UFSK RV/0005-K/04

2.6. Ortslage: südwestlich der Kreuzung G.-weg/St. G.-er-Straße Höhenlage: ca.50 m höher als das Stadtzentrum von X. auf der westlichen Terrasse des Stadtgebietes X. Entfernung zu wirtschaftlichen, kulturellen und öffentlichen Zentren: Stadtzentrum: ca. 3 km Magistrat der Stadt X. sowie andere Behörden und Ämter etc.: ca. 3 km Postamt ca. 1,8 km Bank ca. 1,5 km Volksschule P. ca. 600 m Umgebung: Wohngegend (anrainende Häuser max. 2 ½ Geschosse); südlich, westlich und nordwestlich unverbaut, Agrargebiet ca. 60 m südlich beginnt ein ausgedehntes Landschaftsschutzgebiet, das sich süd-west-östlich erstreckt ca. 500 m in Richtung Nordosten beginnt das Landschaftsschutzgebiet T. Entfernung zu Erholungsgebieten: Lage mitten im Erholungsgebiet, Naherholungs- und Sportmöglichkeiten in unmittelbarer Nähe: Reitstall "S-Hof" Rodelbahn Langlaufloipe M.-er Sportzentrum ca. 2,7 km zum .... bad W. 2.7 Immissionslage: keinerlei Industrie vorhanden; Ruhelage. Immissionen vom X.- er Industriegebiet und aus dem Industriebereich des südlich von X. gelegenen Ortes Ü. gelangen aufgrund der Terrassenlage des Stadtteiles G. nicht bis dorthin. 2.8 Klimatische Lage: sonnig 2.9 Versorgungslage: ca. 2,5 km zu Supermärkten ca. 200 m zum Gasthof R. 2.10 Verkehrslage: Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln, Erschließung durch öffentliche Verkehrsmittel und Entfernung zu diesen: ca. 200 m bis zur nächsten Bushaltestelle 2.11. Einschränkungen bzw. Lasten: - dingliche Lasten (Eintragungen im C-Blatt des Grundbuches): C-LNR 2a "Dienstbarkeit 20 kV-Leitung Umspannwerk F. - Umspannwerk W. gem Schutzstreifen über GSt 265 264 für Kärntner Elektrizitäts-Aktiengesellschaft (En 362/2/61)" Diese Leitung querte im äußerst westlichen Bereich des als Bauland gewidmeten Teiles des damaligen Grundstückes 265 dieses schräg von Südosten nach Nordwesten. C-LNR 3a "Dienstbarkeit 20 kV-Erdkabel zur Trafostation G. - Vacu - Lug auf GSt 265 für Kärntner Elektrizitäts-Aktiengesellschaft (8 En-463/2/80)". Dieses Erdkabel ist im östlichen Teil des ehemaligen Grundstückes 265 unmittelbar entlang des G.-weg verlegt. - unverbücherte Dienstbarkeit: 110 kV-Leitung der ÖBB: Diese quert das einstige Grundstück Nr. 265 schräg von Südosten nach Nordwesten. - Abbruchobjekte: landwirtschaftlicher Geräteschuppen (ca. 10 x 6m; ca. 7 m Firsthöhe) aus Holz im östlichen Teil des Grundstückes unmittelbar neben dem G.-weg; Weidezaun aus Holz (Abtragung soweit das ehemalige Grundstück 265 verbaut wird). Die Dienstbarkeit C-LNR 3a stellt eine zu vernachlässigende Beeinträchtigung des zu bewertenden Grundstücksteiles dar, zumal die Leitung als Erdkabel verlegt ist. Sie wird daher nicht gesondert bewertet. Hinsichtlich der Bewertung der außerbücherlichen Dienstbarkeit der ÖBB-Leitung wird aufgrund der bisherigen Grundabverkäufe aus dem parzellierten Teil des ehemaligen Grundstückes 265 bzw. eines von Käufern notariell unterfertigten Kaufanbotes ein Prozentsatz errechnet, der in Form eines Wertabschlages zur Anwendung kommt. Dazu ist festzuhalten, dass im unmittelbaren Bereich der Leitung der Grundstückspreis teilweise wesentlich niedriger ist als der Durchschnittspreis der anderen Parzellen. Dies ist zum Teil auch auf die kleine landwirtschaftliche Fläche, die mitparzelliert und mitverkauft wurde bzw. wird, zurückzuführen. Im Wertabschlag ist daher dieser Anteil an landwirtschaftlicher Fläche auch inkludiert und damit berücksichtigt. Im Hinblick auf die bereits im Jahre 1995 geplante Bebauung des zu bewertenden Grundstücksteiles werden die tatsächlichen Kosten der Verlegung der Kelag-Freileitung (C-LNR 2a) als Erdkabel ebenfalls als wertmindernd angesetzt; ebenso die tatsächlichen Abbruchkosten für den Geräteschuppen und den Holzzaun. Das verlegte Erdkabel stellt eine unwesentliche Beeinträchtigung dar und wird daher nicht gesondert bewertet. 2.12. Figuration: Der als Bauland gewidmete bzw. parzellierte Teil des ehemaligen Grundstückes Nr. 265 ist vieleckig mit maximal ca. 144 m Länge und maximal ca. 57 m Breite; Geländebeschaffenheit: eben. 2.13 Bodenbeschaffenheit: - Bodenqualität: Oberflächenbeschaffenheit: ca. 50 - 80 cm Erde; Untergrund: Schotter - Bewuchs: in der Natur landwirtschaftliche Grünfläche; - Grundwasserverhältnisse: relativ tiefer Grundwasserspiegel - keinerlei Altlasten. 2.14 Zukünftige Lage, Stadtentwicklung: Kein Verbauen der Gegend mit Bauten von mehr als 2 ½ Geschossen möglich (Bebauungsplan); westlich und südwestlich des als Bauland gewidmeten bzw. parzellierten Teiles des ehemaligen Grundstückes Nr. 265 ist keine Bebauung möglich, da die Widmungsgrenze für Bauland von Nordwesten nach Südosten u.a. durch das einstige Grundstück Nr. 265 verläuft; außerdem beginnt in ca. 60 m Entfernung südlich des Grundstückes ein ausgedehntes Landschaftsschutzgebiet, das sich nach Süden, Osten und Westen erstreckt; daher freie Lage mit sehr guter Aussicht u.a. auf die A. 2.15 Marktsituation: Aufgrund der oben angeführten Wertkriterien (wertändernden bzw. wertbeeinflussenden Umstände), insbesondere der sehr guten Lage, herrscht große Nachfrage. 3. Bewertung Die Bewertung erfolgt nach dem Vergleichswertverfahren im Sinne des § 4 LBG. Das Vergleichswertverfahren ist zur Ermittlung des Verkehrswertes von Grundtücken das geeignete Verfahren. 3.1 Vergleichsgrundstücke: Das ehemalige Grundstück Nr. 265 wurde vom Eigentümer im Jahre 1988 schenkungsweise erworben. Ein Anschaffungspreis liegt aufgrund dessen nicht vor; selbst wenn ein solcher vorläge, käme dessen direkte Umrechnung wegen des großen zeitlichen Abstandes zum Bewertungsstichtag nicht in Frage. Für die Bewertung werden daher Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke herangezogen. Es werden vergleichbare Grundstücke aus dem westlichen und südwestlichen Stadtgebiet herangezogen. Es handelt sich dabei um Wohngebiet, das teilweise direkt an landwirtschaftlich genutzte Anrainerflächen grenzt bzw. sich solche Flächen in näherer Umgebung befinden, wobei in diesen Stadtgebieten auch die Marktsituation ähnlich ist (vgl. auch RV zum LBG). Gemäß Liegenschaftsbewertungsgesetz sind Kaufpreise heranzuziehen, die im redlichen Geschäftsverkehr erzielt wurden. Damit wird zum Ausdruck gebracht, dass nur tatsächlich erzielte Kaufpreise und nicht verfälschte Kaufpreisangaben als Grundlage für die Wertermittlung dienen sollen. Dies ist vor dem Hintergrund der Problematik zu sehen, dass in der Praxis die Vertragspartner eines Kaufvertrages über Liegenschaften oder Liegenschaftsteile häufig in der Vertragsurkunde aus bekannten Gründen nur einen geringeren Kaufpreis anführen, als zwischen ihnen tatsächlich als Entgelt vereinbarte wurde (vgl. auch RV zum LBG). Kaufpreise in Kaufverträgen mit Privaten, die auf den gekauften Grundstücken ihr Ein- oder Zweifamilienhaus errichten möchten, sind daher als Vergleichspreise nicht sehr geeignet, da dort das angeführte Phänomen nicht nur vereinzelt auftritt. Wohl aber sind von gewerblichen Bauträgern oder Grundstückshändlern bezahlte Preise heranzuziehen, da hier einerseits größere Grundstücke oder mehrere aneinandergrenzende Grundstücke auf einmal gekauft werden und andererseits diese Käufe meist über Banken finanziert werden; damit ist eine verfälschte Kaufpreisangabe in der Vertragsurkunde eher unwahrscheinlich. Im Folgenden werden daher nur solche Vergleichsgrundstücke herangezogen, die an Bauträger bzw. einen Bauberater verkauft wurden. a) X. -G: Aus zwei Grundstücksflächen wurden hier Baugrundstücke geschaffen, nämlich aus dem Grundstück 206/8, GB 7-1 P., BG X., wurden die Grundstücke 206/25, 206/26, 206/27, 206/28, 206/29, 206/30, 206/32 und 206/33 sowie das Trennstück 7 gebildet; aus Grundstück 206/11, GB 7-1 P., wurden die Trennstücke 8 und 10 gebildet. Das Trennstück 10 erhielt die Grundstücksbezeichnung 206/34. Die Trennstücke 7 und 8 wurden zu Grundstück 206/31 vereinigt. Die Flächen der neu gebildeten Grundstücke betragen zusammen 4.701 m2. Der Verkauf der neu gebildeten Grundstücke erfolgte Anfang Juni 1997 gemeinsam von einer Firma und einem Privaten an einen Bauberater. Die Firma und der Private erhielten einen Gesamtkaufpreis von S 4,771.515,00, das sind S 1.015,00/m2. Die Flächenwidmung ist Bauland-Wohngebiet. Gemäß Bebauungsplan vom 24.06.1994 sind die Bebauungsweise und die GFZ-Werte gleich wie beim zu bewertenden Grundstück (siehe Punkt 2.4). Es ist jedoch für Objekte mit mehr als 12 Wohn- und/oder Geschäftseinheiten, sofern dadurch das Ortsbild nicht beeinträchtigt wird, bei offener Bauweise eine GFZ von 0,8 und bei halboffener Bauweise ebenfalls eine GFZ von 0,8 zulässig. Von der Baubehörde wird eine Geschossanzahl von max. 2 1/2 Geschossen genehmigt. Lage nordwestlich der Kreuzung St. G.-Str./K.-Str. und südöstlich des Bereiches GW.-Str. /N.-str. Die genannten Grundstücksflächen liegen in nächster Nähe (ca. 300 m nördlich) des zu bewertenden Grundstückteiles, jedoch nach der Höhenlage betrachtet etwas tiefer; Lage in dicht verbautem Gebiet; die anrainenden Häuser weisen bis 2 1/2 Geschosse auf. Etwas weiter entfernt befinden sich westlich landwirtschaftlich genutzte Flächen. Das in die angeführten Parzellen geteilte Grundstück 206/8 ist mit Erdkabel der Kelag belastet. Es handelt sich um sumpfiges Gelände, das seinerzeit aufgeschüttet wurde und in weiterer Folge als Werksgelände diente; die Grundwasserverhältnisse sind dementsprechend. Zu den Naherholungs- und Sportmöglichkeiten ist es im Vergleich zum zu bewertenden Grundstücksteil ein bisschen weiter; die Versorgungs- und Verkehrslage sowie die Entfernung zu wirtschaftlichen, kulturellen und öffentlichen Zentren sind in etwa gleich. Der Käufer der Vergleichsgrundstücke hat bereits ein paar Bauparzellen weiterverkauft und wurden auf diesen Grundstücken Einfamilienhäuser errichtet. ... 3.2 Analyse der Vergleichsgrundstücke: Die Grundstücke a) sind zum Vergleich gut geeignet wegen der Nähe zur zu bewertenden Grundstücksfläche. Dabei sind jedoch vor allem die schlechtere Lage der Grundstücke a) besonders aufgrund der rundherum dichten Bebauung und die sehr ungünstige Bodenbeschaffenheit zu berücksichtigen. Zu berücksichtigen sind aber auch die ÖBB-Leitung und der kleine nicht als Bauland gewidmete Grundanteil am westlichen Ende des gegenständlichen Grundstücksteiles und der Kaufzeitpunkt der Grundstücke a) im Jahre 1997. Die Bodenbeschaffenheit eines Grundstückes wird durch geologische Verhältnisse wie Tragfähigkeit, Grundwasserverhältnisse und in zunehmendem Maße auch durch negative Auswirkungen der Vornutzer, zum Beispiel durch Verunreinigungen des Bodens, sowie durch vorangegangene Bodenbearbeitungen, wie z.B. Verfüllungen, bestimmt. Diesbezüglich ungünstige Bodenverhältnisse können die Bau- und Erhaltungskosten der Gebäude massiv erhöhen und auch erhebliche Mehrkosten bei der Erschließung des Grundstückes verursachen. Aufgeschüttete Sumpfgebiete bieten kein festes Fundament und die Gebäude können Risse bekommen; außerdem können Gesundheitsprobleme entstehen. Im Gegensatz zu den Vergleichsgrundstücken a) hat die zu bewertende Grundstücksfläche durch ihre Lage mitten im Erholungsgebiet und in nächster Nähe des südlich gelegenen Landschaftsschutzgebietes sowie der Tatsache, dass westlich und südwestlich keine Bebauung möglich ist, eine freie Lage mit sehr guter Aussicht und beste Bodenbeschaffenheit. Die Vergleichsgrundstücke a) erreichen aus den angeführten Gründen bei weitem nicht die Wohnqualität der zu bewertenden Grundstücksfläche und werden daher auch in Zukunft im Vergleich zu dieser Grundstücksfläche keine so große Wertsteigerung erfahren." b) X. -M.: Hier wurden Grundstücksflächen in Bau- und Weggrundstücke geteilt. Danach entstanden die Grundstücke 882/1, 882/2, 882/3, 882/4, 882/5, 882/6, 882/7, 882/8, 882/9, 882/10, 882/11, 882/12, 882/13, 882/14, Weg, und 882/15, Weg, je KG 7-2 Ö., BG X. Die Flächen der neu gebildeten Grundstücke betragen zusammen 4.651 m2. Der Verkauf dieser neu gebildeten Grundstücke erfolgte Mitte April 1998 gemeinsam von 2 Privatpersonen an einen Bauträger um S 6,000.000,00, das sind rund S 1.290,00/m2. Die Flächenwidmung ist Bauland-Wohngebiet; gemäß Teilbebauungsplan vom 30.01.1981 sind auf den vorliegenden Vergleichsgrundstücken Gebäude von 1 1/2-2 1/2 Geschossen mit einer GFZ von max. 0,6 zulässig. Aufgrund des Bebauungsplanes vom 15.10.1997 hat die Bebauung je nach den örtlichen Gegebenheiten in offener, halboffener, geschlossener oder in Gruppenbauweise zu erfolgen. Lage nördlich des Beginnes der X. er Straße, zwischen dem M.-weg und der Westumfahrung von X. (Bundesstraße 86). Diese Vergleichsgrundstücke liegen westlich des M.-weges. Da die Grundstücke nicht an diesen Weg angrenzen, wurde vom Bauträger zum Zwecke der Erschließung der Grundstücke mit einem der Grundverkäufer und zwei Anrainern ein Servitutsvertrag geschlossen. Die genannten Grundstücksflächen liegen ebenfalls in der Nähe (etwa 0,7 km südöstlich) des zu bewertenden Grundstücksteiles; nach der Höhenlage aber einiges tiefer. Die Vergleichsgrundstücke grenzen teilweise an noch nicht verbautes Gebiet; es ist aber eine weitere Verbauung dieses als Bauland gewidmeten aber derzeit noch landwirtschaftlich genutzten Gebietes möglich. Die anrainenden Häuser weisen bis 2 1/2 Geschosse auf. An den Grundstücksflächen führen in nächster Nähe südlich die bereits oben beim zu bewertenden Grundstücksteil angeführte 110 kV Leitung der ÖBB, eine Kelag-Freileitung und westlich die Bundesstraße 86 (Westumfahrung von X. ) vorbei. Verkehrs- und Versorgungslage: M. wird durch Omnibusse erschlossen; Haltestellen sind in wenigen Gehminuten erreichbar; die Einkaufsstellen für den täglichen Bedarf und die Supermärkte sind wesentlich näher als von G. Die Entfernung zu den wirtschaftlichen, kulturellen und öffentlichen Zentren ist um einiges geringer und beträgt etwa 2,3 km. Zu den Naherholungs- und Sportmöglichkeiten ist es im Vergleich zu G etwas weiter. Vom Bauträger, der die Vergleichsgrundstücke gekauft hat, wurde darauf die Reihenhauswohnanlage "Wohnen im Dorf" projektiert und wurden bereits ein paar Reihenhäuser errichtet und verkauft. ... 3.2 Analyse der Vergleichsgrundstücke: Zum Vergleich weiters gut geeignet sind die Grundstücke b). Die genannten Grundstücksflächen liegen nämlich ebenfalls relativ nahe der zu bewertenden Grundstücksfläche. Außerdem führt auch an den Grundstücksflächen b) in unmittelbarer Nähe südlich dieselbe 110 kV Leitung der ÖBB vorbei, die die zu bewertende Grundstücksfläche westlich tangiert. Weiters handelt es sich hier um Grundstücke, die teilweise direkt an derzeit noch landwirtschaftlich genutzte Anrainerflächen grenzen. Die Immissionslage der Vergleichsgrundstücke b) ist jedoch gegenüber der zu bewertenden Grundstückfläche wesentlich schlechter. So sorgt die Bundesstraße 86 (Westumfahrung von X.), die westlich nahe an den Vergleichsgrundstücken b) vorbeiführt, vor allem für eine enorme Abgas- und Lärmbelästigung. Die Vergleichsgrundstücke b) sind von der Wohnqualität also schlechter als die zu bewertende Grundstücksfläche, jedoch ist der Kaufzeitpunkt im Jahre 1998 sowie die um einiges kürzere Entfernung zu wirtschaftlichen, kulturellen und öffentlichen Zentren sowie die günstigere Verkehrslage zu berücksichtigen. Auch die Versorgungslage ist um einiges besser in M., zumal die Einkaufsstellen für den täglichen Bedarf sowie die Supermärkte näher sind. Zu berücksichtigen ist die Möglichkeit der höheren GFZ-Werte beim zu bewertenden Grundstücksteil (max. GFZ des zu bewertenden Grundstücksteiles 0,8 sowohl bei geschlossener als auch bei Gruppenbauweise; max. GFZ von 0,6 der Vergleichsgrundstücke b)). Hinsichtlich der wirtschaftlichen Wertkriterien ist weiters anzuführen, dass bei den Vergleichsflächen b> in Hinkunft der Wert aufgrund der Lage bei weiten nicht so steigen wird wie bei der zu bewertenden Grundstücksfläche, die durch ihre Lage mitten im Erholungsgebiet und in nächster Nähe des südlich in nur 60 m Entfernung beginnenden Landschaftsschutzgebietes sowie der Tatsache, dass westlich und südwestlich mangels Widmung als Bauland (zur Widmungsgrenze siehe Punkt 2.3) keine Bebauung möglich ist, auch in Zukunft eine freie Lage mit sehr guter Aussicht haben wird. Bei den Vergleichsgrundstücken b. besteht im Gegensatz dazu die Möglichkeit der rundherum dichten Bebauung." c) X. -J. (J.-er Feld): Hier wurden die Grundstücke 457, 458/1, 459/2, 460/2, und 460/3, je KG 7-2 Ö., verkauft. Die Flächen der aneinandergrenzenden Grundstücke betragen zusammen 6.103 m2. Der Verkauf der Grundstücke erfolgte Mitte Mai 1997 von einem Landwirt an einen Bauträger um S 1.940,00/m2, zusammen S 11,839.820,00. Die Flächenwidmung ist Bauland-Wohngebiet. Laut Teilbebauungsplan für das Gebiet J.-er Feld vom 17.04.1996 sind auf den vorliegenden Vergleichsgrundstücken Gebäude von 2-3 1/2 Geschossen mit einer GFZ von max. 0,8 zulässig. Aufgrund des Bebauungsplanes vom 24.06.1994 hat die Bebauung je nach den örtlichen Gegebenheiten in offener, halboffener, geschlossener oder in Gruppenbauweise zu erfolgen. Ein Teil des Grundes grenzt direkt an die J.-er Straße; Lage südöstlich der Kreuzung J.-er-Straße/U.-str. Die genannten Grundstücke befinden sich nach der Höhenlage etwas höher als das Zentrum von X. Die Vergleichsgrundstücke grenzen teilweise an noch nicht verbautes Gebiet; es ist aber eine weitere sehr dichte Verbauung dieses als Bauland gewidmeten aber derzeit noch landwirtschaftlich genutzten Gebietes möglich. Auch an diesen Vergleichsgrundstücksflächen führt in nächster Nähe südlich die 110 kV Leitung der ÖBB vorbei; in ca. 300 m Entfernung die Bundesstraße 86. J. wird ebenfalls durch Omnibusse erschlossen; Haltestellen sind in wenigen Gehminuten erreichbar. Die Einkaufsstellen für den täglichen Bedarf sind ebenfalls in wenigen Gehminuten erreichbar; die Supermärkte sind wesentlich näher als vom Stadtteil G. Die Entfernung zu den wirtschaftlichen, kulturellen und öffentlichen Zentren ist um einiges geringer und beträgt etwa 1,9 km. Zu den Naherholungs- und Sportmöglichkeiten ist es im Vergleich zu G. weiter. Von jenem Bauträger, der diese Vergleichsgrundstücke gekauft hat, wurde darauf bereits ein Wohnblock fertig gestellt und wird derzeit ein weiterer gebaut. ... 3.2 Analyse der Vergleichsgrundstücke: Weiters gut geeignet sind auch die Vergleichsgrundstücke c), die im so genannten J.-er Feld liegen. Auch an diesen Grundstücksflächen c) führt in nächster Nähe südlich dieselbe 110 kV Leitung der ÖBB vorbei, die die zu bewertende Grundfläche westlich tangiert. Weiters handelt sich hier um Grundstücke, die teilweise direkt an noch landwirtschaftlich genutzte Anrainerflächen grenzen. Diese Grundstücke sind von der Wohnqualität um etliches schlechter als die zu bewertende Grundstücksfläche, unter anderem deshalb, weil diese Gegend schon jetzt insbesondere hinsichtlich der Geschossanzahl wesentlich dichter bebaut ist. Laut dem Teilbebauungsplan vom 17.04.1996 dürfen nämlich im nördlichen und südlichen Bereich des J.-er Feldes Gebäude bis zu 3 1/2 Geschossen (GFZ max. 0,8) und im östlichen Bereich Gebäude bis zu 4 1/2 Geschossen (GFZ max. 1,0) errichtet werden und ist hauptsächlich der äußerst östliche und südöstliche Teil mit solchen Bauten und noch wesentlich höheren Gebäuden bereits verbaut. Andererseits ist aber hinsichtlich der wirtschaftlichen Wertkriterien die Möglichkeit des höheren GFZ-Wertes von 0,8 zu berücksichtigen, zumal bei der zu bewertenden Grundstücksfläche bei offener und halboffener Bauweise GFZ-Werte von nur 0,6 bzw. 0,7 zulässig sind. Zu beachten ist auch der Kaufzeitpunkt im Jahre 1997 sowie die kürzere Entfernung zu wirtschaftlichen, kulturellen und öffentlichen Zentren sowie die bessere Versorgungs- und Verkehrslage. So ist das Stadtzentrum etwa 25 Gehminuten entfernt; einige Geschäfte und Haltestellen öffentlicher Verkehrsmittel sind in wenigen Gehminuten erreichbar. Aufgrund der im Vergleich zur zu bewertenden Grundstücksfläche tieferen Höhenlage treten jedoch viel mehr Immissionen auf; außerdem führt die X. er Straße B 86 (Westumfahrung) in ca. 300 m Entfernung vorbei. Auch bezüglich der Naherholungs- und Sportmöglichkeiten ist die Lage gegenüber der zu bewertenden Grundstücksfläche, die ja mitten im Erholungsgebiet liegt, schlechter. Hinsichtlich der wirtschaftlichen Wertkriterien ist schließlich noch anzuführen, dass bei den Vergleichsflächen in Hinkunft der Wert aufgrund der Lage bei weiten nicht so steigen wird wie bei der zu bewertenden Grundstücksfläche, die mit ihrer Lage mitten im Erholungsgebiet und in nächster Nähe des Landschaftsschutzgebietes sowie der Tatsache, dass westlich und südwestlich keine Bebauung möglich ist, auch in Zukunft eine freie Lage mit sehr guter Aussicht haben wird. Bei den Vergleichsgrundstücken c) besteht im Gegensatz dazu die Möglichkeit der rundherum sehr dichten Bebauung. 3.3 Bewertung des gegenständlichen Grundstücksteiles: Auf der Grundlage der obigen Überlegungen wird der Verkehrswert aus den herangezogenen Vergleichsgrundstücken abgeleitet; dabei werden ausgehend von den tatsächlichen Verkaufspreisen Zu- bzw. Abschläge für das Verkaufsjahr und die wertändernden bzw. wertbeeinflussenden Faktoren angesetzt, wobei der Markt vor allem der Lage samt einer angenehmen Umgebung und der Bodenbeschaffenheit sowie einer sauberen Umwelt und der möglichen Geschossflächenzahl einen besonderen Stellenwert beimisst." 3.3.1 Verkäufe: a) Grundstücke Nr. 206/25, 206/26, 206/27, 206/28, 206/29, 206/30, 206/31, 206/32, 206/33 und 206/34, je GB 7-1 P., zusammen 4,701 m2 a S 1.015,00 = S 4,771.515,00 (1997) b) Grundstücke Nr. 882/1, 882/2, 882/3, 882/4, 882/5, 882/6, 882/7, 882/8, 882/9, 882/10, 882/11, 882/12, 882/13, 882/14 und 882/15, je KG 7-2 Ö., zusammen 4.651 m2 a rund S 1290,00 = rd. S 6,000.000,00 (1998) c) Grundstück Nr. 457, 458/1, 459/2, 460/2, und 460/3, je GB 7- 2 Ö., zusammen 6.103 m2 a S 1.940,00 = S 11.839.820,00 (1997) Summe a) bis c) 15.455 m2 = S 22,611.335,00 3.3.2 Zu- und Abschläge (zur Anpassung an die Gegebenheiten des gegenständlichen Grundstücksteiles): 3.3.2.1. Berechnung des Wertabschlages in Prozent für die 110 kV-Leitung der ÖBB und den kleinen landwirtschaftlichen Grundanteil (gemäß Pkt. 2.11): A) Verkaufter und noch verkaufbarer Grund im unmittelbaren Leitungsbereich (Grund, der durch die 110 kV-Leitung der ÖBB nicht unerheblich beeinträchtigt ist, wobei ein Teil davon auch nicht als Bauland gewidmet ist): | | GrSt.-Nr. bzw. Teilstück-Nr. | m 2 | Preis in S | S/m 2 | Kaufvertrag vom 23.08.1996 | 265/8 | 500 | 850.000,00 | 1.700,00 | Kaufvertrag vom 23.04.1996 | 265/13 | 500 | 860.000,00 | 1.720,00 | Anbot vom 23.08.1996 (gültig bis 31.12.1999) | 1 (zu vereinigen mit 265/8) | 341 | 270.000,00 | 791,79 | Kaufvertrag vom 31.07.1996 /Anbot vom 23.04.1996, an- genommen 31.07.1996) | 2 (zu vereinigen mit 265/13) | 370 | 295.000,00 | 797,30 | Summe | | 1.711 | 2.275.000,00 | B) Verkaufte Parzellen mit unerheblicher bzw. keiner Beeinträchtigung: | Datum des Kaufvertrags- abschlusses | Gst. Nr. | m 2 | Preis in S | S/m 2 | 17.03.1997 | 265/2 | 441 | 820.000,00 | 1.859,41 | 24.09.1998 | 265/6 | 405 | 785.000,00 | 1.938,27 | 20.12.1996 | 265/7 | 404 | 780.000,00 | 1.930,69 | 31.07.1998 | 265/10 | 388 | 785.000,00 | 2.032,20 | 23.10.1996 | 265/11 | 408 | 820.000,00 | 2.009,80 | 02.05.1996 | 265/12 | 423 | 830.000,00 | 1.962,17 | | | 2469 | 4.820.000,00 | | Durchschnittspreis/m 2 | | | | 1.952,21 C) Wertabschlag in Prozent: | | m 2 | S | % | gesamt parzellierte Fläche | 6.558 | | | Grundabtretung ans öff. Gut (Gst. 265/14) | 693 | | | Grundabtretung ans öff. Gut (Teilstück) | 30 | | | verkaufbare Fläche | 5.835 | | | Teilstück 1 (zu vereinigen mit Gst. 265/8) | 341 | | | Teilstück 2 (wurde vereinigt mit Gst. 265/13) | 370 | | | Gs. 265/8 | 500 | | | Gst. 265/13 | 500 | | | verkaufbare Fläche mit unerh. bzw. keiner Beeintr. | 4.124 | | | Durchschnittspreis pro m 2 aus B) | | 1.952,21 | | verkaufbare Fläche mit unerh. bzw. keiner Beeintr. mal Durchschnittspreis pro m 2 aus B) | | 8.050.914,04 | | Summe Preise aus A) | | 2.275.000,00 | | Preise gesamt | | 10.325.914,04 | | verkaufbare Fläche mal Durchschnittspreis/m 2 aus B) | | 11.391.145,35 | | Wertabschlag | | | -9,35 | Wertabschlag gerundet | | | -9 Der Wertabschlag errechnet sich aus dem Verhältnis zwischen verkaufbarer Fläche mit keiner oder unerheblicher Beeinträchtigung mal Durchschnittspreis pro m2 der verkauften Parzellen mit unerheblicher bzw. keiner Beeinträchtigung plus Summe der Preise des verkauften sowie des noch verkaufbaren Grundes in unmittelbarem Leitungsbereich (4.124 m2 mal S 1.952,21 + S 2,275.000,00) und verkaufbarer Fläche mal Durchschnittspreis pro m2 der bisher verkauften Parzellen mit unerheblicher bzw. keiner Beeinträchtigung (5.835 m2 x S 1.952,21). 3.3.2.2. Zu- und Abschläge bzw. Auf- und Abwertungen: | Zu- und Abschläge für: | a. | b. | c. | 1. Verkaufsjahr | -4 | -6 | -4 | 2. Geographische Wertkriterien: | | | | Entfernung zu Naherholungs- und Sportmöglichkeiten | 2 | 5 | 6 | Entfernung zu wirtsch, kulturellen und öff. Zentren | | -15 | -16 | Umgebung | 20 | 20 | 25 | 3. Infrastrukturelle Wertkriterien: | | | | Aufschließung | | 2 | | Versorgungslage | | -15 | -20 | Verkehrslage | | -12 | -13 | 4. physikalisch-geologische Wertkriterien: | | | | Bodenqualität | 20 | | | Grundwasserverhältnisse | 20 | | | Altlasten (Aufschüttungen, etc.) | 10 | | | 5. Umweltspezifische Wertkriterien: | | | | Immissionslage | | 15 | 12 | 6. Wirtschaftliche Wertkriterien: | | | | Baufläch-Nutzung, GFZ | -25 | 33 | -25 | zukünftige Lage (Stadtentwicklung, | 20 | 20 | 25 | Raumentwicklung, Raumordnung) | | | | 7. Nutzungsbeschränkende Wertkriterien: | | | | 110 kV-ÖBB-Leitung und kl. lw. Grundanteil | -9 | -9 | -9 | Zu- und Abschläge gesamt: | 54 | 38 | -19 Die einzelnen wertbestimmenden Kriterien sind untereinander nicht gleichwertig, sondern wurden entsprechend ihrer Bedeutung gewichtet. Wie bereits oben angeführt, stehen bei den Wünschen der Käufer vor allem die Lage samt einer angenehmen Umgebung sowie die Bodenbeschaffenheit und eine saubere Umwelt sowie hauptsächlich bei Bauträgern die mögliche Geschossflächenzahl im Vordergrund. 1 In Anlehnung an die Immobilien-Preisspiegel der Wirtschaftskammer Österreichs, Bundesinnung der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, wurde hinsichtlich der Grundstückspreisentwicklung für den Zeitraum 1998/1995 eine Abwertung von 6%, für den Zeitraum 1997/1995 eine Abwertung von 4% angesetzt. Im Österreich-Durchschnitt stiegen die Verkaufspreise für Baugrundstücke im Jahre 1995 gegenüber dessen Vorjahr noch relativ stark an (13,8%). In den Folgejahren kam es zu einer Stagnation des Grundstücksmarktes. So stiegen die Grundstückspreise in den Jahren 1996 und 1997 mit 1,9% bzw. 0,1 % nur minimal. Im Jahre 1998 sind die Preise für Baugrundstücke im Österreich-Durchschnitt sogar gesunken (vgl. Immobilien-Preisspiegel 1999). 2 Die Zu- und Abschläge für die geographischen, infrastrukturellen, physikalisch-geologischen und umweltspezifischen Wertkriterien sowie die zukünftige Lage erklären sich aus der Beschreibung des zu bewertenden Grundstücksteiles und der Vergleichsgrundstücke sowie deren Analyse. 3 Bei der Geschossflächenzahl errechnen sich die beiden Abschläge aus dem Verhältnis zwischen der GFZ des zu bewertenden Grundstücksteiles bei offener Bauweise (0,6) und der GFZ der Vergleichsgrundstücke a. und c. bei offener Bauweise (0,8); der Zuschlag errechnet sich aus dem Verhältnis zwischen der max. GFZ des gegenständlichen Grundstücksteiles (0,8 sowohl bei geschlossener als auch bei Gruppenbauweise) und der max. GFZ von 0,6 der Vergleichsgrundstücke b. 3.3.3 Berichtigte Vergleichspreise: Aus den Zu- und Abschlägen ergeben sich die berichtigten Vergleichspreise durch Multiplikation der Vergleichspreise mit dem entsprechenden Faktor (gemäß Punkt 3.3.2.2) wie folgt: | Grundstücke | Vergleichspreise in S | Faktor | berichtigter Vergleichspreis in S | a. | 4.771.515,00 | 1,54 | 7.348.133,10 | b. | 6.000.000,00 | 1,38 | 8.280.000,00 | c. | 11.839.820,00 | 0,81 | 9.590.254,20 | | | | 25.218.387,30 Durchschnittspreis je m2: Summe der ber. Vergleichspreise dividiert durch die Summe der m2 aus Punkt 3.3.1 | Berichtigte Vergleichspreise | m 2 | S/m 2 | gerundet S/m 2 | 25,218.387,30 | 15.455 | 1.631,73 | 1.630,00 3.3.4 Berechnung des Abschlages für die Abbruchsobjekte (Geräteschuppen und Holzzaun): Abbruch- und Demontagearbeiten gemäß ÖNORM 2251; Abbruchteile ordnungsgemäß entsorgt. Die Arbeiten wurden von dem Generalunternehmer durchgeführt, der die ersten sechs Objekte (Einfamilienhäuser) auf den entsprechenden Bauparzellen errichtete, nämlich von der Firma YY Hoch- und Tiefbau GmbH, 9... Die diesbezüglichen Kosten waren vom Generalunternehmer in die Preise für die Wohngebäude einzukalkulieren und sind daher in den Leistungsverzeichnissen vom 13.03.1996 angeführt. Diese Kosten brauchen daher nicht geschätzt zu werden. Diesbezügliche Einheitspreise pro Haus Typ A netto gemäß Leistungsverzeichnis: S 350,00 Diesbezügliche Einheitspreise pro Haus Typ B netto gemäß Leistungsverzeichnis: S 8257,34 (Der Schuppen war auf einem Teil jenes Grundes situiert, auf dem die Häuser Typ B projektiert sind.) Es sind 5 Häuser Typ B und 7 Objekte Typ A geplant. Daraus errechnen sich die Gesamtkosten für Abbruch und Entsorgung des Schuppens und Holzzaunes wie folgt: | S 8,257,34 x 5 | | S | 41.286,70 | S 350,00 x 7 | | S | 2.450,00 | zusammen | | S | 43.736,70 | 20% MWSt | | S | 8.747,34 | Summe | | S | 52.484,04 3.3.5 Berechnung des Abschlages für die Verlegung der Freileitung als Erdkabel: Anlässlich der Kundmachung der geplanten Verstärkung der gegenständlichen 20-kV Leitung der Kelag im Jahre 1991 hat der Grundeigentümer dem Amt der Kärntner Landesregierung zu ZI. 8W-En-460/1/1991 mittels Einschreibebrief unter anderem mitgeteilt, dass sein Grundstück Nr. 265, KG P. teilweise als Bauland-Dorfgebiet gewidmet sei und er als Grundeigentümer gegen die Leitungsverstärkung nichts einzuwenden habe, wenn der widmungsgemäße Gebrauch nur unwesentlich behindert werde. Bei der mündlichen Verhandlung verwies der Grundeigentümer auf seine schriftliche Stellungnahme und hielt deren Inhalt aufrecht. Aus diesen Gründen muss die Kelag bei der Bebauung des gegenständlichen Grundstücksteiles für die Kosten der notwendigen Freileitungserhöhung aufkommen. Man entschied sich aber für eine Verlegung der Leitung in den Boden als Erdkabel. Die Kosten für die Freileitungserhöhung, die sonst notwendig gewesen wäre, wurden von der Kelag gutgeschrieben. Laut Anbot der Kelag vom 07.11.1995, 405461/42/2054, an die Firma GmbH, in X., die das bereits unter Punkt 3.3.4 angeführte Bauprojekt organisiert, betragen die Kosten für die Verlegung von ca. 245 m Erdkabel inklusive Kabelgrab- und Wiederinstandsetzungsarbeiten, Materiallieferung und Fachmontage:   | netto | | S | 333.500,00 | abzgl. Gutschrift Kosten für Freileitungserhöhung netto | S | - 84.830,00 | | | S | 248.670,00 | zzgl. 20% MWSt | | S | 49.734,00 | Summe | | S | 298.404,00 Die Teilverkabelung erfolgte schließlich laut diesem Anbot der Kelag, das so auch hinsichtlich der Kosten zur Ausführung gelangte, ab der Trafostation G., die sich auf dem südlich angrenzenden Nachbargrundstück befindet, bis Stützpunkt 10. Von den ca. 245 m Erdkabel wurden in den zu bewertenden Grundstücksteil nur ca. 100 m verlegt; die übrigen etwa 145 m betreffen das südlich angrenzende Nachbargrundstück. Auch die diesbezüglichen Kosten wurden von der baubetreuenden Firma GmbH übernommen (Vertrag der Kelag mit der genannten Firma vom 07.11.1995 und 04.03.1996). Der Anteil betreffend den gegenständlichen Grundstücksteil errechnet sich daher aufgrund obiger Ausführungen wie folgt: | Verlegung etc. von ca. 100 m Erdkabel netto | S | 136.122,44 | abzgl. Gutschrift Kosten für Freileitungserhöhung netto | S | - 84.830,00 | | | S | 51292,44 | zzgl. 20% MWSt | | S | 10.258,49 | Summe | | S | 61.550,93 4. Verkehrswert: Es ist denkbar, dass manchmal wertbestimmende Umstände weder durch die gewählte Methode noch durch andere Wertermittlungsverfahren hinreichend erfasst werden können. Es ist deshalb der errechnete Wertbetrag vor dem Hintergrund der bekannten Marktverhältnisse kritisch zu würdigen und unter Umständen zu korrigieren. Um eine "Nachkontrolle" anhand der Marktverhältnisse gemäß § 7 LBG vornehmen zu können ist auch kontinuierliche Marktbeobachtung zu betreiben (vgl. Regierungsvorlage zum LBG). Das Studium von Zeitungsinseraten zeigt, dass im westlichen und südwestlichen Stadtgebiet von X., und zwar außerhalb des weiteren Zentrums, derzeit Baugründe um bis zu S 2.500,00 pro m2 (X. -Ö.) angeboten werden; im Stadtteil X. -P., der sich etwa 800 m nordwestlich von G. befindet, also etwas mehr als einen dreiviertel Kilometer weiter vom Stadtzentrum entfernt als G., wird zurzeit pro m2 bis zu S 1.850,00 verlangt. Der oben (Punkt 3.3.3) ermittelte Durchschnittspreis von S 1.630,00 je m2 ist also unter Berücksichtigung der Grundstücksgröße etc. sowie der Grundstückspreisentwicklung für den Freigrund insbesondere angesichts der sehr guten Wohnlage nicht zuletzt aufgrund der Nähe zum Landschaftsschutzgebiet am Markt erzielbar gewesen, weshalb keine weitere Anpassung erforderlich ist. Es errechnet sich der Wert des gegenständlichen Grundstücksteiles daher mit: | 6.558 m 2 x S 1.630,00 = | S | 10.689.540,00 | abzüglich Abbruchkosten gem. Punkt 3.3.4. | S | - 52.484,04 | abzüglich Verlegungskosten gem. Pkt. 3.3.5. | S | - 61.550,93 | | S | 10.575.505,03 | gerundet | S | 10.580.000,00 Berechnung des Verkehrswertes je m 2 : Der Verkehrswert pro m2 errechnet sich durch Division des Verkehrswertes für die gesamte parzellierte Fläche durch die Anzahl der m2 der parzellierten Fläche. S 10,580.000,00:6.558 m2 = S1.613,30/m2, gerundet S 1.610,00/m 2 . Es wird darauf hingewiesen, dass der tatsächlich zu erzielende Verkaufspreis erfahrungsgemäß innerhalb einer gewissen Streuungsbreite um den ermittelten Verkehrswert liegt. Der zu erzielende Kaufpreis wird meist dann an der unteren Grenze dieser Bandbreite liegen, wenn - aus welchen Gründen immer - die Notwendigkeit zu einer raschen Veräußerung der Immobilie, also ein diesbezüglicher Zeitdruck, besteht. Das erzielbare Entgelt wird dann an der oberen Grenze liegen, wenn genügend Zeit für den Verkauf zur Verfügung steht und insbesondere die Veräußerungsabsicht entsprechend publik gemacht wird. 5. Gutachten: Der Verkehrswert des parzellierten Teiles (im Ausmaß von 6.558 m2) des ehemaligen Grundstückes 265, GB 7-1 P. beträgt unter Berücksichtigung des Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes zum Bewertungsstichtag 24.11.1995: insgesamt (gerundet) S 10,580.000,00 (in Worten: Schilling zehn Millionen fünfhundertachtzigtausend); pro m2 (gerundet) S 1.610,00 (in Worten: Schilling eintausendsechshundertzehn)." Basierend auf den Feststellungen des Gutachters ermittelte der Bw. die Einkünfte aus Gewerbebetrieb wie folgt: | Verkäufe 1996: | | | GrStNr. | Name der Käufer | m2 | Verkaufserlöse in S: | 265/7 | K 1 | 404 | 780.000,00 | 265/8 | K 2 | 500 | 850.000,00 | 265/11 | K 3 | 408 | 820.000,00 | 265/12 | K 4 | 423 | 830.000,00 | 265/13 | K 5 | 500 | 860.000,00 | Summe | | 2235 | 4.140.000,00 | | | | | Verkaufserlöse | | 4.140.000,00 | Einlagewert ( S 1.610,00/m2 ) | | - 3.598.350,00 | | | | 541.650,00 | nicht verkaufter Weg (275 m 2 a S 1.610,00) | | - 442.750,00 | Gewinn | | | 98.900,00 | | | | | Verkäufe 1997: | | | GrStNr. | Name der Käufer | m2 | Verkaufserlöse in S: | 265/2 | K 6 | 441 | 820.000,00 | Summe | | 441 | 820.000,00 | | | | | Verkaufserlöse | | 820.000,00 | Einlagewert (S 1.610,00/m2) | | - 710.010,00 | | | | 109.990,00 | nicht verkaufter Weg (58 m 2 a S 1.610,00) | | - 93.380,00 | Gewinn | | | 16.610,00 Der Bw. führte noch aus, dass der Erlös für die Baugründe maximal S 10,260.000,00 - also noch weniger als die im Gutachten festgehaltenen S 10,325.914,00 - sein werde. Die Preise seien am Anfang festgelegt worden und würden sich nicht ändern. Die Kosten für die Abtragung des Holzschuppens von rd. S 110.000,00 hätten für ihn als Verkäufer den Erlös nicht erhöht, weil er ein Entgelt für die Parzellen erhalte, das weit unter dem Verkehrswert des gesamten Grundstücksteiles liege. Dem hielt der Prüfer in seiner Stellungnahme vom 5. August 1999 entgegen, dem Bw. die Liste der aus der Kaufpreissammlung herangezogenen Vergleichsgrundstücke übergeben zu haben. Der Bw. habe anlässlich der Schlussbesprechung mit allgemeinen Aussagen den Wertansatz lt. Bp als zu niedrig befunden und erklärt, ein Gutachten in Auftrag geben zu wollen. Dem Parteiengehör sei entsprochen, ein Zuwarten aufs Gutachten nicht erforderlich gewesen, weshalb der Verfahrensmangel unberechtigt sei. Bei der Überführung vom landwirtschaftlichen Betrieb in den Gewerbebetrieb liege eine mit dem Teilwert zu bewertende Entnahme und Einlage vor. Auszugehen sei davon, dass der Erwerber die Landwirtschaft fortführe. Der Zeitpunkt der Entnahme/Einlage sei jedenfalls vor der Parzellierung und Baureifmachung des Grundstückes gelegen. In Anbetracht der Stadtrandlage und der Kenntnis der Parzellierbarkeit und Bebaubarkeit habe die Bp nicht den niedrigen Wert einer rein landwirtschaftlichen Fläche, sondern einen höheren Wert angesetzt. Beim Vorwurf der nicht redlichen Kaufpreise zwischen Privaten übersehe der Bw., dass er selbst meint, die Grundstücke "als Privater" verkauft zu haben. Wenn der Bw. daher ausschließlich Verkäufe an Baurträger oder Makler zum Vergleich heranziehe, weil sie ihm offensichtlich besser "passen", sei seine Objektivität in Zweifel zu ziehen. Dass es sich um Notverkäufe gehandelt haben könnte, sei lediglich spekulativ, zudem habe sich die Bp, um eventuelle Sonderfälle auszuschließen, ohnehin an den höherpreisigen Fällen orientiert. Die Bp habe die Vergleichsgrundstücke des Gutachtens besichtigt. Der SV gehe großteils von Verkehrswerten bereits parzellierter Flächen aus, die nicht mehr Teil eines landwirtschaftlichen Betriebes gewesen seien. ad Vergleichsgrundstück a. X. - G.: | GrSt | Ursprünglicher Erwerber | Käufer | m2-Preis in S | Verkaufsjahr | 206/11 | B. U. | E I | 1.015,00 | 1997 | 206/8 | M-GmbH | E I | 1.020,00 | 1997 | | M-GmbH | E II | 985,00 | 1996 | | M-GmbH | E III | 1.025,00 | 1997 Die Eigentümer hätten die Liegenschaft parzelliert und parzellierte Flächen verkauft. Der Durchschnittswert von S 1.015,00/m2 betreffe also bereits parzellierte Baugrundstücke und sei daher als Vergleichswert zu hoch. Dieses Grundstück hätten beide Parteien zum Vergleich sehr geeignet angesehen. 206/8 bzw. 206/11 habe der SV wegen der rundum dichten Bebauung, der schlechten Grundbeschaffenheit und möglichen Gesundheitsprobleme abgewertet. Zur dichten Bebauung: Die Parzellengrößen von 400 m2 und 500 m2 würden auch die Parzellen von 265 aufweisen. Vorteil von 265 sei zwar, dass derzeit noch westlich und südwestlich keine Verbauung sei, dieser Vorteil komme allerdings nur 6 von zwölf Parzellen zugute, die restlichen Parzellen seien von diesen "begünstigten" Parzellen zugebaut. Zudem sei laut Bauamt der Stadt X. die südwestlich angrenzende Parzelle 269, derzeit Pferdekoppel, noch teilweise bebaubar. Die Mehrheit der Parzellenkäufer müsse daher mit der das ganze Dorfgebiet prägenden relativ dichten Verbauung rechnen, allerdings nur mit maximal zweigeschossigen Häusern. Zur schlechten Grundbeschaffenheit: Mag es sich tatsächlich um ehemals aufgeschüttetes Sumpfland handeln, so liege die Aufschüttung so weit zurück, dass risikoloses Bauen möglich sei; andernfalls unterstelle der SV den bauausführenden Firmen kundenschädigendes Verhalten und der Stadt X. ungerechtfertigtes und sorgloses Erteilen von Baugenehmigungen. Gleiches gelte für die gesundheitsgefährdenden Altlasten. Diese Behauptungen des SV seien durch keine konkreten Angaben untermauert. Mögliche Risse könnten auch auf schlechte Bauausführung zurückzuführen sein. Zu Gesundheitsproblemen: Wenn der SV beim Vergleichsgrundstück Gesundheitsprobleme zu erkennen meint, übersehe er die die äußeren Parzellen von 265 betreffende ÖBB Starkstromleitung. Die Meinungen der Fachleute hinsichtlich der Auswirkungen der elektromagnetischen Felder in unmittelbarer Nähe solcher Freileitungen würden von unbedenklich bis stark gesundheitsgefährdend gehen, eine eindeutige Entwarnung existiere in dieser Hinsicht nicht. Daher beeinflusse nach Ansicht der Bp. das Vorhandensein einer solchen Leitung sehr wohl den Wert eines Grundstückes negativ. ad Vergleichsgrundstück b. X. - M.: | GrSt | Ursprünglicher Erwerber | Käufer | m2-Preis in S | Verkaufsjahr | 882 | S. H. und J. S. | | | | 882/1 | | Firma E IV | 1.290,00 | 1998 | bis | | | | | 882/15 | | | | Die S 1.290,00/m2 seien für bereits parzellierte Baugrundstücke und würden keinesfalls landwirtschaftliche Flächen betreffen, sie seien daher als Vergleichswert zu hoch. Zu a. und b. führte der Prüfer aus, dass diese ca. 300 bis 400 m von 265 entfernt seien, sie würden nur unmerklich niedriger als 265 liegen. Die Bebauungsdichte entspreche jener von 265. Die Starkstromleitung führe bei a. und b. in größerer Entfernung vorbei. Aus der Architektur und Größe der Häuser könne sehr wohl auf die Finanzkraft geschlossen werden. Das Grundstück b. werde derzeit mit einer Reihenhausanlage bebaut, es liege nicht so ruhig wie 265, andererseits werde der Lärm der Westumfahrung X. durch vorgebaute Einfamilienhäuser großteils abgeschirmt. Die ÖBB-Starkstromleitung führe ca. 50 m entfernt an der Grundstücksgrenze vorbei.Die Parzellierung erfolgte durch die Eigentümer, in der Folge wurden die einzelnen Parzellen abverkauft. Zur Analyse des Vergleichsgrundstücks b.: Der Bw. bewertet die Wohnqualität schlechter als bei 265, bedingt durch die ÖBB Leitung an sowie Lärm und Abgasbelastungen durch die Bundesstrasse. Wie bei der Besichtigung festgestellt, gehe die ÖBB Leitung in einiger Entfernung vom Südrand des Grundstückes vorbei und sei als Negativum daher weniger von Bedeutung. Die Lärm- und Abgasbelästigung sei zwar höher als bei 265, jedoch nicht in einem die Wohnqualität einschränkenden Ausmaß. Der Bw. übersehe, dass die Frequenz der Bundesstrasse seit Vorhandensein der Autobahnumfahrung X. wesentlich gesunken sei. Die fortlaufende Verbauung des Gebietes M. beweise für sich schon die Eignung als Wohngebiet. ad Vergleichsgrundstück c. X. - J. : | GrSt | Ursprünglicher Erwerber | Käufer | m2-Preis in S | Verkaufsjahr | 457, 458/1, 459/2 | alle R. K. | alle E V | 1.290,00 | 1997 | 460/2, 460/3 | | | | Dieses Grundstück liege in bereits dicht verbautem Gebiet und werde mit mehrgeschossigen Wohnblöcken bebaut. Nach Ansicht der Bp sei es von der Entfernung zu 265, wie auch von der zulässigen Bebauungsmöglichkeit als Vergleichsgrundstück absolut ungeeignet. Die ÖBB-Starkstromleitung führe im Gegensatz zu 265 in ca. 80 bis 100 Meter Entfernung am Grundstück vorbei. Es handle sich nicht wie P. um Dorfgebiet, sondern um städtisches Wohngebiet, das lediglich noch einige nicht verbaute landwirtschaftliche Flächen aufweise. Der vom Verkäufer erzielte Preis sei nicht als Vergleichswert geeignet, da die örtliche Lage als städtisches Wohngebiet, bebaubar mit Wohnblocks, wesentlich höhere Quadratmeterpreise ergebe als das im Dorfgebiet gelegene 265. D.h., selbst wenn die Wohnqualität eines Einfamilienhauses im Dorfgebiet zweifellos höher sei als jene eines Wohnblocks im städtischen Gebiet, sei für Grund und Boden in letzterem Gebiet ein wesentlich höherer Preis zu erzielen, was dem SV zweifellos bekannt sein dürfte. Zur Analyse des Vergleichsgrundstücks c.: Dieses sei als Vergleichsgrundstück nicht geeignet, weshalb nicht näher eingegangen werde. Zusammenfassend erachte die Bp insbesonders die Grundstücke 206/8 und 206/11 als zum Vergleich mit 265 geeignet, wobei der Vorteil der derzeit noch geringfügig weniger dichten Verbauung von 265 durch die direkt das Grundstück querende ÖBB-Starkstromleitung aufgehoben werde. Die vom Bw. angeführte freie Sicht nach Westen und Südwesten werde teilweise durch die parallel zum Grundstück verlaufende Böschung eines Weges beeinträchtigt, der noch dazu alleeartig mit hohen Laubbäumen bewachsen sei. Die Sicht sei etwa auf die A. daher eher nur in Wintermonaten und aus den Obergeschossen der südlichen Häuser möglich. Der SV lasse unerwähnt, dass sich in unmittelbarer Nähe von 265, auf der anderen Seite des G.-weges, ein landwirtschaftlicher Betrieb mit Silo und intensiver Pferdezucht befinde, was zu Lärm- und Geruchsbelästigungen führen könnte. Es sei allgemein bekannt, dass landwirtschaftliche Betriebe inmitten von stadtnahen Wohngebieten von einer nicht ländlichen Bevölkerung als störend empfunden werden. Für die Bp sei nach der Besichtigung der diversen Grundstücke nicht erkennbar, worin die Exklusivität des Grundstückes 265 gelegen sein sollte, somit erschein eine Bewertung, wesentlich über dem Vergleichsgrundstück a. keinesfalls gerechtfertigt. Der Wert lt. Bw. von S 1.610,00 sei unbegründet hoch. Mit dem von den Bp angesetzten S 1.000,00/m2 für landwirtschaftlichen, nicht parzellierten Grund seien die Vorteile von 265 bzw. Nachteile der Vergleichsgrundstücke, wie auch die Unterschiede hinsichtlich der Verkaufszeitpunkte berücksichtigt. Bezüglich der letztendlich herangezogenen Vergleichswerte darf auf die Ausführungen auf Seite 19 dieser Entscheidung verwiesen werden. Zufolge der von der Bw. vorerst unrichtig angesetzten Trennflächen seien nunmehr folgende Teilwerte maßgeblich: | | | m 2 | | | Grundstück 265 vor Parzellierung | | 10.633 | (lt. Schenkungsvertrag) | davon Abtretung Gemeinde | | 723 | | | davon Baugrund Wissensstand Bp | | 5.124 | | | "Trennflächen" lt. Berufung | | 711 | | | bleibt landwirtschaftlich genutzt | | 4.075 | | | | | | | | | | m 2 | | | Umlaufvermögen insgesamt daher | | 5.835 | 100% | | Verkauf 1996 | | 2.235 | 38,30% | | Verkauf 1997 | | 441 | 7,56% | | | | | | | | | S | | S | Teilwerte Umlaufvermögen lt. Bp | 1996 | 2.235.000,00 | bisher Tz 22: | 2.234.000,00 | (Basis S 1.000,00/m 2 ) | 1997 | 441.000,00 | bisher Tz 22: | 441.000,00 | | | S | | S | Teilwerte abgetretene Wegflächen | 1996 | 276.909,00 | bisher Tz 22: | 367.000,00 | (Basis S 1.000,00/m 2 ) | 1997 | 54.658,80 | bisher Tz 22: | 77.000,00 Ein Nachgehen den dem präzisen Zweck nach nicht näher definierten Beweisanträgen erachtete die Bp nicht für erforderlich, weil nicht Sachverhalte strittig seien, sondern deren steuerliche Beurteilung. Der Prüfer gab noch bekannt, welchen Katastralmappen die Grundstücke zu entnehmen seien. In der Gegenäußerung vom 5. Oktober 1999 hielt der Bw. dem Finanzamt entgegen, dass es sich beim östlichen Teil von 265 um ehemaliges Grundvermögen handle, das ein Nachbar des Bw., der eine Landwirtschaft betreibe, schon lange Zeit vor der Schenkung landwirtschaftlich genutzt habe. Am 20. Dezember 1989 seien per 1. Jänner 1989 Einheitswertbescheide für Grundvermögen und für landwirtschaftliches Vermögen ergangen. Darin seien rd. 4.500 m2 als Grundvermögen ausgewiesen gewesen; dies könne angesichts der Überprüfungsmöglichkeit des Finanzamtes nicht zulasten des Bw. gehen. Der Bw. habe damals das Grundstück nach bestem Wissen und Gewissen skizziert. Es seien auch nur ungefähre Angaben möglich gewesen, weil die Umwidmung für 265 erst ausgearbeitet worden sei. In einer für die Bank benötigten Baulandbestätigung vom 21. November 1991 für 265 seien ca. 4.900 m2 als Bauland gewidmet gewesen. Erst 1995 anlässlich der Parzellierung seien 6.558 m2 parzelliert worden, im Bereich der 110 kV-Leitung sei ein kleiner, nicht als Bauland gewidmeter Teil dazu parzelliert worden. Sollte man den Grundstückshandel bejahen, sei für die Frage des Zeitpunktes des Beginns des Grundstückshandels und der Einlage des Grundvermögens in den Betrieb der Beginn der Verwertungsmaßnahmen relevant. Hier könne die Einlage privaten Grundvermögens frühestens mit der Erstellung der Parzellierungspläne angesetzt werden. Es handle sich hier um keine Entnahme aus dem landwirtschaftlichen Betrieb und Einlage in den gewerblichen Grundstückshandel. Es sei unrichtig, den Teilwert im Zeitpunkt vor der Parzellierung anzunehmen. Der SV habe bezüglich der Vergleichsgrundstücke nur etwa 60% der Verkehrswerte bereits parzellierter Flächen herangezogen. Selbst wenn man 4.500 m2 Grundvermögen und ca. 2.000 m2 als landwirtschaftliches Vermögen annehmen wollte, sei festzuhalten, dass der SV auch vor dem Verkauf nicht parzellierte Grundstücke, nämlich die Liegenschaft c. in J., herangezogen habe. Die Liegenschaft habe ein Bauträger von einem Privaten erworben. Der Anteil der nicht parzellierten Flächen lt. SV betrage rd. 40%, die angeführten 2.058 m2 nur rd. 34% der gesamten Baufläche von 6.558 m2.