BFG RV/7103116/2021

IM NAMEN DER REPUBLIK Das Bundesfinanzgericht hat durch die Senatsvorsitzende Mag. Ilse Rauhofer, die Richterin Mag. Diana Sammer sowie die fachkundigen Laienrichter Christian Sambs und Christian Gerzabek in der Beschwerdesache ***Bf1***, ***Bf1-Adr***, vertreten durch ***Stb***, ***AdrStb*** über die Beschwerde vom 26. August 2021 gegen den Bescheid des Finanzamtes Österreich vom 23. Juli 2021 betreffend Grunderwerbsteuer zu ***ErfNr 1*** und ***ErfNr2*** Steuernummer ***BF1StNr1*** nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung am 12. Dezember 2022 in Anwesenheit der Schriftführerin Katja Kluka zu Recht erkannt: I. Der Beschwerde wird gemäß § 279 BAO teilweise Folge gegeben und der angefochtene Bescheid insofern abgeändert, als die Grunderwerbsteuer ausgehend von einer Bemessungsgrundlage von € 636.895,81 mit € 22.291,35 festgesetzt wird. Die Nachforderung reduziert sich daher auf € 16.904,85. II. Gegen dieses Erkenntnis ist eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig. Entscheidungsgründe I. Verfahrensgang Selbstberechnung GrESt zu ErfNr. ***ErfNr.1*** für Kaufvertrag vom 12.12.2014 Mit Kaufvertrag vom 12.12.2014 verkaufte und übergab die ***1*** Immobilienentwicklungs GmbH (kurz Verkäuferin) 19/200-stel Anteile an der Liegenschaft ***2*** mit der Adresse ***Straße*** an Herrn Ing. ***Bf1*** (= der nunmehrige Beschwerdeführer, kurz Käufer oder Bf.). Die Grunderwerbsteuer für diesen Kaufvertrag wurde am 15.1.2015 von Notar ***NOTAR*** im Auftrag des Bf. ausgehend von dem im Kaufvertrag ausgewiesenen Kaufpreis iHv € 114.000,00 selbstberechnet und die Daten am 16.3.2015 dem Finanzamt für Gebühren, Verkehrsteuern und Glücksspiel (nunmehr Finanzamt Österreich, Dienstelle für Sonderzuständigkeiten, kurz FA) über FINANZONLINE zu ErfNr. ***ErfNr.1*** bekanntgegeben. Selbstberechnung GrESt zu ErfNr. ***ErfNr.2*** für Vertrag über die Übertragung von Vorleistungen im Zusammenhang mit dem Erwerb der Liegenschaft ***Straße*** Weiters schlossen die Verkäuferin und der Bf. am 12.12.2014 einen sog. "Vertrag über die Übertragung von Vorleistungen im Zusammenhang mit dem Erwerb der Liegenschaft ***Straße***" ab und erfolgte hierfür unter der ErfNr. ***ErfNr.2*** eine weitere Selbstberechnung von Grunderwerbsteuer ausgehend von einer Bemessungsgrundlage iHv € 39.900,00. Die Daten für diesen Vertrag wurden dem FA ebenfalls am 16.3.2015 über FinanzOnline bekanntgegeben. Sachverhaltsdarstellung und Offenlegung vom 04.05.2020 Am 4.5.2020 brachte die ***Stb*** (kurz steuerliche Vertretung) im "Namen und Auftrag der Miteigentümergemeinschaft ***Straße***" beim FA GVG einen Schriftsatz mit der Bezeichnung "Nacherfassung von Grunderwerbsteuer im Zusammenhang mit einem kleinen Bauherrenmodell" mit folgendem Inhalt ein. "Die Miteigentümerschaft ***Straße*** hat im Jahr 2014 das Grundstück erworben und dabei lediglich die Anschaffungskosten der Altsubstanz bei der Selbstbemessung der Grunderwerbsteuer zugrunde gelegt. Die Abfuhr der Grunderwerbsteuer wurde 2014 von Herrn Notar ***Notar*** vorgenommen. Da das Objekt erst im Jahr 2019 fertiggestellt wurde, sind die Bau- und Planungskosten inklusive MwSt. für das Objekt ***Straße*** erst zu diesem Zeitpunkt zur Gänze bekannt geworden. Aufgrund der beiliegenden Berechnung für die Grunderwerbsteuer ergeben sich getätigte Investitionen inklusive Altsubstanz von € 4.421.068,04 brutto, d.h. inkl. USt. Im Jahr 2014 wurden bereits € 14.700,00 bezahlt. Daher ist auf die Gesamtsumme der Grunderwerbsteuer von € 154,737,38 noch ein Betrag von € 140.037,38 vorzuschreiben. Diese Beträge wurden nach der beiliegenden Liste auf die entsprechenden Investoren aufgeteilt. Mit heutigem Tag wurde an das Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern Wien ein Betrag von € 140.037,38 von der MEG ***Straße*** zur Einzahlung gebracht. Dieser Betrag wurde auf die Miteigentümer ***3***, ***4***, ***5***, ***6***, Ing.***Bf1***, ***7***, ***8***, ***9***, ***10***, ***ARCHITEKT***, ***11***, ***KONZIPIENT2*** und ***12*** lt. beiliegender Liste aufgeteilt, d.h. die Einzahlungen des Betrages von insgesamt € 140.037,38 sind nach den Prozentzahlen der beiliegenden Liste zu berücksichtigen. Für die Behörde ist daher aufgrund dieser Sachverhaltsmitteilung ohne weitere Fragen die gesamte Summe der Grunderwerbsteuer und somit auch der Bemessung bekannt und kann daher auch die Vorschreibung ohne weitere Ermittlungsarbeiten vorgenommen werden. Da unseres Erachtens von vornherein festgestanden wäre, die Grunderwerbsteuer zur Gänze zu zahlen, ist eine Festsetzung gem. § 201 Abs 2 iVm § 303 BAO vorzunehmen. Die Vorschreibung ist deswegen berechtigt, da wir aufgrund der beiliegenden Unterlage Protokoll der konstituierenden Miteigentümerversammlung für das Objekt ***Straße*** vom 15.12.2014 schon unter Seite 6 die Position ausgeführt worden ist, dass die Grunderwerbsteuer nicht unter Zugrundelegung des Kaufvertrages sondern auch des Vertrages über die entsprechenden Dienstleistungen, sowie der sonstigen Verträge kalkuliert wurde. D.h., die meisten Investoren waren von Anfang an in ein fertiges Konzept eingebunden (mit Ausnahme ***KONZIPIENT2***, ***ARCHITEKT***, ***3***, ***Bf1***). Überdies wurde auch in unserem Gutachten vom 08.07.2014, Seite 14 bzw. 16 auf die Gesamtabfuhr der Grunderwerbsteuer hingewiesen. In der Beilage befinden sich unser Gutachten und das Protokoll. Rechtliche Würdigung Nach § 4 GreStG ist die Grunderwerbsteuer vom Wert der Gegenleistung zu berechnen, wobei beim Kauf eines inländischen Grundstücks der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen heranzuziehen ist (§ 5 Abs 1 Zi 1 GreStG). Zur Gegenleistung gehört alles, was der Erwerber über den Kaufpreis hinaus für das unbebaute Grundstück bzw. das Grundstück mit dem zu sanierenden Gebäude aufwenden muss (§ 5 Abs 2 Zi 1 GreStG). Hinsichtlich von Bauprojekten ist zu unterscheiden, ob im jeweils konkreten Fall, grunderwerbsteuerlich eine Bauherreneigenschaft vorliegt. Sollte eine solche gegeben sein, ist die Grunderwerbsteuer grundsätzlich nur vom Kaufpreis von Grund und Boden zu berechnen. Liegt keine Bauherreneigenschaft vor, sind auch die Baukosten, etc. in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen, da diese dazu dienen, das Grundstück in den Zustand zu versetzen, in dem es Gegenstand des Erwerbsvorganges ist. Ob in einem konkreten Fall grunderwerbsteuerlich vom Vorliegen des Bauherrenbegriffes auszugehen ist, muss anhand der Literatur bzw. Rechtsprechung abgeklärt werden. Diese Abklärung bereitet oftmals Schwierigkeiten. Im Rahmen dieser Schwierigkeiten ist den Bauherren offenkundig passiert, dass sie lediglich eine Berechnung aufgrund des Altobjektes im Sinne der Selbstabfuhr über Herrn ***Notar*** vornehmen ließen. Im Zuge der nunmehrigen Aufarbeitung der Investitionen hat sich gezeigt, dass unter Zugrundelegung der Ausführungen der Entscheidungen der Literatur und Judikatur auch die Baukosten inklusive Planungskosten inklusive USt in die Bemessungsgrundlage des Grunderwerbsteuerbetrages einbezogen hätten werden müssen. Gegenständlich wurden von den im Erwerbsvorgang Beteiligten weder Grunderwerbsteuererklärungen eingereicht, noch wurden im Rahmen der Selbstberechnung die Baukosten in die Ermittlung der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einbezogen. Da die Berechnung und Abfuhr ausschließlich auf Basis der Grundstückskosten erfolgt sind, ist es in Bezug auf das gegenständliche Projekt ***Straße*** zu Verkürzungen der Grunderwerbsteuer gekommen, die mit heutigem Tag nachentrichtet worden sind. Die Berechnung erfolgte auf Basis der beiliegenden Aufstellung der Investitionen und der Aufteilung des fehlenden Differenzbetrages auf die einzelnen Beteiligten. Diese Offenlegung erfolgt für die Miteigentümer ***3***, ***4***, ***5***, ***6***, Ing.***Bf1***, ***7***, ***8***, ***9***, ***10***, ***ARCHITEKT***, ***11***, ***KONZIPIENT2*** und ***12***. Darüber hinaus gelten sie auch für die Gesellschaften ***X*** ***x*** GmbH und ***Y*** Immobilienanalyse GmbH und deren Geschäftsführer ***13***, die ***Z*** ***z*** e.U. mit ihrem Eigentümer Ing. ***Bf1*** und dem Notar ***Notar*** (inzwischen in Pension). Die Differenzen für die Grunderwerbsteuer wurden auf die jeweiligen Einzelpersonen It. beiliegender Liste einbezahlt. Die Einbezahlungen wurden als Berichtigungen gem. § 139 BAO der seinerzeitigen Selbstmessung im Jahr 2014 vorgenommen. Da die Investitionen erst Ende 2019 abgeschlossen, und die Abrechnung erst jetzt fertig gestellt wurde, war bisher das gesamte Ausmaß der Baukosten inkl. USt noch nicht bekannt. Die Einzahlungen gelten daher für die obgenannten Personen als getätigt und entfalten gem. Literatur und Judikatur eine korrekte Abwicklung die auch strafbefreiend ist. Unsere Mandanten gehen davon aus, dass durch die getätigten Zahlungen und das gegenständliche Schreiben sämtliche damit in Zusammenhang befindlichen grunderwerbsteuerlichen Entrichtungen vorgenommen worden sind." Dem Schreiben angeschlossen wurden folgende Unterlagen in Kopie: Aufstellung der getätigten Einzahlungen (demnach betrug die Nachzahlung für den Bf: €13.303,55) Überweisungsbeleg, Gutachten ***Stb*** vom 18.7.2014, Protokoll der konstituierenden Miteigentümerversammlung vom 15.12.2014. Ermittlungen des Finanzamtes (siehe dazu den Arbeitsbogen Nr 12026/20- kurz AB) Vom FA wurden zunächst Recherchen im Internet über das gegenständliche Projekt durchgeführt. Diese ergaben, dass das Projekt auf der homepage der ***X*** ***x*** GmbH präsentiert wurde und wurde vom Finanzamt das zum "Bauherrnmodell ***Straße***" von der ***X*** ***x*** GMBH erstellte Prospekt heruntergeladen (AB Teil 1, S. 130ff). Vorhalt 4.11.2020 (AB Teil 1, S 140ff) Mit an die "Miteigentümergemeinschaft ***Straße***, zH ***Stb***" gerichteten Vorhalt vom 4. November 2020 ersuchte das FA diverse Fragen zu beantworten und sämtliche entsprechenden Unterlagen in Kopie vorzulegen: "1. Laut der Offenlegung vom 04.05.2020 ergeben sich getätigte Investitionen von € 4.421.068,04. Es wird ersucht diesen Betrag detailliert aufzuschlüsseln: für welche Verträge/Vereinbarungen wurden diese Beträge geleistet? An wen wurden die Beträge gezahlt? 2. Wem wurde von Seiten der Miteigentümer Vollmacht erteilt? Bitte um Vorlage der jeweiligen Vollmacht. 3. Es wird ersucht den/die Miteigentümerverträge in Kopie vorzulegen. 4. Wie erfolgte die Beteiligung am Projekt? Wurden Zeichnungsscheine unterfertigt? Wenn, ja, bitte um Vorlage. 5. Wurden iZm den Zeichnungsscheinen weitere Verträge wie Schließungsgarantieverträge und Finanzierungsvermittlungsverträge abgeschlossen? Wenn ja, wird ersucht auch diese vorzulegen 6. Gab es außer dem bereits vorgelegten Protokoll der Miteigentümerversammlung vom 15.12.2014 noch weitere Protokolle? Wenn ja, bitte diese vorzulegen. 7. Wer war der Generalunternehmer? Bitte um Vorlage des Generalunternehmervertrages. 8. Es wird ersucht die in der Beilage zum Protokoll vom 15.12.2014 angeführten Aufträge bzw. Verträge/Vereinbarungen zu den Aufträgen samt den entsprechenden Rechnungen vorzulegen (wie oben angeführt). 9. Wurden noch weitere Verträge/Vereinbarungen abgeschlossen bzw. Aufträge erteilt? Wenn ja, bitte um Vorlage in Kopie. 10. Bitte um Vorlage des/der datierten und unterfertigten Bauansuchen/s und der Baugenehmigung/en. 11. Wie hoch sind nach Endabrechnung die endgültigen Baukosten, Baunebenkosten sowie sämtliche Kosten/Leistungen, die von den Miteigentümern im Zusammenhang mit dem o.a. Projekt zu zahlen sind? Es wird ersucht eine entsprechende Aufstellung vorzulegen." Beantwortung 9.12.2020 Mit Schriftsatz vom 9.12.2020 übermittelte die steuerliche Vertretung dem FA ein Konvolut an Unterlagen und führte dazu aus, dass ihr keine Zeichnungsscheine vorliegen würden. Aufgrund ihrer Akten seien keine weiteren Verträge und Aufträge abgeschlossen worden. Die Liegenschaft sei bis dato noch nicht schlussabgerechnet. Grund dafür sei, dass zur Fertigstellung noch eine Ausnahmegenehmigung § 69 für einen Dachausstieg notwendig sei. Die Bauverhandlung habe corona- und wienwahl- bedingt erst im Oktober 2020 stattgefunden, aber es werde noch eine Genehmigung des Bauausschusses des Bezirk benötigt, die noch nicht erfolgt sei, da der Bauausschuss noch nicht getagt habe. Vorgelegt wurden folgende Unterlagen: - Aufstellung der getätigten Investitionen (AB, Teil 1, S 146 ff) - Vollmachten der Erwerber an "***Z*** ***z***, Herrn Ing. ***Bf1*** (AB, Teil 1, S 153 ff; - Vereinbarung der Miteigentümer vom 15.12.2014 (AB, Teil 1, S 179 ff) - Protokoll der Miteigentümerversammlung vom 7.8.2018 (AB, Teil 2, S 1 ff) - Protokoll der Miteigentümerversammlung vom 30.5.2017 (AB, Teil 2, S 10 ff) - Protokoll der Miteigentümerversammlung vom 30.6.2015 (AB, Teil 2, S 16 ff) - Werkvertrag der Miteigentümergemeinschaft mit ***16*** GmbH vom 23.4.2017, mitgezeichnet durch ***1*** Baumangement GmbH, (AB, Teil 2, S 24 ff) - Verträge der Erwerber mit der ***1*** Immoblieienentwicklung GmbH über die Übertragung von Vorleitungen in Zusammenhang mit dem Erwerb der Liegenschaft (AB, Teil 2, S 37 ff + Teil 3, S. 1 ff ) - Vertrag über die Geschäftsbesorgung der Miteigentümergemeinschaft mit ***Z*** ***z*** - Ing. ***Bf1*** vom 15.12.2014 (AB Teil 3, S 75 ff) - Vereinbarung "große Haussanierung" der Miteigentümergemenschaft mit ***14*** Gebäudeverwaltung GmbH & Co KG vom 16.12.2014 (AB Teil 3, S 90 ff) - Vertrag mit der Bezeichnung "Das ***1*** Immobilienprogramm" der Miteigentümergemeinschaft mit ***14*** Gebäudeverwaltung GmbH & Co KG vom 18.12.2014 (AB Teil 3, S 85 ff) - Steuerberatungsvertrag der MEG mit der ***Stb*** vom 18.12.2014 - (AB Teil 3, S 97 ff) - An die Miteigentümergemeinschaft gerichtete Auftragsbestätigung des Architekten Dipl. Ing. ***x*** ***ARCHITEKT*** vom 22.12.2014 (AB Teil 3, S 103) - Vertrag der Miteigentümergemeinschaft mit der ***15*** Bauplanung Projektmanagement GmbH "zur Umsetzung der Sockelsanierung" vom 15.12.2014 (AB Teil 3, S 104 ff) - Vertrag über die Projektprüfung sowie die Erstellung einer Beteiligungskonzeption der Miteigentümergemeinschaft mit ***Z*** ***z*** - Ing. ***Bf1*** vom 15.12.2014 (AB Teil 3, S 122 ff) - Vertrag über die Projektprüfung sowie die Erstellung einer Beteiligungskonzeption der Miteigentümergemeinschaft mit ***X*** ***x*** GmbH vom 15.12.2014 (AB Teil 3, S 130 ff) - Protokoll der konstituierenden Miteigentümerversammlung vom 15.12.2014 (AB Teil 3, S 136 ff) - Baubewilligung vom 5.7.2019 samt Einreichplan "1. Planwechsel" (AB Teil 3 S 158 ff) - Baubewilligung vom 31.1.2017 5.7.2019 (AB Teil 3 S 160 ff) - Bescheid der Bezirksvertretung vom 15.11.2016 (AB Teil 3 S 171) - Bescheid Kanaleinmündungsgebühr (AB Teil 3 S 174 ff) - Einreichplan vom 25.1.2016 (AB Teil 3 S 176 ff) - Baubewilligung vom 22.6.2012 (AB Teil 3 S 178 ff) Vorhalt 25.2.2021 (AB Teil 4 S 3 ff) Am 25.2.2021 richtete das FA einen weiteren Vorhalt an die Miteigentümergemeinschaft zu Handen der steuerlichen Vertretung mit folgendem Inhalt: "1) Laut Vereinbarung der Miteigentümer vom 15.12.2014 (Punkt IV.) wird ein Verwaltungsvertrag abgeschlossen zwischen der Miteigentümergemeinschaft und ***Bf1***. Wurde dieser Vertrag bereits vorgelegt (mit anderer Bezeichnung)? Wenn nicht, dann wird ersucht den Vertrag vorzulegen. 2) Betreffend die Zeichnungsscheine wird ersucht bekanntzugeben, wie die Antwort zu verstehen ist, wurden tatsächlich keine Zeichnungsscheine unterfertigt? Wenn nicht mit Zeichnungsscheinen in welcher Form erfolgte dann die Beteiligung am Projekt ***PLZ*** Wien, ***Straße*** - wurden Teilnahmeerklärungen unterfertigt? Wenn ja, wird ersucht diese vorzulegen. 3) Im Zuge der Offenlegung vom 04.05.2020 und der weiteren Vorlage von Unterlagen am 09.12.2020, eingelangt am 16.12.2020, wurde jeweils ein nicht unterfertigtes Protokoll der konstituierenden Miteigentümerversammlung vom 15.12.2014 vorgelegt, die nicht ganz ident sind. Es wird daher ersucht das von den Miteigentümern unterfertigte Protokoll vom 15.12.2014 samt evt. Beilagen vorzulegen. 4) In der Beilage zum Protokoll vom 07.08.2018 wird ein ursprünglicher Beschluss Investitionskosten vom 05.06.2014 angeführt. Bitte diesen in Kopie vorzulegen. 5) Es wird ersucht die Beilagen zu den Protokollen vom 30.06.2015, 30.05.2017 vorzulegen. 6) Laut der vorgelegten Unterlagen (Beilage zum Protokoll vom 07.08.2018) sind Gründungskosten Gutachten € 29.298,52 und Anschlusskosten/Befundung/Bauwesenversicherung € 21.031,72 angeführt. Sind diese Kosten bereits in der übermittelten Aufstellung der Investitionskosten enthalten? Bitte die entsprechenden Rechnungen in Kopie vorzulegen. 7) Mit der Anfragenbeantwortung wurde die Auftragsbestätigung des Herrn Arch. Dl ***ARCHITEKT*** vom 22.12.2014 über € 14.900,00 vorgelegt. Laut Aufstellung Investitionen ist nur ein Betrag von € 9.900,00 + 20% USt enthalten. Welcher Betrag wurde bezahlt? 8) Wie hoch waren die Ablösezahlungen für die weichenden Mieter? 9) Welcher Betrag wurde für die Miet- bzw. Stellplatzablösen bezahlt? 10) Küchen: Laut dem Protokoll der konstituierenden Miteigentümerversammlung vom 15.12.2014 waren für Küchen Kosten in Höhe von ca. € 67.500,00 zuzüglich USt vorgesehen. Wie hoch sind die tatsächlichen Kosten für die Küchen - es wird ersucht die entsprechende Rechnung vorzulegen. 11) Baukosten: Laut dem vorgelegten Werkvertrag wurde mit der ***16*** Bau GmbH eine Auftragssumme Fixpauschale brutto in Höhe von € 3.423.360,00 vereinbart. Laut der vorgelegten Aufstellung der getätigten Investitionen ergeben sich Baukosten in Höhe von gesamt € 2.810.374,70 + 20% USt = € 3.372.449,64 Wie hoch sind die endgültigen Baukosten? Wurde von der ***16*** Bau GmbH die Schlussrechnung schon gelegt? Wenn ja, wird ersucht diese vorzulegen. 12) Kosten Generalplanung: Laut der Beilage zum Protokoll der konstituierenden Miteigentümerversammlung vom 15.12.2014 (vorgelegt 04.05.2020) waren Kosten für die Generalplanung in Höhe von € 352.891,00 zuzüglich 20% USt angeführt. Laut der Beilage zum Protokoll der konstituierenden Miteigentümerversammlung vom 15.12.2014 (vorgelegt 16.12.2020) waren Kosten für die Generalplanung in Höhe von € 239.891,00 zuzüglich 20% USt angeführt. Laut dem Anbot/Auftrag vom 15.12./16.12.2014 wurden Kosten in Höhe von €239.891,00 und notwendige Drittleistungen von etwa € 70.000,00 = gesamt € 309.891,00 zuzüglich USt vereinbart. Laut der vorgelegten Aufstellung der getätigten Investitionen ergeben sich Kosten in Höhe von € 215.125,04+ 20% USt = € 258.150,05 Wie hoch sind die endgültigen Kosten für die Generalplanung? 13) Ist die Endabrechnung zwischenzeitig bereits erfolgt? Wenn ja, wird ersucht die gesamten endgültigen Kosten für das Projekt bekanntzugeben." Beantwortung 26.4.2021 (AB Teil 5, S 1ff) Dieser Vorhalt wurde von der steuerlichen Vertretung unter Anschluss der angeführten Unterlagen beantwortet: "Ad 1) Ein Geschäftsbesorgungsvertrag, und kein Verwaltungsvertrag, wurde mit der ***Z*** ***z***, Inh. Ing.***Bf1*** abgeschlossen. Ad 2) Die Zeichnungsscheine wurden aus dem Archiv unserer Mandantschaft ausgehoben und liegen bei. Ad 3) Das Protokoll ist nicht unmittelbar unterfertigt worden, sondern die Anwesenheitsliste vom 15.12.2014 wurde unterfertigt (sh. Beilage). Ad 4) Der Beschluss ist anbei. Ad 5) Die Protokolle vom 30.06.2015 und vom 30.05.2017 liegen bei. Ad 6) Lt. unserem Mandanten sind die im Protokoll vom 07.08.2018 aufgeführten Kosten in den Gesamtinvestitionskosten enthalten. Die Aufstellungen von damals liegen bei, Ad 7) Für Herrn Architekt Dl ***ARCHITEKT*** wurde eine Zahlung von € 5.000,- 2014, eine Zahlung von € 9.900,- 2015 zuzüglich allfälliger USt entrichtet. Die Zahlung 2014 ist im Gesamtbetrag von € 364.320 des Jahres 2014 enthalten. Ad 8) Die Ablösezahlungen für die weichenden Mieter betragen € 32.881. Ad 9) Die Parkplatzablösen betragen € 66.528 bzw. betreffend Mietablösen wird auf Ad 8) verwiesen. Ad 10) Der Betrag für die Küchen im Protokoll der Miteigentümerversammlung vom 15.12.2014 war eine Schätzung. Die Abrechnung der tatsächlichen Kosten sind anbei. Ad 11) Die Schlussrechnung 2018/32 ist anbei (Baukosten). Ad 12) Die endgültigen Kosten für die Generalplanung sind jene, die in der Buchhaltung erfasst worden sind. Lt. ***Z***, Ing.Mag. ***BF*** sind die endgültigen Kosten jene die bezahlt wurden. Darüber hinaus gibt es keine weiteren Kosten. Ad 13) Die Endabrechnung ist bis dato noch nicht erfolgt. In etwa zwei Rechnungen aus 2021 Darüber hinaus sind drei Rechnungen aus 2018 strittig. Die Beträge ergeben sich aus der beiliegenden Mail-Aufstellung durch Herrn Ing. Mag. ***BF***. In der Beilage hat er angeführt, welchen Betrag er voraussichtlich zahlen wird." Vorgelegt wurden folgende Unterlagen: - Vertrag über die Geschäftsbesorgung der Miteigentümer mit ***Z*** ***z***, Ing. ***Bf1*** vom 15.12.2014 samt Anlage 1 "Projektdaten 05.06.2014"mit Projektkosten gesamt iHv € 4.842.284,00 (AB Teil 5, S 3 ff) - Zeichnungsscheine, gerichtet an die ***X*** ***x*** GmbH, von den Erwerbern unterzeichnet zwischen 14.11.2014 und 1.12.2014 (AB Teil 5, S 13 ff) - Anwesenheitsliste der Miteigentümerversammlung vom 15.12.2014 (AB Teil 5, S 26) - Zwischenbericht über die Investitionsphase Dezember 2014 bis August 2018 + Finanzierungskonzept (AB Teil 5, S 27+28) - Pläne des Gebäudes - Vergleich alt und neu (AB Tel 5 S 29 ff) - Anlegervorschau - Projektdaten 30.6.2015 (AB Teil 5 S 47 ff) - Anlegervorschau - Projektdaten 21.5.2017 (AB Teil 5 S 50) - Einzahlungsvorschau bis Fertigstellung (AB Teil 5 S 51) - Anwesenheitsliste und Präsentation der Miteigentümerversammlung 30.5.2017 (AB Teil 5, S 52 ff) - Anschlusskosten und Reserve und Garagenablöse (AB Teil 5, S 80) - Versicherungspolizze, Rechnung Wiener Netze, MA 67, Kostennote Notar, Kostennote Stb, Schlussrechnung Küchen und ***16***, E-mail ***BF*** wegen restlicher Zahlungen vom 20.4.2021 (AB S 83 ff) Ermittlungen des FA über das Vorliegen einer Zustellvollmacht für das GreSt-Verfahren Am 14.7.2021 tätigte das FA noch Abfragen m Abgabeninformationssystem des Bundes (kurz AIS) über die für den Bf. gespeicherten Grunddaten/steuerliche Vertretung und vermerkte auf dem angefertigten am Ausdruck, dass für die Steuernummer ***BF1StNr1*** des Bf. beim (ehemaligen) Finanzamtes für Gebühren, Verkehrsteuer und Glücksspiel - nunmehrige Dienststelle 10 für Sonderzuständigkeiten des FA Österreich - keine Zustellvollmacht eines steuerlichen Vertreters eingetragen ist. Grunderwerbsteuerbescheid vom 23.7.2021 - Festsetzung gemäß § 201 BAO Am 23.7.2021 erließ das FA an den Bf. einen Grunderwerbsteuerbescheid und setzte gemäß § 201 BAO ausgehend von einer Gegenleistung iHv € 647.217,86 eine Grunderwerbsteuer iHv € 22.652,63 fest, sodass sich unter Anrechnung der unter ***ErfNr 1*** und ***ErfNr2*** selbstberechneten Beträge iHv € 3.990,00 und € 1.396,50 eine Nachforderung iHv € 17.266,13 ergab. Die Zustellung des Bescheides erfolgte direkt an den Bf. und nicht zu Handen der steuerlichen Vertretung. Die Bescheidbegründung des Finanzamtes lautet wie folgt: "Die Bemessungsgrundlage wurde wie folgt ermittelt: Am 04.05.2020, eingelangt am 05.05.2020 wurde von der ***Stb*** im Namen und Auftrag der Miteigentümerschaft ***Straße*** eine Sachverhaltsdarstellung und Offenlegung - Nacherfassung von Grunderwerbsteuer im Zusammenhang mit einem kleinen Bauherrenmodell ***PLZ*** Wien, ***Straße*** dem FA für Gebühren, Verkehrsteuern und Glücksspiel übermittelt. Darin wird ausgeführt, dass neben den Grundstückskosten auch die Baukosten und Planungskosten in die Bemessungsgrundlage miteinzubeziehen sind, dies ist im Zuge der Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer nicht erfolgt. Weiters wurde ein Protokoll der konstituierenden Miteigentümerversammlung vom 15.12.2014, eine Umsatzliste mit Aufstellung Einzahlungen und ein steuerliches Gutachten vom 18.07.2014 zum o.a. Projekt übermittelt. In weiterer Folge wurden mit Anfragen vom 04.11.2020 und 25.02.2021 die entsprechenden Unterlagen abverlangt. Aus den vorgelegten Unterlagen ergibt sich folgender Sachverhalt. Mit notariell beurkundeten Kaufvertrag vom 12.12.2014 haben Sie 19/200-stel Anteile an der ***2*** bestehend aus dem Grundstück Nr. 1178 Bauf. (10) und Gärten (10) mit der Grundstücksadresse ***Straße***, ***PLZ*** Wien von der ***1*** Immobilienentwicklung GmbH, ***FN***, um einen Kaufpreis von € 114.000,00 gekauft. Laut Recherchen im Internet betr. der ***Z*** ***z*** und der ***X*** ***x*** GmbH wurde festgestellt, dass diese in enger Zusammenarbeit das Bauherrnmodell ***PLZ***, ***Straße*** vorbereitet und den Käufern angeboten haben. Laut dem Prospekt aus dem Jahre 2014, veröffentlicht unter www.***X***-***x***.at, nach dem Motto "Alles aus einer Hand" haben die ***X*** ***x*** GmbH und die ***Z*** ***z*** verschiedenste Dienstleister rund um die Immobilienanlageklasse "Bauherrenmoden" zusammengefasst. Oberstes Ziel ist es u.a. geeignete Investoren an den eigenen Investitionsmöglichkeiten partizipieren zu lassen. Es sollen lukrative wertgesicherte Anlageformen mit hohen Ertragschancen geschaffen werden. Die Bauherrenmodelle bieten eine wertgesicherte Veranlagung des Vermögens, langfristiges Zusatzeinkommen und private Vorsorge, abgesichert durch grundbücherlich eingetragene Eigentumsanteile an einer vollständig sanierten innerstädtischen Immobilie. Die Liegenschaft ***PLZ*** Wien, ***Straße*** wird umfassend substanzschonend saniert, alle freien Wohnungen auf Kategorie A angehoben und das Dachgeschoß ausgebaut sowie ein Hoftrakt errichtet. Im gegenständlichen Fall ist bereits eine Baubewilligung bzw. sind die Pläne vorgelegen und es sind von der Verkäuferin auch Vorleistungen erbracht worden. Diese Vorleistungen wurden anteilig an Sie als Miteigentümer gegen Entgelt übertragen. Aus den vorgelegten Unterlagen ist zu ersehen, dass es schon einige Monate vor Erwerb der Liegenschaft - im Juni 2014 - einen Projektplan betreffend dem Objekt ***PLZ*** Wien, ***Straße*** gab. Beim Vertrag über die Geschäftsbesorgung vom 15.12.2014 abgeschlossen zwischen Miteigentümergemeinschaft ***PLZ*** Wien, ***Straße*** und ***Z*** ***z*** Ing. ***Bf1*** liegt eine Aufstellung "Projektdaten Neul81 ***PLZ*** Wien Plan_05.06.14" der ***Y*** GmbH. Geschäftsführender Gesellschafter der ***Y*** GmbH ist Herr ***13***, der auch bei der konstituierenden Miteigentümerversammlung am 15.12.2014 anwesend war als involvierter Partner. Laut den dortigen Ausführungen war er aktiv in der finanziellen und steuerlichen Strukturierung des geplanten Beteiligungsmodells. In dieser Aufstellung sind u.a. schon die Projektkosten, die Werbungskosten, die Finanzierung, die Renditeermittlung etc. angeführt. Das steuerliche Gutachten betr. des Projektes ***PLZ*** Wien, ***Straße*** wurde von der ***Stb*** am 18.07.2014 erstellt. Der Auftrag wurde von der Miteigentümergemeinschaft ***PLZ*** Wien, ***Straße*** erteilt. Bereits am 25.11.2014 haben Sie den Zeichnungsschein der ***X*** ***x*** GmbH unterfertigt. Darin wird ausgeführt, dass der Zeichnende 9,5/100-stel Anteile (entsprechend seiner späteren Beteiligung am Erwerb der Liegenschaftsanteile) an der Liegenschaft ***2*** Adresse A-***PLZ*** Wien, ***Straße*** erwerben und damit Mitglied der "Eigentümergemeinschaft ***Straße***" werden will. Das Investitionsvolumen wird mit € 460.065,00 exklusive USt angeführt. Weiters wird ausgeführt, dass nach Durchführung der Sockelsanierung des auf der Liegenschaft errichteten Zinshauses langfristig die Erzielung von Mieteinnahmen für sämtliche Miteigentümer sichergestellt werden soll. Kommt die Eigentümergemeinschaft nicht zustande bis 31.12.2014 durch Unterfertigung der Kaufverträge, werden anfällige eingezahlte Beträge rückerstattet. Die Investition des Zeichnenden und sein Erwerb von Anteilen an der Miteigentümergemeinschaft stellen eine unternehmerische Tätigkeit dar, ebenso die Tätigkeit der Eigentümergemeinschaft, welche auf die Erzielung von Mieteinnahmen gerichtet ist, sodass die Bestimmungen des BTVG oder des KSchG nicht anwendbar sind. Im vorgelegten Protokoll über die konstituierende Versammlung der Miteigentümer vom 15.12.2014 (Dauer 2,5h) erfolgte u.a. die Konstituierung der Miteigentümer- und Bauherrengemeinschaft, die Beschlussfassung über den Miteigentümervertrag und dessen Unterfertigung, die technische Projektdarstellung, Bericht über das gesamte Vertragskonvolut, Vollmachterteilungen, Erläuterung steuerliche Auswirkungen, Regelung gemeinschaftlicher Angelegenheiten (Vollmacht zur Geschäftsbesorgung soll für ***Z*** ***x*** erteilt werden), Bericht über Finanzierung, die Beschlussfassung über die o.a. Aufträge und die entsprechenden Beauftragungen. Von der ***Z*** ***z*** wurde bereits die Optimierung hinsichtlich Flächengewinn und Verbesserung Vermietbarkeit des Vorentwurfs der Veräußerin vorgeschlagen und dies wurde auch beauftragt. In der konstituierenden Miteigentümerversammlung vom 15.12.2014 wurde weiters darauf verwiesen, dass die getroffene Kaufentscheidung unabhängig von der weiteren Vorgangsweise bezüglich der Liegenschaft und des Altobjekts anzusehen ist und demgemäß eine Rückabwicklung auch dann nicht möglich ist, wenn die angestrebten wirtschaftlichen und steuerlichen Ziele nicht erreicht werden sollten Die Vereinbarung der Miteigentümer wurde ebenfalls am 15.12.2014 von allen Miteigentümern unterzeichnet betr. der wechselseitigen Rechte und Pflichten der Vertragsparteien zueinander, insbesondere betreffend die Nutzung und Verwaltung der Liegenschaft, die Verteilung der gemeinsam erwirtschafteten Erträge und der entstehenden Aufwendungen und Lasten. Die Vertragsparteien haben ihre Miteigentumsanteile jeweils in der Absicht erworben einerseits das eingesetzte Kapital dauerhaft zu veranlagen und andererseits nach durchgreifender Sanierung des Hauses samt dessen Ausbau durch gemeinsame Vermietung der bestehenden und neu geschaffenen Bestandobjekte langfristig Einkünfte zu erzielen. Zur bestmöglichen Erreichung der gemeinsam verfolgten Ziele wurde Herr ***Bf1*** (***Z*** ***z***) als gemeinsamer Verwalter bestellt - dazu wird ein separater Verwaltungsvertrag abgeschlossen. Die Vertragsparteien verzichten auf ihr Recht auf Teilung und weiters auf die Begründung von Wohnungseigentum und auf die Einräumung von Nutzungsrechten an einzelnen Bestandobjekten. Am 15.12.2014 haben Sie der ***Z*** ***z***, Herrn Ing. ***Bf1*** Vollmacht erteilt. Darin wird diese unter Punkt 5) ermächtigt Verträge wie sie üblicherweise in Zusammenhang mit dem Erwerb, der Durchführung und der Verwaltung eines Beteiligungsmodells stehen, abzuschließen, abzuändern und aufzuheben. Sämtliche Verträge mit der ***Z*** ***z***, der ***X*** ***x*** GmbH, der ***15*** Bauplanung u. Projektmanagement GmbH, der ***14*** Gebäudeverwaltung GmbH & Co KG sowie auch der Steuerberatungsvertrag mit der ***Stb*** wurden am 15./16. und 18.12.2014 abgeschlossen. Es wird festgestellt, dass die Grundkonzeption betr. des Gebäudes auf der Liegenschaft nicht vom Erwerber selbst stammt, es handelt sich vielmehr um ein vorbereitetes Konzept der verbundenen Unternehmen ***Z*** ***z*** und ***X*** ***x*** GmbH. Die Aufträge wurden dann im Wesentlichen an die ***X*** ***x*** GmbH, die ***Z*** ***z*** und der ***1*** Gruppe zugehörenden Firmen erteilt. Der Käufer wurde in ein vorgegebenes, vorgeplantes, komplexes Konzept eingebunden. Dass in einem solchen Zusammenhang in mehreren Urkunden auf mehrere Vertragspartner aufgespalten wird, vermag nichts zu ändern. Die Vorleistungen, die mit gesondertem Vertrag übertragen worden sind, wurden von der ***1*** Immobilienentwicklung GmbH (vormals Pefam Immobilien GmbH) auch in Zusammenarbeit mit der ***15*** Bauplanung u. Projektmanagement GmbH (nunmehr ***1*** Baumanagement GmbH) erbracht, letztere wurde wiederum dann von den Miteigentümern mit der Generalplanung beauftragt. Bereits in der Miteigentümerversammlung am 15.12.2014 (der Ankauf der Anteile erfolgte am 12.12.2014) wurde einstimmig die Sanierung und Aufstockung des bestehenden Gebäudes auf der Liegenschaft ***Straße*** beschlossen - sowie im Prospekt (2014) ausgeführt. Es wurde dann eine optimierte Planungsvariante ausgearbeitet und beim Bauamt eingereicht (siehe Bauherrnversammlung vom 30.06.2015) - dabei werden mehr Teile abgebrochen und weitere Geschosse zugebaut, um mehr vermietbare Wohnungen zu schaffen und somit auch künftige höhere Erträgnisse zu erzielen. Der Erwerber musste diesem geänderten Konzept zustimmen - eine Rückabwicklung des Kaufvertrages ist ja laut Protokoll der konstituierenden Miteigentümerversammlung vom 15.12.2014 (Punkt a. Liegenschaftserwerb) ausgeschlossen - außerdem zielt diese optimierte Variante ja auch auf eine größere vermietbare Fläche und höherer Erträgnisse ab. Laut dem entsprechenden Protokoll gab es keinerlei Diskussionen betreffend der optimierten Planungsvariante. Sie als Käufer wollten - wie sich auf Grund der vorgelegten Unterlagen darstellt - nicht bloß einen Anteil an einem sanierungswürdigen Altbau erwerben, sondern ein Anlageobjekt zur Einnahmenerzielung. Daraus ergibt sich das Interesse einerseits an einer zum Großteil fremdfinanzierten Bauführung zum Zwecke der Vermögensschaffung und andererseits an der Einnahmenerzielung künftiger Mieterträge und Steuervorteile - siehe dazu auch das Prospekt aus 2014, veröffentlicht unter ***www***, wo unter der Rubrik "Die Vorteile des Bauherrenmodells" folgendes zu finden ist: Die Grundbucheintragung bringt persönliche Sicherheit. Der Mietpool minimiert das individuelle Mietzinsausfallsrisiko. Die Bau- und Baunebenkosten werden beschleunigt auf 15 Jahre (anstatt auf 67 Jahre) abgeschrieben. Die Unternehmereigenschaft der Miteigentümergemeinschaft berechtigt zum Vorsteuerabzug. Öffentliche Förderung durch Annuitätenzuschuss und begünstigte Darlehenszinsen. Individuelle Gestaltung der Finanzierung für jeden einzelnen Investor. Professionelle Immobilienbewirtschaftung sichert den größtmöglichen Mietertrag. Bestehende aufrechte Baugenehmigung für den Um- und Ausbau liegt bereits vor. Förderungsantrag beim wohnfonds_wien bereits eingereicht und grundsätzlich positive Stellungnahme erwirkt. Dafür wurde von den Projektinitiatoren ein Konzept angeboten, in welches Sie sich als Interessent einbinden haben lassen. Es widerspricht jedenfalls dem gesamten Konzept, - so wie dieses vorgestellt wurde - dass auch Interessenten ohne Einbindung in das gesamte Vertragsgeflecht Anteile erwerben hätten können. Nach dem ermittelten Sachverhalt ergibt sich daher für die Abgabenbehörde, dass das Projekt von langer Hand vorbereitet war und innerhalb kürzester Zeit durchgezogen werden sollte. Bei der Art der Abwicklung hatte der Käufer keine wesentlichen Dispositionsbefugnisse mehr. Es erfolgte eine Einbindung des Interessenten in ein vorgegebenes, vorgeplantes, komplexes Konzept, in ein fertig geplantes Bauprojekt. Der Käufer wollte ein ausgebautes für die Erzielung von Mieterträgnissen taugliches Objekt erwerben. Der notariell beurkundete Kaufvertrag vom 12.12.2014, mit dem Sie an der EZ ***2*** - ***PLZ*** Wien, ***Straße*** - ideelle Grundstücksanteile gekauft haben und der Vertrag über die Übertragung von Vorleistungen im Zusammenhang mit dem Erwerb der Liegenschaft ***Straße*** vom 12.12.2014, stellen dem Haupttatbestand des § 1 Abs. 1 Z 1 GrEStG unterliegende Rechtsvorgänge dar. Die Grunderwerbsteuer ist gem. § 4 Abs. 1 GrEStG vom Wert der Gegenleistung zu berechnen. Nach § 5 Abs. 1 Z 1 GrEStG ist die Gegenleistung bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen. Gegenleistung ist nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch alles, was der Erwerber über den Kaufpreis hinaus für das unbebaute oder noch nicht entsprechend bebaute Grundstück aufwenden muss. Besteht zwischen dem Grundstückskaufvertrag und weiteren, die zukünftige Bebauung des Grundstückes betreffenden Verträgen mit Dritten ein sachlicher Zusammenhang, so ist maßgeblicher Gegenstand des Erwerbsvorganges für die grunderwerbsteuerrechtliche Beurteilung das Grundstück in bebautem Zustand. Zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung (Bemessungsgrundlage) gehören in diesen Fällen alle Leistungen des Erwerbers, die dieser an den Grundstücksveräußerer und an Dritte gewährt, um das Eigentum an dem Grundstück in seinem zukünftigen bebauten Zustand zu erwerben. Gegenstand eines der Grunderwerbsteuer unterliegenden Kaufvertrages kann demnach auch eine künftige Sache sein. Leistungen an Dritte sind insbesondere solche, die an einen vom Veräußerer verschiedenen Errichter des Gebäudes auf dem Grundstück erbracht werden. Voraussetzung für die Einbeziehung der Kosten der Sanierung/Errichtung ist, dass die Sanierung/Errichtung des Gebäudes mit dem Erwerb der Liegenschaft in finaler Verknüpfung steht (vgl UFS 11.1.2008, RV/0558-W/03). Dies ist dann der Fall, wenn der Erwerber in ein bereits fertiges Planungs-, Vertrags- und Finanzierungskonzept im Wege eines Vertragsgeflechtes eingebunden wird (VwGH 29.4.1998, 97/16/0234; 28.5.1998, 97/16/0494 und 6.11.2002, 99/16/0204). Übernimmt der Käufer als Miteigentümer nicht nur die Verpflichtung zur Leistung des im Kaufvertrag ausgewiesenen Kaufpreises, sondern auch zur (Fremd-)Finanzierung all jener Mittel, die zu einem Ausbau des Objektes erforderlich sind, um dereinst aus dem Objekt Erträgnisse zu erzielen, ist als Bemessungsgrundlage nicht lediglich der Kaufpreis laut Kaufvertrag, sondern auch die weitere anteilige Investition des Miteigentümers in die Bemessung miteinzubeziehen (vgl VwGH 30.1.2014, 2013/16/0078). Zusammenfassend wird festgestellt, dass die Grundkonzeption betr. des Gebäudes auf der Liegenschaft ***PLZ*** Wien, ***Straße*** nicht vom Erwerber selbst stammt, es handelt sich vielmehr um ein vorbereitetes Konzept der ***X*** ***x*** GmbH, der ***Z*** ***z*** bzw. deren Geschäftsführer Herrn ***Bf1***. Diese entschieden als Organisatoren in Folge über die Zulassung eines Interessenten zum Erwerb eines Miteigentumsanteiles bzw. wurde der Interessent mit Unterfertigung des Zeichnungsscheines, der von der ***X*** ***x*** GmbH als Initiatorin aufgelegt und ausgefertigt wurde, in das bereits vorgefertigte Konzept eingebunden, es sind ja bereits die zu übernehmenden anteiligen Investitionskosten im Zeichnungsschein angeführt. Der Interessent konnte vom Ablauf her gesehen nur das gesamte Konzept zur Gänze annehmen oder zur Gänze ablehnen. Dem Käufer kommt daher die Bauherrneigenschaft nicht zu und die Grunderwerbsteuer ist von den Grund- und Baukosten einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen - Leistungen an Dritte unterliegen der GrESt, wenn die Verpflichtung zur Übernahme dieser Leistung durch Einbindung in ein vorgegebenes Gesamtkonzept von vornherein feststeht - sowie der jeweiligen USt vorzuschreiben. Bemessungsgrundlage sind somit alle Leistungen, die vom Käufer aufgewendet wurden, und nicht nur die in der Offenlegung angeführten Kosten. Die Festsetzung erfolgt gemäß § 201 Abs. 2 Z 3 BAO da bei sinngemäßer Anwendung des § 303 BAO die Voraussetzungen eines Wiederaufnahmegrundes vorliegen würden. Die Feststellungen aufgrund der Überprüfung der Selbstberechnung stellen für das Steuerverfahren neu hervorgekommene Tatsachen oder Beweismittel dar, die bisher nicht geltend gemacht worden sind. Die Kenntnisse dieser Umstände allein oder in Verbindung mit dem sonstigen Ergebnis des Verfahrens, hätten einen im Spruch anderslautenden Bescheid herbeigeführt. Die Wiederaufnahme erfolgte unter Bedachtnahme auf das Ergebnis der durchgeführten Prüfung der Selbstberechnung und der sich daraus ergebenden Gesamtauswirkung. Für den Kaufvertrag und den Vertrag über die Übertragung von Vorleistungen im Zusammenhang mit dem Erwerb der Liegenschaft ***Straße*** - beide vom 12.12.2014 - wurde die Grunderwerbsteuer ausgehend von den anteiligen Grundkosten und anteiligen Kosten für die Vorleistungen von Rechtsanwalt ***Notar*** selbstberechnet. Im Zuge der Überprüfung der Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer für den Kaufvertrag und den Vertrag über die Übertragung von Vorleistungen im Zusammenhang mit dem Erwerb der Liegenschaft ***Straße*** - beide vom 12.12.2014 - nach einer Offenlegung vom 04.05.2020 wurden aufgrund von Anfragen (vom 04.11.2020 und vom 25.02.2021) weitere Unterlagen (Zeichnungsschein, Vereinbarung der Miteigentümer, Protokolle über Miteigentümerversammlungen, Vollmachten, der Werkvertrag, Vertrag über die Geschäftsbesorgung, Verträge über die Projektprüfung sowie Erstellung einer Beteiligungskonzeption, Vereinbarungen, Rechnungen, Aufstellung Konto Buchungen u.a.) vorgelegt, aufgrund derer das Finanzamt festgestellt hat, dass für den Erwerber aus den o.a. Gründen (siehe dazu o.a. Ausführungen) die Bauherrneigenschaft nicht gegeben ist, da der Erwerber in ein vorgegebenes, vorgeplantes Konzept eingebunden wurde. Dies stellt den Wiederaufnahmsgrund gem. § 303 BAO dar. Die Selbstberechnung wurde unrichtig durchgeführt. Durch die Offenlegung vom 04.05.2020 und die Ausfolgung bzw. Übermittlung von diesen weiteren Unterlagen (siehe o.a. Ausführungen) zum Kaufvertrag und dem Vertrag über die Übertragung von Vorleistungen hat das Finanzamt davon Kenntnis erlangt, dass für den Erwerber die Bauherrneigenschaft nicht gegeben ist, insoweit sind Tatsachen oder Beweismittel im abgeschlossenen Verfahren neu hervorgekommen. Es sind daher die anteiligen Baukosten und anteiligen sonstigen Kosten neben den anteiligen Grundkosten und den anteiligen Kosten für die Vorleistungen in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer miteinzubeziehen. Bei der im Sinne des § 20 BAO vorgenommenen Interessensabwägung war dem Prinzip der Rechtsrichtigkeit (Gleichmäßigkeit der Besteuerung) der Vorrang vor dem Prinzip der Rechtsbeständigkeit (Parteieninteresse an der Rechtskraft) einzuräumen. Auch können die steuerlichen Auswirkungen unter dem Gesichtspunkt der Verwaltungsökonomie nicht bloß als geringfügig bezeichnet werden. Daher war dem Gesetzeszweck, mittels einer Erlassung eines rechtmäßigen Sachbescheides ein den gesetzlichen Vorschriften entsprechendes Steuerergebnis zu erzielen, Rechnung zu tragen. Die Bemessungsgrundlage wurde wie folgt ermittelt: a) Grundkosten gesamt € 1,200.000,00 - wurden anteilig laut dem jeweiligen Kaufvertrag angesetzt. b) Kosten für Vorleistungen betragen € 420.000,00 (inkl. USt) - wurden anteilig laut dem jeweiligen Vertrag angesetzt. c) Baukosten und sonstige Kosten betragen gesamt € 5.192.819,56 inkl. USt (laut u.a. Aufstellung) und wurden entsprechend den erworbenen Anteilen angesetzt. [...] [Grafik]   Beschwerde Vom steuerlichen Vertreter wurde in einem gemeinsamen Schriftsatz für die insgesamt 13 Erwerber wortgleiche Beschwerden unter Berufung auf die erteilten Vollmachten lt WTBG, die sowohl den Empfang der Schriftstücke als auch das jeweilige Einschreiten umfasst, eingebracht. Die (ua) auftrags des Bf. eingebrachte Beschwerde wurde wie folgt begründet: "1. Sachverhalt a) Verfahrensrechtliche Vorgänge Sachverhalt Ing.***Bf1***, ***KONZIPIENT2***, ***ARCHITEKT*** Die Kaufverträge betreffend die Liegenschaft ***2***, wurden notariell beurkundet mit Kaufvertrag vom 12.12.2014 und von den Käufern unterzeichnet. Die Verkäuferin, ***1*** Immobilien Entwicklungs GmbH, ***FN*** unterfertigte sämtliche Verträge mit 12.12.2014. Wie schon in unserer Sachverhaltsdarstellung vom 04.05.2020 ausgeführt, waren die meisten Investoren von Anfang an in ein fertiges Konzept eingebunden. Ausgenommen davon sind allerdings die Personen die die Grundkonzeption erstellt haben. Das sind ***KONZIPIENT2***, ***ARCHITEKT*** und Ing.***Bf1***, der auch Eigentümer der ***Z*** ***z*** e.U. (eingetragenes Einzelunternehmen) ist. Wie das Finanzamt auf Seite 2 der Begründung festhält, sind It. Recherchen im Internet die beiden Unternehmen ***Z*** ***z*** e.U. und ***X*** ***x*** GmbH die Vorbereiter, die den Käufern das Bauherrenmodell in ***PLZ*** Wien, ***Straße*** angeboten haben. Aus dem Firmenbuch ist ersichtlich, dass die ***Z*** ***z*** e.U., ***FN***, Herrn Ing.***Bf1*** als Einzelunternehmer gehört. Bei der ***X*** ***x***, ***FN*** fungieren Herr Ing.***Bf1*** und Herr ***KONZIPIENT2***, geb. 21.12.1960 als Geschäftsführer und Gesellschafter. Sie sind daher, wie schon in unserem Schreiben vom 04.05.2020 angeführt, Initiatoren. Gleiches wird auf Seite 4 des Bescheides am 23.07.2021 des FA Österreich festgestellt, dass die Grundkonzeption betreffend des Gebäudes auf der Liegenschaft nicht von den sonstigen Erwerbern selbst stammt, sondern es handelt sich vielmehr um ein vorbereitetes Konzept der nahestehenden Unternehmen ***Z*** ***z*** e.U. und ***X*** ***x*** GmbH. Auf Seite 9 des Bescheides ist ausgeführt, dass Herr ***ARCHITEKT*** der Architekt ist, der die entsprechenden Aktivitäten Vorentwurf, Entwurf, Einreichunterlagen und entsprechende weitere Leistungen abgewickelt hat. Auf der Aufstellung des FA im Bescheid Seite 9 ist Architekt ***ARCHITEKT*** mit fünf Rechnungen aufgeführt. Dies weist ihn als Konzipienten und Mitwirker an der Grundkonzeption aus. Daher ist laut unserer Rechtsmeinung für jene drei Personen und ihre Beteiligungsverhältnisse (Dr. ***KONZIPIENT2*** 2,5%, Ing.Mag. ***BF*** 9,5% und Dl ***ARCHITEKT*** 5%) die Grunderwerbsteuerbemessung lediglich für die Grundkosten und die Kosten der Vorleistungen, somit als Bemessungsgrundlage für 100% für € 1.620.000 die schon seinerzeit als Selbstberechnungen unter den Nummern ***ERfNr.1*** und ***ErfNr.2*** von Notar Mag. ***NOTAR*** abgewickelt worden sind. b) Materieller Sachverhalt: Aus der Sachverhaltsdarstellung vom 04.05.2020 und den folgenden Ergänzungen wird bestätigt, dass sämtliche andere Investoren einem vorbereiteten Konzept beigetreten sind. Ergänzend wird ausgeführt, dass gegenüber den ursprünglich beschlossenen Investitionskosten vom 05.06.2014 am 30.06.2015 von allen Investoren und Miteigentümern eine wesentlich abgeänderte Bauvariante, die zu einer größeren Nutzfläche auf 1.577m2 (gegenüber ursprünglich 1.308m2), somit um 269m2 mehr gegenüber dem ursprünglichen Plan geführt hat. Zu dieser Kostenerhöhunq haben sich die Miteigentümer erst am 30.06.2015 entschieden It. Protokoll zur Miteigentümerversammlung 30.05.2017 wurde auf Seite 2 zu Punkt 2 festgehalten, dass die Baubehörde die Abänderungen It. Beschluss vom 30.06.2015 als zu substanziell, d.h. zu wesentlich ansieht. Daraus folgte, dass das Bauprojekt neu einzureichen war. Durch die Beschlussfassung vom 30.06.2015 wurde ein neues Projekt mit größerer Gesamtgröße und höheren Projektkosten/Gesamtbaukosten geschaffen, zu denen sich die Miteigentümer bei ihrem Beitritt 2014 nicht verpflichtet hatten und somit unserer Meinung aus der Bemessungsgrundlage zur GrESt auszuklammern. Daher ist die Festsetzung gem. § 201 Abs 2 iVm § 303 BAO verfahrensrechtlich vorzunehmen. Über die Höhe der Bemessungsgrundlage besteht zusätzlich Uneinigkeit, da aufgrund der bisherigen Literatur und Judikatur davon ausgegangen wurde, dass für die Grunderwerbsteuer die getätigten Investitionen, d.h. Baukosten, Planung und Küchen inklusive USt zuzüglich Anschaffung Altobjekt, heranzuziehen sind. Sämtliche anderen Nebenleistungen die nicht unmittelbar mit dem Erwerb im Zusammenhang stehen, sind It. der Judikatur und Literatur auszuklammern. Das Finanzamt hat bei der Bemessungsgrundlage Baukosten und sonstige Kosten mit einbezogen. Dazu sind folgende Feststellungen zu treffen: Wir haben der Einfachheit halber sämtliche Positionen der Finanzverwaltung von 1 bis 43 nummeriert (sh. unsere Aufstellung "Gegenüberstellung Berechnungsgrundlagen GrESt MEG ***Straße***). Aus unserer Beilage ist ersichtlich, dass bei der Position 1, ***16*** Baukosten fälschlich der Betrag von € 3.476.308,49 angesetzt worden ist. Tatsächlich betragen die Zahlungen bis Ende 2019 € 3.372.449,46, zuzüglich der Zahlung vom 26.03.2020 von € 11.945,58 insgesamt € 3.384,395,04 (sh. Beilage Aufstellung ***16***). Zu beachten ist, dass weitere Zahlungen ***16*** in den Positionen 35, 36, 37, nämlich Ablöse Haftrücklässe aus ***16*** im Betrag von € 173.815,42 und Ablöse Bankgarantie ***16*** iHv € 6.793,50 und Restzahlung mit € 337,64 erfasst sind und daher nicht doppelt einzubeziehen sind. Bei der Positon Einrichtung Küchen, sh. Beilage Aufstellung ***18*** (Küchen) wurden gesamt € 121.871,45 und nicht € 124.358,62, wie vom Finanzamt angesetzt, bezahlt und sind daher in die Bemessung richtig einzubeziehen. Bei ***15*** ***1*** wurden It. beiliegender Aufstellung (Beilage Aufstellung ***15***/***1***) € 258.150,01 und nicht € 282.510,00 entrichtet. Auch hier ist die Bemessung zu korrigieren. Unter Position 8, ***1*** Bauverwaltung, wurde die gesamte Auftragssumme, die insgesamt € 111.560,40 und nicht € 112.029,60 It. Bezahlung (Beilage Aufstellung ***1*** Bauverwaltung) seitens des Finanzamtes angesetzt. Tatsächlich beträgt die laufende Hausverwaltung während der Bauphase aber netto € 47.604 zuzügl. USt € 9.520,90, somit brutto € 57.124,80 und hat mit der Sanierung unmittelbar nichts zu tun.