UFSW RV/3777-W/10

Die Referenz der "-Fa1" wurde erst nach Fertigstellung im Internet veröffentlicht. Am 21.2.2013 wurde ein Schriftsatz vorgebracht. In diesem Schriftsatz wird darauf hingewiesen, dass natürlich die Investorengruppe, bevor sie ein Objekt erwirbt, sämtliche Möglichkeiten sowohl rechtlicher, als auch förderungsrechtlicher und wirtschaftlicher Natur überprüft. D.h. die Investorengruppe führt eine "due dilligence" durch. Diesbezüglich wird auch auf das Handbuch der Immobilientransaktionen von Teufelsdorfer verwiesen. Es ist davon auszugehen, dass sorgsame und sorgfältige Investoren jede Möglichkeit prüfen lassen. Dazu gehört sowohl die Überprüfung der rechtlichen Möglichkeiten, wie Mietrecht, Baurecht und Förderungsrecht, als auch Steuerrecht einerseits wie auch die wirtschaftlichen Berechnungen der Rentabilität und auch der Finanzierung. Erst nach Überprüfung dieser Maßnahmen werden vernünftige Investoren ein Kaufanbot abgeben. Grundsätzlich ist vom Bauherrnrisiko dann auszugehen, wenn dem Abgabepflichtigen ein Recht und die Möglichkeit der Einflussnahme auf Gestaltung des Gesamtbauvorhabens oder das Recht zur wesentlichen Änderung des Projektes zugestanden wird. Unstrittig ist, dass auch 8 Altmieter mit der Anschaffung der Liegenschaft übernommen wurden und diese dem vollen Schutz des MRG unterlagen. Unstrittig ist auch, dass für den gesamten Zeitraum 2008 und 2009 der Dachbodenausbau fraglich war und das Bauansuchen erst am 30.4.2009 eingebracht wurde und am 22.4.2010 die Baugenehmigung erteilt wurde. Das bedeutet eine Verzögerung von 2 Jahren. Das finanzielle Risiko kam ebenfalls zum Tragen, da die Gesamtkosten um € 315.000 überschritten wurden und die Investoren insoweit zusätzliche Finanzierungen bereitstellen mussten. Daher ergibt sich der Schluss, dass die Investorengruppe zum Zeitpunkt der konstituierenden Miteigentümerversammlung jegliche Entscheidungshoheit über die Planung der gegenständlichen Revitalisierungsmaßnahmen hatte und ihre Disposition zu diesem Zeitpunkt nicht eingeschränkt war. Vom Finanzamt wurde entgegnet, dass Grundsätzlich zu sagen ist, dass vor Abschluss des Kaufvertrages die Erwerber lediglich als Interessenten auftreten können und daher keine verbindlichen Entscheidungen und Willensentschlüsse treffen können. Beworben wird das Projekt als Anlageobjekt ohne persönliches Engagement des Anlegers. Angeboten wird weiter das umfassende Leistungsspektrum der -Fa1-Finanzgruppe mit professioneller Vermietung, Verwaltung, laufender Betreuung sowohl während der Investitions- als auch in der Ertragsphase. Wie bereits im Sachverhalt vorgebracht wurde, wurde von =Ing. ein Konzept den anlagewilligen Personen bereits in der ersten Versammlung am 15.6.2007 angeboten. Und zwar mit einem Planentwurf, Vorschlägen zur Bebauung, Wirtschaftlichkeitsvorschau und auch die steuerlichen Grundlagen. Und wenn man jetzt ganzheitlich den Sachverhalt würdigt, ist davon auszugehen, dass die vermittelnden und organisierenden Personen nur solche Erwerber zum Erwerbsvorgang zugelassen haben, die dieses Gesamtkonzept und damit auch die Gegenleistungspflicht von vornherein akzeptiert haben. Bemessungsgrundlage ist daher der dem Erwerbsvorgang zugrunde gelegte Finanzierungsplan im Zeitpunkt des Erwerbsvorganges. Verwiesen wird auf VwGH 6.11.2002, 99/16/0204. Laut Parteienvertreter umfassen die vor Abschluss des Kaufvertrages getätigten Maßnahmen die "due dilligence" Prüfung. Es ist Tatsache, dass die Investorengruppe gemeinsam die Möglichkeiten prüfen ließ, und daher das Recht auf die Gestaltung des Bauvorhabens inklusive wesentlicher Änderungen hatte. Siehe VwGH 17.10.2001, 2001/16/0230, 2001/16/0231. Nach dem Finanzamt konnten die Erwerber vor Abschluss der konstituierenden Miteigentümerversammlung nicht gemeinsam tätig werden. Daher konnten diese Überprüfungen nur von den Einzelpersonen durchgeführt werden und genau das ist der Punkt, dass sie nur dann die Liegenschaftsanteile erwerben wollten, wenn sie weniger Risiko tragen mussten. Nach dem Parteienvertreter liegt die Reduktion des Risikos im Interesse jedes Käufers - deswegen auch die oben aufgezeigten Prüfungen. Das Handbuch der Immobilientransaktionen von Teufelsdorfer wurde zitiert, weil sich das Buch mit Immobilientransaktionen beschäftigt und da aufgezeigt wird, wie Investoren das Risiko reduzieren können. Es ist ein normales Investorenverhalten, wenn sie sämtliche Fragen betreffend Risikomöglichkeiten versuchen vorab zu klären. Das Buch basiert auf vielen Fachartikeln, die früher erschienen sind. Wirtschaftliche Betrachtungsweise ist, dass man ein Projekt kauft und weiß, was man damit tun kann. Dem wird vom Finanzamt entgegnet, dass daraus nicht der Schluss gezogen werden kann, dass man, auch wenn man so vorgeht, automatisch Bauherr ist. Die wirtschaftliche Betrachtungsweise tritt bei den Verkehrsteuern in den Hintergrund. Speziell bei der Grunderwerbsteuer wird der Erwerbsvorgang besteuert, in welchem Zustand das Grundstück erworben werden soll. Über die Berufung wurde erwogen: Gemäß § 1 Abs. 1 Z. 1 GrEStG unterliegen Kaufverträge oder andere Rechtsgeschäfte, die den Anspruch auf Übereignung begründen, soweit sie sich auf inländische Grundstücke beziehen, der Grunderwerbsteuer. Gemäß § 4 Abs. 1 GrEStG ist die Steuer vom Wert der Gegenleistung zu berechnen. Gegenleistung ist nach § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Gegenleistung ist nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes alles, was der Erwerber über den Kaufpreis hinaus aufwenden muss, um das Grundstück zu erhalten. Für die abgabenrechtliche Beurteilung eines Erwerbsvorganges ist der Zustand eines Grundstückes maßgebend, in dem dieses erworben werden soll. Erbringt der Käufer im Hinblick auf die Sanierung eines Grundstückes neben dem als Kaufpreis bezeichneten Betrag weitere - an wen auch immer - Leistungen, ist zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage auf den Besteuerungsgegenstand zurückzugreifen und zu fragen, in welchem körperlichen Zustand des Grundstückes der Rechtserwerb von der Grunderwerbsteuer erfasst wird. Diese Leistungen können auch an Dritte erbracht werden, insbesondere an eine vom Veräußerer verschiedene Person. Voraussetzung für die Einbeziehung der Kosten der Sanierung ist, dass die Sanierung des Gebäudes mit dem Grundstückserwerb in finaler Verknüpfung steht (vgl. UFS 11.1.2008, RV/0558-W/03). Dieses ist dann der Fall, wenn die Erwerber von vorneherein in ein bereits fertiges Planungs-, Vertrags- und Finanzierungskonzept im Wege eines Vertragsgeflechtes eingebunden werden (vgl. VwGH 29.4.1998, 97/16/0234, 28.5.1998, 97/16/0494 und 6.11.2002, 99/16/0204). Im Protokoll über die Besprechung vom 15. Juni 2007 wurde festgehalten, dass die Anlageberater den Interessenten das Objekt C., C1 vorgestellt haben. Nach den ersten Informationen wünschten die Interessenten detailliertere Auskünfte über die Liegenschaft und wurde der einigen Interessenten bekannte Planer Ing. damit beauftragt, die Liegenschaft zu analysieren und Planskizzen zu erstellen. Überdies sollte Herr =Ing. im Auftrag der Interessenten mit dem C.Z. Gespräche führen, um abzuklären, ob das Objekt förderungswürdig sei. Sämtliche Anwesenden waren einstimmig der Meinung, dass die Inanspruchnahme von Fördermitteln sowohl aus wirtschaftlichen, als auch aus steuerlichen Gründen eine Voraussetzung für den gemeinsamen Ankauf der Liegenschaft darstellt. Schon zum Zeitpunkt der Interessentenbesprechung existierten verschiedene Skizzen über einen möglichen Aus- und Umbau der Liegenschaft. Bereits vor der Interessentenbesprechung wurde zum Ausdruck gebracht, dass die Liegenschaft umgebaut bzw. saniert werden soll. Voraussetzung für den Kauf der Liegenschaftsanteile war, dass Fördermittel in Anspruch genommen werden konnten. Damit wurde hier schon klar gestellt, dass die Liegenschaft nicht in dem Zustand erworben werden sollte, in dem sie sich zu diesem Zeitpunkt befand, sondern, dass bereits ein Erwerb der sanierten Liegenschaft im Blick war. Bestätigt wird dieses auch noch dadurch, dass bei dieser Besprechung der Steuerberater ersucht wurde, eine Anfrage an das Finanzamt zu richten, um abzuklären, ob auch bei einer 10 Personen umfassenden Gruppe eine Abwicklung im Rahmen und unter Anerkennung eines großen Bauherrenmodells möglich wäre und, dass Herr =Ing. bereits verschiedene Skizzen für einen möglichen Aus- und Umbau der Liegenschaft entworfen hat. Vorgelegt wurden eine Variante, in welcher der seinerzeitige Vermietungsgrad des Hauses berücksichtigt wurde und eine, die von einem bestandfreien Altgebäude ausging. In diesen Skizzen war vorgesehen, jedenfalls die bestandsfreien Wohneinheiten grundlegend zu sanieren und umzubauen. Ein Dachausbau in Leichtbauweise wäre möglich und könnten vier Maisonett-Wohnungen in den oberen Geschoßen errichtet werden. Bis zur nächsten Besprechung soll der Planer einen Zeitplan über den möglichen Ablauf des Bauvorhabens und eine Baukostenschätzung erarbeiten. Dieser Auftrag wurde von den Interessenten Monate vor Abschluss der Kaufverträge erteilt. Damit wird nur bestätigt, dass bereits lange vor Abschluss der Kaufverträge feststand, dass die zu erwerbende Liegenschaft saniert bzw. umgebaut werden soll. Außerdem waren vor Abschluss der Kaufverträge auch schon ein Finanzierungsvorschlag inkl. Nebenkosten, eine Liquiditätsrechnung, eine steuerliche Prognoserechnung und eine Totalgewinnberechnung vorhanden. Dass diese Unterlagen auf konkreten Vorstellungen basierten, wird dadurch bestätigt, dass in der konstituierenden Miteigentümerversammlung auf diese Unterlagen zurückgegriffen wurde. Dass von den Interessenten bereits vor Abschluss eines Kaufvertrages ein Architekt kontaktiert wurde, um verschiedene Varianten der Sanierung und des Umbaus zu besprechen, dieser Architekt dann noch beauftragt wurde, abzuklären, ob für das Objekt Fördermittel in Anspruch genommen werden können, sowie auch der Auftrag an einen Steuerberater, beim Finanzamt nachzufragen, ob auch bei einer 10 Personen umfassenden Gruppe eine Abwicklung im Rahmen und unter Anerkennung eines großen Bauherrenmodells möglich wäre, sprechen auf alle Fälle dafür, dass von den Interessenten beabsichtigt war, ein Gebäude in einem bereits umgebauten bzw. sanierten Zustand zu erwerben. Hier fällt auf, dass die Anfrage an das Finanzamt vom Steuerberater Auftrags der Fa.1 H. erfolgte. Dieses spricht auch sehr dafür, dass das Konzept von der Fa.1 und den mit dieser verbundenen Unternehmen erstellt wurde. Wäre tatsächlich nur ein Erwerb des Altgebäudes beabsichtigt gewesen, wären diese Kontakte nicht geknüpft worden und die Aufträge nicht erteilt worden. Es stand bereits vor Abschluss der Kaufverträge fest, dass nur solche Interessenten erwerben konnten, welche der Sanierung und dem Umbau des Gebäudes zustimmten. Es wäre nicht möglich gewesen, Liegenschaftsanteile zu erwerben, ohne sich zur Sanierung des Gebäudes zu verpflichten. Dafür spricht auch die Beantwortung vom 21. April 2008. In dieser wurde auf die Frage, was den einzelnen Käufern angeboten wurde, geantwortet, dass den Interessenten die Anteile der Liegenschaft mit dem Ziel angeboten wurden, gemeinschaftlich eine Sanierung des Objektes und eine anschließende langfristige Vermietung durchzuführen. Auch wurde in diesem Schriftsatz die Frage, wer das Projekt gestartet hat, damit beantwortet, dass das Projekt über Initiative einiger Anlageberater, die laufend derartige Immobilien für vorgemerkte Interessenten suchen, gestartet wurde. Den ersten Kontakt im Zusammenhang mit diesen Erwerbsvorgängen hatten die Interessenten zu ihren persönlichen Anlageberatern und wurde die Immobilie von den Interessenten mit der Absicht einer langfristigen Kapitalanlage zur Pensionsvorsorge erworben. Diese Vorarbeiten wurden bereits zu einem Zeitpunkt erbracht, an dem noch kein Miteigentum an der Liegenschaft bestanden hat. Zu diesem Zeitpunkt waren die zukünftigen Miteigentümer bloß Interessenten. Interessenten können jedoch auf eine zukünftige Sanierung bzw. einen späteren Dachbodenausbau des Gebäudes keinen Einfluss nehmen. Von einer Miteigentümergemeinschaft kann erst dann gesprochen werden, wenn Personen Miteigentümer geworden sind. Solange diesen Personen Miteigentum nicht eingeräumt ist und eine solche Miteigentumsgemeinschaft nicht besteht, können diese auch nicht als Bauherren handeln. Planungswünsche von Interessenten, die noch nicht Eigentümer sind, ja nicht einmal einen Übereignungsanspruch am Grundstück erworben haben, sind bloß unverbindliche Anregungen; mit ihnen werden nicht in der Stellung eines Bauherrn gründende, durchsetzbare Rechte geltend gemacht (VwGH 30.5.1994, 93/16/0096). Diese Vorarbeiten lassen erkennen, dass von den zukünftigen Erwerbern beabsichtigt war, die Liegenschaft in einem bereits sanierten und ausgebauten Zustand zu erwerben. Was noch besonders dadurch bestätigt wird, dass im Finanzierungsplan sowohl die Kosten für den Grundstückserwerb als auch der Sanierung Berücksichtigung fanden. Die vorbereiteten Unterlagen weisen auch darauf hin, dass bereits vor Unterfertigung der Kaufverträge ein Konzept erarbeitet wurde. Mit der Übernahme dieser Vorarbeiten in der konstituierenden Miteigentümerversammlung treten die Erwerber in das vorbereitete Konzept ein. Auch wenn die zukünftigen Erwerber den (subjektiven) Eindruck gehabt haben könnten, sie könnten die Liegenschaft auch in einem unsanierten bzw. nicht ausgebauten Zustand erwerben, so ließen sie sich doch in das bereits vorbereitete Konzept einbinden. Die Kaufverträge über den Erwerb der Liegenschaftsanteile wurden von den Erwerbern zwischen dem 24. Oktober 2007 und dem 9. November 2007 unterschrieben. Von der Verkäuferin wurden sämtliche Kaufverträge am 13. November 2007 unterschrieben. Die konstituierende Bauherrenversammlung fand am 16. November 2007 statt. In dieser wurde die Konstituierung der Miteigentümergemeinschaft C., C1 beschlossen (diese laut der Beilage "Konstituierung und Beschussfassung Miteigentümergemeinschaft C., -C.1"). Bei dieser konstituierenden Bauherrenversammlung hat Herr =Ing., nachdem bekannt gegeben wurde, dass das gesamte Haus saniert werden kann, diese Variante seiner Pläne ausgearbeitet und die Entwürfe vorgelegt, welche den Bebauungsbestimmungen entsprechen und die Vorgaben der Förderungsstelle berücksichtigen. Zu diesen vorgelegten Plänen wird in dem Protokoll der konstituierenden Bauherrenversammlung auf Seiten der Erwerber nur festgehalten, dass die Errichtung der Balkone - welche in dem vorgelegten Plan bereits ausgearbeitet waren - von den Bauherren gewünscht wird, da diese die Wohnungen aufwerten und sich positiv auf die Vermietbarkeit auswirken und dass sich der abgestufte Dachgeschoßaufbau nach Wunsch der Bauherren optisch deutlich von der Altsubstanz abheben soll. Die vorgelegten Pläne haben den Vorstellungen der Miteigentümer entsprochen. Bereits vor der konstituierenden Miteigentümerversammlung existierten zwei (wenn auch nur in Form von Skizzen) mögliche Varianten über die Sanierung des Gebäudes. Noch vor der konstituierenden Bauherrenversammlung wurde Herrn =Ing. bekannt gegeben, dass das gesamte Haus saniert werden kann. Die Entwürfe der Pläne über die Sanierung des gesamten Gebäudes konnten von diesem bereits bei der konstituierenden Bauherrenversammlung vorgelegt werden. Diese Entwürfe entsprechen den Bebauungsvorschriften und berücksichtigen auch die Vorgaben der Förderungsstelle. In diese Entwürfe von =Ing. waren bereits sämtliche Wünsche der Miteigentümer eingearbeitet und entsprechen diese Entwürfe bereits den Vorstellungen der Miteigentümer. Damit steht fest, dass bereits vor der konstituierenden Miteigentümerversammlung zwei mögliche Varianten über die Sanierung des Gebäudes existierten. Bis zur konstituierenden Miteigentümerversammlung wurde vom Architekten bereits jene Variante ausgearbeitet, welche von einem bestandfreien Altgebäude ausgeht. In diesem Entwurf wurden auch schon sämtliche Wünsche der Miteigentümer berücksichtigt. Dieser Umstand, dass bereits bei der konstituierenden Miteigentümerversammlung ein voll ausgearbeiteter Entwurf vorlag, der von den Miteigentümern ohne Änderungen angenommen wurde, spricht dafür, dass die Miteigentümer das Gebäude in einem sanierten bzw. ausgebauten Zustand erwerben wollten. Das besonders deshalb, da zwischen der Unterschrift der Verkäuferin bei den Kaufverträgen und der konstituierenden Miteigentümerversammlung nur drei Tage liegen und innerhalb so kurzer Zeit eine Ausarbeitung der Pläne unter Berücksichtigung sämtlicher Wünsche der Erwerber äußerst unwahrscheinlich ist. Die Miteigentümer haben sich dazu entschlossen, zur Abwicklung des Investitionsvorhabens einen gemeinsamen Vertreter zu bestellen. Die =Fa2 wurde ersucht, ein diesbezügliches Anbot zur Abwicklung als Bevollmächtigter der Gemeinschaft sowie ein Anbot zur Erstellung detaillierter Wirtschaftlichkeitsanalysen und -berechnungen vorzulegen, die Fa3 soll die wirtschaftliche Betreuung übernehmen. Weiter soll die -Fa4 mit der Durchführung der Hausverwaltung beauftragt werden. Dass diese Verträge mit diesen Firmen abgeschlossen wurden, welche zur Firmengruppe der -Fa1 gehören, deutet darauf hin, dass eben von dieser Firmengruppe ein Konzept für die Sanierung bzw. den Umbau dieser Liegenschaft erarbeitet wurde. Herr H.O. berichtete bei der konstituierenden Miteigentümerversammlung, dass die Fa1 mehrere Gespräche und Verhandlungen im Hinblick auf eine gemeinsame Fremdfinanzierung durchgeführt hat. Es wurden Angebote von verschiedenen österreichischen Geldinstituten eingeholt, wobei das günstigste Angebot von der Bank abgegeben wurde (die vereinbarten Konditionen für die gegenständliche Finanzierung wurden von der =Bank der Fa1 mit Schriftsatz vom 14. November 2007 bekannt gegeben). Da Angebote von verschiedenen österreichischen Geldinstituten eingeholt wurden, erstreckten sich die Verhandlungen über die Fremdfinanzierung über einen längeren Zeitraum. Außerdem wurden diese Verhandlungen nicht von den zukünftigen Erwerbern geführt, sondern von der Fa1. Es fällt auch auf, dass bei der konstituierenden Miteigentümerversammlung ein Prokurist der Bank anwesende war. Dieser erläuterte die angebotenen Konditionen, welche von den Miteigentümern akzeptiert werden. Beschlossen wurde, für die Dauer der Investitionsphase den Kredit in Euro und vorerst den als günstiger erachteten 1-Monats-Euribor in Anspruch zu nehmen. In diesem Sinne wurde die Fa1 von den Miteigentümern beauftragt, die diesbezüglichen Vereinbarungen auszuhandeln. Mit Konstituierung und Beschlussfassung der Miteigentümergemeinschaft C., C1 wurden folgende Beschlüsse gefasst: 1) Errichtung des Miteigentümervertrages sowie des Kaufvertrages und dessen grundbücherliche Durchführung und Übernahme der Finanzierungstreuhandschaft und Verbücherung der Pfandrechte durch Herrn RA, Rechtsanwalt, R 2) Generalplanung und technische Baubetreuung durch Ing. Bauplanung & Management GmbH, R 3) Durchführung des gegenständlichen Bauvorhabens im Rahmen eines GU-Auftrages nach Durchführung einer öffentlichen Ausschreibung 4) Durchführung der Investitionen aufgrund der getroffenen Bauherrenentscheidungen unter Zugrundelegung der Wirtschaftlichkeitsanalysen und -berechnungen der Fa2., H. und Abschluss einer diesbezüglichen Vereinbarung 5) Hausverwaltung und Erstvermietung durch die Fa4., H. 6) Auftragserteilung an die Fa2., H. zur Durchführung der von den Bauherren gefassten Beschlüsse 7) Wirtschaftliche Betreuung durch die Fa3, H. 8) Steuerberatung durch die WP Steuerberatungsgesellschaft 9) Überprüfung des steuerlichen Grundkonzeptes und Erstellung eines Gutachtens durch -Stb., Wirtschaftsprüfung und Steuerberatung, R 10) Inanspruchnahme des vorgeschlagenen Finanzierungskonzeptes in der festgelegten Form und Abschluss einer Vereinbarung über Finanzierungsbeschaffung mit der Fa1, H. 11) Eventuelle Mehrkosten im Zusammenhang mit dem Bauauftrag sowie erhöhten Bauzeitzinsen sollen bis zur Fertigstellung über zusätzliches Fremdkapital finanziert werden. Dieses Protokoll wurde am 16. November 2007 von sämtlichen Miteigentümern und den sonst anwesenden Personen unterzeichnet. Ebenso am 16. November 2007 wurde von den Miteigentümern der Miteigentümervertrag unterschrieben. Von den Miteigentümern wurden bevollmächtigt: 1) Ing. zur Vertretung in allen mit der Liegenschaft im Zusammenhang stehenden Angelegenheiten 2) Die Fa4. zur laufenden Verwaltung der Liegenschaft 3) Die Fa2. zur Vertretung in allen außerbehördlichen und behördlichen Angelegenheiten, insbesondere vor Gerichten, Schlichtungsstellen, Baubehörden, Finanzbehörden und vor allen anderen Behörden 4) Die WP zur Vertretung in allen steuerlichen und wirtschaftlichen Angelegenheiten im Zusammenhang mit der Liegenschaft. Von der Fa2. wurden am 22. November 2007 für die Miteigentümergemeinschaft eine Vereinbarung über Wirtschaftlichkeitsberechnungen und -analysen mit der Fa2. und eine Vereinbarung über Finanzierungsbeschaffung und -bearbeitung mit der =Fa.1 unterschrieben. Die vereinbarten Konditionen für die Finanzierungen wurden der Fa1 von der Bank mit Schreiben vom 14. November 2007 bekannt gegeben. Also einen Tag nach Unterfertigung der Kaufverträge durch die Verkäuferin und noch vor der konstituierenden Bauherrenversammlung. Die Erwerber wollten, wie sich aus dem Protokoll der Interessentenversammlung ergibt, nicht ein Altgebäude erwerben, sondern hatten die Erwerber den Kauf eines bereits sanierten und ausgebauten Gebäudes im Blick. Unter Heranziehung der wirtschaftlichen Betrachtungsweise ergibt sich das Interesse der Erwerber einerseits an der Bauführung unter weitest gehender Fremdfinanzierung, damit verbunden eine Vermögensschaffung und andererseits an der Lukrierung späterer Mieteinnahmen (siehe die bereits am 4. Oktober 2007 vorbereiteten Urkunden - Finanzierungsvorschlag inklusive Nebenkosten, Liquiditätsrechnung, steuerliche Prognoserechnung und Totalgewinnberechnung). Die Bauherreneigenschaft der Erwerber von Miteigentumsanteilen ist auch dann zu verneinen, wenn die Erwerber von vornherein in ein bereits im Wesentlichen fertiges Planungs-, Vertrags- und Finanzierungskonzept im Wege eines Vertragsgeflechtes eingebunden werden (vgl. VwGH 6.11.2002, 99/16/0204). Auf Seiten des Projektanbieters, Projektbetreibers bzw. Organisators treten folgende Firmen mit unterschiedlichen Rollen und Funktionen auf: Die =Fa2 als Bevollmächtigte der Gemeinschaft, die Fa3 für die wirtschaftliche Betreuung, die -Fa4 zur Durchführung der Hausverwaltung und die Fa1 für die Finanzierungsbeschaffung. Zum Zeitpunkt, als die Kaufverträge abgeschlossen wurden, war Herr H.O. Geschäftsführer der =Fa2, Geschäftsführer der Fa3, Geschäftsführer der -Fa4 und Vorstandmitglied der Fa1. In der konstituierenden Bauherrenversammlung wurden die Anwesenden von Herrn =H.O. von der Fa1 begrüßt und wurden von ihm die Tagesordnungspunkte vorgeschlagen. Anlässlich der konstituierenden Bauherrenversammlung wurde von den Erwerbern ein Bündel von Beschlüssen gefasst und im unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mehrere Verträge (zum Teil für die Miteigentümer) abgeschlossen. Aus diesem Sachverhalt ergibt sich, dass das Projekt von langer Hand vorbereitet war und innerhalb kürzester Zeit durchgezogen werden sollte. Dass sich später der Beginn der Bauarbeiten verzögerte, ändert Nichts daran, dass die Erwerber von Anfang an ein bereits saniertes und ausgebautes Gebäude erwerben wollten. Bei der Art der Abwicklung hatten die Miteigentümer keine wesentlichen Dispositionsbefugnisse mehr. Sie standen vor der Wahl, die bereits im Wesentlichen vorbereiteten Verträge anzunehmen oder nicht. Es erfolgte eine Einbindung der Interessenten in ein längst vorgeplantes, komplexes Vertragsgeflecht der Firmen =Fa2, Fa3, -Fa4 und der Fa1. Völlig auszuschließen und jeder Lebenserfahrung widersprechend wäre die Annahme, es wären auch Interessenten zum Anteilserwerb zugelassen worden, die sich an der Errichtung und Vermarktung nicht beteiligt hätten. Bauherr ist ein Käufer nur dann, wenn von allen Anfängen an die Disposition bei ihm liegt, ob er überhaupt baut und wann er baut, wenn er selbständig und eigeninitiativ plant und er auch zum Kostenvergleich die üblichen Offerte einholt. Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor, da bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages feststand, dass das Altgebäude ausgebaut und saniert werden soll. Auch fällt bei diesem Projekt auf, dass insgesamt nur drei Versammlungen stattgefunden haben. Bei der ersten Versammlung vom 15. Juni 2007 handelte es sich nur um eine Interessentenversammlung. Bei der zweiten Versammlung am 16. November 2007, drei Tage nach Unterfertigung der Kaufverträge durch die Verkäuferin, wurde die Konstituierung der Miteigentümergemeinschaft beschlossen. Die dritte Versammlung am 29. Juni 2011 erfolgte nach Abschluss der Bauarbeiten. In der Phase bis zum verzögerten Baubeginn im Oktober 2010 fand keine einzige Versammlung statt. Zwischen den beiden Miteigentümerversammlungen liegt ein Zeitraum von mehr als dreieinhalb Jahren. In diesem Zeitraum erfolgte nur eine Beschlussfassung der Miteigentümer, nämlich zur Beauftragung des Generalunternehmers. Und diese Beschlussfassung erfolgte schriftlich zwischen dem 9. Juni 2010 und dem 30. Juni 2010. Der Generalunternehmervertrag wurde von der Betrieb bereits am 28. Juni 2010 - also zwei Tage bevor der letzte Miteigentümer den Beschluss unterschrieben hat - unterfertigt und von der Miteigentümergemeinschaft vertreten durch Fa2. & Co KG am 30. Juni 2010 - am Tag, an dem der letzte Miteigentümer unterschrieben hat. Von der Fa1 werden im Internet folgende Produkte angeboten: Bauherrenmodelle NEUBauherrenmodelle Beteiligungsmodelle Erneuerbare Energie -Fa1 Zweitmarkt und Mietobjekte. Früher - zum Zeitpunkt des Abschlusses der Kaufverträge - wurden nur die Produkte Bauherrenmodell Solar-Fonds und Mietobjekte angeboten. Weitere Produkte wurden nicht angeboten. Laut dieser Seite bietet das Bauherrenmodell im Vergleich zur traditionellen Form der Immobilienveranlagung - etwa dem Erwerb von Grundstücken, Eigentumswohnungen oder Immobilienfondsanteilen - entscheidende Vorteile. Es verbindet Sicherheit mit dem Vorteil erhöhter Nettoerträge ohne persönliches Engagement. Es wird mit Hilfe verschiedener Experten ein umfassendes Immobilienmanagement durchgeführt und für eine reibungslose Abwicklung der Immobilieninvestitionen während der Investitions- und Ertragsphase gesorgt. Laut den Referenzen wurden mehr als 390 innerstädtische Wohn- und Geschäftsobjekte errichtet. Beim Bauherrenmodell wird hier kein persönlicher Einsatz des Investors gefordert, im Gegenteil, es wird hier das Projekt ohne persönliches Engagement des Investors verwirklicht. Es wird unter Bauherrenmodell kein Produkt angeboten, bei dem die Erwerber auf die bauliche Gestaltung Einfluss nehmen könnten oder das Baurisiko zu tragen hätten. Das gegenständliche Objekt C., C1 ist unter dem Produkt Bauherrenmodell auf der Internetseite der Fa1 unter den Referenzen zu finden. Unter aktuelle Fertigstellungen wurde gefunden: "Bauherrenmodell: C., C1". Im Internet wird das gegenständliche Objekt von der Firma Fa1 als Bauherrenmodell geführt. Damit ist auf jeden Fall auszuschließen, dass die Erwerber Bauherren sind. Den Ausführungen in der Berufung, dass die Homepage der Firmengruppe nur kleine Bauherrenmodelle und nicht große Bauherrenmodelle betrifft, ist entgegen zu halten, dass auf der Homepage der Firmengruppe nur diese Bauherrenmodelle angeboten werden. Laut Berufung geht der Hinweis auf die Homepage der Firmengruppe ins Leere, da auf dieser Homepage lediglich die Funktionsweise kleiner Bauherrenmodelle nach der Bauherrenverordnung dargestellt wird. Große Bauherrenmodelle funktionieren ausschließlich mit hohem persönlichem Engagement der Interessenten - Investoren. Dem ist jedoch entgegen zu halten, dass im gesamten Verfahren ein hohes persönliches Engagement der Miteigentümer nicht nachgewiesen wurde. Dass das gegenständliche Objekt auf der Internetseite der Firma Fa1 unter den Referenzen zu finden ist, spricht dafür, dass es sich bei diesem Objekt um ein von dieser Firmengruppe organisiertes Objekt handelt. Hätte es sich bei diesem Objekt nicht um ein von dieser Firmengruppe geplantes und organisiertes Objekt gehandelt, wäre das gegenständliche Objekt von der Fa1 nicht in der Internetseite unter die Referenzen gestellt worden. Das bedeutet, dass das gegenständliche Objekt so angeboten wurde, wie die Objekte von der Fa1 auf deren Internetseite angeboten werden. Mit Hilfe verschiedener Experten wurde ein umfassendes Immobilienmanagement durchgeführt und für eine reibungslose Abwicklung der Immobilieninvestition während der Investitions- und Ertragsphase gesorgt. In der Berufung wird auf ein Verfahren beim EuGH zur Zahl C 156/08 hingewiesen, wo die Meinung vertreten wurde, dass die gleichzeitige Belastung mit Umsatzsteuer als auch mit Grunderwerbsteuer der aktuellen Judikatur des EuGH nicht mehr entspricht und daher die entsprechende österreichische Rechtslage unter dem Gesichtspunkt des entsprechenden Verfahrens ob der angeführten Aktenzahl zu würdigen und in der Entscheidung mit zu berücksichtigen ist. In diesem Fall hat der Gerichtshof (Dritte Kammer) mit Beschluss vom 27. November 2008 zu Recht erkannt: "Art. 33 der Sechsten Richtlinie 77/388/EWG des Rates vom 17. Mai 1977 zur Harmonisierung der Rechtsvorschriften der Mitgliedstaaten über die Umsatzsteuern - Gemeinsames Mehrwertsteuersystem: einheitliche steuerpflichtige Bemessungsgrundlage in der Fassung der Richtlinie 91/680/EWG des Rates vom 16. Dezember 1991 ist dahin gehend auszulegen, dass er einen Mitgliedstaat nicht daran hindert, beim Erwerb eines noch unbebauten Grundstücks künftige Bauleistungen in die Bemessungsgrundlage für die Berechnung von Verkehrsteuern wie die "Grunderwerbsteuer" des deutschen Rechts einzubeziehen und somit einen nach der Sechsten Richtlinie der Mehrwertsteuer unterliegenden Vorgang zusätzlich mit diesen weiteren Steuern zu belegen, sofern diese nicht den Charakter von Umsatzsteuern haben." Somit steht einer gleichzeitigen Belastung mit Umsatzsteuer und Grunderwerbsteuer Nichts entgegen. Für die abgabenrechtliche Beurteilung eines Erwerbsvorganges ist der Zustand eines Grundstückes maßgebend, in dem dieses erworben werden soll. Im Gesamtinvestitionsvolumen in der Höhe von € 4,400.000,-- sind auch Beträge enthalten, die mit dem Erwerb der Liegenschaftsanteile und den Bau- bzw. Sanierungskosten in keinem unmittelbaren Zusammenhang stehen (Kosten für Hausverwaltung, steuerliche Beratung usw.). Da Gegenstand des Erwerbsvorganges ein Grundstück mit saniertem und ausgebautem Gebäude war, sind auch die für den Ausbau und die Sanierung angefallenen Kosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer miteinzubeziehen. Die Gegenleistung setzt sich hier zusammen aus dem Kaufpreis für den Grund und das Altgebäude, aus den Planungskosten samt Umsatzsteuer und den Baukosten samt Umsatzsteuer. Die Baukosten betragen netto 2,386.895,12 + 20 % MWSt 477.379,02 = 2,864.274,14 und die Planungskosten netto 280.000,-- + 20 % MWSt 56.000,-- = 336.000. Die Grunderwerbsteuer ist von folgendem Betrag zu berechnen: | Kaufpreis laut Kaufvertrag | € | 215.000,00 | + Baukosten € 2,864.274,14, davon 25 % = | € | 716.068,54 | + Planungskosten € 336.000,00, davon 25 % = | € | 84.000,00 | Gegenleistung | € | 1,015.068,54 Davon gemäß § 7 Z. 3 GrEStG 3,5 % = € 35.527,40. Aus diesen Gründen war spruchgemäß zu entscheiden. Wien, am 13. März 2013