BFG RV/2100702/2006

Zu bedenken ist weiters, dass Reparaturbedarf nicht gleichmäßig sondern - insbesondere größerer Sanierungsbedarf - zyklisch anfällt, sodass in der Realität durchaus auch mehrere Jahre ohne oder mit nur geringem Reparaturaufwand zu verzeichnen sind. Dies trifft im Normalfall auf Neubauten in der ersten Dekade nach ihrer Errichtung in besonderer Weise zu. Bei älteren Wohnobjekten ist davon auch nach einer Generalsanierung nicht von vorne herein auszugehen, hängt dies doch wesentlich vom Zustand der tragenden Bausubstanz sowie von Art und Umfang der durchgeführten Sanierungsarbeiten ab. Mit den auf langjährigen Erfahrungswerten von Experten der Liegenschaftsbewertung beruhenden, unterschiedlichen Prozentsätzen der aktivierten Gebäudekosten für neue bzw. ältere Wohnobjekte wird diesen Besonderheiten Rechnung getragen. Rechnerisch wird damit der in der Realität zyklisch anfallende Aufwand gleichmäßig auf den Nutzungszeitraum der Objekte verteilt. Auch wenn tatsächlich über einen längeren Zeitraum keine oder nur unwesentliche Instandhaltungs- und Reparaturkosten angefallen sind, widerlegt dies daher die Richtigkeit dieses Ansatzes nicht. Wird damit doch nicht dargetan, dass ein solcher Aufwand auch im restlichen Kalkulationszeitraum nicht zu erwarten ist. Da den oa. Wertansätzen der Liegenschaftsbewertung eine Schätzung auf der Basis von Normalverhältnissen zugrunde liegt, sind davon abweichende Annahmen durch den Nachweis entsprechend gewichtiger, besonderer Verhältnisse des Einzelfalles zu untermauern. Wenn der Bf in der aktuellen Prognoserechnung den jährlichen Reparaturaufwand mit 0,75% der Gebäudeanschaffungskosten aus dem Jahr 1994 und 0,4% der geplanten Sanierungskosten schätzt, letzteren Wert allerdings erst ab 2007 einbezieht, weil er von einem 10jährigen reparaturfreien Zeitraum nach der Sanierung ausgeht, so lässt er außer Acht, dass das Mietobjekt, trotz Durchführung von Sanierungsarbeiten, in der Substanz nach wie vor ein um die Jahrhundertwende errichtetes Gebäude samt nicht unterkellertem Nebengebäude geblieben ist. Es entspricht der Lebenserfahrung und bedarf daher keiner weiteren Erörterung, dass durch die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen kein neues Wohnhaus entstanden ist. Auch aufgrund des Verfahrensergebnisses besteht keine Veranlassung, die im vorhandenen Gebäudebestand aufgegangenen Sanierungskosten als selbständiges, neues Wohnhaus im Sinne der Kategorisierung von Kranewitter zu behandeln. Der Hinweis auf eine vom VwGH anerkannte zehnjährige, reparaturfreie Phase nach dem Erwerb einer neuen Wohnung geht daher ins Leere Tatsächlich hat das durchgeführte Ermittlungsverfahren hervorgebracht, dass bereits kurz nach Abschluss des Sanierungsprojektes wiederholt Reparaturarbeiten notwendig waren (z.B. Dez.1998 Elektroinstallationsfirma-C : Heizungserweiterung im EG des Hofgebäudes (Wohnung Nr.9); Dez.1999 Baufirma-B : Dunstabzug/Hofgebäude; Deckenreparatur nach Wasserschaden im 2.OG; Brandschaden in Wohnung Nr.1; 2003: Reparatur Dusche/WC nach Rohrbruch; 2004: neuerliche Standardverbesserungen bei Wohnung Nr.4 (Bf/Eingabe Okt.2010); 2010: Dachreparatur (Bf/mV 4/2013). Aufgrund des zuvor erörterten, unregelmäßigen Anfalles von Reparaturbedarf, widerlegt die unter den Jahreswerten von Kranewitter liegende Höhe der daraus erwachsenen Kosten die Richtigkeit dieser Jahreswerte nicht. Wie dargestellt wurde, setzt der Ansatz eines Reparaturbedarfes von jährlich 0,4% der Sanierungskosten in der aktuellen Prognoserechnung (zumal erst ab dem 11.Jahr nach der Sanierung) das Vorliegen besonderer Verhältnisse voraus. Da solche aus dem Verfahrensergebnis nicht abzuleiten sind, kommt dem entsprechenden Ansatz in der aktuellen Prognoserechnung lediglich die Qualität einer Behauptung zu, die einen Nachweis nicht zu ersetzen vermag. Nachdem die Höhe des einzuplanenden Reparaturbedarfes nicht erst im letzten Teil der mV Gegenstand der Erörterung war, sondern bereits davor wiederholt thematisiert wurde (vgl. NS/mV 4/2013 und Beil./1, Zeile 12 vom 21.Jänner 2015), hatte der Bf hinreichend Gelegenheit und Veranlassung entsprechende Nachweise beizubringen. Nach Ansicht des BFG ist aufgrund des Verfahrensergebnisses der planmäßig zu berücksichtigende Reparaturaufwand mit einem Jahreswert von 0,75% der aktivierten Gebäudeanschaffungs- und (aus Sicht einer ex ante-Planung absehbaren) Sanierungskosten zu schätzen. Damit wird neben dem Alter des Mietobjekts insbesondere berücksichtigt, dass die vom Bf durchgeführten Sanierungsarbeiten im Haupthaus keineswegs so umfassend waren wie im Hofgebäude (z.B. Fassadenrenovierung ohne Wärmedämmung; nur punktuelle Erneuerung der Wasserinstallationen; keine Dachsanierung) und das Hofgebäude weiterhin nicht unterkellert ist, sodass es der Gefahr aufsteigender Mauerfeuchtigkeit ausgesetzt bleibt. Zudem ist zu bedenken, dass aufgrund des äußerst moderaten Ansatzes im Rahmen der Sanierungskosten, aus der Sicht des Planungszeitpunktes in die Position für Reparaturkosten auch ein Teil des Sanierungsaufwands für die „Altmieterwohnungen“ einzurechnen ist. Da der Bf im Verfahren mehrmals auf die nicht fachgerechten Sanierungsarbeiten der Voreigentümer verwiesen hat und dieser Umstand bei Planungsbeginn bereits bekannt gewesen war, ist nicht davon auszugehen, dass die vor dem Erwerb des Mietobjektes durchgeführte „Vorsanierung“ (Bf/Beil./16 v. 21.Jänner 2015, Zeile 12) Anlass gab, den einzuplanenden künftigen Reparaturbedarf maßgeblich zu vermindern. Mit einem Ansatz des Mittelwertes der nach den Erfahrungswerten der Liegenschaftsbewertung für ältere Wohnhäuser anzunehmenden Höhe, wird diesen Überlegungen aus Sicht des BFG bestmöglich entsprochen. Die jährliche Erhöhung des Reparaturaufwandes um 3% folgt nicht nur der durchgehenden Annahme des Bf in sämtlichen eingereichten Planungsrechnungen, sondern trägt insbesondere auch der langjährigen Entwicklung überdurchschnittlicher Baukostensteigerungen Rechnung (vgl. Baukostenindex- mit VPI-Entwicklung in Beil./14 vom 21.Jänner 2015). Anders als bei der Erlösplanung des Bf sind im Verfahren für den Bereich des Reparaturbedarfes keine besonderen Umstände zu Tage getreten, die Bedenken gegen eine grobe Orientierung an dieser Preisentwicklung hervorrufen. Wenn der VwGH eine Teuerungsanpassung der einzuplanenden, künftigen Reparaturkosten als verzichtbar erachtet, so begründet er dies mit den zu akzeptierenden Unsicherheiten einer Schätzung. Diese Überlegung ist auf das anhängige Verfahren durchaus übertragbar, doch hätte der Entfall einer Teuerungsanpassung bei den Reparaturkosten, zur Vermeidung einer bewussten Verzerrung des Ergebnisses, zugleich den Entfall des einnahmenseitigen Teuerungsansatzes zur Folge. Da der Bf seinen Prognoserechnungen im gesamten Verfahren sowohl bei den Einnahmen als auch bei den Werbungskosten Teuerungsraten zugrunde legte, hält das BFG an dieser Berechnungsweise fest. Bei den Finanzierungskosten war nach Ansicht des BFG - im Sinne der VwGH-Judikatur zur Berücksichtigung kurzfristig nach Beginn des Planungszeitraumes eintretender Umstände - in einer mit dem Wissenstand von Anfang 1996 erstellten Planungsrechnung des Bf für das Ankaufsdarlehen der im Mai 1994 vereinbarte Mischzinssatz von 6,9375%p.a. - in Hinblick auf die Pönalvereinbarung - bis zum Ende der ersten Fixzinsperiode im Mai 1997 in Ansatz zu bringen. Für Zeiträume ab Juni 1997 erscheint die Anpassung des Nominalzinssatzes auf das Niveau des Sanierungsdarlehens vom Oktober 1995 (6%p.a.) zur Berücksichtigung der beginnenden Absenkung des allgemeinen Zinsenniveaus gerechtfertigt, allerdings - wiederum in Hinblick auf die vereinbarte Pönalregelung – nur für den dreijährig zinsgebundenen Kreditteil. Da die 10jährige Fixzinsvereinbarung bei der ersten Zinssenkung im Mai 1997 unangetastet geblieben war und erst Ende 1998 - unter Inkaufnahme der (halben) Pönalzahlung - beendet wurde, besteht keine Veranlassung davon auszugehen, dass diese Maßnahme bereits Anfang 1996 absehbar bzw. geplant gewesen war. Ein Nominalzinssatz von 6%p.a ergibt in Verbindung mit dem für die zweite Kredithälfte weiter geltenden Fixzinssatz von 7,125%p.a. einen Mischzinssatz von 6,56%p.a. ab Juni 1997. Der Ansatz des Bf zu den Finanzierungskosten des Ankaufskredites in der aktuellen Planungsrechnung wurde daher auf die sich aus dem Mischzinssatz von 6,9375%p.a. bis Mai 1997 und dem Mischzinssatz von 6,56%p.a. ab Juni 1997 ergebende Höhe korrigiert. Die am 21.Jänner 2015 als Beilage./4 vorgelegte Bestätigung der damaligen „Hausbank“ des Bf, aus der sich für einen „fiktiven Start 1996“ ein „fiktiver Kundenmischzinssatz“ von 6%p.a. ergibt, wird in Hinblick auf die nach Auslaufen der ersten Fixzinsperiode im Juni 1997 tatsächlich vereinbarte Verzinsung des Ankaufskredites zu einem Mischzinssatz von 6,212%p.a. als Gefälligkeitsbestätigung beurteilt. Für die Finanzierungskosten der Sanierungskredite war analog vorzugehen. Beim Sanierungsdarlehen vom Oktober 1995 ergab sich dadurch kein Änderungsbedarf in Bezug auf den Sollzinssatz (6%p.a.). Allerdings war das Kreditvolumen entsprechend dem festgestellten, absehbaren Sanierungsbedarf auf 220.000,- € (3 Millionen S) zu erhöhen. Für einen Teil der Sanierungskosten in Höhe von rd. 58.000,- € (800.000,- S) war aus Sicht einer Planungserstellung Anfang 1996 von einer Finanzierung zu den Konditionen des Betriebsteilkredites vom August 1994 auszugehen. In Hinblick auf die getroffene Pönalvereinbarung war auch hier bis zum Ende der ersten Fixzinsperiode im Juni 1997 der ursprünglich vereinbarte Sollzinssatz von 6,75%p.a. zugrunde zulegen. Ab Juli 1997 wurden die Finanzierungskosten mit einem Zinssatz von 6%p.a. berechnet. Aus der Sicht einer ex ante-Betrachtung war für sämtliche Kreditverbindlichkeiten eine vertragskonforme Bedienung bis zum ursprünglich vereinbarten Laufzeitende anzunehmen. Die vom Bf eingewendete vorschüssige Berechnung der Zinsen findet in den vorgelegten Finanzierungsunterlagen keine Deckung. Nach den Kreditverträgen zu den Sanierungskrediten erfolgt die Zinsenberechnung ausdrücklich im Nachhinein. Zum Ankaufskredit enthält das Schreiben der Bank vom 2.Mai 1997 einen entsprechenden Passus (Bf/Eingabe Sept.2009, Beil.2). Es bestand daher keine Veranlassung, von der üblichen nachschüssigen Zinsenberechnung abzugehen. Unter Ansatz weiterer, unstrittiger Bewirtschaftungskosten (Abschreibung der beim Kauf des Mietobjekts bezahlten Möbelablöse; sonstige Werbungskosten, z.B. für Mietersuche, in Anlehnung an die Daten der Abgabenerklärungen des Verfahrenszeitraumes) ergab sich für den Prognosezeitraum 5/1994 – 4/2014 ein negatives Gesamtergebnis von rd. 123.000,- €/ 1,693.000,- S (im Detail wird auf Anlage B dieses Erkenntnisses verwiesen). Dies obwohl die Finanzierungskosten ab 1995 ohne jegliche Spesen, Gebühren und insbesondere auch ohne Kosten für das V+V-Girokonto zum Ansatz kamen. Zudem wurden die MRG-Mieten der vier „Altmietverhältnisse“ im Rahmen der durchgeführten „virtuellen Aufwertung“ mit einer zu Planungsbeginn weit über dem örtlichen Niveau des freien Mietenmarktes liegenden Mietenhöhe berücksichtigt. Im Übrigen ist anzumerken, dass der Aufwertungsbetrag von fast 200.000,- € tatsächlich nie zu jenem Besteuerungssubstrat führen könnte, das lt. VwGH als Ziel und Nachweis einer einkünfteorientierten Bewirtschaftung von verlustträchtigen Vermietungsobjekten für den Kalkulationszeitraum festzustellen ist (vgl. RS zu VwGH 24.9.2014, 2010/15/0119). Am negativen Gesamtergebnis bis zum Ende eines 20jährigen Bewirtschaftungszeitraumes würde der Ansatz eines Vermieterwagnisses von jährlich „nur“ 5% der Einnahmen ebenso wenig etwas ändern, wie die Verminderung der Werbungskosten um die Kosten bautechnischer Unwägbarkeiten im Wert von 100.000,- S (7.260,- €). Für eine gesonderte Behandlung der beiden nach dem Tod/Auszug der Mieter „außer Ertrag“ gestellten Wohnungen Nr.2a und Nr.5 bestand aus Sicht einer ex ante-Betrachtung keine Veranlassung. Nachdem somit davon auszugehen ist, dass der Bf den Nachweis seiner Einkünfteerzielungsabsicht im Sinne des § 2 Abs.3 LVO auf Basis einer plausiblen Planungsrechnung aus Sicht des Vermietungsbeginns unter Einbeziehung der kurz danach eingetretenen Änderungen der Bewirtschaftungsverhältnisse nicht erbringen konnte, wurde in weiterer Folge überprüft, inwieweit dieses Resultat durch dessen Bemühungen um Ergebnisverbesserung im Wege einer Kostensenkung (insbesondere durch die Verminderung der Fremdfinanzierungskosten) so beeinflusst wurde, dass zum Ende des Verfahrenszeitraumes (2004) ein positives Gesamtergebnis bis 5/2014 erwartet werden konnte. Der Ausganspunkt dieser Kontrollrechnung wurde mit Ende 1999 bzw. Anfang 2000 gewählt, weil zu dieser Zeit die Auswirkungen der letzten, vom Bf erwirkten Zinssenkungsmaßnahmen (insbesondere die Konvertierung der beiden im Euro verbliebenen Sanierungskredite in FW-Kredite Mitte 1999) konkretisiert werden konnten und auf dieser Basis eine Einschätzung der Erfolgsaussichten für ein positives Gesamtergebnis innerhalb eines üblichen Bewirtschaftungszeitraumes sinnvoll war. Für abgelaufene Jahre wurden die tatsächlich erzielten Ergebnisse berücksichtigt (Echtdaten lt. Abgabenerklärungen samt Korrektur für 1995 im Zuge der ersten AP 1997), weil nach der VwGH-Judikatur auf im Beobachtungszeitraum eingetretene, tatsächliche Umstände Bedacht zu nehmen ist (neuerlich VwGH 24.10.2013, 2011/15/0182 mwV). Entsprechend wurden der Einnahmenplanung die erklärten Erlöse des Jahres 1999 zugrunde gelegt. Zur Vermeidung einer Verzerrung durch die außerordentlich hohe Leerstehungsrate des Jahres 1999 wurden den erklärten Einnahmen die aufgrund von Leerstehungen erlittenen Mietausfälle zugerechnet, wobei die Berechnung auf Basis der Aufzeichnungen des Bf (Beilage 7b/1 der Eingabe vom Sept.2009) mit den sich aus den jeweiligen Mietverträgen ergebende Mieten erfolgte, bzw. für die Wohnung Nr. 2 mit einer aus dem letzten auf dem Girokonto eingelangten Zahlungseingang vom Februar 1998 errechneten Monatsmiete von 30,39 €/m². Von der daraus resultierenden fiktiven Vollvermietung wurde, analog der ex ante-Prognose, ein Vermieterwagnis von 7% der Jahreseinnahmen in Anzug gebracht bzw. das Ergebnis zur „Teuerungsanpassung“ um 2%p.a. erhöht. Auch die Aufwertung der MRG-Mieten auf das am freien Mietenmarkt erzielbare Niveau wurde analog der korrigierten Planungsrechnung des Bf vom Jänner 2015 durchgeführt und für sämtliche Jahre des Zeitraumes 5/1994 – 4/2014 berücksichtigt, jedoch ab Juli 1999 ohne die Wohnung Nr.2. Bei den Kosten für die Fremdfinanzierung des Ankaufs und der Sanierung des Mietobjektes waren, wie bereits dargestellt, im Laufe des Verfahrenszeitraumes mehrmals Änderungen eingetreten, welche nur zum Teil dem Einschreiten des Bf zuzuschreiben sind, teilweise aber auch durch externe Faktoren bedingt waren (Auslaufen der Fixzinsperioden bei den 1994 aufgenommenen Krediten Mitte 1997). Die ab Jänner 1999 erwirkten Zinssatzreduktionen gehen dagegen allein auf Veranlassungen des Bf im Bemühen um Senkung der Finanzierungskosten zurück (Zinssenkung auf 4,69%p.a. ab Jänner 1999; Konvertierung von zwei Sanierungskrediten in FW-Verbindlichkeiten im Juni 1999). In allen Fällen unterstützte das allgemein sinkende Zinsenniveau die Kostenreduktionen. Ausgehend vom Status und Ausblick zum Jahresende 1999 wurde der Ermittlung der Fremdfinanzierungskosten auch in dieser zweiten Berechnung eine vertragsgemäße Bedienung der Kreditverbindlichkeiten bis zum Ende des Prognosezeitraumes unterstellt. Nachdem lt. VwGH-Judikatur (VwGH 24.5.2012, 2009/15/0075) in einer realistischen Prognose darauf Bedacht zu nehmen ist, dass eine besonders günstige Verzinsung für einen langjährigen Kredit voraussichtlich nicht über die gesamte Laufzeit Bestand haben wird (zumal bei variabler Zinssatzvereinbarung), wurde – den Überlegungen des Bf in Beilage./3 vom 21.Jänner 2015 folgend – für Zeiträume, in welchen von einer Kreditführung in Euro oder CHF ausgegangen wurde, auf das Niveau langfristig fest verzinster Hypothekarkredite abgestellt, weil diesen Zinssätzen eine entsprechend langfristig vorausschauende Beurteilung der Kreditinstitute zugrunde liegt. Zum Jahresende 1999 lag der Zinssatz für Hypothekarkredite in Österreich bei durchschnittlich 5,2%p.a. (Quelle: Geschäftsbericht der Österr. Nationalbank 1999, Tabelle 26). Zur gleichen Zeit waren in der Schweiz sogenannte „Festhypotheken“ mit einer Laufzeit von 2-8 Jahren mit durchschnittlich 4,8%p.a. verzinst (Quelle: Bf/mV 21.Jänner 2015 Beilage./4 und www.finanzmonitor.com ). In Berücksichtigung der Tendenz eines allgemein fallenden Zinsenniveaus und des Umstandes, dass bei gleich hoher Verzinsung die Fortführung eines FW-Kredites aufgrund des damit verbundenen Kursrisikos und der maßgeblich höheren Spesenbelastung nicht zu erwarten ist, wurde der angeführte Zinssatz für Schweizer „Festhypotheken“ um einen Abschlag von 1,5%-Punkten vermindert. Anderseits wurde, den Ausführungen in Beilage./8 des Bf vom 21.Jänner 2015 folgend, ein Zuschlag von 0,5%-Punkten zur Berücksichtigung der Konvertierungskosten, der höheren laufenden Spesenbelastung und des auf die laufenden Zahlungen entfallenden Kursrisikos vorgenommen. Im Ergebnis wurden die Kosten des CHF-Kredites daher ab 2000 mit 3,8%p.a. berücksichtigt. Eine in Beilage./8 des Bf vom 21.Jänner 2015 angeführte, nachhaltige Differenz zwischen dem heimischen und dem Schweizer Zinsenniveau von 2%p.a. konnte für den maßgeblichen Zeitraum nicht verifiziert werden. Nach den in den Monatsheften der Schweizer Nationalbank veröffentlichten Werten (Beilage A./13 der Vorladung zur mV am 21.Jänner 2015) lag der Unterschied seit Dezember 1998 unter 2%-Punkten und verminderte sich ab Dezember 1999 sogar nachhaltig auf unter 1,5%-Punkte. So wie das Sinken des Zinsenniveaus, war auch diese Tendenz im (neuen) Planungszeitpunkt erkennbar und daher zu berücksichtigen. Zu den in den japanischen Yen konvertierten Krediten fehlten Daten über die Verzinsung langfristiger Festzins-Hypothekarkredite. Aufgrund des zu Jahresende 1999 bereits etablierten, extrem niedrigen Zinsniveaus in Japan wurde eine Verdoppelung des zum Jahresende 1999 mit 0,194%p.a. verrechneten 3-Monats-LIBOR-Zinssatzes für den Japanischen Yen zur Berücksichtigung des Risikos einer Zinssatzänderung für ausreichend erachtet. Durch Anwendung der bei den Konvertierungen in den Yen zugrunde gelegten Kreditbedingungen (1/8-Rundung, 1,5% bzw. 1,250% Bankenmarge) ergab sich für eine Planung ab 2000 für den im Juni 1997 konvertierten Betriebsteilkredit ein Zinssatz von 2%p.a., der um einen „Spesen/Risiko-Aufschlag“ von 1%-Punkt auf 3%p.a. erhöht wurde, bzw. für den im Juni 1999 konvertierten Ergänzungskredit ein Zinssatz von 1,750%p.a. und ein „Spesen/Risiko-Aufschlag“ von 0,75%-Punkten, insgesamt somit eine Verzinsung von 2,5%p.a. (vgl. Beilage A./13a der Vorladung zur mV am 21.Jänner 2015). Mit den höheren Aufschlägen wurden die gegenüber dem CHF-Kredit höheren Kosten und Währungsrisiken einer JPY-Finanzierung berücksichtigt. Während nach den vorliegenden Unterlagen beim CHF-Kredit Fixspesen verrechnet wurden, ist den auszugsweise vorgelegten Kontoauszügen zum JPY-Kredit vom Juni 1997 etwa ein Anstieg der Transaktionsspesen von 2,9% des Überweisungsbetrages für das erste Quartal 2001 auf 8,15% bei der Zahlung für das 2.Quartal 2003 zu entnehmen. Dazu kommt das höhere Währungsrisiko des wesentlich kurslabileren Yen bei den laufenden Zahlungen. Schließlich ergeben sich aus den im Folgenden dargestellten Überlegungen beim langfristigen JPY-Kredit aus dem Jahr 1997 Kosten für eine zusätzliche Konvertierung. In Hinblick auf das eingegangene Währungsrisiko wurde zudem berücksichtigt, dass im Fall einer ungünstigen Kursentwicklung mit einem vorzeitigen Ausstieg aus der betreffenden Fremdwährung zu rechnen ist. Nach den üblichen Geschäftsbedingungen der Banken für FW-Kredite ist das finanzierende Kreditinstitut befugt, im Fall einer Kursentwicklung mit Über-/Unterschreiten gewisser Schwellenwerte, sogar einseitig eine Konvertierung in eine weniger kurslabile Fremdwährung oder eine Rückkonvertierung in den Euro vorzunehmen (bei den verfahrensgegenständlichen Krediten ist dies, wie erwähnt, im Oktober 2003 mit einer Konvertierung vom japanischen Yen in CHF-Kredite bzw. im Jahr 2012 mit der Rückkonvertierung des ab Juni 2005 fortgeführten CHF-Kredites in den Euro auch tatsächlich erfolgt). Entsprechend wurde, zeitlich gestaffelt nach der Laufzeit des jeweiligen FW-Kredites, ein Wechsel vom hochlabilen JPY zum weniger kursriskanten CHF bzw. (in weiterer Folge) eine vorzeitige Rückkonvertierung in den Euro unterstellt. Für den mit einer planmäßigen Laufzeit bis April 2011 vereinbarte Sanierungskredit vom Oktober 1995 wurde von der Rückführung in einen Euro-Kredit nach der halben FW-Laufzeit ausgegangen. Beim JPY-Kredit aus dem Jahr 1997 wurde in Hinblick auf die lange Laufzeit und das höhere JPY-Währungsrisiko für je 1/3 der Restlaufzeit ab der ersten Konvertierung zunächst eine Fortführung in JPY mit anschließendem Wechsel in einen CHF-Kredit und schließlich einer Rückkonvertierung in einen Euro-Kredit angenommen. Beim kurzfristigen Ergänzungskredit vom Dezember 1997 wurde lediglich ein einmaliger Wechsel vom JPY zu einem CHF-Kredit nach der halben FW-Laufzeit unterstellt. Die im Zusammenhang mit den Konvertierungen anfallenden Spesen wurden im Rahmen des zuvor erläuterten „Risiko-/Spesenaufschlages“ berücksichtigt. Die Auswirkungen weiterer Kostensenkungsmaßnahmen wurden im Verfahren weder betragsmäßig konkretisiert noch belegt. Soweit der Bf dazu Angaben machte, blieb er Nachweise schuldig. Zudem ist aus der Art der angeführten Maßnahmen nicht zu erkennen, dass damit Kosten einzusparen waren, die sich auf die steuerliche Überschussermittlung in relevantem Umfang auswirken konnten (z.B. Einsparung von Inseraten zur Mietersuche). Eine Verminderung der Versicherungsprämie um 150,- € senkte zwar die an die Mieter weiterverrechneten Betriebskosten, auf das steuerliche Vermietungsergebnis wirkte sie sich aufgrund des Durchlaufcharakters dieser Kosten aber nicht aus. Ebenso führte die Beauftragung eines Mieters mit der Schneeräumung und Rasenpflege zu keiner Ergebnisverbesserung beim Bf, weil im Gegenzug dessen Mietenhöhe gesenkt wurde. Auch die Kosten der vom Mieter angeschafften Gartengeräte wurden mit der Miete gegenverrechnet. Zur Erledigung von Reparaturarbeiten durch den Bf persönlich (genannt wurden Boiler-Reparaturen), blieb er sowohl konkrete Angaben als auch Nachweise zum Umfang der dadurch erreichten Kostensenkungen schuldig, weshalb eine Berücksichtigung durch das BFG unterblieb. Dies gilt auch für die lt. Bf aus der Eigenverwaltung des Hauses resultierende bessere Kontrolle der Mieter, wobei anzumerken ist, dass sich überhöhte Betriebskosten im Verfahren nicht als Verursacher für das negative Gesamtergebnis aus der Vermietungstätigkeit herausgestellt haben. Im Übrigen ist, wie aufgezeigt wurde, den Kostensenkungsmaßnahmen des Bf dessen nachlässiger Umgang bei der Planung und Finanzierung der Sanierungsarbeiten entgegenzuhalten. Auf Basis der dargestellten Berechnungsansätze ergab die Kombination aus den erklärten Ergebnissen abgelaufener Jahre mit Planungsdaten ab 2000 für den Kalkulationszeitraum von Mai 1994 – April 2014 - unter Berücksichtigung des Mehrerlöses aus der Aufwertung der MRG-Mieten - ein negatives Gesamtergebnis von 135.000,- € (1,857.500,- S) und blieb damit noch hinter dem Ergebnis der Planungsrechnung aus der Sicht des Prognosebeginns zurück. Dies obwohl in die zweite Planung weder Kosten für die Ende 1999 bereits durchgeführte Sanierung der Wohnung Nr.1 eingerechnet wurden (überwiegend, doch nicht vollständig, mittels Versicherungsersatz finanziert), noch für die Renovierung der noch zu sanierenden drei „Altmieterwohnungen“ (im Detail wird auf Anlage C dieses Erkenntnisses verwiesen). Das gegenüber der (korrigierten) ex ante-Prognose abfallende Gesamtresultat ist - neben den im Planungszeitpunkt in Dauer und Umfang noch nicht zur Gänze abschätzbaren Auswirkungen des allgemein sinkenden Zinsenniveaus - maßgeblich auf die schlechteren Ergebnisse der Jahre bis 1999 und die auf den Mieterlösen des Jahres 1999 aufbauende Prognose der künftigen Einnahmen zurückzuführen. Die weitere Realentwicklung der Einnahmen bestätigt allerdings die Plausibilität dieses Ansatzes. Wie das angeführte Realergebnis bis 2012 zeigt, war bis dahin - trotz der unterstützenden Wirkung des massiv gesunkenen Kreditzinsniveaus - kein positives Gesamtergebnis erzielbar. Im Ergebnis wurde somit der Nachweis nicht erbracht, dass die im Verfahrenszeitraum gesetzten Kostensenkungsmaßnahmen des Bf geeignet waren, bei plausibler Einschätzung doch noch einen Gesamtüberschuss aus der Vermietungstätigkeit bis April 2014 zu erwarten. In Hinblick auf die nach dem Willen des Bf alleinige Maßgeblichkeit der in der mV vom 21.Jänner 2015 als Beilage ./16 vorgelegten Prognoserechnung, erübrigte sich ein näheres Eingehen auf teilweise in Widerspruch zu dieser Planungsrechnung stehende Ansätze einer weiteren, in derselben Verhandlung als Beilage./1 vorgelegten Berechnung des Bf. Ebenso, war eine detaillierte Erörterung divergierender Ansätze der anderen, im Verfahren vorgelegten Prognoserechnungen entbehrlich. II) Rechtslage: Vor der steuerlichen Berücksichtigung der Ergebnisse aus verlustträchtigen Vermietungstätigkeiten ist deren Einkunftsquelleneigenschaft zu untersuchen. Bei einem Vermietungsbeginn vor dem 14.November 1997 ist dieser Prüfung grundsätzlich die Rechtslage nach der Stammfassung der Liebhabereiverordnung 1993, BGBl 1993/33 zugrunde zu legen. Die für das anhängige Verfahren maßgeblichen Bestimmungen der LVO lauten: § 1 Abs 1: „Einkünfte liegen vor bei einer Betätigung (einer Tätigkeit oder einem Rechtsverhältnis), die - durch die Absicht veranlaßt ist, einen Gesamtgewinn oder einen Gesamtüberschuß der Einnahmen über die Werbungskosten (§ 3) zu erzielen, und - nicht unter Abs. 2 fällt. Voraussetzung ist, daß die Absicht anhand objektiver Umstände (§ 2 Abs. 1 und 3) nachvollziehbar ist. Das Vorliegen einer derartigen Absicht ist für jede organisatorisch in sich geschlossene und mit einer gewissen Selbständigkeit ausgestattete Einheit gesondert zu beurteilen.“ § 2 LVO legt in den Abs 1 und 2 für die durch § 1 Abs 1 der VO erfassten Betätigungen mit Einkunftsquellenvermutung, soweit diese nicht unter Abs.3 der Bestimmung fallen, Kriterien fest, an Hand welcher das Vorliegen einer Absicht im Sinn des § 1 Abs 1 zu prüfen ist. Für unter § 1 Abs 1 LVO fallende entgeltliche Gebäudeüberlassungen (so genannte „große Vermietungen“) sieht § 2 Abs 3 LVO einen anderen Modus zur Feststellung der Gewinnerzielungsabsicht vor. § 2 Abs 3 LVO lautet: „Abs. 2 gilt nicht für Betätigungen im Zusammenhang mit der entgeltlichen Überlassung von Gebäuden. Das Vorliegen einer Absicht im Sinn des § 1 Abs. 1 ist in diesem Fall nach dem Verhältnis des Zeitraumes, innerhalb dessen ein Gesamtgewinn oder Gesamtüberschuß geplant ist, zum üblichen Kalkulationszeitraum zu beurteilen.“ „Unter Gesamtüberschuß ist der Gesamtbetrag der Überschüsse der Einnahmen über die Werbungskosten abzüglich des Gesamtbetrags der Verluste zu verstehen“ (§ 3 Abs 2 LVO). Zufolge § 2 Abs.3, zweiter Satz LVO ist die Gewinnerzielungsabsicht bei einer dem Bereich des § 1 Abs.1 LVO zuzuordnenden, entgeltlichen Gebäudeüberlassung somit ausschließlich nach dem Verhältnis des Zeitraumes der geplanten Gesamtgewinn-/Gesamtüberschusserzielung zum üblichen Kalkulationszeitraum zu beurteilen. Eine Kriterienprüfung nach § 2 Abs.1 LVO hat nicht stattzufinden (zuletzt explizit VwGH 24.10.2013, 2011/15/0182), ein Anlaufzeitraum iSd § 2 Abs.2 LVO ist nicht zu berücksichtigen (§ 2 Abs.3 erster Satz LVO). Die Vermietung von so genannten „Zinshäusern“ ist nach einhelliger Lehre und Rechtsprechung, von der abzuweichen das BFG im anhängigen Verfahren keine Veranlassung sieht, dem Bereich des § 1 Abs. 1 LVO zuzuordnen. Da die Absicht als Vorgang des forum internum einer direkten Beweisführung nicht zugänglich ist, obliegt es dem Vermieter, der Abgabenbehörde mittels einer Planung iSd § 2 Abs.3 LVO objektiv nachvollziehbar zu vermitteln, dass seiner Vermietungstätigkeit eine Gewinn- bzw. Überschusserzielungsabsicht zugrunde liegt. § 2 Abs.3 LVO schränkt damit im Ergebnis die für den Bereich des § 1 Abs.1 LVO grundsätzlich geltende Einkunftsquellenvermutung ein und bürdet dem Vermieter eine Nachweispflicht auf (VwGH 6.7.2006, 2002/15/0170). Seit seinem Grundsatzerkenntnis vom 3.7.1996, 93/13/0171, mit dem der VwGH durch Entscheidung im verstärkten Senat von einem vor In-Kraft-Treten der LVO 1990 judizierten 12jährigen Zeitraum zur Erzielung eines positiven Vermietungsergebnisses abgewichen ist, sieht der Gerichtshof in ständiger Rechtsprechung einen Zeitraum zur Erzielung des wirtschaftlichen Gesamterfolges als absehbar an, der nach bestehender Übung insbesondere im Verhältnis zur verkehrsüblichen Finanzierungsdauer in Kauf genommen wird. Der in § 2 Abs.3 der LVO-Stammfassung 1993 genannte „übliche Kalkulationszeitraum" umfasst nach dieser Judikatur eine Dauer von 20 Jahren und entspricht diesen Anforderungen (neuerlich VwGH 25.11.2013, 2011/15/0182; 24.9.2014, 2010/15/0119; 24.6.2010, 2006/15/0343; 22.3.2010, 2010/15/0036, mwV). Ein „üblicher Kalkulationszeitraum" von 35 Jahren ist weder dem EStG zu entnehmen noch aus der LVO ableitbar. Der VwGH hat bereits im Erkenntnis vom VwGH 15.11.1994, 94/14/0083 die Annahme eines „üblichen Kalkulationszeitraumes“ von 35 Jahren explizit verworfen. Aus einer in der Vergangenheit geübten, großzügigeren Handhabung durch die Verwaltungspraxis sind mangels verbindlicher Rechtsgrundlage keine Rechtsansprüche ableitbar. Die Beurteilung, ob eine wirtschaftliche Betätigung steuerlich als Einkunftsquelle zu behandeln ist oder ob Liebhaberei vorliegt, ist eine für jeden Bemessungszeitraum zu lösende Rechtsfrage („Jahr-zu-Jahr-Betrachtung“). Sachverhaltsbezogen erfordert deren Beantwortung eine periodenübergreifende Betrachtung, da nur dadurch einer Tätigkeit, ungeachtet eines in einem einzelnen Jahr erwirtschafteten Verlustes, ein positives wirtschaftliches Gesamtergebnis und damit eine Eignung als Einkunftsquelle unterstellt werden kann. Die dazu nötigen Sachverhaltsfeststellungen unterliegen als Tatfragen der freien Beweiswürdigung der Abgabenbehörde bzw. des BFG. Sofern ein positives Gesamtergebnis nicht von vorne herein aussichtslos erscheint, bedarf es zur endgültigen Beurteilung der Einkunftsquelleneignung einer Vermietungstätigkeit regelmäßig eines mehrjährigen Beobachtungszeitraumes, innerhalb dessen Veranlagungsbescheide nach § 200 BAO vorläufig zu erlassen sind. Nach der Judikatur des VwGH gilt dies für die „große Vermietung“ (§ 1 Abs.1 LVO) und die „kleine Vermietung“ (§ 1 Abs.2 LVO) in gleicher Weise. Die Dauer des Beobachtungszeitraumes hängt von den Umständen der konkret gewählten Bewirtschaftungsart ab. Lassen hohe, fremdfinanzierte Investitionen einen Einnahmenüberschuss erst später erwarten, ist tendenziell ein längerer Zeitraum notwendig (VwGH 25.11.2013, 2011/15/0182; 1 7.12.2001, 95/14/0010; 3.7.1996, 93/13/0171; 15.11.1994, 94/14/0083; 22.1.1985, 84/14/0048). Zur Klärung der im Rahmen der abgabenbehördlichen bzw. finanzgerichtlichen Beweiswürdigung zu beurteilenden Ertragsfähigkeit einer Gebäudevermietung innerhalb eines Zeitraumes von 20 Jahren ist eine Planungs- bzw. Prognoserechnung heranzuziehen. Damit sich diese Berechnung für den Nachweis einer Gewinn-/Überschusserzielungsabsicht im Sinne des § 1 Abs.1 LVO eignet, müssen der Planung plausible, d.h. tatsächlich erzielbare Annahmen zugrunde liegen. Im bereits mehrmals erwähnten Erkenntnis vom 25.11.2013, 2011/15/0182 hat der VwGH zuletzt zum Bereich der „großen Vermietung“ („Zinshaus“) betont, dass Gegenstand dieser Prognose nicht Wunschvorstellungen der Vermieters sein dürfen, sondern wirtschaftliche Ergebnisse, die bei der gegebenen Bewirtschaftungsart realistischer Weise erzielbar sind. Die Abgabenbehörde habe daher bei Beurteilung der konkreten Art der Bewirtschaftung und der Erstellung der Prognose auf tatsächliche Umstände, die sich in einem Beobachtungszeitraum eingestellt haben, Bedacht zu nehmen. Eine Prognoserechnung, aus der auf die Ertragsfähigkeit einer Vermietung geschlossen werden soll, dürfe nicht von den zu Beginn der Vermietung tatsächlich bestehenden Verhältnissen losgelöst sein. Ein am Beginn der Vermietung gelegener Beobachtungszeitraum diene der Gewinnung von Erkenntnissen über die konkret gewählte Bewirtschaftungsart. Das Zurückbleiben der tatsächlichen Einnahmen in diesem Beobachtungszeitraum wie auch das Auftreten höherer Werbungskosten als in der Prognose angesetzt, sei im Rahmen der Entscheidung über die Frage des Vorliegens von Liebhaberei zu beachten. Es bedürfe eines Beobachtungszeitraumes, innerhalb dessen die Richtigkeit der - auf den Zeitpunkt des Beginnes der Betätigung erstellten - Prognose zu prüfen sei. Im Sinne dieser Ausführungen hatte der VwGH bereits in der Vergangenheit festgestellt, dass nach dem Prognosebeginn am Immobilienmarkt eintretende Entwicklungen, wie allgemein sinkende Mieten am Wohnungsmarkt oder das Auftreten einer höheren als der prognostizierten Fremdfinanzierungskosten, bei der Liebhabereibeurteilung zu berücksichtigen sind, weil der Beobachtungszeitraum der Gewinnung von objektiven Erkenntnissen über die Überschusserzielungsmöglichkeit diene. Andernfalls wäre ein Beobachtungszeitraum zur Prüfung der Richtigkeit der Prognose entbehrlich. Im Rahmen der Überprüfung einer Prognoserechnung sind lt. VwGH auch bereits kurz nach Vermietungsbeginn eintretende Umstände einzubeziehen (VwGH 19.3.2013, 2010/15/0106; 21.9.2005, 2001/13/0278, mV auf Vorjudikatur vom 30.10.2003, 2003/15/0028; 24.3.1998, 93/14/0028; 3.7.1996, 93/13/0171). Entscheidende Bedeutung bei der Beurteilung der Einkunftsquelleneignung einer Vermietung kommt somit einer plausiblen Planung aufgrund der zu Vermietungsbeginn konkret gewählten Bewirtschaftungsart zu. Da der Liebhabereibetrachtung jeweils nur Zeiträume gleicher Bewirtschaftungsart zugrunde zu legen sind, sich aber die äußeren Bedingungen wirtschaftlicher Betätigungen über einen Zeitraum von 20 Jahren regelmäßig ändern, sind einerseits die Gründe auftretender Änderungen und anderseits deren Auswirkungen auf die Bewirtschaftung eines Mietobjekts in die Beurteilung einzubeziehen. Externe Änderungen, die dem normalen Unternehmerrisiko zuzuordnen sind, werden bei der Plausibilitätsprüfung einer Prognoserechnung miterfasst. Nach der Judikatur des VwGH gehören Baukostenüberschreitungen und Zinssatzänderungen bei Krediten grundsätzlich ebenso zum normalen Unternehmerrisiko im Rahmen einer Vermietungstätigkeit, wie das Zurückbleiben der tatsächlichen Mieteinnahmen aufgrund einer allgemeinen Entwicklung am Wohnungsmarkt (VwGH 21.9.2005, 2001/13/0278; 23.11.2000, 95/15/0177, 23.1.1996, 95/14/0137). Dagegen sind die Auswirkungen von Änderungen infolge atypischer, nicht absehbarer Umstände (Unwägbarkeiten) bei der Einkunftsquellenbeurteilung mangels Planbarkeit gedanklich auszublenden, sofern Unternehmer darauf wirtschaftlich sinnvoll reagiert haben (vgl. Laudacher in JAKOM 6 EStG § 2 Rz 253). Dazu gehören Umstände, die selbst bei sorgfältiger Planung nicht vorherzusehen sind. Der VwGH sieht als Unwägbarkeiten einer Vermietungstätigkeit nicht nur Umstände an, die im unmittelbaren Zusammenhang mit der Vermietung stehen. Auch wirtschaftliche Schwierigkeiten von Geschäftspartnern, im Rahmen sonstiger erwerbswirtschaftlicher Betätigungen eines Vermieters oder in dessen Privatbereich, können als Unwägbarkeiten im Rahmen einer Vermietungstätigkeit zu qualifizieren sein. Nicht erforderlich ist ein unmittelbarer Kausalzusammenhang zwischen einer Unwägbarkeit und der Einkunftsquelle, für welche die Liebhabereiprüfung anzustellen ist (z.B. VwGH 3.7.2003, 99/15/0017 und 27.4.2000, 99/15/0012). Soweit der Vermieter auf die Entwicklung Einfluss nehmen konnte, wird allerdings, zur Vermeidung von Missbräuchen, ein strenger Maßstab anzulegen sein. Zudem kann nur bei Betätigungen, die an sich objektiv ertragsfähig wären, trotz Unwägbarkeit eine Einkunftsquelle vorliegen. Eine Gewinnerzielungsabsicht kommt regelmäßig in einem dauerhaften „Handeln nach Wirtschaftlichkeitsprinzipien“ zum Ausdruck (VwGH 20.11.2000, 94/15/0126). Passt ein Unternehmer, als Reaktion auf externe Änderungen oder bei Erkennen von Planungsmängeln, die Art seines wirtschaftlichen Engagements an, weist dies grundsätzlich auf eine wirtschaftlich sinnvolle, unternehmerische Reaktion hin und stellt damit ein Indiz für das Vorliegen einer Gewinnerzielungsabsicht dar. Aufgrund der Vorgaben des § 2 Abs.3 LVO (Stammfassung 1993) gilt dies im Bereich einer verlustträchtigen „großen Vermietung“ aber nur, wenn unter Einbeziehung der nachträglichen Maßnahmen innerhalb des 20 jährigen Kalkulationszeitraumes ein positives Gesamtergebnis zu erreichen ist. Führen im Rahmen einer Vermietungstätigkeit nachträglich gesetzte Maßnahmen zu einer grundlegenden Änderung der Bewirtschaftungsart und sind erst dadurch positive wirtschaftliche Ergebnisse zu erwarten, können die geänderten wirtschaftlichen Verhältnisse nach der VwGH-Judikatur nicht mit der Folge in die Vergangenheit projiziert werden, dass eine bisher notwendigerweise ertraglose Tätigkeit bereits für die Vergangenheit als Einkunftsquelle beurteilt wird. Da der Liebhabereibeurteilung nur Zeiträume gleicher Bewirtschaftungsart zugrunde zu legen sind, ist die Einkunftsquellenprüfung in diesem Fall für Zeiträume vor der Änderung der Bewirtschaftungsart und für die nachfolgenden Zeiträume getrennt vorzunehmen. Die Trennung löst zugleich einen neuen Beobachtungszeitraum aus. Maßstab für den Vergleich ist die auf den tatsächlichen Verhältnissen aufbauende ursprüngliche Planung. Auch dies gilt lt. VwGH sowohl für „große Vermietungen“ als auch für die „kleine Vermietung“. Ergibt die Prüfung für Zeiträume der ursprünglichen Planung eine Liebhabereibetätigung, muss im nachfolgenden Zeitraum jener Teil der Aufwendungen der Liebhabereiperiode Berücksichtigung finden, der in der Phase der geänderter Bewirtschaftungsart noch von Einfluss bleibt, wenn für diese Periode ein Gesamtgewinn zu erwarten und daher von einer Einkunftsquelle auszugehen ist (VfGH 7.3.1995, B 301/94; VwGH 19.3.2013, 2010/15/0106; 26.12.2012, 2009/15/0194; 29.4.2010, 2007/15/0227). Für wirtschaftliche Betätigungen, die dem Bereich des § 1 Abs.1 LVO zuzuordnen sind, spricht der VwGH in Bezug auf nachträgliche Verbesserungsmaßnahmen von einer nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten vernünftigen Reaktion auf anfängliche Schwierigkeiten, die einer einheitlichen Beurteilung der Betätigung als Ganzes nicht entgegenstehen muss. Von einer Zäsur, wie sie § 2 Abs.4 LVO bei einer Änderung der Bewirtschaftungsart für Betätigungen im Sinne des § 1 Abs.2 LVO vorsieht, sei bei Betätigungen mit Einkunftsquellenvermutung nach § 1 Abs.1 LVO grundsätzlich nicht auszugehen (VwGH 22.11.2012, 2010/15/0026 und 28.4.1999, 94/13/0100). Zwar ist diese VwGH-Judikatur in Verfahren ergangen, die nicht entgeltliche Gebäudeüberlassungen zum Gegenstand hatten, doch hält das BFG diese Überlegungen aufgrund der Systematik der LVO auch für den Bereich der „großen Vermietung“ für relevant. Die für entgeltliche Gebäudeüberlassungen geltenden Sonderbestimmungen des § 2 Abs.3 LVO tragen dem Umstand Rechnung, dass sich die „große Vermietung“ von anderen Betätigungen, die dem Bereich des § 1 Abs.1 LVO zuzuordnen sind, teilweise deutlich unterscheidet (insbesondere geringeres Unternehmerrisiko aufgrund besser planbarer Einnahmen- Ausgabenstruktur). Anderseits behandelt die LVO Vermietungstätigkeiten nicht einheitlich, sondern behält die grundsätzliche Differenzierung in Betätigungen iSd § 1 Abs.1 bzw. Abs.2 bei, indem § 2 Abs.3 und Abs.4 LVO, je nach der Zuordnung in § 1 LVO, getrennte Sonderbestimmungen vorsehen. Während § 2 Abs.4 LVO im letzten Satz für die „kleine Vermietung“ explizit eine Trennung von Vermietungszeiträumen mit unterschiedlicher Bewirtschaftungsart vorgibt, stellt § 2 Abs.3 auf die objektivierte Absicht zur Gesamtgewinnerzielung innerhalb des üblichen Kalkulationszeitraumes ab, ohne auf eine geänderte Bewirtschaftungsart Bezug zu nehmen. Eine analoge Anwendung der „Trennungsbestimmung“ des § 2 Abs.4 LVO im Bereich der „großen Vermietung“ erscheint aufgrund dieser explizit unterschiedlichen Regelung innerhalb des Vermietungsbereiches problematisch. Sie erscheint umso weniger vertretbar, als die „große Vermietung“ damit zur einzigen Betätigung im Bereich des § 1 Abs.1 LVO würde, bei welcher einem grundsätzlich einkünfteorientiert agierenden Abgabepflichtigen die steuerliche Anerkennung einer „nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten vernünftigen Reaktion auf anfängliche Schwierigkeiten“ versagt bliebe. Sofern nachträglich gesetzte Maßnahmen geeignet sind, doch noch einen Gesamtgewinn bzw. Gesamteinnahmenüberschuss innerhalb des Kalkulationszeitraums zu erzielen, liegt daher aus Sicht des BFG ab Beginn der Betätigung eine Einkunftsquelle vor, vorausgesetzt die Bewirtschaftungsart der Vermietungstätigkeit hat durch die Maßnahmen keine grundlegende Änderung erfahren. Sind nachträglich gesetzte Maßnahmen dagegen nicht geeignet, zu einem positiven Gesamtergebnis innerhalb von 20 Jahren ab Beginn der Vermietungstätigkeit zu führen, wird der Nachweis der Gewinnerzielungsabsicht in der durch § 2 Abs.3 LVO explizit vorgegebenen Form nicht erbracht und die gesamte Vermietungstätigkeit ist - ebenfalls unter der Voraussetzung einer nicht grundlegend geränderten Bewirtschaftungsart - als steuerliche Voluptuarbetätigung zu behandeln. Die dargestellten Konsequenzen sind Folge der Sonderstellung der entgeltlichen Gebäudeüberlassung innerhalb des § 1 Abs.1 LVO. Bei der „großen Vermietung“ genügt, zum Unterschied von den übrigen Betätigungen nach § 1 Abs.1 LVO, das Setzen von Verbesserungsmaßnahmen für sich noch nicht. Es kommt hier zudem entscheidend darauf an, dass aufgrund dieser Maßnahmen das angepeilte Ziel des Gesamtüberschusses innerhalb von 20 Jahren (doch noch) erreicht werden kann. Dies ergibt sich aus der Maßgeblichkeit des „üblichen Kalkulationszeitraums“ für entgeltliche Gebäudeüberlassungen im Bereich des § 1 Abs.1 LVO (§ 2 Abs.3 LVO). Wie ausgeführt, normiert die LVO nur für den Bereich der „kleinen Vermietung“ eine Trennung von Bewirtschaftungsperioden bei unterschiedlicher Bewirtschaftungsart (§ 2 Abs.4 LVO). Der VwGH spricht vom Erfordernis einer grundlegenden Änderung der Bewirtschaftungsart als Trennungskriterium. Bei der „kleinen Vermietung“ nahm der VwGH diese Voraussetzung in der Vergangenheit bereits im Fall einer ursprünglich nicht geplanten Umstellung eines als „endfällig“ rückzahlbar vereinbarten Kredites auf einen (niedriger verzinsten) Abstattungskredit als erfüllt an (z.B. VwGH 29.4.2010, 2007/15/0227; 31.1.2001, 95/13/0032). Dagegen sah der VwGH in zwei jüngeren Erkenntnissen zu Fällen „großer Vermietungen“ bei einer dreijährigen Stundung der vereinbarten Kreditrückzahlung bzw. in der (von der Bank veranlassten) Rückkonvertierung eines CHF-Kredites in einen höher verzinsten Euro-Kredit, keine Veranlassung für eine Trennung in zwei Bewirtschaftungszeiträume (VwGH 19.3.2013, 2010/15/0106 und 26.4.2012, 2009/15/0194). Einnahmenseitig beurteilte der VwGH für eine „große Vermietung“ im Erkenntnis vom 31.1.2001, 95/13/0032 eine 50%ige Erhöhung des Nutzungsentgelts bei ansonsten gleichbleibenden Bestandverhältnissen als grundlegende Änderung der Bewirtschaftung, die eine Trennung in zwei Bewirtschaftungsperioden auslöst. Der VfGH hat im Erkenntnis vom 7.3.1995, B301/94 zu einer „großen Vermietung“ festgestellt, dass eine ungeplante, vorzeitige Kredittilgung und die Kündigung unvorteilhafter Vertragsbeziehungen (Wartungsverträge u.a.) „das Band zur Gesamtheit der vorangegangenen Aufwendungen“ nicht abzuschneiden vermag. Doralt legt für den Bereich der „großen Vermietung“ und der „kleinen Vermietung“ explizit unterschiedliche Maßstäbe bei der Beurteilung der grundlegenden Änderung als Kriterium für die Trennung von Bewirtschaftungsperioden an. Bei der „großen Vermietung“ ist demzufolge von einem einheitlichen Besteuerungsgegenstand auszugehen, solange „die Wesensart der Vermietung“ durch Verbesserungsmaßnahmen nicht grundlegend geändert wird. Verändern die gesetzten Maßnahmen die Vermietung allerdings so, dass ab diesem Zeitpunkt von einer neuen Betätigung auszugehen ist, habe auch im Bereich der „großen Vermietung“ die steuerliche Beurteilung für die davor liegenden Zeiträume aufrecht zu bleiben und die Verbesserungsmaßnahmen lösen – vergleichbar mit einer Änderung der Bewirtschaftung im Bereich der „kleinen Vermietung“ - den Beginn eines neuen Planungs-/ Kalkulationszeitraums aus (vgl. Doralt, EStG, 14.Auflage, § 2 Rz 520f, der als Beispiel den Übergang von der Vermögensverwaltung zur gewerblichen Vermietung nennt). Auf Grundlage der dargestellten Lehre und Rechtsprechung geht das BFG im laufenden Verfahren davon aus, dass im Bereich der Vermietungen nach § 1 Abs 1 LVO eine getrennte steuerliche Behandlung von Bewirtschaftungszeiträumen eine weitergehende Änderung der bei dahin bestehenden Bewirtschaftungsstrukturen (im Sinne eines von Doralt als grundlegende Änderung der Wesensart bezeichneten Umbruchs) erfordert, als im Bereich der „kleinen Vermietung“. Ob eine Vermietungstätigkeit durch Verbesserungsmaßnahmen im Sinne der obigen Ausführungen beibehalten oder geändert wurde, ist an Hand jener Planung des Vermieters zu beurteilen, die von vorne herein bestanden hat (neuerlich VwGH 29.4.2010, 2007/15/0227 und 23.11.2000, 95/15/0177). III) Rechtliche Erwägungen: Vor dem Hintergrund der dargestellten Rechtslage und auf Basis der getroffenen Sachverhaltsfeststellungen sieht das BFG die Voraussetzungen einer Einkunftsquelle bei der verfahrensgegenständlichen Vermietungstätigkeit des Bf als nicht erfüllt an, sondern beurteilt diese als steuerliche Liebhaberei im Sinne der LVO (Stammfassung 1993), mit der Konsequenz einer endgültigen steuerlichen Nichtbeachtung in den Einkommensteuerbescheiden des Verfahrenszeitraumes. Der Beurteilung wurde ein „üblicher Kalkulationszeitraum“ im Sinne des § 2 Abs.3 LVO von 20 Jahren und ein Beobachtungszeitraum bis zum Jahr 2004 zugrunde gelegt. Zudem wurde für die Jahre 1994 – 2004 von einem einheitlichen Bewirtschaftungszeitraum ausgegangen. Mit einem für die Gesamtgewinnerzielung maßgeblichen Zeitraum von 20 Jahren ab dem Ankauf des Mietobjekts im Mai 1994 (= Vermietungsbeginn des Bf) folgt das BFG der ständigen Rechtsprechung des VwGH zum „üblichen Kalkulationszeitraum“ iSd § 2 Abs.3 LVO. Da nach der Interpretation des VwGH auf die „verkehrsübliche“ Finanzierungsdauer von Immobiliendarlehen abzustellen ist, kommt dem Hinweis des Bf auf im Einzelfall längere Kreditlaufzeiten keine Bedeutung zu, zumal – wie nicht zuletzt der verfahrensgegenständliche Ergänzungskredit vom Dezember 1997 zeigt – durchaus auch Immobiliendarlehen mit wesentlich kürzeren Laufzeiten vereinbart werden. Auch der Verweis auf die Laufzeit von Bauspardarlehen ist nicht zielführend, da diese nicht zur Finanzierung von Investitionen in Einkunftsquellen vorgesehen sind. Die angeführte Rechtslage und die erwähnte VwGH-Judikatur aus dem Jahr 1994 gab bereits in der Planungsphase des Sanierungsprojektes Anlass, für die Gesamtüberschusserzielung auf einen an die Kreditlaufzeit angepassten Kalkulationszeitraum abzustellen (umso mehr, wenn man einen Planungszeitpunkt Anfang 1996 unterstellt). Von der Verletzung eines berechtigten Vertrauens in einen Kalkulationszeitraum von 35 Jahren kann unter diesen Umständen keine Rede sein. Ebensowenig ist eine gleichheitswidrige Rechtsanwendung zu erkennen, da der Bewirtschaftungszeitraum von 20 Jahren alle „großen Vermietungen“ mit Vermietungsbeginn vor November 1997 gleichermaßen betrifft. Es besteht keine Veranlassung, aus einer günstigeren gesetzlichen Regelung für nachfolgende Zeiträum, die Gleichheitswidrigkeit der bis dahin geltenden Rechtslage abzuleiten. Entsprechend ist auch der Vollzug dieser Rechtslage grundsätzlich nicht mit Gleichheitswidrigkeit belastet. Dass dies aufgrund besonderer Umstände im anhängigen Verfahren nicht zutrifft, wurde vom Bf nicht dargetan und ist auch für das BFG nicht ersichtlich. Ein Beobachtungszeitraum bis 2004 erscheint im Sinne der zitierten Judikatur aufgrund der Höhe der fremdfinanzierten Investitionen geboten (insgesamt 9,1 Millionen S/ mehr als 661.000,- €). Zudem erforderten die überhöhten Mietentgelte im Rahmen der Erstvermietungen nach der Sanierung in Verbindung mit dem massiven Einnahmenrückgang des Jahres 1998 eine entsprechende Beobachtung zur Beurteilung ihrer nachhaltigen Auswirkung auf die Einnahmenentwicklung und damit auf die Einschätzung der Plausibilität des Einnahmenansatzes in der Planungsrechnung des Bf. Auch die Auswirkungen der nach dem Vermietungsbeginn eingetretenen Änderungen der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen auf die Ertragslage der zu beurteilenden Vermietungstätigkeit zeichneten sich erst nach und nach ab. Aufgrund der vollständigen Fremdfinanzierung sowohl des Ankaufs als auch der hohen Sanierungskosten kam dem Zusammenwirken dauerhaft hoher Einnahmen bei zugleich sinkender Zinsenbelastung entscheidende Bedeutung für die Ertragsfähigkeit des Mietobjekts in der gebotenen Zeitspanne zu.