BFG RV/2100702/2006

Im Übrigen sei angemerkt, dass den beiden Rechnungen des beauftragten Architekten vom Juni bzw. Nov.1995 weder eine Gebäudebegutachtung vor dem Ankauf der Liegenschaft, noch in der Planungsphase des Sanierungsprojektes und auch keine Einbindung in die Anbotslegung und Auftragsvergabe zu entnehmen ist. Weitere Unterlagen über Leistungen des Architekten wurden nicht vorgelegt (bzw. betraf eine weitere Rechnung des Architekten vom 3.Dezember 1996 nicht die verfahrensgegenständliche Liegenschaft). Aufgrund der Verfahrensunterlagen ist weder eine unabhängige Überprüfung des Mietobjekts durch einen Fachmann vor der Auftragserteilung, noch eine Leistungserbringung durch den Architekten – und damit dessen begleitende Kontrolle des Sanierungsprojektes – nach Mitte November 1995 (d.h. nach Abschluss des baubehördlichen Bewillligungsverfahrens) anzunehmen (Bf/Eingabe Sept.2009, Beil.3/7-9). b) Mehrkosten aufgrund bautechnischer Unwägbarkeiten: Tatsächlich betrafen die in Verfahren konkretisierten, nicht vorhergesehenen Mängel nur einen Bruchteil der Mehrkosten gegenüber dem ursprünglich „geplanten“ Sanierungsbudget von rd. 180.000,- € (2,5 Millionen S). Konkret führte der Bf zu dem „beim Kauf“ nicht erkannten Sanierungsbedarf für das Haupthaus eine unter dem Fliesenboden verlaufende Abflussführung und eine ungenügende Statik der Holzveranda in der Wohnung Nr.4 (1.OG) an bzw. für das Hofgebäude eine ungenügende Raumhöhe in der Wohnung Nr.10 im OG, ein zu geringes Gefälle beim Abfluss und die aufsteigende Mauerfeuchtigkeit. Zudem verwies er auf Kosten für Abflussreparaturen, Raumentfeuchtung nach Wasserrohrbruch, Mauertrockenlegung und Nässeschutz der Fußböden im EG. Den vorgelegten Unterlagen ist zu ersehen, dass diese Mängel mehrheitlich bereits in einem sehr frühen (Planungs-) Stadium des Sanierungsprojektes hervorgekommen waren und deren Kosten daher zeitgerecht in die Projektplanung einbezogen werden konnten. Die Fußbodenkonstruktion in der Wohnung Nr. 4 hatte zudem nur oberflächliche Schäden aufgewiesen und eine relativ kostengünstige Beseitigung ermöglicht. Für sämtliche dieser Arbeiten waren zum Zeitpunkt der vorgelegten Kostenaufstellung (20.Februar 1996) bereits Anbote vorgelegen bzw. Zusatzaufträge erteilt, sodass sie bei der Planung berücksichtigt werden konnten (Bf/Eingaben Sept 2009, Beilagen 3b/1 – 4 u. Okt 2010, Beil./.13 und mV. Jän.2015, Beil./.17). Unter Außerachtlassung der Kosten für Maßnahmen, die bei einem Althaus grundsätzlich einzukalkulieren sind und daher keinesfalls Unwägbarkeiten darstellen (Abflussreparatur, Wasserrohrbruchbeseitigung, Mauerentfeuchtung - zumal bei einem nicht unterkellerten Objekt) und für die Behebung der ungenügenden Raumhöhe im OG des Hofgebäudes (die dem Einreichplan für das Hofgebäude aus 1992 klar zu entnehmen ist), beliefen sich die darauf entfallenden Kosten nach den vorgelegten Unterlagen auf maximal 100.000,- S/rd. 7.260,-€ (Vertiefung Kanal, Abstützung Balkon, Sanitärarbeiten Fußboden/Decke im Bad der Wohnung Nr.4). Selbst die diesen Mehraufwand verursachenden Arbeiten erscheinen allerdings im Rahmen einer Althaussanierung nur bei großzügiger Beurteilung als unwägbar, umso mehr in Hinblick auf deren frühzeitige Entdeckung in der Planungsphase des verfahrensgegenständlichen Sanierungsprojektes. Es mag zutreffen, dass dem Bf diese Mängel im Zeitpunkt seiner Kaufentscheidung nicht bekannt waren. Allerdings wurde, wie erwähnt, im Verfahren auch nicht dargetan, dass er vor dem Liegenschaftskauf eine unabhängige sachverständige Überprüfung des Bauzustandes der Gebäude veranlasst hatte. Explizit ausgeschlossen hat der Bf eine Überprüfung der von den Voreigentümern durchgeführten Sanierungsarbeiten (Bf/Eingabe 30.Sept.2010, S.8). Der Umstand, dass die daraus resultierenden Sanierungskosten, trotz des Verdachtes einer nicht fachgerechten Sanierung „im Eigenbau“, mangels Überschreiten der kaufvertraglich vereinbarten 50.000,- S-Schadensgrenze nicht von den Verkäufern im Regressweg zurückgefordert wurden, lässt allerdings Rückschlüsse auf das Ausmaß der dadurch verursachten Schäden zu (KV 23.April 1994, Pkt VIII; Bf/Eingaben Sept.2009 u. Okt.2010). Ohne Klärung des Bauzustandes vor dem Liegenschaftsankauf war eine genaue Planung der Sanierungskosten vor Beginn der Arbeiten umso mehr erforderlich, um die Wirtschaftlichkeit der durchzuführenden Maßnahmen beurteilen zu können. Wenn nach dem Verfahrensergebnis davon auszugehen ist, dass sich diese Kostplanung auf jene – erst mitten in der Umsetzungsphase erstellte – Übersicht vom 20.Febr.1996 beschränkt hat, ist die unzureichende Planung des Sanierungsprojekts offensichtlich. Zudem ist nicht zu erkennen, weshalb der Bf die Kosten der angeführten Unwägbarkeiten in diese Berechnung nicht einbeziehen konnte. Eine weitergehende Konkretisierung bzw. Nachweisführung der behaupteten Unwägbarkeiten bei den Sanierungsarbeiten seines Mietobjektes blieb der Bf trotz Aufforderung schuldig. Da im Ermittlungsverfahren ausdrücklich darauf hingewiesen wurde, dass der Nachweis behaupteter Unwägbarkeiten vom Bf zu erbringen ist (UFS-Vorhalt Mai 2010), konnten keine Zweifel bestehen, dass es an ihm lag, diese hinreichend darzutun. Insgesamt wird durch das Ermittlungsverfahren nicht erwiesen, dass die Kosten für technische Unwägbarkeiten bei der Sanierung des Mietobjektes entscheidend zum negativen Ergebnis aus der Vermietungstätigkeit des Bf im Verfahrenszeitraum beigetragen haben. c) Einnahmenausfall durch zeitliche Unwägbarkeiten im Zuge des Sanierungsprojektes: Neben den bautechnischen Unwägbarkeiten verwies der Bf auch auf Einnahmeneinbußen aufgrund zeitlicher Verzögerungen der Sanierungsarbeiten infolge aufgetretener Unwägbarkeiten. Die bereits dargestellte zeitliche Abfolge der Sanierungsarbeiten bestätigt auch dieses Vorbringen nicht. Tatsächlich entfiel eine wesentliche, aber durchaus übliche Zeitspanne zwischen dem Kauf der Liegenschaft und dem Sanierungsbeginn auf die Planung und die Phase des baubehördlichen Bewilligungsverfahrens, bis zu dessen bescheidmäßiger Beendigung am 20.Okt. 1995 die Bauausführung unzulässig war. Da der Bf den Einnahmenzufluss aus dem Mietobjekt in dieser Zeit durch kurzfristige Mietverhältnisse zumindest teilweise aufrechterhalten konnte (lediglich zu den von den Voreigentümern offenbar an ausländische Mieter überbelegt vermieteten Wohnungen Nr.3 und Nr.4 finden sich in den Unterlagen keine Mieteingänge in der Phase zwischen dem Kauf des Mietobjekts und der Neuvermietung nach der Sanierung), blieb der Einnahmenausfall auch verhältnismäßig moderat. Lt. Bf war die “Fertigstellung für Jahresende 1995“, der „Bezug im April 1996“ geplant gewesen (Bf/Eingabe Sept.2009). Nachdem der Auftrag für die Baumeisterarbeiten beim Hofgebäude erst nach Ergehen des Baubewilligungsbescheides erteilt wurde (Baubeginn lt. Schlussrechnung am 6.Nov.1995), erscheint zunächst dieser Zeitplan in Hinblick auf das Ausmaß der planmäßig durchzuführenden Arbeiten zumindest äußerst ambitioniert. Zudem belegen - neben den vorgelegten Verträgen und Zahlungseingängen am V+V-Girokonto zu den Neuvermietungen nach der Sanierung - auch die ab April 1996 auf Basis der umbaubedingt vergrößerten Gesamtnutzfläche erstellten Betriebskostenabrechnungen, dass der vorgesehene Bezugstermin im Wesentlichen eingehalten worden war (Bf/Eingabe Sept.2009 sowie Beilagen 7, 7a/1 u. 7b/2). Unter diesen Umständen ist lediglich von einem absehbaren Einnahmenausfall, nicht aber von einem ins Gewicht fallenden Ausbleiben von Mieterlösen wegen zeitlicher Verzögerung der Arbeiten aufgrund von Unwägbarkeiten auszugehen. d) Die Finanzierung der Vermietungstätigkeit: Unstrittig war, trotz überdurchschnittlicher Einkommensverhältnisse des Bf, von Beginn an eine vollständige Fremdfinanzierung des Liegenschaftsankaufs geplant. Eine zunächst vom Bf aus Privatmitteln eingebrachte Teilfinanzierung des Grundstückserwerbes i.H.v. rd. 1,5 Millionen S wurde deshalb mit Einlangen der Mittel aus dem zur Ankaufsfinanzierung aufgenommenen Kredit wieder zurückgeführt (Bf/mV April 2013). Dieser Kredit wurde im Mai 1994 als Teilabstattungskredit mit rd. 2/3 Endfälligkeit 3,242.000,- S (rd. 235.000,- €) und 20jähriger Laufzeit vereinbart (in der Folge: Ankaufskredit). Die Kreditsumme von 4,700.000,- S (rd. 341.500,- €) war mit einem Mischsatz von 6,9375% p.a. nachschüssig verzinst (je zur Hälfte 7,125%p.a. Fixzins für 10 Jahre bzw. 6,75%p.a. für 3 Jahre). Für den Fall der Kündigung/Rückführung vor Ende der Fixzinsperiode war eine 4%ige Pönalzahlung festgelegt. Neben monatliche Raten von zunächst 2.194,- € (30.190,- S) war eine (jährlich ansteigende) Prämie von 100.000,- S (rd. 7.260,- €) p.a. für die zur Ansparung des endfälligen Teiles abgeschlossene Lebensversicherung (LV) zu bezahlen. Nach Ende der ersten dreijährigen Fixzinsperiode im Mai 1997 wurde – bei ansonsten gleichbleibenden Konditionen - die Verzinsung für den bis dahin niedriger verzinsten Teil des Kredites mit Bindung für weitere drei Jahre auf 5,3%p.a. gesenkt. Daraus resultierte ein Mischzinssatz von 6,212%p.a. Ende 1998 kündigte der Bf die Fixzinsvereinbarung unter Inkaufnahme der halben Pönalzahlung auf und führte den Kredit ab Jänner 1999 mit variabler Verzinsung zu anfänglich 4,69%p.a. fort. Die Zinsanpassung sollte nunmehr (unter Zurechnung einer Bankenmarge) halbjährlich je zur Hälfte an die Entwicklung der Sekundärmarktrendite (SMR) für Emittenten bzw. des 6-Monats-Euribor angepasst werden. Zu diesen Konditionen wurde der Kredit bis zur Generalumschuldung im Juni 2005 geführt, wobei nach den Unterlagen bis Ende 2000 eine regelmäßige Bedienung erfolgte. Ab der Übernahme der Kontenverwaltung durch das finanzierende Kreditinstitut Anfang 2001 sind keine laufenden Ratenzahlungen mehr dokumentiert. Nach der Kreditfinanzierung des Liegenschaftsankaufes wurden in der Folge auch die Sanierungskosten mit Hilfe von vier weiteren Krediten im Gesamtbetrag von 4,400.000,- S (rd. 320.000,- €) fremdfinanziert. Ein mit einem Teilbetrag von 800.000,- S (rd. 58.000,- €) ab 1995 der Vermietung zugeordneter Kredit (in der Folge Betriebsteilkredit) war ursprünglich im August 1994 mit einem Volumen von 1,6 Millionen S (rd. 116.000,- €) zur Finanzierung der betrieblichen Aktivitäten des Bf im Rahmen der Bf-Unternehmensberatung GmbH aufgenommen worden. Abgesehen von der Teilendfälligkeit entsprechen die Konditionen dieses Kredites jener der im kurz davor in Anspruch genommenen Ankaufskredit mit 3jähriger Zinsbindung vereinbarten Kredithälfte (20jähriger Abstattungskredit, nachschüssige Verzinsung mit 6,75%p.a. für 3 Jahre fixiert, 4%Pönalzahlung bei vorzeitiger Rückführung/Kündigung). Nach Ablauf der Fixzinsperiode wurde dieser Kredit ab Juli 1997 - unter Beibehaltung der übrigen Kreditbedingungen - in einen Fremdwährungs-(FW-) Kredit auf Basis des japanischen Yen (JPY) konvertiert. Die Verzinsung war nunmehr an den Euromarktzinssatz gebunden. Zum Zeitpunkt der Konvertierung ergab sich durch Zurechnung einer Bankenmarge und Anwendung einer 1/8-Rundungsbestimmung ein Sollzinssatz von 2,125%p.a. Nach den Unterlagen wurde der Kredit, so wie der Ankaufskredit, bis Ende 2000 laufend bedient. Wegen der ungünstigen Kursentwicklung des JPY erfolgte im Oktober 2003 auf Veranlassung der Bank eine Konvertierung in einen FW-Kredit auf Basis des Schweizer Franken (CHF). Auch dieser Kredit wurde im Juni 2005 in die Generalumschuldung einbezogen. Unmittelbar zur Finanzierung der Sanierungskosten des zu beurteilenden Mietobjekts wurden zunächst im Oktober 1995 ein Kredit in Höhe von 2 Millionen S/ rd. 145.000,- € (in der Folge Sanierungskredit) sowie im Dezember 1997 ein Ergänzungskredit über 1 Million S (72.600,- €) aufgenommen (Letzterer diente der Abdeckung des Negativsaldos auf dem Girokonto, über welches die Gebarung der Vermietungstätigkeit abgewickelt wurde). Offenbar in Reaktion auf das beginnende Sinken des allgemeinen Zinsenniveaus wurde beiden Krediten eine Nominalverzinsung von 6%p.a. zugrunde gelegt. Während der Kredit vom Oktober 1995 noch eine (kurzfristige) Fixzinsperiode von 25 Monaten samt Pönalregelung für den Fall einer vorzeitigen Auflösung enthielt, war der Ergänzungskredit vom Dez.1997 bereits ohne Fixzinsklausel vereinbart. Wie bereits im Ankaufskredit aus dem Jahr 1994 wurde auch nun von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, die Kreditrückzahlung hinauszuschieben. Im Sanierungskredit vom Oktober 1995 wurde der Abstattungsphase eine fünfjährige tilgungsfreie Zeit vorangestellt, der Ergänzungskredit vom Dez.1997 wurde als vollständig endfälliger Kredit mit 10jähriger Laufzeit vereinbart. Im Gegensatz zum Ankaufskredit unterblieben nunmehr Vorkehrungen für die Mittelaufbringung zur Abstattung bei Fälligkeit. Beide Sanierungskredite wurden ab Jänner 1999 - unter Beibehaltung der übrigen Kreditkonditionen - an die neue Verzinsung des Ankaufskredites (4,69%p.a.) angepasst und in weiterer Folge – wiederum unter Fortführung der sonstigen Kreditbedingungen – bereits Mitte Juni 1999 in FW-Kredite konvertiert, wobei der Sanierungskredit vom Okt.1995 als CHF-Kredit, der Ergänzungskredit vom Dez. 1997 als JPY-Kredit fortgeführt wurde (Geldmarktzinsbindung mit anfänglichem Sollzinssatz von 2,250%p.a. bzw. 1,375%p.a. incl. 1/8-Rundung und Bankenmarge). Gemeinsam mit dem Betriebsteilkredit wurde auch dieser zweite JPY-Kredit auf Veranlassung der Bank im Oktober 2003 – unter Beibehaltung der sonstigen Konditionen - in einen CHF-Kredit überführt. Erst mit der Einbindung in die Generalumschuldung vom Juni 2005 wurden die ursprünglich vereinbarten Kreditlaufzeiten verlängert und beim Betriebsteilkredit auch die Abstattungsvariante auf Endfälligkeit umgestellt. Ebenso wurden bei der Generalumschuldung im Juni 2005 der Ankaufskredit und der ursprünglich nach fünfjähriger Tilgungsfreiheit ab 12/2000 als Abstattungskredit vereinbarte Sanierungskredit in endfällige Kredite (mit neuer 20jähriger Laufzeit) umgewandelt. Noch vor der Übernahme der Bankkontenverwaltung durch das Kreditinstitut war als fünfter V+V-Kredit ab August 2000 der Negativsaldo des bis dahin ohne Einräumung eines Kreditrahmens geführten Girokontos in einen bis Ende 2001 ausnützbaren Kontokorrentkredit mit einem Volumen von 600.000,-S (43.600,- €) überführt worden. Dem Kredit lag anfänglich eine Sollverzinsung von 6,75%p.a. zugrunde, zusätzlich wurde eine Rahmenbereitstellungsprovision von 0,5%p.a. verrechnet (Daten lt. Kreditunterlagen vom Sept.2009, Beil.2 bzw. Ergänzungen vom Okt. 2010). e) Unwägbarkeiten der Finanzierung: Wie die bereits erörterten Probleme bautechnischer Natur werden auch die vom Bf eingewendeten wirtschaftlichen Unwägbarkeiten durch die durchgeführten Ermittlungen nur bedingt bestätigt. Nach dem Berufungsvorbringen traten die Finanzierungsprobleme im Gefolge der Insolvenz der XY- Technology Consulting GmbH (in der Folge XY- GmbH) im Zeitraum 2001 – Mitte 2005 auf, als das finanzierende Bankinstitut die Kontrolle über die Bankkonten des Bf übernommen hatte (Insolvenzverfahren der XY- GmbH lt. Firmenbuch Dez.2000 - März 2002). In dieser Zeit entschied lt. Bf die „Hausbank“ über die Verwendung vorhandener Zahlungsmittel, wodurch u.a. Kredite betreffend das verfahrensgegenständliche Vermietungsobjekt nicht bzw. nicht zeitgerecht bedient worden seien. Die Situation habe sich erst mit der Generalumschuldung im Juni 2005 geändert, welche u.a. die Finanzierungen zum verfahrensgegenständlichen Mietobjekt umfasst habe (Bf/Berufung u. Eingabe Sept.2009). Die im Verfahren zur Finanzierung der Vermietungstätigkeit festgestellte Art und Weise bzw. der zeitliche Ablauf der Mittelaufbringung für die Renovierungskosten dokumentieren, dass neben dem Liegenschaftsankauf – trotz massiver Kostenüberschreitung - auch für die durchzuführenden Sanierungsarbeiten keine Eigenfinanzierung beabsichtigt war und einer Begrenzung der daraus erwachsenden Fremdfinanzierungskosten kein besonderes Augenmerk galt. Dies obwohl der Bf während der gesamten Sanierungsphase über weitere Einkünfte in beträchtlicher Höhe verfügte (1994 – 1998 weitere Einkünfte von insgesamt 6.735.000,- S/ 489.500,- €) und bis zur Insolvenz der XY- GmbH auch keine sonstigen Zahlungsverpflichtungen hatte (Bf/mV April 2013). Das für die Abwicklung des Zahlungsverkehrs zur Vermietungstätigkeit eingerichtete Girokonto diente sowohl den Kapital- und Zinsenzahlungen im Rahmen der eingegangenen Kreditverbindlichkeiten, als auch der Bezahlung der Sanierungskosten. Den Zahlungsanweisungen standen als Zuflüsse die Mieteinnahmen und die Mittel aus den aufgenommenen Krediten gegenüber. Soweit diese Eingänge nicht ausreichten, war von vorne herein die Zuführung externer Mittel durch den Bf vorgesehen (Bf/Berufung und Eingabe Sept.2009). Den vorgelegten Kontoauszügen des V+V-Girokontos ist zu ersehen, dass anfallende Zahlungen bei unzureichenden Mieteingängen und Kreditmitteln zunächst monatelang und in beträchtlichem Ausmaß über teure Kontoüberziehungen abgewickelt wurden, bevor eine Kreditfinanzierung fixiert wurde oder der Bf externe Mittel zuführte. In der ersten Phase, bis zur Auszahlung des planmäßig aufgenommenen Sanierungskredits vom Oktober 1995, wurden für anstehende Zahlungen - neben der restlichen Valuta aus dem Ankaufskredit vom Mai 1994 - die Mittel aus dem Betriebsteilkredit verwendet. Zusätzlich zur Bedienung des Ankaufskredites erfolgte ab Jänner 1995 auch die Abstattung dieses Kredites zu Lasten des V+V-Girokontos. Allein für die Kreditbedienung ergab sich daraus ein Jahresbedarf von 38.750,- € (533.220,- S). Bereits zu dieser Zeit kam es mangels hinreichender Liquidität wiederholt zu Kontoüberziehungen. Die lt. Vorbringen des Bf in der Anfangsphase zugeführten „Eigenmittel“ sind tatsächlich zum Großteil der (restlichen) Kreditvaluta aus dem Ankaufskredit und dem Betriebsteilkredit zuzuordnen (lt. Bf/Aufstellung vom 10.April 2013: Herbst 1994 „Eigenmittel“ ca.12.500,- €/ 172.000,- S, erstes Halbjahr 1995 rd.47.000,-€/ 652.000,- S; tatsächlich auf dem Girokonto fehlende Kreditvaluta: 72.000,- S aus dem Ankaufskredit und 100.000,- S aus dem Betriebsteilkredit; weitere 550.000,- S aus Mitteln des Betriebsteilkredites waren bereits kurz nach der Gutschrift auf dem Girokonto, noch vor dem Jahreswechsel 1994 wieder entnommen worden) Insgesamt wurden demnach dem V+V-Girokonto bis Ende 1995 tatsächlich 100.000,- S Eigenmittel des Bf zugeführt. Bis Jahresende 1995 erreichten die vertraglich zu erbringenden Zahlungen für die zur Finanzierung der Vermietungstätigkeit in Anspruch genommenen Fremdmittel, unter Berücksichtigung des im Oktober 1995 hinzugekommenen Sanierungskredites, eine Summe von rd. 59.000,- € (812.000,- S), der lt. Abgabenerklärungen 1994/1995 - trotz der kurzfristigen Zwischenvermietungen bis zum Beginn der Sanierungsarbeiten - Nettomieterlöse von insgesamt rd. 17.600,- € (242.100,- S) gegenüberstanden. Daraus resultierte eine Finanzierungslücke von rd. 41.400,- € (570.000,- S), die bis Ende 1996 auf rd. 57.000,- € (787.000,- S) anwuchs. Wenn der Bf unter diesen Umständen bis zum Verbrauch der Mittel aus dem Sanierungskredit vom Oktober 1995 tatsächlich nur 100.000,- S Eigenmittel auf jenes Bankkonto, von dem sowohl die Bezahlung der Sanierungskosten als auch die Kreditbedienung durchgeführt wurden, einbrachte, so wird evident, dass die ausufernde Finanzierungssituation bereits vor dem Überschreiten des geplanten Sanierungsbudgets ihren Ausgang genommen hatte und wesentlich durch das Ausbleiben der notwendigen und eingeplanten, zusätzlichen Finanzierungsbeiträge des Bf mitverursacht war. Führte dies doch dazu, dass die Mittel aus dem Betriebsteilkredit großteils für die Kreditbedienung gebunden waren und nicht zur Finanzierung der Sanierungsaufträge zur Verfügung standen. Dies hatte kostspielige Überziehungen des (ohne Kreditrahmen geführten) Girokontos zur Folge. Die finanzielle Unterdotierung des geplanten Sanierungsprojekts stand spätestens im Jänner 1996 fest, als bereits kurz nach Beginn der Arbeiten am Hofgebäude die gesamten Fremdmittel aus dem ersten Sanierungskredit und dem Betriebsteilkredit (insgesamt 2,8 Millionen S/rd. 203.500,- €) verwendet waren. Beim Ausmaß der zu diesem Zeitpunkt noch durchzuführenden Arbeiten bzw. zu bezahlenden Leistungen konnten keine Zweifel darüber aufkommen, dass mit den in der Folge bis Mai 1996 eingebrachten Eigenmitteln des Bf in Höhe von insgesamt 43.600,- € (600.000,- S) das gesamte Sanierungsprojekt nicht zu finanzieren sein würde, zumal das neuerliche Fehlen beträchtlicher Mittel zur laufenden Kreditabstattung absehbar war, da die Mieteinnahmen erst mit der ab März 1996 sukzessive beginnenden Neuvermietung wieder anstiegen. In dieser Situation wurde nicht nur die Finanzierung der weiteren Zahlungen für Sanierungsarbeiten mittels teurer Überziehungen des V+V-Girokontos fortgeführt, ohne auch nur die Möglichkeit der Einräumung eines Kontenrahmens für eine Kostenminimierung zu nützen, sondern wurden zudem – trotz beträchtlicher weiterer Einkünfte des Bf - mehrmals größere Beträge für vermietungsfremde Zwecke verwendet (z.B. 250.000,- S/18.200,- € für den Erwerb der Beteiligung an der XY- GmbH). Zugleich fanden die Vorsteuererstattungen für die in Rechnung gestellten Sanierungskosten auf dem V+V-Girokonto keinen Niederschlag (ausgenommen der Vorsteuerüberhang aus der Umsatzsteuervoranmeldung (UVA) für das 1.Quartal 1996), während die Bezahlung der Sanierungsrechnungen das Girokonto mit den Bruttobeträgen belastete. Anzumerken ist, dass die in der mV vom Jänner 2015 vorgebrachte Verwendung der Erstattungsbeträge aus den beim FA eingereichten UVA zur Teilabdeckung von Sanierungsrechnungen (mittels Überrechnung auf Konten der mit Sanierungsarbeiten beauftragten Unternehmen) durch die Verfahrensunterlagen nicht bestätigt wird. Die – abgesehen von den Zahlungen an die Tischlerei A - durchwegs vom V+V-Girokonto abgebuchten Überweisungsbeträge zur Bezahlung offener Sanierungsrechnungen lauteten regelmäßig auf die vollen (bzw. bis Februar 1996 auf die um Skonti reduzierten) Rechnungsbeträge. Da der Bf, neben der Überziehung des V+V-Girokontos, ab Mitte 1996 auch zunehmend längere Zahlungsfristen zur Begleichung von Rechnungen über erbrachte Sanierungsarbeiten in Anspruch nahm (die Möglichkeit von Skontoabzügen wurde, wie erwähnt, nur bis etwa Februar 1996 genützt), ergaben sich, trotz weitgehender Fertigstellung der Arbeiten im Frühjahr bzw. zumindest bis Mitte 1996, über das Jahr 1997 verteilt noch weitere Finanzierungserfordernisse für Leistungen aus dieser Hauptsanierungsphase. Dennoch wurden dem Vermietungsprojekt ab Februar 1997 keine nennenswerten Eigenmittel mehr zugeführt (Bf/Eingabe und gesonderte Aufstellung vom April 2013). Dies bewirkte neuerlich einen Anstieg des Negativsaldos auf dem V+V-Girokonto bis zum Jahresende 1997 auf rd. 61.000,- € (fast 840.000,- S). Zu dessen Ausgleich wurde im Dezember 1997 der Ergänzungskredit in Anspruch genommen. Trotz eines damit bereits ausgeschöpften Fremdmittelvolumens von rd. 617.700,- € (8,5 Millionen S) gab der Bf, gemäß seiner ursprünglichen Sanierungsplanung, im Laufe des Jahres 1998 die Renovierung der nach dem Tod eines „Altmieters“ frei gewordenen Wohnung Nr. 2 in Auftrag, deren Kosten zum überwiegenden Teil neuerlich das – bis Juli 2000 ohne Einräumung eines Kreditrahmens geführte - V+V-Girokonto belasteten und, neben dem Ausbleiben der Eigenmittelzufuhr, zu einer zusätzlichen Ausweitung des Rückstandes führten. Ende 2000 war ein neuer Negativhöchststand von rd. 57.000,- € (ca. 785.000,- S) erreicht. Für die in der mV im Jän.2015 behauptete Vereinbarung einer - wegen guter Bonität des Bf - ohne formellen Kreditrahmen günstig verzinsten „internen Überziehung“ des Girokontos vor der Einräumung des Kontokorrentkredites über rd. 43.600,- € (600.000,- S) ab August 2000, finden sich in den vorgelegten Bankunterlagen keine Hinweise. Dagegen belegen die beträchtlichen Kosten des V+V-Girokontos von mehr als 15.000,- € (210.000,- S) im Zeitraum 1994 – 2000 deutlich eine massive Inanspruchnahme dieser im Vergleich zu formellen Kreditverzinsungen allgemein kostenintensiveren Finanzierungsmethode. Die gegenüber den anderen V+V-Krediten deutlich ungünstigere Verzinsung des Kontokorrentkredites erhärtet dies auch für das V+V-Girokonto des Bf. Von einer Unwägbarkeit, wie in Beil./9 vom 21.Jänner 2015 dargestellt, kann unter den angeführten Umständen hinsichtlich der Kosten des V+V-Girokontos keine Rede sein. Vielmehr bestätigt die Darstellung des Bf in der mV vom selben Tag (und ebenso in den Eingaben vom 30.Sept.2010 und vom 13.Februar 2015), dass diese Form der Gebarungsabwicklung im Rahmen der zu beurteilenden Vermietungstätigkeit bewusst gewählt worden war. Durch die ausufernde Finanzierung mittels Girokontoüberziehungen wurden die Auswirkungen der ab Mitte 1997 eintretenden Kreditzinsensenkungen beträchtlich geschmälert. Die inzwischen verbesserte Einnahmensituation aus den Mieten milderte den Effekt zwar ab, genügte zur Abdeckung der laufenden Zahlungsverpflichtungen aber weiterhin nicht (Unterdeckung selbst im einnahmenstärksten Jahr 1997 rd. 14.000,- €/ 195.000,- S). Bereits 1998 gingen die Mieteinnahmen zudem wieder deutlich zurück (nahezu 22% Rückgang lt. Abgabenerklärungen) und erreichten den Wert des Jahres 1997 im gesamten Verfahrenszeitraum nicht mehr. Im Zeitraum 1994 – 2000 hatten die auf dem V+V-Girokonto zugeflossenen Nettomieteinnahmen in keinem einzigen Jahr auch nur annähernd die zur Bedienung der anfallenden Kreditverbindlichkeiten (incl. Lebensversicherungsprämie) nötige Höhe erreicht. Daraus resultierte eine Finanzierungslücke von fast 120.000,- € (1.650.000,- S), worin die beträchtlichen Kosten des V+V-Girokontos und sämtlicher nicht durch Betriebskostenersätze der Mieter gedeckten Bewirtschaftungskosten noch nicht berücksichtigt sind. Umso weniger war mit den Mieteinnahmen auch noch eine Vorfinanzierung von Sanierungskosten bis zum Einlangen von Kredit- oder Eigenmitteln möglich gewesen. Vor diesem Hintergrund relativiert sich die Zuführung von Eigenmitteln des Bf im Rahmen seines Sanierungsprojektes, zumal zu keiner Zeit in Frage stehen konnte (und nach den Berufungsausführungen dem Bf auch tatsächlich bekannt war), dass mit den jährlich zufließenden Nettomieten der laufende Finanzierungsbedarf bei weitem nicht zu bestreiten war. Von den lt. Aufstellung des Bf vom April 2013 (die im Übrigen ohne Mitwirkung des BFG verfasst wurde) seiner Vermietungstätigkeit bis 2000 zugeführten Eigenmitteln von rd. 114.400,- € ( 1.575.000,- S) sind rechnerisch in etwa die Hälfte den Vorsteuererstattungen aus den durchgeführten Investitionen zuzuordnen. Dazu kommen die zuvor dargestellten rd. 52.600,- € (724.000,-S) aus den beiden im Jahr 1994 aufgenommenen Krediten. Vom Bf geplante, tatsächlich aber nicht eingebrachte, weitere Eingänge können als „Eigenmittelzufuhr“ naturgemäß keine Berücksichtigung finden. Während die Einkommenslage des Bf bis 1998 überdurchschnittlich gut war, veränderte sie sich ab 1999 markant. Durch den Entfall von bis dahin bezogenen Lizenzeinnahmen aus Patenten und einen deutlichen Einnahmenrückgang aus der Unternehmensberatertätigkeit, reduzierte sich sein Gewinn im Jahr 1999 gegenüber dem Vorjahr um fast 67.000,- € (rd. 920.000,- S) auf rd. 28.000,- € (386.000,- S). Das Jahr 2000 brachte einen neuerlichen Einkommensrückgang (338.000,- S), bevor sich die Einkommenslage ab 2001 wieder kontinuierlich - von 451.000,- S (2001) auf 965.000,- S (2003) - verbesserte bzw. 2004 mit 447.000, S wieder auf das Niveau des Jahres 2001 pendelte. Wie erwähnt, wies das V+V-Girokonto zum Jahresende 2000 einen Negativstand von rd.57.000,- € (785.000,- S) aus (davon 600.000,- S im Rahmen des Kontokorrentkredites, der Überhang wieder aus Kontoüberziehungen). Wenn das finanzierende Bankinstitut in dieser Situation ab 2001 die Kontrolle über dieses Bankkonto des Bf übernahm, so erscheint der Nachweis für eine Verursachung durch die Insolvenz der XY- GmbH im Dezember 2000 nicht erbracht. Die Konkurseröffnung mag der Auslöser für das Einschreiten des Bankinstitutes gewesen sein. In Hinblick auf die dargestellte Entwicklung auf dem Girokonto ist allerdings primär von einer Verursachung durch die für das Mietobjekt gewählte bzw. praktizierte Bewirtschaftungsart auszugehen. Aufgrund der Art und Höhe der in Anspruch genommenen Fremdfinanzierungen (zwei (Teil-) Abstattungskredite ex 1994) war die laufende Gebarung von vorne herein auf eine externe Geldmittelzufuhr während der Kreditabstattungsphase angewiesen – dies auch bei Sanierungskosten in der vom Bf ursprünglich „geplanten“ Höhe. Ab Dez. 2000 war zudem der Sanierungskredit als dritter Abstattungskredit zu bedienen. Die ebenfalls vollständig fremdfinanzierten Sanierungsmehrkosten von über 145.000,- € (2 Millionen S) machte dies umso mehr erforderlich, auch wenn die Rückführung der Kreditvaluta beim Ergänzungskredit vom Dez. 1997 mittels Endfälligkeit für 10 Jahre hinausgeschoben worden war. Die gewählte Bewirtschaftungsart setzte daher während der 20jährigen Laufzeit der Kreditverbindlichkeiten dauerhaft entsprechend gute Einkommensverhältnisse des Bf voraus. Darüber hinaus bedurfte es naturgemäß auch der Bereitschaft des Bf, Eigenmittel tatsächlich zuzuführen. Wie angeführt, ist dies – trotz überdurchschnittlich guter Einkommenslage - beim Girokonto nur sehr bedingt und ab Februar 1997 praktisch gar nicht mehr erfolgt. Der Finanzierungsbedarf wurde vielmehr durch Kontoüberziehungen und anschließende Aufnahme weiterer Kreditverbindlichkeiten gedeckt. Da die vorhandenen Kreditbesicherungen zunehmend ausgereizt waren, entwickelte sich vor diesem Hintergrund durch die Verschlechterung der übrigen Einkommenssituation des Bf ab 1999 für das finanzierende Kreditinstitut zunehmend ein Gefährdungsszenario. In dieser Situation kann der Konkurs der XY- GmbH zwar allenfalls ein Auslöser gewesen sein, nicht aber der Verursacher für den Entzug der Verfügungsmacht über die (zur Kreditbesicherung verpfändeten) Einnahmen des Mietobjekts durch das Kreditinstitut. Die Übernahme der Kontenverwaltung durch die Rechtsabteilung der Bank in den Jahren 2001 – 2003 ist auf dem V+V-Girokonto deutlich nachvollziehbar (für Zeiträume ab 2004 wurden keine Kontoauszüge vorgelegt). Nach den Unterlagen des Bf war die Maßnahme bis zur Umschuldung im Juni 2005 aufrecht (Bf/Eingabe Sept.2009, Beil. 4) Ab 2001 wurden – neben den für Mietobjekte üblichen, laufenden Bewirtschaftungskosten – im Wesentlichen nur mehr die Zinsen und Spesen der FW-Kredite aus den beiden Sanierungsdarlehen vom Okt.1995 bzw. Dez.1997 zu Lasten des Girokontos bezahlt, die beiden Abstattungskredite dagegen nicht mehr bedient und auch die vereinbarungsgemäß beim Sanierungskredit ab Dez 2000 zu leistenden Kapitalrückzahlungen nicht durchgeführt. Auf diese Weise wurde der Negativsaldo des V+V-Girokontos (und damit auch der Kontokorrentkredit vom August 2000) bis April 2003 zur Gänze abgebaut. Eine durch die Bank veranlasste Verwendung von Mieterlösen für andere als der Vermietung zuzuordnende Bankkonten des Bf, ist bis zu diesem Zeitpunkt nicht zu erkennen. Erst ab Mai 2003 wurden die Einnahmenüberhänge aus den eingehenden Mieterzahlungen mittels monatlichen Abschöpfungsauftrags vom Girokonto abgebucht. Ob bzw. wie weit damit nun wieder Rückzahlungen für V+V-Kredite geleistet oder aber andere Kreditverbindlichkeiten des Bf bedient wurden, war mangels Vorlage von Unterlagen zur Verwendung der „abgeschöpften“ Beträge im Verfahren nicht feststellbar. Zugleich wurden auch zu den Kreditkonten nur Fragmente vorgelegt (einem einzelnen Kontoauszug zum Ankaufskredit ist allerdings ein Eingang im Juni 2005 mit dem Text „ Abschöpfer-Bf “ zu ersehen). Nachgewiesen wurde die im Juni 2005 durchgeführte Gesamtumschuldung der aushaftenden Bankverbindlichkeiten des Bf in einen endfälligen, anfänglich mit 2,25%p.a. variabel verzinsten CHF-Kredit mit 20jähriger Laufzeit für ein Gesamtobligo von 740.000,- €. Darin erfasst sind u.a. die vier zu diesem Zeitpunkt aushaftenden Kredite zum verfahrensgegenständlichen Mietobjekt. Unterlagen zu dem bei der Umschuldung aushaftenden Obligo der einzelnen Kredite, blieb der Bf wiederum schuldig. Der neue Kredit wird nach den Angaben des Bf bis heute bedient, allerdings seit 2008 als Abstattungskredit – zunächst in CHF und seit 2012 auf Euro-Basis (Bf/mV Dez.2013). Die zur Bezahlung des endfällig rückzahlbaren Teiles aus dem Ankaufskredit vom Mai 1994 angesparte Lebensversicherung wurde zwischenzeitig mit einem Wert von rd. 143.600,- € (anstatt der ursprünglich prognostizierten 235.000,- €) realisiert (Bf/mV Jän.2015 u. Eingabe vom 13.Febr.2015). Ursache für die rückläufigen Einkünfte aus der Unternehmensberatertätigkeit ab 1999 war nach den Angaben des Bf primär der Zeitmangel aufgrund seines gleichzeitigen beruflichen Engagements in mehreren Tätigkeitsfeldern gewesen, insbesondere sein Einsatz für die XY- GmbH, an der er seit Herbst 1996 als geschäftsführender Gesellschafter (ab Okt.1997 mit Einzelvertretungsbefugnis) beteiligt gewesen war (Bf/mV April 2013). Ab 1999 waren dem Bf zudem keine Lizenzeinnahmen mehr zugeflossen. Dass der Gewinnrückgang aus Zeitmangel oder der Entfall der Lizenzeinkünfte Unwägbarkeiten darstellten, wurde vom Bf nicht behauptet. Tatsächlich waren diese Umstände Folge seiner freien unternehmerischen Entscheidungen und gehörten damit zum normalen Unternehmerrisiko im Rahmen seiner selbständigen Einkünfte bzw. war das Ende der Lizenzzahlungen für ihn auch nicht überraschend eingetreten. Schwankende Höhen der Betriebsergebnisse liegen im Wesen der vom Bf ausgeübten, unternehmerischen Tätigkeiten und spiegeln sich entsprechend in dessen Abgabenerklärungen wieder. Die Belastungen aufgrund der Insolvenz der XY- GmbH, die der Bf als Unwägbarkeit im Rahmen seiner Vermietungseinkünfte bezeichnet, wirkten sich nach dessen Angaben nicht vor dem Jahr 2001 auf seine persönliche Einkommenssituation aus (Bf/mV April 2013). Wie dargestellt, stiegen allerdings die Einkünfte des Bf ab 2001, seinen Abgabenerklärungen zufolge, wieder an. Zwar wurden die konkreten Auswirkungen der Insolvenz der XY- GmbH auf die wirtschaftlichen Verhältnisse des Bf, trotz Aufforderung (UFS-Vorhalt Aug.2010), im Verfahren nicht nachgewiesen, doch legt der zeitliche Konnex mit der durch die Firmenbuchdaten erwiesenen Insolvenz des Unternehmens einen entsprechenden Zusammenhang nahe. Fest steht aufgrund der Daten des Firmenbuches, dass der Konkurs über das Vermögen der XY- GmbH im Dezember 2002 eröffnet und im März 2002 nach Verteilung der Masse aufgehoben worden war. Ende Mai 2003 war die amtswegige Löschung der Gesellschaft im Firmenbuch erfolgt. Nach den vorgelegten Unterlagen hatten der Bf und zwei weitere Gesellschafter im Dezember 1996 einen Kredit der XY- GmbH in Höhe von rd. 220.000,- € (3 Millionen S) je zu einem Drittel mit persönlichen Bürgschaftsverpflichtungen abgesichert. Noch im Sommer 2000 hatte der Bf seine Beteiligung an dieser Gesellschaft auf 50% des Stammkapitals aufgestockt und zugleich die Hälfte des Obligos einer Mitgesellschafterin übernommen, um dieser die Entlassung aus ihrer Bürgschaftsverpflichtung gegenüber der Bank zu ermöglichen. Kurz davor war die letzte Bilanz der Gesellschaft (betreffend das Jahr 1999) beim Firmenbuch eingereicht worden (Firmenbuch bzw. Schreiben der „Hausbank“ vom 27.Juli 2000). Der Bf bezifferte die ihm aus der Insolvenz der XY- GmbH erwachsenen „Zahlungsanforderungen“ (incl. Bürgschaftsinanspruchnahme) mit 1,4 Millionen S (rd. 101.700,- €). Nachweise für diese Aufwendungen - wie insgesamt zu den Auswirkungen der Insolvenz der Gesellschaft auf seine persönlichen Dispositionen - legte er nicht vor. Insbesondere wurde auch nie nachgewiesen, dass die Bank während des Insolvenzverfahrens die Verwaltung weiterer Bankkonten des Bf übernommen hatte. Dokumentiert ist aber, dass die Bank auch nach der Konkursaufhebung im März 2002 die Verfügungsgewalt über die Mieterlöse des Bf beibehielt und der Bf darüber hinaus monatlich Zuzahlungen von 1.453,- € zu leisten hatte (Bf/Eingabe Sept.2009, Beil.4). Wenn auch dem BFG die zur Insolvenz der XY- GmbH führenden Umstände nicht bekannt sind, erscheint es aufgrund der dargestellten Umstände doch glaubhaft, dass sich die wirtschaftlichen Probleme des Unternehmens bereits im Jahr 2000 abgezeichnet hatten (Bf/mV Jän.2015). Zeitgleich mit den dargestellten Vorgängen bei der XY- GmbH erfolgte im Bereich der Vermietungstätigkeit des Bf einerseits die Einräumung des Kontokorrentkredites beim Girokonto als Maßnahme zur Kostenreduktion und anderseits die Beauftragung des (zweiten) Parifizierungsgutachtens für das Mietobjekt. Beide Maßnahmen weisen darauf hin, dass dem Bf spätestens zu dieser Zeit die Brisanz der auch für seine Vermietungstätigkeit maßgeblichen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen bekannt und bewusst gewesen bzw. durch die Bank bewusst gemacht worden war (lt.Bf/Eingabe Sept.2009 war der Verkauf einzelner Wohnungen bzw. des gesamten Mietobjekts von der Bank „angesprochen“ worden). In Hinblick darauf und vor dem Hintergrund der massiv geänderten Einkommenslage des Bf ab 1999, ist nicht davon auszugehen, dass der Entzug der Verfügungsmacht über die Vermietungserlöse ab 2001 für den Bf unvorhersehbar gewesen war. Grundsätzlich ist die Notwendigkeit einer Zuführung externer Geldmittel während der Kreditabstattungsphase und die daraus resultierende Abhängigkeit von einer entsprechend guten Einkommens- bzw. allenfalls Vermögenslage, für Vermietungstätigkeiten durchaus nicht ungewöhnlich. Im anhängigen Fall ist allerdings zu berücksichtigen, dass der Bf Einkünfte aus seiner – aufgrund einer Abfertigung zuletzt besonders gut dotierten - nichtselbständigen Beschäftigung nur bis 1996 bezogen und zudem der Zufluss seiner Lizenzeinnahmen ebenfalls im Jahr 1996 geendet hatten. Ab 1997 war der Bf auf seine selbständigen Einkünfte beschränkt gewesen, die zwar bis 1998 noch überdurchschnittlich gut gewesen waren, doch war damit das Risiko von Schwankungen der Einkommenslage beträchtlich gestiegen. Dennoch hatte der Bf - bei ausgezeichneter Einkommenslage – auch die von ihm nicht eingeplanten Mehrkosten der Sanierung zur Gänze fremdfinanziert und sich damit über Jahre noch mehr von entsprechend guten Einkommensverhältnissen abhängig gemacht. Zugleich hatte er die vorgesehenen Zuzahlungen bereits in einer Phase unterlassen, als seine Einkünfte es noch problemlos ermöglicht hätten. Die dargestellten Umstände zum Zeitpunkt der Beauftragung des (zweiten) Parifizierungsgutachtens im Sommer 2000 und der erwähnte Hinweis des Bf in der Eingabe vom Sept.2009 weisen darauf hin, dass auf Betreiben des finanzierenden Kreditinstitutes eine Eigenmittelzufuhr mittels Veräußerung einer bzw. einzelner Wohnungen im Mietobjekt in die Wege geleitet werden sollte. Mit der Schaltung von zwei Verkaufsinseraten rund ein halbes Jahr später (März 2001), wird ein ernsthaftes Bemühen des Bf, mittels Verkauf einzelner Wohnungen Eigenmittel einzubringen, jedoch nicht dargetan. Neuerlich zeigt sich vielmehr, dass dem Bf im Rahmen seiner Vermietungstätigkeit die Zufuhr von Eigenmitteln kein Anliegen war. Dass er die Veräußerung der ganzen Liegenschaft in Erwägung zog, wurde vom Bf definitiv ausgeschlossen (Bf/mV April 2013). Insgesamt sprechen somit auch die zur Finanzierung der Vermietungstätigkeit festgestellten Umstände deutlich gegen eine Gewinnerzielungsabsicht des Bf innerhalb eines verkehrsüblichen Bewirtschaftungszeitraumes. Da die vollständige Fremdfinanzierung sowohl des Liegenschaftserwerbes als auch der Sanierung (zumindest im „geplanten“ Umfang) von vorne herein beabsichtigt war und die Ausweitung der Sanierungskosten über das vom Bf ursprünglich angenommene Ausmaß hinaus, nach dem Ergebnis des durchgeführten Ermittlungsverfahrens nicht bzw. nur zu einem vernachlässigbar geringen Anteil auf bautechnische Unwägbarkeiten zurückzuführen ist, stellen sich die darauf entfallenden Finanzierungskosten insoweit als Folge der vom Bf für seine Vermietungstätigkeit gewählten Bewirtschaftungsart dar. Zwar ist einzuräumen, dass der Bf insbesondere ab 1999 bemüht war, die Kosten der V+V-Kredite zu senken (die Mitte 1997 eingetretenen Kostensenkungen bei den beiden Abstattungskrediten fielen zeitlich mit dem Ende der vereinbarten dreijährigen Fixzinsperioden und einem mittlerweile gesunkenen, allgemeinen Kreditzinsenniveau zusammen und sind damit nur bedingt dem Erfolg der Zinssenkungsbestrebungen des Bf zuzuschreiben). Bei der Beurteilung der Einkünfteerzielungsabsicht sind diesem Bemühen aber verschiedene Umstände mit massivem Gegengewicht gegenüber zu stellen. Dies betrifft zunächst die (teilweise) Endfälligkeit von Krediten, die insofern naturgemäß einen entsprechend höheren Finanzierungsaufwand zur Folge hatte, da der endfällige Kredit(teil) über die gesamte Kreditlaufzeit verzinst wurde. Des Weiteren sind die Kosten der Pönalzahlung wegen Beendigung der Fixzinsbindung beim Ankaufskredit vom Jänner 1999 (5.538,- €/ 76.200,- S) von den dadurch bis April 2004 eintretenden Zinseinsparungen in Abzug zu bringen (ab Mai 2004 war eine Zinssenkung ohne Pönalzahlung möglich). Zudem waren mit der Umwandlung in FW-Kredite neben erhöhten Risiken auch beträchtlich höhere Spesen verbunden (sowohl betreffend die Konvertierung als auch die laufende Bedienung). Ebenso minderten die Kosten der massiven Finanzierung mittels Überziehung des V+V-Girokontos den Effekt der erreichten Zinssenkungen. Dies wiegt umso schwerer, da die zeitgerechte Vereinbarung eines Kontokorrentkreditrahmens unterblieb. Zugleich wurden Vorsteuererstattungen aus den Investitionen für andere Zwecke verwendet und die notwendige Zuführung externer Geldmittel – trotz entsprechender Einkommenslage – bewusst zeitlich nachhinkend gestaltet. Anderseits war der Rückgang des Finanzierungsaufwandes ab 2001 wesentlich auf die Maßnahmen der Bank zurückzuführen (Rückführung des V+V-Girokontos, Unterlassen von Zinsenzahlungen). Eine Verbesserung der Ertragslage der Vermietungstätigkeit ist daraus nicht abzuleiten. Zu einer „wirklichen Normalisierung“ kam es erst durch die Generalumschuldung im Jahr 2005 (Bf/Eingabe Juli 2011) Schließlich wurden bereits zu einer Zeit, als die Einkommenslage des Bf eine zeitgerechte Bezahlung der Sanierungsrechnungen noch problemlos ermöglicht hätte, auf die Inanspruchnahme von Skontoabzügen verzichtet (Ausnahme: Renovierung Top 2) und stattdessen etwa kostspielige Verzugszinsen in Kauf genommen (z.B. Baufirma-B -Rechnung vom 4.Febr.1997 mit Nachforderung von Verzugszinsen für 1996, bezahlt 9.Dez.1997) oder die zeitgerechte Bezahlung von Kreditzinsen verabsäumt (19.Juni 1999 Zinsennachzahlung zum Sanierungskredit für 1998). Im Ergebnis erweist sich somit, neben der unzureichenden technischen Planung des Sanierungsprojektes, auch die Gestaltung der Finanzierung als grundlegender Mangel für die Einkunftsquelleneignung der zu beurteilenden Vermietungstätigkeit. Die festgestellten Umstände sprechen, noch vor einer Auseinandersetzung mit den Planungs-/Prognoserechnungen des Bf, deutlich gegen dessen Einkünfteerzielungsabsicht im Verfahrenszeitraum. Sie vermitteln vielmehr das Bild eines zwar an einem Vermögensaufbau, nicht aber an einem absehbaren, laufenden Bewirtschaftungserfolg ernsthaft interessierten Investors, der die steuerliche Verwertung von Werbungskostenüberschüssen als entscheidenden Faktor in seine Rentabilitätsbetrachtung miteinbezieht. e) Die Einnahmensituation: In Hinblick auf die vollständige Fremdfinanzierung sowohl der Anschaffung als auch der Sanierung der Liegenschaft kommt naturgemäß der Höhe der erzielbaren Mieteinnahmen besondere Bedeutung für die Ertragsfähigkeit des verfahrensgegenständlichen Mietobjekts und insbesondere auch für den Zeitraum, innerhalb dessen realistischer Weise von einem positiver Gesamtergebnis ausgegangen werden kann, zu (VwGH 15.11.1994, 94/14/0083). Auch hier zeigte sich im Verfahren eine mangelhafte Planung des Bf im Vorfeld der Investitionsentscheidung. Wie erwähnt, stützte der Bf seine Ankaufsentscheidung zunächst auf die im Zuge der Kaufverhandlungen von der zuständigen Hausverwaltung vorgelegte Einnahmenaufstellung für Februar 1994, aus welcher sich bei Vollvermietung Bruttoerlöse von 3.068,- €/ 42.220.-S (inklusive Betriebskosten von 13,40 S/m²) bzw. Nettomieteinnahmen (ohne Betriebskosten) von 2.432,- € (33.473,- S) ergaben. Dies entsprach einer durchschnittlichen Nettomiete (einschließlich der „Altmietverhältnisse“) von 5,94 €/m² bzw. bezogen auf die faktisch frei vereinbarten Mieten („Neumietverhältnisse“) von 7,92 €/m². Für seine Einnahmenplanung rechnete der Bf die aus dem Erlös der Voreigentümer vom Februar 1994 resultierende Nettomiete auf einen Jahreswert um. In der Folge gelangte er durch unterschiedlich hohe Indexanpassungen bei den „Neumietverhältnissen“ für die unsanierten Wohnungen zu einer durchschnittlichen Nettomiete zwischen 8,- €/m² und 8,30 €/m² im Jahr 1995 bzw. zwischen 8,55 €/m² und 8,62 €/m² im Jahr 1997. Zur Berücksichtigung der besseren Vermietbarkeit nach der Sanierung rechnete der Bf den indexerhöhten Mieterlösen Mehreinnahmen von 50.000,- S für 1996 und 130.000,- S (bzw. zuletzt 96.000,- S) für 1997 hinzu (= mehr als 40% bzw. rd. 1/3 Einnahmenzuwachs gegenüber einer Vollvermietung 1994 auf Basis der Voreigentümermieten). Dieses Ergebnis machte bei den frei vereinbarten Mieten eine Nettomieterhöhung ab 1997 von 2,13 €/m², d.s. +27% (bzw. von 1,43 €/m², +18%) auf insgesamt 10,05 €/m² (bzw. 9,35 €/m²) bei Vollvermietung erforderlich. Dem „Sanierungsmehrerlös“ lag eine Pauschalannahme ohne konkrete Markterhebung zugrunde (Bf/mV April 2013). Tatsächlich brachte das durchgeführte Ermittlungsverfahren zu Tage, dass bereits die Voreigentümer die Miethöhen, obwohl keine der Wohnungen der Ausstattungskategorie A entsprochen hatte, abseits der „Altmietverhältnisse“ ohne Berücksichtigung der Mietzinsbeschränkungen des MRG vereinbart hatten. Bei einem steirischen Richtwertzins für 1994 von 5,05 €/m² (für Kat. A Wohnungen), der bei der Einführung des Richtwertesystems zudem für Graz um 30% (somit auf 3,54 €/m²) gesenkt worden war, waren die vier Wohnungen im Hauptgebäude mit (netto) durchschnittlich 7,44 €/m² im Monat, die drei im Hofgebäude gelegenen Wohnungen mit durchschnittlich 8,67 €/m² massiv über dem Richtwert vermietet gewesen. So hatten etwa zum Zeitpunkt des Kaufes sieben bulgarische Mieter eine rd. 54 m² große 2 Zimmer-Wohnung im Haupthaus gegen eine monatliche Miete von je 1.000,- S bewohnt. Wenn der Bf in dieser Situation für das um die Jahrhundertwende erbaute Haus in mäßiger Grazer Wohnlage samt nicht unterkellertem Hofgebäude ab 1997 von einer Erlössteigerung um mehr als 40% (bzw. um rd. 1/3) gegenüber dem von den Voreigentümern im Jahr 1994 bei durchgehender Vollvermietung erzielbaren Jahresmieterlös, mit anschließend jährlicher Steigerung von bis zu 3,3% ausging - und damit ab 1997 eine durchschnittliche Nettomietenhöhe von mehr als 10,- €/m² (bzw. zuletzt von 9,35 €/m²) für die sieben kurzfristig vermietbaren Wohnungen unterstellte -, so lag dieser „Planung“ offenkundig eine eklatante Fehleinschätzung des örtlichen Mietenmarktes zugrunde. Dies umso mehr, als aufgrund der der MRG-Novelle 1993 ab 1994 wieder Mietzinsbeschränkungen für Wohnungen der Kategorie A mit Nutzflächen bis 130 m² normiert waren und der Bf zudem die im Mietobjekt zuvor geübte Praxis der Mehrfachbelegung von Wohnungen mit ausländischen Mietern nicht fortzusetzen beabsichtigte. Der für die Steiermark maßgebliche Richtwert nach dem RichtwerteG stieg seit 1994 von 5,05 €/m² (bzw. 1996 5,27 €/m²) auf den aktuellen Wert von 7,44 €/m² an. Der für Graz bei Einführung des Richtwertesystems um 30% gekürzte steir. Richtwert war in der Folge zunächst nicht indexerhöht worden. Für frei vereinbarte Monatsmieten in Graz ergaben die Erhebungen im durchgeführten Ermittlungsverfahren folgende Durchschnittspreise (UFS-Vorhalt 5/2011, Beil./f, NS + Unterl. mV April 2013 und Dez.2013): - 1996 für eine 70 m² Wohnung (gute Ausstattung, gute Grazer Wohnlage) 5,4 €/m² (Daten ÖVI – Verband der Immobilientreuhänder) - 1998 für Wohnungen von 40 bis 70 m² in mäßiger Grazer Wohnlage 3,71 € bis 4,51 €/m², unter 40 m² Nutzfläche 4,58 € bis 5,38 €/m² (Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer für 1998) - 2002/2003 für Wohnungen bis 60 m² Nutzfläche mit mittlerem Wohnwert 5,2 €/m², bei gutem Wohnwert 6,6 €/m² bzw. 6,1 €/m² (Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer für 2002/2003). - 2010/2013/2014 Gesamtdurchschnittswerte für Mietwohnungen im Bezirk Z. 6,- € bis 7,- €/m² ( „Kleine Zeitung“/Immobilienteil, regelmäßig veröffentlichte Mietpreiserhebungen). Damit erreichen die durchschnittlichen Marktmieten (Neuvermietungen mit freier Mietzinsvereinbarung) im Lagebezirk des zu beurteilenden Mietobjekts bis heute – mehr als 20 Jahre nach dessen Erwerb – nicht einmal das vom Bf für das erste Planungsjahr (1995) ohne Sanierungsmehrerlös angenommene Niveau