UFSW RV/2141-W/11

Berufungsentscheidung Der Unabhängige Finanzsenat hat über die Berufung der Bw., vertreten durch Stb., vom 9. Mai 2011 gegen die Bescheide des Finanzamtes F. vom 1. April 2011 betreffend Einkommensteuer für den Zeitraum 2001 bis 2007 entschieden: Die Berufung wird als unbegründet abgewiesen. Die angefochtenen Bescheide bleiben unverändert. Entscheidungsgründe Die Berufungswerberin (Bw.) vermietet als Eigentümerin u.a. ein Mietwohngebäude mit 8 Wohnungen in S.P.. Im Zuge einer abgabenbehördlichen Prüfung (BP) über die Jahre 2001 bis 2007 wurden folgende das Berufungsverfahren betreffende Feststellungen getroffen: <Feststellungen: Tz. 1 Mängel 2001 bis 2007 Die Liegenschaft S. wurde einkommensteuerlich mit 1.1.2001 als Liebhaberei beurteilt. (Korrektur 2001 bis 2007) Fehlende Umsätze 2001 betreffend der Liegenschaft S. . Tz. 7 Liebhaberei Objekt Sh. Sachverhalt: Das Objekt Sh. wurde mit Kaufvertrag vom 22.6.1995, Übergabe an kaufende Partei mit 31.7.1995, um S 2.000.000,00 erworben. Die Grunderwerbsteuer betrug S 70.000,00. Es handelt sich hier um eine Grundfläche von 7.404 m², wovon 249 m² Gebäude, 5.021 m² landw. genutzt und 2.134 m² Wald sind. Mit 1.7.1999 wurde das Objekt mit einem Gebäudewert von S 3.191.215,00 und einem Grundwert von S 422.602,00 (insgesamt mit S 3.613.817,00) in der Buchhaltung als Anlagevermögen erfasst. Bis 1999 wurde damit das Gebäude bereits mit einem Betrag von S°1.543.817,00 saniert. Lt. Niederschrift vom 9.7.2009 wurden die Fenster getauscht, Fassade erneuert, Dach neu gedeckt, Dachstuhl teilweise neu, Elektrische Leitungen erneuert, Estrich neu, Wasseranschlüsse und Leitungen dazu neu, teilweise verputzt und verspachtelt und die Heizungsrohre verlegt bzw. verfliest. Das Gebäude umfasst ein EG, einen 1. Stock und ein Dachgeschoß mit insgesamt 8 Wohneinheiten. Eine Wohnung im Erdgeschoß wurde von der Hausmeisterfamilie Z.P. und Z.A. zuzüglich Kinder ab 24.9.1998 bewohnt. Frau Z.A. war vom 3.8.1998 bis 31.8.1999 und Hr. Z.P. vom 17.5.1999 bis 30.11.2001 bei der Frau Bw beschäftigt (der Personalaufwand 2001 betrug S 180.342,50 für das Objekt S.). Eine Vermietung der Wohnung T. erfolgte im Zeitraum 28.9.2000 bis 15.11.2001 an eine Frau A. zuzüglich 2 Kinder. Zu weiteren Vermietungen kam es nicht. Mit 26.9.2002 wurde die Immobilienfirma G. aus N. durch einen Alleinvermittlungsvertrag für den Verkauf und die Vermietung des Objektes beauftragt. Mit 21.11.2003 wurde die Vermittlungstätigkeit der Fa. B. durch Hrn. R. gekündigt. Es kam zu Vermittlungen, die zu keinem Abschluss führten. Lt. Niederschrift mit Hrn. I. (Geschäftsführer der Fa. D. Immobilienvermittlung) bzw. auch selbst. konz. Immobilienmakler vom 11.2.2010 hätte ab 2005 bis Mitte 2007 nur ein mündlicher Vermittlungsvertrag bestanden. Ab 27.6.2007 bestand ein Alleinvermittlungsvertrag ausschließlich für den Verkauf der Liegenschaft. Lt. Hrn. I wären maximal 3 Inserate im Kurier für Verkauf und Vermietung in Auftrag gegeben. Auch auf der Immobilienplattform www.immobillen.net wäre Steinhaus seit 2005 bis laufend inseriert worden. Es kam zu Vermittlungen, die zu keinem Abschluss führten. Die Betriebsbesichtigung des Objektes S. erfolgte am 9.7.2009 im Beisein vom Fachbereich des Finanzamtes Wien 2/20/21/22, Fr. C., der Prüferin ADir., dem steuerl. Vertreter Hrn. Dr. St. und dem Hrn. R (Ehegatte der Stpfl.). Unter Hinweis auf die dazu aufgenommene Niederschrift wurde festgestellt. Die Hausbesorgerwohnung war noch immer bewohnt. Die Wohnung Tt im 1. Stock war komplett eingerichtet und bereit zur Vermietung. Die restlichen 6 Wohnungen waren mit einem Estrich versehen, aber ohne Fußboden, bereit zum Ausmalen, Heizungsrohre vorhanden, die Heizkörper nur teilweise angeschlossen, Steckdosen nur teilweise montiert, Vorraum, Bad, WC und Küche gefliest. Es wurde festgestellt, dass von den 7 verfügbaren Wohneinheiten nur 1 sofort beziehbar gewesen wäre. Die restlichen Wohnungen müssten erst fertig gestellt werden. Die Begründung des Hrn. R zu den nicht fertig gestellten Wohnungen war, dass die zukünftigen Mieter sich die Farbe der Räumlichkeiten und den Fußboden aussuchen könnten. Es wurde seitens der Steuerberatung behauptet, dass, weil die Wohnungen nicht vermittelbar waren, es sich um Unwägbarkeiten handle. Rechtliche Beurteilung durch die BP: § 2 (1) Z 4 der Liebhabereiverordnung normiert, dass beobachtet werden muss, wie der Steuerpflichtige auf die Aufnahme seiner Produkte und Leistungen durch den Markt reagiert. Passt er sein Angebot der vorhandenen Nachfrage an, so spricht dies gegen die Annahme der Liebhaberei. Gestaltet er sein Angebot jedoch nicht um und bewegt sich daher am Markt vorbei, so spricht dies im Zusammenhang mit anderen Umständen für Liebhaberei. Beim Objekt S. handelt es sich um 8 Wohnungen. Nur 2 dieser Wohnungen sind derzeit weitestgehend bewohnbar, wobei die Erdgeschoßwohnung dem Hausbesorger als Dienstwohnung dient und eine weitere bisher sporadisch vermietet wurde. Die anderen 6 Wohnungen sind ab Fertigstellung der Renovierung 1999 bis dato in einem Zustand, der eine sofortige Vermietung nicht ermöglicht, da Stromanschlüsse und Heizkörper teilweise und Bodenbeläge in den nicht gefliesten Räumen zur Gänze fehlen. Angesichts der in dieser Gegend zu erwartenden geringen Nachfrage erscheint ein solches Vorgehen jedenfalls nicht als marktkonform, da gerade hier eine sofortige Verfügbarkeit der Wohnungen für eine erfolgreiche Vermietung unumgänglich ist. Die Vermietung einzelner Wohneinheiten kam ja gerade deshalb nicht zustande, weil keine Wohnung bezugsfertig war. Obwohl über einen Zeitraum von nunmehr 13 Jahren keine gewinnversprechende Vermietung (Bisher 1 Mieterin!) erreicht werden konnte, ist für die BP keinerlei strukturverbessernde Anpassung an die hinlänglich bekannten Marktverhältnisse ersichtlich. Weder wurden die Wohnungen bezugsfertig gemacht, noch andere Maßnahmen zur Verbesserung der Lage (z.B. Mietreduktion) gesetzt. Die Einwendung, dass nun eine Vermietung von Ferienwohnungen ins Auge gefasst würde, erscheint insoweit wenig glaubwürdig, als dass dies einerseits im Rahmen der Betriebsbesichtigung von Seiten der BP erstmals angesprochen wurde, und die Wohnungen andererseits nach wie vor nicht bezugsfertig sind, was in der Besprechung vom 1.2.2011 auf Anfrage der BP durch den Pflichtigen bestätigt wurde. Zur behaupteten Unwägbarkeit, welche durch die Lärmbelästigung beim Bau der S6 zwischen 2000 und 2006 entstanden sei und die Vermietung der Wohnungen unmöglich gemacht haben soll, meint die BP, dass eine solche aufgrund der doch großen Entfernung zwischen Baustelle und Liegenschaft (mehr als 500 m Luftlinie!) nicht gegeben war. Zudem waren die Wohnungen ohnehin nicht bezugsfertig und diese Unwägbarkeit wurde auch nicht zur Fertigstellung der Wohnungen genutzt. Es ist noch anzumerken, dass die im Rahmen dieses Bauvorhabens benötigten Arbeitskräfte eine nahe gelegene Unterkunft brauchten und sich hieraus eine Vermietungsmöglichkeit hätte ergeben können. Bezüglich der Mietersuche wurden vom Steuerpflichtigen ein Aushang, welcher auf dem Gemeindeamt Sp. mit dem Wortlaut "S. Neu adaptierte Wohnungen 45qm-86qm Auskunft: xx/xxxx Hr. R." sowie Vermittlungsverträge mit den Maklerbüros D. und B. lmmobilienverwaltungs-GmbH vorgelegt, wobei aus letzteren zur Vermietungsabsicht klar eine Verkaufsabsicht hervorgeht. In den von diesen Büros geschalteten Anzeigen überwogen die Verkaufsanzeigen eindeutig. Aus obigen Sachverhaltsfeststellungen geht hervor, dass zumindest ab der Einschaltung der Maklerbüros bereits eine Verkaufsabsicht gegeben war, woraus geschlossen werden muss, dass der Steuerpflichtige die Vermietung des Objekts nicht mehr so angestrebt hat, wie es von einem ordentlichen Vermieter zu erwarten gewesen wäre. Da jedoch die Gewinnabsicht ein wesentliches Merkmal für eine große Vermietung als Einkunftsquelle darstellt, muss die Annahme einer solchen ernsthaft angezweifelt werden. Rechnet man die anderen Umstände, wie etwa die fehlende sofortige Benutzbarkeit von 6 der 7 verfügbaren Wohnungen hinzu, kann nach Ansicht der BP ab 2001 einkommenssteuerlich nur von Liebhaberei ausgegangen werden, da die Verlustsituation überwiegend auf das Verhalten des Pflichtigen und nicht auf äußere Umstände, so genannte Unwägbarkeiten, zurückzuführen ist. Ab 2008 ist überhaupt eine Betriebsaufgabe (umsatz- und einkommensteuerlich) anzunehmen, da die Bemühungen des Pflichtigen nur noch auf den Verkauf der Liegenschaft abzielen, was deutlich aus der schriftlichen Vereinbarung mit dem gegenwärtig beauftragten Makler I.. sowie aus den derzeit geschalteten Internet-Anzeigen hervorgeht.> In der fristgerechten Berufung wurde zur Begründung ausgeführt: "In Streit steht die in Tz 7 des erwähnten Außenprüfungsberichts vom 31.3.2011 enthaltene Prüfungsfeststellung, wonach hinsichtlich des "Objekts S. " ab dem Jahr 2001 Liebhaberei anzunehmen und sohin die Einkunftsquelleneigenschaft zu verneinen sei. Entgegen der Ansicht des Prüfungsorgans liegt hinsichtlich des Objekts S. sehr wohl eine Einkunftsquelle zumindest bis einschließlich des letzten Streitjahres 2007 vor, sodass die vorstehend angeführten, vom Prüfungsorgan zutreffend angegebenen Verluste im Zusammenhang mit dem Objekt S. bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung entsprechend zu berücksichtigen sind. Unstrittig ist, dass beim Objekt S. eine "große" Vermietung und damit eine Betätigung iSv. § 1 Abs. 1 LVO gegeben ist, da es sich um ein Zinshaus mit insgesamt acht Wohneinheiten handelt. Wie RAUSCHER/GRÜBLER, Steuerliche Liebhaberei in Rechtsprechung und Verwaltungspraxis, 2. Aufl. (2007) Rz. 397, zutreffend ausführen, ist bei einer "großen" Vermietung das Vorliegen einer Einkunftsquelle dann zu bejahen, wenn eine anhand objektiver Umstände nachvollziehbare Gesamtüberschusserzielungsabsicht festgestellt werden kann. Die diesbezügliche Prüfung hat in zwei Schritten zu erfolgen (vgl. RAUSCHER/GRÜBLER, Liebhaberei Rz. 402): Zunächst ist anhand einer Planungsrechnung unter Zugrundelegung des Kenntnis- und Erfahrungsstandes des Vermieters zum Zeitpunkt des Betätigungsbeginns (vgl. so ausdrücklich RAUSCHER/GRÜBLER, Liebhaberei Rz. 407) zu prüfen, ob die Vermietungstätigkeit zu Betätigungsbeginn objektiv geeignet war, im üblichen Kalkulationszeitraum einen Gesamtüberschuss zu erzielen. Treten Verluste auf, so ist im zweiten Schritt im Zuge einer "Kriterienprüfung" unter Bedachtnahme auf § 2 Abs. 1 LVO zu beurteilen, ob ab einem bestimmten Zeitpunkt keine Gesamtüberschusserzielungsabsicht mehr vorliegt (vgl. RAUSCHER/GRÜBLER, Liebhaberei Rz. 449). Die o.a. Abgabepflichtige konnte zu Beginn ihrer Vermietungstätigkeit jedenfalls von der Erzielung eines Gesamtüberschusses ausgehen: Sie rechnete mit einer pro Quadratmeter erzielbaren Nettomiete von € 5,00 pro Monat, was bei einer Nutzfläche von 492 m² eine Monatsmiete von rund € 2.500,00 erwarten ließ (vgl. zur Realitätsnähe dieser Erwartungen die Angaben im Internet-Inserat des Immobilienmaklers II. betreffend die Veräußerung dieser Liegenschaft, Beilage .Il, die - wie alle im folgenden noch vorzulegenden Beilagen - auch im Arbeitsbogen des Prüfungsorgans enthalten ist). Solcherart konnte die o.a. Abgabepflichtige unter der realistischen Annahme einer Auslastung von 80% Jahresnettoeinnahmen von € 20.000,00 prognostizieren (Berechnung: € 2.500,00 x 12 x 80%). Es bedarf keines Hinweises, dass in Ansehung der realistisch erwarteten und tatsächlich eingetretenen Ausgabenstruktur, wie sie insbesondere in Beilage ./10 zur Äußerung vom 27.9.2010 zur Darstellung gebracht ist, jedenfalls von der Erzielbarkeit eines Gesamtüberschusses in deutlich weniger als 25 Jahren ausgegangen werden konnte. Die jährlichen Bewirtschaftungskosten liegen bei rund € 7.000,00; zählt man noch laufende Instandhaltungsaufwendungen von rund € 3.000,00 p.a. vorsichtsweise hinzu, so ergibt sich ab einer "Vollvermietung" ein jährlicher Überschuss von rund € 10.000,00, der jedenfalls geeignet ist, binnen einiger Jahre die "Anlaufverluste" der Zeit bis zum Abschluss der Renovierung zu kompensieren. Tatsache ist, dass trotz dieser ursprünglichen Erwartung der Erzielung eines Gesamtüberschusses auch nach Abschluss der Renovierung (die, wie im Außenprüfungsbericht zutreffend festgestellt wird, mit der Jahrtausendwende anzunehmen ist) Verluste angefallen sind, die sich ausschließlich daraus begründen, dass überhaupt nur einmal die Vermietung einer Wohnung gelungen ist, nämlich diejenige der Wohnung Top 7 im Zeitraum vom 28.9.2000 bis zum 15.11.2001. Sohin ist anhand einer "Kriterienprüfung" iSv. § 2 Abs. 1 LVO festzustellen, ob und bejahendenfalls bis wann von einer Gesamtüberschusserzielungsabsicht auszugehen ist. Dem Prüfungsorgan ist durchaus beizupflichten, dass das entscheidende Kriterium dabei dasjenige ist, ob die o.a, Abgabepflichtige ein marktgerechtes Verhalten im Bezug auf das Angebot der in Rede stehenden Wohnungen zur Vermietung an den Tag gelegt hat. Dies wird vom Prüfungsorgan mit der (ausschließlichen) Begründung verneint, dass sich sechs der acht zur Vermietung stehenden Wohnungen in einem nur belagsfertigen Zustand befunden haben (und weiterhin befinden); insbesondere fehlt zur Bezugsfertigstellung - wie das Prüfungsorgan zutreffend feststellt - das Ausmalen der Räume sowie das Verlegen der die Bodenbeläge in den nicht gefliesten Räumlichkeiten. Davon, dass dieser Zustand der bloßen Belagsfertigkeit auf ein nicht marktgerechtes Verhalten der o.a. Abgabepflichtigen schließen lässt, kann keine Rede sein: Es entspricht der Lebenserfahrung, dass derart belagsfertige Mietwohnungen der vorliegenden Größe binnen einer kurzen Frist von ein "bis zwei Wochen bezugsfertig gemacht werden können; es ist jedenfalls für die Vermietbarkeit von Vorteil, wenn sich der Mieter die Art des Bodenbelages und die Wandfarbe noch aussuchen kann. Dafür, dass Mieter "sofort einziehen" wollen und sich die aus der bloßen Belagsfertigkeit resultierende ein- bis zweiwöchige Wartefrist als schädlich für die Vermietbarkeit erweist, fehlt jedwede Begründung des Prüfungsorgans; dieser Umstand lässt sich auch nicht aus der Lebenserfahrung in irgendeiner Art und Weise ableiten. Wer eine Wohnung haben will, hat typischerweise keinen sofortigen Bedarf, zumal er ja nach der Lebenserfahrung seine "alte" Wohnung erst dann aufgibt, wenn er eine "neue" gefunden hat und dabei Kündigungsfristen zu berücksichtigen sind, ganz abgesehen davon, dass ein Umzug natürlich auch entsprechend organisiert werden muss, was gleichfalls einen Zeitbedarf nach sich zieht, der die vorliegendenfalls gegebene ein- bis zweiwöchige Wartefrist zumindest erreicht. Darüber hinaus war - wie das Prüfungsorgan selbst zugestehen muss - ja eine der Wohnungen ohnehin sofort beziehbar und hätte von einem Interessenten jedenfalls zumindest für diejenige höchstens zweiwöchige "Wartefrist" (kostenlos!) benützt werden können, bis diejenige (andere) Wohnung, für die sich der Interessent entschieden hat, fertig gestellt gewesen wäre. Die Behauptung, dass die Vermietung einzelner Wohneinheiten gerade deshalb nicht zustande kam, weil keine Wohnung bezugsfertig war, erweist sich solcherart als nachgerade absurd: Einerseits war eine Wohnung jedenfalls bezugsfertig, andererseits gibt es im Akteninhalt keinerlei Hinweis zur Stützung dieser bloßen Behauptung des Prüfungsorgans. Wenn das Prüfungsorgan weiters vermeint, dass keine anderen Maßnahmen zur Verbesserung der Lage, namentlich keine Mietreduktion, gesetzt worden seien, so ist dem zu entgegnen: Die o.a. Abgabepflichtige wäre selbstverständlich bereit gewesen, die Wohnungen auch zu einem geringeren (gerade noch Überschuss bringenden) Betrag als € 5,00 pro Quadratmeter und Monat netto zu vermieten; zum Beweis dieses Vorbringens wird die Vernehmung des Ehegatten der o.a. Abgabepflichtigen, Herrn R.Adr., als Auskunftsperson beantragt, da er infolge der schweren Erkrankung der o.a. Abgabepflichtigen die Vermietungstätigkeit für sie im Streitzeitraum betreut hat. Tatsächlich hat die o.a. Abgabepflichtige beim Angebot der Wohnungen sehr wohl ein marktkonformes Verhalten an den Tag gelegt, sodass von einer objektiv nachvollziehbaren Gesamtüberschusserzielungsabsicht auszugehen ist, und zwar aus folgenden Gründen: Warum die Wohnungen (mit einer Ausnahme) zunächst im belagsfertigen Zustand belassen wurden und warum dies für die Vermietungsmöglichkeit jedenfalls unschädlich war, wurde schon oben dargetan. Die o.a. Abgabepflichtige hat die Wohnungen sofort nach Fertigstellung an der Amtstafel der Gemeinde Sp. angeboten, was die ortsübliche Art und Weise eines Vermietungsangebots darstellt (Beweis: Bestätigungsschreiben des Gemeindeamtes Sp. vom 9.10.2007, Beilage ./2; Muster des Angebotes, Beilage ./3). Diese Art des Angebotes führte auch zunächst zum Erfolg, indem innerhalb der relativ kurzen Frist eines halben Jahres Frau A. als Mieterin der Wohnung Top 7 gefunden werden konnte, sodass die o.a. Abgabepflichtige bzw. Herr R davon ausgingen, dass innerhalb des überschaubaren Zeitraumes von drei bis fünf weiteren Jahren auf diese Art und Weise das Objekt S. zur Gänze vermietet sein würde. Als sich binnen eines "Beobachtungszeitraumes" von zwei Jahren bis Mitte 2002 entgegen den Erwartungen keine weiteren Mieter fanden, beauftragte die o.a. Abgabepflichtige in Form eines Alleinvermittlungsauftrages den lokal bestens eingeführten Makler G. am 26.9.2002 mit der Vermietung der Wohnungen (vgl. Beilage./4). Dieser Makler setzte auch professionelle und marktkonforme Angebotshandlungen (vgl. die Liste sowie das Muster der Inserate sowie der Werbeblätter, Beilagenkonvolut ./5). Dass der Auftrag an die G. alternativ neben einer Vermietung der Wohnungen auch den Verkauf von Eigentumswohnungen bzw. der Gesamtliegenschaft umfasste, tut diesem Umstand keinen Abbruch: Es muss dem Abgabepflichtigen unbenommen sein, neben einer ernsthaft und marktkonform betriebenen Fortsetzung der Vermietungstätigkeit alternativ auch den Liegenschaftsverkauf (mit den dann daraus resultierenden abgabenrechtlichen Konsequenzen) zu erwägen. Dass die alternativ angedachte Veräußerung die Ernsthaftigkeit der parallel betriebenen Vermietungsbemühungen konterkariert hätte, wie dies das Prüfungsorgan behauptet, ist nicht nachvollziehbar, vielmehr ergibt sich aus den von der G. gesetzten Aktivitäten die Ernsthaftigkeit und Professionalität des Mietangebotes. Sohin steht zumindest bis Ende 2003 die Gesamtüberschusserzielungsabsicht der o.a. Abgabepflichtigen zweifelsfrei fest: Die zunächst von ihr gewählte "Vermietungsstrategie" (Anschlag an der Amtstafel) hat zu einem "Anfangserfolg" geführt. Als sich dessen Fortsetzung erwartungswidrig nicht einstellte, hat die o.a. Abgabepflichtige die Strategie geändert und einem örtlich bestens eingeführten Immobilienmakler einen Alleinvermittlungsauftrag erteilt; die Annahme des Alleinvermittlungsauftrags zu den in diesem angeführten Konditionen, insbesondere der in diesem angeführten Miethöhe, konnte die o.a. Abgabepflichtige als Bestätigung der Marktkonformität ihres Angebots interpretieren, da ja kein sachverständiger Makler einen "am Markt vorbeiführenden" Alleinvermittlungsauftrag annimmt, mit dem für ihn nur verlorener Aufwand durch Inserate, Besichtigungen, usw., verbunden wäre. Mehr als einem örtlich bestens eingeführten befugten Immobilienmakler einen Alleinvermittlungsauftrag zu erteilen, kann man als ernsthaft an der Vermietung interessierter Liegenschaftseigentümer nicht tun. Als die Vermietungsbemühungen der G. bis zum Ablauf des Alleinvermittlungsauftrages, also bis 31.12.2003, keinen Erfolg brachten, führten dies die o.a. Abgabepflichtige bzw. Herr R auf die erhebliche Lärmbelästigung durch den nahen Autobahnbau zurück: Zum Beweis des Vorbringens, dass tatsächlich in der Zeit bis einschließlich 2006 eine derartige, die Vermietung der Wohnungen unmöglich machende Lärmbelästigung durch den Bau der nahe gelegenen S6 vorlag, wurde bereits in der Äußerung vom 27.9.2010 (vgl. dort Seite 8 unten/Seite 9 oben) die Vernehmung eines informierten Vertreters des seinerzeitigen Straßenerrichters, der ASFINAG Baumanagement GmbH, Adr., beantragt. Dieser Antrag wird hiermit wiederholt. Die Ausführungen des Prüfungsorgans, wonach die Entfernung von etwas mehr als 500 Metern eine Belästigung durch Baulärm ausschließe, ist vollkommen unbewiesen und wird als unrichtig ausdrücklich bestritten; tatsächlich führt eine Großbaustelle bei den gegebenen örtlichen Verhältnissen (unverbautes Gelände) bei einer derartigen Entfernung zu einer beträchtlichen und die Vermietung praktisch unmöglich machenden Lärmbelästigung. Im übrigen ist auch ausdrücklich zu bestreiten, dass die Entfernung mehr als 500 Meter (Luftlinie) beträgt; tatsächlich ist die Entfernung nach den von der o.a. Abgabepflichtigen vor Ort diesbezüglich angestellten Erhebungen um mehr als die Hälfte geringer. Es bedarf keines Hinweises, dass die Lärmbelästigung durch eine nahe Autobahnbaustelle, die die Vermietung unmöglich macht, als "Unwägbarkeit" anzusehen ist, sodass die während des Zeitraums des Bestehens dieser Unwägbarkeit angefallenen, im Wesentlichen durch sie bedingten Verluste bei der Liebhabereibeurteilung außer Ansatz zu bleiben haben (vgl. ganz in diesem Sinne Punkt 12.6. der LRL 1997, wo explizit vom "Zurückbleiben der Mieteinnahmen durch nahe gelegenen Autobahnbau" die Rede ist; weiters VwGH 3.7.1996, 93/13/0171; VwGH 20.11.1996, 89/13/0259, sowie DORALT, Einkommensteuergesetz. Kommentar, 4. Aufl. (1999 fi) § 2 Rz. 367). Bis zum Abschluss des Autobahnbaus wäre es also auch durch irgendwelche "Anpassungen an den Markt", dessen Fehlen das Prüfungsorgan rügt, mit Sicherheit nicht möglich gewesen, überhaupt eine Vermietung der Wohnungen durchzuführen. Daher ist auch bis Ende 2006 vom Vorliegen einer Gesamtüberschusserzielungsabsicht und daher einer Einkunftsquelle beim streitverfangenen Objekt auszugehen. Sohin konnte die o.a. Abgabepflichtige erst nach Abschluss des Autobahnbaus und Ablauf eines angemessenen nachfolgenden Beobachtungszeitraums, der das Jahr 2007 umfasste, während dessen - wie das Prüfungsorgan zutreffend ausführt --- der Immobilienmakler I.. als Geschäftsführer der D. ImmobilienvermittlungsgesmbH mit der Vermietung beauftragt war, feststellen, dass von einer Vermietbarkeit der Wohnungen mangels Nachfrage nicht ausgegangen werden konnte: Insbesondere ergibt sich aus dem Bericht des Herrn I. vom 10. Oktober 2007 (Beilage ./6), dass "in der Gegend keinerlei Nachfrage" nach Mietwohnungen vorliegt. Angesichts des bis dahin gezeigten marktkonformen Verhaltens bei der Vermietungstätigkeit bzw. des Auftretens einer die Vermietung jedenfalls unmöglich machenden Unwägbarkeit in Form des nahen Autobahnbaus kommt die Annahme von Liebhaberei überhaupt erst für die Zeit danach, also frühestens ab dem Jahr 2008, in Betracht: Aufgrund der beschriebenen Verhältnisse könnte nämlich erst dann der o.a. Abgabepflichtigen zum Vorwurf gemacht werden, auf die völlig fehlende Nachfrage nach Mietwohnungen in dieser Gegend nicht angemessen durch strukturverbessernde Maßnahmen iSv. § 2 Abs. 1 Z 7 LVO reagiert zu haben. Die Frage des allfälligen Vorliegens von Liebhaberei stellt sich mithin frühestens nach Ablauf des Prüfungszeitraums, wobei unter Hinweis auf die Ausführungen in der Äußerung vom 27.9.2010 nur der Vollständigkeit halber erwähnt sei, dass die o.a. Abgabepflichtige danach sehr wohl entsprechende strukturverbessernde Maßnahmen in die Wege geleitet hat (insbesondere durch das Angebot des Objekts S. an Gastronomiebetriebe zur Weitervermietung als Appartements für Tourismusgäste). Wenn das Prüfungsorgan schließlich meint, dass bei der Beauftragung der Immobilienmakler der Verkauf der Liegenschaft gegenüber der Vermietung der Wohnungen deutlich prävalent gewesen sei und diesbezüglich als Beweismittel die - außer Streit stehenden - Tatsache anführt, dass bei den Inseraten der G. die Verkaufsinserate die Vermietungsinserate zahlenmäßig deutlich überstiegen (vgl. Beilage ./5) und dass dem Immobilienmakler I.. am 27.6.2007 ein Alleinvermittlungsauftrag (vgl. Beilage ./7) nur zum Verkauf der Liegenschaft erteilt worden ist, so ist daraus überhaupt nichts für den Standpunkt des Prüfungsorgans zu gewinnen: Die Beendigung der "großen" Vermietung (durch Veräußerung des gesamten Gebäudes oder aller Wohnungen einzeln) kann nämlich marktgerechtes Verhalten sein und die bisherige Vermietungstätigkeit als Einkunftsquelle erscheinen lassen, wenn sie als Reaktion darauf erfolgt, dass im Hinblick auf zukünftige "Verlustjahre" ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten in einem angemessenen Zeitraum nicht (mehr) zu erwarten ist (vgl. so ausdrücklich RAUSCHER/GRÜBLER, Liebhaberei Rz. 469). Selbst wenn die o.a. Abgabepflichtige also - entgegen den vorstehenden Ausführungen - bereits früher als Ende des Jahres 2007 erkannt hätte oder doch hätte erkennen können, dass die Wohnungen mangels jedweder Nachfrage unvermietbar sind und deshalb auf die Absicht eines Verkaufs der Gesamtliegenschaft (auch in Form von Eigentumswohnungen) "umgeschwenkt" wäre, so würde dies - wie das Prüfungsorgan vollkommen verkennt -- nicht gegen das Vorliegen einer Einkunftsquelle sprechen: Das müsste zumindest bis zu demjenigen (jedenfalls später als 2001 und nach unserer Auffassung keinesfalls vor Anfang 2004 liegenden) Zeitpunkt gelten, zu dem die Vermietungsabsicht in eine Verkaufsabsicht "umgewandelt" und damit die Vermietungstätigkeit aufgegeben worden ist. Aber auch für die Zeit danach, also für den Zeitraum des Bestehens der Verkaufsabsicht bis zur tatsächlichen Veräußerung, wären nach unserer Auffassung die entstandenen Verluste als nachträgliche Werbungskosten aus der Vermietungstätigkeit zu qualifizieren, soweit es sich um unvermeidbare Bewirtschaftungskosten (wie hier zutreffend, was aus Beilage ./10 zur Äußerung vom 27.9.2010 entnommen werden kann) handelt: Es ist nämlich nicht einzusehen, dass derartige notwendige Bewirtschaftungskosten nach Aufgabe einer "großen" Vermietung durch "Umstellen" auf eine beabsichtigte Veräußerung als Reaktion auf die Marktverhältnisse steuerlich unberücksichtigt bleiben sollten, sind sie doch bis zum tatsächlichen Gelingen der Veräußerung noch durch die seinerzeitige "große" Vermietung unmittelbar verursacht." Ergänzend zur Berufung wurde weiters vorgebracht (vgl. dort Seite 5 unten/Seite 6 oben), "dass die Vermietung des streitverfangenen Objekts S. in der Zeit bis einschließlich 2006 durch die eine so genannte "Unwägbarkeit" darstellende erhebliche Lärmbelästigung aufgrund des nahen Autobahnhaus der S6 unmöglich war. "Während der gesamten Zeit des Autobahnbaus erfolgte die Entsorgung des in enormen Mengen als Felsgestein anfallenden Abraummaterials, das sich bei der Errichtung der nahe gelegenen Tunnel ergab, im Wege von LKWs, die dabei die unmittelbar am Objekt S. vorbeiführende öffentliche Straße befuhren. Vom Ehegatten der o.a. Abgabepflichtigen wurde eine "Frequenz" der LKWs, die einen erheblichen Verkehrslärm verursachten, von fünf bis sechs Minuten beobachtet, sodass pro Stunde zehn bis zwölf schwere, mit Bauschutt (Felsgestein) beladene LKWs am Objekt S. "vorbeidonnerten". Die daraus resultierende Lärmbelästigung gab es ohne Unterbrechung Tag und Nacht, weil der Tunnelbau in mehreren Schichten "rund um die Uhr" betrieben wurde. Sohin kam zur unmittelbaren Lärmbeeinträchtigung durch die Autobahnbaustelle selbst noch die mindestens ebenso schwerwiegende permanente Verkehrslärmbelastung durch Tag und Nacht im Fünf- bis Sechs-Minuten-Takt unmittelbar am Objekt S. vorbeifahrende LKWs, die mit Bauschutt beladen waren. Da dadurch jedweder Freizeitwert des Objekts S. zunichte gemacht wurde und überdies ein ungestörter Schlaf ohne Gehörschutz unmöglich war, ist leicht nachvollziehbar, dass sich das Objekt S. bis Ende 2006 schon aus diesem Grund nicht vermieten ließ. Auch zum Beweis dieses Vorbringens wird nochmals gemäß § 183 Abs. 1 BAO die zeugenschaftliche Vernehmung eines informierten Vertreters des seinerzeitigen Straßenerrichters, der ASFINAG Baumanagement GmbH, Adr. , beantragt." Mit Berufungsvorentscheidung wurde die Berufung aus folgenden Gründen abgewiesen: <Über die Jahre 2001 bis 2007 wurde eine BP durchgeführt und mit Bericht vom 31.3.2011 abgeschlossen. Im Zuge der BP wurde die Vermietungstätigkeit betr. des Objekts SSS einkommensteuerlich als Liebhaberei beurteilt. Nachstehend angeführte Verluste lt. BP worden nicht anerkannt und aus den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausgeschieden. [Grafik] Das Objekt Sh. wurde mit Kaufvertrag vom 22.6.1995, Übergabe an kaufende Partei mit 31.7.1995, um S 2.000.000,00 erworben. Die Grunderwerbsteuer betrug S 70.000,00. Es handelt sich hier um eine Grundfläche von 7.404 m², wovon 249 m² Gebäude, 5.021 m² landw. genutzt und 2.134 m² Wald sind. Mit 1.7.1999 wurde das Objekt mit einem Gebäudewert von € 3.191.215,00 und einem Grundwert von S 422.602,00 (insgesamt mit S 3.613.817,00) in der Buchhaltung als Anlagevermögen erfasst. Bis 1999 wurde damit das Gebäude bereits mit einem Betrag von S°1.543.817, saniert. Lt. Niederschrift vom 9.7.2009 wurden die Fenster ausgetauscht, Fassade erneuert, Dach neu gedeckt, Dachstuhl teilweise neu, elektrische Leitungen erneuert, Estrich neu, Wasseranschlüsse und Leitungen dazu neu, teilweise verputzt und verspachtelt und die Heizungsrohre verlegt bzw. verfliest Das Gebäude umfasst ein EG. einen 1.Stock und ein Dachgeschoß mit insgesamt 8 Wohneinheiten. Eine Wohnung im Erdgeschoß wurde von der Hausmeisterfamilie ZP. und Z.A. zuzüglich Kindern ab 24.9.1998 bewohnt Frau Z.A. war vom 3.8.1998 bis 31.8.1999 und Hr. ZP. war vom 17.5.1999 bis 30.11.2001 bei der Frau Bw beschäftigt (der Personalaufwand 2001 betrug S 180.342,50 für das Objekt S.). Eine Vermietung der Wohnung Top 7 erfolgte im Zeitraum 28.9.2000 bis 15.11.2001 an Frau A. zuzüglich 2 Kinder. Zu weiteren Vermietungen kam es nicht. Mit 26.9.2002 wurde die Immobilienfirma G. aus N. durch einen Alleinvermittlungsvertrag für den Verkauf und die Vermietung des Objektes beauftragt. Mit 21.11.2003 wurde die Vermittlungstätigkeit der Fa. G. durch Hm. R gekündigt. Es kam zu Vermittlungen, die zu keinem Abschluss führten. Lt. Niederschrift mit Hrn. I. (Geschäftsführer der Fa. D. Immobilienvermittlung) bzw. auch selbst. konz. Immobilienmakler, vom 11.2.2010 hätte ab 2005 bis Mitte 2007 nur ein mündlicher Vermittlungsvertrag bestanden. Ab 27.6.2007 bestand ein Alleinvermittlungvertrag ausschließlich für den Verkauf der Liegenschaft. Lt. Hrn. I.. wären maximal 3 Inserate im Kurier für Verkauf und Vermietung in Auftrag gegeben. Auch auf der Immobilienplattform www.immobilien.net wäre S. seit 2005 bis laufend inseriert worden. Es kam zu Vermittlungen, die zu keinem Abschluss führten. Die Betriebsbesichtigung des Objektes S. erfolgte am 9.7.2009 im Beisein vom Fachbereich des Finanzamtes Wien 2/20/21/22, Fr. Mag. FB., der Prüferin ADir., dem steuert. Vertreter Hrn. Dr. St. und dem Hrn. R (Ehegatte der Stpfl.). Unter Hinweis auf die dazu aufgenommene Niederschrift wurde festgestellt: Die Hausbesorgerwohnung war noch immer bewohnt. Die Wohnung Top 5 im 1. Stock war komplett eingerichtet und bereit zur Vermietung. Die restlichen 6 Wohnungen waren mit einem Estrich versehen, aber ohne Fußboden, bereit zum Ausmalen, Heizungsrohre vorhanden, die Heizkörper nur teilweise angeschlossen, Steckdosen nur teilweise montiert, Vorraum, Bad, WC und Küche gefliest. Es wurde festgestellt, dass von den 7 verfügbaren Wohneinheiten nur 1 sofort beziehbar gewesen wäre. Die restlichen Wohnungen müssten erst fertig gestellt werden. Die Begründung des Hrn. R zu den nicht fertig gestellten Wohnungen war, dass die zukünftigen Mieter sich die Farbe der Räumlichkeiten und den Fußboden aussuchen könnten. Es wurde seitens der Steuerberatung behauptet, dass, weil die Wohnungen nicht vermittelbar waren, es sich um Unwägbarkeiten handle. Rechtliche Beurteilung Gemäß § 1 Abs. 1 LVO I liegen Einkünfte bei einer Betätigung (einer Tätigkeit oder einem Rechtsverhältnis) vor, die durch die Absicht veranlasst ist, einen Gesamtgewinn oder einen Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (§ 3) zu erzielen, und nicht unter Abs. 2 fällt. Voraussetzung ist, dass die Absicht anhand objektiver Umstände (§ 2 Abs. 1 und 3) nachvollziehbar ist. Das Vorliegen einer derartigen Absicht ist für jede organisatorisch in sich geschlossene und mit einer gewissen Selbständigkeit ausgestattete Einheit gesondert zu beurteilen. Fallen bei Betätigungen im Sinn des § 1 Abs. 1 Verluste an, so ist gemäß § 2 Abs. 1 LVO I das Vorliegen der Absicht, einen Gesamtgewinn oder Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (§ 3) zu erzielen, insbesondere anhand folgender Umstände zu beurteilen: 1. Ausmaß und Entwicklung der Verluste, 2. Verhältnis der Verluste zu den Gewinnen oder Überschüssen, 3. Ursachen, auf Grund deren im Gegensatz zu vergleichbaren Betrieben, Tätigkeiten oder Rechtsverhältnissen kein Gewinn oder Überschuss erzielt wird, 4. marktgerechtes Verhalten im Hinblick auf angebotene Leistungen, 5. marktgerechtes Verhalten im Hinblick auf die Preisgestaltung, 6. Art und Ausmaß der Bemühungen zur Verbesserung der Ertragslage durch strukturverbessernde Maßnahmen (z.B. Rationalisierungsmaßnahmen). In den Jahren 2001 bis 2007 konnten nur geringfügige Einnahmen bzw. in einzelnen Jahren keine Einnahmen erzielt werden. Dadurch erzielte die Abgabenpflichtige in all den Jahren nicht unbeträchtliche Verluste und es konnte seit Anbeginn der Betätigung kein einziges Wirtschaftsjahr mit einem Gewinn abgeschlossen werden. Eine Beurteilung der Tätigkeit allein nach diesem Kriterium musste sohin eher für die Annahme von Liebhaberei sprechen. In Ergänzung der Berufungsschrift wurde ausgeführt, dass bis einschließlich 2006 durch die eine so genannte "Unwägbarkeit" darstellende Lärmbelästigung aufgrund des nahen Autobahnbaues der S6 eine Vermietung unmöglich war. Dem Einwand der Unwägbarkeit ist zu entgegnen, dass mit der Freigabe des S-T im Oktober 2004 der Verkehr der früher über die Ss. -Passstraße rollte ab Oktober 2004 über die S6 abgewickelt wird. Lt. Aussage einer ehemaligen Mieterin (im Jahre 2001), war die Ausstattung in allen Wohnungen bescheiden. Das Haus war im Keller feucht. Auch die Hausmeisterwohnung (EG) war feucht. Das Gebäude war früher eine Schule und die Reparaturen am Haus wurden vom Hausmeister erledigt. Im Jahre 2003 wurde Hr. H. die Liegenschaft zum Kauf angeboten. Zu einem Mietverhältnis kam es nicht, da nicht klar war, wann die die Fertigstellung der Wohnungen erfolgt bzw. wann die einzelnen Wohnungen beziehbar sind. Im Jahre 2003 hat die Fa. HotelGmbH mit einem Mitarbeiter der Fa. G. das Objekt besichtigt. Die Fa. HotelGmbH wäre nur an einer Miete interessiert gewesen und nicht wie angeboten, zu einem Kauf des Areals. Dies zeigt, dass vorwiegend eine Verkaufsabsicht gegeben war. Ein Unterkunfts- und Preisverzeichnis Sp und SS zeigt jedoch, dass in dieser Gegend sehr wohl umfangreiche Vermietungen nicht nur angeboten werden und auch möglich sind. Die Ursache des Ausbleibens der Mieter liegt auch in der stark verzögerten Bauführung bzw. dürfte auch an der Bauausführung liegen. § 2 (1) Z 4 der LVO normiert, dass beobachtet werden muss, wie der Steuerpflichtige auf die Aufnahme seiner Produkte und Leistungen durch den Markt reagiert. Passt er sein Angebot der vorhandenen Nachfrage an, so spricht dies gegen die Annahme der Liebhaberei. Gestaltete sein Angebot jedoch nicht um und bewegt sich daher am Markt vorbei, so spricht dies im Zusammenhang mit anderen Umständen für Liebhaberei. Beim Objekt S. handelt es sich um 8 Wohnungen. Nur 2 dieser Wohnungen sind derzeit weitestgehend bewohnbar, wobei die Erdgeschoßwohnung dem Hausbesorger als Dienstwohnung dient und eine weitere bisher sporadisch vermietet wurde. Die anderen 6 Wohnungen sind ab Fertigstellung der Renovierung 1999 bis dato in einem Zustand, der eine sofortige Vermietung nicht ermöglicht, da Stromanschlüsse und Heizkörper teilweise und Bodenbeläge in den nicht gefliesten Räumen zur Gänze fehlen. Angesichts der in dieser Gegend zu erwartenden geringen Nachfrage erscheint ein solches Vorgehen jedenfalls nicht als marktkonform, da gerade hier eine sofortige Verfügbarkeit der Wohnungen für eine erfolgreiche Vermietung unumgänglich ist. Die Vermietung einzelner Wohneinheiten kam ja gerade deshalb nicht zustande, weil keine Wohnung bezugsfertig war. Obwohl über einen Zeitraum von nunmehr 13 Jahren keine gewinnversprechende Vermietung (Bisher 1 Mieterin!) erreicht werden konnte, ist für die BP keinerlei strukturverbessernde Anpassung an die hinlänglich bekannten Marktverhältnisse ersichtlich. Weder wurden die Wohnungen bezugsfertig gemacht, noch andere Maßnahmen zur Verbesserung der Lage (z.B. Mietreduktion) gesetzt. Die Einwendung, dass nun eine Vermietung von Ferienwohnungen ins Auge gefasst würde, erscheint insoweit wenig glaubwürdig, als dass dies einerseits im Rahmen der Betriebsbesichtigung von Seiten der BP erstmals angesprochen wurde, und die Wohnungen andererseits nach wie vor nicht bezugsfertig sind, was in der Besprechung vom 1.2.2011 auf Anfrage der BP durch den Pflichtigen bestätigt wurde. Zur behaupteten Unwägbarkeit, welche durch die Lärmbelästigung beim Bau der S6 zwischen 2000 und 2006 entstanden seien und die Vermietung der Wohnungen unmöglich gemacht haben soll, meint die BP, dass eine solche aufgrund der doch großen Entfernung zwischen Baustelle und Liegenschaft (mehr als 500 m Luftlinie!) nicht gegeben war. Zudem waren die Wohnungen ohnehin nicht bezugsfertig und diese Unwägbarkeit wurde auch nicht zur Fertigstellung der Wohnungen genutzt. Es ist noch anzumerken, dass die im Rahmen dieses Bauvorhabens benötigten Arbeitskräfte eine nahe gelegene Unterkunft brauchten und sich hieraus eine Vermietungsmöglichkeit hätte ergeben können. Bezüglich der Mietersuche wurden vom Steuerpflichtigen ein Aushang, weicher auf dem Gemeindeamt Sp. mit dem Wortlaut "S, neu adaptierte Wohnungen 45qm-86qm Auskunft: xx/xxxx Hr. R. " sowie Vermittlungsverträge mit den Maklerbüros D. und B. Immobilienverwaltungs-GmbH vorgelegt, wobei aus letzteren zur Vermietungsabsicht klar eine Verkaufsabsicht hervorgeht. In den von diesen Büros geschalteten Anzeigen überwogen die Verkaufsanzeigen eindeutig. Aus obigen Sachverhaltsfeststellungen geht hervor, dass zumindest ab der Einschaltung der Maklerbüros bereits eine Verkaufsabsicht gegeben war, woraus geschlossen werden muss, dass der Steuerpflichtige die Vermietung des Objekts nicht mehr so angestrebt hat, wie es von einem ordentlichen Vermieter zu erwarten gewesen wäre. Steht eine zur Vermietung beabsichtigte Wohnung über längere Zeit leer müssen besondere Anstrengungen unternommen werden, um nachweisen zu können, dass die Vermietungsabsicht besteht und die Suche nach neuen Mietern nachhaltig erfolgt. Da jedoch die Gewinnabsicht ein wesentliches Merkmal für eine große Vermietung als Einkunftsquelle darstellt, muss die Annahme einer solchen ernsthaft angezweifelt werden. Rechnet man die anderen Umstände, wie etwa die fehlende sofortige Benutzbarkeit von 6 der 7 verfügbaren Wohnungen hinzu, kann ab 2001 einkommenssteuerlich nur von Liebhaberei ausgegangen werden, da die Verlustsituation überwiegend auf das Verhalten des Steuerpflichtigen und nicht auf äußere Umstände, so genannte Unwägbarkeiten, zurückzuführen ist. Ab 2008 ist überhaupt eine Betriebsaufgabe (umsatz- und einkommensteuerlich) anzunehmen, da die Bemühungen des Pflichtigen nur noch auf den Verkauf der Liegenschaft abzielen, was deutlich aus der schriftlichen Vereinbarung mit dem gegenwärtig beauftragten Makler Franz Ipsmiller sowie aus den derzeit geschalteten Internet-Anzeigen hervorgeht. Es war daher wie im Spruch zu entscheiden.> Im Rahmen des Vorlageantrages wurde auf die beweiswürdigenden Überlegungen in der Berufungvorentscheidung in folgender Weise repliziert. "(1) Betreffend die eine "Unwägbarkeit" darstellenden Lärmbelästigungen: Ausdrücklich bestritten wird die Behauptung, wonach die Lärmbelästigung bereits mit der Freigabe des SS-T im Oktober 2004 beseitigt gewesen sei und überdies eine Lärmbelästigung aufgrund der großen Entfernung zwischen Baustelle und Liegenschaft überhaupt niemals bestanden habe. Das gegenteilige Tatsachenvorbringen in der Berufungsschrift vom 9.5.2011 sowie in der Ergänzung der Berufungsschrift vom 17.5.2011 samt der dort gestellten Beweisanträge wird vollinhaltlich aufrechterhalten. (2) Betreffend die Aussage der ehemaligen Mieterin A.: Wenn diese eine Feuchtigkeit des Kellers und der Hausmeisterwohnung angibt, so wird diese Behauptung ausdrücklich bestritten, ganz abgesehen davon, dass die Hausmeisterwohnung ohnehin nicht zur Vermietung stand und nach der allgemeinen Lebenserfahrung viele ältere Häuser Mauerfeuchte in den Kellerräumen aufweisen, die aber einer Vermietung der Wohnungen selbst mit trockenem Mauerwerk nicht entgegensteht. Ebenso bestritten wird die Behauptung von A., wonach die Ausstattung der Wohnungen nur bescheiden gewesen sei: Vielmehr entspricht die Ausstattung der Wohnungen einem zeitgemäßen Standard (Verfliesung der Sanitärräume, Zentralheizung, Einbauküche). Es wird beantragt, diejenigen Ausstattungsmerkmale, die nach Auffassung des Finanzamtes nicht einem zeitgemäßen Standard entsprechen, einzeln anzuführen und der o.a. Abgabepflichtigen z. H. unserer Gesellschaft gemäß § 183 Abs. 4 BAO zur Äußerung vorzuhalten. Dass die Bauausführung einem zumindest durchschnittlichen zeitgemäßen Standard entspricht, belegen auch eindeutig die vom Finanzamt selbst auf Seite 2 oben der Begründung der Berufungsvorentscheidungen zutreffend angeführten Sanierungsmaßnahmen (Fenster ausgetauscht, Fassade erneuert, Dach neu eingedeckt, Dachstuhl teilweise neu, elektrische Leitungen erneuert, Estrich neu, Wasseranschlüsse und Leitungen dazu neu, teilweise verputzt und verspachtelt, Heizungsrohre verlegen, verfliest). (3) Betreffend diese schriftliche Aussage des H.: Wenn H. in seiner beim Akt befindlichen schriftlichen Aussage vom 2.11.2010 angibt, dass die ihm gezeigten Wohnungen nicht kurzfristig beziehbar gewesen seien, "da noch diverse Arbeiten zur Fertigstellung notwendig waren", sodass alle besichtigten Wohnungen nicht sein "kurzfristiges Ziel, eine Wohnung zu mieten, da nicht klar war, ab wann einzelne Wohnungen beziehbar werden", gedeckt hätten, so ist auf die Unschlüssigkeit dieser Darstellung insofern hinzuweisen, als sich die Wohnungen - wie schon in der Berufungsschrift vorgebracht - in einem solchen (belagsfertigen) Zustand befanden, dass ihre Bezugsfertigstellung binnen einer kurzen Frist von ein bis zwei Wochen möglich gewesen wäre, zum Beweis welches Vorbringens auch die zeugenschaftliche Vernehmung des diese Arbeiten anleitenden bzw. selbst durchführenden Ehegatten der o.a. Abgabepflichtigen, Herrn R, Adr.Eheg., hiermit ausdrücklich beantragt wird. Im Übrigen wird die nochmalige zeugenschaftliche Vernehmung des Herrn HH, oder AA., zur Niederschrift beantragt. Dem Zeugen möge dieser Umstand, dass die Wohnungen binnen ein bis zwei Wochen bezugsfertig zu machen gewesen wären, vorgehalten werden: Wenn jemand ernsthaftes Interesse an einer Wohnung hat, so ist er durchaus bereit, ein bis zwei Wochen zu warten und für diese Übergangszeit ein Fremdenzimmer zu mieten, ganz abgesehen davon, dass als Übergangslösung (wenn Herr H eine andere Wohnung anzumieten beabsichtigt hätte) ohnehin auch im streitverfangenen Haus eine vollständig bezugsfertige Wohnung für diese höchstens zweiwöchige Frist als Übergangslösung zur Verfügung gestanden wäre. Angesichts dieser höchstens ein- bis zweiwöchigen Frist zur Bezugsfertigmachung der Wohnungen kann auch im Gegensatz zur Auffassung des Finanzamtes keine Rede davon sein, dass "die Ursache des Ausbleibens der Mieter, auch in der stark verzögerten Bauführung" liege. (4) Betreffend die Aussage des M. (Hotel): Wenn das Finanzamt meint, dass die Aussage des Herrn M zeige, dass vorwiegend eine Verkaufsabsicht gegeben war, so ist dem die schriftliche Stellungnahme des Herrn M vom 23.3.2011 aufgrund unserer Anfrage vom 8.3.2011 entgegenzuhalten, welche Urkunden dem Prüfungsorgan mit eingeschriebenem Brief vom 24.3.2011 zur Kenntnis gebracht worden sind. Darin bestätigt Herr M, dass "auch eine Vermietung möglich gewesen wäre" und die Vermietung deshalb nicht zustande kam, weil der Bürgermeister die Unterbringung zusätzlicher Asylwerber in der Gemeinde ablehnte. (5) Betreffend das Unterkunfts- und Preisverzeichnis der Gemeinde Sp. : Dieses beim Akt befindliche Verzeichnis hat ausschließlich touristische Objekte zum Gegenstand, weshalb daraus für den Standpunkt des Finanzamtes nichts gewonnen werden kann, da im Streitzeitraum an eine touristische Nutzung der Wohnungen nicht gedacht war. Im Übrigen beweist dieses Verzeichnis nur das umfangreiche Angebot von touristischen Mietobjekten in der streitverfangenen Gegend, nicht aber, dass es tatsächlich zu entsprechenden Vermietungen kommt bzw. gekommen ist. (6) Betreffend die Aussage des I.. : Entgegen der solcherart aktenwidrigen Behauptung des Finanzamtes betont Herr II. in seiner niederschriftlichen Vernehmung vom 11.2.2010, dass Inserate "hinsichtlich der Vermietung und des Verkaufs" geschaltet worden sind und dass auch ein Mitarbeiter der Firma XX versucht hat, "das Objekt zu verkaufen und zu vermieten". Unstrittigerweise wurde der Alleinvermittlungsauftrag nur für den Verkauf erteilt, was aber nicht bedeutet, dass Herr II. nicht auch daneben (wenn auch nicht als Alleinvermittler) mit der Vermietung der Wohnungen beauftragt war, wie sich dies auch eindeutig aus der Niederschrift über seine Vernehmung ableiten lässt. Die Ausführungen der in Rede stehenden Begründung der Berufungsvorentscheidungen für die Zeit ab 2008 (Absicht der Vermietung als Ferienwohnungen) können auf sich beruhen, da sie sich in keinster Weise auf den Streitzeitraum beziehen. Lediglich der Vollständigkeit halber sei darauf hingewiesen, dass die vom Finanzamt behauptete "Betriebsaufgabe (umsatz- und einkommensteuerlich)" ab 2008 die Rechtslage grundlegend verkennt: In einkommensteuerrechtlicher Hinsicht kann von einer Betriebsaufgabe deshalb nicht die Rede sein, weil das Gebäude unzweifelhaft dem Privatvermögen zuzurechnen ist (weshalb auch die Erzielung von Einkünften iSv. § 28 EStG, nicht aber diejenige von betrieblichen Einkünften in Streit steht); das Umsatzsteuerrecht kennt das Institut der Betriebsaufgabe überhaupt nicht, sondern nur dasjenige der Entnahme eines Gegenstandes aus dem Unternehmen (vgl. § 3 Abs. 2 UStG), die aber durch den beabsichtigten Verkauf einer Liegenschaft nicht verwirklicht wird (vielmehr ist dieser nach § 6 Abs. 1 Z 9 lit. a UStG umsatzsteuerfrei zu behandeln, wenn nicht von der Optionsmöglichkeit des § 6 Abs. 2 UStG Gebrauch gemacht wird)." Unter Verweis auf die Stellungnahme vom 27.9.2010 im Zuge des Prüfungsverfahrens wurde betreffend Baulärm und Prognoserechnung wie folgt bekannt gegeben: "(c) S/SS Unter Hinweis auf die als Beilage ./10 angeschlossenen Übersicht der bis einschließlich des Jahres 2007 erzielten Ergebnisse dieses Objekts wird ausgeführt: Nach der Anschaffung im Jahr 1995 wurde dieses Objekt zunächst bis Mitte 1999 grundlegend umgebaut und renoviert, zumal es sich dabei um ein ehemaliges Schulgebäude handelt. Ab Mitte 1999 wurden Vermietungsbemühungen aufgenommen, die auch zunächst wenigstens hinsichtlich einer Wohnung erfolgreich waren, die in den Jahren 2000 und 2001 an Frau A. vermietet werden konnte. Die Vermietung der übrigen Wohnungen bzw. aller Wohnungen in der Zeit danach erwies sich deshalb als unmöglich, weil sich das Objekt in unmittelbarer Nähe der seinerzeitigen Baustelle der S6 befindet, sodass es - was im Erwerbszeitpunkt noch nicht absehbar war - in den Jahren ab 2000 bis einschließlich 2006, dem Jahr der Fertigstellung der S6, zu einer sehr erheblichen Lärmbelästigung der Wohnungen in diesem Objekt gekommen ist, die deren Vermietung während des in Rede stehenden Zeitraums unmöglich machte. Zum Beweis des Vorbringens, dass das Objekt in den Jahren 2000 bis 2006 durch Baulärm im Zuge der Errichtung der S6 sehr erheblich beeinträchtigt ist, wird gemäß § 183 Abs. 1 BAO die Vernehmung eines informierten Vertreters des seinerzeitigen Straßenerrichters, der ASFINAG BAUMANAGEMENT GmbH, Adr., beantragt. Ab dem Jahr 2007 intensivierte die o.a. Abgabepflichtige (nach Fertigstellung der S6 und Beendigung der Belästigung durch Baulärm) ihre Vermietungsbemühungen dergestalt, dass sie die Wohnungen in diesem Objekt einerseits im Wege der Gemeinde Sp. sowie andererseits unter Einschaltung des Immobilienmaklers I.. zur Vermietung anbot. Zum Beweis dieses Vorbringens wird gemäß § 183 Abs. 1 BAO die Vernehmung folgender Auskunftspersonen beantragt: I.., behördlich konzessionierte Immobilienmakler, W.; informierter Vertreter des Gemeindeamtes SSSS. Diese Vermietungsbemühungen führten bis Ende 2008 bedauerlicherweise zu keinem Erfolg, was für die o.a. Abgabepflichtige daraus erklärbar ist, dass der in den 90er-Jahren des vorigen Jahrhunderts gegebene "Aufwärtstrend" der Region Ss. ("X") nicht entsprechend fortgesetzt werden konnte, sodass weder die Vermietung als Zweitwohnsitz noch diejenige an vorübergehen, namentlich in der Gastronomie, beschäftigte Personen möglich war, von der das ursprünglich anlässlich des Erwerbs des Objekts erstellte Konzept der o.a. Abgabepflichtigen ausgegangen war.