BFG RV/7102463/2007

Hierbei handle es sich ebenfalls um ein Zinshaus, erbaut um die Jahrhundertwende. Vorgelegt werde die Zinsliste per 1. Februar 2003 - hieraus sei ersichtlich, dass die Mieten für sechs vermietete Wohnungen mit einer Nutzfläche von 247,90 m² 327,31 Euro betragen hätten - dies entspreche einem Wert von 1,32 Euro pro m² [6 männliche Mieter mit bulgarischen Namen, die Wohnungsgröße liegt zwischen 22,7 und 57 m², der Hauptmietzins pro Wohnung zwischen 41,61 und 75,85 Euro]. Die Wohnungen seien alle der Kategorie D unterlegen, sodass keine höheren Mieten vereinbart hätten werden dürfen. Wieder werde auf die Prognoserechnung auch für dieses Objekt laut Akt verwiesen: Daraus sei ersichtlich, dass nach einer Adaptierung der Wohnungen und Anhebung auf Kategorie A und Mieteinnahmen von 1.750 Euro pro Monat (7 Euro pro m²) bzw. etwa 21.000 Euro pro Jahr und den voraussichtlichen Ausgaben ab dem Jahr 2005 ein Überschuss erzielt worden wäre. Ein Gesamtüberschuss hätte sich demzufolge ab dem Jahr 2012 ergeben. Festzuhalten sei, dass auch hier die ernsthafte Absicht zur Einkünfteerzielung zum Zeitpunkt der Entstehung bzw. Verausgabung der Kosten klar erwiesen sei und der Entschluss des Bf. zur Vermietung wie folgt ebenfalls klar und deutlich nach außen in Erscheinung getreten sei: Der Bf. habe mit "diversen" Immobilienmaklern auch bei diesem Objekt Gespräche zwecks Vermietung der Wohnungen geführt und auch die diesbezüglichen Aufträge erteilt sowie Planungen und Kostenvoranschläge mit Fertigstellungsterminen für die beabsichtigten Umbau- und Sanierungsarbeiten etwa durch Architekt H, Fa. Cl Bau (Herr Pi) und die Bau-Firma R Gebäudetechnik GmbH erstellen lassen (unter Hinweis auf bereits vorgelegte Unterlagen). Wie bereits ausgeführt, habe es zu allen Objekten auch keinen Verkaufsdruck seitens der finanzierenden Bank gegeben. Als Beweis sollen gelten: Zeugeneinvernahmen von Herr Mag. Ha, p.A. einer angegebenen Bank, Herr RE, GF der R Gebäudetechnik GmbH, Herr Günter Mitter, ehem. GF der Sa Bau GmbH, Herr AP, ehem. beschäftigt in der Fa. Cl Bau GmbH, würden beantragt. Zusammenfassend sei festzuhalten, dass damals jeweils Einkunftsquellen des Bf. vorgelegen seien. Die Betätigung des Bf. sei hinsichtlich aller gegenständlicher Häuser objektiv ertragsfähig gewesen, weil die Möglichkeit bestanden habe, Überschüsse in einer Höhe zu erzielen, die nicht nur die angefallenen Verluste ausgeglichen hätten, sondern darüber hinaus zu einem Überhang der Überschüsse gegenüber den Verlusten geführt hätten. Lediglich aus den dargelegten Unwägbarkeiten hätten die geplanten Sanierungen und daran anschließend die ertragsbringenden Vermietungen nicht durchgeführt werden können. Auf Grund der bereits vorgelegten Prognoserechnungen sei ersichtlich, dass nach der voraussichtlichen planmäßigen Errichtung bzw. Adaptierung innerhalb von höchstens 23 Jahren ("vgl. Liebhaberei-Verordnung") jedenfalls ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten bei allen drei Objekten erzielt worden wäre, sohin keine Liebhaberei gegeben sei. Dem beigelegten Schreiben der Immobilien HM OEG vom 10. Februar 2006 ist zu den beschwerdegegenständlichen Objekten zu entnehmen: Vermietung S-Gasse: Anfrage für die Dachgeschosswohnung von Herrn AS, Geschäftsführer und Inhaber der Firma PM in PLZ4 Ort. Kunde lebe in Scheidung und momentan bei seiner Tante im Haus einmal ums Eck der Gasse. Der Kunde frage bereits zum 4. Mal an, wann es endlich zu einem möglichen Miettermin kommen könne. Der Kunde habe jedoch auch Sonderwünsche eine Garage betreffend, da er selbst ein amerikanisches Auto fahre mit einer gewissen Überlänge. Am besten, der Makler vereinbare einen Termin mit dem Bf., um diesen den möglichen Mieter vorzustellen und dass dem Kunden gleich der erste Garagenplatz vergeben werden könnte, denn dort würde dieser nach Erachten des Maklers die Limousine parken können. Des Weiteren habe der Kunde noch Fragen zur Ausstattung von den Nassräumen bzw. zu den geplanten Marken-Einbauküchen. Der Makler habe mit Kunden im Küchenstudio bereits einen Termin ausgemacht. Termin sei der 20. Februar 2006 im Küchenstudio. Bis dahin müssten jedoch die Küchenanschlüsse fixiert sein, damit der Kunde zwischen den 6 verschiedenen Küchenmodellen wählen könne. Im Falle, dass sich der Kunde für eine andere Küche entscheide, trage der Kunde den Aufpreis selbst. Anfrage für das Parterre so wie das Hochparterre von der Firma Pl in Italien. Der namentlich genannte Geschäftsführer habe bereits zum zweiten Mal die Baustelle mit dem Makler besichtigt und möchte unbedingt hier seinen österreichischen Firmensitz haben. Jedoch nur für die Dauer von 5 Jahren maximal 6 Jahre. Herr MH möchte für sich und seine Familie das Hochparterre anmieten und als Arbeits-und Präsentationsraum würde er gerne das Parterre nehmen, wobei hier Frau AM aus Land (Mitarbeiterin, Pressesprecherin) eine Wohneinheit beanspruchen würde. Die Wohnung werde jedoch nur als Präsentationsraum verwendet ohne Lärm, Schmutz oder Geruchsbelästigung und auch kein Kundenverkehr. Je Wohneinheit würde ein Stellplatz für ein Kfz benötigt. Der Makler sei auch beauftragt worden, für 2 weitere Mitarbeiter in unmittelbarer Gegend Mietwohnungen zu suchen, welches ihm die Absichten der Firma verstärke, dass sie tatsächlich mieten wolle. Des Weiteren würde Herr MH gerne wissen, ob er das Parterre für die Firma So Sicherheitsdienstleistung anmieten könne und die Firma Pl das Untermietsrecht auf 5 Jahre bekomme. Der Makler denke, es handle sich hierbei um steuerliche Gründe. Wie weit das rechtens gemacht werden könne, wisse der Makler nicht und werde sich in einem persönlichen Gespräch zeigen. Es sei jedoch kein "bedingtes Verlangen", es gehe Herrn MH eher um die repräsentative Lage, welche die Liegenschaft mit sich bringe. Kunde suche eine TOP Adresse, welche der Bf. ihm hiermit geben könnte. Wie gesagt, handle es sich aber um maximal 5 Jahre. Es seien noch einige Fragen offen, so wie Sanitär und Küchen, wobei der Makler das seines Erachtens schon mit dem Kunden fixiert habe und nur noch die "Einstimmung" des Bf. bräuchte. Für beide Wohnungen würden ihm die Standard-Küchen passen, nur im Hochparterre hätte er gerne den dunkleren Korpus, welches der Makler mit dem Küchenstudio noch abklären müsse. Der Makler sehe aber kein Problem. Lediglich wolle der Kunde im Parterre eine extra Internetanbindung haben (technische Anforderungen würden beim Makler aufliegen) und einen Stromausgang für einen Beamer, welcher momentan auch kein Problem sei. Wenn der Bf. wolle, könne der Makler das Problem gerne selbst bearbeiten, da er Erfahrung in diesem Bereich habe. Laut Plan sei eine Leer-Verrohrung genau dort vorgesehen. Des Weiteren möchte der Kunde ebenfalls die Küche von der Halle in den Raum neben an verlegt haben, welches aber, so glaube der Makler, bereits besprochen worden sei. Voraussichtliche Mieteinahmen Parterre 2.450 Euro inkl. und Hochparterre 2.485 Euro (Stockwerkszulage) und inklusive je 1 Garagenplatz. Genaue Preise seien jedoch auch noch mit dem Kunden zu vereinbaren. Geplant sei seitens Herrn MH, dass er ab 1. August 2006 in Österreich starten wolle, also bis dahin sollte alles erledigt sein, und der Bf. und der Makler habe noch etwas Zeit. Wie der Makler dem Bf. gesagt habe, sei es genau der richtige Zeitpunkt und der richtige Bauabschnitt, wo man schon anfangen könne zu makeln. Die Erfahrungswerte würden dem Makler zeigen, dass Kunden sich schon während des Baues entscheiden und die Mitspracherechte der Planung und Ausstattung ausnützen würden. Genau wie es große namhafte Hausverwaltungen in Ort machen würden. Jetzt bleibe nur mehr der 1. Stock frei, welchen der Bf. und der Makler bestimmt bis allerspätestens Ende April 2006 unter Dach und Fach hätten. Der Makler habe auch schon eine passende Reinigungsfirma sowie Schneeräumungsfirma in Aussicht, welche das zukünftige Projekt kostengünstig machen könnten. Einen Kostenvoranschlag übermittle der Makler dem Bf. beim nächsten Treffen. d) Verhandlung In der auf Antrag des Bf. abgehaltenen mündlichen Beschwerdeverhandlung vor dem gesamten Senat am 20. April 2017 führte der steuerliche Vertreter aus wie in seinen bisherigen Schriftsätzen und ergänzte: Vorweg hielt der steuerliche Vertreter fest, dass die Beschwerde, insoweit der Einkommensteuer-Vorauszahlungsbescheid 2006 vom 13. Jänner 2006 angefochten ist, infolge zwischenzeitigen Ergehens des Jahresbescheides 2006 nicht mehr aufrechterhalten wird. Die diesbezügliche Beschwerde wurde insoweit zurückgezogen. Weiters verwies der steuerliche Vertreter auf die im Akt befindlichen Vermittlungs- und Vermietungsangebote, sowie Vermietungsrücktritte von bereits erfolgten Vermietungen, weil das Objekt nicht fertiggestellt wurde. Weiters werde auf die bereits vorgelegten Krankenbestätigungen verwiesen. Einsicht genommen wurde in die Fotos betreffend das Objekt F-Gasse, aus denen Renovierungsarbeiten ersichtlich seien. Damit im Zusammenhang stünden die im Ergänzungsschriftsatz vorgelegten beiden Rechnungen der Ma Bau und Handels GesmbH vom 4. und 17. Juni 2003. B-Gasse: Der steuerliche Vertreter verwies auf die bisherigen Ausführungen im Verfahren, insbesondere darauf, dass die beim Bf. zweifellos vorhandene Vermietungsabsicht, vor allem krankheitsbedingt, nicht weiter habe verfolgt werden können. Vor allem habe es an der erforderlichen Energie und der Durchsetzungskraft gegenüber der Bauwirtschaft gefehlt. Verwiesen wurde auf bereits vorgelegte Befundberichte, z.B. vom Dezember 2003 von Dr. Ko betreffend Depressivität, Burn out, Erschöpfungssyndrom. Vorgelegt wurden weitere ärztliche Atteste aus den Jahren 2010 und 2011, welche als Beilagen 1 bis 4 zum Akt genommen wurden. Bei mietengeschützten Objekten komme laut Judikatur des VwGH eine Liebhabereibeurteilung grundsätzlich nicht in Betracht. In diesem Zusammenhang verwies der steuerliche Vertreter auf die Mieterliste betreffend die B-Gasse, aus dieser sei ersichtlich, dass höhere Mieten nicht erzielbar gewesen seien, ohne dass entsprechende Standardanhebungen durch umfassende Renovierungsarbeiten durchgeführt würden. Die Prognoserechnungen seien bereits vorgelegt worden und, konkret bei der B-Gasse, sei daraus ersichtlich, dass sich bereits im Jahr 2006 ein jährlicher Überschuss ergeben hätte. Rückblickend betrachtet hätte sich noch ein besseres Ergebnis ergeben, weil die Zinsen gefallen seien. S-Gasse: Laut steuerlichem Vertreter hätte die Käuferin dieses Objektes die vom Bf. begonnenen Sanierungsarbeiten in weiterer Folge fertiggestellt. Dem Bf. sei die Fertigstellung aufgrund seiner zuvor dargelegten Erkrankung nicht möglich gewesen. Es habe mehrere Mietinteressenten gegeben, wie etwa die bereits als Zeugin beantragte Botschafterin von staat. Es sei damals eine Miete von 6.000 bis 7.000 Euro monatlich verhandelt worden. Auch zu diesem Objekt sei eine Prognoserechnung vorgelegt worden, aus der ersichtlich sei, dass sich ein Gesamtüberschuss ab dem Jahr 2014 ergeben hätte. Der steuerliche Vertreter verwies abschließend auch auf Schwierigkeiten mit den Baubehörden, die zu erheblichen Bauverzögerungen geführt hätten. Dies sei etwa bei der bereits vorhandenen Stützmauer der Fall gewesen, da habe die Baubehörde den Antrag auf nachträgliche Baugenehmigung abgewiesen, wobei erst vom Verwaltungsgericht dieser Bescheid aufgehoben und die Bewilligung erteilt worden sei. Dieses Verwaltungsgerichtsverfahren habe erst nach dem Verkauf der Liegenschaft durch den Bf. stattgefunden. K-Gasse: Laut steuerlichem Vertreter handle es sich hier um ein typisches um die Jahrhundertwende erbautes Zinshaus, welches den Mietzinsbeschränkungen des MRG unterliege. Aus der Zinsliste ergebe sich, dass Kategorie D-Wohnungen, welche nicht teurer hätten vermietet werden dürfen, überwiegend vorgelegen seien. Aus der vorgelegten Prognoserechnung ergebe sich, dass nach den geplanten Sanierungsarbeiten mit Kategorieanhebung bereits ab dem Jahr 2005 ein jährlicher Überschuss angefallen wäre. Der Gesamtüberschuss wäre im Jahr 2012 eingetreten. Auch hier sei wieder auf die gefallenen Zinsen zu verweisen, welche einen höheren Überschuss zur Folge gehabt hätten. Ergänzend zu den bereits im Akt befindlichen Unterlagen wurde noch ein Vermittlungsauftrag vom Mai 2005 an das Immobilienmaklerbüro XX-Immobilien [betreffend alle drei beschwerdegegenständliche Objekte] vorgelegt, welcher als Beilage 5 zum Akt genommen wurde. Zu allen drei Objekten verwies die Vertreterin der bel. Beh. auf die Prüfungsfeststellungen. Über Befragen durch den Berichterstatter, dass alle drei beschwerdegegenständlichen Objekte zu nahezu 100% fremdfinanziert worden seien und für die noch ausständigen Sanierungsarbeiten ein weiterer hoher Kapitalaufwand erforderlich gewesen wäre und sich folglich die Frage nach der Finanzierbarkeit stelle, führte der steuerliche Vertreter aus: Es seien damals die Ankaufobjekte überwiegend fremdfinanziert worden, wobei der Bf. aus seinen aus vielen Jahren entstandenen Gewinnen aus seiner Trafiktätigkeit und auch früheren Viermietungstätigkeiten Eigenmittel zur Verfügung gehabt habe, aus denen auch die bereits erfolgten Sanierungsarbeiten bezahlt worden seien und es habe auch seitens der Banken gekoppelt an jeweils durchgeführte Sanierungsabschnitte Finanzierungszusagen gegeben. Dies sei primär die damals finanzierende Bank Bank gewesen. Nur habe der Bf. die Sanierungen aus Krankheitsgründen nicht mehr durchführen können und habe daher auch das Geld nicht mehr abgerufen. Zur Frage des Berichterstatters, aus welchen konkreten vorhergegangen Einkünften die Finanzierung erfolgen sollte, gab der steuerlicher Vertreter an: Insbesondere auch aus den Einkünften aus der Einzelhandel, die der Bf. damals bereits seit mehr als zwanzig Jahren betrieben habe und auch aus Vermietungseinkünften. Bezüglich der nicht vorgelegten Finanzierungskonzepte benannte der steuerliche Vertreter Mag. Gd Ha als Zeugen, per Adresse der Bank. Die Banken seien nicht das Problem bei der Finanzierung gewesen, sie hätten vielmehr dem Bf. sogar Geld angeboten, wenn er es benötige für die durchzuführenden Sanierungsarbeiten und es hätte sich selbst bei hohen Zinsen und entsprechender Fertigstellung der Sanierungsarbeiten ein entsprechender Totalgewinn ergeben. Über Vorhalt der zum Teil negativen Mietergebnisse betreffend die anderen vom Bf. betriebenen Vermietungsobjekte F-Straße, J-Gasse und F-Gasse wie folgt: F-Gasse: | Einkünfte V+V in Euro |   | 2002 |   | Erklärung | -12.408,96 | Zurechnung Prüfbericht Seite 4 | 3.541,61 |   | -8.867,35 | 2003 |   | Erklärung | -13.382,39 | Zurechnung Erstbescheid |   | Zurechnung Prüfbericht Seite 4 | 8.309,80 |   | -5.072,59 |   |   | laut Erklärung: |   | 2004 | -14.867,23 | 2005 | -11.764,39 | 2006 | -29.934,63 | 2007 | -11.928,06 | 2008 | -48.144,90 | 2009 | -28.561,80   F-Straße: |   | ATS | 1998 | 31.086,70 | 1999 | 72.268,43 | 2000 | 48.909,25 | 2001 | -30.769,13 |   | € | 2002 | -2.627,18 | 2003 | -1.654,40 | 2004 | -2.016,60 | 2005 | -4.963,27 | 2006 | -19.960,25 | 2007 | 2.157,66 | 2008 | 9.436,76 | 2009 | 9.058,45 | 2010 | 1.850,62   J-Gasse in Euro: | 2002 | -19.677,08 | 2003 | -2.767,80 | 2004 | 9.025,21 | 2005 | 8.365,42 | 2006 | -15.029,59 | 2007 | -18.482,54 | 2008 | -35.889,90 | 2009 | 17.732,53 | 2010 | -15.704,79   führte der steuerliche Vertreter aus: [Für die F-Straße] sei in den Jahren 1998 bis 2001 ein Gewinn von rund 120.000 ATS und in den Jahren 2002 bis 2010 ein geringer saldierter Verlust gewesen. Für die F-Straße habe es demnach von 1998 bis 2010 ein ausgeglichenes Ergebnis gegeben. Bei der J-Gasse habe die Bank unendlich Geld gegeben. Die J-Gasse sei 1:1 von der Bank finanziert worden. Abschließend halte der steuerliche Vertreter fest, dass die Finanzierung in Bezug auf die Banken nie ein Problem gewesen sei. Die Banken seien immer auf der sicheren Seite gewesen, zumal der entsprechende Substanzwert vorhanden gewesen sei und zumal auch in den letzten zehn bis 15 Jahren die Immobilienpreise, vor allem hinsichtlich der Zinshäuser, massiv gestiegen seien. Für die Banken sei kein Risiko durch einen Verkauf oder eine Vermietung gegeben gewesen. Über die Beschwerde wurde erwogen: Beschwerdegegenständlich sind die Bescheide: Umsatzsteuer und Einkommensteuer 2002 und 2003 Umsatzsteuerfestsetzung August bis Dezember 2004 Umsatzsteuerfestsetzung Jänner bis September 2005 Für die Jahre 2004 und 2005 ergingen keine Umsatzsteuer-Jahresbescheide. Vorauszahlungen Einkommensteuer 2006 und Folgejahre   1. Sachverhalt Der Bf. erklärte betreffend die beschwerdegegenständlichen Häuser B-Gasse, S-Gasse und K-Gasse ausschließlich negative Ergebnisse. Die bel. Beh. nahm noch vor der beschwerdegegenständlichen Außenprüfung betreffend B-Gasse und K-Gasse für die Jahre 2002 und 2003 geringfügige Änderungen bei der Afa vor - von 2% auf 1,5% -, die jedoch die erheblichen jährlichen Verluste nicht wesentlich reduzierten. B-Gasse: Der Bf. erklärte folgende Ergebnisse (hier und im Folgenden alle Beträge in Euro): | PLZ1, B-Gasse: | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | Einnahmen | 3.533,32 | 4.248,69 | 2.842,51 | 890,98 | 0,00 | Afa | -2.795,34 | -2.795,34 | -2.795,34 | -2.795,34 | -1.397,67 | Leerstehung | -1.764,24 | -588,08 |   |   |   | Betriebskosten |   | -8.683,99 | -6.719,31 | -6.399,97 | -3.803,54 | Verwaltungshonorar | -218,04 |   |   |   |   | Werbungskosten | -9.663,10 | -12.126,08 | -276,45 | -1.011,39 | -2.051,26 | Instandhaltung |   |   |   |   | -30.788,50 | Afa Ablöse |   |   |   | -505,50 | -505,50 | KM-Geld |   |   |   |   | -912,40 | Abschlusskosten Konto anteil. |   |   |   | -2.611,79 | Werbungsk. HV |   | -36,39 |   |   |   | Zinsen, Spesen |   |   | -2.900,36 | -3.251,61 | -1.810,89 | Afa 1/10 Bankspesen |   |   | -190,77 | -190,77 | -190,77 | Ergebnis | -10.907,40 | -19.981,19 | -10.039,72 | -13.263,60 | -44.072,32 | Gesamt |   | -30.888,59 | -40.928,31 | -54.191,91 | -98.264,23   Die Liegenschaft wurde vom Bf. laut Gerichtsbeschluss vom 3. September 2001 im Konkurs des vorherigen Eigentümers um 2,3 Mio. Schilling (167.147,52 Euro) ersteigert [Arbeitsbogen (AB) Seite 403ff]. Zur Finanzierung räumte eine Bank dem Bf. einen Kredit vom 31. Oktober 2001 über 2,5 Mio. Schilling (181.682,09 Euro) ein, der am 31. Oktober 2011 zur Rückzahlung fällig war (AB Seite 405ff). Dem Versteigerungsverfahren im Jahr 2001 lag ein vom Gericht beauftragtes Gutachten vom 12. April 1999 (AB Seite 409ff) eines Sachverständigen für Immobilienwesen zugrunde, das den damaligen Zustand des 1873/1889 errichteten Gebäudes mit mehreren Geschossen wie folgt beschrieb: Das Vordergebäude war in einem abbruchreifen Zustand. Die übrigen Bauteile waren in einem mäßigen Zustand. Die Hofbefestigung war schadhaft. Die Freiflächen waren mit alten Geräten und altem Baumaterial verstellt. Laut Hausverwaltung wurden für zwei Wohnung Mieten von zusammen 1.694,31 Schilling (123,68 Euro) lukriert, der Rest des Objektes war leerstehend. Die Lage im Gegend in Ort wurde vom Sachverständigen als mäßige Wohngegend und minder gute Geschäftslage bewertet. Aus den vorgelegten Unterlagen zur Berufung Anlage 2 "Schriftliche Dokumente" ist zu entnehmen: Während zwei Objektbegehungen am 27. November 2001 und 15. Jänner 2002 (Seite 7 bis 9) wurden seitens des Bf. mit den beiden im Ersteigerungszeitpunkt dort wohnhaften Mietern Vergleichsgespräche betreffend Aussiedelung geführt, wobei von den Mietern Entschädigungsforderungen von 200.000 und 300.000 Schilling gestellt wurden. In einem vorgelegten gerichtlichen Vergleich (Seite 5f) verpflichtete sich eine Mieterin zur Räumung ihrer Wohnung bis 30. Juni 2005 gegen Zahlung von 25.000 Schilling durch den Bf. Mit Schreiben vom 26. November 2002 erteilte der Bf. an Architekt G H die Ermächtigung zur Planeinsicht und Kontaktaufnahme bei Behörden wegen des Ansuchens um Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen und Erstellung der Einreichunterlagen für bauliche Änderungen. Mit Datumsangaben "2002 09 03, 2003 02 10, 2003 08 10, 2002 09 03" erstellte der Architekt verschiedene Grobkonzepte (Seite 11ff) betreffend Nutzflächenherstellung mit angegebenen Baukosten zwischen 222.380 und 899.690 Euro, die sowohl die Vermietung als auch den Verkauf von Wohnungen und Geschäftsflächen des Objektes behandelten (Anlage 2, Seite 14). Zitat: "Vermarktung: Schätzung netto: Vermietung: | Büros, Geschäftsfläche, mit Garage | 285 m²x7,- |   | 1.995,- | Wohnungen | 240 m²x7,- |   | 1.680,- |   |   |   |   |   | monatlich | Euro | 3.675,- |   | jährlich | Euro | 44.100,-   Verkauf: | Büros, Geschäftsfläche, mit Garage | 285 m²x1.600,- | 456.000,- | Wohnungen | 240 m²x1.600,- | 384.000,- |   |   |   |   |   | Summe netto | Euro | 840.000,-"   Im Schreiben vom 24. Mai 2004 (Seite 3) der Immobilienmakler-Immobilienverwalter FB GmbH teilte diese dem Bf. mit, dass sie das Objekt B-Gasse nach einer jedoch erst zu erfolgenden Sanierung mit 4,50 bis 5,50 Euro pro m² an "vorgemerkte Kunden" anbieten würde. Laut offenem Grundbuch wurde jedoch die Liegenschaft B-Gasse vom Bf. bereits weniger als fünf Jahre nach dem Erwerb und noch vor einer Fertigstellung von für eine Vermietung erst notwendiger Renovierungsarbeiten mit Vertrag vom 9. Juni 2006 um 300.000 Euro wieder verkauft. Das Jahr des Verkaufs ist nicht beschwerdegegenständlich. Im letzten Jahr 2006 wurden keinerlei Einnahmen erklärt (Werbungkostenüberschuss allein für dieses Jahr: rd. 44.000 Euro). In den Jahren davor 2002 bis 2005 wurden bei laufenden Werbungskostenüberschüssen zwischen rd. 10.000 bis 19.900 Euro nur geringe Einnahmen von den später ausgesiedelten Altmietern zwischen rd. 890 und 4.200 Euro erklärt. S-Gasse: Der Bf. erklärte folgende Ergebnisse: | PLZ2, S-Gasse: | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | Einnahmen | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | Afa | -7.443,00 | -14.885,00 | -14.885,91 | -14.885,91 | -14.885,91 | Betriebskosten |   | -2.992,45 | -3.931,06 | -3.867,53 | -3.707,03 | Werbungskosten | -20,00 | -24.235,81 | -448,13 | -316,65 | 0,00 | 2% Herstellungsaufwand 2004 |   | -4.781,56 | -4.781,56 | -4.980,79 |   | 2% Herstellungsaufwand 2005 |   |   | -2.893,26 | -3.077,94 |   | 2% Herstellungsaufwand 2006 |   |   |   | -867,43 |   | Eintragungsgebühr Kredit 1/20 |   |   | -60,00 | -60,00 |   | Zinsen, Spesen |   |   | -12.101,41 | -15.007,62 | -18.209,76 | "Afa 1/20 Bankspesen" |   | -926,00 | -926,00 | -926,00 |   | KM-Geld |   |   |   |   | -1.824,80 | Abschlussposten 50% Anteil |   |   | -735,47 | -5.826,08 | -5.223,58 | Ergebnis | -7.463,00 | -42.113,26 | -37.809,54 | -48.564,61 | -53.763,24 | Gesamt |   | -49.576,26 | -87.385,80 | -135.950,41 | -189.713,65 |   |   |   |   |   |   |   | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 |   | Einnahmen | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |   | Afa | -14.885,91 | -14.885,91 | -14.885,91 | -12.793,54 |   | Betriebskosten | -3.783,95 | -9.510,35 | -3.905,63 |   |   | Werbungskosten | 0,00 | -866,11 | -12.319,23 | -4.418,11 |   | 2% Herst. 2004 | -4.980,79 | -4.980,79 | -4.980,79 |   |   | 2% Herst. 2005 | -3.077,94 | -3.077,94 | -3.077,94 |   |   | 2% Herst. 2006 | -867,43 | -867,43 | -867,43 |   |   | 2% Herst. 2007 | -1.320,44 | -1.320,44 | -1.320,44 |   |   | 2% Herst. 2008 |   | -454,55 | -454,55 |   |   | Eintragungsgebühr Kredit 1/20 | -60,00 | -60,00 | -60,00 |   |   | Zinsen, Spesen | -24.118,73 | -26.917,55 | -14.799,30 | -4.643,08 |   | "Afa 1/20 Bankspesen" | -926,00 | -926,00 | -926,00 |   |   | KM-Geld | -2.132,56 | -1.464,90 | -1.279,11 |   |   | Abschlussposten 50% Anteil | -7.881,34 | -6.944,64 | -4.959,29 |   |   | Ergebnis | -64.035,09 | -72.276,61 | -63.835,62 | -21.854,73 |   | Gesamt | -253.748,74 | -326.025,35 | -389.860,97 | -411.715,70 |     Der Bf. ersteigerte die Liegenschaft laut Gerichtsbeschluss vom 18. Dezember 2002 (AB Seite 487f) in einem Exekutionsverfahren einer Bank gegen einen Bauträger um 890.000 Euro. Zur Finanzierung räumte eine Bank dem Bf. einen Kredit vom 20. Jänner 2003 über 700.000 Euro, zur Rückzahlung fällig am 31. Jänner 2023, ein (AB Seite 489ff). Dem Versteigerungsverfahren im Jahr 2002 lag ein vom Gericht beauftragtes Gutachten zum Bewertungszeitpunkt Juli 2001 (AB Seite 493ff) eines Sachverständigen für Immobilienwesen zugrunde, das den damaligen Zustand des 1905 errichteten Villenobjekts mit Jugendstilelementen bestehend aus vier Geschossen wie folgt beschrieb: Die Liegenschaft war unbenutzt, das Haus devastiert und frei zugänglich. Auf der offenen Dachhaut waren Plastikfolien abgerissen. Auf Grund des devastierten Gebäudezustandes wurden Bestandsverhältnisse nicht angenommen. Aus den vorgelegten Unterlagen zur Berufung Anlage 2 "Schriftliche Dokumente", Seite 26ff, ergibt sich: In dem - bereits bei Darstellung des Verfahrensganges, Schreiben des steuerlichen Vertreters vom 13. September 2013 - wiedergegeben Schreiben vom 10. Februar 2006 (auf den dort vollständig festgestellten Inhalt wird verwiesen) teilte die Immobilien HM OEG dem Bf. mit, dass mehrere genannte Personen Interesse an einer Anmietung von Räumlichkeiten hätten. Zur damaligen Zeit war jedoch das Objekt S-Gasse eine Baustelle, nach Angaben der Immobilien HM OEG sei es "genau der richtige Zeitpunkt und der richtige Bauabschnitt" gewesen, wo man schon anfangen könne, zu "makeln" und den Kunden eine Mitsprachemöglichkeit bei Planung und Ausstattung zu geben. Festzustellen ist jedoch, dass es sich bei diesem Objekt bis zum späteren Verkauf um eine Baustelle handelte und somit vermietbare Wohnungen in dem Zeitraum, in dem der Bf. Eigentümer war, nicht existierten. Im bereits oben bei der B-Gasse zitierten Schreiben der Immobilienmakler-Immobilienverwalter FB GmbH vom 24. Mai 2004 wurde dem Bf. mitgeteilt, dass sie das Objekt S-Gasse nach einer erst zu erfolgenden Sanierung mit 10 bis 12 Euro pro m² an "vorgemerkte Kunden" anbieten würde. Dennoch wurden während der gesamten Dauer der Bewirtschaftung durch den Bf. über neun Jahre hinweg keine Einnahmen erzielt. Die jährlichen Werbungskostenüberschüsse beliefen sich nach rd. 7.500 Euro im ersten Jahr 2002 und rd. 21.800 Euro im letzten Jahr 2010 zwischen rd. 37.800 und 72.300 Euro jährlich. Der Bf. verkaufte schließlich die Liegenschaft S-Gasse - nach rund neun Jahren ohne jemals Einnahmen erzielt, Renovierungsarbeiten abgeschlossen und vermietbare Wohnungen geschaffen zu haben - mit Kaufvertrag vom 24. März 2010 um 1,2 Mio. Euro. Das Jahr des Verkaufs ist nicht beschwerdegegenständlich. K-Gasse: Der Bf. erklärte folgende Ergebnisse: | PLZ3, K-Gasse: | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | Einnahmen | 0,00 | 2.172,73 | 0,00 | 406,37 | 1.280,00 | Afa | -1.463,00 | -2.926,00 | -2.926,00 | -2.926,00 | -1.463,00 | Betriebskosten | -102,41 | -7.907,55 | -5.929,88 | -3.110,48 | -1.812,06 | Werbungskosten | -3.926,30 | -10.287,67 | -3.240,66 | -4.126,96 |   | Instandhaltung |   |   |   | -21.399,02 | Zinsen, Spesen |   | -7.882,84 | -3.571,67 | -2.166,07 | "Afa 1/15 Bankspesen" | -242,67 | -242,67 | -242,67 | KM Geld |   |   |   |   | -912,40 | Abschlussposten Konto anteilig |   |   | -2.611,79 | Ergebnis | -5.491,71 | -18.948,49 | -20.222,05 | -13.571,41 | -29.327,01 | Gesamt |   | -24.440,20 | -44.662,25 | -58.233,66 | -87.560,67   Der Bf. ersteigerte die Liegenschaft laut Gerichtsbeschluss vom 26. September 2002 (AB Seite 524) in einer Zwangsversteigerung um 175.000 Euro. Zur Finanzierung räumte eine Bank dem Bf. einen Kredit vom 21. Oktober 2002 über 180.000 Euro, zur Rückzahlung fällig am 31. Oktober 2017, ein (AB Seite 525ff). Der Zwangsversteigerung im Jahr 2002 lag ein vom Gericht beauftragtes Gutachten vom 18. Juni 2001 (AB Seite 527ff) eines Sachverständigen für Immobilienwesen zu Grunde, das den damaligen Zustand des 1903 errichteten Wohnhauses bestehend aus mehreren Wohnungen mit leichten Rissbildungen beschrieb. Laut Sachverständigem kann der Bauzustand (Decken) durch eingedrungene Nässe Schaden genommen haben. Ein Garten konnte wegen dichter Verwachsung nicht betreten werden. Aufgrund von Schäden war das Gebäude im damaligen Zustand nicht vermietbar. Die Wohnlage wurde als nicht vorteilhaft und eine Geschäftslage als nicht gegeben beurteilt. Laut von den Prüfern durchgeführter Zentralmeldeabfragen (AB Seite 552ff) waren im Zeitraum 2002 bis 2003 rund 40 Personen bulgarischer Staatsangehörigkeit in der K-Gasse gemeldet. Demgegenüber erklärte der Bf. nur im Jahr 2003 Mieteinahmen von geringen 2.172,73 Euro. Bei den erklärten Einnahmen der Jahre 2005 und 2006 von rd. 400 und 1.300 Euro handelte es sich laut den Beilagen zur jeweiligen Einkommensteuerklärung nur um Versicherungsvergütungen (keine Mieteinnahmen). Aus den vorgelegten Unterlagen zur Berufung Anlage 2 "Schriftliche Dokumente", Seite 30ff, ergibt sich: In einem Schreiben vom 19. April 2004 teilte die R Gebäudetechnik GmbH dem Bf. mit, eine Renovierung auf Kategorie A inklusive Dachgeschoß der K-Gasse würde einen Renovierungsaufwand von insgesamt 120.000 Euro ohne USt ergeben. Mit Schreiben vom 26. November 2002 erteilt der Bf. an Architekt G H die Ermächtigung zur Planeinsicht und Kontaktaufnahme bei Behörden wegen des Ansuchens um Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen und Erstellung der Einreichunterlagen für bauliche Änderungen. Mit Datumsangaben "2002 10 31, 2002 11 05, 2002 11 26, 2003 02 10, 2003 08 10" erstellte der Architekt verschiedene Grobkonzepte betreffend Nutzflächenherstellung mit angegebenen Baukosten unter verschiedenen Varianten zwischen 242.400 und 1,108.380 Euro, in denen sowohl die Vermietung als auch der Verkauf von Wohnungen und Gartenanteilen behandelt wurde (Anlage 2 , Seite 40 = 41). Zitat: "Vermarktung: Schätzung netto: Vermietung | Wohnungen, Gartenanteil: | 609 m²x7,-/m² | 4.263,- |   |   |   |   |   | monatlich | Euro | 4.263,- |   | jährlich | Euro | 51.156,-   Verkauf: | Wohnungen, Gartenanteil: | 609 m²x1.820,-/m² | Euro | 1.108.380,-"   Im Schreiben vom 24. Mai 2004 teilte die Immobilienmakler-Immobilienverwalter FB GmbH dem Bf. mit, dass sie das Objekt K-Gasse nach einer Sanierung mit 4,50 bis 5 Euro pro m² an "vorgemerkte Kunden" anbieten würde. Die Liegenschaft K-Gasse befindet sich ebenfalls nicht mehr im Eigentum des Bf. Laut offenem Grundbuch wurde diese mit Kaufvertrag vom 23. Februar 2006 um 250.000 Euro verkauft, auch in diesem Fall ohne, dass vermietbare Wohnungen geschaffen wurden. Das Jahr des Verkaufs ist nicht beschwerdegegenständlich.   Somit befinden sich alle drei beschwerdegegenständlichen Liegenschaften nicht mehr im Eigentum des Bf. Beweiswürdigung: Diese Sachverhaltsfeststellungen gründen sich auf die genannten Unterlagen, zur weiteren Beweiswürdigung wird auf die nachfolgenden Erwägungen verwiesen.   2. Rechtliche Beurteilung Wie bereits festgestellt, erklärt der Bf. betreffend der drei beschwerdegegenständlichen Objekte durchgehend negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Ernsthafte Absicht zur Vermietung: Noch bevor eine mit Verlusten erklärte Betätigung in steuerlicher Hinsicht nach "Liebhabereigesichtspunkten" zu beurteilen ist, ist zu klären, ob an Hand objektiver Umstände überhaupt eine ernsthafte Absicht zu einer zukünftigen Einnahmenerzielung aus Vermietung und Verpachtung feststellbar ist. Zwar können Werbungskosten (§ 16 Abs. 1 EStG 1988) nach ständiger Rechtsprechung des VwGH unter Umständen bereits steuerliche Berücksichtigung finden, bevor noch der Steuerpflichtige aus einer Vermietung Einnahmen erzielt. Für die steuerliche Berücksichtigung solcher Kosten (Vorwerbungskosten) reichen allerdings weder bloße Absichtserklärungen des Steuerpflichtigen über eine künftige Vermietung aus, noch der Umstand, dass der Steuerpflichtige bloß die Möglichkeit der Erzielung von Einkünften aus der Vermietung ins Auge fasst. Die ernsthafte Absicht zur späteren Einnahmenerzielung auf Grund bindender Vereinbarungen oder sonstiger, über die Absichtserklärung hinausgehender Umstände, muss als klar erwiesen angesehen werden können. Dies gilt auch, wenn Objekte (wenn auch nur vorübergehend) leer stehen. Die Tatfrage, ob der auf die Vermietung gerichtete Entschluss des Steuerpflichtigen klar und eindeutig nach außen hin in Erscheinung getreten ist, hat die Behörde in freier Beweiswürdigung (§ 167 Abs. 2 BAO) zu beantworten (VwGH 19.9.2007, 2004/13/0096, mit zahlreichen Verweisen auf die Vorjudikatur, weiters VwGH 28.5.2008, 2008/15/0013). In dem zur Umsatzsteuer ergangenen Erkenntnis VwGH 4.3.2009, 2006/15/0175, wurde festgestellt, dass der Erwerb, die Errichtung oder der Umbau und selbst die dafür notwendigen Baubewilligungen für sich allein noch nicht als Vorbereitung für das Bewirken von Umsätzen durch Vermietung und Verpachtung angesehen werden können (mit weiteren Hinweisen auf die ständige Rechtsprechung des VwGH). Gleiches gilt laut VwGH, aaO, für die Aufnahme von allfälligen Kreditmitteln für den Umbau oder die Errichtung. Solche Handlungen im Zusammenhang mit der Errichtung oder dem Umbau eines Gebäudes sind für sich allein für den Zeitpunkt des Beginns der Unternehmereigenschaft nicht ausschlaggebend. Nur solche nach außen gerichtete Handlungen können dafür maßgeblich sein, die jeder unbefangene Dritte als Vorbereitungshandlungen einer unternehmerischen Tätigkeit ansieht. Dabei ist auch in Erwägung zu ziehen, wenn sich das streitgegenständliche Objekt durch viele Jahre hindurch in einem nicht vermietbaren Zustand befunden hat. Diese Grundsätze sind auch auf den Bereich der Einkommensteuer und das Vorliegen von (Vor)Werbungskosten gemäß § 16 Abs. 1 EStG 1988 - Ausgaben, die noch ohne Einnahmen im selben Jahr anfallen aber der Erzielung künftiger Einnahmen dienen - anzuwenden. Die bereits zitierten Erkenntnisse VwGH 19.9.2007, 2004/13/0096, und VwGH 28.5.2008, 2008/15/0013, ergingen beide zur Umsatzsteuer und Einkommensteuer. In einem mit den vorliegenden Sachverhalten vergleichbaren Sachverhalt des Erkenntnisses VwGH 26.5.2010, 2007/13/0040 (Erwerb einer Liegenschaft, Finanzierung des Kaufes mit Kredit, Planung von Bauarbeiten, vorzeitiger Verkauf der Liegenschaft, Erklärung von Verlusten aus Vermietung und Verpachtung), bemängelten die damaligen Abgabenbehörden ua. das Fehlen von Finanzierungsplänen zur Realisierung des Bauvorhabens betreffend Objekte, die vor einer - auf Grund des vorzeitigen Verkaufs der Liegenschaft tatsächlich nie erfolgten Vermietung - erst hätten errichtet werden sollen und kamen zum Schluss, dass eine damals behauptete Vermietungstätigkeit nicht vorlag sondern vielmehr von Anfang an der Verkauf der Liegenschaft vor realisierter Bebauung die wahrscheinlichste Verwertungsvariante der Liegenschaft dargestellt hat. Der VwGH, aaO, wies die damalige Beschwerde ab und beurteilte das Nichtvorliegen eines Finanzierungsplanes (für die für eine behauptete Vermietung erst durchzuführenden Baumaßnahmen) ausdrücklich als wesentliches Argument für die Annahme, dass tatsächlich keine Vermietung sondern ein Verkauf der Liegenschaft geplant war. Zu den einzelnen Liegenschaften: B-Gasse: Einnahmen aus Vermietung von Wohnungen wurden nur in den ersten vier Jahren 2002 bis 2005 erklärt. Nach dem Vorbringen des Bf. mussten die bereits beim Erwerb der Liegenschaft vorhandenen (Alt)Mieter abgelöst werden, um diese zum Auszug zu bewegen, um mit den für eine Vermietung zuvor notwendigen Renovierungsarbeiten beginnen zu können. Laut Gutachten des vom Gericht anlässlich der Versteigerung an den Bf. bestellten Sachverständigen waren unter Bezugnahme auf die damalige Hausverwaltung nur wenige Wohnungen, nämlich die der später abgelösten Altmieter, um eine äußerst geringe Miete von nur 123,68 Euro (offenbar gemeint pro Monat) vermietet. Nach dem Ausscheiden der Altmieter wurden vom Bf. bis zum Verkauf 2006 überhaupt keine Mieteinnahmen mehr erklärt. Laut Sachverständigengutachten befanden sich das Vorgebäude in einem abbruchreifen und die übrigen Bauteile in einem nur mäßigen Zustand, sodass eine ertragsbringende Vermietung der Räumlichkeiten erst durch eine entsprechende Gebäudesanierung, also nach Durchführung von Bauarbeiten möglich war, für die von einem vom Bf. beauftragten Architekten verschiedene Grobkonzepte mit Baukostenangabe erstellt wurden. Auch die vom Bf. zusammen vorgelegten Fotos beweisen den unvermietbaren Gebäudezustand. Auf Grund der Tatsache, dass bereits im Zeitpunkt der Ersteigerung des desolaten Gebäudes um einen Kaufpreis von 2,3 Mio. Schilling (167.147,52 Euro) der Bf. einen Bankkredit von 2,5 Mio. Schilling (181.682,09) aufnehmen musste, der überdies bereits nach zehn Jahren (Fälligkeit 31. Oktober 2011) zurückzuzahlen war, wurde der Bf. um Vorlage eines Finanzierungskonzeptes ersucht, zumal vom Architekten ein zusätzliches Erfordernis von 222.380 bis 899.690 Euro an Baukosten betreffend notwendigerweise erst zu errichtender Wohnungen bzw. Geschäftsflächen veranschlagt wurde. Ein solches Finanzierungskonzept wurde nicht vorgelegt. Da der Bf. ein Finanzierungskonzept betreffend Anschaffung der Liegenschaft sowie weiterer für eine ertragsbringende Vermietung absolut notwendiger und in einer Höhe weit über den bisherigen Anschaffungskosten der Liegenschaft liegender Baukosten nicht vorlegte und im Grobkonzept des Architekten unter der Überschrift "Vermarktung" nicht allein eine Vermietung sondern ausdrücklich auch der Verkauf von (erst zu errichtenden) Wohnungen bzw. Geschäftsflächen behandelt wurde, erscheint eine nach der Aussiedlung der beiden Altmieter durch Ablösezahlungen hinausgehende Vermietungstätigkeit des Bf. (in der Niederschrift vor dem UFS vom 13. Dezember 2011 wurde zusätzlich zu einer Wohnungsvermietung das Betreiben eines Studentenheimes vorgebracht) nicht als gesicherte Variante der Verwertung der Liegenschaft B-Gasse. Auf Grund der festgestellten Tatsachen, dass im letzten Jahr nach Aussiedlung der Altmieter (die einen so niedrigen Mietzins zahlten, dass laufend Werbungskostenüberschüsse zwischen jährlich rd. 10.000 und 20.000 Euro anfielen und damit eine ertragsbringende Vermietung auf Dauer ausgeschlossen war) keine Neuvermietung stattfand, für eine Vermietung Wohnungen oder Geschäftsräume erst neu errichtet hätten werden müssen, im Konzept des vom Bf. beauftragten Architekten ausdrücklich auch der Verkauf als Verwertungsmöglichkeit behandelt wurde und schließlich der Bf. auch tatsächlich die Liegenschaft bereits nur fünf Jahre nach der Ersteigerung wieder veräußerte, stellt nicht eine behauptete Vermietungstätigkeit sondern die Veräußerung der Liegenschaft von Anfang an die wahrscheinlichere Verwertungsvariante dar. Das vom Bf. mit der Berufung vorgelegte Schreiben einer Immobilienmakler und Immobilienverwalter-GmbH vom 24. Mai 2004, wonach nach einer - notwendigerweise erst durchzuführenden - Sanierung das Objekt B-Gasse zu 4,50 bis 5,50 Euro (offenbar gemeint: Miete pro m² und Monat) an Vormerkkunden angeboten würde, vermag die vom BFG im vorherigen Absatz dargelegten Gründe nicht zu entkräften, zumal das früher und damit zeitnahe zum Beginn der Tätigkeit erstellte Konzept des Architekten aus dem Jahr 2002 ausdrücklich - wie bereits festgestellt - auch den Verkauf als mögliche Liegenschaftsvermarktung nennt. Aus den genannten Gründen kann daher eine Einkunftsquelle (Einkommensteuer) und eine unternehmerische Betätigung (Umsatzsteuer) nicht festgestellt werden. Die geringen Einnahmen der Jahre 2002 bis 2005 von der vormaligen Eigentümerin (GmbH) und den Altmietern begründen keine Vermietungstätigkeit, weil die genannten Personen, wie bereits festgestellt, erst ausgesiedelt werden mussten, um insgesamt nach notwendiger - jedoch nicht erfolgter - Gesamtsanierung des desolaten Gebäudes eine ertragsbringende Vermietungstätigkeit erst beginnen zu können. Daran ändert auch das Vorbringen nichts, dass eine Wohnung an eine Person im Gegenzug für angebliche "Hausmeistertätigkeiten" gratis zur Verfügung gestellt worden sei, da eben keine Mieteinnahmen erzielt wurden und angebliche "Hausmeistertätigkeiten" (der Bf. gibt nicht an, worum es sich dabei konkret gehandelt hätte, vielleicht Beaufsichtigung der Liegenschaft) auch der schließlich erfolgten Veräußerung dienlich war. S-Gasse: Der Bf. erklärte für den gesamten Zeitraum 2002 bis 2010, in dem sich dieses Objekt in seinem Eigentum befand, keine Mieteinnahmen. Laut Gutachten des anlässlich der Versteigerung an den Bf. vom Gericht bestellten Sachverständigen aus dem Jahr 2001 war das Haus (Villenobjekt aus etwa 1905 mit Eingangsgeschoss, zwei Stockwerken und einer Mansarde) devastiert, für jedermann frei zugänglich und die Dachhaut mit zerrissener Plastikfolie offen (Gutachten Seite 8). Der devastierte Zustand wird auch durch die vom Bf. mit der Berufung vorgelegten Fotos (Rechtsmittelakt, Anlage 1 "Fotos") belegt. Auf Grund des Gebäudezustandes war eine Vermietung nicht möglich, der Bf. verkaufte die Liegenschaft schließlich vor Abschluss der Bauarbeiten mit Vertrag vom 24. März 2010. Ein Konzept des bei den anderen zwei beschwerdegegenständlichen Objekten beauftragten Architekten G H wurde vom Bf. für die S-Gasse nicht vorgelegt. Aus den mit der Berufung vorgelegten Schreiben einer Immobilien-OEG vom 10. Februar 2006 und einer Immobilienmakler und Immobilienverwalter-GmbH vom 24. Mai 2004 betreffend Mietinteressenten und Vormerkkunden bzw. einem anlässlich der Niederschrift vor dem UFS vom 13. Dezember 2011 vorgelegten Schreiben einer anderen Immobilienvermittlungsgesellschaft vom 25. Dezember 2009 ("während des Jahres im Schnitt 15 bis 20 Anfragen", wobei ein "kleiner Teil" auch den Ankauf betraf", Anfragen konnten wegen des "aktuellen Fertigstellungszustandes nicht befriedigend beantwortet werden") und zwei Mietverträgen, mit einer Gebäudetechnik-GmbH und einer Bau-GmbH, die erst "ab Gebäudefertigstellung" gelten sollten, kann nicht auf eine gesicherte und ernsthaft betriebene Vermietungsabsicht ab Erwerb (des devastierten und deswegen auch nicht vermietbaren Objektes) geschlossen werden. Es ist nämlich in Erwägung zu ziehen, dass der Bf. bereits bei Ersteigerung um 890.000 Euro einen Kredit über 700.000 Euro aufnahm und für eine ertragsbringende Vermietung eine umfangreiche Gebäudesanierung mit einem weiteren erheblichen Kapitalaufwand notwendigen gewesen wäre (in der Berufung werden diesbezüglich Beträge "über 450.000 Euro" bzw. "bereits für Renovierung aufgewendete ca.380.000 Euro zuzüglich Anfallen von nochmals ca. 100.000 Euro" angegeben), noch bevor erste Einnahmen aus einer Vermietung hätten erzielt werden können. Der Bf. legte jedoch auch für dieses Objekt trotz Ersuchens kein Finanzierungskonzept vor. Auf Grund der Tatsache, dass das Objekt S-Gasse - ohne dass während der gesamten Zeit der Eigentümerschaft des Bf. von immerhin neun Jahren jemals Mieteinnahmen erzielt worden wären - verkauft wurde, stellt mangels Nachweises einer funktionierenden Finanzierung des Ankaufs des devastierten Gebäudes und insbesondere für weiters notwendige erhebliche Baukosten zur Sanierung der - im Jahr 2010 auch tatsächlich stattgefundene - Verkauf der Liegenschaft als die bei Beginn an bestehende wahrscheinlichere Verwertungsvariante dar. K-Gasse: Für das Objekt K-Gasse wurden nur für drei der fünf Jahre, in denen sich dieses im Eigentum des Bf. befand, Einnahmen erklärt, die überdies äußerst gering waren (jeweils weniger als die jährliche Afa) und großteils nicht aus einer Vermietungstätigkeit sondern aus Versicherungsentschädigungen stammen. Laut Aktenvermerk der Prüfer gab der Bf. anlässlich einer am 27. Oktober 2005 stattgefundenen Besichtigung der Liegenschaft an, dass sämtliche Wohneinheiten seit einem Jahr nicht mehr vermietet seien, zuvor sei "das Objekt an Bauarbeiter vermietet worden, die es teilweise eigenständig renoviert hätten" (Arbeitsbogen Seite 214). Hinzuweisen ist auf die Feststellung im Prüfbericht, dass im Jahr 2003 ca. 50 Bulgaren zeitweise an der Objektsadresse gemeldet waren, demgegenüber in diesem Jahr aber nur Einnahmen von äußerst geringen 2.172,73 Euro erklärt wurden. Nach nur fünf Jahren im Eigentum des Bf. wurde das Objekt im Jahr 2006 ebenfalls vor Abschluss der Bauarbeiten verkauft. Laut Gutachten des anlässlich der Ersteigerung vom Gericht bestellten Sachverständigen aus dem Jahr 2001 war das damals leestehende Gebäude bei leichten Rissbildungen, eingedrungener Nässe, Nichtbetretbarkeit des Garten wegen Verwachsung nicht vermietbar. Laut Schreiben einer Gebäudetechnik GmbH vom 19. April 2004 sei für eine Gebäuderenovierung auf die Wohnungskategorie A mit einem Aufwand von 240.000 Euro zu rechnen. Im Schreiben vom 26. November 2002 gab der vom Bf. beauftragte Architekt bei verschiedenen Nutzungskonzepten den Bauaufwand mit 242.400 bis 1,108.380 Euro an, wobei als Verwertungsvariante ua auch ein Verkauf von Wohnungen ausdrücklich behandelt wurde. Da der Bf. bei einem Ersteigerungspreis der erst zu renovierenden Liegenschaft von 175.000 Euro einen Bankkredit über 180.000 aufnehmen musste und die Aufbringung des nötigen zusätzlichen Kapitals für eine ertragsbringende Vermietungstätigkeit ungeklärt ist, wurde auch in diesem Fall um Vorlage eines Finanzierungskonzeptes ersucht, dem der Bf. jedoch nicht nachkam. Mangels Nachweises eines auf eine Vermietungstätigkeit ausgerichteten Finanzierungskonzeptes erscheint daher auch in diesem Fall der - nur fünf Jahre nach der Anschaffung auch tatsächlich erfolgte - Weiterverkauf als die bereits bei Beginn wahrscheinlichere Verwertungsvariante. Zusammenfassende Betrachtung: Zu der vom Bf. in den Mittelpunkt seines Vorbringens gestellten Vermietungsabsicht ist zusammenfassend Folgendes festzuhalten: Dass - aus subjektiver Sicht des Bf. - die Vermietung als eine der sich bietenden Verwertungsmöglichkeiten in Erwägung gezogen wurde, wird seitens des BFG nicht in Abrede gestellt. Allerdings reicht - wie bereits ausgeführt - die bloße Absichtserklärung über eine künftige Vermietung allein jedenfalls nicht aus, die strittigen Aufwendungen als Vorwerbungskosten steuerlich anzuerkennen. Der Bf. erwarb u.a. die 3 beschwerdegegenständlichen Liegenschaften in Versteigerungsverfahren innerhalb eines kurzen Zeitraumes von einem Jahr (zwischen 3.9.2001 und 26.9.2002) um insgesamt rd. 1,232.000 Euro, wobei die Fremdfinanzierung 1,047.000 Euro betrug (2 Liegenschaften wurden zur Gänze fremdfinanziert, 1 Liegenschaft zu rd. 80%). Alle beschwerdegegenständlichen Objekte wurden um die Jahrhundertwende bzw. davor errichtet und befanden sich - wie aus den im Akt befindlichen im Zuge der Versteigerung erstellten Gutachten hervorgeht - in einem schlechten baulichen Zustand, d.h. umfangreiche Sanierungsaufwendungen waren unumgänglich, um die Objekte überhaupt in einen vermietungsfähigen Zustand zu versetzen. Dies steht auch im Einklang mit den im Zuge der Prüfung angefertigten Fotos, aus denen ersichtlich ist, dass für eine Vermietbarmachung der Objekte umfassende Sanierungen erforderlich sind. Gegen die von der Judikatur geforderte ernsthafte Vermietungsabsicht spricht zunächst die Tatsache, dass der Bf. sämtliche beschwerdegegenständlichen Objekte in den Jahren 2006 und 2010 wieder veräußert hat, wobei das bis zur jeweiligen Veräußerung nach außen in Erscheinung getretene Verhalten des Bf. nicht zweifelsfrei und eindeutig ausschließlich auf die Aufnahme einer Vermietungstätigkeit gerichtet war. Bereits die von einem Architekten zeitnah zum Erwerb erstellten Grobkonzepte (betreffend die Objekte B-Gasse und K-Gasse) zeigten das Entwicklungspotential der Liegenschaften sowohl durch Vermietung als auch durch Verkauf auf. Die Liegenschaftsankäufe waren nahezu zur Gänze fremdfinanziert, für die Umsetzung der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen wurde vom Bf. kein Finanzierungsplan vorgelegt, obwohl die vom Architekten veranschlagten zusätzlichen Baukosten zwischen 222.000 und 899.000 Euro (betreffend B-Gasse) bzw. 242.000 und 1,108.000 Euro (betreffend K-Gasse) lagen. Aus den vom Bf. vorgelegten Unterlagen ist auch nicht zu entnehmen, dass bis zur Veräußerung der beiden Objekte im Jahr 2006 relevante Sanierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Der Bf. hat auch kein konkretes Vorbringen hinsichtlich deren Finanzierbarkeit erstattet, obgleich die Bandbreite der vom Architekten für diese beiden Objekte veranschlagten Baukosten immerhin insgesamt zwischen rd. 460.000 und 2,000.000 Euro lag. Was das Objekt S-Gasse betrifft, so hat der Bf. zwar Investitionen im Umfang von 380.000 Euro getätigt, aber ungeachtet dessen das Objekt in einem noch immer nichtvermietbaren Zustand veräußert. Im Schätzungsgutachten vom 9. August 2001 (Seite 10) wurde vom Sachverständigen im Versteigerungsverfahren der voraussichtliche Aufwand für eine Revitalisierung mit S 20.000,00/m² beziffert, was bei einer Gesamtnutzfläche von ca. 620 m² rund 12,4 Mio. S ausmacht. Mit anderen Worten, die vom Bf. innerhalb eines Zeitraumes von 10 Jahren durchgeführten Sanierungsarbeiten machten rd. 40% der insgesamt für eine Revitalisierung erforderlichen Gesamtkosten aus. Der Bf. hat im Zuge des Verfahrens aber auch hier nicht aufgezeigt, welche konkreten Finanzierungsmöglichkeiten ihm zur Durchführung der Sanierung zur Verfügung standen.