UFSW RV/0159-W/02

96.071,- | 123.218,- | 125.716,- | 172.536,- | 174.091,- | 172.100,- | 166.379,- | 246.923,- *) | Differenz | 71,- | 23.330,- | 20.788,- | 62.040,- | 57.835,- | 46.772,- | 35.587,- | 135.083,- | Jahres-mieten lt. Mieten-spiegel | 92.400,- bis 158.400,- | 92.400,- bis 158.400,- | 92.400,- bis 158.400,- | 105.600,- bis 171.600,- | 137.280,- bis 191.400,- | 135.950,- bis 183.480,- | 137.280,- bis 171.600,- | 114.400,- bis*) 170.280,- | Diff.****) | 3.671,- | 30.818,- | 33.316,- | 66.936,-- | 36.811,- | 36.150,- | 29.099,- | 132.523,- *) Berechnung jeweils für zehn Monate, da das Mietverhältnis mit 31. Oktober 1995 beendet wurde **) die Änderungen des VPI 1976 wurden entsprechend der diesbezüglichen Mietvertragsvereinbarung - Anpassung jeweils ab Überschreiten der 5%-Grenze - berücksichtigt ***) lt. obiger Aufstellung (Seite 4) ****) Differenz: tats. erzielte Nettomieteinnahmen - Jahresmieten lt. Mietenspiegel unterer Satz Analyse der in obiger Tabelle angeführten Größen: Aus der Tabelle ergibt sich, dass das im Mietvertrag vom 19. Oktober 1987 für das berufungsgegenständliche Objekt festgesetzte Mietentgelt nur geringfügig von der in den einzelnen Mietenspiegeln für Wohnungen vergleichbarer Kategorie angesetzten Untergrenze abweicht. Wie gering diese Abweichungen bezogen auf den berufungsgegenständlichen Zeitraum sind, macht folgende Berechnung deutlich: Summe der Jahresmieten lt. Mietvertrag Jänner 1988 bis Oktober 1995: ATS 896.528,-- Summe der Jahresmieten lt. Mietenspiegel (Untergrenze) Jänner 1988 bis Oktober 1995: ATS 907.710,-- Differenz dieser beiden Größen: ATS 11.182,-- Daraus ergibt sich, bezogen auf den gesamten berufungsgegenständlichen Zeitraum - insgesamt 94 Monate - lediglich ein monatlicher Unterschiedsbetrag in Höhe von ATS 118,96 zwischen den im Mietvertrag vereinbarten und den in den Mietenspiegeln (Untergrenze) angeführten monatlichen Entgelten. Aus der Tabelle ist weiters ersichtlich, dass die tatsächlich vereinnahmten (Netto)Mieteinnahmen in sämtlichen Jahren (1988 bis 1995) sowohl die dem Mietvertrag vom 19. Oktober 1987 entsprechenden Entgelte als auch die in den jeweiligen Mietenspiegeln angesetzten Untergrenzen überschritten. Die tatsächlich erzielten (Netto)Mieteinnahmen unterschritten in den Jahren 1988, 1989, 1990, 1992, 1993 und 1994 die in den jeweiligen Mietenspiegeln zum Ansatz gebrachten Höchstgrenzen, die, w. o. ausgeführt, die höchsten am Markt erzielbaren Preise für Wohnungen überhaupt darstellen. Im Jahre 1991 überschritten die tats. vereinnahmten (Netto)Mieten die für dieses Jahr im Mietenspiegel bekanntgegebene Höchstgrenze lediglich geringfügig, d. h. um ATS 936,--. Die im Jahre 1995 erfolgte Überschreitung der diesbezüglichen Ober- bzw. Höchstgrenze und damit der höchsten am Markt erzielbaren Mietpreise bezogen auf die Größe des berufungsgegenständlichen Mietobjektes um insgesamt ATS 76.643,-- für einen Zeitraum von zehn Monaten und somit um ATS 7.664,30 pro Monat, ist jedoch als erheblich zu bezeichnen. Auf die obigen diesbezüglichen Ausführungen wird an dieser Stelle hingewiesen. Die im Jahr 1995 vereinnahmen (Netto)Mieteinnahmen überschritten die sich aus dem o. e. Mietvertrag sowie die sich aus dem Immobilienspiegel ergebenden Größen wie folgt: | Zeitraum 1. Jänner bis 31. Oktober 1995 | | tats. erzielte Nettomietein-nahmen in ATS | prozentuelles Verhältnis d. tats. Mieteinnahmen zu den Mieten lt. Vertrag | Ausmaß der Überschreitungen | Miete lt. Vertragsvereinbarung vom 19. 10. 1987 in ATS | 111.840,-- | 246.923,-- | 220,78 | 120,78 % | Miete lt. Mietenspiegel Untergrenze in ATS | 114.400,-- | 246.923,-- | 215,84 | 115,84% | Miete lt. Mietenspiegel Ober- bzw. Höchstgrenze in ATS | 170.280,-- | 246.923,-- | 145,01 | 45,01% a) Fremdvergleich betreffend das im Mietvertrag vom 19. Oktober 1997 festgesetzte (Netto)Mietentgelt: Aus der obigen Analyse - w. o. dargestellt, ergab sich aus der Gegenüberstellung der Mieten lt. Mietenspiegel, bezogen auf Wohnungen vergleichbarer Kategorie, und der vertraglich vereinbarten Mieten im Zeitraum Jänner 1988 bis 1995 lediglich eine monatliche Abweichung in Höhe von ATS 118,96 - geht klar und deutlich hervor, dass einander fremd gegenüber stehende Personen voraussichtlich ebenfalls Gleichartiges, sowohl hinsichtlich der Höhe des Mietzinses als auch hinsichtlich der Wertsicherungsklausel, vereinbart hätten. Damit ist der o. a. Mietvertrag als fremdüblich zu betrachten. Da insoweit der Darstellung der Bw. gefolgt werden kann, bestehen keine Bedenken gegen die Höhe der in diesem Vertrag festgesetzten Miete, weshalb die Einholung eines diesbezüglichen Gutachtens eines gerichtlich beeideten Sachverständigen für das Realitätswesen unterbleiben kann. b) Fremdvergleich betreffend die von der Bw.in den Jahren 1988 bis 1994 tatsächlich vereinnahmten (Netto)Mietentgelte: W. o. ausgeführt, überschritten die von der Bw. vereinnahmten Mietentgelte in diesem Zeitraum zwar in sämtlichen Jahren die jeweils niedrigsten der in den Mietenspiegeln für Wohnungen vergleichbarer Kategorie angeführten Mietpreise, die dort angeführten Höchspreise wurden jedoch, abgesehen vom Jahr 1991, in dem, w. o. ausgeführt, die Jahresmiete die Höchstpreise lt. Mietenspiegel im Ausmaß von insgesamt ATS 936,-- überstieg, nicht überschritten. Im Hinblick darauf, dass der gebotene Fremdvergleich bei der Beantwortung der Frage, ob die Höhe einer Miete als marktüblich zu beurteilen ist, einen gewissen Spielraum läßt und somit Abweichungen von Richtwerten, die nicht als erheblich zu bezeichnen sind, nicht dazu führen können, dass derart vereinnahmte Mietentgelte als nicht fremdüblich anzusehen sind, sowie weiters unter Einbezug des Umstands, dass das berufungsgegenständliche Objekt auch eine Garage umfasste und der Hausgarten zur Alleinbenützung mitvermietet wurde, hält es der Unabhängige Finanzsenat für denkbar, dass eine der Bw. fremd gegenüberstehende Person bereit gewesen wäre, für das berufungsgegenständliche Objekt die von der Bw. in den Jahren 1988 bis 1994 vereinnahmten Mietentgelte zu leisten. Somit ist das Mietverhältnis in den Jahren 1988 bis 1994 als beachtlich anzusehen. c) Fremdvergleich betreffend das Jahr 1995: Aus der obigen Tabelle, in der das prozentuelle Ausmaß in welchem die von der Bw. im Jahre 1995 vereinnahmten Mietzahlungen die sich aus dem Mietvertrag vom 19. Oktober 1987 sowie die sich aus dem Immobilienspiegel für dieses Jahr ergebenden Größen überschritten, dargestellt wurde, geht klar hervor, dass die im letztgenannten Jahr geleisteten Mietzahlungen einem Fremdvergleich im Sinne der diesbezüglichen oben angestellten Erwägungen in keiner Weise standhalten und nur aus dem Naheverhältnis der Beteiligten erklär bar sind. Das von der Bw. im Jahre 1995 vereinnahmte (Netto)Mietentgelt (ATS 246.922,90) war nämlich mehr als doppelt so hoch als jenes, das sich aus dem Mietvertrag vom 17. Oktober 1987 ergäbe (ATS 111.840,--), bzw. überschritt jenes, das sich aus dem Mietenspiegel 1995 für die Höchstmieten - somit für die höchsten am Immobilienmarkt erzielbaren Mieten überhaupt - (ATS 170.280,--) ergäbe, um nahezu die Hälfte. Angesichts des oben ausführlich beschriebenen Zustandes des Mietobjektes ist auszuschließen, dass ein fremder Mieter bereit gewesen wäre, diesen Mietpreis zu zahlen. Dazu kommt, dass keine diesbezügliche schriftliche Vereinbarung besteht. Damit ist auch die erforderliche Publizität nicht gegeben. Mangels Fremdüblichkeit der für das Jahr 1995 vermutbar mündlich getroffenen Mietvereinbarungen war diesen die Anerkennung zu versagen. Daraus ergibt sich, dass für 1995 weder Einkünfte noch Umsätze in Ansatz zu bringen sind. Somit gehen die Berufungsausführungen, soweit sich diese auf das letztgenannte Jahr beziehen, ins Leere. Die Berufung betreffend die Umsatzsteuer und die Einkommensteuer für das Jahr 1995 war daher als unbegründet abzuweisen. 2.) Liebhaberei: a) Betätigungsart Gemäß § 18 Abs 2 Z 3 lit b EStG 1972 und gemäß der gleichlautenden Bestimmung des § 18 Abs 1 Z. 3 lit. b EStG 1988 ist Eigenheim ein Wohnhaus im Inland mit nicht mehr als zwei Wohnungen, wenn mindestens zwei Drittel der Gesamtnutzfläche des Gebäudes Wohnzwecken dienen. Das Eigenheim kann auch im Eigentum zweier oder mehrerer Personen stehen. Aus den bisherigen Ausführungen geht klar hervor, dass es sich bei der berufungsgegenständlichen Liegenschaft um ein Eigenheim im Sinne der beiden letztangeführten Gesetzesstellen handelt. Daher ist die Bewirtschaftung dieses Mietobjektes als Vermietungstätigkeit im Sinne des § 1 Abs 2 Liebhabereiverordnung 1990 bzw. des § 1 Abs 2 Liebhabereiverordnung 1993 zu beurteilen. b) Liebhabereibeurteilung Da das Mietverhältnis im Jahre 1995 dem Fremdvergleich nicht standhielt und daher im letztgenannten Jahr als steuerlich unbeachtlich anzusehen ist und der Verwaltungsgerichtshof mit Erkenntnis vom 7. Dezember 1994, Zl. 93/13/0012 ausgesprochen hat, dass im Falle einer steuerlichen Nichtanerkennung eines zwischen nahen Angehörigen abgeschlossenen Vertrages eine Liebhabereibeurteilung nicht mehr erforderlich ist, sind lediglich die von der Bw. erzielten Ergebnisse der Jahre 1988 bis 1994 dieser Beurteilung zu unterziehen. Aus der steuerlichen Unbeachtlichkeit der Einkünfte und Umsätze des Jahres 1995 folgt, dass für die Prüfung der Frage, ob die Vermietungstätigkeit der Jahre 1988 bis 1994 objektiv als von der Absicht begleitet angesehen werden kann, auf Dauer gesehen Überschüsse von Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen, davon auszugehen ist, dass die berufungsgegenständliche Tätigkeit mit dem 31. Dezember 1994 beendet wurde. Angemerkt wird, dass die Bw. im letztangeführten Zeitraum somit einen Gesamtverlust in Höhe von insgeamt ATS 674.770,20 erzielte. Bei Betätigungen gemäß § 1 Abs 2 Liebhabereiverordnung 1990 bzw. § 1 Abs 2 Liebhabereiverordnung 1993 liegt Liebhaberei dann nicht vor, wenn die Art der Bewirtschaftung oder Tätigkeit in einem absehbaren Zeitraum einen Gesamtgewinn oder Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (§ 3) erwarten lässt. § 2 Abs 4 Liebhabereiverordung 1990 bzw. § 2 Abs 4 Liebhabereiverordnung 1993 normieren, dass bei Betätigungen gemäß § 1 Abs 2 Liebhabereiverordnung 1990 bzw. gemäß § 1 Abs 2 Liebhabereiverordnung 1993 Liebhaberei dann nicht vorliegt, wenn die Art der Bewirtschaftung oder der Tätigkeit in einem absehbaren Zeitraum einen Gesamtgewinn oder Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erwarten lässt. Andernfalls ist das Vorliegen von Liebhaberei ab Beginn dieser Betätigung so lange anzunehmen, als die Art der Bewirtschaftung oder der Tätigkeit nicht im Sinne des vorstehenden Satzes geändert wird. Mit Erkenntnis vom 5. Juni 2003, Zl. 99/15/0129 hat der Verwaltungsgerichtshof unter Hinweis auf dessen Erkenntnis vom 28. Februar 2002, Zl. 99/15/0001, ausgesprochen, dass sowohl für Zeiträume vor Inkrafttreten der Liebhabereiverordnungen als auch für Zeiträume, in welchen die LVO 1990 zur Anwendung kommt, eine Liegenschaftsvermietung dann als Liebhaberei zu qualifizieren sei, wenn die Vermietung nach der konkret ausgeübten Art der Vermietung objektiv nicht geeignet sei, innerhalb eines Zeitraumes von ca - siehe die Ausführungen im folgenden Absatz - 20 Jahren einen "Gesamtgewinn" bzw Gesamt-Einnahmenüberschuss zu erbringen. Gleiches gelte im zeitlichen Anwendungsbereich der LVO 1993. Dabei beginnt der maßgebliche Zeitraum, sofern eine Liegenschaft in Vermietungsabsicht angeschafft wird, mit der Anschaffung derselben; demnach sind auch Zeiträume, innerhalb derer zwar noch keine Einnahmen erzielt, aber bereits Mittel aufgewendet werden, in den Zeitraum, innerhalb dessen ein wirtschaftlicher Gesamterfolg erzielbar sein muss, einzubeziehen (Erkenntnis des VwGH vom 28. Februar 2002, 96/15/0241). In seinem Erkenntnis eines verstärkten Senates vom 3. Juli 1996, Zl. 93/13/0171, hat der Verwaltungsgerichtshof ausgesprochen, seine Rechtsanschauung darüber, dass ein Zeitraum von zwölf Jahren zur Erwirtschaftung eines Gesamtüberschusses bei einer Vermietungstätigkeit als nicht mehr absehbar angesehen werden könne, aus den dort angeführten Gründen nicht mehr aufrecht erhalten zu können. Unter einem absehbaren Zeitraum zur Möglichkeit der Erzielung eines wirtschaftlichen Gesamterfolges bei einer Vermietungstätigkeit muss eine Zeitspanne verstanden werden, die zum getätigten Mitteleinsatz bei Betrachtung der Umstände des konkreten Falles in einer nach der Verkehrsauffassung vernünftigen, üblichen Relation steht. Absehbar ist ein solcher Zeitraum, der insbesondere im Verhältnis zum eingesetzten Kapital und zur verkehrsüblichen Finanzierungsdauer für die Abdeckung des insgesamt getätigten Aufwandes bis zur Erzielung des wirtschaftlichen Gesamterfolges nach bestehender Übung in Kauf genommen wird. Maßstab ist hiebei die Übung jener Personen, bei denen das Streben nach der Erzeilung von Einkünften beherrschend im Vordergrund steht und anderweitige Motive, etwa jene nach Kapitalanlage, späterer Befriedigung eines Wohnbedürfnisses oder Steuervermeidung für ihr Handeln nicht maßgebend sind. Nach der an dieses Erkenntnis anschließenden Judikatur ist bei der Vermietung unter "absehbar" eine Zeitspanne von rund 20 Jahren zu verstehen. Dieser Zeitraum von ca. 20 Jahren gilt sowohl für Zeiträume vor Inkrafttreten der Liebhabereiverordungen als auch für Zeiträume, in welchen die Leibhabereiverordungen 1990 und auch die Leibhabereiverordnung 1993 zur Anwendung kommen (vgl. die Erkenntnisse des VwGH vom 25. November 1999, Zl. 97/15/0144, vom 23. März 2000, Zl.. 97/15/009 und vom 27. April 2000, Zl. 99/15/0012). Die Einkunftsquelleneigenschaft einer Betätigung ist in erster Linie danach zu beurteilen, ob die geprüfte Tätigkeit in der betriebenen Weise objektiv Aussicht hat, sich lohnend zu gestalten. Dem subjektiven Ertragsstreben desjenigen, der sich betätigt, kommt für die Beurteilung der wirtschaftlichen Ergebnisse der Tätigkeit iSd § 2 Abs 3 EStG dann Bedeutung zu, wenn die Prüfung der objektiven Komponente der Ertragsfähigkeit der Betätigung kein eindeutiges Bild ergibt, dies allerdings nur insoweit, als ein solches Ertragsstreben durch ein Handeln nach Wirtschaftlichkeitsprinzipien nach außen erkennbar in Erscheinung tritt. Unter der Ertragsfähigkeit einer Betätigung als Tatbestandsvoraussetzung ihrer Einkunftsquelleneigenschaft ist die Eignung der Tätigkeit zu verstehen, einen der positiven Steuererhebung aus der betroffenen Einkunftsart zugänglichen wirtschaftlichen Gesamterfolg innerhalb eines absehbaren Zeitraumes abzuwerfen (Erkenntnis des VwGH vom 3. Juli 1996, Zl. 93/13/0171). Die Anforderung eines in einem bestimmten Zeitraum tatsächlich erwirtschafteten Gesamterfolges ist kein Tatbestandsmerkmal steuerlich beachtlicher Einkünfte. Unvorhersehbar gewordene Investitionen, Schwierigkeiten in der Abwicklung eines eingegangenen Bestandverhältnisses, unerwartete Probleme auf der Suche nach einem Nachfolgemieter und vergleichbare Unwägbarkeiten können auch bei einer nach dem Wirtschaftlichkeitsprinzip und mit objetkiver Ertragsaussicht betriebenen Vermietungstätigkeit unvorhergesehene Verluste entstehen lassen. Nicht ein tatsächlich erwirtschafteter Gesamterfolg, sondern die objektive Eignung der Tätigkeit zur Erwirtschaftung eines solchen, subsidiär das nach außen in Erscheinung tretende Streben des Tätigen nach einem solchen Erfolg hat demnach als Tatbestandsvoraussetzung des Vorliegens von Einkünften zu gelten (Erkenntnis des VwGH vom 3. Juli 1996, Zl. 93/13/0171). Es muss somit der Annahme der Ertragsfähigkeit einer Vermietungstätigkeit nicht entgegenstehen, wenn die Liegenschaft vor der tatsächlichen Erzielung eines gesamtpositiven Ergebnisses übertragen wird (Erkenntnis des VwGH vom 23. November 2000, Zl. 95/15/0177). Unter Berücksichtigung des Umstands, dass eine vor der tatsächlichen Erzielung eines gesamtpositiven Ergebnisses erfolgende Liegenschaftsübertragung der Annahme der Ertragsfähigkeit einer Vermietungstätigkeit nicht entgegenstehen muss, hat somit für die Beantwortung der Frage, ob die (von der Bw.) in den Jahren 1988 bis 1994 ausgeübte Vermietungstätigkeit in der von der Bw. betriebenen Weise objektiv Aussicht hatte, sich lohnend zu gestalten oder ob diese als Liebhaberei zu beurteilen ist, unter Beachtung der weiteren oben angeführten Judikatur eine diesbezügliche Überprüfung sämtlicher relavanter Größen über einen Zeitraum von zwanzig Jahren zu erfolgen. Es ist daher zu prüfen, ob bei Fortsetzung der Vermietung unter den als fremdüblich erkannten Konditionen des o. e. Mietvertrages innerhalb dieses Zeitraumes ein Gesamtüberschuss erzielbar gewesen wäre bzw. ist. Einnahmenseitiger Maßstab für die Überprüfung der Ertragsfähigkeit: Da der o. e. Mietvertrag dem Fremdvergleich standhält und da die Berechung der diesem entsprechenden Mieten über den gesamten Zeitraum 1988 bis 1995 ergab, dass sich das in diesem festgesetzte (Netto)Mietentgelt mit dem im Mietenspiegel für ein vergleichbares Mietobjekt für den selben Zeitraum angesetzen Mietentgelt nahezu deckt - auf die obigen diesbezüglichen Ausführungen wird an dieser Stelle verwiesen - kommt der UFS unter Einbezug des von der Bw. in der Vorhaltsbeantwortung vom 11. August 1997 hinsichtlich der steuerlichen Anerkennung von zwischen nahen Angehörigen abgeschlossenen Verträgen erstellten Hinweises, dass die mit Mietvertrag vom 19. Oktober 1987 vereinbarte Hauptmiete einer Rendite von 8,35 % des Kaufpreises entsprochen habe und damit über der marktüblichen Rendite bei der Vermietung derartiger Objekte gelegen gewesen sei, zum Schluss, dass das in diesem festgesetzte Mietentgelt, was die Einnahmenseite anbetrifft, als primär maßgebliches Kriterium für die Prüfung der Ertragsfähigkeit in der nachfolgenden Liebhabereibeurteilung heranzuziehen ist. Dies jedoch mit der Einschränkung, dass wiederum ein gewisser Spielraum zu berücksichtigen ist und dass somit ein auf Basis dieser Größe errechneter geringfügiger (Gesamt)verlust nicht automatisch dazu führen darf, die Ertragsfähigkeit der Bewirtschaftung der berufungsgegenständlichen Liegenschaft prinzipiell zu verneinen. Darstellung der maßgeblichen Einnahmen: Für die Prüfung der Ertragsfähigkeit werden somit die Einnahmen, wie sie sich aus dem o. e. Mietvertrag ergeben würden, für den Zeitraum Jänner 1995 bis November 2007 weitergeführt, wobei die in diesem festgeschriebene Wertsicherungsklausel - VPI 76 ab Jänner 1987 mit dem VPI 86, ab Jänner 1997 mit dem VPI 96 und ab Jänner 2001 mit dem VPI 2000 (Verkettungskoeffizient 2,139) verkettet weitergeführt, Schwankungen des VPI, die ein Ausmaß von 5 % übersteigen, sind relevant - für die Jahre 1995 bis 2004 berücksichtigt wird. Für die Jahre 2005 bis 2007 wird hinsichtlich der Wertsicherung die Jahresinflationsrate 2005 (laut Bundesanstalt Statistik Austria) in Höhe von 2,5 % (Mittelwert betreffend die Monate Jänner bis August 2005) zur Anwendung gebracht. Daraus ergeben sich folgende wahrscheinlich erzielbare Einnahmen: | | 1995 | 1996 | 1997 | 1998 | 1999 | 2000 | 2001 | 2002 | Jänner | 11.184,- | 11.184,- | 11.728,- | 11.728,- | 11.728,- | 12.282,- | 12.640,- | 13.064,- | Februar | 11.184,- | 11.184,- | 11.728,- | 11.728,- | 11.728,- | 12.282,- | 12.640,- | 13.064,- | März | 11.184,- | 11.184,- | 11.728,- | 11.728,- | 11.728,- | 12.282,- | 12.640,- | 13.064,- | April | 11.184,- | 11.184,- | 11.728,- | 11.728,- | 11.728,- | 12.282,- | 12.640,- | 13.064,- | Mai | 11.184,- | 11.184,- | 11.728,- | 11.728,- | 11.728,- | 12.282,- | 12.640,- | 13.064,- | Juni | 11.184,- | 11.184,- | 11.728,- | 11.728,- | 11.728,- | 12.282,- | 12.640,- | 13.064,- | Juli | 11.184,- | 11.728,- | 11.728,- | 11.728,- | 11.728,- | 12.282,- | 12.640,- | 13.064,- | August | 11.184,- | 11.728,- | 11.728,- | 11.728,- | 11.728,- | 12.282,- | 12.640,- | 13.064,- | Sept. | 11.184,- | 11.728,- | 11.728,- | 11.728,- | 11.728,- | 12.282,- | 12.640,- | 13.064,- | Oktober | 11.184,- | 11.728,- | 11.728,- | 11.728,- | 11.728,- | 12.282,- | 12.640,- | 13.064,- | Nov. | 11.184,- | 11.728,- | 11.728,- | 11.728,- | 11.728,- | 12.640,- | 12.640,- | 13.064,- | Dez. | 11.184,- | 11.728,- | 11.728,- | 11.728,- | 12.282,- | 12.640,- | 12.640,- | 13.064,- | Summe | 134.208,- | 137.472,- | 140.736,- | 140.736,- | 141.290,- | 148.100,- | 151.680,- | 156.768,- | | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | | | | Jänner | 13.064,- | 13.488,- | 14.252,- | 14.608,- | 14.973,- | | | | Februar | 13.064,- | 13.488,- | 14.252,- | 14.608,- | 14.973,- | | | | März | 13.064,- | 13.488,- | 14.252,- | 14.608,- | 14.973,- | | | | April | 13.064,- | 13.488,- | 14.252,- | 14.608,- | 14.973,- | | | | Mai | 13.064,- | 13.488,- | 14.252,- | 14.608,- | 14.973,- | | | | Juni | 13.064,- | 13.488,- | 14.252,- | 14.608,- | 14.973,- | | | | Juli | 13.064,- | 13.488,- | 14.252,- | 14.608,- | 14.973,- | | | | August | 13.488,- | 13.904,- | 14.252,- | 14.608,- | 14.973,- | | | | Sept. | 13.488,- | 13.904,- | 14.252,- | 14.608,- | 14.973,- | | | | Oktober | 13.488,- | 13.904,- | 14.252,- | 14.608,- | 14.973,- | | | | Nov. | 13.488,- | 13.904,- | 14.252,- | 14.608,- | 14.973,- | | | | Dez. | 13.488,- | 13.904,- | 14.252,- | 14.608,- | | | | | Summe | 158.928,- | 163.938,- | 171.024,- | 175.296,- | 164.703,- | | | Anmerkung: Siehe auch Tabelle Seite 36 (Gesamtrentabilitätsrechnung) Somit ergeben sich bei Fortführung der dem Mietvertrag vom 19. Oktober 1987 entsprechenden Jahresnettomieten für den Zeitraum Jänner 1995 bis November 2007 Einnahmen in Höhe von insgesamt: ATS 1,984.879,-- Da dem UFS keine das Jahr 1987 betreffenden Akten zur Verfügung stehen, ist im Hinblick auf den Umstand, dass im Mietvertrag vom 17. Oktober 1987 eine eine monatliche (Netto)Miete in Höhe von ATS 8.000,-- festgeschrieben wurde, davon auszugehen, dass die Bw. im Dezember 1987 - Beginn des Mietverhältnisses - ein (Netto)Mietentgelt in Höhe von ATS 8.000,-- vereinnahmte (Siehe auch Tabelle Seite 36 - Gesamtrentabilitätsrechnung). Ausgabenseitiger Maßstab für die Überprüfung der Ertragsfähigkeit: Da der VwGH mit Erkenntnis vom 3. Juli 1996, Zl. 93/13/0171, auch aussprach, dass die Umstände des konkreten Falles bei die Überprüfung der Möglichkeit der Erwirtschaftung eines Gesamtüberschusses bei einer Vermietungstätigkeit mit zu betrachten sind, erfolgt ausgabenseitig eine Fortrechnung der der im Zeitraum 1988 bis 1994 getätigten Aufwendungen auf den Zeitraum von 20 Jahren. Darstellung der maßgeblichen Ausgaben: Gesamtverlust lt. Erklärung in den Jahren 1988 bis 1994: ATS 674.770,20 Betreffend dieses Gesamtverlustes wird von der erkennenden Behörde angemerkt, dass im Ergebnis des Jahres 1988 geltend gemachte Aufwendungen für Absetzung für Abnutzung in Höhe von ATS 41.812,-- enthalten sind. (AfA 1989 bis 1994: jeweils ATS 19.526,-- nach diesbezüglicher Korrektur) Auf Grund des der Jahreserklärung des Jahres 1988 angeschlossenen Anlagenverzeichnisses (Hälfte der JahresAfA für den Gasherd: ATS 1.669,--, den Kühlschrank: ATS 776,--, die Kücheneinrichtung: ATS 3.709,-- sowie des Gebäudes: ATS 13.372,-- wobei in diesem Wert die o. e. Korrektur berücksichtigt ist) ergibt sich für das Jahr 1987 eine Absetzung für Abnutzung in Höhe von: ATS 9.764,-- Absetzung für Abnutzung betreffend die Jahre 1995 bis 2007: ATS 189.224,-- (Restwerte lt. Anlagenverzeichnis zum 31. Dezember 1994: Gasherd: ATS 4.176,--, Kühlschrank: ATS 1.940,--, Kücheneinrichtung: ATS 9.272,-- sowie AfA Gebäudewert: 13 x ATS 13.372,-- = 173.836,--) Berechnung - auf die diesbezügliche Darstellung (Seite 14) wird verwiesen - der Zehntelabsetzungen gem. § 28 Abs 2 Z 1 EStG 1972 bzw. gem. § 28 Abs 2 EStG 1988 für das Jahr 1987 bzw. für die dem Jahr 1994 nachfolgenden Jahre: | | Jahre in denen keine Zehntelabsetzungen geltend gemacht wurden | Gesamtbetrag (in ATS) | Summe betr. die bisher nicht berücksichtigen Jahre (in ATS) | Aconto 1987 Firma R. | 87, 95, 96 | 250.000,-- | 75.000,-- | Restbetrag Firma R | 95--97 | 232.409,-- | 69.723,-- | Firma S Fliesen, Bad/WC | 95-97 | 7.154,18 | 2.145,-- | Fassadenanstrich | 95-99 | 23.456,-- | 11.728,-- | Hofpflasterung und Putzschacht | 95-99 | 24.431,-- | 12.216,-- | Gesamtsumme bisher nicht geltend gemachter Zehntelabsetzungen | | | 170.812,-- Angemerkt wird, dass im Betrag von ATS 170.812,-- das Jahr 1987 betreffende Zehntelabsetzungen in Höhe von ATS 25.000,-- enthalten sind. Anmerkung: Siehe auch Tabelle Seite 36 (Gesamtrentabilitätsrechnung) Aus der Tabelle Seite 4geht hervor, dass in den Jahren 1988 bis 1994 insgesamt ATS 91.117,52 (ATS 109.265,52 vermindert um ATS 18.148,--) an sonstigen (übrigen) Werbungskosten anfielen. Umgelegt auf den o. g. Zeitraum ergibt sich somit ein diesbezüglicher jährlicher Betrag in Höhe von ATS 13.017,--. Das bedeutet, dass bezogen auf den Zeitraum Jänner 1995 bis November 2007 sonstige Werbungskosten in Höhe von insgesamt ATS 168.136,-- (12 x ATS 13.017 für 1995 bis 2006 zuzüglich ATS 11.932,-- für Jänner bis November 2007) zum Ansatz zu bringen sind. Ursache für den in den Jahren 1988 bis 1994 erzielten Gesamtverlust: Eine auf die o. a. Größen beschränkte Betrachtung - ATS 1,984.879,-- (Jahresnettomieten für den Zeitraum Jänner 1995 bis November 2007 lt. vorletzter Tabelle) zuzüglich ATS 8.000,--(Mietentgelt Dezember 1987) abzüglich ATS 9.763,-- (AfA 1987), ATS 189.224,-- (AfA 1995 bis 2007) und ATS 170.812,-- (bisher nicht berücksichtigte Zehntelabsetzungen), sonstige Werbungskosten 168.136.--, ergibt einen Überschuss in Höhe von insgeamt ATS 1,456.944,-- Allerdings ergibt eine hinsichtlich der Jahre 1988 bis 1994 ebenfalls auf diese Größen beschränkt bleibende Betrachtung - ATS 1,030.110,98 (Summe, der dem Fremdvergleich standhaltenden, tats. von der Bw. erzielten Jahresnettomieten der Jahre 1988 bis 1994) abzüglich ATS 158.968,-- (in den Jahren 1988 bis 1994 vorgenommene AfA), ATS 366.655,-- (in den Jahren 1988 bis 1994 vorgenommene Zehntelabschreibungen), ATS 91.117,52 (in den Jahren 1988 bis 1994 angefallene sonstige Werbungskosten) einen Überschuss in Höhe von insgesamt ATS 413.370,46 und damit ein ähnliches Bild, da sich der Überschuss in Höhe von ATS 1,456.944,-- auf einen Zeitraum von dreizehn Jahren bezieht und der Überschuss in Höhe von ATS 413.370,46 für einen Zeitraum (1988 bis 1994) von sieben Jahren errechnet wurde. Da die Bw. in diesem Zeitraum entgegen ihrer Prognoserechnung jedoch tatsächlich einen Gesamtverlust in Höhe von ATS 674.770,20 erzielte, sind zunächst die Ursachen und deren Auswirkungen auf die Ertragssituation im Zeitraum 1988 bis 1994 zu untersuchen. Weiters ist zu prüfen, ob bzw. in welchem Ausmaß die dem im letztgenannten Zeitraum erzielten Gesamtverlust zugrundeliegenenden Ursachen mit der Einstellung der Vermietungstätigkeit beseitigt wurden bzw., welche Auswirkungen sich aus deren Nichtbeseitigung bzw. deren teilweisen Beseitigung für die Ertragssituation betreffend den Zeitraum 1995 bis 2007 ergeben könnten. Aus der Tabelle Seite 4 geht hervor, dass die Bw. im Zeitraum 1988 bis 1994 Aufwendungen für im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes stehende Zinsen in Höhe von insgesamt ATS 1,118.916,97,-- (ATS 1,260.245,92 vermindert um ATS 141.328,95 für 1995) für die beiden (o. e.) bei der G-Bank in Höhe von ATS 1,350.000,-- und in Höhe von ATS 300.000,-- aufgenommenen Darlehen geltend machte. Eine Gegenüberstellung dieser Summe mit dem o. a. Überschuss in Höhe von ATS 413.370,46 ergibt, dass die Zinsaufwendungen im letztgenannten Zeitraum diesen (Überschuss) in Höhe von ATS 705.546,51 überstiegen. Dieser Betrag weicht nur unwesentlich von dem von der Bw. in den Jahren 1988 bis 1994 erklärten Gesamtverlust in Höhe von ATS 674.770,20 ab. Damit steht fest, dass die Ursache für den von der Bw. erklärten Gesamtverlust in den von dieser an die G-Bank gem. den Bestimmungen des § 16 Abs 1 Z 1 EStG 1972 für 1988 bzw. des § 16 Abs 1 Z 1 EStG 1988 ab dem Jahr 1989 geleisteten Zinszahlungen (im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes) zu finden ist. Die übrigen von der Bw. im Zeitraum 1988 bis 1994 geltend gemachten Werbungskosten waren für den von der Bw. in Höhe von ATS 674.770,20 erklärten Gesamtverlust nicht ursächlich. In welchem Ausmaß die von der Bw.im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes geleisteten Zinszahlungen deren Ertragssituation im Zeitraum 1988 bis 1994 beeinflussten geht aus dem Umstand, dass die Summe dieser von der Bw. in diesen Jahren geleisteten Zinszahlungen - insgesamt ATS 1,118.916,97 - bereits jene der in diesem Zeitraum vereinnahmten und um keine weiteren wie immer gearteten Werbungskosten verminderten, Mietentgelte - insgesamt ATS 1,030.110,98 (ATS 1,277.033,88 vermindert um das im Jahre 1995 vereinnahmte Mietentgelt in Höhe von ATS 246.922,90, siehe Tabelle Seite 4) - in Höhe von ATS 88.805,99 und damit zu 11,54% - überstieg, hervor. Somit vermochte die Bw. mit ihren im Zeitraum 1988 bis 1994 vereinnahmten Mietengelten nichteinmal den Zinsendienst zu bedienen. Prüfung ob das von der Bw. für die Anschaffung des Gebäudes aufgenommene Kapital im Zeitraum 1988 bis 1994 zurückbezahlt wurde: W. o. ausgeführt, hafteten zum Stichtag 15. November 1995 ein Pfandrecht für den Höchstbetrag von ATS 1,890.000,-- für das von der Bw. bei der G-Bankin Höhe von ATS 1,350.000,-- aufgenommenes Darlehen mit einem Betrag von ATS 1,317.724,30 sowie ein weiteres für den Höchstbetrag von ATS 420.000,-- für das von der Bw. ebenfalls bei dieser Bank in Höhe von ATS 300.000,-- aufgenommenes Darlehen - mit einem Betrag in Höhe von ATS 247.740,10 aus. Der Tilgungsbedarf belief sich somit zum Zeitpunkt des Verkaufes der Liegenschaft auf insgesamt ATS 1,565.464,40. Das bedeutet, dass die Bw. im gesamten berufungsgegenständlichen Zeitraum (1988 bis 1995) lediglich Kapitalrückzahlungen in Höhe von ATS 84.543,60 für die beiden von ihr für die Anschaffung des Gebäudes aufgenommenen Darlehen in Höhe von insgesamt ATS 1,650.000,-- vornahm. Damit hat die Bw. das von ihr aufgenommene Fremdkapital zum Stichtag 15. November 1995 nur geringfügig - um 5,12 % -vermindert und sich somit nahezu ausschließlich darauf beschränkt, die dafür angefallenen Zinsen zu bedienen. Auswirkungen der mit Einstellung der Vermietung bestehenden Tilgungserfordernisse auf die Ertragsfähigkeit im Zeitraum Jänner 1995 bis November 2007: Die Bw. verminderte das von ihr aufgenommene Fremdkapital im berufungsgegenständlichen Zeitraum lediglich um 5,12 %. Das entspricht einer jährlichen Reduktion von 0,65 % (Kauf der Liegenschaft am 10. April 1987, Verkauf der Liegenschaft am 17. November 1995, daher minimal - das Jahr 1987 wurde somit nicht einbezogen - angenommene Darlehensdauer 94,5 Monate ergibt 0,65 % jährlich). Im Sinne der obigen Ausführungen, dass die Umstände des konkreten Falles bei die Überprüfung der Möglichkeit der Erwirtschaftung eines Gesamtüberschusses bei einer Vermietungstätigkeit mit zu betrachten sind, bedeutet dies, dass bei der Prüfung der Ertragsfähigkeit des Zeitraumes Jänner 1995 bis November 2007 von einer weiteren jährlichen Verminderung des Fremdkapitals im Ausmaß von 0,65 % auszugehen ist. Von diesem sind in der Folge die jährlich zu erwartenden Zinsen - diese waren, w. o. ausgeführt für die in den Jahren 1988 bis 1994 erzielten Verluste ursächlich - zu errechnen. Bei der abschließenden Gesamtrentabilitätsrechnung ist die Summe der in den Jahren 1995 bis 2007 zu erwartenden Zinsen, der AfA für das Jahr 1987, der AfA für die Jahre 1995 bis 2007, den bisher nicht berücksichtigten Zehntelabsetzungen und sonstigen zu erwartenden Werbungskosten sowie des in den Jahren 1988 bis 1994 erzielten Gesamtverlustes, der Summe der in den Jahren 1995 bis 2007 zu erwartenden Mieteinnahmen sowie des Mietentgeltes für Dezember 1987 gegenüberzustellen. Für die Errechnung der im Zeitraum 1995 bis 2007 zu erwartenden Zinszahlungen wird in der nachfolgenden Tabelle zunächst der von der Bw. im Zeitraum 1988 bis 1994 geleistete Effektivzinssatz unter Berücksichtigung der oben errechneten jährlichen Verminderung des Fremdkapitals - 0,65 % - ermittelt. Diesbezüglich ist anzumerken, dass die Kapitalrückzahlungen betreffende Bestätigungen der G-Banklediglich für die Jahre 1989, 1990, 1991 und 1993 - Summe der in diesen Jahren getätigten Kapitalrückzahlungen: ATS 49.283,63 - vorliegen. In Anbetracht des Umstands, dass die von der Bw. im o. g. Zeitraum geleisteten Kapitalrückzahlungen in Höhe von insgesamt ATS 84.543,60 im Vergleich zur Höhe des beim letztgenannten Bankinstituts aufgenommenen Kapitals - insgesamt ATS 1,650.000,-- - sowie zu den von der Bw. in diesen Jahren geleisteten diesbezüglichen Zinszahlungen - insgesamt ATS ATS 1,118.916,97 - als geringfügig zu bezeichnen sind, wird bei der Berechnung der von der Bw. im o. g. Zeitraum geleisteten effektiven Zinsen aus Zweckmäßigkeitserwägungen von einer linearen Reduktion des aufgenommenen Fremdkapitals im Ausmaß von 0,65 % jährlich ausgegangen. In der Folge wird untersucht, in welcher Höhe die Zinssätze für die beiden o. a. Darlehen die von der Bundesanstalt Statistik Österreich bekanntgegebenen jährlichen Steigerungen der Verbraucherpreisindices überstiegen und im Anschluss daran, bezogen auf den Zeitraum 1988 bis 1994, somit für sieben Jahre, ein Mittelwert gebildet.   | Jahr | Fremdkapital zum 1. Jänner in ATS | abzüglich 0,65% jährlicher Rück-zahlung in ATS | Fremdkapital zum 31. Dezember in ATS | von der Bw. (1988 bis 1994) tatsächlich geleistete Zinszahlungen in ATS | Effektiv- zinssatz in % | jährliche Steigerungen des VPI lt. Statistik Austria in % | Über schreitungen des VPI in % | 1988 | 1,650.000,-- | 10.725,-- | 1,639.275,-- | 135.029,76 | 8,18 | 2,0 | 6,18 | 1989 | 1,639.275,-- | 10.655,-- | 1,628.620,-- | 139.556,78 | 8,51 | 2,5 | 6,01 | 1990 | 1,628.620,-- | 10.586,-- | 1,618.034,-- | 168.881,25 | 10,37 | 3,3 | 7,37 | 1991 | 1,618.034,-- | 10.517,-- | 1,607.517,-- | 176.234,88 | 10,89 | 3,3 | 7,59 | 1992 | 1,607.517,-- | 10.449,-- | 1,597.068,-- | 179.369,83 | 11,16 | 4,1 | 7,16 | 1993 | 1,597.068,-- | 10.381,-- | 1,586.678,-- | 169.043,32 | 10,58 | 3,6 | 6,98 | 1994 | 1,586.687,-- | 10.313,-- | 1,576.374,-- | 160.801,95 | 10,13 | 3.0 | 7,13 | 1995*) | 1,576.374,-- | 8.965,-- | 1,567.409,-- | | | | 48,42 *) Anmerkung: Die Berechnung der das Jahr 1995 betreffenden Rückzahlung erfolgte für einen Zeitraum von 10 Monaten und 15 Tagen, da die Liegenschaft mit Vertrag vom 17. November 1995 verkauft wurde. Von der erkennenden Behörde wird weiters angemerkt, dass sich das bei der Errechnung der Effektivzinssätze zum letztgenannten Zeitpunkt ergebende Fremdkapital - ATS 1,567.409,-- von der Höhe der zum Zeitpunkt der Kaufvertragserrichtung bestehenden Tilgungserfordernisse - ATS 1,565.464,40 - nur marginal, in Höhe von ATS 1.944,60, unterscheidet. Dieser Unterschied ist auf den Umstand, dass bei der Effektivzinssatzberechnung von der Berücksichtigung von Unterjährigkeiten Abstand genommen wurde sowie weiters auf Grund des Umstands, dass die Berechnung der Reduktion des Fremdkapitals linear erfolgte, zurückzuführen. Mittelwertberechnung der Überschreitungen der VPI lt. Statistik Austria: Summe der Überschreitungen lt. Tabelle: 48,42 geteilt durch 7 (1988 bis 1994) ergibt einen Mittelwert in Höhe von 6,92 % Überschreitung des VPI jährlich. Berechnung der im Zeitraum 1995 bis 2007 zu erwartenden Zinszahlungen: Diese werden in der nachfolgenden Tabelle unter Ansatz einer jährlichen lienearen Reduktion des Fremdkapitals in Höhe von jeweils 0,65 % ermittelt. Auf das so errechnete Fremdkapital zum 31. Dezember eines jeden Jahres wird der Zinssatz, der sich aus der Summe der von der Bundesanstalt Statistik Österreich bekanntgegebenen jeweiligen jährlichen Steigerung des Verbraucherpreisindex - Jahresinflation - und des Mittelwertes von 6,92% ergibt, angewendet. Dabei wird davon ausgegangen, dass zum 1. Jänner 1995 Tilgungserfordernisse in Höhe von ATS 1,574.429,40 (ATS 1,576.374,-- vermindert um die o. e. Differenz von ATS 1.944,60) bestanden. Bei die Berechnung der den Zeitraum Jänner 2005 bis November 2007 betreffenden Zinssätze wird, in Entsprechung der obigen diesbezüglichen einnahmenseitigen Berücksichtigtigung - siehe Tabelle Seite 28 -, ebenfalls eine Jahresinflationsrate in Höhe von 2,5 % zum Ansatz gebracht. | Jahr | Fremdkapital zum 1. Jänner in ATS | abzüglich 0,65% jährlicher Rück-zahlung in ATS | Fremdkapital zum 31. Dezember in ATS | jährliche Steigerungen des VPI lt. Statistik Austria in % | + Mittel-wert der Über-schreitung in % | anzuwen-dender Zinssatz in % | Von der Bw. absehbar zu leistende Zins-zahlungen in ATS | 1995 | 1,574.429,-- | 10.234,-- | 1,564.195,-- | 2,2 | 6,92 | 9,12 | 142.655,--. | 1996 | 1,564.195,-- | 10.167,-- | 1,554.028,-- | 1,9 | 6,92 | 8,82 | 137.065,-- | 1997 | 1,554.028,-- | 10.101,-- | 1,543.927,-- | 1,3 | 6,92 | 8,22 | 126.911,-- | 1998 | 1,543.927,-- | 10.036,-- | 1,533.891,-- | 0,9 | 6,92 | 7,82 | 119.950,-- | 1999 | 1,533.891,-- | 9.970,-- | 1,523.921,-- | 0,6 | 6,92 | 7,52 | 114.599,-- | 2000 | 1,523.921,-- | 9.905,-- | 1,514.016,-- | 2,3 | 6,92 | 9,22 | 139.592,-- | 2001 | 1,514.016,-- | 9.841,-- | 1,504.175,-- | 2,7 | 6,92 | 9,62 | 144.702,-- | 2002 | 1,504.175,-- | 9.777,-- | 1,494.398,-- | 1,8 | 6,92 | 8,72 | 130.312,-- | 2003 | 1,494.398,-- | 9.714,-- | 1,484.684,-- | 1,3 | 6,92 | 8,22 | 122.041,-- | 2004 | 1,484.684,-- | 9.650,-- | 1,475.034,-- | 2,1 | 6,92 | 9,02 | 133.048,-- | 2005 | 1,475.034,-- | 9.588,-- | 1,465.446,-- | 2,5 | 6,92 | 9,42 | 138.045,-- | 2006 | 1,465.446,-- | 9.525,-- | 1,455.921,-- | 2,5 | 6,92 | 9,42 | 137.148,-- | 2007 01-11 | 1,455.921,-- | 8.675,-- | 1,447.246,-- | 2,5 | 6,92 | 9,42 | 124.970,-- | Summe Zinsauf-wendungen | | | | | | | 1,711.038,-- Somit sind in der nachfolgenden Gesamtrentabilitätsrechnung insgesamt ATS 1,711.038,-- an im Zeitraum Jänner 1995 bis November 2007 anfallenden Zinsaufwendungen zu berücksichtigen. Anmerkung: Siehe auch nachstehende Tabelle (Gesamtrentabilitätsrechnung) Gesamtrentabilitätsrechnung und Liebhabereibeurteilung: In der nachstehenden Tabelle werden die obigen Berechnungen zusammengefasst und das für den Zeitraum Dezember 1987 bis November 2007 zu erwartende Gesamtergebnis ermittelt: | Jahr | Einnahmen in ATS | Zinsauf-wendungen in ATS | AfA in ATS **) | 1/10tel-Abset-zungen in ATS | sonstige Aufwen-dungen in ATS | Verlust in ATS | Über-schuss in ATS | 1987 | 8000,- | *) | 9.764,- | 25.000,- | | 26.764,- | | 1988 bis 1994 erzielter Gesamtverlust | | | | | | 674.770,- | | 1995 | 134.208,- | 142.655,- | 19.526,- | 53.745,- | 13.017,- | 94.735,- | | 1996 | 137.472,- | 137.065,- | 19.526,- | 53.745,- | 13.017,- | 85.881,- | | 1997 | 140.736,- | 126.911,- | 16.450,- | 28.745,- | 13.017,- | 44.387,- | | 1998 | 140.736,- | 119.950,- | 13.372,- | 4.789,- | 13.017,- | 10.392,- | | 1999 | 141.290,- | 114.599,- | 13.372,- | 4.789,- | 13.017,- | 4.487,- | | 2000 | 148.100,- | 139.592,- | 13.372,- | | 13.017,- | 17.881,- | | 2001 | 151.680,- | 144.702,- | 13.372,- | | 13.017,- | 19.411,- | | 2002 | 156.768,- | 130.312,- | 13.372,- | | 13.017,- | | 67,- | 2003 | 158.928,- | 122.041,- | 13.372,- | | 13.017,- | | 10.498,- | 2004 | 163.938,- | 133.048,- | 13.372,- | | 13.017,- | | 4.501,- | 2005 | 171.024,- | 138.045,- | 13.372,- | | 13.017,- | | 6.590,- | 2006 | 175.296,- | 137.148,- | 13.372,- | | 13.017,- | | 11.759,- | 2007 01-11 | 164.703,- | 124.970,- | 13.372,- | | 11.932,- | | 13.344,- | Gesamt | 1,992.879,- | 1,711.038,- | 198.986,- | 170.813,- | 168.136,- | 978.708,- | 46.759,- | zu erwartender Gesamtverlust 12/1987 bis 11/2007 somit: | | | | | | 931.949,- | *) Das Jahr 1987 betreffende Zinsen wurden nicht zum Ansatz gebracht, da dem UFS, w. o. ausgeführt, keine dieses Jahr betreffenden Akten zur Verfügung standen und in den Akten bzw. Beilagen zu den Abgabenerklärungen der nachfolgenden Jahre keine diesbezüglichen Hinweise enthalten waren. **) Berechnung der AfA für das Gebäude gemäß der im Jahre 1989 vorgenommenen und o. e. diesbezüglichen Korrektur. Berechnung der AfA für die restlichen Anlagen auf Grund des Anlagenverzeichnisses 1988. Für den Zeitraum Dezember 1987 bis November 2995, somit für einen Zeitraum von 20 Jahren, ergibt sich ein zu erwartender Gesamtverlust in Höhe von ATS 931.949,--. Dieser Gesamtverlust ist als erheblich zu bezeichenen. Auf die diesbezüglichen obigen, hinsichtlich des einnahmeseitigen Maßstabes für die Überprüfung der Ertragsfähigkeit erstellten, Ausführungen ist an dieser Stelle zu verweisen. Besonders bemerkenswert ist, dass sich der in den Jahren 1988 bis 1994 erzielte Gesamtverlust in den Jahren 1995 bis 2007 sogar noch um ATS 230.415,-- (zu erwartender Gesamtverlust 12/1987 bis 11/2007 in Höhe von ATS 931.949,-- vermindert um den im Zeitraum 1988 bis 1994 erzielten Gesamtverlust in Höhe von ATS 674.770,-- und um den für das Jahr 1987 errechneten Verlust in Höhe von ATS 26.764,-) erhöht hat. Das bedeutet, dass bei der Bewirtschaftung der Liegenschaft 1130E-gasse , auf Basis des mit Mietvertrag vom 19. Oktober 1987 festgesetzten, und von der Bw. in der Vorhaltsbeantwortung vom 11. August 1987 indirekt - diese bezeichnete die in diesem Vertrag vereinbarte Hauptmiete in Bezug auf den Kaufpreis als Rendite von 8,35 % des Kaufpreises der berufungsgegenständlichen Liegenschaft und damit als über der marktüblichen Rendite bei der Vermietung derartiger Objekte - als marktkonform bestätigten, Mietentgelts unzweifelhaft kein wirtschaftlicher Gesamterfolg innerhalb einer Zeitspanne, die zum getätigten Mitteleinsatz bei Betrachtung der Umstände des konkreten Falles, insbesondere der von der Bw. bei der Bedienung der beiden bei der G-Bankaufgenommenen Kredite gewählten Vorgangsweise, in einer nach der Verkehrsauffassung vernünftigen, üblichen Relation steht, erzielbar war bzw. ist, da sich der in den Jahren 1988 bis 1994 erzielte Gesamtverlust im Zeitraum danach sogar noch im oben angeführten Ausmaß erhöhen würde. Ein wirtschaftlicher Gesamterfolg ist bereits deshalb nicht zu erwarten, da nach der allgemeinen Lebenserfahrung keinesfalls davon auszugehen ist, dass ein Nachfolgemieter angesichts des Alters und des Zustandes des Hauses - auf die obigen diesbezüglichen Ausführungen sowie auf jene aus denen hervorgeht, dass der Mindestkaufspreis laut Immobilienspiegel für ein Objekt wie das berufungsgegenständliche von der Bw. beim Ankauf der o. g. Liegenschaft deutlich unterschritten wurde -, bereit wäre, dem Markt entsprechende Preise über einen durchgehenden Zeitraum von 13 Jahren um ca 50 % zu überbieten. Eine Erhöhung der mit obigem Mietvertrag festgesetzten Mietzahlungen in diesem Ausmaß wäre nämlich für den gesamten Zeitraum Jänner 1995 bis November 2007 notwendig um sämtliche Aufwendungen im Gesamtrentabilitätszeitraum von 20 Jahren decken zu können bzw. einen geringfügigen Überschuss - ATS 61.575,30 (ATS 1,984.879,-- zuzüglich ATS 992.439,50 d. s. 50 % vom erstgenannten Betrag, zuzüglich ATS 8.000,-- abzüglich ATS 2,223.973,-- Aufwendungen für den Zeitraum Jänner 1995 bis November 2007, abzüglich ATS 25.000,-- Zehntelabsetzungen für 1987 sowie abzüglich des im Zeitraum 1988 bis 1994 erzielten Verlustes in Höhe von ATS 674.770,20) - erzielen zu können. Mieter, die wirtschaftlich in der Lage sind, hochpreisige Mietobjekte - wie das berufungsgegenständliche - in Bestand zu nehmen, kennen jedoch im Allgemeinen den Markt an dem sie teilnehmen und handeln üblicherweise im Einklang mit den im Geschäftsleben geltenden Grundsätzen. Es ist auszuschließen, dass ein derartiger Nachfolgemieter, von einem kurzfristigen Zeitraum abgesehen, bereit wäre, ein derartiges Mietobjekt in einem ununterbrochenen Zeitraum von 13 Jahren zu einem derart über dem Markt liegenden Preis in Bestand zu nehmen. Ein Mieter auf den die oben beschriebenen Eigenschaften zutreffen, wäre während eines durchgehenden Zeitraumes von 13 Jahren mit Sicherheit nicht dazu bereit, den Marktpreis um mehr als 10 % bis höchstens 20 % zu überbieten. Ein innerhalb eines absehbaren Zeitraumes erzielbarer wirtschaftlicher Gesamterfolg ist aber auch aus einem anderen Grund nicht zu erwarten. Dies dieshalb, da in den obigen Berechnungen nur Aufwendungen für die zu Beginn der Vermietung vorgenommenen (Groß)Reparaturen des Hauses und somit keine weiteren Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsaufwendungen berücksichtigt sind. Spätestens nach dem Ablauf von 20 Jahren ist jedoch sowohl nach der allgemeinen Lebenserfahrung als auch im Hinblick auf das Alter des Hauses davon auszugehen, dass derartige Aufwendungen in einem erheblichen Ausmaß anfallen. Anzumerken ist, dass der Umstand, dass im in den Jahren 1988 bis 1994 erzielten Gesamtverlust in Höhe von ATS 674.770,-- zu Unrecht geltend gemachte Aufwendungen für AfA in Höhe ATS 22.286,-- für das Jahr 1988 enthalten sind, nichts daran zu ändern vermag, dass der für den Zeitraum Dezember 1987 bis November 2007 zu erwartende Gesamtverlust als erheblich zu bezeichnen ist, da sich der diesbezüglich o. g. Betrag von ATS 931.949,-- lediglich auf ATS 909.563,-- reduziert. Auf Grund des sich aus sämtlichen obigen Ausführungen ergebenden Gesamtbildes steht fest, dass die Vermietungstätigkeit der Bw. nach den in ihrem Falle vorliegenden Umständen bei gleichbleibender Bewirtschaftung in einem absehbaren Zeitraum keinen Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erwarten läßt. Gemäß § 2 Abs. 5 Z. 2 UStG 1972 gilt nicht als gewerbliche oder berufliche Tätigkeit eine Tätigkeit, die auf Dauer gesehen Gewinne oder Einnahmen-Überschüsse nicht erwarten lässt (Liebhaberei). Liebhaberei in umsatzsteuerrechtlicher Hinsicht ist anzunehmen, wenn unter Bedachtnahme auf den Betriebsgegenstand und die Art der Betriebsführung Gewinne oder Einnahmenüberschüsse nicht erwirtschaftet werden können, sodass eine Person dann nicht Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes ist, wenn ihre Tätigkeit auf Dauer gesehen und unter Anwendung objektiver Kriterien Gewinne oder Einnahmenüberschüsse nicht erwarten lässt (Erkenntnis des VwGH vom 3. Juli 1996, Zl. 93/13/0171). Da die Bewirtschaftung der Liegenschaft 1130E-gasse durch die Bw. mangels objektiver Ertragsfähigkeit als Liebhaberei zu beurteilen ist, ist diese in den Jahren 1988 bis 1994 einkommen- und umsatzsteuerlich unbeachtlich. Zu den einzelnen Berufungsvorbringen wäre abschließend zu ergänzen: Es mag zutreffen, dass die Miteigentümer die o. e. Liegenschaft mit der Absicht, diese langfristig zu vermieten und daraus über einen Planungszeitraum von rund 20 Jahren einen Gesamtüberschuss in Höhe von ca. ATS 900.000,-- zu erzielen, erworben haben. Allerdings konnte dieses mögliche subjektive Ertragsstreben in keiner Weise realisiert werden. Die Ergebnisse habe sich selbst in den Jahren, in welchen tatsächlich fremdüblich vermietet wurde, wesentlich ungünstiger entwickelt, als geplant. Insgesamt sind die objektiven Ertragsaussichten derartig negativ zu beurteilen, dass das subjektive Ertragsstreben wohl lediglich als Wunschdenken, das mit den realen Verhältnissen nicht in Einklang zu bringen ist, zu beurteilen ist. Dem subjektiven Ertragsstreben desjenigen, der sich betätigt kommt für die Beurteilung der wirtschaftlichen Ergebnisse der Tätigkeit iSd § 2 Abs 3 EStG nur dann Bedeutung zu, wenn die Prüfung der objektiven Komponente der Ertragsfähigkeit der Betätigung kein eindeutiges Bild ergibt. Aus den bisherigen Erwägungen geht jedoch klar und deutlich hervor, dass die Bewirtschaftung der berufungsgegenständlichen Liegenschaft in der betriebenen Weise objektiv keine Aussicht hatte, sich lohnend zu gestalten. Somit trat ein Ertragsstreben durch ein Handeln nach den allgemeinen Wirtschaftlichkeitsgrundsätzen nicht nach außen erkennbar in Erscheinung. Daher geht das die Gewinnabsicht betreffende Berufungsvorbringen der Bw. ins Leere. Das Gleiche gilt für das Vorbringen der Bw. hinsichtlich der für das Jahr 1987 erlassenen Bescheide. Da die in diesem Jahr erlassenen Bescheide von der Bw. nicht bekämpft wurden ist auf die diesbezüglichen Ausführungen nicht näher einzugehen. Sämtliche betreffend die Jahre 1988 bis 1995 gem. § 200 Abs 1 BAO vorläufig erlassenen Bescheide wurden ebenfalls nicht bekämpft. Daher gilt auch für das gesamte diesbezüglich erstattete Berufungsvorbringen das im vorigen Absatz Gesagte.