BFG RV/7103116/2021

***BF***: Die Vergabe der Bauleistung erfolgte erst nach einem Vergabeverfahren. Die Bauleistung wurde ausgeschrieben und konnte die Höhe der Baukosten nicht feststellen. Es gab zwei optimierte Planungsvarianten, eine wurde 30.06.2015 beschlossen. Diese hat zur Vermehrung der Flächen und der Baukosten geführt. Die andere optimierte Planungsvariante die am 15.12.2014 gemeint war, war die Umplanung zur Optimierung zur vorliegenden Baubewilligung Es gab dann 2015 noch Gespräche mit den Altmietern, die zur Veränderung der Raumaufteilung geführt haben. Die Umplanung die am 30.06.2015 präsentiert wurde, wurde erst 4 bis 6 Wochen später beschlossen. Mittels Umlaufbeschluss nach umfangreicher Diskussion. FA: Zum Sachverhalt verweisen wir auf das bisher vorgebrachte." Die ergänzenden Fragen der Vorsitzenden wurden wie folgt beantwortet: "Frage: Auf welcher Grundlage führte die ***X*** die Interessentensuche durchführen? Inhalt der - allenfalls mündlichen - Vereinbarung mit der Verkäuferin? Erhielt die ***X*** für die Interessentensuche ein gesondertes Entgelt von der Verkäuferin? ***BF***: Es gab keinen schriftlichen Vertrag. Ich bin persönlich befreundet mit der ***1*** Gruppe wir arbeiten seit Jahren zusammen. Ich habe ein Angebot bekommen es zu kaufen, wenn ich will. ("Der ***BF*** also die ***Z***") Wir haben uns die Liegenschaft dann zusammen angesehen mit Dr. ***KONZIPIENT2*** und DI ***ARCHITEKT***, ob es interessant wäre für ein Bauherrenprojekt und ein Investment in das wir selber investieren wollen. Ein gesondertes Entgelt wurde hierfür mit der Verkäuferin nicht vereinbart. Frage: In der Beschwerde wurde die Höhe der Mehrkosten durch die "optimierte Planungsvariante" mit € 900.000,00 beziffert. Wie wurde dieser Betrag ermittelt, da erfahrungsgemäß auch ohne gravierende Umplanungen die tatsächlichen Baukosten meist höher sind als die ursprünglich prognostizierten? ***BF***: Aufgrund der Flächenvermehrung wurde die Kostensteigerung kalkuliert. Damals war die Kostenschätzung noch greifbar. Die gesamte Kostensteigerung ist auf die Umplanung, Vergrößerung der Fläche um 269m2 zurückzuführen. Wir brauchten auch neue Gutachten." Zur rechtlichen Beurteilung verwiesen die Parteien zunächst auf die bisherigen Schriftsätze und ergänzten sodann: "Stb: Herr Ing ***BF*** und DI ***ARCHITEKT*** haben als Einzelunternehmer Aufträge abgerechnet, die aliquot keinesfalls GrESt pflichtig sein können. FA zur Stellungnahme der BF: In der Entscheidung VwGH 30.01.2014 wurde nicht über die Einbeziehung der Nebenkosten abgesprochen, da laut VwGH die Amtsbeschwerde dies nicht in Zweifel gezogen hat. Im Übrigen verweisen wir auch auf unsere bisherigen Schriftsätze." Die Parteien stellten keine weiteren Fragen und Beweisanträge und wurde sodann festgehalten, dass keine Beweisanträge offen sind. Schlusswort FA: Der Vertreter des FA beantragte die Abänderung der angefochtenen Bescheide wie in den den Vorlageberichten angeschlossenen Aufstellungen dargestellt, dh Festsetzung der GrESt für Ing. ***Bf1*** mit € 16.904,85, für ***ARCHITEKT*** mit € 11.732,29 und für ***KONZIPIENT2*** mit € 5.866,15. Schlusswort Stb: Der Vertreter der Bf. beantragte die "große Bauherreneigenschaft" der Miteigentümer Mag. ***BF***, Dr. ***KONZIPIENT2*** und DI ***ARCHITEKT*** anzuerkennen. D.h. im Ergebnis sollen die Festsetzungsbescheide aufgehoben werden und die Selbstberechnung damit wieder vollinhaltlich im Rechtsbestand verbleiben. Die Vorsitzende verkündete den Beschluss, dass die Entscheidung gemäß § 277 Abs. 4 BAO den schriftlichen Ausfertigungen vorbehalten bleibt. II. Das Bundesfinanzgericht hat erwogen: 1. Sachverhalt An der Umsetzung des Projektes "***Straße***" involvierte Gesellschaften und Personen Verkäuferin der Liegenschaft und Vorplanungen: ***1*** Immobilienentwicklung GmbH (***FN***, vormals Pefam Immobilien Ges.m.b.H., kurz Verkäuferin oder ***1*** Immobilien); Geschäftszweig lt Firmenbuch: An- und Verkauf, Vermittlung und Bewirtschaftung von Immobilien und Abwicklung von Bauvorhaben Gesellschafter sind die ***1*** Gruppe GmbH (***FN*** mit einer Beteiligung am Stammkapital iHv € 497.500,00, kurz ***1*** Gruppe) und Ing. Michael Moshammer (mit einer Beteiligung am Stammkapital iHv € 2.500,00); Geschäftsführer ist ***19***. Generalplanung der Sanierung: ***1*** Baumanagement GmbH (***FN***, vormals ***15*** Bauplanung u. Projektmanagement GmbH, kurz ***15***). Alleingesellschafter ist die ***1*** Gruppe GmbH (s.o), Geschäftsführer ab 15.06.2014 ***19*** Geschäftszweig lt Firmenbuch: Baumeistergewerbe. Projektprüfung und Beteiligungskonzeption; Wirtschaftlichkeitsberechnungen, Finanzierungsberatung, Adressatin der Zeichnungsscheine ***X*** ***x*** GmbH (***FN***, kurz ***X***) Geschäftszweig lt Firmenbuch: Gewerbliche Vermögensberatung; seit 2017: zusätzlich auch Unternehmensberatung einschließlich der Unternehmensorganisation Gesellschafter mit einer Beteiligung von je 50% und Geschäftsführer: Ing. ***Bf1*** und ***KONZIPIENT2*** Förderung- und Vermarktungskonzept; Geschäftsbesorgung und Vertretung der Miteigentümergemeinschaft: ***Z*** ***z*** e.U.: dabei handelt es sich um ein Einzelunternehmen (das am 8.3.2017 unter ***FN*** im Firmenbuch eingetragen wurde, kurz ***Z***) des Ing. ***Bf1*** Geschäftszweig: Unternehmensberatung einschließlich der Unternehmensorganisation Verwaltung der Liegenschaft und Dienstleitungen "große Haussanierung" ***14*** Gebäudeverwaltung GmbH & Co KG (***FN***, kurz GV ***1***) Komplementärin: ***14*** Gebäudeverwaltung GmbH (***FN***) Geschäftszeigt: Immobilienverwaltung Zeitlicher Ablauf des Projektes Erwerb/Vorleistungen der Verkäuferin Die Verkäuferin hat die gegenständlichen Liegenschaft ***2*** samt dem darauf errichteten Zinshaus mit der Adresse ***Straße*** ihrerseits hinsichtlich 9/10 Anteile mit Kaufvertrag vom 6.8.2010 sowie 1/10 mit Kaufvertrag vom 7.3.2014 erworben. Im Zeitraum 2010 - 2014 erfolgten durch die Verkäuferin verschiedenste Vorbereitungsmaßnahmen für die Sanierung des Zinshauses, die Finanzierung der Sanierung sowie die Verwertung des Objektes. Am 22.6.2012 wurde eine Baubewilligung für den Umbau an die Verkäuferin erteilt. Die Einreichpläne dazu sind von der ***15*** erstellt worden. (AB Teil 3, S 178 ff). Diese Vorleistungen ließ sich die Verkäuferin von den Käufern durch einen Betrag iHv insgesamt € 350.000,00 zuzüglich USt (bezogen auf die Gesamtliegenschaft), abgelten (siehe dazu den jeweiligen zeitgleich mit der Kaufvertragsunterzeichnung abgeschlossenen "Vertrag über die Übertragung von Vorleistungen im Zusammenhang mit dem Erwerb der Liegenschaft ***Straße***"). Interessentensuche Im Sommer 2014 wurde die Liegenschaft ***Straße*** von der ***X*** auf deren homepage (www-***x***.at) Interessenten zum Erwerb im Rahmen eines sog. "Bauherrnmodell" angeboten. Dazu wurde von der ***X*** eine Broschüre mit Stand 3.6.2014 erstellt. Nach dem Impressum ist für den Inhalt der Proschüre die ***X*** verantwortlich. In der Broschüre wird das Projekt dargestellt, dass nach dem Motto "Alles aus einer Hand" die ***X*** ***x*** GmbH und die ***Z*** ***z*** verschiedenste Dienstleister rund um die Immobilienanlageklasse "Bauherrenmodell" zusammengefasst haben. Oberstes Ziel sei es u.a. geeignete Investoren an den eigenen Investitionsmöglichkeiten partizipieren zu lassen. Es sollen lukrative wertgesicherte Anlageformen mit hohen Ertragschancen geschaffen werden. Die Bauherrenmodelle bieten eine wertgesicherte Veranlagung des Vermögens, langfristiges Zusatzeinkommen und private Vorsorge, abgesichert durch grundbücherlich eingetragene Eigentumsanteile an einer vollständig sanierten innerstädtischen Immobilie. Die Liegenschaft ***PLZ*** Wien, ***Straße*** wird umfassend substanzschonend saniert, alle freien Wohnungen auf Kategorie A angehoben und das Dachgeschoß ausgebaut sowie ein Hoftrakt errichtet. Im Prospekt wurde festgehalten, dass nach Ausbau und Aufstockung die Liegenschaft über eine vermietbare Nettonutzfläche von 1.308 m2 verfügen wird und dass das Objekt alle Anforderungen entspricht, um die Zusage von Förderungsmitteln des Landes Wien erwirken zu können und dass eine positive Begutachtung durch den Stadterneuerungsfonds bereits vorliegt, somit nach Vorlage der Finanzierungszusicherung mit der Bauausführung begonnen werden kann und dass mit dem Baubeginn bis Oktober 2015 und dem Abschluss bis Dezember 2016 zu rechnen sei. Grundlage für die Interessentensuche seitens der ***X*** war ein mit Juni 2014 datierter Projektplan betreffend das Objekt ***PLZ*** Wien, ***Straße*** und wurden in der "Budgetversion 5.6.2014" Gesamtinvestitionskosten von € 4.842.284,00 ausgewiesen. Allen Interessenten wurden Informationsunterlagen zum Projekt zur Verfügung gestellt. In den Informationsunterlagen wurden unter der Bezeichnung "Voraussichtlicher Investitionsplan" mehrere Kategorien von Leistungen und Kosten prognostiziert. Für die Durchführung der Interessentensuche erhielt die ***X*** kein gesondertes Entgelt und gibt es keinen schriftlichen Vertrag zwischen der Verkäuferin und der ***X***. Herr Ing. Mag ***BF*** ist persönlich befreundet und arbeitet seit Jahren mit der ***1*** Gruppe zusammen. Er persönlich hat ein Angebot bekommen die Liegenschaft zu kaufen, wenn er will. Er hat sich die Liegenschaft dann zusammen angesehen mit ***KONZIPIENT2*** und DI ***ARCHITEKT***, ob es interessant wäre für ein Bauherrenprojekt und ein Investment in das die 3 Personen selber investieren wollen. Die drei Personen Ing. ***Bf1***, ***KONZIPIENT2*** und ***ARCHITEKT*** waren an der Konzeption des Bauherrenprojektes wesentlich beteiligt. Ihre Tätigkeit bestand darin, dass Ing. ***Bf1*** und ***KONZIPIENT2*** in deren Eigenschaft als Gesellschaftergeschäftsführer der ***X*** Wirtschaftlichkeitsberechnungen, Sensivitätsanalysen und Finanzierungsberatungen sowie die Interessentensuche durchführten. Ing. ***Bf1*** ist zusätzlich auch im Rahmen seines Einzelunternehmens durch Erstellung des Förder- und Vermarkungskonzepts sowie des rechtlichen und wirtschaftlichen Grundkonzepts tätig geworden. ***ARCHITEKT*** führte eine technische Prüfung der von der ***1*** Gruppe erstellten Pläne und Unterlagen, die der erwirkten Baubewilligung zu Grunde lagen, durch und untersuchte mögliche Optimierungspotentiale. Für diese Vorleistungen war seitens der ***X***, Herrn Ing. ***Bf1*** und ***ARCHITEKT*** stets eine Verrechnung mit der künftigen Miteigentümergemeinschaft beabsichtigt. Entwurf diverser Verträge - steuerliches Gutachten Am 18.07.2014 erstellte die ***Stb*** ein steuerliches Gutachten über das Projekt ***Straße***. Die Honorarnote hierfür wurde am 18.12.2014 an die "MEG ***Straße***" zHd der ***Z*** gelegt (in der Honorarnote ist von Leistungen im Zeitraum 28.6.2014 - 18.12.2014 die Rede). Da im Zeitpunkt der Erstellung des Gutachtens die Miteigentümergemeinschaft noch nicht bestand und auch noch nicht feststand, welche konkreten Personen später Miteigentumsanteile erwerben werden, kann die Auftragserteilung für das Gutachten nicht durch die Miteigentümergemeinschaft erfolgt sein. Im Gutachten wird bereits beschrieben, dass nach umfassender Revitalisierung und Ausbau des Altbestandes nach Abschluss der Bauarbeiten 14 Wohneinheiten mit 1104 m2, 2 Gewerbeflächen mit 133m2 und 2 Stellplätze im Hof zur Neuvermietung gelangen werden und dass auch die 2 besetzten (altvermieteten) Wohnungen mit 71 m2 von der MEG gemeinschaftlich (Mietenpool) langfristig und ertragsbringend vermietet werden. In diesem Gutachten ist davon die Rede, dass ein Entwurf der Dienstleistungsvereinbarungen zwischen den Miteigentümern der Miteigentümergemeinschaft und der ***15*** der ***1*** Gruppe vorliegt. Aus Punkt 3.1.4 und 3.1.5 des Gutachtens ergibt sich, dass auch schon Prognoserechnungen vorliegen, in der neben den Herstellungs-, Konzeptions- und Beratungskosten auch Aufwendungen für laufende Steuerberatung, die Hausverwaltung und Erstvermietung, die Finanzierungsbeschaffung.,- bearbeitung und -abwicklung, die Kredit- und Pfandrechtseintragungsgebühr sowie die Bauzeitzinsen angeführt sind und welches steuerliche Ergebnis sich auf Grundlagen der prognostizierten Aufwendungen für die Jahren vor Beginn der Vermietung (ds die Jahre 2014 - 2017) erwartet werden. Weiters wird dort bereits angeführt, welche durchschnittlichen Mieteinnahmen ab dem Jahre 2018 vor Abzug der Werbungskosten erwartet werden. Unter Punkt 3.1.6 wurde vom Gutachter festgehalten, betont, dass nach der Konzeption des Modells die Miteigentümer ihre finanziellen Mittel der MEG langfristig zur Verfügung stellen (Teilungsverzicht, Verzicht der MEG auf die Begründung von Wohnungseigentum und die Einräumung eines ausschließlichen Nutzungsrechtes an einer bestimmten Wohneinheit). Zeichnungsscheine Die Personen, die am Bauvorhaben interessiert waren, unterfertigten unverbindliche Zeichnungsscheine. Die Zeichnungsscheine begründen keine Verpflichtung zum Erwerb des Miteigentumsanteils an der Liegenschaft oder zur Beanspruchung der angebotenen Zusatzleistungen. Die Interessenten deklarierten Interesse am Erwerb einer bestimmten Anzahl der Miteigentumsanteile. Die späteren Käufer (darunter auch Ing. ***Bf1***, ***KONZIPIENT2*** und ***ARCHITEKT***) unterzeichneten im Zeitraum 14.11.2014 - 1.12.2014 jeweils einen an die ***X*** adressierten "Zeichnungsschein". Darin wird festgehalten, dass der Zeichnende bestimmte Anteile an der Liegenschaft ***2*** Adresse A-***PLZ*** Wien, ***Straße*** erwerben und damit Mitglied der "Eigentümergemeinschaft ***Straße***" werden will. Bei den nunmehrigen Beschwerdeführern entsprechen die genannten Anteile jenen, die später durch die am 12.12.2014 abgeschlossen Kaufverträge erworben wurden. Das Investitionsvolumen wird im Zeichnungsschein jeweils konkret betragsmäßig angeführt und entspricht der Betrag für 100 Anteile einer Gesamtinvestitionssumme von € 4.842.280,00 und damit gerundet jenem Betrag, der auch in der "Budgetversion 5.6.2014" genannt wird (dort ist von € 4.842.284,00 die Rede). Weiters wird im Zeichnungsschein jeweils festgehalten, dass nach Durchführung der Sockelsanierung des auf der Liegenschaft errichteten Zinshauses langfristig die Erzielung von Mieteinnahmen für sämtliche Miteigentümer sichergestellt werden soll. Die Bezahlung der 1. Rate der Eigenmittel wurde bis zum 15.12.2014 vorgesehen und für den Fall, dass die Eigentümergemeinschaft nicht bis 31.12.2014 durch Unterfertigung der Kaufverträge zustande kommen sollte, wurde eine Rückerstattung allfällig eingezahlter Beträge vereinbart. Interessenten schuldeten weder Honorare noch Aufwandsentschädigung. Der Zeichnungsschein war unverbindlich und äußerte nur den Willen, aber keine Verpflichtung. Es erfolgte laut Zeichnungsschein keine Beauftragung mit Zusatzleistungen. Abschluss der Kaufverträge Die Kaufverträge über den Verkauf der Miteigentumsanteile wurden zunächst vom jeweiligen Käufer (zu unterschiedlichen Zeitpunkten zwischen 14.11.2014 und 12.12.2014) unterfertigt und sodann sämtliche Kaufverträge am 12.12.2014 von der Verkäuferin unterzeichnet und die Liegenschaftsanteile zeitgleich übergeben. Die Kaufverträge enthielten keine Verpflichtung der Erwerber zum Abschluss der Zusatzverträge und zur Übernahme der Kosten für Zusatzleistungen. Es gab in den Kaufverträgen nicht einmal Hinweise auf die Zusatzverträge. Im Zuge der Kaufvertragsunterzeichnung erteilten die Erwerber jeweils eine Vollmacht an die ***Z*** ***z*** des Herrn Ing. ***Bf1*** und enthält die Vollmacht unter Punkt 5.) eine Ermächtigung, Verträge wie sie üblicherweise in Zusammenhang mit dem Erwerb, der Durchführung und der Verwaltung eines Beteiligungsmodells stehen, abzuschließen, abzuändern und aufzuheben. Zeitgleich mit der jeweiligen Kaufvertragsunterzeichnung unterzeichneten die Käufer und die Verkäuferin jeweils einen sogenannten "Vertrag über die Übertragung von Vorleistungen im Zusammenhang mit dem Erwerb der Liegenschaft ***Straße***" und übernahmen die Käufer zusätzlich zu dem in Kaufvertrag ausgewiesene Kaufpreis entsprechend dem erworbenen Liegenschaftsanteil eine anteilige Leistungsverpflichtung ausgehend von einem Gesamtbetrag iHv € 350.000,00 zuzüglich USt. Weiters unterzeichneten die Käufer gleichzeitig mit der Unterzeichnung des jeweiligen Kaufvertrages jeweils auch eine Pfandurkunde zugunsten der Volksbank Wien-Baden AG, in der jeweils festgehalten wurde, dass am 9.12.2014 ein Kreditvertrag ausgefertigt wurde und verpfändeten sie die erworbenen Liegenschaftsanteile. konstituierende Miteigentümerversammlung Am 15.12.2014 fand die sogenannte "konstituierende Miteigentümerversammlung" für das gegenständliche Projekt statt. An der 2,5 Stunden dauernden Versammlung nahmen der Großteil der Käufer persönlich teil, zwei Miteigentümer (***5*** und ***4***) wurden durch entsprechend bevollmächtigte andere Miteigentümer vertreten. Das darüber aufgenommene Protokoll (AB Teil 3, S. 136ff) weist in der Kopf- und Fußzeile die "***Z*** ***z*** - Ing. ***Bf1***" auf und lautet es in der Einleitung wie folgt: "Herr Ing. ***Bf1*** begrüßt in seiner Funktion als Miteigentümer, geschäftsführender Gesellschafter der ***X*** ***x*** GmbH sowie Eigentümer der ***Z*** ***z*** die anwesenden Miteigentümer." Anschließend wurde zu Punkt 1. der Tagesordnung dargestellt, zu welchen Anteilen die Miteigentümer Anteile an der Liegenschaft erworben haben sowie zu Punkt 2 der Tagesordnung die "involvierten Partner" wie folgt vorgestellt. "***KONZIPIENT2*** war federführend bei der Finalisierung des der MEG zugrundeliegenden Vertragswerks eingebunden. Weiters ist er Geschäfsführer der ***X***-***x*** GmbH, mit der die MEG auch einen Dienstleistungsvertrag für die Projektprüfung und die Erstellung einer Beteiligungskonzeption abgeschlossen hat. Dipl.-ing. Arch. ***x*** ***ARCHITEKT***: ist bereits in der technischen Prüfung der Liegenschaft tätig gewesen. ***3***: ist in der Formulierung des Vertragswerks aktiv eingebunden gewesen. Ing. ***Bf1***: war federführend bei der Projektfindung, der Projektsicherung, der Konzeption und der Projektstrukturierung und dem Projektvertrieb tätig. Weiters ist er Eigentümer der ***Z*** ***z*** - Ing. ***Bf1*** - mit der die MEG auch einen Dienstleistungsvertrag für die Projektprüfung und die Erstellung einer Beteiligungskonzeption abgeschlossen hat. Weitere involvierte Projektpartner, die aber nicht Miteigentümer sind: ***Stb***: ist in der Konzeption der steuerlichen Auswirkung eines möglichen Bauherrenmodells tätig gewesen und erbrachte hier entsprechende umfangreiche Vorleistungen. ***13***: geschäftsführender Gesellschafter der Firma ***Y*** GmbH, der in der finanziellen und steuerlichen Strukturierung des geplanten Beteiligungsmodells aktiv war." Sodann wurde unter Punkt 3. der Tagesordnung das Gebäude und das geplante Ausbauprojekt, der aktuelle Ausmietungsstand und der geplante Bauablauf vorgestellt und die für die Realisierung geschätzten vorläufigen Gesamtbaukosten präsentiert. Unter der Überschrift "Technische Projektprüfung/Ausbaupotentiale" lautet das Protokoll auf den Seiten 4-5 auszugsweise wie folgt: "Die baubewilligte Planung und die Kostenschätzung wurden von der Firma ***1*** die Entwickler in Zusammenarbeit mit der ***15*** auf Basis von aktuellen Vergleichsobjekten (Knöllgasse und Kudlichgasse) erstellt. Gemeinsam mit Arch ***ARCHITEKT*** wurden diese Unterlagen durchgesehen und sind diese schlüssig, zeigten aber noch mögliche Optimierungspotentiale in Hinsicht auf - Flächengewinn (unter Beachtung der Stellplatzverordnung9 - und verbesserung hinschtlich der Vermietbrkeit. Wir schlagen vor, dass diese vertieft untersucht werden, damit die Qualität der Liegenschaftssanierung verbessert werden kann. Als nächster Schritt ist im Rahmen einer Überarbeitung des Einreichplans - in Form einer optimierten und verfeinerten Entwurfsplanung - die Ausschöpfung der erhobenen Potentiale geplant. Diese Ergebnisse werden in der folgenden Detailplanung eigearbeitet werden um die derzeit noch notwendigen Korrekturen und vorhandenen Verbesserungsvorschläge zu implementieren. Dies soll im Zuge eines Planwechsels erfolgen. …. Es sollen den Miteigentümern die in Zusammenarbeit mit Herrn Arch ***ARCHITEKT*** erarbeiteten Verbesserungsvorschläge mit dem wohnfonds_ wien zur Beschlussfassung vorgelegt werden. Herr Arch. ***ARCHITEKT*** erklärt sich grundsätzlich bereit, aufgrund seiner langjährigen Erfahrung im großvolumigen Wohnbau und der Althaussanierung, die Überarbeitung des Einreichplans durchzuführen. Darüber hinaus ist er bereit dem im Rahmen des Werkvertrages beauftragten Generalplaner als technischer Ansprechpartner der MEG zur Verfügung zu stehen. …Vorgesehen ist eine begleitende Unterstützung des Planers in den Genehmigungsverfahren, bei der Ausschreibung und in der Bauausführung bzw. vor allem, bei der weiteren Opimierung der Planung. Der MEG wird daher vorgeschlagen, herrn Arch ***ARCHITEKT*** mit diesen Arbeiten zu beauftragen …. Diese Kosten [Anmerkung: Honrar Arch. ***ARCHITEKT***] sind bereits in der übermittelten Kalkulation berücksichtigt und können daher aus den bereits bekannten Budgetpositionen finanziert werden." Ein allfälliger anderer Ausbau war zum Zeitpunkt 15.12.2014 weder beschlossen, noch ist eine Verpflichtung seitens der Miteigentümer vorgelegen. Zu Punkt 4. der Tagesordnung lautet das Protokoll wie folgt: "Gemeinsam mit dem Miteigentümer Herrn ***KONZIPIENT2*** wird über das gesamte Vertragskonvolut zusammengefasst berichtet. Den Mitgliedern der Miteigentumsgemeinschaft wurden die abgestimmten Verträge zeitgerecht zur Durchsicht und Stellungnahme übermittelt und es wurden auch hier alle von den Miteigentümern vorgebrachten Anmerkungen und Änderungswünsche in den Vertragsentwürfen entsprechend berücksichtigt.Die Grunderwerbsteuer von 3,5 % und die Eintragungsgebühr von 1,1 % wurden unter Zugrundelegung der Summe des Kaufvertrags, des Vorleistungsvertrags (Kaufvertrag, Vorleistungsvertrag für die bereits erbrachten Dienstleistungen der Verkäuferin, jeweils zzgl. USt) sowie der sonstigen Verträge berechnet und in entsprechender Höhe kalkuliert Miteiqentümervertrag Der allen Miteigentümern bereits zur Kenntnis gebrachte Miteigentümervertrag wird nochmals erörtert und grundsätzlich über den Charakter und die Risken einer Miteigentümergemeinschaft aufgeklärt und die Haftungssituation sowie generell die in diesem Zusammenhang getroffenen Vereinbarungen samt den rechtlichen Auswirkungen erläutert. Durch den Verzicht auf die Teilungsklage für einen Zeitraum von 30 Jahren (bis 31.12.2044) seitens der Miteigentümer soll das Bestehen der Gemeinschaft bis zu diesem Zeitpunkt gesichert werden. Die Miteigentümer verzichten im Hinblick auf die Erzielung von Einkünften durch gemeinschaftliche Vermietung des gesamten Objektes wechselseitig sowohl auf die Begründung von Wohnungseigentum als auch auf die Einräumung eines ausschließlichen Nutzungsrechtes an einer bestimmten Wohneinheit. Auch haben die Miteigentümer ausdrücklich über das gemeinsame Verständnis für das Verfahren mit dem eigenen Eigentumsanteil bei allfälliger Rechtsverfügung diskutiert. Der Versuch bei ähnlichen Verträgen den Miteigentümervertrag im Grundbuch anzumerken war leider erfolglos. Da eine Anmerkung jedoch die Rechtssicherheit erhöht soll es bei der vorliegenden Miteigentümergemeinschaft neuerlich versucht werden. Die Eintragungsfähigkeit hängt aber im großen Maße vom jeweiligen GB-Gericht ab. Im Anschluss an die Bauherrenversammiung wird das Konvolut des Miteigentümervertrags in der nunmehr vorliegenden Form von sämtlichen Miteigentümern bzw. -Vertretern unterzeichnet. c. Vollmachten Zur Abwicklung des geplanten Projektes sind drei Vollmachten notwendig: • Die Vollmacht für die steuerliche Vertretung der MEG durch die Kanzlei ***Stb*** • Die Vollmacht zur Vertretung in Miteigentümerversammlungen (gültig nur bei Vorliegen gewisser Umstände) für die ***Z*** ***x*** • Die Spezialvollmacht für Vertretungshandlungen im Zuge der Projektabwicklung für die ***Z*** ***x*** (Teile der Vollmacht sind nur gültig wenn diese Vollmacht notariell beglaubigt unterzeichnet wird), diese Vollmacht wurde bereits von allen Miteigentümern erteilt d. Sonstige abzuschließende Verträge Folgende weitere Verträge liegen derzeit in Entwurf oder Angebot abschlussreif: Vertrag über die Projektprüfung sowie die Erstellung einer Beteiligungskonzeption durch die ***Z*** ***x*** im Bereich Förder-und Vermarktungskonzept und Rechtliches und wirtschaftliches Grundkonzept (wurde bereits von sämtlichen Mitgliedern der MEG beauftragt) Vertrag über die Projektprüfung sowie die Erstellung einer Beteiligungskonzeption durch die ***X*** ***x*** GmbH im Bereich der Wirtschaftlichkeitsberechnung und Sensitivitätsanalyse und Finanzierungsberatung (wurde bereits von sämtlichen Mitgliedern der MEG beauftragt) Vertrag über die Geschäftsbesorgung durch die ***Z*** (mit entsprechender Vollmacht, wurde bereits von sämtlichen Mitgliedern der MEG beauftragt) Steuerberatungsvertrag (für die Dauer der Investitionsphase) sowie Honorarvereinbarung über die nachfolgende steuerliche Vertretung der MEG (mit entsprechender Vollmacht) durch die Kanzlei ***Stb***, Wien Anbot der ***15*** Bauplanung und Projektmanagement GmbH für die Leistung des Generalplaners und der örtlichen Bauaufsicht Anbot der ***14*** Gebäudeverwaltung GmbH & Co KG für die HV Agenden in der Bauphase wie z.B. Ausmietungsgespräche, Baubuchhaltung, und vor allem für die Förderungsabwicklung, Angebot der ***14*** Gebäudeverwaltung GmbH & Co KG für die nach der Errichtungsphase langfristig laufenden HV Agenden Anbot von Arch. ***x*** ***ARCHITEKT*** für die Begleitung des Projektes in sämtlichen technischen Belangen, Die Kosten sämtlicher vorliegender Angebote, Vertragsentwürfe bzw. abgeschlossenen Verträge entsprechend den in die Projektkalkulation vorgesehenen Werten bzw. sind diese im derzeit freigegebenen Projektbudget abgebildet." Dem Protokoll vom 15.12.2014 wurde eine Darstellung der gefassten Beschlüsse und der sich daraus ergebenden, von den einzelnen Erwerben anteilig (entsprechend ihrem Anteil an der Liegenschaft) zu tragenden Kosten angeschlossen. Die Beilage lautet wie folgt: "Die Bauherren beschließen die Konstituierung der Miteigentümergemeinschaft gemäß dem gesondert unterfertigten Miteigentümervertrag Es wurden von den Unterfertigten folgende gemeinschaftliche Beschlüsse mit den angeführten wesentlichsten Inhalten gefasst 1. Errichtung des Miteigentümervertrages sowie des Kaufvertrages und dessen grundbücherliche Durchführung und Übernahme der Finanzierungstreuhandschaft und Verbücherung der Pfandrechte durch Herrn ***Notar***, Notar, Wien, (sofeme die Anmerkung des MEG Vertrages möglich ist, sollte diese durchgeführt werden); Honorar: € 10.000,-- zuzüglich USt. und Spesen. 2. Durchführung der Investitionen aufgrund der heute getroffenen Bauherrenentscheidungen unter Zugrundelegung der Beteiligungskonzeption der Firma ***X*** ***x*** GmbH, …, umfassend: • Wirtschaftlichkeitsberechnung und Sensitivitätsanalyse • Finanzierungsberatung Vergütung: € 240.000,-- zuzüglich USt. zur Gänze fällig unmittelbar nach Vertragsabschluss 3. Durchführung der Investitionen aufgrund der heute getroffenen Bauherrenentscheidungen unter Zugrundelegung der Beteiligungskonzeption der Firma ***Z*** ***z***, Ing. ***Bf1***, …, umfassend: • Förder- und Vermarktungskonzept • Rechtliches und wirtschaftliches Grundkonzept Vergütung; € 75.000,-- zuzüglich USt. zur Gänze fällig unmittelbar nach Vertragsabschluss ', 4. Hausverwaltung und Förderungsabwicklung durch die ***14*** Gebäudeverwaltung GmbH & Co KG, ….,: • Durchführung der Basisverwaltung (Betreuung des Bestandobjekts, Ertragsoptimierung, Instandhaltung,...) • Erbringung sämtlicher erforderlichen Leistungen im Zuge des Ausbaus/der Sanierung • Abwicklung des Förderungsverfahrens Vergütung: € 92.967,- zuzüglich USt. bis Vorliegen der Endabrechnung 5. Generalplanung und technische Baubetreuung durch die Firma ***15*** Bauplanung und Projektmanagement GmbH, …, umfassend: • Erbringung sämtlicher erforderlichen Leitungen laut GOA/HOB Durchführung der Projektleitung sowie Planungskoordination gemäß den Bestimmungen des Bauarbeiterkoordinationsgesetztes • Beschaffung der behördlichen Bewilligungen • Technische Überwachung der Baudurchführung, Kontrolle auf der Baustelle und Abnahme des Bauwerks, • Prüfung der teil- und Schlussrechnungen • Erwirkung der Benutzungsbewilligung • Durchführung der Gewährleistungsbegehung • Koordination der zusätzlichen Sonderfachleute Vergütung: € 239.891,- zuzüglich USt. bis Vorliegen der Endabrechnung 6. Begleitende technische Kontrolle durch Arch. ***x*** ***ARCHITEKT***, 2340 Mödling • Führung von technischen Gesprächen, Sound-Board der Miteigentümergemeinschaft in sämtlichen laufenden technischen Angelegenheiten beim zuständigen Generalplaner bzw. der Förderstelle für die Dauer der Investitionsphase • Unterstützung der Erstellung allenfalls erforderlicher Plan- und Ausschreibungsunterlagen • Laufende Kontrolle der Qualität und Effizienz des Generalplaners • Interessenvertretung der Miteigentümer in technischen Fragen Vergütung: max. € 14.900,-- zuzüglich USt., davon € 5.000,-- Pauschale als Vorauszahlung bis Ende 2014, anschließend 12 Monate a max. 7,5h a € 110/H p.m., in Summe max. € 9.900,- zuzüglich USt. für das Jahr 2015 7. Auftrag für die Geschäftsbesorgung zur Durchführung der von den Bauherren gefassten Beschlüsse durch die Firma ***Z*** ***z***, Ing. ***Bf1***, …, umfassend- • Kaufmännische und wirtschaftliche Betreuung • begleitende technische Betreuung • Begleitung der Finanzierung • Sonstige Leistungen • Zur Durchführung des Auftrages erhält die ***Z*** ***x*** eine gesonderte Vollmacht Vergütung: € 30.000,-- zuzüglich USt. p.a. für die Dauer der Investitionsphase (aber zumindest für 4 Jahre) ab 2014 (2014+2015 fällig in 2014); für die Dauer der Tilgungsphase (aber zumindest für 15 Jahre) jährlich in Höhe von € 7.500,- zuzügl. USt auf Förderungsdauer (15 Jahre), fällig jeweils zu Jahresbeginn 8. Steuerberatung und laufende steuerliche Vertretung durch die Kanzlei ***Stb***, Wien, umfassend: • Vertretung der Miteigentümergemeinschaft in sämtlichen laufenden Steuerangelegenheiten beim zuständigen Finanzamt und anlässlich einer ersten Betriebsprüfung für die Dauer der Investitionsphase • Erstellung der erforderlichen Erklärungen • Prüfung der Steuerbescheide Vergütung: € 15.000,-- zuzüglich USt., davon € 10.000,-- als Vorauszahlung für den Leistungszeitraum bis Abschluss der Investitionsphase • Nachfolgende laufende Steuerberatungsleitung der MEG inkl. Steuererklärungen und Überschussrechnungen. Vergütung: € 2.300,-- zuzüglich USt. p.a., ab Beginn der Tilgungsphase 9. Grundsätzlich sind alle Informationen über das gemeinsame Investitionsprojekt bzw. auch über die daran Beteiligten von allen als vertraulich zu behandeln. Mit Rücksichtnahme auf diese generelle Regelung darf aber die Zusammenarbeit bei der gemeinsamen Umsetzung dieses Projektes in abgestimmter und für das Projekt und die Miteigentümer nicht nachteiliger Weise, zu Werbezwecken verwendet werden. Am 15.12.2015 wurde von den anwesenden Miteigentümern der sog. "Projektprüfungs- und Konzeptionsvertrag" sowie der "Vertrag über die Geschäftsbesorgung" mit ***Z*** (=Ing. ***Bf1***) als Auftragnehmer unterzeichnet. § 4 des Geschäftsbesorgungsvertrages lautet wie folgt: "1) Die zum Zeitpunkt des Liegenschaftserwerbs geplanten und von allen Auftraggebern genehmigten Projektkosten liegen diesem Vertrag als Anlage 1 bei. 2) ***Z*** ***x*** sorgt in weiterer Folge bestmöglich dafür, dass die genehmigten Projektkosten nicht überschritten werden. 3) Bei einer Überschreitung der Projektkosten hat ***Z*** ***x*** den Miteigentümern unverzüglich unter Angabe der voraussichtlichen Höhe der Überschreitung zu verständigen. 4) Die Miteigentümer sind verpflichtet, binnen 14 Tagen nach Verständigung eine Stellungnahme abzugeben. Erfolgt diese nicht, so gilt dies als Zustimmung und das Projekt wird unter Berücksichtigung der überschrittenen Gesamtkosten fortgeführt." Die Vereinbarung der Miteigentümer wurde ebenfalls am 15.12.2014 von allen Miteigentümern unterzeichnet. Darin verzichteten die Vertragsparteien auf ihr Recht auf Teilung und weiters auf die Begründung von Wohnungseigentum und auf die Einräumung von Nutzungsrechten an einzelnen Bestandobjekten. Das Protokoll der Miteigentümerversammlung wurde von den Miteigentümern nicht unterzeichnet, sondern nur die Anwesenheitsliste. Unterzeichnung der Zusatzaufträge und Verträge Die weiteren zur Umsetzung des Projektes vorgesehenen Verträge mit der ***X*** ***x*** GmbH, der ***15*** Bauplanung und Projektmanagement GmbH, der ***14*** Gebäudeverwaltung GmbH & Co KG sowie auch der Steuerberatungsvertrag mit der ***Stb*** wurden erst nach der konstituierenden Bauherrenversammlung zwischen 15. und 18.12.2014 namens der Miteigentümergemeinschaft durch Ing. ***Bf1*** abgeschlossen. Die Erwerber waren weder aufgrund der Zeichnungsscheine noch aufgrund der Kaufverträge vom 12.12.2014 verpflichtet, Zusatzverträge abzuschließen. In manchen Projekten wird die Finanzierung zur Gänze mit Eigenmittel bestritten oder teilweise mit der eigenen Hausbank insbesondere nach der Bauphase. Überdies ist die Auswahl des Steuerberaters sehr oft demjenigen, der die Mehrheit der Anteile vertritt, vorbehalten. Höhe der Baukosten/Umsetzung der "optimierte Planungsvariante" Im Zeitpunkt des Erwerbes der Liegenschaftsanteile lag für die Baukosten nur eine Kalkulation vor und stand die Höhe der Baukosten noch nicht fest, weil eine Ausschreibung der Bauleistung vorgesehen war. Wie am 15.12.2014 vorgeschlagen und ohne Diskussion beschlossen, wurde in der Folge die sog "optimierte Planungsvariante" ausgearbeitet. Die sog "optimierte Planungsvariante" die am 15.12.2014 gemeint war, war die Umplanung zur Optimierung zur vorliegenden Baubewilligung. Es gab dann 2015 noch Gespräche mit den Altmietern, die zur Veränderung der Raumaufteilung geführt haben. Eine weitere "optimierte Planungsvariante" diente dazu, um mehr vermietbare Wohnungen zu schaffen und damit künftig höhere Mieterträgnisse zu erzielen. Diese Planungsvariante, die zur Vermehrung der Flächen und der Baukosten geführt hat, wurde am 30.06.2015 präsentiert und 4 - 6 Wochen später durch einen Umlaufbeschluss nach umfangreicher Diskussion von den Miteigentümern mehrheitlich beschlossen. Im Protokoll der Miteigentümerversammlung vom 30.05.2017 (Punkt 2 des Zwischenberichtes aus der Planungsphase) heißt es wörtlich dazu wie folgt: "Im Zuge der Miteigentümerversammlung vom 30.06.2015 wurde ein substantiell geändertes, verbessertes Projekt für die Sanierung und den Ausbau unserer Liegenschaften ***Straße*** vorgestellt - die optimierte Planungsvariante. Im Anschluss an die Versammlung wurde deren Realisierung durch die Miteigentümer in Form eines Umlaufbeschlusses mit großer Mehrheit angenommen." Der zusätzliche Flächengewinn und die damit verbundenen Mehrkosten waren nicht in der ursprünglichen Aufstellung enthalten und auch im Zeichnungsschein nicht betraglich erfasst. Der Bauauftrag an die Firma ***16*** wurde durch die Miteigentümergemeinschaft an die Firma ***16*** erst nach Durchführung eines Vergabeverfahrens erteilt. Es gab keinen Fixpreis. Nach den Angaben des Bf. hat die wesentliche Umplanung zu Mehrkosten von € 900.000,00 geführt. Aufgrund der Flächenvermehrung wurde die Kostensteigerung kalkuliert. Die gesamte Kostensteigerung ist auf die Umplanung, Vergrößerung der Fläche um 269m2 zurückzuführen, weil zB auch noch neue Gutachten benötigt wurden. Ziel der Erwerber - Voraussetzung für den Anteilserwerb Die Käufer wollten die Liegenschaftsanteile als Anlageobjekt unter weitestgehender Fremdfinanzierung zur Lukrierung möglichst hoher Mieterträgnisse erwerben. Dafür wurde den Erwerbern ein Gesamtkonzept angeboten, in welches sich die Interessenten einbinden ließen. Völlig auszuschließen und jeder Lebenserfahrung widersprechend wäre die Annahme, es wären auch Interessenten zum Anteilserwerb zugelassen worden, die sich an der Sanierung und Vermarktung nicht beteiligt hätten. Auch der Bf. hat seinen Liegenschaftsanteil als Investment in ein Anlageobjekt erworben und beteiligte er sich wie alle anderen Erwerber entsprechend dem Beteiliungsverhältnis anteilig an den der Verwirklichung des Bauherrnprojektes dienenden Aufwendungen. 2. Beweiswürdigung Der festgestellte Sachverhalt ergibt sich im Wesentlichen aus den Schriftsätzen der steuerlichen Vertretung, den von der steuerlichen Vertretung dem Finanzamt vorgelegten Unterlagen sowie den Ausführungen des Ing. ***Bf1*** bei der mündlichen Verhandlung. Der nunmehr festgestellte Sachverhalt wurde bei der mündlichen Verhandlung vorgetragen und um das von Herrn Mag. ***BF*** zum Sachverhalt getätigte ergänzende Vorbringen, das dem Senat glaubwürdig erscheint, ergänzt. Es wird insbesondere nicht in Zweifel gezogen, dass die drei Personen Ing. Mag. ***BF***, ***KONZIPIENT2*** und DI ***ARCHITEKT*** an der Konzeption des Bauherrenprojektes wesentlich beteiligt waren. Eine Beteiligung der übrigen 10 späteren Käufer an der Ausarbeitung des Projektes wurde hingegen auch vom Bf. nicht einmal behauptet und liegt hierfür auch nach der Aktenlage kein Hinweis vor. Ebenso unstrittig ist, dass schon vor der Kaufentscheidung die Möglichkeiten der Sanierung und des Ausbaues und die für die Umsetzung des Projektes erforderlichen Kosten kalkuliert und den Käufern diese Kosten auch bekannt gegeben wurden und dass in den kalkulierten Gesamtinvestitionssumme neben den Bau- und Baunebenkosten auch die mit der angestrebten ertragreichen Vermietung verbundenen Dienstleistungen enthalten waren. Die Tatsache, dass die Liegenschaft von der ***X*** als Anlageobjekt angeboten wurde, ergibt sich aus der von ihr aufgelegten Broschüre (Impressum), aus der Präsentation auf der homepage der ***X*** und dass die Zeichnungsscheine von den späteren Käufern an die ***X*** gerichtet wurden. Der Auftrag zur Interessentensuche an die ***X*** kann nur von der Verkäuferin als damalige Liegenschaftseigentümerin erfolgt sein. Herr ***BF*** hat zwar überzeugend angegeben, dass er persönlich (ausgedrückt durch den plakativen Satz: "der ***BF*** also die ***Z***") ein Angebot zum Kauf der Liegenschaft bekommen hat, wenn er sie will. Damit wurde aber nicht dargetan, dass er alleine (oder gemeinsam mit ***KONZIPIENT2*** und ***ARCHITEKT***) je die gesamte Liegenschaft erworben hätte. Die Aussage, dass er sich die Liegenschaft dann zusammen mit Dr. ***KONZIPIENT2*** und DI ***ARCHITEKT*** angesehen hat, ob es interessant wäre für ein Bauherrenprojekt und ein Investment in das die 3 Personen selber investieren wollen, spricht ganz im Gegenteil dafür, dass Ing. ***Bf1***, ***KONZIPIENT2*** und ***ARCHITEKT*** von Anfang an bloß am Erwerb eines Liegenschaftsanteiles interessiert waren. Nach den Angaben des Ing. ***Bf1*** hat er keine schriftliche Vereinbarung mit der Verkäuferin getroffen und beruht die Beteiligung an der Konzeption des Bauherrnprojektes bloß auf der ständigen Zusammenarbeit mit der ***14***gruppe. Ein Vorbringen in die Richtung, dass er - alleine oder gemeinsam mit Dr. ***KONZIPIENT2*** und DI ***ARCHITEKT*** - einen mündlichen Kaufvertrag mit der Verkäufer über die gesamte Liegenschaft abgeschlossen hätte oder ihm die Verkäuferin sonst rechtsgeschäftlich solche Befugnisse eingeräumt hätte, die ihn alleine oder gemeinsam mit den beiden anderen "Konzipienten" verbindliche Verfügungen über die gesamte Liegenschaft gestattet hätten, wurde jedenfalls nicht erstattet. Es ergibt sich auch nach der Aktenlage kein Hinweis dafür und wurde ein solcher, die gesamte Liegenschaft betreffender Erwerbsvorgang durch die 3 Personen dem Finanzamt nicht angezeigt. Der Bf. hat wie alle anderen Erwerber lediglich hinsichtlich bestimmter Anteile durch die Unterzeichnung des Zeichnungsscheines zu erkennen gegeben, dass er Miteigentümer werden will. Es war nach dem Gesamtbild spätestens im Sommer 2014 geplant, dass die Liegenschaft als Anlageobjekt im Rahmen eines Bauherrnprojektes verwertet werden soll und besteht die "Besonderheit" hier nur darin, dass auch an der Konzeption beteilige Personen selbst investieren wollten (siehe dazu die dahingehenden Ausführungen des Mag. ***BF*** bei der mündlichen Verhandlung). Dass die Verträge über die diversen Dienstleistungen schon vor der Kaufvertragsunterzeichnung im Detail ausgearbeitet wurden, ergibt sich einerseits daraus, dass die Entwürfe bereits im steuerlichen Gutachten vom 18.7.2014 angesprochen wurden und zeigt sich auch daran, dass das gesamte Vertragsbündel nur wenige Tage nach der Kaufvertragsunterzeichnung unterschrieben werden konnte. Etliche der Dienstleistungen dienten der Präsentation als lukratives Anlageobjekt (wie zB Wirtschaftlichkeitsberechnungen, Förder- und Vermarktungskonzept, steuerliches Gutachten, etc) und wurden die entsprechenden Tätigkeiten von den Dienstleistern ebenso wie die ersten Tätigkeiten des Architekten DI ***ARCHITEKT*** schon vor der Vertragsunterzeichnung durchgeführt. Die Ausarbeitung der Verträge für diverse Dienstleistungen in der Form, dass jeweils die Miteigentümergemeinschaft als Auftraggeber vorgesehen wurde, zeigt dazu deutlich, dass stets beabsichtigt war, dass die Kosten für diese Dienstleistungen und auch das Architektenhonorar letztendlich von allen Miteigentümern aliquot entsprechend ihrem Miteigentumsanteil getragen werden soll. Unstrittig ist, dass die entsprechenden Rechnungen tatsächlich bereits zwischen 15.12.2014 und 18.12.2014 an die Miteigentümergemeinschaft gelegt wurden und besteht dadurch ein deutlicher zeitlicher und kausaler Zusammenhang mit dem am 12.12.2014 erfolgten Liegenschaftserwerb. Durch die Verrechnung aller mit dem Projekt verbundenen Kosten zwischen den Miteigentümern erfolgte eine aliquote Kostentragung durch alle Miteigentümer entsprechend ihrem Liegenschaftsanteil. Damit wurden die sog. "Konzipienten" ebenso wie alle anderen Erwerber wirtschaftlich gesehen durch alle der Miteigentümergemeinschaft in Rechnung gestellten Beträge entsprechend ihrer Beteiligungsquote belastet. Auch wenn bis zum 15.12.2014 keine formale Verpflichtung der Käufer bestand, alle Dienstleistungen in Anspruch zu nehmen bzw die Kosten dafür zu tragen, so sprechen sowohl der zeitliche Zusammenhang der Beauftragung der Dienstleistungen innerhalb eines Zeitraumes von wenigen Tagen nach dem Liegenschaftserwerb als auch die Tatsache, dass die Dienstleistungen der Umsetzung des Projektes und damit der Erreichung des angestrebten Zweckes des Liegenschaftserwerbes (zur ertragreichen Vermietung geeignetes Anlageobjekt) dienten, für das Vorliegen eines inneren Zusammenhanges. Dass die Möglichkeiten von Umplanungen bereits 3 Tage nach der Finalisierung der Kaufvertragsunterzeichnung in der sogenannten "konstituierenden Bauherrnversammlung" präsentiert wurden, ist unstrittig. Es müssen daher die Vorarbeiten hierfür auch schon vor dem Kaufvertragsabschluss erfolgt sein. Auch die Kosten des Architekten für die Umplanung wurden bereits in die Kalkulation einbezogen (siehe dazu unter Punkt 3. des Protokolls vom 15.12.2014). Wie Mag. ***BF*** bei der Verhandlung betonte, war stet eine Ausschreibung der Bauleistung geplant und lag daher für die Baukosten nur eine Kalkulation vor (siehe dazu auch das Protokoll der Miteigentümerversammlung vom 15.12.2014). Auch wenn der formale Beschluss über die Durchführung der "optimierten Variante" erst zu einem späteren Zeitpunkt erfolgte, so haben die Erwerber doch nur 3 Tage nach Entstehen der Miteigentümergemeinschaft in Erwartung höherer Mieteinnahmen bereits dem Grunde nach akzeptiert, dass es durch Umplanungen zu gegenüber der Kalkulation erhöhten Baukosten kommen wird. Durch die umfangreichen Vollmachten an ***BF*** und die Konzeption des gesamten Vertragswerkes war sichergestellt, dass für mit Kostensteigerungen verbundene Veränderungen des Projektes Mehrheitsbeschlüsse ausreichten (siehe dazu das Protokoll der Miteigentümerversammlung von 30.5.2017, Punkt 2 des Zwischenberichtes aus der Planungsphase). Bestimmungen in § 4 des Geschäftsbesorgungsvertrages, wonach ein bloßes Untätigbleiben eines Miteigentümers nach einer Verständigung über eine Überschreitung der Projektkosten binnen 14 Tagen als Zustimmung gilt, zeigen, dass Kostensteigerungen gegenüber der Kalkulation stets immanent waren. Gerade die unstrittigen Tatsachen, dass die Planung des Bauvorhabens noch nicht abgeschlossen war und das für die Erteilung des Bauauftrages noch eine Ausschreibung vorgesehen war, sprechen dafür, dass die Höhe der voraussichtlichen Baukosten noch nicht feststand (im Gegensatz zu den Kosten für die diversen Dienstleistungen, die betraglich fixiert waren - siehe dazu die Beilage zum Protokoll vom 15.12.2014) und dass die Erwerber im Hinblick auf die Lukrierung möglichst hoher Mieterträgnisse und eine möglichst rentable Investition in ein Anlageobjekt eine durch den Flächengewinn verursachte Erhöhung der tatsächlichen Baukosten gegenüber den kalkulierten Baukosten in Kauf nahmen. Es liegen daher wirtschaftlich betrachtet die gesamten tatsächlich für die Sanierung aufgewendeten Bau- und Baunebenkosten in einem unmittelbaren tatsächlichen und wirtschaftlichen oder inneren Zusammenhang mit dem Erwerb der Liegenschaftsanteile. 3. Rechtliche Beurteilung 3.1. Zu Spruchpunkt I. (Abänderung) Zur Wirksamkeit des Bescheides Gemäß § 97 Abs. 1 erster Satz BAO werden Erledigungen dadurch wirksam, dass sie demjenigen bekanntgegeben werden, für den sie ihrem Inhalt nach bestimmt sind. Die Bekanntgabe erfolgt gemäß § 97 Abs. 1 lit a BAO bei schriftlichen Erledigungen abgesehen von hier nicht interessierenden Ausnahmen durch Zustellung. Gemäß § 98 Abs. 1 BAO sind Zustellungen nach dem Zustellgesetz, BGBl. Nr. 200/1982, ausgenommen Abschnitt III (Elektronische Zustellung), vorzunehmen, soweit in der BAO - für den Beschwerdefall unerheblich - nicht anderes bestimmt ist. Gemäß 9 Abs. 1 ZustG können die Parteien und Beteiligten andere natürliche oder juristische Personen oder eingetragene Personengesellschaften gegenüber der Behörde zur Empfangnahme von Dokumenten bevollmächtigen (Zustellungsvollmacht). Ist ein Zustellungsbevollmächtigter bestellt, so hat die Behörde gemäß § 9 Abs. 3 ZustG, soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, diesen als Empfänger zu bezeichnen. Hat eine Partei mehrere Zustellungsbevollmächtigte, so gilt die Zustellung gemäß § 9 Abs. 4 2. Satz ZustG als bewirkt, sobald sie an einen von ihnen vorgenommen worden ist. Die Bestellung eines Vertreters (auch zum Zustellungsbevollmächtigten) wird erst mit der Vorlage der Vollmachtsurkunde oder mit der mündlichen Erteilung der Vollmacht der Behörde gegenüber oder mit der Berufung auf die Vollmacht gegenüber der Behörde wirksam. Die Bevollmächtigung muss im jeweiligen Verfahren geltend gemacht werden. Auch wenn nach der Vollmachtsurkunde die Vollmacht etwa alle Verfahren vor Abgabenbehörden des Bundes umfasst, ist sie dennoch von der Abgabenbehörde nur in dem Verfahren, in dem darauf hingewiesen wird, zu beachten (vgl. ua. VwGH 31.8.2000, 98/16/0310 mwN). Die gesetzliche Bevollmächtigung von Notaren und Rechtsanwälten betrifft gemäß § 11 Abs. 1 GrEStG nur die Vornahme der Selbstberechnung an sich, umfasst aber nicht eine Vertretungsmacht im Verfahren betreffend die Erlassung eines Grunderwerbsteuerbescheides (vgl. VwGH 8.9.2010, 2008/16/0170). Im gegenständlichen Fall ist vor der Erlassung des gegenständlichen Grunderwerbsteuerbescheides weder von dem die Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer durchführenden Notar noch von der ***Stb*** bekanntgegeben worden, dass die beschwerdeführende Partei für das Grunderwerbsteuerverfahren eine Zustellvollmacht erteilt hätte. Die ***Stb*** ist sie stets im Namen der Miteigentümergemeinschaft (und nicht im Namen der einzelnen Erwerber) aufgetreten. Als Reaktion auf die vom FA in dem an die Miteigentümergemeinschaft zu Handen der ***Stb*** gerichteten Vorhalt vom 4.11.2020 enthaltene Frage "2. Wem wurde von Seiten der Miteigentümer Vollmacht erteilt? Bitte um Vorlage der jeweiligen Vollmacht." übermittelte die steuerliche Vertretung am 9.12.2020 den am 18.12.2014 zwischen der Miteigentümergemeinschaft als Auftraggeber und der ***Stb*** abgeschlossenen Steuerberatungsvertrag samt angeschlossener Vollmacht (AB Teil 3, S 97 ff). Daraus ist ersichtlich, dass sowohl die Unterzeichnung des Steuerberatungsvertrages als auch der Vollmacht durch Herrn ***Bf1*** ausdrücklich mit dem Beisatz "für die Miteigentümergemeinschaft" erfolgte. Gemäß § 9 Z. 4 GrEStG sind grundsätzlich die am Erwerbsvorgang beteiligten Personen Steuerschuldner. Erwerben mehrere Personen von einem Dritten ein Grundstück zu ideellen Anteilen, dann ist jeder von ihnen nur hinsichtlich seines eigenen Grundstückanteiles am Erwerbsvorgang beteiligt und somit Steuerschuldner (vgl. VwGH 19.5.1988, 87/16/0062). Wenn ein Grundstück von mehreren Miteigentümern veräußert oder von mehreren Personen zum Miteigentum erworben wird, liegen so viele Erwerbsvorgänge vor, als sich Vertragsparteien gegenüberstehen (VwGH 19.5.1988, 87/16/0062).