BFG RV/7102463/2007

Feststeht, dass sich alle beschwerdegegenständlichen Objekte durch Jahre hindurch - nämlich bis zu ihrer Veräußerung - in einem nicht vermietbaren Zustand befunden haben. Die vom Bf. nach außen gerichteten Handlungen - dokumentiert durch Vorlage des Schriftverkehrs mit diversen Immobilienmaklern - sind vor allem unter Bedachtnahme auf die über Jahre hindurch nicht bzw. nur zum Teil umgesetzten Sanierungsmaßnahmen nicht geeignet, als realistisch Vorbereitungshandlungen für die Erzielung von Einnahmen bzw. Aufnahme einer unternehmerischen Vermietungstätigkeit beurteilt zu werden. Dies ergibt sich vor allem aus den von Maklern stammenden Schreiben, welche übereinstimmend auf den für eine mögliche Vermietung erforderlichen Abschluss der Sanierungsarbeiten hinweisen. Zu der in der Beschwerdeverhandlung vorgelegte Beilage 5 mit Datumsangabe "Mai 2005", im vorgedruckten Formular bezeichnet als "Vermittlungsauftrag Alleinvermittlungsauftrag", händisch ergänzt mit "FÜR VERMIETUNG", ist festzustellen, dass eine "Vermietung" mangels Vorliegens vermietbarer Wohnungen zu keiner Zeit möglich war. Gesundheitszustand des Bf.: Dem "neuropsychiatrischen Befund" von Dr. Ko vom 3. November 2004 ist zu entnehmen, dass sich der Bf. seit ca. zwei Jahren wegen zunehmender depressiver Symptomatik in Behandlung befinde und ihm auch eine kaufmännische Tätigkeit wie die Einzelhandel oder die "Hausverwaltung" derzeit nicht möglich sei und der Bf. auch auf Dauer in den nächsten Jahren nicht als arbeitsfähig zu bezeichnen sei. Unter Hinweis auf dieses Schreiben von Dr. Ko wurde vorgebracht, ein wesentlicher Grund für die Veräußerungen von Liegenschaften sei im Gesundheitszustand des Bf. gelegen. Der im neuropsychiatrischen Befund von Dr. Ko angegebene Behandlungsbeginn wegen psychischer Beeinträchtigung und damit verbundener Schwächung der Arbeitskraft des Bf. fällt genau in die Zeit der beschwerdegegenständlichen (sowie weiterer nicht beschwerdegegenständlicher) Liegenschaftserwerbe. Das im Beschwerdeverfahren wiederholt ins Treffen geführte Argument der "Unwägbarkeit" vermag daher schon deshalb nicht zu überzeugen, weil im Hinblick auf den zeitlichen Konnex die Krankheitssymptome weder nachträglich noch nicht vorsehbar aufgetreten sind. Davon abgesehen, stellt eine durch Depressionen hervorgerufene psychische Beeinträchtigung auch deshalb keine "Unwägbarkeit" dar, weil die zielgerichtete Umsetzung mehrerer parallel laufender Sanierungsprojekte keinesfalls ein höchstpersönliches Tätigwerden des Bf. erfordert, sondern die Beauftragung eines fachkundigen Generalunternehmers erfolgen hätte können. Dieser hätte - nach Abwicklung der Verfahren bei den Baubehörden - alle vom Bf. erworbenen und erst in einen vermietbaren Zustand zu versetzenden Liegenschaften unter Koordination der einzelnen Gewerke sowie unter Ausnutzung seiner Erfahrung in der Bauwirtschaft und der entstehenden Synergieeffekte (gleichartige und gleichzeitige Bauarbeiten an mehreren Objekten führen zu einer verbesserten Verhandlungsbasis gegenüber den Bauunternehmen betreffend Preisnachlässen) zügig und zeitnah zu einem erfolgreichen Abschluss bringen können. Eine Einschaltung eines in der Bauwirtschaft erfahrenen Generalunternehmers - der Bf. ist im Vergleich dazu als Einzelhändler branchenfremd - war umso mehr angezeigt, da der Bf. nicht nur mit der Sanierung der drei beschwerdegegenständlichen Objekte ab dem Jahr 2002 begann sondern zeitgleich noch mit weiteren - nicht beschwerdegegenständlichen -Sanierungsprojekten befasst war (J-Gasse [Kaufvertrag 14. Mai 2002, verkauft 28. Mai 2014, Kaufpreis 436.037,01 Euro, Kredit vom 23. April 2002 470.000 Euro, Verkaufspreis 2,300.000 Euro] und F-Gasse [ersteigert 4. März 2002 bis Verkauf 2009, Ersteigerungspreis 170.000 Euro, Kredit vom 23. April 2002 160.000 Euro], bei denen ebenfalls Wohnungen erst zu errichten waren, erhebliche Werbungskostenüberschüsse erklärt und die Liegenschaften letztendlich ebenfalls verkauft wurden). Abschließend ist in Bezug auf ein höchstpersönliches Tätigwerden noch festzuhalten, dass der Bf. auch laufend Einkünfte aus seiner Einzelhandel erzielte, ohne dass sein Gesundheitszustand dem entgegengestanden wäre. Fehlendes Finanzierungskonzept: Aufgrund der zeitnahe zur Ersteigerung der drei beschwerdegegenständlichen Objekte (und zusätzlich der beiden Liegenschaften J-Gasse und F-Gasse) aufgenommenen Kredite und dem zusätzlichen erheblichen Finanzierungsbedarf für erst durchzuführende Gebäudesanierungen, durch die eine Vermietbarkeit jeweils hätte erst erreicht werden können, wäre zum Beweis einer ernsthaften Vermietungsabsicht die Vorlage eines Finanzierungskonzeptes für die Vermietbarmachung notwendig gewesen. Auch eine Finanzierung aus - mangels fehlender Angaben des Bf. nicht bekannten - allfälligen Zuschüssen anderer Personen oder eigenen Geldmitteln (egal ob, Ersparnisse und/oder die Einkünfte aus der Einzelhandel) hätte der Bf. mit einem solchen Konzept nachweisen müssen, zumal das nicht beschwerdegegenständliche Objekt F-Gasse ebenfalls fremdfinanziert wurde und erheblichen Kapitalaufwand verursachte (Arbeitsbogen Außenprüfung Seite 293ff: Ersteigerung am 4. März 2002 um 170.000 Euro, Kredit über 160.000 Euro vom 23. April 2002, laut eigenen Angaben desolat und damit zusätzliche Sanierungskosten, laut Gutachten Stichtag 18. Dezember 2000 Seite 7: Erdgeschoß aufsteigende Feuchtigkeit, Wohnung der ehemaligen Hauseigentümerin ekelerregender Geruch von 20 Katzen, einige in Verwesung übergegangen, Feuerwehrleute könnten angeblich Wohnung nur mit Atemschutz betreten, beträchtlicher Sanierungsaufwand). Die sich aus den Erklärungen ergebenden jährlichen Einkünfte aus Gewerbebetrieb von der Einzelhandel hätten - jedenfalls erst nach Abzug der nötigen Lebenshaltungskosten des Bf. - zur Bedienung von immerhin 5 mit erheblichen Fremdmitteln belastete Objekte herangezogen werden müssen (B-Gasse, S-Gasse, K-Gasse, J-Gasse, F-Gasse), wofür jedoch - wie festgestellt - trotz Ersuchens kein Finanzierungskonzept vorgelegt wurde. Banken: Seitens des steuerlichen Vertreters wurde mehrmals (zuletzt in der mündlichen Verhandlung) angegeben, dass die finanzierende Bank niemals Geld fällig gestellt habe. Zitat aus der Beschwerdeverhandlung: "Abschließend halte ich fest, dass die Finanzierung in Bezug auf die Banken nie ein Problem war. Die Banken waren immer auf der sicheren Seite, zumal der entsprechende Substanzwert vorhanden war, zumal auch in den letzten zehn bis 15 Jahren die Immobilienpreise, vor allem hinsichtlich der Zinshäuser, massiv gestiegen sind. Für die Banken war kein Risiko durch einen Verkauf oder eine Vermietung gegeben gewesen." Dass die Bank danach auch tatsächlich durch den Verkauf der Liegenschaften bedient wurde, entspricht der wahrscheinlicheren Verwertungsvariante des Verkaufs; eine Vermietbarkeit wurde niemals hergestellt und es erfolgte auch keine Vermietung. Auch spricht das vom steuerlichen Vertreter angesprochene Steigen der Liegenschaftspreise eher für eine Verwertung durch Verkauf. Hinweis auf ein anderes Objekt: In der Beschwerde wurde vorgebracht, das hier nicht beschwerdegegenständliche Gebäude F-Gasse in PLZ5 Ort, Baujahr 1857, sei desolat übernommen und in der Zwischenzeit soweit saniert worden, dass 86% der Fläche vermietet seien. Mit diesem Vorbringen zu einem anderen Objekt gelingt es dem Bf. betreffend die drei beschwerdegegenständlichen Objekte B-Gasse, S-Gasse und K-Gasse nicht, eine ernsthafte Vermietungsabsicht zu beweisen. Jedes Objekt ist gesondert nach der eigenen konkreten Art der Bewirtschaftung zu beurteilen und liegt aus den oben umfangreich festgestellten Gründen bei den drei beschwerdegegenständlichen Objekten keine Vermietungstätigkeit vor. Zusammenfassung: Aus den oben genannten Gründen stellen die drei Objekte B-Gasse, S-Gasse und K-Gasse keine unternehmerische Betätigungen und keine Einkunftsquelle dar und sind daher bei der Umsatzsteuer und Einkommensteuer nicht anzusetzen. Eine Einvernahme des angebotenen Zeugen Bankmitarbeiter Mag. Gd Ha konnte unterbleiben, da das Bundesfinanzgericht den Angaben des steuerlichen Vertreters folgte, dass die Kreditfinanzierung der Liegenschaften nie ein Problem gewesen sei, da die Bank immer mit dem Substanzwert der Zinshäuser abgesichert war. Der im Schreiben vom 30. Juni 2011 genannte Immobilienmakler N. U zum "Beweis dafür, dass eine Vermietungsabsicht jedenfalls gegeben" gewesen sei und die Botschafterin von staat, wurden nicht als Zeugen einvernommen, da einerseits die beiden Konzepte des Architekten G H und darüber hinaus für alle drei Objekte, der Umstand, dass niemals vermietbare Wohnungen hergestellt wurden, gegen eine Vermietung als wahrscheinlichste Verwertungsvariante spricht. Dasselbe gilt für die im Schreiben vom (Eingangsstempel) 13. September 2013 angeführten Zeugen. Umsatzsteuervorauszahlungen: Für die Folgejahre 2004 und 2005 wurden keine Umsatzsteuerjahresbescheide erlassen. In den ebenfalls angefochtenen Vorauszahlungsbescheiden betreffend Umsatzsteuer August bis Dezember 2004 und Jänner bis September 2005 waren daher die drei Objekte mangels unternehmerische Tätigkeit ebenfalls nicht anzusetzen. Nachträglich geltend gemachte Werbungskosten und Vorsteuern für anderes Objekt: Der Bf. brachte nach Einbringung seiner Berufung erstmals vor, beim (sonst nicht berufungsgegenständlichen) Objekt F-Gasse seien weitere, bisher noch nicht erfasste Werbungskosten und Vorsteuern bei der Einkommensteuer und Umsatzsteuer 2003 zu berücksichtigen, und legte dazu folgende Rechnungen der Ma Bau Handels GmbH gerichtet an den Bf. an die Adresse des Objektes vor (alle Beträge in Euro): 1. Teilrechnung Nr. 31/03 vom 4. Juni 2003 Erdgeschoss | 1. Baustelleneinrichtung: Werkzeug und Kleingeräte An- u. Abtransport, Aufstellen von Container bzw. Material | 1.800 | 2. Abbrucharbeiten Bodenbelag abtragen Sanitär-Einrichtungsgegenstände abbrechen | 4.400 | 3. Beschüttung von Fußbodenkonstruktion aufgraben | 3.850 | 4. Zwischenwände abbrechen Innenputz bis 3 cm dick abschlagen | 9.350 | 5. Türstock zum bis auslösen und lagern 10Stk je 350 | 3.500 | 6. Schutt und Sperrmüll: Schutt auf die Straße Fahren und fernverführen Sperrmüll im Hof aufladen und entsorgen | 4.450 | Summe | 27.350 | + 20 % MwSt. | 5.470 | Gesamtsumme | 32.820 "Betrag dankend erhalten."   2. Teilrechnung Nr. 32/03 vom 17. Juni 2003 Erdgeschoss | 1. Neue Türzarge einmauern | 3.800 | 2. Gipskartondecke 2,5 mm FS-Platte mit Metallkonstruktion, Fugen bandagiert und glatt verspachtelt, für alle Räume | 8.600 | 3. Innenputzarbeiten | 9.150 | 4. Schutt und Sperrmüll: Schutt auf die Straße fahren und fernverführen, Sperrmüll im Hof aufladen und entsorgen | 2.800 | Summe | 24.350 | + 20 % MwSt. | 4.870 | Gesamtsumme | 29.220 "Betrag dankend erhalten." Das Objekt F-Gasse wurde vom Bf. - wie bereits oben festgestellt - am 4. März 2002 ersteigert und laut offenem Grundbuch nach nur sieben Jahren mit Kaufvertrag vom 21. Juli 2009 wieder veräußert. Laut offenem Firmenbuch wurde über die Ma Bau Handels GmbH mit Gerichtsbeschluss vom 27. Dezember 2000 der Konkurs eröffnet und die Gesellschaft aufgelöst. Mit Gerichtsbeschluss vom 30. August 2001, nach rechtskräftiger Bestätigung des am 23. Mai 2001 angenommenen Zwangsausgleiches, wurde der Konkurs aufgehoben. Der Generalversammlungsbeschluss vom 29. Jänner 2002 lautet auf Fortsetzung der Gesellschaft. Wie bereits festgestellt, stammen die beiden nachträglich geltend gemachten Rechnungen vom 4. und 17. Juni 2003. Mit Gerichtsbeschluss vom 17. Juli 2003 wurde neuerlich der Konkurs eröffnet und mit Beschluss vom 23. April 2004 mangels Kostendeckung aufgehoben. Am 19. August 2004 wurde die amtswegige Löschung wegen Vermögenslosigkeit gemäß § 40 FBG eingetragen. - Vorsteuern: Gemäß § 12 Abs. 1 Z 1 UStG 1994 kann der Unternehmer die Vorsteuerbeträge abziehen, die von einem anderen Unternehmer in einer Rechnung (§ 11) an ihn gesondert für Lieferungen oder sonstige Leistungen, die im Inland für sein Unternehmen ausgeführt worden sind. Gemäß § 11 Abs. 1 Z 4 UStG 1994 in der für 2003 geltenden Fassung muss die Rechnung, um zum Vorsteuerabzug zugelassen zu werden, als Rechnungsmerkmale ua. die Angabe des Tages (bzw. Zeitraums) der Lieferung oder sonstigen Leistung enthalten. Beide vorgelegten Rechnungen (siehe oben) betreffend die dort angeführten Bauleistungen enthalten keinen Zeitraum der Leistungserbringung (und auch keinen Abrechnungszeitraum, nur "1. [bzw.] 2. Teilrechnung") und steht daher schon aus diesem Grund nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH 27.6.2012, 2008/13/0038, VwGH 28.9.2011, 2006/13/0064 mit Bezug auf ein früheres Erkenntnis) dem Bf. ein Vorsteuerabzug nicht zu. Die beiden als "Rechnungen" geltend gemachten Schreiben verweisen auch nicht auf andere Belege, auf die in der Rechnung hingewiesen wird (§ 11 Abs. 2 dritter Satz UStG 1994). Aus der Datierung der beiden Schreiben kann nicht auf ein Leistungsdatum der geschilderten Bauleistungen geschlossen werden. Das Gesetz begnügt sich nicht mit Angaben, aus denen bloß im Zusammenhalt mit dem übrigen Sachverhalt hervorgeht, dass ein Unternehmer die in Rechnung gestellte Leistung zu einem bestimmten Zeitpunkt erbracht hat (VwGH 21.12.2010, 2009/15/0091, VwGH 22.4.2009, 2006/15/0315). Diese Rechtsansicht entspricht auch gemeinschaftsrechtlichen Vorgaben (VwGH 29.7.2010, 2010/15/0072). Betreffend den Umsatzsteuerbescheid 2003 bleibt es daher bei der Abweisung der Beschwerde als unbegründet. - Werbungskosten: Betreffend Einkommensteuer ist festzustellen: Eine Vermietungstätigkeit betreffend das Gebäude F-Gasse 17 wurde von den Prüfern für den vorliegenden Zeitraum nicht in Zweifel gezogen und in den - vom Bf. aus den oa. anderen Gründen angefochtenen - Einkommensteuerbescheiden 2002 und 2003 als Einkunftsquelle bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung veranlagt. Die in den beiden Rechnungen (vorgelegt mit Ergänzung vom 5. April 2006, Rechtsmittelakt Seite 18ff) genannten Arbeiten wurden von der bel. Beh. gegenüber dem BFG (UFS) auch nicht in Zweifel gezogen. Die bel. Beh. nahm das Baujahr des Gebäudes mit 1857 und daraus folgernd die Afa unstrittig mit 2% an. So wie bei den anderen Feststellungen der Prüfer zum Objekt F-Gasse in Tz 5 handelt es sich bei den Arbeiten laut den beiden Rechnungen (siehe oben) um aktivierungspflichtige Aufwendungen: | Einkünfte F-Gasse | 27.350,00 |   | 24.350,00 |   | 51.700,00 | neu: Afa 2% | 1.034,00   Tangenten: Folgende Mitteilungen über die gesonderte Feststellung von Einkünften (§ 188 BAO), die nach den angefochtenen Einkommensteuerbescheiden 2002 und 2003 vom 13. Jänner 2006 ergingen, waren im vorliegendem Erkenntnis zu berücksichtigen: - Einkommensteuer 2002: 1.) Mitteilung über die gesonderte Feststellung vom 9. August 2006 zu BF. u. Mitbesitzer, STNR 1111 FA YY in Ort, Liegenschaft in M-Gasse 12, PLZ1 Ort: Anteil an Einkünften aus Vermietung und Verpachtung: 122,87 Euro - Einkommensteuer 2003: 1.) Mitteilung über die gesonderte Feststellung vom 10. August 2006 zu BF. u. Mitbesitzer, wie oben: Anteil an Einkünften aus Vermietung und Verpachtung: -6.929,48 Euro 2.) Mitteilung über die gesonderte Feststellung vom 4. November 2008 zu Beteiligung Beteiligungs GmbH Co KG, früher STNR 2222, FA YY in Ort; jetzt: STNR 333, FA ZZ in Ort: Anteil an Einkünften aus Vermietung und Verpachtung: 35,34 Euro Über die zu behandelnden Beschwerden war daher wie folgt abzusprechen: Aus den oben genannten Gründen waren die Beschwerden betreffend Umsatzsteuer 2002 und 2003 sowie Umsatzsteuervorauszahlungen August bis Dezember 2004 und Jänner bis September 2005 abzuweisen. Zunächst ist festzuhalten, dass die Liegenschaften B-Gasse, S-Gasse und K-Gasse aus den oben genannten Gründen auch keine Einkunftsquelle darstellen. Bei der Veranlagung zur Einkommensteuer 2002 war bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zusätzlich die Gewinnmittlung vom 9. August 2006 betreffend M-Gasse heranzuziehen, sodass es zu einer Abweisung der Beschwerde mit Verböserung (geringfügige Erhöhung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) kommt. | Einkünfte aus Vermietung u. Verpachtung 2002: |   | von Außenprüfung aufgehobener Bescheid v. 8.6.2005 | -52.440,18 | angefochtener Bescheid v. 13.1.2006 | -15.159,50 | Tangente M-Gasse | 122,87 | laut BFG | -15.036,63   Bei der Veranlagung zur Einkommensteuer 2003 waren bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zusätzlich heranzuziehen: - neue Afa F-Gasse laut BFG, - Gewinnmittlung vom 10. August 2006 betreffend M-Gasse und - Gewinnmittlung vom 4. November 2008 betreffend Beteiligung; sodass es bei dieser Beschwerde im Ergebnis - ebenfalls unter Außerachtlassung der Liegenschaften B-Gasse, S-Gasse und K-Gasse - zu einer teilweisen Stattgabe kommt. | Einkünfte aus Vermietung u. Verpachtung 2003: |   | von Außenprüfung aufgehobener Bescheid v. 8.6.2005 | -95.015,31 | angefochtener Bescheid v. 13.1.2006 | -5.881,36 | neue Afa F-Gasse | -1.034,00 | Tangente M-Gasse | -6.929,48 | Tangente Beteiligung | 35,34 | laut BFG | -13.809,50   Aufgrund Zurücknahme in der mündlichen Verhandlung war die Beschwerde gegen den Einkommensteuervorauszahlungsbescheid 2006 und Folgejahre mit Beschluss gemäß § 256 Abs. 3 BAO als gegenstandslos zu erklären.   2 Beilagen: Berechnungsblätter Einkommensteuer 2002 und 2003   Zulässigkeit einer Revision Gegen ein Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes ist die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Die Entscheidung erging auf Grundlage der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (Einkommensteuer: VwGH 19.9.2007, 2004/13/0096 und die weiters bei der rechtlichen Beurteilung unter dem Punkt "ersthafte Absicht zur Vermietung" angeführten Erkenntnisse, Umsatzsteuer: VwGH 27.6.2012, 2008/13/0038 und die unter der Überschrift "Vorsteuern" angeführten Erkenntnisse); die vom BFG getroffenen Tatsachenfeststellungen erfolgten in der angegebenen freien Beweiswürdigung, die einer ordentlichen Revision nicht zugänglich ist.     Wien, am 17. Mai 2017