BFG RV/5101833/2016

Gemäß § 299 Abs. 1 BAO könne die Abgabenbehörde einen Bescheid aufheben, wenn der Spruch des Bescheides sich nicht als richtig erweist. Bereits in der Begründung des Bescheides vom 9. April 2014 wurde angeführt, dass die Aufhebung erfolgt sei, weil die sich aus dem Sachbescheid ergebende inhaltliche Rechtswidrigkeit nicht nur geringfügige Auswirkungen gehabt hätte. Es sei somit der Rechtsrichtigkeit der Vorrang gegenüber der Rechtsbeständigkeit einzuräumen gewesen. Mit Schreiben vom 9. August 2016 erfolgte die Begründung zu den Beschwerdevorentscheidungen betreffend Einkommensteuer 2010, 2011 und 2012. Sachverhalt: Der Beschwerdeführer kaufte mit Kaufvertrag vom 14.10.2010 die Liegenschaften S 5, yy A3 um € 555.000,- und A1 14, xx A2 um 850.000,00 €. Im Zuge der Veranlagung 2010 wurden je Liegenschaft zwei Gutachten, erstellt am 1.12.2010 von DI Dr. B, vorgelegt. Ein Gutachten (Bewertung der Liegenschaft...) soll den Nachweis erbringen, dass der Grund und Boden-Anteil am Kaufpreis hins. der S 5 10,5263% und hins. der A1 14 10,9195% beträgt. Das zweite Gutachten (Feststellung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer...) soll nachweisen, dass der Afa-Satz bei beiden Liegenschaften 3,33% beträgt. Zu diesen Gutachten erging eine Stellungnahme, welche mit Schreiben vom 28.8.2012 an den Beschwerdeführer weitergeleitet wurde. Dazu erfolgte vom Beschwerdeführer mit 25.9.2012 eine Entgegnung. Mit dem zuständigen Bearbeiter aus dem Fachbereich Bewertung und Bodenschätzung kam es dann am 12.2.2013 zu einer Besichtigung der Objekte S 5 und A1 14. Mit mail vom 4.3.2013 wurden an diesen noch offene Fragen vom Beschwerdeführer beantwortet, bzw. mit Schreiben vom 22.3.2013 die geforderten Ergänzungen samt Beilagen (u.a. Gutachten Prüfung der Feuchtigkeitsabdichtungen S 5 und Stellungnahme zur A1 14) nachgereicht. Mit 9.4.2014 erfolgte die Veranlagung der Jahre 2010-2012. Die Bescheide wurden mit 14.4.2014 zugestellt. In den Bescheiden wurden neben einer kurzen Begründung noch auf die gesondert versendete Begründung hingewiesen. Diese enthielt als Bestandteil der Begründung die letztendliche Stellungnahme des Fachbereiches BB. Gegen die Bescheide wurde mit 12.5.2014, eingelangt mit 14.5.2014, Beschwerde erhoben. Im Vorfeld der Beschwerdeerledigung wurde der Sachverständige DI Dr. B als Zeuge am 18.11.2014 in Angelegenheit der Gutachten einvernommen. Am 10.12.2014 erfolgte an den Beschwerdeführer noch ein Ersuchen um Ergänzung hins. der Vermietung Straße 64, da aufgrund dieser die Veranlagungen ab 2007 vorläufig ergingen. Mit 8.1.2015 erging dazu die Beantwortung. Mit 17.9.2015 erging aufgrund eines Telefonates vom 25.8.2015 mit dem Beschwerdeführer, von diesem noch ein Schreiben hins. der Punkte: Technische Nutzungsdauer, Wert Bausubstanz, Wert Grund und Ertragswert. Mit 7.4.2016 übersendete der Beschwerdeführer aufgrund eines Telefonates vom 15.3.2016 nochmals ein Schreiben, indem er nochmals zu den Gutachten und dem Zustand der Objekte Stellung nahm. Rechtliche Würdigung: Gem. § 16 Abs. 1 Z 8 lit. e EStG 1988 können bei Gebäuden die der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen, ohne Nachweis der Nutzungsdauer jährlich 1,5% der Bemessungsgrundlage (lit. a bis d) als Absetzung für Abnutzung geltend gemacht werden. Ein höherer AfA-Satz (kürzere Nutzungsdauer) kommt - auch dann, wenn das Gebäude in gebrauchtem Zustand angeschafft worden ist - nur dann in Betracht, wenn auf Grund des Bauzustandes eine durch ein Gutachten nachzuweisende kürzere Restnutzungsdauer anzunehmen ist. Eine kürzere als die gesetzliche Nutzungsdauer ist grundsätzlich durch ein Gutachten über den Bauzustand schlüssig und nachvollziehbar darzulegen (VwGH 9.9.2004, 2002/15/0192). Das Gutachten unterliegt der freien Beweiswürdigung der Behörde. Im Rahmen der freien Beweiswürdigung ist auch die Aussagekraft von Gutachten zu beurteilen, die vom Steuerpflichtigen selbst erstellt werden. Eine schlüssige Ermittlung der im Einzelfall anzusetzenden kürzeren Restnutzungsdauer setzt ein Eingehen auf den konkreten Bauzustand des Gebäudes voraus. Die Ermittlung einer fiktiven Gesamtnutzungsdauer, von der das Alter des Gebäudes abgezogen wird, bildet keine taugliche Grundlage zur Schätzung der Restnutzungsdauer. Die Beweislast in Ansehung einer kürzeren Restnutzungsdauer trifft den Steuerpflichtigen. Enthält ein Gutachten keinen nachvollziehbaren Bezug zwischen dem Befund und der vom Gutachter angesetzten Restnutzungsdauer, ist es als Nachweis einer geringeren als der gesetzlichen Nutzungsdauer ungeeignet, ohne dass es weiterer Ermittlungsschritte der Behörde bedarf (VwGH 11.5.2005, 2001/13/0162). Es bestehen keine Bedenken, von der genauen Überprüfung der Nutzungsdauer abzusehen, wenn das Gebäude vor 1915 erbaut wurde und der AfA-Satz nicht mehr als 2% beträgt (vgl. dazu die EStRl 2000, RZ 6443f). Bei Erwerb eines Mietobjektes (bebautes Grundstück) ist nur jener Teil der Anschaffungskosten im Wege der AfA abschreibbar, der auf das Gebäude entfällt. Jener Teil der Anschaffungskosten, der sich auf den Grund und Boden erstreckt, ist nicht absetzbar. Dieser auf den Grund und Boden entfallende Teil ist aus der Bemessungsgrundlage auszuscheiden. Bei Grundstücken, bei denen für das Gebäude ein AfA-Satz von 1,5% bzw. 2% angesetzt wird, erfolgt der Ansatz für den ausgeschiedenen Anteil für Grund und Boden nach den allgemeinen Erfahrungen der Finanzverwaltung grundsätzlich mit 20%. Ergeben sich jedoch im konkreten Einzelfall Anhaltspunkte dafür, dass eine Schätzung in diesem Verhältnis zu einem nicht sachgerechten Ergebnis führt, ist eine andere Aufteilung der Anschaffungskosten nicht ausgeschlossen (vgl. dazu die EStRl 2000, RZ 6447). Der Ansicht des bundesweiten Fachbereiches Bewertung und Bodenschätzung, (nach Befragung des Zeugen DI Dr. B) zur eingebrachten Beschwerde und den ergänzenden Schriftsätzen, welcher bereits im Veranlagungsverfahren maßgeblich eingebunden war, folgend, bedeutet dies auf den hier vorliegenden Sachverhalt Folgendes: Es ist richtig, dass der beantragte Bodenwertanteil irrtümlich zu niedrig bzw. die beantragten AfA-Sätze zu hoch angesetzt wurden. Die beantragten Werte betragen: < S: Bodenwert: 10,9295% bzw. AfA: 3,33% < A1: Bodenwert: 10,5263% bzw. AfA: 3,33% Vorgelegt wurden insgesamt 4 Privatgutachten erstellt am 1.12.2010 von Arch. DI Dr. B: Als Zweck der Gutachten wurde Folgendes angegeben: < Für Objekt A2, A1 14 und A3, S: Die Ermittlung des Verkehrswertes der Liegenschaft. Die Feststellung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer des Wohnhauses Zweck: Der Zweck (Stabentheimer, Liegensschaftsbewertungsgesetz², S. 46) eines Verkehrswertgutachtens bzw. eines Nutzungsdauergutachtens kann nicht der Verkehrswert beziehungsweise die Nutzungsdauer selbst sein, sondern lediglich sein Ergebnis. Ein Gutachten genügt den Ansprüchen des LGB 1992 (Stand der Bewertungswissenschaft) dann nicht, wenn dessen Zweck im Gutachten nicht genannt wird. Der Hinweis auf die „Ermittlung des Verkehrswertes" gibt Aufschluss über den Bewertungsmaßstab den der Gutachter bei der Wertermittlung vor Augen hatte, ersetzt aber nicht die notwendigen Angaben über den Zweck (z. B. einen abgabenrechtlichen) der Verkehrswertschätzung. Die Kenntnis des Zwecks des Gutachtens ist wichtig, weil die Haftung des Sachverständigen gem. § 1300 ABGB bei einer nicht dem angegebenen Zweck entsprechenden Verwendung zumindest stark eingeschränkt, wenn nicht ausgeschlossen erscheint. Ungeachtet des Ausschlusses der Haftung gegenüber Dritten wird die allfällige Anwendbarkeit des § 289 StGB nicht ausgeschlossen, wenn das Gutachten im Wissen und mit Zustimmung des Sachverständigen den österr. Finanzbehörden als Nachweis für steuerliche Zwecke vorgelegt worden ist. (StGB § 289: Wer vor einer Verwaltungsbehörde als Zeuge bei seiner förmlichen Vernehmung zur Sache falsch aussagt oder als Sachverständiger einen falschen Befund oder ein falsches Gutachten erstattet, ist mit Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr zu bestrafen.) Ein Bewertungsgutachten hat den Auftrag und Zweck zu enthalten. Dieser Grundsatz gilt ebenso für das Abgabenverfahren. Daher ist der zu ermittelnde steuerliche Wertmaßstab beim Auftrag und Zweck anzuführen. Dafür muss der Bewerter, entsprechend informiert werden bzw. sich informieren, welcher Wertmaßstab im Gutachten zu bestimmen ist. Gleiches gilt für Gutachten zur Aufteilung von Grund und Boden oder zur Feststellung der Nutzungsdauer. Auf die Frage an Hrn. Arch. DI Dr. B bei seiner Einvernahme als Zeuge am 18.10.2014, ob er der Vorlage seiner Gutachten bei der Finanzbehörde für steuerliche Zwecke , zum Nachweis einer kürzeren betriebsgewöhnlichen (Rest-) Nutzungsdauer und zum Nachweis des Aufteilungsverhältnisses der Kaufpreise in Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits zustimmt, lautete die Antwort: „Nein, stimme nicht zu." Dadurch dass der Gutachter angibt, dass die von ihm erstellten Gutachten keinesfalls für steuerliche Zwecke verwendet werden dürfen, wurden die Gutachten logischerweise gar nicht für den Nachweis einer kürzeren betriebsgewöhnlichen (Rest-) Nutzungsdauer bzw. zur Bestimmung des Aufteilungsverhältnisses der Kaufpreise erstellt. Auf die betriebsgewöhnliche (Rest-)Nutzungsdauer wird im Gutachten gar nicht eingegangen. Aus diesen Gründen haben die vorgelegten Gutachten, wenn überhaupt, nur eine sehr eingeschränkte Beweiskraft. VERGLEICHSWERTVERFAHREN Preise aus der Zeitschrift Gewinn: Der Beschwerdeführer selbst hat die Daten aus der Zeitschrift Gewinn angeführt, umso erstaunlicher ist, dass er um einen Literaturnachweis ersucht. Im Übrigen können weder die Berechnung selbst, noch der Zweck der Berechnungen nachvollzogen werden. Weder vom Gutachter selbst noch vom bw. Fachbereich für Bewertung und Bodenschätzung wurde behauptet, dass die Daten aus der Zeitschrift Gewinn zur Ermittlung des Bodenwertes heranzuziehen sind. Nicht nachvollziehbarer Bodenwert: Nach § 4 (1) LBG ist im Vergleichswertverfahren der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln. Vergleichbare Sachen sind solche, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden Sache übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften des Grundstückes und geänderte Marktverhältnisse sind nach Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. ISd Abs. 2 zum Vergleich Kaufpreise heranzuziehen, die im redlichen Geschäftsverkehr in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag in vergleichbaren Gebieten erzielt wurden. Soweit sie vor und nach dem Stichtag vereinbart wurden, sind sie entsprechend den Preisschwankungen im redlichen Geschäftsverkehr des betreffenden Gebietes auf- oder abzuwerten. Gem. Abs. 3 dürfen Kaufpreise, von denen anzunehmen ist, dass sie durch ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände der Vertragsteile beeinflusst wurden, zum Vergleich nur herangezogen werden, wenn der Einfluss dieser Vergleichspreise und Umstände wertmäßig erfasst werden kann und die Kaufpreise entsprechend berichtigt werden. Bei der zur Ermittlung des Bodenwertes herangezogenen Methode handelt es sich grundsätzlich schon um das im Einklang mit dem - durch das LBG 1992 abgebildeten – Stand der Immobilienbewertungswissenschaft stehende Vergleichswertverfahren, bei dessen Anwendung der Privatgutachter aber darauf verzichtete, die von ihm herangezogenen Vergleichspreise gemäß § 10 (1) LBG anzuführen und in ihren Wertbestimmungsmerkmalen zu beschreiben. Im Gutachten finden sich schließlich keine Aussagen über die zum Vergleich herangezogenen Grundstücke und ihre Wertbestimmungsmerkmale sowie die dafür erzielten Kaufpreise iSd § 10 (1) LBG. Im Zuge des Vorhalteverfahrens wurden trotz Aufforderung keine Vergleichsliegenschaften bekanntgegeben. Auch bei der Zeugeneinvernahme konnten vom Gutachter keine konkreten Vergleichsliegenschaften genannt werden. Die Gutachten sind daher sowohl unschlüssig als auch im Widerspruch zum Stand der Immobilienbewertungswissenschaft. VwGH 29.02.2008, 2005/12/0221: Unüberprüfbare Behauptungen sind kein taugliches Sachverständigengutachten. Ein Gutachten, aus dem weder die zugrunde gelegten Tatsachen noch wie sie beschafft wurden, erkennbar sind, ist mit einem wesentlichen Mangel behaftet und als Beweismittel unbrauchbar (VwGH 28.05.1998, 96/15/0220 unter Hinweis VwGH 07.09.1988, 88/18/0210). Bebauungsabschlag: Da keinerlei dem Stand der Bewertungswissenschaft entsprechenden Vergleichsliegenschaften genannt wurden, ist auch ein in welcher Höhe auch immer vorgenommener Bebauungsabschlag bereits dem Grunde nach nicht nachvollziehbar. ERTRAGSWERTVERFAHREN In den Gutachten wurde jeweils angegeben, dass die erzielbare monatliche Nettomiete ohne Betriebskosten u. Mehrwertsteuer, angesetzt wurde, nach Aussage von Hrn. Arch. Dl Dr. B stammen die Daten vom Abgabepflichtigen Mag. Bf, eine Überprüfung des Rohertrages (ÖNorm B 1802, Pkt. 5.3.1) auf Abweichungen hinsichtlich jener Erträge, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache nachhaltig hätten erzielt werden können, fand nicht statt. Unbegründeter Liegenschaftszinssatz: Zur Frage: Wo und wie wurde der Kapitalisierungszinssatz begründet? (§ 10 (2) LBG) gab Hrn. Arch. DI Dr. B an: „Laut Tabelle des SV Verbandes (Empfehlungen) wurde dieser mit 3 % eingeschätzt (er wurde nicht im Detail ausgemittelt)." Die bloße Einschätzung auf Grund der Empfehlung des SV Verbandes - dessen Tabelle einerseits für ganz Österreich gültig ist, andererseits nur ganz grobe objektspezifische Richtwerte angibt, reicht für eine Begründung nicht aus. Ausführlich dazu Pröll, UFS aktuell2004, 460: Begründungspflicht des Sachverständigen: Der Sachverständige hat bei Durchführung des Ertragswertverfahrens gemäß § 10 Abs. 2 LBG den von ihm gewählten Kapitalisierungszinssatz zu begründen. Sämtliche Aussagen im Befund eines Gutachtens, die Anlass zu Widersprüchen geben könnten, sind nämlich ausführlich und stichhaltig zu argumentieren, sodass sie für jeden sachkundigen Dritten nachvollziehbar sind. Wurde von einem Sachverständigen darauf verzichtet, den für die Ertragswertermittlung herangezogenen Liegenschaftszinssatz zu begründen, so ist im Hinblick auf die der Finanzverwaltung vorgelegten Expertise von einem unbrauchbaren Beweismittel auszugehen. Einem Gutachten, aus dem nicht erkennbar ist, wie die dem Befund zugrundeliegenden Tatsachen beschafft wurden, hat die Behörde im Rahmen ihrer freien Beweiswürdigung keinerlei Gewicht beizumessen. Die aus den Bestimmungen über die besonderen Erfordernisse eines Gutachtens ableitbare Begründungspflicht des Sachverständigen signalisiert dessen erhöhte Verantwortung bei der Wahl eines angemessenen Liegenschaftszinssatzes. Da die Empfehlung des Hauptverbandes der Sachverständigen Österreichs nur grobe Richtwerte für objektspezifische Liegenschaftszinssätze an die Hand gibt, wird ein Gutachter kaum darauf zurückgreifen, wenn er seinen Ansatz zu rechtfertigen sucht. Darüber hinaus ist der Sachverständige seiner Begründungspflicht keinesfalls nachgekommen, wenn er im Befund auf die von ihm in der gutachterlichen Praxis gesammelte Erfahrung verwiesen hat, weil letztere für sich allein noch nicht schlüssig nachvollziehbar ist. SACHWERTVERFAHREN. NUTZUNGSDAUER Nicht nachvollziehbare Höhe der angesetzten Neuherstellungskosten Sowohl für das Objekt in A3, S 5 als auch für das Objekt in A2, A1 14 wurden die Neuherstellungskosten mit 1.450,-/m2 angegeben, jeweils unter Berücksichtigung des Baukostenindex der Bundesinnung Baugewerbe. Der Baukostenindex ist zur Begründung der gewöhnlichen Herstellungskosten ungeeignet, da das zugrunde liegende Datenmaterial aus Sekundärdaten und Warenkörben stammt. Unrichtig ist auch die Verwendung des so genannten Baukostenindexes, der lediglich über die Änderung der in einem fixen Warenkorb festgelegten Basiskosten Auskunft gibt, die Entwicklung des Baugeschehens in Form der Veränderung von Bauweisen, von Rationalisierungen und von Wettbewerbsverhältnissen jedoch unberücksichtigt lässt? Es ist darauf zu achten, dass der Baupreisindex und nicht der Baukostenindex für die Berechnung herangezogen wird. Der Baupreisindex wird von der STATISTIK AUSTRIA nach den tatsächlich gezahlten Preisen erhoben und liegt unter dem Baukostenindex, da die Bauunternehmen aus Konkurrenzgründen die tatsächlichen Kostensteigerungen nicht immer zur Gänze auf die Preise umlegen. Auf den entsprechenden Unterschied zwischen Baupreisindex und Baukostenindex wird ausdrücklich hingewiesen: Bei der Einvernahme konnte der Zeuge Dr. B keine Unterlagen hinsichtlich der angesetzten Neuherstellungskosten vorlegen, er verwies allgemein auf die Wohnbauförderung 2010 in Oberösterreich und seine Erfahrung. Es wurde keine Differenzierung der Höhe der Baukosten vorgenommen (Lift in A2 – Einbau genehmigt mit Bescheid der Marktgemeinde A2 vom 19.10.1992, dieser wurde in der Baubeschreibung gar nicht erwähnt, ebenso wie die in A3 vorhandenen Balkone unerwähnt blieben). Da keine konkreten Angaben über die Herkunft der angesetzten Neuherstellungskosten gemacht werden konnten, kann deren Schlüssigkeit und Nachvollziehbarkeit gar nicht überprüft werden. Eine, wie immer vorgenommene Berücksichtigung des Baukostenindex widerspricht, wie bereits ausgeführt der hL zur Bewertungswissenschaft. Nicht nachvollziehbare Höhe der Abschläge im Sachwertverfahren: Die vorgenommenen Abschläge im Sachwertverfahren können nicht nachvollzogen werden. Weder im Vorhalteverfahren konnte der Beschwerdeführer die vorgenommenen Abschläge in Höhe von 20 bzw. 35 % begründen, noch konnten diese bei der Zeugeneinvernahme durch Hrn. SV Arch DI Dr. B nachvollziehbar begründet werden. Laut Aussage vom Hrn. SV Arch DI Dr. B wurden die Abschläge im Sachwertverfahren anhand der vorgelegter Tabelle vorgenommen. Spalte 1 der Tabelle (verschiedene Zustandsnoten - gleichbleibende Altersabschreibung) lautet: Alter in % der Lebensdauer; Hr. SV Arch. DI Dr. B gab dazu an: Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer wurde mit 24 Jahren geschätzt wurde. Die Jahre seit Sanierung der Landgutgasse (= 16 Jahre) wurden dazugezählt, das ergibt eine Gesamtnutzungsdauer von 40 Jahren. Die Höhe des Abschlags wurde aus der vorgelegten Tabelle (Spalte 1: 16) bei Zustandsnote 2,5 mit 22,8% entnommen und mit rund 20% im Gutachten angesetzt. Bei der A1 wurden die wirtschaftliche Restnutzungsdauer mit 25 Jahren geschätzt und die Jahre seit der Sanierung = 25 Jahre 7 dazugezählt, das ergibt eine Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren; für Höhe des Abschlags wurde ebenfalls, aus der Tabelle (Spalte 1: 25), der Wert zwischen Zustandsnote 2,5 (31,07%) und 3,0 (38,58%) mit 35% (=ungefährer Mittelwert) entnommen und dann im Gutachten angesetzt. Dieser Ansatz ist nicht nachvollziehbar und steht in Widerspruch zur vorgelegten Tabelle: Wenn 16 Jahre 16 % der bisherigen Lebensdauer (laut der als Nachweis vorgelegten Tabelle) sind, ergibt dies eine Gesamtnutzungsdauer von 100 Jahren und bei Zustandsnote 2,5 tatsächlich einer Alters- und gemeinsamen technische Wertminderung von 22,8 % allerdings bei einer Restnutzungsdauer von 84 (!) Jahren! Genauso verhält es sich wenn 25 Jahre 25 % der Lebensdauer (laut der als Nachweis vorgelegten Tabelle) sind. Bei Zustandsnote 2,75 ergibt sich tatsächlich eine Alters- und gemeinsame technische Wertminderung von lediglich 34,4% hier allerdings mit einer Restnutzungsdauer von 75 (!) Jahren. Wird in die Tabelle der Zeitraum seit der tatsächlichen Sanierung 1995: = 15 % der Lebensdauer angesetzt, ergibt sich eine Alters- und gemeinsame technische Wertminderung von 25,70% bei einer Restnutzungsdauer von 85 (!)Jahren. Bereits in der Stellungnahme vom 12.7.2012 wurde darauf hingewiesen , dass es in keiner Weise nachvollziehbar ist und in Widerspruch zu den Erfahrungen des täglichen Lebens seht, dass ein über 100 Jahre altes Gebäude im Sachwertverfahren eine Alterswertminderung von lediglich 20 bzw. 35 % haben kann und gleichzeitig lediglich eine 30 jährige technische „Rest-" Lebensdauer bzw. 24 jährige wirtschaftliche Restnutzungsdauer haben kann (vgl. auch Müller, Die Bewertung von Immobilien in Österreich, 2007, S 25f). Mitunter wird außer Acht gelassen, dass der Bauzustand in weiterer Konsequenz auch Auswirkungen bei der Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grund und Boden haben könnte. Das Wechselspiel „Restnutzungsdauer" – „Anteil Grund und Boden" ist zu bedenken. Gegenüberstellung aus den Gutachten: Bewertung Verkehrswert A3: Bauwert: Abminderung infolge Baualters, des Bauung- und Erhaltungszustandes, Zustandsnote 2,5; lt. Tabelle von Ross Gesamtminderung: -20% Bewertung wirtschaftliche Nutzungsdauer A3: Das gegenständliche Wohnobjekt ist über 100 Jahre alt. Aufgrund der durchgeführten Teilsanierungen ist die durchschnittliche, technische Restlebensdauer mit 30 Jahre anzusetzen bzw. die wirtschaftliche Lebensdauer mit 80% von der technischen Lebensdauer, d.s. 24 Jahre Technische Restlebensdauer: 30 Jahre. Bewertung Verkehrswert A2: Abminderung infolge des Baualters, des Bauungs- und Erhaltungszustandes, Zustandesnote 2,75; lt. Tabelle von Ross Gesamtminderung: -35% Bewertung wirtschaftliche Nutzungsdauer A2: Wohnobjekt ist über 100 Jahre alt. Aufgrund der durchgeführten Teilsanierungen ist die durchschnittliche, technische Restlebensdauer mit 30 Jahre anzusetzen bzw. die wirtschaftliche Lebensdauer mit 80% von der technischen Lebensdauer, d.s. 24 Jahre. Die vorgenommenen Abschläge sind nicht nachvollziehbar und daher unschlüssig. Nicht nachvollziehbare Ermittlung und Begründung der Höhe des Ansatzes der technischen („Rest"-) Lebensdauer bzw. wirtschaftlichen Restnutzungsdauer: Gegenüberstellung der Beschreibungen in den Gutachten (Anmerkung Richter: wird hier nicht wiedergegeben). Bei der Zeugeneinvernahme gab Hr. SV Arch. DI Dr. B auf die Frage - Können Sie nachvollziehbar dartun, wie die technische Restlebensdauer ermittelt wurde? – zur S an: „Bei Sanierung der Bäder gab es Schwierigkeiten mit der Feuchtigkeitsabdichtung lt. Mag. Bf. Die wirtschaftliche ND wurde mit ca. 40 Jahren (16+24) begrenzt. Die wirtschaftliche Lebensdauer mit 24 Jahren bewertet. Schaden ergab sich aus Pkt. 4 (Gutachten ND)- Sanierung war nicht in Ordnung. Wenn wirklich desolat, kann die w. ND nicht solange sein und wurde wie oben festgesetzt. Ausmaß des Schadens wusste ich nicht. Seite 7 des Verkehrswertgutachten habe ich angeführt: Sollten die angeführten Wasserschäden eintreten, und die darunterliegende Holzkonstruktion dauerhaft durchnässt werden, ist eine Sanierung solcher Schäden nur durch das Abtragen und Wiederherstellen der Decken möglich. Aus diesem Grunde beurteilte ich die wirtschaftliche RND mit lediglich 24 Jahren, bzw. die technische Restlebensdauer mit 30 Jahren." Bewertung: Gegenüberstellung Verkehrswert und wirtschaftliche Nutzungsdauern (Anmerkung Richter: hier nicht wiedergegeben). Bei der Zeugeneinvernahme gab Hrn. SV Arch DI Dr. B auf die Frage - Können Sie nachvollziehbar dartun, wie die technische Restlebensdauer ermittelt wurde? - zur A1 an: „Aufgrund des Bauerhaltungszustand durch Einschätzung des Sachverständigen. Bei Eintreten bzw. Akutwerden der Probleme (Pkt. 4) ergibt sich eine maßgebliche Verkürzung der Restlebensdauer bzw. der wirtschaftliche ND und wurde dies vom SV entsprechend berücksichtigt." Ein Gutachten, das ziffernmäßige Berechnungen vornimmt, muss, um als schlüssig und nachvollziehbar gelten zu können, die maßgeblichen ziffernmäßigen Ausgangswerte nennen sowie die konkreten Überlegungen und Berechnungsmethoden darstellen (VwGH 26.4.199, 98/17/0212, und 6.9.2001 2000/03/0195). Unbestimmte, subjektive Angaben über Größen: z.B.: „enorm, schwach", „stark", „äußerst stark" können die Aussagekraft und Nachvollziehbarkeit von Gutachten empfindlich beeinträchtigen. Werden solche Angaben getroffen und sind diese von Bedeutung, sind diese zu quantifizieren. Durch bloßes Nennung von tatsächlichen (wobei teils befremdlichen Aussagen des Zeugen wie etwa: "Ausmaß des Schadens wusste ich nicht„; "nach Angaben von Mag. Bf"bei der Einvernahme getätigt wurden) und möglichen Schäden (bei Eintreten bzw. Akutwerden der Probleme." „Sollten die angeführten Wasserschäden eintreten, und die darunterliegende Holzkonstruktion dauerhaft durchnässt werden, wird keine Quantifizierung der Schäden vorgenommen; eine Darstellung der ziffernmäßigen Ausgangswerte und der konkreten Überlegungen und Berechnungsmethoden wird nicht dargeboten, vielmehr wurde die technische („Rest"-) Lebensdauer eingeschätzt. Maßgebend für die Beweiskraft insbesondere eines Sachverständigengutachtens sind Vollständigkeit und Schlüssigkeit von Sachverhaltsaufnahme (Befund) und Gutachten im engeren Sinn (vgl. die in Ritz, BAO, unter Rz. 1 zu § 177 BAO referierte Judikatur sowie jene in Walter/Thienel, AVG12, unter E 159 zu § 52 AVG; VwGH 05.11.2009, 2009/16/0169; VwGH 29.02.2008.Z1.2005/12/0221). Da eine Darstellung der ziffernmäßigen Ausgangswerte und der konkreten Überlegungen und Berechnungsmethoden nicht dargeboten wurde, können die von Hrn. Arch. DI Dr. B gezogenen Schlussfolgerungen aus dem Bauzustand auf die (Rest-) Nutzungsdauer des Gebäudes zum Erwerbszeitpunkt nicht überprüft und daher nicht nachvollzogen werden. > Die Gutachten sind daher nicht schlüssig (vgl. auch UFS Feldkirch 2.1.2004, RV/0132-F/03). Das Gutachten muss auf seine Schlüssigkeit hin überprüfbar sein. Dies setzt u.a. voraus, dass es auch in sprachlicher Hinsicht so zu erstatten ist, dass der Inhalt auch für Laien verständlich und somit nachvollziehbar ist (VwSlg 102225/1980). Enthält ein Gutachten keinen nachvollziehbaren Bezug zwischen dem Befund und der vom Gutachter angesetzten Restnutzungsdauer, dann ist es als Nachweis einer geringeren als der gesetzlichen Nutzungsdauer ungeeignet, ohne dass es weiterer Ermittlungsschritte der Behörde bedarf (VwGH 11.5.2005, 2001/13/0162). Der Sachverständige hat jedenfalls darzulegen, auf weiche Weise er zu seinen Schlussfolgerungen gelangt ist. Unerlässlich ist, dass der Sachverständige in seinem Gutachten die seinen Ausführungen zugrunde gelegten Beurteilungsmaßstäbe angibt. Dies insbesondere deshalb, damit der jeweilige Leser des Gutachtens in der Lage ist, nicht nur die Logik der Analyse, sondern auch die Logik der daraus abgeleiteten Schlussfolgerungen zu verstehen. Bestehen Normen, sind diese heranzuziehen und zu zitieren. Bestehen weder Normen noch Literaturhinweise, sind die Größen im Gutachten, wie sie vom Gutachter verwendet werden, zu definieren. Nachvollziehbar ist ein Gutachten, wenn ein Laie die Entwicklung der Gedanken des SV im Gutachten verstehen und zuordnen kann. Nachprüfbar ist es, wenn ein Fachmann den Inhalt und die Ansätze ins Detail überprüfen kann (vgl. Krammer/Schiller/Schmidt/Tanczos, Sachverständige und ihre Gutachten, Manz Verlag Wien 2012). Die bloße Einschätzung des Liegenschaftswertes auf Basis der Erfahrung des Sachverständigen und seiner Marktkenntnis ist keine dem Stand der Wissenschaft entsprechende Bewertungsmethode und entspricht daher nicht dem LBG (Liegenschaftsbewertungsgesetz); Gleiches gilt für bloß „überschlägige Berechnungen" (vgl. Schiller, Immobilienbewertung, in Rechberger/Kletecka, Bodenrecht in Österreich, S. 359; Stabentheiner, Liegenschaftsbewertungsgesetz,. 2. Auflage, 2005, S. 21). Das nachgereichte 3 Jahre nach dem Bewertungsstichtag ersteilte „Gutachten" von Ing. K enthält keinen Hinweis auf eine vom Gutachter selbst vor Ort durchgeführte Befundaufnahme. Es wird neuerlich darauf hingewiesen, dass darin in Zukunft „l-a-n-g-f-r-i-s-t-i-g e-i-n-t-r-e- t-e-n-d-e" Schäden beschrieben werden. Die Absetzung für Abnutzung dient jedoch nicht der Vorwegnahme von erst eintretenden Schäden. Solche Schäden können bei Eintritt zu einer außergewöhnlichen technischen Abnutzung (§ 16 Abs. 1 iVm § 8 Abs. 4 EStG 1988) führen. Dies wurde bereits in der Stellungnahme vom 13.9.2013 angeführt. Ein Gutachten muss, um als schlüssig und nachvollziehbar gelten zu können, die maßgeblichen ziffernmäßigen Ausgangwerte nennen, sowie die konkreten Überlegungen und Berechnungsmethoden darstellen (VwGH 26.4.1999, 98/17/0212; VwGH 6.9.2001,2000/03/0195). Weder in den die vorgelegten Gutachten noch bei der Zeugeneinvernahme wurden, wie bereits ausführlich ausgeführt, die maßgeblichen ziffernmäßigen Ausgangwerte genannt, noch die konkreten Überlegungen und Berechnungsmethoden dargestellt. Die vorgelegten Privatgutachten sind daher weder schlüssig noch nachvollziehbar. Die Abgabenbehörde darf sich nur auf jene Gutachten stützen, die ihre Feststellungen schlüssig, aber auch nachvollziehbar treffen, also auch das zur Lösung erforderliche Zahlenmaterial offen legen (VwGH 26.04.1999, 98/17/0212). Zu den nachgereichten Schriftsätzen des Beschwerdeführers vom 17.9.2015 und 7.4.2016 wird noch ergänzend ausgeführt: Lt. Gesetz § 16 Abs. 1 Z8 lit. e EStG 1988 kommt der gesetzliche AfA-Satz von 1,5% bzw. 2% zur Anwendung und auch gegen eine Ausscheidung eines Grund- und Bodenanteils von 20% spricht nach Ansicht des Finanzamtes nichts. Sollte jedoch eine höhere Afa geltend gemacht werden, bzw. ein niedrigerer Anteil an Grund und Boden, ist dieses vom Steuerpflichtigen mittels Gutachten nachzuweisen. Die Beweislast für eine kürzere als der vom Gesetz vermuteten Nutzungsdauer trifft somit ex lege den eine solche Behauptung aufstellenden Beschwerdeführer. Diese Gutachten stellen Beweismittel dar, deren Würdigung weder zur Stellungnahme versendet, noch ein Gegengutachten erstellt werden muss (VwGH 12.8.1994, 90/14/0145, E 28.1.2005, 2000/15/0074, E 23.5.2007, 2004/13/0091). Die Beweismittel sind von der Behörde zu würdigen und eine Nichtanerkennung zu begründen. Somit sind auch z.B. Vergleichspreise vom Beschwerdeführer nachzureichen und nicht von der Behörde zu erstellen. Es ist von der Behörde nicht die Richtigkeit des Vorbringens des Beschwerdeführers nachzuweisen. Die Beweislast des Nachweises der kürzeren Restnutzungsdauer und des Grund- und Bodenanteiles liegt beim Beschwerdeführer. Die Behörde hat die vorgebrachten Nachweise auf die Nachvollziehbarkeit und Schlüssigkeit hin zu überprüfen, welches in einem ausreichenden Ermittlungsverfahren vorgenommen wurde. Der Nachweis wurde nicht erbracht, wie oben ausführlich dargelegt wurde. Die Privatgutachten sind weder schlüssig noch nachvollziehbar. Die Beweismittel konnten nicht anerkannt werden und somit konnte auch keine kürzere Nutzungsdauer bzw. ein geringerer Grund- und Bodenanteil geltend gemacht werden. Zum Einwand des mangelnden Parteiengehörs wird noch zusätzlich ausgeführt: Der Partei muss die beabsichtigte (rechtliche) Würdigung der Beweisergebnisse vor Bescheiderlassung nicht vorgehalten werden, unterliegt also nicht dem Parteiengehör (vgl. Lenneis, Beweiskraft von Gutachten (Teil 1) Finanzjournal 2003,74 mit Bezug auf VwGH 25.3.1992, 86/13/0055 und VwGH 16.3.1995, 94/16/0097). Weitere Erkenntnisse des VwGH dazu: 29.3.2012, 2009/15/0084 und 1.9.2015, 2013/15/0295 Zitat-Auszug VwGH 1.9.2015. 2013/15/0295: Das Parteiengehör § 115 Abs. 2 BAO gehört zu den fundamentalen Grundsätzen des Rechtsstaates (vgl. mit Hinweisen auf die hg. Rechtsprechung Ritz, BA05 , § 115 Tz 14). Gem. § 183 Abs. 4 BAO ist den Parteien vor Erlassung des abschließenden Sachbescheides Gelegenheit zu geben, von den durchgeführten Beweisen und vom Ergebnis der Beweisaufnahme Kenntnis zu nehmen und sich dazu zu äußern. Im Berufungsverfahren haben die Abgabenbehörden zweiter Instanz die Obliegenheiten und Befugnisse, die den Abgabenbehörden erster Instanz auferlegt und eingeräumt sind (§ 279 Abs. BAO idF vor FVwGG 2012). Die Pflicht zur Wahrung des Parteiengehörs besteht für den unabhängigen Finanzsenat auch gegenüber der Amtspartei (vgl. Ritz, BA04, §279 Tz4). Es besteht aber keine Verpflichtung, die beabsichtigte Würdigung der Beweisergebnisse vor Bescheiderlassung vorzuhalten (vgl. das Erkenntnis vom 29.3.2012, 2009/15/0084). Das Parteiengehör erstreckt sich weiters nur auf sachverhaltsbezogenen Umstände, nicht jedoch auf Rechtsansichten (vgl. Ritz, BAO, §115 Tz 16). Weiters wird noch darauf hingewiesen, dass das Parteiengehör auch aus dem Grund nicht verletzt wird, da die Beschwerdevorentscheidung Vorhaltscharakter besitzt. Auf eine Beschwerdevorentscheidung gem. § 262 Abs. 2 BAO wurde trotz Ersuchen um Entscheidung durch das Finanzgericht nicht verzichtet. Zur Vorläufigkeit wird noch Folgendes ausgeführt: Eingangs wird festgehalten, dass die nun beschwerdegegenständlichen Einkommensteuerbescheide 2010-2012 nicht aus dem Grund vorläufig veranlagt wurden, da sich die Behörde die Ermittlung eines Sachverhaltes, wie in der Beschwerde angeführt, ersparen wollte. Auch nicht aus dem Grund, dass die vorliegenden Gutachten noch nicht beurteilt wurden. Es ist sowohl der Sachverhalt unstrittig und bedarf keiner weiteren Ermittlungsschritte, als auch die vorgelegten Gutachten bereits im Zuge der Veranlagung für das Jahr 2010 gewürdigt wurden und diese bereits dort nicht als Beweismittel für eine kürzere Nutzungsdauer bzw. niedrigeren Grund-und Bodenanteil anerkannt wurden. Die Vorläufigkeit der Bescheide betraf nur die Beurteilung der Vermietung Straße 64, aufgrund derer, die Veranlagungen ab 2007 vorläufig ergingen, da es ungewiss war, ob es dem Abgabepflichtigen gelingt, die Annahme der §1 Abs. 2 LiebhabereiVO zu widerlegen. Dazu wurde auch im Zuge des Beschwerdeverfahrens ein Vorhalt mit 10.12.2014 versandt. Mit Schreiben vom 8.1.2015 wurde der Vorhalt beantwortet, die Ergebnisse der Vermietung Traunstraße 64 ab dem Jahr 2007 nochmals aufgelistet. … Treten durch diese unerwarteten Umstände unvorhergesehene Aufwendungen oder Einnahmenausfälle auf, die ein Ausbleiben des Gesamterfolges bewirken, sind diese Umstände alleine der Qualifizierung einer Betätigung als Einkunftsquelle nicht abträglich. Im vorliegenden Fall bedeutet dies, dass die Aufwendungen aufgrund des Hochwassers und die Einnahmenausfälle aufgrund der Insolvenz des Mieters Unwägbarkeiten darstellen und es somit zu keiner Liebhabereibeurteilung kommt. Die Einkünfte hins. der Vermietung Straße 64 können somit endgültig erklärt, bzw. endgültig veranlagt werden. Die Beschwerde war somit aus den oben genannten Gründen abzuweisen. Beilage: Niederschrift vom 18.11.2014 mit DI Dr. B Mit Einkommensteuerbescheiden 2010, 2011 und 2012 vom 12. August 2016 wurden die vorläufigen Bescheide vom 9. April 2014 für endgültig erklärt. In der Höhe der festgesetzten Abgaben würden keine Änderungen eintreten. Mit Eingabe vom 14. September 2016 wurde ein Vorlageantrag zur Beschwerdevorentscheidung vom 8. August 2016 eingereicht. Die Anwendung von § 299 Abs. 1 BAO würde die Gewissheit der Rechtswidrigkeit voraussetzen (vgl. Fischerlehner, § 299 Rz 3). Die Aufhebung wegen inhaltlicher Rechtswidrigkeit setze daher grundsätzlich die (vorherige) Klärung des entscheidungsrelevanten Sachverhaltes voraus (vgl. zu § 299 aF z.B. VwGH 22.02.2000, 96/14/0018; 22.02.2001, 98/15/0123; vgl. Ritz BAO5 §299 Rz 13 Abs.2). Im Zeitpunkt der Aufhebung des Bescheides 09. April 2014 sei nicht einmal das Ermittlungsverfahren beendet gewesen. Die Vernehmung des Zeugen DI Dr. Ludwig B (Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für Bauwesen) sei mehr als 7 Monate später am 18. November 2014 erfolgt. Eine Begründung zu den Bescheiden 2010 bis 2012 sei erst am 9. August 2016 erfolgt, eingegangen am 16. August 2016). Die Aufhebung des Einkommensteuerbescheides 2011 vom 09. April 2014 sei daher zu Unrecht erfolgt. Es werde beantragt, den ursprünglichen Bescheid wieder einzusetzen. Mit Eingabe vom 14. September 2016 wurde beantragt, die Beschwerden betreffend Einkommensteuer 2010, 2011 und 2012 dem Bundesfinanzgericht vorzulegen. Die Beschwerden gegen die Einkommensteuerbescheide 2010, 2011 und 2012 vom 09.04.2014 wurden als unbegründet durch die Behörde abgewiesen, ausgenommen die Beschwerde gegen die Vorläufigkeit der Veranlagungen. Seit 2013 geht es immer um die gleichen Fragen bei den Liegenschaften S 5, yy A3 und A1 14, xx A2: 1. Liegenschaftsbewertungsgesetz und Beweisregeln 2. Ankaufpreis 2.1. Grundanteil 2.2. Gebäudewert 2.2.1. Ertragswert 2.2.2. Substanzwert 3. Technische Nutzungsdauer 4. Rechtliche Würdigung: 1. Liegenschaftsbewertungsgesetz und Beweisregeln: Die Behörde geht davon aus, dass das Liegenschaftsbewertungsgesetz je nach „Zweck (z.B. einem abgabenrechtlichem) die Verkehrswertschätzung" fordere (Bescheidbegründung 9.8.2016 S 4 Abs. 3). Sie zitiert dabei Stabentheiner falsch. Stabentheiner macht in seinem Kommentar zum LBG § 9 keine „Anmerkungen" zum Zweck. Kranewitter schreibt: „Im Geltungsbereich des LBG ist der Bewertungsanlass für die Höhe des ermittelnden Verkehrswertes ohne Bedeutung. Es macht also keinen Unterschied, ob die Liegenschaftsbewertung z.B. für ein Enteignungsverfahren, für einen Zivilprozess, ... erfolgt. In allen Fällen muss sich immer ein und derselbe Verkehrswert ergeben" (Kranewitter, Liegenschaftsbewertung6 2010, S 3 Abs. 4). In der Regierungsvorlage zum LBG des BMJ 1991 war noch ein Grundsatzgesetz mit detaillierten Verordnungen des BMJ vorgesehen. Im Zuge des Begutachtungsverfahrens wurde die Verordnungsermächtigung fallen gelassen, um „allgemeine rechtliche Rahmenbedingungen für eine sachgerechte Wertermittlung zu schaffen und die konkrete Vorgangsweise bei der Ermittlung des zutreffenden Wertes im einzelnen Fall letztlich in den Verantwortungsbereich des unabhängigen Gerichte und seines fachkundigen Helfers, des Sachverständigen, zu stellen und dessen Erfahrung und Wissen zu überlassen (RV)“ (Kothbauer/Reithofer, Liegenschaftsbewertungsgesetz, Linde 2013, S 27). Weiters: „Aus bestimmten rechtlichen Erwägungen ... von der Verwaltungsbehörde ... eine bestimmte Bewertungsmethode vorgegeben" werden kann (Kranewitter, aaO S 3). Die Ausführungen der Bescheidbegründungen 9.8.2016 zum Gutachtenszweck S 4 und S 5 Abs. 1 bis 3 widersprechen dem LBG, der RV und den Kommentaren. Die Aufteilung des Anschaffungswertes auf 80% Gebäude und 20% Grund ist nur dann vorgesehen, wenn die gesetzliche Vermutung der technischen Nutzungsdauer für Altgebäude von 50 Jahren Restnutzungsdauer zutrifft. Die Bescheidbegründung S 5 Abs. 4 (unzulässige Verwendung des Gutachtens) zur Aufteilung des Kaufpreises und zur betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer für steuerliche Zwecke beruht auf einem sinnverdrehenden Protokollierungsfehler, die der Sachverständige nach 2 Stunden Befragung im Protokoll übersah. Wenn das Gutachten B aus Urheberrechtsgründen nicht für steuerliche Zwecke verwendet werden dürfte, hätte dies in den Gutachten angegeben werden müssen und wäre für den Bescheid unbeachtlich. Auch andere Protokollierungen zu den umfangreichen Fragen am 18.11.2014 scheinen nicht ganz korrekt, besonders zum Bereich der Wohnbauförderungspreise von 1.450,-/m2 und Zusatzbeweisen. Die Meinungsunterschiede der Behörde gegenüber den Gutachten zu den Anforderungen des Liegenschaftsbewertungsgesetzes und den Anforderungen an Gutachten in der Bewertungswissenschaft sind keine Parameter, die den Befund als Grundlage des Gutachtens in Frage stellen können. Im Befund zum Gutachten wurde der Stand der Technik bei der gegebenen Bausubstanz, beim Bauzustand durch die Fehleranalysen, Literaturmeinungen hiezu und die eigenen Erfahrungen der Gutachter eingebracht. Die Behörde hat die allgemeine Lebenserfahrung zum Bauzustand, dass nachträglich eingebaute Bäder auf Holztramdecken eine wesentlich kürzere Restlebensdauer der Gesamtgebäude ergeben als Bäder auf Betondecken, bei der Beurteilung des Gutachtens Ing. K nicht einmal erwähnt und beim Gutachten B nicht berücksichtigt. Die Gutachter K und B führen diesen wesentlichen Baumangel der mangelhaft abgedichteten Bäder auf Holztramdecken an. Die Korrosion von statisch wichtigen Eisenträgern und Bauschließen in feuchtem und versalztem Mauerwerk beschreibt B. Das vorgelegte Schadensgutachten der Firma LOT 2013 zu einem eingetretenen Schaden wegen fehlender Abdichtungen wurde nicht einmal erwähnt. Die Behörde hätte in freier Beweiswürdigung die Grundlagen zum Gutachten, dem schlechtem Bauzustand und die besonderen statischen Probleme, beurteilen müssen (VwGH 27.1.1994, 92/15/0127), was nicht geschah. Offensichtlich fand die Behörde am 18.11.2014 die konkreten Überlegungen und Berechnungsmethoden ausreichend präzisiert (VwGH 2000/03/0195), weil die Niederschrift die ziffernmäßigen Ausgangswerte, u.a. die Herstellkosten nach Wohnbauförderung, die Monatsmiete je m2 und die Erläuterungen des SV zur Umsetzung dieser und weiterer Kriterien in das Gutachten ohne weitere Nachfragen enthält. Die Behörde hat keine Fehler in den Befunden in den Bereichen Statik noch im bautechnischen Bereich von Feuchtigkeitsisolierungen auf Holztramdecken festgestellt. Sie hat ihre Erwägungen zu diesem wesentlichen Beweis nicht bekannt gegeben. 2. Ankaufpreis Der Kauf der Liegenschaften wurde notariell abgewickelt, der Kaufpreis bezahlt. Der Kaufpreis des Objektes A2 liegt bei 1.014,46/m2 (6,18% Verzinsung) Wohnfläche und des Objektes S bei 1.275,86/m2 Wohnfläche (4,89% Verzinsung ohne Wohnrecht Fr. U, verstorben 2015) und damit bei weniger als der Hälfte der Preises von Neubauten (vgl. Schreiben 19.07.2015 letzter Absatz). Die statischen Probleme und die damit verbundene kürzere Nutzungsdauer waren beim Kauf bekannt und wurden eingepreist. Das gegenüberliegende Neubauprojekt S 6 wurde im März 2013 netto zwischen EUR 3.626,- und EUR 4.323,-/m2 Wohnfläche angeboten, wobei zu bemerken ist, dass beim Nachbarobjekt die Balkone nordostseitig ausgerichtet sind. Zum Objekt A2 gibt es keine Vergleichspreise. Zum Zeitpunkt des Ankaufes gab es einen Rechtsstreit hinsichtlich einer Unterschutzstellung mit dem Bundesdenkmalamt, der erst mit VwGH ZI. 2010/09/0166 beendet war. Der Bescheid des Bundesdenkmalamtes wurde mit Bescheid BMUKK -24.403/001-IV/3/2012 am 17.01.2012 durch das Ministerium aufgehoben. Es ist klar ersichtlich, dass die vorhandenen Bauschäden in beiden Objekten eingepreist wurden. 2a Grundanteil Seitens des Gutachters B wurde für die Liegenschaft S ein Grundpreis von EUR 400,-/m² angesetzt. Die Verifizierung, dass kein zu geringer Grundpreis angesetzt wurde, erfolgte über den Immobilienpreisspiegel der Zeitschrift Gewinn, wo im Jahr 2011 für A3 Urfahr Preise zwischen EUR 200,- bis 310,- angegeben wurden. Ein Areal in Urfahr (XX) wurde um EUR 350,- verkauft in einem Zeitpunkt, als die Errichtung eines Hochhauses bereits genehmigt war. Die Schätzung der Fachexperten mit 20% des Anschaffungspreises ergibt in der S einen Quadratmeterpreis von EUR 590,- und ist als nicht sachgerechtes Ergebnis zu werten, weil die Bebaubarkeit des Kleinstbauplatzes und der Marktpreis dem Preis von € 590,-/m² widersprechen. Der Grundwert in A2 wurde von Dr. B mit EUR 250,- angesetzt, in der Zeitschrift Gewinn mit EUR 200,- - 220,-. Die Schätzung der Fachexperten des Finanzamtes ergibt einen Quadratmeterpreis von EUR 364,- und ist als nicht sachgerechtes Ergebnis zu werten. Bebaubarkeit und örtlicher Baulandpreis widersprechen € 364,-/m². Die Erwägungen der Behörde (Bescheidbegründung S 7 Abs. 1 f), dass ihr keine oder nicht dem Stand der Bewertungswissenschaft entsprechenden Unterlagen zur Verfügung gestellt wurden, ist falsch und entbehrt jeden Beweises. Die auf S 7 Abs. 4 aufgestellten Erwägungen zum Bebauungsabschlag, der an Vergleichsliegenschaften nachweisbar sein soll, sind praktisch nicht möglich, logisch nicht nachvollziehbar und mit keinem Literaturzitat bewiesen. In der Niederschrift 18.11.2014 S.4 gab Dr. B nach Befragung durch die Fachexperten zum Bebauungsabschlag an: „Der Abschlag von 20% ergibt sich aus den angeführten Kriterien Lage, Größe, Zweckgebundenheit, Aufschließung und Außenanlagen und Erfahrungswerten des SV" (Niederschrift 18.11.2014 S.4 Abs. 5). Bei widersprechenden Gutachten (z.B. eines Sachverständigengutachtens iSd § 177 und eines Privatgutachtens) hat die Behörde in der Begründung ihres Bescheides in schlüssiger Weise darzulegen, welche Erwägungen dafür maßgebend waren, dass ein Beweismittel einem anderen vorzuziehen war (VwGH 15.04.1988, 85/17/0086; 23.01.1996. 93/14/0083, 81/16/0105, 0108 in Ritz BAO5 S.488). Es wird beantragt, dass das Verwaltungsgericht mit Erkenntnis den Grundwert wie in der Erklärung angeführt in A2 mit € 95.883,- festsetzt und in der S mit € 59.798,- festsetzt. 2.b Gebäudewert 2.b.a Ertragswert Seitens der Fachexperten wurde der angesetzte Liegenschaftszins in Höhe von 3% nicht anerkannt. Es wurde die Tabelle des Sachverständigenverbandes als nicht ausreichend betrachtet. Es wurde neben obiger Tabelle für die Gutachten der Ertragswert alternativer Veranlagungen in festverzinslichen Wertpapieren berücksichtigt (Kranewitter, a.a.O. S 96). Der rechnungswesenkundige Steuerpflichtige ist in seinen schriftlichen Antworten detailliert auf die gesunkene Rendite der alternativen Veranlagungsmöglichkeit in Wertpapieren und ihr Auswirkung auf den Liegenschaftszins eingegangen, was in der Beweiswürdigung der Behörde zu beurteilen gewesen wäre (Begründung S 8). Die Behörde hat in ihren Begründungserwägungen S8 zum Gebäudewert nicht berücksichtigt (Kranewitter, aaO, S 96ff): 1. Einschätzung als Wohnliegenschaft 2. Einschätzung der Lagekriterien in denen es für eine sehr gute Lage heißt: Lagen in guten bzw. schöner Lage Wohnlage in der mittleren Umgebung von Groß-, Mittel- und Kleinstädten in mittlerer Entfernung zu den Haltestellen der öffentlichen Verkehrsmittel" (Kranewitter: Liegenschaftsbewertung6, S.98). 3. Verfall der Sekundärmarktrenditen Kranewitter gibt am Jahresanfang 2010 als Berechnungsbasis für Liegenschaften eine Sekundärmarktrendite von 4,0% an (Kranewitter S.96). Am Tag des Kaufes der Liegenschaften lag die Sekundärmarktrendite Bund bei 2,12% - Tendenz stark fallend. B irrte als er annahm, die alternative Veranlagungsmöglichkeit in festverzinslichen Wertpapieren würde wieder entsprechend dem Zinssatz bei Kranewitter in der Empfehlung des Hauptverbandes der Sachverständigen Österreichs ansteigen. Eine ungenügende Fragestellung der Fachexperten des Finanzamtes an den Hochbau SV und eine daraus abgeleitete ungenügende Sachverhaltsdarstellung und Begründungspflicht kann nicht zu Lasten des nicht geladenen Steuerpflichtigen gewertet werden, dessen Befunde und Schlussfolgerungen zum Liegenschaftszins sich nicht in den Erwägungen der Behörde finden. Die Erwägungen der Behörde in Begründung, S 7 Abs. 5 dass der Sachverständige nicht die „ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Sache" überprüft habe, geht ins Leere. Aufgrund der ständig und gleichmäßig steigenden Mieten in allen Jahren und der restriktiven Bestimmungen des MRG konnte der Sachverständige durchaus die nachhaltige, ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Sache beurteilen. 2.b.b. Sachwert Die Erwägungen der Behörde, die Herkunft der angesetzten Neuherstellungskosten aus der oö. Wohnbauförderung 2010 und das Fachwissen des Sachverständigen seien nicht überprüfbar, nicht schlüssig und nicht nachvollziehbar, ist falsch. Das Gutachten ist aus dem Jahr 2010, der Anhaltspunkt der Baukosten stammt von der veröffentlichten Wohnbauförderungsverordnung der oö Landesregierung für 2010. Sie berücksichtigen Veränderungen von Bauweisen (z.B. Aufzüge und Balkone), Rationalisierungen und Wettbewerbsverhältnisse. Soweit die Wohnungskonzerne als Hauptnutzer der Wohnbauförderung besonders günstige Wettbewerbsverhältnisse am Baumarkt nutzen können, wurde dies bei den Abschlägen nach dem Fachwissen des Sachverständigen eingepreist. Die Fachexperten C und Br ergehen sich in der Bescheidbegründung Seiten 8 bis 10, ob der Baukostenindex oder ein Baupreisindex heranzuziehen wäre. In den Jahren 2009 bis 2011 besteht eine Differenz von 1,1 Prozentpunkten zwischen den beiden Indizes. Das Gutachten B beruht neben anderen Ausgangswerten auf dem Ausgangswert des Baukostenindexes. Die Behörde erläutert nicht ihre Erwägungen, wieso der für das Gutachten B verwendete Ausgangswert des Baukostenindexes nicht die Veränderungen der Bauweise, Rationalisierungen und Wettbewerb enthalte. Bei der Frage nach den Altersabschlägen im Sachwertverfahren wird durch die Fachexperten erläutert, die Antworten von Dr. B wären nicht ausreichend und widersprüchlich. Der Sachverständige B sagte am 18.11.2014, S 5f unwidersprochen aus „Die wirtschaftliche Nutzungsdauer wurde mit 40 Jahren (16+24) begrenzt. Die wirtschaftliche Lebensdauer mit 24 Jahren begrenzt". Zur technischen Restlebensdauer: „aufgrund des Bauerhaltungszustandes durch Einschätzung durch den Sachverständigen". Die der Beweiswürdigung der Behörde zu Grunde gelegte Tabelle (Begründung S 10) ist offensichtlich eine Verwechslung, weil die erste Spalte dieser Tabelle „Alter in % der Lebensdauer" lautet und nicht wie von den Amtssachverständigen angenommen „Alter in Jahren". 16 Jahre sind 40 % von 40 Jahren und nicht 16 %.