BFG RV/5100110/2012

Ad) Zum Verkauf des Gebäudes Stw 9b wurde ein "Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag" vom 14./28. Dezember 2005 zwischen der U. und der Bank PP-Immobilien GmbH vorgelegt. Daraus geht hervor, dass gleichzeitig mit dem Erwerb/Verkauf der Liegenschaft Wohnungseigentum zu Gunsten der Käuferin an 6 Tops (2 Wohnungen, 2 Garagenabstellplätze, 2 PKW-Abstellplätze) mit folgenden Nutzwerten (NW) begründet/übergeben wird: | TOP 1 | EG (Diele, WC, Wohnraum, Küche, Speis) OG (Diele, WC, Bad, Schrankraum, Elternzimmer, 2 Kinderzimmer) DG (Vorraum, WC, Zimmer, Wohnraum) EG: Terrasse 1 und 2 OG: Terrasse 1 und 2 DG: Terrasse Zubehör: Garten/Kellerabteil Summe (Wohnflächen 196,25 m²/Terrassen+Sonstige 122,56 m²) | 71,36 m² 71,74 m² 53,15 m² 36,95 m² 22,73 m² 12,60 m² 49,98 m² 318,51 m² | NW 217 Anteil 217/501 | TOP 2 | EG (Diele, WC, Wohnraum, Küche, Speis) OG (Diele, WC, Bad, Schrankraum, Elternzimmer, 2 Kinderzimmer) DG (Vorraum, WC, Zimmer, Wohnraum) EG: Terrasse 1 und 2 OG: Terrasse 1 und 2 DG: Terrasse Zubehör: Garten/Kellerabteil Summe (Wohnflächen 195,73 m²/Terrassen+Sonstige 231,51 m²) | 71,17 m² 71,49 m² 53,07 m² 28,17 m² 22,73 m² 12,60 m² 168,01 m² 427,24 m² | NW 226 Anteil 226/501 | TOP 3 | Kellergeschoß: Garage | 33,78 m² | 20/501 | TOP 4 | Kellergeschoß: Garage | 50,11 m² | 30/501 | TOP 5 | Kellergeschoß: Parkplatz | 12,50 | 4/501 | TOP 6 | Kellergeschoß: Parkplatz | 12,50 | 4/501 Der Kaufpreis für das Gesamtgebäude beträgt € 962.000,00 zuzüglich 20 % USt = € 1.154.400,00, vom Nettokaufpreis entfallen € 499.278,00 auf die Tops 2,4 und 6 und € 462.722,00 auf die Tops 1, 3 und 5. Die angeforderten Vertragsgrundlagen zu den bei U. erfassten Mietaufwendungen sowie zu den Weiterverrechnungen an H. wurden nicht vorgelegt.   Ad) Kontoblätter der Stiftung zu den Verrechnungskonten U. und W. N.:: - Verrechnungskonten 23020100/33031727 gegenüber der U.: Konto 23020100:   | Buchung 31.12.2011 | Umbuchung Zahlung | 300.000,00 H | Buchung 1.9./ 1.10./1.11/1.12.2011 | Mieten 6-12/2011 2.391,40 | -16.739,40 S | Umbuchung 30.6.2012-> Kto 33031727 | Verrechnung | 16.739,40 H | Jeweils am 1 d. M Monatsmiete | 12 * 2.391,40 | -28.696,80 S | Mietzahlungen für 1-3/2012 am 1.4.2012, für 8+9/2012 am 1.10.2012, und für die übrigen Monate um den 1.dM |   | 28.696,80 H | Stand 31.12.2012 |   | 300.000,00 H | Buchung 30.6.2013 | Verrechnung Ausschüttung | -300.000,00 S Die monatlich erfassten Mietforderungen 2013 sowie die Nachverrechnungen (Betriebskosten/Wertsicherungen) wurden mit Zahlungen ausgeglichen (siehe Detail Einnahmenaufstellung); offene Forderung 31.12.2013 aus Telefonkostenverrg. EUR 502,55 Konto 33031727: Verbindlichkeit 31.12.2010 = 31.12.2011 EUR 35.280,00 (Zahlung einer Rechnung für die Stiftung "Trockensteinmauer"), die mit den Mietforderungen 6-12/2011 iHv EUR 16.739,80 (Buchungsdatum 30.6.2012) und einer Zahlung vom 4.4.2012 iHv EUR 18.540,20 ausgeglichen wurde; Stand 31.12.2013: Verbindlichkeit EUR 297.071,47 aus Anteilskauf TG5 von U. - Verrechnungskonto 348000 gegenüber W. N. | 1.7.2009 = Stand 31.12.2009 | Einzahlung "Darlehen WO" | 150.000,00 H | Buchung 31.12.2010 | "Umbuchung Barzahlung" | 150.000,00 H | Buchung 31.12.2010 | "Darlehen" | 25.000,00 H | Stand 31.12.2010 |   | 325.000,00 H | 19.1.2011 | "Rückzahlung WO" | -25.000,00 S | 10.10.2011 | "Umbuchung Bar WO" | 30.000,00 H | Stand 31.12.2011 |   | 330.000,00 H | Buchung 31.12.2012 | "GV Forderung WO" (Mieten 6/11-12/12 a`2.200,00) | -41.800,00 S | Stand 31.12.2012 |   | 288.200,00 H | Buchung 31.10.2013 | "GV Forderung WO" | -22.000,00 S | Bg. 1.11.2013/1.12.2013 | "Miete ant. WO" (je 2.200,00) | -4.400,00 S | Stand 31.12.2013 |   | 261.800,00 H (Anmerkung: Nähere Angaben zu den Darlehen fehlen, zu einer Verzinsung ergeben sich weder aus den Konten noch aus der GuV Anhaltspunkte).   Ad) Zu den Kosten für das Schwimmbad wurde das Schlussabrechnungsblatt für das Gewerk "Pool mit Whirlpool und Stufenbau" übermittelt, auf den die Kosten mit einem Nettobetrag von € 55.041,14 (abzüglich 3 % Skonto) ausgewiesen werden.   Die Richterin übergab zu Beginn den Teilnehmern neben der Übersicht der angefochtenen Bescheide eine Investitionskostenübersicht und eine Gegenüberstellung der Renditeberechnungen. Darin sind der Berechnung der steuerlichen Vertretung (mit der Renditemiete von € 98.166,65 p.a. siehe Detail Pkt A.II. 1 Anhang Frage 19) zwei adaptierte Berechnungsansätze des Gerichtes gegenübergestellt, in denen der Rentenbarwertfaktor unter Heranziehung der in den Anlagenverzeichnissen angesetzten Nutzungsdauern einmal in einer Variante mit einem Mindestzinssatz von 2 %(Gebäude)/5 % Mobilar und einmal mit einem angemessenen Zinssatz von 3 %(Gebäude)/6% Mobilar angesetzt wurde. Mit Berücksichtigung der gegenüber der Erstberechnung unveränderten Ansätze für Leerstandsrisken (3% von Einnahmen), Verwaltungskosten (1% von Einnahmen) und Instandhaltungskosten (0,5 % von den Errichtungskosten) sowie einer Grundwertverzinsung ergibt sich mit der Mindestverzinsung (2%/5%) eine Renditemiete von € 140.537,00, mit der (angemessenen) Verzinsung (3%/6%) eine Renditemiete in Höhe von € 160.335,00. Zu den Zinssätzen wurde unter Verweis auf Pröll, ÖStZ 9/2015, S. 253 und SWK 18/2014, S 834ff folgendes erläutert: | Ableitung Liegenschaftszinssatz aus Kapitalmarktzinssatz - in % | BGA | Durchschnitt SMR Bund 2005-2014 |   | 3,03 | 3,03 | abzüglich Geldentwertungsabschlag |   | -1,50 | -1,50 | Mindestzuschlag für allgemeines Risiko (techn./mod. Entwertung für BGA 3,5) - Geringe Mobilität Gebäude (wegen Übergröße/moderne Architektur. 0,5) | 0,50 | 3,50 | Mindestzinssatz |   | 2,03 | 5,03 | Adaptierung Zuschlag für geringe Mobilität (überdurchschnittliche Größe, moderne Ausgestaltung, technische Entwertung) |   | 1,00 | 1,00 | Angemessener Liegenschaftszinssatz |   | 3,03 | 6,03 |   |   |   |   |   Nach Kurzdarstellung des sich aus den bisherigen Ermittlungen ergebenden Sachverhaltes und der von den Parteien vertretenen Standpunkte wurde folgendes erörtert: Die steuerliche Vertretung stellten den zeitlichen Ablauf, die Investitionsmotive und deren rechtliche Schlussfolgerungen anhand einer dazu übergebenen Unterlage wie folgt dar: "A) Sachverhalts-Chronologie: I. Zeiträume vor 2006 - Dienstwohnung H.- Herr N. und C - jeweils Doppelhaushälfte Stw U - H.: 50 % Eigentum von Ausland - U.: Büroräumlichkeiten am Stw II. Errichtung Stiftung Juni 2006 - Stifter: Herr N./- Vorstände: VSt1, Vst2, N./ Begünstigte: Vorschlag Stifter - Vermögen: 51 % Anteil U., Grundstück Shstr/K - Motive: Reinvestition bei Anteilsverkauf von U./H., langfristige Vermögensbildung durch Kapital und Immobilien, Errichtung einer Wohn-Büro-Immobilie im Segment Geschäftsführerwohnung am oa Grundstücksstandort (Bedarf U. und H. nach Verkauf) III. Investition und Vermietung - Entwurf Vorprojekt 2006 - Grundsatzabstimmung mit ausländischem Gesellschafter der H. - Begutachtung durch Gestaltungsbeirat Stadt Ort (November 2007): Empfehlung Gebäudeabsenkung - Beginn der Finanzierungsverhandlungen mit Hausbk (Juli 2008): Vollmacht ; Projektvolumen 1,1 Mio €; Miete: 2.575 (H.), 1.660 (U.) - Genauere Kostenschätzung Projektmanagement August 2008: Gebäude € 1.440.000,00+ Grund € 210.000,00= € 1.650.000,00 - Baugenehmigung September 2008: detaillierte Auflagen zur Gebäudeabsenkung (Statikgutachten) - Baugenehmigung für weitere Folgemaßnahmen der Gebäudeabsenkung (Dezember 2009) - Zustimmung der Gesellschafter (somit auch ZZZ) der Mieterin zum Abschluss eines Mietvertrages (Mai 2010) - Baugenehmigung für zusätzlich notwendige Stützmauer infolge Gebäudeabsenkung (Oktober 2010) - Fertigstellung und Übergabe Juni 2011/ GIK August 2011 (erhöhte Baukosten iZm Gebäudeabsenkung): Gebäude 1.850.000,00 + Grund 210.000,00 = 2.060.000 und Einrichtungskosten (BGA) geschätzt 250.000,00 = Investitionskosten 2.310.000,00 - UVA Prüfung März bis Oktober 2011: Mitteilung an den Prüfer, dass der Mietvertrag erstellt wird, sobald die finalen GIK feststehen und dass die Miete rückwirkend verrechnet wird - Feststehen der finalen GIK April 2012: Gebäude 2.420.000,00 + Grund 210.000,00=2.630.000,00/ Einrichtungskosten BGA 250.000,00 = Investitionskosten 2.880.000,00 - Anstieg der Gebäudekosten von 1.440.000 auf 2.420.000 aufgrund der Folgekosten der Gebäudeabsenkung (laut Detailaufstellung), zT Gerichtsverfahren - Mietvertragserstellung durch Rechtsanwalt Jänner 2012 - Miete rückwirkend ab Juni 2011 verrechnet 3.316,82 H. + 1.892,83 U. + 2.000 Herr N. für Einrichtung - Miethöhe auf Basis 11,50/m² (gehobener Wohnraum) gemäß Empfehlung Projektas Immobilien OG Ort B) Steuerliche Grundlagen: (Vermietung anzuerkennen wenn Motiv Einkunftserzielung und nicht causa societatis-VwGH 7.7.2011, 2007/15/0255, fremdübliche Miete, Gesamtbild der Verhältnisse maßgebend I. Motiv: - Investitionsabsicht: jederzeit verwertbare Wohn-Büro-Immobilie im Segment Geschäftsführer-Wohnung - Ungeplante Mehrkosten ausschließlich wegen Auflagen der Baubehörde (Gebäudeabsenkung) - Nur Nachteile für den Mieter damit verbunden (schlechtere Aussicht, höherer Bauaufwand-Statik, Feuchtigkeit, Hangsicherung, ohne zusätzlichen Wohnraum) - daher keine Zuwendungsabsicht für Mehrkosten II. Umgekehrtes Ertragswertverfahren 2 Berechnungen (volle/teilweise Mehrkostenverrechnung an Mieter möglich) (Neben der bereits übermittelten Berechnung mit einer Renditemiete von € 98.166,65 wurde eine zweite Berechnung mit um € 570.000,00 niedrigeren Gebäudeinvestitionskosten, d.s. € 2.313.192,21 anstatt € 2.883.192,21 und gleichbleibendem Kapitalisierungszinssatz (1,5 %), Mietausfallrisiko (1 %), Instandhaltungskosten (0,125 %), Verwaltung (1 %) vorgelegt, in der eine Renditemiete iHv € 83.632,38 errechnet ist). III. Gesamtbild der Verhältnisse -Vermietung von Anfang an geplant - Klarer Interessensgegensatz zwischen Vermieter und Mieter (50 % ausländischer Gesellschafter) -Offenlegung gegenüber UVA-Prüfung: Mietvertragsabschluss bei Vorliegen der finalen GIK - Besondere Verhältnisse im vorliegenden Fall: Anfall von Mehrkosten nicht im Interesse der Nutzer- keine Zuwendungsabsicht -Wohn- und Bürogebäude für dieses Segment in dieser Lage jederzeit verwertbar Zu den Mehrkosten wurde eine nach Lieferanten gegliederte Aufstellung übergeben, die in gekürzter Fassung (in der die Lieferanten mit dem Anfangsbuchstaben abgekürzt und nur jene Lieferanten mit Mehrkosten unter € 10.000,00 angeführt sind) folgendes enthält: | Lieferant | Plankosten | Mehrkosten | Gesamtkosten | Begründung Folgekosten Gebäudeabsenkung | ST (Baufirma) | 260.000,00 | 254.290,36 | 514.290,36 | Leeres Zwischengeschoß 1m, Stützmauer, Gerichtsverfahren | Glas | 230.000,00 | 67.300,00 | 297.300,00 | Glasgarage | H | 160.000,00 | 12.621,06 | 172.621,06 | Änderung Kanalsystem | I | 80.000,00 | 55.957,73 | 135.957,73 | Dach- Fassadenänderung Gestaltungsbeirat | Sch | 80.000,00 | 14.094,29 | 94.094,29 | Fassadenänderung Gestaltungsbeirat | Metall | 50.000,00 | 20.416,31 | 70.416,31 | wegen Garage | Architekt | 25.000,00 | 35.800,00 | 60.800,00 | % vom Bauumsatz | R | 40.000,00 | 19.646,87 | 59.646,87 | Geländeänderung, Stützmauer, Gerichtsverf. | C | 0 | 59.046,05 | 59.046,05 | Kanal & Tiefbau | LM | 25.000,00 | 32.280,93 | 57.280,93 | Gestaltungsbeirat., Geländeänd, Stützmauer | M | 40.000,00 | 10.720,41 | 50.720,41 | Unterbau Schwimmbad wg. Gelände | B GmbH | 0 | 48.827,84 | 48.827,84 | Baugrubensicherung, mehr Schotter | H | 15.000,00 | 31.019,67 | 46.019,67 | Vorschrift Gestaltungsbeirat Geländeänd. | BM+PM | 20.000,00 | 29.000,00 | 49.000,00 | Bauleitung + kfm Assistenz | ZT | 0 | 9.930,00 | 9.930,00 | Gutachten Prozess ST | R | 0 | 26.195,00 | 26.195,00 | Innenarchitekt | M | 0 | 25.029,11 | 25.029,11 | Öfen mit Wärmetauscheranschluss | A | 8.000,00 | 15.202,52 | 23.202,52 | Holzboden, Tischlerarbeiten | Gerüst. | 0 | 20.056,60 | 20.056,60 | In Fassadenkalkulation | H | 0 | 11.162,87 | 11.162,87 | Sonderasphalt Gestaltungsbeirat | Einrichtg | 60.000,00 | 247.000,64 | 307.000,64 | Abgeltung durch Sondermiete | Sonstige *) | 348.500,00 | 124.745,26 | 473.245,26 | Glasgarage, Gestaltungsbeirat, Kanalgeb., Baureinigung, Steinbodenversiegelung,ua. | SUMME | 1.441.500,00 | 1.170.343,52 | 2.611.843,52 |   *) Detail siehe Beilage 3 zum Erkenntnis Ergänzend dazu wurden Unterlagen aus dem baubehördlichen Verfahren mit folgenden Inhalten übergeben: - Baubewilligungsbescheid vom 25. 9. 2008 zum Antrag vom 14. 4. 2008 ("Abbruch der bestehenden Garten- und Gerätehütte sowie Neubau eines unterkellerten zweigeschossigen Wohnhauses mit zurückgesetztem Dachgeschoss mit Terrasse, einer Garage sowie einem Schwimmbad") In der Begründung ist angegeben, dass die Bewilligung dem Umfang des Parteibegehrens entspricht. Der Bescheid enthält die üblichen Auflagen - wie Aussteckung der Baufluchtlinien, Namhaftmachung Bauführer, Verständigung der Eigentümer von Energie-, Fernwärme-, Post-, Wasser-, Kanalleitungen etc vor Baubeginn, Funksteuerung für Garagentore/Schranken direkt an der Straße, Statikrechnung vom Bauführer, Bodenuntersuchung, Brandschutztüren und brandbeständige Bauteile gemäß ÖNORM, tragsichere Schächte/Bodenöffnungen, Verglasungen ohne Zersplitterungsgefahr, belastbare Glasdächer und -oberlichten, Schall- und Wärmeschutz nach BautechnikVO, Geländer mit mind 1m Höhe, Entlüftung der Sanitärräume über Dach, keine Sprengarbeiten, keine Direktableitung der Niederschlagsgewässer auf öffentliches Gut, Kanalrückstau bei Straße nach ÖNORM, Niederschlagsgewässer von befestigten Flächen sind auf eigenem Grund zur Versickerung zu bringen, ausgenommen bei geringer Sickerfähigkeit, Anschluss Hauskanalisation in Fließrichtung mittels Kernbohrung 20-40 cm über Kanalsohle, unverzügliche Fertigstellungsanzeige . - Bescheid vom 11. 12. 2009 mit welchem dem Antrag der Stiftung vom 17. 8. 2009 Folge gegeben wird und die Bewilligung entsprechend dem Parteibegehren zu folgenden Planabweichungen erteilt wird: Errichtung eines unterirdischen Nebenraumes unter dem Schwimmbecken, Änderung der Strukturierung der Ostfassade im Obergeschoß, Verringerung der Breite der Stiegenhausöffnungen, Einrückung und Verlängerung der ostseitigen Stützmauer, Errichtung einer Abstellnische im südlichen Stützwandflügel, Reduktion der Raumhöhe im Eingangsbereich des DG auf 2,4 m, Adaptierung des Schmutz- und Regenwasserkanals, Verbreiterung des äußeren Abganges zum Kellerausgang, Absenkung der Decke über dem Erdgeschoß sowie Ausbildung des nördlichen Flachdaches über dem OG als Kiesdach anstelle eines Gründaches - Mitteilung des Bauamtes Mag. Ort vom 5. 10. 2010, wonach keine Untersagungsgründe zu den bekannt gegebenen Änderungen/Ergänzungen vom 28.6./25.8.2010 bestehen. Laut dem beigelegten, von W. N. unterzeichnetem Änderungsantrag wurde die "Errichtung (1) einer Stützmauer entlang der südlichen und der östlichen Grundgrenze, die in Natursteinmauerwerk (Absturzsicherung mit Maschendrahtzaun) errichtet wird, (2) einer Sitznische in Stahlbeton im südlichen Gartenteil bestehend aus Sitzflächen und Rückenlehnen, die in den Hang eingebettet werden, (3) eines freitragenden Schiebetores und einer Umfriedung mit Gehtür aus pulverbeschichtetem Lochblech auf Formrohrkonstruktion mit einer Höhe von 1,5 m, (4) einer Mülltonnenbox am Vorplatz (mit 1,70 m Höhe und beplankten Faserbetonplatten) sowie (5) einer Gehtür zum K" beantragt.   Ergänzend wurde beim Erörterungstermin folgendes besprochen: Von W. N. wird zur Aufgabenverteilung der Stiftungsvorstände angegeben, dass Mag. Vst2 als Bankmitarbeiter für die finanziellen Angelegenheiten und Mag. VSt1 für die rechtlichen Agenden zuständig sei. Die Entwürfe für das Objekt seien von den Architekten gekommen, er hätte aber die Letztentscheidungen (Flächen, Gestaltung, etc.) getroffen und sei dabei von Mag. Vst2 beraten worden. Von der Amtspartei wird eingewendet, dass dies in Widerspruch zu der vorgelegten Bankvollmacht aus dem Jahr 2008 stehe, wonach er für das Projekt allein verantwortlich gewesen sei. Dem wird von W. N. entgegen gehalten, dass sich dies auf die Vollmacht gegenüber der Hausbk bezogen habe, nachdem er dort die Ansprechpersonen kenne, für die Finanzen der Stiftung aber generell Mag. Vst2 verantwortlich sei. Auf Nachfrage der Richterin gibt W. N. an, dass - es mit den künftigen Mietern keine verbindlichen Vorverträge zur Nutzungsüberlassung gegeben habe, jedoch im Vorfeld Gespräche über die Miethöhe geführt worden seien, dazu vom Konzern des zweiten (wirtschaftlich beherrschenden) Gesellschafters der H. die Mietobergrenze (im Zeitraum 2006/2007) mit einem Betrag in der Größenordnung von € 3.700,00 vorgegeben worden sei und im Jahr 2010 der Abschluss eines Mietvertrages vom Zweitgesellschafter der H. genehmigt worden sei, - im Bezugszeitpunkt (Mitte 2011) der Mietvertrag in mündlicher Form bestanden habe, - sich hinsichtlich der Nutzflächen aus den nachträglichen Adaptierungen keine wesentlichen Änderungen gegenüber dem Erstkonzept ergeben hätten, - das Gebäude Stw 9 b im Jahr 2006 an eine Leasinggesellschaft verkauft und gleichzeitig von zwei ausländischen Geschäftspartnern (C und M.) zurückgeleast worden sei, die Wohnungen aber weiterhin Herrn C (als Geschäftsführer der H.) und ihm als Dienstwohnungen und ein Büroteil der U. zur Verfügung gestanden seien, ab Mitte 2011 sei dann nur mehr die Dienstwohnung C weiterverrechnet und die bis dato von ihm genutzte Wohnung von M. fremdvermietet worden. Von der steuerlichen Vertretung wurde ergänzend vorgebracht: - Im Zeitpunkt des Nutzungsbeginnes durch die Mieter habe die abgabenbehördliche Prüfung stattgefunden, die das Projekt aufgrund der damaligen Rechtsprechung steuerlich nicht anerkannt habe. Dem Prüfer sei mitgeteilt worden, dass schriftliche Mietverträge erst nach Vorlage der Gesamtinvestitionskosten erstellt werden würden, was dann auch im Jahr 2012 (Vergebührung November 2012) erfolgt sei. - Für die Mietenzuzahlung von Herrn N. sei eine Firmenbuchgenehmigung nicht erforderlich, weil es sich dabei um keinen Mietvertrag zwischen Herrn N. (als Stiftungsvorstandsvorsitzenden) und der Stiftung, sondern um ein Entgelt von dritter Seite (zum Mietvertrag H.) handeln würde. - In den Werbungskosten seien Rechtskosten für Gerichtsverfahren mit Baufirmen enthalten. - Die Gebäudeinvestition stelle wegen drei wesentlicher Merkmale eine unternehmerische Tätigkeit dar: a) Die Mieterin des Wohnbereiches sei als fremde Person anzusehen, weil diese wirtschaftlich vom Konzern des ausländischen Zweitgesellschafters abhängig sei. b) Man wolle damit ein spezielles, nachgefragtes Segment am Wohnungsmarkt (hochwertige Wohnimmobilien mit gehobenen Ausstattungsstandards für Manager in Großkonzernen in Ort) bedienen (derzeit bestehe konkretes Interesse von einem namhaften Konzern). c) Die Mehrkosten von rund 1 Mio € seien durch nachträgliche Auflagen (Gebäudeabsenkung) und damit zusammenhängenden Folgemaßnahmen entstanden. Zu den Beschwerdeanträgen wurde nach Rückfrage durch die Richterin klargestellt, dass für sämtliche Streitjahre 2008 -2013 eine Festsetzung entsprechend den eingereichten Umsatz- und Körperschaftsteuererklärungen beantragt werde. Die in den Beilagen zur Vorhaltsbeantwortung vom Oktober 2015 angebrachten Korrekturhinweise von betragsmäßig untergeordneter Bedeutung zu den in den Körperschaftsteuerbescheiden angesetzten Kapitaleinkünften würden (wegen der geringfügigen Auswirkungen >€ 100,00) keine ergänzenden Abänderungsantrage darstellen. Von der Richterin wurde darauf hingewiesen, dass die Mieten der H. und von N. für den Wohnbereich zur Gänze mit dem ermäßigten Steuersatz von 10 % Umsatzsteuer belegt worden seien, nach der Judikatur der auf Möbel und Garagenplätze entfallende Anteil mit 20 % zu versteuern sei (im Falle einer Steuerpflicht seien die Einnahmen aus der Zuzahlungsvereinbarung N. zur Gänze und von der H. Miete geschätzt mindestens 10 % dem Normalsteuersatz zu unterwerfen ). Die Amtspartei verwies auf ihre ausführliche Stellungnahme vom 25. November 2015 und brachte zusammengefasst vor, dass die Errichtung eines Gebäudes ohne kostenmäßige Begrenzungen und die erst im Nachhinein erstellten Verträge sowie die daraus abgeleiteten Rendite- und Prognoserechnungen fremdunüblich seien. Auch nach den ergänzenden Ermittlungen und nachträglich vorgelegten Unterlagen gelange das Finanzamt zum Ergebnis, dass die Errichtung und Überlassung der Immobilie gesellschaftsrechtlich motiviert gewesen sei.   Mit Schreiben der steuerlichen Vertretung vom 23. Dezember 2015 wurden die Anträge auf Entscheidung durch den gesamten Senat zurückgezogen. A. II.3. Ergänzende Ermittlungen Jänner 2016: Nach Einsichtnahme in den Grundstücksbewertungsakt (Pläne/Baubeschreibung) des Finanzamtes und in das Digitale Oberösterreichische Rauminformationssystem des Landes OÖ (www. doris.at) stellt sich die Außenansicht der Objektes folgendermaßen dar: Es zeigt sich ein in modernster Bauweise, über drei Geschosse erstreckendes, in ein Hanggrundstück eingebettetes Gebäude mit Flachdach. Die Außenfassade des Gebäudes besteht aus großflächigen Fensterfronten und anthrazitfarbenen Paneelen, die Garage ist mit matten durchgehenden Glaswänden ummantelt. Auf der obersten Geschoßebene befindet sich in Richtung Süden eine große Dachterrasse, dem darunter befindlichen Obergeschoß ist auf der Südseite eine Loggia vorgesetzt. Vor dem Erdgeschoß ist ostseitig (mit Blickrichtung Stadt) ein großer Aufenthaltsbereich mit Terrasse, Grünfläche und Pool, der sowohl über das Gebäudeinnere als auch über die entlang des Gebäudes befindlichen, großteils überdachten Stiegenabgänge zugänglich ist. Ostseitig liegt daran anschließend - durch einen schmalen Grünstreifen getrennt - die das Grundstück abgrenzende (teilweise mit Solarpaneelen verkleidete) Stützmauer. An der Südseite ist dem Gebäude eine teilweise mit Sträuchern/Bäumen bepflanzte Grünfläche mit dem betonierten Sitzbereich vorgelagert. Auf Straßen (=DG)ebene schließt das Grundstück mit einem Maschendrahtzaun (und Sträuchern) sowie dem vor den Freistellplätzen befindlichen Metallschiebetor und der Mülltonnenbox ab. In der im Grundstücksbewertungsakt aufliegenden Baubeschreibung zu dem im April 2008 eingereichten Bauantrag wird zum Objekt angegeben: 1 Wohnung (bei Geschäfts-, Büro- und Betriebseinheit Angabe Null), 3 Kfz- Abstellplätze (Garagenplätze) … Änderung der Höhenlage des natürlichen Geländes durch Anpassung an der westlichen und südlichen Gebäudeaußenwand um bis zu 5 m, Flachdach teilweise begrünt, Dachterrasse; Außenwandgestaltung: Faserbetonplatten, Verglasungen und Pfosten/Riegel Konstruktion, Metallsandwichplatten in Grautönen; Energietechnisch erhöhte Dämmstärken Wand und Dach, 3 Scheiben Isolierverglasung In einem mit E-Mail vom 15. Jänner 2016 übermittelten Auskunftsersuchen an das Bauamt des Mag. Ort ersuchte das Gericht um Bekanntgabe, welche Auflagen vom Gestaltungsbeirat erteilt wurden und ob diese Auflagen dem Bauherrn bzw. den Architekten im Zeitpunkt der Erstbaugenehmigung/des Erstantrages bekannt waren sowie um Übermittlung des Änderungsantrages vom 17.8.2009 (zum Bewilligungsbescheid vom 11. 12. 2009). Dazu wurden mit E- Mail vom 19. Jänner 2016 Niederschriften über die Sitzungen des Gestaltungsbeirates vom 27. 11. 2007, 28. 1. 2008 und 30. 6. 2008 und der Gestaltungsvisite der Stadt Ort vom 30. Juli 2008 übermittelt und dazu angegeben, dass diese Protokolle den Werdegang des Projektes vor Baueinreichung darstellen würden, es nicht ungewöhnlich sei, wenn der Beirat die endgültige Freigabe an die Planungsvisite delegiere und auf Seite 2 des Protokolls der Planungsvisite vermerkt sei, dass die Einreichung freigegeben sei. An den Sitzungen nahmen neben hochrangigen Vertretern der Stadt und dem aus Architekten gestehendem Beiratsgremium für die Stiftung die mit der Planung beauftragten Architekten und W. N. teil. Aus den Niederschriften ergibt sich folgendes: - In der am 27. 11. 2007 stattgefundenen Sitzung gab der Gestaltungsbeirat im Gutachten zu dem präsentierten dreigeschossigen Gebäude mit Flachdach und Garagen- und Kfz-Abstellplätzen auf der obersten Geschoßebene folgendes bekannt: Die Höhenlage und Ausdehnung des Gebäude beschränken die Sicht Richtung Osten (=Stadt) und die Geländeveränderungen am Fuße des Grundstückes beeinträchtigen den natürlich verlaufenden K. Um die Aussicht möglichst gering zu beeinträchtigen ist das Gebäude soweit abzusenken, dass die oberste Geschoßdecke auf Straßenniveau liegt. Damit kann auf Geländeänderungen verzichtet und die horizontale Lagerung in den Raum eingebettet werden. Die Errichtung von Stellplätzen auf dem Gebäudedach ist möglich, aber auf ein Minimum zu beschränken, nicht erwünscht ist eine den Ausblick von der Straße beeinträchtigende Mauer. - In dem in der Sitzung am 28. 1. 2008 präsentierten, überarbeiteten Entwurf wird das Projekt wie folgt beschrieben: Das Objekt wurde auf Straßenniveau abgesenkt, die ursprünglich massiv in Erscheinung getretene straßenseitige Mauer wesentlich verkleinert und südlich der Garage noch Räumlichkeiten für ein Büro angefügt. Unter dem Eingangsniveau befinden sich die Schlafräume, ein Geschoß tiefer die Aufenthaltsbereiche mit vorgelagertem Pool und - zur Gänze ins Gelände eingegraben - ein Keller, die darin befindlichen Gesellschaftsräume und der Fitnessraum werden über einen Schlichtschlitz erhellt. Im Gutachten dazu ist ausgeführt, dass die Absenkung und Verkleinerung des straßenseitigen Volumens begrüßt wird, zur Überprüfung der optimalen Geländeeinbettung wird aber noch die Vorlage von Querschnitten (vom Nord- und Südrand) des Gebäudes mit Darstellung der Höhencodierung und den Sichtbeziehungen vom öffentlichen Bereich sowie genauere Angaben zu den Fassaden verlangt. - In der Sitzung vom 30. Juni 2008 befand der Gestaltungsbeirat, dass die Höhencodierungen noch besser darzustellen sind und ein Grünplanungskonzept vorzulegen ist. Er übergab aber unter der Bedingung, dass die vorgeschlagenen Hauptkubaturverkleidungen (Metallpaneele und großflächige Verglasungen) keine reflektierenden Materialien enthalten, für die Stützwände mineralisches Plattenmaterial verwendet wird, sich nach Abstecken der Gebäudekontur keine Änderungserfordernisse mehr zu Gunsten der Aussicht ergeben und ein Bepflanzungskonzept vorliegt, das Objekt der Planungsvisite der Stadt Ort zur Begutachtung. - Die Planungsvisite sah laut Protokoll vom 30. Juli 2008 - nachdem ein Grünraumkonzept vorgelegt, nach Überprüfung der abgesteckten Gebäudekontur keine Reduzierung der Baumasse als erforderlich erachtet wurde und die Fassaden mit anthrazitfarbenen Fertigteilplatten aus Beton und Kunststoff verkleidet werden - die Vorgaben des Beirates als erfüllt an.   In dem übermittelten Antrag (datiert mit 10. 8. 2009, unterfertigt von W. N.), der dem Änderungsbescheid vom 11. Dezember 2009 zugrunde lag, wurde um folgende Änderungen angesucht: - Die Errichtung eines weiteren Nebenraumes unter dem Schwimmbecken (mit 22,5 m², einer Raumhöhe von 2,10 m und eines Einganges von außen mit einer lichten Breite von 1,20 m). Wände und Decken werden aus 25 cm starkem WU-Stahlbeton errichtet. Der Nebenraum wird eingeschüttet, der Zugang bleibt frei. - Die Strukturierung der Ostfassade im Obergeschoß mittels regelmäßiger Anordnung von Nischen in der Verglasung. Die Breite der Nischen beträgt 80 cm, die seitlichen Leibungen bilden verglaste Öffnungsflügel, die Rückwand gedämmte Paneele. Adaptionen der Teilung bei den Verglasungen im Erdgeschoß und Dachgeschoß sowie der Öffnungselemente. - Schmälerung der Stiegenhausöffnung auf 1,25m. Das darüber liegende Glasdach wird nur bis zur südlichen Glasfassadenebene gezogen. Die Loggia wird in der Ansicht um 40 cm breiter. Die Steigung bei den Stiegenläufen zwischen Erdgeschoß und Dachgeschoß wird im Verhältnis von 18/27 ausgeführt, das Podest erhält in Laufrichtung die Länge von 1 m. - Das Einrücken der Stützwand an der östlichen Grundgrenze und die Verlängerung derselben um 3,50 m nach Süden. Die Oberkante bleibt mit +1,20m gleich. Im Weiteren ist die Montage von Solarpaneelen mit einer Gesamtfläche von 19 m² an der hangabwärts geneigten Seite vorgesehen. - Die Errichtung einer Abstellnische mit 2,0 m² Fläche und 1,50 m lichter Raumhöhe im südlichen Stützwandflügel. - Der Eingangsbereich im Dachgeschoß erhält die lichte Raumhöhe von 2,40 m. - Die Adaption des Schmutz- und Regenwasserkanals - Die Verbreiterung des äußeren Kellerabganges zum Kellerausgang von 2,10 m auf 2,20 m. - Absenkung der Decke über Erdgeschoß auf 3,80 m lichte Raumhöhe bei gleichbleibender Geschosshöhe. - Ausbildung des nördlichen Flachdaches über OG als Kiesdach mit dunkelgrauem Kies. Zur Stützmauer teilte das Bauamt mit E-Mail vom 25. Jänner 2016 ergänzend mit, dass aus den Akten nicht hervorgehe, dass die Stützmauer eine behördliche Anordnung gewesen sei, sondern diese mit dem Antrag vom 28. 6. 2010 vom Antragsteller angezeigt wurde und aus dem diesem Antrag beigefügten geänderten Plan ersichtlich sei, dass die Stützmauer im südöstlichen Teil hinsichtlich der Höhe nachträglich korrigiert worden und eine zusätzliche Gehtür eingebaut worden sei. Der sich aus den vom Bauamt im Jänner 2016 übermittelten Unterlagen ergebende Genehmigungsablauf bzw. -inhalt wurde den Parteien bei der mündlichen Verhandlung am 29. Jänner 2016 im Rahmen des ausführlichen Sachverhaltsvortrages zur Kenntnis gebracht.   Mit E-Mails vom 14. und 15. Jänner 2016 übermittelte das Gericht nachstehende Ergänzungsfragen an die steuerliche Vertretung: - Wie bereits im Dezember ersucht, wurde nochmals um Aufklärung ersucht, weshalb in der Renditeberechnung Gebäudeaktivierungen iHv € 265.393,76 nicht wie in der UGB- Bilanz mit Nutzungsdauern von 13 -19 Jahren, sondern mit 67 Jahren angesetzt werden. - Es wurde darauf hingewiesen, dass die Schwimmbadkosten iHv € 55.000,00 offensichtlich auf eine Nutzungsdauer von 67 Jahren abgeschrieben werden, diese nach Ansicht des Gerichtes aber einer kürzeren Nutzungsdauer unterliegen würden, weshalb die Renditeberechnung auch dahingehend entsprechend zu adaptieren sei. - Es wurde um Aufklärung ersucht, wann die Stiftung wirtschaftlicher Eigentümer der von der H. mit 31.12.2012 verrechneten Möbel iHv € 275.012,42 geworden sei bzw. welcher Leistungsaustausch diesen Rechnungen zu Grunde liegen soll (zumal die Gegenstände im Anlageverzeichnis der Stiftung bereits im Jahr 2011 als Anlagenzugang erfasst und ab 2011 abgeschrieben wurden) - Es wurde um Bekanntgabe ersucht von wem die Aufträge an die Möbellieferanten erteilt wurden und dazu angemerkt, dass sich auf den Rechnungen Hinweise auf Aufträge von Herrn N. befinden würden - Es wurde um Übermittlung von Nachweisen zu den behaupteten Mietinteressenten ersucht. - Es wurde um Bekanntgabe ersucht (a) wie die Miethöhe für das Objekt Stw festgesetzt wurde, (b) wie die bei H. aufwandswirksam erfassten Mieten/Betriebskosten für das Objekt Stw in den Jahren 2007 - 2013 ermittelt wurden und (c) um Vorlage der Verträge zwischen den Leasingnehmern (=zweiter Geschäftsführer der H. und ein weiterer ausländischer Geschäftspartner) und der U. einerseits sowie der U. und der H. andererseits ersucht. Ergänzend wurde angemerkt, dass laut den Angaben in den Jahresabschlussberichten bei der U. offensichtlich für die behauptete Büronutzung kein Aufwand erfasst wurde, da sämtliche Aufwendungen für das Objekt Stw ab 2006 an die H. weiterverrechnet worden seien. Das Gericht übermittelte eine Renditenberechnung für die angemieteten, an die H. überlassenen Wohnungen im Objekt Stw, nach der sich mit dem im Jahr 2010 vereinnahmten jährlichen Mietertrag von rund € 33.300,00 und einem Verkehrswert von € 962.000,00 (20 % Grund/80 % Gebäude) bei einer Restnutzungsdauer von 60 Jahren und mit den üblichen Instandhaltungskosten (0,5 % des Gebäudewertes), Leerstehungs- und Verwaltungskosten (3% und 1% des Rohertrages) eine Rendite von rund 2,5 % errechnet. Mit den ab Juni 2011 verrechneten Mietaufwendungen iHv € 19.080,00 für die Haushälfte C - Wert € 500.000,00 - errechnet sich eine Rendite von über 3 %.   Das Finanzamt übermittelte mit E-Mail vom 21. Jänner 2016 eine Stellungnahme zu den beim Erörterungsgespräch von der steuerlichen Vertretung übergebenen Unterlagen, in der zusammengefasst folgendes mitgeteilt wurde: - Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011 sei erst verspätet (gemeinsam mit dem Jahr 2012) erfolgt. Der Umstand, dass dies erst ca 1 Jahr nach den auch erst im Jahr 2012 erstellten Mietverträge erfolgt sei, untermauere die Fremdunüblichkeit. - Aus den Einreichplänen gehe nicht hervor, weshalb Änderungen erfolgt seien bzw. dass diese sogar selbst beantragt worden seien. Diese würden daher die von der steuerlichen Vertretung vorgebrachte Kostenexplosion nicht begründen, sondern die Ansicht des Finanzamtes stützen. - Die übrigen Unterlagen würden keine neuen Erkenntnisse bringen und die Ansicht der Finanzverwaltung, wonach keine unternehmerische Tätigkeit der Stiftung vorliege, nicht ändern. Diese Stellungnahme wurde der steuerlichen Vertretung zu einer allfälligen Gegenäußerung mit E-Mail vom 15. Jänner 2016 weitergeleitet.   Die steuerliche Vertretung teilte mit E-Mails vom 22. Jänner 2016 folgendes mit:  Zum Fragenkatalog vom 15. Jänner 2016 betreffend "Stw 9b": "Bis zum Verkauf im Jahr 2005 an die Bank Immobilien GmbH wurde das Objekt in drei Einheiten genutzt. Die gesonderte Büroeinheit befand sich im Dachgeschoß (gelb schraffierter Teil laut beiliegendem Plan im Dachgeschoß) und verfügte über einen eigenen Eingang. Im Erdgeschoß/Obergeschoß befanden sich zwei Wohneinheiten. Im Schätzgutachten und Nutzwertgutachten (Beilage), die von der U. anlässlich des Verkaufes des Objektes in Auftrag gegeben wurden, wurden aufgrund einer Beschränkung im Bebauungsplan die Räumlichkeiten im Dachgeschoß nicht selbständig, sondern den jeweils darunter liegenden Wohnungen zugeordnet (2 Doppelhaushälften). Im Zeitraum 2006 bis 2011 wurde das gesamte Objekt inklusive der Büroeinheit von den Leasingnehmern C und M an die U. vermietet. Die U. belastet die Miete an die H. weiter, diese überlässt die Wohnungen an die Geschäftsführer (Sachbezug). Außer den angeführten Miet- und Betriebskostenaufwendungen (Anmerkung: Mieten 2006 und 2007 € 31.560,00/ 2008 € 33.150,60/ 2009 +2010 € 33.295,20/ 2011 € 27.189,00/ 2012 € 19.080,00 zzgl. Betriebskosten zwischen € 5.000,00 und € 12.000,00 p.a.) wurden von den Leasingnehmern bzw. der Immobiliengesellschaft keine zusätzlichen Mieten an die U. verrechnet. Die Höhe der von den Leasingnehmern an die U. verrechneten Mieten war zu Beginn gleich der von der U. bis zum Verkauf (an die Leasing) an die H. verrechneten Miete. Die von den Leasingnehmern an die U. verrechnete Miete ist nach VPI 2000 wertgesichert. Als Anlage wird die Dauerrechnung der Leasinggesellschaft an C vom 17. 1. 2006 und die Dauerrechnung von diesem an die U. für das Jahr 2006 übermittelt. Die von der H. berücksichtigten Gesamtaufwendungen für die Jahre 2007 bis 2013 sind im Anhang dargestellt. Die Verbuchung der Sachbezüge erfolgt wie angeführt als Aufwand und Ertrag, aufwandswirksam ist die Umsatzsteuer." In dem beigelegten Schätzgutachten vom 6. Juni 2005 gibt der Gutachter unter Punkt 2.2. zu den im Mai 2005 besichtigten Baulichkeiten der in guter Wohnlage befindlichen Liegenschaft an: Baulichkeiten: … wurde in den Jahren 2002/03 ein voll unterkellertes Doppelwohnhaus mit zwei über ein gemeinsames Stiegenhaus erschlossene Wohnungen jeweils mit Räumen im Erdgeschoß und im über eine Innenstiege erschlossenen Obergeschoß errichtet. Im zurückgesetzten Dachgeschoß sind ebenfalls über zwei getrennte Eingänge zugängliche Wohnräume samt Sanitärräumen, wegen der Beschränkungen im Bebauungsplan sind diese aber nicht selbständig, sondern den jeweils darunter liegenden Wohnungen zugeordnet. Im Kellergeschoß sind Kellerabteile, Heizungsanlage, Wasch- und Trockenraum sowie zwei Doppelgaragen. Den Wohnungen sind im EG, OG und DG jeweils westseitig Terrassen vorgelagert, im EG und OG auch jeweils ein Balkon nord- und südseitig. Sämtliche Wohneinheiten sind gleichwertig und sehr gediegen ausgeführt und ausgestattet …. Die Baulichkeiten sind in sehr gutem Bau- und Erhaltungszustand… unbebaute Grundfläche.. Wohngarten und Terrassen, südseitig eine Zufahrtsstraße und zwei PKW-Abstellplätze" Der Gutachter gelangt unter Anwendung des Sachwertverfahrens (mit dem Hinweis, dass das Ertragswertverfahren nicht in Betracht komme, weil für derartig exklusiv ausgestattete Wohnungen angemessene Renditen auf dem Markt nicht zu erzielen seien) zu einem Verkehrswert von € 925.000,00 (nach Abzug eines Abschlages von 5 % wegen der großen Wohnfläche). Aus den übermittelten Plänen geht zu den Dachgeschoßräumen mit einer Gesamtfläche von rund 108 m² folgendes hervor: Die getrennt zugänglichen Räumlichkeiten mit jeweils insgesamt rund 54 m² pro Haushälfte verfügen über einen "Wohnraum" mit einem Küchenblock und Balkonausgang im Ausmaß von rund 31,5 m², ein"Zimmer" mit 12 m² und ein "Bad" inklusive WC (rund 10,5 m²/wobei in einer Hälfte vom Bad ein Teil abgetrennt und rund 5 m² als Vorraum ausgewiesen sind). Davon ist eine Haushälfte (mit allen drei Räumen) schraffiert, daraus aber nicht ersichtlich wie diese eingerichtet sind bzw. wo sich Büroausstattungen (Schreibtische, Schränke) befunden haben sollen. Aus der dazu übermittelten Dauerrechnung der Leasinggesellschaft vom 17. Jänner 2006 an den Leasingnehmer C geht folgendes hervor: Finanzierte Investitionskosten € 503.022,59, Vertragsdauer 20 Jahre, kalkulierter Restwert € 342.819,59 (=20 % Grundanteil € 100.600,00 + Restbuchwert des Gebäudes nach 20 Jahren also 30/50 von € 402.418,00 = € 242.220,00), zu Beginn fällige Einmalkaution € 150.000,00 und monatlich zu leistende Ansparkaution von € 803,41 (Kautionen ergeben insgesamt nach 20 Jahren den Restwert), monatliche Leasingrate € 1.512,87 (Anmerkung: Eine vom Gericht durchgeführte überschlagsmäßige Berechnung ergibt eine Verzinsung der von der Leasinggesellschaft für 20 Jahre zu finanzierenden Investitionskosten iHv rund 350.000,00 von annähernd 6 % p.a. - dies wurde im Rahmen des Sachverhaltsvortrages bei der mündlichen Verhandlung mitgeteilt) Die für jedes Monat (Jänner bis Dezember 2006) von C an U. die ausgestellte Dauerrechnung weist eine Miete von € 1.315,00 zzgl. 10 % Umsatzsteuer auf. -Die - über die U. verrechneten - in der H. aufwandswirksam berücksichtigten Gesamtaufwendungen für das Objekt Stw für die Jahre 2007 bis 2013 betrugen laut Aufstellung: |   | Miete | Betriebskosten | 2007 | 31.560,00 | 6.256,99 | 2008 | 33.150,60 | 5.960,00 | 2009 | 33.295,20 | 12.075,57 | 2010 | 33.295,20 | 8.782,43 | 2011 | 27.030,00 | 8.179,03 | 2012 | 0,00 | 2.593,46 | 2013 | 39.209,40 | 5.041,79    Zum Fragenkatalog vom 14. Jänner 2016 betreffend Objekt 1: "1. Beim Betrag von € 265.393,76 handelt es sich im Wesentlichen um die Außenanlagen und die Stützmauer. Im Rahmen der Bilanzerstellung wurden die Grundstückseinrichtungen auf die betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauern von 15 -17 Jahre abgeschrieben. Für die Kalkulation einer Renditenmiete ist unseres Erachtens jedoch die technische Nutzungsdauer maßgeblich. Aufgrund der massiven Bauweise und der aufgrund der Hanglage besonderen Ausgestaltung ist es technisch nicht zu erwarten, dass diese Anlagen vor Abbruch des Gebäudes erneuert werden müssen. Sie haben daher die gleiche Lebensdauer wie das Gebäude, daher wurde der Renditenberechnung dieselbe Nutzungsdauer von 67 Jahren zugrunde gelegt. 2. Das Schwimmbad wurde laut Bilanzierungshandbuch "Bilanzbuchhalterprofi" abgeschrieben. Danach wird ein Schwimmbad, das in einem "einheitlichem Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit einem Hauptgebäude" steht "einheitlich mit dem Gebäude abgeschrieben", unabhängig von der spezifischen Nutzungsdauer. Daher wurden die Kosten für das Schwimmbad wie das Gebäude auf eine ND von 67 Jahren abgeschrieben. Es ist keine Adaptierung der Renditerechnung erforderlich. 3. Da die Stiftung keine Mitarbeiter hatte und die Vorstände meist schwer erreichbar waren, erfolgte die Kaufabwicklung der Einrichtungsgegenstände durch die H. für die Stiftung. Im Laufe des Jahres 2011 wurden daher von der H. die genannten Einrichtungsgegenstände von diversen Lieferanten erworben. Die erworbenen Einrichtungen sollten von der H. insgesamt an die Stiftung mit einem Aufschlag für die Abwicklungskosten weiterverkauft oder im Wege der Bank Leasing verleast werden. Zunächst wurde versucht die Leasingvariante umzusetzen und mit Rechnung vom 30. 9. 2011 sämtliche Einrichtungsgegenstände an diese verrechnet. Schlussendlich kam es nach längeren Verhandlungen nicht zum geplanten Leasing, sodass die Rechnung an die Leasinggesellschaft mit Ende 2012 wieder storniert wurde. Daher wurden die Einrichtungsgegenstände direkt an die Stiftung verrechnet. Zur Abdeckung der mit der Abwicklung entstandenen Aufwendungen erfolgte die Weiterverrechnung mit einem Aufschlag von 3 %. Da die Stiftung die Einrichtungsgegenstände jedenfalls übernehmen musste (falls es nicht zum Leasing kam) und die Verfügungsmacht bereits im Jahr 2011 auf die K. PS übertragen wurde, wurde davon ausgegangen, dass das wirtschaftliche Eigentum auch schon im Jahr 2011 übergegangen ist (unabhängig von de späteren Rechnungslegung). Im Zeitpunkt der Bilanzerstellung 2011 war das Nichtzustandekommen der Leasingvariante bereits bekannt (werterhellender Umstand). Daher wurden die Einrichtungsgegenstände bereits 2011 in den Jahresabschluss der Stiftung aufgenommen. Der Vorsteuerabzug erfolgte im Jahr 2011 durch die H., ebenfalls im Jahr 2011 wurde Umsatzsteuer aus der Rechnung an die Leasing an das Finanzamt abgeführt. Nach Nichtzustandekommen der Leasingvariante wurde diese Rechnung 2012 storniert und statt dessen erfolgte die Verrechnung an die Stiftung. 4. Als Nachweis für die Nachfrage im Raum Ort und AT nach Geschäftsführer- und Vorstandsimmobilien im gehobenen Wohnbereich (jedoch ohne Luxusausstattung) übermitteln wir nachfolgende Unterlagen: - Anfrage der Kfz-Kfz LKW& Kfz-Kfz Special Tx vom 24. 9. 2015 In dem an W. N. (als Geschäftsführer der TG5 Fi GmbH) gerichteten E-Mail ist ausgeführt, dass zum Mietvertragsentwurf "für die Dienstwohnung des A. V" ein Änderungswunsch dahingehend bekannt gegeben werde, dass von D TG5 Tx Holding nur Mieten (inklusive aller Abgaben, Betriebskosten) bis zu einem Monatsbetrag von € 7.000,00 übernommen würden weil aus Konzerngründen geldwerte Vorteile für Dienstwohnungen mit € 84.000,00 p.a. begrenzt sein würden und dass die Vertragsunterfertigung erst nach Vorliegen der Aufenthaltsbewilligung für V und dessen Familie (Frau und Kinder) erfolgen würde. Auf Nachfrage des Gerichtes wurde dazu mit E-Mail vom 28. Jänner 2016 ergänzt, dass der Vertrag das gesamte Objekt betreffe, voraussichtlich auf vier Jahre abgeschlossen werde, darin die Einrichtung enthalten sei, wobei V die über € 7.000,00 hinausgehende Miete aufzuzahlen habe (und unter dieser Voraussetzung die monatliche Zuzahlung von Herrn N. wegfalle und erst wieder auflebe, wenn ein neuer Mieter die Einrichtungen nicht mit übernehme), der Vertrag deshalb noch nicht unterfertigt sei, weil die Aufenthaltsgenehmigung des volljährigen Sohnes nicht vorliege, dies aber für eine Übersiedlung nach Österreich Voraussetzung sei und der Mietvertrag mit der U. bei Unterfertigung (vor 31.5.2016 nicht zu erwarten) nicht mehr aufrecht bleiben würde. Ergänzend wurde angemerkt: - Bereits vor Fertigstellung des Gebäudes fragte Br Ort an, ob das durch die Stiftung errichtete Gebäude am 1 als Vorstandsdienstwohnung für die Br zur Verfügung stehen könnte. Darüber gab es sogar ein Schreiben in Briefform. Für die Stiftung kam die Überlassung an Br zum damaligen Zeitpunkt aufgrund der vereinbarten Nutzung durch die H. bzw. Herrn N. nicht in Betracht. Daher wurde dieses 6 Jahre zurückliegende Schreiben nicht aufbewahrt.    Zur Stellungnahme des Finanzamtes vom 21. Jänner 2016 erfolgte im Schreiben vom 22. Jänner 2016 nachstehende Gegenäußerung: "Die Kostenexplosion ist nicht auf Sonderwünsche zurückzuführen, sondern auf die Vorgaben der Baubehörde und des Gestaltungsbeirates (Folgekosten der Gebäudeabsenkung, Dach- und Fassadenänderungen -vergleich Aufstellung Mehrkosten, die beim Erörterungstermin übergeben wurde). Die vom Magistrat Ort mit Schreiben vom 5.10.2010 bewilligte Stützmauer war kein Sonderwunsch, sondern eine Auflage der Baubehörde."   A.II. 4. Mündliche Verhandlung 29. Jänner 2016 Am 29. Jänner 2016 fand nach ordnungsgemäßer Ladung die mündliche Verhandlung statt. Daran nahmen von der steuerlichen Vertretung drei Steuerberater/Wirtschaftsprüfer, Herr W. N. als geladene Auskunftsperson und zwei Personen von der Amtspartei teil. Nach ausführlicher Darstellung des Sachverhaltes inklusive des Verfahrensganges bei der Abgabenbehörde und der vom Gericht durchgeführten Ermittlungshandlungen sowie der Anträge und Rechtsansichten der Verfahrensparteien wurde folgendes abgehandelt: Von der Amtspartei erfolgten keine Einwendungen und Ergänzungen zum vorgetragenen Sachverhalt und durchgeführten Verfahren. Die steuerliche Vertretung wendete ein, dass die Ausführung im Vortrag, wonach mit der vorgelegten Mehrkostenaufstellung keine konkrete Zuordnung zu behördlichen Auflagen nachgewiesen sei, nicht nachvollziehbar sei, nachdem in der Aufstellung 50 Positionen detailliert aufgeschlüsselt und die größeren Posten mit "Gestaltungsbeirat, Hangsicherungsmaßnahmen, Stützmauern, leeres Zwischengeschoß, etc" begründet worden sei, zu denen Detailunterlagen nachgereicht werden könnten. Seitens der Richterin wurde dazu klargestellt, dass die Aussage dahingehend zu verstehen sei, dass den vorliegenden Baubescheiden keine nachträglichen behördlichen Auflagen zu entnehmen gewesen seien und die Anordnung über die Gebäudeabsenkung laut den vom Bauamt übermittelten Gestaltungsbeiratsprotokollen (deren Inhalt beim Vortrag ausführlich vorgetragen worden sei) bereits im November 2007 bekannt gewesen sei, folglich auch im Bauerstantrag vom April 2008 berücksichtigt gewesen sein müsse. Die nachträglichen Baubescheidänderungen 2009 und 2010 seien entsprechend den Anträgen (bzw. auf Initiative des Bauherrn) ergangen und nicht behördlich auferlegt worden. Darin seien Sonderwünsche wie die Errichtung einer Abstellnische, eines Sitzbereiches im Garten, einer Mülltonnenbox ua. enthalten gewesen. Dem wurde von der steuerlichen Vertretung entgegen gehalten, dass die Absenkung zwar schon Ende 2007 feststand, aber das Ausmaß der damit verbundenen Zusatzarbeiten und Mehrkosten -vor allem für die Stützmauer und die Hangsicherungsmaßnahmen - erst während der Bauphase zu Tage getreten seien und mit diesen Mehrkosten kein zusätzlicher Nutzwert verbunden gewesen sei. Seitens der Richterin wurde darauf hingewiesen, dass in der Mehrkostenaufstellung auch Positionen wie Öfen, Holzböden und dgl. angeführt seien, die keinerlei Bezug zu einer Gebäudeabsenkung oder Stützmauer haben würden. Laut steuerlicher Vertretung würden diese Posten eine geringe Größenordnung darstellen. Laut Herrn N. habe sich das Erfordernis einer Stützmauer und des Raumes unter dem Pool aufgrund des fehlenden Untergrundes erst nachträglich ergeben, ursprünglich hätte das natürliche Gelände erhalten bleiben sollen. Es hätte laufend Besuche der Baubehörde gegeben und Aufträge seien mündlich erteilt worden, die dann in einen nachzureichenden Plan eingearbeitet worden wären. Vorgelegt wurden Fotoaufnahmen des Grundstückes im Zustand vor und nach der Hangabtragung, um das Ausmaß der Erdbewegungen zu verdeutlichen und dazu erläutert, dass daraus zu ersehen sei, dass dies zu enormen Mehrkosten geführt habe. Die Richterin merkte an, dass mit der Gebäudeabsenkungsauflage 2007 schon klar gewesen sein müsste, dass tiefere bzw. umfangreiche Erdarbeiten erforderlich sein werden und mit den Ausschreibungen eine Projektmanagementgesellschaft betraut gewesen sei. Von der Amtspartei wurde angemerkt, dass das Erfordernis einer Stützsicherung bei Bauten in Hanglagen allgemein bekannt sei und dies auch gegenständlich absehbar gewesen sein müsste. Von der steuerlichen Vertretung wurde der Ansicht des Finanzamtes, wonach das Gebäude auf Herrn N. zugeschnitten sei erneut widersprochen und dargelegt, dass die Immobilie auf die Standards einer gehobenen Managerwohnung abgestellt worden sei. Von der steuerlichen Vertretung wird ein an die zuständige Steuerberaterin adressiertes, mit 29. 1. 2016 datiertes Schreiben einer Planungs- und Management Gesellschaft vorgelegt, in dem ausgeführt ist: "BV Wohnhaus N. 1 Wir dürfen aufgrund Ihrer Anfrage wie folgt eine Marktpreiseinschätzung bzw. Klienteleinschätzung für oa Bauvorhaben vornehmen. Das Objekt in modernster Bauweise und in einer Größenordnung von 600 m² Wohnnutzfläche, mit Pool und sehr guter Aussichtslage am 1 wird nicht zeitnah aber dennoch zu üblichen Preisen vermietbar sein.