BFG RV/7103116/2021

Die - erst nach der Verwirklichung von mehreren Erwerbsvorgängen- entstehende Miteigentümergemeinschaft ist hingegen nicht Abgabenschuldnerin der Grunderwerbsteuer und kann sie somit auch nicht Bescheidadressatin im Grunderwerbsteuerverfahren sein. Es kommt daher für die Adressierung der Grunderwerbsteuerbescheide nur darauf an, ob eine Zustellvollmacht des jeweiligen vom konkreten Erwerbsvorgang betroffenen Käufer vorliegt und ob das Vorliegen einer solchen Zustellvollmacht dem FA bekanntgegeben gegeben wurde. Da sich die ***Stb*** erstmals in der Beschwerde auf die von den einzelnen Käufern erteilte Vollmacht berufen hat, ist die Zustellung der Grunderwerbsteuerbescheide zu Recht vom FA direkt an den jeweiligen Erwerber und nicht zu Handen der steuerlichen Vertretung vorgenommen worden. Der gegenständliche Grunderwerbsteuerbescheid wurde daher wirksam erlassen. Zur Höhe der Bemessungsgrundlage - Wert der Gegenleistung Gemäß § 4 Abs. 1 GrEStG 1987 ist die Steuer zu berechnen vom Wert der Gegenleistung (§ 5), mindestens vom Grundstückswert. Gemäß § 5 Abs 1 Z 1 GrEStG 1987 ist Gegenleistung bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Gemäß § 5 Abs. 2 GrEStG 1987 gehören zur Gegenleistung 1. Leistungen, die der Erwerber des Grundstückes dem Veräußerer neben der beim Erwerbsvorgangvereinbarten Gegenleistung zusätzlich gewährt, 2. Belastungen, die auf dem Grundstück ruhen, soweit sie auf den Erwerber kraft Gesetzes übergehen, ausgenommen dauernde Lasten. Gemäß § 5 Abs 3 GrEStG 1987 sind der Gegenleistung hinzuzurechnen 1. Leistungen, die der Erwerber des Grundstückes anderen Personen als dem Veräußerer als Gegenleistung dafür gewährt, dass sie auf den Erwerb des Grundstückes verzichten, 2. Leistungen, die ein anderer als der Erwerber des Grundstückes dem Veräußerer als Gegenleistung dafür gewährt, dass der Veräußerer dem Erwerber das Grundstück überlässt. Gemäß § 5 Abs. 4 GrEStG 1987 wird die Grunderwerbsteuer, die für den zu besteuernden Erwerbsvorgang zu entrichten ist, der Gegenleistung weder hinzugerechnet noch von ihr abgezogen. Der Begriff der Gegenleistung im Sinne der §§ 4 und 5 GrEStG ist ein dem Grunderwerbsteuerrechteigentümlicher Begriff, der über den bürgerlich-rechtlichen Begriff der Gegenleistung hinausgeht (vgl. ua VwGH 26.6.2003, 2003/16/0077). Der Begriff der Gegenleistung im Grunderwerbsteuergesetz ist im wirtschaftlichen Sinn (§ 21 BAO) zu verstehen. Für die Beurteilung der Gegenleistung kommt es nicht auf die äußere Form der Verträge, sondern auf den wahren wirtschaftlichen Gehalt an, der nach wirtschaftlicher Betrachtungsweise zu ermitteln ist. Unter einer Gegenleistung ist daher jede geldwerteentgeltliche Leistung zu verstehen, die für den Erwerb des Grundstückes - in den Fällender Abs. 2 und 3 des § 5 GrEStG auch nur mittelbar - zu zahlen ist (vgl. Fellner, Gebühren und Verkehrsteuern, Band II, Rz 5 zu § 5, samt angeführter Rechtsprechung). Steht die Leistung des Erwerbers in einem unmittelbaren, tatsächlichen und wirtschaftlichen oder "inneren" Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstückes, dann ist sie als Gegenleistung im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes anzusehen (Fellner, aaO, Rz 9 zu § 5, samt angeführter Rechtsprechung). Leistungen des Erwerbers an einen Dritten sind insbesondere dann in den Bereich der Gegenleistung einzubeziehen, wenn sie den Veräußerer von einer ihn treffenden Verpflichtung befreien (vgl. VwGH 20.2.2003, 2002/16/0123). Zur Gegenleistung gehören grundsätzlich auch Leistungen an Dritte, die dem Veräußerer - sei es aufgrund des Gesetzes, sei es aufgrund einer vertraglichen Verpflichtung - obliegen, aber aufgrund der Parteienabrede vom Erwerber getragen werden müssen, die sich also im Vermögen des Veräußerers zu dessen Gunsten auswirken, zur Gegenleistung (vgl. ua VwGH 22.5.1980, 1879/79). Für die Einbeziehung in die Bemessungsgrundlage ist es weder erforderlich, dass die übernommene "sonstige Leistung" dem Veräußerer selbst zufließt, noch dass die Verpflichtung dazu vorher in der Person des Verkäufers - sei es im Innenverhältnis zum Käufer, sei es im Verhältnis zu einem Dritten - entstanden ist und der Käufer sich anschließend verpflichtet, diese Verbindlichkeit zu tragen. Es genügt, dass die Verbindlichkeiten erst in der Person des Käufers entstehen. Eine dem Verkäufer gegenüber eingegangene Verpflichtung, in einen gegenseitigen Vertrag einzutreten oder einen Vertrag mit einem Dritten abzuschließen, kann dem Grunde nach als sonstige Leistung zur Gegenleistung gehören. (vgl. Fellner, a.a.O., Rz 66 unter Hinweis auf BFH 29.6.1988, II R 258/85, BStBl II 898 sowie BFH 13.12.1989, II R 115/86, BStBl II 1990, 440). Gegenstand eines Kaufvertrages kann grundsätzlich auch eine künftige Sache oder eine Sache sein, hinsichtlich welcher zur Erfüllung des Vertrages bestimmte Eigenschaften erst geschaffen werden müssen (VwGH 24.5.1971, 1251/69; VwGH 19.4.1995, 89/16/0156). Für die abgabenrechtliche Beurteilung eines Erwerbsvorganges ist daher der Zustand des Grundstückes maßgebend, in dem dieses erworben werden soll, wobei es sich dabei nicht zwangsläufig um jenen Zustand handeln muss, in dem sich das Grundstück im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses befindet (VwGH 19.4.1995, 89/16/0156). Wird ein Grundstück veräußert, auf dem ein Gebäude errichtet werden soll oder wird ein bebautes Grundstück veräußert auf dem das bereits vorhandene Gebäude saniert werden soll, ist für die abgabenrechtliche Beurteilung des Erwerbsvorganges somit entscheidend, von welcher Vorstellung über den Zustand des Kaufgegenstandes die Vertragspartner ausgegangen sind, dh in welchem Zustand die Sache verkauft bzw gekauft werden sollte (VwGH 10.10.1963, 46/63 und 256/63; VwGH 30.1.2014, 2013/16/0078). Steht die Leistung des Erwerbers also in einem unmittelbaren, tatsächlichen und wirtschaftlichen oder "inneren" Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstückes, dann ist sie als Gegenleistung im Sinne des GrEStG anzusehen. Für die Frage nach der finalen Verknüpfung zwischen Erwerbsgegenstand und Gegenleistung ist es gleichfalls unerheblich, ob mehrere abgeschlossene Verträge nach dem Willen der jeweils vertragschließenden Parteien zivilrechtlich ihrem Bestand nach voneinander abhängig sein sollen. Entscheidend für die Qualifikation einer Leistung als Gegenleistung im Sinne des § 5 Abs. 1 Z 1 GrEStG ist, dass die Verpflichtung zur Leistung auf den Erwerb des Grundstücks in dem Zustand, in dem es zum Erwerbsgegenstand gemacht wurde, bezogen ist und zwischen den Verträgen ein so enger sachlicher Zusammenhang besteht, dass der Erwerber bei objektiver Betrachtungsweise als einheitlichen Leistungsgegenstand das bebaute Grundstück erhält. (vgl. zB. VwGH 25.8.2005, 2005/16/0104; 30.4.1999, 98/16/0357; sowie Fellner aao, § 5 Rz 9 und 88b samt der dort zitierten Rechtsprechung des VwGH). Voraussetzung für die Einbeziehung der Baukosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist, dass die Errichtung des Gebäudes mit dem Grundstückserwerb in einer finalen Verknüpfung steht. Bei der Beurteilung dieses Zusammenhangs ist vom wahren wirtschaftlichen Gehalt des Erwerbsvorganges auszugehen. Wenn also etwa der Grundstückserwerber an ein bestimmtes, durch die Planung des Verkäufers oder eines mit diesem zusammenarbeitenden Organisators vorgegebenes Gebäude gebunden ist, dann ist ein Kauf mit herzustellendem Gebäude anzunehmen. Zudem hat der Verwaltungsgerichtshof in seiner bisherigen Rechtsprechung klargestellt, dass dies auch für Interessenten gilt, die in ein fertiges Vertragsgeflecht eingebunden werden, welches sicherstellt, dass nur solche Interessenten zugelassen werden, die sich an ein im wesentlichen vorgegebenes Baukonzept binden, welches durch vom Verkäufer bestimmte Unternehmen zu verwirklichen ist. In diesem Falle sind auch die das Baukonzept betreffenden Verträge in den grunderwerbsteuerrechtlichen Erwerbsvorgang einzubeziehen. Das Vorhandensein mehrerer Urkunden und mehrerer Vertragspartner steht dem nicht entgegen, insbesondere kommt es dabei nicht darauf an, dass über Grundstückskauf und Gebäudeerrichtung unterschiedliche Vertragsurkunden unterfertigt wurden. (vgl. zB. VwGH 16.11.1995, 93/16/0017; 9.11.2000, Seite 51 von 61 2000/16/0039; 29.7.2004, 2003/16/0135; 24.2.2005, 2004/16/0210; 17.3.2005, 2004/16/0246; 10.4.2008, 2007/16/0223). Übernimmt der Käufer als Miteigentümer nicht nur die Verpflichtung zur Leistung des im Kaufvertrag ausgewiesenen Kaufpreises, sondern auch zur (Fremd-)Finanzierung all jener Mittel, die zu einem solchen Ausbau des Objektes erforderlich waren, um dereinst aus dem Objekt Erträgnisse zu erzielen, ist als Bemessungsgrundlage nicht lediglich der Kaufpreis laut Kaufvertrag, sondern auch die weitere anteilige Investition des Miteigentümers in die Bemessung miteinzubeziehen (vgl. VwGH 30.1.2014, 2013/16/0078). Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes kommt es bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage stets darauf an, zu welcher Leistung sich der Erwerber im zeitlichen Umfeld des Kaufvertrages verpflichtet hat (VwGH 30.1.2014, 2013/16/0078). Die durch die Annahme eines einheitlichen --sowohl den Verkauf eines bestimmten Grundstücks als auch die Errichtung eines bestimmten Gebäudes umfassenden-- Angebots ausgelöste Indizwirkung für das Vorliegen eines engen sachlichen Zusammenhangs zwischen Kauf- und Bauvertrag im Sinne der Grundsätze zum einheitlichen Leistungsgegenstand gilt auch dann, wenn auf der Veräußererseite mehrere Personen auftreten. Ein einheitliches Angebot im vorgezeichneten Sinne kann auch dann gegeben sein, wenn die bis (annähernd) zur Baureife gediehene Vorplanung inhaltlich maßgebend von der Erwerberseite mit beeinflusst oder gar veranlasst worden ist (vgl. BFH 21.9.2005, II R 49/04). Für die Beurteilung der Gegenleistung kommt es nicht auf die äußere Form der Verträge, sondern auf den wahren wirtschaftlichen Gehalt an, der nach wirtschaftlicher Betrachtungsweise zu ermitteln ist. Unter einer Gegenleistung ist daher jede geldwerte entgeltliche Leistung zu verstehen, die für den Erwerb des Grundstückes zu zahlen ist (vgl. VwGH vom 24.2.2021, Ro 2020/16/0024, mwN). Aus dieser Judikatur ergibt sich für den vorliegenden Fall: Sämtliche Erwerber haben schon vor der Kaufvertragsunterzeichnung einen an die ***X*** adressierten Zeichnungsschein unterzeichnet und musste daher allen Erwerbern bewusst sein, dass sie entsprechend dem zu erwerbenden Anteil der Liegenschaft anteilig auch die Investitionskosten zu tragen haben werden, wobei für jeden Erwerber bereits betragsmäßig die voraussichtlichen anteiligen Investitionskosten beziffert wurden und entspricht der Betrag für 100 Anteile einer Gesamtinvestitionssumme von € 4.842.280,00. Da dies gerundet dem in der "Budgetversion 5.6.2014" genannten Betrag von € 4.842.284,00 entspricht, wird damit definiert, welche Aufwandspositionen die Erwerber anteilig zu tragen haben werden. Im jeweiligen Zeichnungsschein wird auch ausdrücklich festgehalten, dass nach Durchführung der Sockelsanierung des auf der Liegenschaft errichteten Zinshauses langfristig die Erzielung von Mieteinnahmen für sämtliche Miteigentümer sichergestellt werden soll. Für den Fall, dass die Eigentümergemeinschaft nicht bis 31.12.2014 durch Unterfertigung der Kaufverträge zustande kommen sollte, wurde eine Rückerstattung allfällig eingezahlter Beträge vereinbart. Daraus ergibt sich deutlich, dass ein kausaler und wirtschaftlicher Zusammenhang des Liegenschaftserwerbes mit der anteiligen Tragung aller in der Budgetversion vom 5.6.2014 genannten Aufwendungen besteht. Zeitgleich mit der Kaufvertragsunterzeichnung durch die Käufer erteilten alle Erwerber umfassende Vollmachten an Ing. ***Bf1*** und war damit noch vor der Unterzeichnung der Kaufverträge durch die Verkäuferin sichergestellt, dass ein mit der Verkäuferseite zusammenarbeitender Miteigentümer namens der sich erst konstituierenden Miteigentümergemeinschaft tätig werden kann. Dazu kommt, dass nur 3 Tage nach Unterzeichnung der Kaufverträge durch die Vermieterin in der Miteigentümerversammlung vom 15.12.2014 nochmals bekräftigt wurde, dass alle Erwerber in das vorbereitete Vertragskonvolut einsteigen. Bereits in dieser Versammlung wurden präsentiert, dass durch eine Optimierung der Planung zusätzliche vermietbare Flächen geschaffen und damit die Mieterträgnisse noch gesteigert werden können und wurde diese Steigerung des Gesamtinvestionsvolumens dort von allen Miteigentümern akzeptiert. Damit wurde im zeitlichen Umfeld mit dem Erwerb der Liegenschaftsanteile dem Grunde nach festgelegt, welche Leistungen die Erwerber zu erbringen haben und wurden dazu auch sogleich eine Erweiterung der Fremdfinanzierung vorgesehen. Zur Bauherrneigenschaft der sog. "Konzipienten" Die Tatsache, dass einige Käufer an der Konzeption dieses Projektes beteiligt waren, ändert nichts daran, dass Gegenstand des Erwerbsvorganges auch bei diesen Personen die Liegenschafsanteile samt Gebäude im sanierten und für eine ertragreiche Vermietung geeignetem Zustand waren. Auch die von der steuerlichen Vertretung in den Schriftsätzen als "Konzipienten" bezeichneten Personen wollten ein Anlageobjekt erwerben und haben auch sie vor der Kaufvertragsunterzeichnung einen an die ***X*** adressierten Zeichnungsschein unterzeichnet und zeigt sich daran, dass auch sie - wie auch alle anderen späteren Erwerber - bereit waren, die bereits betragsmäßig bezifferten Investitionskosten anteilig zu tragen. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist der Käufer nur dann als Bauherr anzusehen, wenn er a) auf die bauliche Gestaltung des Hauses Einfluss nehmen kann, b) das Baurisiko zu tragen hat, d.h. den bauausführenden Unternehmungen unmittelbar berechtigt und verpflichtet ist und c) das finanzielle Risiko tragen muss, d.h. dass er nicht bloß einen Fixpreis zu zahlen hat, sondern alle Kostensteigerungen übernehmen muss, aber auch berechtigt ist, von den Bauausführenden Rechnungslegung zu verlangen. Die von der Judikatur erarbeiteten Kriterien für das Vorliegen der Bauherreneigenschaft müssen kumulativ vorliegen (vgl. etwa die in Fellner, Kommentar zum Grunderwerbsteuergesetz, unter Rz 90 zu § 5 GrEStG wiedergegebene Rechtsprechung). Nach der Rechtsprechung ist bei einer Miteigentümergemeinschaft die Bauherrneigenschaft nur dann gegeben, wenn sämtliche Miteigentümer gemeinsam tätig werden und das Risiko tragen (VwGH 29.7.2004, 2003/16/0135). Von einer Miteigentümergemeinschaft kann erst dann gesprochen werden, wenn Personen Miteigentümer geworden sind. Erst Miteigentümer können verbindlich mitgestalten und - beschließen. Wer noch nicht Miteigentümer ist, kann nicht Bauherr sein. Wirkt jemand schon vor Erwerb des Miteigentumsanteiles als Interessent mit, ist dies wegen seiner in dieser Phase unmaßgeblichen Stellung unbeachtlich (VwGH 30.5.1994, 93/16/0096; vom 27.1.1999, 96/16/0142.) Solange diesen Personen Miteigentum nicht eingeräumt ist und eine solche MEG gar nicht besteht, können diese auch nicht als Bauherrn handeln, Planungswünsche von Interessenten, die noch nicht Eigentümer sind, sind bloß unverbindliche Anregungen; mit ihnen werden nicht in der Stellung eines Bauherrn gründende, durchsetzbare Rechte geltend gemacht (VwGH vom 27.1.1999, 96/16/0142; vom 18.4.1997, 96/16/0043; vom 3.10.1996, 95/16/0003 u.a.). Auch wenn (einzelne: hier drei) der späteren Miteigentümer an der Erarbeitung des Gesamtkonzepts bereits eingebunden waren, ist bei der Besteuerung der Zustand des Grundstücks maßgebend, der - hier jeweils anteilig - Gegenstand des Erwerbsvorganges werden sollte und sind alle in einem unmittelbaren, tatsächlichen und wirtschaftlichen oder "inneren" Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstückes stehenden Leistungen als Gegenleistung im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes anzusehen. Zum Verweis in der Stellungnahme zum Vorlagebericht auf die Entscheidung BFG 4.3.2015, RV/7102918/2011 ist zu bemerken, dass der dortige Sachverhalt nicht mit dem gegenständlichen vergleichbar ist. Dort ging das BFG davon aus, dass kein fertiges Konzeptvorlag und behielten sich die Verkäufer Anteile zurück und bezahlten für die Sanierung etwas an die Käufer. Die vorliegenden Unterlagen geben keinen Hinweis darauf, dass die wirtschaftliche Verfügungsmacht an der gesamten Liegenschaft von der Verkäuferin an die sog "Konzipienten" übertragen worden wäre und diese die gesamte Liegenschaft auf eigene Rechnung verwerten hätten können (ein Erwerbsvorgang nach § 1 Abs. 2 GreStG wurde dem FA auch nicht angezeigt) und sie sich Liegenschaftsanteile "zurückbehalten" hätten können. Die Vermarktung der Liegenschaft erfolgte durch die ***X*** im Rahmen eines sog. Bauherrnprojektes und wurden zu diesem Zweck von der ***X*** diverse Kalkulationen und Berechnungen durchgeführt, ein Prospekt über das Projekt erstellt und das Projekt auf der homepage der ***X*** beworben. Für die Vermarktung der Liegenschaft wurden daneben auch noch weitere Unternehmen herangezogen, wie zB der Unternehmensberater Ing. ***Bf1***, der Architekten ***ARCHITEKT***, die Steuerberatung ***Stb*** und von diesen Unternehmen bereits in der Planungsphase diverses Dienstleitungen für die spätere Umsetzung des Gesamtkonzepts erbracht. Die Kosten für diese Dienstleitungen sind in die Gesamtkalkulation der "Gesamtinvestitionskosten" eingeflossen und wurden die Rechnungen für diese Dienstleitungen nach dem Abschluss der Kaufverträge an die "Miteigentümergemeinschaft" gelegt. Damit wurden die Kosten für diese Dienstleitungen - wirtschaftlich gesehen von allen Erwerbern (inklusive der sog. "Konzipienten") im Verhältnis der erworbenen Liegenschaftsanteile getragen. Das Verfahren hat keinen Hinweis darauf ergeben, dass die 3 sog "Konzipienten" einen Übereignungsanspruch über die gesamte Liegenschaft vor der Kaufvertragsunterzeichnung erworben haben und sie über die gesamte Liegenschaft bindende Verfügungen treffen hätten können. Auch sie haben nur Liegenschaftsanteile in jenem Ausmaß, wie im Kaufvertrag angeführt sind, erworben und konnten sie nicht zu Dritt über die gesamte Liegenschaft bestimmen. Bei der Vorbereitung des Projektes und der Interessentensuche sind Ing. ***Bf1*** und ***KONZIPIENT2*** als Gesellschaftergeschäftsführer der ***X*** aufgetreten und macht sie dies nicht zu Bauherrn. Bei einigen der namens der (künftigen) Miteigentümergemeinschaft vorbereiten Verträge bzw Aufträge wurden Ing. ***Bf1*** sowie ***ARCHITEKT*** als Auftragnehmer vorgesehen, wobei teilweise die später an die Miteigentümergemeinschaft verrechneten Dienstleistungen wie zB die Wirtschaftlichkeitsberechnungen, die Gespräche mit dem Wohnfonds Wien, das Großkonzept für die Umplanung schon im Stadium der Interessentensuche durchgeführt worden sein müssen, weil die Ergebnisse schon 3 Tage nach der Kaufvertragsfinalisierung in der sog. "Konstituierenden Miteigentümerversammlung" am 15.12.2014 präsentiert wurden. Dass von Anfang an beabsichtigt war, die durch diese Dienstleistungen entstehenden Kosten auf alle Miteigentümer anteilig zu überwälzen, zeigt sich daran, dass auch die 3 "Konzipienten" entsprechend ihrem späteren Miteigentumsanteil als Teil der Miteigentümergemeinschaft wirtschaftlich durch die Kosten der Dienstleistungen anteilig belastet wurden. Die 3 "Konzipienten" sind daher grunderwerbsteuerrechtlich ebenso wie die anderen Erwerber nicht als Bauherrn anzusehen und ist auch bei ihnen Gegenleistung all das, was sie einzusetzen hatten, um den Liegenschaftsanteil in jenem Zustand, wie er Gegenstand des Erwerbs war, zu erhalten. Gegenstand des Erwerbes ist auch bei den 3 "Konzipienten" nicht die Liegenschaft mit einem unsanierten Zinshaus, sondern einen Anteil an einer als Anlageobjekt und ertragsreichen Vermietung geeigneten Liegenschaft. Zusätzliche Baukosten aufgrund der Neuplanung - "optimierte Planungsvariante" Ebenso wie im Beschwerdefall zu VwGH 30.1.2014, 2013/16/0078 ist auch im gegenständlichen Fall auf Grund der zwischenzeitigen Abwicklung und Abrechnung des Bauprojektes ein Rückgriff auf die Prognose der Investitionskosten nicht mehr notwendig. Auch im gegenständlichen Fall liegt kein Anhaltspunkt dafür vor, dass sich die Käufer (Miteigentümer) dazu verpflichtet hätten, unabhängig von der Höhe der tatsächlichen (abzurechnenden) Kosten pauschaliter Investitionen in der prognostizierten Höhe aus welchem Titel auch immer abzugelten. Die Vorarbeiten für die Umplanungen sind schon vor dem Kaufvertragsabschluss erfolgt und wurden die Kosten des Architekten ***ARCHITEKT*** für die Umplanung bereits in die Kalkulation einbezogen. Bereits in der konstituierenden Miteigentümerversammlung wurde die "weitere Optimierung" vorgeschlagen und der Architekt ohne weitere Diskussion unter anderem mit den Arbeiten der "Optimierung der Planung" beauftragt (siehe dazu unter Punkt 3. des Protokolls vom 15.12.2014). Auch wenn der formale Beschluss über die Durchführung der "optimierten Variante" erst zu einem späteren Zeitpunkt erfolgte, so haben die Erwerber doch nur 3 Tage nach Entstehen der Miteigentümergemeinschaft in Erwartung höherer Mieteinnahmen bereits eine Erhöhung der Baukosten dem Grunde nach akzeptiert (siehe dazu die Ausführungen bei der Beweiswürdigung). Es liegen daher wirtschaftlich betrachtet die gesamten tatsächlich für die Sanierung aufgewendeten Bau- und Baunebenkosten in einem unmittelbaren tatsächlichen und wirtschaftlichen oder inneren Zusammenhang mit dem Erwerb der Liegenschaft und sind damit auch die mit dem "geänderten" Konzept verbundenen zusätzlichen Baukosten (in der Beschwerde mit € 900.000,00 beziffert) als Teil der Gegenleistung anzusehen. Es sind daher hier alle tatsächlichen, abgerechneten Bau- und Baunebenkosten wie sie in der dem Vorlagebericht angeschlossenen Aufstellung des Finanzamtes enthalten sind bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage zu berücksichtigen. Zur Einbeziehung der Kosten für sonstige Dienstleistungen. In der Beschwerde wird die Einbeziehung der Kosten für nachfolgende Dienstleitungen in die Bemessungsgrundlage bestritten: | Position | Leistung an | Gegenstand der Leistung | Betrag inkl USt | 4. | ***X*** ***x*** | Wirtschaftlichkeitsberechnung und Finanzierungsberatung | 288.000,00 | 5. | ***Z*** (***BF***) | Förder- und Vermarktungskonzept | 90.000,00 | 6. | Notar | Herstellung Grundbuchordnung und Treuhandabwicklung | 12.672,60 | 7. | Notar | Kosten Pfandrechtseinverleibung Darlehen Land Wien u. Volksbank Wien AG | 4.137,98 | 8. | GV ***1*** | Hausverwaltungshonorar für den Umbauzeitraum | € 47.124,80 | 9. | ***Z*** (***BF***) | Kaufmännische und wirtschaftliche Betreuung, Finanzierung | 144.000,00 | 10 | ***Stb*** | Steuerberatung der Umbauphase | 18.000,00 | 38 | | Mietablösen lt. Antwortschreiben vom 26.04.2021 | € 39.457,20 | 40 | | Bauwesenversicherung | 8.926,00 All diesen Dienstleistungen ist gemeinsam, dass sie dazu dienten, den Erwerbsgegenstand in jenen Zustand zu versetzen, der Gegenstand des Erwerbsvorganges war. Gegenstand des Erwerbsvorganges war hier die Liegenschaft mit saniertem Gebäude und zu einer möglichst ertragsreichen Vermietung geeigneten Wohnungen. Bereits durch Unterzeichnungen des Zeichnungsscheines war den späteren Käufer bekannt, welche Dienstleistungen in der Kalkulation der "Gesamtinvestionskosten" einbezogen wurden und welche Kosten sie als Miteigentümer bei der Verwirklichung des Projektes voraussichtlich anteilig zu tragen haben werden. Dabei kommt es nicht darauf an, ob bereits für alle Dienstleistungen ein formeller Auftrag vorlag oder ob von den Erwerbern bereits vor der Kaufvertragsunterzeichnung eine formelle Verpflichtung zur anteiligen Kostentragung eingegangen wurde, sondern ist nur entscheidend, ob ein innerer (wirtschaftlicher) Zusammenhang der Dienstleistungen mit dem Liegenschaftserwerb besteht. Nur wenn einzelne der angebotenen Dienstleistungen tatsächlich von den Erwerbern nicht in Anspruch genommen worden wären, wären die Kosten nicht Teil der Gegenleistung. Im gegenständlichen Fall wurden die in der Budgetversion vom 5.6.2014 aufgezählten Kosten für die diversen Dienstleistungen auch tatsächlich anteilig übernommen und wäre ein Erwerb des jeweiligen Liegenschaftsanteiles ohne die anteilige Kostentragung faktisch nicht möglich gewesen. Im Erkenntnis VwGH 30.01.2014, 2013/16/0078 hat der VwGH die Abweisung der damaligen Amtsbeschwerde wie folgt begründet (Hervorhebung durch das BFG): "Im nun vorliegenden Beschwerdefall legte die belangte Behörde nicht die prognostizierten Investitionen zu Grunde, sondern neben dem Kaufpreis von EUR 55.900,-- (anteilig) die effektiven Baukosten von brutto EUR 2.864.274,14 sowie die Planungskosten von brutto EUR 336.000,--. Sie schied dagegen Beträge für "Hausverwaltung, steuerliche Beratung usw.", die mit dem Erwerb der Liegenschaftsanteile und den Bau- und Sanierungskosten in keinem unmittelbaren Zusammenhang stünden, zur Gänze aus. Die Amtsbeschwerde zieht die Beurteilung der belangten Behörde, dass die von dieser aus der Bemessungsgrundlage ausgeschiedenen Beträge in keinem unmittelbaren Zusammenhang mit dem Erwerb der Liegenschaftsanteile stünden, nicht in Zweifel. Zunächst ist dem von der Amtsbeschwerde zitierten Erkenntnis vom 30. Mai 1994 nicht die grunderwerbsteuerliche Maßgeblichkeit prognostizierter Investitionskosten zu entnehmen. Soweit in dem weiteren von der Amtsbeschwerde zitierten Erkenntnis vom 6. November 2002 die Heranziehung der prognostizierten Gesamtinvestitionskosten unter Zitierung des (von der Amtsbeschwerde nicht berücksichtigten) Erkenntnisses vom 28. Mai 1998, Zl. 97/16/0494, gebilligt wurde, betonte dieses (unter Hinweis auf das zitierte Erkenntnis vom 30. Mai 1994), dass es stets darauf ankomme, zu welcher Leistung sich der Erwerber im zeitlichen Umfeld des Kaufvertrages verpflichtet habe. Beide Erkenntnisse vom 28. Mai 1998 und vom 6. November 2002 sahen diese Verpflichtung in (im Zeitpunkt der Erlassung der dort angefochtenen Bescheide) prognostizierten Investitionskosten konkretisiert. Wenn nun die belangte Behörde im Rahmen des - von Amts wegen wiederaufgenommenen - Verfahrens den die Steuerpflicht auslösenden Sachverhalt und damit die Bemessungsgrundlage präzise festzustellen und einzugrenzen vermag und infolge dessen nur jene tatsächlichen Investitionskosten zugrunde legt, zu deren Tragung sich der Beschwerdeführer (wie auch alle anderen Miteigentümer) als Gegenleistung verpflichtet hatten, subsumierte sie im Ergebnis nur jene (sonstigen) Leistungen unter den Tatbestand des § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG, die das Gesetz im Auge hat. Aufgrund der zwischenzeitigen Abwicklung und Abrechnung des Bauprojektes war ein Rückgriff auf die Prognose der Investitionskosten nicht mehr notwendig, zumal nicht anzunehmen ist, dass sich die Käufer (Miteigentümer) dazu verpflichtet hätten, unabhängig von der Höhe der tatsächlichen (abzurechnenden) Kosten pauschaliter Investitionen in der prognostizierten Höhe aus welchem Titel auch immer abzugelten. Dieses Ergebnis vermeidet zudem, den Erstbeschwerdeführer auf eine Herabsetzung der Gegenleistung nach § 17 Abs. 3 GrEStG zu verweisen, die letztlich darauf abzielt, Vorgänge nicht mit Grunderwerbsteuer zu belasten, deren wirtschaftliche Auswirkungen von den Beteiligten innerhalb der im Gesetz gesetzten Frist wieder beseitigt werden (vgl. etwa die in Fellner aaO, unter Rz 1 zu § 17 GrEStG wiedergegebenen Rechtsprechung)." Zu der damaligen Amtsbeschwerde ist somit keine inhaltliche Entscheidung durch den VwGH erfolgt. Zu der in der Beschwerde angesprochenen Entscheidung BFG 28.07.2014, RV/7102185/2009, wurde einerseits davon ausgegangen, dass die zu tragenden Nebenkosten, wie Rechtsanwaltskosten, Hausverwaltung für Erstvermietung, steuerliche Beratung, Wirtschaftlichkeitsberechnungen, wirtschaftliche Betreuung und Finanzierungskonzept, mit dem Erwerb der Liegenschaftsanteile in keinem unmittelbaren Zusammenhang stehen, es sich um eigenständige Dienstleistungen und nicht um Leistungen für Zugehör iSd § 2 GrEStG handelt und dass die Aufträge von den Erwerbern erteilt wurden und keine Verpflichtungen der Verkäuferin durch die Erwerber erfüllt wurden. Es ist daher im Folgenden zu prüfen, ob auch im gegenständlichen Fall der Auftrag zur Erbringung der Dienstleistung von den Erwerbern erbracht wurde und ob im gegenständlichen Fall ein unmittelbarer, tatsächlicher und wirtschaftlicher oder "innerer" Zusammenhang zwischen der anteiligen Übernahme der Kosten für diverse Dienstleitungen und dem Liegenschaftserwerb, so wie er zum Gegenstand des Erwerbsvorganges wurde, besteht. Maßstab für die zutreffende Zuordnung der Leistungen des Erwerbers ist der Erwerbsgegenstand. Alle Leistungen, die aus der Sicht des Verkäufers einer entsprechenden Sache - kalkulatorisch - in den einem Erwerber in Rechnung zu stellenden Kaufpreis einzubeziehen wären, gehören demnach zur Bemessungsgrundlage. Das sind nicht nur die Bauleistungen und ähnliche Leistungen, sondern auch "Hilfsleistungen" wie zB die Finanzierung (vgl. BFG vom 03.11.2021, RV/7100210/2015). In der Entscheidung BFG 25.8.2022, RV/7103431/2016 folgerte das Bundesfinanzgericht den inneren Zusammenhang einzelner "Zusatzleistungen" daraus, dass eine Ablehnung oder Abänderung einzelner Zusatzleistungen durch einzelne Erwerber sich in weiterer Folge für die übrigen Interessenten wohl zwingend negativ ausgewirkt hätte. Der von der Projektgesellschaft vorgeschlagene voraussichtliche Investitionsplan und die daraus abgeleiteten auf die einzelnen Interessenten entfallenden anteiligen Investitionsbeiträge hätten sich als Folge der Änderung/Ablehnung einer oder mehrerer Zusatzleistungen durch den einen Interessenten zu einer Erhöhung der übrigen anteiligen Investitionsbeiträge ausgewirkt. Dass die Projektgesellschaft eine beabsichtigte Ablehnung/Abänderung einzelner Zusatzleistungen stillschweigend hingenommen hätte und dies letztlich wirtschaftlich selbst getragen hätte, indem sie die angebotene Leistung nicht mehr zum anfänglich kalkulierten, sondern um den auf die abgelehnte Zusatzleistung entfallenden Teilbetrag reduzierten Preis verkaufen konnte, erscheint mit einer gewinnorientierten Wirtschaftstätigkeit nicht vereinbar. In der Entscheidung BFG 25.8.2022, RV/7103431/2016 stellte das BFG weiters folgende Überlegungen an: "Dass der einzelne Beteiligte einzelne der "sonstigen Leistungen" nicht in Anspruch hätte nehmen müssen, mag beispielsweise für die Finanzierungsbeschaffung und -bearbeitung - theoretisch möglich sein, erscheint aber für andere Zusatzleistungen wie etwa die Erstbeauftragung der Hausverwaltung oder die Förderungsabwicklung als lebensfremd und wenig praktikabel. Es ist in diesem Zusammenhang nicht vorstellbar, dass der Einzelne diese einzelne Leistung (Beauftragung der Hausverwaltung, Förderungsabwicklung) nicht in Anspruch nimmt, müsste er sich doch dann um die in der Leistungsbeschreibung aufgezählten Leistungen (bspw Mitwirkung beim Abschluss der erforderlichen Energielieferungsverträge, Mitwirkung beim Abschluss von Haftpflicht- und Elementarschadenversicherung, Ermittlung der Betriebskostenabrechnung unter Berücksichtigung aller für die Nutzung erforderlichen öffentlichen Abgaben, Gebühren und Versicherungen etc oder die Beantragung von Förderungsmitteln, Abwicklung und Bearbeitung bis zur Endabrechnung) selbst kümmern und sich mit den übrigen Miteigentümern bzw deren Vertreterin bzw im Falle der Förderungsabwicklung mit der zuständigen Behörde abstimmen. Eine derartige Vorgehensweise deckt sich nach Ansicht des Bundesfinanzgerichtes nicht mit der Lebenserfahrung und kann mit den damit einhergehenden praktischen und auch rechtlichen Schwierigkeiten als ausgeschlossen betrachtet werden. Dieses Beispiel zeigt, dass die Möglichkeiten des Einzelnen einzelne Leistungen abzuändern oder gänzlich abzulehnen, sehr eingeschränkt sind und de facto eine Teilnahme an einem derartigen Projekt auch verhindern können. Bei Leistungen für die Miteigentümergemeinschaft als Ganzes (Hausverwaltung für Gesamtobjekt, Steuerberatung für Vermietungsgemeinschaft) sind individuelle Aufträge nicht möglich. Gleiches muss nach Ansicht des Bundesfinanzgerichtes auch für jene Leistungen (Wirtschaftlichkeitsanalyse, Aufgaben des Bevollmächtigten, wirtschaftliche Betreuung) gelten, die mit dem gesamten Bauprojekt so eng verbunden sind, dass sie nur für die Miteigentümergemeinschaft in ihrer Gesamtheit erbracht werden können und ein "Hinausdividieren" einzelner Miteigentümer in Bezug auf diese Leistungen ebensowenig möglich und praktisch durchführbar erscheint wie beispielsweise bei der oben genannten Hausverwaltung. Hierbei spielt nach Ansicht des Bundesfinanzgerichtes auch der Umstand eine wesentliche Rolle, dass die angebotenen Leistungen für die Miteigentümergemeinschaft als solche und nicht den jeweiligen Miteigentümer erbracht werden (bspw Vorbereitung und Abschluss erforderlicher Versicherungen; das gesamte Objekt betreffend und nicht die jeweilige im Miteigentum stehende Wohneinheit)" Auch im gegenständlichen Fall wurden den Erwerbern neben der Sanierung des Gebäudes zusätzliche Dienstleitungen angeboten und wurden diese Dienstleitungen von den Erwerbern so in Anspruch genommen, wie sie im Gesamtkonzept enthalten waren. Alleine die Tatsache, dass im Zeichnungsschein und im Kaufvertrag keine dezidierte Verpflichtung zur Inanspruchnahme der zusätzlichen Dienstleistungen enthalten ist, sagt nichts darüber aus, ob die Dienstleistungen in einem inneren Zusammenhang mit dem Erwerb des Liegenschaftsanteiles stehen. Wirtschaftlichkeitsberechnung und Finanzierungsberatung, Förder- und Vermarktungskonzept, Kaufmännische und wirtschaftliche Betreuung, Begleitung Finanzierung Die von der ***X*** ***x*** und ***Z***/Ing. ***Bf1*** in Rechnung gestellten Beträge sind zum Teil für Dienstleistungen, die bereits vor Abschluss der Kaufverträge erbracht wurden (wie die von der ***X*** ***x*** vorgenommene Wirtschaftlichkeitsberechnung und die Finanzierungsberatung; die Erstellung des Förder- und Vermarktungskonzepts durch ***Z*** (= Ing. ***Bf1***). Für diese, der Interessensuche dienende Dienstleistungen kann somit der Auftragserteilung nicht durch die Miteigentümergemeinschaft erfolgt sein. Der Interessentensuche durch die ***X*** als solches kann nur eine Beauftragung seitens der Verkäuferin als damalige Liegenschaftseigentümerin vorangegangen sein. Gerade die Tatsache, dass die ***X*** keine Vergütung von Seiten der Verkäuferin für die Interessentensuche erhalten hat, spricht dafür, dass die im Zuge der Interessentensuche entstehenden Kosten und die mit der Entwicklung des Projecktes verbunden Aufwendungen, die auf die Erwerber überwälzt wurden, in einem Kausalzusammenhang mit dem Liegenschaftserwerb stehen. Die Tätigkeit der ***X*** ist im weitertesten Sinn mit der eines vom Verkäufer beauftragten Maklers vergleichbar, der in Erwartung einer Vergütung von Seiten des künftigen Erwerbers tätig wird. Das jeweils vereinbarte Pauschalhonorar iHv € 240.000,00 zuzüglich USt (ds 288.000,009 bzw € 75.000,00 zuzüglich USt (ds 90.000,00) wurde bereits unmittelbar nach Vertragsabschluss den Käufern in Rechnung gestellt und damit fällig. Die beiden mit "Vertrag über die Projektprüfung sowie die Erstellung einer Beteiligungskonzeption" übertitelten Verträge sehen jeweils in § 3 vor, dass sie unter der auflösenden Bedingung des rechtswirksamen Bestandes der Verträge zum Ankauf der Liegenschaft abgeschlossen und das rechtliche Schicksal der Kaufverträge teilen und zeigt sich darin deutlich der kausale und wirtschaftliche Zusammenhang mit dem Liegenschaftserwerb. Der Vertrag über die Geschäftsbesorgung der Miteigentümer mit ***Z***/Ing. ***Bf1*** war die Basis dafür, dass Ing. ***Bf1*** namens der Miteigentümergemeinschaft die für die Umsetzung des Sanierungsprojektes erforderlichen Verträge abschließen konnte und dienten die darin vereinbarten Leistungen kaufmännische und wirtschaftliche Betreuung, begleitende technische Betreuung, Begleitung der Finanzierung dazu, dass das Gebäude in jenen Zustand versetzt wurde, wie es Gegenstand der Erwerbsvorgänge war. Kosten des Notars Die Kosten der Vertragserrichtung zählen zur Bemessungsgrundlage in der Grunderwerbsteuer, wenn der Veräußerer den Auftrag zur Vertragserrichtung erteilt und der Erwerber sich verpflichtet diese Kosten zu tragen. Wenn nämlich der Veräußerer alleine die Errichtung der Vertragsurkunde beauftrag hat, so entstehen nur ihm als Auftraggeber dafür Kosten. Verpflichtet sich der Käufer diese Kosten für den Veräußerer zu übernehmen, dann erbringt der Käufer in diesem Umfang eine sonstige Leistung, die er aufwenden musste, um das Grundstück zu erwerben (vgl VwGH 23.01.2003, 2001/16/0353). Der VwGH hat in seinem Erkenntnis vom 23.01.2003, 2001/16/0353 dazu wie folgt ausgeführt: "Beim Kauf gehört neben dem Kaufpreis weiters der Wert der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen zur Gegenleistung. Gegenleistung ist alles, was der Erwerber über den Kaufpreis hinaus für das Grundstück aufwenden muss, um es zu erhalten. Übernommene Leistungen im Sinne dieser Bestimmung sind auch Leistungen an Dritte, die dem Verkäufer - sei es auf Grund des Gesetzes oder auf Grund einer vertraglichen Verpflichtung - obliegen, aber auf Grund der Parteienabrede vom Erwerber getragen werden müssen (Fellner, Grunderwerbsteuergesetz 1987, Rz 64 und 66 zu § 5 GrEStG). Die Kosten der Errichtung der Vertragsurkunde zählen nur dann zur Grunderwerbsteuerbemessungsgrundlage, wenn der Veräußerer den Auftrag zur Vertragserrichtung erteilt und der Erwerber sich verpflichtet, diese Kosten zu tragen. Beauftragt nämlich der Veräußerer allein die Verfassung der Vertragsurkunde, dann entstehen nur ihm als Auftraggeber dafür Kosten. Verpflichtet sich der Käufer diese für den Veräußerer entstandenen Kosten zur Gänze durch Zahlung an den Vertragsverfasser zu übernehmen, dann erbringt er in diesem Umfang eine sonstige Leistung, die er aufwenden musste, um das Grundstück zu erhalten. […] Mit der Unterfertigung des Vertrages unterzeichnete die Beschwerdeführerin den Kaufvertrag und die darin enthaltenen Bevollmächtigungen gleichzeitig. Erst mit der Unterzeichnung des Vertrages entstand auch eine vorher nicht bestandene Vertragsbeziehung zwischen dem Beschwerdevertreter (Vertragsverfasser) und der Beschwerdeführerin. Ein vor diesem Zeitpunkt liegender Auftrag der Beschwerdeführerin an den Vertragsverfasser wurde nicht behauptet. Hätte die Beschwerdeführerin nicht unterschrieben, dann wäre kein Vertrag mit der Verkäuferin aber auch keine Bevollmächtigung des Beschwerdevertreters zustande gekommen und das Kostenrisiko für die Erstellung des Vertragsentwurfes hätte nur die Verkäuferin und nicht auch die Beschwerdeführerin treffen können. Auch diese Umstände sprechen für eine ausschließlich von der Verkäuferin in Auftrag gegebene Vertragsverfassung." Im Rahmen der Errichtung von Bauträgerprojekten ist es entsprechend der Lebenserfahrung und den Erfahrungen des Wirtschaftslebens in der Regel so, dass sich der Bauträger und Verkäufer im Zuge der Projektentwicklung eines Rechtsanwaltes oder Notars bedient und von diesem einen Mustervertrag aufsetzen lässt. Der vom Vertreter vorbereitete Mustervertrag wird dann in der Regel lediglich hinsichtlich der einzelnen Verkäufe adaptiert und dem Käufer zur Begutachtung und Unterfertigung vorgelegt. Darin erschöpft sich aber auch die vom Käufer hinsichtlich der Vertragserstellung zu entfaltende Aktivität. Wenn der Käufer Maklerhonorare, die der Verkäufer zu tragen hätte, übernimmt, dann sind diese Maklerhonorare ebenfalls als eine vom Käufer für den Verkäufer übernommene Verpflichtung in die Gegenleistung einzubeziehen (vgl BFG 11.08.2022, RV/2100293/2020). Auch im gegenständlichen Fall bestand vor der Vertragsunterzeichnung nur mit der Verkäuferin eine Vertragsbeziehung des Notars und können die gleichlautenden Kaufverträge nur im Auftrag der Verkäuferin vorbereitet worden sein und wurden daher die Vertragserrichtungskosten, die Kosten der Treuhandabwicklung und die sonstigen Kosten des Notars zu Recht vom FA in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einbezogen. Steuerberatungskosten Wie sich aus der an die "MEG ***Straße***" gerichteten Honorarnote der ***Stb*** vom 18.12.2014 ergibt, war der Leistungszeitraum 26.06.2014 bis 18.12.2014 und damit ein Zeitraum, in dem die Miteigentümergemeinschaft noch gar nicht bestand. Der Auftrag für die Überprüfung des steuerlichen Grundkonzepts und die Erstellung des Gutachtens vom 18.07.2014 kann noch nicht von den Erwerbern erfolgt sein, weshalb die anteilige Übernahme der Steuerberatungskosten schon deshalb einen Teil der Gegenleistung darstellen. Hausverwaltungshonorar für den Umbauzeitraum Das im Umbauzeitraum aufgelaufene Hausverwaltungshonorar stehen in einem finalen Zusammenhang mit der Umsetzung des Sanierungsprojektes, weil gerade im Zeitraum der Durchführung der Sanierung die Liegenschaft in den Zustand versetzt wurde (Gebäude mit zur ertragreichen Vermietung geeigneten Wohnungen) wie sie Gegenstand der Erwerbsvorgänge war. Mietablösen Beabsichtigt ein Erwerber, ein Grundstück frei von bestehenden Nutzungsrechten - etwa Mietrechten - zu erhalten, und soll daher das Grundstück lastenfrei übertragen werden, so ist eine neben dem Kaufpreis zu leistende Entschädigungszahlung an die (weichenden) Nutzungsberechtigten Teil der Gegenleistung gemäß § 5 Abs. 1 Z 1 GrEStG 1987. Dabei ist bedeutungslos, ob der Veräußerer selbst Nutzungsberechtigter (z.B. Mieter) von Räumen auf dem veräußerten Grundstück ist oder ob er sich Leistungen zukommen lässt, um andere Nutzungsberechtigte durch entsprechende Aufwendungen dazu zu bewegen, ihre Nutzungsrechte aufzugeben (vgl. VwGH 17.10.1985, 84/16/0214; 26.5.1966, 2181/65; 23.1.1964, 1756/63). Ist hingegen der Erwerber bereit, das Grundstück belastet durch vorhandene Nutzungsrechte zu erwerben, um in Folge diese Nutzungsrechte aufgrund selbst getroffener Vereinbarungen über die Zahlung einer entsprechenden Entschädigung mit den Nutzungsberechtigten zu beseitigen, kann diese Entschädigung nicht als Teil der Gegenleistung angesehen werden. Dies gilt allerdings nicht, wenn der Verkäufer des Grundstücks an diesen Vereinbarungen beteiligt ist, weil in einem solchen Fall nach wie vor ein unmittelbarer, tatsächlicher und wirtschaftlicher - "innerer" - Zusammenhang der Leistung des Erwerbers mit dem Erwerb des Grundstücks gegeben ist (vgl. VwGH 10.1.1985, 83/16/0181). Steht die von der Erwerberin geleistete Zahlung für die Beendigung eines Leasingvertrages in einem wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstücks, ist die Zahlung in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen (vgl VwGH 15.3.2022, Ra 2020/16/0018). Dass im Zeitpunkt des Erwerbsvorganges die Bestandfreimachung noch nicht vollständig abgeschlossen war, spielt keine Rolle. Aufwendungen für Ausmietungen bestehen bei derartigen Projekten typischerweise (vgl. VwGH 6.11.2002, 99/16/0204). Im gegenständlichen Fall ergibt sich der wirtschaftliche Zusammenhang der Mietablösen daraus, dass bereits in den Kalkulationen zur Ermittlung der Gesamtinvestitionskosten im Sommer 2014 auch die Position "Mietablösen" vorgesehen wurde. Bei der konstituierendem Miteigentümerversammlung am 15.12.2014 wurde von der Verkäuferseite bereits präsentiert, hinsichtlich welcher Nutzflächen eine Bestandfreimachung anzustreben ist, um eine möglichst ertragreiche Vermietung zu ermöglichen. Damit besteht ein eindeutiger wirtschaftlicher Zusammenhang der Mietablösen mit dem Liegenschaftserwerb und sind daher auch die Mietablösen in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen. Ergebnis Die Beschwerde ist daher dem Grunde nach unbegründet. Vom FA wurde im angefochtenen Bescheid detailliert dargestellt, weshalb die Selbstberechnung unrichtig war, welche Tatsachen und Beweismittel für das FA erst durch die Offenlegung vom 4.5.2020 und die anschließenden Ermittlungen neu hervorgekommen sind und wurde auch eine nicht zu beanstandende Ermessensabwägung für die Ergreifung einer Maßnahme nach § 201 Abs.2 Z 3 BAO vorgenommen. Billigkeitsgründe wurden in der Beschwerde keine vorgebracht. Überdies wurde schon im steuerlichen Gutachten vom 18.7.2014 darauf hingewiesen, dass sich die Grunderwerbsteuer von den "Gesamtkosten" - "Kaufpreis des bebauten Grundstücks zuzüglich Bau- und Planungskosten sowie zuzüglich sonstige Werbungskosten (inkl. Umsatzsteuer)" bemisst. Lediglich die von der beschwerdeführenden Partei aufgezeigten "Doppelerfassungen" sind berechtigt und ist somit bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage von Bau- und sonstigen Kosten im Gesamtbetrag iHv € 5.064.166,45 auszugehen und war die Abgabenfestsetzung wie in der dem Vorlagebericht vom FA angeschlossenen Aufstellung dargestellt beim Bf. auf € 22.291,35 (anstatt € 22.652,63) abzuändern und reduziert sich damit die Nachforderung auf € 16.904,85. Es war daher spruchgemäß zu entscheiden 3.2. Zu Spruchpunkt II. (Revision) Gegen ein Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes ist die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Die gegenständliche Entscheidung konnte sich auf die oben zitierte VwGH-Judikatur stützen. Den zugrundeliegenden Rechtsfragen kommt demnach keine grundsätzliche Bedeutung zu. Entscheidungswesentlich war letztendlich die Lösung von Tatfragen über den inneren Zusammenhang bestimmter Leistungen mit dem Erwerb des Liegenschaftsanteiles. Wien, am 20. Dezember 2022