Berufungsentscheidung Der unabhängige Finanzsenat hat über die Berufung des Bw., vertreten durch OJE, vom 3. Dezember 2003 gegen die Bescheide des Finanzamts Wien 9/18/19 Klosterneuburg, vertreten durch Mag. Franz Zaussinger, vom 12. September 2003 betreffend Umsatzsteuer sowie einheitliche und gesonderte Feststellung der Einkünfte…

… 2 Abs. 3 RichtWG), und wenn die für den Lagezuschlag maßgebenden Umstände dem Mieter in Schriftform bis spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrages ausdrücklich bekannt gegeben worden sind. | (5) | Liegen die Voraussetzungen des Abs. 1 nicht vor, so darf der für eine Wohnung der…

Bezüglich des mit dem Schreiben des steuerlichen Vertreters vom 15. Dezember 2004 in Frage gestellten Betriebsprüfungsergebnisses bezüglich des Wohnungsvergleichs war auf die im § 16 Abs. 2 Z 1 MRG angeführten Vergleichskriterien aus dem Wohnungseigentumsgesetz zu verweisen, mit deren Übernahme aus § 5 Abs. 1 WEG 1975…

…heranzuziehen sind, liegt auf der Hand. Zu bemerken ist noch, dass das Ergebnis der Kalkulation des Bodenwertes nahezu exakt mit den Lagezuschlägen der Richtwertmietzinsrichtlinien der Gemeinde Wien übereinstimmt. Hinsichtlich der Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes wurden seitens des Gutachters die Empfehlungen in Bienert/Funk, Immobilienbewertung Österreich, 2007…

…zu einem erhöhten Wert führe. Zudem basierten die Darlegungen des Finanzamtes auf unschlüssigen Ansätzen wie z.B. der doppelten Berücksichtigung des Preis /Lagezuschlags von 20 % und überhöhten Vergleichswerten, wie etwa Grundstücken mit Sichtfenster zum ***10*** oder mit im Grundstückspreis abgegoltenen Projektentwicklungskosten. Außerdem seien unübliche Annahmen…

…fest. Zur Begründung wurde jeweils ausgeführt, dass das Fruchtgenussrecht im Schätzungswege mit demjenigen Wert angesetzt worden sei, der für eine Mietwohnung der Ausstattungskategorie A, jedoch ohne Lagezuschläge, aber inklusive Mehrwertsteuer nach dem Richtwert gemäß Richtwertgesetz (BGBl 800/1993, Artikel IX), in der geltenden Fassung der…

…errechnet sich nach § 4 Pkt. 2 MV gem. § 16 Abs. 2 MTG aus dem Richtwert inkl. Zu- und Abschlägen. Ein Lagezuschlag sei berücksichtigt worden. Der Richtwert ist gem. § 1 RichtWG jener Betrag, der für die mietrechtliche Normwohnung (§ 2) festgesetzt worden sei. Er bilde die Grundlage…

…|   | 25% wegen Marktanpassung | € 953,25/m² | + 38 % durchschn. Preisentwicklung lt. Immobilienpreisspiegel | € 1315,49/m² | + 148 % Lagezuschlag | € 3262,42/m² | Vergleichswert Nr. 1: Gewichtung: 50% | € 3262/m²   Vergleichswert Nr.2: ***17***, …

…die Lage sei im dicht verbauten Meidlinger Gebiet in Gürtelnähe, ein Lagezuschlag würde für Mieten für diese Adresse seitens der Gemeinde Wien nicht zugestanden. Der mittlere Preis pro m2 für gebrauchte Eigentumswohnungen in Meidling sei im Jahr 2012 laut Immobilienpreisspiegel bei 1.531,10 €…

…oder durch schlüssiges Verhalten iSd § 863 ABGB zulässig. Im Geltungsbereich des MRG ist allerdings bei gewissen Klauseln (zB Befristung, Lagezuschlag, vertragl Kündigungsgründe) Schriftlichkeit zwingend erforderl (in dieser Allgemeinheit daher unzutr VwGH 16.4.91, 90/14/0043 und LStR 1207). Fehlen schriftl Vereinbarungen betr die…

…werde sich gegenüber der Einnahmenberechnung etwas verzögern, da die Mietverhältnisse ausschließlich mit Befristung seien, jedoch der diesbezügliche Mietsabschlag laut MRG mit einem Lagezuschlag kompensiert werde. Ein Mietverhältnis betreffend Wohnung 2 werde in etwa mit August/September 2009 gegeben sein. Der sogenannte Totalüberschuss werde sich hinsichtlich…

…der MA 25 ist für die gegenständliche Kat.B-Wohnung (inkl. des auf die Adresse abgestimmten Lagezuschlages von Euro 0,76) eine Netto-Miete von Euro 3,65 pro m2 per 1.1.1999 anzusetzen. Berücksichtigt man noch den Abschlag von 20% für die schlechte…

…nachweisen, sodass von einer bloß mündlichen Bestandsabrede auszugehen war). Im Geltungsbereich des MRG ist allerdings bei gewissen Klauseln (z. B. Befristung, Lagezuschlag, vertragliche Kündigungsgründe) Schriftlichkeit zwingend erforderlich. Es müssen zumindest die wesentlichen, auch unter Fremden üblicherweise vereinbarten Vertragsbestandteile fixiert werden (Bestandgegenstand, befristeter oder unbefristeter Mietvertrag…

… 2 Abs. 3 RichtWG), und wenn die für den Lagezuschlag maßgebenden Umstände dem Mieter in Schriftform bis spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrages ausdrücklich bekanntgegeben worden sind. (5) Liegen die Voraussetzungen des Abs. 1 nicht vor, so darf der für eine Wohnung der Ausstattungskategorie D vereinbarte…

… 2 Abs. 3 RichtWG), und wenn die für den Lagezuschlag maßgebenden Umstände dem Mieter in Schriftform bis spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrages ausdrücklich bekanntgegeben worden sind. (5) Liegen die Voraussetzungen des Abs. 1 nicht vor, so darf der für eine Wohnung der Ausstattungskategorie D vereinbarte…

… 863 ABGB zulässig. Im Geltungsbereich des Mietrechtsgesetz ist bei gewissen Klauseln (z.B. Befristung, Lagezuschlag, vertragliche Kündigungsgründe) Schriftlichkeit zwingend erforderlich. Rechtliche Würdigung Bei Verträgen zwischen nahen Angehörigen müssen eindeutige Vereinbarungen vorliegen, die eine klare Abgrenzung zwischen Einkommenserzielung und - verwendung zulassen. Betreffend die Anerkennungsvoraussetzung „Außenwirkung“ war…

…gesprochen werden. Anzumerken ist, dass für den 7. Bezirk die Mietpreise tendenziell höher sind, da mietrechtlich von einem Lagezuschlag im Falle von Altbauten auszugehen ist (Grundkostenanteil liegt über dem der Richtwertermittlung zugrundgelegten Grundkostenanteil, vgl. auch Mietvertrag Punkt I/8). Vom Dienstgeber werden beim Bw. als…

…wurden ebenfalls anhand des Quadratmeterpreises von € 1.000,-- bemessen. Zusätzlich wurde aufgrund der etwas besseren Lage dieser Banden ein Lagezuschlag von 30% angesetzt (obwohl nur eine Stirnseite im Blickbereich der Turmkamera ist, eine große rote Leerfläche oben und unten vorgelegen ist und keine Ermäßigungen…

…18. Bezirk kein bebautes Grundstück (Baulücken) für Wohnungen zu diesem Preis. Das ist der Preis der im 15./16 Bezirk im freifinanzierten Wohnbau verlangt wird. Ich verweise diesbezüglich auf die Lagezuschläge, die von der MA 18 ermittelt wurden. Für mich unverständlich ist die Tatsache, das…

…bei Mietverträgen diskutiert worden. Wiederholt sei eine Art Mietspiegel gefordert worden, der sich an Lage und Ausstattung orientieren sollte. Eine Anpassung bzw Deckelung der Lagezuschläge sei angedacht worden. Es sei überlegt worden, Sanierungen bei Altbauten durch steuerliche oder mietrechtliche Anreize zu erleichtern. Anderseits sei diskutiert…