BFG RV/4100620/2011

Die Verkehrsverbindung zwischen Alpendorf und Dorfbach sowie Dorfberg ist durch Bundesstraßen gegeben. Mit dem PKW kann die Strecke Alpendorf - Dorfbach in ca 50-55 Minuten zurückgelegt werden. Ähnliches gilt für die Strecke zwischen Alpendorf und Dorfberg. Mit dem Postbus kann die Strecke Alpendorf - Dorfbach in etwa 55 Minuten bis 1 Stunde zurückgelegt werden. Mit dem Postbus kann die Strecke Alpendorf - Dorfberg bei zumindest einmaligem Umsteigen in etwa 1 h – 1 h 10 Minuten zurückgelegt werden. Es gibt keine Bahnverbindung von und nach Alpendorf. Der nächstgelegene Flughafen liegt 150-km südöstlich in Pappenheim (Internet-Lexikon Wikpedia zum Stichwort „Alpendorf ;Internet-Ausdrucke von Viamichelin mit den Strecken Alpendorf – Dorfbach und Alpendorf - Dorfberg; Fahrplanauskünfte der ÖBB). d.) Fertigstellung, gesellschaftsrechtliches Nahverhältnis zu dem beherrschenden Gesellschafter Die Villa war im Dezember 2005 soweit fertiggestellt, dass man darin bereits wohnen konnte. Der mehrheitliche und beherrschende Gesellschafter der Alleingesellschafterin der Bf (Schreiben der Bf vom 20.4.2015, S. 05), benützt diese Villa seit Dezember 2005 jährlich jeweils 2 Wochen in den Weihnachtsferien (Dezember, Jänner) und für jeweils 3 Wochen in den Sommerferien (Juli, August) . Die offizielle Übergabe der Villa und der Appartementhäuser durch den Baumeister an die Bf erfolgte im Jänner 2006 (2. Schreiben der Vertreterin der Bf vom 19.4.2016, letzte Seite; AV vom 16.3.2006 des Bauunternehmers=Arbeitsbogen – 1.Teil.pdf, 7 ; siehe Buchung auf dem Konto 3480 per 31.12.2006 „Umbuchung Miete Villa 2005/12 Tage“ 10.560 €; Schreiben des Baumeisters vom 20.1.2006 an die Bf= Beilage zu den beiden Schreiben der Vertreterin der Bf vom 19.4.2016). e.) Baukosten, gesamte Darstellung aller Anschaffungskosten : aa.)Kosten der Villa inkl. Grund und Boden und Errichtungskosten 1,182.506,34 € Errichtungskosten der Villa 413.493,36 € Kosten der Einrichtung der Villa (insb. maßangefertigte Einbaumöbel) 201.457,68 € Kosten des Grund und Bodens, der 2003 erworben wurde (Gst 339/18, 340) 292.425 € Anschaffungskosten Grund und Boden lt. Vertrag vom 13.2.2004 (Gst 459/4) 2,089.882,38 € Anschaffungs- und Errichtungskosten der Villa inkl. Grund und Boden und Einrichtungsgegenständen (meist maßangefertigte Einbaumöbel) (AB 81, 83, 21; Vertrag vom 13.2.2004 betreffend Gst 459/4). Die Investition in diese Villa, ein Einfamilienhaus mit Dienstbotenwohnung, hat somit außerordentlich hohe Investitionskosten verursacht. Allein die Kosten der Einbaumöbel hätten bei normaler Bauausführung jedenfalls ausgereicht, mindestens ein normales Einfamilienhaus zu errichten. Zum Vergleich: Das teuerste, von der Bf für Fremde errichtete Appartement kostete die Bf insgesamt 401.594,94 €. Jedes einzelne Appartement war für die Nutzung durch eine Familie geeignet. Die Investitionskosten für die Villa, die der Nutzung durch den beherrschenden Gesellschafter, seine Familie und dessen Dienstboten vorbehalten war, lagen somit unvergleichlich höher als die Investitionskosten jedes einzelnen Wohnobjektes, das die Bf für den Verkauf und die Vermietung an Fremde errichten ließ. Für die Investition in die Villa, die der Nutzung durch den beherrschenden Gesellschafter vorbehalten war, war der Bf somit nichts zu teuer, während bei den Investitionen für Fremde durchaus darauf geachtet worden ist, ein vernünftiges Ausmaß an Baukosten nicht zu überschreiten. Diese Kosten liegen jedenfalls weit über den durchschnittlichen Errichtungskosten von normalen Einfamilienhäusern. Zu den Investitionskosten für das Grundstück 459/4: Die Bf behauptet (1.Schreiben vom 19.4.2016), das Grundstück 459/4 sei als Bauerwartungsland erworben worden. Es werde nach Umwidmung in Bauland bebaut werden, sobald die Nachfrage nach Wohnungen wieder zunehme. Dieses Grundstück sei nicht der vermieteten Fläche hinzuzurechnen. Dieses Grundstück sei für die Renditeberechnung nicht heranzuziehen, da Grundstücksflächen, die zur wirtschaftlichen Nutzung der baulichen Anlagen nicht unbedingt erforderlich seien, und selbstständig verwertet werden könnten, ausgenommen seien (Kranewitter, Liegenschaftsbewertung, 6. Auflage, S. 92). Hiezu wird durch das Gericht festgestellt: Die Bf hat für den beherrschenden Gesellschafter ihrer Alleingesellschafterin eine Villa errichten lassen (siehe hiezu die Pläne des Baumeisters Nr. 09 und 10 betreffend die Villa vom 21.1.2005 , auf denen die Villa als Wohnhaus der Familie des beherrschenden Gesellschafters bezeichnet wird). Zusätzlich zu dieser Villa stehen diesem beherrschenden Gesellschafter seit Dezember 2005 sämtliche Außenanlagen (hauptsächlich Grünflächen) im Nahbereich der Villa auf den Grundstücken 339/18, 340 und 459/4 mit einem Flächenausmaß von 7.738,24 m² zur Verfügung (vgl. Luftbildaufnahme 1:1000 als Beilage der Vorhaltes vom 4.2.2016; Grundbuchsauszug betreffend Grundstücke 339/18, 340 und 459/4). Dies folgt daraus, dass es zwischen dem Grundstück 339/18, auf dem die Villa steht, einerseits und den unmittelbar im Norden und Osten angrenzenden im Grünland befindlichen Grundstücken 340 und 459/4 keinen Zaun und auch keine sonstige natürliche Grenze gibt . Zudem steht im südwestlichen Bereich des Grundstücks 459/4 ein Gemüsegarten, der den Bewohnern der Villa dient (Luftbildaufnahme 1:1000 als Beilage zum Vorhalt vom 4.2.2016; mit Beschreibungen versehene Fotodokumentation betreffend den Ortsaugenschein vom 26.9.2016, insbesondere S. 16, 2. Foto; S. 21; 22; 23; 24; 25, 1. Foto; Niederschrift Ortsaugenschein S. 4). All diese Grundstücke wurden durch die Bf angeschafft, die Villa wurde durch die Bf errichtet. Die Bf hat für all diese Immobilien, die dem beherrschenden Gesellschafter tatsächlich seit Dezember 2005 uneingeschränkt zur Verfügung stehen, 2,089 Mio € bezahlt. Daher erscheint es fremdüblich, diese gesamten Investitionskosten in die Schätzung eines angemessenen Mietzinses uneingeschränkt einfließen zu lassen. Das Vorbringen der Bf läuft darauf hinaus, einen Teil der Grünflächen (das gesamte Grundstück 459/4) nicht in die Schätzung eines fremdüblichen Mietzinses einfließen zu lassen, weil dieses Grundstück angeblich später einmal für ein Wohnbauprojekt der Bf verwendet werden solle. Wenn die Bf vermeint, dass der beherrschende Gesellschafter für die seit Dezember 2005 ihm zur Verfügung gestellte Nutzung dieses Grundstückes (459/4) keine angemessene Miete bezahlen müsse, dann hätte sie bei Beachtung eines sachgerechten Fremdvergleiches dem beherrschenden Gesellschafter dieses Grundstück nicht zur Verfügung stellen dürfen. Fremde schenken einander nichts. Für alle Zeiträume, in denen er auch dieses Grundstück 459/4 nutzen durfte, ist dafür eine angemessene Verzinsung der Investitionskosten anzusetzen. Ein Fremder, der das Grundstück 459/4 nur als Baulandreserve für ein später beabsichtigtes Wohnbauprojekt gehalten hätte, hätte einem fremden Mieter der angrenzenden Grundstücke nicht gestattet, auch dieses Grundstück 459/4 zu benützen. Es hat nie irgendwelche Verwertungsversuche der Bf betreffend die Immobilien 339/18, 459/4 und 340 gegeben (Ergänzungsauftrag vom 30.8.2016; Antwort vom 27.10.2016), die dem beherrschenden Gesellschafter seit Dezember 2005 zur Verfügung stehen. Daher ist der angebliche Plan, dieses Grundstück 459/4 später einmal für ein Wohnbauprojekt der Bf zu verwenden, nicht glaubhaft. Die, verglichen mit dem ursprünglichen Bauauftrag von 2003 (613.145 €) wesentlich höheren Errichtungskosten der Villa von 1,182.506,34 € + 413.493,36 € resultieren zum einen daraus, dass die Kosten der teuren maßangefertigten Einbaumöbel (413.493,36 €) im ursprünglichen Bauauftrag nicht enthalten waren. Zum Teil wurden in der Villa andere Materialien verwendet als in den Appartementhäusern. Der ursprünglich vorgesehene, etwas preisgünstigere Boden „Landhausdiele Lärche“ wurde z.B. in der Villa auf „Landhausdiele Eiche“ geändert (Schlussrechnung vom 2.9.2005 des Bauunternehmers AB 53; Schreiben des Bauunternehmers vom 15. 12.2005, Arbeitsbogen 2. Teil.pdf, 4 R). Jedenfalls kam es bei der Villa verglichen mit dem ursprünglichen Kostenvoranschlag ohne Berücksichtigung der Kosten des Grund und Bodens um eine Investitionskostenüberschreitung von 160,30 %: 1,182.506,34 € tatsächliche Baukosten der Villa 413.493,36 € Kosten der maßangefertigten Einbaumöbel -613.145 € Kosten laut ursprünglichem Kostenvoranschlag 982.854,70 € Investitionskostenüberschreitung von 160,29 % verglichen mit den Kosten laut ursprünglichem Kostenvoranschlag. bb.) Kosten der einzelnen Appartements Die Errichtungskosten für die Appartementhäuser 2 und 3 betrugen jeweils 749.825,46 € pro Appartementhaus (AfA-Verzeichnis Konto 200 für 2006, 2007= AB 83= Arbeitsbogen-2. Teil.pdf,19 R). Die Kosten für die Appartementhäuser 1 und 4 lagen in derselben Größenordnung (Berufung = Beschwerde vom 15.9.2010). Die Vorsteuern betreffend die Kosten der vermieteten Appartementhäuser betrugen 357.845 € (Aufstellung Baukosten Arbeitsbogen-2. Teil.pdf,23 R). Der Grund und Boden für die Appartementhäuser 2 und 3 kostete 411.180,29 € (Kostenaufstellung Arbeitsbogen-2. Teil.pdf,13 R; Darstellung betreffend Konto 200 und 560 für 2006 und 2007 = AB 79 a ), ds sind 205.590,14 € für jedes Appartementhaus (Konto 190 2006, 2007 AB 82). Die gesamten Kosten der Einrichtung der Appartementhäuser 2 und 3 betrugen 332.715,90 € , ds 166.357,95 € pro Appartementhaus (Darstellung betreffend Konto 200 und 560 für 2006, 2007= AB 79 a; AfA-Verzeichnis Konto 560 für 2007 Arbeitsbogen-2. Teil.pdf, 20; Aufstellung Errichtungskosten Arbeitsbogen-2. Teil.pdf,25 R) 205.590,14 € Grund und Boden (G+B) für Appartementhaus 2 749.825,46 Errichtungskosten Appartementhaus 2 166.357,95 € Einrichtungskosten Haus 2 Waldschluchtweg 19 1,121.773,55 € Gesamtkosten Haus 2 (=Gesamtkosten Haus 3= Waldschluchtweg 21) Im Haus 2 (Waldschluchtweg 19 ) gibt es 6 Appartements. Davon haben vier eine Wohnnutzfläche von je 65 m² (ohne Berücksichtigung der allgemeinen Flächen, der Balkone und der Garagen). Zwei dieser Appartements haben eine Wohnnutzfläche von je 67 m² (Pläne des Baumeisters vom 21.1.2005 Nr. 03 und 04). Die gesamte Wohnnutzfläche des Appartementhauses 2 betrug daher 260m² (65 x 4) m² + 134 m² (67 x 2), somit 394 m². Auf eine der kleinen Wohnungen mit je 65 m² entfielen somit 16,5 % (65/394) der Gesamtkosten ( 1,121.773,55 ) des Hauses 2 von , d.s. 185.092,64 € . Auf eine der beiden etwas größeren Wohnungen mit je 67 m² entfielen somit 17,01 % (67/394) der Gesamtkosten des Hauses 2, d. s. 190.813,68 €. Das Appartementhaus 2 mit insgesamt 6 Appartements verursachte beträchtliche Investitionskosten, die jedoch weit unter den Investitionskosten der Villa lagen. Die einzelnen Appartements kosteten zwischen 185.000 und 191.000 € und somit unvergleichlich weniger als die Villa. Im Haus 3 Waldschluchtweg 21 gibt es 5 Appartements. Davon haben vier eine Wohnnutzfläche von je 65 m² (ohne Berücksichtigung der allgemeinen Flächen und der Garagen). Das größte Appartement hat eine Wohnnutzfläche von 145 m² (Pläne des Baumeisters vom 21.1.2005 Nr. 05 und 06). Die gesamte Wohnnutzfläche des Appartementhauses 3 betrug daher 260 (65 x 4) m² + 145 m², somit 405 m². Auf eine der kleinen Wohnungen entfielen somit 16,05 % (65/405) der Gesamtkosten des Hauses (1,121.773,55 ) 3, d.s. 180.044,65 € . Auf das große Appartement im Hause entfielen somit 35,8 % (145/405) der Gesamtkosten des Hauses 3, d.s. 401.594,94 €. Das Appartementhaus 3 mit 5 Appartements verursachte beträchtliche Investitionskosten, die jedoch weit unter den Kosten der Villa lagen. Die Errichtung der Appartements im Haus 3 kostete einschließlich Grundanteil , Baukosten und Einrichtung pro Appartement zwischen rund 180.000 € und rund 402.000 €. Die Errichtung jedes einzelnen Appartements, welches für die Nutzung durch je eine fremde Familie konzipiert war, kostete somit unvergleichlich weniger als die Errichtung der Villa, die dem beherrschenden Gesellschafter und seiner Familie sowie desen Dienstboten zur Verfügung gestellt worden ist. Die Errichtungskosten der Häuser 1 und 4 pro m² lagen in vergleichbarer Höhe wie die Errichtungskosten der Häuser 2 und 3. Die Wohnnutzflächen im Haus Nr. 1 Waldschluchtweg 17 sind im Großen und Ganzen ident wie im Haus Nr. 2 (dh 4 kleinere Appartements mit einer Wohnnutzfläche von je 65 m², 2 etwas größere Appartements mit einer Wohnnutzfläche von je 67 m². Auf eine der kleinen Wohnungen mit je 65 m² entfielen somit 16,5 % (65/394) der Gesamtkosten (1,121.773,55) des Hauses 1, d.s. 185.092,64 € . Auf eine der beiden etwas größeren Wohnungen mit je 67 m² entfielen somit 17,01 % (67/394) der Gesamtkosten des Hauses 1, d. s. .190.813,68 €. Die Wohnnutzflächen im Haus Nr. 4 Waldschluchtweg 23 teilen sich auf 2 kleinere Appartements mit einer Wohnnutzfläche von je 58,55 m², 2 etwas größere Appartements mit einer Wohnnutzfläche von je 72,14 m2 und ein mittelgroßes Appartement mit einer Wohnnutzfläche von 69,60 m² auf. Die gesamte Wohnnutzfläche beträgt hier 330,98 m² (Plan 08 vom 21.1.2005). Auf eine der kleinen Wohnungen mit je 58,55 m² entfielen somit 17,69 % (58,55/330,98) der Gesamtkosten (1,121.773,55) des Hauses 4, d.s. 198.441,74 € . Auf eine der beiden etwas größeren Wohnungen mit je 72,14 m² entfielen somit 21,8 % (72,14/330,98) der Gesamtkosten des Hauses 4, d. s. 244.546,63 €. Auf die mittelgroße Wohnung im Dachgeschoß mit einer Fläche von 69,60m² entfielen somit 21,03 %(69,60/330,98) der Gesamtkosten des Hauses, d.s 235.908,98 €. Fazit . Die Appartements, die für die Nutzung durch je eine fremde Familie konzipiert waren, kosteten zwischen rund 180.000 € und rund 402.000 € pro Appartement einschließlich Grundanteil und Einrichtung. Die Villa, die die Bf nach den Vorgaben des beherrschenden Gesellschafters der Alleingesellschafterin für diesen Gesellschafter , seine Familie und sein Personal errichten ließ , kostete 2,089.000 €. Andere Immobilienprojekte der Bf hat es nicht gegeben. Dass der beherrschende Gesellschafter der Alleingesellschafterin an mehreren Kapitalgesellschaften mittelbar oder unmittelbar beteiligt sein mag (Konzern Campeador), die luxuriöse Immobilien in ihrem Vermögen haben (vgl. Auszug aus der Homepage der Konzern Campeador, vorgelegt während der mündlichen Verhandlung), hat auf Grund des Trennungsprinzips nichts mit der Bf zu tun. Die Bf ist nicht ident mit ihrer Alleingesellschafterin und sie ist auch nicht ident mit dem beherrschenden Gesellschafter ihrer Alleingesellschafterin. Die Kosten der Villa sind somit unvergleichlich höher als die Kosten jedes einzelnen errichteten Appartements. Jedes einzelne Appartementhaus mit 5 oder 6 Appartements verursachte Investitionskosten von 1,121.773,55 €, die Villa (Einfamilienhaus mit Dienstbotenwohnung) kostete 2,089.000 €. Die Errichtungskosten der Immobilien, die durch die Bf Fremden verkauft oder vermietet worden sind, waren somit jedenfalls unvergleichlich geringer als die Errichtungskosten der Villa. Auch die genannten Appartements, für die im Übrigen Wohnungseigentum (Grundbuchsauszug 339/17 = AB 98 ) begründet worden ist, wurden nach den Vorgaben desselben beherrschenden Gesellschafters errichtet (Schreiben der Vertreterin der Bf vom 11.10.2011; AV vom 16.3.2006, AB 36). Die Appartements wurden zum Teil 2006-2008 an Fremde verkauft (Appartements in den Häusern 1 und 4, vgl. Grundbuchsauszug EZ AB 98; Rechnungen betreffend Provisionen für den Verkauf von Appartements im Zeitraum 2006-2007 AB 73-79; Übersetzungen als Beilagen zum Schreiben der Vertreterin der Bf vom 20.4.2015; Liste über Verkäufe der Appartements AB 96, 97), die restlichen Appartements werden seit 2008 an Fremde vermietet (Appartements in den Häusern 2 und 3, vgl. AB 120-122, zweites Schreiben der Vertreterin der Bf vom 19.4.16, S. 3). Die Appartements gehören zum Unternehmen und zum Betriebsvermögen der Bf. Jedenfalls kam es bei jedem Appartementhaus verglichen mit dem ursprünglichen Bauauftrag (AB 45) ohne Berücksichtigung der Kosten des Grund und Bodens zu einer Investitionskostenüberschreitung von 64,42 %: 749.825,46 € tatsächliche Baukosten jedes Appartementhauses 166.357,95 € Kosten der maßangefertigten Einbaumöbel -557.205 € max. Kosten jedes Appartementhauses laut urspr.Bauauftrag 358.978,41 € Investitionskostenüberschreitung von 64,42% verglichen mit den Kosten laut ursprünglichem Baufauftrag. Die Kostenüberschreitung bei der Villa verglichen mit dem ursprünglichen Bauauftrag (AB 45) vom 2.10.2003 betrug ein Vielfaches der Kostenüberschreitung bei den Appartementhäusern. Vergegenwärtigt man sich die unvergleichlich niedrigeren (verglichen mit den Baukosten der Villa) Baukosten jeder einzelnen Wohneinheit bei den Appartements und das unvergleichlich niedrigere Ausmaß der Überschreitung der ursprünglich geplanten Baukosten bei den Appartements (verglichen mit der Kostenüberschreitung bei der Villa) wird deutlich, dass das Kostenbewusstsein der Bf in Bezug auf die Appartements, die an Fremde verkauft oder vermietet wurden, unvergleichlich höher war als bei der Villa, die dem beherrschenden Gesellschafter zur Nutzung überlassen worden ist. cc.) Finanzierung: Das gesamte benötigte Kapital der Bf wurde durch den Gesellschafter Immo PQX zur Verfügung gestellt. Dies erfolgte zum Teil als Stammkapital (35.000 €) und zum Teil als Gesellschafterdarlehen von 7,6. Mio € (Feststellungen pdf 7, 7 R)(TZ 2 BP-Bericht= Bericht-Vermietungs.pdf,2). 4. ) Mietangebot des beherrschenden Gesellschafters vom 2.2.2006 und dessen Folgen a.) Im Feber 2006 verfasste der beherrschende Gesellschafter der Alleingesellschafterin der Bf. ein Angebot an die Bf , die Villa ab 1.1.2006 zu mieten (AB 38). Die Bf behauptet sinngemäß, dieses Angebot angenommen zu haben, indem sie die deutsche Übersetzung dieses Angebotes (AB 38) sinngemäß als Übersetzung des „Vertrages“ bezeichnet (Schreiben der Vertreterin der Bf vom 20.4.2015, S. 4; 2. Schreiben der Vertreterin der Bf vom 19.4.2016; Ergänzungsauftrag vom 15.2.2016, Punkt 1 ). b.) Aussehen, Charakter der Villa, Beurteilung der Tätigkeiten im Zusammenhang mit der Villa bei wirtschaftlicher Betrachtung : aa.) Baukonzept des beherrschenden Gesellschafters der Bf: Bei dieser Villa handelt es sich um ein Haus, das nach den Vorgaben des beherrschenden Gesellschafters (Schreiben vom 20.4.2015 der Vertreterin der Bf S. 5) (AV vom 16.3.2006 der Baumeisterin AB 36; Schlussrechnung vom 2.9.2005 AB 53) nur für die Nutzung durch die Familie des beherrschenden Gesellschafters (Schreiben der Baumeisterin vom 31.12.2005 AB 52, Schussrechnung vom 2.9.2005 AB 53, Pläne des Baumeisters 09 und 10 v om 21.1.2005 ) und für seine Dienstboten (Niederschrift Ortsaugenschein 26.9.2016, S. 2 mit dem Hinweis, dass der Wohn-Essraum dem Aufenthalt der Mitarbeiter des beherrschenden Gesellschafters diene; Plan 09 vom 21.1.2005 mit einer Darstellung des Wohn-Essraumes im UG samt Küche/Wirtschaftsraum und Schlafraum ) errichtet worden ist. Dass die Villa nur für die Nutzung durch den beherrschenden Gesellschafter und dessen Familie errichtet worden ist, folgt aus -den Plänen des Baumeisters Nr. 09 und 10 vom 21.1.2005, und aus - der Schlussrechnung des Baumeisters vom 2.9.2005, auf denen die Villa als „Wohnhaus Familie Campeador“ und als „Villa Campeador“ bezeichnet wird. Dass die Räume des Untergeschoßes von Anfang an hauptsächlich deshalb nach den Vorgaben des beherrschenden Gesellschafters der Alleingesellschafterin geplant worden sind, um als Wohn- und Arbeitsbereich der Dienstboten des beherrschenden Gesellschafters zu dienen, ergibt sich aus nachstehenden Umständen: Obwohl die Wohn- und Schlafbereiche (34,02 m² +15,53 m² + 4,95 m²) im Untergeschoß (UG) wesentlich weniger Fläche aufweisen als die für die Familie des beherrschenden Gesellschafters vorgesehenen Wohn- und Schlafbereiche im Erdgeschoß (EG) und Obergeschoß (OG) (77,23 m²+118,92 m², vgl. Pläne Nr. 9 und 10 vom 21.1.2005), ist (vgl. Plan Nr. 9) der Küchenbereich im UG (Wirtschaftsraum) mit 17,35 m² größer als die Küche im EG (14,52 m²). Dieser Küchenbereich im UG ist auch wesentlich nüchterner gestaltet (sehr nüchterne Wasserentnahmestelle an der Nordmauer der Küche im UG S. 10, 2. Foto der Fotodokumentation, darunter eine beträchtliche Ansammlung von Putzmitteln in Plastikbehältern, rechts daneben Waschmaschine mit Wäschetrockner, graue Arbeitsplatte mit Wurstschneidemaschine an der Ostmauer der Küche im UG, an der Südmauer der Küche im UG Küchenblock mit zweiter Wasserentnahmestelle, mehr als mannsgroßer Einbaukasten auf S. 11, 2. Foto mit viel Stauraum an der Westmauer der Küche im UG) als die optisch ansprechende, kleinere Küche im EG (S. 14, 3. Foto: Herd im Retro-Stil mit gemauertem, weiß getünchtem, mit einem Holzbalken verzierten Dunstabzug, eingerahmt durch zwei maßgefertigte Holzmöbel ; auf dem Holzbalken Gefäße aus Glas und Keramik, die einen deutlichen Kontrast zu den Plastikbehältern mit Putzmitteln herstellen, die in der Küche im UG gefunden wurden, vgl. S. 10, 2. Foto; vgl. S. 15, 1. Foto: Wasserentnahmestelle an der Ostmauer der Küche im EG , mit Waschbecken aus smaragdgrünem Stein, Arbeitsplatte aus smaragdgrünem Stein in der Küche im EG). Diese Indizien deuten darauf hin, dass die Küche im UG der Nutzung durch die Dienstboten vorbehalten ist, wobei die größere Küche im UG auch den Bedürfnissen der Bewohner des EG und OG dient (siehe auch Punkt bb). Das Bügelbrett samt Bügeleisen, die Bügelmaschine im Dienstboten-Schlafzimmer im UG (S 10. 3. und 4. Foto), der Wäscheständer im 2. Wirtschaftsraum im UG (S. 13, 2. Foto) runden das Bild ab (siehe auch Punkt bb): Das UG ist der Standort der Dienstboten des beherrschenden Gesellschafters, im EG und OG wohnt der beherrschende Gesellschafter mit seiner Familie. Vergleichbare Utensilien wie im UG (Putzmittel, Waschmaschine, Wäschetrockner, Bügelbrett, Bügeleisen, Bügelmaschine, Wäscheständer) wurden beim Ortsaugenschein im EG nicht entdeckt. Das OG wurde auf Ersuchen der steuerlichen Vertreterin und der Angestellten der Bf Fr. XY nicht besichtigt (Niederschrift Ortsaugenschein vom 26.9.2016, S. 3). Das Untergeschoß enthält im östlichen Bereich Räume, die als eine Wohnung verwendbar sind, bestehend aus einem Wohn-Essraum, einer Küche (Wirtschaftsraum) und einem Schlafraum mit Dusche sowie WC (Plan des Baumeisters 09 vom 21.2.2005). Dass der Wohn-Essraum als Aufenthaltsbereich der Mitarbeiter verwendet wird, ist nicht strittig (NS Ortsaugenschein, S. 2). Daher erscheint es nahe liegend, dass auch das dazu gehörige Schlafzimmer und die dazu gehörige Küche als Aufenthaltsbereich und Arbeitsbereich der Mitarbeiter des beherrschenden Gesellschafters dienen. Der Umstand, dass somit die Wohnung im UG als Aufenthalts- und Arbeitsbereich der Dienstboten des beherrschenden Gesellschafters dient, indiziert ebenso, dass die bewohnbaren Räume im UG von Anfang an zu diesem Zweck geplant worden sind. bb.) Äußeres Erscheinungsbild der Villa: „Zweifamilienhaus?“ oder Einfamilienhaus mit einer zusätzlichen Wohnung für Dienstboten? Es handelt sich bei der Villa um ein repräsentatives Wohnhaus im Stil eines Landhauses (Fotodokumentation S. 36, Nr. 1 und die anderen Fotos S. 7, Nr. 3. und Nr 4, S. 8, 9, 12-15, 16-19, 21, 22, 24 Nr. 4, 25 Nr. 1,28 Nr. 1, 2, 4 ) für eine Familie mit einer zusätzlichen kleineren Wohnung für Dienstboten oder um ein Wohnhaus für eine sehr große Familie. Dieses Haus ist nicht für 2 verschiedene Familien, die im Verhältnis zueinander Fremde sind, konzipiert worden: Dies folgt aus den nachstehenden Umständen: Dass etwa zwei im Verhältnis zueinander fremde Familien diese Villa kaufen könnten, wird für unrealistisch erachtet, da man von den Wohnräumen im UG auch in die Wohnräume im EG und DG gelangen kann [gemeinsamer Eingangsbereich (Diele im UG) für die Personen , die sich im UG und die Personen, die sich im EG aufhalten] und umgekehrt, und da man, um von der Garage in die Wohnräume im EG und DG zu gelangen, am einfachsten durch das Untergeschoß gelangt, wobei die Diele im UG sowohl den Nutzern der Wohnräume im UG als auch den Nutzern der Wohnräume im EG und DG als Durchgangsbereich dient. Dh. die Wohnbereiche der 2 Familien wären nicht voneinander völlig getrennt, sodass nur 2 Familien, die einander sehr gut kennen, weil sie z.B. verwandtschaftlich verbunden sind oder gut befreundet sind, für so ein Haus Interesse haben werden. Zudem sind alle Grünflächen außerhalb der Villa auf den Grundstücken 339/18, 340 und 459/4 sowohl für die Bewohner des UG als auch die Bewohner des EG und OG gleichermaßen zugänglich. Zudem ist der Wohnbereich der Familie des beherrschenden Gesellschafters im EG und DG wesentlich komfortabler als der Wohnbereich der Dienstboten (Pläne 09 und 10 vom 21.1.2005) im UG [unvergleichlich mehr m² im EG und DG- die Wohnnutzfläche der Dienstbotenwohnung im UG ohne die Diele, die den Charakter eines reinen Durchganges für die Bewohner des UG und des EG hat, beträgt 81,63 m² (116,34 m²-34,71 m²), die Wohnnutzfläche des EG 128,02 m² , die Wohnnutzfläche des OG beträgt 118,92 m² - , allein die Schlafzimmer samt Nassräumen im OG haben mehr m² als die gesamte Wohnung der Dienstboten im UG; einen Kachelofen gibt es nur im EG, nicht im UG], sodass für den Fall des Ankaufs durch zwei verschiedene Familien, die Bewohnerin des OG und EG wesentlich mehr Geld für den Ankauf ausgeben würde als die Bewohnerin des UG. Dies würde den Ankauf durch 2 Familien nahe legen, die aus unterschiedlichen sozialen Schichten stammen, was nur bei enger Freundschaft oder enger Verwandtschaft realistisch erscheinen könnte. Realistischerweise ist die kleinere Wohnung im Untergeschoß (UG) am besten für Dienstboten der Familie im EG und DG verwendbar, so wie das Wohnen in der Villa auch von Anfang an durch den beherrschenden Gesellschafter und dessen Dienstboten gehandhabt worden ist. In dieses Bild fügt sich auch, dass ungeachtet der wesentlich geringeren Wohnnutzfläche des UG (verglichen mit den Wohnnutzflächen des EG und OG, vgl. Pläne Nr. 9 und 10) die Küche im UG und deren Einrichtungsgegenstände größer dimensioniert sind als die kleinere Küche im EG (vgl. Plan Nr. 09 vom 21.1.2005), obwohl das UG nur maximal eine Unterbringung von 2 Personen ermöglicht (1 maßangefertigtes Vollholz-Doppelbett im UG), während das EG und OG Platz für mindestens 6 Personen (3 Schlafzimmer mit maßgefertigten Vollholz-Doppelbetten) bietet (vgl. Pläne 09 und 10 vom 21.1.2005). Dies indiziert, dass die Küche im UG auch den Bedürfnissen der Bewohner des EG und DG dient, weil die Bewohner des UG für die Bewohner des EG und DG kochen. Im UG wird jedenfalls für die Bewohner des EG und OG gekocht, gebügelt und gewaschen und gefaxt (Fotodokumentation S. 9, 1. und 4. Foto; S. 10; S. 11, 2. Foto). In dieses Bild fügt sich, dass beim Ortsaugenschein nur im UG und nicht im EG Putzmittel gefunden wurden (Fotodokumentation S. 10, 2. Foto). Die Personen, die sich im UG aufhalten, putzen somit auch das Haus. Die Personen, die sich im EG und OG aufhalten, putzen das Haus nicht. Auch der große maßangefertigte , die gesamte westliche Wand der Küche im UG verdeckende Einbaukasten (Fotodokumentation S. 11, 2. Foto) deutet darauf hin, dass die Küche (Wirtschaftsraum) im UG nach dem durch den beherrschenden Gesellschafter der Gesellschafterin der Bf ersonnenen Raumkonzept jedenfalls auch den Bedürfnissen der Bewohner des EG und OG dient. Die kleinen Küchenkästen der Küche im EG Fotos S. 14, Nr. 3 und 4, Fotos S. 15 Nr. 1) haben wesentlich weniger Stauraum als dieser große Einbaukasten und die Kästen im Küchenblock des UG (Fotodokumentation S. 10 1. Foto). In dieses Bild fügt sich, dass die Küche im UG im Plan vom 21.1.2005 Nr. 09 bezeichnenderweise als „Wirtschaftsraum“ beschrieben wird. Da es auf diesem Plan nur einen „Wirtschaftsraum“ im Haus gibt, folgt daraus, dass nach dem ursprünglichen Raumkonzept insbesondere von diesem Raum aus das gesamte Haus „bewirtschaftet“ werden sollte (durch Waschen, Wäschetrocknen, Putzen, Kochen usw., vgl. Fotodokumentation S. 10). Dass dieser „Wirtschaftsraum“ auch heute noch diesen Zwecken dient, zeigt die Fotodokumentation S. 10. Allerdings gibt es heute auch einen zweiten Wirtschaftsraum, der ebenso im UG liegt und der insbesondere der Aufbewahrung von Gegenständen, aber auch dem Trocknen von Wäsche dient (Fotodokumentation S. 13). Aus den o.e. Gründen handelt es sich bei der Villa um ein Einfamilienhaus mit einer darin integrierten zweiten, kleineren Wohnung für Dienstboten. cc.) Bauweise aller baulichen Anlagen, Aussehen der Villa und der Außenanlagen (Pläne Nr. 9, 10, 11, 12, jeweils vom 21.1.2005: Die Villa ist ebenso wie die Appartementhäuser an die Gemeindewasserversorgungsanlage angeschlossen; sie ist auch ebenso wie die Appartementhäuser an den gemeindeeigenen Kanal angeschlossen (Baubewilligung 2003). Die Energieversorgung der Villa erfolgt über einen Flüssiggastank , sowie eine Photovoltaikanlage (Plan Nr. 12 vom 21.1.2005). Die Villa und jedes Appartementhaus verfügen über eine Blitzschutzanlage und über einen Stromanschluss (Baubewilligung 2003 und deren Beilagen). Die Villa und die Appartementhäuser werden durch eine Fußbodenzentralheizung beheizt. Die Warmwasseraufbereitung sämtlicher Objekte (Villa, Appartementhäuser) erfolgt über eine zentrale Ölfeuerungsanlage im Appartementhaus 1 (Waldschluchtweg 17) (Beilage Baubewilligung). Alle Wände (Villa und Appartementhäuser) enthalten Wärmedämmungen oder Vollwärmeschutz (Beilage Baubewilligung). Das Mauerwerk der Villa und der Appartementhäuser ist jeweils in den Untergeschoßen ein Stahlbetonmauerwerk, die Mauern der oberen Geschoße bestehen aus Hochlochziegeln (Beilage Baubewilligung). Die Dacheindeckung der Villa und der Appartementhäuser erfolgt durch Lärchenbretter (Beilage Baubewilligung). Alle Bäder und WCs sind von den Böden (vgl Foto S. 11,33,38 bis jeweils zu Decke verfliest (Beilage Baubewilligung). Die Küchen der Villa sind mit einem Ziegelboden ausgestattet, die Küchen der Appartementhäuser mit einem Lärchenholzboden (Schlussrechnung 2.9.2005 AB 53, Fotos S. 30,38). Die Böden der meisten Räume der Villa bestehen aus massivem Eichenholz (Schlussrechnung AB 53; Fotos S. 13, 4. Foto; die Böden der Appartementhäuser aus Lärchenholz (Schlussrechnung AB 53, Fotos S. 29,31,32). Der Boden der Diele der Villa im UG besteht aus Ziegeln (Fotos S. 7 und 11). Alle Baulichkeiten (Villa und Appartementhäuser) sind an eine zentrale Sat- Anlage angeschlossen (Beilage Baubewilligung 2003). Der umbaute Raum der Villa beträgt 1883,02 m³, der umbaute Raum jedes einzelnen Appartementwohnhauses mit je 5-6 Appartements beträgt zwischen 1930,51 m³ und 2.020,92 m³ (Beilage Baubewilligung). Die Raumhöhen der Villa betragen zwischen 2,9 m und 3,17 m (Plan 10 vom 21.1.2005). Die Raumhöhen der Appartements betragen zwischen 2,92 und 2,97 m (Pläne Nr.02,04,06, 08). Aussehen der Villa: Im UG gleich nördlich des Einganges liegt eine 34,71 m² große Diele im bäuerlichen Stil (Fotodokumentation S. 7, 4. Foto, S. 8, S. 11 3. und 4. Foto) als Durchgang für die Bewohner des UG und des EG und OG. Westlich davon liegt eine Garage, ein Kellerraum = 2. Wirtschaftsraum und ein Heizraum (Plan 09, UG). Östlich der Diele liegt ein Wohn- und Essraum im bäuerlichen Stil (34,02 m² ), nördlich davon ein Besucher- WC, eine Küche (= 1. Wirtschaftsraum ) (17,35 m², unmittelbar nördlich davon eine Dusche mit WC und Bidet, nördlich davon ein Schlafraum für 2 Personen mit einem Doppelbett (15,53 m²) (Plan 09 UG) (Fotos S. 9, 10, S. 11, 1. und 2. Foto). Im Wohn-Essraum, der Küche, dem Schlafraum im UG halten sich insbesondere die Dienstboten des beherrschenden Gesellschafters der Alleingesellschafterin auf (S. 2 der Niederschrift betr. Ortsaugenschein). Im nördlichen Bereich der Diele im UG gelangt man über eine Stiege ins EG. Die Diele im EG (21,22 m²) ist im bäuerlichen Stil gehalten. Sie ist gekennzeichnet durch einen massiven Eichenholzboden, eine Wandvertäfelung aus Vollholz, einer ebensolchen Vertäfelung der Decke (Fotos S. 13, Nr. 4)(Plan Nr. 09, EG vom 21.1.2005). Südlich der Diele im EG (Plan Nr. 9) liegt der Wohn-Essraum (77,23 m²) mit einem zentral aufgestellten Kachelofen (Fotos S. 14 1. und 2. Foto), Boden aus Eichenholz, Vollholz- Wand-und Deckenvertäfelung. Die sichtbaren (Fotos S. 14) Antiquitäten in diesem Raum sind im Privateigentum des beherrschenden Gesellschafters der Alleingesellschafterin. Südlich dieser Antiquitäten befindet sich eine Sitzecke mit rundem Tischchen und 2 Fauteuils. Östlich dieser Sitzecke steht ein runder Esstisch aus Vollholz mit gepolsterter, maßangefertigter Sitzecke aus Vollholz an der südlichen Wand des Gebäudes. An derselben südlichen Wand westlich der Sitzecke befindet sich eine verglaste Tür zum Außenbalkon. Die südliche Wand wird durch zahlreiche Fenster (5)und eine verglaste Tür erhellt . Die Westwand dieses Wohn-Essraumes wird durch 3 Fenster und eine verglaste Tür erhellt (Plan Nr. 9, EG). Östlich des Wohn-Essraumes im EG liegt die Küche im EG (14,52 m²) (Plan Nr. 9; Fotos S. 14 Nr. 3 und 4, S. 15 Nr. 1), nördlich davon eine Garderobe, ein WC (S. 15, 2. Foto) und ein Abstellraum (Plan Nr. 9 EG). Ein hölzerner Stiegenaufgang, verziert mit kindlich aussehenden Engelsfiguren, führt ins Obergeschoß, wo die drei Schlafräume (32,95 m², 23,69 m² und 14,97 m²) mit je einem Bad (9,13m², 10,44 m² ) oder zumindest einer Dusche (5,46 m²) liegen (Plan Nr. 10). Nördlich (Fotos S. 16 Nr. 2; S. 24 3. und 4. Foto; Fotos S. 25, S. 26), westlich (Fotos S. 16-19 und 28) und östlich der Villa (Fotos S. 21-24) liegen ausgedehnte Grünflächen mit einer Fläche von ca 7.000 m² (Luftbildfoto 1:1000 als Beilage zum Vorhalt vom 4.2.2016; Grundbuchsauszug mit den Grundstücken 339/18, 340 und 459/4), die für den beherrschenden Gesellschafter frei zugänglich sind. Westlich der Villa hat die Bf einen Schwimmteich mit einer Saunablockhütte errichtet, die dem beherrschenden Gesellschafter zur Verfügung stehen (Fotos S. 16, 3. und 4. Foto; Fotos S. 17 Nr. 1-3; S. 18, S. 19 Nr. 1-3, S. 28 Nr 1 und 2;), Südlich der Villa liegt eine asphaltierte Zufahrt (Fotos S. 28 Nr. 4). Die Grünflächen im Nahbereich der Appartementhäuser beschränken sich auf wenige m² (vgl. Fotodokumentation S. 1;2. -4. Foto; S. 2, 3. und 4. Foto). Die steuerliche Vertreterin behauptete in der mündlichen Verhandlung, dass das östlich der Villa liegende Grundstück 459/4 (vgl. Luftbild 1:1000 als Beilage zum Vorhalt vom 4.2.2016) nicht für die Nutzer der Villa verwendet werde. Dies habe sich aus dem Ortsaugenschein ergeben. Hiezu wird festgestellt : Ob der beherrschende Gesellschafter auf den gesamten, ihm jederzeit zur Verfügung stehenden ausgedehnten Grünflächen spazieren geht oder nicht, ob er selbst in den Garten geht oder nicht, oder ob er die Früchte des Gartens gar verschmäht oder nicht, ob er diese Grünflächen betrachtet oder nicht, ob er sich im Schwimmteich oder der Sauna aufhält oder nicht, ob sein im Streitzeitraum noch kleiner, damals 9-10 jähriger Sohn auf den Bäumen im Norden der Villa, die auf dem Grundstück 340 liegen, herumgeklettert ist oder nicht (vgl. NS Ortsaugenschein, S. 5), ist bedeutungslos. Tatsächlich hat der Ortsaugenschein ergeben, dass es keinerlei Absperrungen oder Zäune zwischen dem Grundstück 339/18, auf dem die Villa samt Saunahütte und Schwimmteich steht und den östlich und nördlich angrenzenden, ebenso im Eigentum der Bf stehenden Grundstücken 459/4 und 340 gibt (Niederschrift Ortsaugenschein S. 4; Fotodokumentation S. 16, 2. Foto; S. 21; S. 22; S. 23, 1. und 2. Foto; S. 24, 3. und 4. Foto; S. 25 1. Foto). Daher stehen dem beherrschenden Gesellschafter alle diese Grundstücke 339/18, 459/4 und 340 jederzeit zur Verfügung. Die oben angeführte Beschreibung einschließlich der Fotos zeigen eine repräsentative Villa im Stil eines Landhauses (vgl. Fotodokumentation S. 36, 1. Foto, vgl. Übersichtsfoto 1: 1000 insbesondere mit den Grundstücken 339/18, 340 und 459/4 als Beilage zum Bedenkenvorhalt vom 4.2.2016), in welcher der beherrschende Gesellschafter der Alleingesellschafterin mit seine Familie und seinen Dienstboten je 5 Wochen im Jahr während der Weihnachtsferien und während der Sommerferien wohnt. Fallweise lässt der beherrschende Gesellschafter auch seine Freunde und Bekannten hier wohnen (2. Schreiben vom 19.4. 2016 der Vertreterin der Bf, letzte Seite). dd.) Jederzeitige Einsetzbarkeit der Villa im betrieblichen Geschehen? Der Betriebsgegenstand der Bf besteht in der Anschaffung und Verwertung von Grundstücken. Dies folgt daraus, dass die Bf zeitgleich mit der Villa auch 4 Appartementhäuser errichtet hat, wobei die einzelnen Appartements im Wohnungseigentum stehen und zum Teil an Fremde verkauft worden sind, zum Teil an fremde Urlauber vermietet werden. In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, ob die Villa ebenso wie die errichteten Appartements jederzeit im betrieblichen Geschehen, dh für Verkaufs- oder Vermietungszwecke einsetzbar ist. Die Villa, ein repräsentatives, ungewöhnlich teures Einfamilienhaus mit Dienstbotenwohnung, wurde nach den Vorgaben des beherrschenden Gesellschafters zum Zwecke der Nutzung durch diesen beherrschenden Gesellschafter und dessen Familie errichtet (AV des Baumeisters vom 16.3.2006, AB 36, Schlussrechnung vom 2.9.2005 AB 53; Pläne Nr. 09 und 10 vom 21.1.2005, auf denen die Villa bereits lange vor dem Beginn der Nutzungen durch den beherrschenden Gesellschafter als Wohnhaus der Familie des beherrschenden Gesellschafters bezeichnet wurde ). Auf Grund der Größe und der hohen Kosten der Villa (574,45 m², davon 363,28 m ² Wohnnutzfläche, 211,17 m² Nebenräume, Terrassen und Balkone, Investitionskosten 2,089 Mio €) ist es nicht möglich, einen ortsüblichen Mietpreis nach der Vergleichspreismethode zu ermitteln (Berufung, S. 5). Daraus folgt: Vergleichbar große und ähnlich teure Wohnimmobilien für eine Familie und deren Dienstboten werden nicht an Fremde vermietet, weil Personen, die reich genug sind, um sich die Nutzung einer ähnlich teuren Immobilie für Wohnzwecke leisten zu können, dazu tendieren, ein Haus nach eigenen Vorstellungen errichten zu lassen (vgl. Kranewitter, Liegenschaftsbewertung, 4. Aufl. 2002, S. 86 und 5. Aufl., 2007, 83), anstatt ein solches Haus ganzjährig zu mieten. In dieses Bild fügt sich: Es kann nicht festgestellt werden, dass auch nur ein einziges Einfamilienhaus mit oder ohne Dienstbotenwohnung , das in Kärnten im Zeitraum 2003-2007 errichtet worden ist, und welches Investitionskosten von 1,6 – 2,1 Mio € verursacht hat, an Fremde vermietet worden ist. Es war daher von Anfang an zu erwarten, dass es nicht gelingen werde, diese Villa gegen einen Mietzins, der in angemessener Relation zu den Investitionskosten gestanden wäre (3% Nettorendite), einem Fremden zu vermieten. Dasselbe gilt aber auch für die Chance, diese Villa mit Gewinn zu verkaufen: Bei Verkäufen von teuren Liegenschaften (Ein- und Zweifamilienhäuser bei einem Sachwert jenseits von 230.000 €) nimmt die Zahl der Kaufinteressenten stark ab, da der Kreis jener Personen, die bereit ist, hohe Mittel für das Wohnen einzusetzen, eher dahin tendiert, sich ein Haus nach eigenen und individuellen Vorstellungen neu zu bauen (Kranewitter, Liegenschaftsbewertung, 4. Auflage 2002, S. 71,86 und 5. Auflage 2007,63, 83). In dieses Bild fügt sich das Vorbringen der Bf während der mündlichen Verhandlung, S. 7 : „800.000 € wird man wohl für diese Villa immer bekommen“ (Anm. des Gerichtes: Die Investitionskosten haben weitaus mehr als das Doppelte betragen). In dieses Bild fügt sich: Es kann nicht festgestellt werden, dass es in Kärnten auch nur ein einziges Einfamilienhaus (mit oder ohne Dienstbotenwohnung) gibt, welches im Zeitraum 2003-2007 Investitionskosten von 1,6-2,1 Mio € verursacht hat, und welches mit Gewinn an einen Fremden weiterverkauft worden ist. In dieses Bild fügt sich: Es kann nicht festgestellt werden, dass die Bf jemals auch nur versucht hat, diese Villa einem Fremden zu verkaufen (Ergänzungsauftrag des Gerichtes vom 30.8.2016; Stellungnahme der Bf vom 27.10.2016), während sie in Bezug auf die Appartements von Anfang an bis jedenfalls bis zum Jahr 2008 Verkaufsversuche (Rechnungen der Beata Hacienda PQX von 2006 und 2007) unternommen hat. Dies muss daran liegen, dass sie zum Unterschied von der Investition betreffend die Appartements in Bezug auf die Villa von Anfang an von der Aussichtslosigkeit überzeugt gewesen sein muss, diese Villa mit Gewinn zu verkaufen. In dieses Bild fügt sich ein beträchtlicher Standortnachteil: Alpendorf, der Ort, wo die Villa liegt, ist sehr populär bei Touristen, nicht aber bei Personen, die einen Ort suchen, wo sie sich auf Dauer niederlassen. Dies erkennt man an der äußerst geringen Anzahl der Einwohner (333) und der exorbitanten Anzahl an Nächtigungen durch Personen, die dort nicht ständig wohnen (2,000.000 pro Jahr). Dies liegt daran, das dieser Ort zwar in hervorragender Weise geeignet ist, um dort Urlaub zu machen (über 100 km Fitnessparcours, mehrere Sportanlagen, große landschaftliche Schönheit, herbesKlima, ein beträchtliches Angebot an Hotels und Pensionen, dh, wer dort nur Urlaub machen will, muss nicht unbedingt eine 2 Mio € teure Villa erwerben ) nicht aber, um dort ständig mit einer Familie zu wohnen. Es gibt in diesem Ort nur eine Baumschule und keinerlei weiterbildende Schulen. Gymnasien, berufsbildende höhere Schulen und eine Fachhochschule liegen 111-km westlich und 112-km südlich. Dasselbe gilt für Krankenhäuser. Es war von Anfang an nicht damit zu rechnen, dass jemand bereit sein würde, diese ca 2,089 Mio € teure Villa mit dem dazu gehörigen Grund und Boden mit Gewinnaufschlag zu erwerben, die er bei realistischer Betrachtung nur wenige Wochen im Jahr zu Urlaubszwecken nutzen hätte können. In dieses Bild fügt sich: Man sieht dem Anwesen mit der Villa die überaus hohen Investitionskosten (2,089 Mio €) nicht an. Die Villa fügt sich vielmehr harmonisch ins Ortsbild und in die ländliche Umgebung ein. Auch das Innere der Villa zeigt nichts weiter als ein schönes Haus, das im Inneren weitgehend im bäuerlichen Stil gehalten ist. Der bäuerlich anmutende Stil im Inneren schließt ein luxuriöses Aussehen geradezu aus. Das gesamte Anwesen mit der Villa offenbart die Neigung des beherrschenden Gesellschafters, nach dessen Vorgaben die Villa gestaltet worden ist, zum „Understatement“ . Geld spielte zwar angesichts der überaus hohen Investitionskosten und der enormen Überschreitung der ursprünglich geplanten Kosten offenbar keine Rolle, jedoch wollte der beherrschende Gesellschafter dieses Geld offenkundig nicht zur Schau stellen (Fotodokumentation S. 7, 3. und 4. Foto; S. 8-15; S. 16-19; S. 20, 4. Foto, S 21-25; S. 28, S. 36, 1. Foto). Insbesondere die Nordansicht (S. 25, 1. Foto; S. 24, 4. Foto) und die Ostansicht der Villa (S. 22, 3. Foto) fügen sich geradezu unauffällig in die ländliche Umgebung ein. Es ist von Anfang an nicht damit zu rechnen gewesen, dass irgendjemand bereit sein könnte, diese Villa, die samt Grünflächen 2,089 Mio € gekostet hat, der man diese hohen Investitionskosten jedoch nicht ansieht, mit einem Gewinnaufschlag zu erwerben. Aus diesen Gründen konnte von Anfang an bei wirtschaftlicher Betrachtung nicht damit gerechnet werden, die Villa werde mit Gewinn an einen Fremden weiterverkauft werden oder mit einer angemessenen Nettorendite (3%) an einen Fremden vermietet werden können. Wer einen Betrag in der Größenordnung von 2 Mio € in ein Immobilienprojekt investieren will, wird idR viel vernünftiger vorgehen, als es die Bf getan hat: Er wird üblicherweise an die Errichtung von Mehrparteienhäusern oder an vergleichbare Projekte (z.B. Reihenhäuser) denken, die nach Fertigstellung den Verkauf von Eigentumswohnungen oder Reihenhäusern ermöglichen , und nicht an die Errichtung eines 2 Mio € teuren Einfamilienhauses mit Dienstbotenwohnung. Dies ergibt sich daraus, dass der Kreis der Kaufinteressenten bei Mehrparteienhäusern und Reihenhäusern unvergleichlich größer ist, weil der einzelne Kaufpreis jedes dieser Wohnobjekte unvergleichlich geringer sein wird. Das Risiko bei einem solchen Projekt (Mehrparteienhaus, Reihenhaus) wäre unvergleichlich geringer. In dieses Bild fügt sich, dass die Bf bei ihren Immobilienprojekten überwiegend so vorgegangen ist. Sie hat vier Appartementwohnhäuser mit je 5-6 Appartements errichtet und sofort nach Fertigstellung mit dem Verkauf von Appartements begonnen . Mit einem wirtschaftlich gesehen vernünftigen Immobilienprojekt hat die Investition betreffend die Villa nichts zu tun. Somit war der Bau dieser Villa bei wirtschaftlicher Betrachtung von vornherein nicht zweckmäßig. Die nach den Vorgaben des beherrschenden Gesellschafters für diesen errichtete Villa ist daher schon auf Grund ihrer Größe und ihrer exorbitanten Kosten (die Villa kostete ca 2,089.000 €, das teuerste Appartement kostete ca 402.000 € ) nicht jederzeit im betrieblichen Geschehen, dh nicht jederzeit für Verkaufs- oder Vermietungszwecke gegenüber Fremden einsetzbar. In Verbindung mit dem Mietzins und der sonstigen Vertragsgestaltung (siehe unten), die einem Fremdvergleich nicht standhalten (siehe unten), ist davon auszugehen, dass die Villa samt dem dazu gehörigen Grund und Boden nicht zum Unternehmen und nicht zum Betriebsvermögen der Bf gehört (vgl. VwGH 25.4.2013, 2010/15/0139 ). ee.) Fremdvergleich, Beurteilung der Tätigkeiten im Zusammenhang mit der Villa bei wirtschaftlicher Betrachtung: aaa.)Text des Mietangebotes des beherrschenden Gesellschafters an die Bf vom 2.2.2006, von dem die Bf behauptet, es angenommen zu haben: „I.Es gebe nur die Möglichkeit der konkludenten Angebotsannahme durch Annahme der ersten Mietzahlung „bzw“ Aushändigen sämtlicher Schlüssel an den Bestandnehmer II. Mietgegenstand: Haus Waldschluchtweg 25, Alpendorf, Grundstück 339/18 KG Alpendorf. Der Mietgegenstand sei ein möbliertes „Zweifamilienhaus“, 553 m² samt Grünflächen mit Teich im Ausmaß von 1700 m². Hiezu wird durch das Gericht festgestellt: Tatsächlich handelt es sich bei der Villa um ein Haus, das für die Beherbergung der Familie des beherrschenden Gesellschafters mit ihren Dienstboten errichtet worden ist . Tatsächlich hatte die Villa folgende Flächenausmaße (Pläne 09 und 10 des Baumeisters vom 21.1.2005): 116,34 m² Wohnnutzfläche UG 128,02 m² Wohnnutzfläche EG 118,92 m² Wohnnutzflälche OG 363,28 m² Summe WohnnutzflächeVilla 93,22 m² Nutzfläche Nebenräume UG 92,32 m² Terrasse EG 25,63 m² Balkon OG 211,17 m²Nutzfläche Nebenräume, Terrasse, Balkon 574,45 m² Wohnnutzflächen samt Nebenräumen, Terrasse und Balkon laut den aktuellen Plänen Nr. 09 und 10 vom Jänner 2005 Zum Unterschied vom Text des Mietangebotes beinhalteten die Flächen, die dem beherrschenden Gesellschafter und dessen Familie zur Verfügung standen, nicht nur das Grundstück 339/18, sondern auch die Grundstücke 340 und 459/4 (Luftbild 1:1000 als Beilage zum Bedenkenvorhalt des BFG vom 4.2.2016). 209,56 m² Untergeschoß (116,34 Wohnnutzfläche +93,22 m²Nebenräume lt Plan 09 vom 21.1.2005) 7.974 m² …Gesamtfläche der Grundstücke 339/18, 459/4 und 340 KG Alpendorf lt. GB-Auszug, -209,56 m² Grundriss - der Villa:( Änderungsplan 09 vom 21.1.2005) -26,2 m² Grundriss der Saunahütte (Änderungsplan Nr. 11 vom 21.1.2005 ) 7.738,24 m² Gesamtheit der Außenflächen, die dem beherrschenden Gesellschafter zur Wohnnutzung zur Verfügung standen, bestehend aus einem künstlich angelegten Schwimmteich, Wiesen, mit Bäumen und Sträuchern bestockten Flächen sowie einer asphaltierten Zufahrt (Grundbuchsauszug KG 73204 mit den Grundstücken 339/18, 340 und 459/4; Luftbild-Foto 1:1000 aus dem KAGIS-Kärnten –Atlas als Beilage zum Bedenkenvorhalt vom 4.2.2016; Fotodokumentation S. 1-46). Ende der Feststellungen des Gerichtes betreffend die tatsächlichen Flächenausmaße. Es werde ausdrücklich festgehalten, dass dieses Gebäude für den Weiterverkauf errichtet worden sei (Punkt II). Zum letzten Satz wird durch das Gericht festgestellt : Dieser Satz wurde von den Parteien der Vereinbarung nicht ernst genommen (siehe unten zu Punkt III). III. Mietdauer, Mietbeginn, Kündigungsrecht, Kündigungsverzicht: Das Mietverhältnis beginne mit Einräumung des Nutzungsrechtes durch Übergabe der Schlüssel. Dadurch erwerbe der Anbotssteller „auf unbestimmte Zeit“ das Recht auf Nutzung ab 1.1.2006 . Bestandnehmer und Bestandgeber hätten das Recht, das Mietverhältnis zum 30.6. und 31.12. eines jeden Jahres unter Einhaltung einer 6 Monate langen Kündigungsfrist aufzukündigen. „Sollte die Bestandgeberin das Gebäude veräußern können“, dürfe das Bestandverhältnis durch die Bestandgeberin unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum Letzten eines Monats gekündigt werden. Für alle Fälle, außer für den Fall des möglichen Verkaufes, verzichte die Bestandgeberin auf ihr Kündigungsrecht für die Dauer von 10 Jahren, sofern keine Gründe vorlägen, die eine sofortige Auflösung des Bestandverhältnisses rechtfertigten. Eine sofortige Auflösung durch die Bestandgeberin, ohne dass es einer Kündigung bedürfe, sei nur aus wichtigen Gründen (Insolvenzverfahren oder Einstellung eines solchen gegenüber dem Bestandnehmer, erheblicher nachteiliger Gebrauch des Mietobjektes, Mietzinsrückstand für länger als 2 Monate trotz Mahnung) möglich. Hiezu wird durch das Gericht festgestellt : Der Text „Sollte die Bestandgeberin das Gebäude veräußern können, dürfe das Bestandverhältnis durch die Bestandgeberin unter Einhaltung einer drei monatlichen Kündigungsfrist zum Letzten eines Monats gekündigt werden“ ist ein Bestandteil des Vertrages , der von den Parteien von Anfang an nicht ernst genommen worden ist. Der beherrschende Gesellschafter der Gesellschafterin konnte somit von Anfang an laut Punkt III der Vereinbarung mit einer zumindest 10-jährigen Nutzungsberechtigung rechnen.