BFG RV/5101833/2016

Der Sachverständige B verwendete die Tabelle nur hilfsweise als Zusatzbeweis für die vom ihm aufgrund seiner Fachkenntnisse geschätzten Nutzungsdauer von 40 Jahren, einer technischen Restlebensdauer von 30 Jahren, einer wirtschaftlichen Restlebensdauer von 24 bzw. 25 Jahren und den zugehörigen Abschlägen für Bauzustand und Alter von 20 % bzw. 35 %. Die Behörde hat in ihren Erwägungen nicht berücksichtigt, dass die technische Restlebensdauer von 30 Jahren und die Abschläge das Ergebnis der Befundaufnahmen und Erfahrungen des Sachverständigen sind. Die als Zusatzbeweis für die Abschläge beim Sachwert angegebene Tabelle Ross ist für die Behördenerwägungen zu den Bauzustands- und Altersabschlägen von untergeordneter Bedeutung und zudem aufgrund einer verwechselten Tabelle (Prozent statt Jahre) erfolgt. Die Behörde hätte zumindest in freier Beweiswürdigung ihre Erwägungen zur Nachprüfbarkeit für die Gutachtensaussagen außerhalb ihrer offensichtlichen Verwechslung von (% und Jahren) in der Tabelle Ross bekannt geben müssen. Seite 11 der Begründung vom 09.08.2016: „Bereits in der Stellungnahme vom 12.07.2012 wurde darauf hingewiesen, dass es in keiner Weise nachvollziehbar und in Widerspruch zu den Erfahrungen des täglichen Lebens steht, dass ein über 100 Jahre altes Gebäude im Sachwertverfahren eine Alterswertminderung von lediglich 20 bzw. 35 % haben kann und gleichzeitig lediglich eine 30 jährige technische „Rest-Lebensdauer bzw. 24 jährige wirtschaftliche Restnutzungsdauer haben kann." Zum Objekt S führte Dr. B in der Vernehmung Seite 5 oben aus (auf die Niederschriftsprobleme 18.11.2014 wurde bereits weiter oben konkret eingegangen): „Frage: In welcher Höhe wurde das Baualter bei der Gesamtminderung berücksichtigt? Generalsanierung vor 16 Jahren. Der 20%ige Abschlag resultiert aus der Generalsanierung vor 16 Jahren, eine Kopie der Tabelle lege ich bei." Frage: Können Sie nachvollziehbar erklären wie eine mehr 100 Jahre alte Immobilie im Sachwertverfahren ein Wertminderung von 20% und gleichzeitig nur eine 25 jährige Restnutzungsdauer haben kann? Bei Sanierung der Bäder gab es Schwierigkeiten mit der Feuchtigkeitsabdichtung It. Mag. Bf. Die wirtschaftliche Nutzungsdauer wurde mit 40 Jahren (16+24) begrenzt. Die wirtschaftliche Lebensdauer mit 24 Jahren begrenzt. Schaden ergab sich aus Pkt.4 (Gutachten ND) - Sanierung war nicht in Ordnung. Wenn wirklich desolat, kann die w.ND nicht solange sein und wurde wie oben festgesetzt. Ausmaß des Schadens wusste ich nicht. Seite 7 des Verkehrswertgutachtens habe ich angeführt: Sollten die angeführten Wasserschäden eintreten, und die darunterliegende Holzkonstruktion dauerhaft durchnässt werden, ist eine Sanierung solcher Schäden nur durch das Abtragen und Wiederherstellen der Decken möglich. Aus diesem Grunde beurteilte ich die wirtschaftliche RND lediglich mit 24 Jahren, bzw. die technische Restlebensdauer mit 30 Jahren." Seitens der vernehmenden Fachexperten wurden am 18.11.2014 keine weiteren Fragen gestellt, und das obwohl den Fachexperten bereits in der Stellungnahme vom 12.07.2012 angeblich nicht erkenntlich war, wie dieses Resultat zustande kommt (Bescheidbegründung S.11 letzter Absatz) und in der Bescheidbegründung nochmals argumentieren, dass die Aussage Dr. B nicht nachvollziehbar sei. Es wurde nicht angegeben, warum es zu einer Einvernahme Dr. B kam, wenn danach wieder alles unklar war. Es wird beantragt, dass das Verwaltungsgericht mit Erkenntnis den Gebäudewert gemäß der Einkommensteuererklärung in A2 mit € 780.467,- festsetzt und den Gebäudewert in der S antragsgemäß mit € 481.477,- festsetzt. 3. Technische Restnutzungsdauer Zu den technischen Schäden hat die Behörde im Bescheid erwogen (Bescheidbegründung 09.08.2016, Seite 15 Abs. 2), dass für die Schätzung der Restnutzungsdauer der ziffernmäßige Ausgangswert, die konkreten Überlegungen und Berechnungsmethoden nicht dargestellt wurden. Als Entscheidungszitate wurden angeführt: < VwGH 26.4.1999, 98/17/0212: Berechnung von Kanalbenützungsgebühren (Kanalabgabe Vorarlberg) < VwGH 06.09.2001, 2000/03/0195: Berechnung der Portierungskosten von Rufnummern (Telekommunikationsmarktrichtlinie). Fragen der Kostenrechnung haben keine gemeinsame Grundlage mit Statik befunden und Fragen zur Restnutzungsdauer. Die Bescheiderwägungen sind deshalb falsch. Die Behörde hätte in freier Beweiswürdigung ihre Erwägungen zu den unterschiedlich lang festgelegten Restnutzungsdauern von 24 / 25 Jahren bzw. 30 Jahren der Liegenschaften bei den konkret festgestellten Allmählichkeitsschäden der Abdichtungen, der nachfolgenden Vermorschungen und Korrosionsprobleme nach der Befundung und den Erfahrungen der 2 Sachverständigen bekannt geben müssen. Die Beweiswürdigung hätte auch den Schadensfall 2013 mit Gutachten LOT umfassen müssen. Wobei die Behörde die allgemeine Lebenserfahrung, dass nachträglich eingebaute Bäder auf Holztramdecken eine wesentlich kürzere Restlebensdauer der Gesamtgebäude ergeben als Bäder auf Betondecken, mit erwägen hätte müssen. 3a) technische Schäden S: a) mangelhafte Abdichtung Die Bescheidbegründung 9.8.2016 stützt sich auf den Bescheid 09.04.2014. Am 18.11.2014 erfolgte die Befragung des Gutachters DI Dr. Ludwig B. Dr. B stellte nochmals seine Erwägungen bei der Schätzung der kürzeren Nutzungsdauer von beiden Objekten fest, hauptsächlich wegen Abdichtungsproblemen in den Bädern. Im Gutachten Ing. K vom 19.03.2013 wurde für die Objekte eingehend dargestellt, dass die Badabdichtungen nicht dem heutigen Stand der Technik entsprechen und mangelhaft sind. K schreibt auch von augenscheinlichen Fehlern der Feuchtigkeitsabdichtungen: „Der im Gangbereich sichtbare Wasserschaden beweist, dass keine Abdichtung des Bades gegeben ist" (Gutachten K Seite 2 Abs.3). Entgegen der freihändigen Vermutung der Fachexperten Br und C ist damit der Nachweis gegeben, dass K vor Ort den Befund erhob (Bescheidbegründung 09.08.2016 S. 16). Die Ursache der gerügten drei Jahre späteren Nachreichung des Gutachtens K ist dadurch bedingt, dass im Rahmen der Besichtigung 12.02.2013 seitens des Fachexperten die Darstellung Dr. B zu den bestehenden Wasserschäden durch ein weiteres Gutachten zu beweisen war. Neben dem Gutachten K wurde am 26.9.2013 das Schadensgutachten der Firma LOT zu einem Abdichtungsschadensfall 2013 vorgelegt. Dr. B gibt in der Befragung durch das Finanzamt zu A2 und S am 18.11.2014 zu Protokoll (Seite 5 Frage 4 letzter Absatz; Seite 6 Frage 4 letzter Absatz): „Sollten die angeführten Wasserschäden eintreten, und die darunterliegende Holzkonstruktion dauerhaft durchnässt werden, ist eine Sanierung nur durch das Abtragen und Wiederherstellen der Decken möglich. Aus diesem Grund beurteile ich die technische Lebensdauer mit 30 Jahren." Das Eintreten der Nässeschäden und die mangelhafte Feuchtigkeitsisolierung sind durch das Schadensgutachten LOT nachgewiesen. Das Schadensgutachten LOT wurde keiner Beweiswürdigung unterzogen, auch nicht als weiterer Beweis der Gutachtensaussagen B, der im Rahmen der Besichtigung 12.02.2013 seitens der Fachexperten C und Br gefordert wurde. b) Verrostung Stahlelemente Hourdisdecken B stellte fest: „Die I-Träger (Stahl) der Hourdisdecke sind stark korrodiert. Die Tragfähigkeit der Decke ist abhängig von diesen statischen Elementen. Der Keller des Objektes S 5 wird als Wäschetrockenraum genutzt. Diese Nutzung kann aufgrund mietrechtlicher Beschränkungen nicht unterbunden werden. 3b) Technische Schäden A2: a) mangelhafte Abdichtung B schreibt im Gutachten zur Feststellung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer für das Objekt A1 14, xx A2 Seite 6 Abs. 3f: „In der Wohnung im 2.OG (NO) ist der Fußboden nicht eben. Laut Angabe wurde dieser Bereich vor 1990 von einem Dentisten benutzt, dessen Behandlungsstuhl nicht dicht war. Dadurch kam es zu einer Absenkung der Deckenkonstruktion." Zum Objekt A2 schreibt Ing. K im Schreiben 19.03.2013: „Das Haus ist von Rissen durchzogen. Diese statische Instabilität setzt sich auch auf die im Haus vorgenommenen Feuchtigkeitsabdichtungen fort. Undichtheiten durch Risse in diesen Abdichtungen sind gegeben." Dr. B gibt dazu in der Befragung durch das Finanzamt zu A2 und S am 18.11.2014 zu Protokoll (Seite 5 Frage 4 letzter Absatz; Seite 6 Frage 4 letzter Absatz: „Sollten die angeführten Wasserschäden eintreten, und die darunterliegende Holzkonstruktion dauerhaft durchnässt werden, ist eine Sanierung nur durch das Abtragen und Wiederherstellen der Decken möglich. Aus diesem Grund beurteile ich die technische Lebensdauer mit 30 Jahren." Seitens der Behörde wurde in keiner Weise die Aussage Dr. B zur technischen Nutzungsdauer berücksichtigt. Es wurden der technische Befund und die Gutachtensaussage Dr. B zu den Mängeln in den Nasszellen keiner Beweiswürdigung unterzogen. b) Verrostung von Mauerschließen B schreibt im Gutachten zur Feststellung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer für das Objekt A1 14, xx A2 Seite 6 Abs.3f: „An der Ost- und Südseite wird das Haus durch angebaute Pfeiler gestützt und durch Mauerschließen zusammengespannt. Das Haus hat Setzungen im südwestlichen Eck und der Westseite. Einwirkungen durch Baumaßnahmen beim Nachbarhaus sind nicht auszuschließen. Das Haus wurde im Rahmen der Sanierung 1995 mit weiteren Mauerschließen versehen. Das südwestliche Eck wird nur noch über Mauerschließen gehalten. Aufgrund der neuerlich feststellbaren Risse ist davon auszugehen, dass das Gebäude nicht zur Ruhe gekommen ist bzw. durch einen Ziviltechniker für Bauwesen die Rissausbildungen zu beurteilen sind. Die Haltbarkeit von Stahlschließen ist aufgrund von Korrosion beschränkt. Die Vernässung des Hauses ist offensichtlich. Im Keller ist Kondenswasser an der Kellerdecke feststellbar. Eine Durchlüftung fehlt. Vor allem im Südwesten des Hauses sind Feuchtigkeitsschäden ersichtlich." Die Fachexperten C und Br des Finanzamtes sind nach eigenen Angaben nicht in der Lage nachzuvollziehen, dass 1. Statische Stahlelemente, wenn sie abrosten keine Tragfähigkeit mehr besitzen 2. Statische Holzkonstruktionen in Decken unter Feuchtigkeitseinfluss abmorschen, obwohl der Inhalt der obigen Sachverhaltsfeststellungen auch für Laien verständlich und somit nachvollziehbar ist (VwSlg 102225/1980). Die Behörde erläutert nicht ihre Erwägungen, wieso sie den Beweis der Lebenserfahrung, dass Einflüsse von Bewohnerverhalten auch maßgeblich zu Vermorschungsschäden an den Holzdecken (schlechtes Lüftungsverhalten, unsachgemäße Verwendung der Nasszellen) zu unterschiedlichen Ergebnissen in der Nutzungsdauer von Objekten führen. Auch die Nutzung eines Kellers für Wäschetrocknungszwecke (S) ist ebenso wenig förderlich für die Lebensdauer von Stahlelementen, wie chemische Umwelteinflüsse auf verschraubte Schließen im Freien und Zugstangen, die versalztes Mauerwerk zusammenhalten müssen. 4. Rechtliche Würdigung: 4.1 Vorgabe nach den Einkommensteuerrichtlinien EStR 6444: „Eine kürzere als die gesetzliche Nutzungsdauer ist grundsätzlich durch ein Gutachten über die Bauzustand schlüssig und nachvollziehbar darzulegen .... Eine schlüssige Ermittlung der im Einzelfall anzusetzenden kürzeren Nutzungsdauer setzt ein Eingehen auf den konkreten Bauzustand des Gebäudes voraus. Die Ermittlung einer fiktiven Gesamtnutzungsdauer von der das Alter des Gebäudes abgezogen wird, bildet keine taugliche Grundlage zur Schätzung der Restnutzungsdauer." Es wurden der technische Befund zum konkreten Bauzustand und die Gutachten Dr. B zur Nutzungsdauer vorgelegt. Der Vorwurf, dass der Nachweis einer mangelhaften Feuchtigkeitsisolierung nicht ausreichend vorhanden sei, wurde im Ergänzungsgutachten Ing. K zum Objekt S und im Schreiben zu A2 nachgereicht. Entgegen der Darstellung der Fachexperten war Ing. K jeweils für die Befundaufnahme auch vor Ort (dokumentiert durch die vorgefundenen Wasserschäden im Stiegenhaus S und Hinweis auf die starken Risse in A2). Der Bauzustand der Isolierungen nach den Gutachten K und B wurde durch den Schadensbericht LOT beim Objekt S bewiesen, wo das Wasser der Nasszelle 3.0G im Raum unterhalb von der Decke lief, aber kein Rohrdefekt feststellbar war. Die Risse und statischen Schäden am Objekt A2 sind weithin sichtbar. Es entspricht der Lebenserfahrung, dass bei größeren Rissen im Objekt auch Abdichtungen zwangsläufig Abreißen. Der Bauzustand notwendiger Mauerschließen, angebauter Stützpfeiler und heftiger Fassadenrisse sind weithin sichtbar, weil das Gebäude und damit auch seine Nassraumabdichtungen nicht zur Ruhe kommen. 4.2 Keine allfälligen künftigen außergewöhnlichen Abschreibungen Bei den beschriebenen statischen Schäden handelt es sich um keine allfälligen künftigen außergewöhnlichen Schäden. Der Ansatz der Fachexperten, die auf die längere gesetzliche Abschreibung zu verweisen, und sobald die wirtschaftliche Nutzbarkeit des Objektes nicht gegeben ist auf eine sofortige Abschreibung geltend zu machen ist falsch, da die statischen Schäden beider Gebäude bekannt sind (vgl. VwSlg 7956 F/2004). 4.3 Ermittlung der Nutzungsdauer „Unter Nutzungsdauer im Sinne des § 16 Abs. 1 Z 8 lit. e EStG 1988 ist die normale technische und wirtschaftliche Nutzungsdauer zu verstehen. Sie ist keine errechenbare, sondern nur im Schätzungswege feststellbare Größe" (VwGH 2004/13/0052 vom 23.05.2007). „Während für die Gesamtnutzungsdauer eines neu errichteten Wohngebäudes in erster Linie die Bauweise maßgebend ist, hängt die Restnutzungsdauer eines erworbenen Gebäudes vornehmlich vom Bauzustand im Zeitpunkt des Erwerbes ab; hiebei ist auch auf Beeinträchtigungen aus verschiedensten Ursachen und auf die Vernachlässigung der notwendigen Erhaltungsarbeiten Bedacht zu nehmen. Als Umstände, auf Grund derer eine kürzere als die durchschnittliche Nutzungsdauer angenommen werden müsste, kämen z.B. ein schlechter Bauzustand, schlechte Bauausführungen oder statische Probleme in Betracht" (VwGH 2000/15/0074 vom 28.01.2005). Die Behörde hat darzutun, warum Sie vom vorgelegten Gutachten abweicht. 16 dokumentierte Umstände für eine kürzere Nutzungsdauer des Objektes S5: 1. Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen sind notwendig. Der Keller ist dauerhaft durchfeuchtet. Ersichtlich ist dies, dass an den Umfassungsmauern die Farbe bis zur Fensterhöhe laufend abfällt, aber oberhalb hält. Die I-Träger (Stahl) der Hourdisdecke sind stark korrodiert. Die Tragfähigkeit der Decke ist abhängig von diesen statischen Elementen (Nutzungsdauergutachten S.8). 2. Die Bäder wurden nachträglich in den Wohnungen auf den bestehenden Tramdecken installiert. Die Feuchtigkeitsisolierungen entsprechen nicht den heutigen Standards. Es muss davon ausgegangen werden, dass sich die Wasserschäden mehren, wo durch Haarrisse in den Abdichtungen die darunter liegenden Holzkonstruktionen dauerhaft durchnässt werden (vgl. sichtbare Wasserschäden im Stiegenhaus zwischen EG und 1.OG, 3.0G). Eine Sanierung solcher Schäden ist nur durch das Abtragen und eine Wiederherstellung von Decken möglich, was einem Abbruch gleichkommt (Nutzungsdauergutachten S.8). 3. „Seitens des Fliesenlegers wurde kein Angebot für die Abdichtung gelegt. Seitens der Baufirma wurde an Isolier- und Dämmarbeiten nur eine waagrechte Bodenabdichtung im Ausmaß von 40,96 m2 mit Superflex 1 erstellt. Unter dem Estrich wurde nur eine Folie eingelegt. Der Estrich wurde auch nicht bündig zur Wand verlegt, um Schallübertragungen und Vibrationen (Waschmaschinen in Bädern!) zu vermeiden" (Prüfung Feuchtigkeitsabdichtungen S 1/2). 4. „Der im Gangbereich sichtbare Wasserschaden beweist, dass keine Abdichtung des Bades gegeben ist" (Prüfung Feuchtigkeitsabdichtungen S.2 Abs.3). 5. „In den Nasszellen wurden als Trennwände Gipskartonständerwände eingebaut. Unter den Fliesen wurde ein Zementestrich angebracht, der sich mit Wasser vollsaugen kann und diese Feuchtigkeit langsam wieder abgibt - sowohl dahin, wo die Feuchtigkeitseintritte auftreten, als auch in die Hohlräume der Unterkonstruktion" (Prüfung Feuchtigkeitsabdichtungen S.3 Abs.5). 6. „Im Haus S 5 wurden bei der Sanierung die Anschlüsse nicht dicht ausgeführt. Es wurde nicht der gesamte Boden abgedichtet. Die Gipskartonwände wurden nicht doppelt beplankt. Dies wurde im Jahr 2012 ersichtlich, als in der Wohnung des Mieters Rainer T das Waschbecken herunterfiel" (Prüfung Feuchtigkeitsabdichtungen S. 4). 7. „Im Haus S 5 wurden im Rahmen des Umbaues bereits Tramdecken verstärkt bzw. Träme ausgetauscht. Die Bodenschale ist nicht ausreichend ausgebildet, vertikale Feuchtigkeitsisolierungen fehlen zur Gänze. In den Bauabrechnungen finden sich keine Positionen, die darauf hindeuten, dass an den Decken Feuchtigkeitssperren eingebaut wurden. Es ist davon auszugehen, dass keine Isolierungen erfolgten, da die Decken in den Bädern in den unteren drei Geschossen verputzt sind." (Prüfung Feuchtigkeitsabdichtungen S.5 Abs.2) 8. „Im Haus S 5 sind nachweislich keine feuchtigkeitsunempfindlichen Untergründe eingebaut. Die Abdichtungen entsprechen nicht den heutigen Standards." (Prüfung Feuchtigkeitsabdichtungen S.5 vorletzter Absatz) 9. „Beim Objekt S 5 wurde nachweislich keine Abdichtung von Wandflächen gemacht." (Prüfung Feuchtigkeitsabdichtungen S. 6) 10. „Bei einer Abdichtung der Wände und einem entsprechenden Hochzug kommt es auch zu keinen Feuchtigkeitsschäden an den Wänden zum Stiegenhaus, wenn diese auch entsprechend dünn ausgeführt sind." (Prüfung Feuchtigkeitsabdichtungen S.8 Mitte) 11. „Im Fall des Objektes S 5 wurden die Bäder auf feuchtigkeitsempfindlichen Untergründen aufgebaut, und die Abdichtung nicht vollflächig aufgetragen. Trotz des Einbaues von Bodenabdichtungen wurden diese nicht vollflächig aufgetragen und die Feuchtigkeit dringt in das Mauerwerk (vgl. Wasserschaden drittes OG) und die Unterkonstruktion. Die Durchfeuchtung durch darunterliegende Badeeinheiten ist stark vom Bewohnerverhalten abhängig." (Prüfung Feuchtigkeitsabdichtungen S.9) 12. „Es liegen beim Objekt S 5, yy A3 Abdichtungsmängel in den Sanitärräumen vor. Zum Zeitpunkt des Umbaues des Objektes S 5, yy A3 gab es in Österreich keine Normen, die eine Abdichtung der Bäder in vollem Umfang gefordert hat. Es wurden nachweislich nur 40,96 m2 mit einem Dichtanstrich versehen und 85,45 lfm Dichtungsband verarbeitet. Nach heutigem Standard wären 125,48 m2 Bauwerksabdichtung und 146,76 lfm Dichtungsbänder einzubauen. Die Tramdecken waren zum Zeitpunkt des Umbaues bereits sanierungsbedürftig und wurden mittels Pfosten verstärkt. Der Untergrund ist als nicht feuchtigkeitsresistent zu beurteilen. Durch die Ausdehnungen der verwendeten Baustoffe im Untergrund entstehen stärkere Rissbildungen in den bestehenden Abdichtungen. Es sind daher langfristige Feuchtigkeitsschäden an der Bausubstanz nach heutigem Stand der Technik unvermeidbar." (Prüfung Feuchtigkeitsabdichtungen S.10) 13. „Der Kunde bemängelte im 2. Obergeschoss in der Wohnung An einen Wasseraustritt an der Decke im Schlafzimmer" (Schadensdokumentation Leckortungsdienst S.2) 14. „Vermutliche Schadensursache war ein Defekt in der Wohnung 8 beim Ablauf im Bereich zwischen dem Anschlussbogen und dem Waschtischsifon in der Wand. Bei unserem Einsatz war dieser Schaden bereits überarbeitet." (Schadensdokumentation Leckortungsdienst S.2) 15. „Nachdem der Duschbetrieb simuliert wurde, konnte im Eckbereich unter Brausetasse ein leichter Wassereintritt gesichtet werden, was auf Grund einer defekten Silikonverfugung zurückzuführen ist." (Schadensdokumentation Leckortungsdienst S.4) 16. „An der Brausearmatur konnten wir feststellen, dass zwischen Fliesen und Exzenter keine Abdichtung angebracht ist." (Schadensdokumentation Leckortungsdienst S. 5) 14 dokumentierte Umstände für eine kürzere Nutzungsdauer des Objektes A2, A1 14: 1. Unterkellerung: ... aufgrund fehlender Feuchtigkeitsisolierung feucht und modrig (Bewertungsgutachten S.5, Nutzungsdauergutachten S.7) 2. Holztramdecken, die aufgrund ihres Alters die Notwendigkeit eines Austausches mit sich bringen (Bewertungsgutachten S.6, Nutzungsdauergutachten S.7) 3. An der Ost- und Südseite wird das Haus durch angebaute Pfeiler gestützt und durch Mauerschließen zusammengespannt (Gutachten Nutzungsdauer S. 6, Nutzungsdauergutachten S.7) 4. Das Haus wurde im Rahmen der Sanierung 1995 mit weiteren Mauerschließen versehen. Das südwestliche Eck wird nur noch über Mauerschließen gehalten. Aufgrund der neuerlich feststellbaren Risse ist davon auszugehen, dass das Gebäude nicht zur Ruhe gekommen ist. (Gutachten Nutzungsdauer S.6 Abs.3, Nutzungsdauergutachten S.7) 5. Die Haltbarkeit der Stahlschließen ist aufgrund von Korrosion beschränkt. Die Vernässung des Hauses ist offensichtlich. Im Keller ist Kondenswasser an der Kellerdecke feststellbar. Eine notwendige Durchlüftung fehlt. Vor allem im Südwesten des Hauses sind Feuchtigkeitsschäden ersichtlich. (Nutzungsdauergutachten S.6 Abs.4, Nutzungsdauergutachten S.7) 6. In der Wohnung im 2.0G (NO) ist der Fußboden nicht eben. Laut Angabe wurde dieser Bereich vor 1990 von einem Dentisten genutzt, dessen Behandlungsstuhle nicht dicht war. Dadurch kam es zu einer Absenkung der Deckenkonstruktion. (Nutzungsdauergutachten S.6 letzter Absatz, Nutzungsdauergutachten S.7) 7. Wohnungen EG/SW: Die Wände sind stark versalzt. Der Verputz wurde It. Angabe des Eigentümers bereits mehrmals getauscht. Die Schäden kommen immer wieder. Die Wände in diesem Bereich sind ca. 2 m dick. (Nutzungsdauergutachten S.7 vorletzter Absatz) 8. Das Haus ist statisch nur noch durch Mauerschließen aus Eisen standfest. Nutzungsdauergutachten S.7, letzter Absatz) 9. Durch eine verstärkte Korrosion dieser Mauerschließen (bedingt durch die hohe Feuchtigkeit im Haus) ist die gesamte statische Lebensdauer des Gebäudes abhängig von diesen Teilen. (Nutzungsdauergutachten S.8 Abs. 1) 10. Der Einbau von Nasszellen ist für die Lebensdauer der Tramdecken nicht förderlich. Eine 100% Abdichtung ist nicht möglich, da die Decken bereits jetzt leicht schwingen, und die Dichtstoffe alterungsbedingt aushärten, spröde und durch die Schwingung des Untergrundes undicht werden. (Nutzungsdauergutachten S.8 Abs. 1) 11. Das Objekt wurde 1995 saniert. Der Standard der Abdichtungen liegt auch auf der Basis ÖNORM B 2207 aus 1977. (Schreiben Ing. K 2013-03-19; ÖNORM 2207 bis Mai 1996: nur Empfehlung eines feuchtigkeitsresistenten Untergrundes bei mittlerer Feuchtigkeitsbelastung) 12. Das Haus ist von Rissen durchzogen. Diese statische Instabilität setzt sich auch auf die im Haus vorgenommenen Feuchtigkeitsabdichtungen fort. Undichtheiten durch Risse in diesen Abdichtungen sind gegeben. (Schreiben Ing. K 2013-03-19) 13. Südseite:... Demzufolge sind im Bereich der äußerst südlich gelegenen Fensterachse welche in der Folge 1. Fensterachse genannt wird, klaffende Risse über die gesamte Gebäudehöhe festzustellen. Zwischen der 1. Und 2. Fensterachse wurden 2 Mauerschließen frei gelegt, sodass die Riegel lediglich im Endbereich im Mauerwerk greifen. (Verhandlungsschrift Bau 413/1990 vom 27.08.1990; S. 1 letzter Absatz) 14. Westseite:... Wie bereits in der Beschreibung der Südseite erwähnt, lehnt sich diese Wand stark nach außen. Besonders deutlich ersichtlich ist dies durch die Tatsache, dass im Bereich der 2. Geschoßdecke das Mauerwerk die Hängerinne des Nachbargebäudes berührt bzw. eingedrückt hat (Verhandlungsschrift Bau 413/1990 vom 27.08.1990; S.3 Abs. 1). Die Grundlage der Schätzung bildet die Aufstellung der Schadensauflistungen und die Erfahrungen des Sachverständigen. Seitens der Behörde wurden gegen die technischen Befunde keine Erwägungen vorgebracht. Zu den technischen Befunden für das Objekt A2, nämlich das Gutachten Dr. B zur Nutzungsdauer, das Schreiben Ing. K und die offensichtlichen statischen Baumängel (ersichtlich durch die Risse in der Fassade und den Mauerschließen) wurde durch die Fachexperten C und Br keine Einwendungen in den Erwägungen zum Verstehen und Zuordnen und zur weiteren Entwicklung der Gedanken des Sachverständigen vorgebracht. Auch nicht in jenen Bereichen, die nach der Lebenserfahrung auch für Laien deutlich überschaubar sind. Zu den technischen Befunden für das Objekt S, nämlich das Gutachten Dr. B zur Nutzungsdauer, das Gutachten Ing. K zur mangelnden Feuchtigkeitsisolierung und der Nachweis durch die Schadensdokumentation LOT wurde soweit Stellung genommen, dass in den Erwägungen völlig unbegründet angenommen wurde, dass K nicht vor Ort gewesen sei. Dies trotz zahlreicher Detailausführungen K. Die Fachexperten C und Br haben keine Einwendungen in den Erwägungen zum Verstehen und Zuordnen und zur weiteren Entwicklung der Gedanken der Sachverständigen, zu Befund und Gutachten, vorgebracht. Auch nicht in jenen Bereichen, die nach der Lebenserfahrung selbst für Laien deutlich überschaubar sind. Die Behörde hat nicht ihre Erwägungen bekannt gegeben, wieso sie nicht in freier Beweiswürdigung ihre Erwägungen zur Nachprüfbarkeit der Gutachtensaussagen bekannt gibt. Die Behörde hat gegen die gutachterliche Nutzungsdauerfeststellung mit einer offensichtlich falsch interpretierten Tabelle Ross (einem Zusatzbeweis B) argumentiert. Dabei hat die Behörde Nutzungsjahre und Prozente verwechselt (16 statt 40%). 4.4 Frage nach dem Zweck des Gutachtens: Seitens der Fachexperten wurde bemängelt, dass der Zweck des Gutachtens nicht erkennbar sei, auch dass der Gutachter Dr. B einer Vorlage bei der Finanzbehörde nicht zugestimmt hätte. Nach LGB besteht keine gesetzliche Detailregelung, wie der Zweck des Gutachtens zu definieren ist. Es besteht keine zivilrechtliche Vereinbarung, wem Gutachten Dr. B vorgelegt werden dürfen. Zudem wäre dies für das Abgabenverfahren unerheblich. Es ist nicht nachvollziehbar, warum die vorgelegten Gutachten eine eingeschränkte Beweiskraft hätten (Bescheidbegründung S.5 letzter Satz). 4.5 Kenntnisse der Fachexperten zur Beurteilung der Grundlagen der Gutachten: Die Fachexperten C, Br und Fr. Mag. R sind höchst erfahrene Beamte in Bewertungsfragen aber keine Bautechniker. Die technischen Grundlagen von B, K und die Schadensdokumentation LOT wurden nicht in Frage gestellt. Die Grundlage für die Bewertung, eine technische Nutzungsdauer von jeweils 30 Jahren wurde nicht in Frage gestellt. 4.6 Keine Erstellung eines Gegengutachtens zum Bewertungsgutachten Die Gutachten Dr. B sollen nach Auffassung der Fachexperten C und Br nicht mehr dem heutigen Stand der Wissenschaft entsprechen. In diesen Fällen kommt die Behörde nicht um ein Gegengutachten umhin (Stoll, BAO, 1962 m.w.N.). Nach der Judikatur genügt das bloße Bestreiten eines Gutachtens eines Amtssachverständigen durch die Partei noch lange nicht, um es zu entkräften (VwGH 16.10.1986, 85/16/0102f). Dieser Gedanke hat aber auch in der Gegenrichtung zu gelten (Gleichwertigkeit der Beweise). Daher dürfen die Erwägungen der Behörde nicht qualitativ hinter dem Befund und den Überlegungen zurückbleiben, die von einem Sachverständigengutachten gefordert werden müssen (vgl. VfGH 29.06.1965, B 247/64, VfSlf. 5004/1965; VwGH 02.12.1955, 3379/55, VwSlg. 3906/A). „Solche „Privatgutachten" sind zwar keine solchen iSd §177, doch ist ihr Beweiswert nicht geringer (vgl. VwGH 15.04.1988, 85/17/0086, wonach einem Amtsgutachten keine beweismachende Monopolstellung zukommt" in Ritz: BAO5, zu §177 Rz2, S. 488). 4.7 Widerlegbare Vermutung zur technischen Nutzungsdauer: Die Behörde beruft sich auf die widerlegbare gesetzliche Vermutung des §16 Abs. 1 Z8 lit. e EStG 1988 (vgl. Kotschnigg: Beweisrecht der BAO S. 653 Rz 3; Fischerlehner: Das neue Abgabeverfahren S.155 Rz 2). Für den Gebäudewert wurden seitens der Fachexperten eine fünfzigjährige Abschreibungsdauer, ein Gebäudewert von 80% und ein Grundanteil von 20% angesetzt. Fischerlehner S. 115 Rz3: „Im Rahmen der „freien Überzeugung" genügt es, von mehreren Möglichkeiten jene als erwiesen anzunehmen, die gegenüber allen anderen Möglichkeiten eine überragende Wahrscheinlichkeit oder gar die Gewissheit für sich hat und alle anderen Möglichkeiten absolut oder mit Wahrscheinlichkeit ausschließt oder zumindest weniger wahrscheinlich erscheinen lässt." Die widerlegbaren gesetzlichen Vermutungen zu Grundwert und Restnutzungsdauer von Gebäuden wurden durch die technischen Gutachten Dr. B, Ing. K und die Schadensdokumentation LOT widerlegt. Die Behörde hat nicht ihre Erwägungen zur freien Beweiswürdigung der ausreichend durch Gutachten erhobene Beweise zu Vermorschungen als Allmählichkeitsschäden der Abdichtungen bei Decken und zu statischen Instabilitäten bekannt gegeben, obwohl sie dazu verpflichtet ist. Zusammenfassung: Die erhobenen Grundlagen der eingeholten Gutachten zu technischen Nutzungsdauer der Liegenschaften S 5, A3 und A1 14, A2 wurden durch die Behörde nicht in Frage gestellt. Daher ist das Aufteilungsschema Gebäude zu Grund und Boden nach EStR 6447 nicht anwendbar. Mit Eingabe vom 15. September 2016 wurde Beschwerde gegen die Endgültigkeitserklärungen der Einkommensteuerbescheide 2010, 2011 und 2012 vom 12. August 2016 eingereicht. Es werde beantragt, die Endgültigkeitserklärung der Einkommensteuerbescheide 2010 bis 2012 aufzuheben, um Formalfehler der laufenden Beschwerden gegen die bisher bestehenden vorläufigen Bescheide zu vermeiden. Als Begründung werde auf die bisherigen Vorlageanträge verwiesen. Es werde auf die Erlassung einer Berufungsvorentscheidung gem. BAO § 262 (2) verzichtet. Das BFG werde aber zur Festsetzung der technischen Restnutzungsdauer aufgrund der nachgewiesenen Schäden und eine Festsetzung des Grundwertes aufgrund der vorgelegten Unterlagen ersucht. Mit Vorlagebericht vom 9. November 2016 wurde gegenständliche Beschwerde dem Bundesfinanzgericht zur Entscheidung vorgelegt und seitens des vorlegenden Finanzamtes die Abweisung der Beschwerde beantragt. Ob die Beschwerde hinsichtlich der Bescheide Einkommensteuer 2010-2012 durch den Vorlageantrag vom 14. September 2016 wieder offen und somit vorrangig sei bzw. gegen die endgültig erklärten Bescheide weitergelte oder ob die Beschwerde hinsichtlich der endgültig erklärten Bescheide vorrangig zu erledigen sei, wäre von Bundesfinanzgericht vorab noch zu beurteilen. ENTSCHEIDUNG A) Dem Erkenntnis wurde folgender Sachverhalt zugrunde gelegt Der Beschwerdeführer hat am 1. Oktober 2010 (A2) sowie am 1. Dezember 2010 (A3) zwei Liegenschaften zu Vermietungszwecken gekauft. Die Anschaffungskosten betrugen; < A2: 850.000,00 € < A3: 555.000,00 € Strittig ist nunmehr sowohl die Nutzungsdauer der jeweiligen Gebäude als auch die Aufteilung des Gesamtkaufpreises auf Gebäude und Grund und Boden. In diesem Zusammenhang hat der Beschwerdeführer mehrere Gutachten vorgelegt (erstellt jeweils zum 1. Dezember 2010). : < Gutachten zur Feststellung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer des Wohnhauses in A3 < Gutachten zur Feststellung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer des Wohnhauses in A2 < Bewertung der Liegenschaft in A3 < Bewertung der Liegenschaft in A2 Weiters erfolgte noch die Vorlage einer gutachterlichen Stellungnahme (März/2013) zur Feuchtigkeitsabdichtungen (Schadensdokumentation am Objekt in A2). Der Inhalt der jeweiligen Gutachten ist den oben dargestellten Ausführungen zu entnehmen. Im Wesentlichen sind gegenständlich folgende Punkte entscheidungsrelevant: a) Objekt in A3 - Nutzungsdauer: Das Wohnhaus wurde im Jahr 1904 errichtet. Für Wohn- und Geschäftsgebäude wird die allgemeine wirtschaftliche Lebensdauer im Wesentlichen von der technischen und wirtschaftlichen Entwicklung und heute üblichen Wohnungs- und Nutzungsansprüchen bestimmt (Fachliteratur Ross/Brachmann: 80-100 Jahre). Die technische Lebensdauer hängt von der Qualität des Baumaterials ab (vor allem tragende Bauteile). Bei gegenständlichem Gebäude wurden nur bedingt bauliche Maßnahmen durchgeführt, die zu einer Verlängerung der Restnutzungsdauer führten. Das Gebäude ist ein vollunterkellertes, 3-geschossiges, massives Wohnhaus (Betonstreifenfundamente, Betonmauerwerk, Ziegelmauerwerk, Hourdisdecken und Holzdecken). Der Bau- und Erhaltungszustand ist als mittelmäßig zu bezeichnen. Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen sind notwendig. Der Keller ist dauerhaft durchfeuchtet (abfallende Farbe). Die I-Träger der Hourdisdecke sind stark korrodiert. Die Feuchtigkeitsisolierungen in den nachträglich eingebauten Bädern entsprechen nicht den heutigen Standards. Der Gutachter ermittelte aufgrund dieser Gegebenheiten für das über 100 Jahre alte Wohnobjekt eine technische Restlebensdauer von 30 Jahren. b) Objekt in A3 – Bewertung: Die Wohnnutzfläche des Gebäudes beträgt 435,31m²; Die Gesamtfläche 188m². Unter Berücksichtigung der Lage, Größe, der Zweckgebundenheit, der Aufschließung und der Außenanlagen wurde in diesem Gutachten ein Grundwert von 400,00 €/m² angesetzt: < 188m² x 400,00 € x 0,8 (bebaut) = rd. 60.000,00 € Grundwert. Hinsichtlich Gebäudebewertung wurde der Baukostenindex der Bundesinnung Baugewerbe berücksichtigt. Der Neubauwert wurde hier mit 1.450,00 € angesetzt: < 435m² x 1.450,00 € = 630.750,00 € Abminderung infolge Baualters, des Bau- und Erhaltungszustandes, Zustandsnote 2,5 lt. Tabelle von Ross ist hier eine Gesamtminderung von 20% zu berücksichtigen. Unter Berücksichtigung der Außenanlagen (5.000,00 €) ergibt dies einen Bauwert in Höhe von 510.000,00 €. < Grundwert: 60.000,00 € (10,5263%) < Gebäudewert: 510.000,00 € (89,4737%) Aufteilung des Kaufpreises in Höhe von 555.000,00 € demnach: < Grundwert: 555.000,00 € x 0,105263 = rd. 58.000,00 € < Gebäudewert: 555.000,00 € x 0,894737 = rd. 497.000,00 € c) Objekt in A2 - Nutzungsdauer: Das Wohnhaus wurde jedenfalls vor 1900 errichtet (erstes Schriftstück enthält die Genehmigung zur Neuerrichtung eines Dachstuhles im Jahr 1899). Für Wohn- und Geschäftsgebäude wird die allgemeine wirtschaftliche Lebensdauer im Wesentlichen von der technischen und wirtschaftlichen Entwicklung und heute üblichen Wohnungs- und Nutzungsansprüchen bestimmt (Fachliteratur Ross/Brachmann: 80-100 Jahre). Die technische Lebensdauer hängt von der Qualität des Baumaterials ab (vor allem tragende Bauteile). Bei gegenständlichem Gebäude wurden nur bedingt bauliche Maßnahmen durchgeführt, die zu einer Verlängerung der Restnutzungsdauer führten. Im Jahr 1995 wurde eine Sanierung durchgeführt. Das Gebäude ist ein teilweise unterkellertes, 3-geschossiges Gebäude welches in Massivbauweise hergestellt wurde. An der Ost- und Südseite wird das Haus durch angebaute Pfeiler gestützt und durch Mauerschließen zusammengespannt. Das Haus hat an Setzungen am südwestlichen Eck und an der Westseite. Das südwestliche Eck wird nur noch über Mauerschschließen gehalten. Aufgrund der neuerlich feststellbaren Risse ist davon auszugehen, dass das Gebäude nicht zur Ruhe gekommen ist. Die Haltbarkeit der Stahlschließen ist aufgrund von Korrosion beschränkt. Vor allem im Südwesten sind Feuchtigkeitsschäden ersichtlich. Das Haus ist statisch nur noch durch Mauerschließen aus Eisen standfest. Die hohe Feuchtigkeit im Haus verstärkt die Korrosion. Ebenso sind die Tramdecken in Mitleidenschaft gezogen worden (mangelnde Abdichtung; Schwingungen). Der Gutachter ermittelte aufgrund dieser Gegebenheiten für das über 100 Jahre alte Wohnobjekt eine technische Restlebensdauer von 30 Jahren. d) Objekt in A2 – Bewertung: Die Wohnnutzfläche des Gebäudes beträgt 837,88m²; die Gesamtfläche 467m². Unter Berücksichtigung der Lage, Größe, der Zweckgebundenheit, der Aufschließung und der Außenanlagen wurde in diesem Gutachten ein Grundwert von 250,00 €/m² angesetzt: < 467m² x 250,00 € x 08 (bebaut) = rd. 95.000,00 € Grundwert. Hinsichtlich Gebäudebewertung wurde der Baukostenindex der Bundesinnung Baugewerbe berücksichtigt. Der Neubauwert wurde hier mit 1.450,00 € angesetzt: < 838m² x 1.450,00 € = 1.215.100,00 € Abminderung infolge Baualters, des Bau- und Erhaltungszustandes, Zustandsnote 2,75 lt. Tabelle von Ross ist hier eine Gesamtminderung von 35% zu berücksichtigen. Daraus ergibt sich einen Bauwert in Höhe von 790.000,00 €. < Grundwert: 95.000,00 € (10,9195%) < Gebäudewert: 775.000,00 € (89,0805%) Anmerkung Richter: hier wurden im Gutachten falsche Werte genommen: Gebäudesachwert wurde vorher mit einem Betrag von 790.000,00 € errechnet. Daher ist die Zuordnung wie folgt vorzunehmen: < Grundwert: 95.000,00 € (10,7344%) < Gebäudewert: 790.000,00 € (89,2655%) Aufteilung des Kaufpreises in Höhe von 850.000,00 € demnach: < Grundwert: 850.000,00 € x 0,107344 = rd. 91.000,00 € < Gebäudewert: 850.000,00 € x 0,892655 = rd. 759.000,00 € Zum gegenständlichen Sachverhalt ist auch noch ein Schriftstück (Verhandlungsschrift) vom 27.8.1990 zu beachten. Aufgrund des Augenscheines hat der bautechnische Sachverständige einen Befund erstellt: Die südseitige Außenwand welche 3 Fensterachsen aufweist, neigt sich insbesondere im Bereich der westseitigen Grundgrenze stark nach außen. Klaffende Risse sind über die gesamte Gebäudehöhe festzustellen. Zwischen der 1. Und 2. Fensterachse wurden 2 Mauerschließen freigelegt, sodass die Riegel lediglich im Endbereich im Mauerwerk greifen. … Im Bereich der nordöstlichen Gebäudekante sind im Erdgeschoss Mauerwerksteile stark beeinträchtigt. … Die westseitige Außenwand lehnt sich stark nach außen. … Es bestehen Bedenken bezüglich der Tragfähigkeit und Standsicherheit des Gebäudes. B) Beweiswürdigung Nunmehr ist eine Würdigung dahingehende durchzuführen, ob die oben angeführten Feststellungen geeignet sind, von der grundsätzlich gesetzlich festgelegten Nutzungsdauer von vermieteten Gebäuden abzuweichen (lt. Beschwerdeführer) oder ob die gesetzliche Nutzungsdauer (§ 16 Abs. 1 Z 8 lit. e EStG 1988) zum Ansatz kommen muss. Um ein Abgehen von der gesetzlichen Bestimmung vornehmen zu dürfen, ist anhand eines Gutachtens der Bauzustand im Zeitpunkt des Erwerbes maßgeblich. Gebäude in A3: Das Gutachten hat hier vor allem folgende Bereiche herausgearbeitet: - mittelmäßiger Bau- und Erhaltungszustand - notwendige Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten - Keller ist dauerhaft durchfeuchtet - I-Träger der Hourdisdecke sind stark korrodiert - mangelnde Feuchtigkeitsisolierungen (sichtbare Wasserschäden) Die belangte Behörde (Betriebsprüfung bzw. Fachbereich) ist hierzu allerdings der Ansicht, dass diese Baumängel nicht ausreichend beschrieben sind und ihre Wirkung auf die Statik des Bauwerkes nicht nachvollziehbar dargestellt ist. Hierzu ist anzumerken, dass die belangte Behörde hierzu keinerlei konkrete Gegendarstellungen vorgebracht hat. Es wurde nicht bestritten, dass der Bau- und Erhaltungszustand lediglich als mittelmäßig zu bezeichnen ist. Es wurden keine Gegenfeststellungen getroffen, dass es die dargestellten Feuchtigkeitsschäden nicht geben würde. Wesentlich ist aber auch, dass der Feststellung hinsichtlich der I-Träger (Stahl) in keinster Weise entgegengetreten wurde (Rost). Bei der Deckenkonstruktion handelt es sich jedenfalls um tragende Gebäudeteile, welche einen wesentlichen Einfluss auf die Nutzungs- bzw. Lebensdauer eines Bauwerkes haben. Auch ohne wissenschaftlich fundierte Darstellung entspricht es den Erfahrungen des täglichen Lebens, dass ein korrodierter Stahlträger jedenfalls eine kürzere Lebensdauer hat, als ein nicht beschädigter Stahlträger. Ein Einfluss auf die Lebensdauer ist hier also umfassend gegeben. Verstärkt wird diese Tatsache noch durch die ebenfalls festgestellte grundsätzlich vorliegende Feuchtigkeit. Gebäude A2: Das Gutachten hat hier vor allem folgende Bereiche herausgearbeitet: - Haus wird durch angebaute Pfeiler gestützt - durch Mauerschleißen zusammengespannt (Korrosionsschäden) - neue Risse festgestellt (weiter „Bewegung“ im Gebäude) - Feuchtigkeitsschäden - Absenken der Eckenkonstruktion - Wände stark versalzt Auch hier seien diese Mängel lt. Ansicht der belangten Behörde nicht ausreichend beschrieben bzw. deren Auswirkung auf die Nutzungsdauer nicht nachvollziehbar. Dieser Ansicht kann sich der erkennende Richter keinesfalls anschließen. Vor allem die unwidersprochenen Feststellungen in Bezug auf die Mauerschließen und vor allem auch die Tatsache, dass es zahlreiche Setzungen gegeben hat (und weiter gibt), lässt doch auf erhebliche Mängel in der Bausubstanz schließen. C) Rechtliche Würdigung a) Vorläufigkeit von Bescheiden (§ 200 Abs. 1 BAO) Hierzu ist anzumerken, dass die vorläufige Veranlagung nicht wegen Feststellungen und Würdigungen im Zusammenhang mit den streitgegenständlichen Gebäuden vorgenommen wurde, sondern wegen einer anderen Vermietung des Beschwerdeführers (Straße 64). Auf die diesbezüglichen Einwendungen des Beschwerdeführers wird demnach nicht weiter eingegangen. Auch die nachfolgenden Endgültigkeitserklärungen zielen auf diesen Sachverhalt ab. Hinsichtlich der verfahrensrechtlichen Besonderheiten ist hierzu anzumerken, dass gegenständliche Beschwerde gemäß § 253 BAO nunmehr als auch gegen die endgültigen Bescheide gerichtet gilt. Die neuerlichen Beschwerden stellen also lediglich Beschwerdeergänzungen zu den ursprünglichen Beschwerdeschriften dar. Die ursprünglichen Beschwerdeschriften sind also noch in vollem Umfang aufrecht. b) Bescheidaufhebung (§ 299 BAO) betreffend das Jahr 2011: Gemäß § 299 Abs. 1 BAO kann die Abgabenbehörde auf Antrag der Partei oder von Amts wegen einen Bescheid der Abgabenbehörde aufheben, wenn der Spruch des Bescheides sich als nicht richtig erweist. Gemäß § 302 Abs. 1 BAO sind Aufhebungen gemäß § 299 bis zum Ablauf eines Jahres nach Bekanntgabe des Bescheides zulässig. Der Einkommensteuerbescheid 2011 wurde mit Datum 16. Juli 2013 erlassen. Dass dieser Bescheid nicht bekanntgegeben bzw. zugestellt worden wäre, ist nicht bekannt und wurde vom Beschwerdeführer auch nicht eingewendet. Dieser Bescheid wurde mit Datum 21. Oktober 2013 gemäß § 299 BAO aufgehoben. Die Aufhebung erfolgte also jedenfalls innerhalb der gesetzlich bestimmten Frist von einem Jahr. Dieser Bescheid wurde wiederum mit Datum 9. April 2014 gemäß § 299 BAO aufgehoben. Auch diese Aufhebung erfolgte somit innerhalb der gesetzlich bestimmten Frist von einem Jahr. Die diesbezügliche Beschwerde war also als unbegründet abzuweisen. c) Zum Streitpunkt AfA-Satz: Rechtsgrundlagen/Allgemeines: Gemäß § 16 Abs. 1 Z 8 lit. e EStG 1988 idgF können bei Gebäuden, die der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen, ohne Nachweis der Nutzungsdauer jährlich 1,5% der Bemessungsgrundlage als Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend gemacht werden. Mit dieser Vorschrift stellt das Gesetz die Vermutung im Sinne des § 167 Abs. 1 BAO auf, dass die Nutzungsdauer eines Gebäudes, das der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dient, 66 2/3 Jahre beträgt (Jakom/Lenneis, EStG, 2016, § 16 Rz 42). Diese Nutzungsdauer gilt in gleicher Weise für neu errichtete wie für im gebrauchten Zustand angeschaffte Gebäude. Eine kürzere als die gesetzlich vorgesehene AfA kann bei einem Gebäude grundsätzlich nur bei Nachweis einer kürzeren technischen Nutzungsdauer geltend gemacht werden. Diese hängt bei neu errichteten Gebäuden in erster Linie von der Bauweise ab, während bei einem erworbenen Gebäude der Bauzustand im Zeitpunkt des Erwerbs maßgebend ist (vgl. VwGH 28.1.2005, 2000/15/0074). Soll eine kürzere Nutzungsdauer angesetzt werden, so trifft die diesbezügliche Beweislast den Steuerpflichtigen. Der Nachweis kann grundsätzlich nur mit einem Sachverständigengutachten über den technischen Bauzustand erfolgen (vgl. Zorn in Hofstätter/Reichel, EStG-Kommentar, § 16 Abs. 1 Z 8 Anm. 7; VwGH 11.05.2005, 2001/13/0162 ; Doralt, EStG 13 , § 16 Tz 159). Ein Sachverständigengutachten unterliegt der freien Beweiswürdigung (Doralt, EStG 13 , § 16 Tz 159/1; VwGH 25.04.2001, 99/13/0221). Um als Nachweis für eine kürzere als die gesetzlich vermutete Nutzungsdauer anerkannt zu werden, muss es den konkreten Bauzustand im Zeitpunkt des Ankaufes des Altgebäudes erfassen (vgl. VwGH 11.5.2005, 2001/13/0162). Finden sich in einem Gutachten keine hinreichenden Aussagen über den Bauzustand, keine Feststellungen zur Qualität der Bauausführung oder zu allenfalls bereits bestehenden Schäden, etwa als Folge aufsteigender Feuchtigkeit oder eines vermuteten Schädlingsbefalls, ist es nicht geeignet, einen höheren AfA-Satz zu stützen (vgl. VwGH 17.12.2003, 2001/13/0277). Ein zur Entkräftung der gesetzlich vermuteten Nutzungsdauer erstelltes Gutachten muss jedenfalls auf den konkreten Bauzustand eingehen und einen nachvollziehbaren Bezug zwischen dem Befund und der vom Gutachter angesetzten Restnutzungsdauer herstellen (vgl. VwGH 11.5.2005, 2001/13/0162). Dies schließt eine ziffernmäßige Berechnung mit ein, die nicht nur die Ausgangswerte, sondern auch konkrete Überlegungen samt Berechnungsmethoden enthalten (vgl. Kotschnigg, SWK 29/2004, 852 ff.). Die Abgabenbehörde ist jedenfalls befugt, die Schätzung zu überprüfen und von ihr abzuweichen, wenn sie sich als unzutreffend erweist. Für die Schätzung der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer können Erfahrungswerte herangezogen werden, wobei sich auch eine 100-jährige Gesamtnutzungsdauer durchaus im Rahmen dieser Erfahrungswerte halten kann (vgl. VwGH 27.1.1994, 92/15/0127). Bei Bauten in Massivbauweise ist eine Nutzungsdauer von mehr als 100 bzw. sogar 200 Jahren und mehr denkbar. Nicht das Alter, sondern der Bauzustand ist entscheidend (vgl. UFS 19.9.2005, RV/0201-G/03; VwGH 25.9.2002, 97/13/0098). Daher ändert sich der AfA-Satz auch dann nicht, wenn das Gebäude bereits längere Zeit bestanden hat und sich unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer eine längere Gesamtnutzungsdauer als 67 Jahre ergibt. Andererseits kommt der AfA-Satz von 1,5% auch zur Anwendung, wenn die voraussichtliche Nutzungsdauer länger als 66,67 Jahre ist (vgl. Doralt, EStG 13 , § 16 Tz 160). Maßgeblich für die Nutzungsdauer ist nicht das fiktive oder tatsächliche Alter oder die gewöhnliche Lebensdauer, sondern der konkrete Bauzustand eines Gebäudes im Zeitpunkt des Erwerbs, und nur wenn nachgewiesen werden kann, dass dieser keine Nutzungsdauer von 66,67 Jahren erlaubt, kann die (nachvollziehbar begründete und berechnete) kürzere Nutzungsdauer gewählt werden (vgl. BFG 12.02.2015, RV/5100393/2013). Soll also tatsächlich von der gesetzlich vermuteten Nutzungsdauer abgegangen werden, ist ein genaues Eingehen des Gutachtens auf den Gesamtzustand des Gebäudes, insbesondere dessen tragende Teile, unumgänglich. So können etwa Setzungsrisse oder starke Mauerdurchfeuchtung die Nutzungsdauer verkürzende Faktoren darstellen, wobei noch zu berücksichtigen ist, ob die Schäden mit wirtschaftlich vertretbaren Maßnahmen behebbar sind (vgl. Lenneis, Fiktive Anschaffungskosten, Anteil Grund und Boden, Restnutzungsdauer von Gebäuden – unbekannte Größen?, in ÖStZ 1998, 572). Gutachten, die die Nutzungsdauer im Zeitpunkt der Erstellung des Gutachtens feststellen und nicht für den Zeitpunkt des Erwerbs, sind nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes schon vom Ansatz her methodisch verfehlt (vgl. VwGH 25.04.2001, 99/13/0221; VwGH 22.06.2001, 2000/13/0175). Erfolgt die Befundaufnahme längere Zeit nach dem Bewertungsstichtag, hat der Gutachter auch Aussagen darüber zu treffen, aufgrund welcher Anhaltspunkte (z.B. das Vorliegen zeitnaher Dokumentation, vorgenommene Erhaltungsarbeiten, Nutzungsintensität) aus dem vorgefundenen Ist-Zustand auf die zum früheren Bewertungsstichtag gegebenen Verhältnisse geschlossen werden konnte (vgl. VwGH 2012.2006, 2002/13/0112); eine bloße Rechenoperation (aktuelle Restnutzungsdauer zuzüglich bereits geltend gemachter AfA) ist nicht ausreichend (Doralt, EStG 13 , § 16 Tz 159). Anzumerken ist hierzu weiters, dass die Finanzverwaltung grundsätzlich bei vor 1915 erbeuten Gebäuden einen AfA-Satz von 2% auch ohne Gutachten akzeptiert. Dass oben angeführte Mängel allenfalls beseitigbar sind, ist nicht von Bedeutung. Wesentlich ist der Bauzustand (Substanz) zum Zeitpunkt des Erwerbes. Und zu diesem Zeitpunkt wurden gegenständliche Gutachten verfasst und die entsprechenden Mängel festgehalten. Die vorgelegten Gutachten sind also dahingehend zu würdigen, ob sie geeignet sind, ein Abgehen von der gesetzlich bestimmten Nutzungsdauer zu rechtfertigen; also der tatsächliche Bauzustand (Substanz) doch erhebliche Beeinträchtigungen aufweist. In den vom Beschwerdeführer vorgelegten Gutachten wurden diesbezügliche Beschreibungen und auch Bilder vorgelegt. Es wurde auf Fachliteratur (z.B. Ross/Brachmann) verwiesen und es wurden auch Mängel vor allem an tragenden Gebäudeteilen aufgelistet (siehe oben – Beweiswürdigung). Dass diese Darstellungen (Baumängel) nicht ausreichend beschrieben seien, wie in der Stellungnahme zu den Gutachten angeführt wurde, kann hier nicht erkannt werden. Vor allem, dass Rost in wesentlichen Substanzbereichen (Decken, Mauerschließen) erheblichen Einfluss auf die Lebensdauer von Gebäuden hat, erscheint für den erkennenden Richter jedenfalls schlüssig. In den Stellungnahmen der belangten Behörde wurde nirgends dargestellt, dass diese Schäden und Mängel „nicht“ vorliegen würden. Ob die Schäden eine statische Untersuchung nach sich hätten ziehen müssen, ist ebenfalls nicht dazu geeignet, das Ergebnis der Gutachten vollständig zu verwerfen. Das Gutachten muss bereits bestehende und nicht künftig zu erwartende Schäden darstellen. Genau das ist auch tatsächlich geschehen. Die angeführten Setzungen sind nicht zu erwarten, sondern sind bereits tatsächlich passiert. Dies lässt sich an Rissen der Hausmauer erkennen und auch an der Tatsache, dass Mauerschschließen angebracht wurden, um diese Senkungen zu vermeiden bzw. zu verzögern. Es wurde konkret auf das Korrosionsproblem hingewiesen. Diesem Korrosionsproblem wurde auch seitens der belangten Behörde (bzw. Fachbereich) nicht widersprochen. Es wurde lediglich darauf hingewiesen, dass ihre Wirkung auf die Statik der Bauwerke nicht nachvollziehbar dargestellt wurde.