UFSW RV/3777-W/10

Berufungsentscheidung Der Unabhängige Finanzsenat hat durch die Vorsitzende HR Mag. Dr. Hedwig Bavenek-Weber und die weiteren Mitglieder ADir. RR Leopold Stetter, Gustav Anderst und Michael Haim über die Berufung des Herrn D.S., X., vertreten durch Stb., gegen den Bescheid des Finanzamtes für Gebühren und Verkehrsteuern R vom 13. Oktober 2010 betreffend Grunderwerbsteuer nach der am 4. März 2013 in 1030 R, Vordere Zollamtsstraße 7, durchgeführten mündlichen Berufungsverhandlung entschieden: Der Berufung wird teilweise Folge gegeben und der angefochtene Bescheid gemäß § 289 Abs. 2 BAO abgeändert wie folgt: Die Grunderwerbsteuer gemäß § 7 Z. 3 GrEStG wird festgesetzt mit € 35.527,40 (3,5 % von der Gegenleistung in der Höhe von € 1,015.068,54). Im Übrigen wird die Berufung als unbegründet abgewiesen. Entscheidungsgründe Eine Besprechung im Büro von Herrn Ing. fand am 15. Juni 2007 statt. Anwesend bei dieser Besprechung waren neben den zukünftigen Käufern Herr Ing., der Architekt, Herr M.A., der Steuerberater, und die Anlageberater 1) Herr Ber1, 2) Herr Ber2, 3) Herr Ber3, 4) Herr Ber4 und 5) Herr Ber5. Über diese Besprechung wurde folgendes Protokoll aufgenommen: "Tagesordnungspunkte: 1. Bisherige Aktivitäten 2. Bericht des Planers 3. Festlegung der weiteren Vorgangsweise zu 1.: Im den letzten Wochen haben die Anlageberater das Objekt C., C1 den Interessenten vorgestellt. Das Objekt befindet sich in sehr guter Wohnlage im Ort mit Blick auf den Z.. Die Wohnqualität dieses Viertels hat sich in den letzten Jahren gesteigert. Die HSt ist in wenigen Minuten zu Fuß erreichbar. Weiters finden sich im Umkreis des Objekts zahlreiche kleinere Fachgeschäfte sowie verschiedene Supermärkte und zeichnet sich das Gebiet insbesonders durch einen liebenswerten Vorstadtcharakter aus. Überdies beginnt das Naherholungsgebiet A. ca. einen Kilometer vom Objekt entfernt, weiters sind das B. und das F. in der Nähe. Das Haus selbst ist ein Gründerzeitgebäude, das cirka 1886 erbaut wurde. Es handelt sich um ein Eckhaus, das aus Erdgeschoß und drei Vollgeschoßen besteht und derzeit 33 Einheiten umfasst. Laut Grundbuchsauszug beträgt die Gesamtfläche der Liegenschaft 525 m². Es wurde bereits mitgeteilt, dass mehrere Einheiten vermietet sind. Nach diesen ersten Informationen wünschten die Interessenten detailliertere Auskünfte über die Liegenschaft und wurde der einigen Interessenten bekannte Planer Ing. damit beauftragt, die Liegenschaft zu analysieren und Planskizzen zu erstellen. Überdies sollte Herr =Ing. im Auftrag der Interessenten mit dem C.Z. Gespräche führen, um abzuklären, ob das Objekt förderungswürdig sei. Sämtliche Anwesenden sind einstimmig der Meinung, dass die Inanspruchnahme von Fördermitteln sowohl aus wirtschaftlichen, als auch aus steuerlichen Gründen eine Voraussetzung für den gemeinsamen Ankauf der Liegenschaft darstellt. Aufgrund der Größe der Liegenschaft und der zu erwarteten Investitionssumme wird der Steuerberater M.A. von der Steuerberatungskanzlei =Stb. ersucht, eine Anfrage an das Finanzamt zu richten, um abzuklären, ob auch bei einer 10 Personen umfassenden Gruppe eine Abwicklung im Rahmen und unter Anerkennung eines großen Bauherrenmodells möglich wäre. Parallel dazu sollen die Anlageberater mit der Verkäuferin Kaufpreisverhandlungen führen. Insbesondere soll, da mehrere Einheiten vermietet sind, die Verkäuferin ersucht werden, eines bzw. mehrere Mietverhältnisse vorzeitig aufzulösen und würde diesfalls ein höherer Kaufpreis akzeptabel sein. zu 2.: Herr =Ing. hat bereits verschiedene Skizzen für einen möglichen Aus- und Umbau der Liegenschaft entworfen und erläutert diese nunmehr für die Interessenten. Er legt eine Variante vor, in der der derzeitige Vermietungsgrad des Hauses berücksichtigt ist und eine weitere, die von einem bestandsfreien Altgebäude ausgeht und erläutert die Vorteile, die eine vollständige Renovierung des Gebäudes mit sich bringt. In seinen Skizzen ist vorgesehen, jedenfalls die bestandsfreien Wohneinheiten grundlegend zu sanieren und umzubauen. Weiters wäre ein Dachausbau in Leichtbauweise möglich und könnten vier Maisonett-Wohnungen in diesen oberen Geschoßen errichtet werden. Die Interessenten werden den Planer fristgerecht informieren, ob sie sich zum Ankauf der Liegenschaft entschließen und soll bei Entscheidung für einen Ankauf auch ehestmöglich die zu erwartende Altmietersituation mitgeteilt werden, sodass Herr =Ing. seine Pläne entsprechend adaptieren kann. Bei der nächsten Besprechung soll der Planer aufgrund der noch zu übermittelten Informationen einen Zeitplan über den möglichen Ablauf des Bauvorhabens und eine Baukostenschätzung erarbeiten. Letztlich wird er einen Honorarvorschlag unterbreiten, denn die Käufer möchten Herrn =Ing. bei der nächsten Besprechung den Auftrag erteilen. zu 3.: Sofern die Anfrage an das Finanzamt im Sinne der Interessenten beantwortet wird, wird eine Besprechung stattfinden, in der über die weitere Vorgangsweise entschieden wird." Am 4. Oktober 2007 wurden folgende Unterlagen vorbereitet: - Finanzierungsvorschlag inkl. Nebenkosten - Liquiditätsrechnung für 10000/10000 Miteigentumsanteile - Steuerliche Prognoserechnung für 10000/10000 Miteigentumsanteile - Totalgewinnberechnung für 10000/10000 Miteigentumsanteile Beim Finanzierungsvorschlag ist man von einer Gesamtinvestitionssumme von € 4,400.000,-- ausgegangen. Aufgebracht werden an Eigenkapital € 1,080.000,-- und an Fremdkapital € 3,386.000,--. Das Fremdkapital setzt sich zusammen aus einem Bankdarlehen in der Höhe von € 2,686.000,-- und einem geförderten Darlehen des Land in der Höhe von € 700.000,--. Am 10. Oktober 2007 wurde an das Finanzamt 1 im Auftrag der =Fa1 H. von der Kanzlei =Stb. eine Anfrage betreffend großes Bauherrenmodell in C., C1 gerichtet. Danach soll das vorgelegte Revitalisierungsobjekt gemeinsam von Kapitalanlegern im Rahmen von Miteigentumsanteilsanschaffung erworben werden. Daran anschließend werden die Miteigentumsanteilsinhaber gemeinsam die Revitalisierung beschließen. Das als große Bauherren. Nach Fertigstellung werden die Wohneinheiten gemeinschaftlich vermietet, mit dem Ziel, ein langfristiges wertgesichertes Zusatzeinkommen zu erhalten. Beantwortet wurde diese Anfrage betreffend großes Bauherrenmodell vom Finanzamt 1 am 16. Oktober 2007. Nach dem dem Finanzamt vorliegenden Sachverhalt (Schreiben vom 10.10.2007: kein Fixpreis, Übernahme des finanziellen Risikos, etc....) ist von einer steuerlichen Anerkennung als "großes Bauherrenmodell" auszugehen. Vom Oktober 2007 sind die Erläuterungen zur Wirtschaftlichkeitsvorschau. Danach betragen die Mieteinnahmen für die Wohneinheiten sowie das Geschäftslokal ab Fertigstellung (geplant ab 01.02.2010) bei Vollvermietung voraussichtlich € 129.000,-- p.a. Laut diesen Erläuterungen wurden für die Endfinanzierung ab 01.02.2010 folgende Konditionen angenommen: - Bankdarlehen voraussichtlich € 2,686.000,-- kalkulierter Zinssatz 5,5 % p.a. dec. gebunden an den 3-Monats-EURIBOR Laufzeit 15 Jahre ab 01.02.2010 - Direktdarlehen =Land voraussichtlich € 700.000,-- Zinssatz 1,0 % p.a. Laufzeit 15 Jahre ab 01.02.2010 Falls das Direktdarlehen bzw. die Zuschüsse in einer geringeren Höhe gewährt werden als angenommen, muss das langfristige Bankdarlehen entsprechend erhöht werden. Auf Basis der in den Erläuterungen dargestellten Wirtschaftlichkeitsvorschau und unter Zugrundelegung einer Normalabschreibung von 1,5 % ergibt sich für die Miteigentümergemeinschaft voraussichtlich im 26. Jahr (23 Jahre ab Vermietungsbeginn) ein Totalgewinn. Die Kaufverträge wurden von den Käufern und der Verkäuferin unterschrieben am: | Käufer | Unterschrift Käufer | Unterschrift Verkäuferin | Käufer1 | 2. November 2007 | 13. November 2007 | Käufer2 | 5. November 2007 | 13. November 2007 | Käufer3 | 5. November 2007 | 13. November 2007 | Käufer4 | 24. Oktober 2007 | 13. November 2007 | D.S. | 29. Oktober 2007 | 13. November 2007 | Käufer5 | 8. November 2007 | 13. November 2007 | Käufer6 | 8. November 2007 | 13. November 2007 | Käufer7 | 8. November 2007 | 13. November 2007 | Käufer8 | 5. November 2007 | 13. November 2007 | Käufer9 | 9. November 2007 | 13. November 2007 Die Kaufverträge lauten auszugsweise: "I. RECHTSVERHÄLTNISSE I.1.) Die Verkäuferin ist (aufgrund des Kaufvertrages mit der Vorbesitzerin vom 29.9.2006) außerbücherliche Alleineigentümerin der Liegenschaft EZ 9, Grundbuch G, Bezirksgericht F, bestehend aus ..... II. VERTRAGSGEGENSTAND Gegenstand dieses Vertrages sind 2500/10.000 ideelle Miteigentumsanteile an der unter Punkt I.1.) genannten Liegenschaft samt Gebäudebestand und den mit dieser niet- und nagelfest verbundenen sonstigen baulichen und technischen Anlagen und Einrichtungen, soweit solche, wie etwa Strom- und Gaszähler, Telefoneinrichtungen etc., nicht im Eigentum Dritter stehen. III. KAUFABREDEN Die Verkäuferin verkauft und übergibt und der Käufer kauft und übernimmt hiemit die unter Punkt II. genannten Liegenschaftsanteile samt allem rechtlichen und tatsächlichen Zubehör und mit allen Rechten und Pflichten, mit denen die Verkäuferin diese bisher besessen und benützt hat oder zu besitzen und zu benützen berechtigt war, um den einvernehmlich als angemessen vereinbarten lastenfreien Kaufpreis von insgesamt EUR 215.000,-- (in Worten Euro zweihundertfünfzehntausend). Festgehalten wird, dass die Verkäuferin auf Umsatzsteuerpflicht iS des § 6 Abs. 2 UStG optioniert. IV. TREUHANDABREDEN IV. 1.) Der unter Punkt IIl. angeführte Kaufpreis ist binnen 14 Tagen ab Unterfertigung dieses Vertrages durch beide Vertragsparteien auf ein, von dem unter Punkt XII. genannten Vertragsverfasser, den die Vertragsteile hiemit zum gemeinsamen Treuhänder bestellen, eigens hiefür eingerichtetes Treuhandkonto lautend auf ,C1' zu erlegen. ..... V. ÜBERGABE UND VERRECHNUNGSSTICHTAG V. 1.) Die Übergabe und Übernahme des Kaufgegenstandes in den physischen Besitz und Genuss des Käufers erfolgt mit dem Tage der beiderseitigen Vertragsunterfertigung. Mit Ablauf dieses Tages gehen Gefahr und Zufall, Nutzen und Lasten und die mit dem Kaufgegenstand verbundenen Rechte und Pflichten auf den Käufer über. V.2.) Als Stichtag für die Verrechnung der mit der Liegenschaft verbundenen, laufenden Aufwendungen und Erträge wird der, auf die Vertragsunterfertigung folgende Monatsletzte vereinbart. Bis zum Ablauf dieses Tages gebührt jeder Nutzen der Verkäuferin, welche auch bis dahin die laufenden Aufwendungen (Betriebskosten, öffentliche Abgaben udgl.) aliquot zu tragen hat. Mit Beginn des folgenden Tages fallen Nutzen und Aufwendungen auf den Käufer. ..... VI.5.a) Festgehalten wird, dass unbefristete Bestandrechte hinsichtlich sieben Wohnungen im Gesamtausmaß von ca. 252 m² bestehen und vom Käufer übernommen werden. VI.5.b) Hinsichtlich der noch bestehenden Bestandrechte verpflichtet sich die Verkäuferin bei allfälligen Kündigungs- bzw. Räumungsverfahren über Aufforderung des Käufers zu jedweder erforderlichen Mitwirkung in den Verfahren, insbesondere zur Abgabe allenfalls erforderlicher Vollmachten, prozessualer Erklärungen und Unterfertigung von Eingaben (Klagen, Exekutionsanträgen, etc). Die Kosten für notwendige prozessuale Erklärungen und Eingaben trägt der Käufer. ..... XII. BEVOLLMÄCHTIGUNG Die Vertragsparteien bevollmächtigen und beauftragen hiemit den beiderseitig bestimmten Treuhänder RAP, L diesen Vertrag grundbücherlich durchzuführen, sämtliche Erklärungen und Ergänzungen dieses Vertrages in ihrem Namen in einfacher oder auch beglaubigter Form vorzunehmen, die zur grundbücherlichen Durchführung notwendig sind, ferner zur Intabulierung von Pfandrechten des Käufers und Löschung von Pfandrechten der Verkäuferin oder sonstigen Lasten, zur Erwirkung von auf die gegenständliche Liegenschaft bezogenen Rangordnungsbeschlüssen für die beabsichtigte Veräußerung, sowie zur Abgabe von Erklärungen gegenüber der Finanzverwaltung, der Grundverkehrsbehörde, Gerichten und jenen Behörden, die öffentliche Förderungen verwalten, sowie zur Empfangnahme von Bescheiden, Beschlüssen und Urkunden aller Art. ....." Die Vollmachten, mit denen die Käufer Herrn RA bevollmächtigten wurden von den Käufern unterschrieben am: | Käufer | Unterschrift Käufer | Käufer1 | 2. November 2007 | Käufer2 | 5. November 2007 | Käufer3 | 5. November 2007 | Käufer4 | 24. Oktober 2007 | D.S. | 29. Oktober 2007 | Käufer5 | 8. November 2007 | Käufer6 | 8. November 2007 | Käufer7 | 8. November 2007 | Käufer8 | 5. November 2007 | Käufer9 | 9. November 2007 Die Unterzeichnung der Vollmachten durch die Käufer erfolgte somit am selben Tag wie die Unterfertigung des Kaufvertrages. Laut den Firmenbuchauszügen war Herr H.O. zum Zeitpunkt, als die Kaufverträge unterfertigt wurden, Vorstandsmitglied der Fa1, Geschäftsführer der Fa2., Geschäftsführer der Fa3 und Geschäftsführer und Gesellschafter der Fa4. Mit Schreiben vom 14. November 2007 wurden von der Bank der Fa1 die vereinbarten Konditionen für die Finanzierungen bekannt gegeben. Das Protokoll der konstituierenden Bauherrenversammlung Miteigentümergemeinschaft C., C1 vom 16. November 2007 lautet auszugsweise: "Herr =H.O. von der Fa1, H. begrüßt die Anwesenden und schlägt die Tagesordnungspunkte wie folgt vor: 1. Bisherige Aktivitäten 2. Kaufvertragsabwicklung/Miteigentümervertrag 3. Planung und Bauausführung 4. Erläuterung der steuerlichen Situation 5. Angebote der Vertragspartner/Auftragserteilung. 6. Förderung und Finanzierung 7. Vermietung 8. Konstituierung und Beschlussfassung zu 1.: Wie mit den Interessenten vereinbart, hat Herr M.A. nach der letzten Besprechung eine Anfrage an das Finanzamt gestellt, ob das Investitionsvorhaben als großes Bauherrenmodell bewertet würde. Das Finanzamt hat in der Folge bestätigt, dass bei einer Miteigentümergemeinschaft, die 10 Personen umfasst, von einem großen Bauherrenmodell ausgegangen werden kann, sofern die übrigen Bauherreneigenschaften vorliegen. Herr =Ing. konnte in Erfahrung bringen, dass die Sanierung des Objektes förderungswürdig sei, wobei jedoch ein teilweiser Abbruch des Hofgebäudes verlangt wird. Von den Anlageberatern wurde parallel dazu mitgeteilt, dass ein Kaufpreis von netto € 860.000,-- gefordert wird, wobei sieben unbefristete Mietverhältnisse zu übernehmen sind, da sich die Verkäuferin nicht bereit erklärt hat, Ausmietungen vorzunehmen. Nach Vorliegen dieser Informationen haben sich die Interessenten zum gemeinsamen Ankauf der Liegenschaft entschlossen und wurde der Wiener Anwalt RA damit beauftragt, einen Kaufvertrag zu erstellen. Herr =RA hat sohin einen Kaufvertrag vorbereitet und diesen der Verkäuferin sowie den Käufern zur Abstimmung zur Verfügung gestellt. Weiters wurde der Anwalt damit beauftragt, einen Miteigentümervertrag zu verfassen, in dem die Aufteilung der Rechte und Pflichten der Miteigentümergemeinschaft untereinander nach deren Wünschen geregelt wird. zu 2.: Die zwischenzeitig von Herrn RA erstellten Kaufverträge wurden mit der Verkäuferseite abgestimmt und mittlerweile sowohl von den Käufern als auch von der Verkäuferin unterfertigt. Sämtliche Kaufverträge liegen dem beauftragten Anwalt vor und wird er die Verbücherung des Eigentums nach den Richtlinien des Treuhandstatuts der Wiener Rechtsanwaltskammer ehestmöglich vornehmen. Er übernimmt die persönliche Haftung für die Eigentumseinverleibung. ..... Die Liegenschaft wird von den Miteigentümern frei von bücherlichen und außerbücherlichen Lasten übernommen, es sind jedoch sieben unbefristete Bestandsrechte zu übernehmen. Diesbezüglich haben die Miteigentümer bereits mit der zu beauftragenden Hausverwaltung Kontakt aufgenommen und hat sich diese dazu verpflichtet, drei unbefristete Mietverhältnisse aufzulösen. Die diesbezüglichen Kosten sind im Honoraranbot der =Fa4 enthalten. Mit den übrigen vier Mietern sollen Vereinbarungen abgeschlossen werden, wonach diese während der Bauzeit in Ersatzwohnungen übersiedeln und nach erfolgter Sanierung in sanierte Wohnungen rückübersiedeln und einen erhöhten Mietzins bezahlen. Die Käufer sehen den Vorteil, dass das gesamte Haus saniert werden kann, als bedeutend an und akzeptieren daher die geringeren Mieteinnahmen der zurückkehrenden Altmieter. Sollten sich ein oder mehrere der Mieter jedoch noch bereiterklären, völlig auf ihre Mietrechte zu verzichten, so sind die Bauherren bereit, eine - wirtschaftlich vertretbare - Mietrechtsablöse zu bezahlen. Den Bauherren ist bekannt, dass mit den restlichen vier Altmietern noch keine schriftlichen Vereinbarungen bestehen und die diesbezüglichen Kosten (Ersatzwohnungen, Übersiedlungen etc.) in den Baukosten ausgewiesen werden. Herr =RA erläutert nunmehr den Miteigentümervertrag, den er nach Wünschen der Miteigentümer erstellt hat. Einigkeit herrscht darüber, dass für einen Zeitraum von 30 Jahren auf die Teilung des gemeinsamen Eigentums sowie auf die Begründung von Wohnungseigentum bzw. auf die Einräumung eines ausschließlichen Nutzungsrechtes an einer bestimmten Einheit verzichtet wird. Sodann wird der Miteigentümervertrag allseitig unterfertigt. zu 3.: Herr =Ing. hat, nachdem bekanntgegeben wurde, dass das gesamt Haus saniert werden kann, diese Variante seiner Pläne entsprechend ausgearbeitet und legt nunmehr die Entwürfe vor, in denen auch die Vorgaben der Förderungsstelle berücksichtigt sind und die Pläne den Bebauungsbestimmungen entsprechen. Er erläutert, dass das Pultdach und der 3. Stock zum Teil abzubrechen seien und dafür ein horizontaler Zubau genehmigt werde. Der Abbruch wird von der Förderungsstelle vorgeschrieben, um die Belichtung der Nachbarliegenschaften zu verbessern. Der Abbruch wird sich aber auch auf die Belichtungssituation des eigenen Objektes positiv auswirken. Im Erdgeschoß ist der Einbau von zwei Wohnungen und einem Geschäftslokal vorgesehen. Die Einlagerungsräume für die Mieter sowie Müll- und Fahrradabstellraum müssen ebenfalls im Erdgeschoß angelegt werden, da das Haus nur zu einem geringen Teil unterkellert ist und im Kellergeschoß nach den derzeitigen Plänen lediglich der Haustechnikraum vorgesehen ist. Die Gang-WC's werden abgebrochen, da sämtliche Einheiten auf A-Standard angehoben werden können. In diesem Bereich soll eine neue Aufzugsanlage errichtet werden, die vom Erdgeschoß bis ins erste Dachgeschoß führt. Die Dachgeschoßwohnungen, die als Maisonetten ausgeführt sind, sollen durch interne Stiege erschlossen werden. Sämtliche Wohnungen des Dachgeschoßes sowie die in den Innenhof ausgerichteten Wohnungen erhalten Balkone bzw. Terrassen. Die Errichtung der Balkone wird von den Bauherren gewünscht, da diese die Wohnungen aufwerten und sich positiv auf die Vermietbarkeit auswirken. Das Flachdach des 3. Obergeschoßes des Hoftraktes kann als Terrasse ausgeführt werden und soll wahlweise einer Wohnung zugeordnet oder als Allgemeinterrasse zur Verfügung stehen. Der abgestufte Dachgeschoßaufbau soll sich nach Wunsch der Bauherren optisch deutlich von der Altsubstanz abheben. Das sanierte und umgebaute Objekt wird nach der derzeitigen Planung neben dem Geschäftslokal 23 Wohnungen aufweisen, davon werden 4 dieser Wohnungen im Dachgeschoß neu angelegt, weitere 4 Wohnungen sind für die wiederkehrenden Altmieter vorgesehen. Nunmehr legt Herr =Ing. eine Ausstattungsliste vor, die er seiner Baukostenschätzung zugrunde gelegt hat. Es ergeben sich - ausgehend vom derzeitigen Planungs- und Baukonzept - vorläufige Bau- und Baunebenkosten in Höhe von rund € 2.200.000,--. Die Kosten für den Abbruch in Höhe von vor rund € 30.000,-- sind nicht berücksichtigt, da dieser zur Gänze durch das =Land gefördert wird. Die übrigen absehbaren Kosten sind inkludiert. Herr =Ing. teilt mit, dass die Einreichung jedenfalls im Jahr 2008 erfolgen wird, da ab dem Jahr 2009 strengere Auflagen betreffend die Erdbebensicherheit eingeführt werden. Weiters weist der Planer darauf hin, dass die exakten Kosten von den letztlichen Ausführungs- und Ausstattungswünschen der Miteigentümer und vor allem vom Ergebnis der öffentlichen Generalunternehmerausschreibung abhängig sein werden. Auch eventuelle Auflagen der Baubehörde und des C.Z. werden noch zu berücksichtigen sein. ..... Herr Ing. bietet sämtliche erforderliche Leistungen für Generalplanung, Ausschreibung und technische Baubetreuung zu einem Gesamthonorar in Höhe von € 280.000,-- zuzüglich USt. an, womit sich die Miteigentümer einverstanden erklären, sodass der entsprechende Auftrag erteilt und eine Vollmacht unterfertigt wird. In diesem Honorar ist inkludiert, dass Herr =Ing. als Projektleiter im Sinne des Bauarbeitenkoordinationsgesetzes auftritt, wobei er befugt ist, seinerseits einen Baustellenkoordinator zu ernennen. Zu 4.: ..... zu 5.: Nachdem die Miteigentümer die Kaufentscheidung getroffen hatten, haben sie sich dazu entschlossen, zur weiteren Abwicklung des Investitionsvorhabens einen gemeinsamen Vertreter zu bestellen. Die =Fa2 wurde ersucht, ein diesbezügliches Anbot zur Abwicklung als Bevollmächtigter der Gemeinschaft sowie ein Anbot zur Erstellung detaillierter Wirtschaftlichkeitsanalysen und -berechnungen vorzulegen, die Fa3 soll die wirtschaftliche Betreuung übernehmen. Weiters soll über Vorschlag der Käufer die -Fa4, die einigen Käufern aus bisheriger Zusammenarbeit bekannt ist, mit der Durchführung der Hausverwaltung beauftragt werden. In deren Honorarvorschlag sollten die Kosten der Ausmietungen für drei Altmieter inkludiert sein. Die Fa1 soll den Auftrag für die Finanzierungsbeschaffung erhalten. Zur heutigen Besprechung haben die Gesellschaften jeweils Anbote und entsprechende Vertragsvorschläge vorgelegt. Die jeweiligen Vertragsangebote entsprechen leistungs- und honorarmäßig den Vorstellungen der Miteigentümer und werden die diesbezüglichen Aufträge erteilt und in der Beilage zum Protokoll zusammengefasst. zu 6.: Herr H.O. berichtet, dass die Fa1 mehrere Gespräche und Verhandlungen im Hinblick auf eine gemeinsame Fremdfinanzierung durchgeführt hat. Es wurden Anbote von verschiedenen österreichischen Geldinstituten eingeholt, wobei das günstigste Angebot von der Bank abgegeben wurde. Der heute anwesende Prokurist D.I. von der Bank erläutert die angebotenen Konditionen. ..... Von den Miteigentümern werden die angebotenen Konditionen akzeptiert, und wird übereinstimmend beschlossen, für die Dauer der Investitionsphase den Kredit in EUR in Anspruch zu nehmen. Einstimmig wird beschlossen, vorerst den als günstiger erachteten 1-Monats-Euribor in Anspruch zu nehmen. Ausdrücklich wird jedoch gewünscht, dass ab Beginn der Vermietphase die Möglichkeit einer individuellen Gestaltung (vorzeitige Rückzahlung, Sondertilgung, Umschuldung etc.) bestehen muss. In diesem Sinne wird die Fa.1 von den Miteigentümern beauftragt, die diesbezüglichen Vereinbarungen auszuhandeln. Vorgesehen ist eine Tilgung des Fremdkapitals innerhalb eines Zeitraumes von maximal 15 Jahren ab Baufertigstellung oder die gänzliche Rückführung bis spätestens 31.1.2025. ..... Beim C.Z. wurde vom Voreigentümer bereits die Gewährung eines Direktdarlehens des Land sowie von Annuitätenzuschüssen für eingesetztes Eigenkapital für Maßnahmen der Sockelsanierung beantragt. Aufgrund der Vereinbarung mit der Hausverwaltung soll auf die Variante Totalsanierung umgestellt werden. In die aktuelle Berechnung wurden aufgrund der positiven Vorgespräche mit dem C.Z. bereits Förderungsmittel einkalkuliert, wobei die für die Totalsanierung relevanten Beträge errechnet wurden. Klargestellt wird, dass kein Rechtsanspruch auf die beantragte Förderung besteht. Weiters kann sich durch gesetzliche Änderungen sowohl die Höhe als auch die Art der Förderung ändern. ..... Unter Berücksichtigung sämtlicher erteilter Aufträge samt Nebenkosten ergibt sich eine voraussichtliche Gesamtinvestitionssumme von € 4,400.000,--. Das exakte Finanzierungskonzept wird nun dahingehend festgelegt, dass € 1,014.000,-- in Form von Eigenmitteln aufgebracht werden, wovon ein Betrag von € 294.000,-- in Kürze zur Einzahlung gebracht werden sollte. Die weiteren Eigenkapitaleinzahlungen in Höhe von jeweils € 360.000,-- werden am 30.6.2008 und am 30.6.2009 erfolgen. Bei der Bank wird eine Zwischenfinanzierung in der Höhe von € 4,106.000,-- und eine Endfinanzierung in Höhe von € 2,686.000,-- in Anspruch genommen; das Direktdarlehen des Land ist derzeit mit € 700.000,-- veranschlagt. ..... Die Miteigentümer sind in Kenntnis darüber, dass gemäß den derzeitigen Wirtschaftlichkeitsberechnungen für das gegenständliche Objekt die Erreichung des Totalgewinnes nach 25 Jahren zugrundegelegt wird. Dies bei einem freifinanzierten Kredit in EUR mit einem Zinssatz von 5,5 % p.a. und Tilgung innerhalb eines Zeitraumes von 15 Jahren. In diesem Zusammenhang wird nochmals festgehalten, dass die in der Wirtschaftlichkeitsvorschau kalkulierten Mieteinnahmen sowie Fremdkapitalzinsen und Nebenkosten der derzeitigen Markt- und Gesetzeslage entsprechen und sich verändern können, wodurch sich auch die monatliche Nachschussleistung der Miteigentümer verändern würde. zu 7.: Die Fa4., die die Hausverwaltung der Liegenschaft durchführen soll, wird beauftragt, mit drei Altmietern Vereinbarung über die Aufgabe ihrer Mietrechte bzw. mit vier Altmietern Vereinbarungen betreffend die Aussiedlung während der Bauphase abzuschließen. ..... zu 8.: Die Bauherren beschließen einstimmig die Konstituierung der Miteigentümergemeinschaft laut ,Konstituierung und Beschlussfassung der Miteigentümergemeinschaft C., C1' (Beilage). KONSTITUIERUNG UND BESCHLUSSFASSUNG MITEIGENTÜMERGEMEINSCHAFT C., =C1 Die Bauherren beschließen die Konstituierung der Miteigentümergemeinschaft gemäß gesondert unterfertigtem Miteigentümervertrag. Es wurden von den Unterfertigten folgende gemeinschaftliche Beschlüsse mit den angeführten wesentlichsten Inhalten gefasst: 1.) Errichtung des Miteigentümervertrages sowie des Kaufvertrages und dessen grundbücherliche Durchführung und Übernahme der Finanzierungstreuhandschaft und Verbücherung der Pfandrechte durch Herrn RA, Rechtsanwalt, R - Honorar: € 18.500,-- zuzüglich USt. 2.) Generalplanung und technische Baubetreuung durch Ing. Bauplanung & Management GmbH, R - Erbringung sämtlicher erforderlichen Leistungen laut GOA/HOB - Durchführung der Projektleitung sowie Planungskoordination gemäß den Bestimmungen des Bauarbeitenkoordinationsgesetzes - Beschaffung der behördlichen Bewilligungen namens der Bauherren - Beibringung der erforderlichen Statik sowie Haustechnik und Elektroplanung - Ausschreibung der einzelnen Gewerke gemäß den Förderungsrichtlinien - Technische Überwachung der Baudurchführung, Kontrolle auf der Baustelle und Abnahme des Bauwerkes namens der Bauherren - Prüfung der Teil- und Schlussrechnungen - Erwirkung der Benützungsbewilligung namens der Bauherren - Gewährleistungsbegehung - Vergütung: € 280.000,-- zuzüglich USt. bei einer Vorauszahlung von 30 % im Dezember 2007 3.) Durchführung des gegenständlichen Bauvorhabens im Rahmen eines GU-Auftrages nach Durchführung einer öffentlichen Ausschreibung - Durchführung sämtlicher Arbeiten laut Planungsbeschluss und Bau- und Ausstattungsbeschreibung - Bauzeit: 13 Monate ab Baufreigabe - Bau- und Baunebenkosten zu voraussichtlich € 2,200.000,-- als Höchstpreis mit Abrechnung nach Aufmaß, ausgehend von einer vorläufigen Kostenschätzung 4.) Durchführung der Investitionen aufgrund der heute getroffenen Bauherrenentscheidungen unter Zugrundelegung der Wirtschaftlichkeitsanalysen und -berechnungen der Fa2., H. und Abschluss einer diesbezüglichen Vereinbarung. ..... 5.) Hausverwaltung und Erstvermietung durch die Fa4., H. ..... 6.) Auftragserteilung an die Fa2., H. zur Durchführung der von den Bauherren gefassten Beschlüsse. ..... Zur Durchführung des Auftrages erhält die -Fa2 eine gesonderte Vollmacht. 7.) Wirtschaftliche Betreuung durch die Fa3, H. - Erstellung eines Zahlungsplanes (Mittelabflussplan), diesen anzupassen und seine Einhaltung zu überwachen ..... 8.) Steuerberatung durch die WP Steuerberatungsgesellschaft ..... 9.) Überprüfung des steuerlichen Grundkonzeptes und Erstellung eines Gutachtens durch -Stb., Wirtschafsprüfung und Steuerberatung, R - Vergütung: € 10.000,-- zuzüglich Ust.; fällig binnen 14 Tagen nach Rechnungslegung 10.) Inanspruchnahme des vorgeschlagenen Finanzierungskonzeptes in der festgelegten Form und Abschluss einer Vereinbarung über Finanzierungsbeschaffung mit der Fa1, H.. - Vermittlung der Zwischen- und langfristigen Endfinanzierung - Übernahme der im Zusammenhang mit der Erstellung der Kredit- und Darlehensverträge auflaufenden Bearbeitungs- und Ausfertigungsgebühr - Abwicklung und Bearbeitung der Zwischen- und langfristigen Finanzierung - Beantragung von Förderungsmitteln, Abwicklung und Bearbeitung bis zur der Endabrechnung - Vergütung: € 135.000,-- zur Gänze fällig unmittelbar nach Vertragsabschluss 11.) Eventuelle Mehrkosten im Zusammenhang mit dem Bauauftrag sowie erhöhten Bauzeitzinsen sollen bis zur Fertigstellung über zusätzliches Fremdkapital finanziert werden. Sollte das Direktdarlehen des Land und die Annuitätenzuschüsse in geringerer Höhe gewährt werden, ist eine entsprechende Erhöhung des nicht geförderten Fremdkapitals bei der Bank durchzuführen." Dieses Protokoll wurde am 16. November 2007 unterfertigt. Ebenfalls am 16. November 2007 wurde von den Miteigentümern der Miteigentümervertrag der Miteigentumsgemeinschaft C., C1 unterzeichnet. Dieser Vertrag lautet auszugsweise: "I. Vertragsgegenstand und -zweck 1.) Gegenstand dieses Vertrages ist die Regelung der wechselseitigen Rechte und Pflichten der Miteigentümer hinsichtlich der gemeinsamen Nutzung und Verwaltung der Liegenschaft sowie die Verteilung der damit verbundenen Aufwendungen und Lasten sowie Erträge und Vorteile aller Art unter den Miteigentümern. 2.) Zweck und Zielsetzung der MEG ist es, durch den Erwerb ideeller Miteigentumsanteile an der Liegenschaft das eingesetzte Kapital dauerhaft zu veranlagen und nach Maßgabe ihrer jeweiligen Beschlussfassung(en) jeweils alles Notwendige vorzukehren, um die Liegenschaft samt jeweiligem Zubehör durch umfassende Revitalisierung, nämlich Sanierung und Ausbau des Altbestandes zur Schaffung von Wohnungen und allenfalls anderen Bestandsobjekten zur Erzielung möglichst hoher Einkünfte gemeinsam ertragbringend zu vermieten, um dadurch langfristig einen Beitrag zur persönlichen Vorsorge der Miteigentümer zu sichern. 3.) Um eine durchgreifende Sanierung des Objektes zu gewährleisten, wird der gemeinsame Vertreter bzw. Verwalter ermächtigt, mit Altmietern Vereinbarungen über die Rückgabe dieser Bestandseinheiten gegen Zahlung von marktüblichen Investitions- und Mietrechtsablösen abzuschließen, alle zur umfassenden Sanierung und Standardanhebung dieser freigewordenen Einheiten erforderlichen Aufträge zu erteilen sowie die hiefür notwendige Finanzierung zu beschaffen. II Willensbildung ..... IIl. Miteigentümerversammlung 1.) Binnen drei Monaten nach Vorliegen der Miteigentümerabrechnung gemäß Punkt IX. soll - jedoch nur bei wichtigem Erfordernis - eine ordentliche Versammlung der Miteigentümer stattfinden. ..... IV. Vertretung 1.) Zur einheitlichen Wahrung ihrer Rechte und Pflichten sowie zur Ausführung der gemeinschaftlichen Beschlüsse zur Erreichung des Vertragszweckes gemäß Punkt I. wird die MEG bzw. werden die Miteigentümer stets einen gemeinsamen Vertreter bzw. Verwalter beauftragen und bevollmächtigen. Im Falle eines Widerrufs der Bestellung ist gleichzeitig ein neuer gemeinsamer Vertreter bzw. Verwalter zu beauftragen und zu bevollmächtigen. ..... V. Haftung ..... VI. RECHTSNACHFOLGE 1.) Sämtliche Rechte und Pflichten der Miteigentümer aus deren Zugehörigkeit zur MEG, in welchem Zusammenhang auch immer, insbesondere aus diesem Vertrag und sonstigen von der MEG abgeschlossenen Verträgen oder gefassten Beschlüssen gehen auf die jeweiligen Rechtsnachfolger der Miteigentümer über. ..... VII. Teilungsverzicht Die Miteigentümer verzichten bei sonstiger Schad- und Klagloshaltung der anderen Miteigentümer, auch hinsichtlich des entgangenen Gewinnes, für einen Zeitraum von 30 ganzen Kalenderjahren, konkret bis 31.12.2037, wechselseitig auf das Recht, die Teilung des gemeinschaftlichen Eigentums zu verlangen und dazu eine Teilungsklage einzubringen. Diesbezüglich verpflichten sich die Miteigentümer ihre Miteigentumsanteile nur dann zu belasten, wenn auch der jeweilige Pfandgläubiger diesen Teilungsverzicht vor grundbücherlicher Eintragung der Belastung rechtsverbindlich erklärt. Die Miteigentümer vereinbaren ausdrücklich, dass ein derartiges Teilungsverlangen entgegen dieser Regelung, insbesondere vor Ablauf der genannten Frist jedenfalls zur Unzeit und zum Nachteil der übrigen Miteigentümer erfolgen würde und sich der Teilungswerber jedenfalls bis zum Ablauf dieser Frist den Teilungsaufschub gemäß § 830 ABGB gefallen lassen muss. Die Miteigentümer nehmen hiermit diesen Teilungsverzicht sowie den diesbezüglichen Verzicht auf Teilungsklage wechselseitig und rechtsverbindlich an. VIII. Verzicht auf Begründung von Wohnungseigentum Die Miteigentümer verzichten im Hinblick auf die Erzielung von Einkünften durch gemeinschaftliche Vermietung des gesamten Objektes wechselseitig sowohl auf die Begründung von Wohnungseigentum als auch auf die Einräumung eines ausschließlichen Nutzungsrechtes an einer bestimmten Wohneinheit. IX. Kostentragung und Ertragsaufteilung ..... X. KONVENTIONALSTRAFE ..... XI. SCHLUSSBESTIMMUNGEN ....." Von den Käufern wurden bevollmächtigt: 1) Ing. zur Vertretung in allen mit der Liegenschaft im Zusammenhang stehenden Angelegenheiten; außerbehördlich und behördlich, insbesondere auch vor Baubehörden, Magistratsabteilungen, Schlichtungsstellen, dem C.Z. usw. 2) Die Fa4. zur laufenden Verwaltung der Liegenschaft. 3) Die Fa2. zur Vertretung in allen außerbehördlichen und behördlichen Angelegenheiten, insbesondere vor Gerichten, Schlichtungsstellen, Baubehörden, Finanzbehörden und vor allen anderen Behörden. 4) Die WP zur Vertretung in allen steuerlichen und wirtschaftlichen Angelegenheiten im Zusammenhang mit der Liegenschaft. Die Vereinbarung über Wirtschaftlichkeitsberechnungen und -analysen zwischen der Miteigentümergemeinschaft als Auftraggeber und der Fa2. wurde am 22. November 2007 von der Miteigentümergemeinschaft vertreten durch Fa2. unterzeichnet. Die zwischen der Miteigentümergemeinschaft als Auftraggeber und der =Fa.1 abgeschlossene Vereinbarung über Finanzierungsbeschaffung und -bearbeitung wurde ebenfalls am 22. November 2007 von der Miteigentümergemeinschaft vertreten durch Fa2 unterfertigt. Der sich aus der Beschlussfassung der Miteigentümer ergebende vorläufige Mittelflussplan wurde der =Bank von der =Fa3 in der Eigenschaft als wirtschaftlicher Betreuer am 27. November 2007 bekannt gegeben. Danach beträgt die erste Anforderung per 01.12.2007 € 1,360.000,--, die zweite Anforderung per 31.12.2008 € 700.000,-- und die dritte Anforderung per 31.12.2009 € 1,550.000,-- (insgesamt € 3,510.000,--). Die Differenz auf den (Kredit-)Betrag von € 824.000,-- wird im Zuge der Auszahlung des geförderten Darlehens sowie der Vorsteuerrückvergütung durch das Finanzamt ausgeglichen. Die Kreditzusagen der Bank an die einzelnen Erwerber erfolgten jeweils mit 18. Dezember 2007. Diese Anbote weisen über der Zeile "Unterschrift" eine Unterschrift und den Stempel der Rechtsanwälte RAP auf. Vereinbarungen mit den Mietern wurden am 7. bzw. 10. Juli 2008, 18. bzw. 24. Juli 2008 und zwei am 23. November bzw. 2. Dezember 2008 abgeschlossen. Bei diesen Vereinbarungen wurde die Miteigentümergemeinschaft vertreten durch Fa4., von welcher diese Vereinbarungen auch unterschrieben wurden. Der Bericht der Ing. Bauplanungs- und Managementgesellschaft m.b.H., ergangen an die Firma Fa2 in H. vom 10. Februar 2009 hat folgenden Inhalt: "..... über den Projektstand beim Objekt -C1 berichten wir, wie folgt: BAUBEWILLIGUNG Mit den Bauherren wurde bei der Besprechung am 16.11.2007 der Zeitplan derart vereinbart, dass in Anbetracht der für 2009 erwarteten strengeren Auflagen hinsichtlich Erdbebensicherheit, die Baueinreichung im Sommer 2008 erfolgen sollte. Tatsächlich hat die BB-Statik bereits mit Datum vom 31.03.2008 neue Richtlinien veröffentlicht, die eine Projektrealisierung, wie vorgesehen, als Dachausbau-Leicht in Frage stellten. Diese Richtlinie wurde durch eine ,Erläuterung' zur Auslegung am 30.09.2008 noch verschärft. Dem Protest der Bauwirtschaft gegen die völlig überzogenen Maßnahmen wurde seitens der Behörde erst Ende Anfang Dezember Rechnung getragen. Beim erstmöglichen Termin mit dem Leiter der Fachabteilung-Statik am 20.01.2009 wurde uns dann bestätigt, dass das Projekt mit geringfügigen Änderungen als Dachausbau-Leicht gewertet werden kann. Die Ausarbeitung der Unterlagen für die Baueinreichung, wozu nach einer Novelle der Bauordnung im Juli 2008 auch weit umfangreichere bauphysikalische Berechnungen notwendig sind, wird daher noch bis Ende Februar dauern. Wir erwarten, dass die Baubewilligung dann bis Ende Juni2009 vorliegen wird. FÖRDERUNGSVERFAHREN Der Wohnfonds_R hat mit Datum vom 12.06.2008 einen positiven Vorprüfbericht ausgestellt. Nach Abschluss der Einreichplanung kann mit der Erstellung der Leistungsverzeichnisse für die öffentliche Ausschreibung begonnen werden. Diese soll Ende April zur Prüfung und Freigabe beim Wohnfonds_R eingereicht werden. Die Preiseinholung kann, aus heutiger Sicht, dann im Mai/Juni09 durchgeführt werden. Voraussichtlich im Ende Juli09 werden wir den Bauherren einen Vertragsvorschlag unterbreiten, der in der Folge auch vom Wohnfonds_R geprüft und bestätigt werden muss. Der Prüfbericht des Wohnfonds_R ist Grundlage für die Beschlussfassung der Förderung im Landtag. Mit dem Prüfbericht kann aber bereits bei der BZ um Zustimmung zum ,vorzeitigen' Baubeginn angesucht werden. Diesem Ansuchen wird immer kurzfristig entsprochen. Der für Jänner 2009 vorgesehene Baubeginn wird sich aber auf September 2009 verschieben." Am 30. April 2009 wurde das Ansuchen um Baubewilligung eingebracht. Dieses Ansuchen ist laut Vorhaltbeantwortung vom 14. Oktober 2011 nicht auffindbar. Am 30. November 2009 erging von der =BB die Aufforderung um Ergänzung des Bauansuchens. Diese Aufforderung erging an die namentlich genannten Miteigentümer als Bauwerber und Grundeigentümer zu Handen der Ing. Bauplanung & Management Ges.m.b.H. Die Baubewilligung wurde von der =BB mit Bescheid vom 22. April 2010 erteilt. Dieser Bescheid erging an die Vorbesitzerin und an die namentlich genannten Miteigentümer als Bauwerber und Grundmiteigentümer zu Handen Ing. Bauplanung und Management Gesellschaft m.b.H. Nach Ausschreibung der Sanierungsarbeiten wurden am 25. Februar 2010 von folgenden Firmen Anbote gelegt: Betr1: Anbotsumme € 2,641.044,75 Betr2: Anbotsumme € 3,076.158,57 Betr3: Anbotsumme € 2,594.156,98 Betrieb: Anbotsumme € 2,568.933,57 Betr4: Anbotsumme € 3,323.260,36 und Betr5: Anbotsumme € 2,688.307,46. Am 31. Mai 2010 wurde von der Firma Ing. Bauplanungs- & Management GmbH folgender Bericht an die Fa.2 & CoKG gesendet: "..... wir freuen uns berichten zu können, dass die Baubehörde Ende April endlich den Baubescheid ausgefertigt hat. Ebenfalls positiv zu bewerten ist der Umstand, dass das Objekt nun doch mit Fernwärme versorgt werden kann. Damit müssen im Bereich der Heizung und Warmwasserbereitung keinerlei zusätzliche "innovative" Maßnahmen, wie die vom Wohnfonds_R zuletzt präferierte Pelletsheizung, umgesetzt werden. Über das Ergebnis der öffentlichen Ausschreibung informieren wir, wie folgt: Die Preiseinholung wurde im Jänner/Februar 2010 durchgeführt. 13 Firmen haben die Anbotsunterlagen behoben. Nach Prüfung und Wertung der Angebote wurde, in den anschließenden Verhandlungen, die Firma =Betrieb. aus S mit einer Anbotssumme in Höhe von € 2.300.000.zzgl.ges.Ust, als Bestbieter ermittelt. Im Anbotspreis sind Kosten für die, von der Förderstelle auferlegten, Teilabbrüche (Reduktion des Baubestandes zur Strukturverbesserung) in Höhe von € 30.000,- enthalten, die in der Kostenschätzung - da zu 100% durch Fördermittel (einmaliger Zuschuss) gedeckt - nicht berücksichtigt waren. Unter Ansatz der voran geführten Abbruchkosten ergeben sich, zu den veranschlagten und durch die Miteigentümer beschlossenen Baukosten, Mehr- bzw. zusätzlich Kosten in der Höhe von € 159.000,-, die sich, wie folgt, zusammen setzen: A) Höhere Baukosten durch Mehrausmaß Nutzfläche Im Zuge der Ausführungs- und Detailplanung konnte die Planung optimiert werden, wodurch sich die vermietbare Fläche um rd. 18m² erhöht. Den Baukosten in Höhe von € 27.000,- stehen höher Fördermittel und entsprechende Mieteinnahmen gegenüber. B) Auflagen durch Änderung der Förderungsrichtlinien (Energieeinsparung) Nach der Novellierung der Förderrichtlinien im Jänner 2009, sind höhere Anforderungen bezüglich Energieeinsparung zu erfüllen. Die vorgesehenen Maßnahmen (Erhöhung der Dämmstärken, Schutz vor sommerlicher Überwärmung durch den Einbau von Jalousien) verursachen Kosten in Höhe von € 43.000,- Trotz des hohen Anteils an Außenflächen, durch die Konfiguration des Hauses (Eckhaus mit Hoftrakt) wird jetzt ein Heizwärmebedarf von 48 kWh/m².a erreicht, was einer Reduzierung des Energiebedarfs um mehr als 50%, entspricht. In Folge der erreichten Energieeinsparung und dem Einsatz umweltfreundlicher Fernwärme, wird das =Land einen Zuschuss in etwa gleicher Höhe gewähren. C) Auflage der BB-Baupolizei_Fachabteilung Statik Im Zuge der Bauwerksuntersuchungen für die Einreichplanung wurde festgestellt, dass die Bestandsdecken in weiten Bereichen unterdimensioniert sind. Die bislang übliche und preisgünstigere Verbesserungsmaßnahme, nämlich die Herstellung einer Stahlbetonverbunddecke wurde von der BB, mit Hinweis auf die im Erdbebenfall mögliche negative Auswirkung, abgelehnt. Stattdessen muss die bestehende Holzdecke mit Stahlträgern unterstützt werden. Der dafür erforderliche Kostenaufwand beträgt € 75.000,- Summe zusätzlicher Kosten € 145.000,- Nach Aufrechnung mit vor angeführten zusätzlichen Kosten verbleibt ein nicht zuordenbarer Betrag (allgemeine Preissteigerung) von rd. € 14.000,- d.s. 0,64 % der ursprünglich veranschlagten Baukosten. FÖRDERUNG/ZUSCHÜSSE Durch die größere Nutzfläche einerseits und die mit der SanVO08 geänderten Förderrichtlinien erhöht sich der Anteil der Förderung. So wird für die Maßnahmen zur Erfüllung der höheren ökologischen Anforderungen ein zusätzlicher einmaliger Zuschuss in der Höhe von voraussichtlich € 43.000,- gewährt werden. Das Förderdarlehen wird voraussichtlich um rd. € 240.000,- höher sein, die, über den Zeitrahmen von 15 Jahren, kalkulierten Zuschüsse sollten insgesamt um ca. € 120.000,-, höher ausfallen. VERGABEVORSCHLAG Aufgrund der vorangegangenen Ausführungen schlagen wir die Vergabe des Bauauftrages an die Firma =Betrieb. aus S, vor. Nach Zustimmung der Miteigentümer können wir den Wohnfonds einen entsprechenden Vergabevorschlag zur Bestätigung und als Grundlage für den Prüfbericht an die =BZ übermitteln. BAUTERMINE Der Zeitrahmen für die Erstellung des Prüfberichtes und die Baufreigabe durch die _BZ ist mit ca. 2 Monaten zu veranschlagen. Somit werden Ende Juli sämtliche Voraussetzungen für einen Baubeginn vorliegen. Die Übergabe ist nach einer Bauzeit von 13 Monaten Ende August 2011 geplant." Von der Fa2. & Co KG erging am 7. Juni 2010 folgender Schriftsatz an die Eigentümer des Grundstückes: "In Ergänzung zu unserem Schreiben vom 22.10.2009 teilen wir Ihnen höflich mit, dass nach durchgeführter öffentlicher Ausschreibung Herr =Ing. Verhandlungen geführt und die Firma Betrieb als Bestbieter ermittelt hat. Die derzeit absehbaren Gesamtbaukosten liegen - ohne Berücksichtigung der Abbruchkosten, die zur Gänze durch das =Land gefördert werden - um rd. € 160.000,-- über den von Ihnen anlässlich der konstituierenden Bauherrenversammlung beschlossenen Kosten in Höhe von € 2,200.000,--. Das diesbezügliche Berichtschreiben der Ing. Bauplanungs- & Management Ges.m.b.H. samt entsprechender Aufstellung schließen wir bei. Wie Sie daraus ersehen können, resultiert ein Großteil der Mehrkosten aus behördlichen Auflagen in statischer Hinsicht zur Erlangung des erforderlichen Nachweises für die Erdbebensicherheit (€ 75.000,--). In Folge einer geänderten Gesetzgebung ist für die Förderungswürdigkeit eine zusätzliche Wärmedämmung zur Erlangung der erforderlichen Energiekennzahl auszuführen und sind zum Schutz vor sommerlicher Überwärmung Jalousien einzubauen, was Kosten von rd. € 43.000,-- verursacht. Letztlich kann eine zusätzliche Nutzfläche von 18 m2 geschaffen werden, woraus Baukosten in Höhe von rd. € 27.000,-- resultieren. Darüberhinaus verbleibt eine allgemeine Baukostensteigerung von rd. € 14.000,--. Wir ersuchen Sie in Form einer schriftlichen Beschlussfassung, gemeinsam mit den übrigen Bauherrn den erforderlichen GU-Auftrag an die Firma Betrieb durch Unterfertigung des angeschlossenen Formulares zu erteilen und dieses mittels Rückkuvert kurzfristig an uns zu retournieren. Die zusätzlichen Kosten können voraussichtlich zur Gänze durch höhere Fördermittel abgedeckt werden, da sich in Folge der Novellierung der Sanierungsverordnung das geförderte Darlehen um rd. € 200.000,-- erhöhen wird, zu dem höhere Annuitätenzuschüsse gewährt werden und letztlich ein nichtrückzahlbarer Zuschuss für thermisch energetische Sanierungsmaßnahmen in Höhe von rd. € 44.000,-- zu erwarten ist. Wie von Herrn =Ing. dargelegt, kann das Objekt nunmehr erfreulicherweise mit Fernwärme versorgt werden. Nach Bestätigung des Vergabevorschlages wird der C.Z. einen Prüfbericht erstellen und die =BZ die Zustimmung zum vorzeitigen Baubeginn erteilen. Die Baubewilligung wurde von der -BB mit Bescheid vom 22.4.2010 erteilt. Demgemäß ist nunmehr von einem Baubeginn Ende Juli des Jahres auszugehen und ergibt sich unter Zugrundelegung der vertraglich zu vereinbarenden Bauzeit von 13 Monaten ein voraussichtlicher Fertigstellungstermin Ende August 2011. Anlässlich der konstituierenden Bauherrenversammlung haben Sie die Einzahlung des Eigenkapitals III für Juni 2009 vorgesehen. Im Hinblick auf die vorgesehene Baukostenvorauszahlung erlauben wird uns nunmehr einen Zahlschein beizuschließen und ersuchen Sie um kurzfristige Überweisung des anteiligen Eigenkapitals III auf das Miteigentümergemeinschaftskonto. Über den weiteren Verlauf werden wir Sie informieren, hoffen Ihnen vorerst gedient zu haben und empfehlen uns" Die Beschlussfassung der Miteigentümer zur Beauftragung des Generalunternehmers erfolgte zwischen dem 9. Juni 2010 und dem 30. Juni 2010. Für die Beschlussfassung wurde von jedem einzelnen Miteigentümer ein Vordruck mit folgendem Inhalt unterfertigt: "B E S C H L U S S F A S S U N G MITEIGENTÜMERGEMEINSCHAFT C., =C1 Ich , (Name und Anschrift) beschließe gemeinsam mit den übrigen Bauherren die Erteilung des Generalunternehmerauftrages an die Firma Betrieb. zu einer Auftragssumme von € 2,300.000,-- zuzüglich MWSt. bei einer Vorauszahlung in Höhe von 50 % der Auftragssumme, besichert durch Bankgarantie." Unter diesem Text befinden sich noch die Vermerke "Ort, Datum" und "Unterschrift". Der Generalunternehmervertrag, abgeschlossen zwischen der Miteigentümergemeinschaft vertreten durch die Fa2. & Co KG als Auftraggeber und Bauherr sowie der Betrieb als Auftragnehmer wurde von der Betrieb am 28. Juni 2010 und von der Miteigentümergemeinschaft vertreten durch Fa2. & Co KG am 30. Juni 2010 unterschrieben. Für die im Vertrag vereinbarten Leistungen wurde eine Auftragssumme von insgesamt € 2,300.000,-- zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer vereinbart. In dem vom C.Z. am 21. September 2010 erstellten Prüfbericht scheinen als Förderungswerber "Käufer1 und Miteigentümer" auf. Die Zustimmung der _BZ zum vorzeitigen Baubeginn vom 24. September 2010 erging an die Fa2. & Co KG in H.. Das Protokoll der 3. Bauherrenversammlung vom 29. Juni 2011 lautet auszugsweise: "Zwischenbericht über die Investitionsphase Herr Ing. berichtet zusammenfassend über den Ablauf des gesamten Baugeschehens. Hervorzuheben ist in diesem Zusammenhang, dass die Bauherren in direktem Kontakt mit ihm gestanden sind und von ihm laufend über die maßgeblichen Schritte informiert wurden. Das Baubewilligungsverfahren verzögerte sich, da Anfang des Jahres 2008 die Bestimmungen betreffend die Erdbebensicherheit drastisch verschärft wurden und durch eine Novelle der Bauordnung im Juli 2008 umfangreiche bauphysikalische Berechnungen notwendig wurden. Die Baubewilligung wurde von der -BB letztlich mit Bescheid vom 22. April 2010 erteilt. Nach durchgeführter öffentlicher Ausschreibung hat sich die Firma Betrieb.. als Bestbieter herausgestellt, wurde dem C.Z. zur Vergabe vorgeschlagen, von diesem bestätigt und am 21.9.2010 der erste Prüfbericht erstellt. Nach Vorliegen der Zustimmung zum vorzeitigen Baubeginn konnte Anfang Oktober 2010 mit den bewilligungspflichtigen Bauarbeiten begonnen werden. Durch Forcierungsmaßnahmen ist es nunmehr gelungen, die vertraglich festgelegte Bauzeit von 13 Monaten zu verkürzen und die Generalsanierung nach nur 9 Monaten Bauzeit abzuschließen. Von den Bauherren wurden bei der konstituierenden Bauherrenversammlung Baukosten in Höhe von € 2,200.000,-- und nach öffentlicher Ausschreibung Baukosten in Höhe von € 2,360.000,-- beschlossen. Aus der Bauphase ergibt sich nun ein weiterer von der Miteigentümergemeinschaft zu tragender Mehraufwand in Höhe von rd. € 140.000,--. Diese Kosten resultieren zum Großteil aus zusätzlich erforderlichen statischen Maßnahmen, da die Decken im Gangbereich erneuert und sämtliche Zwischenwände aufgestellt werden mussten, und als Auflage der -BB (in Entsprechung der OIB-Richtlinien) ein Kaminsystem für feste Brennstoffe mit eigener Frischluftzufuhr eingebaut werden musste.