UFSG RV/0377-G/02

Generell ist an Räumlichkeiten, in welchen sich dauerhaft Menschen aufhalten (Produktions- und Verwaltungsräume), ein anderer Anforderungsstandard betreffend Beheizung, Belüftung und Beleuchtung zu stellen als an reine Lagerräume. Entsprechend unterscheiden sich auch die dafür erzielbaren Mieten. Büro- bzw. Verwaltungsräumlichkeiten kommt zudem häufig eine gewisse Repräsentationsfunktion zu ("Visitenkarte des Unternehmens"). Keine entscheidende Rolle spielen dagegen, nach der Judikatur des VwGH, bei der Mietpreisbildung unter fremden Vertragsparteien die Kosten des Erwerbes oder einer Sanierung des Mietgegenstandes. Ausschlaggebend ist, wie viel ein fremder Mieter zu zahlen bereit ist. Die Anschaffungs-/ Herstellungskosten des Vermieters sind für den Mieter dabei in der Regel nicht maßgeblich (VwGH 20.10.2004, 2000/14/0114). Demnach kommt es bei der Mietzinsbildung ganz wesentlich darauf an, wie der Mieter das Mietobjekt benutzen wird, wofür er es also benötigt. Bei der BP im Jahr 2001 war festgestellt worden, dass die vom Gatten im Wohnhaus angemieteten EG-Räume im Wesentlichen der Lagerung von Büroordnern dienten. Dass diese Räumlichkeiten seither einer anderen Art der Verwendung zugeführt wurden, hat das Verfahren nicht hervorgebracht. Es wurde lediglich auf das vorhandene Ausstattungsniveau eines modernen Büros verwiesen, welche künftig eine entsprechende Nutzung ermöglichen würde. Eine Nutzung dieser Räumlichkeiten zu Produktionszwecken war offenkundig nie vorgesehen. Weder den Umbauplänen noch dem Akt der Gewerbebehörde ist eine dafür geplante Nutzung zu entnehmen. Auch wurde im Verfahren eine derartige Verwendung dieser Räumlichkeiten nie behauptet. Nachdem für die Verwaltungsräume des Betriebes (einschließlich Chefbüro, DN-Aufenthaltsraum, WC und Dusche) seit dem Ausbau des DG im ehemaligen Stallgebäude auf einer Fläche von mehr als 200 m² neuwertige Räumlichkeiten zur Verfügung stehen, ist auch für eine dbzgl. Verwendung ein Bedarf nicht evident. Die bis heute bestehende Nutzung der mit Vertrag vom 18. Februar 1999 vom Gatten angemieteten Räumlichkeiten zu Lagerzwecken bestätigt dies. Anderseits wird sich ein fremder Vermieter aber nicht veranlasst sehen, ein qualitativ hochwertiges Mietobjekt unterpreisig zu vermieten, nur weil ein potentieller Mieter es für weniger anspruchsvolle Zwecke benötigt, solange es Interessenten gibt, die seine Preisvorstellungen akzeptieren bzw. ihnen zumindest näher kommen. Entscheidend wird daher sein, welche Miete am Markt erzielbar ist, welche Höhe also angemessen bzw. ortsüblich ist. Die Erhebungen des UFS zu den für gewerblich genutzte Räumlichkeiten üblichen Miethöhen haben folgendes Bild ergeben: Der vom Fachverband der Immobilientreuhänder seit 1989 jährlich herausgegebene Mietpreisspiegel für Österreich weist erstmals für das Jahr 2003 Daten zum X.Bezirk aus. An Geschäftsobjekten sind darin allerdings nur Büroräumlichkeiten und Geschäftsflächen erfasst, nicht dagegen Lagerräumlichkeiten. Demnach wurden in diesem Jahr im X.Bezirk für Büroflächen mit sehr gutem Nutzwert durchschnittlich Nettomieten von 75,70 S/m² erzielt, bei gutem Nutzwert solche von 62,- S/m². Für 1998 enthält der Mietpreisspiegel lediglich steirische Daten zum Raum Graz. Dort belief sich die durchschnittliche Miete für Büroflächen in guter Lage auf 72,- S bis 86,- S/m², in mäßiger Lage auf 53,- S bis 60,- S/m². Zur Miete von Lagerräumlichkeiten sei beispielhaft auf zwei VwGH-Judikate verwiesen: Im Erkenntnis 2002/15/0024 vom 23.11.2004 hatte der VwGH für die Jahre 1987 - 1992 eine Nettomiete von 40,- S/m² für 380 m² große Kellerräumlichkeiten in Graz, welche als Lager- und Abstellflächen genutzt wurden, für angemessen erachtet. Im Erkenntnis vom 10.7.1996, 94/15/0039 hat der Gerichtshof für die Jahre 1990/91 in der Annahme einer fremdüblichen Nettomiete von 30,- S/m² für 318 m² Lagerräume/Garagen im Wiener Raum keinen Grund zur Beanstandung gesehen. Weiters war in dieser Entscheidung für 40 m² Büro- und Sanitärräume ein Nutzungsentgelt von 50,- S/m² als fremdüblich anerkannt worden. Aktuellere Werte aus dem Bereich X waren Immobilienannoncen in Zeitungen bzw. auf einschlägigen Internetseiten zu entnehmen. Im Sommer 2005 wurde etwa für den X.Bezirk eine 270 m² große Lagerhalle mit Büro um umgerechnet 40,- S/m² angeboten. Für X waren zur gleichen Zeit 160 m² zentral gelegene Räumlichkeiten für "Büro, Produktionsstätte oder Verkaufsraum" mit "guter Infrastruktur", "Starkstromanschluss und EDV-Verkabelung" um 73,- S/m² Nettomiete annonciert bzw. 150 m² Büroräume "in gehobenem Standard" mit "extrem guter Infrastruktur" zu 93,60 S/m². Die angeführten Vergleichswerte können naturgemäß nur einen Anhaltspunkt für die Größenordnung eines am Vermietungsmarkt unter Fremden für gewerblich genutzte Bestandsobjekte angebotenen Mietzinses bieten. Diesen Werten seien die in den MV der Bw. mit ihrem Gatten vereinbarten Mietzinse gegenübergestellt: Das vom Gatten mit Vertrag vom 10. Februar 1997 angemietete Bestandsobjekt umfasste das Stallgebäude mit einer Nutzfläche von rd. 429 m²(Keller und EG) sowie einen Parkplatz und eine angrenzende Freifläche im Ausmaß von rd. 211 m². Ab November 1996 war für diesen Bestandgegenstand ein monatlicher Nettomietzins von 35.000,- S zu bezahlen. Bei Annahme eines angemessenen Nutzungsentgeltes von 1.500,- S für die Flächen im Freien (vgl. nochmals VwGH vom 10.7.1996, 94/15/0039) entfiel auf die Nutzflächen im Gebäude ein monatliches Nettoentgelt von rd. 78,- S/m². Rund vier Jahre später wurde dieses Nutzungsentgelt auf monatlich 20.000,- S und damit auf 43,- S/m² herabgesetzt. Begründet wurde die Mietzinssenkung in der Berufungsverhandlung mit absehbarem, neuem Investitionsbedarf im Betriebsgebäude bzw. mit finanziellen Schwierigkeiten im Betrieb des Gatten seit 1999. Für das zum Büro- und Verwaltungsobjekt ausgebaute DG mit einer Nutzfläche von rd. 212 m² war für die Zeit nach Ablauf der mitzinsfreien Zehn-Jahres-Frist ab 2002 ein monatlicher Mietzins von 10.000,- S, das sind 47,- /m² vorgesehen gewesen. Dies unabhängig von der wirtschaftlichen Entwicklung des Mieters. Im MV vom 18. Februar 1999 zu den an den Gatten vermieteten Räumlichkeiten im EG des Wohnhauses wurde mit einer monatlichen Nettomiete von 9.000,- S für eine Nutzfläche von rd. 96 m² ein Nutzungsentgelt von fast 94,- S/m² festgelegt. Bei diesem beträchtlich über der Miethöhe im Betriebsgebäude liegenden Nutzungsentgelt hatte die finanzielle Lage des Gatten offenbar keine dämpfende Rolle gespielt. Noch weniger war dies bei der späteren Anhebung dieser Miete auf geradezu utopische 291,- S/m² ab Februar 2001 der Fall. Der steuerliche Vertreter der Bw. hat dem UFS gegenüber eine Nettomiete von 40,- S/m² als für "nackte Lagerräume" "ohne Infrastrukturmaßnahmen" "in bereits wesentlich älteren Mietobjekten" fremdüblich angesehen. Für "dieses komplett neu sanierte bzw. neu hergestellte Mietobjekt, das über den modernsten Stand an technischer, sanitärer und heizungstechnischer Ausstattung verfügt", sei dieser Wert aber nicht akzeptabel. Beim MV mit dem Gatten vom 18. Februar 1998 ist zu berücksichtigen, dass lediglich ein Teil der vermieteten Fläche dem Standard gehobener Büroflächen entsprach (Chefbüro, Besprechungsraum, WC, Vorraum). Die darauf entfallende Nutzfläche von 42,5 m² macht nur rd. 44% der vermieteten Fläche aus. Der überwiegende Teil des Mietgegenstandes entfiel dagegen auf eindeutig als Lagerräumlichkeiten ausgestattete Flächen. Die Räume im Zubau waren nach der Widmung im Umbauplan offenbar überhaupt als Abstellflächen für die Wohnungen geplant, doch hat das Verfahren keine tatsächliche Nutzung für diese Zwecke hervorgebracht. In Hinblick auf den uneinheitlichen Nutzungsstandard des Mietgegenstandes wird sich ein fremdüblicher Mietzins unter diesen Umständen als Mischsatz aus Büro- und Lagermiete ergeben. Dabei ist zu bedenken, dass der Marktwert von Büroflächen in Graz für derartige Bestandobjekte in X selbst bei höchstem Ausstattungsniveau nicht zu erreichen sein wird. Ein Mietentgelt von fast 94,- S/m² für die EG-Räumlichkeiten ab Oktober 1998 erscheint demnach jedenfalls als überhöht. Dies umso mehr, wenn man die tatsächliche Verwendung durch den Mieter berücksichtigt. Eine solche Miethöhe lässt sich wiederum nur durch das familiäre Naheverhältnis der Vertragspartner erklären. Ausgehend von den oa. Vergleichswerten sieht der UFS bei Beginn des Mietverhältnisses im Oktober 1998 für die Büroflächen eine Nettomiete von 60,- S bis 70,- S/m² als unter Fremden erzielbar an bzw. für die Lagerflächen eine solche von 40,- S bis 50,- S/m². Daraus ergibt sich eine fremdübliche Nettomiete von monatlich 4.000,- S bis maximal 5.000,- S für die mit dem MV vom 18. Februar 1999 an den Gatten vermieteten Räumlichkeiten. Damit wird auch den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes 1981 (MRG) entsprochen, dem die Mietverhältnisse mit dem Gatten zur Gänze unterliegen, wie die Bw. im Verfahren betont hat (ohne dies allerdings nachzuweisen). Gemäß § 16 Abs. 1 Z 1 MRG unterliegt die zulässige Miethöhe für Geschäftsräumlichkeiten selbst bei voller Anwendbarkeit des MRG nicht den Beschränkungen des § 16 Abs. 2 - 5 MRG. Die Obergrenze liegt vielmehr bei der Angemessenheit nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage sowie Ausstattungs- und Erhaltungszustand des Mietgegenstandes im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Dabei ist an die bereits zitierte Aussage des VwGH-Erkenntnisses vom 20.10.2004, 2000/14/0114 zu erinnern, wonach die Kosten des Vermieters für den Erwerb oder die Sanierung des Mietobjektes bei der Mietzinsbildung mit einem fremden Mieter grundsätzlich keine Rolle spielen. Die Angemessenheit der Mietzinshöhe spiegelt sich demnach vielmehr in der am Markt üblicherweise erzielbaren Miete wider. Diese ist für das hier zu beurteilende Mietverhältnis nach Ansicht des UFS mit einer monatlichen Nettomiete von 4.000,- S bis 5.000,- S begrenzt. Dass die Anhebung auf eine Monatsmiete von 28.000,- S ab Februar 2001 jeglichen Realitätsbezuges entbehrt, bedarf unter diesen Umständen keiner weiteren Erörterung. Die den errechneten, fremdüblichen Wert übersteigende Miethöhe erscheint durch das im Familienverhältnis begründete Bestreben verursacht, die geringe Miethöhe bei den MV der Töchter bzw. das gänzliche Fehlen von Mieteinnahmen aus der Garconniere "abzufedern". Darin liegt wiederum ein Aufwand für den Unterhalt bzw. eine freiwillige Zuwendung im Sinne des § 20 Abs. 1 Z 1 und 4 EStG (hier des Gatten an die Bw.) und zweifelsfrei eine nicht fremdübliche Vertragsgestaltung. Die ab Februar 2001 vereinbarte Mietzinsanhebung rundet dieses Bild noch ab, wenn diese auch primär im Zusammenhang mit der gleichzeitigen Senkung der Miete für das ehemalige Stallgebäude und dem zu dieser Zeit laufenden BP-Verfahren zu sehen ist. Ob mit der "Überzahlung" ein schenkungssteuerpflichtiger Tatbestand verwirklicht wurde, war im gegenständlichen Verfahren nicht zu prüfen. Auch unter dem Blickwinkel einer einheitlichen Bewirtschaftung der beiden Gebäude ist die hier zu beurteilende Gestaltung der Mietverhältnisse nicht argumentierbar. Fremde Mieter hätten vielleicht eine überhöhte Miete für einen Mietgegenstand im Rahmen eines Vorteilsausgleiches akzeptiert, nämlich wenn dies notwendig ist, um im Gegenzug ein zweites Mietverhältnis zu besonders günstigen Bedingungen abschließen zu können. Eine solche Situation ist allerdings für die im Verfahrenszeitraum abgeschlossenen Mietverträge nicht erkennbar, zumal die Mietvereinbarung zum ehemaligen Stallgebäude bereits zwei Jahre davor abgeschlossen worden war. Allenfalls wäre ein fremder Mieter des Betriebsgebäudes auch bereit, einen über dem üblichen Niveau liegenden Mietzins für die Räumlichkeiten im benachbarten Wohnhaus zu akzeptieren, wenn er an diesen einen dringenden Bedarf hat. Dieser wurde allerdings weder durch das Vorbringen der Bw. noch durch die bei der BP festgestellte, tatsächliche Nutzung der vom Gatten im Wohnhaus angemieteten Räume offenkundig. Dass ein fremder Mieter höhere Mieten bezahlt, um niedrigere Mieten anderer Mieter zu egalisieren, erscheint dagegen ausgeschlossen. Fremde Mieter wären unzweifelhaft auch nicht bereit, die bei den Mietverhältnissen mit den Töchtern (freiwillig) nicht vereinnahmten Erhaltungsbeiträge und Betriebskosten oder auch die Kosten der äußerst qualitätsbewussten Sanierung auszugleichen. Aus der im Verfahren wiederholt vorgebrachten, gemeinsamen Beurteilung aller Mietverhältnisse beider Gebäude ist zur Frage des Fremdvergleiches für die Bw. somit nichts zu gewinnen. Ein Blick auf sämtliche Vermietungen der Bw. macht vielmehr noch deutlicher, dass private Motive bei der Bewirtschaftung ihres Immobilienbesitzes eine vorrangige Bedeutung gespielt haben, insbesondere in Bezug auf das Wohnhaus. Dagegen ist nichts einzuwenden, solange derartige Motive der fremdüblichen Ausgestaltung wirtschaftlicher Beziehungen nicht entgegenstehen. Im Falle der Vermietung des Wohnhauses wurde diese Grenze allerdings eindeutig überschritten. In den dargestellten Bereichen enthält somit auch das mit Vertrag vom 18. Februar 1999 zwischen der Bw. und ihrem Gatten begründete Mietverhältnis betreffend die EG-Räumlichkeiten im Wohnhaus Vereinbarungen, die einem Fremdvergleich nicht standhalten. Dazu kommt die mangelnde Fremdüblichkeit in der tatsächlichen Umsetzung des Mietverhältnisses bis zumindest Juli 1999 bzw. hinsichtlich der Betriebskosten auch darüber hinaus. Dies bedeutet nun aber nicht, dass dieser Nutzungsvereinbarung keinerlei steuerliche Relevanz zukommt. Nachdem beim Fremdvergleich das Vertragsverhältnis in seiner Gesamtheit zu beurteilen ist, führt die Mangelhaftigkeit einzelner, weniger bedeutsamer Vertragsbestandteile nicht zwingend zu einem negativen Gesamturteil. Wie der VwGH bereits wiederholt festgestellt hat, kommt dem Fremdvergleich zudem Bedeutung nur im Rahmen der Beweiswürdigung zu. Eine unangemessene Vertragsgestaltung führt demnach aber noch nicht zur gänzlichen Ausblendung einer Leistungsbeziehung. Vielmehr ist im Sinne der Grundsätze des § 21 BAO der Besteuerung der wahre wirtschaftliche Gehalt des Sachverhaltes unter Annahme einer fremdüblichen Vertragsgestaltung zu Grunde zu legen. Dabei ist ggfs. im Wege der Schätzung vorzugehen (zuletzt VwGH 24.10.2005, 2001/13/0237 mit Verweis auf die Erkenntnisse vom 31.3.2005, 2003/15/0100 und vom 4.6.2003, 2001/13/0300, bzw. davor etwa VwGH 20.11.1990, 89/14/0090 und 27.6.1991, 90/16/0096). Nur wenn tatsächlich nicht eine Leistungsbeziehung sondern private Motive im Vordergrund stehen, wie im Fall der Mietverhältnisse mit den Töchtern, und damit eine lediglich in die äußere Form einer erwerbswirtschaftlichen Betätigung gekleidete Gestaltung privater Verhältnisse, ist das Rechtsgeschäft insgesamt nicht anzuerkennen (vgl. nochmals VwGH 20.10.2004, 2000/14/0114). Im hier zu beurteilenden Fall wurde durch die BP festgestellt, dass die betreffenden Räumlichkeiten im EG des Wohnhauses im Verfahrenszeitraum tatsächlich dem Gewerbebetrieb des Gatten gedient hatten, und zwar als Lagerräumlichkeiten. Im Sinne der zitierten Judikatur des VwGH war daher dem Mietverhältnis gedanklich eine zwischen Fremden im Wirtschaftsleben übliche Gestaltung zu Grunde zu legen. Insbesondere war dazu, das unter den gegebenen Umständen ortsübliche Nutzungsentgelt zu schätzen. Auf dieser Basis war in weiterer Folge nach den Vorgaben der LVO zu prüfen, ob sich die Betätigung der Bw. als solche mit Einkunftsquellencharakter darstellt. Der Bw. wurde im zweitinstanzlichen Verfahren eine Prognoserechnung übermittelt, in welcher der UFS für die vom Gatten als Lager genutzten EG-Räumlichkeiten im Wohnhaus von einer fremdüblichen Miete von 40,- S/m² ausgegangen war. Die Prognoserechnung hatte für einen Beobachtungszeitraum gemäß § 2 Abs. 3 LVO von 27 Jahren (2 Jahre Umbau + 25 Jahre Vermietung) einen Gesamtwerbungskostenüberschuss von 1.195.605,- S/ 86.888,- € ergeben. Die Bw. hat diesem Ansatz neuerlich zunächst die gemeinsame Betrachtung ihrer sämtlichen Mietverhältnisse als eine Beurteilungseinheit entgegengehalten. Überdies sei von einem Beobachtungszeitraum von 35 Jahren auszugehen, da mit der Sanierung des Wohnhauses vor dem 14. November 1997 begonnen worden sei und deshalb § 8 Abs. 3 LVO idF des BGBl II 358/1997 noch nicht zur Anwendung komme. Der UFS schließt sich dieser Sichtweise der Bw. nicht an. § 1 LVO sieht bei sämtlichen Formen wirtschaftlicher Betätigung eine Prüfung der vorgesehenen Voraussetzungen für jede organisatorisch in sich geschlossene und mit einer gewissen Selbständigkeit ausgestatteten Einheit vor. Die Grenze für eine einheitliche Betrachtung ist dabei unter Berücksichtigung des Gesamtbildes der Verhältnisse nach der Verkehrsauffassung ziehen (VwGH 23.5.1996, 93/15/0215, 0216). Im Rahmen der Überschusseinkünfte bildet im Allgemeinen die einzelne Einkunftsquelle eine Beurteilungseinheit. Bei Vermietungen ist daher grundsätzlich jedes Mietobjekt gesondert danach zu beurteilen, ob es eine Einkunftsquelle darstellt. In der Regel trifft dies bei Gebäudevermietungen auf das gesamte Miethaus zu. Anders allerdings, wenn für einzelne Wohnungen eines Miethauses eine gesonderte Bewirtschaftungsart erkennbar ist (vgl. Doralt, Kommentar zum EStG, § 2, Tz 340 f, der als Beispiel für eine gesonderte Beurteilung innerhalb eines Miethauses die Trennung zwischen fremd vermieteten und an Angehörige vermieteten Wohnungen anführt). Das ganze Miethaus ist also nur dann eine Einheit, wenn es auch einheitlich bewirtschaftet wird. Dies gibt eine Sichtweise aus dem Blickwinkel des Vermieters vor, da nur er das ganze Miethaus bewirtschaftet. Die Verwaltungspraxis betrachtet entsprechend als maßgebliche Kriterien einer einheitlichen Bewirtschaftung nicht nur eine Gleichartigkeit bei den Mietvertragskonditionen sondern auch bezüglich der Bestandgegenstände, wie gleiche Marktwerte nach Lage und Ausstattung, vergleichbare Baukosten bis hin zu gleichen Fremdmittelanteilen beim Erwerb bzw. der Herstellung des Mietobjektes (Doralt, a.a.O Tz 342 unter Verweis auf die Liebhabereirichtlinien des BMF). Der VwGH hat sich bereits in mehreren Entscheidungen zur Frage der Beurteilungseinheit als Einkunftsquelle im Vermietungsbereich geäußert. Im Erkenntnis vom 29.1.2003, 97/13/0015 hat der Gerichtshof unter Verweis auf das Vorerkenntnis vom 24. April 1997, 94/15/0126 festgestellt, dass im Rahmen der Beurteilung von Bestandobjekten auf ihre Eigenschaft als Einkunftsquelle im Rahmen von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung grundsätzlich jedes Mietobjekt gesondert danach zu untersuchen (ist), ob es eine Einkunftsquelle bildet. Dies gilt insbesondere für verschiedene, wenn auch in einem Haus gelegene, Wohnungen. Auch einzelne Wohnungen in einem Mietwohnhaus sind getrennten Beurteilungen zu unterziehen, wenn die Objekte an verschiedene Personen vermietet sind oder auf Grund anderer Merkmale unterschiedliche und voneinander unabhängige wirtschaftlich abgrenzbare Nutzungsvereinbarungen vorliegen. Auch der VwGH betrachtet die Verhältnisse somit aus der Sicht des Vermieters, denn nur diesem fließen ggfs. aus den Bestandobjekten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu. Für die Frage der Beurteilungseinheit spielt es keine Rolle, dass dieses Erkenntnis im wesentlichen Zeiträume vor In-Kraft-Treten der LVO betraf. Mit der Entscheidung hat der VwGH bestätigt, dass - ausgehend vom Erfordernis einer getrennten Beurteilung einzelner Bestandseinheiten eines Miethauses - etwa gesonderte Prognoserechnungen für vermietete Wohnungen und Geschäftsräumlichkeiten (Lager) zur Klärung der Ertragsfähigkeit zu erstellen sind. Ebenso sind demnach nicht vermietbare Mieteinheiten getrennt zu beurteilen und, mangels Eignung als Einkunftsquelle, zur Gänze, somit insbesondere auch ausgabenseitig, aus einer Prognoserechnung auszuscheiden. Ansatzpunkte für die getrennte Beurteilung waren für den VwGH einerseits die Vermietung an verschiedene Personen, anderseits unterschiedliche Nutzungsvereinbarungen, die voneinander unabhängig und wirtschaftlich abgrenzbar sind. Damit hat der VwGH jene Grundsätze näher ausgeführt, welche er bereits in älteren Entscheidungen als Kriterien für die getrennte Beurteilung von Mietverhältnissen innerhalb einer Einkunftsquelle entwickelt hatte (zB VwGH 20.12.1994, 89/14/0075; 28.10.1992, 88/13/0006; 10.2.1987, 85/14/0142). Im Erkenntnis vom 20.10.1994, 89/14/0075 hat der Gerichtshof die Vermietung mehrerer Eigentumswohnungen an einen einzigen Mieter als eine Beurteilungseinheit damit begründet, dass es bei derartigen Vereinbarungen nahe liegend sei, daß unterschiedliche, die Nutzung beeinflussende Faktoren, wie unterschiedliche Wertigkeit, Eignung, Ausmaß etc, wechselseitig in die Waagschale geworfen werden und so GEMEINSAM bei der Willensbildung der vertragschließenden Parteien berücksichtigt werden. Ist eine Wohnung für einen Vertragsteil zu besonders günstigen Bedingungen vermietet, so kann dieser Vorteil bei Vermietung einer anderen Wohnung unter denselben Vertragsparteien ausgeglichen werden. Auch der VwGH geht damit davon aus, dass die zusammengefasst beurteilten Mietgegenstände grundsätzlich gleichwertig nutzbar sein müssen. Ist dies nicht der Fall, setzt die Zusammenfassung zu einer einheitlichen Einkunftsquelle zumindest die einheitliche, dh. in der Regel die gleichzeitige Vereinbarung der betroffenen Mietverträge voraus, da nur in diesem Fall die Vor- und Nachteile gemeinsam in die Willensbildung einfließen können. In diesem Sinne hatte der VwGH zuvor bereits im Erkenntnis vom 28.10.1992, 88/13/0006 argumentiert, in welchem er einheitliche vertragliche Abmachungen als eine Voraussetzung für das Zusammenfassen mehrerer Bestandsobjekte eines Miethauses zu einer Beurteilungseinheit festgestellt hatte. Andernfalls müssten diese durch einen sonstigen, engen wirtschaftlichen Nutzungszusammenhang verbunden sein. Nicht jeder wirtschaftliche Nutzungszusammenhang genügt somit, es bedarf dafür einer entsprechenden Gewichtigkeit. Eine gemeinsame Verwaltung durch den Vermieter sah der Gerichtshof als nicht ausreichend an. Nach dem Erkenntnis 97/13/0015 vom 29.1.2003 stehen unterschiedliche, voneinander unabhängige und wirtschaftlich abgrenzbare Nutzungsvereinbarungen der Annahme des erforderlichen engen wirtschaftlichen Nutzungszusammenhanges aber jedenfalls entgegen. Auf den anhängigen Fall bezogen bedeuten diese Grundsätze, dass ohne Zweifel die Mietverhältnisse mit dem Gatten von jenen mit den Töchtern bzw. der (kurzfristigen) Vermietung der Garconniere zu trennen sind (Vermietung an verschiedene Personen, in teilweise sogar sehr unterschiedlichen Nutzungsvereinbarungen sowie, in Bezug auf den MV vom 18.Februar 1997, auch in getrennten Gebäuden und unterschiedlich ausgestatteten Mietgegenständen). Da die Mietverhältnisse mit den Töchtern nach den obigen Ausführungen mangels Fremdüblichkeit schon vor einer Klärung der Einkunftsquelleneignung aus der steuerlichen Betrachtung auszuscheiden waren, erübrigte sich insofern ohnehin eine Auseinandersetzung mit der Frage, ob diese beiden Mietverhältnisse für sich bzw. gemeinsam mit einer, mehreren oder sogar allen übrigen Mieteinheiten eine Beurteilungseinheit im Rahmen der Voluptuarprüfung darstellen hätten können. Für die Garconniere kann sich diese Frage längstens für den Zeitraum bis zu ihrer dauernden nichtunternehmerischen Nutzung im Jahr 1998 stellen. Doch scheitert in Bezug auf diese Wohnung die Zusammenfassung mit den Vermietungen an den Gatten der Bw. zunächst schon an der fehlenden Personenidentität der Vertragsparteien und der unterschiedlichen Nutzungsart (Wohnraum- bzw. Geschäftsraumvermietung). Die Bw. hat weder einen schriftlichen MV zur Garconniere vorgelegt noch die näheren Umstände der mündlichen Vertragsgestaltung bekannt gegeben. Im Verfahren wurde auch durch andere Umstände ein sonstiger, enger Nutzungszusammenhang zwischen der Vermietung der Garconniere und den Mietverhältnissen mit dem Gatten nicht evident. Auch hinsichtlich der Jahre 1996 - 1998 kommt daher eine Zusammenfassung der Garconniere mit den anderen Mietverhältnissen der Bw. zu einer Beurteilungseinheit nicht in Betracht. Wenn der Gatte die Garconniere zwischenzeitig teilweise zur Lagerung von Gegenständen seines Unternehmens nutzt, so erfolgt dies nach dem Verfahrensergebnis nicht im Rahmen eines Mietverhältnisses sondern allenfalls aufgrund einer unentgeltlichen, privaten Gebrauchsüberlassung durch die Bw. und ist damit nicht ihrer Vermietungstätigkeit zuzurechnen. Aus der Vermietung des ehemaligen Stallgebäudes erwirtschaftete die Bw, wie ausgeführt, keine negativen Erträge. Bezüglich der dbzgl. Mietverhältnisse mit dem Gatten stellt sich die Frage der Beurteilungseinheit aus dem Blickwinkel der LVO somit gar nicht. Damit beschränkt sich die einheitliche oder getrennte Betrachtung auf die Frage, ob das Mietverhältnis betreffend die EG-Räumlichkeiten im Wohnhaus mit jenen im Betriebsgebäude zusammenzufassen ist. Die Erstbehörde hat in der BVE zwar auf das Auseinanderfallen des Zeitpunktes der Vertragsabschlüsse und die Unterschiede bezüglich der Tragung der Gebäudesanierungskosten verwiesen, ist letztlich aber aufgrund der Personenidentität des Mieters und des wirtschaftlichen Nutzungszusammenhanges der mit diesem eingegangenen Mietverhältnisse bzw. der "tatsächlichen Notwendigkeiten" ("Platzbedarf für eine Lüftungs- und Heizungsanlage"), im Gegensatz zu den nach der BP ergangenen Sachbescheiden, doch zum Ergebnis gelangt, dass die Mietverhältnisse mit dem Gatten für die Klärung der Einkunftsquelleneignung eine gemeinsame Beurteilungseinheit darstellen. Dieser Betrachtung schließt sich der UFS nicht an. Aus Sicht der Vermieterin beschränkt sich der faktische Bezug zwischen diesen Verträgen im Wesentlichen auf die Personenidentität des Mieters. Die Regelung betreffend die Vermietung der Lüftungsanlage entspricht, wie dargestellt, nicht den faktischen Gegebenheiten und bleibt, da sie dem MV vom 10. Februar 1997 zuzuordnen ist und damit als Bezugspunkt für eine gemeinsame Beurteilung der Mietverhältnisse ausscheidet, außer Betracht. Die Nutzung der Heizungsanlage für den Betrieb des Gatten wurde in den Mietverträgen überhaupt nicht geregelt. Daher kann ein wirtschaftlicher Nutzungszusammenhang der beiden Mietverträge vom 10.2.1997 bzw. 18.2.1999 daraus ebenfalls nicht resultieren. Tatsächlich stellen sich die MV mit dem Gatten betreffend das ehemalige Stallgebäude und jener zu den EG-Räumlichkeiten im Wohnhaus als in klarem, zeitlichen Abstand abgeschlossen, rechtlich völlig selbständig und problemlos abgrenzbar dar. Sie erweisen sich zudem nach den Vertragskonditionen als durchaus unterschiedliche Vereinbarungen (unterschiedliche Betriebskostenregelung, Kündigungsfristen für den Mieter und Mietzinshöhen). Im Sinne der Kriterien des VwGH liegen zweifellos unterschiedliche, voneinander unabhängige und wirtschaftlich abgrenzbare Nutzungsvereinbarungen vor. Von einem Interessensausgleich, wie im Erkenntnis 89/14/0075 vom 20.12.1994 angesprochen, kann schon deshalb nicht ausgegangen werden, weil im anhängigen Fall aufgrund des zeitlichen Auseinanderklaffens der Vertragsabschlüsse von einer einheitlichen Willenbildung keine Rede sein kann. Zudem erweisen sich die mit dem Gatten abgeschlossenen MV als für die Bw. durchwegs günstig. Welche Nachteile hier mit Vorteilen ausgeglichen worden wären, ist nicht erkennbar. Der Vorteilsausgleich war vielmehr offenkundig im Verhältnis zu den Nutzungsvereinbarungen mit den Töchtern geplant. Insofern scheitert die einheitliche Beurteilung aber nicht nur an der mangelnden Personenidentität sondern, wie ausgeführt, bereits an dem zuvor anzustellenden Fremdvergleich. Die Frage des im oa. Erkenntnis vom VwGH angesprochenen Vorteilsausgleiches ist nämlich erst auf der Ebene der Einkunftsquellenfeststellung zu erheben. Scheitert die Anerkennung von Nutzungsvereinbarungen bereits zuvor am Fremdvergleich von Angehörigenverträgen, kommt es zu dieser Prüfung gar nicht mehr. Aus den von der Verwaltungspraxis geforderten Kriterien ergeben sich weitere, wesentliche Aspekte, die einer Zusammenfassung dieser Mietverhältnisse zu einer gemeinsamen Beurteilungseinheit entgegenstehen. Hier ist insbesondere auf die gänzlich unterschiedliche Situation betreffend die Fremdmittelquoten der Bw. bei den beiden Gebäuden zu verweisen, welche auf die unterschiedliche Abwicklung der Gebäudesanierungen zurückzuführen ist. Es erübrigt sich, darauf zu verweisen, dass damit auch in Bezug auf die Mietverhältnisse gänzlich unterschiedliche Ertragsaussichten vorliegen. Die im Verfahren vorgebrachten Argumente der Bw. ändern an der getrennten Beurteilung der Mietverhältnisse nichts. Soweit sich diese auf die beiden Gebäude beziehen, sei es dass sie deren bauliche Einheit zu untermauern versuchen, bewertungsrechtliche oder baubehördliche Aspekte betreffen bzw. die historischen Verhältnisse darlegen, ist daraus für die hier zu klärende Frage nach dem Umfang der einheitlich zu beurteilenden Vermietungstätigkeit der Bw. im Verfahrenszeitraum nichts zu gewinnen. Ist dafür doch die Gestaltung der einzelnen Mietverhältnisse ausschlaggebend bzw. ein daraus erkennbarer, enger wirtschaftlicher Nutzungszusammenhang. Auch ein unstrittig und seit jeher als bauliche und rechtliche Einheit zu betrachtendes Miethaus im Alleineigentum eines Vermieters bietet keine Gewähr dafür, insgesamt als einheitliche Einkunftsquelle beurteilt zu werden, wenn sich dies nicht aus dessen einheitlicher Bewirtschaftung ergibt. Diese kommt aber in Umständen zum Ausdruck, wie sie der VwGH in seiner o.a. Judikatur als maßgeblich erachtet hat (vergleichbare Vertragskonditionen, allenfalls gegenseitige Bedingtheit verschiedener Mietverhältnisse im Sinne einer rechtlichen oder wirtschaftlichen Untrennbarkeit und dgl.). Eine bauliche oder bewertungsrechtliche Einheit des Gebäudes kann ein Fehlen dieser Voraussetzungen nicht substituieren. Für den Anlassfall sei die unterschiedliche Sichtweise am Beispiel der Heizungsanlage noch genauer ausgeführt: Festzuhalten ist, dass beide Gebäude getrennte Heizungen haben und auch tatsächlich getrennt beheizt werden. Lediglich die gesetzlich vorgeschriebene Notheizung für das Wohnhaus befindet sich im Nebengebäude. In den Nutzungsvereinbarungen der Bw. mit ihren Mietern schlägt sich diese gemeinsame Notheizung in keiner Weise nieder. Nun gibt es im kommunalen Wohnbau, zunehmend aber auch im privaten Bereich, insbesondere im Zusammenhang mit der Nutzung alternativer Heizsysteme, eine Vielzahl von Beispielen, in welchen nicht nur die Notheizung sondern sogar die Primärbeheizung mehrerer Gebäude über ein gemeinsames Heizsystem erfolgt. Die Beurteilung der einzelnen Bewirtschaftungseinheiten als Einkunftsquellen im steuerlichen Sinn erfährt dadurch aber keine Änderung. Die Situation unterscheidet sich im Übrigen auch nicht von Gebäuden mit mehreren Mietwohnungen. Eine einheitliche Beheizung des ganzen Hauses steht in keinem Zusammenhang mit der Beurteilungseinheit zur Klärung der Einkunftsquelleneigenschaft der einzelnen Mietgegenstände. Ebenso wenig macht eine gemeinsame Heizungsanlage für mehrere Gebäude, diese zu einer einheitlichen Einkunftsquelle. Ähnliches gilt für andere, gemeinsam genutzte Versorgungseinrichtungen bzw. -leitungen, zumal unter Fremden üblicherweise Messeinrichtungen eine Kostentrennung erlauben, sodass dadurch für den Vermieter kein enger wirtschaftlicher Nutzungszusammenhang der Mieteinheiten im Sinne der zitierten VwGH-Judiktaur entsteht. Wenn im Anlassfall bezüglich der Heizkosten des Wohnhauses im Verfahrenszeitraum eine derartige Kostentrennung nicht erfolgt ist, so war dies nicht Ausfluss eines wirtschaftlichen Nutzungszusammenhanges der verschiedenen Mietverhältnisse im Sinne einer bewussten, unternehmerischen Entscheidung der Bw, sondern vielmehr Ausdruck der nicht fremdüblichen Gestaltung der Bestandverhältnisse mit ihren Angehörigen. Ebenso wenig wirkt es sich auf diese Mietverhältnisse aus, dass die beiden Gebäude ehemals Teil eines einheitlichen, landwirtschaftlichen Betriebes gewesen waren. Auch ob die Zufahrt aufgrund eines grundbücherlich sichergestellten Wegeservitutes oder kraft Eigentümerstellung der Vermieterin vermittelt wird, macht für die Beurteilung als Bewirtschaftungseinheit im Sinne der LVO keinen entscheidenden Unterschied. Alle diese Merkmale sind nämlich Ausfluss der Stellung der Bw. als Eigentümerin beider Gebäude. Ein Niederschlag dieser Umstände in den Mietvertragsvereinbarungen und damit in der Art, wie die Bw. ihren Immobilienbesitz bewirtschaftet, ist nicht erkennbar. Allein daran ist aber die Beurteilungseinheit im hier maßgeblichen Sinn zu messen. Ein näher zu untersuchender Bezugspunkt ergibt sich grundsätzlich im Zusammenhang mit der Lüftungsanlage. Dies nicht wegen ihrer funktionellen Notwendigkeit für den Betrieb des Mieters (daraus resultiert noch kein wirtschaftlicher Nutzungszusammenhang bei der Vermieterin) sondern aufgrund ihrer örtlichen Situierung (Erreichbarkeit nur über das Wohnhaus) bzw. wegen der Energieversorgung der Lüftung über die Heizungsanlage des Wohnhauses. Dass die Anmietung der Lüftungsanlage im MV vom 18. Februar 1999 den tatsächlichen Verhältnissen nicht entspricht, wurde bereits dargestellt. Dies wird nicht zuletzt dadurch erhärtet, dass in diesem Vertrag jegliche Regelung zur Energieversorgung der Lüftungsanlage durch das Heizsystem des Wohnhauses fehlt. Wie die monatlichen Pauschalzahlungen des Gatten für den Gasverbrauch ab April 1998 zeigen, wurde die Lüftungsanlage zum Abschlusszeitpunkt dieses zweiten Mietvertrages bereits seit rd. einem halben Jahr über die Heizungsanlage versorgt. Der Energieversorgung der Lüftungsanlage durch die Heizungsanlage des Wohnhauses liegt demnach eine gesonderte, bereits Monate vor Abschluss des MV vom 18.Februar 1999 - allenfalls auch mündlich - getroffene Vereinbarung zwischen der Bw. und ihrem Gatten zu Grunde. Die im MV vom 18. Februar 1999 in keiner Weise erwähnte Entrichtung der monatlichen Pauschalzahlungen unterstreicht den fehlenden Zusammenhang mit diesem Vertrag. Auch die im Verfahren mehrmals erwähnte Beteiligung des Gatten an den erhöhten Anschaffungskosten der Heizungsanlage findet im Vertrag vom 18. Februar 1999 keinen Niederschlag (sie ist im Übrigen auch den vorgelegten Buchhaltungsunterlagen der Bw. zur Wohnhaussanierung nicht zu entnehmen). Diese Umstände untermauern den fehlenden Zusammenhang der Lüftungsanlage mit dem MV vom 18. Februar 1999, der ganz offensichtlich nur die Anmietung der EG-Räumlichkeiten im Wohnhaus betroffen hat. Der UFS bezweifelt nicht, dass die Energieversorgung der Lüftungsanlage über die Heizung des Wohnhauses erfolgt. Dies steht allerdings in keinem Zusammenhang mit der Anmietung der EG-Räumlichkeiten durch den Gatten. Offenbar sollte die gewählte Vorgangsweise gerade dem Zweck dienen, den Eindruck einer - tatsächlich nicht existierenden- Verknüpfung der beiden Mietverhältnisse zu vermitteln, um auf diese Weise den negativen Erträgen aus der Vermietung der EG-Räumlichkeiten steuerliche Wirksamkeit zu verschaffen. Soweit die Bw. auf den Zugang zur Lüftungsanlage zum Zwecke der Wartung über die Terrasse der Wohnung im 1. OG verweist, sei schließlich angemerkt, dass es dazu eine Vereinbarung zwischen dem Gatten der Bw. und jener Tochter, die diese Wohnung benutzt, bedurft hätte. Im MV zwischen der Bw. und ihrer Tochter findet sich eine dbzgl. Duldungsverpflichtung jedenfalls nicht. Einen hinreichend engen Nutzungszusammenhang für eine Zusammenfassung der Mietverhältnisse der Bw. mit ihrem Gatten zu einer Beurteilungseinheit bei der Voluptuarbetrachtung hätte dieser Umstand alleine aber ohnehin nicht zu vermitteln vermocht. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die geforderten Voraussetzungen für eine Beurteilung mehrerer Bestandverhältnisse als gemeinsame Beurteilungseinheit bei den Mietverhältnissen zwischen der Bw. und ihrem Gatten nicht festgestellt werden konnten. Das Mietverhältnis betreffend die EG-Räumlichkeiten im Wohnhaus war daher als gesonderte Beurteilungseinheit zu betrachten. Zum vorgebrachten Argument eines Beobachtungszeitraumes von 35 Jahren ist vorauszuschicken, dass die Zuordnung der Vermietung der Lagerräumlichkeiten im EG des Wohnhauses der Bw. zum Bereich des § 1 Abs.1 LVO ("große Vermietung") von beiden Verfahrensparteien nie in Zweifel gezogen wurde. Auch der UFS sieht keine Veranlassung diese in Frage zu stellen. Im Übrigen sei darauf verwiesen, dass der VwGH, ausgehend von den Überlegungen des Erkenntnisses vom 3. Juli 1996, 93/13/0171 eine im Verhältnis zum getätigten Mitteleinsatz absehbare Zeitspanne fordert, innerhalb welcher ein positives Gesamtergebnis aus einer Vermietungstätigkeit erzielbar sein muss, um diese als Einkunftsquelle qualifizieren zu können. Der Gerichtshof bezeichnet eine Zeitspanne als absehbar, wenn sie nach den wirtschaftlichen Gepflogenheiten des betroffenen Personenkreises als übliche Rentabilitätsdauer des geleisteten Mitteleinsatzes kalkuliert wird. Die Abs. 3 und 4 des § 2 LVO entsprechen demnach diesen Anforderungen (vgl. zuletzt VwGH 16.2.2006, 2004/14/0082). Bis zur Neufassung durch BGBl II 358/1997 enthielten diese Bestimmungen keine konkreten Zeitraumangaben. Der VwGH judiziert dazu allerdings in nunmehr ständiger Rechtsprechung einen Zeitraum von 20 Jahren als maßgeblich für die Erzielung eines positiven Gesamtergebnisses. Dies unabhängig davon, ob es sich um eine so genannte "große Vermietung" oder um eine "kleine Vermietung" handelt. In der Entscheidung vom 28. März 2000, 98/14/0217 hat der Gerichtshof einen Zeitraum von 35 Jahren ausdrücklich als zu lang abgelehnt und ist der von Zorn in ÖStZ 1996, 417 vertretenen Ansicht gefolgt, wonach der dem Erkenntnis des verstärkten Senates vom 3. Juli 1996, 93/13/0171 zu Grunde gelegte, übliche Kalkulationszeitraum mit der Laufzeit von Immonbiliendarlehen anzunehmen ist, welche im Allgemeinen bei 20 Jahren liegt. Für vor der LVO-Novelle 1997 begonnene "große Vermietungen" ist daher grundsätzlich eine Zeitspanne von 20 Jahren als angemessen für die Erzielung eines positiven Gesamtergebnisses zu betrachten (vgl. Doralt, a.a.O. Tz 523). Innerhalb dieses Zeitraumes ist aus dem Mietverhältnis mit dem Gatten vom 18. Februar 1999 aber selbst unter Berücksichtigung der gegen die vom UFS erstellte Prognoserechnung vorgebrachten Einwendungen der Bw. kein positives Gesamtergebnis erzielbar. Dem vom UFS in der Prognoserechnung gewählten Ansatz einer Miethöhe von 40,- S/m² für die an den Gatten vermieteten EG-Räume im Wohnhaus hat die Bw. im Wesentlichen die gehobene Ausstattung der Räumlichkeiten entgegengesetzt. Damit hat sie aber, wie oben unter Bezug auf die Ausführungen des VwGH im Erkenntnis 2000/14/0114 ausgeführt, keine tragfähigen Gegenargumente vorgebracht. Dies umso mehr als der Mieter an einer gehobenen Ausstattung offenbar gar keinen Bedarf hatte. Im Übrigen hat die Bw. gegen die Ansätze des UFS in der übermittelten Prognoserechnung v. a. Umstände vorgebracht, die aus einer unterschiedlichen Sichtweise bezüglich der Finanzierung des Wohnhausprojektes resultieren. Konkret hat die Bw. in ihrer an den UFS vorgelegten, letzten Version der Prognoserechnung durch eine aliquote Zuordnung des 1997 bei der szt.Hausbank erwirkten Schuldnachlasses zu den szt. Kosten des Wohnhauskaufes bzw. den Sanierungskosten sowie durch eine andere Schätzungsmethode beim künftig zu erwartenden Zinsaufwand aus den Fremdwährungsdarlehen eine Verminderung der Fremdfinanzierungskosten zu Lasten einer geringfügigen Erhöhung bei der AfA und damit insgesamt eine Senkung der Werbungskosten (WK) errechnet. Auf Basis dieser von der Bw. korrigierten WK-Ansätze ergeben sich für die an den Gatten vermieteten EG-Räumlichkeiten innerhalb eines Zeitraumes von 20 Jahren (1996 - 2016) WK allein für AfA und Fremdfinanzierung von 2.304.589,- S (Jahres-AfA / Altgebäude: 9.082,- S, Jahres-AfA / Sanierungskosten: 26.282,- S, 30,04 % des Zinsaufwandes ohne Landesförderung: 1.647.397,- €). Für den Vermietungszeitraum 1998 - 2016 errechnet sich daraus allein zur Abdeckung dieser WK-Gruppen eine erforderliche Nettomiethöhe von monatlich 10.669,- S. Dies entspricht einem Mietzins von 111,- S/m² und liegt damit noch um rd. 15% über jenem von der Bw. vereinbarten Nutzungsentgelt, welches vom UFS als in etwa doppelt so hoch als marktüblich qualifiziert wurde. Selbst bei diesem unter Fremden nicht erzielbaren Mietzins wäre daher innerhalb des erforderlichen, angemessenen Zeitraumes von 20 Jahren kein positives Gesamtergebnis aus diesem Mietverhältnis zu realisieren gewesen. Dabei sei angemerkt, dass die Kreditfinanzierung der Bw. ohnehin auf eine Laufzeit von 15 Jahren angelegt ist und im Jahr 2013 auslaufen soll. Zudem sei auch daran erinnert, dass sämtliche weiteren WK (wie zB der laufende Reparaturaufwand bis 2016), aber etwa auch ein Mietausfallsrisiko, in dieser Berechnung außer Ansatz blieben. Anderseits berücksichtigt die errechnete Miethöhe keine Indexanpassung. Dieses negative Ergebnis erhöht sich noch, da den von der Bw. vorgenommenen Korrekturen der WK-Ansätze weitgehend nicht zuzustimmen ist: Die Bw. geht davon aus, dass dem auf dem KontoNr.xxx der szt.Hausbank abgebuchten Zinsaufwand für 1996 im Ausmaß von 128.675,85 S kein WK-Charakter zukommt, da es sich dabei lediglich um einen Durchlaufposten gehandelt habe. Tatsächlich ist dem zugehörigen Überweisungsbeleg vom 30.12.1996 aber zu entnehmen, dass in dieser Höhe eine Einzahlung getätigt wurde, um die aufgelaufenen Zinsen auf diesem Konto abzudecken. Die Bw. hat diese Zahlung dem UFS gegenüber ausdrücklich als Teil ihrer Eigenmittelleistungen bei der Finanzierung des Wohnhausprojektes bezeichnet. Zudem waren von ihr entsprechende WK im Jahr 1996 geltend gemacht worden. Dieser Mittelabfluss konnte durch den Schuldnachlass der szt.Hausbank im November 1997 nicht mehr berührt bzw. rückgängig gemacht werden. Die Zahlung vom 30.12.1996 hatte zudem das KontoNr.xxx der szt.Hausbank betroffen, welches, nach einer Aufstellung der Bank vom 11. November 1997, vom Schuldnachlass gar nicht betroffen gewesen war. Die Bw. hat diesem Dokument lediglich eine "Zusammenstellung" aller Bewegungen auf ihren beiden damaligen Kreditkonten bei der szt.Hausbank (KontoNr.xxx und KontoNr.xxxx) entgegen gehalten. Die zugehörigen Bankbelege (Kontoauszüge) blieb sie trotz Aufforderung schuldig. Unter diesen Umständen erscheint dem UFS die Zuordnung des Schuldnachlasses im Schreiben der szt.Hausbank vom 11.11.1997 glaubwürdiger als das davon abweichende Vorbringen der Bw. Der Berechnung des Zinsaufwandes durch die Bw. kann weiters insofern nicht gefolgt werden, als darin die zusätzlich zum reinen Zinsaufwand anfallenden Nebenkosten nur teilweise berücksichtigt werden. Nach den vorliegenden Unterlagen fielen solche etwa beim zuvor genannten KontoNr.xxx im Zusammenhang mit der Krediteinräumung in nicht unbeträchtlicher Höhe an, ohne dass dies in der WK-Berechnung der Bw. einen Niederschlag findet. Gleiches gilt für die Kosten der Umschuldung auf die Fremdwährungsdarlehen. Beim Zinsaufwand im Zusammenhang mit den Fremdwährungsdarlehen ist die Bw. für die Jahre ab 2006 von einer Fortschreibung der im Jahr 2005 angefallenen Werte ausgegangen. Der UFS hatte seiner Berechnung eine 12-Monats-Prognose österreichischer Kreditinstitute vom 11. März 2006 über die voraussichtliche Entwicklung der Kosten von CHF-Krediten zu Grunde gelegt (www.sbausparkasse.at). Angesichts des seit 2005 weltweit ansteigenden Zinsniveaus, für das sich noch kein Ende abzeichnet, erscheint die vom UFS gewählte Schätzungsgrundlage realistischer als jene der Bw. und daher für die anzustellende Prognoserechnung besser geeignet. Da das Ergebnis einer 20jährigen Prognose bereits auf Basis der Werte der Bw. (sieht man von der völlig indiskutablen Anhebung des Mietzinses mit Februar 2001 ab) zu einem eindeutig negativen Gesamtergebnis für das Mietverhältnis mit dem Gatten betreffend die EG-Räumlichkeiten im Wohnhaus führt, kann dahingestellt bleiben, ob die Umschuldung auf Fremdwährungsdarlehen ab dem Jahr 2000 eine Änderung der Bewirtschaftungsart darstellte und damit zum Beginn eines neuen Beobachtungszeitraumes führte. § 1 Abs. 1 LVO stellt grundsätzlich auf das subjektive Ertragsstreben des Abgabepflichtigen (die Gewinnerzielungsabsicht) ab. Diese muss aber anhand objektiver Kriterien (§ 2 LVO) beurteilt werden können, dh. auch für Dritte nachvollziehbar sein. Einnahmenüberschüsse erzielen zu wollen, reicht für sich noch nicht aus, wenn objektiv gesehen keine Möglichkeit besteht, diese auch realisieren zu können. Auf (unrealistische) Wunschvorstellungen desjenigen, der die Betätigung entfaltet, kommt es nicht an. Vielmehr muss eine Betätigung unter normalen wirtschaftlichen Verhältnissen nach Art ihrer Ausübung objektiv geeignet sein, ein positives Gesamtergebnis zu erzielen (vgl. Doralt, a.a.O. Tz 355 ff unter Verweis auf VwGH 29.1.2003, 97/13/0015; 30.7.2002, 96/14/0020, 27.5.1999, 97/15/0113; 12.8.1994, 94/14/0025 bzw. die LiebhabereiRL des BMF). Bei der Vermietung bedeutet ein Abstellen auf normale wirtschaftliche Verhältnisse jedenfalls die Annahme von, für die konkret ausgeübte Betätigungsform, tatsächlich erzielbaren, marktüblichen Mieten. Wie gezeigt wurde, ist aus dem MV vom 18. Februar 1999 betreffend die EG-Räumlichkeiten beim Ansatz marktüblicher Mieten innerhalb des erforderlichen Zeitraumes ein positives Gesamtergebnis nicht erzielbar. Selbst eine (völlig unrealistische!) doppelt so hohe Miete wie vom UFS als marktüblich erhoben, ändert nichts an diesem Ergebnis. Die negativen Aussichten sind in erster Linie durch die hohen Anschaffungs- und Sanierungskosten iVm der vollständigen Fremdfinanzierung des Wohnhausprojektes verursacht. Diese Umstände waren von Beginn an bekannt und eingeplant. Es handelt sich dabei nicht um Folgen unvorhergesehener Entwicklungen. Das eklatante Auseinanderklaffen zwischen der zur WK-Abdeckung erforderlichen und der unter Fremden realistischer Weise erzielbaren Miethöhe muss bei sorgfältiger Planung bereits vor der Umsetzungsphase offenkundig geworden sein und hätte bei ertragsorientiertem Vorgehen zu entsprechenden Projektanpassungen bzw. im äußersten Fall sogar zum Projektstopp geführt. Die Ausführungen in der Berufung zeigen, dass der Bw. diese Situation tatsächlich auch bekannt und bewusst war ("allen Beteiligten war klar, dass die Rückzahlung der Kredite nur mit großer Anstrengung und höchstmöglichem Arbeitseinsatz der ganzen Familie möglich sein" werde). Aufgrund der relativ starren Einnahmen-Ausgaben-Struktur ist nicht nachvollziehbar, inwiefern das Ergebnis durch Arbeitseinsatz der Familie beeinflussbar war, zumal die Wohnhaussanierung aufgrund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördergelder durch befugte Bauunternehmen zu erfolgen hatte. Die Berufung zeigt auf, wie dies zu verstehen ist: Voraussetzung ist demnach "eine einheitliche Betrachtung beider Gebäude in baulicher und wirtschaftlicher Hinsicht", ohne die das Projekt nicht realisierbar sei. Damit wird evident, dass die Bw. von Beginn an den Ausgleich der negativen Erträgnisse aus der Vermietung des Wohnhauses mit den Ertragsüberschüssen aus der Vermietung des ehemaligen Stallgebäudes, einschließlich der damit verbundenen steuerlichen "Verlustverwertung", geplant bzw. in die Kalkulation einbezogen hatte. Der VwGH sieht in ständiger Rechtsprechung im Streben nach Steuerersparnis kein Indiz für eine Gewinnerzielungsabsicht (Doralt, a.a.O. Tz 362). Rechnet sich eine wirtschaftliche Betätigung ohne Steuerersparnis nicht, hat erwerbsorientiertes Vorgehen ihre Beendigung zur Folge bzw., bei Kenntnis vor Aufnahme der Betätigung, eine zeitgerechte Umplanung oder ggfs. sogar eine Abstandnahme von der Umsetzung des Projektes. Wie bereits mehrfach angesprochen, waren bei der Bw. aber primär private und nicht erwerbsorientierte Motive für die Realisierung des Wohnhausprojektes in eben jener Art und Weise, wie sie im anhängigen Verfahren zu beurteilen war, ausschlaggebend. Selbst im Bedarf nach einer Lösung für "das Lüftungsproblem des Gatten", welches durchaus nachvollziehbar den Entschluss zum Ankauf des Wohnhauses begründet haben mag, liegt aus Sicht der Bw. kein Indiz für ein erwerbsorientiertes Vorgehen sondern vielmehr ein Zeichen familiärer Mithilfe zum wirtschaftlichen Erfolg des Gatten und damit ein privates Motiv. Auch die im MV vom 18. Februar 1999 festgelegte Vermietung an den Gatten der Bw. stellt daher keine Einkunftsquelle im ertragsteuerlichen Sinn dar. Entsprechend waren die daraus im Verfahrenszeitraum erwirtschafteten negativen Ergebnisse aus den EST-Bemessungsgrundlagen der Jahre 1996 - 1999 auszuscheiden. Umsatzsteuerlich blieb es bei der von der Erstbehörde vorgenommenen Beurteilung (§ 2 Abs. 5 Z 2 UStG iVm § 1 Abs. 1 und § 6 LVO).