UFSW RV/1880-W/04

Wenn die Finanzbehörde vermeine, bei dieser Liegenschaft einen angemessenen Mietzins incl. USt von € 9 pro m² zu erzielen, ergebe dies bei der von der Finanzbehörde (fälschlich) angenommenen Größe von 198 m² eine Miete von € 1.782 bzw. S 24.520 pro Monat ohne Betriebskosten. Rechne man dafür € 1,50 pro m², so ergebe sich eine monatliche Gesamtbelastung in Höhe von € 2.079 oder S 28.600. Auf die sonstigen Eigenschaften der Wohnung wie fehlender Lift, Lärmbelästigung etc. sei schon hingewiesen worden. In der Beilage zu dem Schreiben wurden dem UFS die Seite 2 des Kreditvertrages, eine Annuitätenrechnung, eine Berechnung der Mietentwicklung, eine Gliederung über die auf den Dachbodenausbau entfallenden Kosten, die als Beiblatt für die Einkommensteuererklärungen der Beteiligten für die Jahre 1997 bis 1999 erstellte Berechnung der ab 1. Jänner 1998 verbleibenden (Miet)Rücklage, Darstellung der AfA von den Instandsetzungskosten für das Jahr 1998 sowie eine Belegaufstellung unter dem Titel "Instandhaltung, Instandsetzung, Herstellung" für das Jahr 1999, eine vom Architekten Dipl. D an Dkfm. J und A C. F adressierte Honorarnote vom 7. April 1999 betreffend Planungs- und Überwachungsarbeiten an dem in Rede stehenden Zinshaus, zwei Rechnungen der Bauunternehmung Ing. G vom 7. August und 21. August jeweils des Jahres 1998 über geleistete Baumeister- und Zimmermannsarbeiten im Dachboden bzw. im Zuge des Dachgeschoßausbaus, die mit 16. September 1998 datierte Rechnung der Fa. H betreffend Arbeiten im zweiten Obergeschoß und am Dachboden sowie diverse Fotos vom Haus übermittelt. Abschließend sei bemerkt: Das Finanzamt verzichtete auf die Abgabe einer Erklärung zur obigen Stellungnahme des Bw. | rechtliche Würdigung Gemäß § 15 MRG (Mietzins für Hauptmiete) in der für die Streitjahre geltenden Fassung lautet: | "(1) | Der vom Mieter für die Überlassung eines Mietgegenstandes in Hauptmiete zu entrichtende Mietzins besteht aus | | 1. | dem Hauptmietzins, | | 2. | dem auf den Mietgegenstand entfallenden Anteil an den Betriebskosten und den von der Liegenschaft zu entrichtenden laufenden öffentlichen Abgaben, | | 3. | dem auf den Mietgegenstand entfallenden Anteil für allfällige besondere Aufwendungen, | | 4. | dem angemessenen Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände oder sonstige Leistungen, die der Vermieter über die Überlassung des Mietgegenstandes hinaus erbringt. | (2) | Der Vermieter ist ferner berechtigt, vom Mieter die Umsatzsteuer zu begehren, die vom Mietzins zu entrichten ist. Begehrt der Vermieter die Zahlung der Umsatzsteuer, so muss er aber seinerseits alle Aufwendungen, die er dem Mieter auf- oder verrechnet, um die darauf entfallenden Vorsteuerbeträge entlasten. | (3) | Der Mieter hat den Mietzins, sofern kein anderer Zahlungstermin vereinbart ist, am 1. eines jeden Kalendermonats im vorhinein zu entrichten." | (4) | .... " Mit § 15 a Abs. 3 MRG, BGBl. Nr. 520/1981 in der Fassung des BGBl. Nr. 800/ 1993, wurde der Kategoriebetrag je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat für die Ausstattungskategorie A mit 29,60 S, B mit 22,20 S, und C mit 14,80 S bestimmt. § 16 MRG (Vereinbarungen über die Höhe des Hauptmietzinses") in der bis zum 28. Februar 1994 geltenden Fassung lautet: | "(1) | Vereinbarungen zwischen dem Vermieter und dem Mieter über die Höhe des Hauptmietzinses für einen in Hauptmiete gemieteten Mietgegenstand sind ohne die Beschränkungen des Abs. 2 bis zu dem für den Mietgegenstand nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessenen Betrag zulässig, wenn | | 1. | der Mietgegenstand nicht zu Wohnzwecken dient; wird ein Mietgegenstand teils als Wohnung, teils als Geschäftsräumlichkeit verwendet, so darf nur der für Wohnungen zulässige Hauptmietzins angerechnet werden, es sei denn, dass die Verwendung zu Geschäftszwecken die Verwendung zu Wohnzwecken bedeutend überwiegt; | | 2. | der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, das auf Grund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist, oder der Mietgegenstand auf Grund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung durch Um-, Auf-, Ein- oder Zubau neu geschaffen worden ist; Mietzinsvorschriften in förderungsrechtlichen Bestimmungen werden hiedurch nicht berührt; | | 3. | der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, an dessen Erhaltung aus Gründen des Denkmalschutzes, der Stadt- oder Ortsbildpflege oder aus sonst vergleichbaren Gründen öffentliches Interesse besteht, sofern der Vermieter unbeschadet der Gewährung öffentlicher Mittel zu dessen Erhaltung nach dem 8. Mai 1945 erhebliche Eigenmittel aufgewendet hat; | | 3a. | der Mietgegenstand eine Wohnung der Ausstattungskategorie A, B oder C ist und in einem Gebäude mit nicht mehr als vier selbständigen Wohnungen gelegen ist; | | 4. | der Mietgegenstand eine Wohnung der Ausstattungskategorie A ist, oder eine Wohnung der Ausstattungskategorie B, deren Nutzfläche 130 m² übersteigt, ist, sofern der Vermieter eine solche Wohnung innerhalb von sechs Monaten nach der Räumung durch den früheren Mieter oder Inhaber an einen nicht zum Eintritt in die Mietrechte des früheren Mieters Berechtigten vermietet; | | 5. | der Mietgegenstand eine Wohnung der Ausstattungskategorie A oder B in ordnungsgemäßem Zustand ist, deren Standard vom Vermieter nach dem 31. Dezember 1967 durch Zusammenlegung von Wohnungen der Ausstattungskategorie C oder D, durch eine andere bautechnische Aus- oder Umgestaltung größeren Ausmaßes einer Wohnung oder mehrerer Wohnungen der Ausstattungskategorie C oder D oder sonst unter Aufwendung erheblicher Mittel angehoben worden ist; dies gilt jedoch nur, wenn der Vermieter diese Wohnung innerhalb von sechs Monaten nach der Räumung durch den früheren Mieter oder Inhaber an einen nicht zum Eintritt in die Mietrechte des früheren Mieters Berechtigten vermietet; die Frist von sechs Monaten erhöht sich um ein Jahr, sofern der Vermieter die Arbeiten zur Standardanhebung erst nach der Räumung durch den Vormieter in Angriff genommen hat; | | 6. | der Mietgegenstand eine Wohnung der Ausstattungskategorie C in ordnungsgemäßem Zustand ist, deren Standard vom Vermieter nach dem 31. Dezember 1967 durch Zusammenlegung von Wohnungen der Ausstattungskategorie D, durch eine andere bautechnische Aus- oder Umgestaltung größeren Ausmaßes einer Wohnung oder mehrerer Wohnungen der Ausstattungskategorie D oder sonst unter Aufwendung erheblicher Mittel angehoben worden ist; dies gilt jedoch nur, wenn der Vermieter diese Wohnung innerhalb von sechs Monaten nach der Räumung durch den früheren Mieter oder Inhaber an einen nicht zum Eintritt in die Mietrechte des früheren Mieters Berechtigten vermietet; die Frist von sechs Monaten erhöht sich um ein Jahr, sofern der Vermieter die Arbeiten zur Standardanhebung erst nach der Räumung durch den Vormieter in Angriff genommen hat; | | 7. | das Mietverhältnis länger als ein halbes Jahr bestanden hat. | (2) | Liegen die Voraussetzungen des Abs. 1 nicht vor, so darf der zwischen dem Vermieter und dem Mieter für eine in Hauptmiete gemietete Wohnung vereinbarte Hauptmietzins je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat nicht übersteigen: | | 1. | 22 S für eine Wohnung der Ausstattungskategorie A, das ist eine Wohnung in brauchbarem Zustand, deren Nutzfläche mindestens 30 m² beträgt, die zumindest aus Zimmer, Küche (Kochnische), Vorraum, Klosett und einer dem zeitgemäßen Standard entsprechenden Badegelegenheit (Baderaum oder Badenische) besteht, die über eine zentrale Wärmeversorgungsanlage oder eine Etagenheizung oder eine gleichwertige stationäre Heizung- und über eine Warmwasseraufbereitung verfügt; | | 2. | 16,50 S für eine Wohnung der Ausstattungskategorie B, das ist eine Wohnung in brauchbarem Zustand, die zumindest aus Zimmer, Küche (Kochnische), Vorraum, Klosett und einer dem zeitgemäßen Standard entsprechenden Badegelegenheit (Baderaum oder Badenische) besteht; | | 3. | 11 S für eine Wohnung der Ausstattungskategorie C, das ist eine Wohnung in brauchbarem Zustand, die zumindest über eine Wasserentnahmestelle und ein Klosett im Inneren verfügt; | | 4. | 5,50 S für eine Wohnung der Ausstattungskategorie D, das ist eine Wohnung, die entweder über keine Wasserentnahmestelle oder über kein Klosett im Inneren verfügt oder bei der eine dieser beiden Einrichtungen nicht brauchbar ist und auch nicht innerhalb angemessener Frist nach Anzeige durch den Mieter vom Vermieter brauchbar gemacht wird. | (3) | Die Ausstattungskategorie nach Abs. 2 richtet sich nach dem Ausstattungszustand der Wohnung im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags. Eine Wohnung ist in eine Ausstattungskategorie auch bei Fehlen eines Ausstattungsmerkmals einzuordnen, wenn das fehlende Ausstattungsmerkmal, nicht jedoch eine Badegelegenheit, durch ein oder mehrere Ausstattungsmerkmale einer höheren Ausstattungskategorie aufgewogen wird. | (4) | Die im Abs. 2 genannten Beträge vermindern oder erhöhen sich in dem Maß, das sich aus der Veränderung des vom Österreichischen Statistischen Zentralamt verlautbarten Verbraucherpreisindex 1976 oder des an seine Stelle tretenden Index gegenüber dem Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Bundesgesetzes ergibt, wobei Änderungen so lange nicht zu berücksichtigen sind, als sie 10 vH des bisher maßgebenden Betrages, der jedoch ohne Bedachtnahme auf Rundungsvorschriften zu ermitteln ist, nicht übersteigen. Bei der Berechnung der jeweiligen neuen Beträge sind Beträge, die 5 Groschen nicht übersteigen, auf die nächst niedrigeren 10 Groschen abzurunden und Beträge, die 5 Groschen übersteigen, auf die nächst höheren 10 Groschen aufzurunden. Die jeweiligen neuen Beträge gelten ab dem der Verlautbarung der Indexveränderung durch das Österreichische Statistische Zentralamt folgenden übernächsten Monatsersten. Der Bundesminister für Justiz hat die Änderungen der im Abs. 2 bestimmten Beträge und den Zeitpunkt, ab dem die Indexveränderung mietrechtlich wirksam wird, kundzumachen; die Kundmachung hat in den Fällen einer Erhöhung auch einen Hinweis auf die im Abs. 6 zweiter Satz und im § 45 Abs. 6 angeführten weiteren Voraussetzungen für eine Erhöhung des bisherigen Hauptmietzinses (Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags) zu enthalten. | (5) | Übersteigt der nach Abs. 1 vereinbarte Hauptmietzins den für den Mietgegenstand nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Aussstattungs- und Erhaltungszustand angemessenen Betrag, so ist die Mietzinsvereinbarung so weit unwirksam, als sie dieses Höchstmaß überschreitet. Ist der Hauptmietzins nach den Bestimmungen des Abs. 2 und 3 zu bemessen, so ist die Mietzinsvereinbarung insoweit unwirksam, als sie das darnach zulässige Höchstmaß überschreitet. | (6) | Ergibt sich durch die Anwendung einer Wertsicherungsvereinbarung ein höherer Hauptmietzins als nach Abs. 1 bis 5 zulässig ist, so ist der übersteigende Teil unwirksam. Berechtigt eine solche Wertsicherungsvereinbarung den Vermieter zu einer Erhöhung des Hauptmietzinses, so hat der Hauptmieter dem Vermieter den erhöhten Hauptmietzins von dem auf das Wirksamwerden der Indexveränderung (Abs. 4 dritter Satz) folgenden Zinstermin an zu entrichten, wenn der Vermieter dem Hauptmieter in einem nach Wirksamwerden der Indexveränderung ergehenden Schreiben, jedoch spätestens 14 Tage vor dem Termin, sein darauf gerichtetes Erhöhungsbegehren bekanntgibt. § 16 MRG ("Vereinbarungen über die Höhe des Hauptmietzinses") in der am 1. Juli 1994 geltenden Fassung lautet: | "(1) | Vereinbarungen zwischen dem Vermieter und dem Mieter über die Höhe des Hauptmietzinses für einen in Hauptmiete gemieteten Mietgegenstand sind ohne die Beschränkungen der Abs. 2 bis 5 bis zu dem für den Mietgegenstand im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessenen Betrag zulässig, wenn | | 1. | der Mietgegenstand nicht zu Wohnzwecken dient; wird ein Mietgegenstand teils als Wohnung, teils als Geschäftsräumlichkeit verwendet, so darf nur der für Wohnungen zulässige Hauptmietzins angerechnet werden, es sei denn, dass die Verwendung zu Geschäftszwecken die Verwendung zu Wohnzwecken bedeutend überwiegt; ein Unternehmer, der eine Geschäftsräumlichkeit mietet, kann sich auf die Überschreitung des zulässigen Höchstmaßes nach Abs. 8 erster Satz nur berufen, wenn er die Überschreitung unverzüglich, spätestens jedoch bei Übergabe des Mietgegenstandes, gerügt hat; | | 2. | der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, das auf Grund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist, oder der Mietgegenstand auf Grund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung durch Um-, Auf-, Ein- oder Zubau neu geschaffen worden ist; dies gilt insbesondere auch für die Neuschaffung des Mietgegenstands durch den Ausbau eines Dachbodens; | | 3. | der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, an dessen Erhaltung aus Gründen des Denkmalschutzes öffentliches Interesse besteht, sofern der Vermieter unbeschadet der Gewährung öffentlicher Mittel zu dessen Erhaltung nach dem 8. Mai 1945 erhebliche Eigenmittel aufgewendet hat; | | 4. | der Mietgegenstand eine Wohnung der Ausstattungskategorie A oder B ist und seine Nutzfläche 130 m² übersteigt, sofern der Vermieter eine solche Wohnung innerhalb von sechs Monaten nach der Räumung durch den früheren Mieter oder Inhaber an einen nicht zum Eintritt in die Mietrechte des früheren Mieters Berechtigten vermietet; bei Durchführung von Verbesserungsarbeiten verlängert sich diese Frist um ein Jahr; | | 5. | ein unbefristetes Mietverhältnis vorliegt, seit Übergabe des Mietgegenstandes mehr als ein Jahr verstrichen ist und die Vereinbarung über die Höhe des Hauptmietzinses in Schriftform getroffen wird. | (2) | Liegen die Voraussetzungen des Abs. 1 nicht vor, so darf der zwischen dem Vermieter und dem Mieter für eine gemietete Wohnung der Ausstattungskategorien A, B oder C vereinbarte Hauptmietzins je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat den angemessenen Betrag nicht übersteigen, der ausgehend vom Richtwert (§ 1 RichtWG) unter Berücksichtigung allfälliger Zuschläge und Abstriche zu berechnen ist. Für die Berechnung des demnach höchstzulässigen Hauptmietzinses sind im Vergleich zur mietrechtlichen Normwohnung (§ 2 Abs. 1 RichtWG) entsprechende Zuschläge zum oder Abstriche vom Richtwert für werterhöhende oder wertvermindernde Abweichungen vom Standard der mietrechtlichen Normwohnung nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens vorzunehmen, wobei die folgenden, für die Bewertung einer Wohnung bedeutsamen Umstände im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages zu berücksichtigen sind: | | 1. | die Zweckbestimmung der Wohnung, ihre Stockwerkslage, ihre Lage innerhalb eines Stockwerks, ihre über oder unter dem Durchschnitt liegende Ausstattung mit anderen Teilen der Liegenschaft, beispielsweise mit Balkonen, Terrassen, Keller- oder Dachbodenräumen, Hausgärten oder Abstellplätzen, ihre sonstige Ausstattung oder Grundrissgestaltung, eine gegenüber der mietrechtlichen Normwohnung bessere Ausstattung oder Grundrissgestaltung jedoch nur, wenn sie nicht allein auf Kosten des Hauptmieters vorgenommen wurde, | | 2. | die Ausstattung der Wohnung (des Gebäudes) mit den in § 3 Abs. 4 RichtWG angeführten Anlagen, Garagen, Flächen und Räumen, wobei die jeweiligen Zuschläge mit den bei der Ermittlung des Richtwerts abgezogenen Baukostenanteilen begrenzt sind, | | 3. | die Verpflichtung des Vermieters zur Erhaltung einer Etagenheizung, die er errichtet oder deren Errichtungskosten er übernommen hat, durch einen entsprechenden Zuschlag, | | 4. | die Lage (Wohnumgebung) des Hauses, | | 5. | der Erhaltungszustand des Hauses, | | 6. | die gegenüber der mietrechtlichen Normwohnung niedrigere Ausstattungskategorie bei einer Wohnung der Ausstattungskategorie B und bei einer Wohnung der Ausstattungskategorie C durch entsprechende Abstriche. | (3) | Für werterhöhende oder wertvermindernde Abweichungen gemäß Abs. 2 Z 4 sind je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat Zuschläge oder Abstriche bis zur Höhe von 0,33 vH der Differenz zwischen dem der Richtwertermittlung zugrunde gelegten Grundkostenanteil (§ 3 Abs. 2 und 5 und § 6 RichtWG) und den der Lage des Hauses entsprechenden Grundkostenanteilen je Quadratmeter der Nutzfläche zulässig, die unter Berücksichtigung der nach der Bauordnung zulässigen Bebaubarkeit für die Anschaffung von bebauten Liegenschaften, die überwiegend Wohnzwecken dienen, in dieser Lage (Wohnumgebung) üblicherweise aufgewendet werden. | (4) | Ein Zuschlag nach Abs. 3 ist nur dann zulässig, wenn die Liegenschaft, auf der sich die Wohnung befindet, eine Lage aufweist, die besser ist als die durchschnittliche Lage (§ 2 Abs. 3 RichtWG), und wenn die für den Lagezuschlag maßgebenden Umstände dem Mieter in Schriftform bis spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrages ausdrücklich bekannt gegeben worden sind. | (5) | Liegen die Voraussetzungen des Abs. 1 nicht vor, so darf der für eine Wohnung der Ausstattungskategorie D vereinbarte Hauptmietzins je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat 7,40 S nicht übersteigen; befindet sich diese Wohnung jedoch in brauchbarem Zustand, so darf ein Hauptmietzins bis zu einem Betrag von 14,80 S je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat vereinbart werden. | (6) | Die in Abs. 5 genannten Beträge vermindern oder erhöhen sich in dem Maß, das sich aus der Veränderung des vom Österreichischen Statistischen Zentralamt verlautbarten Verbraucherpreisindex 1986 oder des an seine Stelle tretenden Index gegenüber der für Juli 1991 verlautbarten Indexzahl ergibt, wobei Änderungen so lange nicht zu berücksichtigen sind, als sie 10 v H der für Juli 1991 verlautbarten Indexzahl und in der Folge 5 v H der sodann maßgebenden Indexzahl, die jedoch jeweils ohne Bedachtnahme auf Rundungsvorschriften zu ermitteln ist, nicht übersteigen. Bei der Berechnung der jeweiligen neuen Beträge sind Beträge, die 5 Groschen nicht übersteigen, auf die nächst niedrigeren 10 Groschen abzurunden und Beträge, die 5 Groschen übersteigen, auf die nächst höheren 10 Groschen aufzurunden. Die jeweiligen neuen Beträge gelten ab dem der Verlautbarung der Indexveränderung durch das Österreichische Statistische Zentralamt folgenden übernächsten Monatsersten. Der Bundesminister für Justiz hat die Änderungen der in Abs. 5 bestimmten Beträge und den Zeitpunkt, ab dem die Indexveränderung mietrechtlich wirksam wird, im Bundesgesetzblatt kundzumachen; die Kundmachung hat in den Fällen einer Erhöhung auch einen Hinweis auf die in Abs. 9 zweiter Satz angeführten weiteren Voraussetzungen für eine Erhöhung des bisherigen Hauptmietzinses zu enthalten. | (7) | Der nach Abs. 2 bis 6 höchstzulässige Hauptmietzins vermindert sich im Fall eines nach § 29 Abs. 1 Z 3 lit. c befristeten Hauptmietvertrags um 20 vH. Im Fall eines nach § 29 Abs. 1 Z 3 lit. b befristeten Hauptmietvertrags vermindert sich der nach Abs. 2 bis 6 höchstzulässige Hauptmietzins nur dann um 20 vH, wenn der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, das auf Grund einer vor dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet wurde. Wurde der befristete Hauptmietvertrag durch ausdrückliche Vereinbarung oder stillschweigende Erneuerung in einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit umgewandelt, so gilt die Verminderung des höchstzulässigen Hauptmietzinses nach dem ersten und zweiten Satz ab dem Zeitpunkt dieser Umwandlung nicht mehr. | (8) | Mietzinsvereinbarungen sind insoweit unwirksam, als der vereinbarte Hauptmietzins den nach Abs. 1 bis 7 zulässigen Höchstbetrag überschreitet. Die Unwirksamkeit ist binnen drei Jahren gerichtlich (bei der Gemeinde, § 39) geltend zu machen. Diese Frist verlängert sich im Fall eines nach § 29 Abs. 1 Z 3 lit. c befristeten Hauptmietverhältnisses um sechs Monate. | (9) | Ergibt sich durch die Anwendung einer Wertsicherungsvereinbarung ein höherer Hauptmietzins (Anm.: richtig: Hauptmietzins,) als nach Abs. 1 bis 7 zu diesem Zeitpunkt zulässig ist, so ist der übersteigende Teil unwirksam. Berechtigt eine Wertsicherungsvereinbarung den Vermieter zu einer Erhöhung des Hauptmietzinses, so hat der Hauptmieter dem Vermieter den erhöhten Hauptmietzins von dem auf das Wirksamwerden der Indexveränderung (Abs. 6 dritter Satz) folgenden Zinstermin an zu entrichten, wenn der Vermieter dem Hauptmieter in einem nach Wirksamwerden der Indexveränderung ergehenden Schreiben, jedoch spätestens 14 Tage vor dem Termin, sein darauf gerichtetes Erhöhungsbegehren bekannt gibt. | (10) | Die Beschränkungen der Abs. 2 bis 7 gelten nicht für Vereinbarungen über die zeitlich begrenzte Erhöhung des Hauptmietzinses zur Deckung der Kosten der Erhaltung und von nützlichen Verbesserungen im Sinn der §§ 3 und 4 sowie zur Deckung der Kosten von geförderten Sanierungsmaßnahmen. Solche Vereinbarungen sind nur in Schriftform und frühestens ein halbes Jahr nach Abschluss des Mietvertrags zulässig; das Ausmaß der Erhöhung und der Erhöhungszeitraum sind ausdrücklich zu vereinbaren. Bei befristeten Mietverträgen sind solche Vereinbarungen überdies nur zulässig, sofern der Erhöhungszeitraum vor dem Ablauf des Mietverhältnisses endet. | (11) | Vereinbarungen gemäß Abs. 10 sind auch für spätere Mieter rechtswirksam, sofern ihnen bei Abschluss des Mietvertrages das Ausmaß der Erhöhung und der Erhöhungszeitraum schriftlich bekannt gegeben wurde und bei einem befristeten Mietvertrag der Erhöhungszeitraum vor dem Ablauf des Mietverhältnisses endet. | (12) | Mietzinsvorschriften in förderungsrechtlichen Bestimmungen bleiben unberührt." Bei Neuvermietung einer Wohnung der Ausstattungskategorie A, B oder C ab 1. März 1994 gilt der Richtwertmietzins, sofern nicht der "freie Mietzins" nach dem ABGB oder der angemessene Mietzins nach § 16 Abs. 1 MRG vereinbart werden kann. Ausgangspunkt des Richtwertmietzinses ist der Richtwert. § 1 des Bundesgesetzes über die Festsetzung des Richtwertes für die mietrechtliche Normwohnung (Richtwertgesetz - RichtWG) in der für die Streitjahre geltenden Fassung lautet: | "(1) | Der Richtwert ist jener Betrag, der für die mietrechtliche Normwohnung (§ 2) festgesetzt ist. Er bildet die Grundlage für die Berechnung des angemessenen Hauptmietzinses nach § 16 Abs. 2 MRG. | (2) | Der Bundesminister für Justiz hat für jedes Bundesland einen Richtwert in Schillingbeträgen je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat für die mietrechtliche Normwohnung unter Bedachtnahme auf das Gutachten des Beirates (§ 7) und die in § 3 genannten Grundsätze durch Verordnung festzusetzen." § 2 RichtWG ("Mietrechtliche Normwohnung") in der für die Streitjahre geltenden Fassung lautet: | "(1) | Die mietrechtliche Normwohnung ist eine Wohnung mit einer Nutzfläche zwischen 30 Quadratmeter und 130 Quadratmeter in brauchbarem Zustand, die aus Zimmer, Küche (Kochnische), Vorraum, Klosett und einer dem zeitgemäßen Standard entsprechenden Badegelegenheit (Baderaum oder Badenische) besteht, über eine Etagenheizung oder eine gleichwertige stationäre Heizung verfügt und in einem Gebäude mit ordnungsgemäßem Erhaltungszustand auf einer Liegenschaft mit durchschnittlicher Lage (Wohnumgebung) gelegen ist. | (2) | Ein Gebäude befindet sich dann in ordnungsgemäßem Erhaltungszustand, wenn der Zustand seiner allgemeinen Teile nicht bloß vorübergehend einen ordentlichen Gebrauch der Wohnung gewährleistet. Ordnungsgemäß ist der Erhaltungszustand des Gebäudes jedenfalls dann nicht, wenn im Zeitpunkt der Vermietung Erhaltungsarbeiten im Sinn des § 3 Abs. 3 Z 2 MRG anstehen. | (3) | Die durchschnittliche Lage (Wohnumgebung) ist nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens zu beurteilen, wobei eine Lage (Wohnumgebung) mit einem überwiegenden Gebäudebestand, der in der Zeit von 1870 bis 1917 errichtet wurde und im Zeitpunkt der Errichtung überwiegend kleine, mangelhaft ausgestattete Wohnungen (Wohnungen der Ausstattungskategorie D) aufgewiesen hat, höchstens als durchschnittlich einzustufen ist." § 3 des RichtWG ("Ermittlung des Richtwerts") in der für die Streitjahre geltenden Fassung lautet: | "(1) | Bei der Ermittlung des Richtwertes ist vom Herstellungswert (§ 6 Abs. 3 des Liegenschaftsbewertungsgesetzes) einer gut ausgestatteten geförderten Neubaumietwohnung in einem mehrgeschossigen Gebäude mit mindestens 4 Wohnungen auszugehen. Es sind dabei aber nur geförderte Neubaumietwohnungen heranzuziehen, bei denen eine förderungsrechtliche Begrenzung der (förderbaren) Baukosten oder des zulässigen Hauptmietzinses gegeben ist. | (2) | Der Grundkostenanteil je Quadratmeter Nutzfläche errechnet sich aus den Grundkosten, die während des Kalenderjahres 1992 den Förderungszusicherungen des jeweiligen Landes tatsächlich zugrunde gelegt wurden. | (3) | Zur Ermittlung der Baukosten je Quadratmeter Nutzfläche sind die am 31. Dezember 1992 geltenden Vorschriften des jeweiligen Landes über die förderbaren Baukosten zugrunde zu legen. Fehlen solche Vorschriften, sind die Baukosten zugrunde zu legen, die sich aus den Förderungszusicherungen des jeweiligen Landes im Kalenderjahr 1992 ergeben. | (4) | Von den Baukosten gemäß Abs. 3 sind jene Baukostenanteile abzuziehen, die für die Errichtung solcher Gebäudeteile üblicherweise anfallen, die nach den am 31. Dezember 1992 geltenden Wohnbauförderungsvorschriften des jeweiligen Landes zwar gefördert werden, aber dem typischen Althausbestand nicht entsprechen, nämlich Einstell- oder Abstellplätze (Garagen), Aufzugsanlagen, gemeinsame Wärmeversorgungsanlagen und Gemeinschaftsanlagen oder -räume (Fahrrad- und Kinderwagenabstellplätze, Hobbyräume, Schutzräume, modern ausgestattete Waschküchen, Gemeinschaftsantennen, Saunen) sowie solche Baukostenanteile, die bautechnischen Erschwernissen zuzurechnen sind. | (5) | Es ist jeweils ein Durchschnittswert der Grundkostenanteile und der Baukosten des jeweiligen Landes heranzuziehen, der in Bezug auf die Wohnnutzfläche zu gewichten ist. | (6) | Die betragsmäßige Ermittlung des Richtwerts erfolgt, indem zunächst 4 vH des Grundkostenanteils (Abs. 2 und 5) und 5,5 vH der Baukosten (Abs. 3 bis 5) zusammengezählt und sodann von der errechneten Summe 5 vH der Kosten für die Errichtung von Aufzugsanlagen und gemeinsamen Wärmeversorgungsanlagen (fiktiver Erhaltungsaufwand) abgezogen werden; der Richtwert beträgt ein Zwölftel der sich daraus ergebenden Differenz. § 5 RichtWG in der im Jahr 1999 geltenden Fassung lautet: "Die Richtwerte vermindern oder erhöhen sich jährlich in dem Maß, das sich aus der Veränderung des vom Österreichischen Statistischen Zentralamt verlautbarten Verbraucherpreisindex 1986 oder des an seine Stelle tretenden Index im Jahresabstand gegenüber dem Zeitpunkt des Inkraftretens (Anm.: richtig: Inkrafttretens) dieser Bestimmung oder gegenüber dem Zeitpunkt der neuerlichen Festsetzung der Richtwerte ergibt. Bei der Berechnung der jeweiligen neuen Richtwerte sind Beträge, die 5 Groschen nicht übersteigen, auf die nächstniedrigeren 10 Groschen abzurunden und Beträge, die 5 Groschen übersteigen, auf die nächsthöheren 10 Groschen aufzurunden. Die jeweiligen neuen Beträge gelten ab dem der Verlautbarung der Indexveränderung durch das Österreichische Statistische Zentralamt folgenden übernächsten Monatsersten. Der Bundesminister für Justiz hat die geänderten Richtwerte und den Zeitpunkt, an dem die Richtwertveränderung mietrechtlich wirksam wird, sowie die früheren Richtwerte und deren Geltungsdauer im Bundesgesetzblatt kundzumachen." Laut der Kundmachung des Bundesministeriums für Justiz, BGBl II 2006/101 beträgt der Richtwert für das Bundesland Wien ab dem 1. April 1999 S 55. Nach dem Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 31. März 2003, 99/14/0071, erfahren Verträge zwischen nahen Angehörigen nur dann steuerliche Anerkennung, wenn sie nach außen ausreichend zum Ausdruck kommen, einen eindeutigen, klaren und jeden Zweifel ausschließenden Inhalt haben und zwischen Familienfremden unter den gleichen Bedingungen abgeschlossen worden wären (vgl. mit weiteren Nachweisen das Erkenntnis vom 22. Februar 2000, 99/14/0082). Sind Vereinbarungen unklar, so gehen sie nach Quantschnigg/Schuch, Einkommensteuerhandbuch, Tz 49 zu § 20, und dem dort zitierten Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 23. Mai 1978, 1943,2237/77, zu Lasten des Steuerpflichtigen. Für die Parteien des Berufungsverfahrens ist der Bestand eines fremdüblichen Mietvertrages betreffend der top Nr. 12 in dem in Rede stehenden Zinshaus im Zeitraum vom Juli 1994 bis Jänner 1999 außer Streit gestanden. Bedingt durch die Überlagerung des Mietverhältnisses von einem in erster Linie die persönliche Sphäre betreffenden Faktor war die Unterbrechung des ursprünglichen Veranlassungszusammenhangs und damit die familienhafte Veranlassung des nach außen vorgegebenen Mietrechtsverhältnisses betreffend der in Rede stehenden Mietwohnung ab dem Monat Februar 1999 festzustellen: Der beim Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern am 1. Juli 1994 angezeigte, zwischen der von der Fa. Dr. X . u. Y . O.W. Immob.verw.GmbH vertretenen Vermieterin und B F als Mieterin abgeschlossene Mietvertrag lautet: | " Mietvertrag .... Kategorie C... (§ 16 Abs.2 MRG) | Ausmaß der Nutzfläche: 57.36 m² Aufzug: nein Ausstattung: sehr gut |   Zentralheizung: nein Brauchbarkeit: gegeben | .............. | Zwischen ... ZF, ... , vertreten durch Dr. X. und Y. O.W., Immob. Verw. Ges.m.b.H, ... als Vermieter(in) und ... FB ... als Mieter(in) ... wird folgender Mietvertrag abgeschlossen: § 1. Mietgegenstand 1. Vermietet wird die Wohnung ... Stock 2/Tür 12. 2. Der Mietgegenstand besteht aus zwei Zimmern - Küche, Vorzimmer, WC und darf nur zu Wohnzwecken verwendet werden..... § 2. Mietzeit 1. Das Mietverhältnis beginnt am 1. Juli 1994 und wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Es kann von beiden Teilen unter Einhaltung einer einmonatigen Kündigungsfrist zum Ende des Kalendermonats - gerichtlich aufgekündigt werden. ... § 3. Mietzins 1. Der vereinbarte Mietzins besteht aus | a) | dem Hauptmietzins (Grundzins) | b) | dem Anteil an den Betriebskosten und öffentlichen Abgaben, welcher 3,96% beträgt | c) | ... | ... | ... | e) | der Umsatzsteuer (MwSt.) | 2..... | 3. Der Mietzins besteht in dem jeweils durch Gesetz oder behördliche Anordnung festgesetzten zulässigen Höchstbetrag, derzeit S 14,80 m² Nutzfläche, sohin monatlich S 848,93 ... Der Mietzins ist wertgesichert gem . § 16 Abs. 4 MRG | § 4. Erhaltungspflicht ... § 5. Benützung ... § 6. Untervermietung oder sonstige Überlassung ... VEREINBARTE MIETZINSERHÖHUNG Die Mieterin verpflichtet sich unmittelbar zum Zeitpunkt des Eintritts in das Berufsleben bzw. zum Zeitpunkt der eigenen Erwerbs- bzw. Unterhaltsfähigkeit zu einer Erhöhung des jeweils sich ergebenden Mietzinses gem. § 3 Abs. 3 um S 500... Der sich so ergebende Mietzins ist dann für die Zukunft im Sinn gem. § 16 Abs. 4 MRG wertgesichert. § 8. Kosten und Gebühren .... § 12. Sonstiges ... Die Mieterin verpflichtet sich die monatliche EDV-Gebühr von derzeit S 9,50 zu bezahlen. ...." Obwohl der Zins für den Mietgegenstand, bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Vorzimmer und WC, dem einer Wohnung der Ausstattungskategorie C zum Zeitpunkt des Bestandvertragsabschlusses entsprochen hatte, war die Annahme, dieser Vertrag wäre ein Bestandteil eines mit einem Familienfremden unter den gleichen Bedingungen im Jahr 1999 abgeschlossenen Bestandvertrages geworden, aufgrund des der Vermieterin vertraglich zugestandenen Rechts, unmittelbar zum Zeitpunkt des Eintritts in das Berufsleben bzw. zum Zeitpunkt der eigenen Erwerbs- bzw. Unterhaltsfähigkeit den sich jeweils ergebenden Mietzins gemäß § 3 Abs. 3 um S 500 zu erhöhen, zu verneinen, wenn der (miet)rechtsfreundliche Vertreter der Bw. wusste, dass das Objekt in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, somit eines Gesetzes, dessen meisten Bestimmungen (zu denen die Bestimmung des § 16 Abs. 2 über die Mietzinsobergrenzen gehört) zum Schutz des sozial schwächeren Mieters zwingend sind, fällt und vom Schreiben vom 15. Dezember 2004 auf die Kenntnis der Bw. von deren Prozessrisiko bei Eingang eines Wagnisses bei Abschluss eines Mietvertrages solchen Inhalts mit einem Fremdmieter zu schließen war (vgl. Seite 2 des letztzitierten Schreibens: "Ein Mieter hätte ausgezeichnete Chancen, die Miethöhe bei der Schlichtungsstelle reduziert zu bekommen"). Die Anführung des § 16 Abs. 4 MRG im Punkt 3.3. des unbefristeten Mietvertrages in Verbindung mit der Streichung des § 3 Punkt 4 des für die Errichtung des Mietvertrages vom 1. Juli 1994 verwendeten Vertragsformulars legte insofern einen beim Abschluss des Vertrages unterlaufenen Fehler offen, als § 16 Abs. 4 leg. cit. in der am Tag des Vertragsabschlusses geltenden Fassung den Wortlaut "Ein Zuschlag nach Abs. 3 ist nur dann zulässig, wenn die Liegenschaft, auf der sich die Wohnung befindet, eine Lage aufweist, die besser ist als die durchschnittliche Lage (§ 2 Abs. 3 RichtWG), und wenn die für den Lagezuschlag maßgebenden Umstände dem Mieter in Schriftform bis spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrages ausdrücklich bekannt gegeben worden sind" hatte und ein Familienfremder die Streichung des § 3 Punkt 4 des Vertragsformulars (= der Mustervereinbarung einer Wertsicherungsklausel) als Verzicht auf die Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel in der im Standardformular für Bestandverträge vorgesehenen Form zu deuten hätte. Die im Vertrag separat ausgewiesene Kostenposition EDV-Gebühr ist für einen Mieter irritierend (und daher nicht fremdüblich), weil der Vermieter gemäß § 22 MRG je Kalenderjahr und Quadratmeter der Nutzfläche des Hauses (höchstens) den nach § 15 a Abs. 3 Z 1 jeweils geltenden Betrag (zur Deckung der Auslagen für die Verwaltung des Hauses einschließlich der Ausgaben für Drucksorten, Buchungsgebühr und dgl.) anrechnen darf (, der auf zwölf gleiche Monatsbeträge zu verteilen ist,) und die EDV-Gebühr mit dem im Vertrag genannten Betrag von S 9,80 Deckung in dem im § 15 a Abs. 3 Z 1 MRG, BGBl. Nr. 520/1981 in der Fassung des BGBl. Nr. 800/1993 ausgewiesenen Betrag von S 29,60 zu finden hat. Das an B I adressierte Schreiben der Dr. X . u. Y . O.W. Immob.verw. GmbH vom 23. Februar 1999 betreffend den Mietvertrag vom 1. Juli 1994 enthielt folgenden Text: | " | Seitens der Hausinhabung wurde das bisherige Bestandobjekt top Nr.12 wesentlich unter Einbeziehung bzw. Ausbau des ursprünglichen Dachbodens (teilweise) erweitert und weist nunmehr eine Gesamtnutzfläche von 160 m² ... auf. Das Bestandobjekt ist als solches der Kategorie A einzustufen. Dementsprechend verpflichten Sie sich, in teilweiser Abänderung des Mietvertrages vom 1. Juli 1994 - ab 1. Februar 1999 einen beiderseits als angemessen vereinbarten monatlichen Mietzins in Höhe von S 10.800 ... zuzüglich Betriebskosten und Umsatzsteuer zu bezahlen. Ausgangsbasis für zukünftige Wertveränderungen ist der Monat Jänner 1999 auf Basis des Punkt 4 des zit. Mietvertrages. Alle übrigen Bestimmungen des zitierten Mietvertrages bleiben vollinhaltlich aufrecht." Trotz des Satzes "Ausgangsbasis für zukünftige Wertveränderungen ist der Monat Jänner 1999 auf Basis des Punkt 4 des zit. Mietvertrages" war das Vorliegen einer fremdüblichen Vereinbarung über die Wertsicherungsklausel zu verneinen, wenn der im Schreiben angesprochene, im Mietvertrag vom 1. Juli 1994 aber gestrichene Vertragspunkt (§ 3. Mietzins) 4. folgenden Text beinhaltet: "Der Hauptmietzins (Mietzins) von ... S wird auf den vom Österreichischen Statistischen Zentralamt verlautbarten monatlichen Index der Verbraucherpreise 1986 wertbezogen. Sollte dieser Index nicht mehr verlautbart werden, gilt jener Index als Grundlage für die Wertsicherung, der diesem Index am meisten entspricht. Ausgangsbasis für diese Wertsicherungsklausel ist die für den Monat ... 19... errechnete Indexzahl ... Schwankungen bis ausschließlich 10 % (5 %) nach oben oder nach unten bleiben unberücksichtigt. Jedoch wird bei Überschreitung die gesamte Veränderung voll berücksichtigt. Die neue Indexzahl bildet jeweils die neue Ausgangsgrundlage für die Errechnung der weiteren Überschreitungen. ...." Abgesehen davon, dass die Gebäudeverwaltung sich mit der Nichtausfüllung der Leerstellen im obigen Text einer klaren Aussage, ob Schwankungen bis ausschließlich 10 % oder 5 % nach oben oder nach unten unberücksichtigt bleiben, enthielt, beschränkte sie sich betreffend des Bestandobjekts auf die Angabe "das bisherige Bestandobjekt top Nr.12 sei wesentlich unter Einbeziehung bzw. Ausbau des ursprünglichen Dachbodens (teilweise) erweitert und weist nunmehr eine Gesamtnutzfläche von 160 m² ... auf. Das Bestandobjekt ist als solches der Kategorie A einzustufen",ohne die für die Bestimmung der Ausstattungskategorie relevanten Kriterien in einer wie im Mietvertrag vom 1. Juli 1994 vorgesehenen Form im Detail zu beschreiben; obwohl bei Bestandverträgen der Bestandgegenstand zu den wesentlichen Vertragsbestandteilen zählt, fehlten in dem mit 23. Februar 1999 datierten Schreiben solche Angaben, wie sie der "Standardvertrag" vorgesehen hatte, also Angaben betreffend "Ausstattung", "Zentralheizung", "Brauchbarkeit", "Bestandteile des Mietgegenstands im Sinne des § 1 Punkt. 2 Mietvertrag". Dieser Mangel an die Ausstattungskategorie der Bestandsache bestimmenden Detailangaben wurde durch die Ausführungen auf der Seite 5 der Berufung verdeutlicht, wenn dort an von der Fa. I erbrachten Leistungen "z.B. die Installation einer Zentralheizung in der "alten Wohnung" mit dem Zusatz "davor war ein Ölofen für die gesamte Wohnung vorhanden" genannt wurde. Hatte erst die von der Fam. I installierte Zentralheizungsanlage die Zurechnung der Wohnung zur Ausstattungskategorie A ermöglicht, so wäre der Bw. bei Familienfremden der Abschluss des Bestandvertrages zu einem Mietzins in niedrigerer Höhe möglich gewesen, wenn die Wahrscheinlichkeit der Durchführung eines von einem familienfremden Bestandnehmer auf dessen Antrag hin geführten Verfahrens vor der Schlichtungsstelle betreffend Überprüfung der Höhe des Mietzinses vermindert bzw. ausgeschlossen werden soll. Als Beweis für das Risikobewertungsvermögen der mietrechtsfreundlichen Vertreter der Bw. sei nochmals auf das oben zitierte Schreibens des steuerlichen Vertreters der Bw. vom 15. Dezember 2004 verwiesen, wenn es dort, allerdings in einem anderen Zusammenhang heißt: "Ein Mieter hätte ausgezeichnete Chancen, die Miethöhe bei der Schlichtungsstelle reduziert zu bekommen". Aus der an die Bw. adressierten gutachtlichen Stellungnahme des Dr. O.W. vom 21. Juli 2003 war für die Bw., was das Abgabenrecht anbelangt, nichts zu gewinnen, wenn diese den oben zitierten Mietvertrag vom 1. Juli 1994 und das auf den Mietvertrag bezügliche Nachtragsschreiben vom 23. Februar 1999 als Ausgangsbasis für die Stellungnahme benennt und die auf die Nachtragsvereinbarung Bezug habende Bemerkung "Diese wurde im Zusammenhang mit dem Ihrerseits erfolgten Ausbau des Bestandobjekts top 12 durch teilweise Einbeziehung bzw. Ausbau des ursprünglichen Dachbodens erstellt. Das Bestandobjekt weist nunmehr insgesamt eine Gesamtnutzfläche von 160 m² auf. Aufgrund der Ausstattung des Bestandobjekts kann dieses zweifelsohne als solches der Kategorie "A" eingestuft werden" samtder Erklärung, dass "Sie nunmehr, sehr geehrte Herrschaften, aus eigenen Mitteln bzw. unter Inanspruchnahme eines Kredites das Bestandobjekt ausgebaut, erweitert und den Standard auf Kategorie "A" angehoben haben und offensichtlich ihre Tochter mit den vorgenommenen Erweiterungen und Verbesserungen des Bestandobjekts einverstanden war" beinhaltet, ohne dabei auf die in der Berufung dargestellten Eigenleistungen der Fam. I und die Größe der Wohnung laut Plan 208 m² näher einzugehen. Fakt ist, dass der Richtwert für das Bundesland Wien ab dem 1. April 1999 laut der Kundmachung des Bundesministeriums für Justiz, BGBl II 2006/101 S 55 betragen hat. Da die Mieterin sich in Kenntnis der örtlichen Verhältnisse dazu entschlossen hatte, die seit 1. Juli 1994 in Bestand genommene Wohnung auszubauen, und "sich entsprechend den meiner Kanzlei zur Verfügung stehenden Unterlagen" so die gutachtliche Stellungnahme vom 21. Juli 2003 "ein Mietzins je m² in Höhe von € 4,91,... S 67,50 ergibt", der "unter Berücksichtigung der Lage des Objekts an der Kreuzung der beiden Hauptverkehrsstraßen Heiligenstädterstraße und Grinzingerstraße, das Nichtvorhandensein eines Aufzuges, das Vorhandensein von schrägen Dachflächen, das Nichtvorhandensein von sonstigen entsprechend dem Richtwertgesetz werterhöhenden Gegebenheiten etc. auch aus damaliger Sicht gesehen der vereinbarte Richtwertmietzins je m² als absolut angemessen anzusehen ist, war von dem vom Richtwert abweichenden Betrag auf die Hinzurechnung eines Lagezuschlags zu schließen. Aufgrund der Vorlage der in Rede stehenden gutachtlichen Stellungnahme vom 21. Juli 2003 samt jenes Schreibens des steuerlichen Vertreters vom 15. Dezember 2004 (in welchem der Bestand einer Differenz zwischen dem Richtwert von S 67,50 zu den S 54,54 im Rahmen des Fremdvergleiches als unerheblich bezeichnet wurde) zu einem Zeitpunkt, zu dem die Bw. das in Rede stehende Mietverhältnis begründet hatte, war die Annahme, in der im Auftrag der Bw. erstellten gutachtlichen Stellungnahme vom 21. Juli 2003 hätten den Mietzins mindernde Eigenleistungen der Fam. I Berücksichtigung gefunden, zu verneinen, weil der oben zitierte § 16 Abs. 2 leg. cit. den Vermieter dazu verpflichtet, die Wohnung bei der Bestimmung des Richtwertmietzinses anhand der in der letztzitierten Norm in sechs Ziffern angeführten Kriterien mit der mietrechtlichen Normwohnung zu vergleichen. Wäre das zu beurteilende Objekt in einer dieser Vergleichskomponenten vom Standard der mietrechtlichen Normwohnung abgewichen, so wäre ein entsprechender Abstrich vom oder Zuschlag zum festgesetzten Richtwert zwangsläufig anzusetzen gewesen. Der "Saldo" aus diesen Zuschlägen und Abstrichen wäre zum Richtwert hinzuzuzählen oder im Fall eines Negativsaldos von diesem abzuziehen gewesen; das Ergebnis dieser Bemessungs- und Rechenoperation wäre der Richtwertmietzins gewesen. Die mietrechtliche Normwohnung ist eine solche der Ausstattungskategorie A, auch wenn ihre Definition von der Umschreibung dieser Ausstattungskategorie in § 15 a Abs. 1 Z 1 MRG abweicht. Daher sind für Wohnungen der Ausstattungskategorie B und C entsprechende Richtwerte vorgesehen. Das Ausmaß dieser Abstriche wird zwar gesetzlich nicht unmittelbar festgelegt, doch lässt sich aus anderen Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes eindeutig ableiten, dass für eine Wohnung der Ausstattungskategorie B ein Abstrich von 25 % und für eine Wohnung der Ausstattungskategorie C ein Abstrich von 50 % jeweils vom Richtwert anzusetzen ist. Laut Rainer, Handbuch des Miet- und Wohnrechts7, Tz 3.2.4.2.10 zu § 16 Abs. 2 Z 6 MRG, Seite 189, kann der Richtwertmietzins beispielsweise für eine Kategorie B-Wohnung trotz des 25-prozentigen Kategorie-Abstrichs insgesamt dennoch über dem Richtwert liegen, wenn sich nämlich aus den übrigen Vergleichskriterien des § 16 Abs. 2 leg. cit. Zuschläge in einem betraglich über diesem Abstrich gelegenen Gesamtausmaß ergeben. Auch wenn die gutachtliche Stellungnahme vom 21. Juli 2003 die in Rede stehende Wohnung als eine solche der Ausstattungskategorie A einstuft, fehlte ein entsprechender stichhaltiger Beweis für die Annahme, die Bw. hätte diese Wohnung bereits ausgestattet mit einer dem zeitgemäßen Standard entsprechenden Badegelegenheit (Baderaum oder Badenische) samt einer Etagenheizung (oder gleichwertigen stationären Heizung) und Warmwasseraufbereitung in Bestand gegeben. Auf die Feststellung im Betriebsprüfungsbericht "Nach der Erhöhung der Miete wurde der Bankeinzug durch die Hausverwaltung auf S 14.927,76 pro Monat angepasst. Nach Klarstellung des "Nichtinkassos" wurde der Einzugsauftrag von Seiten der Hausverwaltung nur für Betriebskosten in Höhe von rund S 2.900 und Umsatzsteuer von der Miete S 1.080 (insgesamt somit rund S 3.980) herabgesetzt. Die Verrechnung der Differenz (nicht kassierte Miete) erfolgte mit dem Konto des Hauseigentümers" sei verwiesen. In Zusammenhang mit den obigen Ausführungen sowie dem ersten von den auf der Seite 4 der Berufung ins Treffen geführten Gründen dafür, dass die Argumentation der Finanzbehörde bezüglich des Mietzinses ins Leere gehe - "Selbst wenn die Finanzbehörde diese Expertenmeinung in Zweifel ziehen sollte, ist die Höhe des entsprechenden Mietzinses noch durch die Richtwertabschläge determiniert. Abgesehen davon, dass die Ursprungskategorie nicht Kat A war, können noch Abschläge für Lärmbeeinträchtigung - 2 %, nicht vorhandenen Lift 4 % ab dem 2. Stock, Dachschrägen - 10 %, Fläche größer als 130 m² - 5 % etc . angesetzt werden." - und der Nichterbringung eines Beweises für die Unrichtigkeit der Feststellung im Betriebsprüfungsbericht betreffend der "bisher in der Hauptmietzins- und Eigentümerabrechnung gegenüber den Eltern ausgebuchten (weil nicht kassierten) Miete der Tochter" war das Fehlen des Anerkenntniserfordernisses eines eindeutigen, klaren und jeden Zweifel ausschließenden Inhalts festzustellen. Wider der auf der Seite 3 der Berufung angeführten Begründung für das Vorliegen eines "eindeutigen, klaren und jeden Zweifel ausschließenden Inhalts" des Bestandverhältnisses sprach, dass dem in Rede stehenden Bestandverhältnis kein Standardmietvertrag, sondern ein unvollständig ausgefülltes Standardformular für Mietverträge und das oben zitierte Nachtragsschreiben zu dem Mietvertrag vom 1. Juli 1994 zugrunde gelegen war. Mit dem Argument, der in RZ 1208 geforderten Normierung der Modalitäten der Vergütung von Eigenleistungen bei Beendigung des Mietverhältnisses insofern Rechnung getragen zu haben, als "die Investitionen seitens des Mieters - sofern diese grundsätzlich zu einer Standardanhebung im Sinne des § 9 MRG geführt habe - gemäß § 10 MRG für den Fall der Beendigung des Mietverhältnisses - von welcher Seite auch immer - unter Berücksichtigung entsprechender Amortisationszeiträume vom Vermieter oder einem Nachmieter abzugelten sind." war für die Bw. nichts zu gewinnen, wenn die Anwendung des § 9 MRG jene Veränderungen eines Mietgegenstandes durch den Mieter bestimmt, die der Vermieter nicht verhindern kann, bzw. § 10 leg. cit. den Ersatz von Aufwendungen des Wohnungsmieters für bestimmte Verbesserungen als Sonderfall der angewandten Geschäftsführung regelt. Dass § 10 leg. cit. dem Mieter einen Anspruch einräumt, welcher dem in §§ 1097, 1037 ABGB geregelten Anspruch zwar ähnlich, z. T. überschneidend, aber doch diesem gegenüber neuartig ist und im vorhinein nicht abbedungen werden kann, sei bemerkt. Die Annahme, die Bw. hätte die im oben zitierten Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 31. März 2003, 99/14/ 0071, angeführten Kriterien für die abgabenrechtliche Anerkennung des zwischen nahen Angehörigen abgeschlossenen Bestandvertrages erfüllt, war aber auch insoweit zu verneinen, als selbst der Umfang der Nutzfläche betreffend der in Rede stehenden Wohnung im Berufungsverfahren in Streit gestellt wurde. Auch wenn die Hausverwaltung - laut Berufung - "für die Berechnung der für die Vermietung relevanten Flächen pauschal 25 % von der Gesamtfläche" aufgrund des § 53 Abs. 5 BewG in Abzug bringe, war die Rechtskonformität dieser Vorgangsweise für den UFS nicht zu erkennen, zumal die Berufungsausführungen zum § 53 BewG ("Bewertung von bebauten Grundstücken") samt dem Verweis auf die Literatur ("siehe diesbezüglich Eckharter, Hauswirth, Mainhart, Rollwagen, Die Nutzfläche im Wohnrecht") nichts an der Tatsache ändern, dass den Bestimmungen des § 17 Abs. 2 MRG zufolge Dachbodenräume, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind, ebenso wie Treppen, offene Balkone und Terrassen bei der Berechnung der Nutzfläche nicht zu berücksichtigen sind. Hat der Gesetzgeber bei der Ermittlung der Nutzfläche (= gesamte Bodenfläche abzüglich der Wandstärken und auch der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen (Ausnehmungen), und zwar auch dann, wenn sie zu Wohn- oder Geschäftszwecken benützt werden) - wie Würth Zingher, Miet- und Wohnrecht, 20. Auflage, Tz 7 zu § 17 samt der dort zitierten gerichtlichen Entscheidung, MietSlg. 38375) zu ersehen - auf die Raumhöhe nicht Bedacht genommen, so ist auch die Nutzfläche von Mansardenräumen ohne Rücksicht auf die Höhe des Raumes zu berechnen. Da sich ein Wohnungssuchender bei der Besichtigung einer frei stehenden Wohnung für die Lage und den Zustand der Wohnung, deren Nutzbarkeit für die Befriedigung privater Bedürfnisse und die Höhe des Mietzinses (inkl. Betriebskosten und Umsatzsteuer) interessiert und Angaben betreffend der Wohnungsgröße von Seiten des Anbieters der Wohnung zur Vermietung gemacht werden, vermochte die Festhaltung auf Seite 4, Absatz 3 der Berufung, derzufolge "eine familienfremde Person die Wohnungsgröße ... mit ca. 160 m² angenommen hätte", eine Unschlüssigkeit der im Betriebsprüfungsbericht getroffenen Feststellungen nicht offen zu legen.