BFG RV/7102709/2014

Akteninhalt, Beischaffung und Verlesung der übrigen 13 anhängigen Verfahren, die zum gleichen Sachverhalt ergangen sind; meine Einvernahme; weitere Beweise ausdrücklich vorbehalten Antrag Im Sinne der bisherigen Ausführungen wiederhole ich daher meinen ANTRAG, über meine Berufung (nunmehr Beschwerde) vom 21.8.2013 gegen den Bescheid vom 23.7.2013 in der Sache selbst zu entscheiden, dieser Folge zu geben und den Bescheid vom 23.7.2013 dahingehend abzuändern, dass die vorgeschriebene Nachforderung aufgehoben und die ursprüngliche Vorschreibung wieder in Kraft gesetzt wird. Sämtliche bisherigen Anträge in meiner Berufung sowie im der "Mängelbehebung" vom 5.12.2013 bleiben - wie bereits festgehalten - vollinhaltlich aufrecht." 2. Verfahren vor dem Bundesfinanzgericht 2.1. Vorlage der Beschwerde an das BFG Am 2. Juli 2014 legte das Finanzamt die Beschwerde dem BFG zur Entscheidung vor. Der Vorlagebericht - der in Kopie auch dem Bf. übermittelt wurde – hat auszugsweise folgenden Inhalt: "Folgende Bescheide sind angefochten: Gegenstand: Grunderwerbsteuer Geschäftszahl: ERFNR ********* - Team 11 Jahr/Zeitraum: 21.12.2011 Datum Bescheid: 23.07.2013 Datum Beschwerde: 26.08.2013 Datum BVE: 14.01.2014 Datum Vorlageantrag: 18.02.2014" … Sachverhalt und Anträge Sachverhalt : Mit Vertrag vom 21.12.2011 kaufte der Beschwerdeführer (Bf) 60/1200 ideelle Miteigentumsanteile an einer Liegenschaft. Zwei Drittel dieser Anteile erwarb er dabei von der A GmbH, ein Drittel von der B GmbH. Als Gesamtkaufpreis wurde ein Betrag in Höhe von EUR 59.500,- vertraglich festgelegt. Dieser Vorgang wurde am 04.05.2012 via Finanz-Online angezeigt. Als Bemessungsgrundlage wurde der anteilige Grundkaufpreis in die Abgabenerklärung aufgenommen. Der Bf unterzeichnete den Kaufvertrag am 09.12.2011. Am 12.12.2011 fand die konstituierende Bauherrenversammlung mit anderen Erwerbern statt. Die Veräußerer haben den Kaufvertrag erst nach der Bauherrenversammlung unterzeichnet. Bei dieser konstituierenden Bauherrenversammlung in den Räumlichkeiten der Ges2 wurde neben einem Miteigentümervertrag ein Konvolut an Verträgen betreffend Planung und Bauausführung, Finanzierung, Erstellung eines steuerlichen Grundkonzeptes, Wirtschaftlichkeitsanalysen, Hausverwaltung und Erstvermietung zur Unterschrift vorgelegt. Eine Ausarbeitung im Rahmen der Bauherrenversammlung ist auf Grund des Umfanges und der Komplexität der Verträge in diesem Zeitrahmen nach den Erfahrungen des täglichen Lebens nicht möglich. An die Ges2 Wien erging gleichzeitig der Auftrag als wirtschaftlich Bevollmächtigter, zur Koordination, Steuerung und Projektabwicklung, insbesondere der von den Bauherren soeben gefassten Beschlüsse. Das Finanzamt führte eine Außenprüfung durch. Gegenstand des Erwerbsvorganges waren Liegenschaftsanteile mit einem Gebäude in saniertem Zustand. Das vorgelegte Sanierungs- und Revitalisierungskonzept wurde auch auf der Homepage der Ges2 beworben. Der Kaufvertrag wurde von den Veräußerern erst nach Unterfertigung des Kaufvertrages durch den/die Kaufinteressenten und nach Unterfertigung der Beschlussfassung und Auftragserteilung der Miteigentümergemeinschaft unterfertigt. Damit wurde sichergestellt, dass nur jene Interessenten zum Erwerb zugelassen wurden, die dieses Konzept akzeptierten. Neben einem Finanzierungsvorschlag, der von einer Gesamtinvestitionssumme von € 5.040.000,- exklusive USt. ausgeht, wurden bereits zu diesem Zeitpunkt die jeweiligen Honorare sowie deren Fälligkeit festgehalten. Die Gesamtinvestitionskosten für das ganze Projekt betragen € 5.040.000,-, zuzüglich 20% USt. in Höhe von € 1.008.000,-, somit brutto € 6.048.000,-. Erworben wurden 60/1200 Anteile an der Liegenschaft, anteilige Gesamtinvestitionskosten sind somit € 302.400,-. Am 23.07.2013 ergingen an den Bf zwei eigenständige Bescheide unter derselben Steuer- bzw. Erfassungsnummer, mit unterschiedlichem Betreff und unterschiedlichem Steuerbetrag. Mit einem der beiden Bescheide wurde dem Bf betreffend den Kaufvertrag mit der A GmbH, ausgehend von einer Bemessungsgrundlage in Höhe von € 201.600,-, Grunderwerbsteuer in Höhe von € 7.056,- vorgeschrieben. Mit dem anderen Bescheid wurde dem Bf betreffend den Kaufvertrag mit der B GmbH, ausgehend von einer Bemessungsgrundlage in Höhe von € 100.800,-, Grunderwerbsteuer in Höhe von € 3.528,- vorgeschrieben. Fristgerecht wurde eine Berufung eingebracht. Zwar werden darin Steuer- und Erfassungsnummer angegeben, es wird jedoch nur gegen einen der beiden am 23.07.2013 ergangenen Bescheide berufen. Auszugsweise seien dazu folgende Passagen der Berufung angeführt: „BESCHWERDEFÜHRER, GASSE, PLZ St. xen ORT4 Steuernummer***-11, Erfassungsnummer ****** Berufung gegen den Bescheid vom 23.07.2013 Antrag auf Aussetzung gem. § 212 a BAO Antrag auf mündliche Verhandlung vor dem gesamten UFS“ „Mit Bescheid vom 23.07.2013 hat das Finanzamt für Gebühren, Verkehrsteuern und Glücksspiel einen Bescheid erlassen, mit welchem den einzelnen Miteigentümern eine höhere Grunderwerbsteuer vorgeschrieben wird als ursprünglich festgesetzt.“ „Im nun vorliegenden Bescheid des Finanzamtes für Gebühren, Verkehrsteuern und Glücksspiel wird vom Vorliegen eines kleinen Bauherrenmodells ausgegangen.“ „Es wird somit der Antrag gestellt den Bescheid vom 23.07.2013 in der Form abzuändern, dass die vorgeschriebene Nachforderung aufgehoben und die ursprüngliche Vorschreibung wieder in Kraft gesetzt wird.“ Mit Bescheid vom 08.11.2013 erging an den Bf ein Mängelbehebungsauftrag. Als Begründung wurde angeführt: „Fehlen eines Inhaltserfordernisses gemäß § 250 Abs. 1 lit. a BAO, es fehlt in der Berufung die Bezeichnung des Bescheides gegen den sie sich richtet. Zwar richtet sich die Berufung gegen einen Bescheid vom 23.07.2013, jedoch sind an diesem Tag zwei Bescheide mit identer Steuer- und Erfassungsnummer an Sie ergangen. Welcher dieser beiden Bescheide gemeint sein soll, geht aus der Berufung nicht hervor.“ Mit Schreiben vom 05.12.2013 beantwortete der Bf den Mängelbehebungsauftrag. Dabei wurde lediglich vorgebracht, dass sich die Berufung selbstverständlich auf beide Bescheide vom 23.07.2013 beziehe, welche auch mit ein und derselben Erfassungsnummer ergangen seien. Da der Bf dem Mängelbehebungsauftrag nicht nachgekommen ist, wurde mit Beschwerdevorentscheidung vom 14.01.2014 ausgesprochen, dass die Beschwerde vom 21.08.2013 gemäß § 85 Abs. 2 BAO als zurückgenommen gilt. Fristgerecht wurde der Antrag auf Entscheidung durch das Bundesfinanzgericht gestellt. Beweismittel: Bemessungsakt Erf.Nr. ********* - Team 11 und Arbeitsbogen Auftragsbuch Nr. xxxxxxxxx Stellungnahme: Gemäß § 250 Abs. 1 lit. a BAO hat die Bescheidbeschwerde die Bezeichnung des Bescheides gegen den sie sich richtet zu enthalten. Der Beschwerdeführer (Bf) ist diesem Erfordernis in seiner Beschwerde vom 21.08.2013 unzureichend nachgekommen. Am 23.07.2013 ergingen zwei unterschiedliche, eigenständige Bescheide an den Bf. Jedem an den ein Bescheid ergeht, steht es frei, diesen Bescheid fristgerecht im Rechtsmittelweg zu bekämpfen. Es liegt somit am zur Berufung Legitimierten eine Entscheidung darüber zu treffen, gegen welchen Bescheid Beschwerde erhoben werden soll. Der Bf brachte fristgerecht eine Berufung (nunmehr Beschwerde) gegen einen der beiden an ihn ergangenen Bescheide ein. Dass sich die Berufung nur gegen einen der beiden Bescheide richtet, ergibt sich aus dem unmissverständlichen Berufungsvorbringen. Es ist lediglich unklar, welcher der beiden Bescheide gemeint sein soll. Der Bf hat den Beschwerdegegenstand zu bestimmen. Die Abgabenbehörde kann hingegen nur in dem vom Bf festgelegten Rahmen, möglicherweise mithilfe eines Mängelbehebungsauftrages, den Gegenstand der Beschwerde erfassen. Es steht der Abgabenbehörde jedoch nicht zu, den Beschwerdegegenstand außerhalb der Grenzen des Wortlauts zu erweitern oder einzuschränken. Wenn bei undeutlichem Inhalt, bei Zweifeln über die Bedeutung des Erklärten (in gegenständlicher Berufung ist dies nicht der Fall), die Absicht der Partei zu erforschen ist, so ist doch dann, wenn ein Anbringen inhaltlich deutlich ist, von der Verbindlichkeit und Wirksamkeit des Erklärten auszugehen. Bei antragsbedürftigen Verwaltungsakten wäre es unzulässig, entgegen dem (erkennbar) erklärten Willen der Partei ihrem Begehren eine Deutung zu geben, die aus dem Wortlaut des Begehrens nicht unmittelbar geschlossen werden kann (VwGH 18.09.1987, 87/17/301). Dementsprechend musste das Finanzamt davon ausgehen, dass der Bf lediglich einen der beiden an ihn am 23.07.2013 ergangenen Bescheide bekämpft. Mangels genauer Bezeichnung des bekämpften Bescheides hatte gemäß § 85 Abs. 2 BAO ein Mängelbehebungsauftrag zu ergehen. Der Bf hat mit dem darauffolgenden Schreiben vom 05.12.2013 dem Auftrag, die Mängel seiner Beschwerde bis zum 13.12.2013 zu beheben, nicht entsprochen. Seinem Schreiben war nicht zu entnehmen, welcher der beiden Bescheide bekämpft werden soll. Eine Erweiterung der Beschwerde als fristgebundenes Begehren war zu diesem Zeitpunkt aufgrund von Fristablauf nicht mehr möglich. Der Mängelbehebungsauftrag dient dazu, dem Einschreiter die Behebung der seiner Eingabe anhaftenden Mängel zu ermöglichen. In gegenständlichem Fall wurde dem Bf der unmissverständliche Auftrag erteilt, den Bescheid (nicht die Bescheide) zu bezeichnen gegen den sich die Beschwerde richtet. Diesem Auftrag wurde mit der Aussage, es seien beide Bescheide bekämpft worden, nicht genüge getan. Demzufolge wurde als Rechtsfolge des § 85 Abs. 2 BAO mit Beschwerdevorentscheidung vom 14.01.2014 ausgesprochen, dass die Beschwerde als zurückgenommen gilt. Hinsichtlich der ebenso strittigen Grunderwerbsteuervorschreibung wird in Übereinstimmung mit den Begründungen zu den Bescheiden vom 23.07.2013 vorgebracht, dass auf Grund der Ermittlungen und vorgelegten Unterlagen, das Finanzamt zu dem Schluss kommt, dass Gegenstand des Erwerbsvorganges Liegenschaftsanteile mit einem Gebäude in saniertem Zustand sein sollten. Nur wenn das vorgelegte Sanierungs- und Revitalisierungskonzept, das auch auf der Homepage von GESELLSCHAFT2 beworben wurde, angenommen wird, ist die Durchführung dieses Anlageprojektes möglich. Daher wurde der Kaufvertrag von den Veräußerern erst nach Unterfertigung des Kaufvertrages durch den/die Kaufinteressenten und nach Unterfertigung der Beschlussfassung und Auftragserteilung der Miteigentümergemeinschaft unterfertigt. Gegenleistung im Sinne des § 5 Abs. 1 Z 1 GrEStG ist alles, was der Erwerber aufwenden muss, um die Liegenschaft in dem zum Gegenstand des Erwerbsvorganges gemachten Zustand zu erwerben. Ist dabei ein Grundstückserwerber an ein bestimmtes, durch die Planung des Verkäufers oder eines mit diesem zusammenarbeitenden Organisators vorgegebenes Gebäude gebunden, dann ist ein Kauf mit - herzustellendem - Gebäude anzunehmen, selbst wenn über dessen Herstellung gesonderte Verträge abgeschlossen werden. Bei Vorliegen eines derartigen Vertragsgeflechts sind auch die das Baukonzept betreffenden Verträge in den grunderwerbsteuerrechtlichen Erwerbsvorgang einzubeziehen (VwGH vom 23. Jänner 1992, 90/16/0154, vom 30. April 1994, 92/16/0144, vom 19. April 1995, 90/16/0093, vom 3. Oktober 1996, 95/16/0068, vom 19. August 1997, 95/16/0006-0010, vom 29. April 1998, 97/16/0234-0238, vom 31. März 1999, 96/16/0213, 0214, vom 24. Februar 2005, 2004/16/0210, vom 17. März 2005, 2004/16/0246). Nach ständiger Rechtsprechung des VwGH ist Gegenleistung alles, was der Erwerber aufwenden muss, um das Grundstück zu erhalten. Hierbei können nach der Rechtsprechung des VwGH jene Kosten, die in einem unmittelbaren Zusammenhang mit dem Erwerbsvorgang stehen, somit im vorliegenden Fall die Gesamtinvestitionskosten herangezogen werden, weil es stets darauf ankommt, zu welchen Leistungen sich der Erwerber im zeitlichen Umfeld des Kaufvertrages verpflichtet hat (VwGH 30.5.1994, 92/16/0144; 6.1.2002, 99/16/0204). Das Finanzamt leitete die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer daher zu Recht von den Gesamtinvestitionskosten ab, welche in einem unmittelbaren Zusammenhang mit dem Erwerbsvorgang stehen und zu deren Tragung sich der Beschwerdeführer im zeitlichen Umfeld des Kaufvertrages als Gegenleistung verpflichtet hat. Abschließend ist darauf hinzuweisen, dass die Behauptung des Beschwerdeführers, das Finanzamt scheue eine Auseinandersetzung mit den zur Debatte stehenden Rechtsfragen, insofern nicht nachvollziehbar ist, da bereits in den Begründungen zu den Bescheiden vom 23.07.2013 die fallrelevanten Rechtsfragen umfassend behandelt und erörtert wurden. Die Rechtsansicht des Finanzamts deckt sich zudem mit der Judikatur des VwGH im Zusammenhang mit Grunderwerben im Bauherrenmodell. Auch das Vorbringen, die Ausführungen bzw. die Rechtsansicht des Finanzamtes seien denkunmöglich, aktenwidrig und verfassungsrechtlich als (gleichheitswidrige) Willkür anzusehen, ist verfehlt. Der Bf wird darauf hingewiesen, dass der Verkehr zwischen Partei und Abgabenbehörde, einem gewissen, wenn auch nicht überspitzten Formalismus zu unterliegen hat. Wie bereits erläutert wurde, ist die Verfügungsbefugnis über den Beschwerdegegenstand als Recht des jeweiligen Beschwerdeführers anzusehen, in welches seitens der Abgabenbehörde außerhalb der Grenzen des Wortlauts nicht eingegriffen werden kann und darf. Die vom Bf angesprochene behördliche Willkür wäre gerade in einem umgekehrten Fall verwirklicht, nämlich dann, wenn die Abgabenbehörde Erklärungen des Beschwerdeführers entgegen deren eindeutigem Wortlaut auslegen würde. Dies würde zu einer massiven Unsicherheit im Verkehr zwischen Partei und Abgabenbehörde führen und einem rechtsstaatlichen Verfahren zuwiderlaufen. Das Finanzamt beantragt daher, die Beschwerde als unbegründet abzuweisen." Bei der elektronischen Vorlage der Beschwerde wurden vom Finanzamt dem Bundesfinanzgericht beide an den Bf. gerichteten Grunderwerbsteuerbescheide vom 23. Juli 2013, ErfNr*** in eingescannter Form vorgelegt. 2.2. Ermittlungen durch das BFG Vom Bundesfinanzgericht wurde Beweis erhoben durch Einsicht in die vom Finanzamt elektronisch vorgelegten Aktenteile zu ErfNr*** samt Arbeitsbogen Auftragsbuch Nr. xxxxxxxxx , Abfragen im Firmenbuch zu den im Protokoll der konstituierenden Bauherrnversammlung vom 12.12.2011 genannte Gesellschaften und im Grundbuch zu EZ*** KG XXXX samt Einsicht in die Urkundensammlung sowie durch Abfragen im Internet auf Internetadresse1 und Internetadresse2 . 2.3. Vorhalteverfahren Mit Vorhalt vom 18. August 2014 teilte die Berichterstatterin beiden Parteien mit, welche Beweismittel dem Bundesfinanzgericht bisher vorliegen und wie sich auf Grund dieser Beweismittel die Sach- und Rechtslage für die Berichterstatterin zum damaligen Zeitpunkt darstelle. Die dazu von den Parteien einbrachten Stellungnahme haben folgenden Inhalt: - Stellungnahme des Finanzamtes vom 29.9.2010 "Hinsichtlich der Ausführungen zum Verfahrensrecht schließt sich das Finanzamt den Ausführungen des Bundesfinanzgerichts an. Zur Grunderwerbsteuer vertritt sowohl das Finanzamt als auch das Bundesfinanzgericht die Rechtsansicht, dass für die Bemessung der Grunderwerbsteuer entscheidend ist, in welchem Zustand das Grundstück (Anteil) zum Gegenstand des Erwerbsvorganges gemacht wurde. Gegenleistung ist alles, was der Erwerber leisten muss, um das Grundstück zu erhalten. Da der Erwerbsvorgang auf ein saniertes Gebäude zur langfristigen Vermietung gerichtet war, sind all jene Mittel, die zu einem solchen Ausbau erforderlich sind, um später entsprechende Erträgnisse zu erzielen neben dem Kaufpreis für die Liegenschaftsanteile in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einzubeziehen. Nach der zuletzt ergangenen Rechtsprechung sind die Kosten, die in keinem unmittelbaren Zusammenhang mit dem Grunderwerb stehen (wie Kosten der Hausverwaltung, Erstvermietung, steuerliche Beratung, wirtschaftliche Betreuung usw.) auszuscheiden. Da mit Ergänzungsauskunft vom 9.9.2014, eingelangt am 11.09.2014 mitgeteilt wurde, dass eine Endabrechnung der Gesamtbaukosten bis dato nicht vorliegt, und im Übrigen mit dem Projekt noch nicht begonnen wurde, kann die Grunderwerbsteuer gern § 200 Abs. 1 BAO nur vorläufig festgesetzt werden." - Stellungnahme der Bf. vom 30.9.2010 "I. Der bisherige Verfahrensverlauf wird auf den Seiten 1 bis 22 des Vorhalts zusammenfassend grundsätzlich richtig wiedergegeben und ergibt sich auch aus dem bisherigen Akteninhalt Der Vollständigkeit halber verweise ich auf mein bisheriges Vorbringen im gegenständlichen Abgabenverfahren, das vollinhaltlich und zur Gänze aufrechterhalten wird, der Begründung des Finanzamtes kann daher nicht gefolgt und wird dieses aus Vorsichtsgründen nochmals ausdrücklich bestritten. II. Zur Sach- und Rechtslage nach dem derzeitigen Ermittlungsstand: 1. Verfahrensrecht Den verfahrensrechtlichen Ausführungen der Berichterstatterin des BFG ist - soweit diese meinem Rechtsstandpunkt im Wesentlichen folgen- grundsätzlich nichts hinzuzufügen. Die Berichterstatterin gelangt zu der richtigen rechtlichen Schlussfolgerung, dass es überspitzt ist, wenn das Finanzamt aus der Verwendung der Worte "Bescheid" und "Berufung" in der Einzahl abzuleiten versucht, ich hätte "erkennbar" erklärt, nur einen der beiden an mich ergangenen Grunderwerbsteuerbescheide bekämpfen zu wollen. Im Übrigen sei - nach der zutreffenden Rechtsansicht der Berichterstatterin – im nachfolgenden Mängelbehebungsauftrag auch unmissverständlich klargestellt worden, dass immer beide Bescheide gemeint waren und daher die Beschwerden - entgegen dem Finanzamt - nicht mit Beschluss für zurückgenommen zu erklären waren, sondern über meine Beschwerden gegen beide Grunderwerbsteuerbescheide vom 23.7.2013 nach Durchführung einer (beantragten) mündlichen Verhandlung durch Erkenntnis zu entscheiden sein wird. Die Berichterstatterin erkennt somit richtiger Weise die Rechtswidrigkeit der vom Finanzamt dazu vertretenen Rechtsansicht 2. Zur Grunderwerbsteuer (Höhe der Gegenleistung): a) Die Berichterstatterin des Bundesfinanzgerichtes vermeint in diesem Zusammenhang - allerdings zu Unrecht -, dass ich als Miteigentümer nicht nur die Verpflichtung zur Leistung des im Kaufvertrag ausgewiesenen Kaufpreises von EUR 59.500,-, sondern auch zur Fremdfinanzierung all jener Mittel, die zu einem Ausbau des Objekts erforderlich sind, um Erträge aus dem Objekt zu erzielen, übernommen hätte. Aus diesem Grund sei - laut Berichterstatterin - die Grunderwerbsteuer zunächst vorläufig gemäß § 200 Abs 1 BAO unter Einbeziehung von anteiligen Baukosten und damit für meinen Erwerb von der A GmbH ausgehend von einer Gegenleistung von EUR 157.417,67 mit EUR 5.509,62 und für meinen Erwerb von der B-GmbH mit 3,5% der Gegenleistung von EUR 79.040,66 somit mit EUR 2.766,42 festzusetzen und meinen Beschwerden zumindest teilweise Folge zu geben. b) Soweit nach Ansicht der Berichterstatterin meinen Beschwerden nur zum Teil Folge zu geben wäre und nicht ausschließlich vom vereinbarten Kaufpreis (EUR 59.500,-) auszugehen ist, übersieht die Berichterstatterin zunächst die von mir bereits im bisherigen Abgabenverfahren vorgebrachten Argumente, auf die hiermit nochmals verwiesen wird, auch zum Vorbringen der gegenständlichen Stellungnahme erhoben werden und zum Ergebnis führen müssen, dass - abgesehen von dem im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis von EUR 59.500,- - keine weiteren Leistungen als Gegenleistung in die Bemessungsgrundlage der GrESt einzufließen haben. c) Die Berichterstatterin übersieht weiters, dass - entsprechend den in der ergänzenden Auskunft vom 9.9.2014 erteilten Informationen eine Endabrechnung der Gesamtbaukosten noch nicht vorliegt, da mit dem Projekt bisher nicht einmal begonnen wurde. Die Berichterstatterin muss auf Seite 33 des Vorhalts in diesem Zusammenhang selbst einräumen, dass im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, auf den unter anderem abzustellen ist, allenfalls Baureife in bautechnischer Hinsicht und in Bezug auf den Finanzierungsbedarf lediglich voraussichtliche Schätzungen vorlagen. Von einer konkreten Realisierung des Projekts, die so weit fortgeschritten gewesen wäre, dass sich Käufer - wie ich - bei Abschluss des Kaufvertrages zusätzlich zum Kaufpreis von gegenständlich EUR 59.500,- bereits (rechts)verbindlich zu weiteren konkreten Leistungen verpflichtet hätten, die im Sinne der VwGH-Rechtsprechung in einem unmittelbaren tatsächlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang gelegen wären, kann daher keine Rede sein. Diese bei Kaufvertragsabschluss aber auch bis dato nicht konkretisierten "Leistungen" haben daher - entgegen der Ansicht des Finanzamtes – aus der Bemessungsgrundlage für die GrESt auszuscheiden. d) Das BFG müsste daher meiner Rechtsansicht im vollem Umfang folgen und die angefochtenen Grunderwerbsteuerbescheide dahingehend abändern, dass zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses noch nicht feststehende und nur grob geschätzte "Kosten" nicht in die Bemessungsgrundlage einfließen, sondern vorliegend ausschließlich der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis Bemessungsgrundlage für die GrESt ist. Beweis : Aufnahme der bisher, insbesondere in der Beschwerde, beantragten und angebotenen Beweise. III. Ich halte daher meine bisherigen Ausführungen und Anträge, so auch den Antrag auf Abhaltung einer mündlichen Verhandlung vor dem gesamten Senat, vollinhaltlich aufrecht." 2.4. mündliche Verhandlung In der am 18. November 2014 vor dem Senat durchgeführten mündlichen Verhandlung wurde einleitend von der Vorsitzenden (= Berichterstatterin) auf den beiden Parteien übermittelten Vorhalt vom 18. August 2014 verwiesen und über den Inhalt der zu den verfahrensrechtlichen Überlegungen eingebrachten Stellungnahmen berichtet. Weiters berichtete die Vorsitzende über die durchgeführten Beweisaufnahmen und wie sich auf Grund der aufgenommenen Beweise derzeit der Sachverhalt für sie darstelle. Dazu wurde allen Anwesenden eine "Zusammenfassung des Sachverhaltes" ausgehändigt und als Beilage ./1 zur Niederschrift genommen. Auf die Frage der Vorsitzenden, ob es zum Sachverhalt noch Ergänzungen gebe, erklärte der Bf. Folgendes: "Als Kanzlei beschäftigen wir uns mit der Thematik von Bauherrnprojekten. Ich und einige meiner Klienten und Schulfreunde waren darin interessiert selber Investitionen zu tätigen. Zunächst haben wir uns um Liegenschaften in ORT2 und ORT3 umgesehen. Durch unsere gemeinsame berufliche Vergangenheit kannte ich Herrn Z . Er erläutere mir, dass er in der Materie in Wien tätig ist und die Augen aufmachen könnte. Uns erschien es wirtschaftlich sinnvoller in Wien zu investieren. Das Volumen überschritt unsere finanziellen Möglichkeiten und wir brauchten weitere Personen dazu. Wir haben uns selber auch in Wien um Liegenschaften umgesehen. Herr Z teilte uns mit, dass er eine Liegenschaft anbieten könne, die die Ges2 "im Focus" hatte. Wir haben uns dann entschlossen eine von der GESELLSCHAFT2 angebotene Liegenschaft zu nehmen, weil dadurch weniger Reibungsverlust entsteht. Die ursprüngliche Gruppe waren bis auf drei Personen Klienten oder Freunde. Ertragsteuerlich wurde die Miteigentümergemeinschaft nach einer Betriebsprüfung als Bauherr akzeptiert und das große Bauherrnmodell als solches anerkannt. Das betrifft die Jahre 2011, (da war die Prüfung) 2012 und 2013 (da war die "normale" Veranlagung). Der gg. Kaufvertrag und der gg. Sachverhalt war daher Gegenstand der Betriebsprüfung aus ertragssteuerrechtlicher und umsatzsteuerrechtlicher Sicht. Der Focus war 2011 darauf gerichtet, dass wir die Liegenschaft bekommen. Die Liegenschaft ist der Einstiegspreis um die Maßnahmen umsetzen zu können. Die Höhe der Förderung wurde erst im Laufe der Zeit bekannt. Die Form der endgültigen Finanzierung steht bis heute nicht fest. Uns war damals bewusst, wenn wir Pech haben z.B. weil wir keine Förderung bekommen, dann können wir auch keine 15-tel Abschreibung geltend machen. Ende 2011 stand der Rahmen fest, die Grobplanung. Die Details waren noch offen. Der Finanzierungsrahmen wurde abgesteckt. Es ist noch immer offen wie jeder Einzelne finanziert, in welchem Verhältnis Eigenmittel und Fremdmittel stehen werden. Bei der ersten Bauherrnversammlung wurde das Grundsätzliche besprochen. Dass ein Dachgeschoßausbau möglich ist, war wichtig, weil nur so, ist es wirtschaftlich interessant. Details wurden im Laufe des Jahres 2012 geklärt. Wir wissen noch nicht, was es im Endeffekt kosten wird. Im Herbst 2011 sind wir auf das Grundstück gekommen. Wir hatten zunächst 2 oder 3 Grundstücke, die von Herrn Z von der GESELLSCHAFT2 angeboten wurden. Wir entschlossen uns für die gg. Liegenschaft, weil yyyy in der Nähe ist (Grünlage). In der Zwischenzeit ist bereits die Ausschreibung erfolgt. An der Schätzung der Baukosten ist insofern eine Änderung eingetreten, als wir derzeit mit Mehrkosten von 10 bis 20 % rechnen. Durch die Feinjustierung wird es zu höheren Kosten kommen. In der Zwischenzeit gab es noch Gespräche mit jetzigen Mietern, damit deren Wohnungen auch einbezogen werden in die Sanierung. Das finanzielle Risiko tragen die Käufer. Auf die Baugestaltung konnten und können die Käufer Einfluss nehmen, dabei hat sich am meisten Herr g (Innenarchitekt) eingebracht." Die Vertreter der Finanzamtes (kurz FA) erklärten zum Sachverhalt, dass es von ihrer Seite keine Fragen und Ergänzungen gebe. Zur rechtlichen Beurteilung verwies der PV auf die in den Schriftsätzen getätigten Ausführungen und führt ergänzend aus: "Zusammengefasst wird auf die Rechtsprechung des VwGH zur Bauherrnthematik verwiesen. Die Käufer sind Bauherren und es ist nur der Kaufpreis laut Kaufvertrag als Bemessungsgrundlage anzusetzen. Aus dem Sachverhalt ergibt sich, dass kein fix fertig geplantes Modell "aus der Schublade" gezogen wurde, sondern maßgebliche Eckpunkte des Projektes noch zu fixieren waren. Sowohl das bauliche als auch das finanzielle Risiko wird von Käufern getragen. Ebenso können sie auf die Gestaltung des Projektes Einfluss nehmen. Zu diesem Beweisthema wird Herr KÄUFER11, Rechtsanwalt, per Adresse ................ namhaft gemacht. Auch zum Beweisthema, dass kein fix fertig geplantes Projekt vorgelegen ist. Zu denselben Beweisthemen werden Herr Dipl. Ing. NAME-Architekt, Architekt, ............... und Herr KÄUFER10, .............. und Herr Ing. KÄUFER7, ................. genannt und deren Einvernahme beantragt. Dazu erwidert das FA Folgendes: "Das Finanzamt vertritt weiterhin die Ansicht, dass es sich um ein Bauherrenmodell handelt mit der Konsequenz, dass neben dem Kaufpreis die anteiligen Baukosten in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen sind. Für die Grunderwerbsteuer ist wesentlich in welchem Zustand das Grundstück zum Gegenstand des Erwerbsvorganges gemacht worden ist. Wie aus der Homepage zu ersehen ist, war der Erwerb auf ein saniertes Gebäude gerichtet zur langfristigen Vermietung. Die entsprechenden Erträge sollen zur Finanzierung dienen. Das Projekt war ausgerichtet auf das Finanzierungsprojekt zur Lukrierung der Steuervorteile und Förderungen. Wie bereits gesagt von Bf und PV: das Grobkonzept war vorhanden und nur mehr die wesentlichen Eckpunkte haben gefehlt. Auftragserteilungen haben bereits vor dem Kaufvertrag stattgefunden. Miteigentümergemeinschaft besteht erst ab Kauf. Wesentlich ist vielleicht auch noch der Ablauf des Erwerbsvorganges. Zuerst wurde der Kaufvertrag von den Erwerbern unterschrieben, dann haben die Erwerber bzw. die Vertreter der Erwerber das Konvolut im Rahmen der konstituierenden Bauherrenversammlung und erst nach dem das bestehende Konzept akzeptiert wurde von den Käufern, haben die Verkäufer unterschrieben. Daraus ist zu ersehen, dass die Erwerber in ein bestehendes Konzept eingetreten sind, wie es von der GESELLSCHAFT2 auf der Homepage angeboten wurde. Zu den Beweisanträgen: diese sind nach Ansicht des Finanzamtes abzuweisen, der Sachverhalt ist klar." Replik des PV: "Das Vorbringen des Finanzamtes wird bestritten, dass eine grobe Struktur des Projektes vorgelegen ist, zeigt, dass es kein fertig geplantes Projekt war. Im Übrigen wurden im Dezember 2011 lediglich die für den Erwerb der Liegenschaft erforderlichen Vertragsurkunden unterzeichnet. Im Übrigen wird auf die bisherigen Vorbringen und Anträge verwiesen." Das Finanzamt ersuchte abschließend, die Beschwerden als unbegründet abzuweisen Der PV ersuchte abschließend, den Beschwerden antragsgemäß Folge zu geben und die Grunderwerbsteuer lediglich vom anteiligen Kaufpreis (€ 39.666,67 und € 19.8333,33) festzusetzen. II. entscheidungswesentlicher Sachverhalt Mit Kaufvertrag vom 26. April 2011 erwarb die A GmbH 2/3 und die B GmbH 1/3 der Liegenschaft EZ*** KG XXXX mit der Adresse ORT, LIEGENSCHAFTSADRESSE von der Voreigentümerin zu einem Kaufpreis von insgesamt € 740.000,00. Im Kaufvertrag wurde festgehalten, dass das auf der Liegenschaft befindliche Gebäude stark sanierungsbedürftig ist und dass von den bestehenden Bestandobjekten zwei bestandsfrei sind. Gesellschafter der A GmbH waren im Jahr 2011 die GES4 (zu 99%) und Herr Rechtsanwalt RA (zu 1%). Geschäftsführer der A GmbH war Herr Rechtsanwalt RA. An der GES4 waren im Jahr 2011 jeweils zu 25% die Rechtsanwälte Herr RA2 , Herr RA3 , Herr RA und Herr RA4 beteiligt. Alleingesellschafter und Geschäftsführer der B GmbH ist Herr Dipl. Ing. NAME-Architekt , der auch zu 100% an der Ges3 beteiligt ist und auch Geschäftsführer dieser Gesellschaft ist. Herr Dipl. Ing. NAME-Architekt unterzog die Liegenschaft einer Grobprüfung und überprüfte, ob eine sogenannte "Sockelsanierung" – eine Sanierung des Gebäudes bei teilweise aufrechten Miet- oder sonstigen Nutzungsverhältnissen möglich ist. Weiters erhob er, wie viel Quadratmeter Wohnnutzfläche durch Ausbau des Dachgeschoßes und die Errichtung eines Zubaues zusätzlich geschaffen werden können. Herr BESCHWERDEFÜHRER (der nunmehrige Beschwerdeführer, kurz Bf.) war ebenso wie die anderen Käufer daran interessiert, einen Anteil an einem sanierungsbedürftigen Zinshaus zu erwerben, dass dafür geeignet ist, im Rahmen einer geförderten Revitalisierung saniert und ausgebaut zu werden. Sein Interesse war darauf gerichtet, gemeinschaftlich mit anderen Käufern nach Sanierung des Hauses die darin befindlichen Wohnungen langfristig und ertragreich zu vermieten und Einkünfte in der Einkunftsart "Vermietung und Verpachtung" zu erzielen. Einige der nunmehrigen Käufer kennen einander bereits seit Jahren, teils weil sie seit ihrer Schulzeit befreundet sind, teils aufgrund vergangener Geschäftskontakte. Durch ihre gemeinsame berufliche Vergangenheit kennt der Bf. Herrn MMag DDr ZZ . Als Steuerberater beschäftigen sich der Bf. und seine Kanzleikollegen schon länger mit der Thematik von Bauherrnprojekten. Im Jahre 2011 waren der Bf. und einige seiner Klienten und Schulfreunde (die ursprüngliche Gruppe waren bis auf drei Personen Klienten oder Freunde des Bf.) darin interessiert selber Investitionen zu tätigen. Zunächst haben sie sich um Liegenschaften in ORT2 und ORT3 umgesehen. Herr MMag DDr ZZ erläuterte dem Bf., dass er in der Materie in Wien tätig ist und die Augen aufmachen könnte. Dem Bf. und seinen Freunden/Klienten erschien es wirtschaftlich sinnvoller in Wien zu investieren. Sie haben sich selber auch in Wien um Liegenschaften umgesehen. Der Focus war 2011 darauf gerichtet, dass die Gruppe eine geeignete Liegenschaft bekommt. Die Liegenschaft war für sie der "Einstiegspreis", um die Maßnahmen umsetzen zu können. Herr MMag DDr ZZ teilte ihnen mit, dass er eine Liegenschaft anbieten könne, die die Ges2 "im Focus" hatte. Dem Bf. und seinen Freunden/Klienten wurden zunächst 2 oder 3 Grundstücke von Herrn MMag DDr ZZ namens der Ges2 angeboten. Die Gruppe hat sich dann entschlossen eine von der Ges2 angebotene Liegenschaft zu nehmen, weil dadurch weniger Reibungsverlust entsteht. Im Herbst 2011 sind sie auf das später erworbene Grundstück gekommen. Sie entschlossen sich für die Liegenschaft in der LIEGENSCHAFTSADRESSE, weil yyyy in der Nähe ist und sie auf Grund der Grünlage eine gute Vermietbarkeit erwarteten. Da das Investitionsvolumen ihre finanziellen Möglichkeiten überschritt, brauchten sie allerdings weitere Personen dazu. Die Zusammenführung mit den übrigen Kaufinteressenten erfolgte durch die Ges5 , die hierfür einen Betrag von € 90.000,00 zuzüglich Umsatzsteuer in Rechnung stellte. Geschäftsführer und mit 25% beteiligt an der Ges5 ( FN+++++ ) war 2011 Herr YY . Die restlichen 75% der Anteile wurden von der Ges6 ( FN+++++++ ) gehalten, deren Alleingesellschafter und Geschäftsführer ist Herr XX . Die Ges6 ist weiters mit rund 49 % beteiligt an der Ges2 ( FN***** ). Ebenfalls rund 49% der Ges2-Anteile werden von der Ges7 ( FN******** – an dieser sind zu 25% MMag. DDr ZZ und zu 75% WW beteiligt) gehalten. Geschäftsführer der Ges2 sind XX und MMag DDr ZZ, die jeweils mit rund 1 % beteiligt sind. Frau VV war 2011 Prokuristin der Ges2. Da die Kaufinteressenten an einer gemeinsamen Fremdfinanzierung interessiert waren führte Herr XX Gespräche und Verhandlungen mit österreichischen Banken. Bei Einholung der Konditionenofferte wurde von einer Gesamtinvestitionssumme von ca. 5.040.000,00 exklusive Umsatzsteuer ausgegangen. Die Finanzierungskonzepte umfassten ua. die Finanzierung des Ankaufes der Liegenschaftsanteile und die Kosten der Sanierung und des Ausbaues des Gebäudes. Die Höhe der Förderung war 2011 noch nicht bekannt. Den Käufern war bei Erwerb der Liegenschaftsanteile bewusst, dass sie keinen Rechtsanspruch auf Erhalt einer Förderung haben und wenn sie Pech haben und keine Förderung bekommen, dass sie dann auch keine 15-tel Abschreibung geltend machen können. Ende 2011 erfolgte die Grobplanung und wurde der Finanzierungsrahmen abgesteckt, die Details waren noch offen. Die Form der endgültigen Finanzierung, wie jeder Einzelne finanziert, in welchem Verhältnis Eigenmittel und Fremdmittel stehen werden, stand Ende 2011 noch nicht fest. Die Käufer wussten 2011 noch nicht, was es im Endeffekt kosten wird, weil die Details erst im Laufe des Jahres 2012 geklärt wurden. Im Dezember 2011 wurde das Grundsätzliche besprochen und festgelegt. Wichtig war den Käufern, dass ein Dachgeschoßausbau möglich ist, weil der Erwerb nur so wirtschaftlich interessant war. Am 9. Dezember 2011 unterzeichnete der Bf. einen Kaufvertrag über den Erwerb von 60/1200-stel Anteile (= 5%) der genannten Liegenschaft und gleichzeitig erteilte er eine notariell beglaubigte Vollmacht "im Zusammenhang mit dem Erwerb von Miteigentumsanteilen durch die Vollmachtgeber und deren anschließendem Eigentum an der Liegnschaft EZ*** Grunbuch XXXX" an die Ges2 (FN*****), die diese ua. berechtigt in Vertretung des Bf. Verträge jeder Art insbesondere Wohnungseigentumsverträge sowie Darlehens- und Kreditverträge "bis zum erforderlichen Fremdfinanzierungsbetrag" abzuschließen und Pfandbestellungsurkunden zu unterfertigen. Weiters unterzeichneten bis zum 12. Dezember 2011 folgende Personen als Käufer Kaufverträge über den Erwerb von Anteilen an der oben angeführten Liegenschaft, von denen ein Teil ebenso wie der Bf. wie nebenstehend angeführt in Vorbereitungshandlungen zur Umsetzung des Sanierungsprojektes eingebunden waren: | Weitere Käufer | Anteile | Vorbereitungshandlungen | b a | 5% | | d c | 10% | | KÄUFER13 MBA | 10% | Steuerliche Angelegenheiten (mit dem Bf.) | KÄUFER7 | 10% | Innenarchitekt – techn. Details | KÄUFER8 | 10% | | KÄUFER5 | 7% | Bauingenieur - techn. Details | KÄUFER14 | 10% | | DDr. m n | 10% | XXXXX – politische Kontakte | KÄUFER6 | 5% | Unternehmensberater – beratende Tätigkeit | KÄUFER12 | 5% | | KÄUFER10 | 5% | Finanzierung | KÄUFER11 | 5% | Rechtsanwalt - Vertragsgestaltung | KÄUFER9 | 3% | Finanzierung Am 12. Dezember 2011 fand in den Räumen der Ges2 die sogenannte "konstituierende Bauherrnversammlung Miteigentümergemeinschaft ORT, LIEGENSCHAFTSADRESSE" statt. Bei dieser rund 1 ½ Stunden dauernden Versammlung waren von den (künftigen) Miteigentümer 6 persönlich anwesend, 8 der (künftige) Miteigentümer hatten vor der Versammlung Spezialvollmachten erteilt (tw. an Organe der Ges2 bzw. der Ges5; tw. an andere Käufer) und ließen sich bei der Versammlung vertreten. Weiters nahmen an der Versammlung Herr XX, Herr DDr. ZZ und Frau VV für die Ges2 sowie Herr Architekt Dipl. Ing. NAME-Architekt teil. Das über die Besprechung aufgenommene Protokoll hat auszugsweise folgenden Inhalt: “XX. begrüßt die Anwesenden und verliest die Tagesordnungspunkte wie folgt: 1. Eröffnung und Begrüßung 2. Kaufvertragsabwicklung 3. Miteigentümervertrag und Konstituierung 4. Feststellen der Beschlussfähigkeit 5. Erläuterung der steuerlichen Situation 6. Planung und Bauausführung 7. Finanzierung 8. Beschlussfassung 9. Allfälliges Zum Tagesordnungspunkt 1. Eröffnung und Begrüßung XX begrüßt die Anwesenden und bedankt sich für die Teilnahme an der Versammlung. Zum Tagesordnungspunkt 2: Kaufvertragsabwicklung VV berichtet, dass der Kaufvertrag mittlerweile von sämtlichen Käufern beglaubigt unterfertigt wurde. Die Anmerkung der Rangordnung für die Veräußerung wird nach Vorliegen aller Unterlagen beantragt und durchgeführt werden. Herr Rechtsanwalt RA, der mit der treuhänderischen Abwicklung betraut ist, übernimmt die Eigentumseinverleibung der Miteigentümer sowie die Eintragung der Pfandrechte. Festgehalten wird nochmals, dass eine geldlastenfreie Übergabe vereinbart ist. Zum Tagesordnungspunkt 3: Miteigentümervertrag und Konstituierung Rechtsanwalt KÄUFER11 hat einen Miteigentümervertrag (MEG-Vertrag) erstellt, kann aber an der heutigen Versammlung nicht teilnehmen. Somit wird der Miteigentümervertrag von StB DDr. ZZ ausführlich erläutert. Einigkeit unter den Miteigentümern herrscht darüber, dass für einen Zeitraum von 30 Jahren, somit bis 31.12.2041, auf die Teilung des gemeinsamen Eigentums sowie auf die Begründung von Wohnungseigentum bzw. auf die Einräumung eines ausschließlichen Nutzungsrechtes an einer bestimmten Einheit verzichtet wird. Weiters besteht Einigkeit darüber, dass sich die Miteigentümer gegenseitig ein wechselseitiges Vorkaufsrecht einräumen. Das Vorkaufsrecht wird verbüchert. Der Miteigentümervertrag sieht vor, dass nach Ablauf des Teilungsverzichtes - mangels anderes lautender, einstimmiger Beschlussfassung durch sämtliche Miteigentümer - die Liegenschaft durch die Verwalterin oder einen beauftragten Dritten bestmöglich verkauft wird. Die Miteigentümer kommen überein, dass Verständigungen - wie etwa die Einberufung von Bauherrenversammlungen - mittels Briefes oder per E-Mail erfolgen können, um die Kommunikation untereinander zu erleichtern und zu beschleunigen. Z erläutert zum Punkt „V. Haftung", dass beim Direktdarlehen des Landes Wien eine Solidarhaftung aller Miteigentümer gegeben ist. Bis zur Baufertigstellung wird voraussichtlich einmal jährlich eine Bauherrenversammlung abgehalten werden. Wesentliche Beschlüsse können auch im Umlaufwege gefasst werden. Die Miteigentümer sind mit sämtlichen Punkten einverstanden und der Miteigentümervertrag wird nunmehr unterfertigt. Zum Tagesordnungspunkt 4: Feststellen der Beschlussfähigkeit XX. stellt fest, dass 100% der Miteigentümer anwesend oder vertreten sind. Die Miteigentümergemeinschaft ist somit beschlussfähig. VV legt Kopien der Spezialvollmachten der vertretenen Miteigentümer vor. Auf Wunsch der Miteigentümer werden die Kontaktdaten aller Miteigentümer durch Ges2 an die Miteigentümer weitergeleitet werden. Tagesordnungspunkt 5: Erläuterung der steuerlichen Situation DDr. ZZ erläutert in Vertretung von Herrn STB3 , Partner von ......... , die steuerlichen Voraussetzungen und Auswirkungen des beabsichtigten Investitionsvorhabens im Detail. Aufgrund des Umstandes, dass nach durchgeführter Generalsanierung das gesamte Gebäude durch die Miteigentümer vermietet werden soll, ist eine sogenannte .,große Vermietung" (entgeltliche Überlassung von Gebäuden im Sinne des § 2 Abs. 3 LVO) zugrunde zu legen. ln diesem Fall ist das Vorliegen einer Absicht zur Erzielung eines Gesamtgewinnes bzw. Gesamtüberschusses innerhalb eines absehbaren Zeitraumes dann anzunehmen, wenn die Erreichung des Totalgewinnes (Gesamtüberschusses) innerhalb von 25 Jahren plus maximal 3 Jahren Bauzeit erfolgt, somit höchstens in 28 Jahren ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen. Andernfalls würde die Betätigung als Liebhaberei (d.h. einkommensteuerrechtlich nicht relevante Tätigkeit) qualifiziert werden. Die Miteigentümer sind Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes und zum Vorsteuerabzug berechtigt. Die steuerliche Begünstigung der 1/15-Absetzung für die Bau- und Baunebenkosten ergibt sich einerseits aufgrund der Bestimmungen des Wohnhaussanierungsgesetzes und andererseits durch die Anwendbarkeit der §§ 3-5 MRG. STB3 wird auf Wunsch der Miteigentümer ein Gutachten erstellen, welches diesen übermittelt werden wird. Zum Tagesordnungspunkt 6: Planung und Bauausführung Architekt Dl NAME-Architekt erläutert Details zur Liegenschaft und dem im Rahmen der Bauordnung möglichen Ausbau. Sockelsanierung Architekt Dl NAME-Architekt erläutert, dass er die Liegenschaft im Vorfeld einer Grobprüfung unterzogen hat und eine Förderwürdigkeit grundsätzlich gegeben sein sollte. Es könnte eine sogenannte "Sockelsanierung" vorgenommen werden, darunter versteht man die Sanierung eines Gebäudes bei teilweise aufrechten Miet- oder sonstigen Nutzungsverhältnissen. Umgebung, Nahversorgung, Verkehrsanbindung Direkt gegenüber der Liegenschaft befinden sich ....... . Pläne Dl ARCHITEKT erläutert die Bestandspläne und die Flächenwidmungspläne. Mietersituation Im Bestandsobjekt befinden sich derzeit insgesamt 14 Wohnungen. Die derzeitige Bestandsfläche beträgt ca. 945 m2. Für den Zeitraum der Inanspruchnahme von Fördermitteln ist die Vermietung der Wohneinheiten nur zu den vom Land festgelegten Bedingungen, sowie in Höhe des jeweiligen Deckungserfordernisses möglich. Weiters sind dem Land Wien (MA 50) die zweite und jede weitere vierte freie Wohneinheit zur Vergabe anzubieten. Die bestehenden Wohnungen sind vorwiegend Substandard (Kategorie C und D) und überwiegend vermietet. Vermietet: ca. 700 m 2 Leer: ca. 245 m 2 Es besteht die Möglichkeiten, die bestehenden Mieter auch während der Bau- und Sanierungsphase im Haus zu behalten. Dl ARCHITEKT erläutert die zur Verfügung stehenden Möglichkeiten (z. B. Huckepack-Verfahren). Einige leere Wohnungen könnten vorrangig fertig gestellt werden, so dass die bestehenden Mieter während der Sanierung ihrer eigenen Wohnungen zwischenzeitig innerhalb des Hauses übersiedeln können. Nach Möglichkeit werden die diesbezüglichen Bedürfnisse und Wünsche der Mieter berücksichtigt werden. Keller Das Gebäude ist teilweise unterkellert. Dachgeschoßausbau Im Dachgeschoß ist widmungsgemäß ein Ausbau über 1,5 Geschoße möglich. Es könnten fünf Maisonette-Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 425 m 2 errichtet werden sowie ca. 70 m 2 Terrassen und Balkone. An das Bestandsgebäude im Hof könnten Loggien angebracht werden. Zubau Es könnte ein Zubau im Hof errichtet werden. Die dadurch zusätzlich erzielbare Wohnnutzfläche könnte ca. 150 m 2 betragen. Terrassen/Balkone Terrassen/Balkone: 115 m2 möglich Davon: Dachgeschoß: 70m2 möglich Altbestand und Zubau: 45 m2 möglich Aufzug Dl ARCHITEKT informiert, dass die Errichtung eines Aufzuges möglich ist. Brandschutz Die bestehenden Wohnungseingangstüren müssen durch Brandschutztüren ersetzt werden. Heizung Es besteht derzeit keine Möglichkeit, Fernwärme einzuleiten. Dl ARCHITEKT schlägt daher vor, für die Beheizung der Wohnungen vorerst eine Gaszentralheizung einzuplanen. Für Einzelthermen wird keine Förderung gewährt. Stellplätze Es können keine Stellplätze errichtet werden. Durch die Errichtung von zusätzlichen Wohnungen im Dachgeschoß und im Zubau wird voraussichtlich eine Stellplatzablöse zu zahlen sein. Auf Frage der Miteigentümer führt Dl ARCHITEKT aus, dass bei geförderten Sanierungen - wie bei der Liegenschaft geplant - grundsätzlich die Nachfrage nach Parklätzen nicht groß sei. Die meisten Mieter besitzen keinen eigenen PKW und nutzen die guten öffentlichen Anbindungen. Wärmedämmung Die Anbringung einer Wärmedämmung ist dort vorgesehen, wo dies ohne Zerstörung der Fassade möglich ist. Ausstattungsstandard Es wird ein durchschnittlicher Ausstattungsstandard seitens Wohnfonds Wien gefördert. Dazu zählt zum Beispiel die Verlegung von Parkettböden in allen Räumen (außer den Nassräumen). Der Einbau von Küchen muss frei finanziert werden, rentiert sich aber durch die Vermietung der Küchen. Der Wohnfonds Wien erteilt sehr detaillierte Planungsvorgaben, die eingehalten werden müssen, um die Förderkriterien zu erfüllen. Unter anderem ist die natürliche Belichtung des Stiegenhauses verpflichtend. Fenster Seitens Wohnfonds Wien ist der Einbau von Holz- oder Holz-Alufenstern wünschenswert. Auf Frage von Herrn KÄUFER13 führt Dl ARCHITEKT aus, dass der Einbau von Schallschutzfenstern möglich und auch wünschenswert sei. Müllraum Ein Müllraum muss geschaffen werden. Lärmschutzwand Eine Lärmschutzwand aus Glas könnte zwischen der Liegenschaft und dem Nachbargebäude errichtet werden. Hierzu bedarf es noch einer Abstimmung mit den Nachbarn. Auf die Frage von Mag. s erklärt Dl ARCHITEKT die Möglichkeiten zur Ausführung einer Lärmschutzwand. Zeitplan Planungs- und Vorbereitungszeit: ca. 22 Monate Bauzeit: ca. 18 Monate Fertigstellung: ca. April2015 Die Miteigentümer sind in Kenntnis darüber, dass mit den Bauarbeiten erst nach Vorliegen der Förderungszusicherung bzw. der Zustimmung zum vorzeitigen Baubeginn begonnen werden darf. Weiters werden die Miteigentümer darüber informiert, dass es sich um einen straffen Zeitplan handelt, der von den tatsächlichen Bearbeitungszeiten seitens der Behörden abhängt. Baukosten Die Baukosten werden aus heutiger Sicht mit ca. EUR 2.600.000,-- geschätzt. Angebot der Ges3 Die Ges3 bietet sämtliche erforderliche Leistungen für Generalplanung, Ausschreibung und technische Baubetreuung zu einem Gesamthonorar in Höhe von EUR 339.000,-- zuzüglich USt an. ln diesem Honorar ist inkludiert, dass die Ges3 als Projektleiter im Sinne des Bauarbeitenkoordinationsgesetzes auftritt, wobei sie befugt ist, ihrerseits einen Baustellenkoordinator zu ernennen. Die Miteigentümer fassen folgende Beschlüsse: Die Ges3 soll den Wünschen der Investoren entsprechend eine detailfierte Ausbaustudie und Vorschläge für Um-, Zu- und Ausbau der Liegenschaft erstellen. Weiters wird die Ges3 beauftragt, die Generalplanung, Ausschreibung und technische Baubetreuung zu übernehmen. Die bestehenden Einheiten der Liegenschaft sollen durchgehend saniert werden, nach Möglichkeit ein Zubau errichtet werden, der Standard der Wohnungen auf Kategorie A verbessert und das Dachgeschoß ausgebaut werden. Zum Tagesordnungspunkt 7: Finanzierung Finanzierung Die Finanzierung des Bauvorhabens erfolgt teilweise über Eigenmittel, teilweise über Kredit. XX. berichtet, dass auf Wunsch der Bauinteressenten Gespräche und Verhandlungen mit Österreichischen Banken im Hinblick auf eine gemeinsame Fremdfinanzierung geführt wurden. Derzeit liegt ein Konditionenoffert der ***BANK , vorbehaltlich Genehmigung durch die Gremien und positiver Bonitätsprüfung der Miteigentümer, vor. Das Konditionenoffert der ***BANK wird ausführlich diskutiert. Der Kredit dient zum Erwerb der Liegenschaft ORT, LIEGENSCHAFTSADRESSE, EZ***, Grundbuch 0000000 BG ********g, der Generalsanierung und dem Ausbau des Altbestandes mit einer in Summe bewerteten Nutzfläche von ca. 1.696 m 2 (derzeit: ca. 945 m2 ). Die voraussichtliche Gesamtinvestitionssumme beträgt ca. EUR 5.040.000,-exklusive USt. Die Höhe des gewährten Kredites beträgt EUR 3.143.000,-- (frei zu finanzierender Teil). EUR 1.430.000,-- werden in Form von Eigenmitteln aufgebracht werden, wovon ein Betrag von EUR 476.667,-- unmittelbar (bis spätestens 31.12.2011) zur Einzahlung gebracht werden soll. Die weiteren Eigenkapitaleinzahlungen in Höhe von ebenfalls jeweils EUR 476.667,-werden im November 2012 und im November 2013 erfolgen. Vom Konditionenoffert sind die Zwischenfinanzierung des Förderdarlehens des Landes Wien in Höhe von EUR 723.000,-- und gegebenenfalls der Einmalzuschüsse in Höhe in Höhe von EUR 204.000,-- (somit gesamt EUR 927.000,--) noch nicht umfasst. Die Konditionen dafür müssen gesondert vereinbart werden. Die Kreditkondition basiert auf dem 3-Monats-EURIBOR zuzüglich eines Aufschlages von 1,4 %-Punkten, monatlich, dekursiv. Die Bearbeitungsgebühr beträgt 0,8% des Kreditvolumens. Im noch abzuschließenden Kreditvertrag sollte jedenfalls die Möglichkeit von Sondertilgungen (vorzeitigen Tilgungen) vorgesehen sein. Die Höhe der Endfinanzierung hängt von der Höhe des Direktdarlehens des Landes Wien und den Zuschüssen ab. Sollten die Förderungsmittel durch das Land Wien nicht gewährt werden, müsste eine entsprechende Erhöhung der Eigenmittel oder nicht geförderten Fremdmittel erfolgen. Der Tilgungsbeginn wird mit 31.5.2015 festgelegt. Die Rückzahlung erfolgt in monatlichen Pauschalraten, jeweils zum Monatsletzten. Davor fallen Zinszahlungen in Abhängigkeit der jeweiligen Kreditausnützung an. Die Kreditlaufzeit beträgt maximal 20 Jahre ab Tilgungsbeginn. Ab diesem Zeitpunkt wird von den Bauherren die Unterdeckung (Differenz zwischen Kreditannuität und Mietakonto-Zahlungen) auf die Einzel-Kreditkonten zur Einzahlung gebracht. Z weist darauf hin, dass kein Rechtsanspruch auf die zu beantragende Förderung besteht. Weiters kann sich durch gesetzliche Änderungen sowohl die Höhe als auch die Art der Förderung ändern. Z erläutert, dass das Direktdarlehen des Landes Wien einen fixen Zinssatz von 1% per annum in der Planrechnung aufweist. Dies entspricht der derzeitigen gesetzlichen Lage. Während der 15 jährigen Laufzeit des Direktdarlehens, für das die Miteigentümer solidarisch haften, ist ein Veräußerungsverbot zugunsten des Landes Wien zu verbüchern.