…Bad und WC, zu den kleinsten Einheiten im Haus. Für das dem Grunde nach bestehende Kündigungs- und Leerstehungsrisiko sind auf die Dauer eines laut Zeugenaussage S. etwa 3 Jahre (Einraumwohnung) bis 5 Jahre (größere Wohnung) währenden Bestandverhältnisses höchstens vier Wochen insgesamt prognostisch anzusetzen. Nimmt man…

…von 2,11 %. Dieser Wert steht im Widerspruch zu den Erfahrungen des täglichen Lebens. Üblicherweise beträgt das Mietausfallsrisiko 3 bis 4% der erzielten Gesamtmiete und das Leerstehungsrisiko ist mit 2 bis 5% der Gesamtmiete im Beobachtungszeitraum anzusetzen. Aufgrund der Tatsache, dass derzeit die Wohnung zumindest…

…000,00) waren daher im Vertragsschlusszeitpunkt mit rund 1,3 Mio € zu beziffern. Mit der oben dargelegten Berechnungsmethode (Umkehr des Ertragswertverfahrens) ergibt sich bei einem Mindestzinssatz von 2 % und den bei Mietkalkulationen regelmäßig berücksichtigten Abgeltungen für Leerstehungsrisken und Instandhaltungskosten folgendes Mietentgelt: [Grafik] Ein Investor…

…105.995,00 und S 126.000,00) werden Abschläge von 6% für nicht auf die Miete umlegbare Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten sowie Abschläge von 3% für Leerstehungsrisiko abgezogen. Zusammenstellung der Ertragswerte: | Ertragswert Mieterträge (nachhaltig erzielbare und Mehrerträge) | S 57.310.743,00 | …

…Instandsetzung, das Risiko für künftige Mietzinsausfälle wegen Nichtzahlung, das Leerstehungsrisiko, Fremdfinanzierungskosten (Kreditzinsen und Kreditspesen) sowie die AfA. Wird eine Betätigung vor Erreichen eines innerhalb des absehbaren Zeitraumes erwarteten Gesamtüberschusses der Einnahmen über die Werbungskosten beendet (hier: durch Verkauf des Objektes an eine nahe Angehörige), so…

…Jahr 2013, ein Leerstehungsrisiko gar nicht berücksichtigt. Das FA brachte gegen die neue Prognoserechnung neben dem Fehlen eines Ansatzes für das Mietausfallsrisiko (trotz Lage des Mietobjekts im "Niemandsland") auch fehlende Finanzierungskosten vor (tatsächlich hoher Fremdmitteleinsatz der Bw im Zeitraum der Errichtung des Mietobjekts). Im Fall…

…der Liebhaberei- Betrachtung nur Zeiträume gleicher Bewirtschaftung zu Grunde zu legen seien. Ausgehend von den um die "Unwägbarkeiten" bereinigten Echtdaten bis einschließlich 2008 setzte das Finanzamt künftiges Mietausfallswagnis und Leerstehungsrisiko mit jeweils 0% an, die Mieteinnahmen ab 2009 jeweils in Zweijahres- Schritten kontinuierlich ansteigend (Wert…

…Zinsen CGF max. 3% von 250, davon 65% | 4.075,00 | Zukünftige Instandhaltung lt. Bp | 500,00 | Leerstehungsrisiko lt. Bp | 150,00 | Summe | 324,38 In der VB vom 30. Juni 2010 gab der Bw.an, das OG…

…Hinzu kommt, dass die jeweilige Gebäudesubstanz der fünf Immobilien mangels Einbezug der Gemeinflächen in die Berechnung nur unvollständig erhoben und bewertet wurde. - Die Abschläge je Wohneinheit für künftige Instandhaltung, Verwaltung und Leerstehungsrisiko differieren, wie einer Tabelle weiter oben zu entnehmen ist, selbst innerhalb ein und…

…jedoch hervor, dass innerhalb des absehbaren Zeitraums von 20 Jahren kein Gesamtüberschuss möglich ist. Angemerkt sei hier nur Folgendes: Die Einzahlungen in den Mietenpool sind Äquivalent einer Aufwandspost für Leerstehungsrisiko und daher als Korrekturpost den in voller Höhe angesetzten künftigen Mieteinnahmen gegenüber zu stellen. Dass…

…jedoch hervor, dass innerhalb des absehbaren Zeitraums von 20 Jahren kein Gesamtüberschuss möglich ist. Angemerkt sei hier nur Folgendes: Die Einzahlungen in den Mietenpool sind Äquivalent einer Aufwandspost für Leerstehungsrisiko und daher als Korrekturpost den in voller Höhe angesetzten künftigen Mieteinnahmen gegenüber zu stellen. Dass…

…; - Zinsen belastetes Kreditvolumen ausgehend vom Bruttofinanzierungsbedarf; - Finanzierungsnebenkosten laut Prüfer- Prognose (richtig wäre aber der Sofortabzug); - Mietenpooleinzahlungen statt eines Abschlages für Leerstehungsrisiko; - Reparaturrücklage; - kein prognostischer Zinsenabfall nach Sondertilgung etwa 2015, weil eine Sondertilgung nach der eingehenden und zutreffenden Begründung im Prüferbericht nicht von vornherein geplant war…

…einnahmenseitig von durchgehender Vermietung ohne Leerstehung ausgegangen. Zum Ausgleich von Leerstehungen setze die Betriebsprüfung einen monatlichen Pauschalbetrag von € 0,45/m2 = € 19,31 für die Top an Dieser Aufwandsansatz stelle eine Absicherung gegen das Leerstehungsrisiko dar. Aus Vereinfachungsgründen werde diese Korrekturpost in…

…564,00 | Instandsetzungskosten, 0,9 % vom Herstellungswert | - € 38.165,00 | Leerstehungsrisiko 10 % | - € 16.706,00 | Jahresnettomietenüberschuss | € 100.623.00 Der Kapitalisierungszinssatz wurde im Sinne der Feststellungen mit 5,5 % festgelegt. Die Verzinsung des Bodenwertes ist vom…

…; - Zinsen belastetes Kreditvolumen ausgehend vom Bruttofinanzierungsbedarf; - Finanzierungsnebenkosten laut Prüfer- Prognose; - Mietenpooleinzahlungen statt eines Abschlages für Leerstehungsrisiko; - Reparaturrücklage; - kein prognostischer Zinsenabfall nach Sondertilgung etwa 2015, weil eine Sondertilgung nach der eingehenden und zutreffenden Begründung im Prüferbericht nicht von vornherein geplant war - und übrigens bis heute nicht…

…; - Zinsen belastetes Kreditvolumen ausgehend vom Bruttofinanzierungsbedarf laut BP- Bericht; - Finanzierungsnebenkosten laut Prüfer- Prognose; - Mietenpooleinzahlungen statt eines Abschlages für Leerstehungsrisiko in ungefähr dieser Höhe; - Reparaturrücklage; - kein prognostischer Zinsenabfall nach Sondertilgung etwa 2015, weil eine Sondertilgung nach der eingehenden Begründung im Prüferbericht nicht von Vornherein geplant war…

…; - Zinsen belastetes Kreditvolumen ausgehend vom Bruttofinanzierungsbedarf laut BP- Bericht; - Finanzierungsnebenkosten laut Prüfer- Prognose; - Mietenpooleinzahlungen statt eines Abschlages für Leerstehungsrisiko in ungefähr dieser Höhe; - Reparaturrücklage; - kein prognostischer Zinsenabfall nach Sondertilgung etwa 2015, weil eine Sondertilgung nach der eingehenden Begründung im Prüferbericht nicht von Vornherein geplant war…

…Infolge Leerstehung ausfallende Mieten sollten aus diesem Pool ersetzt werden. Leerstehungsrisiko bzw. Pooleinzahlungen fanden sich in der Prognoserechnung der Bw nicht. Entsprechend der Vorschreibung durch die Gebäudeverwaltung waren für das Objekt laut Prüferbericht im Jahr 2006 an Betriebskosten 12 mal € 100,31 wertgesichert auf…

…Mietenpool entgegen dem Ansatz in der Feststellungserklärung des Jahres 2005 (und 2006/2007; 2008 -2010 nicht erklärt) unberücksichtigt blieben: Der Prüfer hatte diese Einnahmen mindernde Aufwandspost anstelle eines sonst gebotenen Ansatzes für Leerstehungsrisiko zu Recht berücksichtigt. - keine zukünftigen Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwendungen veranschlagt wurden: Der Prüfer…

…Grenze darstellt. Abgesehen davon wurden diesbezüglich weder dem Grunde noch der Höhe nach konkrete Einwendungen erhoben. Die Einzahlungen in den Mietenpool im Rahmen einer Ertragsprognose als Äquivalent einer Aufwandspost für das Leerstehungsrisiko und damit als Korrekturpost den in voller Höhe angesetzten künftigen Mieteinnahmen gegenüberzustellen, stellt…