BFG RV/7102709/2014

Weiters erläutert Z, dass betreffend den frei finanzierten Teil keine Solidarhaftung besteht und für jeden einzelnen Miteigentümer Einzelkreditkonten eingerichtet werden. Sollte ein Miteigentümer ausschließlich die Verwendung von Eigenmitteln bevorzugen, kann dies veranlasst werden und es wird in diesem Fall kein Einzelkreditkonto eingerichtet. Bauherrenrisiken XX erläutert die möglichen Bauherrenrisiken im Detail. Zinsabsicherung Mag. X teilt mit, dass etwaige Zinsabsicherungsgeschäfte von jedem einzelnen Miteigentümer selbst durchzuführen sind. Ein derartiges Absicherungsgeschäft sei vom Grundgeschäft (Kredit) unabhängig und muss folglich auch nicht beim finanzierenden Kreditinstitut durchgeführt werden. Somit steht es jedem Miteigentümer frei ein Zinsabsicherungsgeschäft abzuschließen. Die Einschätzung der zukünftigen Zinsentwicklung stellt eine subjektive Beurteilung dar und folglich muss jeder einzelne Miteigentümer für sich die Entscheidung über den Abschluss eines Zinsabsicherungsgeschäftes treffen. Die Miteigentümer sind in Kenntnis darüber, dass die Detail-Prüfung des Projektes und die Bonitätsprüfungen der einzelnen Miteigentümer seitens der finanzierenden Bank noch durchgeführt werden muss und erst danach die endgültige Finanzierung zustande kommt. BESCHLUSS: Die Miteigentümer fassen folgenden Beschluss: Beim Wohnfonds Wien soll die Gewährung eines Direktdarlehens des Landes Wien und von Annuitätenzuschüssen für das eingesetzte Eigenkapital beantragt werden. BESCHLUSS: Es wird einstimmig beschlossen, das Konditionenofferl der ***BANK und in weiterer Folge einen Kredit in Höhe von EUR 3.143.000,-- in Anspruch zu nehmen. Da das Konditionenoffert keine verbindliche Kredit- und Konditionenzusage darstellt, wird Ges2 weiters beauftragt, für den Fall, dass kein Kreditvertrag mit der ***BANK zustande kommt, ein vergleichbares, anderes Finanzierungsangebot einzuholen und im Auftrag der Miteigentümer anzunehmen. Zum Tagesordnungspunkt 8: Beschlussfassung Die dem Protokoll beiliegenden Beschlüsse werden im Detail erläutert und einstimmig gefasst. Die weiteren Beschlüsse, die von den Miteigentümern gefasst wurden, sind unter den jeweiligen Tagesordnungspunkten gefasst worden und dort angeführt. Zum Tagesordnungspunkt 9: Allfälliges Die Eigenmitteleinzahlungen 2011 sind nach Kontoeröffnung bei der ****BANK einzuzahlen. Die diesbezügliche Aufforderung wird den Miteigentümern sofort nach Kontoeröffnung zugesendet werden. Nachdem es keine weiteren Fragen gab, dankte Herr Mag. X den Anwesenden und schloss die Bauherrenversammlung um 21:00 Uhr. Protokoll erstellt von: VV Anlagen: Beilage zum Protokoll - Beschlüsse Miteigentümervertrag Auftrag an Ges2 Liste der Kontaktdaten der Miteigentümer“ Die Beilage zum Protokoll vom 12. Dezember 2011 hat folgenden Inhalt: “BESCHLUSSFASSUNG DER MITEIGENTÜMERGEMEINSCHAFT ORT, LIEGENSCHAFTSADRESSE Die Bauherren beschließen die Konstituierung der Miteigentümergemeinschaft gemäß gesondert unterfertigtem Miteigentümervertrag. Es wurden von den Unterfertigten folgende gemeinschaftliche Beschlüsse mit den angeführten wesentlichsten Inhalten gefasst: 1.) Durchführung des gegenständlichen Bauvorhabens im Rahmen eines Generalplanungsauftrags nach Durchführung einer öffentlichen Ausschreibung, Durchführung sämtlicher Arbeiten laut Planung sowie Bau- und Ausstattungsbeschreibung Bauzeit: geschätzte 18 Monate ab rechtskräftiger Baubewilligung Baukosten in Höhe von voraussichtlich EUR 2.606.000,-- mit Abrechnung nach Aufmaß, ausgehend von einer vorläufigen Kostenschätzung. Eventuelle Mehrkosten im Zusammenhang mit dem Bauauftrag sowie erhöhten Bauzeitzinsen sollen bis zur Fertigstellung über zusätzliches Fremdkapital finanziert werden. Weiters sollen während der Bauphase Zinsvorauszahlungen für das jeweils nächste Jahr geleistet werden. Sollte das Direktdarlehen des Landes Wien und die Annuitätenzuschüsse in geringerer Höhe gewährt werden, wird eine entsprechende Erhöhung des nicht geförderten Fremdkapitals beim finanzierenden Bankhaus angestrebt. 2.) Errichtung des Kaufvertrages und dessen grundbücherliehe Durchführung und Übernahme der Finanzierungstreuhandschaft und Verbücherung der Pfandrechte durch Herrn Rechtsanwalt RA; ABC Rechtsanwälte GmbH Honorar: EUR 15.000,-- zuzüglich USt, fällig nach entsprechender Rechnungsstellung bis spätestens Ende Dezember 2011 3.) Errichtung des Miteigentümervertrages und Umsetzung allfälliger sich daraus ergebender Verbücherungen durch Herrn Rechtsanwalt KÄUFER11, .................... Honorar: EUR 15.000,-- zuzüglich USt, fällig nach entsprechender Rechnungsstellung bis spätestens Ende Dezember 2011 4.) Steuerliche und rechtliche Grundkonzeption durch GES7 sowie Überprüfung des steuerlichen Grundkonzepts durch STEUERBERATUNGS GmbH - Erstellung eines rechtlichen und steuerlichen Grundkonzeptes - Berechnung der voraussichtlichen Gesamtinvestitionskosten (lnvestitionsplan) - Erstellung von mehreren Finanzierungsvarianten (Eigen- und Fremdkapital) - Überprüfung der steuerliche Auswirkungen der Gesamtkonzeption und der diesbezüglichen Unterlagen und Maßnahmen - Überprüfung der Gesamtkonzeption durch einen steuerlichen Sachverständigen Honorar: EUR 190.000,-- zuzüglich USt, fällig nach entsprechender Rechnungsstellung bis spätestens Ende Dezember 2011 5.) Generalplanung und technische Baubetreuung durch Arch. ARCHITEKT ZT GmbH, Wien - Erbringung sämtlicher erforderlichen Leistungen laut HOA bzw. HOB: - Durchführung der Projektleitung sowie Planungskoordination gemäß den Bestimmungen des Bauarbeitenkoordinationsgesetzes - Beschaffung der behördlichen Bewilllgungen namens der Bauherren, Beibringung der erforderlichen Statik sowie Haustechnik und Elektroplanung, Ausschreibung der einzelnen Gewerke gemäß den Förderungsrichtlinien - Technische Überwachung der Baudurchführung, Kontrolle auf der Baustelle und Abnahme des Bauwerkes namens der Bauherren - Prüfung der Teil- und Schlussrechnungen - Erwirkung der Benutzungsbewilligung namens der Bauherren - Gewährleistungsbegehung Vergütung: EUR 339.000,-- zuzüglich USt. bei einer Vorauszahlung von 20 % im Dezember 2011, 20% nach Baufortschritt im Jahr 2012, weitere 20% nach Baufortschritt im Jahr 2013, weitere 20% nach Baufortschritt im Jahr 2014 und weitere 20% nach Baufortschritt im Jahr 2015 6.) Wirtschaftlichkeitsanalysen und-berechnungen durch die Ges2, ............................... Vergütung: EUR 180.000,-- zuzüglich USt.; zahlbar nach Rechnungsstellung bis Ende 2011 7.) Hausverwaltung und Erstvermietung im Zuge der Sockelsanierung durch GES1 , Wien: - Gespräche mit Mietern - Durchführung der Einreichung bis zur Endverhandlung bei der Zentralen Schlichtungsstelle - Durchführung eventueller Übersiedlungen von Mietern und allfälliger gerichtlicher Aufkündigungen inkl. der entsprechenden Vorarbeiten und Begleitung - Erledigung der in Zusammenhang mit den sich aus den Leistungen aus dieser Vereinbarung ergebenden Behördenwege, Zeugenaussagen vor Gericht, in Absprache mit den Eigentümern und dem Architekten - Schnittstellenfunktion zwischen Eigentümern, Architekten und Behörden (Fonds etc.) in Bezug auf die sich aus diesem Vertrag ergebenden Leistungen - Mitwirkung beim Abschluss der erforderlichen Energielieferungsverträge - Mitwirkung beim Abschluss von Haftpflicht- und Elementarschadenversicherung - Mitwirkung bei der Belegsammlung, Vorbereitung der Durchführung des Zahlungsverkehrs, Vorbereitung der Überrechnung der Vorsteuer aus den Bauleistunge, Vorbereitung der einheitlichen und gesonderten Gewinnermittlung (Übermittlung der gesammelten Belege an den Steuerberater, Aufstellungen, .. ) - Ermittlung der Betriebskostenvorschreibung unter Berücksichtigung aller für die Nutzung erforderlichen öffentlichen Abgaben, Gebühren und Versicherungen - Vorbereitungsarbeiten zur organisatorischen Durchführung der Hausverwaltung, Betriebskostenabrechnung und Vermietung - Vorbereitung einer Hausordnung - Vermittlung der Erstmieter (ohne Vermietungsgarantie) - Durchführung der Gebührenanzeige von Mietverträgen Vergütung: EUR 75.000-- zuzüglich USt., davon EUR 45.000,-- (60%) bis spätestens 30.11.2012 und die restlichen EUR 30.000,-- (40%) bis spätestens 31.12.2013 8.) Auftragserteilung an die Ges2 Wien zum wirtschaftlichen Bevollmächtigen, zur Koordination, Steuerung und Projektabwicklung, insbesondere Durchführung der von den Bauherren gefassten Beschlüsse. Dieser Auftrag beinhaltet vor allem die Abwicklung der von der Miteigentümergemeinschaft gefassten Beschlüsse in deren Namen und deren Vertretung in sämtlichen außerbehördlichen und behördlichen Angelegenheiten, insbesondere: - hinsichtlich der von der MEG beschlossenen Maßnahmen Verträge abzuschließen und Aufträge zu erteilen - Abwicklung der erforderlichen Finanzierungsmaßnahmen, insbesondere Abschluss von Kredit- bzw. Darlehensverträgen für die Zwischen- und Endfinanzierung für die MEG bzw. jeden einzelnen Miteigentümer bis zur Höhe der jeweils erforderlichen Fremdfinanzierung des von der MEG beschlossenen Gesamtaufwandes, sofern der jeweilige Gläubiger bestätigt, die einzelnen Miteigentümer nur im Ausmaß des jeweiligen Miteigentumsanteiles in Anspruch zu nehmen und für sich und die von ihm allfällig künftig zu bestimmenden Rechtsnachfolger bis 31.12.2041 auf eine Teilungsklage verzichtet - Abwicklung des Zahlungsverkehres für die MEG; insbesondere auch die Entgegennahme von Geld und Geldeswert - Übernahme sämtlicher Zustellungen aller Art als Zustellbevollmächtigter, auch zu eigenen Handen -- fachliche und zeitliche Koordination der für die zur Durchführung des Investitionsvorhabens erforderlichen kaufmännischen Leistungen - Mitwirkung bei der finanziellen Abwicklung des Investitionsvorhabens - Überprüfung und laufende Anpassung der Zahlungs-/Mittelabflusspläne sowie Überwachung deren Einhaltung - Prüfung der Rechnungen unter kaufmännischen Gesichtspunkten auf Übereinstimmung mit dem Investitionsplan und Mitfertigung diesbezüglicher Überweisungen im Sinne einer Mittelverwendungskontrolle - Abschluss von erforderlichen Versicherungen - Mitwirkung bei der Erstellung eines wirtschaftlichen Abschlussberichtes über die Mittelverwendung zur Feststellung der endgültigen Investitionskosten Vergütung: EUR 230.000 zuzüglich USt; davon EUR 130.000,-- zuzüglich USt bis Ende Dezember 2011 als Vorauszahlung für den Leistungszeitraum bis Ende 2012; EUR 50.000,-- zuzüglich USt fällig bis Ende September 2012 für den Leistungszeitraum bis 31.12.2013, sowie EUR 25.000,-- zuzüglich USt fällig bis Ende September 2013 für den Leistungszeitraum bis 31.12.2014 und EUR 25.000,-- zuzüglich USt fällig bis Ende September 2014 für den Leistungszeltraum bis 31.12.2015 Zur Durchführung des Auftrages erhält die Ges2 eine gesonderte Vollmacht. 9.) Laufende Steuerberatung durch Stb2 NACHNAME-BF, xxx, e Wirtschafts- & Steuerberatungs GmbH, ....................................... - Vertretung der Miteigentümergemeinschaft in sämtlichen laufenden Steuerangelegenheilen beim zuständigen Finanzamt. - Erstellung der erforderlichen Erklärungen und Prüfung der Steuerbescheide Vergütung: EUR 35.000,-- zuzüglich USt.; davon EUR 15.000,-- zuzüglich USt fällig nach entsprechender Rechnungslegung bis 31.12.2011; EUR 10.000,-- fällig bis 31.12.2012 nach entsprechender Rechnungslegung; EUR 5.000,-- fällig bis 31.12.2013 nach entsprechender Rechnungslegung sowie EUR 5.000,-- fällig bis 31.12.2014 nach entsprechender Rechnungslegung. 10.) Erarbeitung eines Finanzierungskonzepts und Bearbeitungsgebühr, Ges8, ............................................. Vergütung: EUR 90.000 --zuzüglich USt.; zahlbar nach Rechnungsstellung bis Ende 2011 11.) Zusammenführung der Bauinteressenten, Ges5, .............................. Vergütung: EUR 90.000 -- zuzüglich USt.; zahlbar nach Rechnungsstellung bis Ende 2011 Wien, am 12.12.2011“ Dieses Protokoll samt Beilage wurde von 6 Käufern persönlich und von 8 Käufern durch ihre Vertreter unterfertigt. Für Herrn BESCHWERDEFÜHRER unterzeichnete Herr KÄUFER13, Mitgesellschafter und ebenso wie der Bf. Gesellschafter der Stb2 NACHNAME-BF xxx e Wirtschafts- und Steuerberatungs GmbH das Protokoll. Weiters wurde am 12. Dezember 2011 von den Käufern bzw. deren Vertretern der „Miteigentümervertrag“ sowie der sog. „Auftrag zur Koordinierung, Steuerung und Projektabwicklung“ (in dem als Auftraggeber die „Miteigentümergemeinschaft ORT, LIEGENSCHAFTSADRESSE“ und als Auftragnehmer die Ges2 genannt werden) unterzeichnet. Außerdem erhielt die Ges2 von allen Käufern eine gesonderte Vollmacht, sodass die weiteren zur Abwicklung des Projektes erforderlichen Verträge (wie zB Vereinbarung über die Hausverwaltung im Zuge der Sockelsanierung und Erstvermietung mit der GES1; Vereinbarung über die Wirtschaftlichkeitsanalyse und –berechnungen mit der Ges2; Steuerberatungsvertrag mit der Stb2 NACHNAME-BF xxx, e Wirtschafts- und Steuerberatungs-GmbH) von der Ges2 in Vertretung der "Miteigentümergemeinschaft ORT, LIEGENSCHAFTSADRESSE" abgeschlossen werden können. Kommanditistin der GES1 (FN***********) ist die Ges2 (vertreten wird sie durch ihre Komplementärin, .................................... sind). Von der Verkäuferseite wurden die Kaufverträge über den Erwerb der Liegenschaftsanteile am 15. Dezember 2011 durch Herrn Rechtsanwalt RA als Geschäftsführer der A GmbH und am 21. Dezember 2011 durch Herrn Architekt DI NAME-Architekt als Geschäftsführer der B GmbH unterzeichnet. Im Kaufvertrag wurde als Kaufpreis für die vom Bf. erworbenen 60/1200-stel Anteile (davon 40/1200-stel Anteile von der A GmbH und 20/1200-stel Anteile von der B GmbH) ein Betrag von gemeinsam € 59.500,- vertraglich festgelegt. Zur Übergabe und Übernahme wurde in Punkt V. des Kaufvertrages Folgendes vereinbart: "Die Übergabe und Übernahme der kaufgegenständlichen Liegenschaft erfolgt mit Bezahlung des Kaufpreises sowie der Grunderwerbsteuer und der Eintragungsgebühr an die Treuhänderin. Die Parteien kommen überein, dass Nutzen, Last und Gefahr, somit auch die Verpflichtung zur Begleichung der auf den Kaufgegenstand jeweils entfallenden Aufwendungen, Steuern und öffentlichen Abgaben mit dem auf die Vertragsunterzeichnung folgenden Monatsersten übergehen.“ Die Liegenschaft ORT, LIEGENSCHAFTSADRESSE wird auf der Homepage der Ges2 (www GESELLSCHAFT2 .at) als Refeferenzobjekt angegeben. Unter „Unternehmen“ findet sich auf der Homepage Folgendes: „GESELLSCHAFT2 ist Spezialist für Bauherrenmodelle. Wir sanieren ausgewählte Zinshäuser und bieten privaten Investoren maßgeschneiderte direkte Beteiligungen an ausgewählten Immobilienprojekten mit überdurchschnittlichem Wertsteigerungspotenzial unter Erhaltung historischer Gebäudesubstanz. In Kooperation mit renommierten und bewährten Partnern bietet GESELLSCHAFT2 privaten und institutionellen Investoren eine Rundumbetreuung bei der Projektabwicklung an. Erfahrene Experten aus dem Bereich Recht, Wirtschaft und Steuer sichern die optimale Strukturierung des Investments. GESELLSCHAFT2 Bauherrenmodell Beim Immobilien-Vorsorgemodell der GESELLSCHAFT2 handelt es sich um die geförderte Sanierung von Zinshäusern im Rahmen eines Bauherrenmodells. Das Ziel dieser Spezialform der direkten Immobilien-beteiligung ist es, langfristiges, wertgesichertes und arbeitsfreies Zusatzeinkommen zu schaffen. Die Investoren erwerben das Objekt (Zinshaus) gemeinsam in Form einer Miteigentümergesellschaft (MEG). Diese beauftragt gemeinschaftlich eine Generalsanierung des Gebäudes und vermietet den renovierten und geschaffenen Wohnraum langfristig. Jeder Investor wird mit seinem individuellen Anteil persönlich in das Grundbuch eingetragen. Dies sorgt für umfangreiche Sicherheit bei der Vermögensbildung sowie -weitergabe. Über uns Die Ges2 wurde 2008 von XX und DDr. ZZ, beide bereits langjährig erfahrene Unternehmer im Immobilien- und Steuerbereich, gegründet. Mittlerweile sorgen 13 Mitarbeiter für die professionelle und kompetente Abwicklung der Projekte und die umfassende Betreuung der Investoren. Bisher realisierte GESELLSCHAFT2 20 sorgfältig ausgewählte Immobilienprojekte mit durchschnittlich 9 Miteigentümern pro Projekt. Unser Team Unsere kompetenten Mitarbeiter stehen Ihnen für Ihre Fragen zur Verfügung. Geschäftsführung XX ….. DDr. ZZ …. VV … Senior Partner YY ….“ Auch auf der Homepage www GESELLSCHAFT8 .at wird die Adresse ORT, LIEGENSCHAFTSADRESSE“ im Zusammenhang mit folgenden Erläuterungen zum „Bauherrnmodell“ genannt: „Das Bauherrnmodell ist eine Spezialform der direkten Immobilienbeteiligung mit dem Ziel ein langfristiges, wertgesichertes und arbeitsfreies Zusatzeinkommen zu erlangen. Die Investoren erwerben in Form einer Miteigentümergemeinschaft (MEG) gemeinsam ein Bestandsobjekt (Zinshaus), beauftragen gemeinschaftlich eine Generalsanierung (z.B. inklusive Liftein- und Dachgeschoßausbau) des Gebäudes und vermieten den renovierten und geschaffenen Wohnraum langfristig. Durch öffentliche Fördermittel und den gezielten Einsatz von Fremdmitteln bietet das Immobilien-Vorsorgemodell optimales Wertschöpfungspotenzial bei reduziertem Eigenkapitaleinsatz. Über einen Mietenpool nimmt der einzelne Investor im Verhältnis seines Miteigentumsanteils an sämtlichen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung des Zinshauses teil. Der individuelle, persönliche Miteigentumsanteil des einzelnen Investors wird durch eine Grundbuchseintragung gesichert.“ Unter „Kontaktinfo“ wird die „ Ges8 “ genannt. Alleingesellschafter der Ges8 ( FN******* ) ist die Ges9 ( FN+++++++ – die zu 100% von Herrn XX gehalten wird, siehe oben), Geschäftsführerer sind Herr XX (seit 29.2.2008) und Herr YY (seit 1.4.2010). Im Mai 2010 wurde der frühere Geschäftsführer RA im Firmenbuch als handelsrechtlicher Geschäftsführer gelöscht. Am 1. März 2012 erteilte die Ges2 namens und in Vertretung der „Miteigentümergemeinschaft ORT, Straße/Hausnummer“ schriftlich den Auftrag zur Generalplanung und technischen Baubetreuung an die Ges3 und wurden dieser sämtliche Bauherrnpflichten gemäß § 9 Abs. 1 BauKG übertragen. Am 4. Mai 2012 unterfertigte die Ges2 als Bevollmächtigter des Bf. (Vollmachtsurkunde vom 9. Dezember 2011) eine Pfandurkunde, in der festgehalten wurde, dass die ****BANK dem Bf. Kredit gewährt hat und verpfändete der Bf. seine 60/1200-stele Anteile zur Sicherstellung von Forderungen und Ansprüchen bis zum Höchstbetrag von € 115,700,00. Der Kredit der ****BANK dient (ebenso wie die vom Bf. eingesetzten Eigenmittel) der Finanzierung des Erwerbes der Liegenschaftsanteile und der Generalsanierung und dem Ausbau des Altbestandes mit einer in Summe bewerteten Nutzfläche von ca. 1.696m 2 . Am 15. November 2012 wurde von der Ges3 in Vertretung der „MEG LIEGENSCHAFTSADRESSE“ bei der Baupolizei um Erteilung einer Baubewilligung angesucht, nach dem die Einreichpläne mit dem Wohnfonds Wien als Förderstelle abgestimmt worden sind. Nach Erteilung der Baubewilligung wurde vom Wohnfonds Wien eine öffentliche Ausschreibung durchgeführt. Nach Ablauf der Anbotsfrist wurden die einlangenden Gebote nach dem Bestbieterverfahren gereiht. Aus den jeweiligen Bestbietern erstellte die Ges3 den sog. Vergabevorschlag, der vom Wohnfonds Wien genehmigt werden musste. Der Beschwerdeführer übernahm im zeitlichen Umfeld mit dem Kaufvertragsabschluss - wie auch alle anderen Käufer - nicht nur die Verpflichtung zur Leistung des im Kaufvertrag ausgewiesenen Kaufpreises von € 59.500,00, sondern auch zur (Fremd-)Finanzierung all jener Mittel, die zu einem solchen Ausbau des Objektes erforderlich sind, um dereinst aus dem Objekt Erträgnisse („Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“) zu erzielen. Ertragsteuerlich wurde die Miteigentümergemeinschaft nach einer Betriebsprüfung betreffend das Jahr 2011 als Bauherr akzeptiert und das "große Bauherrnmodell" als solches aus ertragssteuerrechtlicher und umsatzsteuerrechtlicher Sicht anerkannt. Auch für die Jahre 2012 und 2013 ist bereits eine Veranlagung erfolgt. Bei Abschluss der Kaufverträge wurden die für die Sanierung und den Ausbau erforderlichen Baukosten von den Käufern mit rund € 2.605.000,00 und die Baunebenkosten mit € 338.700,00 geschätzt, ergibt zuzüglich 20% Umsatzsteuer in Summe € 3.532.440,00. Davon ist ein Anteil von 5% (ds € 176.622,00) vom Bf. zusätzlich zum Kaufpreis für die Liegenschaftsanteile von € 59.500,00, zu tragen (dh. in Summe € 236.122,00 – davon entfallen 2/3 (dh € 157.414,67) auf den Erwerb von der A GmbH und 1/3 (dh € 78.707,33) auf den Erwerb von der B-GmbH). Eventuelle Mehrkosten im Zusammenhang mit dem Bauauftrag werden über zusätzliches Fremdkapital finanziert werden. Durch die Feinjustierung rechnet der Bf. derzeit mit Mehrkosten von 10 bis 20 %. Bei der Festlegung der Details der Baugestaltung konnten und können die Käufer Einfluss nehmen und hat sich dabei am meisten der Innenarchitekt Herr KÄUFER14 eingebracht. Mit den Bauarbeiten wurde bis dato nicht begonnen und liegt noch keine Endabrechnung vor. Die endgültige Höhe der vom Bf. durch Eigenmittel und Fremdmittel finanzierten Bau- und Baunebenkosten steht derzeit noch nicht fest. III. Beweiswürdigung Der festgestellte Sachverhalt ergibt sich Großteils aus dem Vorbringen des Bf. in seinen Schriftsätzen und bei der mündlichen Verhandlung sowie aus den vom Bf. sowie den anderen Miteigentümern (bzw. deren Vertreter) dem Finanzamt vorgelegten Unterlagen. Bei der mündlichen Verhandlung wurde vom Bf. überzeugend dargetan, dass ein Teil der nunmehrigen Miteigentümer zunächst gemeinsam nach einer Liegenschaft suchten, dass sie sich letztendlich aber entschlossen haben, eine von der Ges2 angebotene Liegenschaft zu nehmen. Die Angaben des Bf., dass für die Umsetzung des Investitionsprojektes noch weitere Käufer erforderlich waren, steht im Einklang damit, dass die GESELLSCHAFT8 den Käufern insgesamt einen Betrag von € 90.000,00 zuzüglich USt für die "Zusammenführung der Bauinteressenten" in Rechnung stellte. Vom erkennenden Senat wird nicht in Zweifel gezogen, dass einzelne Käufer auf Grund ihrer beruflichen Tätigkeit bereits vor Abschluss der Kaufverträge in Vorbereitungshandlungen zur Umsetzung des Investitionsprojektes eingebunden waren (wie zB der Innenarchitekt Ing. KÄUFER7 zu Fragen der baulichen Gestaltung, Rechtsanwalt KÄUFER11 zu Fragen der Vertragsgestaltung) und das einzelne Miteigentümer auch nach Erwerb der Liegenschaftsanteile Einfluss auf die bauliche Gestaltung, insbesondere die Feinjustierung, genommen haben. Wie der Bf. mehrmals betonte, stand für die Käufer die künftige gemeinschaftliche Erzielung von „Einkünften aus Vermietung und Verpachtung“ im Zentrum ihrer Betrachtung, sie wollten "Investitionen" tätigen. Dies deckt sich mit den Angaben der Ges2 und der Ges8 auf der jeweiligen homepage. Da eine ertragreiche Vermietung ohne Renovierung und Ausbau des Altgebäudes nicht denkbar wäre, spricht dies dafür, dass den Käufern nicht bloß Anteile an einer Liegenschaft mit sanierungsbedürftigem Gebäude, sondern ein "Immobilienprojekt – Anlageobjekt" angeboten wurde. Dabei fällt auch auf, dass die Liegenschaft den Käufern von der Ges2 – so ausdrücklich der Bf. bei der mündlichen Verhandlung – und nicht von Organen der Liegenschaftseigentümer angeboten wurde. Auf Grund der Spezialisierung der Ges2 auf "Bauherrnmodelle" (siehe dazu ebenfalls die Angaben auf der homepage) scheint es dem erkennenden Senat ausgeschlossen, dass ein Erwerber zum Kauf zugelassen worden wäre, der sich nicht auch gleichzeitig verpflichtet, die für die Umsetzung des Gesamtprojektes"Renovierung/Ausbau und anschließende Vermietung" erforderlichen Verträge abzuschließen. Das Vorbringen des Bf, wonach die Erwerber im Dezember 2011 lediglich die für den Erwerb der Liegenschaft erforderlichen Vertragsurkunden unterzeichnet hätten, steht im deutlichen Widerspruch zum Protokoll der konstituierenden Bauherrnversammlung. Dass ein Bündel an Verträgen noch vor der Kaufvertragsunterzeichnung ausgearbeitet wurde, wird durch die knappe zeitliche Abfolge deutlich. Noch bevor die Kaufverträge von der Verkäuferin unterzeichnet wurden, fand am 12. Dezember 2011 die sogenannte "konstituierende Bauherrnversammlung" statt, bei der die Käufer an die Ges2 den Auftrag zur Koordination, Steuerung und Projektabwicklung erteilten und erhielt die Ges2 von allen Käufern eine gesonderte Vollmacht, sodass die weiteren zur Abwicklung des Projektes erforderlichen Verträge (wie zB Vereinbarung über die Hausverwaltung im Zuge der Sockelsanierung und Erstvermietung mit der GES1; Vereinbarung über die Wirtschaftlichkeitsanalyse und –berechnungen mit der Ges2; Steuerberatungsvertrag mit der Stb2 NACHNAME-BF xxx, e Wirtschafts- und Steuerberatungs-GmbH) von der Ges2 in Vertretung der "Miteigentümergemeinschaft ORT, LIEGENSCHAFTSADRESSE" abgeschlossen werden konnten. Daraus wird geschlossen, dass sich die Käufer im zeitlichen Umfeld mit dem Erwerb der Liegenschaftsanteile in das von den Vertretern der Ges2 – unter Einbindung einzelner Kaufinteressenten - vorbereitete und präsentierte Vertragsgeflecht einbinden haben lassen. Auch die gesellschaftsrechtliche Verknüpfung der Ges3 mit einer der beiden Verkäuferinnen (der B GmbH - Alleingesellschafter und Geschäftsführer beider Gesellschaften ist Herr Dipl. Ing. NAME-Architekt) spricht dafür, dass ein Erwerb der Liegenschaftsanteile nicht ohne gleichzeitige Erteilung des Auftrages für die Generalplanung, Ausschreibung und technische Baubetreuung möglich war. Aus dem Protokoll der konstituierenden Bauherrnversammlung samt Beilage (siehe dazu Tagesordnungspunkt 7) ist ersichtlich, dass der angesprochene Kredit der ****BANK nicht nur dem Erwerb der Liegenschaft, sondern auch der Generalsanierung und dem Ausbau des Altbestandes dienen soll. Daraus wird deutlich, dass zu diesem Zeitpunkt mehr als eine vage Baukostenschätzung vorlag, wurde doch von Seiten der Ges2 bereits die voraussichtliche Gesamtinvestionssumme mit € 5.040,000,00 (exklusive Umsatzsteuer) bekanntgegeben und wurde von den Käufern beschlossen, zur Finanzierung des gesamten Bauvorhabens das Konditionenoffert der ****BANK über einen Kredit in Höhe von € 3.143.000,00 in Anspruch zu nehmen. Am 9. Dezember 2011 unterfertigte der Bf. gleichzeitig den Kaufvertrag und eine Vollmachtsurkunde, die die Ges2 ua. berechtigte, Kreditverträge und Pfandbestellungsurkunden im Namen des Bf. zu zeichnen. Dass sich die Erwerber im zeitlichen Umfeld mit dem Vertragsabschluss bereit erklärten, eventuelle Mehrkosten im Zusammenhang mit dem Bauauftrag durch weitere Fremdmittel zu finanzieren, ergibt sich ebenfalls aus dem Protokoll vom 12. Dezember 2011 (siehe dazu insbesondere Punkt 1.) der Beilage). Wie der Bf. selber angab, ist im Dezember 2011 bereits die "grobe Struktur des Projektes" vorgelegen. Der erkennende Senat ist auf Grund der aufgenommenen Beweise zur Überzeugung gelangt, dass der Wille des Beschwerdeführers wie aller anderen Käufer als künftiger Miteigentümer darauf gerichtet war, ein ausgebautes, für die Erzielung von Mieterträgnissen taugliches Objekt zu erwerben, welches im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses in bautechnischer Hinsicht bis zur Baureife und in finanzieller Hinsicht bis zur Berechnung des Finanzbedarfes für die Verwirklichung des Gesamtprojektes gediehen war. IV. Rechtslage und Erwägungen 1. Zum Verfahrensrecht Gemäß § 323 Abs. 37 BAO treten u.a. die §§ 243 bis 291, jeweils in der Fassung des Bundesgesetzes, BGBl. I Nr. 14/2013, mit 1. Jänner 2014 in Kraft und sind, soweit sie Beschwerden betreffen, auch auf alle an diesem Tag unerledigten Berufungen und Devolutionsanträge anzuwenden. Nach § 250 Abs. 1 BAO idgF hat die Bescheidbeschwerde zu enthalten: a) die Bezeichnung des Bescheides, gegen den sie sich richtet; b) die Erklärung, in welchen Punkten der Beschied angefochten wird; c) die Erklärung, welche Änderungen beantragt werden; d) eine Begründung. Diese vier Inhaltserfordernisse sah § 250 Abs. 1 BAO auch in der am 21. August 2013 geltenden Fassung für Berufungen vor. Gemäß § 85 Abs. 2 BAO berechtigen Mängel von Eingaben (Formgebrechen, inhaltliche Mängel, Fehlen einer Unterschrift) die Abgabenbehörde nicht zur Zurückweisung; inhaltliche Mängel liegen nur dann vor, wenn in einer Eingabe gesetzlich geforderte inhaltliche Angaben fehlen. Sie hat dem Einschreiter die Behebung dieser Mängel mit dem Hinweis aufzutragen, dass die Eingabe nach fruchtlosem Ablauf einer gleichzeitig zu bestimmenden angemessenen Frist als zurückgenommen gilt; werden die Mängel rechtzeitig behoben, gilt die Eingabe als ursprünglich richtig eingebracht. Wird einem (rechtmäßigen) Mängelbehebungsauftrag überhaupt nicht, nicht zeitgerecht oder unzureichend entsprochen, so war nach bis der zum 31. Dezember 2013 geltenden Rechtslage mit Bescheid ("Zurücknahmebescheid") auszusprechen, dass die Eingabe als zurückgenommen gilt. Seit 1. Jänner 2014 hat die Zurücknahme der Beschwerde durch die Abgabenbehörde mit Beschwerdevorentscheidung (§ 263 Abs. 1 lit b BAO) bzw. durch das Verwaltungsgericht mit Beschluss (§ 278 Abs. 1 lit b BAO) zu erfolgen (vgl. Ritz, BAO 5 , § 85 19c). Gemäß 269 Abs. 1 BAO haben im Beschwerdeverfahren die Verwaltungsgerichte die Obliegenheiten und Befugnisse, die den Abgabenbehörden auferlegt und eingeräumt sind. Dies gilt nicht für: a) § 245 Abs. 3 (Verlängerung der Beschwerdefrist), b) §§ 262 und 263 (Erlassung einer Beschwerdevorentscheidung), c) §§ 278 Abs. 3 und 279 Abs. 3 (Bindung an die für den aufhebenden Beschluss bzw. für das Erkenntnis maßgebliche Rechtsanschauung). Gemäß § 264 Abs. 1 BAO kann gegen eine Beschwerdevorentscheidung innerhalb eines Monats ab Bekanntgabe (§ 97) der Antrag auf Entscheidung über die Bescheidbeschwerde durch das Verwaltungsgericht gestellt werden (Vorlageantrag). Wird ein Vorlageantrag rechtzeitig eingebracht, so gilt die Bescheidbeschwerde gemäß § 264 Abs. 3 BAO von der Einbringung des Antrages an wiederum als unerledigt. Die Wirksamkeit der Beschwerdevorentscheidung wird durch den Vorlageantrag nicht berührt. Bei Zurücknahme des Antrages gilt die Bescheidbeschwerde wieder als durch die Beschwerdevorentscheidung erledigt; dies gilt, wenn solche Anträge von mehreren hiezu Befugten gestellt wurden, nur für den Fall der Zurücknahme aller dieser Anträge. (4) Für Vorlageanträge sind sinngemäß anzuwenden: a) § 93 Abs. 4 und 5 sowie § 245 Abs. 1 zweiter Satz und Abs. 2 bis 5 (Frist), b) § 93 Abs. 6 und § 249 Abs. 1 (Einbringung), c) § 255 (Verzicht), d) § 256 (Zurücknahme), e) § 260 Abs. 1 (Unzulässigkeit, nicht fristgerechte Einbringung). (5) Die Zurückweisung nicht zulässiger oder nicht fristgerecht eingebrachter Vorlageanträge obliegt dem Verwaltungsgericht. Sobald das Verwaltungsgericht für die Erledigung von Beschwerden zuständig ist, obliegt ihm auch die Erlassung von Mängelbehebungsaufträgen. Obliegt die Entscheidung über eine Beschwerde dem Senat, so obliegt die Erlassung von Mängelbehebungsaufträgen (nach § 272 Abs 4 zweiter Satz idF FVwGG 2012) zunächst dem Berichterstatter, jedoch die Erlassung des die Zurücknahme der Beschwerde aussprechenden Beschlusses dem Senat (vgl. Ritz, BAO5, § 85 19b). Im gegenständlichen Fall ist unstrittig, dass der Bf. fristgerecht einen Vorlageantrag gegen die Berufungsvorentscheidung des Finanzamtes vom 14. Jänner 2014 eingebracht hat, weshalb die Bescheidbeschwerde vom 21. August 2013 wieder als unerledigt gilt. Für die Bezeichnung des angefochtenen Bescheides gegen den sich die Bescheidbeschwerde richtet, schreibt die BAO keine besondere Form oder bestimmte Formel vor (vgl. Ritz, BAO 5 , § 250 Tz4 unter Hinweis auf VwGH 31.5.1972, 971/71). Entscheidend ist, ob aus dem gesamten Inhalt hervorgeht, wogegen sie sich richtet (vgl. Ritz, BAO 5 , § 250 Tz5 unter Hinweis auf VwGH 28.1.1998, 96/13/0081; 21.9.2006, 2006/15/0042; 24.6.2009, 2007/15/0041; 12.3.2010, 2006/17/0360). Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes sind Parteierklärungen nach ihrem objektiven Erklärungswert auszulegen, d. h. es kommt darauf an, wie die Erklärung unter Berücksichtigung der konkreten gesetzlichen Regelung, des Verfahrenszweckes und der der Behörde vorliegenden Aktenlage objektiv verstanden werden muss. Bei undeutlichem Inhalt eines Anbringens ist die Absicht der Partei zu erforschen. Im Zweifel ist dem Anbringen einer Partei, das sie zur Wahrung ihrer Rechte stellt, nicht ein solcher Inhalt beizumessen, der ihr die Rechtsverteidigungsmöglichkeit nimmt (vgl. VwGH 28.1.2003, 2001/14/0229, mit weiteren Nachweisen). Maßgebend für die Wirksamkeit einer Prozesserklärung ist das Erklärte, nicht das Gewollte. Das Verfahrensrecht ist vom Grundsatz beherrscht, dass es in der Interpretation von Parteienerklärungen auf das Erklärte ankommt und nicht auf die der Erklärung zugrundeliegenden Motive. Allerdings ist das Erklärte der Auslegung zugänglich. Parteierklärungen sind nach ihrem objektiven Erklärungswert auszulegen, dh es kommt darauf an, wie die Erklärung unter Berücksichtigung der konkreten gesetzlichen Regelung, des Verfahrenszweckes und der der Behörde vorliegenden Aktenlage objektiv verstanden werden muss (vgl VwGH 5.7.1999, 99/16/0115). Bei undeutlichem Inhalt eines Anbringens ist die Absicht der Partei zu erforschen (vgl VwGH 29.3.2001, 2000/14/0014). Im Zweifel ist dem Anbringen einer Partei, das sie zur Wahrung ihrer Rechte stellt, nicht ein solcher Inhalt beizumessen, der ihr die Rechtsverteidigungsmöglichkeit nimmt. Allerdings kann auch bei rechtsschutzfreundlicher Interpretation von Parteienerklärungen nicht Befugnis oder Pflicht der Behörde abgeleitet werden, von der Partei tatsächlich nicht erstattete Erklärungen aus der Erwägung als erstattet zu fingieren, dass der Kontext des Parteienvorbringens die Erstattung der nichterstatteten Erklärung nach behördlicher Beurteilung als notwendig, ratsam oder empfehlenswert erscheinen lässt (vgl VwGH 8.4.1992, 91/13/0123). Im Berufungsschriftsatz vom 21. August 2013 werden im Betreff der Name des Beschwerdeführers (samt Adresse), die Steuernummer und die Erfassungsnummer sowie das Bescheiddatum "23.07.2013" genannt. Damit entspricht die Bezeichnung des Bescheides im Wesentlichen den Vorgaben der Rechtsmittelbelehrung (Es fehlt lediglich die Angabe der Abgabenart "Grunderwerbsteuer", die jedoch aus der Begründung ersichtlich ist). In der Eingabe ist von "Bescheid" bzw. von "Berufung" (und nicht von Bescheiden oder Berufungen) die Rede. Betrachtet man den Inhalt des Schriftsatzes genauer, fällt jedoch auf, dass auch bei der Darstellung des Verfahrensablaufes die Einzahl "Bescheid" verwendet wird, wenn die Vorschreibungen der Grunderwerbsteuer an mehrere Käufer erwähnt werden. Ausgeführt wurde (Fettdruck durch das BFG), dass das Finanzamt am 23.07.2013 "einen Bescheid, mit welchen den einzelnen Miteigentümern eine höhere Grunderwerbsteuer vorgeschrieben wird, als ursprünglich festgesetzt" erlassen hätte. Weiters ist von einer "von Amts wegen erlassene nachträgliche Abgabenerhöhung" die Rede und beantragte der Bf. am Ende des Schriftsatzes, den Bescheid vom 23.07.2013 "in der Form abzuändern, dass die vorgeschriebene Nachforderung aufgehoben und die ursprüngliche Vorschreibung wieder in Kraft gesetzt wird." Durch diese Formulierungen wird der Eindruck erweckt, als hätte das Finanzamt die Grunderwerbsteuer zunächst von einer niedrigeren Bemessungsgrundlage (entsprechend der Abgabenerklärung) festgesetzt und erst "nachträglich" am 23. Juli 2013 eine Wiederaufnahme/eine Bescheidaufhebung nach § 299 BAO vorgenommen und sei es so zu einer "Nachforderung" von Grunderwerbsteuer, die nun bekämpft wird, gekommen. Diese Darstellung entspricht aber beim Grunderwerbsteuerverfahren des Bf. nicht der Aktenlage, woraus erhellt, dass dem tatsächlichen Verfahrensablauf vom Bf. keine besondere Bedeutung zugemessen wurde. Aus der Begründung ist erkennbar, dass sich das Rechtsmittel dagegen richtet, dass Grunderwerbsteuer von einem den Kaufpreis für die Liegenschaftsanteile übersteigenden Betrag festgesetzt wird. Es erscheint der Berichterstatterin des BFG daher überspitzt, aus der Verwendung der Worte "Bescheid" und "Berufung" in der Einzahl abzuleiten, der Bf. hätte (erkennbar) erklärt, nur einen der beiden an ihn ergangenen Grunderwerbsteuerbescheide zu bekämpfen. Der Inhalt des Berufungsschriftsatzes ist hier zumindest mehrdeutig. Nach Ergehen des Mängelbehebungsauftrages hat der Bf. im Schriftsatz vom 5. Dezember 2013 klargestellt, dass immer beide Bescheide gemeint waren, weshalb nach Ansicht des erkennenden Senates die vom Finanzamt dem BFG zur Entscheidung vorgelegte Beschwerden vom 23. Juli 2013 nunmehr den Erfordernissen des § 250 Abs. 1 lit. a BAO entsprechen. Die Beschwerden waren daher nicht mit Beschluss für zurückgenommen zu erklären, sondern war vom Bundesfinanzgericht in der Sache sowohl über die - Bescheidbeschwerde des Bf. gegen den Grunderwerbsteuerbescheid vom 23. Juli 2013 betreffend den Erwerb von 40/1200 Anteilen an der Liegenschaft EZ*** KG XXXX von der A GmbH als auch über die - Bescheidbeschwerde des Bf. gegen den Grunderwerbsteuerbescheid vom 23. Juli 2013 betreffend den Erwerb von 40/1200 Anteilen an der Liegenschaft EZ*** KG XXXX von der B GmbH nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung durch Erkenntnis zu entscheiden. 2. Zur Grunderwerbsteuer – Höhe der Gegenleistung Gemäß § 1 Abs. 1 Z 1 GrEStG 1987 unterliegen der Grunderwerbsteuer ein Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründet, soweit sich diese Rechtsvorgänge auf inländische Grundstücke beziehen. Gegenstand eines der Grunderwerbsteuer unterliegenden Rechtsvorganges kann insbesondere ein Grundstück (§ 2 Abs. 1 GrEStG) oder ein Anteil an einem Grundstück (§ 2 Abs. 3 Satz 2 GrEStG) sein. Gegenstand eines Kaufvertrages kann auch eine künftige Sache oder eine Sache sein, hinsichtlich welcher zur Erfüllung des Vertrages bestimmte Eigenschaften durch den Verkäufer erst geschaffen werden müssen. Gegenstand ist das Grundstück in bebautem Zustand auch dann, wenn die Verträge zwar nicht durch den Willen der Parteien rechtlich verknüpft sind, zwischen den Verträgen jedoch ein so enger sachlicher Zusammenhang besteht, dass der Erwerber bei objektiver Betrachtungsweise als einheitlichen Leistungsgegenstand das bebaute Grundstück erhält. Dies ist der Fall, wenn der Veräußerer auf Grund einer in bautechnischer und finanzieller Hinsicht konkreten und bis annähernd zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis anbietet und der Erwerber dieses Angebot als einheitliches annimmt oder nur insgesamt annehmen kann (vgl VwGH 6.11.2002, 99/16/0204 unter Hinweis auf Fellner, Gebühren und Verkehrsteuern, Band II (Grunderwerbsteuer), § 1, Rz 117b und 118 mit zahlreichen weiteren Hinweisen). Gemäß § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG 1987 ist Gegenleistung bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Gemäß § 5 Abs. 2 GrEStG 1987 gehören zur Gegenleistung 1. Leistungen, die der Erwerber des Grundstückes dem Veräußerer neben der beim Erwerbsvorgang vereinbarten Gegenleistung zusätzlich gewährt, 2. Belastungen, die auf dem Grundstück ruhen, soweit sie auf den Erwerber kraft Gesetzes übergehen, ausgenommen dauernde Lasten. Gemäß § 5 Abs. 3 GrEStG 1987 sind der Gegenleistung hinzuzurechnen 1. Leistungen, die der Erwerber des Grundstückes anderen Personen als dem Veräußerer als Gegenleistung dafür gewährt, dass sie auf den Erwerb des Grundstückes verzichten, 2. Leistungen, die ein anderer als der Erwerber des Grundstückes dem Veräußerer als Gegenleistung dafür gewährt, dass der Veräußerer dem Erwerber das Grundstück überlässt. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist Gegenleistung die Summe dessen, was der Käufer an wirtschaftlichen Werten dagegen zu leisten verspricht, dass er das Grundstück erhält; ist jede nur denkbare Leistung, die vom Käufer für den Erwerb des Grundstückes versprochen wird; oder, mit anderen Worten, alles, was der Käufer einsetzen muss, um das Grundstück zu erhalten. Gegenleistungen, die der Erwerber nicht für den Erwerb des Grundstückes, sondern für andere Leistungen des Verkäufers erbringt, gehören nicht zur Bemessungsgrundlage, dies allerdings nur dann, wenn solche Gegenleistungen mit dem Grundstück in keinem UNMITTELBAREN Zusammenhang stehen. Steht hingegen die Leistung des Erwerbers in einem unmittelbaren, tatsächlichen und wirtschaftlichen oder, wie auch gesagt wurde "inneren" Zusammenhang mit der Erwerbung des Grundstückes, dann ist sie als Gegenleistung im Sinne des Gesetzes anzusehen. Bei der Beurteilung dieses Zusammenhanges ist vom wahren wirtschaftlichen Gehalt des Erwerbsvorganges auszugehen. Leistungen, die der Erwerber dem Veräußerer erbringt, um aus der zu erwerbenden Sache eine für ihn MÖGLICHST VORTEILHAFTE NUTZUNG zu erzielen, gehören zur Gegenleistung; der Begriff der Gegenleistung im Sinne des GrEStG ist ein dem Grunderwerbsteuerrecht eigentümlicher Begriff, der über den bürgerlich-rechtlichen Begriff der Gegenleistung hinausgeht (vgl. ua VwGH 25.6.1992, 91/16/0037, 0038). Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist der Käufer nur dann als Bauherr anzusehen, wenn er a) auf die bauliche Gestaltung des Hauses Einfluss nehmen kann, b) das Baurisiko zu tragen hat, d.h. den bauausführenden Unternehmungen unmittelbar berechtigt und verpflichtet ist und c) das finanzielle Risiko tragen muss, d.h. dass er nicht bloß einen Fixpreis zu zahlen hat, sondern alle Kostensteigerungen übernehmen muss, aber auch berechtigt ist, von den Bauausführenden Rechnungslegung zu verlangen. Die von der Judikatur erarbeiteten Kriterien für das Vorliegen der Bauherrneigenschaft müssen kumulativ vorliegen (vgl. etwa die in Fellner, Kommentar zum Grunderwerbsteuergesetz, unter Rz 90 zu § 5 GrEStG wiedergegebene Rechtsprechung). Nach der ebenso ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes sind dann, wenn Grundstückskäufer aufgrund eines ihnen vorgegebenen "Vertragsgeflechtes" in ein bereits fertig geplantes Bauprojekt eingebunden werden, auch die Baukosten zur Gegenleistung im Sinn des § 5 Abs. 1 Z. 1 GrEStG zu zählen. Dass in einem solchen Zusammenhang das Vertragswerk in mehreren Urkunden auf mehrere Vertragspartner aufgespaltet wird, vermag daran nichts zu ändern (vgl. etwa VwGH vom 9.11.2000, 2000/16/0039, sowie VwGH 10.4.2008, 2007/16/0223). Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes kommt es bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage stets darauf an, zu welcher Leistung sich der Erwerber im zeitlichen Umfeld des Kaufvertrages verpflichtet hat (vgl. die in Fellner, aaO, unter Rz 97 zu § 5 GrEStG wiedergegebene Rechtsprechung). Gemäß § 183 Abs. 3 BAO ist von der Aufnahme beantragter Beweise u.a. abzusehen, wenn die unter Beweis zu stellenden Tatsachen als richtig anerkannt werden oder unerheblich sind (vgl. VwGH 2.3.1993, 92/14/0182). Die sachverhaltsbezogenen Angaben der Bf., wonach kein fix fertig geplantes Modell "aus der Schublade" gezogen wurde, sondern maßgebliche Eckpunkte des Projektes noch zu fixieren waren, wird ebenso gefolgt, wie dem Vorbringen, dass Miteigentümer auf die Gestaltung des Projektes Einfluss nehmen konnten. Bei einer Miteigentümergemeinschaft ist die Bauherrneigenschaft jedoch nur dann gegeben, wenn sämtliche (Anm: Hervorhebung durch das BFG) Miteigentümer gemeinsam tätig werden (VwGH 29.7.2004, 2003/16/0135). Von einer Miteigentümergemeinschaft kann erst dann gesprochen werden, wenn Personen Miteigentümer geworden sind. Erst Miteigentümer können verbindlich mitgestalten und-beschließen. Wer noch nicht Miteigentümer ist, kann nicht Bauherr sein. Wirkt jemand schon vor Erwerb des Miteigentumsanteiles als Interessent mit, ist dies wegen seiner in dieser Phase unmaßgeblichen Stellung unbeachtlich (VwGH 30.5.1994, 93/16/0096; vom 27.1.1999, 96/16/0003 u.a.). War es keinem der Erwerber möglich, den Miteigentumsanteil nur zu einem Grundpreis zu erwerben, ohne sich gleichzeitig verpflichten zu müssen, auch die anteilgien Baukosten zu übernehmen, so hatten die einzelnen Erwerber an Anteil an einem Grundstück erworben, auf dem (ein zur Vermietung bestimmtes) Gebäude errichtet werden sollte (vgl. VwGH 19.8.1997, 95/16/0006-0010). Übernimmt der Käufer als Miteigentümer nicht nur die Verpflichtung zur Leistung des im Kaufvertrag ausgewiesenen Kaufpreises, sondern auch zur (Fremd-)Finanzierung all jener Mittel, die zu einem solchen Ausbau des Objektes erforderlich waren, um dereinst aus dem Objekt Erträgnisse zu erzielen, ist als Bemessungsgrundlage nicht lediglich der Kaufpreis laut Kaufvertrag, sondern auch die weitere anteilige Investition des Miteigentümers in die Bemessung miteinzubeziehen (vgl. VwGH 30.1.2014, 2013/16/0078). Im Grunderwerbsteuerverfahren ist nicht darüber abzusprechen, ob es sich um ein "großes Bauherrnmodell" handelt oder nicht. Ebenso kommt es nicht darauf an, ob die Erwerber(gemeinschaft) unternehmerisch tätig wird oder wie die ertragsteuerliche Beurteilung erfolgte. Entscheidend für die Bemessung der Grunderwerbsteuer ist, in welchem Zustand das Grundstück (bzw. wie hier der Grundstücksanteil) zum Gegenstand des Erwerbsvorganges gemacht wurde und welche Gegenleistung hierfür zu leisten ist. Im Zeitpunkt der Beschlussfassung am 12. Dezember 2011 waren die Käufer noch nicht Miteigentümer der Liegenschaft, unterzeichnete doch die Verkäuferin die Kaufverträge erst am 21. Dezember 2011. Auch wenn spätere Miteigentümer an der Erarbeitung des Gesamtkonzepts bereits eingebunden waren, hindert dies nicht die Einbeziehung der Baukosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer (siehe dazu VwGH 18.4.1987, 96/16/0043). Zum Zeitpunkt des Abschlusses der Kaufverträge stand bereits fest, dass das Altgebäude – wenn möglich unter Inanspruchnahme von Wohnbauförderung – so ausgebaut und saniert werden soll, dass eine ertragreiche Vermietung möglich ist. Bereits am 12. Dezember 2011 erteilten die Miteigentümer an die Ges2 den Auftrag zur Koordination, Steuerung und Projektabwicklung und erhielt die Ges2 von allen Käufern eine gesonderte Vollmacht, sodass die weiteren zur Abwicklung des Projektes erforderlichen Verträge (wie zB Vereinbarung über die Hausverwaltung im Zuge der Sockelsanierung und Erstvermietung mit der GES1; Vereinbarung über die Wirtschaftlichkeitsanalyse und –berechnungen mit der Ges2; Steuerberatungsvertrag mit der Stb2 NACHNAME-BF xxx, e Wirtschafts- und Steuerberatungs-GmbH) von der Ges2 in Vertretung der "Miteigentümergemeinschaft ORT, LIEGENSCHAFTSADRESSE" abgeschlossen werden können. Am 12. Dezember 2011 wurde bereits beschlossen, dass die Ges3 mit der Generalplanung und technischen Baubetreuung zu einem Honorar von € 339.000,00 zuzüglich USt beauftragt werden soll. Es konnten nur solche Interessenten erwerben, welche der Sanierung und dem Umbau des Gebäudes zustimmten. Es wäre nicht möglich gewesen, Liegenschaftsanteile zu erwerben, ohne sich zur Sanierung des Gebäudes zu verpflichten. Diese Vorarbeiten wurden bereits zu einem Zeitpunkt erbracht, an dem noch kein Miteigentum an der Liegenschaft bestanden hat. Zu diesem Zeitpunkt waren die zukünftigen Miteigentümer bloß Interessenten. Interessenten können jedoch auf eine zukünftige Sanierung bzw. einen späteren Dachbodenausbau des Gebäudes keinen Einfluss nehmen. Von einer Miteigentümergemeinschaft kann erst dann gesprochen werden, wenn Personen Miteigentümer geworden sind. Solange diesen Personen Miteigentum nicht eingeräumt ist und eine solche Miteigentumsgemeinschaft nicht besteht, können diese auch nicht als Bauherren handeln. Planungswünsche von Interessenten, die noch nicht Eigentümer sind, ja nicht einmal einen Übereignungsanspruch am Grundstück erworben haben, sind bloß unverbindliche Anregungen; mit ihnen werden nicht in der Stellung eines Bauherrn gründende, durchsetzbare Rechte geltend gemacht. Gerade die Vorarbeiten lassen erkennen, dass von den zukünftigen Erwerbern beabsichtigt war, die Liegenschaft in einem bereits sanierten und ausgebauten Zustand zu erwerben. Dies wird auch noch dadurch bestätigt, dass die von der Ges2 organisierte Finanzierung sowohl die Kosten für den Grundstückserwerb als auch für den Ausbau/die Sanierung umfasst. Die vorbereiteten Unterlagen weisen auch darauf hin, dass bereits vor Unterfertigung der Kaufverträge ein Konzept erarbeitet wurde. Mit der Übernahme dieser Vorarbeiten in der konstituierenden Bauherrnversammlung traten die Erwerber in das vorbereitete Konzept ein. Selbst wenn die zukünftigen Erwerber den (subjektiven) Eindruck gehabt haben könnten, sie könnten die Liegenschaft auch in einem unsanierten bzw. nicht ausgebauten Zustand erwerben, so ließen sie sich doch in das bereits vorbereitete Konzept einbinden. Bei der Art der Abwicklung hatten die Miteigentümer keine wesentlichen Dispositionsbefugnisse mehr. Sie standen vor der Wahl, die bereits im Wesentlichen vorbereiteten Verträge anzunehmen oder nicht. Die Erwerber konnten nur mehr die Feinjustierungen vornehmen. Dass sich später der Beginn der Bauarbeiten verzögerte, ändert nichts daran, dass die Erwerber von Anfang an ein bereits saniertes und ausgebautes Gebäude erwerben wollten. Bauherr ist ein Käufer nur dann, wenn von allen Anfängen an die Disposition bei ihm liegt, ob er überhaupt baut und wann er baut, wenn er selbständig und eigeninitiativ plant und er auch zum Kostenvergleich die üblichen Offerte einholt. Die Entscheidung, ob überhaupt und wenn ja, wann Baumaßnahmen gesetzt werden, müsste wie bereits oben ausgeführt beim Erwerb von Miteigentumsanteilen von der Miteigentümergemeinschaft getroffen werden. Hier stand jedoch bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages fest, dass das Altgebäude ausgebaut und saniert werden soll.