…Mieteinnahmen | 8.800,00 | Bewirtschaftungskosten | -2.664,00 | Bodenwertverzinsung | -2.376,00 | Reinertrag bauliche Anlage | 3.840,00 | x Vervielfacher 28,73 | 110.323,20 | Ertragswert baulicher Anlage | | gerundet | 110.000,00…

…Beweismittel anerkannt werden. Wie der Gutachter in der adaptierten Bewertung vom 25.3.2024 darlegt und bei der Befragung am 18.3.2024 mündlich wiederholt hat, ist die Bodenwertverzinsung vom Ertragswert nicht abgezogen worden, weil der Bodenwert nicht in die Bewertung eingeflossen ist. Die detaillierte…

…sohin insgesamt in Höhe von € 212.436 ermittelt. Beim Ertragswert für das Hauptgebäude wurde, da sich der Reinertrag aus der Vermietung der Bodenwertverzinsung nähert, ein Liquidationswert der Liegenschaft unter Berücksichtigung der Freimachung (bei einer Wartezeit von 10 Jahren) und inklusive des Bodenwertes mit €…

…eine Restnutzungsdauer von 77 Jahren, ein Kapitalisierungszins von 3,5%, ein Vervielfältiger von 26,5506 sowie eine Bodenwertverzinsung von 3,5% zugrunde gelegt. Auf Basis der Berechnungen des Gutachters aus denen sich ein Jahresreinertrag von Euro 92.534,65 ergab, war von einer zu erzielenden…

…Ap. ausgehend vom Jahresrohertrag, einer Restnutzungsdauer von 30 Jahren, einem Kapitalisierungszinssatz von 6%, 20% Bewirtschaftungskosten (einem daraus resultierenden Vervielfältiger von 13,76) und einer Bodenwertverzinsung von 8,5%, ermittelt was zu einem Ertragswert von rund € 2,8 Mio. führte. Die Ap. ermittelte den Verkehrswert…

…der Grundstücksveräußerungen sowohl im Zusammenhang mit den historischen Anschaffungskosten im Jahr 1977 wie auch mit dem Veräußerungserlös im Jahr 2017 das Verhältnis von 80:20 zugrunde zu legen. Der im Zuge der Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten für die Bodenwertverzinsung herangezogenen, geschätzte Bodenwert sei nicht geeignet…

…engeren Sinn) führte der Sachverständige zunächst zusammengefasst aus, der Umstand, dass mit dem Gebäude zum Bewertungsstichtag keine wirtschaftlich sinnvollen Erträge erwirtschaftet werden hätten können und die Bodenwertverzinsung die Ertragsmöglichkeiten aus der Liegenschaft überstiegen hätten, führe dazu, dass kein Reinertrag für die baulichen Anlagen verbleiben könne…

…wurde. 11. In der Beantwortung vom 27.6.2024 wurde von der Beschwerdeführerin mitgeteilt, dass vom Sachverständigen die Bodenwertverzinsung nicht richtig berechnet worden sei und die durchgeführte Anpassung erläutert. 12. Vom Finanzamt wurde auf die mit Vorhalt vom 1.7.2024 eingeräumte Möglichkeit, dazu Stellung…

…hat dabei die vom Bf. in der Prognoserechnung angesetzte jährliche Miete in Höhe 20.509,80 Euro um Bewirtschaftungskosten in Höhe von 2.805,59 Euro sowie um eine Bodenwertverzinsung (2% des Bodenwertes) in Höhe von 10.826,71 Euro vermindert. Den so errechneten Gebäudereinertrag…

…15.10.2012) mit Schreiben vom 12.6.2012 und vom 8.4.2013 gegen die angeführten Bescheide und führte ins Treffen: "…Das von der Finanzverwaltung erstellte Gutachten geht unserem Erachten nach vor allem in der Höhe angesetzter Bodenwertverzinsung von nicht zutreffenden Parametern aus…

…70.093,75, Bodenwertverzinsung 3,50 %, wirtschaftliche Restnutzungsdauer 30,00 Jahre, Kapitalisierungszins 3,50 %, Vervielfältiger 18,39205 | € | Jahresreinertrag | 22.329,60 | Bodenwertverzinsung | -2.453,28 | Gebäudereinertrag | 19.876,32 | Zwischensumme | 365.566,25 | |…

…157.000 € errechnen. Unter Annahme einer von vom Gutachter angenommenen Bodenwertverzinsung von 5,16 % würde sich lediglich ein jährlicher Mietzins von (gerundet) 8.100 €/Jahr errechnen. Der vereinbarte Mietzins von 17.441,52 € deutet sohin auf eine nicht fremdübliche und daher überhöhte…

…Vergleichspreis hinzuweisen. Was die Differenz der beiden Werte des GuB anlangt (€ Betrag_23,- statt € Betrag_22), so ist darauf hinzuweisen, dass der Gutachter betreffend den Parameter Bodenwertverzinsung richtigerweise nur die wirtschaftlich erforderliche Größe des Grundstückes heranzieht (in der Literatur, z.B. Kranewitter, 7…

…da diese im Vervielfältiger berücksichtigt werde. Setze man die Gesamtmiete (netto, somit ohne Bodenwertverzinsung, Bewirtschaftungskosten und Betriebskosten) des Gebäudeanteils (das sind rund € 14.050 pro Monat) in Verhältnis zu den Baukosten (rund € 5.225.000), so führe dies zu einer Rendite von 3…

…x 950) bei Anschaffungskosten von 337.500 € und einem Zinssatz von 3,3 % aus. Unter Zugrundelegung einer Verzinsung von 3% und einer Gebäuderestnutzungsdauer von 44 Jahren geht die Außenprüfung hingegen von einem Jahresreinertrag inklusive Bodenwertverzinsung von 11.677,84 € (Gebäudewert: 265.000 €…

…Bodenwertanteil 100,00% bzw. 61.312,00, Bodenwertverzinsung 4,50%, wirtschaftliche Restnutzungsdauer 45,00 Jahre, Kapitalisierungszins 4,50 %, Vervielfältiger 19,15635 | Jahresreinertrag |   | 15.876,30 | Bodenwertverzinsung |   | -2.759,04 | Gebäudereinertrag |   | 13.117,26…

…Bodenwertanteil 100,00% bzw. 61.312,00, Bodenwertverzinsung 4,50%, wirtschaftliche Restnutzungsdauer 45,00 Jahre, Kapitalisierungszins 4,50 %, Vervielfältiger 19,15635 | Jahresreinertrag |   | 15.876,30 | Bodenwertverzinsung |   | -2.759,04 | Gebäudereinertrag |   | 13.117,26…

…Bodenwertanteil 100,00% bzw. 60.032,00, Bodenwertverzinsung 4,50%, wirtschaftliche Restnutzungsdauer 75,00 Jahre, Kapitalisierungszins 4,50 %, Vervielfältiger 21,40363 | Jahresreinertrag |   | 15.143,04 | Bodenwertverzinsung |   | -2.701,44 | Gebäudereinertrag |   | 12.441,60…

…Bodenwertverzinsung 4,50%, wirtschaftliche Restnutzungsdauer 40,00 Jahre, Kapitalisierungszins 4,50 %, Vervielfältiger 18,40158 | Jahresreinertrag | 33.751,80 | Bodenwertverzinsung | -6.756,64 | Gebäudereinertrag | 26,995,16 | Zwischensumme | 496.753,64 | anteiliger Bodenwert | 150.147,50…

…600 Verwaltungskosten 1% - 36 Mietausfallswagnis 4% - 144 Instandhaltungskosten (in % zu NHK) 0,5% - 831 Reinertrag Grundstück 2.589 abzüglich Bodenwertverzinsung - 285 Jahresreinertrag Gebäude 2.304 Liegenschaftszinssatz 3,5 % Restnutzungsdauer 50 Jahre Vervielfältiger 23,456 Ertragswert Gebäude 54.047 Ertragswert Gebäude gerundet 54.000 Im Ergebnis…