UFSW RV/0832-W/05

Ansparung von 6,00 % ausgegangen. Am 19. Oktober 2004 legte die Bw. dem Finanzamt Depotauszüge der V-Bank vor, aus denen sich Gesamtkurswerte zum 31. Dezember 2000 in Höhe von S 12,868.032,35 und zum 31. Dezember 2001 in Höhe von S 12,612.026,23 ergeben. Die Prognoserechnung für die einzelnen Objekte führe zu folgenden Ergebnissen: Die Vermietung des Objektes E-Gasse führe erstmals im Jahr 2001 zu einem Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten und im Jahr 2014 zu einem kumulierten Überschuss von S 358.843,18. Aus der Vermietung des Projektes in der H-Gasse ergebe sich erstmals im Jahr 2001 ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten und im Jahr 2017 ein kumulierter Gesamtüberschuss in Höhe von S 170.223,33. Aus der Vermietung des Objektes T-Straße ergebe sich erstmals im Jahr 2014 ein Überschuss und im Jahr 2023 ein kumulierter Gesamtüberschuss in Höhe von S 53.059,30. Das Projekt L-Platz führe im Jahr 2014 erstmals zu einem Überschuss der Einnahmen und im Jahr 2022 zu einem kumulierten Gesamtüberschuss in Höhe von S 192.548,65. Zu diesen von der Bw. vorgelegten Prognoserechnungen nahmen weder die BP noch das Finanzamt Stellung. Am 19. Mai 2005 wurde die Berufung vom 13. Oktober 2003 zur Entscheidung an den unabhängigen Finanzsenat vorgelegt. Mit Schreiben vom 1. Juni 2005 erklärte die X-GmbH als persönlich haftende Gesellschafterin gemäß § 257 Abs. 1 BAO den Beitritt zur Berufung gegen die Bescheide betreffend Umsatzsteuer und Feststellung der Einkünfte gemäß § 188 BAO für die Jahre 1998 bis 2001. Über die Berufung wurde erwogen: Vorläufige Bescheide gemäß § 200 Abs. 1 BAO Gemäß § 200 Abs. 1 Bundesabgabenordnung (BAO), BGBl. Nr. 194/1961, kann die Abgabenbehörde die Abgabe vorläufig festsetzen, wenn nach den Ergebnissen des Ermittlungsverfahrens die Abgabepflicht zwar noch ungewiss, aber wahrscheinlich oder wenn der Umfang der Abgabepflicht noch ungewiss ist. Die Möglichkeit, vorläufige Bescheide gemäß § 200 Abs. 1 zu erlassen, ist nicht dazu bestimmt, der Behörde vorerst die Ermittlung der für die Abgabenfestsetzung maßgeblichen Tatsachen und rechtlichen Verhältnisse zu ersparen und sich vorbehaltlich der späteren Durchführung eines ordnungsgemäßen Ermittlungsverfahrens sogleich die Abgabeneinnahmen zu verschaffen (VwGH 17.12.1992, 91/16/0137; VwGH 25.2.1994, 91/17/0143). Daher dürfen Bescheide nicht allein deshalb vorläufig ergehen, weil eine Buch- und Betriebsprüfung (§ 147) in einigen Monaten beabsichtigt ist (vgl. Ritz, Kommentar BAO, Tz. 5 zu § 200, Verlag Orac). Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (vgl. VwGH 24.2.1993, 92/13/0045) wäre die Erlassung vorläufiger Bescheide, ohne dass die Voraussetzungen des § 200 Abs. 1 BAO vorliegen, zwar rechtswidrig, die Bw. ließ allerdings die vorläufigen Bescheide betreffend Umsatzsteuer und Festsetzung der Einkünfte gemäß § 188 BAO für die Jahre 1998 und 1999 vom 2. August 2001 (bzw. die am 19. März 2002 erlassenen vorläufigen Berufungsvorentscheidungen) unbekämpft. Die vorliegende Berufung richtet sich nicht gegen die vorläufig, sondern gegen die endgültig erlassenen Bescheide, die gemäß § 251 BAO an die Stelle der vorläufigen Bescheide getreten sind, weshalb die von der Bw. dargestellte Rechtswidrigkeit der Bescheide betreffend Umsatzsteuer und Festsetzung der Einkünfte gemäß § 188 BAO für die Jahre 1998 und 1999 nicht vorliegt. Einheitliche und gesonderte Gewinnfeststellung Gemäß § 3 Abs. 1 Erwerbsgesellschaftengesetz (EGG), BGBl. Nr. 257/1990, sind eingetragene Erwerbsgesellschaften zur Eintragung in das Handelsregister anzumelden. Vor der Eintragung bestehen sie als solche nicht. Auf eingetragene Erwerbsgesellschaften sind gemäß § 4 Abs. 1 EGG die Vorschriften des Handelsgesetzbuches und der Vierten Einführungsverordnung zum Handelsgesetzbuch über die offene Handelsgesellschaft und die Kommanditgesellschaft sowie - unter Bedachtnahme auf die §§ 2 und 6 - die für diese Gesellschaften geltenden Vorschriften über die Firma anzuwenden. Gemäß § 4 Abs. 2 EGG sind eingetragene Erwerbsgesellschaften als solche nicht zur Führung von Handelsbüchern verpflichtet. a) Unternehmereigenschaft der Bw. Nach § 12 Abs. 1 Z 1 UStG 1994, BGBl. Nr. 663/1994, kann der Unternehmer die von anderen Unternehmen in einer Rechnung (§ 11) an ihn gesondert ausgewiesene Steuer für Lieferungen oder sonstige Leistungen abziehen, die im Inland für sein Unternehmen ausgeführt worden sind. Soweit der gesondert ausgewiesene Steuerbetrag auf eine Zahlung vor Ausführung dieser Umsätze entfällt, ist er bereits abziehbar, wenn die Rechnung vorliegt und die Zahlung geleistet worden ist. Voraussetzung der Berechtigung zum Vorsteuerabzug ist damit die umsatzsteuerliche Unternehmereigenschaft sowohl des Erbringers als auch des Empfängers der Lieferung oder sonstigen Leistung, wobei die Unternehmereigenschaft im Zeitpunkt der (Beendigung der) Leistung gegeben sein muss (Ruppe, Kommentar UStG 1994, § 12 Tz. 19, WUV Verlag). Während die Unternehmereigenschaft der Erbringer der verrechneten Lieferungen und sonstigen Leistungen im gegenständlichen Berufungsverfahren nicht in Streit steht, wurde der Bw. die Berechtigung zum Vorsteuerabzug im angefochtenen Umsatzsteuerbescheid für das Jahr 1998 u.a. mit der Begründung abgesprochen, dass es ihr als Empfängerin der verrechneten Lieferungen und sonstigen Leistungen an der Unternehmereigenschaft gefehlt hätte. Zu dieser Beurteilung kam die BP auf Grund der rechtlichen Überlegung, dass die Bw. bis zum Zeitpunkt ihrer Eintragung im Firmenbuch am 31. Dezember 1998 nicht existiert hätte. Gemäß § 1 Abs. 1 UStG 1994 ist Unternehmer, wer eine gewerbliche oder berufliche Tätigkeit selbständig ausübt. Das Unternehmen umfasst die gesamte gewerbliche oder berufliche Tätigkeit des Unternehmers. Gewerblich oder beruflich ist jede nachhaltige Tätigkeit zur Erzielung von Einnahmen, auch wenn die Absicht, Gewinn zu erzielen, fehlt oder eine Personenvereinigung nur gegenüber ihren Mitgliedern tätig wird. Nach Lehre und Rechtsprechung wird die Unternehmereigenschaft erworben, wenn eine selbständige Tätigkeit aufgenommen wird, die nachhaltig der Erzielung von Einnahmen dient (dienen soll). Die Erbringung von Leistungen ist (noch) nicht erforderlich, erforderlich ist hingegen, dass die aufgenommene Tätigkeit ernsthaft auf die Erbringung von entgeltlichen Leistungen angelegt ist und dies nach außen in Erscheinung tritt. Vorbereitungshandlungen sind daher ausreichend. Maßgebend ist, wann - nach außen erkennbar - die ersten Anstalten zur Leistungserbringung (Einnahmenerzielung) getroffen werden. Ob (die Unternehmereigenschaft begründende) Vorbereitungstätigkeiten anzunehmen sind, muss im Zeitpunkt der Tätigkeit entschieden werden. Eine KEG entsteht gemäß § 3 Abs. 1 EGG erst mit der Eintragung im Firmenbuch, doch kommt es für die Begründung der Unternehmereigenschaft nicht auf den handelsrechtlichen Entstehungszeitpunkt der Gesellschaft an. Bis zur Eintragung der Gesellschaft im Firmenbuch besteht zivilrechtlich eine Gesellschaft nach bürgerlichen Recht (GesbR). Soweit diese GesbR nach außen auftritt und Vorleistungen zur Aufnahme der Geschäftstätigkeit der KEG in Anspruch nimmt, ist sie als Umsatzsteuersubjekt anzusehen (vgl. Ruppe, a.a.O., § 2 Tz. 134 - 139; VwGH 26.03.2005, 2001/13/0302). Vorsteuerbeträge, die während der Vorbereitung der Umsatztätigkeit durch Leistungsbezüge für das Unternehmen anfallen, sind im Besteuerungszeitraum des Leistungsbezuges abziehbar (vgl. Scheiner/Kolacny/Caganek, Kommentar zu Mehrwertsteuer UStG 1994, § 2 Tz. 304). Eine nach außen hin erkennbare wirtschaftliche Aktivität kann beispielsweise in der Eröffnung eines Bankkontos gesehen werden, weil damit die Aufnahme geschäftlicher Kontakte mit einer außenstehenden Person bewirkt wird. Aus den vorliegenden Unterlagen ergibt sich, dass von der Bw. bereits am 21. Oktober 1998 ein Bankkonto bei der V-Bank eröffnet wurde. Laut dem vorliegenden Kreditvertrag vom 1. Dezember 1998 räumte die V-Bank der Bw. mit dem Beisatz "in Gründung" einen Abstattungskredit im Gegenwert von S 47,000.000,00 ein. Daraus ergibt sich zweifellos, dass die Bw. nach außen hin und somit fremden Personen gegenüber wirtschaftliche Aktivitäten im Sinne einer werbenden Tätigkeit entfaltet und am Wirtschaftsleben schon zu den Zeitpunkten und in den Zeiträumen teilgenommen hat, für welche sie den Vorsteuerabzug geltend gemacht hat. Diese rechtliche Würdigung führt zum Schluss, dass die Unternehmereigenschaft der Bw. bereits im Jahr 1998 gegeben war. Der von der Bw. im Jahr 1998 geltend gemachte Vorsteuerabzug in Höhe von S 7,415.550,40 erfolgte daher grundsätzlich zu Recht. Hinsichtlich der weiteren Ausführungen der BP zu diesem von der Bw. geltend gemachten Vorsteuerabzug wird auf die unter "Vorsteuer" folgenden Ausführungen verwiesen. b) Ermittlung der Einkünfte der Bw. Die über die spekulative Ebene hinausgehende Auseinandersetzung mit dem zu beurteilenden Sachverhalt führt zu folgender rechtlichen Würdigung: Gemäß § 28 BAO ist eine selbständige, nachhaltige Betätigung, die mit Gewinnabsicht unternommen wird und sich als Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt, Gewerbebetrieb im Sinn der Abgabenvorschriften, wenn die Betätigung weder als Ausübung der Land- und Forstwirtschaft noch als Ausübung eines freien Berufes noch als eine andere selbständige Arbeit im Sinn des Einkommensteuerrechts anzusehen ist. Ein Gewerbebetrieb liegt, wenn seine Voraussetzungen im Übrigen gegeben sind, auch dann vor, wenn das Streben nach Gewinn (die Gewinnabsicht) nur ein Nebenzweck ist. Gemäß § 32 BAO liegt Vermögensverwaltung im Sinn der Abgabenvorschriften insbesondere vor, wenn Vermögen genutzt (Kapitalvermögen verzinslich angelegt oder unbewegliches Vermögen vermietet oder verpachtet) wird. Die Nutzung des Vermögens kann sich aber auch als Gewerbebetrieb oder als land- und forstwirtschaftlicher Betrieb darstellen, wenn die gesetzlichen Merkmale solcher Betriebe gegeben sind. Gemäß § 28 Abs. 1 Z 1 EStG 1988, BGBl. Nr. 400/1988, sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung die Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von unbeweglichen Vermögen und von Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen, soweit sie nicht zu den Einkünften im Sinne des § 2 Abs. 3 Z 1 bis 5 gehören. Einkünfte aus Gewerbebetrieb sind gemäß § 23 EStG 1988, 1. Einkünfte aus einer selbständigen, nachhaltigen Betätigung, die mit Gewinnabsicht unternommen wird und sich als Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt, wenn die Betätigung weder als Ausübung der Land- und Forstwirtschaft noch als selbständige Arbeit anzusehen ist. 2. Gewinnanteile der Gesellschafter von Gesellschaften, bei denen die Gesellschafter als Mitunternehmer anzusehen sind (wie insbesondere offene Handelsgesellschaften und Kommanditgesellschaften), sowie die Vergütungen, die die Gesellschafter von der Gesellschaft für ihre Tätigkeit im Dienste der Gesellschaft, für die Hingabe von Darlehen oder für die Überlassung von Wirtschaftsgütern bezogen haben. Als Mitunternehmerschaft gelten nur solche Personengesellschaften, die im Rahmen eines Betriebes unternehmerisch tätig sind. Ihre Gesellschafter als Mitunternehmer erzielen daher betriebliche Einkünfte (Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft, selbständiger Arbeit oder Gewerbebetrieb). Eine ausschließlich vermögensverwaltende Personengesellschaft begründet keinen Gewerbebetrieb, weshalb auch keine Mitunternehmerschaft vorliegt. Die geringste gewerbliche Tätigkeit einer an sich vermögensverwaltenden Personengesellschaft führt jedoch dazu, dass sie in vollem Umfang als Gewerbebetrieb gilt (vgl. Doralt, Kommentar Einkommensteuergesetz, 4. erweiterte Auflage, § 23 Tz. 204, WUV-Universitätsverlag; VwGH 29.11.1994, 93/14/0150). § 23 Z 2 EStG 1988 unterliegen nur Personengesellschaften mit gewerblichen (betrieblichen) Einkünften. Dagegen ist die Zurechnung der Einkünfte vermögensverwaltender Gesellschaften im Einkommensteuergesetz nicht ausdrücklich geregelt. Die Zurechnungsregel des § 23 Z 2 EStG 1988 wird allerdings auf vermögensverwaltende Personengesellschaften analog angewendet (vgl. Doralt, a.a.O., § 23 Tz. 232). Auch für die Zurechnung von Einkünften aus einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft muss daher die Beteiligung von der Art sein, dass - wäre die Personengesellschaft steuerlich im Bereich betrieblicher Einkünfte tätig - die Voraussetzungen einer Mitunternehmerstellung gegeben wären (vgl. VwGH 25.6.1997, 95/15/0192 und die dort zitierte Literatur). Für die Beurteilung des gegenständlichen Sachverhaltes ist daher zunächst unabhängig von der Einstufung der Einkünfte der Bw. als solche aus Gewerbebetrieb oder als solche aus Vermietung und Verpachtung entscheidungsrelevant, ob die Bw. als Mitunternehmerschaft anzusehen ist. Die wesentlichen Elemente des Mitunternehmers im Sinn des § 23 Z 2 EStG 1988 sind das Entwickeln einer Unternehmerinitiative und die Übernahme eines Unternehmerrisikos. Unternehmerinitiative entfaltet, wer auf das unternehmerische Geschehen Einfluss nehmen kann. Das Unternehmerrisiko besteht vor allem in der Haftung für Gesellschaftsschulden und der Beteiligung am Gewinn und Verlust sowie an den stillen Reserven und am Firmenwert (VwGH 13.12.1995, 93/13/0253). Nach den im gegenständlichen Fall bestehenden Rechtsbeziehungen obliegt die Geschäftsführung der Bw. zwar ausschließlich dem Komplementär (X-GmbH), es kommt den Kommanditisten H., S. und G. jedoch durch die ihnen zustehenden Stimmrechte und der Gesellschafterstellung bei der Komplementärgesellschaft sehr wohl Einfluss auf die Geschäftsführung der Bw. zu, weshalb vom Vorliegen einer Unternehmerinitiative ausgegangen werden muss. Aus dem Gesellschaftsvertrag der Bw. vom 7. Dezember 1998 ergibt sich keine Haftung der Kommanditisten für Schulden der Bw. Von den Kommanditisten H., S. und G. wurden jedoch bereits im Kreditvertrag vom 1. Dezember 1998 Haftungen im Ausmaß von insgesamt 100% des Kredites zuzüglich Zinsen und Spesen übernommen. Die Beteiligung am Vermögen, Gewinn und Verlust der Gesellschaft ist im Gesellschaftsvertrag insofern geregelt, als die Kommanditisten im Verhältnis ihrer Kapitalanteile zueinander am Vermögen sowie am Gewinn bzw. Verlust der Gesellschaft beteiligt sind. Es liegen somit bei der Bw. die wesentlichen Elemente einer Mitunternehmerschaft iSd § 23 Z 2 EStG 1988 vor. Das Vorliegen einer Mitunternehmerschaft führt allerdings nur dann zu Einkünften aus Gewerbebetrieb, wenn diese Mitunternehmerschaft einen Gewerbebetrieb unterhält. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist eine Tätigkeit, die selbständig, nachhaltig, mit Gewinnabsicht und Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr unternommen wird, gewerblich, wenn sie den Rahmen der Vermögensverwaltung überschreitet. Dies ist dann der Fall, wenn das Tätigwerden des Steuerpflichtigen nach Art und Umfang deutlich jenes Ausmaß überschreitet, das üblicherweise mit der Verwaltung eigenen Vermögens verbunden ist. In Zweifelsfällen ist darauf abzustellen, ob die Tätigkeit, wenn sie in den gewerblichen Bereich fallen soll, dem Bild entspricht, das nach der Verkehrsauffassung einen Gewerbebetrieb ausmacht (vgl. VwGH 18.12.2001, 99/15/0155; VwGH 29.7.1997, 96/14/0115). Für die Abgrenzung zwischen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und gewerblichen Einkünften ist der Begriff der (nichtgewerblichen) Vermögensverwaltung wesentlich. Darunter ist in erster Linie die Nutzung eigenen Vermögens durch Fruchtziehung durch Vermietung und Verpachtung zu verstehen. Steht eine solche Fruchtziehung aus dem Vermögen im Vordergrund, schließen einzelne Zu- und Abverkäufe von Vermögen die Annahme einer Vermögensverwaltung noch nicht aus. Tritt jedoch die Vermögensnutzung in den Hintergrund, steht also die Vermögensverwertung entscheidend im Vordergrund, liegt keine Vermögensverwaltung mehr vor. In einem solchen Fall begründen die Grundstücksgeschäfte einen Gewerbebetrieb (Grundstückshandel). Ob die Vermögensnutzung oder die Vermögensumschichtung im Vordergrund steht, ist eine Sachverhaltsfrage, die nach dem objektiven Gesamtbild des jeweiligen Falles zu lösen ist. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Grundstücke bzw. Wohnungen nur im beschränkten Maße umsetzbar sind und daher schon nach der Natur der Sache nicht gleich der üblichen Handelsware laufend, sondern nur unregelmäßig und in einer verhältnismäßig nur geringen Zahl von Fällen erworben und abgesetzt werden können. Dies erfordert eine mehrjährige, über den Veranlagungszeitraum hinausgehende Betrachtung. Für das Vorliegen eines Grundstückshandels sprechen eine umfangreiche Kauf- und vor allem Verkaufstätigkeit, der Umstand, dass die Käufe weitgehend mit Fremdmitteln finanziert werden, dass angekaufte Miethäuser zwecks Verkauf von Eigentumswohnungen "parifiziert" werden, sowie die planmäßige Errichtung von Gebäuden und der nachfolgende Verkauf (vgl. Hofstätter/Reichel, EStG 1988, Kommentar, § 28 Tz. 4 und die dort zitierte Rechtsprechung). Der Verwaltungsgerichtshof hat wiederholt ausgesprochen, dass berufliche Berührungspunkte zum Immobiliengeschäft und das damit im Vergleich zu einem nicht in der Branche Tätigen zu unterstellende Fach- und Insiderwissen geeignet sind, das Bild der Planmäßigkeit des auf einen gewerblichen Grundstückhandel hindeutenden Vorgehens zu verstärken (vgl. VwGH 18.12.2001, 99/15/0155; 26.7.2000, 95/14/0161; 25.3.1999, 94/15/0171). Im gegenständlichen Fall errichtete die Bw. insgesamt siebzehn Wohnungen durch Ausbau der jeweiligen Dachböden in den Objekten L-Platz und T-Straße. Diese Wohnungen wurden nach Errichtung von der Bw. vermietet. Im Objekt E-Gasse wurden von der Bw. drei Wohnungen angeschafft und nach Ausbau des Dachbodens und Änderung der grundbücherlichen Nutzwerte acht Wohnungen veräußert. Das von der Bw. im Jahr 2000 erworbene Zinshaus in der H-Gasse wurde von der Bw. saniert und nach der Schaffung von Wohnungseigentum in den Jahren 2003 bis 2005 veräußert. Die Anschaffungen, Sanierungen und Dachausbauten wurden weitgehend mit Fremdmitteln finanziert. Die von der BP aufgezeigten beruflichen Nahebeziehungen der Beteiligten zum Baugewerbe und zum Umschlag von Liegenschaften, der enge zeitliche Zusammenhang von Ankauf, Umbauarbeiten und Verkauf der Objekte E-Gasse und H-Gasse und die Veräußerung der überwiegenden Anzahl der Wohnungen im Objekt E-Gasse an die der Bw. nahe stehende I-GmbH & Co KEG lassen ein Ausmaß an planmäßigem Handeln der Bw. vermuten, welches deutlich gegen die Annahme, dass bloß die Anlage und Nutzung des Vermögens im Vordergrund gestanden ist, spricht. Bei dieser gegebenen Sachlage liegt im berufungsgegenständlichen Zeitraum zweifellos eine gewerbliche Tätigkeit der Bw. vor, die über eine bloße Vermögensnutzung hinausgeht, weshalb die Bw. Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielte. Eine Buchführungspflicht nach § 5 Abs. 1 EStG 1988 ergibt sich für die Bw. nur dann, wenn sie die Umsatzgrenzen des § 125 BAO überschreitet. Gemäß § 125 Abs. 1 lit. a BAO sind Unternehmer für einen Betrieb oder wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb (§ 31), dessen Umsatz in zwei aufeinander folgenden Kalenderjahren jeweils fünf Millionen Schilling bzw. ab 2002 400.000,00 Euro überstiegen hat, verpflichtet, für Zwecke der Erhebung der Abgaben vom Einkommen Bücher zu führen und auf Grund jährlicher Bestandsaufnahmen regelmäßig Abschlüsse zu machen . Sind diese Voraussetzungen erfüllt, so tritt gemäß § 125 Abs. 2 BAO die Verpflichtung mit Beginn des darauf zweitfolgenden Kalenderjahres ein. Aus den von der Bw. erklärten Besteuerungsgrundlagen der streitgegenständlichen Zeiträume 1998 bis 2001 ergibt sich eindeutig keine Buchführungspflicht der Bw. nach § 125 BAO. Die von der Bw. vorgenommene Ermittlung der Einkünfte in Form einer Überschussrechnung (§ 4 Abs. 3 EStG 1988) entspricht daher den gesetzlichen Bestimmungen. Ein Gewerbebetrieb liegt grundsätzlich nicht erst dann vor, wenn eine werbende Tätigkeit begonnen wird, sondern bereits dann, wenn Aufwendungen zur Gewinnung der notwendigen Betriebsmittel gemacht werden. Die Unbeachtlichkeit der Aufwendungen des Vorbereitungszeitraumes wird nur bejaht werden können, wenn erkennbar ist, dass die Ziele des Steuerpflichtigen in Wahrheit gar nicht auf einen Gewerbebetrieb als Einkunftsquelle gerichtet waren (VwGH vom 10.11.1993, 93/13/0108). Aufwendungen vor Beginn der betrieblichen (werbenden) Tätigkeit können Betriebsausgaben sein, wenn die Eröffnung eines Gewerbebetriebes tatsächlich beabsichtigt ist; das gilt auch dann, wenn es zu keiner Betriebseröffnung kommt bzw. eine angestrebte Mitunternehmerschaft nicht zu Stande kommt. Die bloße Möglichkeit der späteren Verwendung eines Wirtschaftsgutes auch für den Betriebszweck reicht hingegen nicht aus. Aufwendungen zur Erzielung künftiger Betriebseinnahmen sind nur dann Betriebsausgaben, wenn ein ausreichender Zusammenhang mit künftigen Betriebseinnahmen besteht. Die Betriebsgründung muss zielstrebig betrieben werden; eine zielstrebige Betriebsgründung liegt jedenfalls bei der Anschaffung von Betriebsmitteln vor. Die Absicht der Betriebsgründung ist durch geeignete Unterlagen nachzuweisen (vgl. Doralt, a.a.O., § 4 Tz. 235 und die dort zitierte Literatur und Judikatur). Die von der Bw. bereits im Kalenderjahr 1998 getätigten Aufwendungen dienten zweifellos der Erzielung künftiger Betriebseinnahmen, weshalb die Nichtanerkennung der geltend gemachten Betriebsausgaben mangels Bestehen der Bw. im Kalenderjahr 1998 durch die BP nicht zu Recht erfolgt ist. Einkünfte liegen gemäß § 1 Abs. 1 der Liebhabereiverordnung vom 17. Dezember 1992 (LVO), BGBl. Nr. 33/1993, jedoch nur bei einer Betätigung (einer Tätigkeit oder einem Rechtsverhältnis) vor, die durch die Absicht veranlasst ist, einen Gesamtgewinn oder einen Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (§ 3) zu erzielen, und nicht unter Abs. 2 fällt. Ein wesentlicher Unterschied zwischen den Betätigungen mit Einkunftsquellenvermutung (Abs. 1) und den Betätigungen mit Liebhabereivermutung (Abs. 2) liegt darin, dass bei Tätigkeiten im Sinne des § 1 Abs. 1 LVO Liebhaberei im umsatzsteuerlichen Sinn ausgeschlossen ist (§ 6 LVO) und die Verluste der ersten drei Jahre jedenfalls anzuerkennen sind, ausgenommen im Falle der entgeltlichen Gebäudeüberlassung. Bei der bereits dargestellten Tätigkeit der Bw. handelt sich zweifellos um eine typisch erwerbswirtschaftliche Betätigung (Betätigung mit Annahme einer Einkunftsquelle im Sinn des § 1 Abs. 1 LVO). Eine Betätigung im Zusammenhang mit der entgeltlichen Überlassung von Gebäuden ist keine Liebhaberei, wenn sie durch die Absicht veranlasst ist, einen Gesamtgewinn oder Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen. Voraussetzung ist, dass die Absicht anhand objektiver Umstände (§ 2 Abs. 1 und 3) nachvollziehbar ist. Als objektive Umstände zur Nachvollziehbarkeit des stetigen Strebens nach Gewinnen (Überschüssen) gelten bei entgeltlicher Überlassung von Gebäuden gemäß § 2 Abs. 3 LVO das Verhältnis des Zeitraumes, innerhalb dessen ein Gesamtgewinn oder Gesamtüberschuss geplant ist, zu einem absehbaren Zeitraum (Angemessenheit der Zeitrelation) und die Kriterien iSd § 2 Abs. 1 LVO. Gemäß § 2 Abs. 1 LVO ist, wenn bei Betätigungen im Sinn des § 1 Abs. 1 Verluste anfallen, das Vorliegen der Absicht, einen Gesamtgewinn oder Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (§ 3) zu erzielen, insbesondere anhand folgender Umstände zu beurteilen: 1. Ausmaß und Entwicklung der Verluste, 2. Verhältnis der Verluste zu den Gewinnen oder Überschüssen, 3. Ursachen, auf Grund deren im Gegensatz zu vergleichbaren Betrieben, Tätigkeiten oder Rechtsverhältnissen kein Gewinn oder Überschuss erzielt wird, 4. marktgerechtes Verhalten im Hinblick auf angebotene Leistungen, 5. marktgerechtes Verhalten im Hinblick auf die Preisgestaltung, 6. Art und Ausmaß der Bemühungen zur Verbesserung der Ertragslage durch strukturverbessernde Maßnahmen (z.B. Rationalisierungsmaßnahmen). Gemäß § 2 Abs. 3 LVO ist für Betätigungen im Zusammenhang mit der entgeltlichen Überlassung von Gebäuden das Vorliegen einer Absicht im Sinn des § 1 Abs. 1 nach dem Verhältnis des Zeitraumes, innerhalb dessen ein Gesamtgewinn oder Gesamtüberschuss geplant ist, "zu einem absehbaren Zeitraum" zu beurteilen. "Als absehbarer Zeitraum gilt ein Zeitraum von 25 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Überlassung, höchstens 28 Jahren ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben)", (BGBl. Nr. II 358/1997). Gemäß § 3 Abs. 1 LVO ist unter Gesamtgewinn der Gesamtbetrag der Gewinne zuzüglich steuerfreier Einnahmen abzüglich des Gesamtbetrages der Verluste zu verstehen. Steuerfreie Einnahmen sind nur insoweit anzusetzen, als sie nicht zu einer Kürzung von Aufwendungen (Ausgaben) führen. Wertänderungen von Grund und Boden, der zum Anlagevermögen gehört, sind nur bei der Gewinnermittlung nach § 5 EStG 1988 anzusetzen. Unter Gesamtüberschuss ist der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten abzüglich des Gesamtbetrages der Verluste zu verstehen (Abs. 2). Gemäß § 4 Abs. 1 LVO sind die §§ 1 bis 3 auch bei Personenvereinigungen (Personengemeinschaften) ohne eigene Rechtspersönlichkeit anzuwenden. Es ist zuerst für die Personenvereinigung (Personengemeinschaft) zu prüfen, ob die gemeinschaftliche Betätigung als Liebhaberei im Sinn des § 1 zu beurteilen ist (Abs. 2). Zusätzlich ist gesondert zu prüfen, ob jeweils beim einzelnen Gesellschafter (Mitglied) Liebhaberei vorliegt. Dabei sind auch besondere Vergütungen (Einnahmen) und Aufwendungen (Ausgaben) der einzelnen Gesellschafter (Mitglieder) zu berücksichtigen (Abs. 3). Gemäß § 6 LVO kann Liebhaberei im umsatzsteuerlichen Sinn nur bei Betätigungen im Sinne des § 1 Abs. 2, nicht hingegen bei anderen Betätigungen vorliegen. Ob Liebhaberei vorliegt, ist nach der LVO für jede organisatorisch in sich geschlossene und mit einer gewissen Selbständigkeit ausgestatte Einheit gesondert zu beurteilen. Prinzipiell ist jede Einkunftsquelle eine einzelne Beurteilungseinheit und somit - auch im Hinblick auf Liebhaberei - getrennt zu prüfen (vgl. Doralt, a.a.O., § 3 Tz. 334). Beurteilungseinheit bei den betrieblichen Einkünften ist der einzelne Betrieb, Teilbetrieb oder Nebenbetrieb unabhängig von der Rechtspersönlichkeit oder der Rechtsform des Steuerpflichtigen (VwGH 23.5.1996, 93/15/0215, 0216). Die prinzipiell für jede einzelne noch als selbständig anzusehende "Einheit" (Betrieb, Teilbetrieb, Nebenbetrieb) gesonderte Betrachtung entspricht allgemeinen Gewinnermittlungsvorschriften. Dies hat seine Ursache darin, dass generelle Grundlage der Liebhabereibeurteilung der - allenfalls adaptierte - "steuerliche Gewinn" ist (VwGH 5.10.1993, 90/14/0212; VwGH 12.12.1995, 94/14/0091). Ob eine Tätigkeit objektiv geeignet ist, innerhalb eines absehbaren Zeitraumes einen Gesamtgewinn bzw. Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten abzuwerfen, ist unabhängig von der Art der Betätigung anhand der Prognoserechnung zu dokumentieren. Eine solche Prognoserechnung muss plausibel sein (VwGH 28.3.2000, 98/14/0217). Der Nachweis der Angemessenheit der Zeitrelation hat durch den Abgabepflichtigen mittels detaillierter und nachvollziehbarer Planungsrechnung (Kalkulationsrechnung; vgl. VwGH 15.11.1994, 94/14/0083) zu erfolgen. Die Feststellungen der BP, "dass es der Bw. unmöglich ist, einen Gesamtgewinn bzw. Gesamtüberschuss zu erzielen" und die Schlussfolgerung der BP, dass ein positives Gesamtergebnis gar nicht angestrebt werde" erfolgten nicht auf Grundlage einer den dargestellten rechtlichen Bestimmungen entsprechenden Liebhabereiprüfung. Prognoserechnungen zur Beurteilung der Tätigkeiten der Bw. als Liebhaberei wurden von der BP nicht abverlangt und somit ihren Feststellungen auch nicht zugrunde gelegt. Dazu ist zunächst festzustellen, dass die Abgabenbehörden gemäß § 115 BAO die abgabepflichtigen Fälle zu erforschen und von Amts wegen die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse zu ermitteln haben, die für die Abgabepflicht und die Erhebung der Abgaben wesentlich sind. Die von der Bw. am 27. September 2004 dem Finanzamt vorgelegten Prognoserechungen zu den einzelnen Projekten sind schlüssig und nachvollziehbar. Die den Berechnungen zugrunde gelegten Fremdfinanzierungskosten entsprechen den in den Kreditverträgen vom 1. Dezember 1998, 26. April 1999 und 11. April 2001 geregelten Konditionen. Die für die geplante Vermietung der einzelnen Objekte erstellten Prognoserechnungen führen beim Objekt E-Gasse im Jahr 2014, beim Objekt H-Gasse im Jahr 2017, beim Objekt T-Straße im Jahr 2023 und beim Objekt L-Platz im Jahr 2022 zu einem kumulierten Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten, womit die im § 2 Abs. 3 LVO geregelten Zeiträume von 25 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Überlassung, höchstens 28 Jahren ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben) unterschritten werden. Zu den entgegen der ursprünglichen Planung durchgeführten Veräußerungen der Objekte E-Gasse und H-Gasse ist auszuführen, dass die Einstellung einer Betätigung, für die nicht von vornherein die Erzielbarkeit eines Gesamtgewinnes (Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten) auszuschließen war, vor Erzielung eines solchen nicht dazu führt, dass die Betätigung allein aus diesem Grund als Liebhaberei zu beurteilen ist. Die Beurteilung der Ertragsfähigkeit der Tätigkeiten der Bw. anhand der vorliegenden Prognoserechnungen führt zu dem Schluss, dass die Tätigkeiten der Bw. in den berufungsgegenständlichen Zeiträumen 1998 bis 2001 nicht als Liebhaberei zu beurteilen sind. Zu den vorliegenden Prognoserechnungen wurden weder vom Finanzamt noch von der BP Einwendungen vorgebracht. Die Beurteilung der Tätigkeiten der Bw. als Liebhaberei und die damit verbundene Nichtanerkennung der von der Bw. im Prüfungszeitraum 1998 bis 2001 geltend gemachten Verluste durch die BP ist daher nicht zu Recht erfolgt. Zu den Ausführungen der BP hinsichtlich der von der Bw. geltend gemachten Betriebsausgaben ist folgendes festzustellen: Gemäß § 4 Abs. 4 EStG 1988 sind Betriebsausgaben die Aufwendungen oder Ausgaben, die durch den Betrieb veranlasst sind. Nach herrschender Lehre und Rechtsprechung muss der Abgabepflichtige die als Betriebsausgaben geltend gemachten Aufwendungen grundsätzlich über Verlangen der Abgabenbehörde nach Art und Umfang nachweisen oder, wenn dies nicht möglich ist, wenigstens glaubhaft machen. Aufwendungen, für die keine oder ungenügende Belege vorhanden sind, kann in freier Beweiswürdigung der Abzug versagt werden, wenn es dem Abgabepflichtigen nicht gelingt, seine Behauptungen glaubhaft zu machen (vgl. Doralt, a.a.O., § 4 Tz. 269, 270; VwGH 30.1.2001, 96/14/0154). Für die im Jahr 1998 geltend gemachten Beratungsaufwendungen in Höhe von S 4,400.000,00 wurden von der Bw. die entsprechenden Rechnungen vorgelegt. Die Nichtanerkennung dieser Beratungsaufwendungen begründete die BP im Wesentlichen damit, dass diese Leistungen von den Kommanditisten der Bw. bzw. diesen nahe stehenden Gesellschaften in Rechnung gestellt und keine Nachweise über die tatsächliche Leistungserbringung erbracht worden seien. Entgegen der Ansicht der BP ist die Zurechnungsvorschrift des § 23 Z 2 zweiter Teil EStG 1988 nicht auf solche Leistungsbeziehungen anzuwenden, deren Ursache sowohl im Gewerbetrieb der Personengesellschaft als auch im land- und forstwirtschaftlichen oder freiberuflichen oder gewerblichen Betrieb des Gesellschafters liegt und die ebenso geschlossen und abgewickelt werden wie zwischen fremden Unternehmen (vgl. VwGH 30.5.1995, 92/13/0018; VwGH, 1.12.1992, 92/14/0149). Aus den vorliegenden Rechnungen ergeben sich keine Anhaltspunkte dafür, dass die strittigen Leistungsbeziehungen nicht unter auch gegenüber gesellschaftsfremden Personen üblichen Bedingungen erfolgten und dass die in Rechnung gestellten Leistungen tatsächlich nicht erbracht wurden. Wenn die BP argumentiert, dass das Vorhandensein der von der Bw. in den Objekten L-Platz, T-Straße und E-Gasse errichteten Dachwohnungen "ausgeschlossen werden müsse", so fehlt dieser Argumentation jegliche sachliche Grundlage und widerspricht auch den im Arbeitsbogen der BP aufliegenden Verträgen und Grundbuchauszügen. Die von der Bw. geltend gemachten Beratungsaufwendungen wurden belegmäßig nachgewiesen. An der betrieblichen Veranlassung dieser geltend gemachten Aufwendungen besteht kein Zweifel. Die Nichtanerkennung der von der Bw. im Jahr 1998 geltend gemachten Beratungsaufwendungen in Höhe von S 4,400.000,00 durch die BP ist daher nicht zu Recht erfolgt. Zu diesen von der Bw. geltend gemachten Beratungsaufwendungen ist aber festzustellen, dass gemäß § 7 Abs. 1 EStG 1988 bei Wirtschaftsgütern, deren Verwendung oder Nutzung durch den Steuerpflichtigen zur Erzielung von Einkünften sich erfahrungsgemäß auf einen Zeitraum von mehr als einem Jahr erstreckt (abnutzbares Anlagevermögen), die Anschaffungs- oder Herstellungskosten gleichmäßig verteilt auf die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer abzusetzen (Absetzung für Abnutzung) sind. Die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer bemisst sich nach der Gesamtdauer der Verwendung oder Nutzung. Nach § 203 Abs. 2 HGB, dRGBl. S 219/1897, sind Anschaffungskosten jene Aufwendungen, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, soweit sie dem Vermögensgegenstand einzeln zugeordnet werden können. Zu den Anschaffungskosten gehören auch die Nebenkosten sowie die nachträglichen Anschaffungskosten. Anschaffungspreisminderungen sind abzusetzen. Zu den Anschaffungsnebenkosten, die im § 203 Abs. 2 HGB nicht definiert sind, gehören nach der Rechtsprechung auch Vermittlungsprovisionen (vgl. VwGH 20.11.1990, 89/14/0090). Der im Jahr 1998 von der Bw. geltend gemachte Beratungsaufwand für Vermittlungsleistungen in Höhe von S 1,440.000,00 ist daher anteilig auf die Anschaffungskosten der Objekte T-Straße, L-Platz und E-Gasse aufzuteilen, wobei die Aufteilung entsprechend der Nutzfläche der einzelnen Objekte zu erfolgen hat. Diese rechtliche Würdigung gilt auch für die der Bw. im Jahr 1998 in Rechnung gestellten Honorare für die Projektierung, Beratung und Erbringung von Büroleistungen betreffend die Projekte T- Straße, L-Platz und E-Gasse in Höhe von S 800.000,00 und dem Honorar für die Erstellung einer Machbarkeitsstudie für den Ausbau und die Verwertung, insbesondere hinsichtlich der Marktsituation bezüglich Vermietung von Dachböden in diesen Objekten in Höhe von S 720.000,00. Ein entgeltlich erworbenes Mietrecht ist nach der Rechtsprechung auf die voraussichtliche Vertragsdauer abzuschreiben (vgl. VwGH 12.1.1993, 88/14/0077). Daraus ergibt sich, dass das von der Bw. im Jahr 1998 für die Überlassung der Mietrechte der Objekte T-Straße und L-Platz geleistete Honorar in Höhe von S 1,440.000,00 auf die Vertragsdauer von 25 Jahren beginnend ab Rechtskraft der Benützungsbewilligungen abzuschreiben ist. Aus den vorliegenden Kreditverträgen vom 1. Dezember 1998 und 26. April 1999 ergibt sich eindeutig, dass die der Bw. von der V-Bank gewährten Kredite eine Laufzeit bis zum 31. Dezember 2024 haben. Der mit Kreditvertrag vom 11. April 2001 der Bw. eingeräumte Kredit der V-Bank hat eine Laufzeit bis zum 5. Jänner 2022. Die Argumentation der BP, dass trotz Aufforderung von der Bw. keine Kreditverträge und Berechnungsunterlagen für die geltend gemachten Zinsaufwendungen vorgelegt worden seien, steht eindeutig im Widerspruch zu den im Arbeitsbogen der BP aufliegenden Kreditverträgen und Kreditabrechnungen. Den von der BP festgestellten Laufzeiten und der Annahme der BP, dass "eine Rückzahlung des Kapitals innerhalb der kurzen Laufzeit sowie die Begleichung der Zinsen durch die keinerlei Erlöse erzielende Bw. gänzlich ausgeschlossen ist" fehlen auf Grund der vorliegenden Unterlagen jegliche sachliche Grundlagen. Gemäß § 19 Abs. 2 EStG 1988 müssen Vorauszahlungen von Beratungs-, Bürgschafts-, Fremdmittel-, Garantie-, Miet-, Treuhand-, Vermittlungs-, Vertriebs- und Verwaltungskosten gleichmäßig auf den Zeitraum der Vorauszahlung verteilt werden, außer sie betreffen lediglich das laufende und das folgende Jahr. Die im Jahr 1998 von der Bw. lediglich für das Jahr 1999 geleistete Zinsvorauszahlung in Höhe von S 940.000,00 ist daher bereits im Jahr der Zahlung als Betriebsausgabe abzuziehen. Die von der Bw. geltend gemachten Zinsaufwendungen in Höhe von S 1,138.443,93 im Jahr 1998, S 1,496.804,08 im Jahr 2000 und S 1,576.630,82 im Jahr 2001 sind daher Betriebsausgaben im Sinn des § 4 Abs. 4 EStG 1988. Mit dem vorliegenden Generalunternehmervertrag vom 28. Dezember 1998, abgeschlossen zwischen der Bw. als Auftraggeberin und der St.-GmbH als Auftragnehmerin, wurden die Ausstattungsmerkmale der Dachwohnungen in den Objekten L-Platz, T-Straße und E-Gasse (Decke Dachgeschoss, Wintergarten, Dachstuhl, Wände, Terrassen, Fenster, Terrassenelemente, Innentüren, Bodenbelag, Maler/Anstreicher, Elektroinstallation, Heizung/Sanitärinstallation, Statische Berechnungen) im Detail für die auszubauenden Dachböden geregelt. Die sich auf Grund der Detailplanung für die einzelnen Objekte ergebenden Mehrflächen wurden mit der Ausweitung des Generalunternehmervertrages vom 25. September 1999 konkret vereinbart. Der angegebene Pauschalpreis von zunächst S 37,000.000,00 und von S 43,000.000,00 nach der Ausweitung des Generalunternehmervertrages ist aufgrund der Flächenangabe sehr wohl nachvollziehbar, zumal von der St.-GmbH nach Fertigstellung am 15. Dezember 2000 eine detaillierte Abrechnung der Objekte T-Straße und E-Gasse und am 20. Dezember 2001 eine detaillierte Abrechnung des Objektes E-Gasse erfolgte. Allein die Tatsache, dass der Geschäftsführer der St.-GmbH auch Kommanditist der Bw. war, rechtfertigt nicht den Schluss der BP, dass die angegebenen Pauschalpreise nicht nachvollziehbar seien. Gemäß § 7 Abs. 3 EStG 1988 müssen Steuerpflichtige, die den Gewinn gemäß § 4 Abs. 3 ermitteln, ein Verzeichnis (Anlagekartei) der im Betrieb verwendeten Wirtschaftsgüter des abnutzbaren Anlagevermögens führen. Die in den Jahren 1998 und 1999 von der Bw. im Anlageverzeichnis betreffend die "Investitionen Dachbodenausbau" erfolgten Sammelbuchungen wurden von der Bw. mit der erstmaligen Geltendmachung der Absetzung für Abnutzung mit der Abrechnung der einzelnen Objekte konkretisiert. Für die von der BP geäußerten Zweifel am Vorhandensein der angeführten Investitionen finden sich keinerlei Anhaltspunkte. Die Bw. hat zu Recht darauf hingewiesen, dass im Zeitpunkt der Hausbesichtigungen am 14. und 23. Juni 1999 durch den Erhebungsdienst des Finanzamtes mit der Bauausführung der Objekte L-Platz, T-Straße und E-Gasse noch nicht begonnen wurde. Dass die BP auf Grund dieser Erhebungen das Vorhandensein der Investitionen in diesen Objekten ausgeschlossen hat, ist insbesondere deshalb unverständlich, als die BP vom 16. September 2002 bis 4. Juni 2003 (vgl. Tz. 9 des BP-Berichtes vom 10. Juli 2003) durchgeführt wurde. Die Ansicht der BP, dass es der Bw. aufgrund der vorliegenden Mietverträge betreffend die Objekte T-Straße und L-Platz gar nicht möglich gewesen sei, die St.-GmbH mit der Errichtung von Dachwohnungen in diese Objekten zu beauftragen und die Wohnungen in der Folge weiterzuvermieten, widerspricht eindeutig den vorliegenden Verträgen. Laut Punkt IV. (Benützung) der Mietverträge vom 16. Juni 1998 bzw. 13. Juli 1998 haben die Mieter S. und H. das Recht, die Bestandobjekte L-Platz und T-Straße ganz oder teilweise zu beliebigen Bedingungen und zu einem frei gewählten Mietzins, an Dritte unterzuvermieten, die Mietrechte zur Gänze an dritte Personen abzutreten oder das Bestandobjekt sonst weiterzugeben. Den dritten Personen steht ihrerseits ein Weitergaberecht an andere Personen zu. Mit Untermietverträgen vom 2. Juli 1999 bzw. 9. Juli 1999 gaben S. und H. diese Bestandobjekte der Bw. in Unterbestand. Gemäß Punkt II. der Untermietverträge wurde jede andere Form als die Nutzung zu Wohnzwecken ausgeschlossen. Gemäß Punkt V. der Untermietverträge gelten die Bestimmungen des zwischen den Vermietern und der Hauseigentümerin abgeschlossenen Hauptmietvertrages analog. Entsprechend diesen vertraglichen Regelungen fehlt der Ansicht der BP jegliche logische Grundlage. Der Argumentation der BP, dass das Finanzamt mit Bescheid vom 27. Oktober 2000 festgestellt habe, dass eine einheitliche und gesonderte Feststellung der Einkünfte aus der Untervermietung mangels Vorliegen von Einkünften im Sinn des § 2 Abs. 2 EStG 1988 nicht zu erfolgen habe, ist entgegenzuhalten, dass sich dieser Bescheid lediglich auf die Feststellung der Einkünfte der Untervermieter S. und H. bezieht. Die Nichtanerkennung der Unterbestandverhältnisse der Bw. kann daraus keinesfalls abgeleitet werden. Die von der BP im Jahr 1999 nicht anerkannten sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von S 517.410,00 und die im Anlageverzeichnis der Bw. enthaltenen Baukosten 1999 in Höhe von S 225.000,00 wurden von der Bw. im Berufungsverfahren belegmäßig nachgewiesen. Die Überprüfung dieser Belege durch den unabhängigen Finanzsenat führt zu dem Schluss, dass keine Gründe für die Nichtanerkennung dieser Aufwendungen vorliegen. Wie die BP zu Recht festgestellt hat, wurde die Rechnung der H-OEG vom 24. November 1999 für das Projekt E-Gasse im Anlageverzeichnis der Bw. erfasst. Im Jahr 2000 wurden die in den Anlageverzeichnissen der Bw. aus den Jahren 1998 und 1999 ausgewiesenen "Investitionen Dachbodenausbau" auf die Objekte T-Straße, L-Platz und E-Gasse aufgeteilt. Diese Rechnung wurde daher im Jahr 2000 von der Bw. entgegen der Feststellung der BP nicht ausgebucht. Die im Zuge der Sanierung des Objektes E-Gasse gewährten öffentlichen Mittel wurden anteilig an die Bw. weitergeleitet. Die Ausführungen der Bw. zu der steuerlichen Behandlung dieser Fördermittel entsprechen der geltenden Rechtslage. Gemäß § 30 Abs. 3 Z 1 EStG 1988 liegen Spekulationsgeschäfte nicht vor, soweit die Einkünfte aus den Veräußerungsgeschäften zu den Einkünften im Sinne des § 2 Abs. 3 Z 1 bis 6 gehören. Da die Bw. im berufungsgegenständlichen Zeitraum 1998 bis 2001 Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielt hat, sind die Einkünfte der Bw. aus den von der BP dargestellten Veräußerungen von Wohnungen im Objekt E-Gasse als Einkünfte aus Gewerbebetrieb zu erfassen. Einnahmen sind gemäß § 19 Abs. 1 EStG 1988 in jenem Kalenderjahr bezogen, in dem sie dem Steuerpflichtigen zugeflossen sind. Die Einnahmen aus den Veräußerungen der Wohnungen im Objekt E-Gasse sind der Bw. erst ab dem Jahr 2002 zugeflossen, weshalb eine Besteuerung dieser Einkünfte im berufungsgegenständlichen Zeitraum 1998 bis 2001 nicht zu erfolgen hat. Entsprechend dieser Rechtslage wurden von der Bw. auch tatsächlich keine Einkünfte aus der Veräußerung der Wohnungen im Objekt E-Gasse erklärt. Zwar wurden von der Bw. den Abgabenerklärungen der Jahre 2000 und 2001 die von der BP angeführten Berechnungsblätter beigelegt, mangels steuerlicher Relevanz dieser Berechnungen im berufungsgegenständlichen Zeitraum 1998 bis 2001 erübrigt sich ein Eingehen auf die Ausführungen der BP zu diesen Berechnungen. Umsatzsteuer Gemäß § 17 Abs. 2 UStG 1994 haben Unternehmer, die hinsichtlich ihrer Umsätze aus Tätigkeiten im Sinne des § 23 des Einkommensteuergesetzes 1988 nicht buchführungspflichtig sind, die Steuer nach den vereinnahmten Entgelten zu berechnen (Istbesteuerung). Gemäß § 17 Abs. 6 UStG 1994 treten an die Stelle der Entgelte für die ausgeführten Lieferungen und sonstigen Leistungen die vereinnahmten Entgelte. Gemäß § 11 Abs. 14 UStG 1994 schuldet wer in einer Rechnung einen Steuerbetrag gesondert ausweist, obwohl er eine Lieferung oder sonstige Leistung nicht ausführt oder nicht Unternehmer ist, diesen Betrag. Gemäß § 11 Abs. 2 UStG 1994 gilt als Rechnung jede Urkunde, mit der ein Unternehmer über eine Lieferung oder sonstige Leistung abrechnet, gleichgültig, wie diese Urkunde im Geschäftsverkehr bezeichnet wird. Hierunter fallen Quittungen, Abrechnungen, Gegenrechnungen und Frachtbriefe. Die nach Abs. 1 erforderlichen Angaben können auch in anderen Belegen enthalten sein, auf die in der Rechnung hingewiesen wird. Wesentlich ist, dass der Leistende eine Urkunde ausstellt, die (auch) den Zweck verfolgt, einem anderen Mitteilung über die für eine Leistung geforderte Gegenleistung zu machen, die also eine Abrechnung über eine Leistung darstellt (vgl. VwGH 17.2.1992, 90/15/0144). Ein schriftlicher Vertrag (Kaufvertrag) kann jedoch nur dann als Rechnung gewertet werden, wenn sich aus dem Vertragsinhalt ergibt, dass nicht nur die Willenseinigung über die wechselseitigen Rechte und Pflichten erfolgte, sondern bereits eine Abrechnung über die zu erbringende Leistung intendiert ist und diese alle nach § 11 Abs. 1 erforderlichen Merkmale aufweist (Ruppe, a.a.O., Tz. 48 zu § 11 und die dort zitierte Rechtsprechung). Laut vorliegendem Kaufvertrag vom 10. August 2001 veräußerte die Bw. die Wohnung Top 23 des Objektes E-Gasse an W. um den vereinbarten Kaufpreis von S 1,530.000,00 zuzüglich 20 % Umsatzsteuer in Höhe von S 306.000,00. Dieser Kaufpreis wurde von der Bw. nicht im Jahr 2001 vereinnahmt. Entsprechend der dargestellten Rechtslage wurde dieser Verkaufserlös von der Bw. zu Recht nicht in der Umsatzsteuererklärung für das Jahr 2001 erklärt. Aus den Vereinbahrungen des vorliegenden Kaufvertrages vom 10. August 2001 kann keinesfalls geschlossen werden, dass von den Vertragspartnern bereits eine Abrechnung im Sinn des § 11 Abs. 1 UStG 1994 vorgenommen wurde. Mangels Vorliegens einer Rechnung erfolgte die Besteuerung des im Kaufvertrag vom 10. August 2001 vereinbarten Kaufpreises in Höhe von S 1,530.000,00 gemäß § 11 Abs. 14 UStG 1994 durch die BP nicht zu Recht. Vorsteuer Nach § 12 Abs. 1 Z 1 UStG 1994 kann der Unternehmer die von anderen Unternehmen in einer Rechnung (§ 11) an ihn gesondert ausgewiesene Steuer für Lieferungen oder sonstige Leistungen abziehen, die im Inland für sein Unternehmen ausgeführt worden sind. Soweit der gesondert ausgewiesene Steuerbetrag auf eine Zahlung vor Ausführung dieser Umsätze entfällt, ist er bereits abziehbar, wenn die Rechnung vorliegt und die Zahlung geleistet worden ist. Nach § 11 Abs. 1 UStG 1994 müssen Rechnungen folgende Angaben enthalten: 1. den Namen und die Anschrift des liefernden oder leistenden Unternehmers; 2. den Namen und die Anschrift des Abnehmers der Lieferung oder der sonstigen Leistung; 3. die Menge und die handelsübliche Bezeichnung der gelieferten Gegenstände oder die Art und den Umfang der sonstigen Leistung; 4. den Tag der Lieferung oder der sonstigen Leistung oder den Zeitraum, über den sich die sonstige Leistung erstreckt; 5. das Entgelt für die Lieferung oder sonstige Leistung und 6. den auf das Entgelt entfallenden Steuerbetrag. Der Vorsteuerabzug steht grundsätzlich erst zu, wenn die Leistung ausgeführt worden ist. Wird jedoch vor Ausführung des Umsatzes ein Entgelt entrichtet, dann ist die Vorsteuer bereits abziehbar, wenn eine formgerechte Rechnung (mit gesondertem Steuerausweis) vorliegt. In diesem Fall wird somit nicht auf die Leistung, sondern auf die Zahlung abgestellt, die sonst für den Vorsteuerabzug unerheblich ist. Im Berufungsfall gilt es zu beurteilen, ob die streitgegenständlichen Rechnungen den Anforderungen des § 11 Abs. 1 UStG 1994 entsprechen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass eine Rechnung ein Abrechnungsdokument über eine Leistung ist und zu einer Vertrags- oder sonstigen Rechtsbeziehung tritt, die sie umsatzsteuerrechtlich zutreffend wiederzugeben hat. Durch das Abstellen auf eine Rechnung im Sinn des § 11 UStG 1994 soll eine verwaltungsökonomische und praktikable Kontrolle der Voraussetzungen des Vorsteuerabzuges beim Leistungsempfänger einerseits und der steuerlichen Erfassung beim Leistungserbringer andererseits sichergestellt werden. Dabei ist die Bindung des Vorsteuerabzuges an eine Rechnung im Sinne der genannten Bestimmung nicht als unsachlich zu beurteilen, da der Leistungsempfänger auf die Ausstellung einer ordnungsgemäßen Rechnung dringen kann. Die Leistungen müssen jedenfalls nachvollziehbar bleiben, um eine wirkungsvolle Überwachung des Umsatzsteueraufkommens zu gewährleisten. Dieser Zweck der Sicherstellung der Erhebung der Umsatzsteuer erfordert es, dass ein objektiver Rechnungsleser durch bloßen Einblick in die Rechnung erkennen kann, was Gegenstand der Lieferung oder sonstigen Leistung war. Die erforderlichen Angaben müssen vom leistenden Unternehmer in die Rechnung aufgenommen worden oder in Belegen enthalten sein, die der leistende Unternehmer ausgefertigt hat. Sämtliche erforderlichen Angaben können auch in anderen Belegen enthalten sein, auf die in der Rechnung hingewiesen wird (§ 11 Abs. 2, 3. Satz). Aus diesem Zusammenhang ergibt sich, dass es sich um Belege handeln muss, die vom Rechnungsaussteller stammen oder von ihm mitverfasst sind. Eigenbelege des Rechnungsadressaten sind nicht ausreichend. Die fehlende oder unvollständige Rechnung kann nicht (in wirtschaftlicher Betrachtungsweise) durch den Sachbeweis ersetzt werden, dass inhaltlich alle Voraussetzungen für den Vorsteuerabzug erfüllt sind (VwGH 1.12.1983, 83/15/0033; 12.12.1988, 87/15/0079). Es besteht nach dem festgestellten Sachverhalt kein Zweifel daran, dass die von der St.-GmbH entsprechend dem Generalunternehmervertrag vom 28. Dezember 1998 der Bw. in Rechnung gestellten Bauarbeiten tatsächlich durchgeführt wurden. Bei der Beurteilung des Vorliegens der Voraussetzungen für den Vorsteuerabzug kommt dem Umstand, ob der leistende Unternehmer die Umsatzsteuer an das Finanzamt abgeführt hat, keine Bedeutung zu, weshalb die Ausführungen der BP dazu unbeachtlich sind. Unter Berücksichtigung des Generalunternehmervertrages vom 28. Dezember 1998 ergibt sich zweifellos, dass es sich bei der Rechnung der St.-GmbH vom 31. Dezember 1998 um eine Anzahlung für eine künftige