UFSW RV/2141-W/11

Auf diesen Umstand reagierte die o.a. Abgabepflichtige ab dem Jahr 2009 dadurch, dass sie Gespräche mit Gastronomiebetrieben der näheren Umgebung mit dem Ziel aufnahm, mit einem derartigen Betrieb eine "Rahmenvereinbarung" dahingehend zu treffen, dass dieser die Wohnungen tage- oder wochenweise als Apartments für Tourismusgäste anbieten sollte. Diese Gespräche verliefen im Jahr 2009 durchaus erfolgversprechend, führte aber letztendlich zu keinem Abschluss; derzeit steht ein entsprechender Vertragsabschluss unmittelbar bevor, sodass die Vermietung an einen Gastronomiebetrieb zur Weitervermietung als Apartments für Tourismusgäste mit Beginn der Wintersaison 2010/11 erwartet werden kann. Daraus ergibt sich: Die Lärmbelästigung durch den Bau der S6 im Zeitraum 2000 bis 2006, die die Vermietung der Wohnungen unmöglich machte, ist als "Unwägbarkeit" anzusehen, sodass die während des Zeitraums des Bestehens dieser Unwägbarkeit angefallenen und im Wesentlichen durch sie bedingten Verluste bei der Liebhabereibeurteilung außer Ansatz zu bleiben haben. Insbesondere hat der VwGH in seinem Erk 20.11.1996, 89/13/0259, erkannt, dass eine Geschäftsbeeinträchtigung durch eine Großbaustelle als eine derartige Unwägbarkeit anzusehen ist (vgl. ganz in diesem Sinne auch DORALT, Einkommensteuergesetz, Kommentar, 4. Aufl. (1999 ff) § 2 Rz 367). Lässt man sohin die Verluste der Jahre 2000 bis 2006 bei der Ermittlung des Totalperiodenergebnisses außer Ansatz, so ergibt sich bis einschließlich 2007 ein Totalverlust von € 18.309,99; bis Ende des Jahres 2010 kann (legt man eine Perpetuierung der Verhältnisse des Jahres 2007 zugrunde) von einer Erhöhung dieses Totalverlusts auf € 36.935,10 ausgegangen werden. Was die erwartete Vermietung als touristische Appartments ab 2011 im Wege eines örtlichen Gastronomiebetriebs angeht, so werden folgende Eckdaten erwartet: Für jedes der acht Apartments rechnet die o.a. Abgabepflichtige mit einer täglichen Nettomiete von durchschnittlich € 50,00 (bereits nach Abzug des aus dem Gastronomieebertrieb verbleibenden "Mietanteils"), sodass für das Gesamthaus eine Tagesmiete von € 400,00 netto erzielbar erscheint. Geht man vorsichtigerweise von einer "Vollauslastung" während nur 50 Tagen des Jahres aus, so ergibt sich eine Jahresmiete von € 20.000,00. Dabei ist ins Kalkül zu ziehen, dass freilich vor dieser Vermietung noch eine Fertigstellung der überwiegend belagsfertigen Wohnung erfolgen muss, die nach Vertragsabschluss mit einem Gastronomiebetrieb auch unter Berücksichtigung von dessen Wünschen erfolgen wird: Dafür werden Kosten von rund € 40.000,00 (8 Apartments á € 50.000,00) veranschlagt, was zur Erhöhung der Jahresabschreibung um € 600,00 führt, sodass sich die jährlichen Werbungskosten (abgeleitet aus den Verhältnissen des Jahres 2007) mit rund € 7.000,00 prognostizieren lassen. Ab dem Jahr 2011 kann sohin mit einem jährlichen Überschuss von € 13.000,00 gerechnet werden. Sohin ist evident, dass innerhalb eines dreijährigen Zeitraums, sohin bis Ende 2013 und damit zwölf Jahre nach Anschaffung des Objekts bei der gebotenen Außerachtlassung der mit einer Unwägbarkeit behafteten Jahre 2000 bis 2006, ein Totalperiodenüberschuss erzielt sein wird." Über die Berufung wurde erwogen: Strittig ist, ob auf die Gebäudevermietung des Objektes S. in Sp. die Liebhabereivermutung des Finanzamts zutrifft oder nicht. Gemäß § 2 Abs. 1 EStG 1988 ist der Einkommensteuer das Einkommen zugrunde zu legen, das der Steuerpflichtige innerhalb eines Kalenderjahres bezogen hat. Abs. 2 leg.cit. normiert : Einkommen ist der Gesamtbetrag der Einkünfte aus den im Abs. 3 aufgezählten Einkunftsarten nach Ausgleich mit Verlusten, die sich aus einzelnen Einkunftsarten ergeben, und nach Abzug der Sonderausgaben und außergewöhnlichen Belastungen und der Freibeträge. 1. Verordnung zur Liebhaberei Die Liebhabereiverordnung BGBl. Nr. 33/1993 idF BGBl. 358/1997, normiert betreffend entgeltlicher Gebäudeüberlassung (durch "große Vermietung") in § 2 Abs. 3 Folgendes: Abs. 2 (gemeint "Anlaufzeitraum") gilt nicht für Betätigungen im Zusammenhang mit der entgeltlichen Überlassung von Gebäuden. Das Vorliegen einer Absicht im Sinne des § 1 Abs. 1 ist, in diesem Fall nach dem Verhältnis des Zeitraumes, innerhalb dessen ein Gesamtgewinn oder Gesamtüberschuss geplant ist, zu einem absehbaren Zeitraum zu beurteilen. Als absehbarer Zeitraum gilt ein Zeitraum von 25 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Überlassung, höchstens 28 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben). § 8 der zitierten Verordnung normiert in dessen Abs. 3: ... und § 2 Abs. 3 in der Fassung der Verordnung BGBl. II Nr. 358/1997 sind auf entgeltliche Gebäudeüberlassungen anzuwenden, wenn der maßgebliche Zeitraum (absehbare Zeitraum, Kalkulationszeitraum, überschaubarer Zeitraum) nicht vor dem 14. November 1997 begonnen hat. Doralt führt dazu im Kommentar zum EStG 1988, 8. Auflage, unter Tz 522 f zu § 2 unter der Überschrift "Rechtslage bei vor 14.11.1997 begonnenen großen Vermietungen" Folgendes aus: "Bei Vermietungen, die vor der Änderung der LVO durch BGBl II 1997/358 begonnen wurden, war bei der Überprüfung der Einkunftsquelleneigenschaft zu untersuchen, ob der Zeitraum, innerhalb dessen ein Gesamtgewinn (Gesamtüberschuss) geplant war, sich in einem "angemessenen Verhältnis zu einem für derartige Gebäudenutzungen üblichen Kalkulationszeitraum" verhielt (Pkt. 12 .2. LiebErI.). Hinsichtlich der Zeitrelation bestand keine exakte zeitliche Vorgabe, sie war dann "angemessen", wenn innerhalb des "üblichen Kalkulationszeitraumes" voraussichtlich ein Gesamtüberschuss zu erwarten war oder sich nur infolge von Unwägbarkeiten (vgl. Tz 365ff) nicht ergab. Im Gegensatz zu einer Vermietung iSd§ 1 Abs. 2 Z 3 LVO bestand keine Option, die ab 14. November 1997 geltende Rechtslage für früher begonnene große Vermietungen anwendbar zu machen. Als üblicher Kalkulationszeitraum bei Gebäudeüberlassung galten nach der Verwaltungspraxis" höchstens 35 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Betriebsausgaben oder Werbungskosten (ohne Deckung in der Judikatur). Diesem Zeitraum lag nach dem Liebhabereierlass eine aus dem Tatbestandsmerkmal des üblichen Kalkulationszeitraumes abzuleitende "übliche Eigenkapitalausstattung" zugrunde. Diese Rechtsansicht erachtet die Verwaltungspraxis für vor dem 14. November 1997 begonnene große Vermietungen durch Miteinbeziehung in die Liebhabereirichtlinien weiterhin für maßgeblich (vgl. die dortigen Ausführungen nach Pkt. 12.6.). Damit steht sie in Widerspruch zur Rechtsprechung, wonach vor der Novelle der LVO der maßgebliche absehbare Zeitraum bei "großer" und "kleiner" Vermietung gleich lang und überdies in Orientierung an die übliche Rückzahlung von Immobiliendarlehen ca. 20 Jahre und somit deutlich kürzer als 35 Jahre war (VwGH 28.03.2000, 98/14/0217, Zorn, in ÖStZ 1996, 417 ff)." Die gegenständliche Vermietung des Objektes wurde unstrittig vor dem maßgeblichen Stichtag 14. November 1997 begonnen. Somit ist hinsichtlich der gegenständlichen Berufungsjahre nach wie vor die dazu ergangene Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (vgl. VwGH 28. 3. 2000, 98/14/0217 ) sowie die Liebhabereiverordnung BGBl. Nr. 33/1993 maßgeblich. Die Liebhabereiverordnung idF 1997, BGBl 1997/358, ist daher im gegenständlichen Berufungsfall nicht anzuwenden. In der RZ 500 zu § 2 LVO des angeführten Kommentars von Doralt (Band I) wird dazu Folgendes ausgeführt: "Der Zeitraum, innerhalb dessen ein Gesamtüberschuss erwirtschaftbar sein muss (absehbarer Zeitraum lt. § 2 Abs. 3 bzw. Abs. 4 LVO; überschaubarer Zeitraum lt. LVO 1990; in der Literatur auch als Totalüberschuss bezeichnet) wird seither in ständiger Rechtsprechung mit ca. 20 Jahren angenommen (z.B. VwGH 27.04.2000, 99/15/0012, 2000, 511; nach VwGH 30.01.2003, 99/15/0040, 2003, 406, ist ein Zeitraum von 22 Jahren zu lange)." Wendet man diese Grundsätze unter Berücksichtigung der vorgelegten Prognoserechnungen bzw. sonstigen Unterlagen und der Ergebnisse der Außenprüfung auf den vorliegenden Fall an, ergibt sich Folgendes: Die vorliegende Streitfrage ist ausschließlich nach der Liebhabereiverordnung , BGBI. Nr. 1993/33 (in der Folge mit LVO abgekürzt), zu lösen. Die LVO unterscheidet dabei Betätigungen mit Einkunftsquellenvermutung (§ 1 Abs. 1), das sind solche Betätigungen, die durch die Absicht veranlasst sind, einen Gesamtgewinn oder einen Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen und nicht unter Abs. 2 fallen. Betätigungen mit Liebhabereivermutung (§ 1 Abs. 2) liegen hingegen dann vor, wenn Verluste aus der Bewirtschaftung von Wirtschaftsgütern entstehen, die sich nach der Verkehrsauffassung in einem besonderen Maße für eine Nutzung im Rahmen der Lebensführung eignen (z.B. Wirtschaftsgüter, die der Sport- und Freizeitausübung dienen, Luxuswirtschaftsgüter, Wirtschaftsgüter, die der Befriedigung des persönlichen Wohnbedürfnisses dienen) und typischerweise einer besonderen in der Lebensführung begründeten Neigung entsprechen. § 2 Abs. 2 der LVO bestimmt: Innerhalb der ersten drei Kalenderjahre (Wirtschaftsjahre) ab Beginn einer Betätigung (z.B. Eröffnung eines Betriebes) im Sinne des § 1 Abs. 1, längstens jedoch innerhalb der ersten fünf Kalenderjahre (Wirtschaftsjahre) ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben) für diese Betätigung liegen jedenfalls Einkünfte vor (Anlaufzeitraum). Dieser Zeitraum wird durch die Übertragung der Grundlagen der Betätigung auf Dritte nicht unterbrochen. Nach Ablauf dieses Zeitraumes ist unter Berücksichtigung der Verhältnisse auch innerhalb dieses Zeitraumes nach dem Gesamtbild der Verhältnisse zu beurteilen, ob weiterhin vom Vorliegen von Einkünften auszugehen ist. Ein Anlaufzeitraum im Sinne des ersten Satzes darf nicht angenommen werden, wenn nach den Umständen des Einzelfalles damit zu rechnen ist, dass die Betätigung vor dem Erzielen eines Gesamtgewinnes (Gesamtüberschusses) beendet wird". § 2 Abs. 3 LVO lautet: "Abs. 2 gilt nicht für Betätigungen im Zusammenhang mit der entgeltlichen Überlassung von Gebäuden. Das Vorliegen einer Absicht im Sinne des § 1 Abs. 1 ist in diesem Fall nach dem Verhältnis des Zeitraumes, innerhalb dessen ein Gesamtgewinn oder Gesamtüberschuss geplant ist, zum üblichen Kalkulationszeitraum zu beurteilen". Da es sich bei der gegenständlichen Vermietung des Gebäudes S. in Sp. um eine entgeltliche Gebäudeüberlassung im Sinne des § 2 Abs. 3 LVO (sogenannte "große Vermietung") handelt, ist das Vorliegen der Absicht im Sinne des § 1 Abs. 1 LVO nach dem Verhältnis des Zeitraumes, innerhalb dessen ein Gesamtgewinn oder Gesamtüberschuss geplant ist, zum üblichen Kalkulationszeitraum zu beurteilen. Der Zeitraum, innerhalb dessen ein Gesamtgewinn oder Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielt werden muss (Kalkulationszeitraum), entspricht nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichthofes - außerhalb des Anwendungsbereiches der LVO BGBI. Nr. 1997/358 - dem "überschaubaren Zeitraum" nach § 2 Abs. 4 leg. cit. (vgl. VwGH 24. 9.1996, 93/13/0241; 29. 2. 2000, 97/15/0166). Entscheidend ist für den Verwaltungsgerichtshof, dass dieser Zeitraum absehbar ist. Als absehbarer Zeitraum wird seit dem Erkenntnis des verstärkten Senates vom 3. 7.1996, 93/13/0241, bei einer Vermietungstätigkeit eine Zeitspanne verstanden, die zum getätigten Mitteleinsatz in einer nach der Verkehrsauffassung vernünftigen, üblichen Relation steht. Dies kann bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung mit rund 20 Jahren angenommen werden. Ob eine Tätigkeit objektiv geeignet ist, innerhalb eines absehbaren Zeitraumes einen Gesamtgewinn bzw. Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten abzuwerfen, ist unabhängig von der Art der Betätigung anhand einer Prognoserechnung zu dokumentieren (vgl. Langheinrich/Ryda, Finanz Journal FJ 2001, 84). Eine solche Prognoserechnung muss plausibel und nachvollziehbar sein (VwGH 28.3.2000, 98/14/0217). Das Finanzamt geht im hier zu beurteilenden Fall - vom Bw. unbestritten und nach Meinung des Unabhängigen Finanzsenates auch zutreffend - vom Vorliegen einer so genannten "großen Vermietung" aus. Dabei handelt es sich um einen Sonderfall der typisch erwerbswirtschaftlichen Betätigung iSd. § 1 Abs. 1 LVO. Nach dieser Bestimmung ist bei einer Betätigung, die durch die Absicht veranlasst ist, einen Gesamtgewinn oder einen Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen, das Vorliegen von Einkünften anzunehmen. Gesamtgewinnerzielungsabsicht ist das stetige Streben des sich Betätigenden nach Gewinnen (Einnahmenüberschüssen). Sie liegt nur vor, wenn der sich Betätigende die Betätigung im jeweiligen Veranlagungszeitraum mit voller Gewinnerzielungsabsicht geführt hat und sich auch in Verlustjahren einen Gesamtgewinn in einem angemessenen Zeitraum erwarten konnte (z.B. Rauscher/Grübler, Steuerliche Liebhaberei², Rz 321). Die LVO stellt damit das subjektive Ertragstreben in den Mittelpunkt ihrer Betrachtung. Die Absicht, einen Gesamtgewinn zu erzielen, ist jedoch ein innerer Vorgang (Willensentschluss), der erst dann zu einer steuerlich erheblichen Tatsache wird, wenn er durch seine Manifestation in die Außenwelt tritt. Es genügt daher nicht, dass die Bw. die Absicht hatte, Gewinne zu erzielen. Vielmehr muss diese Absicht an Hand der im § 2 Abs. 1 LVO beispielsweise aufgezeigten objektiven Kriterien beurteilt werden. Auf Wunschvorstellungen des Abgabepflichtigen kommt es hiebei nicht an, sondern auf ein Streben, auf das an Hand objektiver Umstände geschlossen werden kann (vgl. VwGH 16.12.1998, 92/13/0282; 30.7.2002, 96/14/0020; 19.3.2008, 2005/15/0151 und 11.11.2008, 2006/13/0124). Da die LVO bei Tätigkeiten iSd. § 1 Abs. 1 das subjektive Ertragsstreben in den Mittelpunkt stellt, ist im Rahmen der durch § 2 Abs. 1 leg. cit. normierten Kriterienprüfung das Schwergewicht auf die bis zum jeweiligen Veranlagungsjahr eingetretene Entwicklung, nicht hingegen auf nachfolgende Jahre zu legen (vgl. VwGH 28.2.2002, 96/15/0219 und 22.1.2004, 98/14/0003). Eine "große Vermietung" ist ertragsteuerlich als Liebhaberei zu qualifizieren, wenn die Gesamtgewinnerzielungsabsicht des Vermieters nicht (mehr) anhand objektiver Umstände nachvollziehbar ist. Diese objektiven Umstände sind bei einer bereits langjährigen "großen Vermietung" insbesondere die folgenden in § 2 Abs. 1 LVO angeführten Kriterien: 1. Ausmaß und Entwicklung der Verluste; 2. Verhältnis der Verluste zu den Gewinnen oder Überschüssen; 3. Ursachen, auf Grund deren im Gegensatz zu vergleichbaren Betrieben oder Tätigkeiten kein Gewinn oder Überschuss erzielt wird; 4. marktgerechtes Verhalten im Hinblick auf angebotene Leistungen; 5. marktgerechtes Verhalten im Hinblick auf die Preisgestaltung; 6. Art und Ausmaß der Bemühungen zur Verbesserung der Ertragslage durch strukturverbessernde Maßnahmen. Die in den Z. 1 und 2 genannten Kriterien haben für die Liebhabereibeurteilung der "großen Vermietung" eine ganz besondere Bedeutung, da auf Grund der (relativ) starren Einnahmen-Ausgaben-Struktur leichter und verlässlicher von der Vergangenheit auf die künftige Entwicklung geschlossen werden kann (Rauscher/Grübler, aaO, Rz 454). Aber auch dem Kriterium der Bemühungen zur Verbesserung der Ertragslage durch strukturverbessernde Maßnahmen (z.B. Rationalisierungsmaßnahmen) nach der Z 6 kommt wesentliche Bedeutung zu. Darunter fallen jegliche Schritte, die erkennbar darauf gerichtet sind, die Betätigung nicht nur kurzfristig Gewinn bringend zu gestalten (z.B. VwGH 11.11.2008, 2006/13/0124, mwN). Werden langjährig Verluste erzielt, so ist für die Liebhabereibeurteilung vor allem zu prüfen, ob und welche Maßnahmen der Abgabepflichtige - zeitgerecht - zur Verbesserung der Situation gesetzt hat (z.B. UFS 12.9.2007, RV/0308-G/07). Eine Maßnahme ist nur dann eine strukturverbessernde Maßnahme, wenn der Vermieter wirtschaftlich sinnvoll auf die Ertragslage nachteilig beeinflussende Umstände, seien es typische Vermietungsrisiken oder Unwägbarkeiten, reagiert. Maßnahmen, die offenkundig nicht geeignet sind, den Vermietungserfolg zu verbessern, sind keine strukturverbessernden Maßnahmen. Als strukturverbessernde Maßnahmen kommen bei "großer Vermietung" z.B. die außerplanmäßige Tilgung von Fremdkapital oder die Vornahme baulicher Maßnahmen zum Zwecke besserer Vermietbarkeit in Betracht. Hat der Vermieter jahrelang strukturverbessernde Maßnahmen unterlassen, so liegt für jene Jahre steuerlich unbeachtliche Liebhaberei vor. Das Festhalten an einer offensichtlich wirtschaftlich nicht (mehr) sinnvollen "großen Vermietung" zieht deren Beurteilung als Liebhaberei nach sich (Rauscher/Grübler, aaO, Rz 459 und 461). Persönliche Motive für das Inkaufnehmen von Verlusten haben eine besondere Indizwirkung für das Fehlen der Gesamtgewinnerzielungsabsicht (Rauscher/Grübler, aaO, Rz 353, mwH). Bei der Kriterienprüfung handelt es sich um eine Jahr-zu-Jahr-Beurteilung. Es ist für jeden Veranlagungszeitraum gesondert zu beurteilen, ob die Gesamtgewinnerzielungsabsicht iSd. stetigen Strebens nach Gewinnen anhand objektiver Umstände nachvollziehbar ist. Stellt sich bei einer Tätigkeit nach § 1 Abs. 1 LVO objektiv nach mehreren Jahren heraus, dass sie niemals erfolgbringend sein kann, kann sie dennoch bis zu diesem Zeitpunkt als Einkunftsquelle anzusehen sein. Erst wenn die Tätigkeit dann nicht eingestellt wird, ist sie für Zeiträume ab diesem Zeitpunkt als Liebhaberei zu qualifizieren (vgl. VwGH 11.11.2008, 2006/13/0124). Eine Prüfung nach den oben beschriebenen, gesetzlich normierten Kriterien ergibt nun, dass im vorliegenden Berufungsfall die für die Annahme einer steuerlich relevanten Einkunftsquelle erforderliche Gewinnerzielungsabsicht im Streitzeitraum objektiv niemals erkennbar war: Die Bw. hatte die Vermietungstätigkeit zu Beginn des Streitzeitraumes 2001 bereits mehrere Jahre ausgeübt (Anlaufzeitraum ab 1995, Vermietung ab 7/1999) und bis zu diesem Zeitpunkt einen Gesamtverlust erzielt. Im gesamten Zeitraum 1995 bis 2007 wurden lediglich Werbungsüberschüsse erzielt und das Gebäude bis 1999 mit einem Betrag von S°1.543.817,- saniert (Fenster ausgetauscht, Fassade erneuert, Dach neu gedeckt, Dachstuhl teilweise neu, elektrische Leitungen erneuert, Estrich neu, Wasseranschlüsse und Leitungen dazu neu, teilweise verputzt und verspachtelt und die Heizungsrohre verlegt bzw. verfliest). Das Gebäude umfasst ein EG, einen 1.Stock und ein Dachgeschoß mit insgesamt 8 Wohneinheiten. Vermietet wurden lediglich eine Wohnung (Top 7) im Zeitraum 28.9.2000 bis 15.11.2001 an die Familie A. mit 2 Kindern sowie im Erdgeschoss die Hausmeisterwohnung ab 24.9.1998. Die Bw. versuchte bislang erfolglos die Wohnungen sowohl zum Verkauf als auch zur Vermietung anzubieten: Bereits mit 26.9.2002 wurde die Immobilienfirma G. aus N. mittels Alleinvermittlungsvertrag für den Verkauf und die Vermietung des Objektes beauftragt, jedoch mit 21.11.2003 gekündigt. Es kam zu keinen Vermittlungen, die zu einem Abschluss führten. Lt. Angaben des Hrn. I. (Geschäftsführer der Fa. D. Immobilienvermittlung) bzw. als selbst. konz. Immobilienmakler vom 11.2.2010 hätte weiters ab 2005 bis Mitte 2007 ein mündlicher Vermittlungsvertrag bestanden. Ab 27.6.2007 lag jedenfalls ein Alleinvermittlungsvertrag ausschließlich für den Verkauf der Liegenschaft vor. Lt. Hrn. I. wären 3 Inserate im Kurier für den Verkauf und Vermietung in Auftrag gegeben worden. Seit 2005 sei auch auf der Immobilienplattform www.immobilien.net das Gebäude bis laufend inseriert worden. Es kam jedoch ebenso zu keinen Vermittlungen, die zu einem Abschluss führten. In sämtlichen Jahren 2000 und 2001 bis 2007 wurden in der Folge ebenso lediglich Werbungskostenüberschüsse erzielt, und belaufen sich diese auf eine Höhe von insgesamt rund € 58.105,23. Vermietungserlöse wurden zwar in den Jahren 2000 und 2001 in Höhe von €°585,37 und € 3.340,09 erzielt, die Verluste bewegten sich im Zeitraum 1999 bis 2007 jedoch auf Grund der laufenden Aufwendungen zwischen € 4.000,- bis € 6.000,- annähernd auf gleichem Niveau. Die Verluste waren damit auch in den Jahren 2000 und 2001 stets höher als die Mieterlöse bzw. erreichten ein Vielfaches der Erlöse. Im gesamten Zeitraum hatte die Bw. somit lediglich eine (einzige) Mieterin im Mietobjekt, welche Mietzahlungen leistete. Angesichts dieser Umstände war bereits zu Beginn der Vermietungstätigkeit erkennbar, dass die Betätigung bei der gegebenen Wirtschaftsführung objektiv gesehen nicht erfolgbringend sein dürfte. Im Zuge einer Betriebsbesichtigung des Objektes S. wurde festgestellt, dass die Hausbesorgerwohnung noch immer bewohnt und nur die Wohnung Top 5 im 1. Stock komplett eingerichtet und bereit zur Vermietung war. Die restlichen 6 Wohnungen waren lediglich mit einem Estrich versehen, aber ohne Fußboden, bereit zum Ausmalen, Heizungsrohre vorhanden, die Heizkörper nur teilweise angeschlossen, Steckdosen nur teilweise montiert, Vorraum, Bad, WC und Küche gefliest. Es wurde festgestellt, dass von den 7 verfügbaren Wohneinheiten somit nur 1 sofort beziehbar gewesen wäre. Die restlichen Wohnungen müssten erst bezugsfertig gemacht werden. Die Begründung der Bw. zu den nicht fertig gestellten Wohnungen war, dass die zukünftigen Mieter sich die Farbe der Räumlichkeiten und den Fußboden aussuchen könnten. Die Bw. brachte in der Berufung vor, die Vermietung wäre nur im Zeitraum September 2000 bis November 2011 gelungen, die Wohnungen hätten jedoch in einem Zeitraum bis zu zwei Wochen bezugsfertig gemacht werden können. Auch zu einer Mietreduktion wäre die Bw. bereit gewesen. Weiters wurde eingewendet, dass die Wohnungen sofort angeboten und zwei Jahre lang bis Mitte des Jahres 2002 keine Mieter gefunden wurden. Bis 2003 wäre somit zweifelsfrei die Gesamtüberschusserzielungsabsicht vorgelegen. Dazu ist festzustellen, dass die Bw. zwar die Mietwohnungen durch Einschaltung entsprechender Inserate und Vermittlungsaufträge beworben bzw. in erster Linie zum Verkauf angeboten hat, jedoch keinerlei Interessenten gefunden wurden. Insgesamt gab es nur eine Vermietung im Zeitraum 2000 bis 2001. Eine derartige Wirtschaftsführung lässt jedenfalls kein stetiges Gewinnstreben iSd. § 1 Abs. 1 LVO erkennen. Die Bereitschaft zur Mietpreisreduktion wird zwar eingewendet, erfolgte jedoch lt. vorgelegten Inseraten nicht. Auch wurden über den gesamten streitgegenständichen Zeitraum keine Verbesserungsmaßnahmen (iSd. § 2 Abs. 1 Z 6 LVO) gesetzt wurden. Verbesserungsarbeiten wie das Ausmalen von Wohnungen und die Verlegung von Böden stellen unter Umständen grundlegende strukturelle Maßnahmen dar, die geeignet gewesen wären, die Vermietung nachhaltig aus der Verlustzone zu führen. Die Bw. setzte in den Streitjahren keine erkennbar in diese Richtung weisenden Schritte. Von der Bw. wurde laut Vermittlungsverträgen zwar bereits in den ersten Jahren auch der Verkauf des Objektes in Erwägung gezogen (Vermittlungsaufträge bezüglich die Vermietung als auch Verkauf als Eigentumswohnungen oder des gesamten Gebäudes), jedoch fehlte es ebenso an interessierten Käufern. Ein Verkauf wurde somit bereits vor der gegebenen Verlustsituation in Angriff genommen, um die Tätigkeit allenfalls als Einkunftsquelle werten zu können, blieb jedoch ohne Erfolg. Weiters wurde seitens der Steuerberatung eingewendet, dass die Wohnungen nicht vermittelbar waren, da unter Verweis auf den Bau der Schnellstraße im Zeitraum 2000 bis 2006 eine große Lärmbelästigung durch den Tunnelbau und damit zusammenhängenden Schuttwegbringung unweit der Liegenschaft über die Ersatzstraße erfolgt wäre und somit eine Unwägbarkeit vorgelegen sei. Dazu ist festzustellen, dass unerwartete Umstände, auf die Bedacht zu nehmen ist, in der Einkunftsquelle selbst liegen und unvorhersehbar sein müssen wie z.B. unvorhersehbare Investitionen. Die Lärmbelästigung durch eine stark befahrene Bundesstraße oder Autobahn kann jedoch laut Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht als unerwarteter Umstand angesehen werden, wenn schon beim Kauf der Liegenschaft bekannt gewesen ist, dass hier eine Autobahn oder stark befahrene Straße vorbeiführt und auch anzunehmen sei, dass der Verkehr im Laufe der Jahre nicht weniger wird (VwGH 8.2.2007, Zl. 2004/15/0079). Im vorliegenden Fall liegt die Liegenschaft unweit der StraßeS. und damit zusammenhängenden Ersatzstraße. Die Lage der Liegenschaft unweit dieser StraßeS. war bereits beim Liegenschaftskauf erkennbar. Der Bau der Schnellstraße inklusive Tunnelbau erfolgte zudem abschnittsweise in den Jahren 2000 bis 2006 und konnte auch nach diesem Zeitraum ab 2007 keine Mieteinnahmen erzielt werden. Somit zeigt die Einnahmenstruktur, dass kontinuierlich keine Mieteinnahmen erzielt werden können. Eine Unwägbarkeit auf Grund des Tunnelbaus liegt somit nach Ansicht des Unabhängigen Finanzsenates nicht vor. In der Berufung wurde weiters auch eine "Prognoserechnung" angestellt, dazu ist Folgendes zu sagen: -- Bei der "großen Vermietung" kommt es auf das subjektive Gewinnstreben des sich Betätigenden an. Mit der "Prognoserechnung" zielt die Bw. auf die hier grundsätzlich nicht maßgebende objektive Ertragsfähigkeit ab. -- In der Berufung wird eingewendet, dass auf Grund der Fertigstellung der Schnellstraße ab 2006 eine "neue" Tätigkeit vorliegt bzw. ein neuer "Beobachtungszeitraum" (gemeint: ein neuer angemessener Zeitraum, innerhalb dessen ein Gesamtüberschuss angestrebt wird) begonnen hat. Die fehlenden weiteren Mieteinnahmen zeigen jedoch keine Änderung der Bewirtschaftung. Die Vermietungstätigkeit der Bw. hat durch diesen "Bauabschluss" keine maßgebliche Änderung erfahren. -- Die Prognose der Bw. lautet auf jährliche Einnahmen von € 20.000,- beginnend ab dem Jahre 2011 (€°5,- per 492m² und 80%iger Auslastung) und wurde im Rahmen der Eingabe vom 27.9.2010 dargelegt. Völlig im Unsicheren bleibt dabei, ob eine Vermietung als touristische Appartements im Wege der örtlichen Gastronomie möglich ist. Angemerkt wird, dass laut Eingabe der Bw. vom 27.9.2007 an das Finanzamt - kurz vor Beginn der BP - die zukünftigen Mieteinnahmen lediglich mit rund € 1.000,- monatlich und mit einem jährlichen Gesamtüberschuss in Höhe von € 5.000,- geschätzt wurden. Dies ergäbe erstmals im Jahr 2025 einen Gewinnüberschuss und erscheint die eingewendete Schätzung der Einnahmen in Anbetracht der bisher zur Gänze fehlenden Mieteinnahmen jedenfalls als nicht realistisch. -- Die von der Bw. angesetzten Beträge erscheinen des weiteren unter den vorliegenden Umständen betreffend die fehlende Ausstattung der Wohnungen und bisherigen fehlenden Mieteinnahmen insgesamt nicht nachvollziehbar: Von der Bw. werden im Falle der Fertigstellung der Wohnungsausstattung Aufwendungen von insgesamt rund € 40.000,-geschätzt, somit sind für zusätzliche Abschreibungskosten von rund € 600,- jährlich geschätzt zu berücksichtigen. Diese grob geschätzten Angaben sind jedoch in Hinblick auf die bisherigen fehlenden Verbesserungsmaßnahmen in den Jahren 2000 und 2007 und zur Gänze fehlenden Mieteinnahmen in sämtlichen Jahren nicht glaubhaft. -- Wenn man davon ausgeht, die Bw. könnte in den Jahren ab 2010/2011 die prognostizierten Gewinne erzielen, würde sich lt. Bw. bereits erstmals im Jahr 2013 - somit nach insgesamt 18 (!) Jahren - ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ergeben. Unter Verweis auf die bisher fast zur Gänze fehlenden Einnahmen, nicht durchgeführten Verbesserungen oder fehlende Senkung der Mietpreise sowie oben genannte Eingabe der Bw. vom 27.9.2007 an das Finanzamt, dass die zukünftigen Mieteinnahmen lediglich mit rund € 1.000,- monatlich und mit einem jährlichen Gesamtüberschuss in Höhe von € 5.000,- geschätzt werden, ergibt sich erstmals im Jahr 2025 (nach 30 Jahren) ein Gewinnüberschuss und erscheint diese Schätzung in Anbetracht der bisher zur Gänze fehlenden Mieteinnahmen als eher realistisch. Eine Angemessenheit der Angaben und auch Zeitrelation iSd. § 2 Abs. 3 LVO liegt jedenfalls nicht vor. Dem Finanzamt kann somit im Ergebnis nicht erfolgreich entgegen getreten werden, wenn es eine Gewinnerzielungsabsicht der Bw. in den Streitjahren in Abrede stellte und die Vermietungstätigkeit in diesen Jahren folglich nicht (mehr) als steuerlich zu berücksichtigende Einkunftsquelle wertete. Ad Beweisanträge auf Einvernahme eines informierten Vertreters der ASFINAG Baumanagement GmbH, Adr. sowie den Ehegatten der Bw. R-A und HH oder AA) Gemäß § 183 Abs. 3 BAO sind von den Parteien beantragte Beweise aufzunehmen, soweit nicht eine Beweiserhebung gemäß § 167 Abs. 1 zu entfallen hat. Von der Aufnahme beantragter Beweise ist abzusehen, wenn die unter Beweis zu stellenden Tatsachen als richtig anerkannt werden oder unerheblich sind, wenn die Beweisaufnahme mit unverhältnismäßigen Kostenaufwand verbunden wäre, es sei denn, dass die Partei sich zur Tragung der Kosten bereit erklärt und für diese Sicherheit leistet, oder wenn aus den Umständen erhellt, dass die Beweise in der offenen Absicht, das Verfahren zu verschleppen, angeboten worden sind. Die Behörde darf somit nur u.U. auf vom Beweisthema erfasste Beweise verzichten, wenn die fraglichen Beweismittel ihrem möglichen Beweisergebnis nach von vornherein unerheblich sind, weil der Erkenntnisstand bereits ein solcher ist, dass die Art des Beweismittels eine andere als die bereits mit Sicherheit gewonnene Beurteilung des Verfahrensgegenstandes mit Bestimmtheit ausschließt sowie wenn die Beweise in offenbarer Absicht, das Verfahren zu verschleppen, angeboten worden sind (vgl. Stoll, BAO S. 1894f). Die Bw. beantragte im Rahmen der Berufungseinbringung mit 9.5.2011 die zeugenschaftliche Einvernahme eines informierten Vertreters des seinerzeitigen Straßenerrichters. Beweisanträge sind jedoch abzulehnen, wenn sie unerheblich sind oder sich auf offenkundige Tatsachen beziehen. Erheblich ist ein Beweisantrag nur dann, wenn Beweisthema eine Tatsache ist, deren Klärung, wenn sie schon nicht sachverhaltserheblich ist, zumindest mittelbar beitragen kann, Klarheit über eine sachverhaltserhebliche Tatsache zu gewinnen. Die Tatsache des Straßen- und Tunnelbaus und damit zusammenhängenden Lärm wird nicht bestritten, der Antrag auf Vernehmung eines informierten Vertreters ohne Nennung einer Person und Anschrift stellt zudem keinen ordentlichen Beweisantrag dar. Der Antrag auf Zeugeneinvernahme des Ehegatten der Bw. und H., bezüglich dem Beweisthema, dass die Wohnungen binnen zwei Wochen bezugsfertig gemacht werden könnten, ist in Hinblick auf die bisher zur Gänze fehlenden Verbesserungsmaßnahmen im gesamten Vermietungszeitraum 1999 bis 2007 durch die Bw. als unerheblich zu beurteilen. Diese Einwendung als unter Beweis zu stellende Tatsache wurde bereits in der Berufung vorgebracht und als nicht wesentlich beurteilt. Die allfällige Bezugsfertigmachung der Wohnungen innerhalb von zwei Wochen stellt in Hinblick auf die bis dato fehlenden Baumaßnahmen eine sachverhaltsunerheblich Beweisthema dar, welche selbst wenn dies als richtig anerkannt werden könnte mittelbar nicht beitragen kann, Klarheit über die zukünftige Vermietung zu erhalten. Die gegebene Auskunft von H. betreffend unfertige Wohnungen wurden zudem auch durch den Vertreter des HotelGmbH, M. bestätigt. Die Anträge auf Einvernahme der genannten Personen R und H. war daher gemäß § 183 Abs. 3 BAO abzulehnen. Die Berufung war daher insgesamt als unbegründet abzuweisen. Wien, am 10. Oktober 2011