BFG RV/2100702/2006

Tatsächlich legte der Bf den Erstvermietungen nach Abschluss der Sanierungsarbeiten monatliche Nettomieten von durchschnittlich 8,72 €/m² zugrunde (lt. Bf/Eingabe 7/2013, berechnet auf 447,5 m² Nutzfläche: 8,32 €/m² für Wohnungen im Haupthaus bzw. 9,22 €/m² für Wohnungen im Hofgebäude) und lag damit sowohl beträchtlich über dem damaligen MRG-Richtwert als auch über dem Niveau des Marktes für frei vereinbarte Mieten. Dennoch erreichte er mit diesen Mietenhöhen weder den nach seiner ursprünglichen Planung ab 1997 erforderlichen Durchschnittswert von 10,05 €/m², noch jenen von 9,35 €/m² zur Realisierung der im Jänner 2015 „aktualisierten“ Planwerte. Daran ändert auch die Berücksichtigung des den Mietern im Rahmen der Betriebskosten mit mtl. knapp 0,20 €/m² verrechneten Honorars für die vom Bf selbst durchgeführte Hausverwaltung nichts (Bf/Eingabe 9/2009, Beil.7a). Gesonderte Entgelte für Garten- oder Parkplatzbenutzung wurden nach den Verfahrensunterlagen erst ab 2001 vereinzelt vereinbart. Im Jahr 1997, dem Jahr der ersten ganzjährigen Vermietung nach der Sanierungsphase, erreichten die Nettomieterlöse (ohne Betriebskosten) anstatt der vom Bf angenommenen 41.300,- €/ 568.000,- S, lt. Abgabenerklärung nur rd. 33.700,- €/ 463.600,- S (incl. nicht regelmäßig zufließender Sondereinnahmen). Obwohl die Mieteinnahmen des Jahres 1997 im gesamten Verfahrenszeitraum nicht mehr erreicht wurden, lagen sie um rd. 7.600,- € (mehr als 100.000,- S) bzw. 18,5% unter den vom Bf prognostizierten Erlösen. Rechnerisch fehlten damit rd. 80% des ursprünglich für das erste Planungsjahr nach der Renovierung „kalkulierten“ Sanierungsmehrerlöses bzw. nach der aktuellen Planung sogar der gesamte Mehrerlös. Während der Bf für die Folgejahre von jährlich weiteren Erlöszuwächsen ausging, zeigt die tatsächliche Entwicklung deutlich, dass die in den neuen Mietverträgen festgelegte Mietenhöhe vom Markt nicht angenommen wurde. Die Erstmietverhältnisse wurden überwiegend bereits nach kurzer Dauer beendet. Anschließend standen die Wohnungen zum Teil für mehrere Monate leer und/oder wurden (danach) gegen (großteils wesentlich) niedrigere Mietentgelte neu vermietet bzw. waren neuerlich nur kurzfristig vermietet. Dies betraf vor allem die höherpreisigen Wohnungen im Hofgebäude und hatte entsprechend hohe Leerstehungsraten und Einnahmenausfälle zur Folge (im Detail wird auf die Ausführungen im UFS-Vorhalt vom Mai 2011 + Beilage./g bzw. die Stellungnahme des Bf vom Juli 2011 verwiesen). Auf das einnahmenstärkste Jahr 1997 (mit einer verhältnismäßig niedrigen Leerstehungsrate), folgte ein markanter Rückgang der Mieterlöse von nahezu 22%, der maßgeblich auf eine stark gestiegene Leerstehungsrate zurückzuführen war. Als im Zuge der Folgevermietungen die Mietenhöhe bei hoher Mieterfluktuation nachhaltig sank, ging zugleich die Leerstehungsrate wieder zurück. Bei jenen vereinzelten Mietverhältnissen, die lange genug bestanden, um die vertraglich vereinbarte 5%-Grenze für eine Indexanpassung zu übersteigen, verzichtete der Bf zudem überwiegend auf Indexanpassungen. Selbst bei den „Altmietverhältnissen“ nahm er keine konsequenten Teuerungsanpassungen vor. Steigerungen bei den monatlichen Erlösen betrafen im Wesentlichen die Betriebskosten bzw „Betragsglättungen“ nach der Euroeinführung. Bis 2001 sank die durchschnittliche Nettomiete außerhalb der „Altmietverhältnisse“ auf unter 7,- €/m². Durch die parallel rückläufige Leerstehungsrate stabilisierten sich die Jahreseinnahmen trotz sinkender Mietenhöhe. In den Jahren 2000 - 2002 fielen die Einnahmenausfälle wegen Leerstehungen bzw. „Mietnomaden“ (Bf/mV 4/2013) auf die niedrigsten Werte im gesamten Verfahrenszeitraum. Das Erreichen des Marktniveaus führte aufgrund der gesunkenen Leerstehungsraten sogar wieder zu einer moderaten Anstieg der Jahreseinnahmen. Als ab 2003 - nach nahezu der Hälfte des Kalkulationszeitraumes - die Mieten bei Neuabschlüssen wieder vermehrt angehoben wurden, stieg auch der jährliche Einnahmenausfall durch Leerstehung wieder an. f) Die Planungs-/Prognoserechnungen: Zur Darlegung der objektiven Ertragsfähigkeit und damit seiner Überschusserzielungsabsicht, reichte der Bf im Zuge des Verfahrens mehrere Planungs- bzw. Prognoserechnungen mit unterschiedlichen Ansätzen ein. Das BFG geht davon aus, dass die erste, im Sommer 2005 auf Anforderung im Zuge des AP-Verfahrens vorgelegte Planungsrechnung die Vorschau des Bf zum Zeitpunkt der Planung des Sanierungsprojektes wiedergibt, zumal dieser Berechnung Planungsansätze zugrunde liegen, die sich mit den vom Bf bereits zu Beginn des Verfahrens dargestellten Überlegungen bzw. Umständen seiner Vermietungstätigkeit weitgehend decken. Der Bf ermittelte in dieser ersten Prognoserechnung getrennte Ergebnisse für das Mietobjekt ohne Sanierung und für „das Sanierungsprojekt“. Während für das unsanierte Mietobjekt vom ersten Jahr an ein Einnahmenüberschuss errechnet wurde, ergab sich aus der Sanierung ein positives Gesamtergebnis ab 2011 (= 17.Jahr ab 1994). Das aufsummierte Gesamtresultat aus beiden Teilrechnungen wies einen ersten Einnahmenüberschuss im 12.Jahr (2005) aus (rd.5.600,- €/ 76.900,- S). Tatsächlich wurden aus der zu beurteilenden Vermietungstätigkeit bis zum Jahr 2004 ausschließlich Werbungskostenüberschüsse von insgesamt 325.151,- € (rd. 4,474.000,- S) erzielt. Obwohl die im Verlauf des anhängigen Rechtsmittelverfahrens beim FA eingereichten Abgabenerklärungen ab dem Jahr 2006 – abgesehen vom Jahr 2008 – durchwegs positive Vermietungsergebnisse ausweisen, bleibt es für den Gesamtzeitraum 1994 – 2012 (18 Jahre) mit einem Werbungskostenüberschuss von insgesamt 280.235,- € (3,856.000,- S) doch bei einem hoch negativen Resultat, das ein Erreichen der „Gewinnzone“ bis April 2014 nicht erwarten lässt. Die nähere Befassung mit den Ansätzen der ersten Prognoserechnung brachte gravierende Mängel hervor. Einnahmenseitig ging der Bf bei dieser Planung von den Nettomieteinnahmen der Voreigentümer vom Februar 1994 aus. Den daraus errechneten Jahreswert erhöhte er um 2,84%. Dies entspricht der durchschnittlichen, jährlichen Steigerung des VPI 1986 bis zum Jahr 1994. Der Ansatz ging somit von einer ganzjährigen Vollvermietung und durchgängiger Indexanpassung im Jahr 1994 aus. Den sich ergebenden Jahreswert von (gerundet) 413.000,- S (30.000,- €) erhöhte der Bf (nochmals) um 2% und legte den so erlangten Wert seiner Einnahmenplanung als Ausgangwert für 1995 zugrunde (somit angenommene Vollvermietung mit durchgehender Mietenerhöhung gegenüber den Voreigentümern von 4,82% noch vor und trotz der anstehenden Sanierungen). Für den weiteren Planungszeitraum ging der Bf in seiner ersten Planungsrechnung von jährlich 2% Einnahmenzuwachs aus. Durch die zur Berücksichtigung der besseren Vermietbarkeit nach der Sanierung angenommenen Mehreinnahmen von 130.000,- S (ebenfalls mit 2%p.a. Steigerung ab 1998) ergaben sich für 1997 Nettomieteinnahmen von 41.298,- € (568.279,- S). Bezogen auf die umbaubedingt vergrößerte Nutzfläche und unter Ausblendung der „Altmietverhältnisse“ errechnet sich daraus die zuvor angeführte Nettomarktmiete von durchschnittlich 10,05 €/m² pro Monat. Mietausfälle aufgrund der Sanierungsarbeiten, wegen Leerstehung oder nicht bezahlter Mieten blieben in dieser Prognoserechnung für den gesamten Zeitraum unberücksichtigt. Anderseits nahm der Bf aber auch keine rechnerische Aufwertung der Einnahmen aus den „Altmietverhältnissen“ auf das Niveau fiktiver, marktkonformer Mieten vor, wie dies nach der VwGH-Judikatur zulässig ist (z.B. VwGH 30.3.2011, 2005/13/0148). Tatsächlich wurden nach den Verfahrensunterlagen in den Jahren 1995 und 1996 Nettomieteinnahmen von insgesamt 36.119,- € (rd. 497.000,- S) erzielt und damit in beiden Jahren nur knapp mehr als das allein für 1996 (incl. 50.000,- S Sanierungsmehrerlös) „geplante“ Ergebnis erreicht, bzw. blieben die Einnahmen - vornehmlich durch umbaubedingte Ausfälle - um rd. 45% hinter dem „Plansoll“ zurück. Obwohl im Jahr 1997, dem Jahr der ersten ganzjährigen Vermietung nach der Sanierung, die mit Abstand höchsten Mieterlöse erzielt wurden, fehlten, wie erwähnt, rd. 80% bzw. 100% des angenommenen Sanierungsmehrerlöses. Während der Bf in seiner Planung von jährlich weiteren Einnahmenzuwächsen ausging, spiegelt die Einnahmenentwicklung der Folgejahre die bereits erörterte Marktanpassung wieder. Entsprechend entfernen sich die Planungsansätze von den realen Jahreserlösen zunehmend. Auch auf der Ausgabenseite enthielt die im Zuge des AP-Verfahrens vorgelegte Prognoserechnung massive Abweichungen von den realen bzw. bei Planungsbeginn absehbaren Verhältnissen. Neben den mit 145.000,- € (2 Millionen S) wesentlich zu niedrig angenommenen Sanierungskosten, war auch die Berechnung des berücksichtigten Finanzierungsaufwandes mangelhaft (rd. 14.500,- € (200.000,- S) zu geringe Kreditsumme beim Ankaufskredit; Zinsenlast des Sanierungskredites auf Basis einer 15jährigen Abstattungsvariante; keine weiteren Fremdmittel; Finanzierungskosten berechnet zu Nominalzinssätzen von 6,93%p.a. bzw. 6%p.a ohne Spesen oder Gebühren). Insbesondere wegen des deutlich zu gering angenommenen Finanzierungsbedarfes enthielt die Planungsrechnung – trotz Beibehaltens der Anfangskreditzinssätze für den gesamten Prognosezeitraum - wesentlich zu niedrige Finanzierungskosten. Abgesehen von den Zinsen und Abschreibungen der Anschaffungs- und Sanierungskosten kamen in der ersten Planungsrechnung des Bf als Werbungskosten lediglich 2.200,- € (30.000,- S) - mit 3% jährlicher Steigerung - für anfallenden Reparaturaufwand zum Ansatz. Nicht an die Mieter verrechenbare Bewirtschaftungskosten fehlten zur Gänze. Das Jahr 1994 blieb bei dieser Planung vollständig unberücksichtigt. Dass mit einer derartigen Prognoserechnung den Anforderungen an eine realistische Vorausschau zur Beurteilung der Ertragsfähigkeit des Mietobjekts als dem entscheidenden, äußeren Merkmal einer Einkünfteerzielungsabsicht des Bf im Sinne des § 1 Abs.1 LVO nicht entsprochen wurde, ist – zumal vor dem Hintergrund der dargestellten Mängel bei der Planung der Sanierungsmaßnahmen – evident und bedarf keiner weiteren Erörterung. Auch zwei weitere im Verfahren vorgelegte Varianten der Prognoserechnung des Bf entsprachen den Anforderungen an eine plausible Planungsrechnung nicht. Dennoch ergab sich in beiden Fällen ein Gesamteinnahmenüberschuss erst nach mehr als 20 Jahren. In der als Beilage zur Berufung vorgelegten zweiten Berechnung mit 1996 als dem „Jahr des Prognosebeginns“ gelangte der Bf von den Daten der Einkommensteuererklärung 1996 (Mieteinnahmen incl. Betriebskosten) durch Zurechnung eines Pauschalbetrages wiederum zum Einnahmenwert für 1997 aus der ursprünglichen Prognoserechnung, den er in der Folge mit einer 10%igen Leerstehungsrate und 3,3% jährlicher Indexerhöhung fortführte. Auf der Ausgabenseite berücksichtigte diese zweite Prognoserechnung zwar bereits Sanierungskosten von rd. 278.300,- € (3,830.000,- S), blieb allerdings weiterhin beim Fremdmittelbedarf der ursprünglichen Prognoserechnung und ließ damit die Finanzierungskosten für mehr als 145.000,- € (2 Millionen S) Fremdmittel außer Ansatz. Völlig losgelöst von den Daten der Einkommensteuererklärungen waren sowohl die Einnahmen als auch die Werbungskostenansätze der Vorprognosezeiträume 1994 und 1995. Selbst auf Basis dieser äußerst mangelhaften „Prognosedaten“ errechnete der Bf einen Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erst ab dem 22.Jahr. In einer, im Zuge des UFS-Ermittlungsverfahrens vorgelegten, dritten Prognoserechnung „ab 7/1996“ mit neuerlich korrekturbedürftigen Ansätzen, gelangte der Bf ab dem 23. Jahr zu einem positiven Gesamtergebnis. Während in dieser Variante die Einnahmen für 1996 lt. Erklärung (somit für das ganze Jahr) angesetzt waren, wurden die Werbungskosten geschätzt, wodurch ein um 10.900,- € (150.000,- S) geringerer Werbungskostenüberschuss als veranlagt entstand. Die Einnahmen der Jahre 1994 und 1995 waren neuerlich nicht nachvollziehbar. Den Einnahmen des tatsächlich ersten Prognosejahres 1997 lag eine Vollvermietung auf Basis der Mietverträge des Jahres 1997, ergänzt um geschätzte Betriebskosten zugrunde. Die Leerstehungsrate war nunmehr mit jährlich 7% der Einnahmen, die Einnahmensteigerung wiederum mit 3,3%p.a. berücksichtigt. Als Werbungskosten brachte der Bf um 10% unter dem einnahmenseitigen Ansatz liegende Betriebskosten in Abzug, ging somit - neben einer vollständigen Weiterverrechnung der Bewirtschaftungskosten an seine Mieter - offenbar von einem zusätzlichen Hausverwalterentgelt in Höhe von 10% der Betriebskosten aus. Zudem waren die Abschreibung der Sanierungskosten und der Aufwand für die beiden Zusatzkredite unvollständig berücksichtigt. Allen drei Prognoserechnungen lagen bei den Finanzierungskosten die ursprünglich bzw. bei der FW-Konvertierung vereinbarten Sollzinssätze für die gesamte Kreditlaufzeit zugrunde. Kosten des Girokontos blieben jeweils unberücksichtigt. Der verfahrensgegenständlichen Berufung war weiters jenes Berechnungsmodell angeschlossen, in welchem der Bf, - im Sinne einer Kontrollrechnung - ausgehend von den Vermietungsergebnissen der Einkommensteuerbescheide für 1994 – 2004 (Gesamtwerbungskostenüberschuss 325.151,- €/ 4,474.000,- S), nach einer Pauschalzurechnung von 11.600,- € (160.000,- S) zur Berücksichtigung einer Gutschrift aus dem Wechsel des USt-Ermittlungssystems im Jahr 1996, beim Jahr 2005 als erstem Prognosejahr ansetzte. Einnahmenseitig ging der Bf dabei für 2005 von einer 5%igen Steigerung gegenüber 2004 aus, die er wegen der Indexbindung der Mietverträge ab 2006 jährlich um die „momentane Inflation (a 2%)“ anpasste, tatsächlich aber jeweils um 2,2%p.a. erhöhte. Auf der Ausgabenseite führte der Bf dagegen die Abschreibung der Anschaffungs- und Sanierungskosten aus der „Prognoserechnung ab 1996“ (zweite Prognoserechnung) fort, ohne die Werte an die (höheren) aktuellen Daten für 2004 bzw. 2005 anzupassen. Beim Finanzierungsaufwand legte der Bf allerdings den Zinsaufwand des Jahres 2004 zugrunde (als wegen der Kontrolle durch die Bank die Kreditverbindlichkeiten nur teilweise bedient wurden und der Zinsaufwand daher entsprechend gering war). Die im Juni 2005 durchgeführte Generalumschuldung blieb in dieser neuen Prognose ab 2005 gänzlich unberücksichtigt. Trotz der dargestellten, offenkundig zu Lasten des Ergebnisses korrekturbedürftigen Ansätze kam der Bf auch bei diesem Zwischenstatus (rückblickende Kontrollrechnung für 1994 – 2004, vorausschauende Planung ab 2005) erst im 31. Jahr zu einem positiven Gesamtergebnis. Auch in zwei weiteren Berechnungsvarianten zur Darstellung der Auswirkungen seiner „aktiven Kostensenkungsmaßnahmen“ ab 1999 bzw. 2003, kam der Bf erst ab dem 24. bzw. 25. Jahr zu einem Gesamteinnahmenüberschuss aus seiner Vermietungstätigkeit. Beiden Modellen lagen neuerlich korrekturbedürftige Ansätze zugrunde. In der dem BFG gegen Ende der mV vorgelegten, nach dem Willen des Bf nunmehr einzig maßgeblichen Variante einer Prognoserechnung mit dem „Versuch einer echten ex ante-Betrachtung“ (Bf/mV Jän.2015, Beilage ./16), errechnete der Bf dagegen einen Einnahmenüberschuss für den 20jährigen Kalkulationszeitraum (331.442,54 €/ 4,147.940,- S). Dieser, mit dem „Wissensstand per Anfang 1996“ (lt. Bf bei Vorliegen „nahezu aller Anbote“) erstellten Planungsrechnung, liegt zunächst für 1994 das Ergebnis lt. Veranlagung zugrunde. Für Zeiträume ab 1995 übernimmt die Prognose auf der Einnahmenseite grundsätzlich den Ausgangswert der ersten Prognoserechnung (Jahresnettomieterlöse bei Vollvermietung auf Basis der Mieteinnahmen der Voreigentümer ex 2/1994), jedoch mit einer Aufwertung von „nur“ 2% für 1995. Ergänzt wird dieser Ansatz um die bereits in der ersten Prognoserechnung angenommenen „Sanierungsmehrerlöse“ (einmalig 50.000,- S für 1996 und – mit Risikoabschlag gegenüber der ursprünglichen Planung – 96.000,- S ab 1997; tatsächlich berechnet allerdings bereits ab 6/96) sowie um das den Mietern verrechnete Hausverwalterentgelt. Zur Abgeltung eines Wagnisses für „Marktänderung und Leerstehung“ werden die Einnahmenansätze um 3% gekürzt (Berücksichtigung der „ungünstigen Mieterstruktur“). Für die erhöhte Leerstehung während der Sanierungsphase wird ein zusätzlicher Pauschalabschlag von 22.400,- € (308.230,- S) vorgenommen. Im Anschluss erfolgt (in Hinblick auf eine durchschnittliche Inflation der Marktmieten von 3,9%p.a. im Zeitraum 1900 bis 1994) eine jährliche Valorisierung der Einnahmen mit 3% ab 1995 bzw. beim Sanierungsmehrerlös ab 1997. Das Hausverwalterentgelt wird mit 2% jährlich valorisiert. Schließlich enthält die aktuelle Prognose einen Erlös aus einer „virtuellen Aufwertung“ der MRG-Mieten aus den „Altmietverhältnissen“ auf eine Miethöhe von 7,4 €/m² (in Anlehnung an die durchschnittliche Höhe der frei vereinbarten Mietzinse im Haupthaus vor Sanierung im Februar 1994). Auch dieser Wert wird ab 1995 jährlich mit 3% valorisiert. Dagegen unterbleibt - mangels Mieterfluktuation in diesem geschützten Bereich - der Ansatz eines Ausfallwagnisses. Auf der Ausgabenseite nimmt der Bf in seiner aktuellen Prognoserechnung - mit Verweis auf die am 21.Jänner 2015 als Beilage./17 vorgelegte Kostenaufstellung - insgesamt 204.000,- €/ 2,8 Millionen S (fremdfinanzierte) Sanierungskosten an (je zur Hälfte Herstellungs- und Instandsetzungsaufwand). Für den - mit 3%p.a. valorisierten - Reparaturaufwand geht er von jährlich 0,75% der Anschaffungskosten des erworbenen Gebäudebestandes sowie jährlich 0,4% der Sanierungskosten aus, Letztere allerdings erst nach einer 10jährigen reparaturfreien Phase. Die Fremdfinanzierungskosten für den Liegenschaftsankauf und die mit 204.000,- €/ 2,8 Millionen S angenommene Sanierung errechnet der Bf in seiner zuletzt eingereichten Planungsrechnung, in Hinblick auf das allgemein sinkende Zinsenniveau, einheitlich auf Basis einer Kreditverzinsung von 6%p.a. Damit legt der Bf seiner Planung für das Sanierungsprojekt lediglich die im angenommenen Zeitpunkt der Prognoseerstellung bereits verausgabten Fremdmittel zugrunde. Neben verschiedenen weiteren Werbungskosten bringt der Bf schließlich zur Abgeltung allfälliger „Mehrkosten der Renovierung“ einen Pauschalbetrag von 20% des als Werbungskosten für Zinsen, Abschreibung und Reparatur berücksichtigten Aufwandes in Abzug. Bei einer zum Zwecke der steuerliche Liebhabereibeurteilung erstellten Prognoserechnung für ein Mietobjekt geht es um die Einschätzung des Gesamtergebnisses aus den nach steuerlichen Grundsätzen zu erstellenden Überschussrechnungen für die in den maßgeblichen Zeitraum fallenden Jahre. Dabei ist von den tatsächlichen Verhältnissen zu Beginn des Prognosezeitraumes auszugehen, doch sind absehbar kurz nach dem Prognosebeginn eintretende Änderungen einzubeziehen (VwGH 24.10.2013, 2011/15/0182; 18.10.2012, 2010/15/0167; 19.3.2010, 2010/15/0106). Vor diesem Hintergrund wurden, dem Vorbringen des Bf folgend, die Ansätze der in der mV vom 21.Jänner 2015 als Beilage./16 eingereichten Prognoserechnung vom BFG auf deren Übereinstimmung mit der realen Bewirtschaftungssituation zu Beginn der Vermietungstätigkeit des Bf sowie mit den durch Lehre und Rechtrechtsprechung konkretisierten, abgabenrechtlichen Erfordernissen einer Prognoserechnung überprüft und, soweit notwendig, angepasst. Da den Auswirkungen des nach dem Verfahrensergebnis von Beginn an geplanten Sanierungsprojektes entscheidende Bedeutung für das erzielbare Gesamtergebnis der Vermietungstätigkeit zukommt, bestehen im Sinne der VwGH-Judikatur keine Einwände gegen den in diese Planung eingeflossenen Kenntnisstand des Bf zu Jahresbeginn 1996 bzw. wurde bei der Überprüfung durch das BFG aufgrund der zugleich als Beilage./17 vorgelegten Kostenaufstellung des Bf vom 20.Februar 1996, auf die bis dahin erkennbaren Umstände Bedacht genommen. Einnahmenseitig ging das BFG zunächst davon aus, dass bei entsprechend sorgfältiger Planung das ortsübliche Mietenniveau zu erheben und einzubeziehen gewesen wäre. Ein Abgleich der von den Voreigentümern des Mietobjekts vereinnahmten Miethöhen mit der gesetzlich vorgesehenen Richtwertzinshöhe, aber auch mit dem Niveau des frei vereinbarten Mietenmarktes in Graz zum Zeitpunkt des Liegenschaftsankaufs, hätte, wie dargestellt, deutlich hervorgebracht, dass die Annahme eines relevanten Anstiegs gegenüber dem Stand vom Februar 1994 auch nach Durchführung der Sanierung unrealistisch war. Für die Zurechnung eines Einnahmenzuwachses nach Abschluss der Sanierung im Jahr 1996 bestand daher aus Sicht des BFG keine Veranlassung. Die vom Bf - zur Rechtfertigung des in seiner Planung eingerechneten „Sanierungsmehrerlöses“ und der jährlichen Einnahmensteigerungen - im Verfahren vorgelegten Unterlagen, ändern an dieser Beurteilung nichts (Inflationsanalyse der Statistik Austria zum Bereich Wohnen, Energie und Treibstoff auf Basis eines Datenvergleiches Juli 2006 mit Juli 2005; IFES-Studie vom Oktober 2005 im Auftrag der AK–Wien betreffend „Mietkosten junger Arbeitnehmerhaushalte in Ballungsgebieten“ sowie eine im Jahr 2004 im Auftrag der AK Wien erstellte Studie des Institutes für Finanzwissenschaften und Infrastrukturpolitik der TU Wien zum Einfluss von Wohnbauförderung und Richtwertesystem auf die Mietenentwicklung (Bf/Eingaben Sept.2009, Beilagen 7c/1 + 2 und April 2013, Beil.3). Zu den vom Bf in der mV vom Dez.2013 eingewendeten Mietpreisunterscheiden innerhalb des Bezirkes Z. wurden ebenso wenig Belegnachweise vorgelegt, wie zur Behauptung eines höheren Mietenniveaus in Mietobjekten mit einem Baujahr vor 1919 verglichen mit danach errichteten Gebäuden (Bf/Eingabe Juli 2011). Die vorgelegten Daten der Statistik Austria betreffen nicht den für den Prognosebeginn relevanten Zeitraum. Auch bei den Unterlagen zur IFES-Studie vom Oktober 2005 ist nicht zu erkennen, dass die erhobenen Daten für die Vermietungssituation des Bf in den Jahren 1994 – 1996 repräsentativ sind (keine Angaben zu den zugrunde liegenden „Ballungszentren“, Wohnungs- und Mietvertragstypen usw.). Verhältnisse des „Ballungsraumes“ Wien (da AK Wien als Auftraggeber) erscheinen im Übrigen für die Situation des Grazer Mietenmarktes nicht aussagekräftig. Den vom Bf herangezogenen Werten der Studie der TU Wien aus dem Jahr 2004 liegen als Datenbasis die „Marktmieten“ aus ganz Österreich (S.14) bzw. der „ungewichtete Mittelwert“ von Graz (S.20) als einheitlicher Mietenmarkt zugrunde. Dazu wird in dieser Studie selbst darauf verwiesen, dass „Wohnungsmärkte (..) in höchstem Maße lokale Märkte“ sind und „das Gesamtbild (..) Unterschiede in der Entwicklung von Landeshauptstand zu Landeshauptstadt“ mit „gravierenden Abweichungen (..) in der Dynamik und nach dem Zeitraum“ verdeckt (S.19). Damit liegen auch dieser Studie statistische Daten mit weniger Aussagekraft für die konkreten Gegebenheiten der zu beurteilenden Vermietungstätigkeit zugrunde, als die vom UFS/BFG ermittelten, bereits dargestellten Daten zum Stand und der Entwicklung der örtlichen Mietpreise im Verfahrenszeitraum, durch welche insbesondere das von den Voreigentümern „ausgereizte“ Mietenniveau (die absolute Mietenhöhe) deutlich bestätigt wird. Diese Beurteilung wird im Übrigen durch die Studie der TU Wien unterstrichen, wenn für Graz im gesamten Beobachtungszeitraum 1986 – 2000 eine Mietenhöhe von unter 5,- €/m² ausgewiesen wird (zB. S. 20, Abbildung 6 und S.31). Zugleich ist an die 30%-Absenkung des steir. Richtwertzinssatzes für Graz bei Einführung des Richtwertesystems zu erinnern. Die Zulässigkeit des Ansatzes eines „Sanierungsmehrerlöses“ in der Planungsrechnung wurde damit vom Bf in keiner Weise erhärtet. Ebenso wenig belegt die Studie aus dem Jahr 2004 den im Verfahren zur Begründung des Einnahmenrückganges nach den Erstvermietungen der sanierten Wohnungen eingewendeten Einbruch am Mietenmarkt. Folgt man der Abbildung 6 auf Seite 20 bzw. der Tabellendarstellung auf Seite 31 der Studie, betrug der Anstieg der Mietenhöhe auf dem Grazer Mietenmarkt in den acht Jahren vor dem Kauf des Mietobjekts insgesamt etwa 0,80 €/m². Aus dieser Entwicklung war zur Zeit der Ankaufsentscheidung des Bf für die Folgejahre kein massiver Anstieg der freien Marktmieten abzuleiten. Umso weniger konnte der Bf in Hinblick auf die kurz vor dem Erwerb in Kraft getretene Mietrechtsreform 1993 für das erworbene Mietobjekt einen Anstieg der Mieteinnahmen erwarten, nachdem mit dieser Reform die zuvor frei zu vereinbarenden Mieten für Wohnungen der Kategorie A bis 130 m² Nutzfläche wieder reguliert worden waren. Es ist davon auszugehen, dass diese Situation in der Kaufpreisbildung für die Liegenschaft einen entsprechenden Niederschlag gefunden hatte. Auch dem kurzfristig stärkeren Preisauftrieb nach dem Erwerbszeitpunkt des Mietobjekts (ab Mitte 1994 + 0,47 €/m) lagen lt. Studie die Auswirkungen der Mietrechtsreform 1993 zugrunde, die sich mit der Freigabe der Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge (EVB) wie eine Erhöhung der Mieten auswirkte (Studie TU Wien, S.19). Ein nachhaltiger Anstieg der Mietpreise ist daraus nicht abzuleiten. Tatsächlich setzte lt. Studie bereits ab Mitte 1995 - somit noch vor dem angenommenen Zeitpunkt der Planungserstellung – eine moderate Gegenbewegung bis Mitte 1998 ein (- 0,16 € /m²) , der ein etwas stärkerer Rückgang bis zum Studienende folgte (-0,50 €/m²), sodass etwa Mitte 2000 wieder das Niveau von 1991 (4,14 €/m²) erreicht war (zum Rückgang des Grazer Mietenniveaus ab 1995 auch „Wirtschaftsblatt“ Mai 1997, UFS-Vorhalt Mai 2011, Beil./f). Das Ausmaß der Mietenanstiege und -senkungen zeigt, dass sich die Marktmieten in Graz im Zeitraum 1986-2000 keineswegs sprunghaft entwickelten. Tatsächlich kann nach der vom Bf vorgelegten Studie für Graz weder von einem massiven Aufwärtstrend in den Jahren vor dem Erwerb des Mietobjektes, noch von einem Einbruch am Mietenmarkt ab 1998 die Rede sein. Die Anpassungen ab 1994 von etwa 0,5 €/m² in beide Richtungen liegen in einem durchaus üblichen Schwankungsbereich des Mietenmarktes innerhalb einer mehrjährigen Periode. Die von 1995 bis 1998 beobachtete Mietenabsenkung blieb mit 3,35% jedenfalls deutlich hinter dem Einnahmenrückgang des Bf von 22% im Jahr 1998 zurück. Wenn lt. Studie nach dem kurzfristigen Anstieg um durchschnittlich 0,5 €/m² Mitte 1995 ein Höchststand von etwa 4,8 €/m² erreicht worden war, lag das Niveau der freien Marktmieten im Graz zudem in jeder Phase des beobachteten Zeitraumes weit unter den Werten, die sich aus der Planung des Bf ergeben. Zu berücksichtigen ist bei diesen Überlegungen, dass sich die Studie auf den Grazer Mietenmarkt als einheitliche Größe, ohne Bedachtnahme auf lokale Unterschiede (gute/schlechte Wohngegend), Wohnungsgrößen und –ausstattungen usw. bezieht und den Daten aus diesem Grund nur eine beschränkte Bedeutung für das Vermietungsobjekt des Bf zukommt. Selbst wenn der vorgelegten Studie der TU Wien entscheidende Aussagekraft für den zu beurteilenden Planungsansatz beizumessen wäre, liefert sie keine Grundlage für die Annahme, der Grazer Mietenmarkt hätte Mitte der neunziger Jahre des vergangenen Jahrhunderts für (wenn auch sanierte, so doch in einem Jahrhundertwendeobjekt gelegene) Kleinwohnungen in Z. dauerhaft Mieten von 9,- bis 10,- €/m² akzeptiert (diese Mietenhöhe wurde nach der Studie bis 2004 in keiner österr. Landeshauptstadt erreicht; erstmals lag demnach Salzburg-Stadt im Jahr 2004 über dem Wert von 10,- €/m² – allerdings nur mit den Bruttomieten, d.h. inkl. Betriebskosten (Studie S.15/16). Bei gehöriger Marktbeobachtung bestand für den Bf daher keine Veranlassung für den Ansatz eines „Sanierungsmehrerlöses“ von 50.000,- S (1996) bzw. 130.000,- S oder auch 96.000,- S (1997) in seiner Planungsrechnung – zumal mit anschließend jährlicher Valorisierung um 3% (Bf/Beilage./16 vom Jän.2015). Dabei ist auch zu bedenken, dass der Bf in einer Anfang 1996 erstellten Planung keineswegs davon ausgehen konnte, dass die Missachtung der neuen mietrechtlichen Mietzinsbeschränkungen von den Mietern der sanierten Wohnungen dauerhaft akzeptiert würde. Anderseits konnte er sich zu diesem Zeitpunkt auf den tatsächlich eingetretenen (kurzfristigen) Erlöszuwachs im Jahr 1997 nicht stützen. Ebenso wenig waren Anfang 1996 Mehrerlöse aus der gesonderten Vermietung von Parkplätzen und Gartenflächen einzuplanen, da den vorgelegten Mietverträgen zu ersehen ist, dass bis zum Jahr 2001 Parkplätze und Gartenflächen ohne zusätzliches Entgelt mitvermietet worden waren. Nachdem die beim Umbau des Hofgebäudes gewonnene Nutzflächenvergrößerung lt. Bauakt im wesentlichen Windfang- /Terrassen- und Verandaflächen betroffen hatte, waren daraus ebenfalls nur begrenzte Auswirkungen auf die Einnahmen zu erwarten, die sich insbesondere aus dem Zusammenwirken mit den übrigen Sanierungsmaßnahmen ergaben. Bei Einbeziehung der Verhältnisse des örtlichen Mietenmarktes wäre zudem zu erkennen gewesen, dass sich eine (kurzfristige) Einnahmenerhöhung bei einzelnen Wohnungen auf eine nachhaltige Steigerung des Gesamterlöses nicht entscheidend auswirken konnte. Vielmehr musste der Bf wegen der neuen Mietzinsregulierung mit einem Einnahmenrückgang rechnen. Ein weiterer Einnahmenverlust war absehbar, da die von den Voreigentümern geübte Praxis der Mehrfachvermietung an osteuropäische Arbeitskräfte nicht mehr fortgesetzt werden sollte. Diesem Rückgang wurde mit der Verrechnung eines Honorars für die Hausverwaltung von mtl. rd. 0,2 €/m² nur unzureichend entgegengewirkt. Entsprechend findet der Hinweis auf die tatsächliche Einnahmenentwicklung der Jahre 1996 -1998 zur Rechtfertigung des angenommenen „Sanierungsmehrerlöses“ in Beilage./13 vom 21.Jänner 2015 in der Aktenlage keine Deckung. Neben dem Ansatz eines „Sanierungsmehrerlöses“ beruht die Einnahmenhöhe in der Planung des Bf auch maßgeblich auf der Berücksichtigung eines jährlichen Mietenanstieges um eine Teuerungsrate. Der Bf begründet die im Laufe des Verfahrens von 2%p.a. bis auf 3,3%p.a. und zuletzt mit 3%p.a. angenommene, jährliche Einnahmenvalorisierung mit einem Verweis auf die Entwicklung des VPI bzw. des (höheren) VPI Mieten seit 1900 (Bf/Eingabe v. 21.Jänner 2015 und Beilagen./3, ./13, ./16). In einer Eingabe vom April 2013 hatte er deshalb ab 1997 sogar den Ansatz einer jährlichen Mietenerhöhung von 4% in seiner Planung für „vertretbar“ gehalten. Der vom Bf konsultierte „steuerrechtliche Vermietungsexperte“ schlägt als Valorisierungsfaktor den Durchschnitt des VPI Mieten der letzten fünf Jahre vor dem Kauf des Mietobjektes vor (d.i. 1989-1993). Entwicklungen nach dem Erwerb des Mietobjekts (wie Mieteneinbrüche) seien nicht einzubeziehen. Diesen Überlegungen kann im anhängigen Verfahren nicht gefolgt werden. Zunächst ist festzuhalten, dass die Entwicklung der Miethöhen in vergangenen Zeiträumen allgemein keinen verlässlichen Rückschluss auf deren Entwicklung in den kommenden 20 Jahren zulässt, umso mehr, wenn der Rückblick eine sehr lange Zeitspanne umfasst (lt.Beilage./16 vom 21.Jänner 2015 bis 1900). Zudem ist die Bildung eines Durchschnittswertes aus den Jahreswerten von Indices (die selbst aus gewichteten Durchschnittswerten gebildet wurden) methodisch nicht zulässig. Überdies liegt den mit rd. 4% im VPI-Warenkorb repräsentierten Mietpreisen wiederum ein nicht gewichteter Mittelwert aller für ganz Österreich erhobenen Mieten zugrunde (vgl. UFS-Unterlagen zur Auskunft der Statistik Austria vom Nov. 2011, Beil./14 vom 21.Jänner 2015). In Hinblick darauf ist aus Sicht des BFG weder den veröffentlichten Indexwerten noch den daraus vom Bf errechneten Valorisierungswerten eine unmittelbare Aussagekraft für die durchzuführende Planung beizumessen. Der Vergleich mit dem zuvor dargestelltem Ergebnis der im zweitinstanzlichen Verfahren erhobenen Grazer Mietpreisentwicklung für den Zeitraum 1996-2010, aus dem sich eine (im Übrigen mit der zeitgleichen Erhöhung des VPI 1996 (zufällig) weitgehend konform gehende) Mietpreissteigerung von rd. 27,7% innerhalb von 15 Jahren ergibt, zeigt etwa ein deutlich anderes Bild, als die Berechnungen des Bf auf Basis der von ihm aus dem VPI Mieten abgeleiteten Valorisierungswerte. Tatsächlich hat der VPI für die Einnahmenplanung im anhängigen Verfahren nur insofern eine Bedeutung als die Mietverträge des Bf durchwegs Indexanpassungen vorsahen, allerdings mit einem 5%igen Schwellenwert, sodass zum Zeitpunkt der Planungsrechnung eine jährliche VPI-Anpassung nicht realistisch war. Zudem ist zu berücksichtigen, dass die vom Bf gewählte Bewirtschaftungsart („Startwohnungen“) grundsätzlich eher kurzzeitige Mietverhältnisse bedingt, sodass das Überschreiten der vereinbarten Indexschwelle vorhersehbar nur zu einem geringen Anteil überhaupt zum Tragen kommt. Die Überprüfung der Echtdaten (UFS-Unterlagen 12/2011) hat dies für den Verfahrenszeitraum auch bestätigt und, wie ausgeführt, überdies hervorgebracht, dass der Bf, selbst wenn eine VPI-Anpassung möglich war, davon kaum Gebrauch machte. Das BFG erkennt darin eine Reaktion auf das ohnehin ausgereizte Mietzinsniveau und die erhöhte Mieterfluktuation bis zur Absenkung der Mieten auf das örtliche Marktniveau. Ebenso realitätsfremd wäre es, in der Planung von einem jährlich vollständigen Mieterwechsel auszugehen, der zumindest theoretisch die Möglichkeit einer Anpassung an den veröffentlichten Anstieg der Marktmieten bietet. Tatsächlich belegen die hohe Mieterfluktuation samt damit verbundener Leerstehungsraten und anschließender Vermietung zu - teils wesentlich - niedrigeren Mieten kurz nach der Sanierungsphase, dass die Chance der Mietenanpassung nach oben als Kehrseite die Gefahr einer Absenkung nach unten - und damit von Einnahmeneinbußen - in sich birgt. Der Entwicklung des VPI oder VPI Mieten kommt aus Sicht des BFG bei der durchzuführenden Planung deshalb nur eine Richtwertfunktion zu. Wesentlich mehr Bedeutung hat die Einschätzung aufgrund der konkreten Verhältnisse zu Planungsbeginn. Dazu ist im verfahrensgegenständlichen Fall, wie ausgeführt, zu berücksichtigen, dass, bereits die einnahmenseitige Basisannahme für 1995 in der Planungsrechnung als sehr optimistisch bzw. in Verbindung mit dem angesetzten „Sanierungsmehrerlös“ sogar als deutlich überhöht zu bezeichnen ist. Unter diesen Umständen bleibt aus Sicht des BFG kein Raum für eine Erhöhung über einen nach Lehre und Rechtsprechung mit jährlich 2% durchaus im üblichen Prognosebereich liegenden Einnahmenzuwachs hinaus. Keine laufende Valorisierung ist aus Sicht des BFG beim Hausverwalterentgelt in die Planung aufzunehmen. Wenn der Bf den Ansatz des Jahres 1994 ab 1995 um rd. 62% erhöht hat, so ist davon auszugehen, dass er aus Sicht des Planungsbeginns, bis auf Weiteres keine alljährlichen Anpassungen mehr vorzunehmen beabsichtigte. Bei Anlehnung an die VPI-Entwicklung waren damit bereits sämtliche Teuerungen des Kalkulationszeitraumes vorweggenommen. Unter diesen Umständen würde die Annahme einer laufenden Indexanpassung für das Hausverwalterentgelt zu Beginn der Planungsphase, den tatsächlichen Verhältnissen dieser Zeit nicht gerecht werden. Im Übrigen verkennt der Bf mit seinem Bestreben, durch höhere Index-Anpassungen das Ergebnis seiner Planung zu „verbessern“, das Wesen einer Planungsrechnung iSd § 2 Abs.3 LVO, die auf Basis der zu Vermietungsbeginn bestehenden, tatsächlichen Verhältnisse eine möglichst realistische Vorausschau bis zum Erreichen eines positiven Gesamtergebnisses abzubilden hat, um damit die Überschusserzielungsabsicht des Vermieters für die Außenwelt nachvollziehbar zu belegen. Da die Annahme eines mehr oder weniger hohen Faktors für eine jährliche Einnahmensteigerung im Rahmen der abgabenbehördlichen Plausibilitätsprüfung an den tatsächlich erzielten Ergebnissen des Beobachtungszeitraumes zu messen ist, kommt dem strittigen „Aufwertungsfaktor“ ohnehin nur eine begrenzte Bedeutung zu. Je weiter sich die Planung – bei Ausblendung von Unwägbarkeiten – vom späteren, tatsächlichen Ergebnis des Beobachtungzeitraumes entfernt, desto weniger vermag die Planungsrechnung eine ernsthafte Überschusserzielungsabsicht iSd § 2 Abs.3 LVO zu erhärten. Dass bei der Einkunftsquellenbeurteilung einer „großen Vermietung“ keine nachträgliche Plausibilitätsprüfung durchzuführen ist und damit die Annahme eines Beobachtungszeitraumes zu entfallen hat, ist – wie in der Folge noch näher ausgeführt wird -der VwGH-Judikatur nicht zu entnehmen und entspricht auch nicht dem Rechtsstandpunkt des BFG im anhängigen Verfahren. Zu korrigieren war die zuletzt vorgelegte Planungsrechnung des Bf auch in Bezug auf die Höhe des angenommenen Einnahmenausfalls zur Berücksichtigung eines Vermieterwagnisses für „Marktänderung und Leerstehung“. Mit dem Wagnis der „Marktänderung“ soll in der aktuellen Planungsrechnung insbesondere auf die „ungünstige Mieterstruktur“ Bedacht genommen werden. Der Bf legt seinem Ansatz von 3% der geplanten Jahreserlöse die „Obergrenze nach Kranewitter“ zugrunde und verweist im Übrigen auf entsprechende UFS-Judikatur (Bf/ Eingabe und NS/mV Jän.2015 sowie Beil./3, ./13 und ./16, Spalte 4). Wie dargestellt, war in den zuvor eingereichten Planungsrechnungen ein Leerstehungs- bzw. Mietaufallsrisiko zunächst gänzlich unberücksichtigt geblieben bzw. später in Form eines 10%igen Abschlags von den Nettoerlösen (Mieten incl. Betriebskosten) in Anzug gebracht worden (Berufungsbeilage). Im weiteren Verfahren hatte der Bf dieses auf jährlich 7% (3.Prognoserechnung) und später (unter Verweis auf Kranewitter/ Liegenschaftsbewertung für Mietwohnobjekte) auf 5% der Jahresmieteinnahmen reduziert. Bei der Frage des Mietausfall-/Leerstehungsrisikos nehmen Rechtsprechung und Literatur regelmäßig Bezug auf „Kranewitter/Liegenschaftsbewertung“, der - zur Abgeltung von Ertragsminderungen durch uneinbringliche Miet-/Pachtrückstände und Leerstehungen zwischen zwei Vermietungen - für Wohnobjekte einen Wagnissatz von 3%-5% des Jahresrohertrages annimmt. Mit einem Wagnissatz von 3% der Jahreseinnahmen orientiert sich der Bf somit am Mindestwert. Das BFG geht davon aus, dass dieser Wert auf die Vermietung moderner Neubauwohnungen in bevorzugter Wohnlage abstellt. Allein das Alter des verfahrensgegenständlichen Mietobjekts und dessen Lage in mäßiger Grazer Wohngegend am Stadtrand, lassen die Annahme des Mindestwertes von 3% daher nicht gerechtfertigt erscheinen. Darüber hinaus ergibt sich aus der vom Bf gewählten Bewirtschaftungsart („Startwohnungen“) ein besonderes Vermieterwagnis. Wenn der Bf (wohl mit Blick auf die Mehrfachvermietungen der Voreigentümer) annimmt, dass sich das in der „ungünstigen Mieterstruktur“ beim Kauf des Mietobjekts liegende Ausfallsrisiko durch die anschließenden Sanierungsmaßnahmen vermindert hat, so lässt er das Mieterpublikum von „Startwohnungen“ außer Acht, an das sich sein Wohnungsangebot richtet. Mit dieser Mieterklientel vor Augen und aufgrund der geringen Wohnungsgrößen sind vermehrt kurzfristige Mietverhältnisse einzuplanen. Damit verbunden ist ein entsprechend höheres Risiko leerstehender Wohnungen bis zu einer Neuvermietung. Zudem ist bei diesem, regelmäßig wenig zahlungskräftigen Zielpublikum, das dauerhafte Erzielen jener überdurchschnittlichen Mietenhöhen unrealistisch, welche der Planung des Bf zugrunde liegen. Auch damit geht ein erhöhtes Risiko zwischenzeitig leerstehender Wohnungen aufgrund einer unüblich hohen Mieterfluktuation einher. Schließlich sind aufgrund dieser Mieterstruktur auch vermehrte Probleme bei der Einbringlichmachung von Mietrückständen einzuplanen. Unter diesen Umständen war bei Einbeziehung der tatsächlichen Verhältnisse zu Beginn des Prognosezeitraumes in eine plausible Planung ein erhöhtes Wagnis aufzunehmen. Es liegt auf der Hand, dass die auf Normalverhältnissen aufbauenden Durchschnittswerte der Literatur zur Liegenschaftsbewertung diesen besonderen Verhältnissen nicht gerecht werden können. Der Bf hat im Verfahren die tatsächlichen Einnahmenausfälle aufgrund von Leerstehung und „Mietnomanden“ für den Zeitraum 1997 – 2004 (Ende der Hauptsanierungsphase bis Ende des Verfahrenszeitraumes) mit durchschnittlich 12,5%p.a. (Nettoerlöse inklusive Betriebskosten) bzw. 9,6%p.a. (ohne Betriebskosten) ermittelt (Eingaben in mV April 2013 und vom Juli 2013). Die Berechnungen waren allerdings in verschiedenen Punkten mangelhaft (z.B. Nichtberücksichtigung der beiden „außer Ertrag“ gestellten Wohnungen Nr.2a und Nr.5, von unterjährigen Neuvermietungen zu niedrigeren Mietentgelten und der Betriebskostenjahresabrechnungen im Plansoll der Unterlage vom Juli 2013). Für den Zeitraum 1997 – 2012 ergaben sich aus diesen mangelhaften Berechnungen des Bf jährliche Durchschnittwerte von 9,8% (inkl. Betriebskosten) bzw. 6,55% (ohne Betriebskosten). Bei Korrektur der angeführten Mängel erhöhen sich diese Werte weiter, wobei sich die beiden fehlenden Mieteinheiten in der Langzeitberechnung umso deutlicher auswirken. Zudem ist anzumerken, dass die Daten ab dem Jahr 2005 keiner Überprüfung im laufenden Verfahren unterlagen. Wenn auch die tatsächliche Entwicklung der Folgejahre im Zeitpunkt einer ex ante-Planung durch den Bf nicht berücksichtigt werden konnte, bestätigt sie doch das Erfordernis, aufgrund der gewählten Bewirtschaftungsart ein grundsätzlich erhöhtes Vermieterrisiko einzuplanen. Die Ansätze von 10%p.a. bzw. 7%p.a. in nunmehr für überholt erklärten Prognoserechnungen des Bf zeigen, dass ihm dies durchaus bewusst gewesen war. Der mit 3% der Einnahmen beträchtlich unter diesen Werten liegende Ansatz der aktuellen Prognoserechnung wird unter diesen Umständen nicht als Ergebnis des „Versuchs einer echten ex ante-Betrachtung“ erachtet, sondern erweist sich, im Sinne des VwGH-Erkenntnisses vom 21.8.2005, 2001/13/0278, als Indiz für eine nicht der ursprünglichen Planung entsprechende Darstellung. Aus Sicht des BFG war aufgrund der gewählten Bewirtschaftungsart („Startwohnungen“) und der überhöhten Preisvorstellungen des Bf aus dem Blickwinkel einer ex ante-Anfangsprognose von besonderen Verhältnissen auszugehen, welche die Annahme eines Mietausfallwagnisses von 7%p.a. rechtfertigen (VwGH 20.9.2006, 2005/14/0093). Die dargestellte Nachprüfung anhand der Echtdaten des Verfahrenszeitraumes belegt, dass mit einem durchschnittlichen Mietausfall in dieser Höhe jedenfalls zu rechnen war. Da auch die Sanierungsphase in die Planungsrechnung einzubeziehen ist (VwGH 22.3.2010, 2010/15/0036), wurden die (sanierungsbedingten) Mietausfälle der Jahre 1995 und 1996 gesondert berücksichtigt, wobei der vom Bf in der aktuellen Planungsrechnung angenommene Wert übernommen wurde. Ein dem berücksichtigten Vermieterwagnis entsprechender Anteil der Betriebskosten wurde als Aufwand in Ansatz gebracht. Angemerkt sei, dass aus der Übernahme des Mietobjekts im Zustand der Vollvermietung für das anzunehmende Vermieterwagnis nichts zu gewinnen ist, weil diese Momentaufnahme keine Schlussfolgerungen auf eine nachhaltige Vermietbarkeit zuließ, von entsprechenden Überprüfungen durch den Bf nach den Verfahrensunterlagen nicht auszugehen ist und der Bf zudem bewusst eine andere Mieterstruktur nach der Sanierung einplante. Nachvollziehbare Gründe für ein Ausscheiden der beiden Wohnungen Nr.2a und Nr.5 bei der Ermittlung der Leerstehungsrate blieb der Bf schuldig und sind auch für das BFG nicht zu erkennen. Die Aufwertung der Mieten aus den vier „Altmietverhältnissen“ auf das Niveau der durchschnittlichen Miethöhe der übrigen Mietverhältnisse im Haupthaus zum Zeitpunkt des Vermietungsbeginns durch den Bf, ist zwar mit den Grundsätzen einer steuerlichen Überschussermittlung (§ 3 Abs.2 LVO) nicht vereinbar, entspricht aber der ständigen Rechtsprechung des VwGH (z.B. VwGH 30.3.2011, 2005/13/0148) und wurde vom Bf daher zurecht in die Planungsrechnung aufgenommen. Da die Mietzinsvereinbarungen bei den übrigen Mietverhältnissen des Mietobjekts nach dem Verfahrensergebnis unstrittig unter Außerachtlassung der Mietzinsbeschränkungen des MRG festgelegt wurden, war dem weitergehenden Begehren des Bf in Beil./3 vom 21.Jänner 2015, nicht zu entsprechen. Festzuhalten ist, dass dieser Beilage im anhängigen Verfahren nicht die Qualität eines Sachverständigengutachtens beigemessen wird, sondern dem Schriftsatz - der Darstellung des Bf in dem mV folgend – die Funktion eines Parteienvorbringens zukommt. Abweichend vom Ansatz der aktuellen Planungsrechnung des Bf war auch vom Aufwertungsbetrag das Mietausfallswagnis in Abzug zu bringen. Da der Aufwertung der MRG-Mieten der Gedanke zugrunde liegt, den gesetzlichen Mietzinsbeschränkungen unterliegende Vermieter mit jenen Vermietern gleichzustellen, die diesen Beschränkungen nicht unterworfen sind, bleibt für ein Festhalten an den korrespondierenden Kündigungsbeschränkungen kein Raum. Während der Bf in der aktuellen Planung für den Verfahrenszeitraum 1995 - 2004 Nettomieteinnahmen (ohne Betriebskosten) von insgesamt rd. 418.800,- € errechnet (ohne „Sanierungsmehrerlös“ rd. 353.800,- €), wurden nach den Daten seiner Abgabenerklärungen im selben Zeitraum tatsächlich nur rd. 279.300,- € erzielt (Betriebskostenabzug 2003/2004 analog 2002 geschätzt). Damit liegen die vom Bf für 1995 – 2004 prognostizierten Mieteinnahmen um rd. 50% über den erklärten Echtdaten. Selbst ohne den angenommenen „Sanierungsmehrerlös“ übersteigt die Einnahmenplanung des Bf das tatsächliche Ergebnis dieser 10 Jahre um fast 27%. In Schillingwerten liegen die Plandaten des Bf für den halben Kalkulationszeitraum um mehr als 1,9 Millionen S (bzw. ohne „Sanierungsmehrerlös“ um mehr als 1 Million S) über den der Abgabenbehörde bekanntgegebenen Mieteinnahmen. Im Vergleich dazu ergeben sich nach der vom BFG korrigierten Version der aktuellen Planungsrechnung für denselben Zeitraum Nettomieterlöse von insgesamt rd. 295.600,- €. Die Abweichung von den erklärten Echtdaten beträgt damit nur rd. 6%. Dies unterstreicht die Plausibilität der geänderten Ansätze (kein Sanierungsmehrerlös, Vermieterwagnis durchschnittlich 7%p.a, Einnahmenzuwachs durchschnittlich 2%p.a.). Auf der Ausgabeseite der aktuellen Prognoserechnung war zunächst der einzuplanende Sanierungsaufwand auf einen bei ordnungsgemäßer Planung im Zeitpunkt einer ex ante-Betrachtung der Prognoseerstellung jedenfalls absehbaren Wert von 276.000,- € (3,8 Million S) anzuheben (vgl. Anlage A dieses Erkenntnisses). Aufgrund der vollständigen Fremdfinanzierung der Sanierungsmaßnahmen ergab sich daraus eine entsprechende Basis für die Fremdfinanzierungskosten der Sanierung. Da die aufgrund des Verfahrensergebnisses selbst bei großzügiger Betrachtung mit maximal 100.000,- S (7.260,- €) anzunehmenden Mehrkosten aufgrund bautechnischer Unwägbarkeiten zum Zeitpunkt der Prognoseerstellung im Februar 1996 bereits durchwegs bekannt waren (Anbote/Rechnungen vorliegend), konnten sie in die Planung einbezogen werden. Insofern bedurfte es in dieser Phase keiner Verminderung der Planungswerte. Nachdem der Liebhabereiprüfung die nach steuerlichen Bestimmungen ermittelten Überschüsse zu Grunde zu legen sind, hatte eine Umrechnung der Abschreibung nach § 28 Abs. 2 EStG auf eine Abschreibung nach § 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG zu unterbleiben (z.B. VwGH 26.6.1990, 89/14/0295). Die in Beilage./3 vom 21.Jänner 2015 vorgebrachte Annahme einer vollständigen Zuordnung des Sanierungsaufwandes zu den Herstellungskosten des Mietobjekts, wird durch die Aktenlage nicht gestützt (Widerspruch zur bisherigen Zuordnung im AVZ bzw. zu sämtlichen Varianten der Prognoserechnung des Bf). Da der Bf im gesamten Zeitraum seiner Vermietungstätigkeit steuerlich vertreten war, geht das BFG auch hier im Sinne des VwGH-Erkenntnisses vom 21.9.2005, 2001/13/0278 davon aus, dass dieser erst gegen Ende des umfangreichen Verfahrens zur Liebhabereiprüfung nach mehreren Prognoserechnungen vorgebrachte Umstand auf eine ursprünglich nicht geplante Darstellung hinweist, zumal der Standpunkt auch durch die dem UFS/BFG vorgelegten Sanierungsunterlagen nicht erhärtet wird. Das BFG sieht aufgrund des durchgeführten Ermittlungsergebnisses keine Veranlassung, von der im bisherigen Verfahren unstrittigen Zuordnung der Sanierungskosten zum Herstellungs- bzw. Instandsetzung- oder auch Instandhaltungsaufwand abzuweichen. Keine realistische Einschätzung liegt aus Sicht des BFG auch dem Ansatz künftiger Reparaturkosten in der Planungsrechnung des Bf zugrunde. Wie der VwGH bereits wiederholt festgestellt hat, muss eine realitätsnahe Ertragsprognoserechnung unverzichtbar künftige, nach der allgemeinen Lebenserfahrung anfallende Instandhaltungs- und Reparaturkosten enthalten. Die dazu erforderliche Schätzung orientiert sich nach Lehre und Rechtsprechung wiederum an den Erfahrungswerten der Liegenschaftsbewertung. Kranewitter nimmt diese Kosten für neue Wohnhäuser mit jährlich 0,5% der Herstellungskosten an, bei älteren Wohnhäusern steigt der Prozentsatz auf bis zu 1,5% (z.B. VwGH 18.10.2012, 2010/15/0167; 28.2.2012, 2009/15/0192; 31.5.2006, 2001/13/0171; 20.9.2006, 2005/14/0093; Kranewitter, Liegenschaftsbewertung 5 S.90f; Doralt EStG Kommentar § 2, Rz 517ff mit weiteren Judikatur- und Literaturverweisen). Festzuhalten ist, dass der hier verwendete Begriff der Reparaturkosten neben nicht an die Mieter verrechenbaren Kosten der laufenden Instandhaltung und Instandsetzung auch Großreparaturen bzw. umfassende Sanierungen des Mietobjekts erfasst. Bei älteren Wohngebäuden fallen derartige Aufwendungen naturgemäß nicht nur mit größerer Wahrscheinlichkeit an, sondern ist damit auch regelmäßig ein höherer Kostenaufwand verbunden, zumal hier mit Reparaturmaßnahmen im Allgemeinen auch Anpassungen an zeitgemäße Standards verbunden sind.