BFG RV/7103116/2021

Zusätzlich wurden allerdings noch bestimmte Beträge von ***1*** doppelt mit einbezogen. Unter der Position 15 befindet sich Bauverwaltung iHv € 23.802, ebenso Position 12 € 23.802. Beide Zahlungen sind mit € 19.835 netto schon in der Gesamtsumme, wie in der Beilage Aufstellung ***1*** Bauverwaltung ersichtlich ist, erfasst. Ebenso ist Position 33, das sind €6.831,60, doppelt erfasst (sh. Beilage Aufstellung ***1*** Bauverwaltung die beiden Rechnungsbeträge). Daher sind die Positionen 12, 15 und 33 schon in der Position 8 enthalten. Gleiches gilt für Position 23 BIP Garagen. Hier wurden die Stellplatzablösen für 7 Einstellplätze an die Garagengesellschaft ***17*** im Betrag von brutto € 66.528 erfasst. Nochmals erfasst wurden die Stellplatzablösen unter Position 39 "Stellplatzablösen - It. Antwortschreiben vom 26.04.2021" mit einem Bruttobetrag von € 79.833,60, die aber schon in der ursprünglichen Aufstellung unter Position 23 mit erfasst waren. Auch hier ist eine Doppelerfassung des Betrages von € 79.833,60 auszuklammern. Lt. Judikatur und Literatur sind sämtliche Nebenleistungen, die nicht unmittelbar mit dem Erwerb und somit den Bau-, Planungs- und Kücheneinrichtungen in Zusammenhang stehen, auszuklammern. Das sind die Leistungen wie folgt: Position 4 von ***X*** ***x*** (Wirtschaftlichkeitsberechnung und Finanzierungsprotokoll) Position 5 ***Z*** für Förder- und Vermarktungskonzept eventuell Position 6 ***Notar*** für die Herstellung Grundbuchordnung und Treuhandabwicklung Position 7 Kosten Pfandrechtseinverleibung Darlehen Land Wien u. Volksbank Wien AG Position 8 Hausverwaltungshonorar ***1*** iHv brutto € 47.124,80 für den Umbauzeitraum Position 9 ***Z*** Kaufmännische und wirtschaftliche Betreuung, Finanzierung Position 10 Steuerberatung der Umbauphase Position 38 Mietablösen lt. Antwortschreiben vom 26.04.2021 iHv brutto € 39.457,20 Position 40 Bauwesenversicherung iHv € 8.926 Rechtliche Würdigung a) Festsetzung gem. § 201 Abs 2 Z 3 BAO iVm § 303 BAO (sinngemäße Anwendung) Wie schon in der Sachverhaltsdarstellung vom 04.05.2020 dargestellt, gilt für die Beteiligten, ***KONZIPIENT2***, Ing.***Bf1***, ***ARCHITEKT*** das VwGH Erkenntnis vom 29.07.2004 ZI 2004/16/0054 und die dort zitierte Literatur bezüglich der kumulierten Bauherrenvoraussetzungen. Für sie als Miteigentümer und Bauherren gilt derjenige als Bauherr, der auf die bauliche Gestaltung des Hauses Einfluss nehmen kann und das Baurisiko zu tragen hat, d.h. dem bauausführenden Unternehmen gegenüber unmittelbar berechtigt und verpflichtet ist, das finanzielle Risiko trägt und nicht bloß einen Fixpreis zu zahlen hat, da er alle Kostensteigerungen übernehmen muss, aber auch berechtigt ist, von dem bauausführenden Unternehmen Rechnungslegung zu verlangen. Die von dieser Judikatur erarbeiteten Kriterien für das Vorliegen der Bauherreneigenschaft müssen kumulativ vorliegen, was im konkreten Fall gegeben ist. • Die drei Bauherren gelten aufgrund der Sachverhaltsfeststellungen des FA und der Sachverhaltsschilderung vom 04.05.2020 als diejenigen, die die Grundkonzeption erstellt haben und daher für die anderen Erwerber ein Konzept vorbereitet haben. Daraus folgt, dass lediglich die anderen Erwerber in ein Konzept eingebunden worden sind. D.h., diese Erwerber haben schon zum Zeitpunkt des Erwerbes ein Konzept erarbeitet und konnten daher nach ihren Wünschen und Vorgaben auf das Vorhaben Einfluss nehmen (sh. Seiten 2 und 4 der Feststellungen des Bescheides FA Österreich vom 23.07.2021). Diese drei Miteigentümer als Bauherren hatten daher ab dem Zeitpunkt des Erwerbes und schon bis zum Erwerbszeitpunkt jede Möglichkeit, die Zukunft der Liegenschaft in jede gewünschte Richtung zu gestalten. Die Bauherren konnten auf die bauliche Gestaltung im Rahmen der baugesetzlichen Regeln Einfluss nehmen. Durch Umplanungen wurden 269m2 zusätzliche Fläche zu ca. € 900.000 höheren Baukosten geschaffen. Dies stellt eine wesentliche Änderung dar. Dies stellt eine 40% Steigerung der Baukosten inkl. Erschwernis (sh. Vergleich ursprüngl. Investitionskosten 05.06.2014 zu beschlossenen Kosten (30.06.2015) * Das Baurisiko tragen ebenfalls alle drei Miteigentümer gemeinsam, da sie zu jedem Zeitpunkt (sh. Protokolle der Bauherrenversammlung vom 15.12.2014 bzw. 30.06.2015, erhebliche Umplanungen - mehr Teile wurden abgebrochen, weitere Geschosse zugebaut) Einfluss auf den Bau genommen haben. Daher besteht für sie kein fixes Konzept, sondern sie waren die Konzipienten und hatten daher auch die Kostensituation völlig im Griff. Das ergibt sich aus den Feststellungen des Bescheides vom 23.07.2021 und der Sachverhaltsdarstellung vom 04.05.2020 bzw. den vorgelegten Unterlagen. Die drei Miteigentümer als Bauherren hatten daher zu jedem Zeitpunkt jede Möglichkeit die Zukunft der Liegenschaft in jede gewünschte Richtung zu gestalten. Sie konnten auf die bauliche Gestaltung im Rahmen der baugesetzlichen Regeln Einfluss nehmen. Das wurde insbesondere im Hinblick auf die Planungen und Umplanungen wahrgenommen. • Das Baurisiko tragen ebenfalls sämtliche Miteigentümer gemeinsam, da zu jedem Zeitpunkt, insbesondere zum Zeitpunkt der Bauherrenversammlungen vom 15.12.2014 und 30.06.2015 vorerst nur grobe Kostenschätzungen Vorlagen und sich durch größere Abbrüche und weitere Zubauten von Geschossen, die Baukosten erheblich verändert haben. Dies hat natürlich auch bessere Vermietungschancen hervorgerufen. Daher waren zu diesem Zeitpunkt die exakten Kosten von den Ausführungs- und Ausstattungswünschen der drei Miteigentümer immer und zu jedem Zeitpunkt abhängig, da sie auch schon die Vorplanungen und Ausarbeitung der Konzeption vor der Miteigentümerversammlung und vor der Anschaffung der Liegenschaft vorgenommen haben. Die bauausführenden Unternehmen wurden sowieso unmittelbar von allen Miteigentümern beauftragt. Das ergibt sich auch aus der Beschlussfassung des Auftrages an den Generalunternehmer ***16***. Somit sind die Miteigentümer die einzigen Berechtigten und Verpflichteten aus den Bauaufträgen. Die Planungsaufträge wurden von den drei Konzeptionisten gemeinsam mit Herrn Architekt ***ARCHITEKT*** erstellt. Daraus folgt unzweifelhaft, dass das Kostenrisiko bei den drei Konzeptionisten lag und zu diesem Zeitpunkt die exakten Baukosten bei weitem nicht fix feststanden. Wir verweisen auf Seite fünf des Bescheides des FA Österreich vom 23.07.2021, wo der Abbruch und weitere Geschosszubau aktenkundig vorliegt. Daraus folgt, dass unserer Meinung nach bei den drei Konzeptionisten lediglich der Ankauf des Altobjektes und der Vorleistungen, somit Gesamtbemessungsgrundlage 100% von € 1.620.000, schon versteuert vorliegt. Nach der ständigen Judikatur des VwGH und der in den beiden oben zitierten Erkenntnissen weiter vertiefenden Judikatur bzw. der Kommentare von Fellner Rz 90 zu § 5 GrEStG und Pinetz/Schragl/Siller/Stefaner, Rz 183-202 zu § 5 GrEStG haben die Miteigentümer, wie aus den Unterlagen, Stellungnahmen und auch Bescheid des FA Österreich vom 23.07.2021 ersichtlich ist, jegliche Entscheidungshoheit über die Planung der gegenständlichen Maßnahmen, anfälliger Umplanungen, Abbruch und weiterer Zubau und auch des Generalunternehmervertrages gehabt. Folgerichtig ist, dass sie die für die Qualifikation als Bauherr erforderlichen Kriterien (Einfluss auf die bauliche Gestaltung, Baurisiko, finanzielles Risiko) zur Gänze eindeutig erfüllen und hinsichtlich Planungsmaßnahmen, Vertragsgestaltungen, Umbaumaßnahmen, Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen, ausschließlich die drei Miteigentümer berechtigt und verpflichtet sind. Diese Bauherren trifft ausschließlich das vollständige Baurisiko, das wirtschaftliche Risiko der Bauführung und somit das finanzielle Risiko des Projekts. Für sie gilt, dass kein fertiges Konzept in das sie eingepflegt worden sind, Vorgelegen ist, sondern sie sind die Konzipienten des Konzeptes. Bezüglich des Sachverhaltes erlauben wir uns auch auf die Entscheidung des BFG GZ RV/7102918/2011 vom 04.03.2015 hinzuweisen, wo aufgrund der Sachverhaltslage ebenfalls anerkannt worden ist, dass die Erwerber die Konzeptionisten und Initiatoren waren. Dies ergibt sich eben aus dem Sachverhalt, der dem FA am 04.05.2020 offengelegt wurde bzw. aus den Feststellungen des Bescheides des FA Österreich vom Seite 7 23.07.2021. b) Rechtliche Würdigung sämtliche andere Miteigentümer Das Finanzamt hat entgegen der Entscheidung des VwGH vom 30.01.2014 ZI 2013/16/0078 sonstige Werbungskosten ebenfalls in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einbezogen. Dazu hat der VwGH zu der damals schon eingebrachten Amtsbeschwerde des FA Österreich zur ZI. 2013/16/0091 vom 30.01.2014 ausgeführt, dass der UFS Beträge für Hausverwaltung, steuerliche Beratung, usw., d.h. sonstige Nebenkosten, die mit dem Erwerb der Liegenschaftsanteile und den Bau- und Sanierungskosten in keinem unmittelbaren Zusammenhang stünden, zur Gänze ausgeschieden hat. Ebenfalls hält der VwGH in dieser Entscheidung fest, dass das BFG somit richtig nur jene Kosten in der Bemessungsgrundlage eingegrenzt hat, zu dessen Tragen sich der Beschwerdeführer als Gegenleistung verpflichtet hat, und zwar jene Kosten, die im Tatbestand des § 5 Abs 1 Zi 1 GrEStG die das Gesetz im Auge hat, aufgenommen werden. Zu denen gehören offenkundig nicht jene, die in keinem umittelbaren Zusammenhang mit der Gegenleistung stehen. Diesbezüglich wird auf die Entscheidung des UFS, die diesem Verfahren des VwGH zugrundeliegt, GZ RV/1418/W/11 vom 13.03.2013 verwiesen, wo ausdrücklich auf Seite 63 ausgeführt wird: "Für die abgabenrechtliche Beurteilung eines Erwerbsvorganges ist der Zustand eines Grundstückes maßgeblich in dem sind auch Beträge enthalten, die mit dem Erwerb der Liegenschaftsanteile und den Bau- und Sanierungskosten in keinem unmittelbaren Zusammenhang stehen (Kosten für Hausverwaltung, steuerliche Beratung, usw.). Da Gegenstand des Erwerbsvorgangs ein Grundstück mit saniertem und ausgebautem Gebäude war, sind auch die für den Ausbau und die Sanierung angefallenen Kosten in die Bemessunsgrundlage der GrESt mit einzubeziehen. Die Gegenleistung setzt sich hier zusammen aus dem Kaufpreis für den Grund und das Altgebäude, aus den Planungskosten samt Umsatzsteuer und den Baukosten samt Umsatzsteuer. Sowohl der UFS als auch der VwGH haben im Fall des Bauherrenprojektes genau gewusst, um welche Zusatzleistungen es sich inhaltlich und betraglich handelt (sh. Seite 25 und Seite 6 der UFS Entscheidung GZ RV/1418-W11 bzw. Seiten 3 bis 7 der VwGH Entscheidung 30.01.2014 ZI 2013/16/0078), das beweist, dass beide Instanzen die Zusatzleistungen bekannt waren. Beide Instanzen haben gewusst, dass sich die Zustzleistungen grundsätzlich auf die Planungs- und Bauphase (Investitionsphase), also auf die Phase vor der Vermietung des umgebauten Objektes, bezogen haben. Beide Instanzen habe daher die Kosten für diese Zusatzleistungen bewusst als nicht GrESt-pflichtig beurteilt. Gleichartig und somit in gleicher Sachverhaltslage hat die Entscheidung des BFG GZ RV/7102183/2009 einen gleich gelagerten Fall am 28.07.2014 entschieden, wo aus den Seiten 43-46 der BFG Entscheidung ersichtlich ist: "Übernimmt der Käufer als Miteigentümer nicht nur die Verpflichtung zur Leistung des im Kaufvertrag ausgewiesenen Kaufpreises, sondern auch zur Fremdfinanzierung all jener Mittel die zu einem solchen Ausbau dieses erworben werden soll." Im Gesamtinvestitionsvolumen iHv € Seite 8 des Objektes erforderlich waren, um dereinst aus dem Objekt Erträgnisse zu erzielen, ist als Bemessungsgrundlage nicht lediglich der Kaufpreis laut Kaufvertrag, sondern auch die weitere anteilige Investition des Miteigentümers in die Bemessung mit einzubeziehen (vgl. VwGH 30.01.2014 ZI. 2013/16/0078)". Ebenso wie im Beschwerdefall zu VwGH 30.01.2014, ZI. 2013/16/0068 ist auch im gegenständlichen Fall aufgrund der zwischenzeitlichen Abwicklung und Abrechnung des Bauprojektes ein Rückgriff auf die Prognose der Investitionkosten nicht mehr notwendig. Auch im gegenständlichen Fall liegt kein Anhaltspunkt dafür vor, dass sich die Käufer/Miteigentümer dazu verpflichtet hätten, unabhängig von der Höhe der tatsächlich abzurechnenden Kosten pauschalierte Investitionen in der prognostizierten Höhe aus welchem Titel auch immer abzugelten. Der Beschwerdeführer hatte letztendlich anteilig Baukosten und Planungskosten zu tragen, sodass von ihm ein Betrag von Kaufpreis aufzuwenden war um die Liegenschaftsanteile zu erwerben. Auch die auf die Einbauküchen entfallenden Kosten sind in die Gegenleistung einzubeziehen. Der zivilrechtliche Grundstücksbegriff umfasst neben Grund und Boden auch das Zubehör. Auf Seite 45 führt das BFG aus: "Die weiteren vom Beschwerdeführer zu tragenden Kosten, wie Rechtsanwaltskosten, Hausverwaltung, Erstvermietung, steuerliche Beratung, Wirtschaftlichkeitsberechnungen, wirtschaftliche Betreuung und Finanzierungskonzept stehen mit dem Erwerb der Liegenschaftsanteile in keinem unmittelbaren Zusammenhang und sind deshalb nicht in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen (vgl. ebenfalls VwGH 30.01.2014 ZI. 2013/16/0078)". Es handelt sich um eigenständige Dienstleistungen und nicht um Leistungen für Zubehör im Sinne des § 2 GrEStG. Die Aufträge wurden von den Erwerbern erteilt und keine Verpflichtungen der Verkäuferin durch die Erwerber erfüllt. Gegen diese Entscheidung wurde vom Finanzamt Österreich kein Rechtsmittel der Amtsbeschwerde beim VwGH eingebracht und wurde diese Entscheidung endgültig rechtskräftig. Daraus folgt, dass für die gegenständlichen Mandanten (alle Miteigentümer ausser den drei Konzeptionisten) zusätzlich zur Altsubstanz die Baukosten zuzüglich USt, Planungskosten zuzügl. USt und die Küchen zuzügl. USt in die Bemessungsgrundlage mit einzubeziehen sind. Fraglich erscheint noch, ob die zusätzlichen Baukosten aufgrund der Neuplanung für zusätzliche 269m2 , zu denen ursprünglich bei Erwerb keine Beschlussfassung erfolgte, Bemessungsgrundlage zur GrESt It. § 5 GrEStG bilden, und zwar mangels Gestionierunq bei Erwerb des Liegenschaftsanteiles. Insoweit liegt unserer Meinung nach für die Investoren die Bauherreneigenschft vor und sind die Mehrkosten It. Beschlussfassung 30.06.2015 aus der Bemessungsgrundlage auszuscheiden. Die weitere Einbeziehung sonstiger Dienstleistungen widerspricht der Judikatur des VwGH und der beiden zitierten, zum Sachverhalt ähnlich gelagerten BFG Entscheidungen." Abschließend enthält die Beschwerde folgende Anträge: "(1) Unterbleiben der Erlassung einer Beschwerdevorentscheidung (§ 262 Abs 2 lit a BAO) und unmittelbare Vorlage der Bescheidbeschwerde an das Bundesfinanzgericht, (2) Entscheidung des BFG im Senat (§ 272 Abs 2 BAO), (3) Anberaumung einer mündlichen Verhandlung (§ 274 Abs 1 BAO). (4) Mangels neu hervorgekommener Tatsachen oder Beweismittel nach Vornahme der vorgelegten Unterlagen bezüglich der drei Konzipienten und der damals vorgenommenen rechtlichen Würdigung bei der Selbstbemessung, liegen die Voraussetzungen einer Abgabenfestsetzung gem § 201 Abs 2 Z 3 BAO für die Miteigentümer ***KONZIPIENT2***, Ing.***Bf1***, ***ARCHITEKT*** nicht vor, weshalb wir den Antrag auf ersatzlose Aufhebung der beschwerdegegenständlichen Bescheide stellen (Antrag gestützt auf Verfahrensrecht). (5) In eventu beantragen wir im Rahmen der Bescheidbemessung für sämtliche Miteigentümer zu berücksichtigen, dass in die Bemessungsgrundlage die Nebenleistungen aufgrund der zitierten Literatur und Judikatur nicht einzubeziehen sind und daher lediglich die Bau- und Planungsleistungen und die Küchen zuzügl. USt zur Altsubstanz bzw. Vorleistungen die schon in der Selbstbemessung verrechnet worden sind, hinzuzurechnen sind." Als Anlagen angeschlossen wurden der Beschwerde: Vorhaltsbeantwortungen und Beilagen Bekämpfte Bescheide und Begründungen Sachverhaltsdarstellungen Gegenüberstellung Berechnungsgrundlagen GrESt Aufstellung ***16*** Aufstellung ***15***/***1*** Aufstellung ***1*** Bauverwaltung Aufstellung ***18*** (Küchen) Vorlage der Beschwerde ans BFG Mit Vorlagebericht vom 26.11.2021 (eine Ausfertigung davon wurde auch dem Bf. zu Handen der steuerlichen Vertretung übermittelt) wurde die Beschwerde dem Bundesfinanzgericht zur Entscheidung vorgelegt. Das FA gab im Vorlagebericht eine Stellungnahme mit auszugsweise folgendem Inhalt ab: "In der Beschwerde wurde unter Punkt 1. Sachverhalt b)"Materieller Sachverhalt" die Höhe der gesamten Bemessungsgrundlage Baukosten und sonstige Kosten angefochten, da diverse Kosten unrichtig, bzw. doppelt angesetzt worden seien. Die gesamte Bemessungsgrundlage wurde nun in der BFG-Vorlage abgeändert und die strittigen, teilweise abgeänderten Beträge der Teilrechnungen sind im Anhang "Aufgliederung der Bemessungsgrundlage" gelb markiert. Die angefochtene Höhe der Position 1 (Beilage der BF. (BF. = beschwerdeführende Partei)), ***16*** Baukosten in Höhe von 3.476.308,49 EURO konnte nicht nachvollzogen werden, da die Rechnung 3.476.308,49 EURO beträgt (hier kam es zu keiner Änderung). Die Positionen 35 und 36 wurden nicht mehr berücksichtigt, da diese in der Position 37 enthalten sind. Bei der Position 2 wurde nun der Skonto für die Küchen berücksichtigt und der Betrag auf 121.871,45 EURO reduziert. Die Reduzierung der Position 3, ***15*** ***1*** auf 258.150,01 EURO konnte nicht nachvollzogen werden, da die letzte Teilrechnung vom 13.12.2018 eine Leistungssumme von netto 235.425,00 EURO aufweist (hier kam es zu keiner Änderung). Die Position 8, ***1*** Bauverwaltung wurde auf 111.560,40 EURO reduziert. Die Position 15 iHv 23.802 EURO, die Position 12 iHv 23.802 EURO und die Position 33 iHv 6.831,60 EURO wurden nicht mehr berücksichtig, da diese bereits in der Position 8 enthalten sind. Die Position 23 BIP Garagen iHv 66.528 EURO wurde ebenfalls nicht mehr berücksichtigt, da diese bereits in der Position 23 erfasst ist. Die neue und korrigierte gesamte Bemessungsgrundlage beträgt daher 5.084.166,45 EURO. In der eingebrachten Beschwerde wurde weiters vorgebracht, dass das Finanzamt entgegen der Entscheidung des VwGH die sonstigen Kosten ebenfalls in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einbezogen hat. Auch der UFS schied bereits Beträge für Hausverwaltung, steuerliche Beratung, usw., d.h. sonstige Nebenkosten, die mit dem Erwerb von Liegenschaftsanteilen und den Bau- Sanierungskosten in keinem unmittelbaren Zusammenhang stünden von der Bemessungsgrundlage aus. Nach ständiger Rechtsprechung des VwGH ist jedoch alles Gegenleistung, was der Erwerber aufwenden muss, um das Grundstück zu erhalten. Hierbei sind nach der Rechtsprechung des VwGH die prognostizierten Gesamtinvestitionskosten heranzuziehen und nicht die tatsächlichen Kosten, weil es stets darauf ankommt, zu welchen Leistungen sich der Erwerber im zeitlichen Umfeld des Kaufvertrages verpflichtet hat (vgl VwGH 28.05.1998, Zl 9716/0494; 6.11.2002, 99/16/0204). Übernimmt der Käufer als Miteigentümer nicht nur die Verpflichtung zur Leistung des im Kaufvertrag ausgewiesenen Kaufpreises, sondern auch zur (Fremd-)Finanzierung all jener Mittel, die zu einem Ausbau des Objektes erforderlich sind, um dereinst aus dem Objekt Erträgnisse zu erzielen, ist als Bemessungsgrundlage nicht lediglich der Kaufpreis laut Kaufvertrag, sondern auch die weitere anteilige Investition des Miteigentümers in die Bemessung miteinzubeziehen (vgl. VwGH 30.1.2014, 2013/16/0078). Dazu hat der Verwaltungsgerichtshof in seiner bisherigen Rechtsprechung noch klargestellt, dass dann, wenn Interessenten in ein fertiges Vertragsgeflecht eingebunden werden, welches sicherstellt, dass nur solche Interessenten zugelassen werden, die sich an ein im wesentlichen vorgegebenes Konzept binden, auch die das Baukonzept betreffenden Verträge in den grunderwerbsteuerrechtlichen Erwerbsvorgang einzubeziehen sind. Das Vorhandensein mehrerer Urkunden und mehrerer Vertragspartner steht dem nicht entgegen (vgl. dazu die bei Fellner, aaO, Rz 88b Abs. 2 bis 5 zu § 5 GrEStG referierte hg. Judikatur) (VwGH 29.04.1998, Zlen 97/16/0234-0238) Dazu führt der VwGH in seinem Erkenntnis vom 28.05.1998, 97/16/0494 wie folgt aus: "Nach ständiger hg. Judikatur (siehe bei Fellner, Gebühren und Verkehrsteuern, Band II 3. Teil, Grunderwerbsteuergesetz 1987, Rz 88 Abs. 1 und 88a Abs. 1 zu § 5 GrEStG) ist Gegenleistung alles, was der Erwerber über den Kaufpreis hinaus für das Grundstück aufwenden muß, um es zu erhalten. Auch Umsatzsteuerbeträge sind in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen (siehe dazu die bei Fellner a. a.O. Rz 6 letzter Absatz zu § 5 GrEStG referierte hg. Judikatur). Demnach hat die belangte Behörde nicht rechtswidrig gehandelt, wenn sie (in teilweiser Stattgebung der Berufungen) die Gesamtinvestitionskosten der niedrigeren Planungsvariante 1 zuzüglich des vereinbarten Agios herangezogen hat, weil damit auch die darin enthaltene Umsatzsteuer und die diversen Finanzierungskosten Entgeltcharakter aufweisen. Dazu kommt noch, daß bei Projekten wie dem vorliegenden selbstredend auch Kredit- und Eintragungsgebühren, die von vornherein in der Investitionssumme enthalten sind, dem Gesamtaufwand des Erwerbes zuzurechnen sind." Es entspricht daher der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes, dass als Gegenleistung alles anzusehen ist, was der Erwerber über den Kaufpreis hinaus für das Grundstück aufwenden muss um es zu erhalten. Wenn der Verwaltungsgerichtshof im Falle des oben zitierten Erkenntnisses vom 28. Mai 1998, 97/16/0494, die Heranziehung der prognostizierten Gesamtinvestitionskosten gebilligt hat, so hat diese Betrachtungsweise auch hier Platz zu greifen, weil es stets darauf ankommt, zu welcher Leistung sich der Erwerber im zeitlichen Umfeld des Kaufvertrages verpflichtet hat (so schon das Erkenntnis vom 30. Mai 1994, Zl. 92/16/0144). Diese beiden Erkenntnisse des VwGH werden auch nicht durch die jüngere Rechtsprechung des VwGH vom 30.01.2014, 2013/16/0078, widerlegt, sondern lediglich dahingehend konkretisiert, in dem statt der prognostizierten Gesamtinvestitionskosten, die nun schon tatsächlichen Investitionskosten zugrunde gelegt wurden. Wörtlich hält der VwGH fest: "Wenn nun die belangte Behörde im Rahmen des - von Amts wegen wiederaufgenommenen - Verfahrens den die Steuerpflicht auslösenden Sachverhalt und damit die Bemessungsgrundlage präzise festzustellen und einzugrenzen vermag und infolge dessen nur jene tatsächlichen Investitionskosten zugrunde legt, zu deren Tragung sich der Beschwerdeführer (wie auch alle anderen Miteigentümer) als Gegenleistung verpflichtet hatten, subsumierte sie im Ergebnis nur jene (sonstigen) Leistungen unter den Tatbestand des § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG, die das Gesetz im Auge hat. Aufgrund der zwischenzeitigen Abwicklung und Abrechnung des Bauprojektes war ein Rückgriff auf die Prognose der Investitionskosten nicht mehr notwendig, zumal nicht anzunehmen ist, dass sich die Käufer (Miteigentümer) dazu verpflichtet hätten, unabhängig von der Höhe der tatsächlichen (abzurechnenden) Kosten pauschaliter Investitionen in der prognostizierten Höhe aus welchem Titel auch immer abzugelten." Keinesfalls lässt sich daraus ableiten, dass sonstige Kosten, zu denen sich der Erwerber im Zeitpunkt der Entstehung der Steuerschuld verpflichtet hat, generell auszuscheiden wären. Im gegenständlichen Sachverhalt wurden durch die steuerliche Vertretung der Partei die konkreten Kosten bekannt gegeben, sodass nicht mehr auf den Betrag der prognostizierten Gesamtinvestitionskosten zurückgegriffen werden muss, sondern die tatsächlichen Kosten, zu denen sich der Erwerber verpflichtet hat um das Grundstück zu erhalten, herangezogen werden können. Die BF. hat sich im konkreten Fall neben den Grund- und Baukosten auch zur Tragung von sonstigen Kosten verpflichtet (siehe Anhang "Aufgliederung der Bemessungsgrundlage"). Abschließend enthält der Vorlagebericht folgenden Antrag des Finanzamtes: "Das Finanzamt Österreich beantragt das BFG möge die Beschwerde dem Grunde nach als unbegründet abweisen und beantragt das Finanzamt Österreich weiters die Festsetzung der anteiligen Grunderwerbsteuer für Herrn Ing. ***Bf1*** in Höhe von 16.904,85 EURO, ausgehend von der gesamten Bemessungsgrundlage von 5.084.166,45 EURO auf Grund der "Aufgliederung der Bemessungsgrundlage" (siehe Anhang) und der darin enthaltenen Berechnungsgrundlagen." Die Aufgliederung der Bemessungsgrundlage im Vorlagebericht des Bf hat folgenden Inhalt: [...] Stellungnahmen der beschwerdeführenden Partei zum Vorlagebericht Mit Schriftsatz vom 17.1.2022 gab die steuerliche Vertretung des Bf. eine Stellungnahme zum Vorlagebericht mit auszugsweise folgendem Inhalt ab: "Das FA Österreich geht davon aus, dass die sonstigen Kosten nicht aus der Bemessungsgrundlage auszuscheiden wären. Wir haben aber auf Seite 8 und 9 unserer Beschwerdeschrift das rechtskräftige BFG Erkenntnis GZ RV/7102183/2009 vom 28.07.2014 (Anmerkung BFG: in FINDOK BFG 28.07.2014, RV/7102185/2009) zitiert, in dem wörtlich mit Hinweis auf das VwGH Erkenntnis 30.01.2014 ZI 2013/160078 klargestellt wurde, dass die weiteren vom Beschwerdeführer zu tragenden Kosten, wie Rechtsanwaltskosten, Hausverwaltung, Erstvermietung, steuerliche Beratung, Wirtschaftlichkeitsberechnung, wirtschaftliche Betreuung, Finanzierungskonzept mit dem Erwerb der Liegenschaftsanteile in keinem unmittelbaren Zusammenhang stehen und deshalb nicht in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen sind. Hier handelt es sich eben um eigenständige Dienstleistungen und nicht um Leistungen für Zubehör im Sinne des § 2 GrEStG. Diese Aufträge wurden von den Erwerbern erteilt und keine Verpflichtungen der Verkäuferin durch die Erwerber erfüllt. Daraus ergibt sich als Bemessungsgrundlage die Kosten der Altsubstanz, die Baukosten inkl. USt, die Planungskosten inkl. USt und die Kücheninkl. USt. Unseres Erachtens nach liegt ebenfalls die Bauherreneigenschaft bei den zusätzlich zu tragenden Kosten (€ 900.000) für die zusätzliche Neuplanung und zusätzlichen269 m2, da sich zu diesem Ausbau die Bauherren in der Bauherrenversammlung bei Beitritt zum Projekt keinesfalls entschlossen haben, ansonsten wäre ja der Beschluss vom 30.06.2015 weder rechtlich noch tatsächlich notwendig gewesen. Erst durch diese Gestionierung und durch die Beschlussfassung vom 30.06.2015 wurden die Umplanungen und somit die Mehrkosten beschlossen und sind diese daher in die Bemessungsgrundlage der ursprünglichen Beschlussfassung zum Zeitpunkt der Miteigentümerversammlung und somit zum Kaufzeitpunkt 12.12.2014 als noch nicht geplant und daher nicht vorhersehbar gewesen, denn diese sind Beschlussfassungen sämtlicher Miteigentümer als Bauherren und zu diesem Zeitpunkt haben sie sowohl die Planungen für die Umplanung beauftragt, als auch das daraus resultierende Baurisiko (Leistungspartner der Baufirma ***16*** GmbH wie schon dargestellt), wie auch das finanzielle Risiko (Mehrkostentragung von € 900.000) getragen." Beweiserhebung durch das BFG Von der Berichterstatterin wurde zunächst Beweis erhoben durch Einsicht in die vom FA elektronisch vorgelegten Aktenteile und ergibt sich daraus der oben dargestellte Verfahrensablauf. Weiters wurden Abfragen im Grundbuch zu ***2*** sowie im Firmenbuch zu den an der Umsetzung des Projektes beteiligten Unternehmen vorgenommen. Vorhalt an den Miteigentümer ***Bf1*** Zur Vorbereitung auf die vom Bf. und den übrigen Erwerbern beantragten mündlichen Verhandlungen vor dem Senat richtete die Berichterstatterin am 30.9.2022 einen Vorbereitungsvorhalt an Herrn ***Bf1*** zu Handen des steuerlichen Vertreters. Darin wurde einerseits mitgeteilt, wie sich die Sach- und Rechtslage für die Berichterstatterin darstellt und dass, soferne die Anträge auf Entscheidung durch den Senat und auf Durchführung einer mündlichen Verhandlung nicht zurückgenommen werden und auch alle anderen Erwerber von Anteilen der gegenständlichen Liegenschaft dieser Vorgangsweise - insbesondere auch im Hinblick auf die abgabenrechtliche Geheimhaltungspflicht - zustimmen, beabsichtigt wird, alle Erwerber für die gleiche Uhrzeit zu einer mündlichen Verhandlung zu laden und eine gemeinsame Niederschrift für alle unten genannten Erwerber aufzunehmen. Stellungnahme vom 27.10.2022 Mit Schriftsatz vom 27.10.2022 teilte die gemeinsame steuerliche Vertretung mit, dass die Anträge auf Durchführung einer mündlichen Verhandlung nur für Ing. ***Bf1***, ***ARCHITEKT*** und ***KONZIPIENT2*** aufrechterhalten werden, für die übrigen Erwerber wurde auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung verzichtet. Weiters wurde noch eine Stellungnahme eingebracht, in der ausgeführt wurde wie folgt: "Sachverhalt allgemein Informationsunterlagen für Interessenten Allen Interessenten wurden Informationsunterlagen zum Projekt zur Verfügung gestellt. In den Informationsunterlagen wurden unter der Bezeichnung "Voraussichtlicher Investitionsplan" mehrere Kategorien von Leistungen und Kosten prognostiziert. Zeichnungsscheine Die Personen, die am Bauvorhaben interessiert waren, unterfertigten unverbindliche Zeichnungsscheine. Die Zeichnungsscheine begründen keine Verpflichtung zum Erwerb des Miteigentumsanteils an der Liegenschaft oder zur Beanspruchung der angebotenen Zusatzleistungen. Die Interessenten deklarierten Interesse am Erwerb einer bestimmten Anzahl der Miteigentumsanteile. "Der Zeichnende will 100% Anteil an der Liegenschaft ***2*** Adresse ***PLZ*** Wien, ***Straße*** erwerben und damit Mitglied der Eigentümergemeinschaft ***Straße*** werden." Weiters wird ausgeführt "Kommt die Eigentümergemeinschaft nicht bis einschließlich 31.12.2014 durch Unterfertigung der jeweiligen Kaufverträge zustande, werden allfällige bereits eingezahlte Beträge zurückerstattet.''. Dann schuldete der Interessent weder Honorare noch Aufwandsentschädigung. Außerdem war der Zeichnungsschein völlig unverbindlich und äußerte nur den Willen, aber keine Verpflichtung. Kaufverträge und Vollmachten Die Erwerber haben die Kaufverträge zu unterschiedlichen Zeitpunkten zwischen 14.11.2014 bis 12.12.2014 unterfertigt. Die Verkäuferin unterfertigte sämtliche Verträge mit 12.12.2014. Die Kaufverträge enthielten keine Verpflichtung der Erwerber zum Abschluss der Zusatzverträge und zur Übernahme der Kosten für Zusatzleistungen. Es gab in den Kaufverträgen nicht einmal Hinweise auf die Zusatzverträge. Konstituierende Bauherrenversammlung Die konstituierende Bauherrenversammlung erfolgte am 15.12.2014, somit erst nach dem Abschluss der Kaufverträge über den Erwerb der Miteigentumsanteile an dem Grundstück ***Straße***, ***PLZ*** Wien. In der konstituierenden Bauernversammlung am 15.12.2014 wurde im Punkt 1. festgestellt, dass sämtliche Miteigentümer die Liegenschaft bereits erworben haben. Anwesend waren alle Miteigentümer, mit Ausnahme von zwei Miteigentümern, die vertreten waren. Anschließend wurden die involvierten Partner vorgestellt. Dann hat der Planer die Planvorschläge und für die Realisierung geschätzten vorläufigen Gesamtbaukosten präsentiert. Dabei wurden Ausmietungsstand, Bauablauf und Ausbaupotenzial und technische Projektprüfung diskutiert. Richtig ist, auf Seite 5 wurde festgehalten: "Es sollen den Miteigentümern die in Zusammenarbeit mit Herrn Architekt ***ARCHITEKT*** erarbeiteten Verbesserungsvorschläge samt Adaptierung des Budgets nach positiver Abstimmung mit dem wohnfonds_wien zur Beschlussfassung vorgelegt werden." Daraus folgt, dass ein allfälliger anderer Ausbau zum Zeitpunkt 15.12.2014 weder beschlossen war, noch eine Verpflichtung seitens der Miteigentümer vorgelegen ist. Das kann erst später mit entsprechender Mehrheit, im Rahmen einer Beschlussfassung bei der sämtliche Miteigentümer die Bauherrenvoraussetzungen erfüllen, genehmigt bzw. beschlossen werden. Aus den vorgelegten Protokollen der Miteigentümerversammlung 30.05.2017 ergibt sich folgendes: "Im Zuge der Miteigentümerversammlung vom 30.06.2015 wurde ein substantiell geändertes, verbessertes Projekt für die Sanierung und den Ausbau unserer Liegenschaften ***Straße*** vorgestellt - die optimierte Planungsvariante. Im Anschluss an die Versammlung wurde deren Realisierung durch die Miteigentümer in Form eines Umlaufbeschlusses mit großer Mehrheit angenommen.". Dies ist wörtlich zitiert aus dem Protokoll der Miteigentümerversammlung 30.05.2017. (Punkt 2 des Zwischenberichtes aus der Planungsphase) Aus diesem Beschluss ist erkennbar, dass der zusätzliche Flächengewinn und die damit verbundenen Mehrkosten nicht in der ursprünglichen Aufstellung enthalten waren, auch nicht einmal im Zeichnungsschein betraglich erfasst waren. Dafür gab es keinerlei Verpflichtungen aller Miteigentümer, sondern es handelt sich um eine wesentliche Umplanung, die zu wesentlichen Mehrkosten geführt hat. Dies stellt nach Judikatur des VwGH eine wesentliche Maßnahme, die insoweit Bauherreneigenschaft vermittelt, dar. In der ersten Bauherrenversammlung vom 15.12.2014 wurden anschließend die einzelnen Zusatzleistungen separat besprochen und separat beschlossen, z.B. auf Seite 9 zu Punkt 6 "Weitere zu regelnde Bereiche" wird ausgeführt: "In den Vorgesprächen haben sich die Miteigentümer überwiegend dafür ausgesprochen, dass eine gemeinschaftliche Entscheidung für eine Auftragserteilung erfolgt, sobald die Liegenschaft erworben wurde und die Vollmacht zur Geschäftsbesorgung an die ***Z*** ***x***, Herrn Ing. Mag. ***BF*** erteilt worden ist. In einer ausführlichen Diskussion werden die nachfolgend angeführten Vorschläge zur Regelung ausgearbeitet". Abschluss der Zusatzaufträge Die Zusatzaufträge wie Hausverwaltung und Förderungsmaßnahmen, laufende Steuerberatung wurden erst nach der konstituierenden Bauherrenversammlung bis 18.12.2014 abgeschlossen. Wie bereits ausgeführt, werden die Erwerber weder aufgrund der Zeichnungsscheine noch aufgrund der Kaufverträge vom 12.12.2014 verpflichtet, Zusatzverträge abzuschließen. Die Annahme, dass die angebotenen Zusatzleistungen notwendig sind, um das Grundstück im geplanten Ausbauzustand zu erwerben, ist nicht richtig, da diese Zusatzaufträge eigentlich faktisch nicht notwendig sind. Ganz offenkundig ist es natürlich bei der Finanzierung des Ausbaus. Tatsächlich ist es so, dass in manchen Projekten die Finanzierung zur Gänze mit Eigenmittel bestritten wird oder teilweise mit der eigenen Hausbank insbesondere nach der Bauphase. Überdies ist die Auswahl des Steuerberaters sehr oft demjenigen, der die Mehrheit der Anteile vertritt, vorbehalten. Die Beispiele zeigen, dass beim streitgegenständlichen Bauherrenmodell der Sachverhalt einer rechtlichen und tatsächlichen (faktischen) Verpflichtung zum Erwerb von Zusatzleistungen bzw. einer von vornherein erfolgten Einbindung in ein Gesamtkonzept so nicht vorliegt. Der bloße zeitliche und sachliche Zusammenhang der angebotenen Zusatzleistungen mit dem Grundstückserwerb bewirkt keine Verpflichtung oder faktische Einbindung sämtlicher Erwerber zur Annahme dieser Zusatzleistungen. Zu beachten ist, dass die zitierten alten VwGH Entscheidungen zu anderen Sachverhalten ergangen sind; bei alten Bauherrenmodellen die wie folgt konstruiert waren: • Unterfertigung der Teilnahmeerklärungen durch die Erwerber. In den Teilnahmeerklärungen beauftragten die Erwerber das Unternehmen mit der Vermittlung der Fremdfinanzierung in Bezug auf die Gesamtinvestitionskosten (samt Kosten für Zusatzleistungen). • Versammlung und Beschlussfassung der Erwerber über die Durchführung des Projektes samt Zusatzleistungen. • Erst dann der Abschluss der Kaufverträge über den Erwerb der Grundstücksanteile (ist die Gegenzeichnung der Kaufverträge durch die Verkäuferin). Dadurch, dass bereits in den Teilnahmeerklärungen eine Beauftragung der damaligen Beschwerdeführerin mit der Vermittlung einer Fremdfinanzierung in Bezug auf die Gesamtinvestitionskosten erfolgte und die Erwerber ihre Beschlüsse über die Durchführung des Projektes an Zusatzleistungen noch vor dem Abschluss der Kaufverträge fassten, wurde sichergestellt, dass zum Erwerb der Liegenschaftsanteile nur Erwerber zugelassen werden, die bereits dem gesamten Projekt an Zusatzleistungen verbindlich zugestimmt haben. Hätte ein Erwerber dem Gesamtprojekt in der Versammlung nicht zugestimmt, hätte die Verkäuferin (Projektgesellschaft) den Kaufvertrag mit ihm nicht gegengezeichnet. Diese zeitliche Reihenfolge war für den VwGH entscheidend. So konnte von einer von vornherein erfolgten Einbindung in ein bereits fertiges Planungs-, Vertrags- und Finanzierungskonzept gesprochen werden (siehe VwGH 06.11.2002, Z. 99/16/0204). Der gegenständliche Sachverhalt ist anders: 1. Unterfertigung der Zeichnungsscheine durch die Erwerber Es erfolgte laut Zeichnungsschein keine Beauftragung mit Zusatzleistungen. Der Zeichner will lediglich Anteile an der Liegenschaft ***2*** Adresse ***PLZ*** Wien, ***Straße***, erwerben und kommt die Eigentümergemeinschaft nicht bis einschließlich 31.12.2014 durch Unterfertigung der jeweiligen Kaufverträge zustande, werden allfällige bereits eingezahlte Beträge zurückerstattet. Somit hat er nur den Willen bekundet, aber er hat sich zu nichts verpflichtet. 2. Abschluss der Kaufverträge: Für den Erwerb der Grundstücksanteile (= Gegenzeichnungskaufverträge durch die Verkäuferin am 12.12.2014) gleichzeitig entsteht die Grunderwerbsteuerpflicht. 3. Abschluss Zusatzleistungen: Erst nach dem Kauf des Grundstückes erfolgte die Durchführung der konstituierenden Bauherrenversammlung, Beschlussfassung der Erwerber am 15.12.2014, und zwar erst in der konstituierenden Bauherrenversammlung. Dabei erfolgte die Abstimmung der Erwerber untereinander mit anschließender Beschlussfassung über Zusatzleistungen (nach den Kaufverträgen). Nach dem neu konzipierten Bauherrnmodell gingen die Erwerber laut Zeichnungsschein keine Verpflichtung ein, sondern bekundeten ihren Willen, Anteile an der Liegenschaft ***2*** Adresse ***PLZ*** ***Straße*** zu erwerben. Erst nach Abschluss der Kaufverträge über den Erwerb der Liegenschaftsanteile, nach Prüfung und Besprechung der Leistungen in der Bauherrenversammlung, hatten die Erwerber damit einen bewusst offengelassenen Entscheidungsspielraum in Bezug auf die Zusatzleistungen. Die ***X*** ***x*** GmbH und die ***Z***. nehmen nach diesen Abwicklungsmodalitäten des Bauherrenmodells in Kauf, dass die Erwerber die Zusatzleistungen nicht beauftragen, da sich bei diesen die Bedarfssituation der Erwerber in der Praxis als differierend dargestellt hat. Ein Erwerber der z.B. keinen Bedarf an Fremdkapital hat, soll nicht gezwungen werden, die angebotene Finanzierung anzunehmen, weder rechtlich noch faktisch. Die ältere Rechtsprechung des VwGH (z.B. VwGH 06.11.2002, ZI 99/16/0204; VwGH 28.05.1998, ZI 97/16/0494; VwGH 28.09.1998, ZI 96/16/0135; VwGH 23.01.1992, ZI 90/16/0154) ist noch zu den alten Bauherrnmodell vor dessen grundlegender Änderung ergangen. Zum neuen Bauherrnmodell Typus der ab dem Jahr 1992 angeboten wird (ohne rechtliche faktische Verpflichtung der Erwerber zum Erwerb der Zusatzleistungen) ist das VwGH Erkenntnis 30.01 .2014, ZI 2013/16/078 ergangen. Das Originaljudikat vom 30.01.2014, ZI 2013/16/078 betraf ein Objekt in Wien. Das Finanzamt begründete im Fall dieses Judikates in einer Amtsbeschwerde an den VwGH den aus seiner Sicht gegebenen unmittelbaren Zusammenhang der Kosten für Zusatzleistungen mit dem Grundstückserwerb durch ein Vertragsbündel, einen zeitlichen Zusammenhang der Vertragsabschlüsse und die Bestimmung des Objektes zu Lukrierung von Mieteinnahmen (ähnlich wie das BFG im vorliegenden Fall) und ging von der GrESt-Pflicht der Kosten für die Zusatzleistungen aus. Eine Verpflichtung der Erwerber zum Erwerb der Zusatzleistung bestand aber auch beim Projekt des VwGH-Verfahrens nicht. Der VwGH 30.01.2014, ZI 013/16/0078 ist der Amtsbeschwerde des Finanzamtes nicht gefolgt und hat entschieden, dass die Kosten für Zusatzleistungen (Wirtschaftlichkeitsanalysen, Hausverwaltung und Erstvermietung, wirtschaftliche Betreuung, Steuerberatung, Finanzierungsbeschaffung und -bearbeitung, Vertretung der Miteigentümer) nicht in die Grunderwerbssteuerbemessungsgrundlage einzubeziehen sind. Unter Hinweis auf das BFG- Urteil GZ. RV/7102183/2009 vom 28.07.2014 hat dieses Erkenntnis genau auf dem Beschwerdefall zuvor VwGH 30.01.2014, ZI 2013/16/0078 hingewiesen. (Seite 43-46 der Entscheidung) der Fall ist mit dem gegenständlichen Sachverhalt unmittelbar vergleichbar, genauso mit dem Sachverhalt der Entscheidung des VwGH vom 30.01.2014, ZI 2013/16/078, wo die Kosten für Zusatzleistungen nicht als grunderwerbsteuerpflichtig beurteilt wurden. Die im Vorbereitungsvorhalt angeführte Entscheidung vom 25.08.2022 RV/7103431/2016 ist im Gegensatz zur zitierten Entscheidung von BFG 28.07.2014, RV/7102183/2009 mit einer außerordentlichen Revision angefochten und somit nicht endgültig rechtskräftig. Rechtliche Stellungnahme: 1. Fehlender unmittelbarer Zusammenhang zwischen den Zusatzleistungen und dem Erwerb des Grundstückes bzw. der nachträglich beschlossenen Erweiterungen: Als Gegenleistung gemäß § 5 GrEStG ist jede geldwerte entgeltliche Leistung zu verstehen, die in einem unmittelbaren, tatsächlichen und wirtschaftlichen oder "inneren" Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstückes steht. Entscheidend für die Qualifikation einer Leistung als Gegenleistung im Sinne des § 5 GrEStG ist, dass die Verpflichtung zur Leistung auf den Erwerb des Grundstücks in dem Zustand, in dem es zum Erwerbsgegenstand gemacht wurde, bezogen ist (VwGH 10.04.2008, ZI 2007/16/0223; VwGH 29.08.2013, ZI 2012/16/0159). Gegenleistung gemäß § 5 GrEStG ist alles was der Erwerber über den Kaufpreis hinaus für das Grundstück aufwenden muss, um es zu erhalten. Voraussetzung ist, dass der Erwerber an ein bestimmtes vorgegebenes Gebäude gebunden ist (VwGH 10.04.2008, ZI 1007/16/0223; VwGH 27.01.1999, ZI 97/16/0432; VwGH 28.05.1998, ZI 97/16/0494). Im vorliegenden Fall, betreffend das Objekt ***PLZ*** Wien, ***Straße*** ist festzustellen, dass erst im Zuge der Miteigentümerversammlung 30.06.2015 ein substantiell geändertes und verbessertes Projekt für die Sanierung und den Ausbau der Liegenschaft vorgestellt wurde - die optimierte Planungsvariante. Im Anschluss an die Versammlung wurde deren Realisierung durch die Miteigentümer in Form eines Umlaufbeschlusses mit großer Mehrheit angenommen. Daraus folgt, dass erst zu diesem Zeitpunkt die Umplanung beschlossen worden ist und nicht schon sich ein Investor zu der ursprünglichen Umplanung verpflichtet hat. Nicht einmal im Zeichnungsschein waren in der Summe diese zusätzlichen Umbau- bzw. Erweiterungsaktivitäten enthalten. Außerdem hat im vorliegenden Fall ***PLZ*** Wien, ***Straße***, keine vertragsrechtliche Verpflichtung der Erwerber zum Abschluss der Zusatzverträge bestanden. Weder in den Zeichnungsscheinen noch in den Kaufverträgen über den Erwerb der Miteigentumsanteile am Grundstück verpflichteten sie sich zur Inanspruchnahme der Zusatzleistungen der Projektgesellschaften. Die Beschlüsse über die Annahme der Zusatzleistungen fassten die Erwerber erst im Rahmen der konstituierenden Bauherrenversammlung bzw. nach Abschluss der Kaufverträge. Die Erwerber konnten zudem nicht nur rechtlich, sondern auch tatsächlich (faktisch) die Zusatzleistungen ablehnen, modifizieren oder anderweitig beauftragen (Protokoll Seite 9 oben); "In einer ausführlichen Diskussion werden die nachfolgend angeführten Vorschläge zur Regelung ausgearbeitet." Für die Inanspruchnahme der Fremdfinanzierung bestand zumindest keine objektive Notwendigkeit. Auch die Inanspruchnahme anderer Zusatzleistungen (Steuerberatungskosten, Hausverwaltungshonorar für den Umbauzeitraum, Mietablösen Wirtschaftlichkeitsberechnung und Finanzierungsberatung, Förder- und Vermarktungskonzept, kaufmännische und wirtschaftliche Betreuung, Begleitung Finanzierung) war im vorliegenden Fall für die Erwerber objektiv nicht notwendig. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Kosten für Zusatzleistungen im vorliegenden Fall rechtlich und faktisch für die Erwerber des Objektes ***PLZ*** Wien ***Straße***, nicht verpflichtend waren, sodass von einem unmittelbaren Zusammenhang zwischen diesen Kosten und dem Erwerb des Grundstückes im Sinne der VwGH Rechtsprechung nicht gesprochen werden kann (VwGH 10.04.2008, ZI 2007/16/0223; VwGH 29.08.2013 ZI 2012/16/0159; VwGH 27.01.1999, ZI 97/16/0432; VwGH 28.05.1998, ZI 97/16/0494). Die Kosten für sämtliche Zusatzleistungen gehören daher nicht zu Gegenleistung. Die Realisierung des Bauvorhabens wäre objektiv auch ohne diese Zusatzleistungen möglich gewesen. Die Erwerber mussten diese Leistungen nicht von einer der Projektgesellschaften in Anspruch nehmen. Sie konnten z.B. einen anderen, ihnen besser vertrauten Steuerberater mit der Beratung und Analyse beauftragen oder einen anderen Hausverwalter beauftragen. Würden die Erwerber eine andere Person als von ***X*** ***x*** GmbH bzw. ***Z*** ***x*** vorgeschlagen mit der Hausverwaltung, Steuerberatung, Analysen und Berechnungen etc. beauftragen, würde ***X*** ***x*** GmbH bzw. ***Z*** ***x*** die Erwerber trotzdem zur Teilnahme am Projekt zulassen (müssen). Die Kosten für sämtliche Zusatzleistungen gehören daher nicht zur Gegenleistung gemäß § 5 GrEStG und sind aus der Grunderwerbsteuerbemessungsgrundlage auszuscheiden. 2. Entscheidung des VwGH 30.01.2014, ZI 2013/16/0078 zum vergleichbaren Sachverhalt Der VwGH 30.01.2014, ZI 2013/16/0078 hat in einem vergleichbaren Sachverhalt nach dem neuen Bauherrenmodell entschieden, dass die Kosten für Zusatzleistungen nicht in die Grunderwerbsteuerbemessungsgrundlage einzubeziehen sind. Der gegenständliche Sachverhalt ist mit diesem Sachverhalt vergleichbar. Im Fall des VwGH 30.01.2014, ZI 2013/16/00778 hat der UFS nur die Grund-, Planungs- und Baukosten als Gegenleistung im Sinne des § 5 GrEStG angesehen. Das Finanzamt hat in der gegen diese Entscheidung erhobenen Amtsbeschwerde an den VwGH beantragt, dass hingegen alle Kosten (Gesamtinvestitionskosten), also auch die Kosten für Zusatzleistungen in die Grunderwerbsteuerbemessungsgrundlage einbezogen werden (Seite 10 der Amtsbeschwerde). Der VwGH ist der Amtsbeschwerde des Finanzamtes nicht gefolgt und hat die Kosten für Zusatzleistungen nicht in die Kosten der Bemessungsgrundlage einbezogen. Er hat vielmehr nur die Kosten, die zum Ausbau des Objektes erforderlich waren als Gegenleistung im Sinne des § 5 GrEStG angesehen. Dies waren die Planungs-und Baukosten, nicht aber die Kosten, die sich auf Zusatzleistungen bezogen. Das Erkenntnis des VwGH 30.01.2014, ZI 2013/16/0078 zu einem vergleichbaren Sachverhalt ergangen ist, kann im vorliegenden Fall für das Projekt ***PLZ*** Wien, ***Straße***, nichts anderes gelten als im Fall des Erkenntnisses vom 30.01.2014, ZI 2013/16/0078 vom VwGH entschieden wurde. Auch im Fall der ***Straße*** sollen daher die Kosten für Zusatzleistungen aus der Grunderwerbsteuerbemessungsgrundlage ausgeschieden werden. • Bauherreneigenschaft der Konzipienten Der Verweis auf das rechtskräftige BFG Erkenntnis vom 04.03.2015 GZ RV/71 291 8/2011 erfolgte insbesondere, weil in der Abfolge der Aktivitäten dieser Entscheidung die Erwerber vor dem Erwerb des Grundstückes als Bauinteressenten gehandelt haben, und zwar in der Zeit von 18.04.2009 bis zum Erwerb ab dem 06.06.2010 (Seite 9-18 der Entscheidung). Hier wurden die vor Anschaffung des Objektes vorgenommenen Aktivitäten als Grundlage für die Bauherreneigenschaft gem. BFG anerkannt, und zwar mit dem Hinweis auf die Judikatur des VwGH vom 29.07.2004, ZI 2004/16/0054 und der dort zitierten Literatur. Das ergibt sich daraus, da die Konzipienten ihre Vorschläge zwischen Kaufvertrag und Bauherrenversammlung fertig ausgearbeitet haben konnten und daher alle drei Erfordernisse der großen Bauherreneigenschaft bei ihnen kumuliert vorliegen (sh. VwGH 29.07.2004 ZI 2004/16/0054), nämlich Einfluss auf die bauliche Gestaltung, das Baurisiko und das finanzielle Risiko. Eine Aufspaltung der Tätigkeiten der Konzipienten in betriebliche und private Sphäre für die Anerkennung der Bauherreneigenschaft verlangt weder Literatur noch Judikatur." Mündliche Verhandlung vom 12.12.2022 Zu der am 12.12.2022 durchgeführten Verhandlung ist die beschwerdeführende Partei Ing. ***Bf1*** persönlich erschienen. Die beschwerdeführenden Parteien ***ARCHITEKT*** und ***KONZIPIENT2*** sind persönlich nicht erschienen. Als gemeinsamer Vertreter der drei Bf. nahm Herr ***Stb*** (kurz Stb) unter Berufung auf die an die ***Stb*** erteilte Vollmacht, die jeweils eine Zustellvollmacht umfasst, an der Verhandlung teil. Der Stb erklärte, dass gegen eine gemeinsame Durchführung der mündlichen Verhandlung und die Abfassung einer gemeinsamen Niederschrift für alle 3 Beschwerdeverfahren - auch unter dem Aspekt der abgabenrechtlichen Geheimhaltung - keine Einwände bestehen. Die Vorsitzende, die in den gegenständlichen Beschwerdeverfahren die Berichterstatterin ist, berichtete unter Hinweis auf den Vorbereitungsvorhalt vom 30.9.2022 und die Stellungnahme der Bf. vom 27.11.2022 (die mit der Ladung auch dem FA übermittelt wurde), wie sich der Sachverhalt derzeit für sie darstellt. Dazu wird den Anwesenden die Beilage 1./ zur Niederschrift ausgehändigt, in der die Änderungen gegenüber dem Vorhalt gelb markiert wurden. Auf die Frage der Vorsitzenden, ob es zum vorgetragenen Sachverhalt noch Ergänzungen gibt, erklären die Parteien: "Stb: Die drei Personen Ing. Mag. ***BF***, ***KONZIPIENT2*** und DI ***ARCHITEKT*** waren an der Konzeption des Bauherrenprojektes wesentlich beteiligt. Deshalb müsste ihnen die "große Bauherreneigenschaft" im Sinne der Rechtsprechung 29.07.2004 zuerkannt werden. Der Bauauftrag an die Firma ***16*** wurde erst durch die Miteigentümer an die Firma ***16*** erteilt. Es gab keinen Fixpreis und es gab die wesentliche Umplanung mit einer wesentlichen Kostensteigerung von ca. 900.000,00€.