UFSW RV/2247-W/08

Jenes Bestandobjekt, für das die Offerte einen Mietzins von € 2.730, gegliedert in die Kaltmiete von € 2.530 und Betriebskosten von € 200, ausweist, wurde ca. 1960 errichtet, ist teilweise unterkellert, umfasst eine Nutzfläche von ca. € 250 m²/Grundfläche von ca. 650 m² und ist mit einer Zentralheizung (Gas), einer Alarmanlage und vielen Einbauschränken ausgestattet. Die Böden sind Parkettböden; jeweils zwei Parkplätze, Toiletten und Badezimmer sind vorhanden. Das Erdgeschoss besteht aus einem Vorzimmer, einem Wohn-Speisezimmer, einer Küche (mit Essplatz), drei Schlafzimmern, einem Badezimmer und einem Balkon. Im Untergeschoß sind ein Stüberl (mit offenen Kamin), eine Schwimmhalle (mit Gegenstromanlage), eine Sauna, eine Dusche, ein WC, ein Abstellraum, ein Solarium, ein Arbeitszimmer, ein zweiter Eingang und eine Doppelgarage. Das dritte Objekt, für das die Offerte eine Miete von € 3.600 (inkl. BK und gesetzliche MwSt. ohne HK) und die Angaben "Gartennutzung/Wohnfläche 400 m²/Gesamtfläche 2.400 m²/ Grundstücksfläche 3.600 m²/Gartenfläche 3.600 m²; Teilbar ab 200 m²" ausweist, ist ein Miethaus in zentraler Top-Lage mit einem großen Garten in ruhiger Lage mitten in Döbling, das eine Zentralheizung hat. Das Dachgeschoß steht als 200m² großer, offener, belagfertiger Loft, ist als Wohngemach zu benutzen und/oder aufteilbar. Im Haus sind vier zentral begehbare Zimmer zwischen 25 bis 35 m², 2 WC, 2 Badezimmer, eine Einbauküche mit Zugang zum Esszimmer, eine Garage mit elektrischem Tor und Wasser samt Abfluss (Möglichkeit der Adoptierung als Wohnnutzfläche). Das voll unterkellerte Haus mit trockenen gewölbter Keller (für Sauna, Hobby, Training) hat einen Hinterausgang zur Terrasse (dahinter zum Garten mit Stammbäumen, Schwimmteich und Wasser-Fontäne). | rechtliche Würdigung Gemäß § 115 Abs. 1 BAO haben die Abgabenbehörden die abgabepflichtigen Fälle zu erforschen und von Amts wegen die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse zu ermitteln, die für die Abgabepflicht und die Erhebung der Abgaben wesentlich sind. Gemäß § 115 Abs. 2 BAO ist den Parteien Gelegenheit zur Geltendmachung ihrer Rechte und rechtlichen Interessen zu geben. Gemäß § 115 Abs. 3 BAO haben die Abgabenbehörden Angaben der Abgabepflichtigen und amtsbekannte Umstände auch zugunsten der Abgabepflichtigen zu prüfen und zu würdigen. Gemäß § 119 Abs. 1 BAO sind die für den Bestand und Umfang einer Abgabepflicht oder für die Erlangung abgabenrechtlicher Begünstigungen bedeutsamen Umstände vom Abgabepflichtigen nach Maßgabe der Abgabenvorschriften offen zu legen; die Offenlegung muss vollständig und wahrheitsgemäß erfolgen. Gemäß § 119 Abs. 2 BAO dienen der Offenlegung insbesondere die Abgabenerklärungen, Anmeldungen, Anzeigen, Abrechnungen und sonstige Anbringen des Abgabepflichtigen, welche die Grundlage für abgabenrechtliche Feststellungen, für die Festsetzung der Abgaben, für die Freistellung von diesen oder für Begünstigungen bilden oder die Berechnungsgrundlagen der nach einer Selbstberechnung des Abgabepflichtigen zu entrichtenden Abgaben bekannt geben. Gemäß § 166 BAO kommt als Beweismittel im Abgabenverfahren alles in Betracht, was zur Feststellung des maßgebenden Sachverhaltes geeignet und nach Lage des einzelnen Falles zweckdienlich ist. Gemäß § 167 Abs. 2 BAO hat die Abgabenbehörde unter sorgfältiger Berücksichtigung der Ergebnisse des Abgabenverfahrens nach freier Überzeugung zu beurteilen, ob eine Tatsache als erwiesen anzunehmen ist oder nicht. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs (vgl. beispielsweise das Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 29. Mai 1996, 92/13/0301) sind Verträge zwischen nahen Angehörigen daraufhin zu untersuchen, ob nicht hinter einer nach außen vorgegebenen Leistungsbeziehung in Wahrheit eine familienhafte Veranlassung besteht. Dies deswegen, weil es zwischen nahen Angehörigen in der Regel an dem zwischen Fremden bestehenden Interessengegensatz fehlt, der aus dem Bestreben der Vorteilsmaximierung jedes Vertragspartners resultiert. Im Hinblick auf den in der Regel fehlenden Interessensgegensatz müssen eindeutige und objektiv tragfähige Vereinbarungen vorliegen, die eine klare Abgrenzung zwischen der steuerlich beachtlichen Sphäre der Einkommenserzielung und der steuerlich unbeachtlichen Sphäre der Einkommensverwendung zulassen. Verträge zwischen nahen Angehörigen werden nur dann anerkannt, wenn sie 1) nach außen ausreichend zum Ausdruck kommen, 2) einen klaren, eindeutigen und jeden Zweifel ausschließenden Inhalt aufweisen und 3) unter Familienfremden unter den gleichen Bedingungen abgeschlossen worden wären. Dass die Bw. Kenntnis von diesen Kriterien hatte, war aufgrund des Schreibens des M1 B. vom 26. Juni 2006, dem u. a. die zuvor genannten drei Kriterien ersichtlich waren, samt den Deckblättern für die Beilagen zu den Einkommensteuererklärungen beispielsweise für die Jahre 1998 und 1999 mit dem Abdruck "Wirtschaftstreuhänder Dkfm. Dr. Reinhardt Hopf Steuerberater 1130 Wien, Eduard-Kleingasse 11", also aufgrund der nach außen hin zu vermutenden Doppelvertretung der Bw. anzunehmen; den Bestand von zumindest rudimentären Kenntnissen der Bw. auf dem Gebiet des Abgabenrechts indizierte das an das Finanzamt B-Burg - Stadt adressierte Schreiben des Dkfm. Dr. Hopf vom 29. März 1983 mit dem Widerruf der Vertretungsvollmacht samt der Ankündigung "Die Steuerpflichtige wird in Zukunft ihre steuerlichen Angelegenheiten wieder selbst betreuen." (Zitat Ende). Obwohl M1 B. kein Mitglied der Kammer der Wirtschaftstreuhänder in den Streitjahren gewesen war, könnte dieser Sohn der Bw. nicht nur rudimentäre abgabenrechtliche Rechtskenntnisse in den Streitjahren gehabt haben, wenn er den Firmenbucheintragungen zufolge Vorstandstellvertreter der WP-Stiftung (=alleiniger Gesellschafter der W. Immobilien GmbH), - neben Bruder M2 - einer der beiden handelsrechtlichen Geschäftführer der letztgenannten GmbH (seit 20. November 2001), Kommanditist der im Firmenbuch am 02. Januar 1000 eingetragenen und per 31. Januar 1001 gelöschten Fluggesellschaft "########" (= ######## Beteiligungs GmbH & CO KEG), Vorstandstellvertreter der EP-Stiftung (seit 09. Januar 1002) bzw. handelsrechtlicher Geschäftsführer (mit Einzelzeichnung) der B- Immobilientreuhand GmbH (seit 30. XXXXXXXX 1002) war. Dass M1 B. u. a. F- Manager der X. Y. Z.- GmbH ist, der Austrocontrol das Luftverkehrsbetreiberzeugnis (AOC - Air Operators Certificate) Nr. --- am .... ausgestellt hat und der mit Bescheid des Bundesministeriums ..... auf Grund der Verordnung (EWG) des Rates 2407/92 die behördliche Genehmigung zur Beförderung von Fluggästen, Post und Fracht im gewerblichen Verkehr erteilt worden ist, steht außer Streit. Vor diesem Hintergrund sprach daher jene Firmenbucheintragung, derzufolge Dkfm. Dr. Hopf der einzige Gesellschafter der Fa. B- Immobilientreuhand GmbH war, für ein Zusammenwirken des Dkfm. Dr. Hopf mit Sohn M1 über die abgabenrechtlichen Angelegenheiten der Bw. hinaus. Die Behauptung des Bestands von abgabenrechtlichen Bestandrechtsverhältnissen an den in Rede stehenden Objekten in der F-Gasse bzw. am E-Gasse änderte nichts an der Tatsache, dass jeder Bestandvertrag ein Konsensualvertrag ist, dessen Gegenstand alle unverbrauchbaren Sachen sein können. Das Charakteristikum eines solchen Vertrages ist die Gebrauchsüberlassung gegen Entgelt (siehe § 1090 ABGB), weshalb ein beispielsweise zur Vermietung bestimmtes Objekt vor dessen Fertigstellung nicht Gegenstand eines Bestandvertrages sein kann. Wird ein fertiger Neubau entgegen baurechtlichen Vorschriften in Bestand gegeben, so ist ein solches Verhalten zwar möglich, aber (kosten)riskant und daher unüblich. Insofern ließ bereits der unauflösliche Widerspruch zwischen der baurechtlichen Unzulässigkeit der Nutzung der in Rede stehenden Objekte und dem Vorbringen, die in Rede stehenden Objekte in Bestand gegeben zu haben, ohne eine Fertigstellungsanzeige bei der zuständigen Magistratsabteilung erstattet zu haben, die Deutung der höheren Wahrscheinlichkeit des vorrangigen Interesses der Bw. an der Förderung von Handlungen ihrer beiden Söhne M1 und M2 welcher Art immer als an der Begründung von auch abgabenrechtlich anzuerkennenden Bestandverhältnissen zu. Dass das Verhalten der Bw. einer im allgemeinen Wirtschaftsleben geübten Praxis widersprach, war nicht nur anhand jener Beilage zur Einkommensteuererklärung 1998, derzufolge die Vermietung F-Gasse X ab dem 1. Jänner 1999 beginne, festzustellen, wenn der Berufung zufolge die offizielle Übergabe am 11. Dezember 1998 stattgefunden habe, die Übersiedlung und somit erstmalige Benützung am 11. Dezember 1998 stattgefunden habe und die Betriebsprüfung es sei, die behaupte, dass die erstmalige Verwendung im Jahr 1999 stattgefunden habe und sich dabei ausschließlich auf den Mietvertrag berufe. Soll dieses Objekt bereits 1998 (!) in Bestand gegeben worden sein, so bewies auch das Datum der beim Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern erfolgten Anzeige des mit 15. Juli 1999 datierten Mietvertrags über das Einfamilienhaus F-Gasse X - 5. August 1999 - das offensichtliche Desinteresse der Bw., der Abgabenbehörde ein unmissverständliches, also klares Bild von den für die Abgabenerhebung maßgeblichen Umständen zu verschaffen. Auch die der Betriebsprüferin vorgelegten Beweismittel für das Bestandverhältnis E-Gasse 15a sprachen für ein solches Verhalten, zumal diese nur aus Gesprächsnotizen bestanden hatten, die nur von einer Angestellten aus der Hausverwaltung unterzeichnet wurden und der Bestandgegenstand in diesen Notizen einerseits mit Keller- und Erdgeschoß samt ersten Stock in der ersten Notiz (vom 16. August 2004), andererseits mit zweiter Stock samt Dachgeschoß des Gebäudes in der zweiten Notiz (vom 23. Dezember 2004) umschrieben wurde. Ließ der Inhalt des vorgelegten Bestandvertrages samt der Notizen den Bestand von zur Nutzung für Bestandzwecke geeigneten Objekten vermuten, so sollen die Einfamilienhäuser F-Gasse X und E-Gasse 15a zum Zeitpunkt des jeweiligen Mietvertragsbeginns weder vollständig fertig gestellt gewesen sein, noch deren Benützung behördlich bewilligt worden sein (siehe beispielsweise Seite 7 des von M1 B. an die Betriebsprüferin Riegler adressierten Schreibens vom 26. Juni 2006). Der durch die Widersprüchlichkeit dieser Sachverhaltselemente bedingten erhöhten Beweislast dürfte sich die Bw. bewusst gewesen, wurde sie doch in abgabenrechtlichen Belangen von zwei Personen beraten, von denen Dkfm. Dr. Hopf ein akademisch geprüfter Steuerberater und Wirtschaftsberater in den Streitjahren war. Trotzdem begnügte sich die Bw. mit dem Abschluss eines schriftlich auf ein Jahr abgeschlossenen Bestandvertrages betreffend F-Gasse X (mit Verweis auf § 29 Abs. 3 MRG) sowie mit der Verwahrung von Notizen betreffend das Haus E-Gasse 15a, ohne dass die Vertragsparteien diese Notizen unterzeichnet hätten (und übernahm damit die mit einem solchen Verhalten verbundenen - nicht nur abgabenrechtlichen - Nachteile); dies, obwohl Bestandvertragsgebühren in der Regel vom Bestandnehmer entrichtet werden. Richtet sich die Art der Verwendung welchen Bestandobjekts auch immer vor allem nach dem Inhalt des Vertrages und dem dort festgelegten Bestandzweck, so war vom Verzicht auf die Herstellung von Verhältnissen, die die Ausstellung von fremdüblichen Bestandverträgen im Einklang beispielsweise mit der Wiener Bauordnung zur Folge hätten, in Verbindung mit der Tatsache, dass beide Häuser in den Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fallen, auf die vorrangige Verfolgung der familiären "Bestandnehmer" - Interessen gegenüber denen eines Bestandgebers zu schließen. Diese Annahme wurde durch die Aktenlage insoweit bestätigt, als das Haus F-Gasse X zur Benutzung in den Streitjahren zwar baurechtlich nicht zugelassen war, dafür jedoch bereits im Jahr 2002 mit einer "STU - Satellitenanlage" ausgestattet gewesen war, für die das Kontenblatt zum 4. März 2002 S405023 die Eintragung "Instandhaltung F-Gasse X" samt Kosten in Höhe von € 2.941" enthielt; dies, obwohl Satellitenempfangsanlagen Wirtschaftsgüter mit einer Nutzungsdauer von mehr als zwanzig Jahre sind und Anschaffungskosten für solche Anlagen auf die Nutzungsdauer verteilt abzugsfähig sind und dem Finanzamt Herstellungskosten für diese Satellitenanlage mit dem Anlageverzeichnis der Liegenschaft F-Gasse X bislang nicht angezeigt wurden. Dass das Haus an der letztgenannten Adresse bereits im Streitjahr zuvor, also im Jahr 2001 mit einer Sauna ausgestattet gewesen war, ließ das Kontenblatt zum 11. März 2003 "Großreparatur F-Gasse" mit den Daten 28. Februar 2001 (Belegdatum), Umsatz 11.658,33 samt Buchungstext "Baumax - Sauna F X" vermuten. Mit den von der Bw. zugelassenen Bestandverhältnissen galt nicht nur beispielsweise § 29 Abs. 3 MRG unabhängig von der Antwort auf die Frage, welches Bestandverhältnis auch immer in abgabenrechtlicher Hinsicht einem Fremdvergleich standhält, sondern hatte welcher der Bestandnehmer auch immer - vorbehaltlich seiner Wiederherstellungspflicht zum Ende des Bestandverhältnisses (§ 1109 ABGB) - einen Anspruch auf (auch bauliche) Veränderungen am Bestandobjekt, soweit diese durch die vertragsgemäße Benützung der Bestandsache erforderlich werden, unter den weiteren Voraussetzungen, dass dadurch die Substanz des Hauses nicht verletzt wird (z. B. Entfernung tragender Pfeiler), die Änderungen nicht erheblich und "leicht" wieder zu beseitigen sind (schon dann, wenn die Rückführung ohne Gefahr für die Substanz des Hauses technisch und rechtlich möglich ist, auch wenn neuerlich eine Baubewilligung erforderlich ist,) und (sonstige) wichtige Interessen des Vermieters und anderer Mitbewohner nicht beeinträchtigt werden. Gehört die Beeinträchtigung beispielsweise der äußeren Erscheinung des Hauses zu den wichtigen Interessen von Vermietern und können bauliche Veränderungen in einem Vertrag ausdrücklich beschränkt werden, so erwies sich die Beschreibung des Mietgegenstands F-Gasse X im Vertrag als Einfamilienhaus ohne detaillierte Angaben betreffend die Hausausstattung als unbestimmt. Damit war für die Bw. aus der in der Berufung bestrittenen Richtigkeit der Bauplanangaben zur Nutzfläche nichts zu gewinnen; im Gegenteil, ließ doch dieses Vorbringen in Verbindung mit der Thematisierung der die Nutzfläche verändernden Arbeiten des Bestandnehmers im Schreiben des M1 B. vom 23. November 2006 den Rückschluss auf die Unmöglichkeit, den Umfang der Nutzfläche des Hauses F-Gasse X in den Streitjahren nachträglich exakt zu bestimmen, zu und bewies damit das Vorliegen von fremdunüblichen Verhältnissen. Der Kritik an der Zeugeneigenschaft des am 29. April 2009 einvernommenen Rauchfangkehrers G. und dessen Mitarbeiters J. seitens Dkfm. Dr. Hopf anlässlich der ersten Berufungsverhandlung war entgegenzuhalten, dass es denkbar gewesen wäre, dass die befragten Personen Auskunft über ihre beruflich veranlassten Wahrnehmungen, was den Zustand des jeweiligen Dachbodens betrifft, anlässlich der jährlichen Hauptkehrung nach der Wiener Kehrordnung geben hätten können. In Hinblick auf die Bestimmung des § 115 Abs. 3 BAO hätten deren Antworten auf Fragen zum Umfang der baulichen Umbauarbeiten und zum tatsächlichen Nutzflächenumfang jedes einzelnen der in Rede stehenden Häuser für die Bw. vielleicht von Vorteil sein können. Für die Unvoreingenommenheit des Unabhängigen Finanzsenats bei seiner Beweisführung sprachen daher die nachfolgend zitierten Angaben des Rauchfangkehrers G. vom 29. April 2010: "1998 wurde der Hauptbefund, der für die Kollaudierung vorgelegt werden muss, von der Fa. HIV/HNO erstellt. Für das Objekt E-Gasse 15a stammt der Hauptbefund der Fa. HIV/HNO aus dem Jahr 2004." (Zitat Ende). Findet die Pflicht zur amtswegigen Ermittlung des entscheidungswesentlichen Sachverhaltes dort ihre Grenze, wo nach Lage des Falles nur die Partei Angaben zum Sachverhalt machen kann, so bewies die Niederschrift über die Befragung des nach der Kehrordnung beispielsweise zur Besichtigung von Dachböden, Kehrung von Kaminen und Erstellung von Kaminbefunden verpflichteten Rauchfangkehrers nicht nur die Erreichung dieser Grenze im gegenständlichen Berufungsfall, sondern auch die unmögliche Feststellbarkeit des tatsächlichen Nutzflächenumfangs der in Rede stehenden Objekte anhand der der Betriebsprüfung zur Verfügung gestandenen Beweismittel. Mit der aus der Berufung ersichtlichen Wertung des Fehlens der Benützungsbewilligungen als für die Interessen der Bw. vorteilhaft verkannte der Verfasser der Berufung, dass der Mietvertrag ein Rechtsgeschäft ist, das den Bestandgeber, also die Bw. verpflichtet, dem Mieter, beispielsweise Sohn M1 die vermietete Sache zu überlassen; im Gegenzug schuldet der Bestandnehmer dem Bestandgeber die Zahlung des Bestandzinses. Hätte die Benutzung des in Rede stehenden "fabriksneuen" Einfamilienhauses F-Gasse X sowie des anderen Hauses für welchen Zweck auch immer mangels Benützungsbewilligung als Verwaltungsübertretung nach der Wiener Bauordnung geahndet werden können, so war die Annahme, Bestandrechtsverhältnisse, wie sie für die in Rede stehenden Häuser behauptet worden waren, wären unter Familienfremden unter den gleichen Bedingungen zustande gekommen, in Hinblick darauf, dass es der Bw. zwar möglich gewesen wäre, diese Neubauten über die Hausverwaltung W. an Fremdmieter zu vermitteln, sich die Bw. dennoch dazu entschlossen hatte, diese Häuser nahen Angehörigen für welche Zwecke auch immer zu überlassen, unrealistisch. Was das Einfamilienhaus F-Gasse X betrifft, war das ernsthafte Interesse der Vertragsparteien am Abschluss zwar eines Vertrages, jedoch nicht eines auf die Dauer von zwölf Monaten befristeten, geschweige denn eines im abgabenrechtlichen Sinn anzuerkennenden Bestandvertrages aus der Mietzinsregelung im Punkt III. des Vertrages zu deuten, wenn diesem Vertragspunkt zufolge eine Anpassung an den Index der Verbraucherpreise 1976 am ersten Jänner eines jeden Jahres auch nachträglich erfolgt, womit eine Übereinstimmung des Textes der Wertsicherungsvereinbarung mit den Ausführungen der Bw. zum Motiv für den Abschluss des befristeten Bestandvertrages (die mögliche Versetzung des Mieters an einen anderen Dienstort) zu verneinen war. Ein Rückschluss von der Mietzinshöhe (S 15.000) für das Objekt an der letztgenannten Adresse auf die Fremdüblichkeit des Vertragsverhältnisses war auszuschließen, weil die Möglichkeit einer Angemessenheitsprüfung der Mietzinshöhe mangels exakter Angaben zur Nutzfläche im Bestandvertrag nicht gegeben war; dass sich das Einfamilienhaus in seinem Bestand in den Streitjahren verändert hatte, war einerseits aufgrund der Ausführungen im von M1 B. unterzeichneten Schreiben vom 26. Juni 2006 betreffend Mängeln am Haus und Garten, Komplettierungsarbeiten, die teilweise selbständig und unentgeltlich erledigt worden seien, andererseits aufgrund des Fehlens einer Fertigstellungsanzeige anzunehmen. Abgesehen davon erwies sich die Höhe des von der Bw. für dieses Haus ermittelten Zinses von € 5,97/m² bereits aufgrund des im Schreiben vom 23. November 2006 dargestellten Rechengangs als fremdunüblich, weil ein Wohnungssuchender sich entsprechend seinen Bedürfnissen nach Besichtigung des für Bestandzwecke bestimmten Objekts entschließt, das Mietangebot anzunehmen oder es zu verwerfen. Allein der Bestandnehmer kann sich aussuchen, ob, bei wem und was er mieten will. Jedem Mieter steht es frei, den Vertrag nach Belieben zu gestalten, was voraussetzt, dass der Partner einverstanden ist. Damit war der schriftliche Verzicht des Mieters auf das Recht, nach § 1096 ABGB die Instandhaltung im Inneren des Mietgegenstandes vom Vermieter zu fordern, genauso wie die ebenfalls im Punkt VI. des Vertrages getroffene Vereinbarung - "Der Vermieter übernimmt keine wie immer geartete Garantie für sämtliche Elektrogeräte oder für die elektrischen Leitungen, der Mieter hat vielmehr auf eigene Kosten darauf zu achten, dass diese ordnungsgemäß erhalten und bei Bedarf auf seine Kosten ausgetauscht werden." - Ausfluss der Privatautonomie. Will ein Mieter in einem Fertigteilhaus wohnen, so wäre es für die Bw. - unter Annahme einer ausgefertigten Benützungsbewilligung - möglich gewesen, einen Zins für das Einfamilienhaus zu vereinbaren, dessen fremdübliche Höhe beispielsweise anhand des Immobilienpreisspiegels dokumentiert werden könnte, zumal seit der Ausgabe Preisspiegel 2000 Durchschnittspreise für Immobilien österreichweit auf Bezirksebene mit verschiedenen Wertungskriterien erhoben wurden, wobei alle Mitgliedsbetriebe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in ganz Österreich eingeladen wurden, sich mit Hilfe von Datenerfassungsbögen an dieser Marktstudie zu beteiligen. An Objektkategorien wurden Baugrundstücke für freistehende Einfamilienhäuser; Grundstücke Betriebsansiedlung, Eigentumswohnungen - Erstbezug, Gebrauchte Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Einfamilienhäuser, Mietwohnungen gemäß § 1 Abs. 4 MRG (frei vereinbarter Mietzins), Büroflächen Mieten und Geschäftslokale Mieten erhoben. Obwohl die Studie nicht die erzielbaren Preise, bezogen auf das Einzelobjekt, reflektiert, zeigt sie als Marktstudie einen statistisch errechneten Durchschnittswert der im Vorjahr erzielten Immobilienpreise. Die in den Tabellen aufscheinenden Durchschnittspreise sind jeweils der Durchschnitt der in der Erhebung ermittelten Einzelpreise; es wurde jeweils das arithmetische Mittel errechnet. Zwar können auch höhere und niedrigere Preise für ein Einzelobjekt in der Praxis erzielt werden, jedoch wurden Extremwerte bei der Auswertung der Erhebungen ausgeschieden; damit gibt der Immobilienpreisspiegel Auskunft über die Schwankungsbreite der Mietzinse für Objekte, aufgegliedert nach Bezirken und Wohnlagen. Soll ein Bestandverhältnis mit einem von den Werten des Immobilienpreisspiegels abweichenden Mietzins unter nahen Angehörigen als fremdüblich gewertet werden, so hätte ein Abweichen des Mietzinses für das Fertigteilhaus wie beispielsweise jenes in der F-Gasse X gegenüber dem Mietpreis eines Massivhauses über die Bandbreite hinaus einer stichhaltigen und daher glaubwürdigen Begründung bedurft; einer Begründung, die die Bw. (nicht nur) der belangten Behörde bislang schuldig blieb. Wenn die Bw. vermeint, es handle sich bei den Preisen im Immobilienpreisspiegel um Kaufpreise, war in Hinblick auf diese Annahme zu beachten, dass von diesen Preisen auf den Ertragswert geschlossen werden könnte, wenn mit der Bezeichnung sehr guter Wohnwert die "erstklassige Ausstattung und Bausubstanz, erstklassige Wohnlage, Prestigewohnlage" umschrieben ist und aus dem Kaufpreis/der Hausausstattung der Ertragswert, also der zu erwartende Bestandzins ermittelt werden könnte. Die Anwendung eines Abschlagprozentsatzes als Begründungsbestandteil für die Behauptung der Fremdüblichkeit des in Ansatz gebrachten Bestandzinses/m² sprach gegen ein fremdübliches Verhalten insofern, als jedes einzelne der in Rede stehenden Häuser in den Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt, womit nur die §§ 14, 29 bis 36, 45, 46 und 49 MRG, also nur die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes zum Kündigungsschutz gelten, infolge dessen sich Schranken hinsichtlich der Mietzinshöhe für den frei vereinbarten Mietzins nur aus den allgemeinen schuldrechtlichen Regelungen des ABGB ergeben, zu denen vor allem die Bestimmungen über die Verletzung über die Hälfte des wahren Wertes (§§ 934 ff ABGB), den Wucher (§ 879 Abs. 2 Z 4 leg. cit.), die Sittenwidrigkeit (§ 879 Abs.1 leg. cit.), den Irrtum (§§ 871 ff leg. cit.), die Mietzinsminderung bzw. - befreiung bei Unbrauchbarkeit der Bestandsache (§ 1096 leg. cit.) zählen. Gemäß § 1096 Abs. 1 ABGB sind Vermieter und Verpächter verpflichtet, das Bestandstück auf eigene Kosten in brauchbarem Stande zu übergeben und zu erhalten und die Bestandinhaber in dem bedungenen Gebrauche oder Genusse nicht zu stören; ist das Bestandstück bei der Übergabe derart mangelhaft oder wird es während der Bestandzeit ohne Schuld des Bestandnehmers derart mangelhaft, dass es zu dem bedungenen Gebrauche nicht taugt, so ist der Bestandnehmer für die Dauer und in dem Maße der Unbrauchbarkeit von der Entrichtung des Zinses befreit; auf diese Befreiung kann bei der Miete unbeweglicher Sachen im voraus nicht verzichtet werden. Hinsichtlich den in Rede stehenden Bestandverhältnissen wäre es fremdüblich gewesen, wenn die Bw. als Bestandgeberin umfassend dafür gesorgt hätte, dass der bedungene Gebrauch des jeweiligen Bestandnehmers nicht beeinträchtigt wird; dazu hätte vor allem das Streben nach Ausstellung der baupolizeilichen Benützungsbewilligung gezählt. Dass die Bw. ihren Bestandnehmern den bedungenen Gebrauch bei Vorlage einer solchen Bewilligung nicht oder nicht in vollem Ausmaß gewähren hätte können, war im höchsten Maß unwahrscheinlich, weil das Haus F-Gasse X im Jahr 1998 bezugsfertig war (vgl. die Berufungsausführungen zur Tz 3 lit.a PB, derzufolge die offizielle Übergabe am 11. Dezember 1998 stattgefunden habe und die Übersiedlung und somit erstmalige Benützung am 17. Dezember 1998 erfolgt sei). Tritt im Fall des § 1096 leg. cit. eine Zinsbefreiung (- minderung) ex lege vom Beginn der Gebrauchsbeeinträchtigung bis zu deren Behebung (auch wenn diese durch den Bestandnehmer erfolgt) ein (vgl. Rummel, ABGB, 2. Band, Rz 10 zu § 1096, EvBl. 1972/74 = MietSlg 23.130/20), so war der von der Bw. bei der Zinskalkulation in Anwendung gebrachte Abschlagprozentsatz fremdunüblich. Obwohl die Errichtungskosten für ein Massivhaus generell über jenen für ein Fertigteilhaus liegen, bedingt und rechtfertigt diese Tatsache keine geringere Miete. Räumt die Privatrechtsordnung dem einzelnen weitestgehend die Möglichkeit ein, seine rechtlichen Beziehungen zur Umwelt nach seinem eigenen Willen frei zu gestalten, so legte die Argumentation der Bw. hinsichtlich der Höhe des Mietzinses die Überlagerung des Bestandverhältnisses mit einem in erster Linie die persönliche Sphäre der Bw. und deren Familienmitglieder betreffenden Faktor offen, woraus das Vorliegen von zwischen nahen Angehörigen typischen Verhältnissen zu erkennen war. Der in der Berufung vorgebrachten Kritik am Fremdvergleich der Bp anhand von Nettomietzinsen (der Anregung der Anstellung eines Vergleichs anhand von Bruttomietzinsen) war nicht zu entsprechen, weil ein Vergleich eine Methode ist, durch die Gleichheit oder Ungleichheit erkannt wird. Durch die Abhängigkeit der Anwendung des Umsatzsteuersatzes von 20%/ 10%/0% auf den Bestandzins von der jeweiligen Verwendungsart des Bestandobjektes bedingt ergeben sich bei Bruttomietzinsen Beträge von unterschiedlicher Höhe. Insofern sprach das Ergebnis jener Prüfung der Bestandzinse auf Fremdüblichkeit hin, das seine Ursache in einem Vergleich von Nettozinsen hatte, die bei der Instandgabe von mit den Einfamilienhäusern vergleichbaren Bestandobjekten höchstwahrscheinlich erzielbar gewesen wären, für die Schlüssigkeit des angefochtenen Arguments der Betriebsprüferin. Mit dem Vorbringen in der Berufung, demzufolge ein relativ hoher Nettomietzins von einem Inländer ohne Steuerbefreiung nicht erzielbar sei, übersah der Verfasser der Berufung, dass der Vorsteuerabzug gemäß § 12 Abs. 1 UStG 1994 generell von der Vorlage umsatzsteuerpflichtiger Umsätze abhängig ist. Schließt bei umsatzsteuerbefreiten Umsätzen der höhere Nettomietzins die Vorsteuerabzugsfähigkeit der in den Rechnungen ausgewiesenen Umsatzsteuerbeträgen aus, so war ein Zusammenhang zwischen dem Bruttomietzins/Nettomietzins zur Mietersuche bzw. Leerstandszeit nicht objektivierbar. Wie aus der im Zuge der ersten Schlussbesprechung vom 15. November 2006 vorgelegten Tabelle ersichtlich ist der durchschnittliche Mietpreis pro m² für sieben von der Bw. vermietete Einfamilienhäuser € 7,88. Beträgt der Quadratmeterzins für das dem M1 B. überlassene Einfamilienhaus € 5,97 bzw. jener für das von M2 B. genutzte Objekt E-Gasse 02 a € 7,33, so wusste die steuerlich vertretene Bw., dass sie durch diese Höhe der Bestandzinse bedingt mit einer Beweisvorsorgepflicht belastet war. Zwar führte der Verfasser der Berufung Gründe für die niedrige Zinshöhe in der Berufung ins Treffen, jedoch konnte kein einziger dieser Gründe, wie nachfolgend näher ausgeführt, die Annahme des Vorliegens von fremdüblichen Bestandverhältnissen überzeugend glaubhaft machen: "Keine Leerstandszeiten durch sofortige Vermietung - noch vor der endgültigen Fertigstellung": Eine sofortige Vermietung vor der endgültigen Fertigstellung schließt den Bestand eines vermietbaren Objekts aus. Fehlt ein solches Objekt, so kann ein solches nicht leer stehen. Damit ist der Anfall von Leerstandszeiten denkunmöglich. "Keine Kosten und kein Zeitaufwand für Besichtigungen und Vermittlung": Im Falle der Inanspruchnahme von Leistungen eines Wohnungsmaklers in Wien wären Besichtigungen und Vermittlung nicht mit Kosten und Zeitaufwand verbunden, wenn der Bestandnehmer sich zur Entrichtung all dieser Kosten vertraglich verpflichtet hätte. "Vermietung trotz fehlender Benützungsbewilligung - kein Prozessrisiko": Rechtswidrigkeit liegt vor, wenn jemand der Rechtsordnung, also einem rechtlichen Gebot oder Verbot zuwiderhandelt. Rechtswidriges Handeln löst in der Regel die Möglichkeit von Sanktionen aus, die aber durchaus keine strafrechtlichen sein müssen, jedoch in der Regel mit (Gerichts-/Verwaltungs-)Verfahren verbunden sind. Mangels Zulässigkeit des Einsatzes des jeweiligen Bauwerks vor Erstattung der vollständig belegten Fertigstellungsanzeige nach der Wiener Bauordnung zur (Wohn-/ Geschäfts-, Büro-) Raumnutzung, also mangels Vorlage von nach der Baurechtsordnung vermietbaren Objekten rechtfertigt das Fehlen einer Benützungsbewilligung nach der Wiener Bauordnung im Jahr 2007 überhaupt keinen Bestandzins für Nutzflächen in einem solchen Haus. Dass die Bw. die Fertigstellungsanzeige im Sinn des § 128 der Wiener Bauordnung nicht einmal am 7. Mai 2007 erstattet hatte, legten die Ausführungen im Berufungsergänzungsschreiben vom 7. Mai 2007 offen. Ist die Bw. durch ihr Verhalten gegenüber der Baupolizei über die Verwendung der in Rede stehenden Häuser mit einem Strafkostenfaktor belastet, so könnte die Bw., wenn sie eines dieser beiden Objekte an Fremde ohne Benützungsbewilligung vermietet, durch den Bestandnehmer zu einer mit finanziellen Einbußen verbundenen Willensentschließung oder Willensbetätigung veranlasst werden; dieses Abhängigkeits- bzw. mögliche Erpressungspotential ließ zumindest ein (Straf-, Zivilrechts-)Prozessrisiko erkennen, das ein Bestandgeber in der Regel nur bei einem nahen Angehörigen als Bestandnehmer einzugehen bereit wäre. "Wesentlich schonendere Verwendung": Die Annahme, eine wesentlich schonendere Verwendung könnte Grund für einen niedrigeren Mietzins sein, widersprach den Erfahrungen des täglichen Lebens, weil mit der Bezahlung des Mietzinses eine dem vereinbarten Bestandzweck angemessene Abnutzung des Bestandgegenstandes abgegolten ist; nur eine über den Widmungszweck des Bestandgegenstands hinausgehende Abnutzung begründet Schadenersatzansprüche des Bestandgebers gegen den Bestandnehmer. Zum Nachweis der vereinbarten Widmungszwecke hätte der Bw. die Vorlage von unbefristeten Bestandverträgen zweckdienlich sein können. Im Übrigen sei auf die obigen Ausführungen zur Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs zu Verträgen zwischen nahen Angehörigen und der damit verbundenen Notwendigkeit des Bestands einer klaren, eindeutigen und unmissverständlichen Bestimmung des Vertragspunkts "Bestandgegenstand" verwiesen. "Höhere Sicherheit der Mietzahlung": Die Sicherheit der Mietzahlung ist sowohl von der jeweiligen Einkommens- und Vermögenssituation, als auch von den Charaktereigenschaften des jeweiligen Bestandnehmers abhängig und daher im Vorhinein nicht bestimmbar. "Einfachere Kündbarkeit": Von einer einfacheren Kündbarkeit von Mietern in diesen Häusern kann generell keine Rede sein, weil die Einfamilienhäuser in den Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fallen, womit zwangsläufig die Bestimmungen der §§ 14, 29 bis 36, 45, 46 und 49, somit auch die Kündigungsbeschränkungen des § 30 MRG gelten. "Erledigung kleinerer Reparaturen durch den Mieter in Eigenregie" - "Übernahme sämtlicher Verwaltungsangelegenheiten (Versicherungsschäden) - eigenständig durch den Mieter": Unter Reparatur wird jener Vorgang verstanden, bei dem ein defektes Objekt in den ursprünglichen, funktionsfähigen Zustand zurückversetzt wird. Sollen Reparaturen durch den Mieter erledigt werden, so war für die Bw. aus der Bezeichnung "kleinere Reparaturen" bereits aus der Unbestimmbarkeit des Leistungsumfangs sowie der Schadensart nichts zu gewinnen, weil die Wartungs- und Instandhaltungspflicht von Mietern in der Regel durch die zwingende Erhaltungspflicht des Vermieters an allgemeinen Teilen des Hauses, zu denen auch die Außenbegrenzung des Mietgegenstands gehört, bestimmt ist; ergeben sich Schäden aus der Luft, wenn Eis- und Schneeklumpen von Hausdächern stürzen und Dachziegel bei Starksturm durch die Luft gewirbelt werden, so könnte nur die Bw. die Kosten für Schäden am Haus durch die Gebäudehaftpflichtversicherung bedingt im Versicherungsfall auf die Versicherungsanstalt überwälzen. Ist der Hauptmieter in der Regel (bei sonstigem Schadenersatz) dazu verpflichtet, dem Vermieter ohne Verzug Anzeige von ernsten Schäden des Hauses zu machen, so verbleiben an Schäden die üblichen Haushaltsschäden, deren Kosten üblicherweise von der Haushaltsversicherung abgegolten werden. Ist die Haushaltsversicherung ausschließlich im Interesse des jeweiligen Haushälters, weshalb Bestandnehmer vom Bestandgeber vertraglich üblicherweise nicht zum Abschluss einer Haushaltsversicherungspolizze verpflichtet werden, so kann der Mieter auf eine solche Versicherung verzichten und sich mit der Kostentragung abfinden. Damit erwies sich der in der Berufung genannte Punkt als inhaltsleer. Die mit einem Versicherungsfall verbundenen Arbeiten sind auf einen Versicherungsmakler bzw. Versicherungsangestellten überwälzbar, weshalb das gegenständliche Argument aufgrund der Interessenskollision zwischen Bestandgebern und Bestandnehmern nicht im Sinne des Berufungsbegehrens war. "Übernahme sämtlicher Verwaltungsangelegenheiten (Wasserablesung, Behördenkontakte, Störungen etc.) eigenständig durch den Mieter": Dieser Punkt widersprach der Regelung des § 22 MRG, wird doch mit dieser Bestimmung dem Vermieter von mietrechtsgeschützten Bestandobjekten ein Pauschalbetrag für seine Verwaltungsauslagen aller Art als Betriebskostenpost zuerkannt. Sind die in Rede stehenden Verwaltungsauslagen vom Kaltzins verschiedene Positionen und hat der Gesetzgeber mit dem Mietrechtsgesetz Mindestrechte für Bestandgeber normiert, so bestätigte ein Abweichen von diesen Mindestrechten zugunsten von Bestandnehmern den Bestand von fremdunüblichen Vertragsverhältnissen. Was den Vorgang der "Wasserablesung" betrifft, ist der Wasserzähler jenes Gerät, mit dem die Verbrauchszahlen ermittelt werden, anhand dieser die auf den Wasserverbrauch entfallenden Betriebskosten berechnet werden. Der Wasserbezug ist vorrangig für den Bestandnehmer von Interesse. Der Begriff "Wasserverbrauch" erfasst den Verbrauch nicht nur der für den menschlichen Verbrauch verwendeten Wassermenge, die bei den Benützern der in Rede stehenden Einfamilienhäuser für den unmittelbaren menschlichen Genuss (Trinkwasser) ebenso wie für Zwecke des alltäglichen Lebens (Waschen, Kochen etc.) benötigt wird, sondern auch von Abwasser, das über die Kanalisation zur Reinigung in eine Kläranlage transportiert wird. Wird der Wasserzähler im jeweiligen Haus abgelesen, so bedarf die "Wasserablesung" zwangsläufig der Mitwirkung des Bestandnehmers, wenn der Wasserzähler sich nicht an einem allgemein zugänglichen Ort des Bestandobjekts befindet; widrigenfalls ist die Anwesenheit welcher Person auch immer bei der "Wasserablesung" durch einen Angestellten der Wiener Wasserwerke überflüssig. Dass Dkfm. Dr. Hopf mit der Thematisierung dieses Punktes das fehlende Interesse nicht nur seiner Mandantin an der fremdüblichen Vermietung aller Bestandobjekte unzweifelhaft dargelegt hatte, vermochte das an Gernot C. adressierte Schreiben des M1 B. vom 22. Dezember 1998 betreffend Betriebskosten für ein von den in Rede stehenden Liegenschaften verschiedenes Bestandobjekt mit dem nachfolgend zitierten Textteil zu belegen, wenn dieser das fehlende Verständnis des Verfasser des Schreibens für die Funktion samt Kostencharakter der Begriffe "Bestandzins" und "Betriebskosten" dokumentiert: "Lieber Gernot! Alle Jahre wieder … schicke ich dir meine lustigen Rechnungen. Und weil du dich vor Lachen kaum halten kannst, diesmal gleich für zwei Jahre. Mein letzter Brief stammt vom 23. Jänner 1997 und betraf das Jahr 1996. Für das Jahr 1997 ist aufgrund des alten Mietvertrages noch alles zu zahlen, 1998 galt der neue Vertrag, laut diesem dürfen wir Grundsteuer und Müllabfuhr endlich selber zahlen. Allerdings hast du dich relativ leichtfertig unter Punkt VI (Allfälliges) des Vertrages dazu verpflichtet, die Kosten vom Wasser und Kanalbenützung zu übernehmen. Das galt schon vorher für die Senkgrube, also im Nachhinein nunmehr auch für die Jahre 1995, 1996, 1997 und 1998 für den Kanal, der zweifelsohne bequem, wenn auch teuer ist. … Die übertriebene Leichtfertigkeit beim Vertragsabschluss sieht in Zahlen nun folgendermaßen aus: | "Kanalbenützungsgebühr 1995 | 1 x 1.422.-- | (netto) | 1.422,-- | Kanalbenützungsgebühr 1996 | 1 x 3.091.-- | (netto) | 3.091,-- | Kanalbenützungsgebühr 1997 | 1 x 4.575.-- | (netto) | 4.575.-- | Grundsteuer 1997 | 4 x 566,25 | (ohne USt.) | 0.265.-- | Müllabfuhr 1997 | 4 x 447,27 | (netto) | 1.789.-- | Kanalbenützungsgebühr 1998 | 1 x 00000.193.-- | (netto) | 00000.193.-- | Zwischensumme abzüglich Umsatzsteuervergütung vom 11. September 1998 abzüglich Umsatzsteuervergütung vom 30. September 1998 | 18.335.- - 400.-- - 559.-- Warum der Kanal erst jetzt kommt? Weil er uns erst 2 Jahre nach dem Anschluss verrechnet wurde (siehe alle Vorschreibungen). Naja, das dicke Ende kommt halt immer zum Schluss, aber was soll man tun, …. Als Trostpflaster verzichte ich auf eine Mietzinsanhebung 1998. Na? Ist das was?" Der letztzitierte Satz bewies das fehlende Verständnis des Verfassers des Schreibens hinsichtlich des Kostencharakters und der Funktion von "Bestandzinsen" und "Betriebskosten" insofern, als Betriebskosten im Gegensatz zum Bestandzins als Kostenposition eine durchlaufende Kostenposition sind. Im Gegensatz zum Bestandzins, der für die Überlassung eines Bestandgegenstandes zu entrichten ist und mit dem die mit der Gebäudeerhaltungspflicht verbundenen Kosten gedeckt sein sollten, sind Betriebskosten die durch den Gebrauch/die Nutzung des Bestandobjekts verursachten Kosten, bei denen die Frage, wer Betriebskosten im Sinn des § 21 Abs. 1 MRG verursacht oder verschuldet hat, für den Betriebskostencharakter ohne Bedeutung ist. Wird auf die Mietzinsanhebung durch die Betriebskostenerhöhung bedingt verzichtet, so bewirkt dieser Vorgang eine Reduktion der für die Bedeckung der Gebäudeerhaltungskosten notwendigen Kapitalreserve, also ein höheres Kostenbedeckungsrisiko für die Bw.. Beim Begriff "Behördenkontakt" steht das Wort "Kontakt" für Kommunikation, ein gemeinschaftliches Handeln, in dem Gedanken, Ideen, Wissen, Erkenntnisse, Erlebnisse (mit- ) geteilt werden und auch neu entstehen. Eine "Behörde" ist eine staatliche Einrichtung, die im weitesten Sinne für die Erfüllung von Aufgaben der Verwaltung des Staates und dabei insbesondere für Dienstleistungen des Staates gegenüber seinen Bürgern zuständig ist und ihre Handlungsbefugnis aus den Gesetzen des Staates erhält, in dem und für den sie tätig ist. Ergibt sich der Kompetenzumfang nicht nur aus dem Bundesrecht, sondern auch aus dem Landesrecht, das die Einrichtung von Landesbehörden vorsieht, so erweist sich die Bezeichnung "Behördenkontakte" als unbestimmter Begriff, womit die Art sowohl der Behörden, als auch der Kontakte nicht konkretisierbar ist. Setzt die Inbestandgabe eines jeden fabrikneuen Einfamilienhauses generell die Ausstellung jeweils einer baupolizeilichen Benützungsbewilligung voraus, widrigenfalls dieser Sachverhalt den Tatbestand einer Verwaltungsübertretung nach der Wiener Bauordnung erfüllt, so könnte vom genannten Grund lediglich auf (Straf-) Behördenkontakte infolge eines durch die Verletzung der Bauordnung begründeten Abhängigkeitsverhältnisses der Bw. vom Bestandnehmer geschlossen werden; damit wäre ein Bestandzins von niedrigerer Höhe nicht zu begründen. Der Begriff "Störung" war mangels Bestimmbarkeit seines Inhalts für die Berufungsentscheidung ohne Bedeutung, weil die Pflicht des Mieters zur Verständigung des Vermieters von ernsten Schäden des Hauses (dasselbe gilt für Schäden an im Bereich des Mieters liegenden allgemeinen Teilen des Hauses) der des § 1097 ABGB entspricht. "Vollkommene Selbständigkeit im Bauverfahren bis hin zur - nach wie vor offenen! - Benützungsbewilligung": Obwohl beispielsweise M1 B. nicht nur vollkommene Selbständigkeit im Bauverfahren bis hin zur offenen Benützungsbewilligung, sondern auch die Unterstützung, Überwachung und Vertretung während des Baus gehabt haben soll, wurde die Erstattung einer Baubewilligungsanzeige selbst in den auf die Streitjahre nachfolgenden Jahren unterlassen, woran die Durchsetzungskraft des Willens dieses Sohnes, das fabriksneue Einfamilienhaus gemäß seinen Bedürfnissen zu adaptieren und dem Finanzamt die Kosten für eine Haussatellitenempfangsanlage als sofort steuerlich abzugsfähige Ausgabenposition glaubhaft zu machen, festzustellen war. Damit konnte vom Vorliegen eines Bestandverhältnisses mit einem Interessensausgleich in Form einer für beide Seiten tragbaren Vereinbarung keine Rede sein. Nicht nur die bauliche Adaptierung eines fabriksneuen Einfamilienhauses von einem Mieter, der dieses Objekt zeitlich für ein Jahr befristet in Bestand genommen hatte, obwohl er Kenntnis von der baupolizeilichen Unzulässigkeit des Gebrauchs dieses Hauses mangels Benützungsbewilligung gehabt hatte, sondern auch das Streben nach der baulichen Adaptierung eines Hauses mit teilweiser Bestimmung zur Nutzung für angeblich gewerbliche Zwecke am E-Gasse, ohne am Erhalt einer Benützungsbewilligung interessiert zu sein, um problemlos nach außen hin gewerbliche Tätigkeiten zu entfalten, widersprach den Erfahrungen des täglichen Lebens, womit auch dieses Argument die Fremdüblichkeit der Höhe des Bestandzinses nicht schlüssig darzulegen vermochte. "Unterstützung, Überwachung und Vertretung während des Baus": Da ein Bauobjekt erst nach dessen Herstellung für Bestandzwecke nutzbar ist, war ein Zusammenhang zwischen der Verpflichtung des Bestandgebers zur Überlassung eines zwar vertraglich bestimmten, jedoch nicht fertig gestellten Objekts zu Handlungen im Rahmen eines auf die Errichtung des Bestandobjekts gerichteten Bauverfahren fremdunüblich. (Letzter) Punkt "Ablösefreie Übergabe von Eigenaufwendungen des Mieters (Dachbodenausbau) an die Vermieterin" und "Investitionen, Reparaturen und Servicearbeiten werden finanziell vom Mieter getragen": Der Umfang des Gebrauchsrechts eines jeden Bestandnehmers bestimmt sich generell nach dem Inhalt des Bestandvertrages. Fehlte eine vertragliche Regelung über den Umfang des Gebrauchsrechts in Schriftform, so sprach die Undurchsichtigkeit solcher Verhältnisse für den Bestand jenes erhöhten Prozessrisikos, das das Vorliegen von fremdunüblichen Verhältnissen indizierte. Der in der Berufung mit 5 % der Nettobaukosten bezifferte finanzielle Vorteil beim Ablauf des Bauverfahren änderte nichts an der durch das Fehlen der Benützungsbewilligung belegten Unbestimmbarkeit der endgültigen Baukostensummen selbst im Jahr der Berufung. Im Gegensatz zu Mietzinsen hat der Baukostenendbetrag Fixkostencharakter. In Zusammenhang mit der thematisierten Verbindung zwischen Herstellungskosten zu laufenden Einnahmen/ Zinszahlungen war daher vom Verhalten der Bw., wenn diese nicht auf die zügige Ausstellung der Benützungsbewilligungen gedrängt (und erst nach Ausstellung solcher Bewilligungen beispielsweise die Errichtung der Satellitenempfangsanlage samt Sauna veranlasst) hatte, sondern ein höheres Interesse an einer funktionsfähigen Sauna und am einwandfreien Betrieb der Satellitenempfangsanlage als an der Ausstellung von den in Rede stehenden baubehördlichen Benützungsbewilligungsbescheiden hatte, darauf zu schließen, dass sich die Bw. mit den Verhältnissen abgefunden hatte und die Überlassung der Objekte zur Nutzung für welche Zwecke ihrer Angehörigen auch immer zugelassen hatte; damit war dem Inhalt des letzten (nachfolgend zitierten) Absatzes aus den beim Finanzamt beispielsweise am 3. Dezember 1999 eingelangten und unterschriebenen Abgabenerklärungen der Bw. für das Jahr 1998 bloß Schutzzweckcharakter zu bescheinigen: "Ich versichere, dass ich die vorstehenden Angaben nach bestem Wissen und Gewissen richtig und vollständig gemacht habe. Mir ist bekannt, dass die Angaben überprüft werden und dass unrichtige oder unvollständige Angaben strafbar sind. Sollte ich nachträglich feststellen, dass die vorstehende Erklärung unrichtig oder unvollständig ist, werde ich meiner Anzeigepflicht gemäß § 139 BAO unverzüglich nachkommen." Insofern sprach auch dieser Punkt in Verbindung mit dem zuvor dargestellten Verhalten der Bw. für das Vorliegen von fremdunüblichen Bestandverhältnissen. Die Herstellung eines Zusammenhanges zwischen der Schlafzimmeranzahl zur Mietzinshöhe im angelsächsischen Raum vermochte der Berufung nicht zum Erfolg zu verhelfen, weil die in Rede stehenden Einfamilienhäuser F-Gasse X und E-Gasse 15a sich auf österreichischem Staatsgebiet befinden, wo die Angemessenheit der Mietzinshöhe beispielsweise anhand des Immobilienpreisspiegels überprüfbar ist. War kein einziges der in Rede stehenden Häuser zur Ausübung eines Gewerbebetriebes mit Abhängigkeit dessen Umsatz/Gewinns von der Anzahl der Schlafzimmer bestimmt, so war die Höhe des Mietzinses anhand den Verhältnissen in der österreichischen Immobilienbranche zu prüfen; dies bestätigte die Berufung mit dem nachfolgenden Satz: "Während es im angelsächsischen Raum bereits seit jeher gang und gäbe ist, Mietobjekte ausschließlich nach der Zahl der Schlafräume zu klassifizieren, macht sich dieser Trend auch bei uns langsam bemerkbar". Abgesehen von der Eignung des voranzitierten Satzes, die Beweiskraft der Einschätzung der Bw., derzufolge bereits bei der ersten Kontaktaufnahme das Hauptinteresse diesem Merkmal gelte, während der Nutzfläche bei Einfamilienhäusern kaum Beachtung geschenkt werde, zu relativieren, war die für die Bw. vorgebrachte Meinung spätestens mit den anlässlich der letzten Berufungsverhandlung vorgelegten Abfrageergebnissen betreffend Hausmietofferten als unschlüssig und daher als widerlegt zu betrachten, wenn drei Einfamilienhäuser im 19. Bezirk zu Gesamtmietzinsen von € 2.301 (Kaltmiete € 2.101/ Nutzfläche ca. 180m²/Grundfläche 6.000 m²), € 2.730 (Kaltmiete € 2.530/ Nutzfläche ca. 250 m²/Grundfläche 650 m²) und € 3.600 (Miete € 3.600 inkl. BK und gesetzliche MwSt. ohne HK/ Wohnfläche 400m²/Gesamtfläche 2.400m²/Grundstücksfläche 3.600m²/ Gartenfläche 3.600m²/ Teilbar ab 200m²) im Jahr 2010 angeboten wurden, wobei die beiden billigeren Objekte im Vergleich zum Objekt mit dem höchsten Zins um ein Zimmer mehr, nämlich sechs Zimmer hatten und diese Daten jenen Offerten zu entnehmen waren, die M1 B. dem Unabhängigen Finanzsenat zur Entscheidung im Zuge der Berufungsverhandlung vom 1. Juli 2010 vorgelegt hatte. Ist bei der Miete einer Wohneinheit die Anzahl der für Wohnzwecke bestimmten Schlafzimmer vom individuellen Interesse des Bestandnehmers abhängig, die Höhe der Betriebskosten in Österreich anhand des Umfangs der Nutzfläche bestimmbar und die Miete anhand des Immobilienpreisspiegels ermittelbar, so hatte die Schlafzimmerthese als Begründung für die Fremdüblichkeit der Höhe des begehrten Bestandzinses ihre Ursache in der Vorliebe der Bw. für die angelsächsische Wohnkultur. Damit war die in der Berufung thematisierte Auswertung der Relation Mietzins zur (Schlaf)Zimmeranzahl nach österreichischen Verhältnissen für die Berufungsentscheidung belanglos. Mit der Berufung wurde die Vorlage der Belege zur a) Provision Fa. ABC, Installateur, Rechnung vom 7. Juni 2002 über € 448,78; b) Provision Fa. DEF, Installateur, Rechnung vom 6. Juni 2002 über € 18.095,54, Anteil F-Gasse € 368,45; c) Provision Fa. GHI, Schlosserarbeiten, Rechnung vom 7. Juni 2002 über € 635,14, Anteil F-Gasse € 36,47; d) Provision Fa. JKL, Glaser, Rechnung vom 6. Juni 2002 über € 455,08, Anteil F-Gasse € 21,71; e) Provision Fa. MNO, Fliesenleger, Rechnung vom 7. Juni 2002 über € 3.080,99, Anteil F-Gasse € 640,64; f) Provision Fa. PQR , Elektriker, Rechnung vom 7. Juni 2002 über € 4.494,48, Anteil F-Gasse € 195; g) Provision Fa. STU, Elektriker, Rechnung vom 6. Juni 2002 über € 2.351, Anteil F-Gasse 25,65; h) Versicherungsvergütung Allianz, Schadensmeldung vom 9. Oktober 2001 mit einer Schadenssumme von S 3.600 insofern angekündigt, als die allfällige Vorlage dieser sowie weiterer Belege nach vollständiger Überprüfung aller Unterlagen erfolgen werde. Hatte die Bw. der Ankündigung nicht entsprochen, so war die bloße Ankündigung nur ein weiterer Beweis für die Ungewöhnlichkeit des Verhaltens der steuerlich vertretenen Bw. gegenüber Vertretern einer Abgabenbehörde.