BFG RV/4100620/2011

IM NAMEN DER REPUBLIK Das Bundesfinanzgericht hat durch den Richter Mag. Richter über die Beschwerde der Vermietungs Handels GmbH, vertreten durch die WP & Partner Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungs GmbH, Dorfberg, gegen die Bescheide des Finanzamtes Dorfberg vom 6.8.2010 betreffend Umsatz- und Körperschaftsteuer 2005-2007, und gegen die Bescheide desselben Finanzamtes vom 5.8.2010 betreffend Kapitalertragsteuerhaftung 2006 und 2007 zu Recht erkannt: 1.) Ad Umsatz- und Körperschaftsteuer 2005-2007 Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen. 2.) Ad Kapitalertragsteuerhaftung 2006 und 2007 Die Bescheide werden abgeändert. Die Kapitalertragsteuerhaftungsbeträge werden in Höhe von 15.000 € für 2006 und 15.000 € für 2007 festgesetzt. Eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof gegen dieses Erkenntnis gemäß Art 133 Abs 4 B-VG ist nicht zulässig (§ 25 a Abs 1 VwGG). Entscheidungsgründe Die eingebrachte Berufung ist gem. § 323 Abs 38 BAO als Beschwerde iSd Art 130 Abs 1 B-VG zu erledigen. Ablauf des Verfahrens: Die Beschwerdeführerin (Bf), eine GmbH, die sich mit dem Verkauf und der Vermietung von Grundstücken befasst, hat in Alpendorf eine Liegenschaft erworben, darauf u.a. eine Villa (Waldschluchtweg 25) errichten lassen und dieses Haus dem beherrschenden Gesellschafter ihrer Alleingesellschafterin, Herrn Manuel Campeador (dieser wird in weiterer Folge vereinfachend als Gesellschafter oder beherrschender Gesellschafter bezeichnet), zur Nutzung überlassen. Strittig ist , ob diese Villa zum Betriebsvermögen der Bf gehört, ob diese Vermietung der Villa eine unternehmerische Tätigkeit ist und ob diese Nutzungsüberlassung der Villa als verdeckte Ausschüttung anzusehen ist. Ebenso hat die Bf zeitgleich 4 Appartementhäuser (Waldschluchtweg 17, 19, 21 und 23) errichten lassen. Die Vorsteuern aus der Errichtung dieser Appartementhäuser wurden zunächst nicht zum Abzug zugelassen, da die Bf im Oktober 2004 die Absicht geäußert hatte, diese Appartementhäuser verkaufen zu wollen (Niederschrift USt-Sonderprüfung vom 11.10.2004 AB 107 ff). Tatsächlich hat die Bf zunächst (2006, 2007, 2008) mehrere Appartements verkauft. Nun ist strittig, ob der Bf mit Wirksamkeit für 2007 das Recht auf eine Vorsteuerberichtigung gem. § 12 Abs 11 UStG 1994 zusteht, weil die Bf später die noch nicht verkauften Appartementhäuser vermietet hat. Umsatzsteuer 2005: Am 27.7.2007 brachte die Bf ihre Umsatzsteuererklärung 2005 beim Finanzamt ein. Im Umsatzsteuerbescheid 2005 vom 1.8.2007 wurden in Bezug auf die Bf antragsgemäß Umsätze von 28.360,27 €, davon 25.673,63 € Umsätze, die mit 10% USt zu versteuern waren, angesetzt. Die Umsatzsteuer betrug 3.104,69 €. Die Erwerbsteuer betrug 5.221,03 €. Die anerkannten Vorsteuern betrugen – 12.543,64 € . die antragsgemäß festgesetzte Gutschrift betrug -4.217,92 € (Umsatzsteuererklärung 2005; Bescheid vom 1.8.2007 betreffend USt 2005= HA 2005). In einem Vorhalt vom 15.6.2010 , Punkt 2 (AB 22-23 a ) wurde die Villa als repräsentatives Gebäude bezeichnet, das speziell auf die Wohnbedürfnisse des beherrschenden Gesellschafters der Alleingesellschafterin abgestellt gewesen sei. Mit Bescheid vom 6.8.2010 wurde das Verfahren betreffend Umsatzsteuer 2005 wieder aufgenommen. Die erklärten Umsätze, die dem begünstigten Steuersatz von 10% unterlagen, wurden im zeitgleich ergangenen Sachbescheid betreffend Umsatzsteuer 2005 auf 16.073,63 € gekürzt. Dh, ein Umsatz von 9.600 € netto (10.560 € brutto) wurde nicht anerkannt. Dabei handelte es sich um den angeblichen Umsatz betreffend Vermietung der Villa in Alpendorf (vgl. AB16: Buchungen 2005, 2006). Die Umsatzsteuergutschrift wurde daher auf -5.177,92 € erhöht. Im Körperschaftsteuerbescheid 2005 vom 1.8.2007 wurden antragsgemäß negative Einkünfte von -109.442,90 € angesetzt. Die Körperschaftsteuer wurde in Höhe von 5.400,29 € angesetzt. Mit Bescheid vom 26.9.2007 wurde das Verfahren betreffend Körperschaftsteuer 2005 wieder aufgenommen. Im neuen Körperschaftsteuerbescheid 2005 vom 26.9.2007 wurden antragsgemäß negative Einkünfte von -109.442,90 € angesetzt und die Körperschaftsteuer in Höhe von 1.698,29 € (Mindestkörperschaftsteuer von 1.750 € -51,71 € einbehaltene Steuerbeträge) festgesetzt (AB 132, HA 2005). Mit Bescheid vom 6.8.2010 wurde das Verfahren betreffend Körperschaftsteuer 2005 wieder aufgenommen. Die Einkünfte aus Gewerbebetrieb wurden im neuen Sachbescheid vom 6.8.2010 betreffend Körperschaftsteuer 2005 in Höhe von -119.042,90 € angesetzt, dh. es wurde der angebliche Mietertrag betreffend die Villa in Höhe von 9.600 € netto nicht anerkannt. Im Umsatzsteuerbescheid 2006 (AB 134, 135) vom 24. 2.2009 und in dessen Berichtigung gem. § 293 BAO vom 3.3.2009 wurden Umsätze von 100.000 € (10%) wegen Vermietung der Villa , sowie eine Vorsteuerberichtigung gem. § 12 Abs 10 und 11 wegen Vermietung der Villa von -286.678,70 € antragskonform angesetzt. Mit Bescheid vom 6.8.2010 wurde das Verfahren betreffend Umsatzsteuer 2006 wieder aufgenommen. Im Sachbescheid vom selben Tag wurde der Umsatz mit dem ermäßigten Steuersatz von 10% in Höhe von Null angesetzt, dh, der angebliche Umsatz aus der Vermietung der Villa von 100.000 € wurde nicht anerkannt. Zudem wurde auch keine Vorsteuerberichtigung (beantragt war eine Berichtigung in Höhe von 286.678,70 €) gem. § 12 Abs 10 UStG, die im Zusammenhang mit dieser Vermietung der Villa stand, anerkannt. Im Körperschaftsteuerbescheid 2006 (AB 136) vom 24.2.2009 wurden antragsgemäß negative Einkünfte von -61.404,02 € angesetzt. Mit Bescheid vom 6.8.2010 wurde das Verfahren betreffend Körperschaftsteuer 2006 wieder aufgenommen. Mit Sachbescheid vom selben Tag wurden die Einkünfte aus Gewerbebetrieb in Höhe von -132.360,42 € angesetzt, dh, der Ertrag (100.000 €) und der Aufwand (29.043,60 €) aus Vermietung der Villa wurden nicht anerkannt (BP-Bericht, TZ 2, Aufstellung „Einnahmen- bzw Umsatzsteuerkürzung und verdeckte GA“) . Mit Haftungsbescheid für den Zeitraum 2006 vom 4.8.2010 wurde die Bf in Bezug auf einen KEST-Betrag von 7.260,90 € (Bemessungsgrundlage 29.043,60 € x 25%, vgl TZ 2 BP-Bericht) zur Haftung in Anspruch genommen. Bescheide 2007: In ihrer Umsatzsteuererklärung 2007 erklärte die Bf u.a. ermäßigte Umsätze (10%) in Höhe von 100.000 € wegen der Vermietung der Villa und eine Vorsteuerberichtigung gem. § 12 Abs 10 und 11 im Zusammenhang mit der Vermietung der Appartementhäuser in Höhe von 357.845 € (TZ 1 BP-Bericht). Mit Umsatzsteuerbescheid vom 6.8.2010 wurden die steuerermäßigten Umsätze (10%) in Höhe von Null angesetzt (TZ 2 BP-Bericht). Auch die Berichtigung gem. § 12 Abs 10 und 11 im Zusammenhang mit der Vermietung der Appartementhäuser wurde in Höhe von Null angesetzt. In ihrer Körperschaftsteuererklärung 2007 erklärte die Bf negative Einkünfte aus Gewerbebetrieb von -94.003,75 €. Im Körperschaftsteuerbescheid 2007 vom 6.8.2010 wurden wegen der Unterlassung der Anerkennung der Einnahmen und Ausgaben im Zusammenhang mit der Villa die negativen Einkünfte aus Gewerbebetrieb in Höhe von – 114.654,98 € angesetzt (-94.003,75 € -100.000 € + 79.348,77 €, vgl TZ 2 BP-Bericht). Mit Haftungsbescheid für 2007 vom 4.8.2010 wurde die Bf zur KESt-Haftung in Höhe von 19.837,19 € herangezogen ( Bemessungsgrundlage 79.348,77 € Aufwand Villa x 25% ; Vgl. TZ 2 BP-Bericht). Ab dem Jahr 2008 hat die Bf Einnahmen aus der Vermietung von Appartements erzielt (AB 120, 121,122). Am 25.3.2010 wurde die Bf vom Prüfungsauftrag betreffend die Jahre 2005-2007 in Kenntnis gesetzt (Bescheid über den Prüfungsauftrag vom 3.3.2010). BP-Bericht vom 4.8.2010 betreffend den Zeitraum 2005-2007: TZ 1 : Für beide Appartementhäuser, die ab 2008 vermietet worden seien, sei eine Vorsteuerberichtigung von 357.845 € per 2007 geltend gemacht worden. Da die Änderung der Verhältnisse erst 2008 (vgl AB 23 b , vgl. 2. Schreiben der Vertreterin der Bf vom 19.4.2016, S. 3) eingetreten sei, könne die Vorsteuer erst per 2008 geltend gemacht werden. TZ 2 BP-Bericht vom 4.8.2010: Das Finanzamt brachte insbesondere vor: -Geschäftszweck der Bf sei der Erwerb, die Bebauung, die Veräußerung und Vermietung von Immobilien. -Das Objekt (Villa) sei ausschließlich mit Mitteln des Gesellschafters Immo 1234 PQX , deren Machthaber Der beherrschende Gesellschafter sei, errichtet worden. Der Geldbedarf der Vermietungs (Bf) sei insbesondere durch ein Gesellschafterdarlehen von 7,5 Mio € der Alleingesellschafterin (Bis August 2012 die Immo PQX) aufgebracht worden. Das Finanzamt bezeichnete diesen Betrag von 7,5 Mio € als verdeckte Einlage der Alleingesellschafterin. -1.) Der beherrschende Gesellschafter habe wesentlichen Einfluss auf die Ausstattung der Villa Campeador genommen. Der beherrschende Gesellschafter habe die Villa ganz nach seinen Wünschen errichten lassen. -2.) Die Villa (Wohnhaus) sei luxuriös ausgestattet worden. -Diese luxuriöse Ausstattung sei von vornherein auf eine Nutzung durch den beherrschenden Gesellschafter der Immo PQX ausgerichtet gewesen. Zweck der Errichtung der Villa sei die Vermietung an die hinter der Gesellschafterin stehende Person, zur Befriedigung ihrer Wohnbedürfnisse, gewesen. -3.) Die „vereinbarten Mietzinse“ seien bisher nur in geringfügigem Ausmaß geflossen (!). -Die Errichtung einer auf die Wohnbedürfnisse des Begünstigten zugeschnittenen Luxusvilla werde nicht vom Zweck der Einnahmenerzielung getragen. Die hauptsächliche Motivation der Investition sei die Erlangung eines Steuervorteils (Vorsteuerabzug), der dem beherrschenden Gesellschafter bei eigener Bautätigkeit nicht zugekommen wäre . Es läge ein Missbrauch von Formen und Gestaltungsmöglichkeiten des bürgerlichen Rechts vor (TZ 2 BP-Bericht vom 4.8.2010). Berufung (diese ist heute als Beschwerde anzusehen) vom 15.9.2010: -1.)Unternehmensgegenstand der Bf sei en der Ankauf, die Errichtung, und die Verwertung von Immobilien Die Häuser 1 und 4 mit insgesamt 11 Wohnungen seien verkauft worden. Die Häuser 2 und 3 (Waldschluchtweg 19, 21) (11 Wohnungen) seien vermietet worden. Die Villa sei gleichzeitig mit den anderen Gebäuden errichtet worden. Alle Wohneinheiten (Anmerkung des Gerichtes: dh die Villa und die Appartementhäuser) seien luxuriös ausgestattet. Das „Zweifamilienhaus“ (Villa), das von dem beherrschenden Gesellschafter genutzt werde, sei ein Gebäude mit einer Wohnnutzfläche von 553 m² und mit einer Gartenfläche von 1700 m² . Die anteiligen Grundstückskosten bettrügen 201.457,68 € . Die Errichtungskosten 1,182.506,34 €. Die Einrichtung des Gebäudes 413.493,36 €. Die gesamten Kosten des Hauses daher 1,797.457,38 €. Die dem beherrschenden Gesellschafter vermietete „Einheit“ sei nicht wesentlich luxuriöser ausgestattet worden als die fremden Dritten vermieteten Einheiten: Die vermieteten Häuser 2 und 3 mit insgesamt 11 Wohnungen mit einer Gesamtwohnnutzfläche von 800,61 m² hätten folgende Kosten verursacht: 411.180,30 € anteilige Grundstückskosten 1,499.650,92 € Errichtungskosten 332.715,90 € Kosten der Einrichtungsgegenstände 2,243.547,12 € Summe der gesamten Kosten der Häuser 2 und 3 (die Kosten der beiden verkauften Häuser seien ähnlich gewesen). -2.) Auf Grund der Größe der strittigen Wohneinheit (553 m²) sei es nicht möglich gewesen, einen vergleichbaren, ortsüblichen Mietwert zu ermitteln. -3.) Die Bf zitiert die Mietvereinbarung wie folgt: Es sei ein Entgelt je Nutzungstag von 1500 € + USt vereinbart worden. Sofern die Immobilie mehr als 50 Tage „im Jahr“ genutzt werde, gelange „laut Angebot“ ein fixes Nutzungsentgelt von 100.000 € netto + USt zur Verrechnung. Stelle man das Nutzungsentgelt von 100.000 € netto den Errichtungskosten (1,797.457,38 €) gegenüber , errechne sich eine Brutto-Rendite von 5,56 %. Diese Bruttorendite halte einem Fremdvergleich stand. Auf den Zufluss der Mieteinnahmen käme es nicht an, die Bf sei ein § 5 – Ermittler. Die Forderung sei jedenfalls einbringlich. Die überwiesenen Mietentgelte seien jedenfalls zu berücksichtigen. 4.) Daher sei die spezielle- auf die Wohnbedürfnisse des Gesellschafters abgestimmte Ausstattung- nicht mehr zu prüfen. Stellungnahme des Teamleiters der Prüferin vom 20.10.2010: Der Teamleiter weist in Bezug auf das strittige Wohnhaus (Villa) und die anderen Appartementhäuser auf die unterschiedlichen Wohnnutzflächen (die Villa habe eine Wohnnutzfläche von rund 550 m², die einzelnen Appartements hätten eine Wohnnutzfläche von je rund 70m²) hin und auf den Umstand, dass die Errichtungskosten des Wohnhauses je m² um ca 20% über den Errichtungskosten je m² der Appartementhäuser liegen. Beim Wohnhaus (Villa) handle es sich auch im Vergleich mit den übrigen betrieblich genutzten Appartementhäusern um ein sehr luxuriöses Objekt…. …Die „Nichtzahlung“ der Mieten solle auf das Nahverhältnis des „Gesellschafters“ zur Gesellschaft hinweisen. Dieser Umstand halte einem Fremdvergleich nicht stand. Die „Direktüberweisung“ sei eine weitere verdeckte Einlage gewesen und sei nicht mit der vGA zu verrechnen. Stellungnahme der Vertreterin der Bf vom 11.10.2011: a.)Die Villa sei zur Veräußerung errichtet worden. Die Vertreterin weist auf das Mietanbot vom 2.2.2006 hin, wonach dem „Bestandsgeber“ bekannt sei, dass das Gebäude zur Veräußerung errichtet worden sei; sollte ferner die Bestandsgeberin das Gebäude veräußern können, könne das Bestandsverhältnis unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum Monatsletzten gekündigt werden. b.) Ad Aufrechnung : Die teilweise Gegenrechnung der Miete mit dem Verrechnungskonto der Gesellschafterin sei nicht fremdunüblich; es handle sich um gegenseitige, gleichwertige und fällige Forderungen. c.) Ad Errichtung nach den Wünschen des beherrschenden Gesellschafters: Zur Annahme des Finanzamtes, dass das vermietete Gebäude speziell nach den Wünschen des beherrschenden Gesellschafters errichtet worden sei: Aus der Kopie des Aktenvermerkes vom 16.3.2006 (AB 36) gehe hervor, dass sich die Baubesprechungen auf die gesamte Errichtung der Anlage bezogen hätten. Besprechungen des Bauunternehmers in Gegenwart des beherrschenden Gesellschafters hätten immer die ganze Anlage betroffen. Die Vermietung sei fremdüblich gewesen, das Gebäude sei dem Betriebsvermögen zuzuordnen. In einer internen Stellungnahme des Finanzamtes vom 24.11.2011 wird insbesondere darauf hingewiesen, dass vereinbarte Mietzinse nur in geringem Ausmaß geflossen seien; der größte Teil sei nur über Verbuchung am Verrechnungskonto geflossen. Im Vorlagebericht Verf46 des Finanzamtes vom 28.11.2011 wird vorgebracht: Es sei von einer verdeckten Ausschüttung in Höhe der gesamten Anschaffungskosten an den Gesellschafter auszugehen. Die Villa sei speziell auf die Bedürfnisse des beherrschenden Gesellschafters zugeschnitten, sodass eine andere betriebliche Nutzung durch die Bf auf andere Weise als durch „Vermietung“ an den Gesellschafter ausgeschlossen werden müsse. Die Villa gehöre in den außerbetrieblichen Bereich und zwar unabhängig von der Frage der Fremdüblichkeit des Nutzungsentgeltes. Auf Grund der fremdunüblichen Gestaltung und der „Zahlungsmodalitäten“ des Mietentgeltes läge keine Einkunftsquelle vor; es sei von einer verdeckten Ausschüttung der Anschaffungskosten an den Gesellschafter auszugehen. Daher sei die KESt um 443.379,34 € auf 450.640,25 € zu erhöhen. Die KESt 2007 vermindere sich daher durch den Entfall der AfA-Summen betreffend Gebäude und Einrichtung. Im Schreiben vom 20.4.2015 brachte die Vertreterin der Bf vor, eine Überprüfung der Höhe (1) des Nutzungsentgeltes im Hinblick auf Fremdüblichkeit sei nicht durchgeführt worden (S. 1). Die Vertreterin der Bf bezifferte in diesem Schreiben die Anschaffungskosten des Gebäudes , der Einrichtung und des Grund und Bodens mit 1,797.457,38 € (S. 2). Die Netto-Rendite betreffend die Villa belaufe sich auf 4,28%. Das sei ein überdurchschnittlich gutes Investment (S. 2 und 3 dieses Schreibens). Im Hinblick auf das monatliche Nutzungsentgelt , den zukünftigen Verkaufserlös und durch die Möglichkeit des Werterhaltes durch Immobilienbesitz diene die Villa als Ertragsbringer (S. 4). (2) Im Zuge der USO-Prüfungen und der stattgefundenen Betriebsprüfung sei mehrmals festgehalten worden, dass der Mieter der Villa als Machthaber und mehrheitlicher Gesellschafter der Immo 1234 hinter der Bf stünde (S. 5 dieses Schreibens). (3) Die Verbindlichkeiten gegenüber der Gesellschafterin, als deren faktischer Machthaber der Mieter der Villa (durch seine Gesellschafterstellung und bedingt durch seine Einflussnahme) gesehen werde, seien de facto mit den Forderungen gegen ihn als gleichartig, gleichwertig, fällig und gültig anerkannt (durch Aufnahme in die Bücher) zu sehen. Die Möglichkeit der Aufrechnung der offenen Forderungen aus dem Mietverhältnis mit dem Darlehen sei im Mietangebot unter Punkt IV ausdrücklich vereinbart worden. (4) Der Mieter habe de facto auf die Einrede der Verjährung verzichtet (S 6 dieses Schreibens). Der Machthaber der Gesellschafterin und gleichzeitige Mieter der Villa habe regelmäßig Akontierungen auf das vereinbarte Mietentgelt geleistet. Die Einrede der Verjährung sei nicht geltend gemacht worden, da einander gleichwertige und gleichartige Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüberstünden und de facto gegen die gleiche Person bestünden (S. 9 dieses Schreibens). Mit Vorhalt des Gerichtes vom 28.1.2015 wurde die Bf aufgefordert, eine Kopie des Originals des schriftlichen Angebotes einer Mietvereinbarung vom 2.2.2006 des beherrschenden Gesellschafters vorzulegen. Im Schreiben vom 20.4.2015 teilte die Vertreterin der Bf mit (S. 4), mit dem Machthaber der Gesellschaft seien die Eckpunkte der gesetzlichen Voraussetzungen für ein Mietangebot nach österreichischem Recht besprochen worden. Der spanische Vertrag sei der Gesellschafterin zur Verfügung gestellt worden . In den Akten der Vertreterin befände sich nur die Übersetzung in deutscher Sprache, da die spanische Fassung bei einer Umstellung des Dokumentenmanagements mangels Sprachkenntnis des mit dem Einscannen betrauten Mitarbeiters nicht übernommen worden sei. Die Übersetzung sei jedoch am 20.2.2009 der Finanzbehörde übergeben worden. Mit Vorhalt vom 28.1.2015 wurde die Bf aufgefordert, die Rechnungen über die strittigen Vorsteuern (286.678 €) vorzulegen. Mit Schreiben vom 20.4.15 ersuchte die Vertreterin auf die Kopien der Rechnungen zu verzichten oder eine Prüfung der Belege vor Ort durchführen zu lassen. Die Vertreterin legte allerdings noch vor der mündlichen Verhandlung alle Rechnungen vor. Mit Vorhalt vom 28.1.2015 wurde die Bf aufgefordert, alle Zahlungen nachzuweisen, die die Bf im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis Villa seit Dezember 2005 -25.3.2010 erhalten hat. Für den Fall, dass Zahlungen im Aufrechnungswege erfolgt seien, wurde die Bf ersucht, diese Aufrechnungen durch Unterlagen nachzuweisen. Die Bf wurde aufgefordert, sämtliche Buchungssätze seit 1. Dezember 2005-25.3.2010 betreffend die Forderungen aus dem Mietverhältnis und betreffend die Zahlungen die die Bf im Zusammenhang mit diesem Mietverhältnis erhalten hat, darzustellen. In Bezug auf die Jahre 2005-2007 wurden der Bf in diesem Vorhalt vom 28.1.2015 die bisher bekannten Buchungssätze vorgehalten. Dem darauf replizierenden Vorbringen der Vertreterin der Bf vom 20.4.2015 kann entnommen werden, dass der beherrschende Gesellschafter im Jahr 2008 insgesamt in mehreren Tranchen 75.000 € bezahlt habe und dass diese Beträge bei Einbeziehung der Um- und Nachbuchungen als Verminderung der Forderungen der Bf gegenüber dem beherrschenden Gesellschafter gebucht worden seien: 10.560 € Forderung 2005 Miete Villa 110.000 € Forderung 2006 Miete Villa 110.000 € Forderung 2007 Miete Villa‘ 2.000 € sonstige Forderung gegen den beherrschenden Gesellschafter 110.000 € Forderung 2008 Miete Villa -75.000 € Zahlungen 2008 durch den beherrschenden Gesellschafter 267.560 € restliche Forderungen gegen den beherrschenden Gesellschafter per 31.12.2008, die auf dem Konto 22601 Darlehen Gesellschafter erfasst worden seien. Diese Zahlungen von 75.000 € im Jahr 2008 wurden durch das Finanzamt jedenfalls als Mietzahlungen des beherrschenden Gesellschafters angesehen (HA 9/2007). Ad 2009: Im Bedenkenvorhalt vom 28.1.2015 wurde vorgehalten, dass keinerlei Zahlungen des Mieters im Jahr 2009 feststellbar seien. Die Vertreterin der Bf replizierte mit Schriftsatz vom 20.4.2015 hiezu wie folgt: Die Bf habe in Bezug auf jedes Monat eine Forderung von 9.166,67 € gegen den Mieter der Villa gebucht : 22601 Forderung gegen Mieter der Villa 9.166,67/4811 Miete Villa und 3500 USt. Ad 2010 bis zum Beginn der BP am 25.3.2010 : Im Bedenkenvorhalt vom 28.1.2015 (S. 5) wurde vorgehalten: Am 19.3.2010 , 6 Tage vor dem Beginn der BP (25.3.2010) habe der Mieter weitere 25.000 € bezahlt. Der Buchungssatz habe gelautet : 19.3.2010 3212/22601 25.000 € „Gs (Gesellschafter) Campeador Teil Rg Miete 9 (AB 20). Am 7.5.2010 habe der Mieter an die Bf weitere 10.000 € als Miete bezahlt. Diese Zahlung sei offensichtlich bereits durch die BP ausgelöst worden und bleibe daher unberücksichtigt. Die Bf replizierte im Schriftsatz vom 20.4.2015 in Bezug auf das Jahr 2010 insbesondere wie folgt (S. 9): Durch die Aufnahme der Mietforderungen in die Bücher und den Ausweis in den Jahresabschlüssen der Gesellschaft habe diese nach außen hin kundgetan, dass diese Gesellschaft, vertreten durch die Geschäftsführerin, mit der Stundung der Forderungen aus der Nutzungsvereinbarung einverstanden sei. Der Machthaber der Immo 1234 und gleichzeitige Mieter der Villa habe regelmäßig Akontierungen auf das vereinbarte Nutzungsentgelt geleistet. Eine Einrede der Verjährung sei nicht geltend gemacht worden, da einander „gleichwertige und gleichartige Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüberstünden und de facto gegen die gleiche Person bestünden“ (Anmerkung des Gerichtes: damit sind die Mietforderungen der Bf gegen den beherrschenden Gesellschafter der Gesellschafterin und die Darlehensforderungen der Gesellschafterin der Bf gegen die Bf gemeint). Zu den jährlichen Betriebskosten der Villa teilte die Vertreterin der Bf im Schriftsatz vom 20.4.15, S. 10, auf Befragen mit: Es lägen keine eigenen Betriebskostenabrechnungen für die Villa vor (S. 11). Daher sei der Betriebskostenanteil von der Prüferin geschätzt worden (siehe BP-Bericht) [Anmerkung: im BP-Bericht wurden die Betriebskosten der Villa in Höhe von 5.103,60 € (2006) und 14.059,43 € (2007) geschätzt]. Vorsteuer Appartementvermietung: Die Bf wurde aufgefordert, die Rechnungen betreffend die Errichtung und den laufenden Betrieb der Appartementhäuser, die im Zusammenhang mit der strittigen Vorsteuerforderung von 357.845 € stehen, vorzulegen (Vorhalt 28.1.15, S. 5). Die Vertreterin der Bf brachte hiezu vor (Schreiben vom 20.4.15, S. 11). Sollte eine nochmalige Prüfung der Belege erforderlich sein, werde gebeten, diese in den Büroräumlichkeiten der Gesellschaft durchzuführen . Die Bf legte die begehrten Rechnungen allerdings noch vor der mündlichen Verhandlung vor. Auf die Frage betreffend die Mietverträge betreffend die Appartements auf der EZKG im Vorhalt vom 28.1.2015 teilte die Bf mit (Schreiben vom 20.4.15, S. 11): Es habe sich nur um kurzfristige Vermietungen gehandelt, daher seien auch keine Mietverträge abgeschlossen worden. Im Vorhalt vom 28.1.2015 wurde die Bf aufgefordert, alle Erträge und Aufwendungen bekannt zu geben, die im Zusammenhang mit der entgeltlichen Überlassung von Appartements auf der EZKG stehen Im Schreiben vom 20.4.2015 verwies die Vertreterin der Bf insoweit auf die Möglichkeit der Schätzung: Alle Aufwendungen seien in der G+V-Rechnung der laufenden Jahre ersichtlich. es seien die gesamten Aufwendungen erfasst worden. Eine Aufteilung zwischen den Appartementhäusern und der Villa könne im Wege einer Schätzung (siehe Berechnung Betriebsprüfung) (Anm: die Erlöse und Ausgaben betreffend die Villa ergeben sich aus TZ 2 BP-Bericht) erfolgen. Im Bedenkenvorhalt vom 28.1.2015, Punkt 11 wurden der Bf die Anschaffungs- und Herstellungskosten betreffend die Villa vorgehalten; Dabei wurden auch die Anschaffungskosten der EZKG berücksichtigt. Im Schreiben vom 20.4.2015 , S. 11 wurde vorgebracht, dass Frage 11 des Bedenkenvorhaltes fehle. Im Bedenkenvorhalt vom 28.1. 2015 (S. 6) wurde die Bf ersucht, alle Unterlagen vorzulegen, die sie im Zusammenhang mit der Erwirkung der Baubewilligungen betreffend die Immobilien EZ, EZ der Baubehörde vorgelegt hatte. Als Beilagen ihres Schreibens vom 20.4.15 (Beilagen Nr. 8) legte die Bf vor: -Bescheid des Bürgermeisters vom 21.10.2003: Diese Baubewilligung betrifft die Parzellen 339/1(heute 339/17 und 18) und 340; -Bauauftrag vom 2.10.2003 (vgl ebenso AB 44 (die Villa wird darin als „Wohnhaus“ bezeichnet; -Werkvertrag 2.10.2003 -Antrag auf Baubewilligung vom 3.9.2003 -Vermerk der Baumeisterin Hoch-und-Tiefbau GmbH (auch „Baumeister“ genannt) vom September 2003 über das Bauvorhaben, in dem die Villa als „Wohnhaus“ und die Appartementhäuser als „Gästehäuser“ bezeichnet worden sind. In Bezug auf die Außenanlage wird festgehalten, dass die gesamte Außenanlage gärtnerisch gestaltet werden werde. -u.a. Änderungsplan zum Einreichplan vom 2.9.2003 (Plan Nr. 9:UG,EG, Süd-, Westansicht) betreffend die Villa vom 21.1.2005 - darin wird diese als „Wohnhaus Familie Campeador“ bezeichnet. -u.a. Änderungsplan zum Einreichplan vom 2.9. 2003 (Plan Nr. 10: OG, Nord-, Südansicht, Schnitt AA) betreffend die Villa vom 21.1.2005 - darin wird diese als „Wohnhaus Familie Campeador“ bezeichnet. Vgl. auch Gutschrift Nr. 0501 des Baumeisters vom 31.12.2005 (AB .S. 52): Darin wird das Wohnhaus als „Villa Campeador“ bezeichnet. Ebenso Schlussrechnung vom 2.9.2005 des Baumeisters AB 53. -u.a. Plan Nr. 11 vom 21.1.2015 betreffend ein Saunahaus mit Schwimmteich -Plan Nr. 12 vom 21.1.2005, auf dem die Villa als „Wohnhaus“ bezeichnet wird. Im Bedenkenvorhalt vom 28.1.2015, S. 6, wurde die Bf aufgefordert, die schriftliche Erklärung der Geschäftsführerin der Bf und der Gesellschafterin Antonia l´amministratore vom 14.10.2004 (AB 110) beglaubigt übersetzen zu lassen. Diese Erklärung enthält u.a. den Nebensatz „La sottoscritta ….in riferimento all´intervento edifizio sito a Alpendorf, dove sono in ultimazione 4 case per complessivi 22 appartementi ed una casa privata, dichiara di non aver deciso in via definitiva se afittare o vendere gli immobili di cui sopra.“ Der durch die Bf beigezogene gerichtlich beeidete Dolmetscher , dessen Übersetzung die Bf als Beilage ihres Schreibens vom 20.4.15 vorlegte, übersetzte diesen Nebensatz so: „Die Unterfertigte… erklärt hinsichtlich des in Alpendorf gelegenen Baueingriffes, wo 4 Häuser für insgesamt 22 Wohnungen und eine Villa fertig gestellt werden, dass sie noch nicht endgültig entschieden hat, ob die oben genannten Immobililen verkauft oder vermietet werden….“ Bedenkenvorhalt des BFG vom 4.2.2016 an die Bf : Zu den Anschaffungs- und Errichtungskosten der Villa einschließlich Grund und Boden gehörten auch die Anschaffungskosten des Grundstückes , das im Jahr 2004 erworben worden sei: 292.425 € laut Vertrag vom 13.2.2004 betreffend Grundstück 459/4 (Vertrag vom 13.2.2004 betreffend Grundstück 459/4). Dadurch erhöhten sich die Anschaffungs- und Errichtungskosten (Investitionskosten) der Villa inklusive Grund und Boden auf 2,089.882,38 €. Der Bf wurde der fremdübliche Mietzins aus der Sicht des BFG vorgehalten: 3% jährliche Verzinsung der Investitionskosten (Kranewitter , Liegenschaftsbewertung, 4. Auflage, S. 100; 5. Auflage, S. 98) samt Betriebskosten, Mietausfallswagnis, jährliche Instandhaltung Gebäude, Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten Einrichtung. Daraus ergebe sich nach Ansicht des BFG ein fremdüblicher Mietzins von 127.152,72 € jährlich: 62.696,47 € = 2,089.882,38 € x 3% +15.000 € jährliche Betriebskosten +1.253,93 € = 62.696,47 € Mietausfalls wagnis +5.912,53 € = 1,182.506,34 € x 0,5% jährliche Instandhaltung Gebäude +41.349,34 € = 413.493,36 € x 10% Instandhaltungskosten Einrichtung +940,45 € Verwaltungskosten Antwort der Bf mit erstem Schreiben vom 19.4.2016: Der Gesellschafter habe durch die Bf Wohnungen und Häuser an diesem Standort errichten wollen, da die Nachfrage von Spanienern nach Feriendomizilen damals geboomt habe. Zu Baubeginn 2003 habe das Interesse spanischer Käufer ungebremst weiterbestanden. Das 2004 erworbene Grundstück (Anm. des Gerichtes: 459/4) sei als Bauerwartungsland erworben worden. Dieses Grundstück sei daher auf dem Konto „Vorräte“ ausgewiesen worden. Da die Nachfrage nach Feriendomizilen in den Folgejahren auf Grund der spanischen Wirtschaftskrise nachgelassen habe, sei beschlossen worden, auf die Bebauung dieses Grundstückes vorläufig zu verzichten. Dieses Grundstück werde nach dessen Umwidmung durch die Bf bebaut werden, sofern die Nachfrage nach Wohnungen wieder zunehmen sollte. Das Grundstück 459/4 könne vom Grundstück 339/18 begangen werden. Eine Zufahrt sei über die im südlichen Bereich des Grundstückes 339/18 gelegene Zufahrtsstraße, die sich im Alleineigentum der Gesellschaft befände, möglich und rechtlich durchsetzbar. Zur Höhe des fremdüblichen Mietzinses brachte die Bf im ersten Schreiben vom 19.4.2016 vor: 1,595.999,70 € Errichtungskosten Gebäude inkl. Einrichtung (76,4%) 201.457,68 € anteiliger Grund und Boden Kauf 2003 292.425 € Kauf Grund und Boden 2004 (Grund und Boden insgesamt 23,6%) 2.089.882,38 € (Gesamtinvestition Gebäude, Einrichtung, Grund und Boden: 100% 100.000 € Nutzungsentgelt: -15.000 € Betriebskosten -1500 € Mietausfallswagnis -5000 € Instandhaltungen -1.500 € Verwaltung 77.000 € jährliche Kaltmiete 6.416,49 € monatliche Kaltmiete 4.902,20 € anteilige monatl. Kaltmiete ohne Grund und Boden für 553 m² 8,86 €/m² 8,20 €/m² Vergleichswert laut Immobilienpreisspiegel 3,68 % durchschnittlicher Ertragswert (77.000/2,089.882,38 €) Das Verhalten der Bf sei somit marktkonform. Die Zuordnung des Bauerwartungslandes (Anm. des Gerichtes: Grundstück 459/4) zur vermieteten Fläche werde nicht anerkannt. Ein Ansatz von 10% der Anschaffungskosten für Instandhaltungskosten der Einrichtung könne aus der Literatur nicht abgeleitet werden, da u.a. auch in der Mietvereinbarung die Erhaltungspflicht dem Mieter überbunden worden sei. Die Bf verweist ferner auf eine Aussage in Kranewitter, Liegenschaftsbewertung, 6. Auflage, S. 92: Wenn eine Liegenschaft Grundstücksflächen aufweise, die zur wirtschaftlichen Nutzung der baulichen Anlagen nicht unbedingt erforderlich seien und selbstständig verwertet werden könnten, so seien diese Flächen für die Verzinsung des Bodenwertes nicht heranzuziehen. Die Bf führte ferner aus: Gem. § 1 Abs 1 Z 1 UStG unterlägen Lieferungen und sonstige Leistungen, die ein Unternehmer im Inland gegen Entgelt im Rahmen seines Unternehmens ausführe, der USt. Unternehmer sei, wer eine auf Einnahmenerzielung gerichtete nachhaltige wirtschaftliche Tätigkeit ausführe, auch wenn die Absicht, Gewinn zu erzielen, fehle. Bis einschließlich 2014 seien 350.500 € (dh in 9 Jahren 38.944,44 € pro Jahr) mittels Banküberweisungen geflossen (siehe Belege, die mit Schreiben vom 20.4.2015 vorgelegt worden seien). Die restlichen Mietforderungen könnten mit dem gewährten Gesellschafterdarlehen und den Mietzahlungen des Machthabers gegengerechnet werden. Soweit das erste Schreiben der Vertreterin der Bf vom 19.4.2016. Ergänzungsauftrag des BFG vom 15.2.2016 an die Bf: 1.a.) Die Bf wurde ersucht, die Gesamtheit der Vereinbarungen zwischen der Bf und dem beherrschenden Gesellschafter der Alleingesellschafterin (Gesellschafter) betreffend die Überlassung der Nutzung der Villa bekannt zu geben und nachzuweisen. Das BfG verlangte insoweit die Vorlage der originalen oder beglaubigte Unterlagen. Antwort vom 19.4.2016 , zweites Schreiben: Der spanische Originalvertrag sei nicht auffindbar. Dieser Vertrag sei vor mehr als 10 Jahren abgeschlossen worden. Zur Zeit der Vertragserrichtung sei die Gesellschaft von einem anderen steuerlichen Vertreter vertreten worden. Von diesem habe man keinerlei Unterlagen mehr erhalten können. Nach der RSp werde für die Anerkennung eines Vertrages eine beglaubigte Kopie nicht verlangt. Selbst schriftliche Verträge seien nicht unbedingt erforderlich. Die Bf verwies auf die Aufnahme des Vertrages in die Bücher und die geleisteten Zahlungen. b.) Das BFG fragte im Vorhalt vom 15.2.2016, welche Vereinbarungen betreffend Abstattung von Mietzinsverbindlichkeiten betreffend die Villa durch die Bf mit dem Gesellschafter geschlossen worden seien. Antwort vom 19.4.2016, zweites Schreiben: Es gebe für das Verrechnungskonto der Gesellschafterin , deren Machthaber ebenso der Mieter sei, keinen schriftlichen Kreditvertrag. Im abgeschlossenen Mietvertrag sei ausdrücklich ein Kompensationsrecht ausbedungen worden. Eine Verjährungseinrede würde die Forderungen gegen den Mieter und die Forderungen der Gesellschafterin treffen. Die Geschäftsführerin könne daher die offenen Mietforderungen mit dem Verrechnungskonto der Gesellschafterin gegenrechnen. Dafür könne-auf Verlangen- auch eine Bestätigung der Muttergesellschaft vorgelegt werden. c.) Das BFG fragte im Vorhalt vom 15.2.2016, ob der Gesellschafter jemals Mietzinsverbindlichkeiten der Höhe nach gegenüber der Bf anerkannt habe. Wann? In welcher Höhe? Die Bf werde ersucht, diese Anerkenntnisse nachzuweisen. Sollte es darüber Unterlagen (Schriftstücke) geben, werde die Bf ersucht, diese vorzulegen. Antwort vom 19.4.2016, zweites Schreiben: Die Geschäftsführerin der Bf habe dem Gesellschafter der Muttergesellschaft die Jahresabschlüsse der einzelnen Jahre zur Genehmigung vorgelegt. Diese seien nach spanischem Recht durch den Gesellschafter genehmigt worden. Damit habe er de facto die Mietforderungen gegen sich und andererseits das Darlehen an die Tochtergesellschaft anerkannt. d.) Das BFG fragte, ob die Bf jemals dem Gesellschafter eine Mahnung gesandt habe. e.) Das BFG fragte, ob die Bf jemals versucht habe, den Gesellschafter zur Bezahlung von Mieten zu zwingen. f.) Das BfG begehrte auch die Vorlage der erwähnten Nachweise in Originalen oder beglaubigten Kopien. Antwort vom 19.4.2016, zweites Schreiben: Eine Mahnung des Machthabers, der über die Muttergesellschaft mehr als 4 Mio € eingebracht habe, erscheine nicht notwendig, da im Mietangebot eine Kompensationsmöglichkeit ausdrücklich vorgesehen worden sei und Forderungen aufgerechnet werden könnten. 2.) Vorsteuerberichtigungen: BFG im Vorhalt vom 15.2.2016 zur Vorsteuerberichtigung 2007 betreffend die Appartementhäuser: Diese Vorsteuern seien vor 2007 (Anm des Gerichtes: Bis 17.1.2006, vgl. zweites Schreiben vom 19.4.2016, Beilage 2) (richtig: der weit überwiegende Großteil fiel 2004 und 2005 an , vgl AB 151, 152 ff) angefallen, und nicht zum Abzug zugelassen worden, da das Finanzamt davon ausgegangen sei, dass die Appartementhäuser, bei deren Errichtung diese Vorsteuern angefallen seien, von Anfang an bis zum Errichtungszeitpunkt und auch in der Zeit nach dem Errichtungszeitpunkt für den Verkauf vorgesehen worden seien. Später seien jedoch diese Appartementhäuser-es habe sich um die Häuser 2 und 3 gehandelt- nach deren Errichtung ab 2009 vermietet worden. Antwort der Bf im zweiten Schreiben vom 19. April 2016, Punkt 2, Vorsteuerberichtigung 2007: Bei Erstellung des Jahresabschlusses 2007 seien die bis dahin im Umlaufvermögen gehaltenen Appartementhäuser in das Anlagevermögen umgebucht worden, da beschlossen worden sei, die verbleibenden 11 Appartements zu vermieten. Gleichzeitig sei die Inanspruchnahme der anteiligen Vorsteuer gem. § 12 Abs 10 UStG beansprucht worden. Die Bf zitierte TZ 1 Niederschrift Schlussbesprechung, wo von einer Vermietung ab 2008 die Rede ist. Diese Appartements seien im Jänner, Feber, März und Dezember 2008 vermietet worden . Diese Appartements seien im Jänner 2006 fertig gestellt worden. BFG im Vorhalt vom 15.2.2016 zur Vorsteuerberichtigung 2006 betreffend die Villa: Die strittigen Vorsteuern seien in den Jahren vor 2006 angefallen und in diesen Vorjahren nicht zum Abzug zugelassen worden, da das Finanzamt davon ausgegangen sei, dass in Bezug auf die Villa eine klare Vermietungsabsicht nicht erkennbar gewesen sei. Tatsächlich sei jedoch diese Villa ab Dezember 2005 vermietet worden. Insoweit sei die Änderung der Verhältnisse (Vermietung statt Unsicherheit zwischen Vermietungs- oder Verkaufsabsicht) im Jahr 2005 eingetreten, sofern diese Vermietung einem Fremdvergleich standhalten sollte . Das BFG fragte ferner: Wie viele Tage pro Jahr habe der Gesellschafter die Villa seit 2005 genutzt? Antwort der Bf im zweiten Schreiben vom 19.4.2016, Punkt 2 , Vorsteuerberichtigung 2006: Die Familie des beherrschenden Gesellschafters habe erstmals in den Weihnachtsfeiertagen 2005 das Wohnhaus genutzt (vgl AV vom 16.3.2006 des Baumeisters AB S. 36: „…wird die Villa bereits benützt…“). Die Familie des beherrschenden Gesellschafters verbringe jährlich ihre Weihnachtsferien (2 Wochen) und ihre Sommerferien (3 Wochen) im Juli/August in Alpendorf (vgl. AB S. 25). Außerdem würden Freunde und Bekannte der Familie des beherrschenden Gesellschafters ihre Ferientage in der Villa verbringen. Die Richtigkeit dieser Aussage könne durch die Hausverwalterin bestätigt werden. Diese Aufenthalte könnten auch auf Grund des erhöhten Energieverbrauchs nachgewiesen werden. Als Beilagen zu den beiden Antwortschreiben vom 19. April 2006 legte die Bf vor: Schreiben des Baumeisters an die Bf samt Mitteilung der Bauvollendung vom 17.1.2006 des Baumeisters an die Gemeinde. Mit Schreiben des Gerichtes vom 30.8.2016 wurde die Bf ersucht, bekannt zu geben, welche konkreten Versuche, die Villa Waldschluchtweg 25 zu verkaufen, wann stattgefunden haben und, geeignete Nachweise für diese Versuche vorzulegen. In ihrem Schreiben vom 27.10.2016 antwortete die Bf insbesondere, die Villa werde derzeit über keine Agentur angeboten. Am 26.9. 2016 fand ein Ortsaugenschein auf den Grundstücken mit den Appartementhäusern und der Villa statt. Am 6. 12.2016 fand die mündliche Verhandlung statt. Die Vertreterin der Bf brachte vor: Der Unternehmensgegenstand der Bf sei die Ausübung des Baumeister- und Bauträgergewerbes sowie die Errichtung, der An- und Verkauf , sowie die Vermietung und Verwaltung von Immobilien. Die Bf habe 22 Appartements errichten lassen , davon würden 11 vermietet werden und 11 seien verkauft worden. Gleichzeitig sei die Villa errichtet worden. Insgesamt habe die Bf eine Nettoinvestition von 6,150.000 € getätigt. 2006 sei in Bezug auf die Villa ein Mietvertrag geschlossen worden. Ziehe man von den gem. § 5 verbuchten Mieterträgen die AfA und die anteiligen Betriebskosten ab, so sei im Zeitraum 2006 – 2015 ein Gesamtüberschuss von 411.185 € erzielt worden (Aufstellung Einnahmenüberschuss aus Vermietung Villa, vorgelegt während der mündlichen Verhandlung). Die Villa sei mit den gleichen Materialien wie die Appartementhäuser errichtet worden, daher seien die Gestehungskosten im inneren Betriebsvergleich gleich hoch wie diejenigen der Appartementhäuser gewesen. Der 100%-Gesellschafter der Alleingesellschafterin der Bf Manuel Campeador (S. 5) sei einer der größten Bauunternehmer NordSpaniens und es sei die Gruppenaktivität auf den Besitz und die Entwicklung luxuriöser Immobilien gerichtet (Internet-Ausdruck betreffend Konzern Campeador, vorgelegt während der mündlichen Verhandlung). Deshalb seien die Grundstücke in Alpendorf erworben worden. Nach der Judikatur des VwGH seien der Einbau eines Schwimmteiches mit Sauna und besonders große Immobilien nicht als besonders luxuriöse Investition anzusehen. Nach des Praxis des UFS sei der Ausdruck „speziell auf die Wohnbedürfnisse des Gesellschafters ausgerichtet“ nur für wenige Ausnahmefälle zutreffend, z.B. wenn der Gesellschafter über besondere Körpermaße verfüge und deswegen besondere bauliche Maßnahmen erfolgt seien (UFS 28.1.2010, RV/3992-W/08). Ein weiteres Beispiel sei besonderer Kinderreichtum des Gesellschafters, aus welchem die Errichtung von 12 Kinderzimmern mitBad resultierten. Beim Ortsaugenschein sei ersichtlich gewesen, dass das Grundstück 459/4 nicht für die Nutzer der Villa verwendet werde. Selbst bei Einbeziehung des Grundstücks 459/4 sei ein Mietentgelt von 8,86 €/m² ermittelt worden (Schreiben vom 19.4.2016). Bei der ersten Berechnung ohne Berücksichtigung des Grundstückes 459/4 sei ein Mietertrag von 10,30 € /m² errechnet worden. Bei der Vermietung eines kleinen Appartements im Haus 1 sei eine Miete von 8,98 €/m² erzielt worden (Aufstellung der Bf betreffend die Vermietung eines kleinen Appartements, vorgelegt in der mündlichen Verhandlung. Nach den Vergleichswerten des Immobilienpreisspiegels seien in Alpendorf 8,20 €/m² anzusetzen. In Bezug auf die Frage des wirtschaftlichen Eigentums brachte die Bf vor: Nach der RSp des VwGH sei maßgebend, wer die Chancen auf Wertsteigerungen und Risiken des Wertverlustes trage . Der VwGH nehme bei vergleichbaren Konstellationen keine Zurechnung der vollen Anschaffungs- und Herstellungskosten an den Gesellschafter vor. KESt-pflichtige Einkünfte seien in Höhe der Differenz zwischen dem fremdüblichen und dem tatsächlich bezahlten Mietentgelt anzusetzen (VwGH 20.6.1234, 98/15/0169). Zur Mietvereinbarung: Es gebe eine Übersetzung. Daher müsse es auch ein Original gegeben haben. Diese Mietvereinbarung habe es jedenfalls schon lange vor dem Beginn der BP 2005-2007 gegeben. Mit der Aufnahme der Forderung in die Bücher und der Unterschrift unter die Jahresabschlüsse und Umlaufbeschlüsse habe der Gesellschafter die Forderung gegen ihn anerkannt und als Machthaber der Immo 1234 der Verrechnung mit dem Verrechnungskonto zugestimmt (S. 4). Auf die Frage, welche konkreten Aufrechnungen die Bf meine (S. 5), antwortete die Vertreterin der Bf, dass sie zum Ausdruck habe bringen wollen, dass eine Aufrechnung jederzeit möglich wäre. Auf die Frage, ob es Aufrechnungen gegeben habe, antwortete die Vertreterin, die wechselseitigen Forderungen seien bis heute nicht verjährt. Auf die Frage, ob es im Zeitraum 2005-vor dem 25.3.2010 abgesehen von den unstrittigen Zahlungen von 75.000 € (2008) und 25.000 € weitere Zahlungen durch Aufrechnung gegeben habe: Es seien in der Bilanz die Verrechnungskonten extra ausgewiesen worden, wobei Zahlungen nie ausschlaggebend für Erträge sein könnten. Es habe keine schriftlichen Verträge zu den Darlehen der Gesellschafterin noch betreffend die Forderungen aus der Vermietung der Villa gegeben. Im Zeitraum 2005-25.3.2010 habe es keine formelle Aufrechnungserklärung gegeben . Wenn aber die Bf eine Verjährung der Forderungen der Alleingesellschafterin einwenden sollte, könnte auch der beherrschende Gesellschafter der Alleingesellschafterin eine Verjährung seiner Mietverbindlichkeiten einwenden (S. 6). Der beherrschende Gesellschafter sei im Streitzeitraum de facto zu 100% Gesellschafter der Immo 1234 gewesen (S. 5). Die Geschäftsführerin der Bf und der Immo PQX habe die Jahresabschlüsse der Bf und der Gesellschafterin unterschrieben. Die Umlaufbeschlüsse der Bf seien durch die Geschäftsführerin unterschrieben wurden. Die Umlaufbeschlüsse der Gesellschaft Immo PQX seien durch den beherrschenden Gesellschafter unterschrieben worden. Im Zeitraum 2005-2015 seien 1,063.660 € an Mieterträgen gebucht worden. Die wechselseitigen Forderungen seien bis heute nicht verjährt. Im Zeitraum Dezember 2005-2015 seien 486.500 € brutto geflossen (S. 6). Die Stände der Darlehensforderungen der Gesellschafterin gegen die Bf seien im Zeitraum 2005-2008 von 7,034.000 € (2005) auf 5,565.000 (2008) zurückgegangen (S. 6). Das Finanzamt brachte vor: Hinsichtlich der Nutzung der Villa sei ein Fremdvergleich anzustellen. Ein Zahlungsfluss der Mietzahlungen 2005-2007 sei nicht ersichtlich. Auch das Finanzamt berufe sich auf das Erkenntnis vom 20.6.1234, 98/15/0169. Das Haus sei aus der Sicht des Finanzamtes nicht geeignet, auf dem offenen Mietenmarkt angeboten zu werden, da es doch sehr stark auf die Bedürfnisse des Gesellschafters zugeschnitten sei. Vergleichsobjekte in Alpendorf in dieser Größe hätten im Regelfall gleich viele Zimmer wie Badezimmer (S. 4). Die Vertreterin der Bf brachte vor, in der Villa befänden sich vier Bäder (S. 4). Das Finanzamt brachte vor: Es liege ein Missbrauch vor. Mit der Villa sei nichts anderes geschehen als die Zur-Verfügung-Stellung an den Gesellschafter. Die Vertreterin der Bf entgegnete (S. 7) : Die Gesellschaft habe ca 7 Mio € zur Verfügung gestellt. Es seien Mieten in Höhe von über 1 Mio € verrechnet und es seien 486.500 € brutto geflossen. Wenn die Gesellschafterin über 7 Mio € investiere, warum müsse deren beherrschender Gesellschafter die ganze Miete sofort zahlen? Das Finanzamt brachte vor : Dies liege an der RSp zum Fremdvergleich. Die Vertreterin der Bf entgegnete : Die gegenseitigen Forderungen seien gleichartig, richtig, fällig und gegenseitig. Bis dato gebe es 1,063.000 € an Nettomieterträgen und die Gesellschaft könne beim Verkauf des Gebäudes weitere Verkaufserlöse lukrieren. 800.000 € werde man wohl für diese Villa immer bekommen. Das wären dann 1600 € /m². Die GmbH habe weiterhin die Chancen auf Wertsteigerung und das Risiko der Wertminderung. Der beherrschende Gesellschafter der Gesellschafterin (in weiterer Folge der Einfachheit halber als „beherrschender Gesellschafter“ bezeichnet) sei jetzt 71 Jahre alt. Er werde wohl wahrscheinlich noch mindestens 10 Jahre hier sein und er werde weitere hohe Mietzahlungen leisten, und danach könne die Villa immer noch verkauft werden. Das sei doch ein Geschäft für die Bf. Die RSp gehe vom außerbetrieblichen Vermögen ab. Der beherrschende Gesellschafter widme doch seine Zahlung immer mit den Worten „Acconto affitto“. Dh er sehe seine Zahlungen als Teilzahlungen an, die immer auf die älteste Schuld angerechnet werden. Über die Beschwerde wurde erwogen: 1.)Kauf des Großteiles der Immobilien durch die Immo GmbH Mit Kaufvertrag vom 19.8.2003 erwarb die Immo PQX (Alleingesellschafterin der Bf im Streitzeitraum), vertreten durch ihren beherrschenden Gesellschafter die heutigen Grundstücke 339/17, 339/18 und 340 KG Alpendorf, die damals noch unbebaut waren (Übersichtsfoto 1:1000 als Beilage zum Vorhalt vom 4.2.2016; Kaufvertrag vom 3.12.2003 = AB 30; Grundbuchsauszug EZ KG Alpendorf, Grundbuchsauszug EZ KG Alpendorf). Alle Immobilien, die in weiterer Folge genannt werden, stammen aus der KG Alpendorf . 2 .) Bauauftrag der Immo PQX Im Oktober 2003 erteilte die Immo PQX der Baumeisterin einen Bauauftrag zur Errichtung einer Villa und von 4 Appartementhäusern. ursprünglich veranschlagte Kosten der Appartementhäuser (AB 45: Bauauftrag vom 2.10.2003): 557.205 € + 20% USt: Haus 1 (heute Waldschluchtweg 17) 528.594 € + 20% USt Haus 2 (heute Waldschluchtweg 19) 528.594 € + 20% USt Haus 3 (heute Waldschluchtweg 21) 528.594 € + 20% USt Haus 4 (heute Waldschluchtweg 23) 613.145 € + 20% USt (heute Waldschluchtweg 25 - veranschlagte Kosten der Villa (AB 45): gemeinschaftliche Kosten für Villa und Appartementhäuser: 57.000 € +20 % USt Hausanschlüsse für Wasser, Strom, Kanal und Telefon für alle Objekte 105.000 € + 20% USt Außenanlage mit Parkplätzen und gärtnerischer Gestaltung Soweit die am 2.10.2003 im damaligen Bauauftrag veranschlagten Kosten. 3.) Verkauf an die Beschwerdeführerin (Bf ): a.) Verkauf Immo an Bf Dezember 2003 Mit Kaufvertrag vom 3.12.2003 – die in Auftrag gegebenen baulichen Anlagen waren damals noch nicht errichtet- verkaufte die alleinige Gesellschafterin der Beschwerdeführerin (Bf) diese noch unbebauten Grundstücke an die beschwerdeführende (bf) GmbH. b.) zweiter Verkauf an Bf 2004 Im Jahr 2004 kaufte die Beschwerdeführerin (Bf) das unmittelbar östlich angrenzende unbebaute Grundstück mit der heutigen Bezeichnung 459/4 (Kaufvertrag vom 13.2.2004) . c.) Beschreibung der Ortschaft: Alpendorf, wo sich die genannten Immobilien befinden, ist im Winter (26 Sportanlagen, die Gesamtlänge aller Fitnessparcours beträgt über 1 00 km), aber auch im Sommer ein beliebter Urlaubsort. Es ist u.a. auch bekannt für sein herbesKlima , das insbesondere in zwei Sportanlagen (Lauf Cortina, Waldstadion) für Gäste zugänglich gemacht wurde. Die meisten Unternehmen in diesem Ort sind im Tourismus (insbesondere Beherbergungs- und Gaststättenwesen) tätig. Der Ort mit 333 Einwohnern verzeichnet pro Jahr ca 2,000.000 Nächtigungen. Er gehört damit zuden5 am stärksten frequentierten Fremdenverkehrsorten in Österreich. Dieser Ort wird somit von den dort anwesenden Personen in erster Linie zum Urlaub machen und zur Bedienung der Bedürfnisse von Touristen genutzt. Dieser Ort eignet sich in besonderer Weise zum Urlaub machen. Um dort ständig zu wohnen, muss man jedoch Schwierigkeiten in Kauf nehmen, die insbesondere für Familien mit Kindern und für Senioren, die regelmäßig qualitativ hochwertige medizinische Betreuung benötigen, bedeutsam sind. Es gibt in diesem Ort nur eine Baumschule und keinerlei weiterbildende Schulen. Gymnasien, berufsbildende Schulen und eine Fachhochschulausbildung kann man entweder 111-km westlich in Dorfbach oder 112-km südlich in Dorfberg besuchen bzw erhalten . Die nächstgelegenen Krankenhäuser liegen in Dorfbach und Dorfberg.