BFG RV/7102463/2007

IM NAMEN DER REPUBLIK Das Bundesfinanzgericht hat durch dengesamtenSenat, im Beisein der Schriftführerin ... in der Beschwerdesache Bf., vertreten durch STB., über die Beschwerde vom 14. März 2006 gegen die Bescheide der belangten Behörde FA vom 13. Jänner 2006 betreffend Umsatzsteuer und Einkommensteuer 2002 und 2003, Umsatzsteuerfestsetzung August bis Dezember 2004 und Jänner bis September 2005 sowie Einkommensteuervorauszahlungen 2006 und Folgejahre in der auf Antrag abgehaltenen mündlichen Verhandlung vom 20. April 2017 I. zu Recht erkannt: Erkenntnis: 1. Die Beschwerde gegen die Bescheide Umsatzsteuer 2002 und 2003 sowie Umsatzsteuerfestsetzung August bis Dezember 2004 und Jänner bis September 2005 wird abgewiesen, die angefochtenen Bescheide bleiben unverändert. 2. Die Beschwerde gegen den Bescheid Einkommensteuer 2002 wird abgewiesen, der angefochtene Bescheid abgeändert. 3. Der Beschwerde gegen den Bescheid Einkommensteuer 2003 wird teilweise stattgegeben, der angefochtene Bescheid abgeändert. Die Bemessungsgrundlagen und die Höhe der Abgaben betreffend Einkommensteuer 2002 und 2003 sind den als Beilage angeschlossenen Berechnungsblättern zu entnehmen und bilden einen Bestandteil des Spruches dieses Erkenntnisses. II. beschlossen: Beschluss: Die Beschwerde betreffend Einkommensteuervorauszahlungen 2006 und Folgejahre wird gemäß § 256 Abs 3 BAO als gegenstandslos erklärt. Gegen dieses Erkenntnis und den Beschluss ist eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 und 9 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig. Entscheidungsgründe   Der Beschwerdeführer (Bf.) ist Einzelhändler und bezieht daraus Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Weiters erklärte der Bf. - zusätzlich zu hier nicht berufungsgegenständlichen Vermietungstätigkeiten zusammen mit seiner damaligen Ehefrau (nun geschieden) - aus sechs Objekten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die erklärten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung der folgenden drei Objekte sind beschwerdegegenständlich: PLZ1 Ort, B-Gasse 8 PLZ2 Ort, S-Gasse 15 PLZ3 Ort, K-Gasse 52 Die die angefochtenen Bescheide ausstellende belangte Behörde (bel. Beh.) ist im Zeitpunkt des Ergehens des vorliegenden Erkenntnisses aufgrund zwischenzeitlicher Abtretung auf ein anderes Finanzamt nicht mehr für die Veranlagung des Bf. zuständig, jedoch gemäß § 4 AVOG nach wie vor Partei im vorliegenden Beschwerdeverfahren. a) Bescheide Der Niederschrift zur Außenprüfung vom 28. November 2005 und dem Prüfbericht vom 11. Jänner 2006 ist zu den berufungsgegenständlichen Punkten zu entnehmen (Aktenteil "BP 2001-2003" Seite 2ff und 14ff): B-Gasse: Tz 6 Nichtanerkennung der Einkunftsquelle: Die gegenständliche Liegenschaft sei mit Beschluss des angegebenen Bezirksgerichts vom 3. September 2001 um 2,300.000 Schilling (167.147,52 Euro) ersteigert worden. Der Wert der Liegenschaft sei mit Gutachten vom 12. April 1999 mit 3,180.000 Schilling (231.099,61 Euro) bewertet worden. Das Objekt sei zur Gänze fremdfinanziert. Laut Gutachten ergebe sich für das 1873 bzw. 1889 erbaute Gebäude folgender Allgemeinzustand: Das Vordergebäude sei in abbruchreifem Zustand. Die übrigen Bauteile seien in mäßigem Zustand. Die Hofbefestigung sei schadhaft. Die Freiflächen seien mit Geräten und alten Baumaterialien verstellt. Im Zuge der Betriebsprüfung sei vom steuerlichen Vertreter eine Einnahmen-Ausgabenrechnung für das Jahr 2001 übergeben worden, welche in diesem Jahr nicht zur Veranlagung gelangt sei. Bei dieser habe sich ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten in Höhe von - 470.253,15 Schilling ergeben. Der Überschuss der Werbungskosten habe sich großteils auf Grund von Werbungskosten, welche von der Baufirma A Bau GmbH in Rechnung gestellt worden seien, ergeben. Ein Zahlungsnachweis habe nicht erbracht werden können. Auf Grund der in den Rechnungen angeführten Leistungen habe es sich hierbei um Herstellungskosten gehandelt, welche zu aktivieren wären. Bei der am 27. Oktober 2005 durchgeführten Besichtigung des Objektes habe der im Gutachten angeführte Allgemeinzustand bestätigt werden können. Es sei lediglich festgestellt worden, dass im hinteren, einstöckigen Gebäude neue Fenster montiert seien. Diese seien laut Auskunft des Bf. zum Zeitpunkt der Ersteigerung bereits vorhanden gewesen. Die Arbeiten der Firma A Bau GmbH seien im Vordergebäude durchgeführt worden. Eine Besichtigung der Innenräume habe nicht durchgeführt werden können, da der Bf. zum Zeitpunkt der Besichtigung keinen Schlüssel zur Hand gehabt habe. Dieses Gebäude sei an eine ältere Frau vermietet. Objektfotos seien vorhanden. Alle übrigen Gebäudeteile seien nicht vermietet. Verbindliche Vereinbarungen hinsichtlich einer weiteren Vermietung würden nicht vorliegen. Eine Abfrage beim Zentralen Meldeamt habe ergeben, dass einige Personen an der Liegenschaft gemeldet gewesen und noch gemeldet seien, wobei bei der Besichtigung festgestellt worden sei, dass im Objekt niemand wohne. Der hintere Teil der Liegenschaft, in dem sich zwei Wohnungen befinden würden, sei aus Sicht der Betriebsprüfung nur nach umfangreichen Umbauarbeiten bewohnbar. Es seien im Jahre 2002 und 2003 Mieteinnahmen erklärt worden, jedoch würden diese außer Verhältnis betreffend der Größe der Liegenschaft zu den geltend gemachten Werbungskosten stehen. Laut Bf. sei der Zeitpunkt der Weitervermietung noch ungewiss, da die Umbauarbeiten noch durchgeführt werden müssten. Grundsätzlich könnten Vorsteuern und Werbungskosten bereits steuerliche Berücksichtigung finden, bevor noch der Steuerpflichtige aus einer Vermietung Einnahmen (Einkünfte) im Sinne des § 2 Abs. 1 UStG "1972" und des § 2 Abs. 4 Z 2 EStG 1988 erziele. Für diese Berücksichtigung würden allerdings weder bloße Absichtserklärungen des Steuerpflichtigen über eine künftige Vermietung ausreichen, noch der Umstand, dass der Steuerpflichtige bloß die Möglichkeit zur Erzielung von Einkünften aus der Vermietung ins Auge gefasst habe. Es müsste vielmehr die Absicht der künftigen Vermietung in bindenden Vereinbarungen ihren Niederschlag gefunden haben oder aus sonstigen, über die Absichtserklärung hinausgehenden Umständen mit ziemlicher Sicherheit feststehen, dass eine Vermietung erfolgen werde. Die ernsthafte Absicht zur Erzielung der Einnahmen (Einkünfte) müsse als klar erwiesen anzunehmen sein (unter Hinweis auf VwGH 27.3.1996, 93/15/0210 und VwGH 29.7.1997, 93/14/0132). Die Einkunftsquelleneigenschaft einer Betätigung sei in erster Linie danach zu beurteilen, ob die geprüfte Tätigkeit in der betriebenen Weise objektiv Aussicht habe, sich lohnend zu gestalten. Dem subjektiven Ertragsstreben desjenigen, der sich betätige, komme für die Beurteilung der wirtschaftlichen Ergebnisse der Tätigkeit im Sinne des § 2 Abs. 3 EStG 1988 dann Bedeutung zu, wenn die Prüfung der objektiven Komponente der Ertragsfähigkeit der Betätigung kein eindeutiges Bild ergebe, dies allerdings nur insoweit, als ein solches Ertragsstreben durch ein Handeln nach Wirtschaftlichkeitsprinzipien nach außen erkennbar in Erscheinung trete. Unter der Ertragsfähigkeit einer Betätigung als Tatbestandsvoraussetzung ihrer Einkunftsquelleneigenschaft sei die Eignung der Tätigkeit zu verstehen, einen der positiven Steuererhebungen aus der betroffenen Einkunftsart zugänglichen wirtschaftlichen Gesamterfolg innerhalb eines absehbaren Zeitraumes abzuwerfen (unter Hinweis auf VwGH 30.10.1996, 94/13/0165). Aus Sicht der Betriebsprüfung befinde sich die Betätigung des Bf. noch immer im Vorbereitungsstadium und könne die gegenständliche Vermietung nicht objektiv ertragsfähig gestaltet werden. Es könne auch nicht mit ziemlicher Sicherheit angenommen werden, dass über die Absichtserklärung hinausgehende Umstände vorliegen würden, dass eine unternehmerische Tätigkeit entfaltet werde. Aus den vorstehend angeführten Gründen würden die entstandenen Verluste und die Vorsteuer nicht anerkannt und sich folgende Berechnungen ergeben: |   | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 |   | € | € | € | € | € | Einkünfte V+V lt. Erklärung | -34.174,63 | -10.218,56 | -19.282,35 |   |   | Einkünfte V+V lt. Bp. | 0,00 | 0,00 | 0,00 |   |   | USt lt. Erklärung |   | 352,33 | 424,87 | 169,98 |   | Vorsteuer lt. Erklärung | -1.118,28 | -1.365,03 | -254,36 | -326,98 | Zahllast lt. Erklärung |   | -765,95 | -940,16 | -84,38 | -326,98 | Zahllast lt. Bp. |   | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00   S-Gasse: Tz 7 Nichtanerkennung der Einkunftsquelle: Die gegenständliche Liegenschaft sei mit Beschluss des genannten Bezirksgerichts vom 18. Dezember 2002 um 890.000 Euro ersteigert worden. Der Wert der Liegenschaft sei mit Schätzungsgutachten vom 9. August 2001 mit 792.134 Euro bewertet worden. Das Objekt sei mit 700.000 Euro fremdfinanziert. Laut Schätzungsgutachten ergebe sich für das 1905 erbaute Villenobjekt folgender Allgemeinzustand: Zusammengefasst beschränke sich der Erhaltungszustand auf die Brauchbarkeit eines Rohbaues. Für die Weiternutzung des Gebäudes sei somit der Baukörper im Sinne der Schutzzonenverordnung zu verwenden, ebenso der Dachstuhl. Alle anderen Bauteile und Ausstattungselemente müssten für eine zeitgemäße Nutzung erneuert bzw. überhaupt neu hergestellt werden. Nach Auskunft der Schutzzonenreferat, Schutzzonenreferat, sei das Objekt bekannt. Man lege dort ausdrücklich Wert auf die Feststellung, dass ein Abbruch des Objektes nicht erwünscht sei und somit auch nicht genehmigt würde. Bei der Besichtigung des Objektes am 27. Oktober 2005 habe Folgendes festgestellt werden können: Die im Schätzungsgutachten getätigte Beschreibung des Allgemeinzustandes könne von der Betriebsprüfung nur bestätigt werden. Fotos seien angefertigt worden. Laut Bf. seien an diesem Objekt vier Wohneinheiten geplant. Seit Ersteigerung des Objektes seien auf Grund des baulichen Zustandes des Gebäudes keine Mieteinnahmen angefallen. Dies decke sich auch mit der Anfrage aus dem Zentralmelderegister. Die Villa könne augenscheinlich nur durch umfangreiche Renovierungsarbeiten bewohnbar gemacht werden und werde dieses Vorhaben naturgemäß einen längeren Zeitraum in Anspruch nehmen. Für die Renovierung seien bereits rund 380.000 Euro aufgewendet worden und sei dies aus Sicht der Betriebsprüfung nur ein geringer Teil des noch aufzuwendenden Betrages. Der Bf. habe angegeben, dass Leistungen noch nicht erbracht worden seien, die bereits in Rechnung gestellt worden seien. Für den Bf. sei der Zeitpunkt der Weitervermietung noch ungewiss, da die Umbauarbeiten noch durchgeführt werden müssten und nicht abgesehen werden könne, zu welchem Zeitpunkt dies sein werde. Wegen des ungewissen Herstellungszeitpunktes habe und könne der Bf. das Objekt nicht zur Vermietung anbieten. Grundsätzlich könnten Vorsteuern und Werbungskosten bereits steuerliche Berücksichtigung finden, bevor noch der Steuerpflichtige aus einer Vermietung Einnahmen (Einkünfte) im Sinne des § 2 Abs. 1 UStG "1972" und des § 2 Abs. 4 Z 2 EStG 1988 erziele. Im Einzelnen wiederholte der Prüfer die rechtliche Begründung wie zu Tz 6 (siehe oben). Die entstandenen Verluste und die Vorsteuer würden nicht anerkannt, es würden sich daher folgende Berechnungen ergeben: |   | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 |   | € | € | € | € | Einkünfte V+V lt. Erklärung | -7.463,00 | -42.113,26 |   |   | Einkünfte V+V lt. Bp. | 0,00 | 0,00 |   |   | USt lt. Erklärung |   | 0,00 | 0,00 | 0,00 | Vorsteuer lt. Erklärung | -632,53 | -48.244,33 | -27.725,54 | Zahllast lt. Erklärung |   |   |   |   | Zahllast lt. Bp. | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00   K-Gasse: Tz 8 Nichtanerkennung der Einkunftsquelle: Die gegenständliche Liegenschaft sei mit Beschluss des angegebenen Bezirksgerichts vom 26. September 2002 um 175.000 Euro ersteigert worden. Der Wert der Liegenschaft sei mit Schätzungsgutachten vom 18. Juni 2001 mit 2,400.000 Schilling (174.414,80 Euro) bewertet worden. Das Objekt sei mit 180.000 Euro fremdfinanziert. Laut Schätzungsgutachten ergebe sich für das 1903 bzw. 1910 errichtete Objekt folgender Allgemeinzustand: Es seien leichte Rissbildungen im Mauerwerk vorhanden, der Bauzustand (Decken) könne durch eingedrungene Nässe Schaden genommen haben. Die Erhaltung sei durch Nässe beeinträchtigt worden. Durch die Teilunterkellerung sei anscheinend auch aufsteigende Grundfeuchte entstanden. Eine Ertragswertermittlung habe nicht durchgeführt werden können, da das Objekt zum Zeitpunkt der Erstellung des Gutachtens leer gestanden sei und Schäden aufgewiesen habe, sodass eine Vermietung nicht möglich sei. Bei der Besichtigung des Objektes am 27. Oktober 2005 habe folgendes festgestellt werden können: Die im Schätzungsgutachten getätigte Beschreibung des Allgemeinzustandes könne von der Betriebsprüfung nur bestätigt werden. Fotos seien angefertigt worden. Dieses Objekt bestehe aus fünf Wohneinheiten und seien diese laut Aussagen des Bf. seit ca. einem Jahr nicht vermietet worden. Das Objekt sei an Arbeiter einer Baufirma vermietet worden und es hätten diese das Objekt teilweise renoviert. Laut Abfrage im Zentralmelderegister seien an diesem Objekt in etwa 50 Personen in kurzen Abständen und zu verschiedenen Zeiträumen in den Jahren 2003 und 2004 polizeilich gemeldet gewesen. Es seien im Jahre 2003 Mieteinnahmen erklärt worden, jedoch würden diese außer Verhältnis betreffend der Größe der Liegenschaft zu den geltend gemachten Werbungskosten stehen. Laut Bf. sei der Zeitpunkt der Weitervermietung noch ungewiss, da Umbauarbeiten noch durchgeführt werden müssten. Es würde auch aus Sicht der Betriebsprüfung nur durch umfangreiche Renovierungs- und Trockenlegungsarbeiten eine weitere Vermietung möglich sein. Grundsätzlich könnten Vorsteuern und Werbungskosten bereits steuerliche Berücksichtigung finden, bevor noch der Steuerpflichtige aus einer Vermietung Einnahmen (Einkünfte) im Sinne des § 2 Abs. 1 UStG "1972" und des § 2 Abs. 4 Z 2 EStG 1988 erzielt. Auch hier wiederholte der Prüfer im Einzelnen die rechtliche Begründung wie oben zu Tz 6 und 7. Die entstandenen Verluste und die Vorsteuer würden nicht anerkannt, es würden sich daher folgende Berechnungen ergeben: |   | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 |   | € | € | € | € | Einkünfte V+V lt. Erklärung | -5.125,96 | -18.216,99 |   |   | Einkünfte V+V lt. Bp. | 0,00 | 0,00 |   |   | USt lt. Erklärung | 0,00 | 217,27 | 0,00 | 0,00 | Vorsteuer lt. Erklärung | -9,46 | -1.404,52 | -84,81 | -691,88 | Zahllast lt. Erklärung | -9,46 | -1.404,52 | -84,81 | -691,88 | Zahllast lt. Bp. | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00   Die bel. Beh. folgte diesen - und anderen, aber nicht beschwerdegegenständlichen - Feststellungen und erließ ua. die später angefochtenen Bescheide vom 13. Jänner 2006 betreffend: Umsatzsteuer und Einkommensteuer 2002 und 2003, Umsatzsteuervorauszahlungen August bis Dezember 2004 und Jänner bis September 2005, Einkommensteuervorauszahlungen 2006. b) Berufung (Bescheidbschwerde) Mit Schreiben vom 8. Februar 2006 (RM-Akt der bel. Beh. Seite 1f) teilte die steuerliche Vertretung des Bf. der bel. Beh. mit, dass trotz verstärktem Einsatz seitens des Bf. bei der Klärung und Bearbeitung aller offener Fragen die Berufung nicht termingerecht eingebracht werden könnte. Dies beruhe insbesondere auf einer Unzahl von unvorhersehbaren Ereignissen, die sich in den letzten Wochen kumuliert hätten. Es werde daher um Einräumung einer weiteren Frist bis 17. März 2006 ersucht. In der damaligen Berufung vom 14. März 2006 (RM-Akt Seite 4ff) gegen die oben genannten Bescheide vom 13. Jänner 2006 brachte der Bf. vor, er habe fünf Objekte erworben und er möchte sich zukünftig - neben den Einkünften aus Gewerbebetrieb [aus einer Einzelhandel] - Einnahmen sichern. Deshalb kaufe bzw. ersteigere der Bf. Wohnhäuser, saniere diese und vermiete diese Objekte anschließend. Vorweg werde festgehalten, dass der Bf. jedenfalls die ernsthafte Absicht habe, diese Objekte zu vermieten. Der Bf. habe seinen Wohnsitz an einem anderen Ort und begründe keinerlei Interesse, diese Objekte privat zu nutzen bzw. zu verkaufen. B-Gasse: In Bezug auf den Inhalt der Niederschrift vom 28. November 2005 [Außenprüfung] werde bestätigt, dass grundsätzlich Vorsteuern und Werbungskosten bereits steuerliche Berücksichtigung finden könnten, bevor noch der Steuerpflichtige aus einer Vermietung Einnahmen (Einkünfte) im Sinne des § 2 Abs. 1 UStG "1972" und des § 2 Abs. 4 Z 2 EStG 1988 erziele. Der Bf. könne die ernsthafte Absicht, das Projekt nach Fertigstellung der Sanierung zu vermieten, wie folgt nachweisen: Baubewilligungen, Bebauungsstudien und Verhandlungsprotokolle mit Architekten seien vorhanden und könnten vorgelegt werden. Da es in der Praxis unüblich sei, bereits im Stadium der Sanierung mit zukünftigen Mietern bindende Vereinbarungen abzuschließen, könnten solche zur Zeit nicht vorgelegt werden. Durch eventuelle Bauverzögerungen könnten Rechtsstreitigkeiten und Schadenersatzansprüche seitens des zukünftigen Mieters entstehen, weshalb von einem namentlich genannten Rechtsanwalt davon auch ausdrücklich abgeraten worden sei. Fest stehe, dass der Bf. das Projekt vermieten werde. Der Bf. werde nicht erst nach Fertigstellung des Projektes entscheiden, welche Verwertungsmöglichkeit - Vermietung oder Verkauf - günstiger erscheine und dann erst die Entscheidung treffen, ob das Projekt vermietet oder verkauft werden soll. Bei Erwerb der Liegenschaft seien alle Mietobjekte vermietet gewesen. Mit den Mietern seien ab Ende November 2001 Ausmietungsgespräche geführt worden. Die Ausmietung stelle meist einen sehr langen Prozess dar. Beispielsweise seien Frau W erst Ende Mai 2005 und Herr S erst Ende des Jahres 2005 aus den Wohnungen ausgezogen. Daran erkenne man, dass es schwierig sei, mit einer Sanierung zu beginnen, solange Mieter noch das Haus bewohnen würden, da bei Altbauten eine andere Raumaufteilung notwendig sei (WC-Verlegung in die Wohnung, Vorzimmer, Bad und Küche verlegen = Kategorisierungsanhebung gemäß Mietrechtsgesetz). Die ernsthafte Absicht zur Vermietung sei zum Zeitpunkt der Entstehung bzw. Verausgabung der Kosten klar erwiesen, da der Bf. die Zeit bis zur Freimachung der Mietobjekte nachweisbar mit Planungsvorbereitungen, Behördenkontakten, Erstellung von Entwürfen, Marktforschung, Gesprächen mit diversen Immobilienmaklern im Zusammenhang mit der Vermietung der einzelnen Wohnungen geführt und Sondierungen mit späteren Mietern (Branchen für gewerbliche Nutzung, lärm- und geruchsfreie Branchen - Glaserei, Atelier, Installationen, Reifenhandel) vorgenommen habe. Im Übrigen werde angemerkt, dass derzeit eine Wohnung, welche bereits saniert worden sei, vermietet werde. Der Mieter bezahle keine Miete, da er Hausmeistertätigkeiten ausführe. Ein weiterer Punkt für die Verzögerung der Fertigstellung sei die Umwidmung und Abänderung von Bebauungsbestimmungen seitens des Magistrats gewesen (unter Hinweis auf "Plandokumente"). Hinzuweisen sei, dass der Bf. bereits vergleichbare Objekte gekauft, fertig gestellt und saniert habe - wie das Projekt F-Gasse (mit Verweis auf die dortigen Ausführungen in einem "Exkurs" der Berufung). Dieses Objekt werde vom Bf. vermietet. Daraus sei erkennbar, dass der Bf. bereits Erfahrung und Know-How in der Sanierung und erfolgreichen Vermietung von Objekten besitze. Eine Einkunftsquelle liege unzweifelhaft vor, da die Art der Bewirtschaftung bzw. die Tätigkeit in einem absehbaren Zeitraum einen Gesamtüberschuss erwarten lasse. Bei der "kleinen Vermietung" gelte als absehbarer Zeitraum ein Zeitraum von 20 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Überlassung, höchstens 23 Jahren ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben). Die Betätigung des Bf. im Sinne einer Einkunftsquelle sei objektiv ertragsfähig, da die objektive Möglichkeit bestehe, Überschüsse in einer Höhe zu erzielen, die nicht nur die angefallenen Verluste ausgleichen sondern darüber hinaus zu einem Überhang der Überschüsse gegenüber den Verlusten führen würde. Der Bf. habe Prognoserechnungen auf Grund fremdüblicher Mietzinse erstellt, woraus ersichtlich sei, dass nach der tatsächlichen Entwicklung unter Bedachtnahme auf gewöhnliche Risiken (Leerstehungen, Mietausfall, Anstieg von Fremdkapitalzinsen) ab dem 16. Jahr ein Überschuss erzielt werde. Im Prognosezeitpunkt liege somit eine Einkunftsquelle vor. Bezug nehmend auf die Rechnungen der Baufirma A Bau GmbH werde festgehalten, dass die Rechnungen in bar bezahlt worden seien, da dadurch günstigere Preise hätten erzielt werden können. Die Gelder würden aus aufgelösten Sparguthaben stammen, deren Unterlagen leider nicht mehr vorhanden seien, und aus Privatentnahmen aus dem Gewerbebetrieb in Höhe von 52.357,98 Euro (720.461,48 Schilling) des Jahres 2001. ""Beweise lt. Bf.: "Bindende Vereinbarungen": Vertrag mit Architekten, Vertrag mit Baufirma für die Sanierung, Widmungsänderung durch den Magistrat, daher Änderung der Konzepte für spätere Nutzung; Kontakte mit späteren Mietern: Firma K-Reifenhandel (Mai bis September 2005), Künstleratelier - Pläne und Entwürfe 2004, Firma At: Betriebsstandort für Reinigungsfirma und Schneeräumung für Büro, Wohnungen und Dienstwohnungen, Lager und Gebäudeplatz von Maklerin Frau Ks (Mai 2005 bis laufend); Firma D - wie Firma At - von Makler Gl (Juni 2005); slowakische Baufirma M und Da als Arbeiterquartier und Autoabstellplatz im Hof (Herbst 2004), Vermittlung durch Installation Ge; Architekt P-Bau Ort 8, Konzept für Arbeiterquartier und Eigennutzung; Verhandlungen mit Firma Sb Transporte Ort 20 seit 2003 wegen Renovierung und Instandhaltung des Gebäudes auf Kosten der Firma Sb Transporte; Verhandlungen mit Firma Wo - Bauträger aus Bundesland - wegen Neubau des Vordertraktes, Sanierung des Hintertraktes mit Dachausbau, Hof mit Abstellplätzen (Frühjahr 2005 bis laufend), Vermittlung durch Makler St (Bundesland) und Makler Me (Ort 6) Pläne, Entwurf"" Die genannten Unterlagen wurden sämtlich nicht vorgelegt. Fotos des Objektes F-Gasse 73 (unter Hinweis auf eine Anlage 1), Handzeichnung durch Architekt-Ansicht nach Fertigstellung (unter Hinweis auf eine Anlage 2), Schreiben vom Immobilienmakler Be GmbH (unter Hinweis auf eine Anlage 2), Zinsliste per 01.2003 und 15.11.2001 (unter Hinweis auf eine Anlage 2), Vergleich mit Mieterin Frau W (unter Hinweis auf eine Anlage 2), Begehungsprotokoll vom 27.11.2001 (unter Hinweis auf eine Anlage 2), Begehungsprotokoll vom 15.1.2002 (unter Hinweis auf eine Anlage 2), Ermächtigung Archit. G H durch den Bf. (unter Hinweis auf eine Anlage 2), Kostenvoranschlag durch Architekt G H (unter Hinweis auf eine Anlage 2), Prognoserechnung (unter Hinweis auf eine Anlage 3): "Exkurs: F-Gasse" (nicht beschwerdegegenständlich): Bei Übernahme der Liegenschaft sei zirka 1/2 des Wohngebäudes leer und wegen schwerer Schäden nicht vermietbar gewesen. Erst nach Ausmietungen und Freimachung der belegten Mietflächen sei der Beginn einer Totalsanierung (Änderung der Raumaufteilung, abtragen und neu Herstellen von Wänden, komplette Neuinstallation von Gas, Wasser, Heizung, Herstellung von Böden, Decken und Fassade) möglich gewesen. Die bereits sanierten sieben Wohnungen seien vermietet, dies seien 86% der im Einreichplan ausgewiesenen Fläche. Die achte und letzte Wohnung werde ab 1. April 2006 vermietet. Hier gebe es bereits eine Mietzusage. Es ergebe sich ein Jahresmietertrag - ohne Mieteinnahmen der Top 3 (erst ab 1. April 2006) - von 26.708,52 Euro (unter Hinweis auf eine Zinsliste vom 17. Februar 2006). Der Umbau, die Sanierung und die Vermietung dieses Objektes sei ein Beweis dafür, dass aus einem augenscheinlich abbruchreifen Objekt (Baujahr 1857) durch ausgetüftelte und genaue Planung und Nutzungskonzept ein wirtschaftlich erfolgreiches Modell entstehen könne. S-Gasse: Auch für dieses Objekt könne der Bf. die ernsthafte Absicht nachweisen, das Projekt nach Fertigstellung der Sanierung zu vermieten, und zwar durch Baubewilligungen, Bebauungsstudien und Verhandlungsprotokolle mit Architekten. Auch hier verweise der Bf. auf den oa. Exkurs und dass er bereits vergleichbare Objekte gekauft, fertig gestellt und saniert habe. Nach Erwerb der Liegenschaft seien Gespräche mit der zuständigen Baubehörde geführt worden und es habe sich herausgestellt, dass die Liegenschaft in einer Schutzzone liege und künftige Planungen und die Sanierung des Objektes sehr heikel würden und jedes Detail mit der zuständigen Magistratsbehörde Stadtbildpflege für Stadtbildpflege und Architektur abgesprochen werden müsse. Aus diesem Grund seien mehrere Entwürfe erforderlich gewesen, die vom Architekten der Stadtbildpflege vorgelegt worden seien. Es hätten sich immer wieder neue Änderungswünsche ergeben. Um die Zeit zu nutzen, sei vorerst eine Planung für die Sanierung des Innenbestandes des Gebäudes eingereicht worden. Nach rechtskräftiger Baugenehmigung sei mit der Innensanierung begonnen worden. Zirka 90% der Innensanierung seien bereits erfolgt. Eine Zweiteinreichung habe den Abbruch und die Wiederherstellung des Gartenzaunes mit Fundament und Gartenmauer betroffen. Diese Arbeiten seien nahezu zur Gänze fertig gestellt worden. Die dritte Einreichung betreffe die Herstellung der Tiefgarage, den Zubau eines Liftes und den Zubau eines Wintergartens. Diese Planung sei im November 2004 bei der zuständigen Baubehörde abgegeben worden. Bis heute liege keine Baubewilligung für diese Arbeiten vor. Nach ständiger Urgenz durch den Bf. beim Magistrat sei als Grund für die Verzögerung genannt worden, dass die zuständige Referentin auf Karenzurlaub gegangen und ihre Akten an andere Sachbearbeiter verteilt worden seien. Da diese Sachbearbeiter jedoch viele eigene Akten zu erledigen hätten, sei der Akt des Bf. unbearbeitet liegen geblieben. Nach langem Warten sei die erste Bauverhandlung mit Anrainerladung am 19. September 2005 ausgeschrieben worden. Bei dieser Verhandlung habe ein Anrainer völlig unqualifizierte Einsprüche abgegeben, die vom Verhandlungsleiter als nicht stichhaltig gewertet worden seien. Da der Nachbar behauptet habe, dass der Bf. Geländeveränderungen vorgenommen habe, habe der Verhandlungsleiter dem Bf. aufgetragen einen Geometerplan anfertigen zu lassen und diese Geländemaße in einem neuen Plan festzuhalten. Diese Aufgabe sei erfüllt und ein ergänzter Plan bei der Baupolizei (Baupolizei) abgegeben worden. Seither warte der Bf. auf eine Antwort des Magistrats. Die von der Baufirma geplanten Fertigstellungsarbeiten seien ursprünglich mit Ende Mai 2005 angegeben worden. Der Aufzug sei fertig gestellt und liege auf Abruf seit zirka Mai 2005 bei der angegebenen Aufzugsfirma zur Abholung bereit. Eine Einkunftsquelle liege vor, da die Art der Bewirtschaftung bzw. die Tätigkeit in einem absehbaren Zeitraum einen Gesamtüberschuss erwarten lasse. Der Bf. habe Prognoserechnungen auf Grund fremdüblicher Mietzinse erstellt, woraus ersichtlich sei, dass nach der tatsächlichen Entwicklung unter Bedachtnahme auf gewöhnliche Risiken (Leerstehungen, Mietausfall, Anstieg von Fremdkapitalzinsen) ab dem 19. Jahr ein Überschuss erzielt werde. Im Prognosezeitpunkt würde somit eine Einkunftsquelle vorliegen. "Beweise lt. Bf.: Einreichpläne, Kostenvoranschlag der Firma Gi über 450.000 Euro (davon bereits ca. 380.000 Euro für die Renovierung aufgewendet, bis zur Fertigstellung werden ca. nochmals 100.000,00 Euro anfallen; dies bedeute, dass ca. 80% des Gebäudes fertig gestellt sei - unter Hinweis auf Fotos über den Zustand vor der Renovierung und Zustand vom 7. Februar 2006), Makler für Vermietung: Fa. Fe Ort 1, Fa. Me Ort 6, Fa. Ga Ort 3, Mietverhandlungen mit Botschaft staat - diesbezüglicher Kontakt mit Außenministerium und Rechtsberatung durch Dr. P" Die genannten Unterlagen wurden sämtlich nicht vorgelegt. Handzeichnung durch Architekt - Ansicht nach Fertigstellung Fotos (unter Hinweis auf eine Anlage 1), Schreiben der Immobilien HM OEG vom 10.2.2006 (unter Hinweis auf eine Anlage 2), Prognoserechnung (unter Hinweis auf eine Anlage 3); K-Gasse: Der Bf. könne die ernsthafte Absicht das Projekt nach Fertigstellung der Sanierung zu vermieten wie folgt nachweisen: Baubewilligungen, Bebauungsstudien und Verhandlungs-protokolle mit Architekten seien vorhanden und könnten vorgelegt werden. Auch hier sei auf den oa. Exkurs und darauf hinzuweisen, dass der Bf. bereits vergleichbare Objekte gekauft, fertig gestellt und saniert habe. Seit Anfang 2003 habe die Sb Transporte GmbH Interesse gezeigt, die gesamte Liegenschaft zu mieten. Eine Einkunftsquelle liege vor, da die Art der Bewirtschaftung bzw. die Tätigkeit in einem absehbaren Zeitraum einen Gesamtüberschuss erwarten lasse. Der Bf. habe Prognoserechnungen auf Grund fremdüblicher Mietzinse erstellt, woraus ersichtlich sei, dass nach der tatsächlichen Entwicklung unter Bedachtnahme auf gewöhnliche Risiken (Leerstehungen, Mietausfall, Anstieg von Fremdkapitalzinsen) ab dem 18. Jahr ein Überschuss erzielt werde. Im Prognosezeitpunkt liege somit eine Einkunftsquelle vor. "Beweise lt. Bw.: Bebauungsentwürfe und Durchführungspläne über 1. Ausbau im Bestand (keine Vergrößerung des Gebäudes) und 2. Nutzflächenvergrößerung, da Bebauungs-bestimmungen nicht ausgenützt, Studie und Pläne durch Architekt, Architekt Pi - Konzept für Studentenwohnungen, da in der Nähe Universitätsinstitute, Verhandlungen mit Firma R Anlagenbau Ort 7 wegen Umbau für Studentenwohnungen oder Singlewohnungen, Firma Sb Transporte - Renovierung auf Kosten der Fa. Sb der gesamten Liegenschaft und Anmietung als Firmenstandort, für Wohnungen und Dienstwohnungen mit dem Recht auf Untervermietung - Vertragsentwurf durch Rechtsanwalt Dr. P, Vertragsentwurf für Studentenwohnungen, Makler;" Die genannten Unterlagen wurden sämtlich nicht vorgelegt. Handzeichnung durch Architekt - Ansicht nach Fertigstellung (unter Hinweis auf eine Anlage 2), Ermächtigung Archit. G H durch den Bf. (unter Hinweis auf eine Anlage 2), Kostenvoranschlag durch Architekt G H (unter Hinweis auf eine Anlage 2), Kostenschätzung Fa. R Gebäudetechnik vom 19. April 2004 (unter Hinweis auf eine Anlage 2), Prognoserechnung (unter Hinweis auf eine Anlage 3); Es werde daher der Berufungsantrag gestellt, ua. die Einkommensteuer 2002, 2003, 2004 und 2005 und die Umsatzsteuer 2002, 2003, 2004 und 2005 [Anmerkung BFG: Die "Einkommensteuer und Umsatzsteuer 2004 und 2005" wurde in der hier zu behandelnden Berufung nicht angefochten und waren solche Bescheide auch noch nicht erlassen.] so zu berechnen, dass im Rahmen der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung die beschriebenen Objekte als Einkunftsquellen anerkannt und gleichzeitig der Vorsteuerabzug gewährt werde und die Vorauszahlungen an Einkommensteuer für 2006 mit 0 Euro festgesetzt würden. Der Berufung liegen drei Konvolute: Anlage 1 ("Fotos"), Anlage 2 ("Schriftliche Dokumente" und Anlage 3 ("Prognoserechnungen") bei. In einem Schreiben vom 5. April 2006 (RM-Akt Seite 18f) gab der Bf. "in Ergänzung zur Berufung" an, es würden die beiliegenden zwei Eingangsrechnungen der jeweils Ma Bau und Handels GmbH vom 4. Juni 2003 in Höhe von 32.820 Euro (netto 27.350 Euro zuzüglich 20% USt 5.470,00 Euro) und vom 17. Juni 2003 in Höhe von 29.220 Euro (netto 24.350 zuzüglich 20% USt 4.870 Euro) übermittelt, welche beide dem nicht berufungsgegenständlichen Objekt F-Gasse 73 zuzurechnen seien. "Versehentlich" hätten diese beiden Rechnungen bisher in der "Einnahmen-Ausgabenrechnung" keine Berücksichtigung gefunden. Es werde der Antrag gestellt, die angefallenen Kosten in Höhe von netto 51.700 als Herstellungsaufwendungen zu berücksichtigen und die Vorsteuer in Höhe von 10.340 Euro an den Bf. rückzuerstatten. c) Rechtsmittelverfahren Mit Vorhalt vom 22. März 2011 ersuchte der damalige UFS den Bf. um schriftliche Stellungnahme und Nachreichung der in der Berufung zwar angeführten jedoch bisher nicht vorgelegten Unterlagen. Weiter wies der UFS in Tabellenform auf die zu den drei berufungsgegenständlichen Objekten erklärten Verluste und den Umstand hin, dass sich diese drei Objekte in der Zwischenzeit sämtlich nicht mehr im Eigentum des Bf. befinden würden. Bei der K-Gasse würde ein allfälliger Antrag des Bf. auf Parifizierung zur Begründung von Eigentumswohnungen gegen eine Vermietungsabsicht sprechen und geringe Einnahmen 2005 und 2006 würden überdies nur Versicherungsvergütungen darstellen. Bei der S-Gasse seien während der gesamten Dauer der Bewirtschaftung keine Einnahmen erzielt worden. In Hinblick auf die zwischenzeitige Sachverhaltsentwicklung, dass nach Einbringung der Berufung alle drei berufungsgegenständlichen Liegenschaften nicht mehr im Eigentum des Bf. stünden, werde nochmals ersucht, eine allfällige Vermietungsabsicht zu beweisen. Der Bf. möge auch die Gründe für den Verkauf angeben. Eine Antwort des Bf. auf diesen Vorhalt erfolgte nicht. Zwar rief der Bf. den Referenten am 5. Mai 2011 an und gab Namen und Anschrift des nunmehrigen steuerlichen Vertreters an und ersuchte um Fristerstreckung bis 30. Juni 2011 und mit Schreiben vom 30. Juni 2011 ersuchte der steuerliche Vertreter um weitere Fristverlängerung bis 31. Juli 2011 und gab an, dass hinsichtlich der vom Bf. angeführten Beweise dafür, dass eine Vermietungsabsicht jedenfalls gegeben gewesen sei, die Einvernahme des Bearbeiters beim Immobilienmakler N. U (mit Angabe einer Adresse) "beauftragt werde, sowie noch weitere Beweismittel bekannt gegeben" würden. Am 22. September 2011 rief der steuerliche Vertreter beim Referenten an und gab an, dass der Bf. krank sei und eine Vorhaltsbeantwortung noch ergehen werde. Diese erfolgte wiederum nicht. In einem weiteren Vorhalt vom 6. Oktober 2011 verwies der UFS darauf, dass der Vorhalt vom 22. März 2011 nach wie vor unbeantwortet sei. Sämtliche beschwerdegegenständlichen Gebäude würden sich nicht mehr im Eigentum des Bf. befinden. Der allfällige Umstand, dass der jeweilige Verkauf der Gebäude auf Druck der Banken wegen mangelhafter Finanzierung erfolgt sei, bilde auch ein Indiz dafür, dass eine Vermietungstätigkeit, so wie sie der Bf. ausgeübt habe, nicht geeignet gewesen sei, innerhalb eines absehbaren Zeitraumes einen Gesamtüberschuss zu erzielen. Der Bf. werde daher ersucht, zu beweisen, dass die Aufgabe der Vermietungstätigkeit nicht von vornherein geplant gewesen sei (unter Hinweis auf VwGH 24.6.2010, 2006/15/0343) und dass die konkret (bis zur Veräußerung) ausgeübte Tätigkeit geeignet gewesen wäre einen Gesamtüberschuss in absehbarer Zeit zu erbringen (unter Hinweis auf VwGH 27.4.2011, 2008/13/0162). In einem Telefongespräch mit dem Referenten am 22. September 2011 habe der neue steuerliche Vertreter zutreffend darauf hingewiesen, dass bei einer Prognoserechnung auch die Situation mietgeschützter Objekte zu berücksichtigen sei. Der Bf. werde daher gefragt, ob er an den in der Berufung vorgelegten drei Prognoserechnungen Änderungen vornehmen wolle. Das Vorliegen von mietrechtlichen Beschränkungen sei vom Bf. für jedes der drei Häuser nachzuweisen. Eine schriftliche Vorhaltsbeantwortung erfolgte wiederum nicht. In der vom Referenten nach telefonischer Vereinbarung aufgenommenen Niederschrift vom 13. Dezember 2011 gab der steuerliche Vertreter an, betreffend B-Gasse habe der Bf. zwei Varianten beabsichtigt gehabt und zwar Vermieten von Wohnungen bzw. ein Studentenheim. Der Bf. habe kurz gesagt ca. ab 2004, 2005 ein Burnout gehabt und die Baustellen nicht mehr überwachen können. Es habe kein finanzielles Problem gegeben. Die Banken hätten den Bf. bis dahin finanziert und es wäre der jeweilige Liegenschaftsankauf ohne Sanierungs- und Fertigstellungskonzept von der Bank auch nicht finanziert worden. Die Veräußerungen und die Nichtfortführung der Bauarbeiten sei auf den gesundheitlichen Zusammenbruch des Bf. zurückzuführen gewesen. Der Referent verwies auf die erklärten Ergebnisse (Verluste) und dass bezüglich Vermietungstätigkeit bei der B-Gasse Mieter ausgesiedelt (ab 2006 keine Mieteinnahmen) und bei den anderen Objekten S-Gasse und K-Gasse überhaupt nie Mieteinnahmen erzielt worden seien, bei der K-Gasse seien als einzige Einnahmen Versicherungsvergütungen erzielt worden (außer 2003). Laut Erkenntnis VwGH 26.5.2010, 2007/13/0040, sei für einen vergleichbaren Fall das Fehlen eines Finanzierungskonzeptes darüber, wie der damalige Beschwerdeführer das für die Umsetzung des Bauvorhabens erforderliche Fremdkapital hätte aufbringen wollen, bemängelt worden. Auch im Fall des Bf. fehle es an einem solchen Finanzierungskonzept, zumal der Bf. zu seiner Einkommensteuerveranlagung als Einzelperson und zusätzlich zusammen mit seiner Ehefrau Ausgaben für eine große Anzahl von Gebäuden geltend gemacht habe. Laut steuerlichem Vertreter habe es zur S-Gasse mehrere Makleraufträge zur Vermietung gegeben. Der steuerliche Vertreter legte dazu ein Schreiben Re vom 5. Dezember 2009, und zwei Mietverträge gültig ab Fertigstellung und gegebener Vermietbarkeit R Gebäudetechnik GmbH vom 4. April 2005 betreffend den Türnummern 4 und 5 und Sa Bau GmbH vom 26. Jänner 2007 betreffend Türnummern 1 und 2 vor. Beide Verträge sollen "ab Gebäudefertigstellung" beginnen. [Anmerkung: Eine Gebäudefertigstellung durch den Bf. erfolgte jedoch nicht.] Die Geschäftsführer dieser Gesellschaften (potentielle Mieter) könnten die beabsichtigte Anmietung auch bestätigen. Erforderlichenfalls könnte auch die Botschafterin vom Staat aussagen, dass sie mit dem Bf. wegen möglicher Vermietung der S-Gasse Kontakt gehabt habe. Laut steuerlichem Vertreter habe es betreffend K-Gasse sehr wohl Mieteinahmen gegeben, die auf Grund mietengeschützter Verträge damals nicht höher vereinbar gewesen seien. Der steuerliche Vertreter legte zwei Zentralmeldeabfragen betreffend der beiden bulgarischen Staatsbürger Mi (gemeldet seit 18. August 2003) und Iv (gemeldet seit 10. Februar 2003), jeweils als Nebenwohnsitz, vor. Zur B-Gasse habe es auch einen Vermietungsauftrag an die Maklerfirma Me gegeben, der nachgereicht werde. Die noch fehlenden Unterlagen würden bis Mitte Februar 2012 "nachgereicht" werden. Dem vorgelegten Schreiben Re vom 5. Dezember 2009 ist zu entnehmen: Aus Anlass des Jahreswechsels erlaube sich der Makler, die vereinbarten Darstellungen ua. des Objektes S-Gasse vorzulegen. Während des Jahres seien im Schnitt 15 bis 20 Anfragen zu verzeichnen. Ein kleiner Teil davon habe den Ankauf betroffen, diese Anfragen würden vom Makler zum Teil in Evidenz gehalten, zum größeren Teil hätten diese wegen der jeweils aktuellen Fertigstellungssituation vorderhand nicht befriedigend beantwortet werden können. Speziell für die S-Gasse bestünde ein reges Interesse an Einmietungen. Hier halte der Makler ebenfalls einige Anfragen in Evidenz, denn ein Bezugstermin habe ja noch nicht genannt werden können. Der steuerliche Vertreter gab in einem weiteren Schreiben an den UFS vom 27. April 2012 an, anlässlich der persönlichen Vorsprache sei darauf hingewiesen worden, dass ein wesentlicher Grund für die Veräußerung von Liegenschaften im äußerst schlechten Gesundheitszustand des Bf. gelegen gewesen seien. Dazu würden Urkunden vorgelegt, die zwischenzeitig hätten beschafft werden können und zwar Befundberichte von Dr. Ko, weitere Unterlagen würden "noch nachgereicht". Einem "neuropsychiatrischen Befund" vom 3. November 2004 von Dr. Ko, Facharzt für Psychiatrie und Neurologie, allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger, ist zu entnehmen, dass der Bf. nun seit "ca. zwei Jahren" wegen zunehmender depressiver Symptomatik in Behandlung sei und in Folge einer notwendig gewordenen beruflichen Umstellung es auch zu einem schweren Angstsyndrom gekommen sei. Die weitere Vorgeschichte sei "in den Vorbefunden geschildert". Zuletzt seien die Angstzustände und Panikperioden so gehäuft gewesen, dass es zu einer missbräuchlichen Einnahme eines angegebenen Medikaments gekommen sei. Trotz antidepressiver Medikation könne der Bf. seiner Tätigkeit im Verkauf seine Einzelhandel betreffend auf Grund hochgradiger psychomotorischer Unruhe nicht ausüben. Auch die restliche "kaufmännische Tätigkeit (Hausverwaltung etc.)" sei dem Bf. derzeit auf Grund schwerer Antriebslosigkeiten und Biorythmusstörungen nicht möglich. Häufig sei das morgentliche Pessimum so massiv, dass der Bf. erst mittags aus dem Bett komme. Dr. Ko "würde die Depressivität (Hamilton Score) als hochgradig ansehen". Die antidepressive Medikation sei in einem enttäuschenden Maße wirkungslos, nach Dafürhalten von Dr. Ko sei der Bf. auch auf Dauer in den nächsten Jahren nicht als arbeitsfähig zu bezeichnen. Diagnose: schwere länger dauernde depressive Reaktion. Laut einem weiteren "neuropsychiatrischen Befundbericht" vom 16. Februar 2005 von Dr. Ko befinde sich der Bf. nach wie vor in regelmäßig fachärztlicher Behandlung und leide "seit Jahren" an einer "rez. schweren depressiven Erkrankung". Zwischenzeitlich könnten kurzfristige psychische Stabilisierungen erreicht werden und auch eine Hospitalisierung habe mehrmals aufgrund der regelmäßigen Behandlung verhindert werden können. Bezüglich der Belastbarkeit und Arbeitsfähigkeit des Bf. sei seitens Dr. Ko weiterhin anzumerken, dass diese derzeit nicht gegeben sei und aufgrund des bisherigen Krankheitsverlaufes "es als sehr unwahrscheinlich anzusehen" sei. Laut steuerlichem Vertreter im Schreiben vom 27. April 2012 ergebe sich damit insbesondere hinsichtlich des vom VwGH in anderen Fällen geforderten Finanzierungskonzepts, dass - "unabhängig davon, dass ein solches vorgelegen" sei [Anmerkung: Finanzierungskonzepte wurden trotz mehrfachen Ersuchens nicht vorgelegt] - beim Bf. andere Gründe, die in seiner Person gelegen gewesen seien, ihn an der geplanten Abwicklung betreffend Sanierung der Liegenschaften entsprechend den Prognoserechnungen "geändert" hätten. Im Hinblick darauf, dass derzeit auch eine diesbezügliche Betriebsprüfung stattfinde, würden die Unterlagen zu den Objekten des Bf. derzeit noch ergänzend aufgearbeitet und werde "kurzfristig" zu den drei gegenständlichen Objekten noch ergänzende Ausführungen insbesondere zu den mietgeschützten Objekten erfolgen und entsprechende Aufstellungen vorgelegt werden. Der steuerliche Vertreter weise darauf hin, dass die Aufarbeitung der schon teilweise längere Zeit zurückliegenden Unterlagen und Informationen einerseits schwierig und andererseits auch zeitaufwendig sei und danke für die "bisherige Fristverlängerung". Die ergänzende Stellungnahme zu vorgenannten Unterlagen werde aber "demnächst" fertiggestellt sein und werde nochmals um "kurzfristige Fristverlängerung" gebeten. Nach weiteren eineinhalb Jahren gab der steuerliche Vertreter im Schreiben vom 13. September 2013 (Eingangsstempel UFS) an, er erlaube sich, weitere Unterlagen vorzulegen sowie ergänzend nachstehende Stellungnahme abzugeben: Wie bereits ausgeführt, sei ein wesentlicher Grund für den Verkauf der gegenständlichen Liegenschaften leider im sehr schlechten Gesundheitszustand des Bf. gelegen. Als Nachweis hierfür lege er einen weiteren ärztlichen Befund über den damaligen Gesundheitszustand des Bf. vor. Dieser "Neuropsychiatrische Befund" vom 1. August 2013 der Gruppenpraxis Dr. Ko ua., unterschrieben von Dr. Ko, lautet: "Der heute 69-jährige Patient war zwischen 2004 u. 2007 wegen rez. depressiver Beschwerden bei mir in Behandlung. Die Arbeitsfähigkeit war damals sicherlich zum größten Teil nicht gegeben." Weiters wurde die damalige Medikation angegeben. Laut Steuerberater würde sich aus diesem Befund ergeben, dass der Bf. jedenfalls ab dem Jahr 2004 nur eingeschränkt arbeitsfähig und deshalb nicht in der Lage gewesen sei, die erworbenen Liegenschaften gemäß ursprünglichen Planungen baulich zu adaptieren und zu sanieren, sowie anschließend zu vermieten. Es sei diesbezüglich ein unvorhersehbares Ereignis vorgelegen, sohin Unwägbarkeit. Als Unwägbarkeit gelte nach Rechtsprechung, Lehre und Verwaltungspraxis, auch der Verlust der persönlichen Arbeitskraft und anderer Ereignisse, die den Bereich der privaten Lebensführung betreffen würden (unter Hinweis auf "etwa" VwGH 27.04.2000, 99/15/0012; VwGH 23.11.2000, 95/15/0177; VwGH 03.07.2003, 99/15/0017). Gemäß einer Entscheidung des UFS vom 03.03.2005, RV/0310-G/02, stehe bei der Übertragung einer Liegenschaft bzw. bei der Einstellung einer Vermietungstätigkeit - vor der Erzielung eines gesamt positiven Ergebnisses - die Annahme der Ertragsfähigkeit dieser Vermietung noch nicht entgegen, wenn die Vermietung nicht von vornherein für einen begrenzten Zeitraum geplant gewesen sei, sondern sich die Beendigung erst nachträglich, insbesondere durch den Eintritt konkreter Unwägbarkeiten (wie gegenständlich) ergeben habe. Festzuhalten sei in diesem Zusammenhang nochmals, dass alle drei gegenständlichen Objekte zum Zeitpunkt des Erwerbes Mietzinsbeschränkungen unterlegen seien. Als Beweis werde auf beispielsweise beiliegende Mietzinslisten verwiesen. Bei einem Mietobjekt mit gesetzlichen Mietzinsbeschränkungen wie Kategoriemietzins und Richtwertmietzins sei nach der Judikatur und auch nach den Liebhabereirichtlinien grundsätzlich Liebhaberei nicht anzunehmen und seien fiktive marktkonforme Mieten zu unterstellen (unter Hinweis auf Doralt in RdW 2004/96, Heft 2 vom 16. Februar 2004, 119). So habe auch der VwGH im Erkenntnis vom 25.11.1999, 97/15/0144, ausgesprochen, dass für den Fall gesetzlicher Mietzinsbeschränkungen die Prognose über die Erzielung eines wirtschaftlichen Gesamterfolges ausgehend von der vom Vermieter tatsächlich ausgeübten Art der Vermietung unter Heranziehung fiktiver marktkonformer Mieten zu erstellen sei, was auch in den jeweiligen Prognoserechnungen berücksichtigt worden sei. Zu den einzelnen Objekten werde wie folgt ergänzend zu den bisherigen Ausführungen Stellung genommen: B-Gasse: Es handle sich dabei um ein Haus, das der Bf. in einer Versteigerung erworben habe. Vorgelegt würde die Mietzinsliste für Jänner 2003 der Hausverwaltung NH - hieraus sei ersichtlich, dass für insgesamt 462 m² Nutzfläche der monatliche Hauptmietzins 279,07 Euro betrage; bereinigt um die Garagenfläche im Hof von 134,01 m² würden als vermietete Wohnnutzfläche 328 m² verbleiben. [Der Bf. legte für diese Liegenschaft eine Zinsliste "per 01.2013" für 7 Tops für die Mieter Sr GmbH, die ehemalige Eigentümerin, die Herren Sr und S sowie Frau W vor.] Wie sich aus der beiliegenden Zinsliste ergebe, habe der Bf. mit dem ersteigerten Haus auch eine Firma des vorigen Eigentümers als Mieter übernommen, die leider nur teilweise Betriebskosten bezahlt habe. Diese Fa. Sr habe erst nach rechtlicher Intervention aus dem Objekt hinaus bekommen werden können und sollte dann die Sanierung der Wohnungen/Standardanhebung erfolgen, um ortsübliche angemessene Mieten erzielen zu können, wie sie auch in der Prognoserechnung enthalten seien. Weiters werde auf die Prognoserechnung für dieses Objekt "laut Akt" verwiesen: Hieraus sei ersichtlich, dass bei angenommenen Mieten und voraussichtlichen Ausgaben ab dem Jahr 2006 ein Überschuss von über 9.000 Euro pro Jahr erzielt worden wäre. Ein Gesamtüberschuss hätte sich demzufolge ab dem Jahr 2011 ergeben, sodass keine Liebhaberei bei dieser Einkunftsquelle gegeben sei. S-Gasse: Vorgelegt werde ergänzend ein Schreiben der Immobilien-Kanzlei HM OEG vom 10. Februar 2006. Hieraus sei ersichtlich, dass von dieser Kanzlei diverse Mietinteressenten angesprochen worden seien, die bereits ein konkretes Interesse an einer Anmietung dieses Objektes bekundet hätten. Die Sanierung dieses Hauses sei vom Bf. begonnen worden, er habe es aber dann im nicht fertigen Zustand aus vorgenannten gesundheitlichen Gründen verkaufen müssen, die gewinnbringende Vermietung sei erst nach der Sanierung möglich gewesen. So sei etwa mit der namentlich genannten Botschafterin von staat wegen der Komplettanmietung dieses Objektes verhandelt worden. Als Gesamtmiete sei ein Betrag von 6.000 bis 7.000 Euro monatlich in Verhandlung gewesen. Die Gespräche mit ihr hätten im Zeitraum 2005 bis 2006 stattgefunden. Vom damaligen Rechtsvertreter, Herrn Dr. P sei aber von einem Mietvertragsabschluss mit dieser afrikanischen Botschaft abgeraten worden - wegen zu erwartender Probleme bei Nichtbezahlung der vereinbarten Mieten (Außerterritorialität). Auch hier werde nochmals auf die vorliegende Prognoserechnung für dieses Objekt laut Akt verwiesen, woraus ersichtlich sei, dass bei einer realistisch zu erwartenden Miete von 6.000 Euro pro Monat und voraussichtlichen Ausgaben ab dem Jahr 2006 ein Überschuss von ca. 13.300 Euro pro Jahr erzielt worden wäre. Ein Gesamtüberschuss hätte sich demzufolge ab dem Jahr 2014 ergeben, sodass auch hier Liebhaberei nicht gegeben sei. Als Beweis soll ein beiliegendes Schreiben der Immobilien HM OEG vom 10. Februar 2006 und der Zeuge Ing. TM gelten. K-Gasse: