BFG RV/5101833/2016

Dass Rost in tragenden Gebäudeteilen eine doch erhebliche Wirkung auf die Statik von Gebäuden haben, scheint allerdings dem erkennenden Richter jedenfalls schlüssig und bedarf keinen weiteren nachvollziehbaren Ausführungen. Wiederholend wird darauf hingewiesen, dass dem tatsächlichen Vorliegen derartiger Verrostungen seitens der belangten Behörde nicht widersprochen wurde. Auch die dauerhafte Feuchtigkeit in den Gebäuden wurde durch klare Darstellungen (auch Bilder) dargelegt. Diese Feuchtigkeit lässt jedenfalls den Schluss zu, dass dadurch die dargestellten Korrosionsschäden nicht nur temporärer Natur sind (vgl. hierzu auch VwGH 28.2.2012, 2009/15/0108). In diesem Erkenntnis wird auch dargestellt, dass als Umstände, auf Grund derer eine kürzere als die durchschnittliche Nutzungsdauer eines Gebäudes angenommen werden kann, z.B. ein schlechter Bauzustand, schlechte Bauausführungen oder besondere statische Probleme in Betracht kommen. Auch wenn die überwiegende Mehrheit der Erkenntnisse und Entscheidungen (vgl. beispielswiese VwGH 2009/15/0108; BFG 12.2.2015, RV/5100393/2013; BFG 5.12.2016, RV/5100150/2013) zum Ergebnis kommt, dass es mittels Gutachten offenbar kaum möglich ist, ein Abgehen von der gesetzlichen Nutzungsdauer zu bewirken, so ist darauf hinzuwiesen, dass dort in der Mehrheit der Fälle auf künftige Schäden, auf falsche Zeiträume und dgl. abgestellt wurde. Entgegen der Beurteilung der belangten Behörde bringt das Gutachten nach Ansicht des erkennenden Richters sehr wohl mit hinreichender Deutlichkeit die Gebäudebeeinträchtigungen zum Ausdruck, aufgrund derer ein Abgehen von der gesetzlich bestimmten Nutzungsdauer gerechtfertigt scheint. Dass das vorgelegte Gutachten den Titel „zur Feststellung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer“ trägt, ist grundsätzlich nicht von Bedeutung, da im Inhalt dieses Gutachtens sehr wohl auch die technische Nutzungsdauer behandelt wurde (vgl. VwGH 28.2.2012, 2009/15/0108). Die Gebäudebeeinträchtigungen sind jedenfalls tatsächlich vorhanden. Nunmehr ist noch die Frage zu beantworten, welche tatsächliche Restnutzungsdauer anzusetzen ist. Aufgrund der Schwere der Mängel (erhebliche Korrosion, Feuchtigkeit, Setzungen, …) scheint doch ein erhebliches Abgehen von der gesetzlichen bzw. verwaltungsbehördlichen Nutzungsdauer von 2% gerechtfertigt zu sein. Eine formelhafte klare Berechnung dieser Nutzungsdauer wird aufgrund dieser Feststellungen wohl nicht möglich sein. Die dargestellten Schäden lassen aber doch eine Schätzung der Nutzungsdauer zu. Vor allem das Alter der jeweiligen Gebäude (1904 bzw. weit vor 1899) ist dabei zu berücksichtigen. Genauso wie die dargestellten unterlassenen Sanierungen (Feuchtigkeitsschäden) – es ist ja der tatsächliche Bauzustand im Zeitpunkt des Erwerbes zu beachten und nicht ein allenfalls möglicher Zustand nach vorgenommenen Investitionen bzw. Sanierungen. Die in den Gutachten angesetzten technischen Restlebensdauern von 30 Jahren scheinen hier jedenfalls nicht gegen Denkgesetze zu verstoßen. Aus http://www.chemie.de/lexikon/Rost.htm : Beim Eisen kommt die Korrosion an der Rost/Materialgrenzfläche nicht zum Stillstand, weil die elektrische Leitfähigkeit des schon gebildeten (feuchten) Rostes und seine Sauerstoffdurchlässigkeit die weitere Korrosion an der Grenze Rost/Material begünstigen. Rost bildet lockere Gefüge geringer Festigkeit. Die Oxidation bewirkt eine Zunahme der Masse und des Volumens. Letztere führt zu Spannungen und zum Abplatzen der Rostschicht. Betonstähle rosten nicht, wenn sie gut gekapselt im Beton eingebettet sind. Zusätzlichen Schutz bietet das alkalische Milieu von Beton. Wenn aber Wasser und Luft Zutritt zum Stahl erhalten, platzt der Beton infolge der Volumenzunahme des Rostes auf und der Zerfall wird beschleunigt. Auch wenn in jüngster Vergangenheit noch erhebliche Investitionen (Dach bzw. Balkon) getätigt wurden, so ist dies keine Hinweis für eine Nutzungsdauer von 50 Jahren bzw. eine Begründung, dass vom Ergebnis der Gutachten abzuweichen wäre. Unter Beachtung dieser Gegebenheiten schließt sich der erkennende Richter den Ergebnissen in den vorgelegten Gutachten an und setzt die zu berücksichtigenden Nutzungsdauern bei beiden Gebäuden mit 30 Jahren fest. d) Zum Streitpunkt Aufteilung Grund und Boden sowie Gebäude: Nach der Verwaltungspraxis (auch Einkommensteuerrichtlinien) erfolgt bei Grundstücken der Ansatz für den auszuscheidenden Anteil für Grund und Boden nach den allgemeinen Erfahrungen der Finanzverwaltung grundsätzlich mit 20%. Ergeben sich jedoch im konkreten Einzelfall Anhaltspunkte dafür, dass eine Schätzung in diesem Verhältnis zu einem nicht sachgerechten Ergebnis führt, ist eine andere Aufteilung der Anschaffungskosten nicht ausgeschlossen. Der Beschwerdeführer hat in seinen Gutachten die entsprechenden Grundanteile der verschiedenen Liegenschaften mit rund 10% errechnet. Dabei ist anzumerken, dass die hier verwendeten Beträge und Werte nicht durch nachprüfbare Zahlen angesetzt wurden. Es wurden lediglich allgemeine Werte unter anderem lt. Informationen einer Wirtschaftszeitung (Gewinn) angeführt. Obwohl in den vorliegenden Gutachten angeführt wurde, dass Erhebungen des Sachverständigen über Grundstückspreise bzw. Einsichtnahme in die Planungsunterlagen der Baubehörde der Stadt A3 durchgeführt wurden, wurden die tatsächlichen Ergebnisse dieser Untersuchungen nicht belegmäßig vorgetragen bzw. klar dargestellt. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang weiters, dass der Beschwerdeführer einerseits anführt, dass die Gebäude aufgrund zahlreicher Beeinträchtigungen eine sehr kurze Restnutzungsdauer haben, andererseits soll aber der Gesamtkaufpreis in weitaus überwiegendem Ausmaß (rd. 90%) für das Gebäude aufgewendet worden sein. Diese Tatsache erweist sich als nicht schlüssig. Da sich beide Gebäude in Gegenden befinden, welche doch eine sehr günstige Lage aufweisen (Nähe zur Stadt A3 bzw. ein Stadtteil von A3) ist jedenfalls davon auszugehen, dass die dortigen Grundstückspreise keinesfalls unter den Erfahrungswerten liegen werden. Mangels konkreter und nachvollziehbarer Zahlen und Argumente schließt sich der erkennende Richter diesen Erfahrungswerten an und setzt die Anteile an Grund und Boden sowie Gebäude entsprechend den Ansätzen der belangten Behörde fest (20%::80%). Berechnung: siehe Beilage 1 D) Revision Gemäß § 25a VwGG hat das Verwaltungsgericht im Spruch seines Erkenntnisses auszusprechen, ob die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig ist. Gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG ist gegen ein Erkenntnis des Verwaltungsgerichtes die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Ob ein Sachverständigengutachten geeignet ist, den gesetzlich vermuteten AfA-Satz gemäß § 16 Abs. 1 Z 8 lit. e EStG 1988 zu widerlegen, ist nach der Rechtsprechung im Rahmen der freien Beweiswürdigung zu beurteilen (vgl. VwGH 25.4.2001, 99/13/0221). Diese hat jeweils im Einzelfall bezogen auf das konkret vorliegende Mietobjekt zu erfolgen und es liegt somit keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung vor. Linz, am 18. September 2017