BFG RV/5100110/2012

Derartige oder ähnliche Objekte sind in Ort für Spitzenmanager nicht erhältlich oder nur in abgespeckter Form und Mangelware. Immer wieder suchen internationale Großbetriebe für Ihre Geschäftsführer und deren Familien Einfamilienhäuser der gehobenen Klasse. Leider gibt es keine und die Familien sind gezwungen auf Penthousewohnungen auszuweichen. Diese Geschäftsführer sind meist 3-5 Jahre in Ort tätig und werden dann von Nachfolgern abgelöst. Der Bedarf solcher Häuser wäre in vielen Fällen gegeben (zuletzt Lx), aber leider gibt es keine Immobilien dazu. Leider stellt niemand so hochwertige Immobilien zur Vermietung zur Verfügung. Auch bei Nachfrage in speziellen Maklerbüros mit industriellem Hintergrund wurde uns mitgeteilt, dass ein Bedarf öfters gegeben wäre. Lediglich diese exklusiven Immobilien sind Mangelware. Natürlich sind derartige Kunden nicht jeden Tag zu finden, daher muss mit entsprechenden Leerständen zwischen den Perioden gerechnet werden. In einer Gesamtbetrachtung ist eine Vermietung jedenfalls möglich, sofern entsprechende Immobilien dafür zur Vermietung freigegeben werden. In der Hoffnung zu Ihrer Einschätzung beigetragen zu haben verbleibe …."   Zum beabsichtigten neuen Mietvertrag mit D Bz /TG5 stellte Herr N. auf Nachfrage der Richterin klar, dass dieser jedenfalls das gesamte Gebäude umfasse, der Mietvertrag über den Bürobereich mit der U. beendet werde und die Überlassung zu denselben Konditionen wie mit der H. und U. (inklusive der Wertsicherung) erfolgen werde, wobei V jenen Teil selbst übernehmen müsse, der vom Konzern nicht getragen werde und über die € 84.000,00 p.a. hinausgehe. Ein entsprechender Vertrag sei aus den schriftlich bekannt gegebenen Gründen aber noch nicht unterschrieben worden. Zu seinen Geschäftsführerbezügen teilte Herr N. mit, dass er solche neben H. von Tochtergesellschaften an denen er Minderheitsbeteiligung habe (TG5, TG3, TG6) beziehe. Eine Parifizierung sei erst bei einer Veräußerung notwendig, ein mögliches Vorparifikat sei noch nicht beantragt worden. Zum Abschluss brachte Herr N. vor, dass die Investition entgegen der Ansicht des Finanzamtes als betrieblich veranlasst angesehen werde und diese nicht deswegen erfolgt sei, um damit einen steuerlichen Vorteil zu erreichen. Es sei ein Anlageobjekt in sehr guter Lage und mit guten Gewinnchancen bei einem Verkauf, auch die architektonischen Akzente würden sich aufgrund der bisherigen Erfahrungen rechnen. Die Richterin schloss das Beweisverfahren und verkündete den Beschluss, dass die Entscheidung der schriftlichen Ausfertigung vorbehalten bleibt. B. Festgestellter Sachverhalt: 1. Angaben zur Stiftung: Stifter der im Juni 2006 errichteten Stiftung sind W. N. (Erststifter) und dessen Ehegattin. Neben dem Stiftungsbarvermögen (50 % von € 70.000,00) wendete der Erststifter einen Geschäftsanteil im Ausmaß von 51 % an der U. GmbH mbH und das von ihm im Dezember 2005 erworbene (unbebaute) Grundstück am 1 zu. Stiftungszweck stellt die Versorgung von Begünstigten, das Halten von Beteiligungen und die Finanzierung von Gesellschaften sowie der Erwerb, die Errichtung und Vermietung von Immobilien jeder Art dar. Begünstigte können der Erststifter, seine Familie, Nachkommen in gerader Linie sowie deren Familien, sonstige nahestehende Personen sowie gemeinnützige Organisationen sein (§ 13 Stiftungsurkunde). Die Person und die Höhe der Begünstigung werden zu Lebzeiten des Erststifters von diesem festgestellt (§ 3 Abs. 1 der Stiftungszusatzurkunde). Dem Finanzamt sind als Begünstigte ein Mitarbeiter der Tochtergesellschaft U. und zwei Personen aus dem geschäftlichen Umfeld des Erststifters und mit Bezug zu mehreren Tochtergesellschaften der Stiftung (ua. als Vermieter der Geschäftsführerdienstwohnungen an U. und von denen einer der Zweitgeschäftsführer der Enkelgesellschaft H. ist) gemeldet. Zu den ersten Vorstandsmitgliedern des aus drei Personen bestehenden Stiftungsvorstandes wurden in der Stiftungsurkunde W. N. (Vorsitzender), Mag. Cr VSt1 (Stellvertreter des Vorsitzenden) und Dr. Rd Vst2 (Mitglied) bestimmt. Wiederbestellungen und Neubestellungen erfolgen, solange dieser nicht selbst Begünstigter ist, durch den Erststifter (§ 7 Abs. 4 Stiftungsurkunde). Laut Beschluss des Erststifters vom Juli 2011 ist der Stiftungsvorstand für eine Dauer von weiteren 5 Jahren (bis 2016) wiederbestellt. Die Stiftung wird durch jeweils zwei Vorstandsmitglieder gemeinsam vertreten (§ 8 Stiftungsurkunde). Der Stiftungsvorstand hat mindestens einmal jährlich zu einer Sitzung zusammenzutreten und über die durch einfache Mehrheit zustande gekommenen Beschlüsse sowie über Sitzungen ist ein Protokoll anzufertigen (§ 5 Abs.2 und 8 der Stiftungszusatzurkunde). Ein laut Stiftungsurkunden vorgesehener Stiftungsbeirat wurde noch nicht eingerichtet. Aufsichtsratspflicht besteht nicht, ein freiwilliger Aufsichtsrat ist nicht bestellt. Beweis: Firmenbuch (Letztfassung vom 23. Jänner 2016), Jahresabschlussberichte des Stiftungsprüfers, Stiftungs- und Zusatzurkunde vom 23. Juni 2006 und Begünstigtenmeldung aus Finanzamtsakt   2. Vermögens/Ertragslage und Konzernstruktur der Stiftung Das Vermögen der Stiftung hat sich zwischen 2008 und 2013 wie folgt entwickelt: | (in TEUR) | 31. 12. 2008 | 31.12.2013 | Sachanlagevermögen | 241 (1) | 2.833 (davon 1 2.647, Rest Wohnung K-Str.) | Finanzanlagevermögen | 1.430 (Bet. U.) | 1.886 (davon Bet. U. 1.430) | Umlaufvermögen | 337 | 673 | Fremdkapital | -29 | -1.045 (davon USt-Rückst. 326, Verb. Stifter 262 / U. 297) | Stiftungsvermögen (Eigenkapital) | -1.979 (davon eingebrachtes Stiftungsvermögen 1.711) | -4.347 (davon eingebrachtes Stiftungsvermögen 1.711, Rest Bilanzgewinn) Die Ertragslage der Stiftung stellt sich laut den Gewinn- und Verlustrechnungen wie folgt dar: | (in TEUR) | Summe 2006-2010 | 2011 | 2012 | 2013 | Umsatzerlöse/sonstige Erträge | 0 | 53/73 | 103/23 | 110/2 | Abschreibungen | 0 | -71 | -82 | -84 | Beteiligungserträge U. | 864 | 450 | 690 | 700 | Sonstiger Finanzertrag/aufwand | 118 | -1 | 0 | 0 | Übrige Aufwendungen | -144 | -17 | -56 | -49 | Ertragsteuern (Köst/Kest) | -18 | 0 | -7 | -9 | Jahresgewinn | 820 | 487 | 671 | 670 Die Umsatzerlöse der Stiftung betreffen Einnahmen aus der Vermietung des Objektes 1 und in untergeordnetem Ausmaß (2012: 6 TEUR/2013: 9 TEUR) aus der Vermietung der Wohnung Klbstraße (im Detail siehe Punkt 3). Beweis: Jahresabschlussberichte 2008 - 2013 Konzernstruktur: Die Stiftung hält 51 % an der U. GmbH mbH, die restlichen 49 % werden von W. N. gehalten. Die U. ist - neben anderen Minderheitsbeteiligungen - mit 50 % an der H. HandelsgmbH beteiligt, die restlichen 50 % der H. werden vom ausländischen HW gehalten. Ad) U. GmbH: Die Gesellschaft wurde 1990 gegründet. Alleiniger Gesellschafter war bis zur Einlage des 51%-Anteiles in die Stiftung W. N.. Unternehmensgegenstand ist vorwiegend der Erwerb, die Verwaltung und Veräußerung von Beteiligungen und Immobilien, weiters die Errichtung von Kooperationsverträgen, Joint-ventures und der Handel mit Waren aller Art. Im Anlagevermögen befinden sich Beteiligungen (Buchwerte 2010 insgesamt rund TEUR 400, davon mit TEUR 315 der 50 % Anteil an der H. Handelsgesellschaft mbH) und vermietete Wohnungen (Buchwert 2010 TEUR 600, wovon eine Wohnung mit TEUR 176 im Jahr 2012 an die Stiftung verkauft wurde). Die Erträge stammen zum größten Teil aus Gewinnausschüttungen und Provisionen, in untergeordnetem Ausmaß aus Warenverkäufen und Mieterträgen. Von den in den Jahren 2006 bis 2013 erzielten Jahresgewinnen iHv 4,6 Mio € (die mit 3,1 Mio € aus Ausschüttungen der H. und mit 1,1 Mio € aus Beteiligungsverkäufen stammen) wurden rund 2,7 Mio € an die Stiftung ausgeschüttet. Die Gesellschaft beschäftigt ab 2010 ein bis zwei Projektbearbeiter, die ihre Tätigkeiten nicht am Sitz der Gesellschaft verrichten. Eine kurzfristig ab Anfang 2011 angestellte Bürokraft wurde im Februar 2012 durch die Ehegattin von Herrn N. ersetzt. W. N. ist seit der Gründung alleiniger Geschäftsführer, jedoch ohne Geschäftsführungsbezüge. Geschäftsführervergütungen bezieht dieser von mehreren Tochtergesellschaften der U., den Großteil davon (bis 2010 jährlich rund € 140.000, ab 2011 rund € 190.000,00) als Geschäftsführer der H.. Der Sitz der Gesellschaft war von 2005 bis Juni 2011 jeweils die Wohnsitzadresse von W. N.. Diese befand sich bis Mitte 2011 in einem Doppelwohnhaus am Stw, Ort/U und ab Juni 2011 in dem von der Stiftung errichteten Gebäude am 1. Bei dem von der U. 2002 errichteten Doppelwohnhaus am Stw handelt es sich - laut einem Schätzgutachten aus dem Jahr 2005 - um eine exklusive Wohnimmobilie in sehr guter Wohnlage mit gediegen ausgeführten Wohnungen, die sich auf über ein gemeinsames Stiegenhaus erreichbare Wohnungen im Erdgeschoß und Obergeschoß (Nutzfläche je Hälfte 142 m² zuzüglich Terrassen +Balkone) und über eine Innenstiege getrennt zugängliche Wohnräume samt Sanitärräume (54 m² zzgl. Balkon je Haushälfte) im Dachgeschoß verteilen. Jede Haushälfte verfügt zusätzlich über ein Kellerabteil, eine Garage und Abstellplätze. Ab Fertigstellung (2003) waren die Wohneinheiten im EG und OG an die H. vermietet und wurden von dieser den beiden Geschäftsführern (W. N. und H. C) zu privaten Wohnzwecken als Dienstwohnungen (in Form von Sachbezügen) zur Verfügung gestellt. Die U. verrechnete ab dem Jahr 2003 pro Wohneinheit (inklusive Keller, Garagen- und Außenflächen) eine nach VPI 2000 wertgesicherte Miete iHv € 1.250,00 p.m. zuzüglich Betriebskosten. Zeitgleich mit dem Grundstückserwerb 1 im Dezember 2005 verkaufte die U. das Objekt Stw um einen Kaufpreis von € 962.000,00 zzgl. 20 % Umsatzsteuer an eine Bank-Immobiliengesellschaft, die darin Wohnungseigentum an sechs Wohneinheiten (2 Wohnungen inklusive Dachgeschoße, 2 Doppelgaragen und 2 Kfz-Abstellplätze) begründete. Die beiden Haushälften (je 1 Wohnung, Garageneinheit und Kfz-Abstellplatz) wurden ab Jänner 2006 getrennt vom Zweitgeschäftsführer der H. (C) und von einem weiteren Geschäftspartner von W. N., die beide als Begünstigte der Stiftung gemeldet sind, zurückgeleast (pro Haushälfte Restwertleasing für € 500.000,00 Investitionskosten auf 20 Jahre zu einer monatlicher Leasingrate von rund € 1.500,00 p.m. und mit 70 % Kaution= Restwert) Die Wohneinheiten wurden auch nach dem Verkauf von den beiden H.-Geschäftsführern als Dienstwohnungen genutzt. Die Leasingnehmer verrechneten die Mieten (zuzüglich 10 % USt) aber nicht direkt an die H., sondern an die U., die diese in gleicher Höhe zuzüglich der bei der U. angefallenen Betriebskosten an die H. weiterbelastete. Schriftliche Vertragsgrundlagen zu diesen Verrechnungen liegen nicht vor. Die Miete entsprach den in den Mietverträgen aus dem Jahr 2002 zwischen U. und H. vereinbarten Mietentgelten zuzüglich der mittlerweile angefallenen Indexerhöhungen. Zusammengefasst stellt sich die Mietenverrechnung zwischen U. und H. und der bei den Geschäftsführern in Ansatz gebrachte Sachbezug für das Objekt Stw folgendermaßen dar: |   | Mietaufwand (-)= Mietertrag(+) U. | BK U. - Aufwd/+Ertrag | -Mietaufwand H. | -BK-Aufwand H. | Sachbezüge (brutto) von H. an GF | 2006 | +/-31.560,00 | (nicht bekannt) | -31.560,00 | (nicht bekannt) | 23.670,00 je 11.835,00 | 2007 | +/-31.560,00 | -12.327,43 +8.346,37 | -31.560,00 | -6.256,99 | 23.670,00 je 11.835,00 | 2008 | +/-33.150,60 | -5.608,47 +12.037,57 | -33.150,60 | -5.960,00 | 24.863,06 je 12.431,53 | 2009 | +/-33.295,20 | -7.310,90 +6.000,00 | -33.295,20 | -12.075,57 | 24.971,52 je 12.485,76 | 2010 | +/-33.295,20 | -4.856,13 +8.782,43 | -33.295,20 | -8.782,43 | 24.971,52 je 12.485,76 | 2011 | +/-27.189,00 | -5.178,22 +6.239,62 | -27.030,00 | -8.179,03 | 27.195,75 WO 7.998,75 5 Mo *) Ch 19.197,00 12 M. | 2012 | +/-19.080,00 | nicht gesondert ausgewiesen | 0,00 | -2.593,46 | Ch 19.197,00 (€ 1.599,75 p.m) | 2013 | +/-19.080,00 | nicht gesondert ausgewiesen | -39.209,40 | -5.041,79 | Ch 19.197,00 *) Bis Mai 2011 betrafen die Mieten/Betriebskosten beide Wohneinheiten, ab Juni 2011 nur mehr die von C geleaste (und von diesem als Dienstnehmer der H. genutzte) Haushälfte. Die andere Haushälfte wird ab Juni 2011 vom zweiten Leasingnehmer selbst genutzt bzw. fremdvermietet. In den Jahren 2006 bis Mai 2011 hatte die U. kein Büro, es sind in den Büchern der U. weder Büroaufwendungen für Räumlichkeiten im Objekt Stw noch an einer anderen Adresse erfasst. Ab Juni 2011 sind in den Büchern der U. Büromieten und Betriebskosten für Räumlichkeiten im Objekt 1 gewinnwirksam berücksichtigt (6-12/2011 € 13.950,00, 1-12/2012 € 23.914,00, 1-12/2013 € 28.323,00- siehe dazu ausführlich Pkt 3 Objekt 1). Die Räumlichkeiten werden von W. N. und seiner Ehegattin, die ab 2012 als Angestellte der U. gemeldet war, genutzt. Beweis: Firmenbuchauszug, Jahresabschlussberichte (aus dem Finanzamtsakt), Angaben im Ergänzungsersuchen und in den Schreiben der steuerlichen Vertretung vom 2. Oktober 2015 (Fragen 21- 25) und vom 22.1.2016 sowie den dazu übermittelten Beilagen (Kaufvertrag Dezember 2005 und Schätzgutachten April 2005 Stw, Leasingratenvorschreibung)   Ad) H. HandelsgmbH Die Gesellschaft wurde im Jahr 1996 gegründet. Die Anteile werden zu je 50 % von der U. und dem ausländischen HW Lb (ZZZ) gehalten. Unternehmensgegenstand ist der Großhandel mit Maschinen und feinmechanischen Erzeugnissen. Haupttätigkeit stellt laut den Angaben in den Lageberichten der Vertrieb von Stahlprodukten der ausländischen Muttergesellschaft für den europäischen Raum und die Erbringung von Logistik- und Finanzdienstleistungen an diese dar. Die jährlichen Umsätze betrugen in den Jahren 2008 bis 2012 zwischen 60 und 96 Mio €, die Jahresgewinne vor Rücklagendotierungen zwischen 1,0 und 3,0 Mio €. Die Gesellschaft hat ihren Sitz in Ort und dort Büros für ca 10 Mitarbeiter und die beiden Geschäftsführer (Büroflächen 350-512 m²) angemietet. Gemeinsam vertretungsbefugte Geschäftsführer sind W. N. und Herr C. Ein schriftlicher Dienstvertrag (in ausländischer Sprache) mit Herrn C liegt vor. Zur Geschäftsführertätigkeit (und den Bezugsansprüchen) von W. N. existiert kein schriftlicher Dienstvertrag. Zur Dienstwohnung und zum Auto wird auf Gesellschafterbeschlüsse, bezüglich des Gehaltes auf den Kollektivvertrag verwiesen. In dem dazu vorgelegten Generalversammlungsprotokoll aus dem Jahr 2010 ist festgehalten, dass die Gesellschafter (Vertreter von ZZZ und W. N. als Vertreter der U.) dem Antrag der Geschäftsführung über den beabsichtigten Neuabschluss bzw. der Verlängerung der Mietverträge für die Dienstwohnung der Geschäftsführer zustimmen. Mit einem Umlaufbeschluss aus März 2012 erteilten die Gesellschafter den Geschäftsführern die Zustimmung zum Abschluss eines Mietvertrages für die Dienstwohnung W. N. am 1. In beiden Beschlüssen sind weder zu den Inhalten der Mietverträge und noch zu den daraus resultierenden Bezugsanpassungen Angaben enthalten. Die beiden Geschäftsführer erhielten neben ihren annähernd gleichhohen Geldbezügen (2012 rund € 160.000,00) Sachbezüge für Dienstwohnungen. Dabei handelte sich ab 2003 bis Mai 2011 um die beiden Wohnungen im Objekt Stw. Ab Juni 2011 erhält der GF C weiterhin den Sachbezug für die von ihm geleaste und über die U. weiterverrechnete Wohneinheit am Stw, der Sachbezug von W. N. betrifft ab Juni 2011 die von der Stiftung überlassenen Wohnräume im Objekt 1. Die Sachbezugswerte sind nach der Sachbezugsverordnung mit 75 % der von H. aufgewendeten (Brutto) Miet- und Betriebskosten festgesetzt. Während die Sachbezugswerte im Jahr 2010 für die Wohneinheit am Stw noch pro Geschäftsführer € 1.040,00 p.m. betrugen, erhöhten sich diese ab Juni 2011 bei C (für die Wohneinheit am Stw) auf € 1.599,75 p.m. und bei W. N. (für die Wohnung im Objekt 1) auf € 2.967,38 p.m. Beweis: Firmenbuchauszug, Jahresabschlussberichte, Angaben in den Schreiben der steuerlichen Vertretung vom 2. Oktober 2015 (Fragen 25 - 27) sowie den dazu übermittelten Beilagen (Übersicht Geschäftsführerbezüge 2007 - 2013, Aufstellung Mietaufwendungen U. und H., Gesellschafterbeschlüsse)   3. Investition Objekt 1 Das von W. N. im Dezember 2005 gekaufte und 2006 zum Kaufpreis eingebrachte Grundstück weist eine Fläche von 1.201 m² auf und befindet sich in Hanglage in einer attraktiven Wohnlage am 1 mit Blick nach Ort. - Baugenehmigungsverfahren: Wegen der Einsichtbarkeit vom Stadtzentrum befasste die Baubehörde (vor Einreichung eines Bauantrages) den Gestaltungsbeirat der Stadt Ort mit dem von den Architekten vorgelegten Entwurf. Es fanden dazu mehrere Sitzungen und eine Besichtigung im Beisein der Architekten und von W. N. als Bauherr statt. Schon in der ersten Sitzung im November 2007 gab der Gestaltungsbeirat zu den vorgelegten Entwürfen bekannt, dass das Gebäude soweit abzusenken ist, dass das DG mit Straßenebene abschließt. Nach Vorlage eines geänderten Entwurfes mit dem abgesenkten Gebäude (im Jänner 2008) erteilte dieser in den bis Juli 2008 stattgefundenen Sitzungen noch ergänzende Auflagen zu den Materialien der Außenfassaden/Stützmauer und zur Bepflanzung und gab das Verfahren frei. Im April 2008 reichte die Stiftung einen den Vorgaben des Beirates entsprechenden, adaptierten Bauantrag ein, den die Baubehörde im September 2008 im beantragten Umfang mit den üblichen Sicherheitsauflagen genehmigte. Die mit August 2009 und Juni 2010 beantragten und antragsgemäß genehmigten nachträglichen Änderungen betrafen die Errichtung einer Natursteinmauerstützwand mit Solarpaneelen, eines zusätzlichen Technikraumes unter dem Pool, einer Betonsitznische, einer Abstellnische und einer Mülltonnenbox sowie Änderungen bei der Fassadenstrukturierung, den Stiegenaufgängen, den Außentoren sowie eine Deckenabsenkung im Obergeschoß. Der Erstantrag und die nachträglichen Anträge sind für die Stiftung von W. N. unterfertigt. Auf den Plänen und auf den in den Akten des Finanzamtes aufliegenden Außenaufnahmen zeigt sich ein architektonisch modern ausgestaltetes, in den Hang eingebettetes Gebäude mit drei sichtbaren Geschoßebenen (Dachgeschoß=DG, Obergeschoß=OG, Erdgeschoß=EG) und einem unterirdischem Kellergeschoß (KG). Die Außenhaut besteht aus großflächigen Fensterfronten und anthrazitfarbenen Verkleidungen. Dem DG und EG sind südostseitig großzügige Terrassen, dem OG eine Loggia vorgelagert. An die EG-Terrasse schließt ein Pool (mit integriertem Whirlpool) an. Vor dem auf Straßenniveau liegenden DG liegen hinter den Metallschiebetoren Freiabstellplätze, daneben eine mit Glas verkleidete Sammelgarage. Im gemeinsamen DG-Eingangsbereich befindet sich ein Lift, daneben der Gang zum Büro und ein offener Stiegenabgang zu den Schlaf- und Sanitärräumen im OG und den Wohnräumen im EG. Im unterirdischen Kellergeschoß sind ein Fitness-, Dusch-, WC- und ein Saunaraum, ein dem Bürobereich zugeordneter Abstellraum, ein Gästezimmer, ein Vorratskeller und Räumlichkeiten für Pooltechnik, Gartengeräte, Ausgleichsbehälter. Das Grundstück ist an der Ost- und Südseite mit einer in Natursteinmauerwerk errichteten Stützmauer begrenzt. Südseitig befindet sich im Hang eine teilweise bepflanzte Gartenfläche mit einem betonierten Sitzbereich. Im Nutzwertgutachten eines Bausachverständigen vom 6. Juni 2011, das für Zwecke der Begründung von Wohnungseigentum in Auftrag gegeben wurde, sind die Nutzflächen und Nutzwerte wie folgt dargestellt: |   | Nutzfläche | Faktor | Nutzwert | Wohnung TOP 1 |   |   |   | EG-Wohnen + OG Schlafen/Galerie | 218,8 | 1 | 219 | KG- Vorrat/Technik/Fitnessräume | 101,57 | 0,6 | 59 | Terrasse EG | 76,91 | 0,2 | 15 | Wirtschaftshof EG | 13,11 | 0,25 | 3 | Loggia OG | 18,2 | 0,5 | 9 |   | 428,59 |   | 306 | Garten | 832,63 | 0,1 | 83 |   |   |   | 389 | Garage TOP 3 | 12,65 | 0,8 | 10 | Garage TOP 4 | 13,75 | 0,8 | 11 | Summe WOHNBEREICH |   |   | 410 |   |   |   |   | Geschäftsflächen TOP 2 |   |   |   | DG + Büro/WC | 62,92 | 1,65 | 104 | DG Terrasse | 42,08 | 0,3 | 13 | Abstellraum KG | 11,05 | 0,6 | 7 | KG Gast | 14,46 | 0,6 | 9 |   | 130,51 |   | 133 | Garage TOP 5 | 27,83 | 0,8 | 22 | Summe BÜROBEREICH |   |   | 155 | Gesamt |   |   | 565 Die Ausstattung des ost- und südseitig vollständig mit Glasfronten abgeschlossenen Büroraumes besteht aus einem Schreibtisch, einem geschlossenen Schrank, einer Sitzecke bestehend aus Ledercouch, -fauteuils und Couchtisch, einem TV-Gerät, einem offenen Wandregal mit Büchern, Zeitschriften und diversen Kunst- und Dekorgegenständen sowie einem Schrankverbau (ua.für Getränke und Verpflegung). Südseitig ist die direkt vom Büroraum begehbare und mit Pflanzentrögen abgegrenzte Terrasse angeschlossen. Die Innenausstattung der Wohnräume entspricht gehobenen Ausstattungsanforderungen. Eine Parifizierung bzw. Vorparifizierung wurde grundbücherlich bis dato nicht beantragt.   Projektgebarung, Investitionskosten und Finanzierung Mit nicht datiertem (mit hoher Wahrscheinlichkeit aus dem Jahr 2006/2007 stammenden), von allen Mitgliedern des Stiftungsvorstandes unterzeichneten Umlaufbeschluss wurde beschlossen, dass am gestifteten Grundstück ein Gebäudekomplex (mit Wohnung + Büro) errichtet werden soll. Darin wurden mit der Planung/Einreichung (namentlich genannte) Architekten, Innenarchitekten und ein Haustechnikplanungsbüro beauftragt, als Projektleiter ein Angestellter einer Projektmanagementgesellschaft bestimmt (der für W. N. auch schon für Immobilien der U. tätig war). Weiters wurde verfügt, dass die Projektaufsicht von W. N. übernommen wird, für rechtliche Angelegenheit Mag. VSt1 zuständig ist und dass nach erteilter Baubewilligung/Baubeschreibung und nach Vorliegen einer Kostenaufstellung der Vorstand die weitere Vorgangsweise beschließt. Es liegen weder zur Beschlussfassung über die weitere Vorgangsweise noch zu den Ereignissen und den dazu kollektiv vom Gesamtvorstand getroffenen Maßnahmen während der Bauphase bis zur Fertigstellung und Nutzungsübernahme schriftliche Beschlüsse/Protokolle/Dokumentationen des Gesamtvorstandes vor. In einer aus Juli 2008 stammenden Finanzierungsanfrage (Leasing oder Kredit) an eine Bank wird das Projektvolumen mit 1,1 Mio € angegeben. In der detaillierten mit August 2008 datierten, von der beauftragten Projektmanagementgesellschaft aufgestellten, Kostenschätzung werden die Gesamtkosten mit € 1.441.500,00 beziffert (siehe dazu Tabelle unter A. II. 1 - Pkt 2) Im Juni 2010 wurde eine eigene Baumanagementgesellschaft für die Fertigstellungsphase mit der Übernahme der örtlichen Bauaufsicht, der Erstellung von Ausschreibungen (Bewertung der Angebote, Preisvergleiche), der technische Endverhandlungen und der Rechnungs- und Kostenfeststellung (inklusive Zeit- und Zahlungsplan) beauftragt, deren Ansprechpartner für die Stiftung W. N. war. Für die kaufmännische Abwicklung war zudem auch noch die im Umlaufbeschluss 2006 beauftragte Projektgesellschaft zuständig. Letztentscheidungen in Bezug auf die flächenmäßige und raumordnerische Gestaltung, Materialauswahl und die endgültigen Auftragsvergaben lagen ebenso wie die Zahlungsfreigaben für die Rechnungen allein bei W. N.. Im Bericht der Außenprüfung aus November 2011 werden die Kosten mit EUR 1.650.000,00 angegeben und ergänzend angemerkt, dass laut Angaben der steuerlichen Vertretung Zusatzkosten in Höhe von EUR 370.000,00 wegen behördlicher Auflagen entstanden sind. In der Anfang Dezember 2011 eingebrachten Beschwerde werden die Errichtungskosten mit EUR 1.850.000,00 beziffert. Laut Anlagekonten wurden im Zuge der Jahresabschlusserstellung 2011 Abgrenzungen für ausstehende Rechnungen in Höhe von EUR 560.000,00 erfasst. Diese betrafen laut den Buchungstexten verrechnete Innenausstattungen der Firma H. iHv EUR 275.000,00, die Abrechnung für den Pool (EUR 55.000,00), Nachbelastungen aus Schlussabrechnungen für diverse Bauleistungen (rund EUR 50.000,00), für Erdarbeiten (EUR 38.700,00), Glasverkleidungen (EUR 47.300,00), Außenfassaden (EUR 19.000,00), Natursteinarbeiten (EUR 36.000,00), Installationen (EUR 22.000,00) sowie Erhöhungen der Architektenhonorare. Im Jahr 2013 wurden Vergleichszahlungen an das die Erdarbeiten durchführende Unternehmen in Höhe von EUR 23.000,00 aktiviert. In den Anlagenverzeichnissen und den Anlagenspiegeln der Jahresabschlussberichte sind die Investitionskosten für das Objekt wie folgt ausgewiesen: |   | Grund | Gebäude | Ausstattung | Gesamt | Zugänge 2006 | 210.904,00 |   |   | 210.904,00 | Zugänge 2007 |   | 3.000,00 |   | 3.000,00 | Zugänge 2008 |   | 26.694,22 |   | 26.694,22 | Zugänge 2009 |   | 710.201,82 |   | 710.201,82 | Zugänge 2010 |   | 906.760,74 |   | 906.760,74 | Gesamt bis 2010 | 210.904,00 | 1.646.656,78 |   | 1.857.560,78 | Zugänge 2011 |   | 272.090,75 | 685.015,33 | 957.106,08 | Umbuchung |   | 488.415,05 | -488.415,04 |   | Gesamt bis 2011 | 210.904,00 | 2.407.162,58 | 196.600,28 | 2.814.666,86 | Zugänge 2012 |   | 5.322,78 | 21.073,19 | 26.394,97 | Zugänge 2013 |   | 39.049,44 | 3.080,93 | 42.130,37 | Gesamt bis 31.12.2013 | 210.904,00 | 2.451.534,80 | 220.754,40 | 2.883.193,20 Von den Baulichkeiten werden Herstellungskosten in Höhe von € 1.947.602,62 (inklusive Pool € 55.000,00) ab Juni 2011 auf eine Nutzungsdauer von 67 Jahren abgeschrieben. Der Restbetrag ( 503.931,20) betrifft Außenanlagen (rund € 122.000,00), Stützmauern (rund € 60.000,00), Zaun, Außenstiegen/Geländer (rund € 75.000,00), Einbaumöbel, Wasseraufbereitungs-, Belüftungs-, Aufzugsanlagen, Wärmepumpen, Sonnenschutz, Terrassenverkleidungen, Glasgeländer (rund € 247.000,00), die im unternehmensrechtlichen Abschluss (und für die Einkünfteermittlung) auf 12-19 Jahre abgeschrieben werden. In der Position Betriebs-/Geschäftsausstattung sind Möbel, Beleuchtungen, Unterhaltungselektronik, Fitnessausstattungen, Innenarchitektenhonorare und Gemälde enthalten, deren Abschreibungsdauer laut Anlageverzeichnis 5 bis 15 Jahre beträgt. Die in der GuV ausgewiesenen planmäßígen Abschreibungen für das Objekt setzen sich laut den Anlageverzeichnissen wie folgt zusammen: |   | Baulichkeiten | BGA | Summe | Abschreibungen 2011 | 28.638,02 | 41.460,55 | 70.098,57 | Abschreibungen 2012 | 58.867,67 | 20.724,46 | 79.592,13 | Abschreibungen 2013 | 60.097,43 | 22.022,93 | 82.120,36 Innenausstattungen und Einrichtungsgegenstände wie Küche, Türen, Schrankverbauten, Kinderzimmer, Holzstiegen, Beleuchtungen, Elektronik- und Fitnessgeräte in Höhe von rund € 267.000,00 wurden Ende 2010/Anfang 2011 von W. N. im Namen der H. in Auftrag gegeben, von den Lieferanten mit Lieferadresse "Wohnhaus N. 1" an die H. fakturiert, dort buchmäßig erfasst und der Vorsteuerabzug geltend gemacht. H. verrechnete die Einrichtungen im selben Jahr umsatzsteuerpflichtig an eine Leasinggesellschaft weiter. Ein beabsichtigter Leasingvertrag kam nicht zustande. Nach 1 ½ Jahren (mit Stichtag 31. 12. 2012) erfolgte mittels Gutschrift ein Storno der Leasingrechnung und eine um einen 3%igen Aufschlag erhöhte Verrechnung der Möbel/Ausstattungen (€ 275.000,00) zuzüglich 20 % USt an die Stiftung. Schriftliche Vereinbarungen zwischen der Stiftung und der H. und Beschlüsse des Stiftungsvorstandes und der Gesellschafter der H. zum Ankauf dieser Ausstattungen auf Rechnung der H., zu Vorgaben zum Leasingvertrag und zu einer (verpflichtenden) Übernahme durch die Stiftung bei Nichtzustandekommen des Leasingvertrages liegen nicht vor. In den Büchern (Anlagenverzeichnis) der Stiftung sind die verrechneten Möbel im Jahr 2011 als Anlagenzugang erfasst und ab Juni 2011 Abschreibungen berücksichtigt, der Vorsteuerabzug wurde im Jahr 2012 geltend gemacht. Außerplanmäßige Abschreibungen wurden in unternehmensrechtlichen Abschlüssen bis 2013 nicht vorgenommen. In den Lageberichten der Stiftung ist zum Objekt folgendes angegeben (Punkt 5. Prognosebericht): 2007: Zukünftig geplant ist ein Eigenheim mit Büro am eingebrachten Grundstück zu errichten, vor 2009 ist nicht mit dem Baubeginn zu rechnen. 2008 und 2009: Mit der Errichtung des Wohnhauses mit Büro wurde im Jahr 2008 begonnen. Mit der Fertigstellung ist 2010 zu rechnen. 2010/2011/2012: Mit der Errichtung des Gebäudes am 1 wurde im Jahr 2008 begonnen, die Fertigstellung erfolgte Mitte des Jahres 2011. Seit Mitte 2011 werden die Wohn- und Büroräumlichkeiten vermietet. Objekt Klbstraße: Die Stiftung hat im März 2012 eine Wohnung von der U. erworben (€ 185.716,00, davon Grund € 37.143,20), die ab Erwerb zu einer Monatsmiete von € 513,00 zzgl Betriebskosten an eine nicht nahestehende Mieterin vermietet wird. Der daraus erklärte Einnahmenüberschuss betrug im Jahr 2012 € 2.665,00 und im Jahr 2013 € 4.614,00. Finanzierung Die Finanzierung des Objektes 1 erfolgte beinahe ausschließlich aus Ausschüttungen der U.. W. N. stellte mit im Jahr 2009, 2010 und 2011 geleisteten Bareinzahlungen der Stiftung insgesamt € 330.000,00 zur Verfügung, die buchmäßig als (Darlehens)Verbindlichkeit erfasst wurden. Verträge dazu liegen nicht vor. Das unter den Verbindlichkeiten ausgewiesene Verrechnungskonto wird ab 31. 12. 2012 um eine Möbel-Zuzahlung von monatlich € 2.000,00 zuzüglich 10%Ust vermindert und haftet zum 31. 12. 2013 mit € 261.800,00 aus. Im Jahr 2011 räumte die U. eine kurzfristige Finanzierung iHv € 300.000,00 ein, die mit einer Ausschüttung im Juni 2013 gegenverrechnet wurde. In den Gewinn- und Verlustrechnungen sind weder zur Verrechnungsschuld von W. N. noch zur Finanzierung der U. Aufwandszinsen ausgewiesen. Beweis: Grundbuchauszug, beim Erörterungstermin vorgelegte Baugenehmigungsbescheide aus 2008, 2009 und 2010, vom Bauamt übermittelte Protokolle des Gestaltungsbeirates (Planungsvisite), Baupläne aus dem Bewertungsakt des Finanzamtes, Fotos aus dem Arbeitsbogen der Außenprüfung, Jahresabschlussberichte 2007 bis 2013 sowie die mit Mails und Schreiben vom 2. 10. 2015/ 22. 1. 2016 übermittelten bzw. beim Erörterungstermin am 22. 12. 2015 übergebenen Unterlagen (Anlagenverzeichnisse und - konten, Schreiben Hausbk vom 9. 7. 2008, Umlaufbeschluss 2006, Kostenaufstellung der Projektgesellschaft aus August 2008, Rechnungen der Firma H. an die Stiftung und an die Leasinggesellschaft, Verrechnungskonten W. N. und U.); Angaben zu den Punkten 4-6 im Antwortschreiben vom 2. 10. 2015   - Vermietung/Nutzungsüberlassung Mit der Grundstücksanschaffung im Dezember 2005 stand fest, dass das Grundstück in eine Stiftung eingebracht, von dieser darauf ein Gebäude errichtet und nach dessen Fertigstellung W. N. als Ersatz für die Haushälfte Stw zur Verfügung stehen soll. Aus einer Mietenberechnung aus Juli 2008 geht hervor, dass das Gebäude vertraglich nicht direkt an den Erststifter, sondern hinsichtlich des Wohnbereiches an die Enkelgesellschaft H. und hinsichtlich des Bürobereiches an die Tochtergesellschaft U. zur Nutzung überlassen werden soll. Dokumentationen des Stiftungsvorstandes zu den langfristigen Renditeerwartungen sowie Ertragsprognosen bzw. Fremdverwertungsalternativen liegen nicht vor. Verbindliche Vorverträge mit den beiden Gesellschaften bestanden nicht. Über die im Zeitpunkt der Investitionsentscheidung (2007/08) bzw. bei Baubeginn festgelegten Bedingungen zu den beabsichtigten Nutzungsverträgen (insbesondere betreffend Ausstattungserfordernis, Mietentgeltsvorgaben, Sicherheiten, Laufzeit, Betriebskosten) mit den Gesellschaften liegen keine Nachweise/Dokumentationen vor. Eine Überlassung des neuen Objektes an konzernfremde Mieter kam laut eigenen Angaben (Schreiben vom 22. 1. 2016) nicht in Betracht. In einer der Finanzierungsanfrage an die Bank beiliegenden Kalkulation aus Juli 2008 (die nach eigenen Angaben auf den prognostizierten Investitionskosten von 1,1 Mio € beruht) wird eine Gesamtmiete mit € 4.237,96 p. m (€ 50.855,52 p.a.) angeführt und dazu angemerkt, dass die Kalkulation auf den genehmigten Plänen des Gestaltungsbeirates beruht, bei denen sich noch geringfügige Änderungen durch die Planungsvisite und Bauamt ergeben können. Die Mieten sind - ohne nähere Angaben zu den angesetzten m²-Preisen - wie folgt berechnet: - Büro an U.: Büro-DG 60 m² à 16 €/Terrasse+anteiliger Vorraum+Besprechungszimmer 62 m² à 8 €/ Archiv- und Garagenräume mit 64 m² à 5 € -> insgesamt 166 m² zu € 1662,76 € p.m. - Wohnbereich H.: Wohnräume 1.+2. UG inkl. anteiliger Vorraum im DG 245 m² à € 9 sowie Loggia+Keller+Garagen mit 86 m² à € 4,00= insgesamt 331 m² zu rund € 2.575,20 Nach den glaubwürdigen Angaben des Stifters wurde vom Zweitgesellschafter der H. (ausländisches HW) die Obergrenze für die Kosten des neuen Sachbezugsobjektes von W. N. mit € 3.700,00 p.m. (Wert im Jahr 2007) vorgegeben. Die Fertigstellung erfolgte im Mai 2011, der Wohnsitzwechsel von W. N. und seiner Familie (Ehegattin und zwei Kinder) laut Zentralem Melderegister Ende Mai 2011. Schriftliche Mietverträge mit den Gesellschaften bestanden im Bezugszeitpunkt nicht, zum Inhalt von mündlichen Vereinbarungen fehlen Nachweise. Es liegen weder Übergabeprotokolle noch sonstige Dokumentationen (Schriftverkehr, Aktenvermerke) darüber vor, zu welchen Bedingungen den Gesellschaften das Objekt im Mai/Juni 2011 zur Nutzung überlassen wurde. Ein im Zuge der Außenprüfung Ende Mai 2011 von der steuerlichen Vertretung vorgebrachter Änderungsvorschlag zur Verwendung dahingehend, das Gebäude an eine Leasinggesellschaft (umsatzsteuerpflichtig) zu verkaufen, von der die beiden Gesellschaften das Objekt dann zurück leasen sollten, wurde nicht weiter verfolgt, nachdem die Finanzbehörde bekannt gab, dass in diesem Fall ebenfalls kein Vorsteuerabzug anerkannt werden würde. Im gesamten Jahr 2011 wurden weder von H. noch von U. Mieten- und Betriebskostenzahlungen entrichtet. In einer der Berufungsschrift aus Dezember 2011 beiliegenden, undatierten Ertragskalkulation ist folgende Mietenberechnung dargestellt: | Büro-U. | Shstr. 40 |   |   | Büro DG | 60,83 m² | € 18,50 | € 1.125,36 | anteilig Eingangsbereich | 10,59 m² | € 11,50 | € 121,79 | Büroterrasse | 34,06 m² | € 9,00 | € 306,54 | Archiv | 17,83 m² | € 5,00 | € 89,15 | Garage |   |   | € 250,00 |   |   |   | € 1.892,83   | Wohnbereich - H. | K 99 |   |   | anteilig Eingangsbereich | 10,59 m² | € 11,50 | € 121,79 | 1 Untergeschoss | 126,34 m² | € 11,50 | € 1.452,91 | 2 Untergeschoss | 102,75 m² | € 11,50 | € 1.183,63 | Keller | 62,1 m² | € 5,00 | € 310,50 | Garage |   |   | € 250,00 |   |   |   | € 3.316,82 Gesamtmiete monatlich € 5.209,65/ jährlich € 62.515,80 Nach Anforderung durch das Gericht legte die steuerliche Vertretung im August 2015 nicht datierte (nach eigenen Angaben im Jänner 2012 erstellte, im September 2012 unterfertigte und im November 2012 vergebührte) Mietverträge mit H. und U. (die bis auf die Bezeichnung der Mieter, den Mietgegenstand und Flächenangaben inhaltlich ident sind) vor. Diese enthalten folgende Regelungen:  Mietgegenstand: a) H.: Wohnung K- 239 m² zzgl. Keller 62,1 m² + Garagenplatz mit Ausstattung (mit Verweis auf Pläne/Beschreibungen, die aber nicht beigefügt sind). Es wird darauf hingewiesen, dass eine Verwendung als Betriebswohnung erfolgt und der Stiftung der jeweilige Wohnungsbenutzer bekannt zu geben ist und diese aus berechtigten Gründen die Weitergabe an bestimmte Personen untersagen darf. b) U.: Büro OG Shstr - Nutzung als Büro; Nutzfläche 71,42 m² zzgl. Terrasse 34,06 m², Archiv 17,83 m² + Garagenplatz  Beginn 1.6.2011 auf unbestimmte Laufzeit, Kündigungsverzicht seitens der Mieterin bis 1.6.2016; Kündigung zum Quartalsende mit 3-Monatsfrist  Mietzins bestehend aus a) Hauptmietzins H. € 3.316,82 +10% USt //Hauptmietzins U. € 1.892,83 +20 % USt wertgesichert nach VPI 2010 (Basis 6/11) - Schwankungen bis 3 % bleiben unberücksichtigt b) Betriebskosten nach § 21-24 MRG zzgl. Pflege/Wartung/Reinigung/ Schneeräumung/ Verwaltung/Wartung Heizungsanlagen/ Versicherungen/ (für H. zusätzlich Betreuung Garten) - Energie/Telefon/Telekabel sind von Mietern zu tragen Monatliche Akontozahlungen H. € 280,00 +10% - U. € 100,00+20 % Ust; endgültige Jahresabrechnungen erfolgen bis 30.6. des Folgejahre c) Zahlung hat am Monatsersten in bar im Vorhinein zu erfolgen; Aufrechnung mit Gegenforderungen ist ausgeschlossen, 10% Zinsen bei Zahlungsverzug  Instandhaltungs- und Erneuerungsverpflichtung für den gesamten Mietgegenstand (Versorgungsleitungen, Fenster, Türen, Außenhaut) hat durch die Mieter zu erfolgen und ist beim Hauptmietzins berücksichtigt; die Mieterin verzichtet auf Ersatzansprüche für die von ihr vorgenommenen Investitionen; ausdrücklich abbedungen werden Ansprüche gemäß § 1097 und § 1037 ABGB  Verpflichtung zum Abschluss von Haushalts- und Betriebsbündelversicherungen  Barkaution iHv rund 3 facher Monatsmiete (tatsächlich durch Bankhaftungen erbracht)  Schriftformerfordernis bei Änderungen Zuzahlung W. N.: Erstmals im Zuge des gerichtlichen Ermittlungsverfahrens legte die steuerliche Vertretung im Oktober 2015 einen undatierten von allen drei Stiftungsvorständen unterzeichneten Umlaufbeschluss unter Beitritt von W. N. als Privatperson mit folgendem Inhalt vor: Nachdem für von der Stiftung angeschaffte Einrichtungsgegenstände wie Küche/mehrgeschossige Schrankwand. Bad etc. iHv € 250.000,00 eine entsprechende Mietenerhöhung von H. nicht genehmigt wurde, übernimmt W. N. als Dienstwohnungsnutzer die darauf entfallende Miete - festgesetzt mit Afa, Zinsen, Rendite 2 % für 12 Jahre - in seine private Zahlungsverpflichtung für die gesamten 12 Jahre, dies auch wenn der Mietvertrag mit H. beendet wird, außer die entsprechenden Kosten werden bei einer Neuvermietung übernommen. Eine Anzeige der Zuzahlungsvereinbarung zwischen der Stiftung und W. N. und der Mietverträge mit H. und U. (bei denen W. N. Geschäftsführer ist) beim Firmenbuch erfolgte nicht.   Erträge/ Einnahmen der Stiftung aus der Nutzungsüberlassung a) Buchmäßige (unternehmensrechtliche) Erfassung: In der Gewinn- und Verlustrechnung des Jahres 2011 sind in den Umsatzerlösen die in den Mietverträgen auf die Monate Juni-Dezember fallenden Mieten und Betriebskostenakontierungen der beiden Gesellschaften berücksichtigt, die nachträglich als Forderungen gegenüber den beiden Gesellschaften erfasst wurden. In den Jahren 2012 und 2013 entsprechen die (monatlich über Verrechnungskonten gegenüber den Gesellschaften) eingestellten Forderungen und Erträge den in den nachträglich erstellten schriftlichen Verträgen angegebenen Mieten und Betriebskosten, Zahlungen von den Gesellschaften sind bei der Stiftung erstmals im April 2012 eingegangen. Die Zuzahlung von W. N. scheint in den Büchern der Stiftung erstmals 2012 auf. Im Zuge der im Jahr 2013 durchgeführten Bilanzerstellung für das Jahr 2012 erfolgte mit Buchungsdatum 31. 12. 2012 die Erfassung des Gesamtbetrages für die Zeiträume 6/2011-12/2012 auf dem (aus Einzahlungen des Stifters dotierten) Verrechnungskonto und in den Erträgen. Im Jahr 2013 wurde der Gesamtbetrag der auf den Zeitraum 1-10/2013 fallenden Zuzahlungen mit Buchungsdatum 31. 10. 2013 und die Monatsbeträge November und Dezember am 30.11. und 1.12.2013 in den Erträgen und am Verrechnungskonto erfasst. b) Einnahmen laut Einkünfteermittlung und Entgelte in Umsatzsteuererklärungen: In der nach Einnahmen/Ausgabensystem durchgeführten Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind in den Jahren 2011 bis 2013 folgende (zahlungswirksame) Miet- und Betriebskosteneinnahmen berücksichtigt (laut Einnahmenaufstellung zur Vorhaltsbeantwortung vom 2.10.2015 - Beilage Fr.12):  Jahr 2011 keine zahlungswirksamen Einnahmen enthalten  Jahr 2012 - Zahlungswirksame Einnahmen : a) Von H.: Der erste Zahlungseingang erfolgte am 1.4.2012 und betraf die Mieten für den Zeitraum Juni 2011 bis April 2012, ab 1.5. langten die Zahlungen regelmäßig um den 1. des jeweiligen Monats ein. Der Gesamtbetrag der vereinnahmten Mieten betrug netto € 68.339,45 (19 Monate zu € 3.316,82 + € 280,00 BK) zzgl. 10 % USt, somit brutto € 75.173,50 b) Von U.: Die Mieten für den Zeitraum Juni bis Dezember 2011 wurden mit einer offenen Forderung mit Buchungsdatum 31. 12. 2012 gegenverrechnet, die Zahlungen für die Monate Jänner bis März 2012 erfolgten gemeinsam mit der Aprilmiete am 1. 4. 2012, ab 1.5. langten die Zahlungen regelmäßig um den 1. des jeweiligen Monats ein. Der Gesamtbetrag der vereinnahmten Mieten betrug netto € 37.863,83 (19 Monate zu € 1.892,83 + € 100,00 BK) zzgl. 20 % USt, somit brutto € 45.436,60 c) Zuzahlung N.: Der am Bareinzahlungsverrechnungskonto mit 31. 12. 2012 erfasste Gesamtbetrag der Zuzahlungen für den Zeitraum Juni 2011 - Dezember 2012 (19 Monate à € 2.000,00= netto € 38.000,00 zzgl. 10 % Umsatzsteuer = brutto € 41.800,00) wurde dem Finanzamt nachträglich im Jahr 2014 als zu berücksichtigende Einnahmen des Jahres 2012 bekannt gegeben. In den im Jahr 2013 eingereichten Umsatzsteuerjahreserklärungen für die Jahre 2011 und 2012 wurden die oben angeführten, im Jahr 2012 vereinnahmten Entgelte nach dem Sollversteuerungsprinzip den jeweiligen Nutzungszeiträumen in den Jahren 2011 und 2012 zugeordnet. Für die ersten drei Quartale des Jahres 2011 erfolgte eine Umsatzsteuerfestsetzung durch das Finanzamt (mit Null). In der im Februar 2012 eingereichten Umsatzsteuervoranmeldung für das 4. Quartal 2011 sind die Mietentgelte mit den in den schriftlichen Verträgen festgelegten Beträgen, jedoch ohne Zuzahlungsbetrag N., angegeben.  Jahr 2013 Zahlungswirksame Einnahmen: - Von H.: Bis September wurden die Monatsbeträge in der im schriftlichen Vertrag angeführten Höhe mit Ausnahme der Monate März und April (Zahlung erfolgte erst am 17.5.) jeweils am Monatsersten bezahlt. Im September 2015 erfolgte rückwirkend ab Jänner eine Erhöhung der Miete um die Wertsicherung auf € 3.416,32 p.m. und des Betriebskostenakontos auf € 492,00 p.m. Die daraus resultierenden Nachbelastungen und die Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung der Jahre 2011 und 2012 (€ 3.738,47 zzgl. 10%) wurden im September bezahlt. Der Gesamtbetrag der vereinnahmten Mieten betrug somit netto € 40.995,84 (=€ 3.416,32 *12), der Betriebskosten € 9.642,47 (€ 492*12 + Nachzahlung € 3.738,47), somit insgesamt € 50.638,29 zuzüglich 10 % Umsatzsteuer = € 50.638,29 - Von U.: Bis September wurden die Monatsbeträge (€ 1.892,83+€ 100+20% Ust) mit Ausnahme der Monate Jänner und Februar (Zahlung erfolgte erst am 1.3.) in der im schriftlichen Vertrag festgelegten Höhe jeweils am Monatsersten bezahlt. Im September 2015 erfolgte rückwirkend ab Jänner eine Erhöhung der Miete um die Wertsicherung auf € 1.949,61 p.m. und des Betriebskostenakontos auf € 220,00 p.m. Die daraus resultierenden Nachbelastungen und der aus der Betriebskostenabrechnung der Jahre 2011 und 2012 resultierende Nachzahlungsbetrag (€ 2.287,70 zzgl. 20 %USt) wurden im September bezahlt. Der Gesamtbetrag der vereinnahmten Mieten betrug somit netto € 23.395,23 (=€ 1.892,83*12), die Betriebskosten € 4.927,70 (€ 220*12 + Nachzahlung), somit insgesamt € 28.323,00 zuzüglich 20 % Umsatzsteuer = € 33.987,60 - Zuzahlungen N.: Die (mit Buchungsdatum 31. 10. 2013, 30.11. und 1.12. 2013 erfassten) Zuzahlungen wurden insgesamt mit € 24.000,00 zuzüglich 10 % Ust, d.s. brutto € 26.400,00 mit den am Verrechnungskonto ausgewiesenen Bareinzahlungen gegenverrechnet. Mit Betriebskostenabrechnungen vom 30. 6. 2013 (für die Jahre 2011 und 2012) und 28. Februar 2014 (Jahr 2013) wurden Kosten für Kanal/Wasser/Bodenwertabgaben/ Grundsteuern, Versicherungen, Instandhaltungen, Telefon - soweit diese den Mietern nicht konkret zuordenbar waren - im Verhältnis 73(H.):27(U.) in Rechnung gestellt und die sich nach Abzug der Akontozahlungen ergebenden Restbeträge angefordert. (Im Detail wird auf die Aufgliederungen unter Punkt A.II.2 verwiesen). Beweis: eingereichte Abgabenerklärungen, Ertragskalkulationen aus den Unterlagen der Außenprüfung und den Finanzamtsakten, übermittelte Unterlagen zum Ergänzungsersuchen (Mietverträge, Umlaufbeschluss Beilage 5, Einnahmenaufstellungen-Beilage 12, Umlaufbeschluss, Verrechnungskonten, Betriebskostenabrechnungen) Renditemiete: Laut einer nach dem umgekehrten Ertragsverfahren vom Gericht durchgeführten, beim Erörterungstermin übergebenen Berechnung beträgt die Renditemiete (inklusive Möblierungszuschlag) mit einem (Mindest)zinssatz von 2% (5% Möbel) und den in der Liegenschaftsbewertung zur Anwendung gelangenden Ansätzen für Instandhaltungs-, Wagnis- und Verwaltungskosten rund € 140.000,00 p.a., mit einem Zinssatz von 3% für das Gebäude /6% für Möbel rund € 160.000,00 p.a. (Beilage 4).   4. Steuererklärungen/angefochtene Bescheide/ Beschwerden Dem Finanzamt wurde Anfang 2008 eine Erklärung auf den Verzicht der Kleinunternehmerregelung gemäß § 6 Abs. 3 UStG 1994 für Zeiträume ab Juni 2006 übermittelt. Die Bf. hat in den eingereichten Umsatzsteuererklärungen der Jahre ab 2006 bis 2013 Vorsteuern in Zusammenhang mit der Errichtung und der laufenden Nutzung des Objektes 1 (und ab 2012 der Klbstraße) geltend gemacht und die oben dargestellten Mietentgelte ab dem Jahr 2011 der Umsatzsteuer unterzogen. Die erklärungsgemäß beantragten Umsatzsteuergutschriften ergeben sich wie folgt: | Jahr | Entgelte | Umsatzsteuer | Vorsteuer | GS (-)/Zahllast | 2006 | 0 | 0 | -632,19 | -632,19 | 2007 | 0 | 0 | -1.097,37 | -1.097,37 | 2008 | 0 | 0 | -5.352,59 | -5.352,59 | 2009 | 0 | 0 | -137.962,92 | -137.962,92 | 2010 | 0 | 0 | -105.222,62 | -105.222,62 | 2011 | 53.127,55 | 6.707,74 | -163.218,79 | -156.511,06 | 2012 | 119.755,35 | 16.613,45 | -159.186,19 | -142.572,74 | 2013 | 112.869,89 | 14.262,01 | -18.717,97 | -4.455,96 Im Jahr 2012 und 2013 entfallen davon auf das Objekt Klbstraße: | 2012 | 5.792,20 | 579,22 | -35.331,47 | -34.752,25 | 2013 | 8.007,33 | 834,36 | -436,46 | 397,90 Das Finanzamt setzte nach der im Jahr 2011 stattgefundenen Außenprüfung die Umsatzsteuern für die Jahre 2008 bis 2013 nicht entsprechend den eingereichten Abgabenerklärungen, sondern für die Jahre bis 2011 mit Null und ab 2012 mit der auf das Objekt Klbstraße entfallenden Umsatzsteuergutschrift/Zahllast fest und begründete dies damit, dass nach der Judikatur keine unternehmerische Tätigkeit vorliege, sondern die Investition/Nutzungsüberlassung infolge der fremdüblichen Gestaltung und des beherrschenden Einflusses von W. N. gesellschaftsrechtlich veranlasst sei.   Laut den Beilagen zu den Körperschaftsteuererklärungen und den übermittelten Ausgabenaufstellungen (Beilagen zur Fragenbeantwortung 15) setzen sich die erklärten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung für die Jahre 2007 bis 2013 für das Objekt 1 wie folgt zusammen: | Jahr | Einnahmen | Afa | Instandhaltg | Beratung | BK/Sonst. | Einkünfte | 2007 | 0 | 0 | 0 | -5.572,89 | -505,98 | -6.078,77 | 2008 | 0 | 0 | 0 | -2.069,75 | -661,94 | -2.731,69 | 2009 | 0 | 0 | 0 | -5.130,29 | -298,50 | -5.428,79 | 2010 | 0 | 0 | 0 | -3.502,20 | -1.718,91 | -5.221,11 | 2011 | 0 | -70.559,93 | -2.206,88 | -6.458,38 | -8.430,32 | -87.655,51 | 2012 | 166.763,98*) | -79.592,66 | -4.388,20 | -11.175,20**) | -11.814,25 | 59.793,67 | 2013 | 103.244,14 | -82.120,36 | -4.735,65 | -25.043,54 | -7.880,09 | -16.535,50 | Summe | 270.008,12 | -232.272,95 | -11.330,73 | -58.952,15 | -31.309,99 | -63.857,70 *) Darin enthalten ist die nachträglich in der Beschwerdeschrift vom 31. Jänner 2014 bekannt gegebene Erhöhung von € 38.000,00 ("weil gegenverrechnete Einnahmen nicht berücksichtigt worden seien" - Anmerkung: Aus der im Oktober 2015 vorgelegten Einnahmenaufstellung geht hervor, dass es sich dabei um die in der eingereichten Erklärung nicht berücksichtigte Zuzahlung von W. N. für den Zeitraum 6/2011-12/2012 handelt.) **) Kosten laut Aufstellung vom 2. 10. 2015 inklusive Korrektur € 3.150,00 Die Einkünfte (Einnahmenüberschüsse) aus der Vermietung der Wohnung Klbstraße wurden mit EUR 2.665,00 im Jahr 2012 und EUR 4.614,00 erklärt. Die Aufteilung der in der GuV der Stiftung erfassten allgemeinen Verwaltungskosten erfolgte im Verhältnis 90 (Vermietung) zu 10 (Beteiligungsverwaltung), der auf die Vermietung entfallende Anteil wurde ab dem Jahr 2012 wiederum im Verhältnis 96,25 (1) 3,25 (Klbstraße) den jeweiligen Objekten zugeordnet.   Das Finanzamt ließ bei der Festsetzung des körperschaftsteuerpflichtigen Einkommens und der Körperschaftsteuer der Jahre 2008 bis 2013 die in den eingereichten Körperschaftsteuererklärungen erklärten Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung aus dem Objekt 1 (mit Verweis auf die Feststellungen der Außenprüfung) außer Ansatz und setzte die Körperschaftsteuer von den übrigen Einkünften und zwischensteuersteuerpflichtigen Einkünften entsprechend den Erklärungen für die Jahre bis 2012 endgültig, für das Jahr 2013 vorläufig fest. Die Festsetzung der Körperschaftsteuervorauszahlungen für das Jahr 2015 und Folgejahre erfolgte auf Basis des Einkommens 2013 ohne Vermietungseinkünfte 1. Gegen die Umsatzsteuer- und Körperschaftsteuerbescheide 2008 bis 2013 sowie den Körperschaftsteuerfestsetzungsbescheid wurden Beschwerden eingebracht und die Festsetzung entsprechend den eingereichten Erklärungen beantragt. Für die Jahre 2008 bis 2010 erfolgte im Jahr 2012 (ohne Berufungsvorentscheidungen) eine Vorlage an den UFS.