UFSW RV/3777-W/10

Durch die verlängerte Investitionsphase erhöhten sich auch die Kosten im Zusammenhang mit den Ersatzwohnungen, die den Altmietern zur Verfügung gestellt wurden. Der kalkulierte einmalige nicht rückzahlbare Zuschuss in Höhe von rd. € 30.000,-- für Strukturverbesserungen ist, da die Auszahlung noch nicht gesichert ist, vorerst als Bestandteil der Baukosten ausgewiesen. Die Gesamtaufstellung kann der Anlage 1 im Detail entnommen werden und erläutert Herr =Ing. die einzelnen Positionen ausführlich. Demgemäß werden sich die voraussichtlichen Gesamtbaukosten auf rd. € 2,500.000,-- belaufen. Nach Vorliegen sämtlicher Schlussrechnungen wird die exakte Gesamtinvestitionssumme feststehen und erhalten die Bauherren im Schlussbericht über die Investitionsphase eine detaillierte und genaue Abrechnung. Derzeit noch vorhandene geringfügige Mängel wurden protokolliert und werden in Kürze behoben. Die Außenanlagen können erst bei besserer Witterung fertig gestellt werden. Im Einvernehmen mit der Hausverwaltung wird das Stiegenhaus erst nach Einzug aller Mieter mit einem Endanstrich versehen. Die Einreichung der Auswechslungsplanung ist bereits erfolgt, die bescheidmäßige Bewilligung wird voraussichtlich Ende August d.J. vorliegen. Nach Vorliegen sämtlicher Unterlagen kann die Fertigstellungsmeldung samt Ziviltechnikerbestätigung bei der -BB abgegeben werden, womit das Objekt benützungsbewilligt ist. Der Ordnung halber wird festgehalten, dass zur Sicherstellung der Gewährleistungsansprüche eine Haftrücklassgarantie in Höhe von 5 % der Bruttoauftragssumme mit einer Laufzeit von 3 Jahren bzw. für die Gewerke Spengler und Dachdecker, Verglasung, Isolierungs- und Trockenlegungsarbeiten und Gehsteig für weitere zwei Jahre in Höhe der bezughabenden Teilsummen vom Generalunternehmer beizubringen ist. Vor Ablauf der Gewährleistungsfrist wird eine Begehung zur Feststellung eventuell vorliegender Mängel durchgeführt und werden diese behoben. Finanzierung und Förderung Zur Dokumentation der aufgewendeten bzw. erforderlichen Mittel wird den Bauherren eine Zwischenübersicht (Beilage 1) ausgehändigt und eingehend erörtert. Bei den Baukosten ergibt sich aus den dargelegten Gründen ein voraussichtlicher Mehraufwand in Höhe von rd. € 300.000,--. Trotz der Verlängerung der Investitionsphase um 17 Monate (bis 30.6.2011) und der damit verbundenen längeren Inanspruchnahme der Fremdmittel ergibt sich auf Grund des geringen Zinsniveaus während der Investitionsphase eine Einsparung bei den Bauzeitzinsen in Höhe von € 18.000,--. Die derzeit absehbare Gesamtinvestitionssumme beläuft sich auf rd. € 4,715.000,-- und ist von folgendem Finanzierungskonzept auszugehen: | - Eigenkapital | | € | 1,014.000,-- | - Bankdarlehen bei der Bank | | € | 2,686.000,-- | - Direktdarlehen des Land | rd. | € | 918.000,-- | - Zwischenfinanzierung | rd. | € | 97.000,-- | Gesamtinvestitionskosten | rd. | € | 4.715.000,-- Auf Grund der vom =Land durchgeführten Budgetkonsolidierung wurde bislang noch keine Zusicherung ausgestellt und ergeben sich die Beträge für die zu erwartende Förderung aus dem am 24.5.2011 ausgestellten neuerlichen Prüfbericht des C.Z.. Demgemäß wird der Miteigentümergemeinschaft ein Direktdarlehen in Höhe von € 918.581,-- gewährt. Die Kosten für die thermisch-energetischen Maßnahmen erhöhen das eingesetzte Eigenkapital und werden der Miteigentümergemeinschaft erhöhte laufende, nicht rückzahlbare Zuschüsse in Höhe von € 56.131,-- p.a. gewährt, d.s. auf die Dauer von 15 Jahren insgesamt rd. € 841.965,--. Der nicht rückzahlbare Zuschuss für die Strukturverbesserung ist in diesem Prüfbericht zwar nicht ausgewiesen, mit heutigem Datum wurde jedoch die Wiederaufnahme dieses nicht rückzahlbaren Zuschusses vom C.Z. verbindlich bestätigt. Aufgrund der Budgetknappheit werden derzeit nicht rückzahlbare Beiträge nicht in die Zusicherung aufgenommen, sondern auf einer Warteliste gereiht, sodass der kalkulierte Zuschuss in Höhe von € 30.000,-- für die Strukturverbesserungen in der Position Baukosten als Erhöhung ausgewiesen ist. Wann dieser Betrag jedoch tatsächlich zur Auszahlung gelangen wird, ist aus heutiger Sicht nicht absehbar. Nach Einlangen des Zuschusses auf dem Gemeinschaftskonto wird eine anteilige Sondertilgung auf die Einzelkreditkonten der Miteigentümer durchgeführt. Die Zusicherung wird voraussichtlich im September 2011 vorliegen. Die exakten und endgültigen Beträge werden allerdings erst nach Vorliegen der Endabrechnung und des Schlussprüfberichtes feststehen. Das Direktdarlehen des Land hat eine Laufzeit von 15 Jahren und ist mit 1 % p.a. zu verzinsen. Hiefür wird ein Pfandrecht sowie ein Veräußerungsverbot zugunsten des Land im Grundbuch einverleibt. Für die Endfinanzierung des zwischenfinanzierten Betrages von € 97.000,-- kann eine Aufstockung des Fremdkapitals bei der Bank beantragt werden. Die Miteigentümer sind in Kenntnis darüber, dass hiefür aktuelle Einkommensunterlagen beizubringen sind, da ein aktuelles Rating erforderlich ist und hierfür Kosten anfallen. Wahlweise ist eine Einzahlung des anteiligen Differenzbetrages als Eigenmittel möglich und wird auf Grund der Kosten, die das Rating verursacht, empfohlen. Die Miteigentümer werden ihre individuelle Entscheidung bis Mitte Juli 2011 schriftlich bekanntgeben. Eine Gegenüberstellung der bisher beschlossenen zur nunmehr aktuellen Finanzierung kann der Beilage 2 entnommen werden. Die Konditionen der Fremdmittel werden den Bauherren wie folgt bekanntgegeben: Bis 31.12.2008 wurde ein Zinssatz von 1 % über dem 3-Monats-Stichtags-EURIBOR und ab 1.1.2009 ein Zinssatz von 1 % über dem 1-Monats-EURIBOR verrechnet. Seit 1.7.2010 und auch für die Endfinanzierung kommt ein Zinssatz von 1 % über dem 3-Monats-Stichtags-EURIBOR, auf 3 Kommastellen genau, zur Verrechnung. Der aktuelle Zinssatz beträgt 2,25 % p.a . Hiezu wird ausgeführt, dass es der Bank auf Grund der aktuellen Marktlage und der damit verbundenen deutlich gestiegenen Refinanzierungskosten nicht mehr möglich ist, die vereinbarte Absenkung der Finanzierungsaufschläge ab Tilgungsbeginn auf 0,75 % durchzuführen. Im Gegenzug würde sich die Bank jedoch bereit erklären, die vereinbarte Absenkung des Finanzierungsaufschlages von 1 % zum nächstfolgenden Zinstermin durchzuführen, wenn der 3-Monats-Stichtags-EURIBOR zu einem künftigen Zinsanpassungstermin über 3 % festgesetzt wird. Alle Anwesenden erklären sich letztlich damit einverstanden. Die Miteigentümer sind in Kenntnis darüber, dass bei jeglicher Änderung der Finanzierung, vor allem bei Tilgungsfreistellungen, unbedingt darauf zu achten ist, dass der Gesamtüberschuss (Totalgewinn) innerhalb eines Zeitraumes von längstens 25 Jahren plus Bauzeit erreicht wird, da ansonsten Liebhaberei anzunehmen ist. Der Tilgungsbeginn für das Fremdkapital bei der Bank wird auf den 1.7.2011 (erstmalige Fälligkeit 31.7.2011) verschoben. Ab diesem Zeitpunkt wird von den Bauherren die Unterdeckung als Differenz zwischen Annuität und Mietakonti monatlich mittels Abbuchungsauftrages oder Dauerauftrages zur Einzahlung gebracht. Mit Aussendung des Protokolls erhalten die Miteigentümer aktuelle Wirtschaftlichkeitsberechnungen für die Varianten Eigenkapital-Aufstockung und Fremdfinanzierung des zwischenfinanzierten Betrags, unter Zugrundelegung einer Finanzierung in EUR, einer Vollvermietung zu den kalkulierten Werten, einem Zinssatz von 4,5 % p.a. und einer Restlaufzeit von 13,5 Jahren. Der Totalgewinn wird bei beiden Varianten, unverändert zur ursprünglichen Berechnung, im 26. Jahr erreicht. ..... Beschlussfassung Von den Bauherren wird über die heute besprochenen Punkte abgestimmt und folgendes einstimmig beschlossen: 1. Die Berichte zu den einzelnen Tagesordnungspunkten werden zustimmend zur Kenntnis genommen. 2. Erhöhung der voraussichtlichen Gesamtinvestitionskosten um rd. € 315.000,-- auf ca. € 4,715.000,--. 3. Änderung des Finanzierungskonzeptes gemäß den Ausführungen zu diesem Tagesordnungspunkt. 4. Für die Endfinanzierung wird der zwischenfinanzierte Betrag von € 97.000,-- je nach Entscheidung der einzelnen Miteigentümer durch Einbringung von Eigenkapital abgedeckt oder die Aufstockung des Fremdkapitals bei der Bank beantragt. Die Miteigentümer werden der Fa2. & Co KG ihre Entscheidung bis Mitte Juli 2011 schriftlich mitteilen. 5. Verschiebung des Tilgungsbeginnes für das Fremdkapital bei der Bank auf den 1.7.2011 (erstmalige Fälligkeit 31.7.2011); ab diesem Zeitpunkt wird von den Bauherren die Unterdeckung als Differenz zwischen Darlehensannuität und Mietakonti monatlich zur Einzahlung gebracht. Im Anschluss daran wird die 3. Bauherrenversammlung geschlossen." Laut Unterschriftenliste wurde das Protokoll von den Miteigentümern Käufer1 und Käufer7 nicht unterfertigt und neben den Miteigentümern unterschrieben: Ing. Pers1 Pers2 M.A. Pers3 Pers4 Pers5 Pers6 und Pers7. Mit dem Prüfbericht des C.Z. vom 5. Juli 2011 wurden die Prüfberichte vom 21. September 2010 und vom 24. Mai 2011 ersetzt. Als Förderungswerber scheinen in diesem Prüfbericht "Käufer1 und Miteigentümer" auf. Die Zusicherung der Förderungsleistungen vom 20. September 2011 erging von der _BZ an die "Eigentümer laut Grundbuchsauszug vom 19. September 2011 vertreten durch: Fa.2". Mit Datum 10. Oktober 2011 wurden folgende Unterlagen erstellt: - Finanzierungsvorschlag inkl. Nebenkosten - Liquiditätsrechnung für 10000/10000 Miteigentumsanteile - Steuerliche Prognoserechnung für 10000/10000 Miteigentumsanteile - Totalgewinnberechnung für 10000/10000 Miteigentumsanteile Beim Finanzierungsvorschlag ging man von einer Gesamtinvestitionssumme von € 4,400.000,-- aus. Aufgebracht werden an Eigenkapital € 1,080.000,-- und an Fremdkapital € 3,386.000,--. Das Fremdkapital setzt sich zusammen aus einem Bankdarlehen in der Höhe von € 2,686.000,-- und einem geförderten Darlehen des Land in der Höhe von € 700.000,--. Mit der Vorhaltsbeantwortung vom 14. Oktober 2011 wurde ein Ausdruck des Kontos S330 Baukosten der Fa4. vom 10.10.2011 übersendet. Laut diesem Konto betragen die Baukosten netto € 2,386.895,12. Der Betrag von € 2,386.895,12 stellt laut diesem Kontoblatt die Endsumme dar. Vorhalte des Finanzamtes: Am 14. März 2008 versendete das Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern R an die von den Käufern bevollmächtigte Rechtsanwälte Partnerschaft ein Ersuchen um Ergänzung mit folgenden Fragen: "1) Wie haben die einzelnen Käufer von diesem Projekt erfahren? (Prospekt, Bautafel, Zeitungsanzeige, Internet, etc.) 2) Gibt es Prospekte und sonstige Unterlagen zu diesem Projekt? Wenn ja, bitte um Vorlage. 3) Was wollten die einzelnen Käufer erwerben? 4) Was wurde den einzelnen Käufern angeboten? 5) Wer hat das Projekt gestartet? 6) Zu wem hatten die einzelnen Käufer den ersten Kontakt betreffend ihrer Erwerbsvorgänge? (Name, Firma, Funktion dieser Person) 7) Wie war der weitere Ablauf der Erwerbsvorgänge? 8) Wer hat den Auftrag zur Sanierung des Gebäudes erteilt? 9) Welchen Einfluss können die einzelnen Käufer auf die Gesamtkonstruktion geltendmachen? 10) Wer hat um Baugenehmigung angesucht? Wem wurde die Baugenehmigung erteilt? 11) Wie haben die einzelnen Käufer die Miteigentümer kennengelernt? 12) Wie fand eine ev. 'Vermittlung zwecks Zustandekommen einer Personenmehrheit zwecks Revitalisierungsmaßnahmen' statt? 13) Haben die einzelnen Käufer mit den Miteigentümern einen auf die Planung und Durchführung von Revitalisierungsmaßnahmen abzielenden Beschluss gefasst? Wenn ja, bitte um Vorlage dieses Beschlusses sowie aller Gründungsversammlungs- und sonstiger Versammlungsprotokolle." Das Ergänzungsersuchen wurde am 21. April 2008 wie folgt beantwortet: "1) Auf das gegenständliche Objekt wurden die übrigen Interessenten durch ihre persönlichen Anlageberater aufmerksam gemacht und ihnen dieses Objekt vorgestellt; 2) In der Beilage übermittle ich Ihnen die entsprechenden Projektunterlagen. (Finanzierungsvorschlag, Liquiditätsrechnung, Steuerliche Prognoserechnung, Totalgewinnberechnung, Erläuterungen); 3) Die Interessenten haben die Immobilie mit der Absicht einer langfristigen Kapitalanlage zur Pensionsvorsorge erworben; 4) Den Interessenten wurden die Anteile der Liegenschaft C., C1 mit dem Ziel angeboten, gemeinschaftlich eine Sanierung des Objektes und eine anschließende langfristige Vermietung durchzuführen; 5) Das Projekt wurde über Initiative einiger Anlageberater, die laufend derartige Immobilien für vorgemerkte Interessenten suchen, gestartet; 6) Den ersten Kontakt in diesem Zusammenhang hatten die Käufer zu ihren persönlichen Anlageberatern, mit denen sie bereits längere Zeit in Kontakt stehen. Konkret handelt es sich um nachstehende Personen: • Ber3, Anlageberater, Firma: Fa10 • Ber4 , Anlageberater, Firma: Fa10 • Ber1, Anlageberater, Firma: Fa11 • Ber5, Anlageberater, Firma: Fa12 • Ber2 , Anlageberater, Firma: Fa13 7) In Folge haben sich die Interessenten am 15. Juni 2007 zu einer Besprechung im Büro des Planers, Herrn Ing., getroffen, um mit diesem die Möglichkeiten der Sanierung und des Ausbaus dieser Liegenschaft zu besprechen (Protokoll liegt bei). Weiters wurde der Steuerberater M.A. ersucht, eine Anfrage an das Finanzamt bezüglich der Anerkennung der großen Bauherreneigenschaft zu richten (Anfrage und Bestätigung liegen bei). In weiterer Folge haben die Miteigentümer die Kaufentscheidung getroffen und am 16. November 2007 die erforderlichen Beschlüsse für die Sanierung gefasst. 8) Der Auftrag zur Sanierung des Gebäudes erfolgte durch die Miteigentümer und wurde Herr =Ing. beauftragt, die Planung und eine öffentliche Ausschreibung durchzuführen. 9) Bereits bei der Besprechung vom 15. Juni 2007 wurden die einzelnen Wünsche der Miteigentümer berücksichtigt und war in den nächsten Wochen und Monaten laufender Kontakt zwischen den Miteigentümern sowie Ing. gegeben. 10) Das Ansuchen für die Baubewilligung wurde bislang noch nicht eingebracht. 11) Einige der Miteigentümer kennen sich bereits von früheren Projekten. Sämtliche Miteigentümer haben sich bei der Besprechung vom 15 Juni 2007 kennengelernt. 12) vgl. ebenfalls die beiliegenden Protokolle; 13) vgl. ebenfalls die beiliegenden Protokolle; Ich hoffe, mit diesen Antworten Ihr Ergänzungsersuchen ausreichend und umfassend beantwortet zu haben und ersuche höflich um kurzfristige Vorschreibung." Beigelegt wurden: ./1 Finanzierungsvorschlag ./2 Liquiditätsberechnung ./3 Steuerliche Prognoserechnung ./4 Totalgewinnberechnung ./5 Erläuterungen zur Wirtschaftlichkeitsvorschau ./6 Anfrage an das Finanzamt ./7 Schreiben des Finanzamtes 1 ./8 Protokoll über die Besprechung vom 15.06.2007 ./9 Protokoll der konstituierenden Bauherrenversammlung vom 16.11.2007 ./10 Konstituierung und Beschlussfassung vom 16.11.2007 Ein weiteres Ersuchen um Ergänzung erging am 18. August 2008. Dieses lautet: "Stammen die der Vorhaltbeantwortung vom 21.4.2008 als Beilagen ./1 bis .5/ angeschlossenen Schriftstücke aus einer Dokumentationsmappe oder einer ähnlichen Broschüre, die den verschiedenen Anlageberatern zur Verfügung gestellt wurde, um für das gegenständliche Projekt zu werben? Wann und von wem wurde diese ,Dokumentationsmappe' erstellt? Wurden inzwischen für alle Anteile Käufer gefunden? Die entsprechenden Erfassungsnummernmögen bekanntgegeben werden. Es wird gebeten, den Miteigentümervertrag vorzulegen. Es wird gebeten mitzuteilen, wann welche Beträge von den Käufern eingezahlt wurden. Wann wurde ein Generalunternehmervertrag abgeschlossen? Es wird gebeten, die im Protokoll der konst. Bauherrnversammlung vom 16.11.2007 zu 6. erwähnten Anbote von verschiedenen österr. Geldinstituten und insbes. das Anbot der Bank vorzulegen." Die Beantwortung erfolgte am 22. September 2008 auszugsweise wie folgt: "In Beantwortung Ihres Ergänzungsersuchens erlaube ich mir nach Rücksprache mit der Fa.2 die Ergänzungspunkte im Namen der im Betreff genannten Miteigentümer wie folgt zu beantworten: 1.) Laut Auskunft der Fa.2 stammen die, der Vorhaltsbeantwortung vom 21.4.2008 als Beilagen 1-5 angeschlossenen Schriftstücke nicht aus einer Dokumentationsmappe, sondern wurden diese von der -Fa.2 im Zusammenhang mit der Anfrage beim Finanzamt =1 erstellt. Diese Berechnungen wurden mehrmals entsprechend den Wünschen und Beschlüssen der Miteigentümer überarbeitet. Die Anfrage und die Antwort des Finanzamtes =1 vom 16.10.2007 liegt Ihnen bereits vor. 2.) Sämtliche Miteigentumsanteile wurden vor der konstituierenden Miteigentümerversammlung verkauft, die Gegenzeichnung der Verkäuferin erfolgte am 13.11.2007 (vgl. auch Pkt. 2 Protokoll der konstituierenden Miteigentümerversammlung). Die Erfassungsnummern der übrigen Miteigentümer lauten wie folgt: ..... 3.) In der Beilage übermittle ich Ihnen den Miteigentümervertrag sowie einen Kontendruck, aus dem die Einzahlungen der Miteigentümer ersichtlich sind. 4.) Ein Generalunternehmervertrag wurde noch nicht abgeschlossen, da aufgrund der Förderungsbestimmungen des Land eine öffentliche Ausschreibung erforderlich ist. 5.) Bezüglich der Finanzierung der Liegenschaft wurden von der Fa1 mehrere Gespräche mit verschiedenen Banken geführt und hat sich herausgestellt, dass die günstigste Finanzierung (Endfinanzierung mit einem Aufschlag von 0,75 % auf den 1- oder 3- Monats Euribor) von der =Bank zur Verfügung gestellt werden kann. In der Beilage übermitteln wir Ihnen das Konditionenangebot der Bank. Da die übrigen Bankinstitute lediglich bereit waren, eine Finanzierung mit einem Aufschlag von 1 % auf den 3- Monats Euribor zu gewähren, wurden von diesen keine weiteren schriftlichen Angebote eingeholt." Am 26. September 2008 erging vom Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern R ein weiteres Ersuchen um Ergänzung wie folgt: "ad 1) Mit welchen Anliegen(Erwerbswünschen) haben sich die Interessenten an ihre Anlagenberater gewandt? Was wollten sie erwerben? Welches ,Objekt' hat der Anlageberater vorgestellt? Wie und von wem hat der Anlageberater von diesem ,Objekt' erfahren? Was wurde als ,Objekt' bezeichnet? ad 2) Wann und von wem wurden die Projektunterlagen den Interessenten ausgefolgt? ad 3) Welche Art(Ausführung) der lmmobilie wollten die Interessenten erwerben? ad 4) In welcher Form wurde das Anbot den Interessenten nähergebracht, wie lautete genau das Anbot? ad 5) Welche Immobilien werden von den Anlageberatern gesucht? Welches Projekt wurde von den Anlageberatern gestartet und welche Initiative haben diese ergriffen? ad 6) Was ist der Grund des Kontaktes zum Anlageberater? Was sucht der Interessent? Was bietet der Anlageberater an? Ist der Anlageberater nur Vermittler? Zu welchen Bedingungen wurden die Interessenten zur konst.Bauherrenversammlung eingeladen? Bitte um Vorlage einer Aufstellung samt aller Belege über alle bisher geleisteten Zahlungen." Die Beantwortung der Fragen erfolgte am 28. Oktober 2008: "ad 1) Die Interessenten haben ihre Anlageberater informiert, das sie Geld in Althäuser in R investieren wollen. Das heißt, sie wollten ein Althaus erwerben. Das deswegen, da Althäuser in R langfristig Kapitalanlagen insbesondere zur Pensionsvorsorge darstellen. Die Anlageberater haben daher ausschließlich Altobjekte vorgestellt. Erfahren haben die Anlageberater von den Altobjekten durch ihre Kontakte. Als Objekt war in der Anfragebeantwortung vom 21.04.2008 immer nur ein Althaus R gemeint. ad 2) Die Projektunterlagen wurden für die Interessenten nach der konstituierenden Bauherrenversammlung von der -Fa2 ausgefertigt. ad 3) Die Interessenten wollten ein Althaus erwerben, das es ihnen ermöglicht, später einmal gemeinschaftlich eine Sanierung und Vermietung durchzuführen (siehe Vorhaltsbeantwortung 21.04.2008). ad 4) Das Anbot, das den Interessenten näher gebracht wurde, war die Anschaffung eines Althauses. ad 5) Die Immobilien, die von den Anlageberatern gesucht werden, sind Althäuser in R. Von den Anlageberatern werden daher ausschließlich Investoren für Althäuser gesucht. ad 6) Der Grund des Kontaktes zum Anlageberater ist eine Vermögensberatung. Der Interessent sucht unter anderem die Anschaffung von Althäusern in R, die Anreiz auf entsprechende Wertsteigerung als Potential bieten. Das bietet auch der Anlageberater an. Der Anlageberater ist natürlich nur Vermittler. Die Bedingungen unter denen die Interessenten zur konstituierenden Bauherrenversammlung eingeladen worden sind, sind der davor abgeschlossene Kaufvertrag über den Immobilienanteil. Anbei befindet sich - wie telefonisch besprochen - ein Kontoauszug der Buchhaltung. Auf Abruf können alle Belege im Original vorgelegt werden." Das Ersuchen um Ergänzung des Finanzamtes für Gebühren und Verkehrsteuern R vom 19. November 2008 lautet: "Sie werden ersucht eine Aufstellung samt Nachweisen h.a.vorzulegen, WANN jeweils WELCHER ERWERBER, WELCHE BETRÄGE auf WELCHES KONTO (Kto-Inhaber) betreffend Kauf der Liegenschaft samt Sanierungs- und Nebenkosten bezahlt hat. Welche Vollmachten gibt es von wem an wen zu diesem Projekt? Bitte vorlegen. Welche Vereinbarungen gibt es mit den Altmietern? Wann/mit wem wurden diese abgeschlossen? Gibt es einen Generalunternehmervertrag? Bitte h.a. vorlegen. In der vorgelegten Saldenliste scheinen u.a.Kosten betreffend Kredit/Darlehensvertägen auf. Zu welchen Verträgen sind diese Kosten entstanden. Bitte um Vorlage der Urkunden dieser Darlehens-/Kreditverträge in Kopie." Am 25. Februar 2009 erfolgte die Beantwortung dieses Ergänzungsersuchen mit Ausführungen zum Sachverhalt: "Unter Berücksichtigung unserer Besprechung vom 18.12.2008 erlauben wir uns zum Sachverhalt beim Erwerb der gegenständlichen Liegenschaft folgendes auszuführen: Wie schon in der Vorhaltsbeantwortung vom 28.10.2008 angeführt, haben die nunmehrigen Miteigentümer der o.a. Liegenschaften seinerzeit ihre Anlageberater informiert, dass sie Gelder in Althäuser in R investieren wollen. Aufgrund dessen wurden die nunmehrigen Miteigentümer in informellen Einzelgesprächen auf die grundsätzliche Möglichkeit des Erwerbes von Anteilen an sanierungsbedürftigen Althäusern in R aufmerksam gemacht. Nachdem diese Miteigentümer am Erwerb von Anteilen an einem sanierungsbedürftigen Objekt grundsätzlich interessiert waren, besuchten sie eine Besprechung am 15.06.2007. Vor dem 15.06.2007 haben die Anlageberater den Interessenten und nunmehrigen Miteigentümern das Objekt C., C.1 jeweils gezeigt. Das Objekt befindet sich in sehr guter Wohnlage im Ort mit Blick auf den Z. und ist ein Gründerzeitgebäude, das ca. 1886 erbaut wurde. Die Interessenten haben sich nach Besichtigung des Objektes eine Analyse über den Zustand der Liegenschaft erbeten, um aus dieser Analyse einen allfälligen Wert des Objektes eruieren zu können. Überdies war einigen der Interessenten Herr Ing. als Experte bekannt und haben die Interessenten es für richtig befunden, dass Herr =Ing. bis zum Besprechungstermin 15.06.2007 diverse Ideen zur optimalen Vermietung und allfälligen Wertsteigerung der Liegenschaft vorstellt. Diese Ideen wurden von ihm in der Besprechung zwischen den einzelnen Kaufinteressenten skizziert und diskutiert. Aufgrund dieser Skizzen wurden die Anlageberater gebeten, mit der Verkäuferin Kaufpreisverhandlungen zu führen und überdies =Ing. ersucht, mit dem C.Z. Gespräche über allfällige Förderungswürdigkeit der Liegenschaft abzuwickeln. Herrn =Ing. wurde seitens der Interessenten mitgeteilt, dass diese ein Althaus erwerben wollen, wobei sie alle Optionen prüfen wollen, die eventuell eine gemeinschaftliche Sanierung zur besseren Vermietung beinhalten. Dabei wurde Herrn =Ing. in Aussicht gestellt - sofern dieser Beschluss seitens der Investoren später positiv ausfallen sollte - die entsprechenden Aufträge zu erhalten. Das heißt, die bis dahin notwendigen Aktivitäten wickelt Herr =Ing. auf eigenes Risiko ab und sollte seitens der Interessenten eine Sanierung der Liegenschaft nach Ankauf beschlossen werden, könne er damit rechnen, Aufträge zu erhalten. Da zu diesem Zeitpunkt lediglich Skizzen vorlagen, gab es natürlich keinerlei finale Ausarbeitung irgendeines Projektes und auch die beiden besprochenen Varianten waren nur als Ideen angedacht. Wir weisen in diesem Zusammenhang darauf hin, dass aus dem Protokoll der Besprechung ersichtlich ist, dass, zum damaligen Zeitpunkt lediglich Skizzen durch Herrn =Ing. vorlagen und mit den späteren Miteigentümern die Sanierungs oder/und Verwendungsmöglichkeiten des Objektes diskutiert wurden. Daran anschließend wurde von Herrn =Ing. die Förderungswürdigkeit in Erfahrung gebracht und den Kaufinteressenten mitgeteilt. Gleichzeitig wurde seitens der Steuerberatungskanzlei =Stb. beim Finanzamt -1. eine Anfrage gestellt, ob unter den entsprechenden Kriterien der große Bauherr im Sinne der einkommensteuerlichen Vorschriften gegeben ist. Dies wurde mit Anfragebeantwortung 16.10.2007 bejaht. Aufgrund dieser Informationen haben die Interessenten den Ankauf der Liegenschaft beschlossen und unterschrieben und wurden die Kaufverträge am 13.11.2007 gegengezeichnet. Das heißt, es hat am 13.11.2007 die Gegenzeichnung durch die Verkäuferin stattgefunden. Zur konstituierenden Miteigentümerversammlung waren sämtliche Erwerber des Althauses C., C.1 eingeladen. Zu berücksichtigen ist im Kauf der Liegenschaft, dass auch Altmieter übernommen worden sind. Der Miteigentümervertrag wurde nach den Wünschen der Miteigentümer erstellt. Die Miteigentümer beschossen bei der konstituierenden Miteigentümerversammlung die Sanierung des Gebäudes. Diesbezüglich wurde Herr =Ing. bzw. die Ing. Bauplanungs- und Management GmbH rechtswirksam durch die Miteigentümergemeinschaft beauftragt, die Generalplanung, Ausschreibung, technische Baubetreuung vorzunehmen. Dabei ist zu beachten, dass die Miteigentümer zum Zeitpunkt des Ankaufs am 13.11.2007 und auch noch bei der konstituierenden Miteigentümerversammlung am 16.11.2007 selbstverständlich berechtigt waren, die Zukunft der Liegenschaft in jede gewünschte Richtung zu verändern und sie waren in kein fertiges Vertragsgeflecht eingebunden. Zu dem Zeitpunkt, zu dem die konstituierende Miteigentümerversammlung abgehalten wurde, ist zu beachten, dass keine Baubewilligung vorlag (liegt bis dato nicht vor), die voraussichtlichen Baukosten lediglich anhand von Erfahrungswerten mit Schätzbeträgen eingesetzt wurden und keine wie immer gearteten detaillierten Werkverträge vorlagen bzw. vergeben wurden und natürlich auch kein Generalunternehmervertrag abgeschlossen war. Dadurch zeigt sich, dass die lt. VwGH 29.07.2004 Zl. 2004/16/0054 und der dort zitierten Literatur kumuliert geforderten Bauherrenaxiome für den Käufer und Bauherrn als erfüllt anzusehen sind, wenn er a) auf die bauliche Gestaltung des Hauses Einfluss nehmen kann und b) das Baurisiko zu tragen hat, das heißt dem bauausführenden Unternehmen gegenüber unmittelbar berechtigt und verpflichtet ist und c) das finanzielle Risiko tragen muss und nicht bloß einen fixen Preis zu zahlen hat, sondern alle Kostensteigerungen übernehmen muss, aber auch berechtigt ist, von dem Bauausführenden Rechnungslegung zu verlangen. Die von dieser Judikatur erarbeiteten Kriterien für das Vorliegen der Bauherreneigenschaft müssen kumulativ vorliegen, was auch im konkreten Fall gegeben ist und zwar deswegen: ad a) Die Bauherren hatten zum Zeitpunkt der konstituierenden Miteigentümerversammlung jedwede Möglichkeit, die Zukunft der Liegenschaft in jede gewünschte Richtung zu verändern. Daher konnten sie auf die bauliche Gestaltung wesentlichen Einfluss nehmen. Das ergibt sich schon daraus, dass auch Altmieter, deren weiteres Schicksal noch nicht bekannt war, bei den Kaufverträgen übernommen worden sind. Daher haben die Miteigentümer auf die Gestaltung bzw. Umgestaltung des Hauses wesentlichen Einfluss gehabt und hätten dieses in jede Richtung entsprechend umbauen können. ad b) Das Baurisiko tragen sie unmittelbar, da zu diesem Zeitpunkt lediglich Kostenschätzungen möglich waren und daher die tatsächlichen Kosten nicht einmal bis zum jetzigen Zeitpunkt völlig abgeklärt werden können. Überdies werden die bauausführenden Unternehmen unmittelbar von den konstituierenden Miteigentümern beauftragt. Derzeit konnte noch nicht mit dem Bau begonnen werden (siehe Stellungnahme Ing., Bauplanung und Management GmbH vom 10.02.2009). ad c) Das finanzielle Risiko obliegt ebenfalls den Miteigentümern und zwar deswegen, da die vorliegenden Kostenschätzungen lediglich Grobschätzungen sind und die Miteigentümer alle Kostensteigerungen übernehmen müssen, die sich aus den nicht einmal noch vorliegenden Bauaufträgen bzw. Baugenehmigungen ergeben werden. Allein aus dem zeitlichen Ablauf des o.a. Sachverhaltes zeigt sicht, dass sich kein fertiges Vertragsgeflecht im Sinne der Judikatur des VwGH vom 29.04.1998 ZI. 97/16/0234-0238 ergibt bzw. vorliegt. Das deswegen, da bis zum heutigen Tag weder die erforderliche Baugenehmigung noch eine Zusage für eine beantragte Förderung seitens des Land vorliegt. Demgemäß sind auch die anfallenden Baukosten noch nicht bekannt (siehe Beilage). Darüber hinaus wurden mit LGBI. R vom 14.01.2009 die Förderbestimmungen geändert, was zu einer weiteren Verzögerung bei der Zusicherung der Förderung führen wird und auch eine Änderung der beschlossenen Finanzierung erforderlich macht. Daher ist kein Vertragsgeflecht anzunehmen, das darauf gerichtet ist, den Miteigentümern das Objekt in einem zukünftig generalsanierten Zustand zu verschaffen, sondern lediglich der Ankauf des Altobjektes der Liegenschaft C., =C.1. Nach der ständigen Judikatur des VwGH und der in den beiden obzit. Erkenntnissen weiter vertiefenden Judikatur bzw. auch des Kommentars Fellner Rz 90 zu § 5 GrEStG haben die Miteigentümer - wie aus dem Protokoll der konstituierenden Miteigentümerversammlung ersichtlich - jegliche Entscheidungshoheit über die Planung der gegenständlichen Revitalisierungsmaßnahmen bzw. auch hinsichtlich allfällig abzuschließender Verträge wie auch eines Generalunternehmervertrages. Daraus ist ersichtlich, dass die für die Bauherrenbegründung notwendigen angeführten Punkte a-c gegeben sind. Das Baurisiko ist eindeutig schon eingetreten und zwar hinsichtlich Bauverzögerung und natürlich auch hinsichtlich der Vertragsbedingungen, die sich beim künftigen Generalunternehmervertrag auswirken werden. Sämtliche Gewährleistungs- und/oder Schadenersatzansprüche aus der Bauführung stehen sowieso der Miteigentümergemeinschaft zu und werden im Rahmen der rechtlichen Möglichkeiten geltend gemacht werden. Die Miteigentümergemeinschaft trägt somit sämtliche wirtschaftliche Risiken der Bauführung sowie das finanzielle Risiko der geplanten Revitalisierung. Daher ist - wie in den obg. Ausführungen dargelegt - zu keinem Zeitpunkt ein fertiges Projekt vorgelegen und die Miteigentümer tragen aufgrund des Bauherrenbegriffes sowohl die wesentliche Einflussnahme auf die bauliche Gestaltung der Revitalisierungsmaßnahmen als auch das Baurisiko als auch das finanzielle Risiko. Wir ersuchen daher die Grunderwerbsteuer - wie beantragt - von den Anschaffungskosten des Altgebäudes zu bemessen. Bezugnehmend auf das Ergänzungsersuchen des Finanzamtes vom 19.11.2008 erlauben wir uns folgendes mitzuteilen: ad 1) Die Einzahlungen der Miteigentümer erfolgten auf ein Miteigentümerkonto bei der Bank2, lautend auf Miteigentümergemeinschaft C. , C1. Augrund der Beschlussfassung der Miteigentümer erfolgte die Finanzierung über eine andere Bank, nämlich die =Bank und wurden die auf das Konto der Bank2 eingezahlten Eigenmittel umgebucht. In der Beilage übermitteln wir die diesbezügl. Einzahlungsbelege, das Konto bei der =Bank lautend auf die Miteigentümergemeinschaft C., C1. Überdies übermitteln wir - wie verlangt - die Vollmachten von sämtlichen Miteigentümern und die Vereinbarungen mit den Altmietern. Wir halten nochmals - wie bereits dargestellt - fest, dass es einen Generalunternehmervertrag noch immer nicht gibt. Der Vollständig halber übermitteln wir zur Beantwortung des Vorhaltes auch die Kreditverträge sämtlicher Miteigentümer. ---ooo000ooo--- Wir hoffen, mit dieser Stellungnahme die Grundlage geschaffen zu haben, dass die Grunderwerbsteuer lediglich für die Anschaffung des Altobjektes in C., -C.1 vorgeschrieben wird und zeichnen" Diesem Schriftsatz beigelegt wurden neben vier Vereinbarungen mit den Mietern auch ein Bericht der Ing. Bauplanungs- und Managementgesellschaft m.b.H., ergangen an die Firma Fa2 in H., vom 10. Februar 2009. Grunderwerbsteuerbescheid: In der Folge wurde den Käufern vom Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern R die Grunderwerbsteuer von dem anteiligen Gesamtinvestitionsvolumen abzüglich der darin enthaltenen Grunderwerbsteuer vorgeschrieben. Begründet wurde diese Vorschreibung wie folgt: "Der Käufer hat von der Verkäuferin mit Kaufvertrag vom 29.10. bzw. 13.11.2007 Miteigentumsanteile an der Liegenschaft EZ 9 KG =G erworben. Vor diesem Erwerbsvorgang haben die nunmehrigen Erwerber ihre Anlageberater informiert, dass sie Gelder in Althäuser in R investieren wollen. Auf Grund dessen wurden die nunmehrigen Miteigentümer vom Anlageberater in Einzelgesprächen auf die Möglichkeit des Erwerbes von Anteilen an dem Objekt EZ 9 KG =G als krisensichere Kapitalanlage, langfristige Veranlagung mit langfristig wertgesicherten Einnahmen aufmerksam gemacht. Am 15.6.2007 nahmen die Interessenten an einer lnformationsveranstaltung des Architekten und Baumanagers =Ing. teil, bei der dieser seine Pläne zur Revitalisierung und optimalen Vermietung vorgestellt hat. Laut Vorhaltsbeantwortung haben die Interessenten daraufhin Herrn =Ing. den Auftrag erteilt mit der Veräußerin Kaufpreisverhandlungen zu führen und mit dem C.Z. Gespräche über die Förderungswürdigkeit des Bauvorhabens abzuwickeln. Seitens der Steuerberatungskanzlei Stb wurden die einkommensteuerlichen Kriterien der Bauherrenproblematik abgeklärt. All diese Planungen und Erhebungen haben im Auftrag bzw in Zusammenarbeit mit der -Fa1-AG, einer Firmengruppe, die Komplettlösungen betreffend Modelle zur Zukunftsvorsorge unter Nutzung aller Förderungen und steuerlichen Möglichkeiten im Bereich der Bauherrenmodelle anbietet, stattgefunden. Auf der Homepage der Firmengruppe wird die Funktionsweise dieser Anlageform dargestellt und das Dienstleistungspaket mit Standortanalyse, Objektauswahl, einem wirtschaftlichen, rechtlichen und steuerlichen Konzept vorgestellt ohne persönlichem Engagement des Anlegers. Vom -Fa.1 wurde im Zuge der einkommensteuerrechtlichen Anfrage an das 1. im Okt. 2007 bereits ein Finanzierungsplan mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von EUR 4.400.000,-- vorgelegt bei dem neben dem notwendigen Eigenkapital das Fremdkapital genau aufgegliedert wurde. Angeführt wurde ein Landesdarlehen mit Betrag, Laufzeit und Verzinsung und ein Bankdarlehen, für das das Anlageinstitut bei der Bank Konditionsvarianten ausgearbeitet hat. Auf Grund all dieser Vorarbeiten, über die die Interessenten in Abständen informiert wurden, haben diese Ende Oktober, Anfang November die jeweiligen Kaufverträge unterschrieben. Erst nachdem alle Erwerber unterschrieben hatten, hat der Veräußerer unterschrieben. Ab diesem Zeitpunkt und in Verbindung mit der anschließenden Konstituierung der Miteigentümergemeinschaft könnten die Erwerber als Bauherren handeln. Ob jemand als Interessent schon vor Erwerb der Miteigentumsanteile in der Planungsphase mit einbezogen wird oder mitwirkt, ist wegen seiner in dieser Phase unmaßgeblichen Stellung unbeachtlich (VwGH 30.5.1994, 93/16/ 0096, 27.1.1999, 96/16/0142). Auf Grund des gesamten zeitnah abgeschlossen Vertragsgeflechts samt Vollmachten haben die Interessenten und nunmehrigen Miteigentümer das angebotene Gesamtkonzept der ,-Fa1 Firmengruppe' akzeptiert, auch wenn auf Grund von eingetretenen Veränderungen der Bauordnung ev. bauliche Änderungen notwendig sind. Aus den vorliegenden Protokollen und Unterlagen geht hervor, dass ein Gesamtkonzept angeboten wurde. Wenn Interessenten in ein fertiges Vertragsgeflecht eingebunden werden, welches sicherstellt, dass nur solche Interessenten zugelassen werden, die sich an ein im wesentlichen vorgegebenes Konzept binden, sind auch die das Baukonzept betreffenden Verträge in den grunderwerbsteuerrechtlichen Erwerbsvorgang einzubeziehen VwGH v. 29.04.1998, Zlen 97/16/0234-0238)." Berufung gegen den Grunderwerbsteuerbescheid: In der gegen diese Vorschreibung eingebrachten Berufung wurde vorgebracht: "Sachverhalt Wie schon in der Vorbehaltsbeantwortung vom 28.10.2008 bzw. 25.02.2009 ausgeführt, wurde unser Klient von seinem Anlageberater über die potentielle Möglichkeit der Anschaffung eines Althauses in R, an dessen Erwerb er interessiert war, informiert. Aufgrund dieses Interesses wurde er in informellen Einzelgesprächen Anfang des Jahres 2007 auf die grundsätzliche Möglichkeit des Erwerbs von Anteilen an sanierungsbedürftigen Althäusern in R aufmerksam gemacht. Nachdem unser Klient am Erwerb von Anteilen an einem entsprechenden Althaus interessiert war, wurde ihm Anfang des Jahres 2007 das Objekt C., C1 gezeigt. Das Objekt befindet sich in sehr guter Wohnlage im Ort mit Blick auf den Z.. Die Wohnqualität dieses Viertels hat sich in den letzten Jahren gesteigert. Die =HSt ist in wenigen Minuten zu Fuß erreichbar. Im Umkreis des Objektes finden sich zahlreiche kleinere Fachgeschäfte, sowie verschiedene Supermärkte. Das Gebiet zeichnet sich insbesondere durch einen lebenswerten Vorstadtcharakter aus. Das Haus ist ein Gründerzeitgebäude, welches ca. 1886 erbaut wurde. Es handelt sich um ein Eckhaus, das aus Erdgeschoß und drei Vollgeschoßen besteht und 33 Einheiten umfasst. Laut Grundbuchsauszug beträgt die Gesamtfläche der Liegenschaft 525 m². Darüber hinaus war bekannt, dass mehrere Einheiten vermietet sind. Da für die abgabenrechtliche Beurteilung eines Erwerbsvorgangs der Zustand maßgebend ist, in dem dieses erworben werden soll, ist ausschließlich der Zustand des Altobjektes für die Interessenten maßgeblich gewesen. Deswegen haben diese Herrn Ing. gebeten die Liegenschaft zu analysieren. Da einigen Interessenten Herr Ing. schon bekannt war, fiel die Auswahl auf ihn. Ziel war zusätzlich aus dieser Analyse einen allfälligen Wert des Altobjektes eruieren zu können. Daher wurde Herr =Ing. gebeten bis zum Besprechungstermin am 15.06.2007, Ideen zur optimalen Vermietung und allfälligen Wertsteigerung der Liegenschaft, zu präsentieren. Diese Ideen wurden von ihm in der Besprechung zwischen den einzelnen Kaufinteressenten skizziert und diskutiert. Festgehalten wird zum Sachverhalt, dass am 15.06.2007 Herr =Ing. nicht seine Pläne zur Revitalisierung vorgelegt hat, sondern lediglich Planskizzen zur optimalen Nutzung der Liegenschaft besprochen wurden. Lediglich diese Ideen waren Thema diese Besprechung! Aufgrund dieser Analyse über den Zustand des Objektes wurden die Anlageberater gebeten mit der Verkäuferin Kaufpreisverhandlungen zu führen. Herr =Ing. hat mit den Interessenten diese Skizzen, wie aus dem Protokoll ersichtlich ist, besprochen. Fest steht, dass zu diesem Zeitpunkt lediglich Skizzen vorlagen und es keinerlei finale Ausarbeitungen eines Projektes sowie allfällig besprochener Varianten, gab. Die Möglichkeiten befanden sich zu diesem Zeitpunkt im Ideenstatus. Dies ergibt sich daraus dass Herr =Ing. lediglich die Förderungswürdigkeit sowie die Altmietersituation des Objektes abklären sollte. Festgehalten wurde, dass die Interessenten den Planer informieren, ob sie sich zum Ankauf der Liegenschaft entschließen und die, bis dato getätigten Aktivitäten von Herrn =Ing. auf sein eigenes Risiko abgewickelt wurden, und er nur bei eventuell späterem Erwerb der Liegenschaft und der daran eventuell vorliegenden Beschlussfassung einer Sanierung der Liegenschaft, mit dem Auftrag rechnen werde können. Diese Art der Gespräche sind in der Baubranche durchaus üblich und ist daher keineswegs ein Auftrag an Herrn =Ing. erteilt worden. Gleichzeitig wurde seitens der Steuerberatungskanzlei =Stb. beim Finanzamt =1. eine Anfrage gestellt, ob unter den entsprechenden Kriterien der große Bauherr im Sinne der einkommensteuerlichen Vorschriften gegeben ist. Dies wurde mit Anfragebeantwortung vom 16.10.2007 bejaht. Daraus resultiert, dass zu diesem Zeitpunkt lediglich Skizzen vorlagen und keinerlei finale Ausarbeitungen irgendeiner Variante vorgelegen hat. Die für die steuerliche Anfrage vorliegenden Unterlagen, wurden lediglich für die Anfrage beim Finanzamt im Oktober 2007 vorbereitet und wurden den Interessenten nicht übermittelt. Die Interessenten haben Projektunterlagen erst nach der konstituierenden Bauherrenversammlung von der -Fa2 erhalten. Ebenso wurde den Interessenten erst nach der konstituierenden Bauherrenversammlung ein steuerliches Gutachten übergeben (siehe Punkt 4. zur Bauherrenversammlung vom 16.11.2007). Der Hinweis auf die Homepage der Firmengruppe geht ins Leere, denn auf dieser Homepage wird lediglich die Funktionsweise kleiner Bauherrenmodelle nach der Bauherrenverordnung dargestellt. Große Bauherrenmodelle funktionieren ausschließlich mit hohem persönlichem Engagement der Interessenten - Investoren. Aufgrund dieser Informationen haben sich die Mandanten zum Ankauf der Liegenschaft des Altobjektes entschlossen und wurden die Kaufverträge von der Verkäuferin am 13.11.2007 gegengezeichnet. Die Mandanten haben ihre Unterschriften im Wesentlichen schon Ende Oktober bzw. Anfang November 2007 geleistet und somit unterfertigt. Der Miteigentümervertrag wurde nach den Wünschen der Miteigentümer erstellt. Den Miteigentümern war zu diesem Zeitpunkt bekannt, dass sie sieben unbefristete Bestandrechte übernehmen und haben sich hierzu auch bereit erklärt. Erst im Zuge der Besprechung der konstituierenden Miteigentümerversammlung wurde die -Fa4 beauftragt, drei dieser unbefristeten Mietverträge aufzulösen und mit den übrigen Vermietern Vereinbarungen zu treffen, welche die Chance eröffnen diese ebenfalls auszumieten oder zumindest für den Zeitraum der Sanierung umzusiedeln um dann zu veränderten Konditionen wieder in das Gebäude einzuziehen (Ersatzwohnungen, Übersiedlungen, etc.) Alleine diese offenen Situationen mit den sieben Altmietern stellen ein erhebliches Baurisiko der Investoren dar, das ihnen zum Zeitpunkt der Unterfertigung der Kaufverträge als auch des Miteigentumsvertrages bekannt war. Außerdem haben wir schon bei der Vorhaltsbeantwortung ein Schreiben (10.02.2009) der Ing. Bauplanungs- und Management GmbH vorgelegt, wo sich gezeigt hat, dass die -BB Statik bereits mit Datum 31.03.2008 neue Richtlinien veröffentlichte, die eine Projektrealisierung wie vorgesehen, mit Dachausbau leicht, in Frage stellten. Diese Richtlinien wurden durch eine Erläuterung zur Auslegung am 30.09.2008 verschärft. Erst nach Protest der Bauwirtschaft gegen die völlig überzogenen Maßnahmen wurden seitens der Behörde Anfang Dezember 2008 soweit Rechnung getragen, dass am 20.01.2009 Herr =Ing. bestätigt wurde, dass das Projekt bei geringfügigen Änderungen als Dachausbau leicht gewertet werden kann. Das heißt zum Zeitpunkt des Abschlusses der Kaufverträge und der späteren konstituierenden Bauherrenversammlung vom 16.11.2007 war den Investoren noch nicht klar wie sie den Umbau und/oder Sanierung des Objektes insgesamt unter Berücksichtigung der gesetzlichen und/oder behördlichen Auflagen vornehmen können. Das heißt sie haben diesbezüglich ein erhebliches Baurisiko auch aufgrund der zuerst wesentlichen geplanten Einschränkungen im Dachausbau gehabt. Das heißt es sind nicht nur unwesentliche Änderungen, sondern erhebliche Abänderungen angestanden. Unsere Mandanten haben bei der konstituierenden Miteigentümerversammlung die Sanierung des Objektes beschlossen und wurde diesbezüglich die Ing. Bauplanungs- und Management GmbH rechtswirksam durch die Miteigentümergemeinschaft beauftragt, die Generalplanung, Ausschreibung und technische Baubetreuung vorzunehmen. Dabei ist zu beachten, dass die Miteigentümer zum Zeitpunkt des Ankaufs am 13.11.2007 und natürlich bei der konstituierenden Miteigentümerversammlung am 16.11.2007 selbstverständlich berechtigt waren, die Zukunft der Liegenschaft in jede gewünschte Richtung zu verändern und sie waren in kein fertiges Vertragsgeflecht eingebunden. Daher ist zu beachten, dass im Gegenzug kein aktueller Bauplan vorlag, im Gegenteil dieser auch nicht bei der Bauherrenversammlung vorlag. Auch waren die voraussichtlichen Baukosten lediglich anhand von Erfahrungswerten mit Schätzbeträgen eingesetzt worden und lagen keine, wie immer detaillierten Werkverträge vor bzw. wurden keine vergeben und natürlich auch kein Generalunternehmervertrag abgeschlossen. Die nunmehrige Planung basiert ausschließlich auf den Wünschen der Miteigentümer. Materielle Rechtswidrigkeit des Bescheides Dadurch zeigt sich, dass die laut VwGH 29.07.2004 ZI 2004/16/0054 und der dort zitierten Literatur kumuliert geforderten Bauherrenvoraussetzungen für den Käufer und Bauherren als erfüllt anzusehen sind, wenn er a) auf die bauliche Gestaltung des Hauses Einfluss nehmen kann, und b) das Baurisiko zu tragen hat, d.h. dem bauausführenden Unternehmen gegenüber unmittelbar berechtigt und verpflichtet ist, und c) das finanzielle Risiko tragen muss und nicht bloß einen Fixpreis zu zahlen hat, sondern alle Kostensteigerungen übernehmen muss, aber auch berechtigt ist, von den bauausführenden Unternehmen Rechnungslegung zu verlangen. Die von dieser Judikatur erarbeiteten Kriterien für das Vorliegen der Bauherreneigenschaft müssen kumulativ vorliegen, was auch im konkreten Fall gegeben ist, und zwar deswegen: ad a) die Bauherren hatten zum Zeitpunkt der konstituierenden Miteigentümerversammlung jede Möglichkeit die Zukunft der Liegenschaft in jede gewünschte Richtung zu verändern. Daher konnten sie auf die bauliche Gestaltung wesentlichen Einfluss nehmen. Das ergibt sich schon daraus, dass auch Altmieter, deren weiteres Schicksal noch nicht bekannt war und bei den Kaufverträgen übernommen worden sind. Außerdem waren zu diesem Zeitpunkt weder eine erforderliche Baugenehmigung, noch eine Zusage auf die beantragte Förderung des Land vorgelegen. Daher haben die Miteigentümer auf die Gestaltung bzw. Umgestaltung des Hauses wesentlichen Einfluss und hätten dieses in jede gewünschte Richtung verändern können. Sowohl Baugenehmigung als auch Förderzusage erfolgten erst 2010. ad b) Das Baurisiko tragen sie unmittelbar, da zu diesem Zeitpunkt lediglich Kostenschätzungen möglich waren und daher die tatsächlichen Kosten nicht einmal bis zum Zeitpunkt der letzten Vorhaltsbeantwortung (Februar 2009) völlig abgeklärt waren. Überdies werden die bauausführenden Unternehmen unmittelbar von den Miteigentümern beauftragt. Aus der Stellungnahme vom 10.02.2009 ist ersichtlich, dass das ganze Jahr 2008 bis Jänner 2009 große Unsicherheit bestanden hat, ob der Dachbodenausbau genehmigt wird. Dieser Dachausbau ist ein wesentlicher Aspekt für die Rentabilität und Wertsteigerung des Objektes und somit nicht unwesentlich, wie in der Bescheidbegründung ausgeführt. Die Baubewilligung wurde erst mit Bescheid vom 22.04.2010 seitens der -BB erteilt. Vom C.Z. wurde per 21.09.2010 der Prüfbericht erstellt und mit 28.09.2010 die Zustimmung zum vorzeitigen Baubeginn erteilt. Im Oktober 2010 wurde erst mit den Bauarbeiten begonnen, dies bedeutet eine Verzögerung von fast 2 Jahren. ad c) Das finanzielle Risiko obliegt ebenfalls den Miteigentümern und zwar deswegen, da die vorliegenden Kostenschätzungen lediglich Grobschätzungen sind und die Miteigentümer alle Kosten übernehmen müssen, die sich aus den Bauaufträgen bzw. Baugenehmigungen im Zeitraum der letzten drei Jahre ergeben und darüber hinaus auch die Kosten der Verzögerung zu tragen haben. Allein aus dem zeitlichen Ablauf des oben angeführten Sachverhalts zeigt sich, dass kein fertiges Vertragsgeflecht im Sinne der Judikatur und der Bescheidbegründung auf Seite 2 oben des Bescheides vorliegt. Das deswegen, weil bis zum heutigen Zeitpunkt sich gezeigt hat, dass der vorgesehene Zeitplan durch entsprechende Änderungen in keinster Art und Weise (Landesgesetzblatt R vom 14.01.2009) eingehalten werden konnte. Dadurch kam es zu erheblichen Verzögerungen sowohl bei der Zusicherung der Förderung, als auch bei der Erteilung der Baugenehmigung. Daher ist kein Vertragsgeflecht anzunehmen, das darauf gerichtet ist, dem Miteigentümer das Objekt in einen zukünftig generalsanierten Zustand zu verschaffen, sondern lediglich der Ankauf des Altobjektes der Liegenschaft C., C1. Im Gegenteil mit dem Bau konnte erst im Oktober 2010, somit 3 Jahre nach Erwerb des Altobjektes begonnen werden. Nach der ständigen Judikatur des VwGH und der in den beiden oben zitierten Erkenntnissen weitervertiefenden Judikatur bzw. des Kommentars von Fellner Rz 90 zu § 5 GrEStG haben die Miteigentümer - wie aus dem Protokoll der konstituierenden Miteigentümerversammlung ersichtlich ist - jegliche Entscheidungshoheit über die Planung der gegenständlichen Revitalisierungsmaßnahmen bzw. hinsichtlich allfälliger abzuschließender Verträge wie auch eines Generalunternehmervertrages. Daraus ist ersichtlich, dass die für die Bauherrenbegründung notwendigen angeführten Punkte a - c gegeben sind, das Baurisiko ist eindeutig schon eingetreten, und zwar hinsichtlich Bauverzögerung und natürlich auch hinsichtlich der Vertragsbedingungen, die sich beim Generalunternehmervertrag ausgewirkt haben. Sämtliche Gewährleistungs- und/oder Schadensersatzansprüche aus der Bauführung stehen sowieso der Miteigentümergemeinschaft zu und werden im Rahmen der rechtlichen Möglichkeiten geltend gemacht werden.