UFSK RV/0005-K/04

Gemäß der Rechtsprechung des VwGH sei für die Ermittlung des Teilwertes vom Verkehrswert des eingelegten Grundstückes auszugehen. Zumal die Bp trotz des Einheitswertbescheides vom 20. Dezember 1989, EW 000-0-0001/1, von landwirtschaftlichem Vermögen ausgegangen sei, liege Rechtswidrigkeit infolge Aktenwidrigkeit vor (vgl. Literatur von Lang und Holoubek). Zu den einzelnen Grundstücken sei anzuführen: ad Vergleichsgrundstück a. X. -G.: Die Ausführungen der Bp zu a. und zu 265 würden vor unbewiesenen Behauptungen strotzen, die nicht den Tatsachen entsprechen. Berufungsausführungen seien entstellt und unrichtig wiedergegeben. Der Bw. habe nicht behauptet, 265 sei ein "exklusives Grundstück für die soziale Oberschicht". Die Exklusivität ergäbe sich aus der Lage zum Naturschutzgebiet und zu Naherholungs- und Sportmöglichkeiten sowie aus der Zugehörigkeit der Erwerber zur Mittel- oder Oberschicht. Die soziale Schichtung werde aufgrund von Beruf und Bildungszugehörigkeit wissenschaftlich vorgenommen. Die Finanzkraft spiele dabei keine Rolle. Die Behauptung der Bp, dass Exklusivität wesentlich größere Parzellen und von der Nutzfläche her größere Häuser bedingen würde, entbehre jeder wissenschaftlichen Grundlage. Der SV habe den unschätzbaren Wert festgestellt und auf die soziologische Schicht hingewiesen. Diese sei aus den Kaufverträgen abgeleitet. Bei a. und b. sei die Häufigkeitsverteilung der Schichtzugehörigkeit eine ganz andere. Laut Werbeeinschaltung iZm einem Einfamilienhaus in P./NÖ wäre für ein Einfamilienhaus am Rande eines Naturschutzgebietes die Verhandlungsbasis 11 Mio. Heute seien die Menschen sehr umweltbewusst. In G. hätten sich viele unselbständig wie selbstständig tätige Akademiker niedergelassen, der Bw. betreibe von dort aus auch seine Kanzlei und die wirtschaftlich ihm gehörige GmbH. G. sei ein so begehrtes Wohngebiet, dass sich Menschen dort sogar im - von der Wohnqualität her - schlechtesten Gebiet niederlassen würden. Es sei aufgeschüttetes Sumpfgebiet, das sich bis zum Campingplatz erstrecke. Auf 206/2 der EZ 80, GB P. sei ein Teich gewesen, rundum sei sumpfiges Gelände, teilweise sei dies aus dem Grundbuch und sonst aus Fotos zu ersehen. Ein nunmehr beantragter Ortsaugenschein werde dies zeigen. Auf 473/4 sei ein Gebäude errichtet, wegen des Geländes allerdings ohne Keller. Dieses Grundstück grenze unmittelbar an Liegenschaft a. und an die St. G.-str. Der Bw. sei in G. aufgewachsen und kenne es wie seine Westentasche. Zeugen - großteils alteingesessene G.-er - könnten aber bestätigen, dass es sich bei a. um sumpfiges Gelände handle, das seinerzeit aufgeschüttet worden sei und in der Folge als Werksgelände gedient habe. Zum weiteren Beweis der Angaben des Bw. und des SV werde die Auskunft beim Magistrat X. und dem Vermessungsamt beantragt. Die Bp verfälsche Tatsachen, wenn sie behaupte, "a. liegen nur unmerklich niedriger als 265, die Bebauung bestehe aus Einfamilienhäusern, die Bebauungsdichte entspreche jener von 265, ausgenommen dessen unverbauter Südwestseite." In Wirklichkeit würden die Grundstücke a. um so viel tiefer liegen, dass eben aufgrund von geographischen Gegebenheiten sich auch dort das ablaufende Wasser aus darüber liegenden Grundstücken in G. und P. schon seit unvordenklicher Zeit sammle und es zu einer Sumpfbildung gekommen sei. Die gleiche Bebauungsdichte treffe aus den noch zu nennenden Gründen nur teilweise zu. Die Bebauungsdichte habe mit der dichten Verbauung nichts zu tun. Die Bp mache ungenaue Angaben zum Verbautsein. Der Ortsaugenschein könne die Korrektheit der diesbezüglichen Angaben im Gutachten bestätigen. Die Bp habe den Zuschlag des SV für die Entfernung zum Landschaftsschutzgebiet und den Abschlag für die ÖBB-Leitung außer Acht gelassen. Von der "Exklusivität" laut Bp könne das Problem nicht gelöst werden; denn danach wäre ein nur kleines Haus am W-see nicht exklusiv, wohl aber ein großes Baugrundstück mit Bebauungsmöglichkeit für ein großes Haus an einer Durchzugsstraße bzw. in sumpfigen Gelände. Es gehe um besondere Lage, Umgebung, etc. und in weiterer Folge um Menschen, die sich dort niederlassen. Der Nachteil von a. gegenüber 265 liege in der rundum dichten Verbauung und der äußerst schlechten Bodenbeschaffenheit. Der Grundwasserspiegel sei hoch. Es gebe umfangreiche Literatur im Bau-, Immobilien- und Gesundheitswesen über die mit schlechter Bodenbeschaffenheit verbundenen Probleme. Der ORF habe diverse Fälle behandelt. Das Sumpfgebiet der Grundstücke a. sei nicht trockengelegt worden. Die Ausführungen der Bp zur Bodenbeschaffenheit würden an der sachlichen Argumentation zweifeln lassen und seien extrem polemisch. Die Ansicht, dass der Zeitpunkt der Aufschüttung so weit zurückliegen würde und risikoloses Bauen möglich sei, könne wohl nicht ernst gemeint sein. Aufschüttungen würden die Probleme nur vergrößern, vgl. Dr. Jes P. Y. Lim, Feng Shui und die Gesundheit, wonach selbst trockengelegte Sumpflandschaften keine guten Fundamente geben könnten. Die Gebäude könnten Risse bekommen, gesundheitliche Schäden infolge Austretens von Gasen von verrodenden Pflanzenteilen könnten auftreten. Ein billiger Boden könne durch schlechte Bodenbeschaffenheit teuer werden (vgl. auch ein Bauratgeber für das Bundesland Kärnten). Unter Hinweis auf Literatur führte er aus, dass zwar überall gebaut werden könne, sich durch einen hohen Grundwasserspiegel aber die Kosten für einen Keller bzw. die Bau- und Erhaltungskosten (enorm) erhöhen könnten. Der Vorwurf der Bp gegenüber kundenschädigenden Firmen und der Stadt X. sei daher haltlos. 10.208 m2 der insgesamt 11.394 m2, d.s. 86% der Vergleichsgrundstücke der Bp, seien aus dem sumpfigen Gelände. Der SV habe sich sehr wohl mit der Beeinträchtigung durch die Starkstromleitung auseinander gesetzt. Laut einem amtsärztlichen Gutachten Dris. E. in einem Verfahren der Kärntner Landesregierung werde ausgeführt: "Da es bisher nicht gelungen ist, Karzinogenität der magnetischen Wechselfelder in eingeführten Prüfverfahren zu beweisen, muss daher die Kausalität dieses Zusammenhangs zunächst angezweifelt werden. ... Aus ärztlicher Sicht wird jedoch zu bedenken gegeben, dass weltweite Aussagen zur Wirkung elektromagnetischer Felder von Jahr zu Jahr vorsichtiger werden und in Zusammenfassungen der wissenschaftlichen Arbeiten des letzten Jahrzehntes wegen der erkannten komplexen und biologischen Zusammenhänge zur Vorsicht gemahnt wird." Gemäß dem amtsärztlichen Gutachten Dris. E. hätten Untersuchungen gezeigt, "dass die elektrischen und magnetischen niederfrequenten Felder, denen Menschen im Bereich von Hochspannungsfreileitungen ausgesetzt sind, insbesondere in Gebäuden, in dem Bereich - oder sogar darunter - jener Werte liegen, die von elektrischen Geräten und Betriebsmitteln im Hause hervorgerufen werden. Die zusätzliche Einwirkung der elektrischen und magnetischen Felder von Freileitungen liegt demnach im Schwankungsbereich jener Felder, die in einem modernen Haushalt auftreten. Es kann daraus abgeleitet werden, dass für elektrische und magnetische Felder, wie sie in Österreich derzeit im Alltag auftreten, keine schädigenden Wirkungen nachgewiesen sind. Der Ansatz über epidemiologische Studien hat keine schlüssigen Beweise für kanzerogene Wirkungen gebracht, doch konnten die aus einigen Untersuchungen abgeleiteten Hypothesen (noch) nicht widerlegt werden. Die Ergebnisse zeigen aber, dass ein Risiko, wenn es dies überhaupt gibt, nur gering sein kann (siehe beigelegter Bescheid des Amtes der Kärntner Landesregierung vom 13.04.1992, Seite 24; vgl. auch das in diesem Bescheid wiedergegebene Gutachten des elektrotechnischen Amtssachverständigen auf den Seiten 15 ff.). Der SV habe einen Wertabschlag wegen der Starkstromleitung vorgenommen unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse, dass Grundstücke in unmittelbarer Nähe ua. billiger verkauft worden seien. Die Bp unterstelle, dass "der Vorteil der derzeit noch weniger dichten Verbauung von 265 durch die direkt durch das Grundstück führende ÖBB-Leitung aufgehoben wird". Festzuhalten ist, dass 265 südlich, westlich und nordwestlich nicht verbaut sei, und westlich und südwestlich nicht verbaut werden könne. Mit weiteren Widmungen sei nicht zu rechnen, weil hohe Baulandreserven in X. - O. vorhanden seien. Überdies seien alle Vergleichsgrundstücke im Einflussbereich von Starkstromleitungen. Unrichtig sei die Behauptung der Beeinträchtigung der Sicht nach Westen und Südwesten. Laut Fotos und Plänen sei nach Westen komplett freie Sicht gegeben. Die Allee verlaufe südlich des Grundstücksteiles. Abgesehen vom nicht störenden Verlauf sei eine Allee etwas sehr Schönes. Unrichtig sei auch, dass die Sicht auf die A. daher nur in den Wintermonaten und aus den Obergeschossen der südlichen Häuser möglich wäre. Der Bw. beantrage den Ortsaugenschein, der die Unrichtigkeit der Behauptungen der Bp zeigen soll. Der SV habe die Beurteilung von Sicht, Verbauung, Umgebung, etc., der gesamten zu parzellierenden Fläche beurteilt und nicht von einzelnen Häusern. Die "Pferdezucht" sei ein Reitstall, in dem diverse Pferde eingestellt seien. Laut SV komme es hiedurch zu keiner Geruchsbelästigung. Eine solche gebe es allenfalls ein bis zweimal im Jahr, wenn Dünger auf die Felder ausgebracht werde. Der SV habe im Gutachten den S-Hof dezidiert angeführt. Die Bp versuche mit fadenscheinigen Argumenten, einen Nachteil aus dem Vorteil zu machen. Der Kontakt von Kindern mit Tieren sei ein unschätzbarer Vorteil für Erziehung und Heranwachsen. Warum ein Reitstall Lärm erzeugen soll, sei fragwürdig. Der Bw. wohne in der Nähe eines Reitstalls und es mache der Verkehr - selbst bei 30 km/h - wohl mehr Lärm. Würde ein landwirtschaftlicher Betrieb inmitten von stadtnahen Wohngebieten störend empfunden, würden sich die Leute dort nicht niederlassen. In G. seien noch vor etwa 35 Jahren 7 Bauernfamilien und ein paar andere Familien gewesen, seither seien einige hundert Häuser gebaut worden. Bei G. handle es sich um Stadtgebiet, und nicht um stadtnahes Wohngebiet. ad Vergleichsgrundstück b. X.-M.: Fern jeder Realität unterstelle die Bp, dass in M. die Einfamilienhäuser den Lärm der B 86, einer stark befahrenen Verkehrsader, großteils abschirmen würden. Die Straßenverkehrszählung aus 1995 zeige, dass die B 86 in dem Richtung X. Süd führenden Bereich täglich durchschnittlich von 5.949 Fahrzeugen befahren worden sei, täglich durchschnittlich 740 LKWs. Das Verkehrsaufkommen sei stärker geworden, 1990 seien es 4.992 Fahrzeuge täglich gewesen. Der durchschnittliche Sonntagsverkehr habe damals 4.106 Fahrzeuge betragen. Ausgehend für 1995 von durchschnittlich 6.000 Fahrzeugen sei die durchschnittliche Frequenz von 250 Fahrzeugen pro Stunde und 4 Fahrzeugen pro Minute gewesen, also alle 15 Sekunden ein Fahrzeug. Am Grundstück b. könne mit 100 km/h vorbei gefahren werden. Der Bw. wies auch noch auf diverse Verkehrszählungen im Jahr 1975 und Entwicklungen in den Folgejahren auf diversen Straßenabschnitten und Kreuzungen hin. Die von der Bp angeführte Entlastung sei nicht eingetreten, vielmehr das Gegenteil. Mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit könne dies auch für den zweiten Abschnitt der B 86 geschlossen werden. Die Autobahnumfahrung samt Eröffnung des C.-Tunnels habe mittelfristig eine Verkehrsentlastung gebracht, bereits 1995 ihre Wirkung insofern verloren, als die Anzahl der diesen Abschnitt befahrenden Teil beinahe 6.000 betragen habe und somit höher gelegen sei als 1985. Die erhöhte Frequenz sei auch auf errichtete Einkaufsmärkte zurückzuführen. Die 6000 Fahrzeuge mit einer zulässigen Geschwindigkeit von 100 km/h würden die Wohnqualität beeinträchtigen. Es sei allgemein bekannt, dass Grundstücke an so stark befahrenen Straßen nur zu Dumpingpreisen zu verkaufen seien. Laut Fotos seien in unmittelbarer Nähe von b. westlich angrenzend lediglich 3 Einfamilienhäuser, der Abstand betrage ca. 15 m. Der beantragte Ortsaugenschein soll zeigen, dass Lärm und Abgase praktisch ungehindert b. erreichen können. Demgegenüber führe am Grundstücksteil 265 lediglich der G.-Weg mit einer Geschwindigkeitsbegrenzung von 30 km/h, nach Parzellierung sei überhaupt nur ein Baugrundstück von der äußerst wenig frequentierten Straße betroffen. Die Bebauung in M. sei niemals bestritten worden, seit 30. Jänner 1981 existiere bereits ein Teilbebauungsplan. Dieses Gebiet sei erst in den letzten Jahren dicht verbaut worden, was darauf zurückzuführen sein dürfte, dass die Wohnqualität zu wünschen übrig lasse. Es seien S 1.300,00 vom Bauträger gezahlt worden. Der Ansatz für 265 von nur S 1.000,00 sei unrealistisch, wenn man den Kaufpreis für diese wesentlich schlechteren Grundstücke in M. bedenke. Die Vergleichsgrundstücke b. seien als "Bauland-Wohngebiet" gewidmet, für alle Bauweisen sei eine GFZ von maximal 0,6 zulässig. 265 habe bei geschlossener Bauweise und Gruppenbauweise eine GFZ von 0,8, also sei 265 wesentlich besser ausnutzbar und daher wesentlich mehr wert als b. Die Starkstromleitung führe etwa 50 m südlich an der Grundstücksgrenze der mittlerweile errichteten Reihenhäusern vorbei. Es laufe aber eine weitere der Kelag parallel und noch näher. Dass b. nicht direkt von der Starkstromleitung überspannt werde, sei in Form eines Abschlages berücksichtigt. Kunden hätten im Erstgespräch schon gesagt, dass sie lieber ein paar Meter weiter fahren würden, weil sie keinesfalls im Gebiet neben der Westumfahrung wohnen möchten. Diesbezüglich werde die Einvernahme der Ehegattin des Bw. beantragt. Bei der Schlussbesprechung habe der Bw. die Bezahlung durch den Bauträger von S 1.300,00/m2 ins Treffen geführt, der Häuser errichte und verkaufe, der Grundanteil habe dann S 2.000,00/m2 betragen. Nichts davon sei berücksichtigt. Was den Hinweis auf den Bw. als "Privaten" im Zusammenhang mit den "Schwarzgeschäften" anlange, so würde sich das Problem beim gewerblichen Grundstückshandel gar nicht stellen. Der Bw. verwies auf diverse Literatur im Zusammehang mit Schwarzgeldgeschäften. Zudem habe der Vater des Bw. bereits mit Kaufvertrag vom 22. Jänner 1987 in G. 874 m2 a S 750,00 - dies trotz einer baulichen Beschränkung - verkauft und diesen Preis in der Vertragsurkunde festgehalten. Bei Hochrechnung auf das Jahr 1995 - allerdings ohne die gravierende Dienstbarkeit - gelange man zu S 1.870,00. Zu etwa diesem Preis - ohne die beiden Trennstücke im unmittelbaren Leitungsbereich - habe der Bw. seine Grundstücke verkauft. Tatsächlich seien die Preise wegen der begehrten Lage in G. gestiegen. Im Österreich-Durchschnitt seien die Preise 1987 bis 1995 um rd. 150% gestiegen (Immobilenindex Baugründe, Wirtschaftsgewinn "Gewinn", Ausgabe Juli/August 1999; Immobilienpreisspiegel der WK). Die Aufwertung des vom Vater verkauften Grundstücks zeige die Tatsache, dass derzeit in X. - P., etwa 800 m nordwestlich und einen dreiviertel km weiter vom Stadtzentrum als G. entfernt, pro m2 S 1.850,00 verlangt werden, und dies, obwohl der Österreich-Durchschnitt für Baugrundstücke seit 1995 bis Juni 1999 gefallen sei. Allerdings seien im gleichen Zeitraum die Preise in X., insbesondere G. und P., leicht gestiegen. Der SV habe auch einen Abschlag wegen der unterschiedlichen Verkaufszeitpunkte gemacht. Wäre er in X. vom Fallen des Österreich-Durchschnitt ausgegangen, so hätte er den Preis für b. nicht abwerten, sondern aufwerten müssen, was von Vorteil gewesen wäre. Laut Immo-Preisspiegel 1999 seien die Preise im Österreich-Durchschnitt von 1995 bis 1997 um 2% gestiegen, 1998 jedoch um 4,8% gefallen. Der SV habe auf alle Umstände durch Zu- und Abschläge Rücksicht genommen, die Objektivität seines Gutachtens sei nicht anzuzweifeln. Die Bp habe fast ausschließlich Grundstücke aus der schlechtesten Gegend zum Vergleich herangezogen und Unterschiede zu 265 einfach negiert. Die weiteren Liegenschaften 280/4 und 445/6 würden nicht die gleichen Kriterien wie 265 aufweisen. 280/4 sei kleiner, zumindest von drei Seiten von Häusern eingeschlossen, also dicht umbaut und bereits 1991 verkauft. Die Bp habe außer Acht gelassen, dass von 1991 bis 1995 die Baugründe bis 87% angestiegen seien. Südwestlich führe relativ nahe die Starkstromleitung der ÖBB vorbei. 445/6 mit einem Preis von S 1.250,00/m2 sei ebenfalls wesentlich kleiner, liege unmittelbar an der St. G.-er Straße, sei rundum von Häusern umschlossen, also dicht bebaut. Die Umgebung sei schlechter als bei 265 und die Entfernung zu den Naherholungs- und Sportmöglichkeiten weiter. Auch die zukünftige Lage sei um etliches schlechter. Die Preise werden bei 445/6 nicht so steigen wie bei 265. Die dichte Verbauung sei auch für die in der Stellungnahme der Bp angeführten Grundstücke a bis d relevant. Die von der Bp vorerst angeführten Grundstücke e. habe die Bp aus dem direkten Vergleich ausgenommen und damit bis auf zwei Grundstücke nur noch Flächen aus dem Sumpfgebiet von G. gelassen. 479/1 im Ausmaß von 1.139 m2sei um S 527,00/m2 1998 verkauft worden. Offenbar sei der Bp aufgefallen, dass für dieses Grundstück trotz offensichtlich gleicher Lage wie das Vergleichsgrundstück a. und des Verkaufs von 4.700 m2 im Jahr 1997 laut Vertragsurkunde nur ca. die Hälfte gezahlt worden sei. Aus der Sicht von 265 wäre am westlichen Teil von 269 keine Bebauung möglich und daher die Sicht unbeeinträchtigt erhalten. 1.500 m2 seien als Bauland gewidmet. Im Gruppenwohnbau hätten maximal drei Häuser Platz. Selbst wenn es auf 269 ein Haus mit Eigentumswohnungen geben sollte, wären maximal 6 Parzelleneigentümer betroffen. Der SV habe sowohl die allfällige Verbauung von 265 als auch die nordwestlich an 265 angrenzenden Grundflächen berücksichtigt. Selbst aus den nördlichen Häusern von 265 könne man wegen der versetzten Parzellierung eine gute Aussicht zwischen den südlichen Häusern genießen. Die Aussage der Bp, dass eine Bebauung von 265 überhaupt erst möglich gewesen sei, weil ein ca. rechtwinkelig zum G-Weg verlaufender Weg geschaffen worden sei, sei schlichtweg falsch; der G-Weg sei erschlossen und der östliche, an den G-Weg angrenzende Teil sei als Bauland gewidmet gewesen. Der Bw. hätte das Grundstück als Ganzes verkaufen können und hätte zB der Käufer darauf ein Einfamilienhaus oder ein Bauträger eine Eigentumswohnungsanlage errichten können. 265 sei eine erstklassige Baufläche mit ausgezeichneter Wohnqualität aufgrund der Nähe zum Erholungsgebiet und der Lage in nächster Nähe zum südlich gelegenen Landschaftsschutzgebiet, sowie aufgrund des Umstandes, dass eine Bebauung westlich und südwestlich nicht möglich und somit eine freie Lage mit sehr guter Aussicht und bester Bodenbeschaffenheit gegeben sei. Die Vergleichsgrundstücke würden im Hinblick auf die Wohnqualität mehr oder weniger große Mankos aufweisen. So zB bei ad Vergleichsgrundstück a. X.-G, rd. S 1.000,00/m 2 : rundum dichte Bebauung, sehr ungünstige Bodenbeschaffenheit, hoher Grundwasserstand, nachweislich schlechteste Wohngegend. ad Vergleichsgrundstück b. X. -M., rd. S 1.300,00/m 2 : die enormen Lärm- und Abgasbelastungen durch die B 86 bei zunehmendem Verkehr. ad Vergleichsgrundstück c. X. -J., S 1.940,00/m 2 : Hauptmanko sei, dass hauptsächlich der äußerst östliche und südöstliche Teil des J.-Feldes nördlich der B 86 durch hohe Geschosswohnbauten verbaut, also dichter bebaut sei. Der zukünftige Wert werde nicht so ansteigen. Die Wohnqualität eines Einfamilienhauses im Dorfgebiet sei zweifellos höher als jene eines Wohnblocks im städtischen Gebiet mit Dorfgebiet. Die Achse der ÖBB- Leitung sei von der Grundstücksgrenze zwischen 40 m und 60 m entfernt. Die Starkstromleitung führe südlich an den Grundstücken vorbei. 265 liege im Stadtteil X. -G. und sei immerhin einen dreiviertel Kilometer näher zum Stadtzentrum gelegen. Zur Untauglichkeit wegen der Entfernung werde auf § 4 LBG verwiesen. Selbst wenn das Vergleichsgrundstück c. - von 265 ca. 1,6 km entfernt - "weit" entfernt wäre, finde man in J. hinsichtlich der die Kaufpreisbildung beeinflussenden Umstände sowie der Marktsituation ähnliche Verhältnisse vor. Bei b. und c. führe die gleiche Starkstromleitung vorbei, die auch den westlichen Teil von 265 tangiere, bei der Liegenschaft a. in ca. 200 m Nähe. J. habe seinen dörflichen Charakter nicht verloren. Trotz des 1995 errichteten Einkaufsmarktes und der Wohnbauten sei zwischen dem westlich gelegenen Dorfgebiet und den Geschosswohnbauten im Osten nach wie vor eine breite landwirtschaftlich genutzte Fläche vorhanden. Auf den Vergleichsgrundstücken sei dies durch einen Abschlag berücksichtigt. Das angrenzende Grundstück 269 sei 1998 als "Bauland-Wohngebiet" gewidmet worden. Im Vergleich zu M. und J. sei G. weniger dicht verbaut. Die Nichtvergleichbarkeit aufgrund der GFZ sei nicht stichhältig. Die GFZ sei in X. -G. und J. maximal 0,6, in X. -G. lediglich bei offener Bauweise 0,6, bei halboffener maximal 0,7, bei geschlossener Bauweise und Gruppenbauweise maximal 0,8. Dass nur die GFZ von Bedeutung sei, ergebe sich aus der Definition. Die geringe GFZ bei 265 bei halb/offener Bauweise habe der SV durch einen Abschlag berücksichtigt, Der SV gehe davon aus, dass auf beiden Flächen ein fiktiver Käufer Gebäude in offener Bauweise errichte. Dies sei jedoch für den Bw. der schlechteste Fall, denn daraus würde sich der Abschlag ergeben. Bei halboffener Bauweise würde sich ein wesentlich geringerer Abschlag ergeben, bei Gruppenwohnbau überhaupt keiner. Der Bw. habe in Gruppenwohnbau bei einer GFZ von 0,8 errichtet. Bei c. würde lt. SV die Möglichkeit der sehr dichten Bebauung bestehen. Ein Ortsaugenschein werde beantragt, bei dem dies festgestellt werden könnte. Die Argumente der Bp für die Nichttauglichkeit seien haarsträubend. Laut Teilbebauungsplan vom 17. April 1996 dürften auf den vorliegenden Vergleichsgrundstücken und den nördlich davon gelegenen Grundstücken des J.-Feldes Gebäude von 2 bis 3 ½ Geschossen mit einer GFZ von maximal 0,8 gebaut werden, in manchen Bereichen seien überhaupt nur Gebäude mit 1 bis 2 ½ Geschossen und in anderen Bereichen mit maximal einem Geschoss bebaubar. Dies betreffe hauptsächlich den westlichen Teil des J.-Feldes, wobei die Vergleichsgrundstücke im nordwestlichen Bereich unmittelbar an das Dorf anschließen. Dass unbedingt Geschosswohnbauten mit Eigentumswohnungen zu errichten seien, stehe nirgends geschrieben; ebenso nicht, dass auf 265 nur Einfamilienhäuser hätten gebaut werden dürfen. Gemäß Bebauungsplan hätten bei einer geschlossenen Bauweise mit einer GFZ von 0,8 - wie in J. - auch Eigentumswohnungen gebaut werden können. Darüber entscheide nur die GFZ (=Verhältnis der Summe der Geschossflächen zur Baugrundstücksgröße). In manchen Bereichen des J.-Feldes seien 3 bis 4 ½ Geschosse möglich, mit einer GFZ von maximal 1,0. Wären nicht die 1,0, könnte man nur ganz schmale 4 ½-geschossige Gebäude errichten. Die Vergleichbarkeit von c. mit 265 sei auch hinsichtlich der Bebaubarkeit gegeben. Der SV habe hinsichtlich der GFZ bei c. ohnedies einen Abschlag vorgenommen, weil bei offener Bauweise bei 265 eine GFZ von 0,6, bei c. aber von 0,8 möglich sei. Laut "Gewinn" zeige die Preiskurve in Kärnten bei Wohnungen nach unten, dafür seien aber bereits 1994 - Häuser geringfügig teurer - die Grundstücke von S 1.500 bis S 2.000,00/m2 gelegen. Im Stadtteil St. G. von S 1.000,00 bis S 1.550,00. St. G. sei mit G. problemlos zu vergleichen, es sei ebenfalls im Westen von X. gelegen, habe eine sehr ähnliche Umgebung, sei vom Zentrum etwa gleich weit entfernt und liege in der Taxizone 2. St. G. sei mit G. zusammengewachsen. Die Infrastruktur sei auch in etwa gleich. Laut SV würden laut Inserat vom 23. April 1999 in einer Zeitung im Stadtteil P. bis zu S 1.850,00 verlangt. Natürlich gebe es in den genannten Gebieten gute und schlechte Lagen. In Neu-F. in einem Gebiet mit hohem Grundwasserstand sei 1993/1994 ein Reihenhausprojekt nur mit der Hälfte der 7 geplanten Häuser errichtet, davon nur zwei verkauft und die anderen vermietet worden. Der Grundstückspreis lt. SV entspreche St. G. in schlechter Lage bzw. sei im unteren Bereich von (Obere) F. gelegen. Seit 1. März 1995 gebe es das Nachttaxi, alle Grundstücke seien in der Zone 2 des Stadtgebietes von X. Gemeinsamkeiten von 265 und den Vergleichsgrundstücken seien: | - | die Lage im westlichen bzw. südwestlichen Stadtgebiet von X., | - | teilweise direkt an landwirtschaftlich genutzte Anrainerflächen angrenzend (Grundstück J. und M. und 265), bzw. | - | befinden sich solche Flächen in der näheren Umgebung (G.), | - | alle Grundstücke seien im Einflussbereich von Starkstromleitungen und seien laut Dr. Jen T. Y. Lim von den elektromagnetischen Strahlen Menschen im Umkreis von 200 bis 300 m der Hochspannungsmasten betroffen, | - | ähnliche Marktsituation, | - | bauliche Nutzungsmöglichkeit ähnlich, | - | reine Wohngegend, keine Industrie, | - | in allen Fällen seien zusammenhängende Grundflächen - in zwei Flächen parzelliert - von Bauträgern bzw. Bauherrn erworben worden, wobei die Preise in Normalfall wohl unter jenen von Privaterwerben liegen werden, die darauf ein Einfamilienhaus errichten wollen. Es sei ein alter wirtschaftlicher Grundsatz, dass jener, der wesentlich mehr von einer Ware kaufe, prinzipiell relativ weniger dafür bezahle, als derjenige, der nur wenig kaufe. Der gerichtlich beeidete SV habe versucht, ein äußerst präzises Gutachten abzugeben, es habe den Charakter einer wissenschaftlichen Arbeit. Die Ausführungen seien intersubjektiv überprüfbar und inhaltlich objektivierbar. In der Stellungnahme vom 23. November 1999 hielt der Prüfer dem Vorwurf der Aktenwidrigkeit entgegen, dass laut Angaben des Bw. in der Berufung, S. 13, die strittige Grundstücksfläche bis zu ihrer Einbringung in den Gewerbebetrieb landwirtschaftlich genutzt worden sei. Diesfalls sei das Grundstück - völlig unabhängig von der bewertungsmäßigen Einstufung als Grundvermögen - als Betriebsvermögen des landwirtschaftlichen Betriebes dargestellt. Durch den erstmaligen Einwand, das Grundstück habe nicht er, sondern ein Nachbar landwirtschaftlich genutzt, ergebe sich keine andere Betrachtung. Der Bw. betreibe den landwirtschaftlichen Betrieb nach den Einkommensteuererklärungen selbst, er habe sogar Flächen zugepachtet. 265 sei daher - selbst wenn gegen Naturalien verpachtet - landwirtschaftliches Betriebsvermögen; der Wert der empfangenen Naturalien wäre im Rahmen der pauschalen Gewinnermittlung gesondert anzusetzen gewesen. Der Bw. habe auch die behauptete Verpachtung nicht unter den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausgewiesen. Eine aktenwidrige Ansicht der Bp. liege somit keinesfalls vor. Grundstückseinstufungen nach dem Bewertungsgesetz würden sich nicht zwangsläufig mit Grundstückszuordnungen nach dem Einkommensteuergesetz decken. Die Bp sei vom Teilwert laut Gutachten abgegangen, weil es insbesondere die in unmittelbarer Nähe liegenden Vergleichsgrundstücke 206/8, 206/11, 477, 478 und 479 nicht als derart schlecht eingestuft habe wie der SV, andererseits habe die Bp die Vorzüge laut SV relativiert. Auch wenn die Bp selbstverständlich nicht über die Sachkenntnis verfüge, könne sie sich aufgrund der Fakten dem "Sumpfland" nicht anschließen; es sei unglaubwürdig, ein Gebiet von der beschriebenen schlechten Bodenqualität tatsächlich intensiv zu bebauen, wie dies auch auf Fotos dokumentiert sei. Die vom SV und Bw. so negativ herausgestrichenen Umstände müssten sich mittlerweile herumgesprochen haben. Die Angaben des SV seien keineswegs durch Bodenproben belegt, er könne nur von Annahmen ausgegangen sein. Die zu b. vom SV extrem wertmindernde Lärmbelästigung sei nicht durch konkrete, das Grundstück betreffende Messergebnisse dokumentiert. Folglich könne geschlossen werden, dass die Lärmbelästigung doch nicht jenes beschriebene Ausmaß erreiche, denn weshalb sollten Bauträger Kapital einsetzen, wenn die entstehenden Wohneinheiten nicht oder nur zu Dumpingpreisen veräußerbar wären; ein Grundstückserwerb stelle doch keinen Selbstzweck dar. Die Bebaubarkeit mit höhergeschossigen Wohnbauten von c. und die damit verbundenen höheren Quadratmeterpreise seien der Hauptgrund für die Bp, c. als zum Vergleich nicht geeignet anzusehen. Dass eine Bebauung mit Einfamilienhäusern theoretisch möglich wäre, spiele dabei keine Rolle. Andererseits sei es wenig glaubhaft, dass ein Block wie in J. auf 265 errichtet hätte werden dürfen; Blocks dieser Größe würden dem Dorfcharakter widersprechen. Wie auch auf Fotos unschwer zu erkennen, wäre eine derartige Verbauung mit dem Ortsbild unvereinbar. Bei 265 verharmlose der Bw. das Faktum der vorhandenen Hochspannungsleitung. Neben nicht auszuschließenden gesundheitlichen Risken sei der optische Eindruck an Ort und Stelle äußerst negativ, was aus den zahlreichen Fotos des Bw. überhaupt nicht hervorgehe. Ohne diese Hochspannungsleitung wäre das Grundstück 265 zweifellos als schön gelegen zu bezeichnen. Zusammenfassend sei festzuhalten, dass der vom SV angesetzte Grundstückswert von 265 über jenem vom Bw. erzielbaren liege, der Bw. also mit Verlust verkauft hätte. Der vom Bw. begehrte Wert sei zu hoch. Alternativ zur Methode der Vergleichspreise könnte auch vom tatsächlichen Verkaufspreis ausgegangen und eine Gewinnkomponente sowie eine Komponente für Aufschließung und Parifizierung in Abzug gebracht werden. Es sei nicht einzusehen, dass der Bw. 265 steigenden Wert einräume, er selbst jedoch von dieser Wertsteigerung nicht profitieren sollte. Über die Berufung wurde erwogen: Während das Finanzamt von der Zugehörigkeit von 265 zu einem landwirtschaftlichen Betrieb - jedoch bereits mit der Qualität eines Bauerwartungslandes - ausgeht, möchte der Bw. einen möglichst hohen Wertansatz für seinen "privaten Grundbesitz". Nach Ansicht des Bw. sei der Verkehrswert maßgeblich, weil ein Zusammenhangswert mit dem Betrieb noch nicht gegeben sei. Einlagen sind gemäß § 6 Z 5 EStG 1988 mit dem Teilwert im Zeitpunkt der Zuführung anzusetzen; sie sind höchstens mit den um Absetzungen für Abnutzung nicht gekürzten tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten anzusetzen, wenn Gegenstand der Einlage Grundstücke (grundstücksgleiche Rechte) sind, die innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Zeitpunkt der Zuführung angeschafft, hergestellt und nicht außerhalb einer betrieblichen Tätigkeit zur Erzielung von Einkünften verwendet wurden. ... Mit den ersten Aktivitäten ist somit von der Betriebseröffnung des Gewerbebetriebes auszugehen. Bei Eröffnung eines Betriebes sind gemäß § 6 Z 8 lit. a EStG 1988 die Wirtschaftsgüter mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten anzusetzen. Einlagen sind gemäß Z 5 zu bewerten, also mit dem Teilwert im Zeitpunkt der Zuführung. Der Teilwert eines Wirtschaftsgutes ergibt sich aus dem Wert des Zusammenhangs im Hinblick auf die Bedeutung des Wirtschaftsgutes für den Betrieb; der Teilwert ist der Wert, den das Wirtschaftsgut für den Betrieb hat; dabei ist die Fortführung des Unternehmens zu unterstellen (Going-concern-Prinzip). Dadurch unterscheidet sich der Teilwert vom gemeinen Wert. Der Teilwert schließt die Anschaffungsnebenkosten mit ein; dagegen ist der gemeine Wert ein Verkaufswert. Wird ein Wirtschaftsgut anlässlich der Betriebseröffnung eingelegt, dann entspricht der Teilwert grundsätzlich dem gemeinen Wert, weil ein Wert des Zusammenhangs noch nicht besteht (vgl. Doralt, EStG, Kommentar, Tz. 134 und 136 zu § 6 EStG 1988). Im Vergleichswertverfahren ist gemäß § 4 Abs. 1 LBG der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln (Vergleichswert). Vergleichbare Sachen sind solche, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden Sache übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften der Sache und geänderte Marktverhältnisse sind nach Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. Zum Vergleich sind gemäß § 4 Abs. 2 LBG Kaufpreise heranzuziehen, die im redlichen Geschäftsverkehr in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag in vergleichbaren Gebieten erzielt wurden. Soweit sie vor oder nach dem Stichtag vereinbart wurden, sind sie entsprechend den Preisschwankungen im redlichen Geschäftsverkehr des betreffenden Gebietes auf- oder abzuwerten. Kaufpreise, von denen anzunehmen ist, dass sie durch ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände der Vertragsteile beeinflusst wurden, dürfen gemäß § 4 Abs. 3 LBG zum Vergleich nur herangezogen werden, wenn der Einfluss dieser Verhältnisse und Umstände wertmäßig erfasst werden kann und die Kaufpreise entsprechend berichtigt werden. Wie der Bw. zutreffend ausführt, waren laut EW-Bescheid (Nachfeststellung) 4.500 m2 als "Bauland" gewidmet und bildeten als "unbebautes Grundstück" eine eigene wirtschaftliche Einheit. Das Finanzamt gelangte zu einem Einheitswert von S 315.000,00 (durchschnittlicher m2-Preis S 70,00). Laut "Erklärung für unbebaute Grundstücke" war die Liegenschaft mit Anschlussmöglichkeit für Wasser und Strom versehen, eben und trocken. Aus dem Bewertungsakt des "landwirtschaftlichen Betriebes" ist zu ersehen, dass zum 1. Jänner 1995 die landwirtschaftliche Fläche 0,7276 ha und zum 1. Jänner 1998 0,5218 ha betragen hat, die Differenz macht 0,2058 ha aus. Demzufolge setzt sich die streitgegenständliche Liegenschaft bewertungsrechtlich zu 4.500 m2 aus dem "Grundvermögen" und 2.058 m2 aus dem "landwirtschaftlichen Vermögen" zusammen. In beiden Fällen "greift" die Einlagenbewertung des § 6 Z 5 EStG 1988 mit dem Teilwert, wobei bei den aus dem "Privatvermögen" stammenden 4.500 m2 noch kein Zusammenhangswert mit dem Betrieb gegeben wäre. Selbst wenn man aufgrund der landwirtschaftlichen Nutzung des streitgegenständlichen Teiles von 265 von einem "landwirtschaftlichen Vermögen" ausgeht, ist im gegenständlichen Fall der "Theorienstreit" - Zugehörigkeit von 265 zur Landwirtschaft oder zum Grundvermögen - ohne Belang; denn beide Parteien legen als Vergleichsgrundstücke ohnehin nur als Bauland gewidmete, und nicht landwirtschaftlich genutzte Flächen zugrunde. Das Finanzamt hat die Vergleichspreise für das Bauland in keiner Weise einer Abwertung unterzogen, um dem Umstand Rechnung zu tragen, dass 265 seiner Ansicht nach Betriebsvermögen eines landwirtschaftlichen Betriebes gewesen wäre. Die Basis ist sozusagen im Wesentlichen die gleiche. Letztendlich gehen beide Parteien von einem "gemeinen Wert" aus, wobei der SV im Vergleich von 265 mit den Vergleichsgrundstücken Zu- bzw. Abschläge hinsichtlich Qualität und Beschaffenheit der jeweiligen Liegenschaften vergeben hat. Angesichts des unstrittigen Vorgehens und des Umstandes, dass der kleinere Teil aus der Landwirtschaft stammt, kann hier der gemeine Wert als Maßstab genommen werden. Der bloß allgemein geäußerte Einwand der Schwarzgeschäfte bei Verkäufen zwischen Privaten vermag den von der Bp gewählten Vergleichsgrundstücken nicht die Tauglichkeit zu nehmen, ebenso wenig wie das nicht konkretisierte Vorbringen von Notverkäufen. Der Bw. ist seinen Vorbringen nach doch selbst als "privater Grundstücksverkäufer" aufgetreten und würde er den Vorwurf eines Schwarzverkaufes nur aufgrund des Privatverkaufes vermutlich als ungerechtfertigt empfinden. Bei den vom Finanzamt herangezogenen Vergleichsgrundstücken sind keine konkret verfolgbaren Anhaltspunkte gegeben, dass den Verkaufsvorgängen nicht im redlichen Geschäftsverkehr erzielte Kaufpreise zugrunde gelegen wären. Zwei dieser Vergleichsgrundstücke hat ohnehin auch der Bw. herangezogen. Im gegenständlichen Fall war es dem Bw. aufgrund seiner Stellung in der GmbH möglich, für eine entsprechende Aufteilung der jeweiligen Erlösanteile für das Grundstück einerseits bzw. für das Gebäude andererseits zu sorgen. Die beste Variante, einen möglichst hohen Anteil nicht besteuern zu müssen, war die Ansicht des Bw. der Nichtsteuerbarkeit seiner "privaten Liegenschaft". Hält man sich vor Augen, dass der Bw. aus den Verkäufen 1996 und 1997 pro m2 S 1.879,00 erzielte, so wird man davon ausgehen können, dass im Falle einer vorhergehenden Anschaffung ein "fremdüblicher Käufer" eine Liegenschaft zu einem Preis ankaufen wird, der ihm jedenfalls einen Gewinn "beschert". Der Bw. bemängelt, es sei während der Betriebsprüfung sein Einwand nicht berücksichtigt worden, dass in einem Verkaufsfall betreffend b. der Erwerb um S 1.300,00, der Verkauf aber dann um S 2.000,00 erfolgt sein soll. Dies birgt eine Spanne von mehr als 53% (S 2.000,00 /S 1300,00). Normalverhältnisse und den Hinweis auf die Wertsteigerung von 265 vor Augen, wird der Bw. nicht bereit gewesen sein, im Falle eines Erwerbes einen Preis für das Grundstück zu zahlen, der ihm bei der Weiterveräußerung nur einen Verlust verursacht hätte, ist ihm doch mangelnde Fach- und Branchenkenntnis nicht nachzusagen. Es wäre wohl nicht mit den allgemeinen Erfahrungen des täglichen Lebens im Einklang stehend, wenn gerade er bereit gewesen wäre, auf diese Chance zu verzichten, konnte doch das Projekt nur mit seinem Grundstück verwirklicht werden. Vorauszuschicken ist, dass man ein "ganz gleiches" Grundstück niemals finden wird. Der VwGH hat im Erkenntnis vom 17. 2. 1992, 90/15/0155, ausgeführt, dass der gemeine Wert eine fiktive, mit Hilfe der Preisschätzung zu ermittelnde Größe sei. Die tatsächlich gezahlten Preise für Vergleichsgrundstücke aus Kaufpreissammlungen seien hiezu geeignet. Zutreffende, für die Ableitung des gemeinen Wertes taugliche Vergleichspreise würden dann vorliegen, wenn die Wertfaktoren des zu bewertenden Grundstückes und der Vergleichsgrundstücke in den wesentlichen preisbestimmenden Merkmalen übereinstimmen, wozu insbesondere | - | Größe | - | Form | - | Lage und | - | Beschaffenheit des Grundstücks gehören, oder, obwohl eine solche Übereinstimmung nicht hinsichtlich aller wesentlichen preisbestimmenden Merkmale besteht, | - | immerhin noch eine zuverlässige Wertableitung aus den Vergleichspreisen möglich ist. Unter Bedachtnahme auf die preisbildenden Faktoren kann der gemeine Wert gegebenenfalls durch Vornahme von Zu- und Abschlägen ermittelt werden. Zu dieser Variante hat sich der Bw. bzw. der SV entschlossen. Dh., wenn 265 im Vergleich zu den Vergleichsgrundstücken besser ist, wird ein Zuschlag zum jeweiligen Kaufpreis des Vergleichsgrundstücks hinzugerechnet, ist 265 gegenüber den Vergleichsgrundstücken schlechter, wird ein Abschlag beim jeweiligen Vergleichsgrundstück vorgenommen. Zu den Vorwürfen der nicht hinreichenden Berücksichtigung von Lage, Umgebung, Bodenbeschaffenheit, Umwelt, usw. wird zu den einzelnen Vergleichsgrundstücken eingegangen werden. Was jedoch alle drei Grundstücke betrifft, ist die "soziologische Komponente". Unzweifelhaft wird der Lagevorteil des Grundstücks, bedingt durch die Nähe zu Landschaftsschutzgebieten und der Unverbaubarkeit des Grundstückes im Süden und Westen zum Wert des Grundstücks beitragen. Es kann dem aber nicht gefolgt werden, dass man den "unschätzbaren Wert" aus soziologischer Sicht durch seine Erwerber bestimmen könnte, weil die Erwerber der Mittel- oder Oberschicht angehören würden, wie z.B. ein Akademikerpaar (Lehrerin/Unternehmensberater), ein selbstständiger Zahnarzt, zwei Ingenieure, ein Lehrerehepaar sowie ein Manager bei einer aufstrebenden Firma. Ungeachtet des Auffassungsunterschiedes bezüglich des Begriffes der "Exklusivität" mag dahingestellt bleiben, inwieweit eine Verbindung zwischen Naturschutzgebiet und der laut Bw. durch Beruf und Bildungszugehörigkeit wissenschaftlich vorgenommenen soziologischen Schichtung besteht. Die "Exklusivität des Grundstücks" vom "Stand" seiner Erwerber (mit)abhängig zu machen, wäre wohl nicht treffend und zielführend. Demzufolge ist auch der nicht näher konkretisierte Hinweis auf die Schichtzugehörigkeit bei den Grundstücken a. und b. nicht von Belang. Was der Bw. aus dem Umstand ableitet, dass sich viele unselbstständig und selbstständig tätige Akademiker in G. niederlassen, so auch der Bw. mit seiner Kanzlei und der GmbH, bzw. dass sich auch im schlechtesten Gebiet die Leute niederlassen würden, tut er nicht kund. Wie der Bw. ausführt, ist mit Beginn der ersten betrieblichen (Vorbereitungs)handlungen die Eröffnung des Gewerbebetriebes anzunehmen. Er sagt selbst, dass dies die Erstellung der Parzellierungspläne wäre. Warum er aber dann die Ansicht der Bp bekämpft, den Wert von 265 noch vor der Parzellierung anzunehmen, ist nicht nachvollziehbar und auch nicht einsichtig. Der Beginn des Gewerbebetriebes "Grundstückshandel" kann somit mit den Parzellierungsaktivitäten angenommen werden, jedenfalls also vor der Parzellierung. Diesen Zeitraum wird man mit Anfang des Jahres 1995 ansetzen können, kam es doch am 10. März 1995 zum Teilungsplan. Zu diesem Zeitpunkt wusste der Bw., diese Liegenschaft für das Bauvorhaben (der GmbH) nutzen zu wollen. Angesichts der bereits bestehenden Baulandwidmung war daher jedenfalls von einem höheren Wert als von landwirtschaftlich genutzten Flächen auszugehen (vgl. VwGH 22. 9. 1992, 92/14/0064), was das Finanzamt ohnehin getan hat. Die "Basis" der Vergleichsgrundstücke ist zwischen den beiden Parteien unstrittig. Sie sind von Verkaufsvorgängen in der Nähe des Jahres 1995 ausgegangen. Streit besteht nunmehr noch über die Zu-/Abschläge bzw. die Frage der (Nicht)einbeziehung des Vergleichsgrundstücks c. und diverser von der Bp herangezogener Vergleichsgrundstücke. Der SV hat den Weg gewählt, bei den Vergleichsgrundstücken Zu- bzw. Abschläge zu vergeben und gelangte so zu "berichtigten Vergleichspreisen" für die Vergleichsgrundstücke, aus denen er dann für 265 zum Verkehrswert von S 1.630,00/m2 bzw. nach Abzug der Kosten von S 1.610,00/m2 kam. Die Zu- und Abschläge richten sich nach der (subjektiven) Bewertbarkeit des SV. Es ist in keinem der Fälle wirklich objektiv nachvollziehbar, warum der SV gerade den konkreten Prozentsatz für einen bestimmten Nachteil oder Vorteil wählte. Zumal er konkrete Prozentsätze vergibt, hätte es Anhaltspunkte dafür benötigt, was sozusagen 0 und was 100 ist und wonach sich die einzelnen Prozentsätze der Höhe nach KONKRET richteten. Bezüglich aller drei Vergleichsgrundstücke lässt sich nicht nachvollziehen, worauf der Bw. die Bemessung der "zukünftigen Lage" stützte und wonach sich die konkrete Höhe des Prozentsatzes bei a. bis c. bemaß. Das gilt ebenso für die "Umgebung" und die "ÖBB-Leitung". Warum er trotz anders lautender Argumente und ungeachtet der ÖBB-Leitung auf 265 zu einem einheitlichen Abschlag von 9% für alle drei Grundstücke gelangte, und wie er zu dieser Höhe kam, ist nicht objektiv nachzuvollziehen. ad Vergleichsgrundstück a.: S 1.015,00/m 2 , bereits parzelliert, 4.701 m 2 , Verkauf 1997: Beide Parteien bewerteten a. als für den Vergleich gut geeignet, insbesondere wegen ihrer Nähe zu 265. Auf a. wurden auch bereits Einfamilienhäuser errichtet. Dem unterschiedlichen Verkaufszeitpunkt hat der Bw. mit einem Abschlag von 4% Rechnung getragen. Bei der GFZ unterscheidet sich a. gegenüber 265 dadurch, dass - sofern bei Objekten mit mehr als 12 Wohn- und/oder Geschäftseinheiten dadurch das Ortsbild nicht beeinträchtigt wird -, bei offener Bauweise eine GFZ von 0,8 zulässig ist, sodass diesbezüglich 265 gegenüber a. benachteiligt ist. Demzufolge würde noch ein Abschlag von 25% allenfalls zu Recht bestehen, wobei dieser Nachteil ja nicht für alle Bauweisen gilt. Bei einer Entfernung von nur 300 m zwischen beiden Liegenschaften wird auch a. als "mitten im Erholungsgebiet und in nächster Nähe zum Landschaftsschutzgebiet" gelegen anzusehen sein, sodass es eines Zuschlages hinsichtlich der Nähe zu Erholungsgebieten und Sportmöglichkeiten nicht bedarf. Ungeachtet des Hinweises in der Stellungnahme hat der Bw. die Behauptungen betreffend die Aufschüttung des Sumpflandes und die damit angeblich verbundenen Nachteile bzw. die gesundheitsgefährdenden Altlasten von a. durch keinerlei Unterlagen dokumentiert. Die angeregte Auskunft beim Magistrat X. und beim Vermessungsamt hätte er selbst einholen können, behauptet er doch diesen Mangel. Er gibt weder einen Hinweis, was er mit "seinerzeit" meinte, noch konkrete Anhaltspunkte für im Jahr bzw. um das Jahr 1995 herum vorliegende aktuelle, auf der Aufschüttung und schlechten Bodenbeschaffenheit beruhende Probleme. Die Hinweise auf die umfangreiche Literatur und die allgemein gehaltenen Ausführungen des Dr. Jes P. Y. Lim, Feng Shui und die Gesundheit, und allfällige ORF-Sendungen vermögen konkrete Anhaltspunkte nicht zu ersetzen. Ebenso wenig hat der Bw. dargetan, dass ein Gebäude auf dieser Liegenschaft durch den schlechten Untergrund bedingt Risse bekommen hätte, dass der Boden kein dichtes Fundament ermöglicht hätte, konkrete gesundheitliche Schäden infolge des Austretens von Gasen von vermodernden Pflanzenteilen aufgetreten wären oder sich Kosten für den Keller verteuert hätten. Mag seit "unvordenklicher Zeit" sich auf a. aufgrund seiner tieferen Lage Wasser gesammelt und zur Sumpfbildung geführt haben, so kann dieses Problem nicht so akut sein; denn es wäre in einem "Sumpfland" die Verbauung wohl ausgeschlossen. Gerade aber die dichte Verbauung führt der Bw. - wenn auch immer wieder als "negative Eigenschaft" von a., - ins Treffen. Der bloß allgemein ausgeführten Problematik hinsichtlich der nicht trockengelegten Sumpflandschaft als Zuschlagsfaktor zu a. kann somit nicht gefolgt werden. Da für eine im Jahr 1995 bestehende "schlechte Bodenbeschaffenheit" konkrete Nachweise fehlen, ist kein Grund für einen Zuschlag für die "Bodenqualität" zu erblicken. Wenn die Bp meinte, die Aufschüttung müsse schon so lange zurück liegen, dass risikoloses Bauen möglich sei, so kann dem eine gewisse Schlüssigkeit mangels anderer Nachweise nicht abgesprochen werden. Mag die Liegenschaft a. als Werksgelände genutzt worden sein und mögen die Grundwasserverhältnisse "dementsprechend" sein, so entbehrt das "dementsprechend" einer näheren Erläuterung und Konkretisierung. Diese allgemein gehaltenen Vorbringen rechtfertigen mangels aktueller konkreter Beeinträchtigungen weder einen Zuschlag für die "Grundwasserverhältnisse", noch für "Altlasten". Die Behauptung, dass rd. 86% der von der Bp herangezogenen Vergleichsgrundstücke, d.s. die Grundstücke a., 206/8 und 206/11, 477, 478, 479 sowie 280/4, Sumpfland wären, ist durch keinerlei Nachweise untermauert. Der UFS erblickt keine Notwendigkeit, Zeugen zu diesen allgemeinen Aussagen einzuvernehmen bzw. einen Ortsaugenschein durchzuführen. Die vom Bw. als Manko von a. herangezogene "dichte Bebauung" steht - wie oben festgehalten - dem Vorbringen der schlechten Bodenbeschaffenheit entgegen. Aus dem Gutachten geht nicht hervor, dass die "Sicht" ein separates bewertetes Wirtschaftsgut gewesen wäre. Sollten die "dichte Bebauung" und "Sicht" im Teilposten "Umgebung" ihren Niederschlag finden, so ist nicht nachvollziehbar, warum der SV gerade einen Zuschlag von 20% vorgenommen hat; ihm zu folgen besteht somit kein Anlass. Es ist nicht ersichtlich, dass das Kriterium "Kleine, nicht als Bauland gewidmete Grundanteil am westlichen Ende des gegenständlichen Grundstücksteiles" im Gutachten separat bemessen wäre. Aus der Sicht des jeweils Betreffenden kann dahingestellt bleiben, ob die "Pferdezucht" ein Nachteil - so die Bp - oder ein Vorteil - so der Bw. - ist. Es lässt sich nicht nachvollziehen, ob und in welchem Ausmaß dieses Kriterium einen Niederschlag gefunden hätte, weshalb sich ein Eingehen erübrigt. Die Behauptungen zur schlechteren Wertsteigerung in der Zukunft für a. entbehren der konkreten Anhaltspunkte bzw. Grundlagen. Mangels entsprechender "verfolgbarer" Nachweise kann der Ansicht des Bw. nicht gefolgt werden, dass die Liegenschaft a. mit einem Kaufpreis von S 1.015,00 - gemessen an den ermittelten S 1.610,00 - nur zwei Drittel des Wertes von 265 haben sollte. Der für a. rechnerisch durch Zu-/Abschläge ermittelte "berichtigte Vergleichspreis" von S 1.553,00/m2 spiegelt im Vergleich zu S 1.610,00 die so markant ins Treffen geführte schlechte Bodenbeschaffenheit überhaupt nicht wider, sondern wären demnach die beiden Liegenschaften beinahe gleichwertig. ad Vergleichsgrundstück b.: S 1.290,00/m 2 , bereits parzelliert, Verkauf 1998: Der für den unterschiedlichen Verkaufszeitpunkt vergebene Abschlag von 6% wäre angesichts der Ausführungen des Bw., dass 1996 und 1997 die Liegenschaften um 2% gestiegen, 1998 aber um rd. 4,8% abgefallen wären, nicht als gerechtfertigt anzusehen. Angesichts der nur in Teilbereichen unterschiedlichen GFZ wird die Höhe des Zuschlages für die Flächenwidmung und Bebauungsmöglichkeit nicht zur Gänze gerechtfertigt sein. Die Bp geht auch davon aus, dass 265 ruhiger als b. ist. Der Bw. schildert die Beeinträchtigung durch die B 86 in seiner Stellungnahme ganz drastisch. Dennoch lässt sich nicht nachvollziehen, wie der SV zum Zuschlag von (nur) 15% hinsichtlich der "Immissionslage" gelangte. Ebenso ist die Zuschlagshöhe für die "Aufschließung", "Entfernung zu Naherholungsgebiet" sowie die Höhe der Abschläge für die "Entfernung zu wirtschaftlichen, kulturellen und öffentlichen Zentren und die "Verkehrs- und Versorgungslage" nicht nachzuvollziehen, mag auch die Erreichbarkeit durch öffentliche Verkehrsmittel und die Versorgungsmöglichkeit für den täglichen Bedarf unzweifelhaft das Alltagsleben und somit die Lebensqualität erhöhen. Angesichts eines Kaufpreises von S 1.290,00/m2 wird man nicht von "Dumpingpreisen" sprechen können. Auf die Einvernahme der Ehegattin kann verzichtet werden, weil grundsätzlich einmal nicht in Abrede gestellt werden kann, dass ua. die Ruhelage ein Entscheidungskriterium bei einem Liegenschaftskauf sein kann. Bei einem tatsächlichen Verkaufspreis für b. von S 1.290,00/m2 für eine bereits parzellierte Fläche gelangte der SV durch zum "berichtigten Vergleichspreis" von S 1.780,00/m2. Letzterer war somit - ungeachtet der vom Bw. wiederholt genannten "massiven Beeinträchtigung" durch die B 86 - höher als der gemeine Wert von 265 iHv S 1.610,00, was in sich nicht schlüssig ist.