UFSL RV/0282-L/03

Es werde beantragt, den gesamten Sachverhalt mündlich zu erörtern. Anlässlich eines Erörterungsgespräches vom 20. März 2007 wurde - entsprechend dem Wunsch der Bw - der gegenständliche Sachverhalt besprochen und zusammenfassend Folgendes festgehalten: "1) Festgestellt wird, dass sich die Vermietungssituation in den einzelnen Stockwerken der Villa T im berufungsgegenständlichen Zeitraum folgendermaßen darstellte: 1) Gartengeschoß = Kellerräumlichkeiten (hintenliegend) wurde von Mietern mitbenutzt (P ca. 40-50 m²; K) 2) Erdgeschoß = Wohnung K3) Obergeschoß = Wohnung P4) Dachgeschoß = leerstehend Das Gartengeschoß wurde zum Teil von den Mietern P und K mitbenutzt, dies etwa im Ausmaß der Hälfte (= ca. 80 m²). Bezüglich der nach außen hin manifestierten Vermietungsabsicht wird eine Erklärung des Herrn Mag. EL, der die Projektbetreuung für die Villa T innehatte, beigebracht. 2) Die Aufteilung der Anschaffungskosten laut Kaufvertrag basierte auf einer internen Vereinbarung, die lautete: 5%:5%:90%. Auf Grund der Nutzwertaufteilung lt. Gutachten vom 19.2.1994 betrug der Nutzwert des der Miteigentümergemeinschaft zuzuordnenden Gebäudeteiles ca. 50 %. Jene Aufwendungen, die bisher mit 90 % der Gesamtaufwendungen in Ansatz gebracht wurden, wären daher auf den Anteil von 50 % zu reduzieren. Herr Dr. B wird diese Aufwendungen aufgliedern und mitteilen. Insbesonders wäre die Zurechnung des sonstigen Aufwandes 1994 und 1995 zu klären. Vor allem wäre die AfA anzugleichen. Die Zinsen beruhen auf einem gesonderten Kredit, den die Miteigentümergemeinschaft bei der BaD zur Finanzierung des Kaufpreises des Miteigentumsanteiles (5,2 Mio. S) aufgenommen hat. Die Zinsen betreffen daher nur den Miteigentumsanteil. 3) Die Umbaumaßnahmen bezüglich des Objektes begannen schon 1999 sofort nach dem Auszug K und P. Zunächst war Planung und Angebotseinholung bis Jahresende 1999/Beginn 2000. Mitte 2000 war Baubeginn. Anfang bis Mitte 2001 war das Objekt baulich fertig gestellt. Die Wohnungen wurden anschließend vermietet. Wann Hr. Dkfm. M eine Wohnung verkauft hat, ist nicht bekannt. Jedenfalls war die Wohnung K noch lange Zeit nach Umbau vermietet (siehe z.B. Kopie/Mietvertrag Dh vom 29.11.2001 - Fa. SL ist Gesellschaft des Hrn. Dkfm. M)." Aus dem angesprochenen Mietvertrag - abgeschlossen zwischen der Fa. Sche Gesellschaft mbH und Christoph Dh - geht hervor, dass der Mieter die Eigentumswohnung Top 3, wie besichtigt und vereinbart, mitsamt Kellerabteil und Carportabstellplätzen A1 und A2 im Freien sowie einem zugeordneten Autostellplatz im Freien mit der Nummer 6 und der Benützung des zugeordneten Gartenanteils im Ausmaß von ca. 561 m² ab 1. November 2001 für die Dauer von drei Jahren mietete. Der monatliche Mietzins betrug 22.000,00 S netto zuzüglich Mehrwertsteuer und Betriebskosten. Im Rahmen einer Einsicht in den Akt des Gesellschafters Dkfm. M wurde festgestellt, dass die Gartengeschoßwohnung Top 4 im Ausmaß von 90,63 m² samt Abstellraum Top 7 (10,24 m²), den Autoabstellplätzen A3 und A4 sowie dem vor der Wohnung liegenden Garten im Ausmaß von 105,4 m² von diesem mit Kaufvertrag (Übergabe per 30. September 2001) an die Fa. IW GmbH verkauft hatte. Auch die ohnehin bereits seit Anbeginn in seinem Alleineigentum stehende Dachgeschoßwohnung war von Dkfm. M bereits im März 2000 verkauft worden (Käufer Wt und Dipl.Ing. Tr M). Mit Kaufvertrag vom 26. Juli 2005 wurde die Eigentumswohnung Top 3 (165,32 m²) samt Carportplätzen A1 und A2, PKW Stellplatz 5, einem Abstellraum im Erdgeschoß sowie einer Gartenfläche im Ausmaß von 561,3 m² von Dkfm. M an die Ehegatten Rg und El RP verkauft. Mit Schreiben vom 16. April 2007 wurde der für die Jahre 1994 und 1995 geltend gemachte "Sonstige Aufwand" näher erläutert. Danach betraf dieser im Jahr 1994 im Wesentlichen Kosten für Schätzungsgutachten und vor allem die Honorarnote des Architekten TG für die Kostenschätzung und Grobplanung des Umbaus. Der sonstige Aufwand 1995 betraf fast ausschließlich den Gehsteigskostenbeitrag der Gemeinde D. Zur Fertigstellung des Gebäudes/Umbauarbeiten wurde Folgendes festgestellt: Die Angebote von Baufirmen und Professionisten wären im August 1999 eingeholt worden. Diese Vorbereitungsarbeiten hätten bis in das 1. Quartal 2000 gedauert. Im August 2000 hätte entsprechend dem Bauzeitplan der Firma EW mit dem Umbau begonnen werden sollen. Dies habe sich um zwei bis drei Monate verzögert und sei daher ebenso auch die Fertigstellung um diese Zeitdifferenz verzögert worden. Die endgültige Fertigstellung sei im September/Oktober 2001 erfolgt. Außerdem wurde zum Nachweis der Vermietungsabsicht ein Schreiben des Mag. Franz EL vom 4. April 2007 vorgelegt, aus dem im Wesentlichen Folgendes hervorgeht: Er sei von Anfang an in das Projekt als Berater des Herrn Dkfm. HM eingebunden gewesen und habe es vom Ankauf der Altsubstanz bis nach Fertigstellung der Sanierungsarbeiten im Jahre 2001 betreut, sodass er mit den Gegebenheiten bestens vertraut sei. Der ursprüngliche Plan sei gewesen, die Immobilie zu erwerben (aufbauend auf die entsprechenden Vorgespräche, welche vor Erwerb der Liegenschaft geführt worden wären), die Altmieter kurzfristig auszumieten und die Immobilie anschließend in einem hochqualitativen Zustand zu vermieten. Schon kurz nach Erwerb habe sich die Situation jedoch so dargestellt, dass die Mieterin K entgegen ihrer ursprünglichen Zusage der kurzfristigen Übersiedlung nicht zustimmte, sondern einen Auszug verweigerte. Dies sei umso negativer gewesen, als von Frau K nicht nur das Erdgeschoß, sondern auch Teile des Gartengeschoßes mietrechtlich blockiert gewesen seien. Überdies habe sich aufgrund der alten Substanz eine Teilsanierung (ohne K-Fläche) als nicht machbar herausgestellt, da eben tiefe Eingriffe in die gesamte Altsubstanz von Nöten gewesen wären, um in einem wirtschaftlich vernünftigen Ausmaß die gesamte Immobilie generalzusanieren. Sämtliche Geschoße seien als Vermietungsobjekt gedacht gewesen, ein Verkauf sei bis zur Fertigstellung des Objektes sowohl von Herrn Dkfm. M als auch Dr. B kategorisch ausgeschlossen worden. Dies könne auch deswegen in einer derartigen Klarheit bestätigt werden, da es im Lauf der Zeit aufgrund der Probleme mit Frau K und der dadurch nicht mehr sofort möglichen Gesamtsanierung von ihm (Mag. EL) Überlegungen gegeben habe, die er an die beiden Vermieter herangetragen habe, nämlich Teile der Altsubstanz im Rohzustand parifiziert zu veräußern. Diese Überlegung sei von beiden kategorisch abgelehnt worden, eben mit dem Hinweis, dass von vornherein nur ein Investment in ein Vermietungsobjekt gewünscht gewesen wäre und keinesfalls ein Bauträgerobjekt. Vielmehr habe man sich gerade mit der Vermietung und Verpachtung während des gesamten Zeitraumes sehr intensiv beschäftigt. Auch sei während der gesamten Existenz der Miteigentümergemeinschaft keine dieser Wohnungen zum Verkauf angeboten worden. Mit Vorhalt vom 14. August 2007 wurde den Bw Folgendes mitgeteilt bzw. noch folgende noch offene Fragen gestellt: "Seit der am 20.3.2007 durchgeführten Besprechung haben ho. Ermittlungen, die sich vor allem auf das Schicksal der vormals im Miteigentum der Gemeinschaft stehenden Räumlichkeiten bzw. Wohnungen bezogen haben, zu folgenden neuen Erkenntnissen geführt: 1. Im Gartengeschoß wurde im Rahmen der Umbauarbeiten nach dem Auszug/K eine Wohnung ( Top 4 ) errichtet und in der Folge von Hrn. Dkfm. M mit Kaufvertrag vom 11.12.2001 verkauft. Laut Kaufvertrag hatte diese Wohnung eine Nutzfläche von 90,63 m²; der Abstellraum hatte eine zusätzliche Fläche von 10,24 m² (= Top 7 ). Diese Wohnung wurde offenbar nie vermietet. 2. Der Großteil der restlichen Nutzfläche des Gartengeschoßes im Ausmaß von 40 m² wurde im Rahmen der Parifizierung Hrn. Dr. B zugesprochen. Unklar ist, ob diese Nutzfläche (= offenbar Top 5 laut im Bewertungsakt des Finanzamtes aufliegendem Plan) mit der von Dr. B im Obergeschoß vermieteten Wohnung mitvermietet ist oder anderweitig genutzt wurde bzw. wird. Unklar ist auch das Schicksal des offenbar Dkfm. M zugesprochenen Tops 6 (9,50 m² laut Plan). 3. Die Wohnung im Erdgeschoß (ehem. Wohnung/K) mit der Bezeichnung Top 3 und einer Größe von 165 m² wurde laut dem von Ihnen im Rahmen der Besprechung am 20.3.2007 vorgelegten Mietvertrag ab 1.11.2001 an Hrn. Christoph Dh vermietet. Auf Grund des nunmehr ho. aufliegenden Kaufvertrages vom 26.7.2005 wurde die Wohnung in der Folge aber verkauft. Zusammenfassend ergibt sich daraus, dass nach der Renovierung der Villa T in den Jahren 1999 bis 2001 (nach dem Auszug/K) von dem ehemals dem Miteigentum unterliegenden Gebäudeteil (Garten- und Erdgeschoß) allenfalls nur noch die im Gartengeschoß befindlichen Räumlichkeiten (Abstellräume?) des Hrn. Dr. B im Ausmaß von ca. 40 m² (Top 5) sowie das offensichtlich Dkfm. M zugesprochene Top 6 (9,50 m²) (mit)vermietet sein können. Der Rest des Gartengeschoßes wurde nie vermietet; die Wohnung im Erdgeschoß wurde vor deren Verkauf 2005 kurzzeitig vermietet. Hiezu ergeben sich folgende Fragen: 1) Ist der oben dargelegte Sachverhalt richtig? Wenn nein, wird um Korrektur und entsprechende Erläuterungen gebeten. Insbesonders wird ersucht, die Nutzung der im Rahmen der Parifizierung Dr. B zugesprochenen Nutzfläche im Gartengeschoß (Top 5) und des offenbar Dkfm. M gehörenden Tops 6 (9,50 m²) darzulegen. 2) Wie lange war die ab 1.11.2001 im Erdgeschoß laut Mietvertrag an Hrn. Dh vermietete Wohnung tatsächlich vermietet? 3) a) Bitte beschreiben Sie die Beweggründe für den Verkauf der Wohnung im Gartengeschoß (Top 4 samt Top 7) im Jahr 2001. b) Bitte beschreiben Sie die Beweggründe für den Verkauf der Wohnung im Erdgeschoß (Top 3) im Jahr 2005. 4) Bitte legen Sie auch dar, warum Sie sich im Jahr 2000 überhaupt für die Auflösung der Miteigentümergemeinschaft und Parifizierung entschlossen haben, wo doch nun der Weg für die Erzielung von Mieteinkünften durch die Gemeinschaft frei war. In diesem Zusammenhang wäre bitte auch der Wohnungseigentumsvertrag vom 18. Februar 2000 samt Ergänzungen vom 24. März 2000 sowie vom 23. August 2001 vorzulegen. Hinweis zu den Fragen 3) und 4): Laut Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes (siehe hiezu auch jüngstes Erkenntnis vom 8.2.2007, 2004/15/0079) hat, wenn die Vermietung vor Erzielung eines gesamtpositiven Ergebnisses (Anmerkung: Auch eine Anwendung der Prozentsätze laut unserer Besprechung vom 20.3.2007 bzw. Schreiben vom 16.4.2007 auf die Ausgaben der Miteigentümergemeinschaft führte im gegenständlichen Fall zu keinem gesamtpositiven Ergebnis!) beendet wird, der Steuerpflichtige den Nachweis dafür zu erbringen, dass die Vermietung nicht latent von vornherein auf einen begrenzten Zeitraum geplant gewesen ist, sondern sich die Beendigung erst nachträglich, insbesonders durch den Eintritt konkreter Unwägbarkeiten, ergeben hat." Dieser Vorhalt wurde am 30. Jänner 2008 folgendermaßen beantwortet: Ad 2) Die Wohnung an Herrn Dh sei tatsächlich bis Juli 2003 vermietet gewesen. Ad 3) a)- Verkauf/Top 4: Wie schon mehrmals dargelegt, sei ausschließlich die langfristige Vermietung des Objektes geplant gewesen und keinesfalls ein Verkauf. Es wurde diesbezüglich auf die vorgelegten umfassenden Schriftstücke verwiesen. Außerdem wurde auf das Erörterungsgespräch und die dort ausführlich dargelegte wirtschaftliche Zwangslage hingewiesen, welche sich aufgrund der schwierigen rechtlichen Situation, welche die mietrechtlich geschützte Bestandsnehmerin Frau Dr. K exzessiv ausgenutzt habe, ergeben habe. Deswegen hätten die geplanten Umsetzungen nicht zeitgemäß durchgeführt werden können, wodurch sich massive Projektverzögerungen letztendlich ergeben hätten. Aufgrund der damaligen Situation und der schlechten wirtschaftlichen Konjunktur sei eine Vermietung zu dem ursprünglich angesetzten Mietzins, welcher Jahre vorher ohne weiters erzielbar gewesen wäre, nun nicht mehr möglich gewesen. Man habe ca. zwei Jahre versucht, einen Mieter zu finden, dies zu den bestehenden Mietkonditionen. Dies habe allerdings nicht gefruchtet. Um einen entsprechend drohenden, wirtschaftlichen Schaden zu vermeiden, habe man sich dann letztendlich entgegen der ursprünglichen geplanten Konzeption entschlossen, ein eingelangtes Kaufangebot einer fremden dritten Person, welches einen attraktiven Preis, aber nur zum Kauf angeboten und eine Mietvariante ausdrücklich abgelehnt habe, anzunehmen. b)-Verkauf/Top 3: Hiefür gelte das Gleiche. Ad 4) - Auflösung der Miteigentümergemeinschaft: Wie bereits ausgeführt, sei die Miteigentümergemeinschaft aufgrund der zeitlichen Verzögerung mit entsprechenden Mehrkosten belastet worden. Die Parifizierung sei erfolgt, um eine von den Banken gewünschte bessere Sicherheit für die Finanzierungskredite zu erreichen. Nicht zuletzt hätten die Banken auch in der Parifizierung eine Wertsteigerung des gesamten Objektes dahingehend gesehen, dass im Falle einer zwangsweisen Verwertung hier Teilbereiche des Objektes schneller und effizienter veräußert werden könnten. Davon unabhängig sei weiter die Vermietung zu diesem Zeitpunkt geplant gewesen. Die Parifizierung sei somit aufgrund der Banken erfolgt und habe man diesen nachgegeben, da sich ja die wirtschaftliche Situation des gesamten Projektes, wie mehrfach dargelegt, zunehmend verschlechtert habe. In diesem Zusammenhang wurde auch auf die Stellungnahme/Mag. EL verwiesen. Weiters wurde angeboten, zum Nachweise der von vornherein bestehenden Vermietungsabsicht weitere Sachbeweise beizubringen. Dass letztendlich (aus heutiger Sicht) sämtliche Gebäudeteile veräußert worden wären, sei keinesfalls von vornherein geplant gewesen und sei nur Ergebnis der Zwangslage, welche durch nicht vorhersehbare Umstände eingetreten sei. Man sei letztendlich dem Druck der Banken nachgekommen, die Kredite durch Veräußerung der Liegenschaft zurückzuzahlen. Es wurde nochmals auf die bereits vorgebrachten Argumente und Unterlagen verwiesen. Zum Zeitpunkt der Investitionstätigkeit und des Kaufes des Objektes sei eine gänzlich andere wirtschaftliche Situation gegeben gewesen und das Mietumfeld aufgrund der damaligen Situation (Universität in Planung, wirtschaftliche Attraktivität des Standortes, hohe Nachfrage an Mietobjekten, exzellente Lage des Objektes, luxuriöses Ambiente für potentielle mögliche Mieter wie insbesonders Universitätsprofessoren und Vortragend etc.) habe sich auch anders dargestellt sowie die überraschende Absage der GL-School und der Verzögerung des Objektes durch die Mieterin habe letztendlich im Jahres 2002 dazu geführt. Sollte es Probleme mit der Abgrenzung (Zuordnung) der verschiedenen Objektteile (Tops) der Immobilie geben, könne eine Besichtigung angeboten werden. Zusammenfassend wurde festgestellt: Von der Miteigentümergemeinschaft B/M sei nur die Vermietung geplant gewesen. Entsprechende Sachbeweise lägen bereits vor und könnten, falls dies in Zweifel gestellt werde, noch entsprechende weitere Zeugen namhaft gemacht werden, die dies bestätigten. Keinesfalls sei ein "Bauträgerobjekt" geplant oder gewollt gewesen. Dass dieses gesamte Investment letztendlich als Vermietungsobjekt Jahre nachher nicht mehr tragbar gewesen sei, sei auf die umfassend ausgeführten, wirtschaftlich geänderten Rahmenbedingungen zurückzuführen. Hier von vornherein eine beabsichtigte Verkaufstätigkeit zu unterstellen, entspreche keinesfalls den Tatsachen und verwehre man sich auch gegen diesbezügliche, durch nichts fundierte Feststellungen! Im Zweifelsfalle könnten noch weitere Beweise beigebracht werden. Um Mitteilung der weiteren Vorgangsweise wurde ersucht. Am 6. Juni 2008 wurden die Bw im Wege eines Vorhaltsschreibens abermals um Beantwortung folgender Fragen bzw. Vorlage folgender Unterlagen ersucht: 1) Wie bereits dargelegt, hat laut Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes (z.B. VwGH 8.2.2007, 2004/15/0079) der Steuerpflichtige den Nachweis dafür zu erbringen, dass die Vermietung nicht latent von vornherein auf einen begrenzten Zeitraum geplant gewesen ist, sondern sich die Beendigung erst nachträglich, insbesonders durch den Eintritt konkreter Unwägbarkeiten ergeben hat. In Ihrer Vorhaltsbeantwortung vom 30. Jänner 2008 haben Sie als Unwägbarkeit bzw. Grund für den Verkauf der Wohnungen durch Hrn. Dkfm. M die schwierige Vermietbarkeit infolge der geänderten Konjunktur angeführt. Sie werden ersucht, durch Vorlage von Unterlagen (zum Beispiel solcher über die erfolglose Mietersuche) einen geeigneten Nachweis für Ihre Behauptung zu erbringen. 2) a) In Reaktion auf die Besprechung beim Unabhängigen Finanzsenat am 20.3.2007 haben Sie den "Sonstigen Aufwand" 1994 und 1995 dargelegt. Da dieser offensichtlich das gesamte Gebäude betraf, ist dieser - wie anlässlich der angeführten Besprechung erörtert - mit 50% der Miteigentümergemeinschaft zuzurechnen. b) Beziehen sich die übrigen Werbungskosten laut Überschussrechnungen 1992 bis 2000 tatsächlich zur Gänze auf die Miteigentümergemeinschaft oder wären von diesen nicht ebenfalls noch welche entsprechend aufzuteilen? Um Bekanntgabe ev. noch aufzuteilender (in welchem Ausmaß?) Beträge wird ersucht. In Reaktion darauf folgende Unterlagen über den E-Mail-Verkehr des Dkfm. M mit Immobilienmaklern nachgereicht, aus den die ernsthafte Vermietungsabsicht und das intensive Bemühen, die Wohnungen attraktiv zu vermieten, entnommen werden sollte: 1) E-Mail-Verkehr vom 23. März 2004 mit Therese M, wonach der Bw dieser mitteilte, dass eine Loggiaerweiterung im Obergeschoß vom Eigentümer der Wohnung des Untergeschoßes nicht gewünscht und daher nicht möglich sei, weswegen die Empfängerin der E-Mail bekundete, dass sie kein Interesse mehr an der Wohnung habe. 2) E-Mail vom 20. April 2005 an Dkfm. M unter Hinweise auf die E-Mail vom 7. April 2005 der EB, in dem auf zwei Besichtigungen, einerseits durch Hugh und Berenice F als Kaufinteressenten und andererseits durch Manfred HD vorrangig als Mietinteressent hingewiesen wurde, wobei letzterer Interessent als sehr ernsthaft bezeichnet wurde. 3) E-Mail vom 15. Juni 2005 von EB an Dkfm. M: Diese betraf zwei Objekte, die Villa T und die Terrassenwohnung Schstraße. Zunächst wurde das Bedauern darüber ausgedrückt, dass über keinen neuen Interessenten informiert werden könne. Die Reduzierung des Kaufpreises bei der Villa T sei aber sicher ein Beitrag zu einem zügigeren Verkauf, ob er reiche, werde sich weisen. Bezüglich des Objektes Villa T sei Herr HD als Mieter noch offen, Mag. Christine RL sei als Mieterin sehr interessiert, es passe aber nicht zu ihrer Gesamtsituation. Für die Vermietung beider Objekte wurde ein Mailing an oberösterreichische Firmen in der folgenden Woche in Aussicht gestellt. Die Ergebnisse des Ermittlungsverfahrens beim Unabhängigen Finanzsenat wurden dem Finanzamt zur Kenntnisnahme übermittelt. Eine weitere Stellungnahme wurde von der Abgabenbehörde erster Instanz nicht abgegeben. Über die Berufung wurde erwogen: Im gegenständlichen Berufungsverfahren war strittig, ob die ab 1992 entstandenen Verluste aus der Vermietung des der Miteigentümergemeinschaft der Bw gehörenden Gebäudeteiles (Erdgeschoß/Mezzanin und Gartengeschoß) in D, Sstraße xx ("Villa T") als steuerlich beachtliche negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung festzustellen oder als Resultate einer steuerlich unbeachtlichen Liebhaberei-Tätigkeit zu qualifizieren waren. Den gesetzlichen Formulierungen des § 2 Abs. 2 EStG 1988 über den Verlustausgleich ist das Verständnis zu entnehmen, dass unter Einkünften im Sinne des § 2 Abs. 3 EStG 1988 (und um solche handelt es sich bei jenen aus Vermietung und Verpachtung) nur die wirtschaftlichen Ergebnisse solcher Tätigkeiten verstanden werden dürfen, die sich in der betriebenen Weise objektiv zur Erzielung eines der Besteuerung zugänglichen Gesamterfolges in vertretbarer Zeit eignen und denen das Bestreben zur Erzielung eines solche Erfolges zugrunde liegt (VwGH 25.11.1999, 97/15/0144). In diesem Sinne wurde in § 1 Abs. 1 der Liebhabereiverordnung 1990 (BGBl.Nr. 322/1990 - anwendbar bis 1992; in der Folge kurz LVO 1990) Folgendes ausgeführt: "Das Vorliegen von Einkünften ist zu vermuten bei einer Betätigung (einer Tätigkeit oder einem Rechtsverhältnis), die - durch die Absicht veranlasst ist, einen Gesamtgewinn oder einen Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (§ 3) zu erzielen, und - nicht unter Abs. 2 fällt. Die Vermutung kann widerlegt werden, wenn die Absicht nicht anhand objektiver Umstände (§ 2 Abs. 1 und 3) nachvollziehbar ist. Das Vorliegen einer derartigen Absicht ist für jede organisatorisch in sich geschlossene und mit einer gewissen Selbständigkeit ausgestattete Einheit gesondert zu beurteilen...." Ähnlich lautet § 1 Abs. 1 der Liebhabereiverordnung 1993 (BGBl.Nr. 33/1993 - anwendbar laut § 8 Abs. 1 ab 1993; in der Folge kurz LVO 1993): "Einkünfte liegen vor bei einer Betätigung (einer Tätigkeit oder einem Rechtsverhältnis), die - durch die Absicht veranlasst ist, einen Gesamtgewinn oder einen Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (§ 3) zu erzielen, und - nicht unter Abs. 2 fällt. Voraussetzung ist, dass die Absicht anhand objektiver Umstände (§ 2 Abs. 1 und 3) nachvollziehbar ist. Das Vorliegen einer derartigen Absicht ist für jede organisatorisch in sich geschlossene und mit einer gewissen Selbständigkeit ausgestatte Einheit gesondert zu beurteilen." Maßgeblich ist nicht der tatsächlich erwirtschaftete Gesamterfolg, sondern die objektive Eignung der Tätigkeit zur Erwirtschaftung eines solchen, subsidiär das nach außen in Erscheinung tretende Streben der Tätigen nach einem solchen Erfolg. Der Zeitraum, innerhalb dessen ein der positiven Steuererhebung aus der betroffenen Einkunftsart zugänglicher wirtschaftlicher Gesamterfolg erwirtschaftet werden kann, muss absehbar sein. Als noch absehbar wird bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ein Zeitraum von rund 20 Jahren gesehen (siehe VwGH 25.11.1999, 97/15/0144; 10.7.1996, 92/15/0101). Gemäß § 2 Abs. 4 LVO 1990 sowie LVO 1993 in der Stammfassung BGBl.Nr. 33/1993 kann auch bei Verlusten, die aus Tätigkeiten entspringen, die typischerweise auf eine besondere in der Lebensführung begründete Neigung zurückzuführen sind, die Vermutung der Liebhaberei nach § 1 Abs. 2, widerlegt werden, wenn die Art der Bewirtschaftung oder Tätigkeit einen Gesamtgewinn oder Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erwarten lässt. Nach § 2 Abs. 4 LVO 1993 idF BGBl II 1997/358 ist auch bei Verlusten, die aus der Bewirtschaftung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten entstehen, (siehe § 1 Abs. 2 Z 3) dann nicht von Liebhaberei auszugehen, wenn die Art der Bewirtschaftung oder der Tätigkeit in einem absehbaren Zeitraum einen Gesamtgewinn oder Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erwarten lässt. Als absehbarer Zeitraum, innerhalb dessen ein Gesamteinnahmenüberschuss erzielbar sein muss, gilt ein Zeitraum von 20 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Überlassung, höchstens 23 Jahren ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben). Für Zeiträume, in denen die LVO 1990 oder die LVO 1993 in der Stammfassung zur Anwendung kommen, hat der Verwaltungsgerichtshof wiederholt generell ausgesprochen, dass die Liegenschaftsvermietung dann als Liebhaberei zu qualifizieren ist, wenn nach der konkret ausgeübten Art der Vermietung nicht innerhalb eines Zeitraumes von cirka 20 Jahren ein "Gesamtgewinn" bzw. Gesamt-Einnahmenüberschuss erzielbar ist (VwGH 30.1.2003, 99/15/0040 zur Vermietung einer Eigentumswohnung; VwGH 23.3.2000, 97/15/0009 zur Vermietung eines Hauses mit mehreren Wohnungen). In seinem zuletzt genannten Erkenntnis vom 23.3.2000, 97/15/0009, hielt er zudem fest, dass dieser Zeitraum von cirka 20 Jahren nur zur Anwendung kommen könne, wenn der Plan des Steuerpflichtigen dahin gehe, die Vermietung zumindest bis zum Erreichen eines gesamtpositiven Ergebnisses fortzusetzen. Es müsse aber der Annahme der Ertragsfähigkeit einer Vermietungsbetätigung nicht entgegenstehen, wenn die Liegenschaft vor der tatsächlichen Erzielung eines gesamtpositiven Ergebnisses übertragen werde (siehe dazu auch weiter unten). Außerdem wies der Verwaltungsgerichtshof im zitierten Erkenntnis darauf hin, dass bei vorhandenen Mietzinsbeschränkungen bei der Prüfung der Ertragsfähigkeit an Stelle der gesetzlich beschränkten fiktive marktübliche Mietzinse angesetzt werden müssten. Fest steht, dass bei der Liebhabereiprüfung jeder Veranlagungszeitraum für sich zu betrachten ist. Bei dem gegenständlichen Objekt der Liebhabereibetrachtung handelte es sich - das ist unbestritten - um einen sich über zwei Geschoße (Erdgeschoß/Mezzanin und Gartengeschoß) erstreckenden Gebäudeteil, der zum Teil (unter Anwendung der mietrechtlichen Zwangsvorschriften; Erdgeschoß) vermietet war und zum Teil (Gartengeschoß) leer stand. Obwohl - wie das Ermittlungsverfahren ergab - offensichtlich geplant gewesen war, in dem der Miteigentümergemeinschaft gehörenden Gebäudeteil zumindest zwei Wohnungen zu errichten, die vermietet werden sollten, war der gegenständlichen Liebhabereibetrachtung als Beurteilungseinheit zunächst der Gebäudeteil in seiner Gesamtheit zu unterziehen; dies deshalb, weil - wie von den Bw schließlich dargelegt und im Schreiben des Zeugen Mag. EL bestätigt - die Nutzung des eigentlich großteils leerstehenden Gartengeschoßes auch in erheblichem Ausmaß durch teilweise Nutzungsrechte im Rahmen der bestehenden Mietverhältnisse (vor allem K, z.T. aber auch P) beeinträchtigt war. Fest steht, dass sich der von der Miteigentümergemeinschaft über die berufungsgegenständlichen Jahre hinweg erwirtschaftete Gesamtverlust laut ursprünglichen Feststellungsbescheiden bzw. -erklärungen insgesamt auf - 2.181.210,00 S belief. Das Finanzamt nahm dies zum Anlass, die Verluste aus der entsprechenden Tätigkeit wegen Fehlens einer Einkunftsquelle bzw. Annahme von Liebhaberei im steuerrechtlichen Sinne nicht anzuerkennen. Die Bw wendete dagegen vor allem das Vorliegen mietrechtlicher Zwangsvorschriften ein, die einerseits die Vorschreibung höherer Mietzinse nicht möglich gemacht, andererseits aber vor allem das Vorhaben der Generalsanierung des gesamten Projektes verhindert hätten. Hiezu ist zunächst festzustellen und darin ist den Bw zuzustimmen, dass allein auf Grund der Tatsache, dass über einen abgeschlossenen Beobachtungszeitraum hinweg nur Verluste angefallen sind, noch nicht automatisch das Vorliegen von Liebhaberei anzunehmen ist. Jedenfalls rechtfertigen jährliche Verluste aber die Prüfung der Einkunftsquelle im Hinblick auf das Vorliegen von Liebhaberei im steuerrechtlichen Sinne. Außerdem ist dem Finanzamt - unabhängig davon, ob in der Parifizierung eine Änderung der Bewirtschaftung erblickt werden kann - jedenfalls darin beizupflichten, dass mit der Auflösung der Miteigentümergemeinschaft ein abgeschlossener Beobachtungszeitraum, was diese Personengemeinschaft anlangt, vorlag. Mit deren Beendigung in Form der Parifizierung konnten die ehemaligen Gesellschafter nämlich keine gemeinsamen Einkünfte, die im Rahmen eines Feststellungsverfahrens gemäß § 188 BAO festzustellen gewesen wären, mehr erzielen (arg. § 188 Abs. 1 BAO: "Einheitlich und gesondert werden festgestellt die Einkünfte ......, wenn an den Einkünften mehrere Personen beteiligt sind."); vielmehr war, wenn überhaupt, eine Einkunftserzielung nur mehr als Einzelunternehmer möglich. Wenn auch, wie von den Bw dargelegt, die Realteilung in gewissen Bereichen der einkommensteuerrechtlichen Beurteilung eine Sonderstellung einnimmt, so zieht diese in Bezug auf die Feststellung der Einkünfte dennoch die Konsequenz nach sich, dass das wirtschaftliche Engagement nun nicht mehr auf die Erzielung gemeinsamer Einkünfte in Form einer Personenvereinigung, sondern jeweils in Form eigenständiger, im Einkommensteuerverfahren des jeweiligen ehemaligen Gesellschafters zu qualifizierende Einkünfte als Einzelunternehmer gerichtet ist. Das wirtschaftliche Engagement innerhalb der Personenvereinigung ist aber nach § 4 der Liebhabereiverordnung (in der Folge kurz LVO) einer eigenständigen Liebhabereibeurteilung zu unterziehen: Gemäß § 4 Abs. 1 LVO sind die §§ 1 bis 3 auch bei Personenvereinigungen (Personengemeinschaften) ohne eigene Rechtspersönlichkeit anzuwenden. Es ist zuerst für die Personenvereinigung (Personengemeinschaft) zu prüfen, ob die gemeinschaftliche Betätigung als Liebhaberei im Sinn des § 1 zu beurteilen ist. (Abs. 2) Zusätzlich ist gesondert zu prüfen, ob jeweils beim einzelnen Gesellschafter (Mitglied) Liebhaberei vorliegt. Dabei sind auch besondere Vergütungen (Einnahmen) und Aufwendungen (Ausgaben) der einzelnen Gesellschafter (Mitglieder) zu berücksichtigen. (Abs. 3) Bei der Prüfung im Sinn des Abs. 3 ist weiters darauf Bedacht zu nehmen, ob nach den Umständen des Einzelfalls damit zu rechnen ist, dass der Gesellschafter (das Mitglied) vor dem Erzielen eines anteiligen Gesamtgewinnes (Gesamtüberschusses) aus der Personenvereinigung (Personengemeinschaft) ausscheidet. In diesem Fall ist auch für den Zeitraum gemäß § 2 Abs. 2 das Vorliegen von Liebhaberei zu prüfen. (Abs. 4) Der zitierten Verordnungsbestimmung zufolge ist auch bei Personenvereinigungen ohne eigene Rechtspersönlichkeit, wie diese im gegenständlichen Fall zwischen den Bw vorgelegen hatte, nach den allgemeinen Regeln der §§ 1 bis 3 LVO zu prüfen, ob diese gemeinschaftliche Betätigung als solche Liebhaberei darstellt. Danach ist auch die Absicht, einen Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Ausgaben erzielen zu wollen, in Bezug auf diese gemeinschaftliche Betätigung an sich zu prüfen. Ist die Betätigung einer Personenvereinigung ohne eigene Rechtspersönlichkeit ertragsteuerlich als Liebhaberei zu beurteilen, so liegt auch beim Gesellschafter - soweit er keine besonderen Vergütungen (Einnahmen) erzielt - ebenfalls Liebhaberei vor (siehe Rauscher/Grübler, Steuerliche Liebhaberei in Rechtsprechung und Verwaltungspraxis, 2. Aufl., Wien 2007, Rz 568 unter Verweis auf VwGH 21.3.1996, 94/15/0085). Die Anordnung des § 4 LVO, auch bei gemeinschaftlichen Betätigungen eine Liebhabereiprüfung im Sinne der §§ 1 bis 3 durchführen zu müssen, bezieht sich auch auf die in § 1 Abs. 1 festgelegte Nachvollziehbarkeit der subjektiven Absicht, einen Gesamtüberschuss der Einnahmen erzielen zu wollen, an Hand objektiver Umstände. Wird die Betätigung der Gemeinschaft also - wie im gegenständlichen Fall - vor Erzielen eines solchen Gesamtüberschusses an Einnahmen eingestellt, so ist in diesem Zusammenhang daher auch auf die ständige, bereits oben erwähnte Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes (siehe z.B. VwGH 28.2.2007, 2004/15/0079) zu dieser Problematik Bedacht zu nehmen, wonach "der Annahme der Ertragsfähigkeit einer Vermietungsbetätigung nicht entgegenstehe, wenn die Liegenschaft vor der tatsächlichen Erzielung eines gesamtpositiven Ergebnisses übertragen werde. Das gelte entsprechend für den Fall der Einstellung einer Vermietung (VwGH 27.4.2000, 99/15/0012). Die Behörde könne allerdings in der Regel keine Kenntnis davon haben, ob der Steuerpflichtige konkret geplant habe, die Vermietung unbegrenzt bzw. zumindest bis zum Erzielen eines gesamtpositiven Ergebnisses fortzusetzen, oder ob er die Vermietung für einen zeitlich begrenzten Zeitraum geplant habe. Daher werde es, wenn der Steuerpflichtige die Vermietung tatsächlich vorzeitig beende, an ihm gelegen sein, den Nachweis dafür zu erbringen, dass die Vermietung nicht latent von vornherein auf einen begrenzten Zeitraum geplant gewesen sei, sondern sich die Beendigung erst nachträglich, insbesondere durch den Eintritt konkreter Unwägbarkeiten ergeben habe. Aufgabe der Abgabenbehörde sei es sohin, Feststellungen darüber zu treffen, ob es als erwiesen angesehen werden könne, dass der konkrete Plan des Beschwerdeführers bzw. Berufungswerbers auf die Vermietung für einen unbegrenzten Zeitraum ausgerichtet gewesen sei." Im gegenständlichen Fall bestand in Anwendung dieser Aussagen des Verwaltungsgerichtshofes die Aufgabe der Abgabenbehörde darin, für den gesamten Zeitraum deren Bestehens von 1992 bis 2000 den entsprechenden Plan der Miteigentümergemeinschaft als Ganzes zu eruieren, wobei auch die Möglichkeit in Betracht zu ziehen war, dass sich der ursprüngliche Plan der Erzielung gesamtpositiver Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung irgendwann während dieses Zeitraumes geändert haben konnte bzw. aufgegeben worden war. Eine Indizwirkung im Rahmen der Beurteilung, ob auf Grund der von den Bw vorgebrachten Argumente und Nachweise vor allem in den letzten Jahren des Bestandes der Gemeinschaft (nach Auszug der Mieterin K) als erwiesen angenommen werden konnte, dass die Vermietung noch auf einen unbegrenzten Zeitraum ausgerichtet gewesen war, kam nach ho. Ansicht auch dem weiteren Schicksal der parifizierten, vorher im ideellen Miteigentum gestandenen Anteile bei jedem Miteigentümer nach Auflösung der Miteigentümergemeinschaft zu. Bei Gesellschaften (Gemeinschaften) müssen nämlich die Gesellschafter (Mitglieder), wollen sie an den gemeinschaftlichen Einkünften teilhaben, in ihrer Person die Voraussetzungen für die "originäre" Erzielung von Einkünften erfüllen , da letztlich sie die Besteuerungssubjekte sind (Quantschnigg, Die Liebhabereiverordnung, in: ÖStZ 1990, S. 154). Auch der Plan der Gesellschaft kann sich dementsprechend nur als Summe der subjektiven Absichten der einzelnen Gesellschafter ergeben. Im Rahmen des gegenständlichen Berufungsverfahrens legten die Bw ausführlich dar, dass sie zum Zeitpunkt des Ankaufs des Objektes beabsichtigten, dieses bestandsfrei zu machen, generalzusanieren und anschließend gewinnbringend zu vermieten. Dies geht sowohl aus umfangreichen Schriftsätzen und Äußerungen im Rahmen der Veranlagungsverfahren ab 1992 sowie insbesonders des Berufungsverfahrens hervor und wurde diesbezüglich eine Bestätigung des Projektbeauftragten, Mag. EL, vorgelegt. Im Hinblick auf diese beabsichtigte Bewirtschaftung des Objektes wurde von den Bw auch eine Prognoserechnung beigebracht. Danach wäre bereits ab 1997 ein Gesamtüberschuss zu erzielen gewesen. Aus den Überschussrechnungen der einzelnen Jahre ist überdies ersichtlich, dass die ursprünglich sehr hohen Zinsenbelastungen aus der Fremdfinanzierung innerhalb von drei Jahren drastisch reduziert wurden und ab 1995 aus dem Ankauf des Objektes kaum mehr eine Zinsenbelastung bestand. Schließlich legten die Bw auch Schreiben über Indexerhöhungen an die Mieterin und des Rechtsanwaltes Dr. Sch vor, aus denen hervorgeht, dass sie sich intensiv bemüht hatten, die Einnahmen anzupassen bzw. vorrangig das Gebäude bestandsfrei zu machen, was auch vom Zeugen Mag. EL in seinem Schreiben bestätigt wurde. Von einer Einvernahme der übrigen von den Bw diesbezüglich angeführten Zeugen konnte sohin abgesehen werden, da der entsprechende Sachverhalt auf Grund der vorgelegten Unterlagen als erwiesen angesehen werden konnte. Dies alles deutete darauf hin, dass die Tätigkeit der Bw zunächst von der Absicht getragen war, das Objekt zur Erzielung von (positiven!) Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu nutzen. Jedenfalls wäre bei Ansatz fiktiver Marktmieten (die von den Bw mit Gutachten belegt wurden), wie es der Verwaltungsgerichtshof für die Beurteilung der Bewirtschaftung von Mietzinsbeschränkungen unterliegenden Objekten als Liebhaberei notwendig erachtet (VwGH 25.11.1999, 97/15/0144), innerhalb von 20 Jahren ein positiver Gesamtüberschuss zu erzielen gewesen, selbst wenn man zusätzliche Aufwendungen für ab 1994 geplante Umbaumaßnahmen samt entsprechenden Fremdfinanzierungskosten (Instandhaltung bis 1999 bereits in den erklärten Werbungskosten enthalten!) und Mietausfallwagnis in die Prognose miteinbeziehen würde - siehe folgende Übersicht (Beträge in ATS): | | 1992 | 1993 | 1994 | 1995 | Einnahmen lt. Prognoserechnung (Erkl.) | 41.635,00 | 93.219,00 | 117.309,00 | 118.893,00 | - Werbungskosten lt. Erkl. (inkl. Instandhaltungen) | - 570.402,00 | - 637.322,00 | - 356.575,00 | - 271.891,00 | + Korrekturen / AfA / Sonst.Aufw. | + 30,855,001) | + 30.855,001) | + 30.855,001) + 56.300,002) | + 30.855,001) + 68.177,002) | | - 497.912,00 | -513.248,00 | - 152.111,00 | - 53.966,00 | + Mehrergebnis / Marktmieten | + 229.400,00 | + 307.344,00 | + 311.847,00 | + 307.344,00 | | - 268.512,00 | - 205.904,00 | + 159.736,00 | + 253.378,00 | - 10 % Mietausfallwagnis | - 30.000,00 | - 40.000,00 | - 40.000,00 | - 40.000,00 | - 2 % AfA/Umbau (Umbaukosten 2,5 Mio) | | | - 50.000,00 | - 50.000,00 | Fremdfinanzierung/ Zinsen Umbau**) | | | - 240.000,00 | - 240.000,00 | Fiktives Ergebnis | - 298.512,00 | - 245.904,00 | - 170.264,00 | - 76.622,00 | Fiktiver Totalüberschuss | | | | - 791.302,00 | | 1996 | 1997 | 1998 | 1999 | Einnahmen lt. Prognoserechnung (Erkl.) | 103.738,00 | 145.064,00 | 115.996,00 | 39.433,00 | - Werbungskosten lt. Erkl. | - 161.399,00 | - 252.247,00 | - 128.717,00 | - 411.625,00 | + Korrekturen / AfA / Sonst.Aufw. | + 30.855,001) | + 30.855,001) | + 30.855,001) | + 30.855,001) + 160.000,00³) | + Korrektur/Zinsen | | | | + 98.982,00³) | | - 26.806,00 | - 76.328,00 | + 18.134,00 | - 82.355,00 | + Mehrergebnis / Marktmieten | + 306.436,00 | + 302.000,00 | + 301.476,00 | + 361.380,00 | | + 279.630,00 | + 225.672,00 | + 319.610,00 | + 279.025,00 | - 10 % Mietausfallwagnis | - 40.000,00 | - 40.000,00 | - 40.000,00 | - 40.000,00 | - 2 % AfA/Umbau (Umbaukosten 2,5 Mio) | - 50.000,00 | - 50.000,00 | - 50.000,00 | - 50.000,00 | Fremdfinanzierung/ Zinsen Umbau**) | - 240.000,00 | - 240.000,00 | - 240.000,00 | 0,00 | Fiktives Ergebnis | - 50.370,00 | - 104.328,00 | - 10.390,00 | 189.025,00 | Fiktiver Totalüberschuss | | | | - 767.365,00 | | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | Einnahmen/ fiktiv*) | 361.380,00 | 361.380,00 | 361.380,00 | 361.380,00 | 361.380,00 | - AfA/Altbau | 38.569,00 | 38.569,00 | 38.569,00 | 38.569,00 | 38.569,00 | - AfA/Umbau | 50.000,00 | 50.000,00 | 50.000,00 | 50.000,00 | 50.000,00 | - Mietausfall- wagnis 10% | 36.138,00 | 36.138,00 | 36.138,00 | 36.138,00 | 36.138,00 | - Instand- haltung 10% | 36.138,00 | 36.138,00 | 36.138,00 | 36.138,00 | 36.138,00 | - Verwaltung/ Grundsteuer/ Versicherung (analog Vorj.) | 30.000,00 | 30.000,00 | 30.000,00 | 30.000,00 | 30.000,00 | | 170.535,00 | 170.535,00 | 170.535,00 | 170.535,00 | 170.535,00 | Fiktiver Totalüberschuss | | | | | + 85.310,00 | 1) AfA: 90 % = 69.424,00 50 % = 38.569,00 à Differenz = 30.855,00 - Begründung siehe unten | 2) Sonstiger Aufwand/1994: 100 % = 112.600,00 50% = 56.300,00 = Differenz Sonstiger Aufwand/1995: 100 % = 136.353,10 50 % = 68.177,00 = Differenz - Begründung siehe unten | 3) AfA und Zinsen/Ablöse K wurden korrigiert, da ursprünglich nicht absehbar. *) Die Ergebnisberechnung erfolgte ab 2000 unter Anlehnung an die Einnahmen laut Prognoserechnung und die Vorjahresergebnisse fiktiv, da bereits im Jahr 2000 das tatsächliche Ergebnis der Miteigentümergemeinschaft nur mehr ein Viertel des Jahres ausmachte (Auflösung der Miteigentümergemeinschaft per 31.3.2000). **) Die Fremdfinanzierungsaufwendungen/Umbau ab 1994 wurden unter Berücksichtigung der Ausführungen in der Berufung, dass zwar eine Fremdfinanzierung der Umbauaufwendungen erfolgen, die entsprechenden Rückzahlungen aber unter Verwendung von Eigenmitteln zügig vor sich gehen sollten, in Ansatz gebracht, wobei auf die Umbaukosten der Zinssatz laut Schreiben der Ba in Höhe von 9,5% angewendet wurde (9,5% von 2.500.000,00 S = ca. 240.000,00 S). Dass eine rasche Rückzahlung unter Zuhilfenahme von Eigenmitteln tatsächlich geplant war, erschien im Hinblick darauf, dass laut Aktenlage auch der ursprüngliche Kredit zur Erwerbung des Objektes bereits 1996 zurückgezahlt worden war, glaubhaft. Eine maximale Kreditlaufzeit von fünf Jahren wurde daher als angemessen erachtet. Anzumerken ist, dass selbst ein durch den Umbau bedingter Einnahmenausfall von cirka einem Jahr durch die fiktiven Jahresüberschüsse von ein bis zwei Jahren (also jedenfalls noch innerhalb des absehbaren Zeitraumes) wettgemacht worden wäre, wobei zu bedenken ist, dass nach dem Umbau überdies laut Gutachten von einem höheren Mietpreis pro Quadratmeter als 95,00 S (nämlich 105,00 S bis 130,00 S) ausgegangen hätte werden können. Auf Grund obiger Erwägungen und der dargestellten Berechnungen konnte den Bw in objektiver Betrachtungsweise darin nicht entgegen getreten werden, wenn sie behaupteten, dass ihre subjektive Absicht ursprünglichauf die Erzielung von positiven Einkünften ausVermietung und Verpachtung gerichtet gewesen war, wobei die Einkunftsquelle grundsätzlich auch objektiv zur Erzielung positiver Einkünfte geeignet gewesen wäre. Wenn die Bw diese subjektive Absicht nicht verwirklichen konnten, weil sie an der Durchführung ihrer Pläne durch die durch mietrechtliche Zwangsvorschriften stärkere Position der Mieterin gehindert wurden, so sind dies mit unvorhersehbaren Investitionen oder anderen Schwierigkeiten in der Abwicklung des Bestandsverhältnisses vergleichbare Unwägbarkeiten, die bei einer nach dem Wirtschaftlichkeitsprinzip mit objektiver Ertragsaussicht betriebenen Vermietungstätigkeit für die Annahme einer Einkunftsquelle nicht schädlich sind (VwGH 25.11.1999, 97/15/0144). Denn nicht ein tatsächlich erwirtschafteter Gesamterfolg, sondern die objektive Eignung der Tätigkeit zur Erwirtschaftung eines solchen (subsidiär das nach außen in Erscheinung tretende Streben des Vermieters nach einem solchen Erfolg) ist Tatbestandsvoraussetzung für das Vorliegen von Einkünften im Sinne des Einkommensteuergesetzes (VwGH 12.6.2006, 2004/14/0082). Jedenfalls konnten die Bw diese Unwägbarkeiten, die sich aus der Auseinandersetzung mit der Mieterin/K ergaben, nach Ansicht des Senates ausreichend darlegen und durch den einschlägigen Schriftverkehr beweisen. Durch die Blockade der Mieterin konnten weder der Zeitplan für den Umbau eingehalten noch entsprechende Arbeiten im Gartengeschoß vorgenommen werden, da auch dieses teilweise durch die Mieterin blockiert wurde. Die Annahme einer fehlenden Gewinnabsicht erschien nach ho. Ansicht daher während aufrechten Mietverhältnisses nicht gerechtfertigt. Wenn auch laut Äußerung des Miteigentümers Dr. B gegenüber dem Finanzamt aus dem Jahre 1996, dass - neben einer eventuellen Vermietung - sogar wieder an einen Verkauf des Objektes gedacht werde, so reicht dies in Anlehnung an die jüngere Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes (siehe VwGH 21.6.2007, 2005/15/0069) nicht für die Annahme fehlender Vermietungsabsicht aus, zumal im gegenständlichen Fall tatsächlich Mieteinnahmen flossen, was nach den Ausführungen des Verwaltungsgerichtshofes ein wesentliches Kriterium für die Beurteilung der Frage, ob eine Verkaufsoption schädlich für die Annahme einer Vermietungsabsicht sei, ist. Außerdem bestand hinsichtlich dieses geäußerten Gedankens offenbar, wie die Aussage/Mag. EL bekräftigte, zunächst zwischen den Miteigentümern keine ausreichende Übereinstimmung. Diese Äußerung bestätigte aber vor allem wiederum die wiederholte Darstellung der Bw, dass durch das nicht einkalkulierte Hindernis der Weigerung der Mieterin/K das ursprüngliche Vorhaben einer Generalsanierung des Hauses und anschließender Vermietung empfindlich gestört worden war und nun nach diversen Auswegen aus der Situation gesucht wurde. Bis zum Zeitpunkt der Auflösung des Mietverhältnisses/K war daher auf Grund obiger Erwägungen vom Vorliegen einer Vermietungsabsicht auszugehen bzw. war infolge des faktischen Bestehens eines Mietverhältnisses, das zwar zu negativen Einkünften führte, deren Höhe aber wegen mietrechtlicher Zwangsvorschriften durch die Besitzer der Einkunftsquelle nicht beeinflussbar war, eine Einkunftsquelle anzunehmen. Was die Zeiträume nach Auflösung des Mietverhältnisses/K anlangt, ist Folgendes auszuführen: Unbestritten ist, dass das Mietverhältnis/K ab 1999 nicht mehr bestand, nachdem sich Fr. K nach Zusage einer entsprechend hohen Ablösezahlung letztendlich doch entschlossen hatte, die Wohnung zu räumen. Im Jahr 1999 wurden von der Miteigentümergemeinschaft nur noch Einnahmen aus Betriebskosten-Abrechnungen erklärt und wurde - wie von den Bw dargetan - auch noch 1999 mit den Vorbereitungen für die Umbauarbeiten begonnen, die spätestens Mitte 2001 (siehe Niederschrift vom 20.3.2007) abgeschlossen wurden. Zwischenzeitig war die Miteigentümergemeinschaft per 31.3.2000 aufgelöst worden. Die Ablösezahlung an Fr. Dr. K in Höhe von 1.600.000,00 S war im Mai 1999 erfolgt. Im Hinblick auf die Prüfung der Liebhaberei auf Miteigentümergemeinschaftsebene ergab sich auf Grund der zitierten Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes zunächst die Frage, warum die Miteigentümergemeinschaft jetzt, wo doch der Weg für die Verwirklichung deren ursprünglicher Pläne frei war, aufgelöst wurde. In einer Vorhaltsbeantwortung gegenüber dem Finanzamt vom 19. November 2002 wurde als Begründung von den Bw ausgeführt, dass durch die jahrelange Verzögerung der Generalsanierung und die verdrießliche rechtliche Situation mit den geschützten Mietern die Miteigentümer schlussendlich zur Auffassung gelangt seien, dass unter den gegebenen Umständen für die weitere Bewirtschaftung des Objektes von Vorteil sei, dieses zu parifizieren. Im Jahr 1992 sei dies nicht zweckmäßig gewesen, weil für die Generalsanierung und möglichst ertragreiche Vermietung ein gemeinsames Vorgehen unabdingbar gewesen sei. Auch im Vorhaltsschreiben des Unabhängigen Finanzsenates vom 4. Oktober 2006 wurden die Bw um Stellungnahme gebeten, warum nach dem Auszug der Mieterin K das ursprüngliche Vorhaben der Generalsanierung und anschließenden ertragreichen Vermietung nicht von der Miteigentümergemeinschaft beschritten wurde. In Reaktion darauf wurde ausgeführt, dass der ursprünglich geplante Weg, das Gebäude unmittelbar nach Freiwerden der mietergeschützten Wohnungen umfassend generalzusanieren, selbstverständlich beschritten worden sei. Mit Vorhalt vom 14. August 2007 wurden die Bw unter Hinweis auf die Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes, wonach im Fall der Einstellung der Vermietungstätigkeit vor Erzielung eines gesamtpositiven Ergebnisses der Steuerpflichtige den Nachweis dafür zu erbringen habe, dass sich die Beendigung erst nachträglich, insbesonders durch den Eintritt konkreter Unwägbarkeiten ergeben hätte, abermals dezidiert dazu befragt, warum sie sich im Jahr 2000 überhaupt zur Auflösung der Miteigentümergemeinschaft und Parifizierung entschlossen hätten, wo doch nun der Weg für die Erzielung von Mieteinkünften durch die Gemeinschaft frei geworden war. Gleichzeitig wurde um Vorlage des Wohnungseigentumsvertrages samt Ergänzung ersucht. Der Wohnungseigentumsvertrag samt Ergänzungen wurde nicht vorgelegt. Zur Parifizierung führten die Bw aus, dass eine von den Banken gewünschte bessere Sicherheit für die Finanzierungskredite erreicht hätte werden sollen. Die Banken hätten in der Parifizierung insofern eine Wertsteigerung des Objektes gesehen, als im Falle einer zwangsweisen Verwertung Teilbereiche schneller und effizienter veräußert hätten werden können. Man habe dem Drängen der Banken nachgegeben, da sich die wirtschaftliche Situation auf Grund der Änderung des Mietumfeldes (insbesonders Absage der GL -School) zunehmend verschlechtert habe. Hinsichtlich der bestehenden Vermietungsabsicht wurde auch auf die Stellungnahme des Mag. EL vom 4. April 2007 sowie die bereits schriftlich und mündlich eingebrachten Argumente und Unterlagen verwiesen. Zudem wurde angeführt, "dass, sollte es für den UFS noch zweifelhaft sein, dass von vornherein nur eine Vermietungsabsicht gegeben gewesen sei, weitere Sachbeweise angeboten würden". Zusammenfassend rechtfertigten die Bw die Auflösung der Miteigentümergemeinschaft also einerseits damit, dass im Gegensatz zum Jahr 1992, als ein gemeinsames Vorgehen für eine Generalsanierung und möglichst ertragreiche Vermietung unabdingbar gewesen sei, nunmehr eine Parifizierung für die weitere Bewirtschaftung von Vorteil erachtet worden sei. Andererseits sei diesbezüglich von den Banken Druck ausgeübt worden. Die Parifizierung sei erfolgt, um eine von diesen gewünschte bessere Sicherheit für die Finanzierungskredite zu erreichen. Außerdem habe sich das Mietumfeld gänzlich geändert bzw. verschlechtert. Mit diesen Behauptungen haben die Bw aber keinen Nachweis für eine Unwägbarkeit bzw. dafür, dass dieser Entschluss erst nachträglich gefasst worden sei, erbracht. Wie vom Verwaltungsgerichtshof bereits in mehreren Erkenntnissen (z.B. VwGH 27.4.2000, 99/15/0012, und bereits zitierte Erkenntnisse) ausgeführt, obliegt es dem Steuerpflichtigen, den Beweis zu führen, dass sich der Entschluss zur vorzeitigen Einstellung erst nachträglich ergeben hat. Ihn trifft also die Beweislast für seine Behauptungen. Folglich ist es nicht Sache der Behörde, Beweise für dessen Behauptungen zu sammeln, und tritt insofern der Grundsatz der amtswegigen Ermittlungspflicht in den Hintergrund. Die bloße Behauptung des Druckes der Banken ohne Untermauerung durch entsprechende Beweismittel konnte jedenfalls nicht als ausreichender Beweis erachtet werden. Fest steht, dass der Entschluss, den unteren Gebäudeteil der Villa T im Rahmen einer Miteigentümergemeinschaft zu sanieren, bereits im Jahr 1992 gefallen war, während man sich entschlossen hatte, den übrigen Gebäudeteil bereits damals zu parifizieren. Es war also hinsichtlich des streitgegenständlichen Gebäudeteiles bewusst von einer Parifizierung abgesehen worden, obwohl man schon damals den Gesamtumbau ins Auge gefasst hatte. Bereits damals hätte im Hinblick auf eine nicht unbeträchtliche Fremdfinanzierung (siehe hohe Zinsenaufwendungen in den ersten Jahren ab 1992!) durch die Banken auf das Argument einer besseren Verwertbarkeit bei