UFSW RV/1556-W/11

Laut Punkt 4 des Vertrages beträgt der frei vereinbarte - nicht wertgesicherte - Mietzins € 2.320,00 zuzüglich 10% USt und Betriebskostenpauschale von € 445,64 inkl. USt. Der Mietzins ist jeweils monatlich am ersten eines Monats im Voraus zu entrichten, bei verspäteter Entrichtung fallen 12% Verzugszinsen per anno an. In diesem Zusammenhang kann festgestellt werden, dass auch in jenen Monaten in denen Miete bezahlt wurde - nämlich April 2004 bis Dezember 2004 die Miete nicht am 1. eines Monats sondern zwischen 2. und 8. des jeweiligen Monats auf dem Konto der Bw. gutgeschrieben wurde. Ab Jänner 2005 bis Februar 2010 wurden weder Mieten noch Betriebskosten durch den Mieter bezahlt. Seit März 2010 zahlt der Mieter nach eigenen, glaubwürdigen Aussagen wieder Betriebskosten, Mietzahlungen wurden bislang seit Jänner 2005 jedoch nicht geleistet. In den Büchern der Bw. wurden die ausständigen Mieten erst ab 2008 einer 12%igen Verzinsung unterzogen, wobei weder die Bw. noch der Mieter die Höhe Verzinsung unter Berücksichtigung der wegen Baumängel eingeschränkten Benutzbarkeit (siehe unten) hinterfragte. In den Zeiträumen 2005 bis einschließlich 2007 wurde in den Büchern der Bw. - entgegen der ausdrücklichen Vereinbarung im Mietvertrag - keine Verzinsungen des unstrittig bestehenden und anwachsenden Mietrückstandes vorgenommen. Unter Punkt 10 des Mietvertrages wurde eine Kaution von € 5.000,00 vereinbart und deren Eingang quittiert. Wie in der mündlichen Verhandlung durch Aussage des steuerlichen Vertreters - nach diesbezüglich ausdrücklichem Hinweis der Referentin - ausgeführt, wurde diese Kaution jedoch vom Mieter nie bezahlt. Die Quittierung der Kautionshinterlegung entspricht daher nicht den tatsächlichen Gegebenheiten. Weiters bedarf jede Vertragsänderung lt. Punkt 14 der Schriftform. Eine (schriftliche) Änderung des schriftlichen Mietvertrages fand nach der Aktenlage nicht statt und wurde auch nicht behauptet. Aus den vorgelegten umfangreichen Unterlagen und Dokumentationen lässt sich zweifelsfrei ableiten, dass in der streitgegenständlichen Wohnung bereits Ende 2004 massive Baumängel zu Tage traten, welche eine uneingeschränkte Nutzung der Wohnung nicht zuließen. Es waren bis Sommer 2011 zahlreiche Sanierungsmaßnahmen welche vor allem auf Schäden aufgrund von Wassereintritten wegen mangelhafter Isolierung und/oder Planung bzw. Bauführung eingetreten waren erforderlich. Dennoch nutzte der Mieter die Wohnung seit Anmietung im April 2004 bis dato gemeinsam mit seiner Familie für den vorgesehenen Wohnzweck, wenn auch zeitweilig das zweite Bad nicht nutzbar war bzw. Schäden in diversen anderen Räumen auftraten (zB. Fußböden, Deckenbeleuchtung usw.). Im Sommer 2005 und 2006 verbrachte die Familie die Sommermonate in einem im Eigentum des Mieters stehenden Einfamilienhaus in Admont. Während dieser Zeit fanden lärm- und schmutzintensive Renovierungen im Bereich der streitgegenständlichen Wohnung bzw. den Außenanlagen statt. Im September beider Jahre kehrte die Familie jedoch wieder in die Wohnung zurück. Daraus ist eindeutig ersichtlich, dass die Nutzung der Wohnung zu Wohnzwecken während der gesamten Zeit tatsächlich möglich war, wenn auch zeitweise belastet durch Renovierungsarbeiten und diverse neu auftretende Schäden. Eine Unbewohnbarkeit der Wohnung lag jedenfalls nicht vor. Unstrittig und auch seitens des FA schlüssig anerkannt lagen jedoch Umstände vor, die eine Reduktion des Mietzinses rechtfertigen. Nach den diesbezüglich übereinstimmenden Ausführungen der Bw. und des FA in der Stellungnahme zur Berufung dürfte unter den gegebenen Umständen eine Mietreduktion auf € 628,50 monatlich für 2005 bis 2007 und € 553,87 monatlich für 2008 und 2009 - das sind jeweils 25% des von der Bp. errechneten Ertragswertes - angemessen gewesen sein. Die Verzinsung mit 12% Verzugszinsen wurde in den Buchhaltungsunterlagen von den ausständigen, der Höhe nach unveränderten, Mietzinsen ab 2008 vorgenommen. Von einer Mietreduktion nicht betroffen sind jedenfalls die Betriebskosten, da diese unabhängig von der Miethöhe anfallen und auf sämtliche Wohnungsnutzer aufzuteilen sind. Aus den Buchhaltungsunterlagen der Bw. kann erkannt werden, dass die jährlichen Betriebskosten Wasser, Müllabfuhr, Schneeräumung, Hausverwaltung, Rauchfangkehrer, Hausreinigung und dergleichen umfassten und laut Saldenliste der Bw. in den jeweiligen Jahren in folgender Höhe bezahlt worden waren. | | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | Betriebskosten | 4.719,48 | 5.691,91 | 9.414,33 | 7.110,84 | 7.730,27 Grundsätzlich glaubwürdig sind die Aussagen des Mieters, dass er erst nach endgültiger Sanierung des Mietobjektes eine abschließende Vereinbarung betreffend Verzinsung bzw. Mietreduktionen treffen wollte. Die Angaben der Bw. sind diesbezüglich sehr vage, man habe das Verhältnis zum Stifter nicht weiter belasten wollen. Daraus kann erkannt werden, dass die Bw. bei ihrer Entscheidungsfindung und Geschäftsführung sehr wesentlich von den Wünschen des Stifters geleitet war. Auch kann aus dem Gesamtverhalten des Mieters, welcher selbst erklärt federführend für alle Wohnungsnutzer bei der Beseitigung der Baumängel und den Verhandlungen mit dem Bauträger mitgewirkt zu haben, erkannt werden, dass er betreffend den Mietgegenstand ein weit über ein übliches Mietverhältnis hinausgehendes Interesse an dem Objekt hegte und gegenüber Dritten - vor allem gegenüber dem Bauträger - wie ein Eigentümer auftrat. Unstrittig ist, dass er trotz Benützung der Wohnung in den Jahren 2005, 2006, 2007, 2008 und 2009 keine Mieten oder Betriebskosten bzw. ab März 2010 bis Ende 2012 keine Mieten an die Bw. entrichtete und auch keine Verzugszinsen bezahlte. Die Bw. ihrerseits unterließ jede nach außen erkennbare Maßnahme zumindest die Betriebskosten hereinzubekommen oder verhandelte mit dem Mieter über eine Mietzinsreduktion. Im Gegenteil bezahlte sie die anlaufenden Betriebskosten in allen Jahren trotz fehlender laufender Einnahmen selbst und verbuchte sie als Forderung an den Mieter. An den Mieter ging weder ein Aufforderungsschreiben noch eine Mahnung geschweige denn wurden die ausstehenden Betriebskosten eingeklagt. Betreffend die ausstehenden Mietzahlungen fasste der Stiftungsvorstand am 22. März 2005 den Beschluss diese dem Mieter bis zur endgültigen Beseitigung der Mängel längstens jedoch bis 31. Dezember 2010 bei Beibehaltung der 12% igen Verzinsung zu stunden. Dieser Beschluss kam nach Angaben des Stiftungsvorstandes Stiftungsvorstand2 aufgrund von Gesprächen des Stiftungsvorstandes mit dem Mieter zustande und scheint dem Mieter mündlich mitgeteilt worden zu sein. Eine schriftliche Änderung des Mietvertrages erfolgte aus diesem Anlass nicht. Am 15. April 2010 wies die Bw. in einem Schreiben an den Mieter darauf hin, dass die gestundeten Mieten zuzüglich der vereinbarten Zinsen bis spätestens 31. Dezember 2010 an die Bw. zu entrichten wären. Eine Zahlung von Mieten erfolgte ab Jänner 2005 bis dato unstrittig nicht, rechtliche Schritte zur Durchsetzung ihres Anspruches wurden, abgesehen von obigem Schreiben - seitens der Bw. bislang ebenfalls nicht gesetzt. Am 2. März 2012 wurde zwischen der Bw. und dem Mieter/Stifter/Begünstigten eine Vereinbarung über eine Mietzinsreduktion getroffen. Auch diese beinhaltet trotz Reduktion um 75% bzw. 50% eine weiteren Aufschub der ausstehenden reduzierten Mieten und der ausstehenden Betriebskosten für 2005 bis Februar 2010 bis zur Erteilung einer Benützungsbewilligung für die gesamte Wohnhausanlage. Die Benützungsbewilligung ist eine lediglich den Eigentümer eines Gebäudes treffende Tatsache, hat aber für den Mieter und dessen Nutzungsmöglichkeiten der Räumlichkeiten keinerlei Bedeutung. Es kann daher auch aus dieser Klausel erkannt werden, dass das Interesse des Mieters an dem Mietgegenstand über ein übliches Mietverhältnis weit hinausgeht. Völlig unverständlich bleibt bei dieser Stundungsvereinbarung jedoch weshalb auch in dieser Vereinbarung die ausständigen und von der Bw. während der laufenden Nutzung durch den Mieter bezahlten Betriebskosten nicht vorzeitig rückzuerstatten sind. Das Abstellen auf einen Umstand (Vorliegen einer Benützungsbewilligung) welcher das Innenverhältnis zwischen Mieter und Vermieter in keiner Weise betrifft ist für sich genommen ungewöhnlich. Ab Juli 2011 waren entsprechend dieser Vereinbarung die Mieten wieder im Ausmaß der vollen ursprünglich vereinbarten, nicht wertgesicherten Beträge zu entrichten. Unstrittig ist, dass für 2005 bis Februar 2010 keine Betriebskosten gezahlt wurden, Mietzahlungen seit Jänner 2005 bis dato nicht erfolgten. Die Vereinbarung vom 2. März 2012 ist insofern undeutlich, als sie Mietenzahlungen in voller Höhe ab Juli 2011 vorsieht. Nach Ansicht des UFS ist diese Bestimmung so zu deuten, dass ab diesem Zeitpunkt jedenfalls die volle Miete zu entrichten ist und keine Stundung mehr erfolgt. Anscheinend wird diese Vereinbarung von allen Beteiligten aber so verstanden, dass trotz uneingeschränkter Nutzbarkeit erst bei Erteilen der Benützungsbewilligung die Abstattung des bis dahin aufgelaufenen Mietrückstandes zu erfolgen habe. Welcher Konnex zwischen Benützungsbewilligung und Mietzahlung bei uneingeschränkter Nutzbarkeit des Mietobjektes besteht verschließt sich dabei dem Verständnis. Weiters räumte die Bw. aufgrund eines Beschlusses vom 22. Dezember 2004 dem Stifter/ Begünstigten im Zeitraum 1. Jänner 2005 bis 31. Dezember 2011 einen mit 4% verzinsten Ausleihungsrahmen von € 350.000.- ein. Ein schriftlicher Kredit- oder Darlehensvertrag wurde nicht abgeschlossen. Die Ausleihe erfolgte über diesbezüglichen ausdrücklichen Wunsch des Begünstigten. Aus den Aussagen der Betroffenen in Zusammenhang mit dem Vorstandsbeschluss kann abgeleitet werden, dass die gesamte Ausleihung samt Zinsen offenbar endfällig am 31. Dezember 2011 zurückzuzahlen war. Laufende Zinszahlungen oder Kapitaltilgungen erfolgten bis Ende 2012 unstrittig nicht. Es wurden keine wie immer gearteten Besicherungen der Ausleihung vereinbart oder im Beschluss vorgesehen. Aus den divergierenden Aussagen des Stiftungsvorstandes und des Stifters in der mündlichen Berufungsverhandlung ist überdies erkennbar, dass die Bw. nicht wusste zu welchem Zweck der Stifter/Begünstigte die genannten Beträge benötigte. Herr Stiftungsvorstand2 vermeinte um Immobilien zu sanieren und der Begünstigte erklärte glaubwürdig Geldmittel für eine Unternehmensgründung benötigt zu haben. Aus dem Jahresabschluss zum 31. Dezember 2009 ist erkennbar, dass die Ausleihungsgrenze von € 350.000 um € 38.566,00 somit über 10% überschritten worden war. Sowohl die Vertreter der Bw. als auch der Begünstigte erklärten übereinstimmend, dass ihnen dieses Überschreiten nicht aufgefallen wäre. Daraus erkläre sich auch, dass die Bw. keine Konsequenzen aus dieser Rahmenüberschreitung gezogen hätte. Auch betreffend die Ausleihungen wurden bislang keine Rückzahlungen oder Ausleihungszinsen an die Bw. getätigt. Die Feststellungen der Bp. über Zeitpunkt und Höhe der jeweilig ausgeliehenen Beträge sind unstrittig und werden der Entscheidung zugrunde gelegt. Hinzuweisen ist überdies darauf, dass die Bw. bereits 2001 und 2002 dem Begünstigten ein Darlehen im Ausmaß von € 34.243,97 gewährt hatte. Welches mit 5% verzinst und laut Prüfungsbericht des Wirtschaftsprüfers am 18. März 2003 rückgezahlt worden war. Die Nichtabgabe der Steuererklärungen für ua. Körperschaftsteuer 2007 sowie die erfolgte Schätzung wegen Nichtabgabe sowie die nachträgliche Einreichung von Steuererklärung im Berufungsverfahren nach Mängelbehebungsauftrag und diesbezüglichem Fristverlängerungsantrag ergibt sich eindeutig aus dem Akteninhalt Rechtlich folgt daraus: 1.Umsatzsteuer Wohnungsvermietung Für die umsatzsteuerliche Behandlung einer Privatstiftung gelten die allgemeinen Bestimmungen des UStG. Eine Privatstiftung unterliegt daher mit ihren Einnahmen aus einer unternehmerischen Tätigkeit im Sinne des Umsatzsteuergesetzes der gesetzlichen Umsatzsteuer. Für die mit der unternehmerischen Tätigkeit im Sinne des UStG zusammenhängenden Vorleistungen darf die Privatstiftung grundsätzlich unter den in § 12 UStG 1994 normierten Voraussetzungen den Vorsteuerabzug geltend machen. Nach § 1 Abs. 1 Z 1 UStG 1994 unterliegen der Umsatzsteuer Umsätze für Lieferungen und sonstigen Leistungen, die ein Unternehmer im Inland gegen Entgelt im Rahmen seines Unternehmens ausführt. Gemäß § 2 Abs. 1 UStG 1994 ist Unternehmer, wer eine gewerbliche oder berufliche Tätigkeit selbständig ausübt. Das Unternehmen umfasst die gesamte gewerbliche oder berufliche Tätigkeit des Unternehmens. Gewerblich oder beruflich ist jede nachhaltige Tätigkeit zur Erzielung von Einnahmen, auch wenn die Absicht, Gewinn zu erzielen, fehlt oder eine Personenvereinigung nur gegenüber ihren Mitgliedern tätig wird. § 12 Abs. 1 Z. 1 UStG 1994 normiert, dass der Unternehmer die von anderen Unternehmern in einer Rechnung (§ 11) an ihn gesondert ausgewiesene Steuer für Lieferungen und sonstige Leistungen, die im Inland für sein Unternehmen ausgeführt worden sind, als Vorsteuer abziehen kann. § 12 Abs. 2 UStG 1994 in der für die 1.Jänner 2004 bis 27. April 2004 geltenden Fassung lautete: "(2) Lieferungen und sonstige Leistungen sowie die Einfuhr von Gegenständen gelten als für das Unternehmen ausgeführt, wenn sie für Zwecke des Unternehmens erfolgen. Nicht als für das Unternehmen ausgeführt gelten Lieferungen, sonstige Leistungen und Einfuhren, die nicht zu mindestens 10% unternehmerischen Zwecken dienen. Hievon bestehen folgende Ausnahmen, die sinngemäß auch für die Einfuhr von Gegenständen gelten: 1. a) Lieferungen und sonstige Leistungen sowie die Einfuhr von Gegenständen gelten als für das Unternehmen ausgeführt, wenn sie für Zwecke des Unternehmens erfolgen. b) Abweichend von lit. a gelten Lieferungen, sonstige Leistungen und Einfuhren, die nicht im Zusammenhang mit der Anschaffung, Errichtung oder Erhaltung von Gebäuden stehen, nur dann als für das Unternehmen ausgeführt, wenn sie zu mindestens 10% unternehmerischen Zwecken dienen. c) Der Unternehmer kann Lieferungen oder sonstige Leistungen sowie Einfuhren nur insoweit als für das Unternehmen ausgeführt behandeln, als sie unternehmerischen Zwecken dienen. In den Fällen der lit. b müssen sie mindestens 10% unternehmerischen Zwecken dienen. Diese Zuordnung hat der Unternehmer bis zum Ablauf des Veranlagungszeitraumes dem Finanzamt schriftlich mitzuteilen. 2. Nicht als für das Unternehmen ausgeführt gelten Lieferungen, sonstige Leistungen oder Einfuhren, a) deren Entgelte überwiegend keine abzugsfähigen Ausgaben (Aufwendungen) im Sinne des § 20 Abs. 1 Z 1 bis 5 des Einkommensteuergesetzes 1988 oder der §§ 8 Abs. 2 und 12 Abs. 1 Z 1 bis 5 des Körperschaftsteuergesetzes 1988 sind ......... In der ab 28. April 2004 bis 31.Dezember 2012 geltenden Fassung lautet § 12 Abs. 2 UStG folgendermaßen: (2) 1. a) Lieferungen und sonstige Leistungen sowie die Einfuhr von Gegenständen gelten als für das Unternehmen ausgeführt, wenn sie für Zwecke des Unternehmens erfolgen und wenn sie zu mindestens 10% unternehmerischen Zwecken dienen. b) Der Unternehmer kann Lieferungen oder sonstige Leistungen sowie Einfuhren nur insoweit als für das Unternehmen ausgeführt behandeln, als sie tatsächlich unternehmerischen Zwecken dienen, sofern sie mindestens 10% unternehmerischen Zwecken dienen. Diese Zuordnung hat der Unternehmer bis zum Ablauf des Veranlagungszeitraumes dem Finanzamt schriftlich mitzuteilen. 2. Nicht als für das Unternehmen ausgeführt gelten Lieferungen, sonstige Leistungen oder Einfuhren, a) deren Entgelte überwiegend keine abzugsfähigen Ausgaben (Aufwendungen) im Sinne des § 20 Abs. 1 Z 1 bis 5 des Einkommensteuergesetzes 1988 oder der §§ 8 Abs. 2 und 12 Abs. 1 Z 1 bis 5 des Körperschaftsteuergesetzes 1988 sind,..... Das Gemeinschaftsrecht regelt in der Richtlinie 2006/112/EG des Rates vom 28. November 2006 über das gemeinsame Mehrwertsteuersystem - im folgenden kurz Mwst-Systemrichtlinie - Folgendes: Nach Art. 2 der Mwst-Systemrichtlinie (= Art. 2 der Sechsten Richtlinie) unterliegt der Mehrwertsteuer die Lieferung von Gegenständen und Dienstleistungen, die ein Steuerpflichtiger als solcher im Inland gegen Entgelt ausführt. In den Anwendungsbereich fallen daher nur jene Lieferungen und Leistungen, die ein Steuerpflichtiger iSd. Art. 9 Mwst-Systemrichtlinie erbringt. Art. 9 Mwst-Systemrichtlinie (=Art. 4 Abs. 1 und 2 der Sechsten Richtlinie) normiert: "(1) Als "Steuerpflichtiger" gilt, wer eine wirtschaftliche Tätigkeit unabhängig von ihrem Ort, Zweck und Ergebnis selbständig ausübt. Als "wirtschaftliche Tätigkeit" gelten alle Tätigkeiten eines Erzeugers, Händlers und Dienstleistenden einschließlich der Tätigkeiten der Urproduzenten, der Landwirte sowie der freien Berufe und der diesen gleichgestellten Berufe. Als wirtschaftliche Tätigkeit gilt insbesondere die Nutzung von körperlichen oder nicht körperlichen Gegenständen zur nachhaltigen Erzielung von Einnahmen." Nur jemand der in seiner Eigenschaft als Steuerpflichtiger Leistungen, die auf einen Leistungsaustausch abzielen, erbringt, handelt innerhalb der unternehmerischen Sphäre. Wer daher beispielsweise Leistungen unentgeltlich erbringt, leistet zwar, ist aber nicht unternehmerisch tätig, da die Leistung nicht auf einen Leistungsaustausch abzielt. Nach Beiser (Der Leistungsaustausch als Tatbestandselement der Umsatzsteuerbarkeit und des Vorsteuerabzuges, SWK 2007, S 507) begründet nur eine wechselseitig finale "um, zu -(do-ut-des) Verknüpfung" von Leistung und Gegenleistung die Umsatzsteuerbarkeit. Dies setzt voraus, dass der Leistende nur deshalb leistet, um eine Gegenleistung zu erhalten und der Leistungsempfänger die Gegenleistung erbringen muss, um die Leistung zu erhalten. Die Vermietung einer Immobilie zu Wohnzwecken kommt zwar grundsätzlich und damit auch bei Privatstiftungen als unternehmerische Leistung gem § 2 Abs. 1 UStG 1994 und auch als wirtschaftliche Tätigkeit i. S. d. Art. 9 der MwStSyst-RL in Betracht, allerdings ist gerade bei Vermietung an den Stifter/Begünstigten zu untersuchen, ob die Überlassung nicht von einer gewollten Vorteilszuwendung an den Mieter getragen ist und damit eine wirtschaftliche Tätigkeit fehlt. Tritt die vermietende Privatstiftung nicht wie ein Wirtschaftsteilnehmer auf, sondern steht nach dem Gesamtbild der Verhältnisse die im Stiftungszweck genannte Versorgung des Begünstigten im Vordergrund, ist die Überlassung einer Wohnimmobilie keine unternehmerische Betätigung bzw. wirtschaftliche Tätigkeit und schließt daher auch den Vorsteuerabzug aus. Wie der UFS bereits in seiner Entscheidung RV/0540-L/04 vom 24.08.2007 bestätigt durch VwGH vom 7.7.2011, 2007/15/255 ausgeführt hat, ist bei Leistungsbeziehungen zwischen einer Kapitalgesellschaft und deren Gesellschaften bzw. einer Privatstiftung und ihren Stiftern/Begünstigten das Vorliegen eines Leistungsaustausches danach zu beurteilen, ob die zugewendete Leistung (gegenständlich die Nutzungsüberlassung) nach ihrem "inneren Gehalt" ihre Ursache in einem gesellschaftsrechtlichen Verhältnis hat oder ob es sich um Leistungen handelt, die auf einer gesonderten schuldrechtlichen - auf natürlichen Interessensgegensätzen basierenden - Vertragsbeziehung beruhen. Im Falle der Nutzungsüberlassung eines Wirtschaftsgutes einer Stiftung an den Stifter bzw. Begünstigten ist aufgrund des auch im Umsatzsteuerrecht geltenden Trennungsprinzips grundsätzlich ein Leistungsaustausch wie zwischen Fremden möglich (Ruppe, UStG³ § 1 Tz 72 und 99). Zwar ändert der bestimmende Einfluss eines Stifters zur der von ihm ins Leben gerufenen Privatstiftung und auf die Tätigkeit der Organe grundsätzlich nichts am Trennungsprinzip, dieses Prinzip wird aber in jenen Fällen durchbrochen, in denen bei einem Rechts- und Wirtschaftsvorgang auf Grund der nach § 21 BAO gebotenen wirtschaftlichen Betrachtungsweise den äußeren und formalrechtlichen Gegebenheiten nicht zu folgen ist, sondern etwas als geschehen angenommen wird, was von den Organen der Stiftung sowie vom Stifter so nicht gesehen werden wollte (Tanzer, Der steuerrechtliche Durchgriff gegenüber österreichischen Privatstiftungen, ecolex 2004, S 471). Eine Stiftung im Sinne des Privatstiftungsgesetzes ist zwar eigentümerlos, aber dennoch dem Willen des Stifters in einer mehr oder weniger ausgeprägten Form unterworfen. Die Einkünfte einer Stiftung sind in das Besteuerungssystem natürlicher Personen eingebettet. Damit wird dem Umstand Rechnung getragen, dass die Privatstiftung die Persönlichkeitsstruktur des Stifters widerspiegeln soll (Wiesner, Die steuerlichen Zielsetzungen des Privatstiftungsgesetzes, in Privatstiftungsgesetz, Bank Austria 1998, 26 ff). Bei Erfüllen der Voraussetzungen des § 13 Abs. 1 KStG 1988 ist eine Stiftung eine Körperschaft, die ihr Einkommen gemäß § 7 Abs. 2 KStG 1988 ermittelt, das heißt alle Einkunftsarten mit Ausnahme der Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit haben kann und für die bei der Einkommensermittlung auch die Bestimmungen des § 8 Abs. 2 KStG und § 12 KStG zu berücksichtigen sind. Nach der Literatur (König, Die Vermögens- und Nutzungszuwendung von eigen- bzw. gemischtnützigen Privatstiftungen, RdW 5/2002, Artikel Nr. 323) sind im außerbetrieblichen Bereich einer Stiftung (darunter fällt auch der Bereich der Vermietung eines Grundstückes) aufgrund der Einbettung der Privatstiftung in das Besteuerungssystem von natürlichen Personen die für natürliche Personen geltenden Besteuerungsgrundsätze anzuwenden. Nach der herrschenden Lehre (Ruppe, UStG³, § 1, Tz 179 ff) und der ständigen VwGH-Rechtsprechung (VwGH 29. 3. 2007, 2003/15/0085; 14. 12. 2006, 2006/14/0025; 7.7.2011, 2007/15/0255; 19.10.2011, 2008/13/0046) hat die Beurteilung der Frage, ob eine gesellschaftsrechtlich oder schuldrechtlich veranlasste Vertragsbeziehung vorliegt, danach zu erfolgen, ob derartige Vereinbarungen die von der Lehre und Rechtsprechung entwickelten Kriterien für die steuerliche Anerkennung von Rechtsbeziehungen zwischen nahen Angehörigen erfüllen. Diese Kriterien haben im Rahmen der Beweiswürdigung - die vom Höchstgericht nur auf deren Schlüssigkeit zu prüfen ist - ihre Bedeutung und kommen in jenen Fällen zum Tragen, in denen berechtigte Zweifel am wahren wirtschaftlichen Gehalt einer vertraglichen Gestaltung bestehen. Nach der Entscheidungspraxis des VwGH fehlt es an einer wirtschaftlichen Tätigkeit, wenn die Überlassung einer Wohnimmobilie an den Begünstigten nicht zum Zweck der Einnahmenerzielung sondern zur Vorteilszuwendung erfolgte. Aus dem Urteil des EuGH vom 26. 9.1996, C-230/94, Enkler, Rn. 28 ist dabei ersichtlich, dass mit Vergleich zwischen den Umständen, unter denen der Betreffende den Gegenstand tatsächlich nutzt, und den Umständen, unter denen die entsprechende wirtschaftliche Tätigkeit gewöhnlich ausgeübt wird, geprüft werden kann, ob die betreffende Tätigkeit zur nachhaltigen Erzielung von Einnahmen ausgeübt wird. Nach VwGH 19.10.2011, 2008/13/0046 ist die marktkonforme Vermietung die wesentliche Frage, ob die Nutzungsüberlassung einer Wohnimmobilie eine unternehmerische Tätigkeit darstellt. Die Wertung von Leistungsbeziehungen zwischen einer Körperschaft und ihren Mitgliedern als schuldrechtliche (auf Leistungsaustausch gerichtete) Vertragsbeziehung setzt voraus, dass die Leistungsbeziehung zu den gegenüber gesellschaftsfremden Personen üblichen Bedingungen erfolgt und von den natürlichen Interessensgegensätzen fremder Dritter geprägt ist. Verträge zwischen Körperschaften und deren Mitglieder finden nach der herrschenden Lehre und ständigen Rechtsprechung nur unter folgenden Voraussetzungen Anerkennung: Der Vertrag muss nach außen ausreichend zum Ausdruck kommen müssen (Publizität), die Vereinbarung muss einen eindeutigen, klaren und jeden Zweifel ausschließenden Inhalt haben und wäre unter den gleichen Bedingungen zwischen Fremden abgeschlossen worden (Fremdvergleich). Für den Bereich der Umsatzsteuer ist darauf zu verweisen, dass sich auch der EuGH grundlegend in der Rs C-230/94, Enkler mit dem unionsrechtlichen Begriff der "wirtschaftlichen Tätigkeit" auseinandergesetzt hat. Im genannten Urteil hat der EuGH zwei Abgrenzungskriterien für die Abgrenzung von der nichtwirtschaftlichen Tätigkeit - welche letztlich nur der Erfüllung eines privaten oder gesellschaftsrechtlichen Zweckes dient - entwickelt. Als Prüfungsmaßstab sind danach einerseits die Gesamtbildbetrachtung anzustellen sowie ein Marktvergleich vorzunehmen. Im Rahmen der Gesamtbildbetrachtung ist bei Gegenständen die sowohl zu wirtschaftlichen als auch privaten Zwecken nutzbar sind unter Beachtung aller Umstände seiner Nutzung zu prüfen ob er tatsächlich zur nachhaltigen Erzielung von Einnahmen genutzt wird. Entscheidend sind dabei die Gesamtumstände des Nutzungsverhaltens. Betreffend die Marktvergleichsmethode sind die Gesamtumstände der tatsächlichen Nutzung und die Umstände unter welchen die in betroffene Tätigkeit gewöhnlich ausgeübt wird einander gegenüber zu stellen. Sind die Einnahmen dabei nur ein Nebenprodukt der Verfolgung einer anderen Zielsetzung kann daraus eine fehlende Einnahmenerzielung und damit ein nichtwirtschaftliche Tätigkeit abgeleitet werden. Im berufungsgegenständlichen Fall sind die vom VwGH im Bereich der Familienverträge und EuGH zur Frage der wirtschaftlichen Tätigkeit entwickelten Kriterien nach Ansicht der Berufungsbehörde als nicht erfüllt anzusehen. Wie oben dargestellt entspricht die im schriftlichen Mietvertrag vorgenommene Umschreibung des Mietobjektes nicht dem tatsächlich vom Mieter genutzten Mietobjekt. Sowohl Terrasse als auch Garten sollten offenbar nach dem Wunsch des Mieters/Stifters/Begünstigten vom Mietvertrag erfasst sein und wurden von ihm auch - entgegen den Bestimmungen des Mietvertrages - genützt. Daraus ist entweder abzuleiten, dass die Bw. dem Mieter die Benützung des Gartens/Terrasse ohne vertragliche Grundlage unentgeltlich gestattete, was zwischen Fremden undenkbar ist oder aber bei der Berechnung des Mietzinses die vom Mietvertrag umfassten Flächen nicht zur Gänze berücksichtigte was ebenfalls im Verhältnis zu fremden Dritten undenkbare Berechnung des Mietzinses darstellt. Weiters ist auch bezogen auf die Eindeutigkeit des Vertragsinhaltes zu bemängeln, dass im Fall der Mitvermietung von Garten und Terrasse der schriftliche Mietvertrag diesbezüglich nicht das Kriterium der Klarheit des Vertragsinhaltes erfüllt. Ein weiterer Aspekt der nicht unberücksichtigt bleiben darf ist der Umstand, dass die frei vereinbarte Miete nicht wertgesichert wurde. Eine fehlende Wertsicherung bei auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietverträgen ist im Fremdvergleich nicht anzunehmen, da in einem solchen Fall der Vermieter aufgrund der laufenden Inflation de facto eine regelmäßige Mietreduktion in Kauf nehmen würde, was einem unternehmerischen Handeln gänzlich zuwider läuft. Dieser Umstand allein zeigt die mangelnde unternehmerische Tätigkeit der Bw. bezogen auf das Mietobjekt. Keinesfalls denkbar im Fremdvergleich ist, dass ein Vermieter einem Mieter die Vereinnahmung einer bedungenen Kaution bestätigt, die dieser nicht geleistet hat. Im vorliegenden Fall könnte der Mieter von der Bw. die "Rückzahlung" einer Kaution einfordern ohne diese hinterlegt zu haben. Der Stifter könnte bei gegenständlichem Sachverhalt im Fall der Beendigung des Mietverhältnisses der Bw. ohne wirtschaftliche Begründung wesentliche Beträge entziehen. Zusätzlich erscheint die Miete im Hinblick auf eine angemessene Verzinsung des eingesetzten Kapitals zu niederig. Wie die Bp im Rahmen der Prüfung ausführte wäre bei Anwendung der umgekehrten Ertragswertmethode unter Zugrundelegung eines Zinssatzes vom 3% eine Jahresnettomiete von € 30.168,32 im Zeitpunkt der Vermietung anzusetzen. Das entspricht einer Monatsnettomiete von € 2.514,27, die tatsächlich verrechnete Monatsmiete beträgt jedoch nur € 2.320,00, wodurch sich eine unterdurchschnittliche Verzinsung des eingesetzen Kapitals ergibt. Aus diesen Umständen (unvollständige Beschreibung des Mietobjektes, fehlende Wertsicherung, unzutreffende Empfangsbestätigung einer nie geflossenen Kaution, niedrige Verzinsung des eingesetzten Kapitals) ist nach dem Gesamtbild der Verhältnisse erkennbar, dass bereits im Jahr 2004 bei Abschluss des Mietvertrages keine marktkonforme Vermietung der Wohnung erfolgte. Nach Ansicht des UFS stand bereits bei Abschluss des Mietvertrages nicht die Leistungsbeziehung und sondern die Begünstigung des Mieters im Sinne des Stiftungszwecks Vordergrund, weshalb schon 2004 keine unternehmerische Tätigkeit iSd § 2 Abs. 1 UStG 1994 vorlag und somit die Voraussetzungen für den Vorsteuerabzug bereits im ersten Jahr der Vermietung nicht vorlagen. Im Sinne der EuGH Judikatur ist bereits 2004 erkennbar, dass die Erzielung von Einnahmen im gegenständlichen Fall nur ein Nebenprodukt der eigentlichen Zielsetzung der Bw. - nämlich der Erfüllung des Stiftungszweckes durch Wohnversorgung des Begünstigten mit einer von ihm ausgewählten Wohnung - war und nicht im Vordergrund stand, wie es für eine wirtschaftliche Tätigkeit iSd. Art .9 MwStSyst-RL erforderlich ist. Das lässt sich auch klar aus der Aussage des Stiftungsvorstandes erkennen, welcher erklärte die Wohnung sei über ausdrücklichen Wunsch des Stifters/Begünstigten angeschafft worden Die weitere Vorgehensweise der Bw. in den Jahren ab 2005 unterstreicht die Feststellung der fehlenden unternehmerischen Tätigkeit deutlich und würde selbst bei ursprünglich fremdüblicher und damit unternehmerischer Vermietung eine Verwendungsänderung und Vorsteuerkorrektur nach § 12 Abs. 10 UStG wegen Ausscheidens des Mietobjektes aus dem Unternehmensvermögen nach sich ziehen. So ist ein weiteres deutliches Indiz, dass sich die Bw. in der vorliegenden Konstellation nicht an wirtschaftlichen Interessen orientierte sondern daran dem Willen des Begünstigten/Stifters zu entsprechen, darin zu erblicken, dass der Mieter/Begünstigte/Stifter von 2005 bis einschließlich Februar 2010, trotz ununterbrochener Nutzung der Wohnung zu Wohnzwecken nicht einmal die Betriebskosten zu entrichten hatte. Die zweimalige kurzzeitige Unterbrechung über die Sommermonate verändert das diesbezügliche Gesamtbild dabei nicht, da sie einer üblichen Urlaubsgestaltung entspricht, welche niemals Einfluss auf ein bestehendes Wohnungsmietverhältnis hat. Selbst wenn eine wesentliche Mietreduktion wegen eingeschränkter Nutzbarkeit vorzunehmen ist, kann ausgeschlossen werden, dass ein Vermieter einem Mieter bei gegebener laufender Benutzung die Betriebskosten jahrelang vorstreckt ohne auch nur eine Aufforderung der Kostenübernahme an ihn zu richten. Im Gegenteil führte ein Stiftungsvorstand sogar aus, dass man daran interessiert gewesen wäre, das Verhältnis zum Stifter nicht weiter zu belasten und daher von der Forderung nach Miete und/oder Betriebskosten Abstand genommen hätte. Weiters zu erwähnen ist das ungewöhnliche Abstellen der Abstattung von Mietrückständen auf die Erteilung einer Benützungsbewilligung. Wie oben dargestellt umfasst diese Stundung auch Mieten, die nach beendigter Sanierung ab Juli 2011 in voller Höhe zu entrichten sind. Ein Vermieter der ein uneingeschränkt nutzbares Mietobjekt an einen fremden Mieter überlässt stundet die laufenden Mieten nicht deshalb weil noch keine Benützungsbewilligung vorliegt. Die Erteilung einer Benützungsbewilligung ist für die Rechtsbeziehung zwischen Mieter und Vermieter - wenn eine uneingeschränkte Nutzung trotz Fehlen derselben möglich ist - irrelevant. Die daran angeknüpfte weitere Mietenstundung bildet daher ein zusätzliches Argument für die fehlende Fremdüblichkeit. Die erforderliche Marktkonformität des Mietverhältnisses bezieht sich neben der Höhe des vereinbarten Mietzinses auch auf die übrigen Vertragsbedingungen sowie auf die (tatsächliche) Abwicklung von Leistungsstörungen. Bei der Beurteilung des Vertragsverhältnisses ist nicht nur auf die im Vertrag getroffenen Vereinbarungen Bedacht zu nehmen sondern auch und insbesondere die tatsächliche Abwicklung der Rechtsbeziehung zu prüfen. In diesem Zusammenhang steht unstrittig fest, dass wesentliche Mängel des Mietobjektes bestanden hatten, die auch im Fall einer Vermietung an einen fremden Dritten Konsequenzen auf die zu leistenden Mietzinszahlungen gehabt hätten. Zu erwarten wären in einem solchen Fall deutlich reduzierte Mieten oder die Zurverfügungstellung einer passenden Ersatzwohnung, allenfalls sogar unverzinste Mietstundungen - ohne Stundung der Betriebskosten - bis zu einem genau fixierten Datum. Der Abschluss solcher Vereinbarungen erfolgt im Fremdvergleich überdies zeitnahe zum Auftreten der Leistungsstörungen und nicht lange nach Beseitigung des Mangels (hier: auftreten der Mängel 2005, Vereinbarung über die Mietzinsanpassung samt für sich schon ungewöhnlicher weiterer Stundung im März 2012). Die im gegenständlichen Fall gewählte oben dargestellte Vorgangsweise kann nicht als fremdüblich angesehen werden, zumal weder der offenbar an den Mieter kommunizierte Vorstandsbeschluss vom März 2005 noch die Vereinbarung vom März 2012 ein genauen Zeitpunkt bis zu welchem die Mieten gestundet würden vereinbart bzw. das vereinbarte Datum eingehalten wurde, die Betriebskosten ebenfalls gestundet wurden und überdies hohe Stundungszinsen vereinbart wurden, welche weiters in den Buchhaltungsunterlagen nicht von Beginn an sondern vereinbarungswidrig erst ab 2008 als Forderung gegenüber dem Begünstigten aufscheinen. Die in den Büchern der Bw. ausgewiesene Gesamtforderung der Mieten samt Zinsen entspricht daher - zulasten der Bw. und zugunsten des Begünstigten- nicht der getroffenen Vereinbarung. Weiters ist aus dem Vorbringen der Bw. und dem Begünstigten ersichtlich, dass offenbar immer noch - obwohl die Sanierung nach Aussage des Mieters seit Sommer 2011 abgeschlossen ist - keine Zahlungen der offenen Mieten und/oder Stundungszinsen für die Jahre 2005 bis 2012 geleistet wurden. Die getroffene Vereinbarung vom 2. März 2012 sieht ebenfalls eine weitere Stundung vor und legt keine konkreten Daten für die Entrichtung der offenen Verbindlichkeiten fest sondern sieht lediglich weitere Zahlungsverzögerung ohne absolutes und konkretes Enddatum vor. Alle oben dargestellten Umstände lassen nach dem Gesamtbild er Verhältnisse keine fremdübliche Gestaltung des Mietverhältnisses erkennen, sondern weisen deutlich darauf hin, dass Anschaffung und Vermietung der streitgegenständlichen Wohnung deshalb erfolgte um dem Begünstigten einen Vorteil zuzuwenden und nicht um eine unternehmerische Tätigkeit auszuführen. Die streitgegenständliche Wohnung kann daher weder 2004 noch zu einem späteren Zeitpunkt dem Unternehmen der Bw. zugeordnet werden weshalb die Voraussetzungen für den Vorsteuerabzug nicht erfüllt sind. Dementsprechend sind auch die geleisteten Entgelte (Mieten) als nicht steuerbare Umsätze zu qualifizieren. Die in der mündlichen Berufungsverhandlung aufgestellte Behauptung, dass die Wohnung derzeit weder vermiet- noch verkaufbar ist, erscheint nach den Ausführungen über die 2011 erfolgte Sanierung und die seit Juli 2011 vollständig zu zahlenden Mieten nicht nachvollziehbar. Zwar mag derzeit ein Verkauf wegen fehlender Benützungsbewilligung schwierig sein, die Vermietung einer neu errichteten und nach Baumängeln frisch sanierten Wohnung mit Garten, Terrasse und Garagen in einer begehrten Wohngegend in Grünlage erscheint dem UFS jedoch keinesfalls erschwert oder unmöglich. Die diesbezüglichen Ausführen verbleiben auf der Ebene der Behauptungen und vermögen nicht zu überzeugen. Die hier vorliegende Vermietung der Eigentumswohnung ist derart von nichtwirtschaftlichen Motiven geprägt, dass sie der Marktvergleichsmethode nicht standhält und damit keine wirtschaftliche Tätigkeit vorliegt. Vielmehr agiert die Bw. im vorliegenden Fall in Erfüllung des Stiftungszweckes indem sie dem Begünstigten eine Wohnmöglichkeit zuwendet, bei welcher nicht die Entgeltlichkeit der Rechtsbeziehung Vordergrund steht, sondern die Wünsche und Bedürfnisse des Stifters/Begünstigten. Die Aussagen der Stiftungsvorstände, dass die Wohnung über Wunsch von Stifter angeschafft worden sei und dass bei Auftreten der Baumängel keine eindeutigen Vereinbarungen getroffen worden seien um das Verhältnis zum Begünstigten/Stifter nicht weiter zu belasten untermauern diese Sachverhaltsfeststellung eindrücklich. In diesem Zusammenhang sei darauf verwiesen, dass sich in einem solchen Fall der Vorsteuerausschluss auch aus § 12 Abs. 2 lit. a UStG 1994 iVm § 12 Abs.1 Z 1 KStG 1988 ergibt. Nach § 12 Abs. 1 Z 1 KStG sind Aufwendungen zur Erfüllung von Zwecken, die durch Stiftung, Satzung oder sonstige Verfassung vorgeschrieben sind ertragssteuerlich nicht abzugsfähig. § 12 Abs. 2 Z 2 lit. a UStG 1994 schließt den Vorsteuerabzug für derartige Aufwendungen aus. Im Urteil EuGH vom 12. 2. 2009, C-515/07, Vereniging Noordelijke Land- en Tuinbouw Organisatie (VNLTO) führt der Gerichtshof aus, dass für die Anwendung des Art 6 Abs 2 lit a der Sechsten Richtlinie zwischen unternehmensfremden Zwecken im Sinne einer "klassischen" Privatnutzung einerseits und nichtunternehmerischen, aber nicht unternehmensfremden Zwecken andererseits zu unterscheiden ist. Soweit ein Gegenstand für nichtunternehmerische, aber nicht unternehmensfremde Zwecke (etwa satzungsmäßige Zwecke einer Körperschaft) Verwendung findet, besteht keine Berechtigung zum Vorsteuerabzug. Aus diesem Urteil ist daher ebenfalls eindeutig ableitbar, dass die Bw. bei Erfüllung des Stiftungszweckes im nichtunternehmerischen aber nicht unternehmensfremden Bereich agiert, was den Vorsteuerausschluss nach sich zieht. 2.Körperschaftsteuer Gemäß § 12 Abs. 1 Z 1 KStG 1988 dürfen bei den einzelnen Einkunftsarten Aufwendungen für die Erfüllung von Zwecken des Steuerpflichtigen, die durch Stiftung, Satzung oder sonstige Verfassung vorgeschrieben sind, nicht abgezogen werden. Eine Privatstiftung kann Zuwendungen an Begünstigte und Letztbegünstigte auch nicht als Sonderausgaben (§ 8 Abs. 4 Z 1) abziehen. Damit ist eine grundsätzliche Gleichstellung mit einer natürlichen Person und der von ihr im Rahmen der Einkommensverwendung getätigten Aufwendungen herbeigeführt. Für natürliche Personen, welche in gleicher Weise wie Privatstiftungen bei Vermietung von Immobilien aus dem Privatvermögen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen, ist aufgrund des § 20 Abs. 1 Z 1 EStG 1988 die ertragsteuerwirksame Behandlung der zur Deckung des Wohnbedürfnisses genutzten Wohnung ausgeschlossen. § 12 Abs. 1 Z 1 KStG 1988 entspricht in seiner Wirkung § 20 EStG 1988 und führt daher ebenso wie der Privatsphäre zuzuordnende Vorgänge einer natürlichen Person bei einer Körperschaft zu einem gänzlichen Ausscheiden der gesellschaftsrechtlich begründeten Vorgänge. Wie oben dargestellt war die Überlassung der Wohnung an den Stifter nicht von wirtschaftlichen Überlegungen getragen, sondern hatte ihre Ursache in gesellschaftsrechtlichen Überlegungen und erfolgte wegen mangelnder Fremdüblichkeit von Beginn an in Erfüllung des Stiftungszwecks. Demgemäß ist auch ertragsteuerlich - wie bei der zu privaten Wohnzwecken genutzt Wohnung einer natürlichen Person - nicht von einer Einkunftsquelle auszugehen und die entsprechenden Erträge und Aufwendungen aus Einkommensermittlung der Bw. auszuscheiden. 3.Kapitalertragsteuer Gemäß § 27 Abs. 1 Z 7 EStG 1988 idF vor BudgBG 2011 bis 30.9.2011 sind Einkünfte aus Kapitalvermögen Zuwendungen jeder Art - von nicht unter § 5 Z 6 des Körperschaftsteuergesetzes 1988 fallenden Privatstiftungen,....... Diese Zuwendungen - darunter fallen auch verdeckte Zuwendungen - einer nicht gemeinnützigen Privatstiftung unterliegen gem. § 93 Abs. 2 Z 1 lit. d EStG 1988 idF vor BudgBG 2011 dem Kapitalertragsteuerabzug. Die Kapitalertragsteuer ist gemäß § 95 Abs. 2 EStG 1988 idF vor BudgBG 2011 im Abzugswege einzubehalten und abzuführen wobei der Abzugsverpflichtete gemäß § 93 Abs. 3 EStG 1988 idF vor BudgBG 2011 der Schuldner der Kapitalerträge (hier die Bw.) ist. Gemäß § 93 Abs. 4 EStG 1988 idF vor BudgBG 2011 hat der zum Abzug Verpflichtete die Kapitalertragsteuer im Zeitpunkt des Zufließens der Kapitalerträge abzuziehen. Für der verdeckte Zuwendungen aus Privatstiftungen richtet sich der Zuflusszeitpunkt nach § 93 Abs. 4 Z 4 EStG 1988 idF vor BudgBG 2011 und ist daher mit dem Auszahlungszeitpunkt bzw. dem tatsächlichen Zuwendungszeitpunkt gleichzusetzen. Wohnungsvermietung Da wie oben dargestellt die Anschaffung und Überlassung der Wohnung an den Begünstigten deshalb erfolgte um diesem einen Vorteil zuzuwenden, ist insofern auch der Tatbestand der verdeckten Zuwendung nach § 27 Abs. 1 Z 7 iVm § 93 Abs. 2 Z. 1 lit. d EStG 1988 idF vor BudgBG 2011 verwirklicht. Grundsätzlich ist der Bw. zuzustimmen, dass es sich bei der gegenständlichen Wohnung um ein markgängiges Mietobjekt und nicht um eine Immobilie handelt, welche auf die persönlichen Bedürfnisse des Mieters derart abgestimmt ist, dass für sie kein anderer Mieter gefunden werden könnte. Dennoch wurde durch die seit 2005 bestehende unentgeltliche Nutzung des Objekts dem Begünstigten/Mieter ein vom Stifterwillen gedeckter Vermögensvorteil zugewendet, welcher bislang nicht versteuert wurde und mangels Fremdüblichkeit als verdeckte Zuwendung zu behandeln ist. Hinsichtlich der Höhe des zugewendeten Vorteils stellten beide Parteien außer Streit, dass sich dieser aufgrund der gegebenen Baumängel für die Jahre 2005 bis 2009 mit 25% des von der Bp. errechneten Ertragswertes beziffern lasse, weshalb dieser Wert der Berechnung zugrunde gelegt wird. Dieser Vorteil ist spätestens mit dem jeweiligen Jahresende als jährlich zugeflossen anzunehmen. Allerdings sind neben den um 75% reduzierten Ertragswerten die angefallenen und vom Mieter nicht beglichenen jährlichen Betriebskosten als verdeckte Zuwendung anzusetzen. Ausleihungen Auch betreffend die als Ausleihungen bezeichneten Geldflüsse ist zu prüfen, ob es sich dabei um Vermögenszuwendungen der Stiftung an den Begünstigten in Erfüllung des Stiftungszweckes handelte oder um eine anzuerkennende fremdübliche Rechtsbeziehung. Zunächst ist festzuhalten, dass kein schriftlicher Vertrag abgeschlossen wurde und die mündlichen Vereinbarungen insofern unklar waren, als nicht eindeutig erkennbar ist, ob die vereinbarten Zinsen jährlich oder ebenfalls endfällig zu entrichten waren. Schon allein aus diesem Grund fehlt dem Vertrag die für die Anerkennung erforderliche inhaltliche Eindeutigkeit. Auch die nach der Judikatur gebotene Außenwirkung ist nicht erkennbar. Wie oben dargestellt konnte der Begünstigte ohne jedwede Besicherung über einen Zeitraum von sieben Jahren (vereinbarte Rückzahlung zum 31.12.2011) über die genannten Geldbeträge verfügen. Die Zuzählung eines Darlehens in einer Gesamthöhe von € 350.000,00 für einen Zeitraum von sieben Jahren an einen fremden Dritten ist ohne ausreichende Besicherung - selbst bei guter Einkommens- und Vermögenslage eines Darlehenswerbers - undenkbar. Weiters sollte nicht unbeachtet bleiben, dass die Bw. schon aufgrund der unbesicherten Stundungsvereinbarung betreffend die ausständigen Mietzahlungen belastet war und allenfalls zur Durchsetzung dieser Forderungen auf das Einkommen und Vermögen des Begünstigten hätte zugreifen müssen. Im Gegenteil scheint bei Vorhandensein von weitgehend unbelastetem Grundvermögen (Einfamilienhaus in Admont) eine grundbücherliche Forderungsbesicherung im Drittvergleich angezeigt und üblich. Dies umso mehr, als das genannten Einfamilienhaus laut Angaben des Stifters einen Verkehrswert hatte der unter dem vereinbarten Ausleihungsbetrag lag. Bei Verkauf dieses Gebäudes hätte also der ausstehende Betrag nicht zur Gänze abgedeckt werden können. Äußerst ungewöhnlich und nicht fremdüblich ist die Gewährung eines langfristigen, endfälligen Darlehens ohne zumindestens jährliche Zinsfälligkeit. Im gegebenen Fall wird durch die ebenfalls offenbar als endfällig angesehenen Darlehenszinsen, das Verlustriskio für das Darlehenskapital auch noch auf die Darlehenszinsen ausgedehnt. Bei Berücksichtigung einer üblichen Inflation kann für die Bw. nur ein sehr geringer Gesamtgewinn unter Eingehen eines hohen Risikos erkannt werden. Ein derartiges Vorgehen ist im Geschäftsverkehr zwischen fremden Dritten auszuschließen. Die Darlehensgewährung erfolgte nach übereinstimmenden Aussagen über Wunsch des Begünstigten ohne Hinterfragen des Darlehensgrundes. Diese Vorgangsweise ist für sich genommen ungewöhnlich aber im besonderen Fall auch deswegen bemerkenswert als der Begünstigte in der mündlichen Verhandlung angab, die Geldmittel zur Unternehmensgründung benötigt zu haben. Daraus hätte sich für den Darlehensgeber bei gegebener Rückfrage ableiten lassen, dass der für die fehlende Besicherung angegebene Grund - hohes Einkommen aus bestehendem Dienstverhältnis - wegfallen könnte und daher jedenfalls eine Besicherung des Darlehenskapitals notwendig wäre. Die Zurverfügungstellung von hohen Geldmitteln zur Unternehmensgründung ohne Besicherung (zB.:Grundbuch siehe oben, Bürgschaft, Wechsel) und ohne Vorlage eines Businessplans zeigt eindeutig die fehlende Fremdüblichkeit des Darlehensvertrages. Auch die Höhe der Verzinsung erscheint ungewöhnlich niedrig. Vor allem deswegen, weil dem Begünstigten bereits zu einem früheren Zeitpunkt ein mit 5% verzinstes Darlehen zur Verfügung gestellt worden war. Weshalb für das hier strittige Darlehen ein fixer Zinssatz von 4% gewählt worden war ist nicht ersichtlich und konnte auch nicht erklärt werden. Aus den Ausführungen des Begünstigten in der mündlichen Verhandlung ist ableitbar, dass seinen Wünschen folgend die Bw. deutlich niedrigere Zinsen verrechnete als die Banken. Weiters ist aus den Prüfberichten des Wirtschaftsprüfers zu Vorjahren ersichtlich, dass die Bw. ihre Geldmittel auf einem Festgeldkonto der Deutschen Bank zu einem Zinssatz von 4% angelegt hatte. Die Überlassung der Geldmittel an den Begünstigten ist jedenfalls mit einem höheren Risiko behaftete als die Veranlagung bei der der Deutschen Bank was im üblichen Geschäftsverkehr mit einer höheren Verzinsung abgegolten wird. Worin der behauptete Vorteil der Stiftung gelegen sein sollte ihre Geldmittel zum gleichen Zinssatz aber mit höherem Risiko und ohne Möglichkeit der vorzeitigen Verwendung dem Begünstigten statt der Deutschen Bank zu überlassen entzieht sich dem Verständnis. Keinesfalls als fremdüblich kann jedoch der Umstand eingestuft werden, dass der Begünstigte tatsächlich € 388.566,00 von der Bw. überwiesen erhielt und damit das vereinbarte Kreditvolumen um mehr als 10% überschritten wurde. Ein solches Vorgehen ist nur darin zu erklären, dass der Begünstigte jederzeit und offenbar vom Vorstand unkontrolliert Geldbeträge aus der Bw. abziehen konnte und damit wie ein Eigentümer über die in der Stiftung vorhandenen Geldmittel verfügte. Erstaunlich ist in diesem Zusammenhang auch die Aussage des Begünstigten, dass es ihm nicht aufgefallen sei, dass er den Ausleihungsrahmen im Jahr 2009 deutlich überschritten hatte. Das lässt den Schluss zu, dass nur er die Höhe der abgerufenen Beträge bestimmte und es in seiner Disposition lag wann und wieviel Geld er aus der Bw. abrief bzw. auch er derjenige sein sollte der bei Erreichen des vereinbarten Rahmens keine weiteren Beträge beanspruchte. Eine Rückzahlung der Ausleihungen und/oder Begleichung der vereinbarten Zinsen erfolgte bis zur mündlichen Verhandlung nicht, obwohl eine entsprechende Fälligkeit aufgrund des Stiftungsbeschlusses und der mündlichen Vereinbarung jedenfalls seit 31. Dezember 2011 gegeben ist. Betreffend die als Ausleihungen bezeichneten Geldflüsse ist aus dem Gesamtbild der Verhältnisse ersichtlich, dass die diesbezügliche Vertragsgestaltung keiner fremdüblichen Rechtsbeziehung entspricht. Der Unabhängige Finanzsenat teilt daher die Ansicht des Finanzamtes, dass die als Ausleihungen bezeichneten und am Verrechnungskonto dargestellten Beträge in den jeweiligen Jahren als zugeflossene Zuwendungen der Bw. an den Begünstigten anzusehen sind. 4. Verspätungszuschlag Körperschaftsteuer 2007 Gemäß § 135 Bundesabgabenordnung (BAO) kann die Abgabenbehörde Abgabepflichtigen, die die Frist zur Einreichung einer Abgabenerklärung nicht wahren, einen Zuschlag bis zu 10 Prozent der festgesetzten Abgabe (Verspätungszuschlag) auferlegen, wenn die Verspätung nicht entschuldbar ist. Verspätungszuschläge, die den Betrag von 50 Euro nicht erreichen, sind nicht festzusetzen.