BFG RV/4100104/2019

Die Vermietung an Herrn Josef ***HB*** bzw. an die ***CC** Beratungs- und Handels GmbH ab 15.02.2009 sei in Bezug auf den Mietgegenstand (gesamte Objekt ***W***) und der bar bezahlten Pauschalentgelte nicht nachvollziehbar, weshalb auch diesem Mietverhältnis mangels Fremdüblichkeit die Anerkennung versagt geblieben sei. Auch hinsichtlich dieses Mietobjektes sei bei Betrachtung der gesamten Umstände die Planung und Abwicklung aus Sicht der Abgabenbehörde als ungewöhnlich bzw. nicht fremdüblich einzustufen: So sei die Angabe bzw. Prognose hinsichtlich des erforderlichen Investitionsvolumens mehrfach geändert worden; offensichtlich sei in Bezug auf Umfang und Kosten eine Detailplanung bzw. Kalkulation zu Beginn der Vermietungsabsicht nicht vorhanden gewesen; die vertraglichen Vereinbarungen mit den Mietern seien widersprüchlich bzw. nicht nachvollziehbar gestaltet worden. Entgegen der Einschätzung des Immobilienmaklers, dass eine Vermietung aufgrund der Lage und der weiten Entfernung vom Zentrum sehr schwierig sei, was auch die Vermittlung eines Mietverhältnisses ausgeschlossen habe, sei das ehemalige Bauernhaus zu einem Mietobjekt ausgebaut worden und sei die Vermietung sodann ausschließlich an Familienangehörige und Bekannte bzw. an die ***AA*** GmbH (an der der Bf als Gesellschafter beteiligt sei) erfolgt. Auch erscheine die Variante mit der Mieterinvestition der ***AA*** GmbH in der Höhe von € 190.000,- als ungewöhnlich, da in den Verträgen weder über das Schicksal der Mieterinvestitionen nach Beendigung oder im Streitfall abgesprochen werde und auch die Gegenverrechnung mit der sehr geringen Miete (€ 25,-/Monat) nicht nachvollziehbar sei. Zweifelhaft erscheine auch, dass es einen fremden Mieter gäbe, der für einen Raum zu Präsentationszwecken ohne detaillierte vertragliche Vereinbarung in ein fremdes Gebäude € 190.000,- investieren würde. Die gesamte Abwicklung der Mietverhältnisse im Bezug auf die Mietengelte (ausschließlich Barzahlungen und sehr häufig im Voraus) widerspreche den Erfahrungen des täglichen Lebens und ist die Nachvollziehbarkeit der Mietzahlungen hinsichtlich der Höhe und der Zuordnung zu den jeweiligen Mietern nur erschwert oder überhaupt nicht möglich. Im Vorlagebericht führte die Amtspartei weiters wörtlich aus: "Insgesamt ergab sich damit folgende Verteilung hinsichtlich der Nutzung im Rahmen der Vermietung und Verpachtung bzw. der Privatnutzung: Erdgeschoß: V+V Obergeschoß: privat Dachgeschoß: 50% V+V und 50% privat. Hinsichtlich der Baukosten erfolgte allerdings eine davon abweichende Aufteilung, da die ***AA*** GesmbH Investitionen in das Mietobjekt (Erdgeschoß) getätigt hat und diese Investitionen von der Mieterin auf die Nutzungsdauer verteilt abgeschrieben werden bzw. die Vorsteuer in Abzug gebracht wurde. Demzufolge ergab sich für den Bf. ein Anteil an den Baukosten und den abzugsfähigen Vorsteuern, die auf die Vermietung entfallen, lediglich für 50% des Dachgeschoßes (MV ***MM***) - dies entspricht einem Viertel der vom Bf getragenen Baukosten. Feststellung hinsichtlich der Abschreibung für Abnutzung, die im Zuge der BP auch für den Altbestand auf 1/4 gekürzt wurde - Aufteilung Altgebäude bzw. Kürzung Einlagewert Altgebäude von 150.000,- auf 100.000,- (Schätzung) der Bf. ist zivilrechtlicher Eigentümer des gesamten Altbestandes - es steht ihm somit auch die Abschreibung für das EG zu entspricht im Ergebnis einer Abschreibung des Altbestandes in der Höhe von 50% der AK." Die Amtspartei beantragte im Zuge der Vorlage folgende Änderung in Bezug auf die Afa (Gebäudealtbestand) und Mieterinvestitionen hinsichtlich des Objektes "***W*** 1" (ab 2009): "Zuerkennung der Abschreibung für Abnutzung des Altbestandes Erdgeschoß - somit Abschreibungsbasis 50% von € 100.000,- - davon 1,5% entspricht einer AfA-Erhöhung von jährlich € 375,- ab 2009. Änderung der rechtlichen Würdigung hinsichtlich der Mieterinvestition der ***AA*** GmbH im Ausmaß von € 187.705,77 netto im Jahr 2010 und € 3.233,10 netto im Jahr 2011, da bis dato weder als Einnahme noch als Umsatz erfasst wurden: Hat sich der Mieter vertraglich zur Vornahme von Investitionen verpflichtet, so fließt dem Vermieter die entsprechende Einnahme bereits im Zeitpunkt der Vornahme der Investition zu (VwGH 20.02.1998, 96/15/0086) und führt - nach der Art der Investition (Erhaltungs- oder Herstellungsaufwand) - zu sofort oder verteilt abzugsfähigen Werbungskosten. Auch ein Gebäudezubau, den ein Dritter auf einem Grundstück des Steuerpflichtigen errichtet und der dem Steuerpflichtigen ins wirtschaftliche Eigentum zuwächst, ist als Einnahme anzusetzen (VwGH 23.9.1966, 1469/65). Eine mit der laufenden Miete verrechnete Mieterinvestition stellt eine Mietvorauszahlung dar und ist vom Vermieter zum Zeitpunkt der Beendigung der Mieterinvestition zur Gänze als Einnahme zu erfassen (VwGH 25.2.1970, 1794/68). (…) Da sich die Mieterin (***AA*** GmbH) vertraglich verpflichtet hat, die Investitionen im Erdgeschoss des Gebäudes ***W*** 1 (1/3 der Gesamtbaukosten ca. € 187.000,-) zu tragen und lediglich eine Monatsmiete von € 25,- zu leisten hat, wird beantragt, die Mieterinvestition im Zeitpunkt der Vornahme bzw. Beendigung der Mieterinvestition zur Gänze als Einnahme bzw. Umsatz zu erfassen." Die Amtspartei führte weiters aus, dass - entgegen dem Beschwerdevorbringen - die Erlassung von vorläufigen Bescheiden auch für die Zeiträume 2003 bis 2008 rechtens gewesen sei. Als Begründung für die vorliegende Ungewissheit in den Jahren 2003 bis 2008 im Lichte der absoluten Verjährungsfrist von 15 Jahren für vorläufige Bescheide (§ 209 Abs. 4 BAO) brachte diese vor: "2003 Der Umbau der Liegenschaft ***L***, ***PLZ124*** ***Ort3*** in 3 Wohneinheiten (EG, OG, DG) erfolgte im Jahr 2003. Im Zuge einer Umsatzsteuersonderprüfung für den Zeitraum 07/2003 - 10/2003 - Umbauphase ***L*** - wurde von der Prüferin folgender Sachverhalt festgestellt und die steuerliche Würdigung wie folgt getroffen (interner Vermerk vom 14.01.2004): "***L*** ***NrX*** ist ein adaptiertes Einfamilienhaus, welches in 3 Wohneinheiten (EG, OG, DG) größtenteils im Zeitraum von Mai bis Sept. 2003 umgebaut wurde. Die Umbau- bzw. Zubauarbeiten waren im Zeitpunkt der Besichtigung (Dezember 2003) bereits abgeschlossen. Das EG wurde an die Mutter des Abgabepflichtigen (Abgpfl.) vermietet (siehe Mietvertrag vom 27.04.2003) und das DG (richtig das OG) wurde an die Ehegattin des Abgpfl. vermietet (siehe Mietvertrag vom 04.05.2003). Für das OG (richtig das DG) ist ein Mietvertrag (ab Feber 2004) in Vorbereitung an Hr. ***O*** *N**, ***Str1***/6, ***Ort1***. In der vorgelegten Prognoserechnung des Abgpfl. wurden die prognostizierten Mieteinnahmen nach Ansicht der BP unrichtig (zu optimistisch) dargestellt: 1) Der Abgpfl. geht von der Vermietung der 3. Wohneinheit aus, ohne derzeit einen Mieter bzw. einen Mietvertrag vorweisen zu können. 2) Die derzeit fließenden Mieteinnahmen gehen von einer jährlichen Indexanpassung aus, ohne im vorliegenden Mietvertrag mit der Ehegattin eine vertragliche Deckung zu finden (Stufenindex 5% Jahressprung wird bei derzeitiger Verbraucherpreisindexsituation nicht erreicht werden können). 3) Ein Mieter ist die eigene Mutter, zweiter Mieter ist die Ehegattin, ein dritter Mieter ist noch nicht vorhanden. Die BP würdigt daher die prognostizierte Gesamtüberschusssituation des Abgpfl. in seiner Prognoserechnung ***L*** (Gesamtüberschuss im 18. Jahr) als zu optimistisch und regt daher an, die Einkommensteuer- und Umsatzsteuerveranlagungen 2003 und Folgejahre vorläufig durchzuführen und das Jahr 2004 als Überprüfungsjahr vorzumerken. ***W*** 1 entspricht von seiner Baustruktur einer Almhütte/Schihütte im ländlich alpinen Stil. Der Abgpflichtige vermietet die Almhütte für Familien (Schiurlaub, Sommerurlaub) aber auch für Geburtstags-, Silvester- oder sonstige Feiern. Im vergangenen Jahr wurden Strom, Wasser und der Zufahrtsweg hergestellt. Lt. Angaben des Abgpfl. ist eine Generalrenovierung in Höhe von ca. € 400.000,- bis € 500.000,- ab dem Jahr 2005 geplant. Lt. Prognoserechnung wurden jedoch nur € 300.000,- eingeplant, infolgedessen bis auf weiteres eine vorläufige Veranlagung sinnvoll erscheint." Aus den Beilagen zur Einkommensteuererklärung war ersichtlich, dass sowohl für das Objekt ***L*** (Einnahmen € 4.072,75, Werbungskosten € 12.524,69) als auch für das Objekt ***W*** (Einnahmen € 1.000,-, Werbungskosten € 6.567,34) Überschüsse der Werbungskosten über die Einnahmen erklärt wurden. Es ist zwar richtig, dass die Mietverträge mit der Mutter und der Ehegattin des Bf. im Zuge der Veranlagung 2003 bereits vorgelegen haben, die Ungewissheit dem Grunde und der Höhe nach bestand allerdings weiterhin im Bereich der Vermietung der 3. Wohneinheit (DG) des Objektes ***L*** und der zukünftigen Nutzung des Objektes ***W***. Die vorläufigen Veranlagungen erfolgten aufgrund der Ergebnisse und der dargestellten Umstände somit zu Recht. 2004 Im Zuge eines Vorhalteverfahrens (Nichteinhaltung der Prognoserechnung für das Objekt ***L***) wurde vom steuerlichen Vertreter am 06.05.2005 folgende Stellungnahme schriftlich eingereicht: "Bei der Ihnen ursprünglich übermittelten Prognoserechnung wurde davon ausgegangen, dass das Bauvorhaben bis Ende 2003 zur Gänze abgeschlossen ist und die drei im Haus befindlichen Wohnungen daher bereits ab 2004 zur Gänze vermietet werden können. Tatsächlich hat sich das Bauvorhaben aufgrund diverser Probleme verzögert und konnte erst im Mai 2004 vollständig abgeschlossen werden. Aus diesem Grund konnten die Wohnungen im Jahr 2004 auch noch nicht zur Gänze vermietet werden. Dazu kam, dass die angefallenen Bau- und Investitionskosten höher waren als ursprünglich geplant. Vor allem aus diesen Gründen wurde das Planergebnis des Jahres 2004 nicht erreicht. Inzwischen sind jedoch alle Wohnungen ganzjährig vermietet und aufgrund der höher als geplant angefallenen Baukosten konnte mit den Mietern aller Wohnungen auch eine höhere monatliche Miete als ursprünglich geplant vereinbart werden. Für die beiden Wohnungen im Erdgeschoß und im ersten Stock werden im Jahr 2005 ganzjährig Monatsmieten von € 550,- (Bruttobetrag inkl. USt) vereinnahmt, für die möblierte Wohnung (Ferienwohnung) im Dachgeschoß kann den erhaltenen Auskünften zufolge mit durchschnittlichen Einnahmen von rund € 600,- pro Monat (Bruttobetrag inkl. USt) gerechnet werden." Aus den Beilagen zur Einkommensteuererklärung war ersichtlich, dass sowohl für das Objekt ***L*** (Einnahmen € 12.863,61, Werbungskosten € 25.007,90) als auch für das Objekt ***W*** (Einnahmen € 2.470,93, Werbungskosten € 9.553,09) Überschüsse der Werbungskosten über die Einnahmen erklärt wurden. Aufgrund der obigen Ausführungen konnte auch im Zuge der Überprüfung der Veranlagung 2004 nicht festgestellt werden, ob und wann hinsichtlich der Vermietung ***L*** in einem absehbaren Zeitraum Überschüsse erzielt werden. Außerdem stehen die Aussagen hinsichtlich der Fertigstellung des Bauvorhabens und des Beginns der Vermietungen in Widerspruch zu den Aussagen im Zuge der Umsatzsteuersonderprüfung bzw. im Widerspruch zu den Wahrnehmungen der Prüferin im Jahr 2003 bzw. 2004. Auch die angegebenen Monatsmieten stimmen nicht mit den Mieten lt. den vorgelegten Mietverträgen überein. Für das Dachgeschoß wurde wiederum nur von einer möglichen Erzielung von Einnahmen in einer bestimmten Höhe ausgegangen und der Prognoserechnung somit geschätzte Einnahmen zugrunde gelegt. Die geplante Generalrenovierung des Objektes ***W*** hat noch nicht stattgefunden. Die vorläufigen Veranlagungen erfolgten aufgrund der Ergebnisse und der dargestellten Umstände somit zu Recht. 2005 Aus den Beilagen zur Einkommensteuererklärung war ersichtlich, dass sowohl für das Objekt ***L*** (Einnahmen € 19.790,94, Werbungskosten € 23.294,56) als auch für das Objekt ***W*** (Einnahmen € 3.565,89, Werbungskosten € 8.337,75) Überschüsse der Werbungskosten über die Einnahmen erklärt wurden. Die geplante Generalrenovierung des Objektes ***W*** hatte entgegen der Aussagen des Bf. im Jahr 2005 offenbar noch nicht stattgefunden. Eine Beurteilung der geplanten Vermietung ***W*** konnte somit auch im Jahr 2005 noch nicht endgültig vorgenommen werden. Die vorläufigen Veranlagungen erfolgten aufgrund der Ergebnisse und der dargestellten Umstände somit zu Recht. 2006 Aus den Beilagen zur Einkommensteuererklärung war ersichtlich, dass für das Objekt ***L*** ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (Einnahmen € 25.681,82, Werbungskosten € 20.758,22) und für das Objekt ***W*** ein Überschuss der Werbungskosten über die Einnahmen erklärt (Einnahmen € 1.211,33, Werbungskosten € 12.380,90) wurden. Mit der geplanten Generalrenovierung des Objektes ***W*** wurde im Sommer 2006 begonnen (Errichtung der Außenanlagen). Eine Beurteilung der geplanten Vermietung ***W*** konnte somit auch im Jahr 2006 noch nicht endgültig vorgenommen werden. Die vorläufigen Veranlagungen erfolgten aufgrund der Ergebnisse und der dargestellten Umstände somit zu Recht. 2007 Aus den Beilagen zur Einkommensteuererklärung war ersichtlich, dass für das Objekt ***L*** ein geringfügiger Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (Einnahmen € 23.800,-, Werbungskosten € 23.202,40) und für das Objekt ***W*** ein Überschuss der Werbungskosten über die Einnahmen (Einnahmen € 639,77, Werbungskosten € 18.020,12) erklärt wurden. Im Zuge der geplanten Generalrenovierung des Objektes ***W*** wurden auch im Jahr 2007 lediglich Arbeiten im Bereich der Außenanlagen durchgeführt. Eine Beurteilung der geplanten Vermietung ***W*** konnte somit auch im Jahr 2007 noch nicht endgültig vorgenommen werden. Die vorläufigen Veranlagungen erfolgten aufgrund der Ergebnisse und der dargestellten Umstände somit zu Recht. 2008 Aus den Beilagen zur Einkommensteuererklärung war ersichtlich, dass für das Objekt ***L*** ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (Einnahmen € 24.512,72,-, Werbungskosten € 15.787,64) und für das Objekt ***W*** ein Überschuss der Werbungskosten über die Einnahmen (Einnahmen € 2.095,33 inkl. Anlagenverkäufe, Werbungskosten € 16.960,51) erklärt wurden. Im Zuge der geplanten Generalrenovierung des Objektes ***W*** wurden auch im Jahr 2008 lediglich Arbeiten im Bereich der Außenanlagen durchgeführt. Hinsichtlich der Gebäudeerrichtung erfolgten im Herbst 2008 erste Planungsarbeiten bzw. die Bauverhandlung. Eine Gegenüberstellung der tatsächlichen Ergebnisse aus den Vermietungen mit den prognostizierten Ergebnissen lt. Prognoserechnungen aus den Jahren 2004 und 2005 ergaben hohe Abweichungen in der Form, dass die tatsächlichen Ergebnisse deutlich hinter den erwarteten Ergebnissen lagen. Eine Beurteilung der geplanten Vermietung ***W*** konnte somit auch im Jahr 2008 noch nicht endgültig vorgenommen werden. Die vorläufigen Veranlagungen erfolgten aufgrund der Ergebnisse und der dargestellten Umstände somit zu Recht. Es wird in Anlehnung an die Einwendungen des steuerlichen Vertreters darauf hingewiesen, dass die Tatsache, dass die Mietverträge mit der Ehegattin und der Mutter des Bf schon von Beginn an vorgelegen sind und damit offengelegt wurden, nicht bestritten wird. Diese Verträge wurden vorerst zur Kenntnis genommen, was allerdings nicht bedeutet, dass diese akzeptiert bzw. steuerlich bereits gewürdigt wurden. Diese Verträge waren auch nicht der Grund für die Erlassung vorläufiger Bescheide, sondern vielmehr der Umstand, dass beide Vermietungsobjekte umgebaut wurden und die beabsichtigte Nutzung bzw. das Ausmaß der Vermietungen dem Grunde und der Höhe nach ungewiss waren. Im Zuge von Veranlagungen ist es nicht möglich bei Vorliegen mehrerer Einkunftsquellen eine davon als endgültig und eine andere in Form einer vorläufigen Veranlagung zu beurteilen. Liegt in einem Bereich eine Ungewissheit dem Grunde bzw. der Höhe nach vor, kann nur die gesamte Veranlagung des Kalenderjahres vorläufig erlassen werden. Auch die Einwendung, dass für den Prüfungszeitraum bereits mehrfach Überprüfungen (ohne Beanstandungen) stattgefunden haben, vermag an der Rechtmäßigkeit einer Gesamtbeurteilung im Zuge einer Außenprüfung nichts zu ändern. Eine Nachschau im Sinne des § 144 BAO bzw. eine Umsatzsteuersonderprüfung im Sinne des § 147 BAO, bei denen die Befugnisse der Abgabenbehörde wesentlich geringer sind als bei einer Außenprüfung, stellt für eine spätere Außenprüfung im Sinn des § 147 BAO kein Hindernis dar (vgl. VwGH 21.12.2000, 2000/16/0303). Die Tatsache, dass im Rahmen der eingeschränkten Überprüfung im Zuge einer Nachschau oder Umsatzsteuersonderprüfung keine Feststellungen getroffen wurden, steht Feststellungen im Rahmen einer umfassenden Prüfung der Bücher und Aufzeichnungen nicht entgegen. Das Bestehen einer Ungewissheit betrifft im vorliegenden Fall nicht das Hervorkommen neuer Tatsachen oder die "neuerliche" Beurteilung vorliegender Verträge, sondern ist lediglich für die Verjährung in Bezug auf § 208 Abs. 1 lit. d BAO iVm § 209 Abs. 4 BAO von Relevanz. Nach Ansicht der Abgabenbehörde waren die Voraussetzungen für die Erlassung vorläufiger Abgabebescheide aus den vorgenannten Gründen jedenfalls rechtmäßig, weshalb hinsichtlich der Abgabenbescheide 2003 - 2008 Verjährung nicht eingetreten ist. Es wird die Abweisung des Beschwerdebegehrens und die Änderungen hinsichtlich a) der Abschreibung des Altbestandes ***W*** 1 (Erhöhung zugunsten des Bf.) ab 2009 und b) der Erfassung der Mieterinvestitionen als Einnahme bzw. Umsatz im Zeitpunkt der Beendigung der Mieterinvestitionen der Fa. ***AA*** GesmbH in den Jahren 2010 und 2011 beantragt." Im Zuge des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens wurde im Rahmen eines Erörterungstermins (§ 269 Abs. 3 BAO) die Sach- und Rechtslage mit den Verfahrensparteien erörtert. Im Zuge dieser Verfahrenshandlung erzielten die Verfahrensparteien einen Konsens dahingehend, die gegenständliche Beschwerde einer Erledigung im amtseigenen Wirkungsbereich auf Grundlage des § 300 BAO zuzuführen. Im Zuge der für diese Lösung erforderlichen zahlenmäßigen Abstimmung zerfiel der Parteienkonsens, sodass letztlich die Erlassung der in Aussicht gestellten Aufhebungs- und Ersatzbescheide unterblieb. In der mündlichen Senatsverhandlung wandte der Bf vorab ein, dass nicht nur, wie vom Finanzamt bereits erkannt wurde, für die Jahre 2000 bis 2002 eine Festsetzungsverjährung vorliege, sondern auch in Bezug auf die Jahre 2003 bis 2008. Die Behörde habe ohne Vornahme von Überprüfungshandlungen in Bezug auf das Vorliegen einer Ungewissheit in sämtlichen beschwerdeverfangenen Zeiträumen vorläufige Umsatz- und Einkommensteuerbescheide erlassen. Die Bescheide seien zudem weder im Hinblick auf ihre Vorläufigkeit begründet noch hinsichtlich der Ermessensübung. Wie aus der IST-Rechnung zu entnehmen sei, habe das Objekt ***L*** bereits im 5. Jahr (ab 2002) einen Überschuss erzielt. Es bestehe der Anschein, dass die Behörde erkannt habe, dass beide Objekte innerhalb des Prognosezeitraumes einen Gesamtüberschuss abwerfen würden; aufgrund dessen habe die Behörde ihre Strategie dahingehend geändert, dass sie nunmehr die einzelnen Mietverhältnisse in Frage stelle bzw. als nicht fremdüblich qualifiziere. Der Bf bzw. seine steuerliche Vertretung gehe davon aus, dass die Bescheide in analoger Anwendung der §§ 93 und 307 BAO nichtig seien, zumal die Begründung für die Unsicherheit und die Ermessensentscheidung fehlten, welche im Rechtsmittelverfahren auch nicht nachholbar seien (§ 303 BAO per analogiam). Wann die subjektive Ungewissheit für die Behörde beseitigt werde, sei im Hinblick auf die Verjährung irrelevant. Dem hielt die Amtsvertreterin folgendes entgegen: Es sei zwar richtig, dass die Ungewissheit in den bekämpften Bescheiden nicht dokumentiert worden sei, allerdings sei dieser Umstand insofern irrelevant, als gemäß der verwaltungsgerichtlichen Judikatur vielmehr zu prüfen sei, ob im Zeitpunkt der Erlassung eines vorläufigen Bescheides tatsächlich eine Ungewissheit bestanden habe. Sollte diese der Fall sein, so sei in einem zweiten Schritt zu evaluieren, ab welchem Zeitpunkt die Ungewissheit weggefallen sei. Erst im Zeitpunkt des Wegfallens der Ungewissheit beginne die Verjährung zu laufen. Die Überprüfung der Ungewissheit sei in Bezug auf sämtliche Mietverhältnisse vorzunehmen. Die Tatsache der Ungewissheit liege aus Sicht des Finanzamtes in jedem einzelnen Beschwerdejahr vor. Der Bf hatte aufgrund der USO-Prüfung sehr wohl Kenntnis von jenen Umständen, welche letztlich zur Erlassung von vorläufigen Bescheiden geführt haben. Auch sei der Bf vom Prüfungsorgan über die Problematik von Verträgen zwischen nahen Angehörigen in Kenntnis gesetzt worden. Eine USo-Prüfung bilde naturgemäß nur einen kleinen Zeitraum (ggst Juli bis Okober 2003) ab. Eine tiefgreifende Überprüfung der Sachlage könne daher nicht erfolgen. Aufgrund des umfangreichen Tatsachenkomplexes habe die Prüfung insgesamt über zwei Jahre gedauert. Entgegen dem Vorbringen des Bf können Ermittlungsschritte auch intern erfolgen; der Steuerpflichtige müsse nicht über jeden Schritt der Behörde informiert werden. Auch betreffe die Nachholung von Wiederaufnahmegründen ausschließlich das Verfahren nach § 303 ff BAO und könne nicht im Wege der Analogie auf das Verfahren nach § 200 BAO übertragen werden. Der Bf setzte dem entgegen, dass er keine Kenntnis davon gehabt habe, weshalb die Behörde eine vorläufige Veranlagung vorgenommen habe. Auch sein damaliger Steuerberater ***MR*** habe ihm dies nicht erklärt. So habe er (Bf) keine Notwendigkeit gesehen, gegen die vorläufigen Bescheide ein Rechtsmittel einzubringen, zumal er aufgrund der "Zwischenprüfung" (Uso-Prüfung) davon ausgegangen sei, dass die Mietverhältnisse auch in Zukunft steuerlich anerkannt würden. Die beiden Prüferinnen ***R*** und ***H** hätte ihm erklärt, was bei Vermietung an nahe Angehörige allgemein zu beachten sei. Die ihm (Bf) vorliegende Niederschrift vom 14.01.2004 divergiere vom internen Aktenvermerk vom selben Tage. Der steuerliche Vertreter ergänzte, die Möglichkeit der Erlassung vorläufiger Bescheide diene nicht dazu der Behörde vorerst die Ermittlung der für die Abgabenfestsetzung erforderlichen Tatsachen und rechtlichen Verhältnisse zu ersparen. Im Zuge der Verhandlung wurde der vormalige Mieter des Objektes ***W*** (Dachgeschoss DG) Mag. (FH) *P* ***MM*** zeugenschaftlich zum Bestandverhältnis mit dem Bf befragt. Dieser gab zu Protokoll, dass der Bf als Gf der *Verein* ***1*** sein damaliger Vorgesetzter gewesen sei. Im DG des Objektes hätten sich zwei Wohneinheiten befunden, wovon er die rechts des Stiegenaufganges situierte Wohnung angemietet habe. Die links der Stiege gelegene Wohnung sei damals leerstehend gewesen. Die 105 m2 Wohnfläche laut Mietvertrag würden wohl aus der Mitbenützung der Räumlichkeiten im EG resultieren. Mit dem Bf als Bestandgeber sei u.a. die Entrichtung des Mietzinses in bar für mehrere Monate im Voraus vereinbart worden. Er habe die Wohnung angemietet um etwas Abstand von daheim zu gewinnen. Er sei damals 24 Jahre alt und alleinstehend gewesen. Zudem sei die Wegstrecke zwischen Wohnung und Dienststelle in ***Mh*** näher gewesen als sie vom Elternhaus in ***Kt*** aus gewesen wäre. Im März 2012 habe er seinen Wohnsitz wieder nach ***Kt*** verlegt, da er eine Anstellung bei der Gemeinde ***123*** erhalten habe. Insgesamt sei die Wohnsituation in ***W*** sehr einsam gewesen. Hin und wieder - gefühlt einmal wöchentlich - seien Frau und Herr ***NN*** erschienen. Vom Bestandgeber habe er stets Belege über die von ihm erbrachten Barzahlungen erhalten. Er habe den Vertrag noch bis Ende Oktober 2012 aufrecht belassen, da er aufgrund einer neuen sehr fordernden Anstellung keine Zeit gefunden habe diesen aufzukündigen. Im Zuge der weiteren Befragung gab der Zeuge an, dass er theoretisch das ganze Haus nutzen habe können. Im Laufe der Einvernahme korrigierte der Zeuge seine Aussage, wonach sich im DG zwei Wohneinheiten befunden hätten. Der Raum links des Stiegenhauses sei vielmehr eine Art Aufenthaltsraum gewesen, welcher nicht als eigene Wohneinheit qualifiziert werden könne, zumal Küche und Sanitärbereich gefehlt hätten. Er habe jedenfalls einen Schlüssel für das gesamte DG besessen, habe allerdings faktisch nur den rechten Teil benützt. Der Bf legte zum Mietverhältnis mit ***MM*** einen Polierplan vor und kennzeichnete in der Verhandlung die von ***MM*** gemieteten Teile mit einem blauen Textmarker. Gleichzeitig hielt dieser fest, dass der heute dem Gericht übergebene Ausführungsplan der richtige sei; die bisher im Akt einliegenden Polierpläne seien keine Ausführungspläne, sondern im Zuge der Planung entstanden. Die blau schraffierten Flächen würden insgesamt 105m2 (Wohnung rechts der Stiege, Arbeitsraum und Fläche des Stiegenhauses im OG) ausmachen und lägen dem Mietvertrag zugrunde. Zum Mietvertrag mit seiner Mutter **A** gab der Bf an, dass dieser durch einen behindertengerechten Umbau der Erdgeschosswohnung die Unterbringung in einem Pflegeheim erspart geblieben sei. Die Ausmittelung des Mietzinses sei mit der Hilfe der Fachreferenten der Wirtschaftskammer, Landwirtschaftskammer, Arbeiterkammer sowie seines Steuerberaters erfolgt. Die hohen Vorauszahlungen der Mieterin hätten letztendlich seiner Absicherung gedient. Eine Abgeltung des bestehenden Wohnrechtes sei nicht erfolgt, zumal dieses nach Rücksprache mit den Interessensvertretungen und seinem damaligen Steuerberater wertlos gewesen sei. Die Wohnung sei stark abgewohnt und nicht mehr zeitgemäß ausgestattet gewesen. Schriftliche Unterlagen in Bezug auf die mit den Interessensvertretungen geführten Gespräche seien allerdings nicht vorhanden. Die Amtsvertreterin replizierte, dass eine Wertlosigkeit des Wohnrechts aus den Unterlagen, etwa aus der Mitteilung der Firma ***2P** (der Gutachter komme darin auf einen Wertansatz von € 180.000) vom 7.5.2003 nicht zu entnehmen sei. Im Übrigen sei es fremdunüblich auf ein bestehendes Mietrecht unentgeltlich zu verzichten um es dann in der Folge gegen Entgelt anzumieten. Ebenso nicht fremdüblich sei, wenn ein verbüchertes Wohnrecht, nach dessen vertraglicher Aufhebung nicht gelöscht, sondern weiterhin im Grundbuch verbleibe. Daraus folge konsequenterweise, dass ein nach außen in Erscheinung treten des Vorganges eben nicht stattgefunden habe. Der Bf wandte eine, dass ein nicht nutzbares Objekt zum damaligen Zeitpunkt einen monetären Wert von ca. € 700/m2 aufgewiesen habe, was bei 280m2 einen Wertansatz von € 196.000 ergäbe. Das Gutachten von ***2P** sei in Ordnung. Zum Mietverhältnis mit der Gattin ***B*** betreffend ***L*** gab der Bf an, dass dieses von September 2003 bis Dezember 2007 angedauert habe. Die Vermietung des DG in ***L*** sei an Frau ***O**, Frau ***P***, Herrn ***O*** sowie Herrn ***V* ***NN*** (Cousin) erfolgt. Das längste Mietverhältnis wurde mit Frau ***O** begründet und dauerte von 2005 bis 2007 an. Sämtliche Mietverträge seien mündlich abgeschlossen worden. Im Dachgeschoss sei wie auch im OG eine Wohneinheit vorhanden gewesen, aus welcher man bei Bedarf zwei Einheiten konstruieren konnte. Die ***AA*** GmbH habe ab 2005 den nördlichen Teil angemietet. Der südliche Teil des DG sei von Frau ***O** angemietet worden. Ab 2008 habe die ***AA*** GmbH das gesamte DG angemietet. Dem hielt die Amtsvertreterin entgegen, dass im Jahre 2004 das DG abwechselnd von Frau ***O** und Frau ***P*** in Bestand genommen worden seien. Dies habe in beiden Fällen eine Ferienwohnung betroffen. Der Bf habe allerdings auch geltend gemacht, dass das DG von der ***AA*** GmbH gemietet worden sei. Darin bestehe ein Widerspruch. Dem entgegnete der Bf, dass eben nur ein Teil des DG von der ***AA*** GmbH gemietet worden sei. Über Befragen gab der Bf zu Protokoll, dass die Rücküberweisung der Miete per 17.12.2010 aus dem Grund erfolgt sei, da der Mietvertrag von der Bruttofläche ausgegangen sei, gesetzlich aber die Nettofläche heranzuziehen sei. Auch die Einberechnung des Podestes wie auch die unrichtige Flächenanzahl seien korrigiert worden. In Bezug auf das Objekt "***W***" gab der Bf zum Mietverhältnis mit der ***AA*** GmbH (EG) über Befragen an, dass der zweite Mietvertrag, also jener mit einem vereinbarten Kündigungsverzicht der Richtige sei. Dass es in Bezug auf ein Mietverhältnis zwei divergierende Verträge gäbe, beruhe auf einem menschlichen Versagen. Die Miethöhe sei auf Anraten des steuerlichen Vertreters auf nahezu Null reduziert worden. Bei der Ermittlung des Investitionsvolumens sei er von einem monatlichen Mietzins von € 900 für 13 Jahre, ds € 145.000 zuzüglich € 10.000 Inneneinrichtung und € 30.000 Außenanlagen ausgegangen. Dies ergäbe eine Summe von € 190.000. Dem hielt die Amtsvertreterin entgegen, dass aus Sicht des Finanzamtes sowohl Miethöhe als auch Dauer des Mietverzichtes fremdunüblich seien; so fänden sich auch keinerlei Regelungen über das Schicksal der Mieterinvestition nach Beendigung des Mietverhältnisses. Ferner hielt der Bf in Bezug auf das Objekt ***W*** fest, dass die Renovierung sehr spät begonnen habe, zumal das Widmungsverfahren viel Zeit (bis 2007) in Anspruch genommen habe. Auch sei die Wohnung nicht als Ehewohnung zu werten; diese befinde sich in ***Stadt1***, wo sich sein Lebensmittelpunkt und der seiner Gattin befinde und auch die Kinder zur Schule gingen. Der steuerliche Vertreter wandte ein, dass die Bestimmung des § 20 EStG 1988 in Bezug auf das Mietverhältnis mit der Gattin nicht anwendbar sei. Auch sei der vom Finanzamt beantragte Ansatz der Mieterinvestitionen 2010 und 2011 nicht korrekt. Fakt sei, dass im Jahre 2023 die Ablöse vom gerichtlich beeideten Sachverständigen mit € 33.000 festgesetzt und vom Bf auch zur Überweisung gebracht worden sei. Die Vertreterin des Finanzamtes beantragte, das Gericht möge ihrem im Vorlagebericht gestellten Antrag folgen und die Beschwerde als unbegründet abweisen sowie die angefochtenen Bescheide im Hinblick auf die Jahre 2010 und 2011 zum Nachteil des Bf abändern und die getätigten Mieterinvestitionen steuerlich erfassen. Weiter beantragte die Amtsvertreterin auch die Erhöhung der Afa bei den Einkommensteuerbescheide 2009 bis 2011 um € 375 p.a. (***W***) laut Vorlagebericht. Der Bf bzw. dessen steuerlicher Vertreter beantragte der Beschwerde vollinhaltlich stattzugeben und die bekämpften Bescheide aufzuheben bzw. den Rechtszustand herzustellen, der vor deren Erlassung gegeben war. Dem Bf wurde eingeräumt, binnen einer Frist von 14 Tage jene Urkunden dem Gericht vorzulegen, welche er im Zuge der Verhandlung nicht vorlegen konnte (Belege hinsichtlich vollständiger Berichtigung des Mietzinses betreffend Mietverhältnis **A** ***NN***, Nachweis, wer die Miete betreffend das Mietverhältnis mit Josef ***HB*** zur Einzahlung brachte, etc.). Mit E-Mail vom 18.9.2024 begehrte der Bf die Verlängerung der Frist für die Vorlage von Belegen um weitere 14 Tage. In seiner E-Mail vom gleichen Tage führte der steuerliche Vertreter abermals aus, dass eine Verjährung der Abgabenfestsetzung eingetreten sei, weshalb die bekämpften Bescheide bereits aus diesem Grunde nicht ergehen hätten dürfen. In den angefochtenen Bescheiden fänden sich keine Hinweise, die eine Vorläufigkeit rechtfertigen würden. Ebenso fehle die Begründung in Bezug auf das geübte Ermessen. Worin die Ungewissheit im Tatsachenbereich gelegen sein soll, gehe aus den bekämpften Bescheiden definitiv nicht hervor. Auch habe es den Anschein, dass sich das Finanzamt selbst nicht sicher gewesen sei, weshalb es vorläufige Bescheide erlassen habe. Die Verjährung beginne bei vorläufigen Bescheiden mit Ablauf des Jahres zu laufen, an dem die Ungewissheit wegfalle (§ 208 Abs. 1 lit d BAO). Dies sei nach objektiven Kriterien zu beurteilen. Wann subjektiv für die Behörde die Ungewissheit beseitigt werde, sei für die Verjährung irrelevant. Die Bestimmung des § 208 Abs. 1 lit d BAO sei nicht anzuwenden, wenn ein vorläufiger Bescheid erlassen worden sei, obwohl keine Ungewissheit bestanden habe (VwGH 18.10.1984, 83/15/0085; diesfalls richte sich Beginn und Lauf der Verjährung nach lit a der besagten Norm. Wiederholend führte der steuerliche Vertreter aus, dass sowohl die USo-Prüfung 2004 als auch jene aus 2009 keinerlei Hinweise auf die Vorläufigkeit der zu ergehenden Bescheide enthalten würden. Die in der BAO verankerte Offenlegung- und Wahrheitsplicht müsse vice versa auch für die Behörde gelten. Wenn die Behörde "intern geheim paktiert" werde zudem der Grundsatz des Parteiengehörs verletzt. In Bezug auf den Antrag der Amtspartei, das Gericht möge die Kostenübernahme am Objekt ***W*** durch die ***AA*** GmbH als Mieterinvestition werten und steuerlich in den Jahren der Fertigstellung (2010 und 2011) steuerlich in Ansatz bringen, führte der steuerliche Vertreter aus, dass eine derartige Vorgehensweise nur gerechtfertigt wäre, wenn der Mieter aufgrund des Mietvertrages zur Kostenübernahme verpflichtet wäre. Im vorliegenden Fall sei eine Verpflichtung zur Kostentragung nicht erkennbar; es bestehe nur eine Berechtigung zur Vornahme von baulichen Veränderungen. Es sei auch vertraglich festgelegt worden, dass der Mieter (***AA*** GmbH) insoweit auch keinen Anspruch auf Ersatz seiner Investitionen habe, als diese bei Beendigung des Bestandverhältnisses im Mietobjekt verbleiben. Wenn Investitionen bis zur Beendigung des Mietverhältnisses zurückgenommen werden können und der Mieter diese ohne Verpflichtung leiste, fließe der dem Vermieter daraus erwachsene Vorteil erst mit Beendigung des Mietverhältnisses zu. Unter der Möglichkeit der Zurücknahme der Investitionen sei die rechtliche Möglichkeit gemeint und nicht die das physische Rückbauen der Investitionen. Im Mietvertrag werde dem Mieter für die gesamte Dauer des Bestandverhältnisses das Recht eingeräumt, das Bestandobjekt auszubauen und zu gestalten, was naturgemäß auch die Berechtigung beinhalte die getätigten Investitionen wieder rückgängig zu machen. In Bezug auf die Nichtanerkennung des Mietverhältnisses mit der Ehegattin wandte der steuerliche Vertreter ein, dass lediglich 25% der diesbezüglich angelaufenen Werbungskosten auszuscheiden wären, zumal die beiden Objekte nicht nur vom Bf, sondern von der gesamten Familie (Bf, Gattin und zwei Töchter) genützt worden seien. Der steuerliche Vertreter beantragte die zeugenschaftliche Ladung des mit der Erlassung der BVE betrauten Finanzbeamten Dr. ***J**, der beiden Prüferinnen ***R*** und ***H**, des Mieters ***HB*** sowie die Durchführung eines Ortsaugenscheines an den beiden Objekten durch den gesamten Senat. Das Bundesfinanzgericht hat erwogen: 1. Sachverhalt A. In Bezug auf das Objekt "***L*** ***NrX***": Mit Übergabsvertrag vom 9.6.2000 übertrug die Mutter des Bf, Frau **A** ***NN***, das genannte Bauwerk unentgeltlich an ihren Sohn (Bf). Als Übergangsstichtag wurde der 1.7.2000 vereinbart. Die Übergeberin hielt sich ein Wohnungsgebrauchsrecht an den im Erdgeschoss situierten Räumlichkeiten samt Gartenbenützung zurück. Zudem wurde vereinbart, dass die Übergeberin die Betriebskosten sowie Kosten für elektrische Energie und Heizung zu tragen habe. Zwischen den Vertragsteilen wurde weiters die Wartung und Pflege der Übergeberin in alten Tagen (Reinigung der Wohnung, Arzt holen, Erledigung von Einkäufen etc.) als Reallast vereinbart. Sowohl Wohnungsgebrauchsrecht als auch Reallast wurden grundbücherlich sichergestellt. In einem Nachtrag zum Übergabsvertrag vom 9.6.2000, datiert mit 3.8.2001 bzw. 7.11.2001 (Gegenzeichnung), hielten die Vertragsteile fest, inzwischen sei festgestellt worden, dass die vom Gebrauchsrecht umfassten Teile sich in einem dringend renovierungsbedürften Zustand befänden und der Bf als Liegenschaftseigentümer verpflichtet sei die diesbezüglich erforderlichen Renovierungs-, Umbau- und Sanierungsarbeiten vorzunehmen. Die diesbezüglich anfallenden Kosten wurden mit "rund Euro 200.000" beziffert. In Pkt IV hielten die Vertragsparteien wörtlich fest: "Frau ***NN*** erklärt sich im Gegenzug dazu bereit, auf das ihr im Übergabsvertrag eingeräumte Wohnungsrecht zu verzichten und mit Wirksamkeit ab 1. Dezember 2001 einen Mietvertrag mit ihrem Sohn abzuschließen. In diesem Mietvertrag, der die gesamte Übergabsliegenschaft einschließlich Außenanlagen umfasst, wird ein angemessener ortsüblicher Mietzins für den Mietgegenstand vereinbart". Nachdem der Bf das Wohnhaus einer Generalsanierung unterzogen hatte, versuchte dieser zunächst das OG und DG über eine Makleragentur zu vermieten. In Bezug auf das EG bestand die Vereinbarung mit der Mutter in Form des Nachtrages zum Mietvertrag. Letztendlich wurden ohne Zutun der Makleragentur (diese bestätigte im Jahre 2012, dass die beiden Objekte aufgrund der Situierung in Verbindung mit der Ausstattung nicht vermietbar wären) nachstehende Mietverhältnisse begründet: a.) Mietverträge mit **A** ***NN*** (Mutter) Mit Mietvertrag vom 2.12.2001 mietete **A** ***NN*** (vormalige Übergeberin) von ihrem Sohn (Bf) das gesamte Objekt ***L*** (laut Vertrag: EG, OG und DG) ab dem 1.12.2001 auf unbestimmte Zeit zu einem vereinbarten Mietzins von € 400 brutto (indexangepasst). Zwischen den Vertragsteilen wurde vereinbart, dass der Mietzins auf das Konto des Bestandgebers zu überweisen sei. Festgehalten wurde zudem, dass der Vermieter beabsichtige das Objekt zu renovieren. In der am 27.4.2003 abgeschlossenen Vereinbarung hielten die Vertragsteile fest, dass das besagte Mietobjekt wegen Renovierungsarbeiten in der Zeit zwischen 04/2003 und 08/2003, sohin für fünf Monate, nicht benützbar sei. Die Mieterin (Mutter des Bf) verpflichtete sich unter Freistellung von Mietzinszahlungen eine Ersatzwohnung zu beziehen. Weiters wurde festgehalten, dass nach erfolgter Renovierung ausschließlich die im Erdgeschoss gelegenen Räumlichkeiten an **A** ***NN*** vermietet werden. Nicht mehr an **A** ***NN*** in Bestand gegeben wurden die Räumlichkeiten des OG und des DG. Unverändert blieb das Recht der Mieterin die Außenanlagen mitzubenützen. Der Mietzins blieb ob der getätigten Verbesserungen am Mietgegenstand unverändert. In Bezug auf die Zahlungsabwicklung erfolgten Bareinzahlungen auf das Konto des Bf, zum Teil in monatlichen Beträgen (dies insbesondere in den Anfangsjahren), zum Teil kumuliert für mehrere Monate im Voraus (bspw. Re 12.4.2008 "Miete 7-12/2008 € 3.120" oder 21.2.2006 "April bis Sept. pauschal € 3.300"). Der Bf gab an, dass ihm seine Mutter den Mietzins in bar übergeben habe und er diesen auf sein bei der ***Bank1*** ***Stadt1*** geführtes Konto zur Einzahlung gebracht habe. Die Mutter des Bf verstarb nach einjährigem Krankenhausaufenthalt im Oktober 2010. Auch im Jahr 2010 erfolgten Bareinzahlungen des Mietzinses auf das Konto des Bf. b) Mietvertrag mit Gattin Mag. ***B*** ***NN*** Mit dem am 4.5.2003 zwischen dem Bf und dessen Gattin ***B*** ***NN*** abgeschlossenen Bestandvertrag wurde die Anmietung des OG (im Vertrag fälschlicherweise 2. OG bezeichnet) um einen Bestandzins von € 420 brutto per 1.9.2003 vereinbart. Der Mietgegenstand umfasste 85m2 und bestand aus Küche, Vorraum, Balkon, 2 Schlafzimmer, WC und Bad. In der Folge dauerte das Mietverhältnis bis zum 31.12.2007 hin an und wurde von Seiten der Mieterin mit der Begründung, dass sie nach Ende ihrer Karenzzeit wieder in ***Stadt1*** wohne und dort einer Erwerbstätigkeit nachgehe, schriftlich aufgelöst. In Bezug auf den Grund der Anmietung gab der Bf an, dass damit dem Interesse seiner Gattin eine Freizeitwohnung innezuhaben, entsprochen worden sei. Da sie Schwangerschaftsprobleme gehabt habe, habe sie Unterstützung durch ihre Eltern, die in der Nähe wohnten, erfahren. Zudem sei so eine Betreuung seiner Mutter **A** ***NN***, die im selben Gebäude gewohnt habe, möglich gewesen. Die Wohnung ***L*** sei ein Zweitwohnsitz für seine Gattin gewesen. Die Bezahlung der Miete erfolgte stets in bar. c) Mietvertrag mit der ***AA*** GmbH Der vom damaligen steuerlichen Vertreter Dr. ***StB1*** der Betriebsprüferin im Zuge des Prüfungsverfahrens (2014) erstmals ausgehändigte Mietvertrag trägt das Datum 5.11.2012. Darin wurde festgehalten, dass das Mietverhältnis bereits am 1.9.2005 zu laufen begonnen habe. Der im Mietvertrag aus 2012 ausgewiesene Vertragsgegenstand umfasst das OG, das DG, den Keller sowie drei KFZ Abstellplätze. Als Mietzins ist der Betrag von € 1.813,50 (brutto und indexangepasst) ausgewiesen. Mietzinszahlungen hinsichtlich des DG erfolgten laut Feststellungen der Außenprüfung bereits im Jahre 2006 (Re vom 1.4.2006 betreffend Zeitraum 09/2005 bis 06/2006, d.s. 10 Monate iHv € 8.160 brutto; Re vom 2.1.2007 betr. Zeitraum 01-12/2007 iHv € 10.080 brutto). In Bezug auf das OG erfolgten Fakturen ab 2008 (Re vom 22.5.2008 für den Zeitraum 4-12/2008 iHv € 2.880). Festzuhalten ist, dass der vom Verein "Region Großglockner/Mölltal - Oberdrauburg" gehaltene Geschäftsanteil an der ***AA*** GmbH per Notariatsakt vom 28.7.2008 an den Bf um einen (symbolischen) Abtretungspreis von € 1 abgetreten wurde. Als Übergangsstichtag wurde der 10.8.2008 vereinbart. Die ***AA*** GmbH firmierte bis zum 27.10.2008 unter der Anschrift "***Mh*** ***NrY***", ab dem 28.10.2008 unter der Anschrift "***L*** ***NrX***". Weitere aktenkundige Mietverhältnisse in Bezug auf "***L***" (DG) erfolgten mit d) Heidrun ***P*** in Bezug auf die im DG situierte Dachgeschosswohnung ("Ferienwohnung"), wobei diesbezüglich keine schriftliche Vertragsurkunde existiert und die Begleichung des Mietzinses kumuliert, zum Teil im Vorhinein, zum Teil im Nachhinein erfolgte (siehe Darstellung im Vorlagebericht Seite 12). Die Ferienwohnung wurde von der Mieterin (Angestellte der PGB GmbH) in den Zeiträumen 7-10/2004 und 18.6.-2.7.2005 angemietet; e) ***V* ***NN*** (Cousin des Bf) ebenso in Bezug auf die Ferienwohnung. Auch hier liegt keine schriftliche Vereinbarung vor; die Anmietung erfolgte für den Zeitraum 5-6/2004 (Re vom 7.6.2004 iHv € 1.100); f) Mag. (FH) ***O** in Bezug auf die Ferienwohnung im DG für die Zeiträume 4/2005 bis 12/2007. Laut ZMR hatte Frau ***O** in der Zeit vom 11.4.2005 bis zum 2.7.2007 ihren HWS in ***L*** ***NrX***. Frau ***O** ist eine ehemalige Angestellte der ***AA*** GmbH. Aktenkundig sind diverse an Frau ***O** ergangene Fakturen, die zumeist kumuliert über mehrere Monate ausgestellt wurden (bspw. Re vom 3.7.2007 betreffend Jänner bis Juni 2007 über € 1.500; Re vom 2.4.2007 betreffend Juli bis Dezember 2007 über € 1.500; Re vom 2.1.2006 betreffend Jänner bis März 2006 über € 1.800; Re vom 19.6.2006 betreffend April bis Juni 2006 über € 1.320; etc.). Eine aktuelle Meldeanschrift von ***O** liegt nicht vor; laut ZMR Abfrage ist ***O** in die Schweiz verzogen. Ein schriftlicher Mietvertrag mit Frau ***O** ist ebenfalls nicht aktenkundig. B. In Bezug auf das Objekt "***W*** 1" Das genannte Objekt ("Alm- und Skihütte") wurde dem Bf per Übergabsvertrag vom 9.6.2000 von seiner Mutter **A** ***NN*** unentgeltlich übertragen. Im Zeitraum 2000 bis 2008 wurde aus der Vermietungstätigkeit laut "Überschussrechnung ***W***" ein Gesamtverlust in Höhe von rund € 87.000 erzielt. Ab 2005 erfolgte eine umfassende Generalsanierung, welche mehrere Jahre andauerte und ein Investitionsvolumen von rund € 500 Tsd erforderte. Während das Objekt "***W*** 1" vor der Renovierung als "urige Almhütte" an Wanderer und sonstige Gäste vermietet wurde, versuchte der Bf nach erfolgtem Umbau primär die Vermietung an Dauermieter. Neben dem EG (127m2) weist das Objekt ein OG (140m2), ein Dachgeschoss (143m2) sowie einen Keller (57m2) auf. Die mit der Mietersuche beauftragte Makleragentur ***2*** teilte mit Schreiben vom 5.11.2012 mit, dass eine Vermietung des Objektes aufgrund der Situierung nicht möglich gewesen sei. Eine erfolgreiche Vermittlung sei daher nicht zustande gekommen. Vom Bf wurden in der Folge nachstehende Mietverhältnisse mit folgenden Bestandnehmern begründet: a) Mietvertrag mit ***AA*** GmbH Mit Mietvertrag vom 24.9.2008 wurde das EG des Objektes an die ***AA*** GmbH (der Bf ist Gesellschafter-Gf dieser Gesellschaft), beginnend ab 1.10.2008, zu einem Bestandzins von € 25 vermietet. Die Mieterin gab bekannt, dass sie die Sanierungskosten in Höhe von maximal einem Drittel der gesamten Investitionskosten am Objekt ***W*** übernehmen werde. Der Vermieter (Bf) verzichtete auf das Recht zur Kündigung bis Dezember 2020. § 13 dieses Vertrages hält fest, dass die Mieterin beabsichtige, den Mietgegenstand auf eigene Kosten für ihre betrieblichen Zwecke umzubauen; gleichzeitig erteile der Vermieter bereits jetzt seine Zustimmung für die baulichen Maßnahmen. Eine weitere Vertragsurkunde, datiert und unterzeichnet ebenso am 24.9.2008, weist als Mietgegenstand den Veranstaltungsraum des EG im Ausmaß von 55,54m2, welcher nur für "Projektpräsentationen, Veranstaltungen, Vorträge, Besprechungen mit Geschäftspartnern, Sitzungen etc" verwendet wird. Ein Kündigungsverzicht wurde von Seiten des Vermieters lediglich bis zum Jahresende 2008 abgegeben. Als Mietzins wurde ebenso € 25 per Monat vereinbart. Der Bf gab im Zuge der Verhandlung an, dass der erstgenannte Vertrag mit dem Kündigungsverzicht bis Ende 2020 der Richtige sei. b) Mietverhältnis Gattin ***B*** Das OG (bestehend aus Wohnzimmer, Küche, 2 Schlafzimmer, 2 Bäder im Flächenausmaß von ca. 138 m2) des Objektes wurde ab Dezember 2009 an die Gattin ***B*** ***NN*** zu einem Bestandzins von € 840 vermietet. Vereinbart wurde, dass der Mietzins halbjährlich im Voraus in bar zu entrichten sei. Im Jahr 2010 erfolgten Mietzinszahlungen von € 17.660. Die Wohnung diente der Familie des Bf. als Zweitwohnung für Erholung und Freizeitgestaltung. c) Mietverhältnis Mag (FH) ***MM*** Das DG des Objekts wurde ab Juli 2010 an den Dienstnehmer der ***AA*** GmbH, Mag (FH) *P* ***MM***, zu einem monatlichen Bestandzins von € 650 vermietet. Vertraglich vereinbart wurde zunächst die Befristung des Mietverhältnisses bis Dezember 2011. Das Mietverhältnis wurde in der Folge einvernehmlich bis zum 31.12.2012 bzw. - nach Angaben des Zeugen ***MM*** - bis Oktober 2012 verlängert. Der Bestandzins wurde zum Teil in bar zum Teil per Überweisung, stets über mehrerer Montate vom Voraus, entrichtet. Bei einer von Seiten der Betriebsprüferin am 13.7.2012 erfolgten Vernehmung des besagten Mieters als Auskunftsperson gab dieser an, dass er geplant habe seinen Lebensmittelpunkt nach ***W*** zu verlegen; er sei damals bei der *Verein* Großglockner /Mölltal-Oberdrautal beschäftigt gewesen. Aufgrund der Nähe zu seinem Arbeitsort (***Mh***) und der bestandenen Mitfahrgelegenheit mit dem Bf (damaliger Vorgesetzter von ***MM***) sei die Anmietung der im DG situierten Wohnung vorteilhaft gewesen. Laut ZMR-Abfrage habe ***MM*** in der Zeit zwischen dem 30.03.2010 und dem 13.03.2012 in ***W*** 1 seinen HWS gehabt. ***MM*** gab im Zuge seiner Befragung durch die Prüferin am 13.7.2012 an, dass er derzeit die Wohnung lediglich am Wochenende zu Erholungszwecken benütze. Er werde von seiner Mutter und seinem Großvater finanziell unterstützt und beziehe auch eine Waisenrente. Der am 1.4.2010 abgeschlossene Mietvertrag weist ein gemietetes Flächenausmaß von 105 m2 bestehend aus Aufenthaltsraum, Küche, Gang, Vorraum, 2 Schlafzimmern, Bad mit WC und WC gesondert, auf. Im Zuge der Einnahme von ***MM*** vor dem BFG sprach dieser vorerst von der bestehenden Mitbenützungsmöglichkeit des Erdgeschosses. Im Laufe der Befragung gab der Zeuge an, dass er die Möglichkeit gehabt habe, auch die restlichen Teile des OG mitzubenützen. Der Bf hingegen begründete die vertraglich festgehaltene m2-Zahl mit dem Einschluss von Vorraum und Stiegenhausflächen. d) Mietverhältnis Josef ***HB*** Diesbezüglich existiert kein schriftlicher Mietvertrag. Die vom Bf ausgestellte Rechnung vom 15.2.2009 weist eine Pauschalsumme von € 18.000 aus und betrifft die Anmietung des gesamten Objektes für den Zeitraum 01-03/2009. Fakt ist, dass das EG des Objektes bereits ab Oktober 2008 an die ***AA*** GmbH vermietet war. 2. Beweiswürdigung Der erkennende Senat gründet seine Beweiswürdigung auf das gesamte schriftliche und mündliche Vorbringen der Verfahrensparteien im erst- und zweitinstanzlichen Verfahren, insbesondere auf die Aussagen der Parteien in der mündlichen Verhandlung. Ebenso herangezogen wurden die Aussagen des als Zeugen einvernommenen ehemaligen Mieters Mag. ***MM***. Die vom erkennenden Senat in concreto erfolgte Beweiswürdigung zu den einzelnen Streitpunkten mögen aus Pkt. 3 dieses Erkenntnisses entnommen werden. 3. Rechtliche Beurteilung A) Zum Einwand der Verjährung In der Beschwerde führte der Bf aus, dass die Jahre 2003 bis einschließlich 2008 verjährt seien, sodass eine Abgabenfestsetzung für die besagten Zeiträume in Form von endgültigen Bescheiden unzulässig sei. Dem hielt die Amtspartei entgegen, dass eine Ungewissheit in sämtlichen Beschwerdejahren vorliegen würde. Explizit benannt wurden diese Gründe, die die seinerzeitige Erlassung vorläufiger Bescheide rechtfertigen würden, im Vorlagebericht. Richtig ist, dass sowohl die Umsatz- als auch die Einkommensteuerbescheide der beschwerdeverfangenen Jahre zunächst gemäß § 200 BAO vorläufig ergingen. Keine dieser Bescheide enthält eine ordnungsgemäße Begründung in Bezug auf die Vorläufigkeit. Auch in Bezug auf das geübte Ermessen fehlt jegliche substanzielle Begründung. Mit den vorläufigen Bescheiden bejahte die belangten Behörde zunächst die unternehmerische Tätigkeit sowie die Einkunftsquelleneigenschaft der beiden Objekte und veranlagte erklärungsgemäß.