BFG RV/2100112/2016

Zum behaupteten Plan einer künftigen Nutzung des Wohnhauses HNr 111 für eine ärztliche Vortragstätigkeit blieb der Bf ebenso jeglichen Nachweis für Umsetzungsbemühungen schuldig, wie für Maßnahmen zur Realisierung der in den Raum gestellten Möglichkeit einer Zusammenarbeit mit dem Betreiber des Schlosses (Ort-X). Beide Vorbringen waren daher nicht geeignet, Vermietungsbestrebungen bzw. einen (vereitelten) Nutzungs-/Vermietungsbeginn nach Abschluss der Sanierungsphase beim Objekt HNr 111 darzutun. Nach dem Verfahrensergebnis waren die Verzögerungen der Inbetriebnahme des Mietobjekts HNr 111 auf Umstände zurückzuführen, die dem Bf von Beginn an bekannt und bewusst waren. Demnach war die langjährige Phase vor Beginn der Vermietungstätigkeit vor allem Folge der raumordnungsrechtlichen Hindernisse und des familiären Widerstandes gegen die Nutzungspläne des Bf. Die - dem Bf aus den vorausgehenden Projektplanungen (1995 bzw. 1999) bekannten - raumordnungsrechtlichen Beschränkungen für die zur touristischen Nutzung vorgesehenen Liegenschaften machten von vorne herein die Einplanung eines Umsetzungszeitraumes erforderlich, der grundlegende Anpassungen im maßgeblichen FlWPl mitumfasste. Da die dafür notwendigen grundlegenden Änderungen des FlWPl nicht im Einzelfall erfolgen, musste jedenfalls ein mehrjähriger Zeitraum eingeplant werden. Zur Annahme eines Vermietungsbeginns im Jahr 2004 bestand daher nie Veranlassung. Tatsächlich wurde der erste "Anpassungsschritt" nach der Baubewilligung vom Juli 2000 mit der Revision des FlWPl 4.0 im Sept.2006 rechtskräftig. Dies brachte für die verfahrensgegenständlichen Liegenschaften jedoch nicht die für eine Vermietung von Ferienwohnungen erforderliche Widmung. Und auch das ab 1.Juli 2010 geltende St. ROG 2010 führte nicht zur erwünschten Öffnung der Baulandwidmung für touristische Nutzungen. Mangels Rechtsanspruchs auf eine FlWPl-Änderung im Sinne der Planung des Bf, stellen diese Umstände keine Unwägbarkeiten dar. Aufgrund der im Mai 2006 erteilten vorläufigen Wohnbau-Förderzusicherung - mit einer Fertigstellungsfrist von zwei Jahren - war selbst der in der "Euro-Prognoserechnung" angenommene Vermietungsbeginn im Jänner 2008 unrealistisch. Zudem war damit die geplante Vermietung von Ferienwohnungen auch wegen der Wohnbauförderung unzulässig. Zum Widmungsaspekt kam - dem Bf ebenfalls von Beginn an bekannt - der Widerstand in der Familie gegen seine Pläne, der absehbar Zusatzkosten verursachte (neue Zufahrtsstraße) und anderseits die erforderliche Erweiterung der benötigten Grundstücksflächen (Stichwort: Bebauungsdichte) behinderte. Tatsächlich wurde erst im März 2015 mit der Vergrößerung der Parzelle GStNr 999/1 im Zuge der Teilung der Parzelle GStNr 999/2 ein erster Schritt zur Schaffung der rechtlichen Grundlage für einen Ausbau der "2.DG-Ebene" im Objekt HNr 111 als Wohnraum umgesetzt. Da der Bf von diesen widrigen Begleitumständen seines Projekts schon zu Beginn Kenntnis hatte, sind darin ebenfalls keine Unwägbarkeiten iSd Rechtsprechung zur LVO zu erblicken. Darüber hinaus erfüllen auch die im Verfahren vorgebrachten Gründe für den verzögerten Beginn der Einnahmenerzielung die Merkmale von Unwägbarkeiten im Sinne der langjährigen VwGH-Judikatur zur LVO durchwegs nicht. Die Insolvenz eines mit dem Um-/Zubau des Mietobjekts beauftragten Bauunternehmens gehört ebenso zum typischen Unternehmerrisiko eines Vermieters, wie mangelhafte Werkleistungen beauftragter Unternehmen. Entscheidend für den Aspekt der Unwägbarkeit ist die Unvorhersehbarkeit und Unvermeidbarkeit jener Umstände, die einer erfolgreichen Durchführung des Planes entgegenstanden. Im Fall der A Bau GmbH/B-Bau GmbH geht das BFG aufgrund des Verfahrensergebnisses davon aus, dass sich der Bf, mangels gehöriger und ihm zumutbarer kaufmännischer Sorgfalt vor der Auftragserteilung, zur Ausführung der Bauarbeiten am Wohnhaus HNr 111 eines Bauunternehmens bediente, das weder über die notwendigen Kenntnisse noch über die erforderlichen Befugnisse verfügte (culpa in eligendo). Die A Bau GmbH scheint als beauftragtes Bauunternehmen im Einreichplan zum Objekt HNr 111 vom Juli 2000 auf. Da die Firmenbucheintragung jener grundlegenden Änderungen der Gesellschaftsverhältnisse, durch welche die Befugnis der A Bau GmbH zur Ausführung eines Bauauftrages für den Bf entstand, erst am Tag der Bauverhandlung erfolgte, ist erwiesen, dass der Bf entweder das Firmenbuch nicht konsultierte oder den Auftrag im Wissen um die fehlende Befugnis des Unternehmens erteilte. Eine Überprüfung der Firmenbuchdaten ist von einem Bauherrn auch dann zu erwarten, wenn er nicht hauptberuflich in der Baubranche tätig ist. Verfügt er selbst nicht über die dafür erforderlichen Kenntnisse, hat er geeignete Fachleute mit dieser Überprüfung zu beauftragen. Ein sorgfältig agierender Bauherr wird vor einer Auftragserteilung regelmäßig auch eine Überprüfung der Kompetenzen von in Frage kommenden Unternehmen anhand von Referenzprojekten vornehmen. Da ein erst in Gründung befindliches Unternehmen über keine Referenzprojekte verfügt, war auch für einen branchenfremden Auftraggeber erkennbar Vorsicht geboten. Für den Bf ist, trotz seiner hauptberuflichen Tätigkeit fernab der Immobilienbranche, aufgrund seines akademischen Bildungsgrades und der seit der Jugendzeit gepflegten Affinität zur Immobilienbranche sogar ein erhöhter Sorgfaltsmaßstab vorauszusetzen, zumal er nachweislich über einschlägige Erfahrungen aus verschiedenen Bauprojekten verfügte, in die er nach Art eines Immobilieninvestors involviert war. Abgesehen von einem Auswahlverschulden des Bf, wurde im Verfahren eine tatsächliche Verursachung des mehrjährigen Baustopps kurz nach Beginn der Bautätigkeit durch die Insolvenz der A Bau GmbH nicht erwiesen. Ebenso wenig verhinderten die diesem Unternehmen zugeschriebenen, massiven Statikprobleme eine Fortsetzung der Bauarbeiten am Objekt HNr 111 (Baueinstellung lt. Stromverbrauchsdaten im Okt. 2000; Statikproblem beschränkt auf den dislozierten Garagenzubau). Das nachfolgende, fast fünfjährige Ruhen der Bauarbeiten war vielmehr darauf zurückzuführen, dass die Änderung des zu dieser Zeit geltenden FlWPL 3.0 nicht vor 2005 zu erwarten war (und letztlich im Sept. 2006 in Kraft trat). Dazu kamen die massiven Immobilieninvestitionen des Bf in den Jahren 1999/2000 in Graz, darunter das Grundstück in der B-Straße und die Liegenschaft in der D-Straße (Letztere erworben mit Baubewilligung zur Erweiterung des Wohn- und Geschäftsgebäudes). Auf dem Grundstück in der B-Straße errichtete der Bf in der Folge ein dreigeschossiges Wohngebäude mit sieben Wohneinheiten, einschließlich des eigenen, neuen Familienwohnsitzes (Einreichplan 12/2001 - Fertigstellung Frühjahr 2004) und veräußerte nach Parifizierung ab Febr 2004 vier Eigentumswohnungen. Nachdem die Finanzierungsbank des Bauvorhabens keine Bereitschaft zur Bereitstellung weiterer Mittel gezeigt hatte, wechselte der Bf Ende 2004 die Bank. In der D-Straße folgten nach dem Kauf im Febr. 2000 - ähnlich dem Bauvorhaben in (Ort-X) - auf eine erste Bauphase bis 2002 eine längere Unterbrechung und anschließend weitere Baubewilligungen im März 2005 und Okt 2007. Im Jänner 2008 wurden 11 Wohneinheiten parifiziert. Im März 2012 veräußerte der Bf die (im EG noch nicht sanierte) Liegenschaft wieder. Parallel zu den drei umfangreichen Bauvorhaben hatte sich der Bf ab 2004 auch in seiner ärztlichen Tätigkeit grundlegend verändert. Nach Beendigung des Dienstverhältnisses mit der X-Klinik hatte er im Jänner 2004 seine ärztl. Privatordination vom 3.OG des Hauses am C-Platz in Mieträumlichkeiten am Standort einer Privatklinik in Graz/(Ortsteil) verlegt. Dazu kamen Veränderungen beim familiären Immobilienbesitz (8/2004 - 6/2005 Neuordnung der Eigentumsverhältnisse beim Familienhaus am C-Platz; Fortführung/Abschluss der Übergabe des mütterlichen Immobilienerbes in (Ort-X) durch Schenkung der Mutter bzw. Kauf angrenzender land- und forstwirtschaftlicher Nutzflächen vom Bruder im Febr.2005). Da die neu erworbenen Grundflächen in (Ort-X) über keine Baulandwidmung verfügten, waren sie für das Bauvorhaben des Bf nicht nutzbar. Zugleich befand sich die EZ-888/4 mit der Parzelle GStNr 999/2 (samt Wirtschaftsgebäude) nach wie vor im Hälfteeigentum der beiden Brüder und war ohne Zustimmung des Bruders und der Mutter für ein Bauvorhaben des Bf blockiert. Tatsächlich erscheinen die zeitlichen und finanziellen Ressourcen des Bf zur Zeit der ersten Baustopp-Phase beim Wohnhaus HNr 111 im (Ort-X) somit weitgehend ausgelastet. Vor allem mussten aber erst grundlegende rechtliche Voraussetzungen für die Umsetzung des langfristig verfolgten Zieles einer touristischen Nutzung der Liegenschaften in (Ort-X) geschaffen werden, deren Fehlen dem Bf bereits vor Beginn des Bauprojekts betreffend das Objekt HNr 111 bekannt gewesen war. Unwägbarkeiten, die eine fünfjährige Verzögerung der Bauarbeiten am Objekt HNr 111 in (Ort-X) aus Sicht einer Liebhabereiprüfung nach der LVO rechtfertigen können, sind in keinem der angeführten Gründe zu erblicken. Auch das Problem mit der mangelhaften Fliesenverlegung durch die Fa XY gehört zum typischen Unternehmerrisiko eines Vermieters, in dessen freier unternehmerischer Entscheidung es liegt, wie er auf - bei Bauvorhaben durchaus häufig auftretende - Leistungsmängel beauftragter Unternehmer reagiert. Das Verfahrensergebnis bietet auch für den konkreten Anlassfall des Bf keine Veranlassung für eine Qualifikation als Unwägbarkeit. Tatsächlich ist das BFG bei Beurteilung der Gesamtumstände des Bauvorhabens keineswegs davon überzeugt, dass dieser Mangel eine jahrelange Blockade des Vermietungsbeginns nach Abschluss der Um-/Zubauarbeiten beim Objekt HNr 111 verursachte. Zunächst erinnert der Vorwurf massiver Leistungsmängel, deren Umfang in den nachfolgenden Gerichtsverfahren nicht bestätigt wurde, an die Zuschreibung umfangreicher Statikmängel gegenüber der Fa A Bau GmbH, deren behauptetes Ausmaß im Verfahren nicht erwiesen wurde. So wie im Jahr 2000 aufgrund der rechtlichen Hindernisse für die tatsächlich angestrebte Bewirtschaftungsart ein rascher Fortgang der Bauarbeiten nicht verfolgt wurde, hatte der Bf auch im Sommer 2008 kein Interesse an einem baldigen Vermietungsbeginn. Der Einbau der Tastereinsätze für acht Hotelcards im Febr. 2008 belegt die offene Entscheidung über die künftige Nutzungsform bei unverändert ungünstiger raumordnungsrechtlicher Situation für eine Vermietung von Ferienwohnungen. Die gewährte Wohnbauförderung zwang jedoch zu einer raschen Fertigstellung des Bauvorhabens und zur anschließenden Dauervermietung an Hauptwohnsitznutzer. In dieser Situation verweigerte der Bf die Bezahlung eines Teiles der Schlussrechnung der Fa XY vom 7.Juli 2008, nachdem er davor drei Teilrechnungen - bis auf strittige Skontoabzüge - vollständig bezahlt hatte. Die Auseinandersetzung bezog sich zunächst auf eine verfrühte Rechnungslegung bzw. auf Massedifferenzen. Erstmals im Sept.2008 verwies der Bf auf massive Leistungsmängel der Fa XY im Form von großflächigen Hohlstellen unter den Fliesen. Nach monatelangen mündlichen Auseinandersetzungen und der ersten schriftlichen Mängelrüge im Jänner 2009, hielt der Bf der Fa XY in einem Schriftsatz vom 11.März 2009 - unter Verweis auf eine durchgeführte Besichtigung mit einem Sachverständigen - Hohlstellen im Umfang von mehr als 50% der im Innen- und Außenbereich verlegten Fliesen vor und forderte deren Behebung sowie einen Ersatz für schadhaft verlegte Wandfliesen. Auch die seit Juli 2008 strittigen Rechnungslegungsmängel und Massedifferenzen beanstandete der Bf neuerlich. Umgehend nachdem im Juni/Juli 2009 die Entscheidung zur Errichtung des Neubaus HNr 111a gefallen war, begann die Nutzungsüberlassung der Wohnungen W 5 - W 7 an den Bruder des Bf samt Familie. Bereits kurz darauf informierte der Bf die Fa XY in einem Schreiben vom 18.August 2009 darüber, dass in den bewohnten Räumen mehrere Bruchstellen an den Bodenplatten aufgetreten seien und forderte das Unternehmen zu einer korrekten Verlegung im gesamten Haus auf. Alternativ forderte er, unter Klagsandrohung, die Bezahlung eines Betrages von 60.000,- € + USt. Von schadhaften Wandfliesen war in dem Schriftsatz nicht die Rede. Die Summe aus dem zurückbehaltenen Werklohn und dem späteren Vergleichsbetrag entspricht in etwa dem im August 2009 von der Fa XY eingeforderten Schadenersatz. Wie festgestellt, wurden die in den Schreiben vom März und Aug. 2009 angesprochenen Schäden an Wand- und Bodenfliesen bei der Befundaufnahme durch den Gerichtssachverständigen im April 2010 - trotz der zur Beweissicherung unterbliebenen Vermietung und des gerichtlichen Auftrages zur Erhebung gebrochener Fliesen - weder in den bewohnten Wohnungen W 2 bzw. W 5 - W 7, noch an anderer Stelle festgestellt. Stattdessen kamen erst bei der Befundaufnahme durch den Sachverständigen jene Mängel an den Sockelleisten hervor, deren spätere Sanierung in den Rechnungen der Fa F vom Herbst 2013 als einzige konkretisiert sind. Bekanntlich wurde im Zivilgerichtsverfahren betreffend den ausstehenden Werklohn der Fa XY auch ein Nachweis hinsichtlich des Umfangs der vom Bf eingewendeten Hohlstellen unter den verlegten Fliesen nicht erbracht. Nach einer Aufhebung zur Nachholung ergänzender Beweisaufnahmen im ersten Rechtsgang, war im März 2012 das neuerlich abweisende Urteil ohne Nachholung der Beweisaufnahmen ergangen. Die berechtigte Zurückbehaltung des ausstehenden Werklohnes durch den Bf wurde auf Mängel bei der Fliesenverlegung im Außenbereich gestützt. Nach der Argumentation im anhängigen Verfahren verhinderten jedoch Hohlstellen im Innenbereich eine Vermietung der Wohnungen. Das in der mündlichen Verhandlung mittels - nicht zuordenbarem - Foto dokumentierte Fehlen der Verfliesung des Balkons vor der Wohnung W 5 im OG, findet weder im Gerichtsgutachten, noch in den beiden Gerichtsurteilen Erwähnung. Stattdessen wird vom Gutachter ein mangelhaftes Gefälle auf der teilweise verfliesten "Ost-Veranda in der großen Wohnung" im EG beschrieben. Zum Balkon in der Wohnung W 5 (OG/Nordseite) war lt. Gutachten lediglich ein gesonderter Auftrag des Bf an die Fa XY zum Aufbringen des Estrichs strittig (vgl. Gutachten SV S.10f, BFG-Akt, OZ 132). Im Übrigen hinderte der eingewendete Mangel die Nutzungsüberlassung gerade dieser Wohnung an den Bruder ab Sommer 2009 offenbar nicht. Kurz nachdem feststand, dass der Bf den ausstehenden Werklohn an die Fa XY nicht zu leisten hatte, bezahlte er im Mai 2012 die beiden geförderten Darlehen an die finanzierende Bank zurück und brachte damit zum Ausdruck, dass die Entscheidung gegen eine Dauervermietung der Wohnungen im Objekt HNr 111 an Hauptwohnsitznutzer gefallen war. Zu dieser Zeit wurde bereits seit drei Jahren an der Planung/Umsetzung des neuen Bauvorhabens HNr 111a gearbeitet. Die dargestellten Begleitumstände zu den Gerichtsverfahren betreffend "das Fliesenproblem" stellen eine Verursachung des verzögerten Vermietungsbeginns beim Objekt HNr 111 durch die Fa XY nach Ansicht des BFG grundlegend in Frage. Die in der mündlichen Verhandlung vom 26.Juli 2022 vorgelegten Fotos von Sanierungsarbeiten an Wand- und Bodenfliesen liefern mangels zeitlicher und örtlicher Zuordenbarkeit keinen Nachweis für Arbeiten aufgrund der im Gerichtsverfahren eingewendeten Mängel der Fa XY. Keines der Fotos dokumentiert ein Verfüllen von Hohlräumen unter den Fliesen. Anderseits fehlt zu dem in den Fotos dargestellten Austausch von Fliesen in den Sanierungsrechnungen der Fa F vom Herbst 2013 eine Konkretisierung, die dem BFG eine Zuordnung der Aufnahmen ermöglichen würde. Ein Foto dokumentiert den Austausch einer nicht zerbrochenen Fliese. Ein vorsorglicher Austausch von Fliesen in jenem Teilbereich der EG-Wohnung W 2 im Objekt HNr 111, der inzwischen für eine Allgemeinnutzung durch Gäste vorgesehen ist, kann im Zuge der Vorbereitungen für die gemeinsame Bewirtschaftung durch die (Markenbezeichnung) GmbH allein aufgrund der künftig zu erwartenden höheren Belastung zweckmäßig erschienen sein. Ein anderes Foto zeigt den Austausch einer zerbrochenen Fliese. Der Bruch von Fliesen nach der Befundaufnahme durch den gerichtlichen Gutachter kann durch verschiedenste Umstände verursacht sein, die von Mängeln bei der Fliesenverlegung unabhängig sind. So können etwa im Zuge des Austausches Fliesen zu Bruch gehen. Eines der Fotos bildet den Kleber auf einer Fliesenunterseite in gänzlich anderer Form ab, als auf den Fotos von der AP-Besichtigung im März 2013 ersichtlich. Aus den AP-Unterlagen ist bekannt, dass im Jahr 2010 in einem weiteren Vermietungsobjekt des Bf in der E-Straße Fliesen mit der identen Typenbezeichnung "Floorgres" verarbeitet wurden (BFG-Akt OZ 108, S.34). Die angeführten Beispiele zeigen, dass die in der mündlichen Verhandlung vorgelegten Fotodokumente eine Verursachung durch das verfahrensgegenständliche Fliesenverlegungsproblem nicht nachzuweisen vermögen, zumal vom BFG nicht einmal beurteilt werden kann, wann diese Fotos entstanden sind und wo sie angefertigt wurden. Auch die behauptete Rücksichtnahme auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Fliesenverlegebetriebes und die Verminderung des Prozesskostenrisikos durch Absehen von der Geltendmachung eines erlittenen Vermietungsausfalls erscheinen dem BFG vor dem Hintergrund einer Schadenersatzforderungen des Bf von mehr als 100.000,- € für den Vollaustausch von 813,61 m² Fliesen in seiner Gegenklage vom Juli 2011 in höchstem Maße unglaubwürdig, umso mehr mit Blick auf die tatsächlichen Kosten der Schadensbehebung von 3.852,- € bei einer Sanierungsdauer von sieben Tagen anstatt des angenommenen Zeitraumes von vier Monaten. Wenn der Rechtsvertreter des Bf im Zivilgerichtsverfahren gegen die Fa XY auf die geringen Erfolgsaussichten einer Durchsetzung entgangener Mieteinnahmen verweist, so ist dies aus Sicht des BFG mit dem zu erwartenden Unverständnis des Gerichts für ein Absehen von der Vermietung fertiggestellter Wohneinheiten des Hauses trotz verfahrensrechtlich vorgesehener Beweissicherungsmöglichkeiten zu erklären, die eine Vermietung von allenfalls betroffenen Räumlichkeiten bis zu einer Gerichtsentscheidung über die eingewendete Mangelhaftigkeit sichergestellt hätten. Dazu kommt die Nutzungsüberlassung von Wohnungen an den Bruder, die in Verbindung mit den fehlenden Feststellungen über zerbrochene Fliesen in den Wohnungen W 5 - W 7 im Gerichtsgutachten aus dem Jahr 2010, nahezu einen Beweis für eine mögliche Vermietung liefert. Aufgrund des Verzichts auf die umfassende Einforderung entgangener Mieten im Prozess gegen die Fa XY, fehlt auch der eingewendeten Scheu vor Kosten für allfällige Ersatzwohnungen im Fall einer weitergehenden Vermietung jegliche Glaubwürdigkeit. Auch weshalb die Höhe eines Mietausfalls im Zivilgerichtsverfahren gegen die Fa XY nicht darstellbar gewesen sein soll, erschließt sich dem BFG nicht. Für jeden kaufmännisch agierenden Vermieter wäre es in der Situation des Bf selbstverständlich gewesen, neben dem Ausfall der Einnahmen aus den Nutzungsüberlassungen an den Bruder, auch einen Ersatz für den Einnahmeausfall aus den beiden "aufgekündigten" Fremdmietverhältnissen vom Jänner 2009 einzufordern. Seit Juni 2008 stand zudem fest, dass ohne Vermietung aller acht gefördert sanierten Wohneinheiten, die Rückforderung der Sanierungsförderung drohte. Zur Vermeidung dieser Rückforderung argumentierte der Bf später gegenüber der Förderstelle ausdrücklich mit der Unvermietbarkeit der sanierten Wohnungen aufgrund des Mängelbehebungsprozesses. Besondere Probleme bei der Berechnung/Darstellung des daraus resultierenden Schadens vermag das BFG nicht zu erkennen. Als tatsächlicher Grund für die Abstandnahme von der Einforderung eines weitergehenden Mietenausfalls in der Schadenersatzklage des Bf vom Juni 2011 erweist sich aus Sicht des BFG der Umstand, dass die Einbringung der Klage weniger der Durchsetzung eines Schadens diente, als vielmehr auf die damit zu erreichende Verzögerung des Vermietungsbeginns beim Objekt HNr 111 abzielte. Bei Beendigung des Rechtsstreits mit der Fa XY waren die beiden Förderdarlehen bereits zurückbezahlt und, wie der Schriftverkehr im Förderakt zeigt, aus Sicht des Bf die Beschränkungen der Landesförderung damit obsolet. Dennoch blieb das Haus, trotz großen Bedarfs an Mietwohnungen in der Gemeinde (Ort-X), für zumindest ein weiteres Jahr ohne Behebung der strittigen Fliesenmängel. Weder wurde die bevorstehende fünfmonatige Saisonpause von Mitte Nov. bis Mitte April für die Sanierungsarbeiten genutzt, noch war der Beginn der AP Anfang 2013 Anlass, für eine Vermietbarkeit des Objekts HNr 111 zu sorgen. Erst auf Nachfrage des Prüfers nach zwischenzeitigen Vermietungsbemühungen erfolgte Anfang Sept. 2013 unter dem Eindruck des abzuschließenden AP-Verfahrens, mitten in der Hauptsaison für den örtlichen Fremdenverkehr, die Beseitigung der sowohl im Zivilprozess als auch im anhängigen Verfahren so umfassend dargestellten Mängel, für deren Behebung letztlich ein vergleichsweise sehr geringer Zeit- und Kostenaufwand anfiel. Doch auch nach der Fliesensanierung blieb das Haus nicht nur in den nachfolgenden zentralen Monaten der südsteirischen Tourismussaison, sondern noch ein weiteres Jahr bis Okt. 2014 vollständig unvermietet, bevor erstmals kurz vor Ende der "Herbstsaison" (!) 2014 geringfügige Mieteinnahmen aus vereinzelten kurzfristigen Vermietungen erzielt wurden. Mit der Erkrankung des Bf ist diese Vorgangsweise nicht zu erklären (für deren Auftreten bereits im Jahr 2012 im Übrigen keine Anhaltspunkte vorliegen). Dies umso weniger, als im Zusammenhang mit einer Dauervermietung der neuen Räumlichkeiten deutlich weniger Arbeitsaufwand für den Bf zu erwarten war, als beim Neubauprojekt HNr 111a, das er im gleichen Zeitraum gegen massiven Widerstand der Baubehörde vorantrieb, wie nicht zuletzt Fotos der AP-Besichtigung im März 2013 zeigen (lt. Bauakt Rohbaufertigstellung vor der Bauverhandlung vom 6.März 2013). Selbst die im Juni 2013 erforderliche Operation des Bf löste keine erkennbare Unterbrechung der Aktivitäten beim Neubauprojekt aus. Dem Schriftverkehr aus dem AP-Verfahren ist zu entnehmen, dass der Bf bald nach der OP auch seine ärztliche Tätigkeit wieder aufnahm. Im Gegensatz zur äußerst zögerlichen Inbetriebnahme des Objekts HNr 111, drängte der Bf die Baubehörde im Jahr 2015 zur Erteilung einer Teilbenützungsbewilligung für das EG und 1.OG des Neubaus HNr 111a, noch bevor er für den Ausbau des Dachgeschoßes eine Baubewilligung erhalten hatte. Die (Vulgoname-Variante2) GmbH startete demnach mit dem Appartementhotel im halbfertigen Zustand in die erste Saison. Die Gäste nahmen daran offenbar keinen Anstoß (vgl. Gästebewertungen ab 7/2015, BFG-Akt OZ 158 B 69). Vor diesem Hintergrund beurteilt das BFG die eingewendete Rücksichtnahme auf einen möglichen Imageschaden bei (potentiellen) Mietern von Wohneinheiten des Objekts HNr 111 im Fall eines Vermietungsbeginns während der Bauzeit des Neubaus HNr 111a als eine weitere Zweckbehauptung des Bf zur Verschleierung der über Jahre hinausgezögerten Vermietung der fertiggestellten Wohneinheiten im HNr 111, die mit dem Vorgehen eines ertragsorientierten Vermieters nicht zu vereinbaren ist. Auf der Grundlage des dargestellten Ermittlungsergebnisses ist das BFG davon überzeugt, dass die Mängel betreffend Hohlräume bei Bodenfliesen nicht der Grund für das Unterbleiben einer marktüblichen Vermietung der neu sanierten Wohneinheiten im Wohnhaus HNr 111 ab Herbst 2008 waren. Die Zusammenschau der Begleitumstände bzw. Abläufe zeigt, dass der Bf ein beachtliches Interesse an einer Verzögerung des Vermietungsbeginns beim Objekt HNr 111 hatte. Die lange Dauer nach der Beendigung des Rechtsstreits bis zur Durchführung der Mängelbehebung durch die Fa F, die sich zudem letztlich auf vergleichsweise geringfügige Maßnahmen beschränkte, unterstreicht den Eindruck eines aus strategischen Gründen geführten Rechtsstreits mit der Fa XY (bewusste Verzögerung bis zur Beseitigung der raumordnungs- bzw. zivilrechtlichen Blockade; später auch Zuwarten wegen des Neubaus HNr 111a). Unter Berücksichtigung der Gesamtumstände erweist sich der Einwand betreffend die Fa XY nicht als Ursache für die sechsjährige Verzögerung der Vermietung in dem seit 2008 fertiggestellten Mietobjekt HNr 111. Keinesfalls ist darin eine Unwägbarkeit im Sinne der LVO-Judikatur zu erblicken. Schließlich lag auch die in der mündlichen Verhandlung eingewendete längere Bauphase aufgrund des als Großprojekt geplanten Bauvorhabens nicht vor. Beim Wohnhaus HNr 111 war ein Um-/Zubau mit bis zu zehn (Klein)Wohneinheiten geplant, dessen Umsetzung weitgehend innerhalb der im Wohnbauförderverfahren standardmäßig vorgegebenen zwei Jahre erfolgte. Unter Einrechnung der Planungs- und Bauphase im Jahr 2000 und der nach der Benützungsbewilligung erfolgten Fertigstellungsarbeiten war die dreijährige Vorbereitungsphase der LVO zur Projektumsetzung einschließlich des begleitenden Infrastrukturangebotes grundsätzlich hinreichend. Wie festgestellt, fiel die Entscheidung für den Neubau HNr 111a erst im Juni/Juli 2009. Zu dieser Zeit waren die Arbeiten beim Bauvorhaben HNr 111 bereits abgeschlossen. Zusammenfassend liegt für die zu beurteilende Vermietungstätigkeit weder eine mittels realistischer Prognoserechnung erwiesene Einkünfteerzielungsabsicht des Bf iSd § 2 (3) LVO vor, noch wurden Unwägbarkeiten dargetan, die dem Erreichen des durch § 2 (3) LVO vorgegebenen Nachweises entgegengestanden wären. Tatsächlich kam es dem Bf nach dem Verfahrensergebnis nicht primär auf die Erzielung von Einkünften sondern in erster Linie darauf an, sein prestigeträchtiges Langzeitprojekt einer touristischen Nutzung des Erbhofes vulgo "(Vulgoname-Variante1)" zu realisieren, wobei er nach dem Verfahrensergebnis die konkreten Umsetzungspläne erst nach und nach im Laufe der Jahre entwickelte und immer wieder Anpassungen/Ergänzungen durchführte. Letztlich folgte nach einer 15 jährigen Investitionsphase eine grundlegend geänderte Bewirtschaftungsart, mit der sich der Bf jeglicher Einflussnahmemöglichkeit auf einen wirtschaftlichen Erfolg seines Projekts begab. Die Gründe für das Nichterreichen der dargestellten Planungsziele lagen keineswegs in nicht vorhersehbaren oder nicht beeinflussbaren Unwägbarkeiten, sondern waren dadurch verursacht, dass der Bf ab Mitte 2009 aus freien Stücken bewusst einen anderen Plan als in den Prognoserechnungen dargestellt verfolgte, der nicht nur weiteren Investitionsbedarf und eine gänzlich andere Bewirtschaftungsart mit sich brachte, sondern für dessen Umsetzung er umso mehr auf eine Änderung der herrschenden raumordnungs- und zivilrechtlichen Verhältnisse angewiesen war. Der Betätigung des Bf betreffend die Bewirtschaftung des Objekts HNr 111 in (Ort-X) war für den Verfahrenszeitraum die Qualifikation als ertragsteuerliche Einkunftsquelle abzusprechen. Der im abgabenbehördlichen Rechtsmittelverfahren beantragten Durchführung eines Lokalaugenscheins zum Nachweis der zwischenzeitigen Nutzung des Objekts HNr 111 zu Vermietungszwecken bedurfte es nicht. Die Vermietung seit der Betriebsführung durch die (Markenbezeichnung) GmbH ist aufgrund der Informationen aus dem Internet unstrittig. 2.2.Umsatzsteuer: Für die Umsatzbesteuerung bedeutet die Zuordnung des Mietobjekts HNr 111 zum Bereich des § 1 (1) LVO, wie ausgeführt, eine Besteuerung nach den allgemeinen Bestimmungen des Umsatzsteuerrechts. Der Bf hat nach den AP-Unterlagen in den UVA und Abgabenerklärungen ab 1999 das Wohnhaus HNr 111 jeweils zur Gänze seinem Unternehmen zugeordnet (volle AfA, voller Vorsteuerabzug). Aus der dargestellten umsatzsteuerlichen Rechtslage ergibt sich jedoch, dass im Verfahrenszeitraum 2000 - 2010 - gestützt auf § 12 Abs. 2 Z 2 lit. a UStG 1994 - für die von Anfang an zur Privatnutzung vorgesehene Wohnung W 2 kein Vorsteuerabzug in Anspruch genommen werden konnte. Die in den Jahren 2000 - 2010 geltend gemachten Vorsteuern werden daher mit dem auf die Wohnung W 2 entfallenden Anteil von 16,36% der Gesamtnutzfläche der Wohneinheiten des Wohnhauses HNr 111 ausgeschieden (lt. Bauplan 11/2007 W 2 80,67 m² Nfl; W 1 - W 10 GesamtNfl 492,94 m²). Davon ausgenommen sind die Vorsteuern für die ab Juli 2008 unter Inanspruchnahme eines Vorsteuerabzuges angeschafften Einrichtungsgegenstände, die als eigenständige Wirtschaftsgüter nicht dem Gebäude zuzuordnen sind. Da diese nach dem Verfahrensergebnis zur Verwendung in der Privatwohnung W 2 angeschafft wurden, stand gemäß § 12 Abs. 2 Z 2 lit. a UStG 1994 für deren Anschaffungskosten kein Vorsteuerabzug zu (100% Vorsteuerkürzung). Lt. AP-Unterlagen betrifft dies nicht die im Nov.2008 angeschaffte Schneefräse (aliquote Vorsteuerkürzung um 16,36%) und die nach (Ort-X) überstellten Möbel aus den ehemaligen Ordinationsräumlichkeiten des Bf am C-Platz (incl. Kaffeemaschine und Tisch mit 10 Stühlen), für die lt. AP kein Vorsteuerabzug in Anspruch genommen wurde (BFG-Akt OZ 102, S.32 u. OZ 110, S.20). Bei den vom Bruder samt Familie ab Juli 2009 genutzten Wohnungen W 5 - W 7 (137,28 m² Nfl. = 27,85% Gebäudeanteil) stellt sich die Situation insofern anders dar, als diese Wohnungen nach dem Verfahrensergebnis nicht von vorne herein für eine Privatnutzung vorgesehen waren, sondern ursprünglich künftig der Vermietung als Ferienwohnungen dienen sollten. Insofern bestand auf Basis des § 12 Abs. 2 Abs. 2 lit a UStG 1994 ein Vorsteueranspruch, der bis zur privaten Nutzung durch § 12 Abs 3 leg.cit. nicht eingeschränkt wurde (vgl. EUGH 19.7.2012, C-334/10 "X"). Da die Überlassung der Wohnungen W 5 - W 7 mangels Zahlung eines Nutzungsentgelts nicht zur Erzielung von Einnahmen erfolgte, lag insofern keine wirtschaftliche Betätigung im Sinne des Umsatzsteuerrechts vor. Für Anschaffungen ab 7/2009 greift aufgrund der einsetzenden Privatnutzung der Wohnungen W 5 - W 7 durch den Bruder mit Familie somit der Vorsteuerausschluss des § 12 Abs. 2 Z 2 lit. a UStG 1994. In Bezug auf noch werthaltige Gebäudeinvestitionen mit ehemals vollem oder teilweisem Vorsteuerabzug aus der Zeit vor Juli 2009 resultiert aus den unter Punkt II dargestellten Grundsätzen der VwGH-Judikatur (insbes. VwGH 27.9.2017, Ra 2015/15/0045), dass der Bf für diese Wohnungen aufgrund der nationalen Regelung betreffend den Vorsteueranspruch mit Beginn der Privatnutzung ab Juli 2009 einen Verwendungseigenverbrauch nach § 1 Abs. 1 Z 2 lit a UStG 1994 zu versteuern hat, der gemäß § 4 Abs. 8 UStG 1994 anhand der durch die Privatnutzung anfallenden Kosten zu ermitteln und mit 20% USt zu versteuern ist. Bei der Bemessungsgrundlage für diesen Eigenverbrauch folgt das BFG den überzeugenden Ausführungen in Ruppe/Achatz5 § 4 Rz 170f und zieht die auf die Privatnutzung entfallenden, unter Inanspruchnahme eines Vorsteuerabzuges ertragsteuerlich in Abzug gebrachten Werbungskosten heran. Zum Zweck der Beschränkung auf Kostenfaktoren, die den Ertrag des Mietobjekts HNr 111 durch die Privatnutzung der Wohnungen W 5 - W 7 ab 7/2009 wirtschaftlich tatsächlich belasteten, werden die nach § 28 (3) EStG abgeschriebenen Investitionskosten in eine Normal-AfA nach § 16 (1) Z 8 lit d EStG umgerechnet. Die Bemessungsgrundlagen für den Verwendungseigenverbrauch und die rechnerischen Auswirkungen der Änderungen beim Vorsteuerabzug sind der angeschlossenen Beilage 1 zu entnehmen. 3. Verjährung: Wie festgestellt, entwickelte der Bf die Pläne für die endgültige Nutzung des Objekts HNr 111 erst im Laufe der Jahre. Bei Vorlage der Prognoserechnung im Zuge der AP 2001-2004 war die endgültige Zuerkennung der Wohnbauförderung noch ausstehend und die Bauarbeiten waren nach dem Baustopp im Jahr 2000 noch nicht wiederaufgenommen worden. Für die Abgabenbehörde war daher eine Überprüfung der Prognosedaten in keiner Weise durchführbar. Tatsächlich konnte zu dieser Zeit noch nicht einmal verlässlich beurteilt werden, ob die bis dahin getätigten Investitionen im Zusammenhang mit einer nachfolgenden unternehmerischen Tätigkeit des Bf stehen würden. Erst die Überprüfung im Zuge der verfahrensgegenständlichen AP im Jahr 2013 ermöglichte eine Plausibilitätskontrolle. Bis dahin lagen die Voraussetzungen für eine Endgültigerklärung der vorläufig ergangenen Umsatz- und Einkommensteuerbescheide nicht vor. Entsprechend wurde bis zum Ergehen der angefochtenen Bescheide der Lauf der Verjährungsfrist nicht in Gang gesetzt. Die angefochtenen Bescheide sind daher nicht mit Verjährung belastet (§ 207 Abs. 2 iVm § 208 Abs. 1 lit. d BAO). 4. Hinsichtlich des Einkommensteuerbescheides 2004 erfolgt antragsgemäß eine Anpassung an das UFS-Erkenntnis vom 15.Juni 2011, RV/210071/2008. Zu Spruchpunkt II. (Revision) Gegen ein Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes ist die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Im anhängigen Verfahren lagen die Voraussetzungen für die Zulässigkeit einer Revision nicht vor. Soweit nicht Sachverhaltsfragen maßgeblich waren, folgt die Entscheidung dem klaren Wortlaut der verwendeten gesetzlichen Bestimmungen sowie der angeführten höchstgerichtlichen Judikatur. 2 Beilagen: Berechnungsblätter (13 Seiten) Graz, am 28. August 2022