BFG RV/7100872/2013

Dem Vorlageantrag ist beizupflichten, dass nicht ersichtlich ist, aus welchen Gründen das Finanzamt den neuen Beobachtungszeitraum ab dem Jahr 2001 ansetzt. Der belangten Behörde ist daher aufzutragen, innerhalb von sechs Wochen ab Zustellung des gegenständlichen Beschlusses dem Bundesfinanzgericht zu begründen, warum ihrer Ansicht nach der neue Beobachtungszeitraum im Jahr 2001 und nicht in dem Jahr, in dem die Generalsanierung und die neue Vermietung erfolgte, also im Jahr 2005, beginnen soll. Fristsetzung Die Frist von sechs Wochen trägt dem Umstand, dass die Beschwerde bereits vor längerer Zeit vorgelegt wurde, sowie der Urlaubszeit Rechnung. Stellungnahme des Finanzamts Das Finanzamt gab hierzu am 10. 8. 2018 zu Punkt II des Beschlusses folgende Stellungnahme ab: a) Für die Stellungnahme wesentlicher Sachverhalt In den Jahren 2001 bis 2004 wurden aus der Vermietung des Objektes [***[Adresse_1]*** Verluste von € 17.768,92 geltend gemacht. In diesem Zeitraum war das Haus nicht vermietet (letztmalig wurde ein Umsatz von € 2.034,84 im Jahr 2000 erklärt, 1999 wurde ein Umsatz von € 3.488,30 erklärt). 2001 Eink.a.Vermietung+Verpachtg. -4.373,23 2002 Eink.a.Vermietung+Verpachtg. -10.631,22 2003 Eink.a.Vermietung+Verpachtg. -1.567,30 2004 Eink.a.Vermietung+Verpachtg. -1.197,17 In der Berufung vom 25.1.2012 wurde zur Änderung der Bewirtschaftung ausgeführt, dass ab dem Jahr 2001 das Haus in ***[Ort]*** nicht mehr vermietet war, da unvorhergesehene Risse in der Mauer aufgetreten sind und es somit zu einer Absenkung des Hauses kam. Eine Weitervermietung des Hauses war daher unter diesen Umständen nicht mehr möglich. Die damaligen Eigentümer hatten daher einerseits den Verkauf und andererseits die unvermeidliche Behebung des Mauerschadens und die damit zusammenhängende kostenintensive Renovierung erwogen. 2005 wurde dann lt. Berufung eine Komplettrenovierung durchgeführt, um wesentlich höhere Mieten erzielen zu können. Erklärte Umsatzzahlen: 1999 steuerbarer Umsatz 000 3.488,30 2006 steuerbarer Umsatz 000 5.454,55 b) Stellungnahme Als wesentlich wird erachtet, dass in den Jahren, in welchen lt. Berufung die Weiterverwendung des Objektes unklar war, weiterhin die Verluste steuerlich geltend gemacht wurden. Aus den Ausführungen in der Beschwerde geht weiters klar hervor, dass nur eine umfangreiche Sanierung eine Wiedervermietbarkeit möglich machen würde. Daraus kann jedenfalls geschlossen werden, dass diese umfangreiche Sanierung spätestens ab 2001 geplant war, ansonsten nicht weiterhin die Verluste hätten geltend gemacht werden dürfen. Wäre der Entschluss betreffend Änderung der Bewirtschaftung erst 2005 gefasst worden, wäre jedenfalls in den Jahre 2001 bis 2004 eine Unterbrechung (bzw. Beendigung) der Vermietung gegeben und hätten die Verluste nicht steuerlich geltend gemacht werden dürfen (siehe dazu auch Laudacher in Jakom EStG, 11. Auflage 2018, § 2, R2 275: Nimmt der StPfl den Leerstand in Kauf, obwohl eine Vermietung nicht mehr realisierbar ist, kann vom Ende der Vermietung ausgegangen werden (UFS 6.8.13, RV/0718-S/ 10). Wann der tatsächliche Willensentschluss stattgefunden hat, kann nur einem in der Außenwelt in Erscheinung tretenden Sachverhalt entnommen werden (siehe zB VwGH 27.7.94, 92/13/0175) — im gegenständlichen Fall jedenfalls durch die Geltendmachung der Verluste in den Jahre 2001 bis 2004. Stellungnahme der Beschwerdeführer Die Bf äußerten sich durch ihre steuerliche Vertretung am 18. 9. 2018 wie folgt: Namens und Auftrags unserer oben genannten Mandantschaft übersenden wir Ihnen in Beantwortung Ihres Beschlusses vom 8. August 2018 folgende Unterlagen bzw. nehmen wie folgt Stellung: a) Zahlenmäßige Darstellung der Bemessungsgrundlagen für die Umsatzsteuer: Laut Beilage b) Überschussrechnung betreffend die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Laut Beilage (für das Jahr 2017 wurden die Steuererklärungen noch nicht fertig gestellt) c) Prognoserechnung für die Jahre 2005 bis 2024 Laut Beilage (tatsächliche Einnahmen und Ausgaben 2017 wurden schon berücksichtigt) d) Aufteilung der Einkünfte auf die Miteigentümer Laut Beilage e) Kopien aller Mietverträge Laut Beilage f) Begründung Beginn Beobachtungszeitraum: Gemäß Liebhaberei-Verordnung gilt für Betätigungen im Sinne des § 1 Abs. 2 Z1 und 2, dass der absehbare Zeitraum 20 Jahre ab Beginn der entgeltlichen Überlassung, höchstens 23 Jahre ab dem erstmaligen Anfall von Aufwendungen. Somit läuft der absehbare Zeitraum entsprechend der eindeutigen Regelung in der Liebhaberei-Verordnung vom Jahr 2005 (Beginn der entgeltlichen Überlassung) bis zum Jahr 2024, unabhängig von einer Beurteilung der steuerlichen Absetzbarkeit von Aufwendungen aus Vorjahren. Auch eine mögliche Verlängerung auf 23 Jahre ist nicht gegeben, da der erstmalige Anfall von Aufwendungen ebenfalls erst im Jahr 2005 stattgefunden hat. Anhand der beigelegten adaptierten Prognoserechnung unter Berücksichtigung der bisher veranlagten Jahre liegt innerhalb des absehbaren Zeitraumes eine Einkunftsquelle vor. Umsatzsteuerliche Liebhaberei: Ergänzend soll noch auf die Kriterien der umsatzsteuerlichen Liebhaberei hingewiesen werden. Der Begriff der Liebhaberei grenzt im Umsatzsteuerrecht nicht wie im Ertragsteuerrecht Einkunftsquelle von anderen Betätigungen, sondern die unternehmerische Tätigkeit von der Konsumspähre (dem Endverbrauch) ab (VfGH 20.6.2001, B2032/99). Unter den Voraussetzungen des § 2 Abs. 1 UStG 1994 kann eine unternehmerische Tätigkeit daher auch dann vorliegen, wenn die Kriterienprüfung nach § 2 LVO ertragsteuerliche zur Annahme von Liebhaberei führt. Sämtliche abgeschlossenen Mietverhältnisse sind in jeglicher Beziehung fremd- und marktüblich, sodass unabhängig von der ertragsteuerlichen Beurteilung aus umsatzsteuerlicher Sicht keine Liebhaberei gegeben sein kann. Beigefügt waren die erwähnten Beilagen: Umsatzsteuer, Überschussrechnung, Einkünfteverteilung [Grafik] Prognoserechnung [Grafik] Mietverträge Vorgelegt wurden folgenden Mietverträge: Mietvertrag vom 27. 8. 2005, wonach Mag. ***[VN4]*** ***[NN4]*** von ***[VN1]*** und Mag. ***[VN2]*** ***[NN1+2+3]*** das Haus in ***[Adresse_1]*** samt Hausgarten von 500 qm ab 1. 10. 2005 auf unbestimmte Zeit unter Kündigungsverzicht der Vermieter auf die Dauer von fünf Jahren zu einem monatlichen Mietzins von 454,55 € zuzüglich 45,45 € Umsatzsteuer, somit 500 € brutto zuzüglich Betriebskosten indexgebunden mietet. Eine Kaution von 2.000 € wurde hinterlegt (Vermerk: "bis 8/2009). Mietvertrag vom 1. 10. 2009, wonach ***[VN6]*** und ***[VN7]*** ***[NN6+7]*** von ***[VN1]*** und Mag. ***[VN2]*** ***[NN1+2+3]*** das Haus in ***[Adresse_1]*** samt Hausgarten von 500 qm ab 1. 10. 2009 auf unbestimmte Zeit unter Kündigungsverzicht der Mieter und der Vermieter auf die Dauer von zwei Jahren zu einem monatlichen Mietzins von 500 € brutto zuzüglich Betriebskosten indexgebunden mietet. Ob eine Kaution hinterlegt wurde, lässt sich der vorgelegten Kopie nicht entnehmen, da die Punkte VI. und VII. des Mietvertrages fehlen. Mietvertrag vom 29. 1. 2011, wonach ***[VN8]*** ***[VN9]*** ***[NN8+9]*** von ***[VN1]*** und Mag. ***[VN2]*** ***[NN1+2+3]*** das Haus in ***[Adresse_1]*** samt Hausgarten von 500 qm ab 1. 3. 2011 auf unbestimmte Zeit bei dreimonatiger Kündigungsfrist zu einem monatlichen Mietzins von 500 € brutto zuzüglich Betriebskosten indexgebunden mietet. Eine Kaution von 1.500 € wurde hinterlegt. Erklärung des Finanzamts Das Finanzamt gab mit E-Mail vom 28. 9. 2018 bekannt, dass die Zahlen der Bf mit den erklärten Beträgen übereinstimmen. Unklar sei, warum es bei den Mieten Abweichungen gegeben habe (lt. Mietverträgen immer € 500 pro Monat, also keine Indexsteigerungen). Zum Schreiben vom 18. 9. 2018 werde erst bei der mündlichen Verhandlung Stellung genommen werden. Mündliche Verhandlung In der mündlichen Verhandlung am 20. 11. 2018 gab die Vertreterin des Finanzamts an, dass eine gesonderte Stellungnahme zum Schreiben der steuerlichen Vertretung vom 18. 9. 2018 ist aus heutiger Sicht entbehrlich sei. Seitens des Finanzamts werde darauf hingewiesen, dass sich aus der zuletzt vorgelegten Prognoserechnung ergibt, dass es in den Jahren 2005-2016 es mit seinen Gesamtwerbungskostenüberschuss von 15.954 € gekommen ist. Rechne man die Werbungskostenüberschüsse der Jahre 2001-2004 hinzu, wären dies weitere Werbungskosten von rund € 18.000. Hieraus ergebe sich, dass bis zum Jahr 2021 ein Gesamtüberschuss der Werbungskosten über die Einnahmen vorliege; dies allein bereits aufgrund der vorgelegten Prognoserechnung unter Berücksichtigung der Verluste der Jahre 2001-2004. Über Befragen durch den Vorsitzenden zu den Mieteinnahmen von 6.600 € im Jahr 2012 und von 7.072 € im Jahr 2013 in der zuletzt vorgelegten Prognoserechnung bei einer Jahresmiete (ohne Indexanpassung) von 6.000 € erläuterte der steuerliche Vertreter, dass in den erklärten Mieteinahmen laut Prognoserechnung der Jahre 2012 und 2013 jeweils auch die Betriebskosten enthalten gewesen seien. Diese seien in den anderen Jahren nicht angesetzt worden. Die tatsächlichen Mieteinnahmen hätten in den Jahren 2012 und 2013 jeweils € 6.000 betragen, jedenfalls ab dem Jahr 2014 sei es zur Indexanpassung und daher zu den jährlichen Mieteinnahmen von € 6.545 gekommen. Die Erhöhung infolge Indexanpassung dürfte bereits im Jahr 2013 gewesen ist. Die irrtümlich angesetzten Betriebskosten diesen beiden Jahren wären daher aus dem steuerlichen Ergebnis auszuscheiden, an der Gesamtprognoserechnung trete dadurch keine Änderung ein. Weiteres Vorbringen seitens der Parteien des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens wurde nicht erstattet. Seitens der Parteien werden wesentliche Interessen, die einer Veröffentlichung gemäß § 23 BFGG entgegenstehen, nicht bekannt gegeben. Die belangte Behörde beantragte, das Bundesfinanzgericht möge die Beschwerde als unbegründet abweisen. Seitens der beschwerdeführenden Partei wurde abschließend die Stattgabe ihrer Beschwerde beantragt. Die Entscheidung blieb der schriftlichen Ausfertigung vorbehalten. Das Bundesfinanzgericht hat erwogen: Sachverhalt Das ursprünglich im Eigentum der Brüder ***[VN3]*** ***[NN1+2+3]*** (zu 1/2) und Mag. ***[VN2]*** ***[NN1+2+3]*** (zu 1/4) sowie der Gattin des Mag. ***[VN2]*** ***[NN1+2+3]***, ***[VN1]*** ***[NN1+2+3]***, (zu 1/4) gestanden habende Einfamilienhaus in ***[Adresse_1]*** wurde ab dem Jahr 1984 an Sommergäste vermietet. Aus dieser Vermietung wurden bis 1999 Einnahmenüberschüsse erzielt. In den Jahren 2000 bis 2004 war das Haus nicht vermietet. Es traten Risse in der Mauer auf und es kam zu einer Absenkung des Hauses. Die damaligen Eigentümer zogen einen Verkauf des Hauses anstelle einer kostenintensiven Renovierung in Erwägung, wobei auch Gespräche mit Kaufinteressenten geführt wurden. ***[VN3]*** ***[NN1+2+3]*** wollte die anteiligen Kosten der für eine weitere Vermietung erforderlichen Renovierung nicht tragen, weswegen er letztlich im Dezember 2004 seinen Anteil an seinen Bruder Mag. ***[VN2]*** ***[NN1+2+3]*** verkaufte. Steuerlich geltend gemacht (und vom Finanzamt berücksichtigt) wurden von 2000 bis 2004 jedoch Werbungskostenüberschüsse aus Vermietung und Verpachtung von insgesamt 21.578,43 €. Im Jahr 2005 wurde das Haus generalsaniert. Der Mauerschaden wurde behoben, der Dachstuhl renoviert, die Fenster ausgetauscht, die Fassade erneuert sowie Badezimmer, Kanal und Gartenbereich instandgesetzt. Die Gesamtkosten im Jahr 2005 betrugen netto 69.621,46 €. Ab Oktober 2005 war das Einfamilienhaus zu einer monatlichen Miete von brutto 500,00 € bis zum Jahr 2009 vermietet. Im Jahr 2009 erfolgte ein Wechsel der Mieterin, die (indexgebundene) Miete betrug weiterhin brutto 500,00 €. Im Jahr 2011 kam es ebenfalls zu einem Mieterwechsel, die (indexgebundene) Miete betrug weiterhin brutto 500,00 €. Unter Berücksichtigung der Mitteilung der Bf vom 18. 9. 2018 und des Finanzamts vom 28. 9. 2018 ergibt sich unter Ansatz der Echtdaten von 2005 bis 2017 folgende berichtigte Prognoserechnung: | | Miete | AfA | 1/10 | Instandh. | Leerst. | Nebenk. | Zinsen | steuerl. Ergebnis | kumuliert | 2005 | 1.364 | -1.943 | -6.962 | 0 | 0 | -397 | -444 | -8.383 | -8.383 | 2006 | 5.455 | -1.043 | -7.110 | 0 | 0 | 0 | 0 | -2.698 | -11.081 | 2007 | 5.584 | -1.043 | -7.257 | 0 | 0 | 0 | 0 | -2.716 | -13.797 | 2008 | 5.613 | -1.043 | -7.257 | 0 | 0 | 0 | 0 | -2.687 | -16.484 | 2009 | 4.775 | -1.043 | -7.257 | -300 | 0 | -750 | 0 | -4.574 | -21.059 | 2010 | 5.455 | -649 | -7.257 | 0 | 0 | 0 | 0 | -2.451 | -23.510 | 2011 | 6.000 | -255 | -7.257 | | | | 0 | -1.512 | -25.021 | 2012 | 6.600 | -255 | -7.257 | 0 | 0 | 0 | 0 | -912 | -25.933 | 2013 | 7.072 | -255 | -7.257 | 0 | 0 | 0 | 0 | -439 | -26.373 | 2014 | 6.545 | -255 | -7.257 | 0 | 0 | 0 | 0 | -966 | -27.338 | 2015 | 6.545 | -255 | -295 | 0 | 0 | 0 | 0 | 5.996 | -21.342 | 2016 | 6.545 | -255 | -147 | 0 | 0 | -755 | 0 | 5.389 | -15.954 | 2017 | 6.545 | -255 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 6.291 | -9.663 | 2018 | 6.610 | -255 | 0 | -300 | -200 | -200 | 0 | 5.655 | -4.007 | 2019 | 6.680 | -255 | 0 | -300 | -200 | -200 | 0 | 5.725 | 1.718 | 2020 | 6.750 | -255 | 0 | -300 | -200 | -200 | 0 | 5.795 | 7.513 | 2021 | 6.820 | -255 | 0 | -300 | -200 | -200 | 0 | 5.865 | 13.379 | 2022 | 6.890 | -255 | 0 | -300 | -210 | -210 | 0 | 5.915 | 19.294 | 2023 | 6.960 | -255 | 0 | -300 | -210 | -210 | 0 | 5.985 | 25.279 | 2024 | 7.030 | -255 | 0 | -300 | -210 | -210 | 0 | 6.055 | 31.335 Hieraus folgt, dass in den Jahren 2005 bis 2017 tatsächlich ein Gesamtwerbungskostenüberschuss von 9.663 vorliegt. Bei Fortsetzung des zuletzt abgeschlossenen unbefristeten Mietvertrages ist mit einem Gesamteinnahmenüberschuss ab dem Jahr 2019 zu rechnen, der im Jahr 2024 (zwanzig Jahre ab 2005) 31.335 € betragen würde. Bei Ausscheiden der, wie in der mündlichen Verhandlung angegeben, irrtümlich in den Jahren 2012 und 2013 als Einnahmen angesetzten Betriebsausgaben ergibt sich eine Korrektur von -600 € (6.600 - 6.000) im Jahr 2012 und von -527 € (7.072 - 6.545) im Jahr 2013, somit von -1.127 €. Eine Änderung am Vorliegen eines Gesamteinnahmenüberschuss ab dem Jahr 2019 tritt dadurch nicht ein, der Gesamteinnahmenüberschuss im Jahr 2024 verringert sich um 1.127 € auf 30.208 €. Bezöge man hingegen die Jahre 2001 bis 2004 in die Prognose ein, sodass der Prognosezeitraum im Jahr 2021 endet, wäre das Gesamtergebnis im Jahr 2021 negativ: Das Gesamtergebnis dieses Jahre betrug laut Berufungsvorentscheidung -17.768,92 €, zieht man diesen Betrag vom Gesamteinnahmenüberschuss laut letzter Prognoserechnung für 2005 bis 2024 von 13.379 €, ergäbe sich ein Gesamtwerbungskostenüberschuss von 4.389,92 €. Beweiswürdigung Die getroffenen Feststellungen ergeben sich aus der Aktenlage und aus den Ergebnissen der mündlichen Verhandlung. Hinsichtlich der Frage, ob wann die nunmehrige Vermietung geplant war und wann mit den entsprechenden Vorbereitungshandlungen begonnen wurde, folgt das Gericht dem schlüssigen Vorbringen der Bf. Es entspricht der Lebenserfahrung, dass die Neuaufnahme der Vermietung erst mit dem Ausscheiden des bisherigen Hälfteeigentümers ***[VN2]*** ***[NN1+2+3]*** Ende 2004 und der darauffolgenden Generalsanierung im Jahr 2005 begonnen hat. In den Jahren 2001 bis 2003 erfolgten offenkundig lediglich unmittelbar notwendige Arbeiten in Zusammenhang mit der Behebung der Mauerschäden zufolge der im Jahr 2001 aufgetretenen Risse. Im Jahr 2004 erfolgten keinerlei Sanierungsarbeiten, steuerlich wurden nur die laufenden Kosten als Werbungskosten angesetzt. Über mehrere Jahre wurde einerseits nicht mehr an Sommergäste vermietet, andererseits wurden nur notwendige Reparaturarbeiten durchgeführt. Dies spricht nicht dafür, dass in den Jahren 2001 bis 2004 eine Neuvermietung ernstlich erwogen wurde. Der bisherige Hälfteeigentümer ***[VN2]*** ***[NN1+2+3]*** hat noch unmittelbar nach seinem Ausscheiden als Eigentümer am 27. 1. 2015 angegeben, dass das Haus "ins Privatvermögen" übergehe, gemeint offenbar, privat genutzt werden solle, und es "höchstwahrscheinlich keine Vermietung" geben werde. Der Entschluss, das Haus generalzusanieren und anschließend nicht an Sommergäste, sondern an einen Jahresmieter zu vermieten, ist offenkundig im Frühjahr 2005 nach dem Ausscheiden des bisherigen Hälfteeigentümers im Dezember 2004 gefasst worden, da mit den ersten Arbeiten im Juni 2005 begonnen und das Haus ab Oktober 2005 an eine Dauermieterin vermietet wurde. Der Schluss des Finanzamts in seiner Stellungnahme vom 10. 8. 2018, die Sanierung des Gebäudes sei bereits im Jahr 2001 geplant gewesen, da die Verluste steuerlich geltend gemacht wurden, vermengt rechtliche Überlegungen mit dem tatsächlichen Geschehen. Für die Frage, wann die Bewirtschaftungsart von den Eigentümern geändert wurde, ist daraus nichts gewonnen. Die Verluste der Jahre 2000 bis 2004 können von den Eigentümern - ob rechtlich zutreffend oder nicht - ebenso gut der bisherigen Vermietung an Sommergäste zugeordnet worden sein und die Aufgabe der Absicht, das Haus so wie früher zu vermieten, nach Überlegungen der verschiedenen Alternativen erst im Jahr 2004 erfolgt sein. Die bisher vorgelegten Prognoserechnungen wiesen jeweils in zwanzig Jahren ab dem Jahr 2005 Gesamteinnahmenüberschüsse aus. Die Echtdaten der Jahre 2005 bis 2017 zeigen, dass Erwartungen der Prognoserechnungen in diesen Jahren übertroffen wurden. In diesen Jahren waren auch keine Leerstehungen zu verzeichnen, das Haus konnte im Wesentlichen durchgehend vermietet werden. Für die restlichen Jahre des Prognosezeitraums ist daher das Leerstehungsrisiko (wie auch in der letzten Prognoserechnung) als eher gering anzusetzen. Auch wenn es zu höheren Leerstehungen und höheren Instandhaltungen kommen sollte, ist bei einem derzeit prognostiziertem Gesamteinnahmenüberschuss von 30.208 € genügend Spielraum vorhanden, dass innerhalb von zwanzig Jahren ab 2005 jedenfalls ein positives Gesamtergebnis erwirtschaftet wird. Rechtsgrundlagen § 1 Liebhabereiverordnung lautet: § 1. (1) Einkünfte liegen vor bei einer Betätigung (einer Tätigkeit oder einem Rechtsverhältnis), die - durch die Absicht veranlaßt ist, einen Gesamtgewinn oder einen Gesamtüberschuß der Einnahmen über die Werbungskosten (§ 3) zu erzielen, und - nicht unter Abs. 2 fällt. Voraussetzung ist, daß die Absicht anhand objektiver Umstände (§ 2 Abs. 1 und 3) nachvollziehbar ist. Das Vorliegen einer derartigen Absicht ist für jede organisatorisch in sich geschlossene und mit einer gewissen Selbständigkeit ausgestattete Einheit gesondert zu beurteilen. (2) Liebhaberei ist bei einer Betätigung anzunehmen, wenn Verluste entstehen 1. aus der Bewirtschaftung von Wirtschaftsgütern, die sich nach der Verkehrsauffassung in einem besonderen Maß für eine Nutzung im Rahmen der Lebensführung eignen (zB Wirtschaftsgüter, die der Sport- und Freizeitausübung dienen, Luxuswirtschaftsgüter) und typischerweise einer besonderen in der Lebensführung begründeten Neigung entsprechen oder 2. aus Tätigkeiten, die typischerweise auf eine besondere in der Lebensführung begründete Neigung zurückzuführen sind oder 3. aus der Bewirtschaftung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten. Die Annahme von Liebhaberei kann in diesen Fällen nach Maßgabe des § 2 Abs. 4 ausgeschlossen sein. Das Vorliegen der Voraussetzungen der Z 1 und 2 ist für jede organisatorisch in sich geschlossene und mit einer gewissen Selbständigkeit ausgestattete Einheit gesondert zu beurteilen. (3) Liebhaberei liegt nicht vor, wenn eine Betätigung bei einer einzelnen Einheit im Sinn des Abs. 1 vorletzter Satz, die im wirtschaftlichen Zusammenhang mit weiteren Einheiten steht, aus Gründen der Gesamtrentabilität, der Marktpräsenz oder der wirtschaftlichen Verflechtung aufrechterhalten wird. § 2 Liebhabereiverordnung lautet: § 2. (1) Fallen bei Betätigungen im Sinn des § 1 Abs. 1 Verluste an, so ist das Vorliegen der Absicht, einen Gesamtgewinn oder Gesamtüberschuß der Einnahmen über die Werbungskosten (§ 3) zu erzielen, insbesondere anhand folgender Umstände zu beurteilen: 1. Ausmaß und Entwicklung der Verluste, 2. Verhältnis der Verluste zu den Gewinnen oder Überschüssen, 3. Ursachen, auf Grund deren im Gegensatz zu vergleichbaren Betrieben, Tätigkeiten oder Rechtsverhältnissen kein Gewinn oder Überschuß erzielt wird, 4. marktgerechtes Verhalten im Hinblick auf angebotene Leistungen, 5. marktgerechtes Verhalten im Hinblick auf die Preisgestaltung, 6. Art und Ausmaß der Bemühungen zur Verbesserung der Ertragslage durch strukturverbessernde Maßnahmen (zB Rationalisierungsmaßnahmen). (2) Innerhalb der ersten drei Kalenderjahre (Wirtschaftsjahre) ab Beginn einer Betätigung (zB Eröffnung eines Betriebes) im Sinn des § 1 Abs. 1, längstens jedoch innerhalb der ersten fünf Kalenderjahre (Wirtschaftsjahre) ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben) für diese Betätigung liegen jedenfalls Einkünfte vor (Anlaufzeitraum). Dieser Zeitraum wird durch die Übertragung der Grundlagen der Betätigung auf Dritte nicht unterbrochen. Nach Ablauf dieses Zeitraumes ist unter Berücksichtigung der Verhältnisse auch innerhalb dieses Zeitraumes nach dem Gesamtbild der Verhältnisse zu beurteilen, ob weiterhin vom Vorliegen von Einkünften auszugehen ist. Ein Anlaufzeitraum im Sinn des ersten Satzes darf nicht angenommen werden, wenn nach den Umständen des Einzelfalls damit zu rechnen ist, daß die Betätigung vor dem Erzielen eines Gesamtgewinnes (Gesamtüberschusses) beendet wird. (3) Abs. 2 gilt nicht für Betätigungen im Zusammenhang mit der entgeltlichen Überlassung von Gebäuden. Das Vorliegen einer Absicht im Sinn des § 1 Abs. 1 ist in diesem Fall nach dem Verhältnis des Zeitraumes, innerhalb dessen ein Gesamtgewinn oder Gesamtüberschuß geplant ist, zu einem absehbaren Zeitraum zu beurteilen. Als absehbarer Zeitraum gilt ein Zeitraum von 25 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Überlassung, höchstens 28 Jahren ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben). (4) Bei Betätigungen gemäß § 1 Abs. 2 liegt Liebhaberei dann nicht vor, wenn die Art der Bewirtschaftung oder der Tätigkeit in einem absehbaren Zeitraum einen Gesamtgewinn oder Gesamtüberschuß der Einnahmen über die Werbungskosten (§ 3) erwarten läßt. Andernfalls ist das Vorliegen von Liebhaberei ab Beginn dieser Betätigung so lange anzunehmen, als die Art der Bewirtschaftung oder der Tätigkeit nicht im Sinn des vorstehenden Satzes geändert wird. Bei Betätigungen im Sinne des § 1 Abs. 2 Z 3 gilt als absehbarer Zeitraum ein Zeitraum von 20 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Überlassung, höchstens 23 Jahren ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben). § 3 Liebhabereiverordnung lautet: § 3. (1) Unter Gesamtgewinn ist der Gesamtbetrag der Gewinne zuzüglich steuerfreier Einnahmen abzüglich des Gesamtbetrags der Verluste zu verstehen. Steuerfreie Einnahmen sind nur insoweit anzusetzen, als sie nicht zu einer Kürzung von Aufwendungen (Ausgaben) führen. Wertänderungen von Grund und Boden, der zum Anlagevermögen gehört, sind nur bei der Gewinnermittlung nach § 5 EStG 1988 anzusetzen. (2) Unter Gesamtüberschuß ist der Gesamtbetrag der Überschüsse der Einnahmen über die Werbungskosten abzüglich des Gesamtbetrags der Verluste zu verstehen. § 4 Liebhabereiverordnung lautet: § 4. (1) Die §§ 1 bis 3 sind auch bei Personenvereinigungen (Personengemeinschaften) ohne eigene Rechtspersönlichkeit anzuwenden. (2) Es ist zuerst für die Personenvereinigung (Personengemeinschaft) zu prüfen, ob die gemeinschaftliche Betätigung als Liebhaberei im Sinn des § 1 zu beurteilen ist. (3) Zusätzlich ist gesondert zu prüfen, ob jeweils beim einzelnen Gesellschafter (Mitglied) Liebhaberei vorliegt. Dabei sind auch besondere Vergütungen (Einnahmen) und Aufwendungen (Ausgaben) der einzelnen Gesellschafter (Mitglieder) zu berücksichtigen. (4) Bei der Prüfung im Sinn des Abs. 3 ist weiters darauf Bedacht zu nehmen, ob nach den Umständen des Einzelfalls damit zu rechnen ist, daß der Gesellschafter (das Mitglied) vor dem Erzielen eines anteiligen Gesamtgewinnes (Gesamtüberschusses) aus der Personenvereinigung (Personengemeinschaft) ausscheidet. In diesem Fall ist auch für den Zeitraum gemäß § 2 Abs. 2 das Vorliegen von Liebhaberei zu prüfen. § 6 Liebhabereiverordnung lautet: § 6. Liebhaberei im umsatzsteuerlichen Sinn kann nur bei Betätigungen im Sinne des § 1 Abs. 2, nicht hingegen bei anderen Betätigungen vorliegen. Liebhabereivermutung, absehbarer Zeitraum Unstrittig ist, dass die Vermietung des Einfamilienhauses in ***[Ort]*** unter § 1 Abs. 2 Z 3 Liebhabereiverordnung fällt, also eine Betätigung mit Liebhabereivermutung vorliegt, und als maßgeblicher Zeitraum für die Erwirtschaftung eines Gesamtüberschusses der Einnahmen über die Werbungskosten ein Zeitraum von 20 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Überlassung, höchstens 23 Jahren ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben), gilt. Änderung der Bewirtschaftung Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes sind der Liebhabereibetrachtung jeweils nur Zeiträume gleicher Bewirtschaftungsart zu Grunde zu legen (vgl. VwGH 29. 4. 2010, 2007/15/0227; VwGH 31. 1. 2001, 95/13/0032). Die Frage, ob eine bestimmte Bewirtschaftungsart beibehalten oder geändert worden ist, ist an Hand jener Planung des Steuerpflichtigen zu beurteilen, die von vornherein bestanden hat (vgl. VwGH 28. 2. 2012, 2009/15/0192). Die Frage, ob eine Tätigkeit auf Dauer gesehen Gewinne oder Einnahmenüberschüsse erwarten lässt, ist danach zu beurteilen, wie diese wirtschaftlich geführt wird. Durch die Änderung der Bewirtschaftung (zB Umstellung der Betriebsführung) kann Liebhaberei zu einer Einkunftsquelle werden (vgl. VwGH 3. 11. 1986, 84/15/0079; VwGH 3. 6. 1986, 86/14/0012). Für die Zeit nach einer Änderung der Bewirtschaftungsart hat eine neue Beurteilung, ob eine Einkunftsquelle vorliegt, zu erfolgen (vgl. VwGH 28. 2. 2012, 2008/15/0312; VwGH 29. 1. 1991, 89/14/0088). Gleichfalls unstrittig ist, dass die Vermietung der Jahre 1984 bis 2000 in keinem Zusammenhang mit der Vermietung ab dem Jahr 2005 steht. Die Bewirtschaftung der Jahre 1984 bis 2000 erfolgte durch drei Miteigentümer in der Form, dass das Haus in ***[Ort]*** an Sommergäste vermietet wurde. Die Bewirtschaftung seit dem Jahr 2005 erfolgte durch zwei Miteigentümer nach einer Generalsanierung in der Form, dass das Haus in ***[Ort]*** an eine Dauermieterin vermietet wurde. Beginn der Änderung der Bewirtschaftung Ein neuer Beobachtungszeitraum für die Beurteilung des Vorliegens von Liebhaberei im steuerlichen Sinn beginnt erst mit der Änderung der Bewirtschaftungsart (vgl. VwGH 5. 10. 1993, 90/14/0098; VwGH 29. 9. 1987, 87/14/0107). Strittig ist, ob der maßgebliche Zeitraum ("Beobachtungszeitraum", "Beurteilungszeitraum", "Prognosezeitraum") ab dem Jahr der Generalsanierung und erstmaligen neuerlichen Vermietung, also dem Jahr 2005, anzusetzen ist (so die Bf) oder ob dieser Zeitraum bereits im Jahr 2001 beginnt (so das Finanzamt in den Berufungsvorentscheidungen und in der Stellungnahme vom 10. 8. 2018). Hierbei handelt es sich um einen Akt der rechtlichen Beurteilung (vgl. VwGH 3. 7. 1996, 93/13/0171), der entsprechende Tatsachenfeststellungen voraussetzt. Das Gericht kann es dahingestellt lassen, ob der Leerstand der Jahre 2001 bis 2004 gegenüber der bisherigen Vermietung an Sommergäste eine geänderte Bewirtschaftung (oder vielmehr Nichtbewirtschaftung) dargestellt hat oder noch der früheren Vermietung zuzurechnen ist. Die Vermietung an einen Jahresmieter nach Generalsanierung ist jedenfalls eine gegenüber der früheren Bewirtschaftung geänderte Bewirtschaftung. Diese geänderte Bewirtschaftung beginnt nach Ansicht des Gerichts im Jahr 2005 mit der Generalsanierung im Sommer 2005 und der anschließenden Vermietung mit Mietvertragsabschluss ebenfalls im Sommer 2005 (beginnend ab Herbst 2005). Das Gericht folgt somit insoweit der Auffassung der Bf. Für die glaubhafte Darstellung der Bf, dass die Arbeiten in den Jahren 2001, 2002 und 2003 lediglich Reparaturarbeiten waren und Uneinigkeit unter den Miteigentümern bestand, wie weiter mit dem Haus zu verfahren ist, spricht insbesondere, dass im Jahr 2004 keinerlei Arbeiten erfolgt sind und der bisherige Hälfteeigentümer ***[VN3]*** ***[NN1+2+3]*** Ende 2004 aus der Miteigentümergemeinschaft ausgeschieden ist. Hätte ***[VN3]*** ***[NN1+2+3]*** gemeinsam mit ***[VN1]*** ***[NN1+2+3]*** und Mag. ***[VN2]*** ***[NN1+2+3]*** den Plan verfolgt, das Haus zu sanieren und dann in geänderter Form zu vermieten, hätte er seinen Anteil wohl kaum verkauft, bevor damit begonnen wurde. Das Finanzamt führt, wie bereits bei der Beweiswürdigung dargestellt, als einziges Argument für den Beginn der neuen Bewirtschaftung bereits im Jahr 2001 an, dass die Verluste der Jahre 2001 bis 2004 - ebenso wie die Gewinne und Verluste der Vorjahre - steuerlich geltend gemacht worden sind. Abgesehen davon, dass eine mögliche unrichtige rechtliche Beurteilung des Leerstands nicht dazu führen kann, dass dieser nicht gesondert zu betrachten oder der Vorperiode zuzurechnen ist, entspricht es der Lebenserfahrung, dass sich die Miteigentümer keine großen Gedanken über die rechtliche Beurteilung gemacht und dieser jedenfalls keinen Erklärungswert in Bezug auf die Beurteilung der nunmehrigen Vermietung beigemessen haben. Ob tatsächlich die Verluste der Jahre 2001 bis 2004 zur Gänze oder teilweise steuerlich nicht zu berücksichtigen gewesen wären, ist im gegenständlichen Verfahren nicht zu prüfen. Hinsichtlich dieser Zeiträume ist auch absolute Verjährung eingetreten. Überschusserzielung Wird der Beginn der neuen Bewirtschaftung zutreffend im Jahr 2005 angesetzt, ist es glaubhaft, dass innerhalb eines Zeitraumes von 20 Jahren ab dem Jahr 2005, also bis 2024, Überschüsse der Einnahmen über die Werbungskosten erzielt werden. Die der Berufung beigefügte Prognoserechnung geht von einem Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten im Zeitraum 2005 bis 2021 (461 €) aus, innerhalb von zwanzig Jahren wurde mit einem positiven Gesamtergebnis von 17.707 € gerechnet. Wie der Bericht des Finanzamts vom 20. 3. 2018 zeigt, überstiegen i. d. R. die tatsächlichen Einnahmen die prognostizierten Einnahmen, wurden diese also vorsichtig geschätzt, und fielen weniger Werbungskosten als angenommen an. Bereits auf Grund dieses Berichtes ergibt sich, dass ein Gesamteinnahmenüberschuss, wie in der Prognoserechnung laut Berufung angenommen, innerhalb von 20 Jahren ab Generalsanierung und Neuvermietung sehr wahrscheinlich ist. An Hand der Echtdaten der Jahre 2005 bis 2017 ergibt sich tatsächlich ein Gesamtwerbungskostenüberschuss von 10.790 € (9.663 € laut Prognoserechnung + 1.127 € Einnahmenkorrektur). Bei Fortsetzung des zuletzt abgeschlossenen unbefristeten Mietvertrages ist, wie die im Beschwerdeverfahren neu vorgelegte Prognoserechnung zeigt, mit einem Gesamteinnahmenüberschuss ab dem Jahr 2019 zu rechnen, der im Jahr 2024 (zwanzig Jahre ab 2005) 30.208 € betragen würde. Es ist daher, siehe auch die Ausführungen zur Beweiswürdigung, davon auszugehen, dass es zur Erwirtschaftung eines Gesamtüberschusses der Einnahmen über die Werbungskosten in einem Zeitraum von 20 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Überlassung im Jahr 2005 nach Änderung der Bewirtschaftungsart in diesem Jahr kommt. Einkunftsquelle, unternehmerische Tätigkeit Damit liegt hinsichtlich der Vermietung des Einfamilienhauses in ***[Adresse_1]*** eine Einkunftsquelle und eine unternehmerische Tätigkeit vor. Der als Beschwerde weiterwirkenden Berufung ist somit gemäß § 279 BAO Folge zu geben; die angefochtenen Bescheide sind, wie nachstehend dargestellt, abzuändern. Bemessungsgrundlagen und festgesetzte Abgaben Die Bemessungsgrundlagen und die festgesetzten Abgaben betragen: Umsatzsteuer 2005 | Die Umsatzsteuer wird für das Jahr 2005 festgesetzt mit | -15.069,78 € | Gesamtbetrag der Bemessungsgrundlagen für Lieferungen und sonstige Leistungen (einschließlich Anzahlungen) | 1.363,64 € | Gesamtbetrag der Bemessungsgrundlagen für Lieferungen, sonstige Leistungen und Eigenverbrauch (einschließlich steuerpflichtiger Anzahlungen) | 1.363,64 € | Davon sind zu versteuern mit / Bemessungsgrundlage | | 10 % ermäßigter Steuersatz von 1.363,64 € | 136,36 € | Summe Umsatzsteuer | 136,36 € | Gesamtbetrag der Vorsteuern | -15.206,14 € | Gutschrift | -15.069,78 € Einkünftefeststellung 2005 | Die im Kalenderjahr 2005 erzielten Einkünfte werden gem. § 188 BAO festgestellt. | | Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung | -8.382,77 € | ***[NN1+2+3]******[VN1]*** | -2.095,69 € | ***[NN1+2+3]******[VN2]*** | -6.287,08 € Umsatzsteuer 2006 | Die Umsatzsteuer wird für das Jahr 2006 festgesetzt mit | -44,16 € | Gesamtbetrag der Bemessungsgrundlagen für Lieferungen und sonstige Leistungen (einschließlich Anzahlungen) | 5.454,55 € | Gesamtbetrag der Bemessungsgrundlagen für Lieferungen, sonstige Leistungen und Eigenverbrauch (einschließlich steuerpflichtiger Anzahlungen) | 5.454,55 € | Davon sind zu versteuern mit / Bemessungsgrundlage | 545,46 € | 10 % ermäßigter Steuersatz von 5.454,55 € | | Summe Umsatzsteuer | 545,46 € | Gesamtbetrag der Vorsteuern | -589,61 € | Gutschrift | -44,16 € Einkünftefeststellung 2006 | Die im Kalenderjahr 2006 erzielten Einkünfte werden gem. § 188 BAO festgestellt. | | Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung | -2.697,96 € | ***[NN1+2+3]******[VN1]*** | -674,49 € | ***[NN1+2+3]******[VN2]*** | -2.023,47 € Umsatzsteuer 2007 | Die Umsatzsteuer wird für das Jahr 2007 festgesetzt mit | 558,39 € | Gesamtbetrag der Bemessungsgrundlagen für Lieferungen und sonstige Leistungen (einschließlich Anzahlungen) | 5.583,90 € | Gesamtbetrag der Bemessungsgrundlagen für Lieferungen, sonstige Leistungen und Eigenverbrauch (einschließlich steuerpflichtiger Anzahlungen) | 5.583,90 € | Davon sind zu versteuern mit / Bemessungsgrundlage | | 10 % ermäßigter Steuersatz von 5.583,90 € | 558,39 € | Summe Umsatzsteuer | 558,39 € | Gesamtbetrag der Vorsteuern | 0,00 € | Zahllast | 558,39 € Einkünftefeststellung 2007 | Die im Kalenderjahr 2007 erzielten Einkünfte werden gem. § 188 BAO festgestellt. | | Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung | -2.717,01 € | ***[NN1+2+3]******[VN1]*** | -671,83 € | ***[NN1+2+3]******[VN2]*** | -2.037,01 € Umsatzsteuer 2008 | Die Umsatzsteuer wird für das Jahr 2008 festgesetzt mit | 561,26 € | Gesamtbetrag der Bemessungsgrundlagen für Lieferungen und sonstige Leistungen (einschließlich Anzahlungen) | 5.612,58 € | Gesamtbetrag der Bemessungsgrundlagen für Lieferungen, sonstige Leistungen und Eigenverbrauch (einschließlich steuerpflichtiger Anzahlungen) | 5.612,58 € | Davon sind zu versteuern mit / Bemessungsgrundlage | | 10 % ermäßigter Steuersatz von 5.612,58 € | 561,58 € | Summe Umsatzsteuer | 561,58 € | Gesamtbetrag der Vorsteuern | 0 € | Zahllast | 561,26 € Einkünftefeststellung 2008 | Die im Kalenderjahr 2008 erzielten Einkünfte werden gem. § 188 BAO festgestellt. | | Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung | -2.687,33 € | ***[NN1+2+3]******[VN1]*** | -671,83 € | ***[NN1+2+3]******[VN2]*** | -2.015,50 € Umsatzsteuer 2009 | Die Umsatzsteuer wird für das Jahr 2009 festgesetzt mit | 267,44 € | Gesamtbetrag der Bemessungsgrundlagen für Lieferungen und sonstige Leistungen (einschließlich Anzahlungen) | 4.775,42 € | Gesamtbetrag der Bemessungsgrundlagen für Lieferungen, sonstige Leistungen und Eigenverbrauch (einschließlich steuerpflichtiger Anzahlungen) | 4.775,42 € | Davon sind zu versteuern mit / Bemessungsgrundlage | | 10 % ermäßigter Steuersatz von 4.775,42 € | 477,54 € | Summe Umsatzsteuer | 477,54 € | Gesamtbetrag der Vorsteuern | -210,10 € | Zahllast | 257,44 € Einkünftefeststellung 2009 | Die im Kalenderjahr 2009 erzielten Einkünfte werden gem. § 188 BAO festgestellt. | | Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung | -4.574,97 € | ***[NN1+2+3]******[VN1]*** | -1.143,74 € | ***[NN1+2+3]******[VN2]*** | -3.431,23 € Umsatzsteuer 2010 | Die Umsatzsteuer wird für das Jahr 2010 festgesetzt mit | 545,46 € | Gesamtbetrag der Bemessungsgrundlagen für Lieferungen und sonstige Leistungen (einschließlich Anzahlungen) | 5.454,55 € | Gesamtbetrag der Bemessungsgrundlagen für Lieferungen, sonstige Leistungen und Eigenverbrauch (einschließlich steuerpflichtiger Anzahlungen) | 5.454,55 € | Davon sind zu versteuern mit / Bemessungsgrundlage | | 10 % ermäßigter Steuersatz von 5.454,55€ | 545,46 € | Summe Umsatzsteuer | 545,46 € | Gesamtbetrag der Vorsteuern | 0,00 € | Zahllast | 545,46 € Einkünftefeststellung 2010 | Die im Kalenderjahr 2010 erzielten Einkünfte werden gem. § 188 BAO festgestellt. | | Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung | -2.451,20 € | ***[NN1+2+3]******[VN1]*** | -612,80 € | ***[NN1+2+3]******[VN2]*** | -1.838,40 € Nichtzulassung der Revision Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG eine (ordentliche) Revision nicht zulässig, da es sich um keine Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung handelt. Hinsichtlich des Beginns der Änderung der Bewirtschaftungsart hat das Bundesfinanzgericht die ständige Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auf den vom Bundesfinanzgericht festgestellten Sachverhalt angewendet. Wien, am 27. November 2018