UFSF RV/0357-F/09

§ 305 BAO für die Wiederaufnahme zuständige Abgabenbehörde erster Instanz. Aufgabe bei der Entscheidung über ein Rechtsmittel gegen die Wiederaufnahme des Verfahrens von Amts wegen ist die Prüfung, ob das Verfahren aus den im Bericht zur erfolgten Betriebsprüfung angeführten Gründen wiederaufgenommen werden durfte. Im Zusammenhang mit dem Neuerungstatbestand ist maßgebend, ob im Zeitpunkt der Bescheiderlassung existente Tatsachen, später hervorkommen. Dabei ist von Bedeutung, ob der Abgabenbehörde in dem wiederaufzunehmenden Verfahren der Sachverhalt so vollständig bekannt gewesen ist, dass sie schon in diesem Verfahren bei richtiger rechtlicher Subsumtion zu der nunmehr im wiederaufzunehmenden Verfahren erlassenen Entscheidung hätte gelangen können (vgl. Ritz, BAO-Kommentar³, § 303 Tz. 10 mit Hinweisen auf die ständige Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes). Maßgebend ist überdies der - auf Grund der Abgabenerklärungen und ihrer Beilagen gegebene - Wissensstand des jeweiligen Veranlagungsjahres (s. Ritz, BAO³, § 303 Tz 13f, und die dort angeführten Nachweise). Es obliegt dem Abgabepflichtigen, der zuständigen Stelle im Rahmen der jeweiligen Abgabenerklärung alle für den Bestand und Umfang einer Abgabepflicht bedeutsamen Umstände bekannt zu geben (§ 119 BAO). Dass etwa die Prüfungsabteilung in einem ein anderes Prüfungsjahr betreffenden Prüfungsverfahren von den maßgebenden Tatsachen Kenntnis hatte, steht einer Wiederaufnahme nicht entgegen (s. zB VwGH vom 29. Mai 2001,97/14/0036). Erfolgt die Besteuerung nach den Erklärungen und stellt sich später heraus, dass der Sachverhalt ein anderer ist, so liegt darin eine neu hervorgekommene Tatsache, die je Bescheideinheit aufgegriffen und zur Grundlage einer Wiederaufnahme des Verfahrens genommen werden kann, selbst wenn die Art dieses Zustandes bzw. dieser Gegebenheiten schon von früheren Besteuerungsvorgängen her bekannt gewesen sein sollte. Es kann nun sein, dass die Abgabenbehörde abgabenrechtlich bedeutsame Tatsachen nicht oder nicht vollständig ermittelt, weil sie den erhobenen Sachverhalt für ausreichend und weitere Tatsachenfeststellungen für unmaßgebend oder bedeutungslos hält. Diesfalls kann das spätere Hervorkommen neuer entscheidungsbedeutsamer Tatsachen oder Beweismittel in Bezug auf diesen Sachverhalt einen Wiederaufnahmsgrund bilden, und zwar dann, wenn bisher unbekannt gebliebene Sachverhalte überhaupt oder in ihrem vollen Ausmaß erst später bewusst und bekannt werden (z.B. VwGH 14.3.1990, 88/13/0011). Selbst wenn der Behörde ein Verschulden an der Nichtfeststellung der maßgeblichen Tatsachen im Erstverfahren vorzuwerfen ist, bildet die spätere Feststellung einen Wiederaufnahmsgrund (Stoll, BAO-Kommentar Band 3, Rz 2932 und 2934 mwN). Sie wenden ein: "Die einzige Feststellung der Betriebsprüfung ist jene, dass die Begünstigung des § 24 Abs. 6 EStG zu Unrecht in Anspruch genommen wurde. Der in Teilzahl 2 des Prüfungsberichtes geänderte Entnahmewert des Gebäudes sowie die in Teilzahl 3 angeführten Änderungen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind lediglich eine Folge bei einem Wegfall der beantragten Steuerbefreiung". Aus der Sicht des Finanzamtes ist im Prüfungsverfahren neu hervorgekommen, dass Wohnungseigentum an W1 (Wohnung) und W2 (Geschäftsraum) aufgehoben wurde (durch Beschluss des BG Bregenz vom 17.11.2004) die ehemals betrieblich genutzten, anlässlich der Veräußerung wesentlicher Betriebsgrundlagen ins Privatvermögen überführten Kanzleiräume von Ihnen nach dem "Sachwertverfahren" wertmäßig bestimmt wurden ..... Dem Finanzamt war weder durch Einreichung des Jahresabschlusses zum 31.12.2005 noch durch die elektronisch eingereichten Erklärungen des Jahres 2005 eröffnet worden, auf welche Art und Weise "stille Reserven" mit Wirkung 2.1.2005", also mit Aufgabe des Betriebes und dessen "Liquidierung" ermittelt wurden. Der einzige diesbezügliche schriftliche Hinweis findet sich im "Anhang zum 31.12.2005" unter "Allgemeine Angaben: Die mit der Betriebsaufgabe zusammenhängenden Geschäftsfälle wurden unter den außerordentlichen Aufwendungen und Erträgen ausgewiesen". Eine derartige Angabe lässt keine Antwort auf die entscheidende Frage zu, ob aus ertragsteuerlicher Sicht Wirtschaftsgüter zum Zeitpunkt der Betriebsbeendigung zutreffend oder falsch bewertet wurden. Nach Ansicht des Finanzamtes errechnen sich insbesondere unter Heranziehung anderer (objektivierter) Faktoren hinsichtlich des "Entnahmewertes Steuerberatungskanzlei" zusätzliche stille Reserven in Höhe von 50.400 €. Neuerungswert hat jedenfalls die Tatsache, dass dem steuerlichen Ziel, die maßgebenden, also wertbeeinflussenden Größen zu objektivieren, vor allem auf der Anwendungs- bzw. Gewichtungsebene, andere (höhere) gemeine Werte sich herausschälen als die zuvor von Ihnen in der Steuererklärung (Bilanz) ermittelten bzw. ausgewiesenen. Ihr diesbezüglich persönlicher, weil subjektiver Wertungsmaßstab mit dem nachvollziehbaren Gedanken der Abgabenminimierung über den "eigenhändig" ermittelten Verkehrswert hält jedoch einer sachlichen Überprüfung nicht Stand (dazu später). Der Versuch, die amtswegig erfolgte Wiederaufnahme auf der Tatsachenebene auf das Infragestellen einer Begünstigungsvorschrift reduzieren zu wollen, zielt deshalb an der Sache völlig vorbei. Abgesehen davon, ist ein Sachverhalt in all seinen Facetten keinesfalls offen gelegt, wenn diverse Kennzahlen in einem "Online"-Programm (E-Erklärung) angekreuzt oder mit Zahlen versehen werden. Lassen sich für das Finanzamt doch daraus keine profunden Schlüsse ableiten bzw. deren sachliche Rechtfertigung nicht einem an logischen Grundsätzen orientierten Verfahren unterziehen. In derartigen Lagen hat der gesetzliche Auftrag, die tatsächlichen steuerlichen Bemessungsgrundlagen realitätsnah zu ermitteln Informationen zur Voraussetzung, die in den von Ihnen eingereichten Unterlagen nur angedeutet, jedoch nicht näher spezifiziert werden. Die bloße Mitteilung der Beendigung der betrieblichen Tätigkeit, verbunden mit zusammenhangslos übermittelten Parametern, kann - für sich betrachtet falsch oder zutreffend sein, ist mangels weiterführender Erklärungen jedoch durch das Finanzamt nicht überprüfbar. Unzweifelhaft ist deshalb gerade die von Ihnen zwecks Eingrenzung des gemeinen Wertes der Büroräume herangezogene Berechnungsmethode (Annahmen und Ableitungen) im zu beurteilenden Verfahren neu hervorgekommen. Ermessen: Bei der Beurteilung der Zulässigkeit der amtswegigen Wiederaufnahme eines Abgabenverfahrens handelt es sich um eine Ermessensentscheidung, deren Rechtmäßigkeit unter Bedachtnahme auf die Bestimmung des § 20 BAO zu beurteilen ist. Gemäß § 20 BAO sind Ermessensentscheidungen innerhalb der vom Gesetz gezogenen Grenzen des Ermessens nach Billigkeit und Zweckmäßigkeit unter Berücksichtigung aller in Betracht kommenden Umstände zu treffen. Dabei ist dem Gesetzesbegriff "Billigkeit" die Bedeutung von "Angemessenheit" in Bezug auf berechtigte Interessen der Partei und dem Begriff "Zweckmäßigkeit" das "öffentliche Interesse insbesondere an der Einhebung der Abgaben" beizumessen (zB. VwGH 25.3.1992, 90/13/0238). Eine derartige Interessensabwägung verbietet bei Geringfügigkeit der neu hervorgekommenen Tatsachen in der Regel den Gebrauch der Wiederaufnahmemöglichkeit (VwGH 12.4.1994, 90/14/0044). Amtswegige Wiederaufnahmen werden nämlich nach ständiger Rechtsprechung des VwGH in der Regel dann nicht zu verfügen sein, wenn die steuerlichen Auswirkungen absolut bzw. relativ betrachtet bloß geringfügig sind (siehe die bei Ritz, Kommentar zur Bundesabgabenordnung ³, Tz. 40 zitierte Judikatur). Im Erkenntnis 28.5.1997,94/13/0032 hat der Verwaltungsgerichtshof die Erhöhung des erklärten Gewinnes um 25.043,00 ATS als absolut gesehen nicht geringfügig angesehen und das bei Verfügung der Wiederaufnahme ausgeübte Ermessen als dem Gesetz entsprechend bewertet. Im Erkenntnis 10.7.1996, 92/15/0101 hat der Gerichtshof Gewinnerhöhungen um 21.764,92 S und um 18.562 S ebenso als weder absolut noch relativ bewertet als "gering" eingestuft. Die Ermittlung des gemeinen Wertes nach Grundsätzen allgemein geübter Verwaltungspraxis fördert (weitere) im Streitfall stille Reserven in Höhe von über 50.000 € zu Tage und erhöht entsprechend die steuerliche Bemessungsgrundlage. Eine derartige Feststellung kann nicht als geringfügig bezeichnet werden. Einkommensteuer 2005 Wird der Betrieb aufgegeben, weil der Steuerpflichtige gestorben ist, erwerbsunfähig ist oder das 60. Lebensjahr vollendet hat und seine Erwerbstätigkeit einstellt, dann unterbleibt auf Antrag hinsichtlich der zum Betriebsvermögen gehörenden Gebäudeteile die Erfassung der stillen Reserven. Dazu müssen folgende Voraussetzungen vorliegen: 1. Das Gebäude muss bis zur Aufgabe des Betriebes der Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen gewesen sein, 2. das Gebäude darf weder ganz oder zum Teil veräußert werden, ganz oder zum Teil einem anderen zur Erzielung betrieblicher Einkünfte überlassen noch überwiegend selbst zur Einkunftserzielung verwendet werden und 3. auf das Gebäude dürfen keine stillen Reserven übertragen worden sein. Im gegenständlichen Berufungsfall steht außer Streit, dass die betrieblich verwendeten Kanzleiräume parifiziert waren, wobei Top 1 im zivilrechtlichen (Allein-)Eigentum von. MG sowie Top 2 in Ihrem zivilrechtlichen (Allein-) Eigentum stand. Entsprechend der Verwaltungspraxis (siehe Einkommensteuerrichtlinien 2000, Rz 5700 ff) ist die Begünstigung des § 24 Abs. 6 EStG 1988 steuersubjekt(personen)bezogen (der Steuerpflichtige selbst muss die Voraussetzungen erfüllen) auszulegen. Sie ist anzuwenden auf • Alleineigentum, • Miteigentum, • gemeinschaftliches Eigentum von Mitunternehmern, • Wohnungseigentum (vgl. Doralt, a.a.O., Tz 237 zu § 24 EStG 1988). Eine Eigentumswohnung ist ertragsteuerlich ein selbständiges Wirtschaftsgut, das einem Grundstück gleichgehalten wird. Die gegenständliche Begünstigung kommt nur dann zum Tragen, wenn dieselbe Eigentumswohnung teilweise im Betriebsvermögen und teilweise im Privatvermögen mit Hauptwohnsitzcharakter steht. Befindet sich beispielsweise ein Geschäftslokal im Erdgeschoss eines Gebäudes im alleinigen Eigentum des Betriebsinhabers und die eheliche Wohnung im Obergeschoss in seinem Alleineigentum oder in jenem seiner Ehegattin, kommt § 24 Abs. 6 EStG 1988 nicht zur Anwendung. Dieses Ergebnis, nämlich die selbständige Wirtschaftsguteigenschaft einer Eigentumswohnung, ist auch im Gesetzeswortlaut gedeckt: Der Gesetzgeber stellt auf den Begriff des Gebäudes und nicht auf eine wirtschaftliche Einheit ab. Unter Gebäude ist jedes Bauwerk zu verstehen, das durch räumliche Umfriedung Menschen und Sachen Schutz gegen äußerliche Einflüsse gewährt, den Eintritt von Menschen gestattet, mit dem Boden fest verbunden und von einiger Beständigkeit ist. Bei Auslegung des Gebäudebegriffes ist grundsätzlich auf bautechnische Momente abzustellen und nicht auf die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit von Einheiten (VwGH 19.2.1991, 91/14/0031; vgl. Doralt, a.a.O., § 8 EStG, Tz 51988 sowie § 24, Tz 231 EStG 1988; Hofstätter/Reichel, Die Einkommensteuer, Kommentar, § 24 Tz 32.3 EStG 1988; Quantschnigg/Schuch, Einkommensteuer Handbuch, § 8 Tz 7.1 EStG 1988; EStR 2000, Rz 3140 und 5707). Das zuvor bereits angesprochene Wohnungseigentum an den Einheiten W1 und W2 wurde per Beschluss des Bezirksgerichtes Bregenz vom 17.11.2004 grundbuchsrechtlich aufgehoben. Als Motiv der erfolgten Entparifizierung nennen Sie "unseren Wunsch, die Verkaufsfähigkeit des Gesamtobjektes dadurch zu verringern, um den Erhalt dieses denkmalgeschützten Objektes im Familienbesitz abzusichern". Sie selbst beziffern den Verkehrswert der Liegenschaft zum 3.1.2005 auf 98.615,48 €. Es ist deshalb nicht nachvollziehbar, weshalb ein entparifiziertes Gebäude, abgesehen davon, dass eine neuerliche Parifizierung jederzeit wie auch kurzfristig möglich ist, die Verkaufsfähigkeit nachhaltig beeinträchtigen könnte. Das Gegenteil ist vielmehr zutreffend. Ein potentieller Käufer der Liegenschaft ist bei gegebenem Preisgefüge ausschließlich am Erwerb des gesamten Objekt und nicht etwa an einzelnen Einheiten interessiert. Die Entparifizierung diente jedoch einzig dem Zweck, eine wirtschaftliche Einheit zu schaffen, um in den Genuss der steuerlichen Begünstigung des § 24 Abs. 6 EStG 1988 zu gelangen. Denn nur dann, wenn ein Grundstück (eine Eigentumswohnung[seinheit]) sowohl betrieblichen als auch privaten (Hauptwohnsitz-) Zwecken dient, kann die angesprochene steuerliche Begünstigung zum Tragen kommen. Die eineinhalb Monate vor Betriebsaufgabe erfolgte Entparifizierung verdeutlicht, dass die über eine Zeitspanne von siebzehn Jahren ausschließlich betrieblichen Aufgaben gewidmete Eigentumseinheit W2 nur kurzfristig, also vom 17.11.2004 bis 3.1.2005 in die Hauptwohnsitzbetrachtung einbezogen werden kann. Nach der Verwaltungspraxis ist eine derart kurze Dauer vernachlässigbar bzw. nicht geeignet, insoweit als "Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen" bezeichnet zu werden. Die Geschäftsräume sind deshalb zum Zeitpunkt 3.1.2005 als eigenständige Einheit zu werten, die begrifflicherweise nicht unter die Begünstigung des § 24 Abs. 6 EStG 1988 subsumierbar ist. Das Argument der beabsichtigt gewesenen Erschwerung der Verkaufsfähigkeit ist schließlich im gegebenen Zusammenhang auch deshalb ein durchschaubar Vordergründiges, weil diese Maßnahme ebenso nach dem 2.1.2005 treffsicher umgesetzt hätte werden können. Verkehrswert Büroräume Der Denkmalschutz als wertbestimmender Faktor ist feststellbar, jedoch hängt die Einflussgröße in jedem Einzelfall von den Bindungswirkungen der Unterschutzstellung ab. Bei der Bewertung von denkmalgeschützten Objekten ist jeweils von speziellen Bewertungsansätzen auszugehen. Dabei sind zunächst die Vor- und Nachteile der Unterschutzstellung gegeneinander abzuwägen. Als wertmindernd gelten z.B. Pflicht zu Pflege und Schutz, Instandhaltungsgebot, allenfalls Nutzungsbeschränkungen. Demgegenüber sind als Vorteile die Möglichkeit der Bezuschussung durch die öffentliche Hand, steuerliche Vergünstigungen und Exklusivität einzustufen. Zweifellos beeinflussten die letzteren Faktoren entscheidend Ihre Anschaffung des Grundstückes im Jahr 1987. Grundsätzlich kann die Verkehrswertermittlung eines bebauten Grundstückes regelmäßig mittels schlüssigem Gutachten eines Sachverständigen über den (technischen) Bauzustand erfolgen. Fehlt die einschlägige berufsmäßige Erfahrung für das Erstellen derartiger Gutachten, sind zwar keine höheren Anforderungen an solche Werke als an jene mit einschlägiger Berufserfahrung zu stellen, allerdings auch keine geringeren. Während für die Gesamtnutzungsdauer eines neu errichteten Wohngebäudes in erster Linie die Bauweise maßgebend ist, hängt die Restnutzungsdauer eines erworbenen (bestehenden) Gebäudes vornehmlich vom Bauzustand im Zeitpunkt des Erwerbs ab, sofern der Bauzustand nicht durch in späteren Jahren eintretende oder hervorkommende Änderungen/Beeinträchtigungen aus verschiedensten Ursachen eine Wandlung erfährt. Die technische Lebensdauer von mittels Betonsteinen/Ziegeln errichteter Außenmauern beträgt 80 bis 100 Jahre, von Decken und Dachkonstruktionen ca. 80 Jahre. Sie selbst unterstellen - basierend auf § 8 EStG 1988 - eine Nutzungsdauer des denkmalgeschützten Gebäudes von 50 Jahren. Die Beweislast für eine kürzere als die regelmäßig vermutete Nutzungsdauer trifft unmittelbar denjenigen, der eine solche Behauptung aufstellt Einer speziellen Aufforderung durch die Abgabenbehörde zur Erbringung eines solchen Nachweises bedarf es im gegebenen Zusammenhang nicht (VwGH 9.9.2004, 2002/15/0192; bwz. Doralt, a.a.O., Tz 159 zu § 16 EStG 1988). Basis für die Wertermilllung der Kanzleiräume ist deshalb deren gegebener Zustand nach erfolgter grundlegender Sanierung (1987) und, davon abgeleitet, die Restnutzungsmöglichkeit der Räume zum Zeitpunkt 3.1.2005. Für die voraussichtliche Nutzbarkeit sind insbesondere das Mauerwerk wie auch die konstruktiven und haltbaren Bauteile maßgebend. Es sind keine Feststellungen Ihrerseits dahingehend getroffen worden, die tragenden Teile des Gebäudes (und somit auch die Geschäftsräume) ließen, ausgehend von den gegebenen Erfahrungswerten, eine kürzere Restnutzungsdauer als die üblicherweise anzusetzende, das sind 80 Jahre zu Beginn der Nutzung (1987), als allein zutreffend erscheinen. Die Beschaffenheit eines Gebäudes ist in der Praxis vielfach unterschiedlich ausgestaltet, somit kann auch die Nutzungsdauer (Restnutzungsdauer) bei Gebäuden differieren. Das Hauptaugenmerk dient jedoch nicht dem Alter, sondern in erster Linie dem Bauzustand der zu bewertenden Einheit Fehlen in der Bewertung eines Gebäudes eindeutige Aussagen über den Bauzustand wie auch Feststellungen zur Qualität der (ehemaligen) Bauausführung oder sind diese als unzureichend einzustufen, ist eine Beweiskraft der dennoch erfolgten Ableitungen (Schlussfolgerungen) nicht gegeben. Ihrer eigenen Einschätzung nach ist die Nutzungsdauer von Top W2 mit fünfzig Jahren anzunehmen. (Qualifizierte) Ausführungen über den technischen Ist-Zustand des Gebäudes, insbesondere der tragenden Teile, der verwendeten Materialien usf. fehlen. Es ist folglich ausgeschlossen, eine kürzere, als die übliche Nutzungsdauer von 80 Jahren anzusetzen. Denn Ihr Urteil ist wertender Natur und behandelt und beschreibt die Bausubstanz in keine Richtung. Beispielsweise fehlen Baustoffprüfungen, Bauteilprüfungen, Funktionsprüfungen der haustechnischen Anlagen usw., die eine kürzere als die 80jährige Nutzungsdauer rechtfertigten. Ihre Feststellungen zum Gebäude erfolgten (als "Laie") durch bloße Inaugenscheinnahme in Form rein visueller Untersuchungen/Beobachtungen. Die Absetzung für Abnutzung (AfA) bemisst sich gemäß § 7 Abs. 1 des EStG 1988 nach der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer eines Wirtschaftsgutes. Für Betriebsgebäude enthält das Gesetz in § 8 Abs. 1 EStG 1988 pauschale Abschreibungssätze, die ohne Nachweis der tatsächlichen Nutzungsdauer angewendet werden können (so z.B. gemäß § 8 Abs. 1 dritter Teilstrich EStG 1988 "bis zu 2%, soweit diese anderen betrieblichen Zwecken dienen", darunter fallen ua. auch Büroräume, die einer freiberuflichen oder sonstigen selbständigen Arbeit dienen; vgl. dazu Doralt, a.a.O., Tz 23/2 zu § 8 EStG 1988). Der für die Bemessung der steuerlichen AfA maßgeblichen "betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer des Wirtschaftsgutes sind jedoch (um Doppelabschreibungen zu vermeiden) nur jene Bauteile zu Grunde zu legen, die üblicherweise im Laufe der Lebensdauer eines Gebäudes nicht erneuert werden. Für die Ertragswertermittlung ist die wirtschaftliche Restnutzungsdauer und nicht die restliche technische Lebensdauer der baulichen Anlage maßgebend. Diese Sätze des EStG 1988 beruhen nicht auf Erfahrungswerten, weil die technische Nutzungsdauer von Gebäuden grundsätzlich höher anzusetzen wäre (vgl. Doralt, Einkommensteuergesetz, Kommentar, § 8 Rz 3). Im gegebenen Zusammenhang kann es dahingestellt bleiben, ob der Gesetzgeber aus Vereinfachungsgründen pauschale AfA-Sätze vorgesehen hat. Denn für die (Rest-) Nutzungsdauer bei Ermittlung des Verkehrswertes anlässlich der Einstellung der betrieblichen Tätigkeit ist von der tatsächlich noch möglichen Verwendungsdauer auszugehen. Andernfalls entspräche der errechnete Wert niemals dem tatsächlichen "Marktpreis" und führte zu gröberen Verzerrungen des Wertes der Liegenschaft (des Gebäudes). Wird doch ein präsumtiver Käufer der Liegenschaft die verbleibende Nutzungsdauer des Gebäudes niemals an den Pauschsätzen des § 8 EStG 1988 festmachen, sondern an der technischen (wirtschaftlichen) Nutzungsmöglichkeit. Diese ist zum Zeitpunkt 3.1.2005 unzweifelhaft länger anzusetzen als mit 33 Jahren. Denn für die voraussichtliche Nutzbarkeit ist der tatsächliche Bauzustand, das ist das Mauerwerk bzw. die konstruktiven und haltbaren Bauteile, maßgebend. Die kürzere Lebensdauer verschiedener Gebäudeteile (Installationen, Verputz, Türen, Fußböden, Anstrich, Malerei, sanitäre Einrichtungen) begründet keine kürzere Nutzungsdauer als die sich aus den konstruktiven und haltbaren Bauteilen ergebende einheitliche technische Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes (Quantschnigg/Schuch, a.a.O., Tz 22 zu § 8 EStG 1988). Bei Bauten in Massivbauweise ist, wie bereits zuvor angesprochen, eine Nutzungsdauer von 100 bzw. sogar 200 Jahren und mehr denkbar (vgl. z.B. VwGH 25.9.2002, 97/13/0098). Das Gebäude X in L wurde 1872 errichtet. Die tragenden Teile (Mauern) bestehen aus Vollziegeln. Nach Anschaffung des Objektes 1986 sanierten Sie das Gebäude um ca. 2.000.000 ATS. Die wirtschaftliche Nutzungsmöglichkeit der betrieblich verwendeten Räume ist zum Zeitpunkt des Nutzungsbeginnes als Kanzlei (1987) unzweifelhaft in Anwendung typisierender Merkmale mit ca. 80 Jahren einzuschätzen. Das tatsächliche Alter des Gebäudes von (damals bereits) 115 Jahren ändert an dieser Betrachtungsweise nichts. Allenfalls eindeutige Feststellungen im Sinne von Baustoffprüfungen usf. durch einen Sachverständigen könnten eine kürzere Nutzungsdauer bewirken. Derartige Befunde fehlen. Ihre eigenen Überlegungen zur Gebäudebewertung (Nutzungsdauer) enthalten keine exakten, detaillierten Tatsachenfeststellungen über den Bauzustand des gegenständlichen Gebäudes (insbesondere bezogen auf die maßgeblichen konstruktiven und haltbaren Bauteile, ds. Mauern und Decken) bzw. keine exakten nachvollziehbaren Ausführungen hinsichtlich der die Lebensdauer des Gebäudes beeinflussenden Faktoren, wie zum Beispiel der Wahl der Baustoffe und der Güte der Ausführungen bzw. der Dauerhaftigkeit der statisch relevanten Bauteile, der Qualität der Planung, der Statik und der Bauausführung, allfällig bereits bestehende Schäden (insbesondere bezogen auf tragende Bauteile des Gebäudes), der laufenden Unterhaltung und der äußeren Einflüsse (vgl. RV/0255-F/05 und die dort zitierte Literatur). Wenn im angefochtenen Einkommensteuerbescheid die Restnutzungsdauer in typisierender Betrachtungsweise mit 50 Jahren bestimmt wird (und nicht etwa mit 63 Jahren [80 abzüglich 17]), gereicht Ihnen dies zum Vorteil. Sie selbst beziffern den Wert der Büroräume (W2) in der Aufstellung "Entwicklung der Bewertungsreserve" (Anhang zur Bilanz) auf ursprünglich 145.455 €, in der Berufung auf 148.741,82 €. Dieser Wert repräsentiert die Anschaffungs- bzw. "Herstellungskosten". Wertminderungen in Höhe von 15% wegen des Fehlens von Bad und Küche sind nicht angebracht. Denn die Anschaffungs- und Herstellungskosten aus dem Jahr 1987 enthalten ebenso wenig ein Bad oder eine Küche; jene Kosten dienen Ihnen allerdings als Basis für die Ermittlung des "Gebäude-Verkehrswertes" zum 3.1.2005. Wäre die von Ihnen angeführte häusliche Infrastruktur (Bad, Küche) bereits 1987 vorhanden gewesen oder nachträglich eingebaut worden, erhöhten sich die Anschaffungs- oder Herstellungskosten entsprechend. Allerdings zählen Bad wie Küche selbst gegenwärtig nicht zum Standard von Büroräumen. Allenfalls eine "Teeküche", bestehend aus Spülbecken, einem Getränkeautomaten und etwas Stauraum (über derartige Einrichtungsgegenstände verfügten auch Sie) sind in vielen Büroflächen in Billigausführungen vorhanden; zählt doch individuelles Kochen am Arbeitsplatz nicht zu den Tätigkeiten der weitaus überwiegenden Anzahl der Angestellten. Ebenso wie im Anschaffungsjahr ein Fehlen von Bad und kompletter Küchenzeile dennoch (indirekt) kaufpreisbildend wirkten, kann dieser Umstand nicht zu einer Kürzung der damaligen Anschaffungs-/Herstellungskosten führen. Zumal auch Sie selbst es bis zur Betriebsaufgabe nicht für notwendig erachteten, derartige Räume für Ihre Mitarbeiter in dem von Ihnen angedachten Umfang einzurichten. Und, trotz Fehlens von Bad und "Küche" haben Sie umgehend einen Mieter für denselben wie den bereits zuvor gegebenen Nutzungseinsatz der Büroflächen gefunden. Ihr Vorbringen, es fehle ein "Konferenz- oder Besprechungsraum", der Privatkeller sei nur durch die Kanzlei erreichbar, manche Fenster seien undicht, Türen würden schlecht schließen... ist unvollständig. Gerade in Ihrem Arbeitszimmer befand sich ein (runder) Besprechungstisch, der dazu diente, den Kundenverkehr abzuwickeln. Undichte Fenster oder Türen konnte die Prüferin während der Prüfungsphase nicht feststellen. Eine (fehlende) Klimaanlage ist selbst für neuwertige Büroflächen keinesfalls Standard, weil gerade deren Betriebs- und Wartungskosten - im Verhältnis zum Nutzen in unserem Breitengrad - überproportional hoch zu veranschlagen sind. Der Keller wäre einem Ihnen fremd gegenüberstehenden Mieter als (bspw.) Archivraum überlassen worden. Die derzeitige Lösung ist nur erklärbar, weil zwischen den Mietparteien ein Naheverhältnis besteht. Schließlich ist festzustellen, trotz der von Ihnen behaupteten Defizite nutzt Ihr Schwiegersohn die angemieteten Flächen nach wie vor als Kanzleiräume eines Freiberuflers. Ein Abschlag aus denkmalschützerischer Sicht ist ebenso unschlüssig, da dieser Zustand bereits im Anschaffungsjahr gegeben war und Sie sicherlich dazu veranlasste, den Anschaffungspreis marktadäquat (situationstypisch) mit der Verkäuferin der Liegenschaft festzulegen. Der "Sparkassenpreisspiegel" einer auf Vorarlberg beschränkten Immobilienmaklerin, die über keine Erfahrungen mit denkmalgeschützten Objekten verfügt, kann nicht über Adaptierungen (Preisspiegel von Einfamilienhäusern...) auf den Streitfall angewendet werden. Sind doch, wie eingangs erwähnt, die konkreten und wertbestimmenden Komponenten heranzuziehen und keinesfalls typisierte, durchschnittliche Werte schwerlich vergleichbarer Objekte. Die Kanzleiräume werden seit Einstellung der betrieblichen Tätigkeit verpachtet. Gerade diesen Aspekt haben Sie bei Ermittlung des Gebäude-Verkehrswertes unberücksichtigt gelassen, obwohl dieser Umstand realistisch aufzeigt, welchen "Ertrag" die Kanzleiräume tatsächlich abzuwerfen vermögen. Ist doch das Hauptgewicht bei der Bewertung von Liegenschaften, deren nutzbringender Einsatz für den Eigentümer im Überlassen an andere Personen besteht, beim Ertragswert anzusetzen. Dem Ertragswert ist anlässlich der Wertbestimmung des Grundstückes schon deshalb Vorrang einzuräumen, da eine Liegenschaft der vorliegenden Art letztlich nur so viel wert ist, als Nutzen daraus gezogen werden kann. Denn gerade für ein Sachwertverfahren fehlen vergleichbare (unter Denkmalschutz gestellte) Objekte, um zu realistischen Werten zu gelangen. Andererseits macht es keinen Sinn, die Herstellungskosten zu ermitteln und sodann Abschläge zur Marktanpassung vorzunehmen (vgl. Ross-Brachmann, 29. Auflage, S. 608 zweiter Absatz). Es ist vor allem nicht einsichtig, den spezifischen Wert der denkmalgeschützten Kanzleiräume über hilfsweise Ansätze ("Preisspiegel"....) ermitteln zu wollen, wenn eine direkte Ermittlung über konkret vorhandene Zahlen - mittels Ertragswerten - möglich ist. Ist der Mietzins - marktübliche Verhältnisse vorausgesetzt - doch eine Spiegelbild dessen, welchen Wert ein Objekt unter Einbindung sämtlicher Vor- und Nachteile für den Mieter aufweist. Dies bedeutet, die von Ihnen ins Treffen geführten (wertmindernden) Aspekte sind anlässlich der Bestimmung des Mietzinses mit Ihrem Schwiegersohn, fremdübliches Verhalten unterstellend, gewiss angemessen berücksichtigt worden. Ein Abschlag unter dem Aspekt "Denkmalschutz" kommt deshalb nicht in Betracht, weil Sie vorbringen, seit 1987 praktisch keine Investitionen getätigt zu haben, mit dem Objekt deshalb keine (erhöhten) Instandhaltungspflichten aus denkmalschützerischer Sicht verbunden sind, als mit "gewöhnlichen" Geschäftsräumen. Andererseits haben Sie aus dem Titel "Denkmalschutz" beträchtliche Fördermittel kassiert, also Vorteile gezogen. Sie bringen vor, die Grundstückskosten bewegten sich in L , nach Auskunft der Gemeinde (bzw. des Landes Vlbg.), abseits der Bundesstraße bei 265 €/m². Der vom Finanzamt in Höhe von 220 €/m² festgestellte Wert sei viel zu niedrig bemessen. Der von Ihnen beanspruchte Preis pro Quadratmeter entspricht dem Preisspiegel des Jahres 2008 zum Zeitpunkt der Erstellung der Berufungsschrift. Maßgebend ist allerdings der Stichtag 3.1.2004, sodass Ihr diesbezügliches Anliegen nicht stichhaltig ist. Das Gebäude X ist kein "Büro- und Verwaltungsgebäude", sondern besteht aus zwei praktisch gleich großen Einheiten (zusammen ca. 200 m²), wobei die eine zu Wohnzwecken und die andere für betriebliche Zwecke eines Freiberuflers Verwendung findet. Die durchschnittliche Nutzfläche der in den vergangenen Jahrzehnten errichteten Einfamilienhäuser liegt bei ca. 150 m². Der vereinbarte Mietzins bewegt sich auf durchschnittlichem Niveau, ein Ertragsrisiko ist nicht gegeben. Denn der Mieter ist als Steuerberater freiberuflich tätig. Der von Ihnen beanspruchte Kapitalisierungszinssatz (Mittelwert) in Höhe von 5,5% ist um die Risikokomponente, die im Streitfall mit 0 einzuschätzen ist, tatsächlich jedoch mit ca. 2,0% in der Tabelle der beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen im Zusammenhang mit gewerblichen Immobilien taxiert wird, jedenfalls überhöht (vgl. H. Kranewitter, Liegenschaftsbewertung, S. 96). Vielmehr ist der maßgebende Faktor in Anlehnung an Gebäude, die in Größe wie auch Nutzung Einfamilienäusern entsprechen, wie folgt herauszuschälen: Sekundärmarktrendite 2003/04 3,43 % -Geldwertanpassungsabschlag 1,50 % +allgemeines Risiko 0,00 % +geringe Mobilität der Investition 0,50 % =Kapitalisierungszinssatz 2,43 % Der dem angefochtenen Einkommensteuerbescheid zugrunde liegende Faktor in Höhe von 3,5%, der ein "allgemeines Risiko" wie auch die "geringe Mobilität" (in Anlehnung an Büroliegenschaften) in die Betrachtung einfließen lässt, benachteiligt Sie deshalb keineswegs. Sie wenden zusätzlich ein, der Grundwertanteil sei mit 33% anzusetzen und nicht wie im Erstbescheid geschehen mit 20%. Diese Behauptung zielt ins Leere (siehe BP-Bericht, "Entnahmewert Kanzlei", Seite 2, erster Absatz, letzter Satz). Sie bringen vor, der Grundpreis in L wurde von der Betriebsprüfung mit 220 € angenommen, ohne anzugeben, worauf diese Annahme fuße. Dieses Vorbringen ist ebenfalls unzutreffend (siehe Bp-Bericht, "Entnahmewert Kanzlei", Seite 3, zweiter Absatz). Abgesehen davon, weisen Ihre Verkehrswertermittlungsmethoden gravierende Mängel auf: Beispielsweise negieren Sie den Abschlag für die Minderausnutzung des Grundstückes (zweistöckiges Gebäude, 1.038 m2 Grundfläche). Üblicherweise setzt Ihre Zunft mind. 20% in vergleichbaren Fällen als Abschlagspost an. Den Wohnwert je m² Fläche von gebrauchten Häusern mit ca. 200 m² taxieren Sie auf 1.050,00 €, verwenden also die Wertgröße "gebrauchter Eigentumswohnungen mit einfachem Wohnwert". Zutreffend wären allenfalls die Wertangaben für Einfamilienhäuser mit "gutem Wohnwert", weil das Gebäude X über einen Affektionswert verfügt. Im Vorlageantrag vom 10. August 2009 brachte der Berufungsführer im Wesentlichen vor: "Wiederaufnahmebescheid: Die Abgabenbehörde erster Instanz rechtfertigt die Berechtigung zur Wiederaufnahme des Verfahrens im Wesentlichen mit folgenden Argumenten: • Die Entparifizierung des Wohnungseigentums sei neu hervorgekommen; • Die in das Privatvermögen übernommenen Kanzleiräume seien fälschlich nach dem Sachwertverfahren wertmäßig bestimmt worden; • Die Berechnung der diesbezüglichen stillen Reserven sei aus den Eingaben nicht ersichtlich gewesen; • Durch das Ankreuzen diverser Kennzahlen und Versehen mit Zahlen in einem Online Programm sei ein Sachverhalt noch nicht offen gelegt. Die Berechnungsmethode des gemeinen Wertes der Büroräumlichkeiten sei unzweifelhaft im zu beurteilenden Verfahren neu hervorgekommen. Der wesentliche Punkt in diesem Zusammenhang ist jener, dass die Geltendmachung der Steuerbefreiung nach § 24 Abs 6 EStG aus dem Formular E1a klar erkenntlich war. Ebenso ergab sich aus den eingereichten Formularen iZm dem Jahresabschluss, dass die Voraussetzungen für diese Befreiung vorlagen. Lediglich hinsichtlich der steuerrechtlichen Beurteilung des vorliegenden Sachverhaltes gibt es offensichtlich unterschiedliche Meinungen. Für eine Wiederaufnahme nach § 303 Abs 4 BAO müssen jedoch Tatsachen und Beweismittel neu hervorkommen, also der für das Vorliegen der Befreiungsvoraussetzungen erforderliche Sachverhalt muss ein anderer sein als offen gelegt. Deren rechtliche Beurteilung ist für eine Wiederaufnahme nicht von Bedeutung. Zur Entparifizienmg des Wohnungseigentums und deren steuerlichen Auswirkung wird im folgenden Punkt detailliert Stellung bezogen. Daraus wird auch ersichtlich, dass die Entparifizierung ein notwendiger Schritt war, um nichtsteuerliche Zielsetzungen zu erreichen. Die Art der Bewertung des in das Privatvermögen übernommenen Gebäudeteiles ist hinsichtlich der Wiederaufnahme nicht relevant, da ja die Befreiungsbestimmung nach § 24 Abs 6 EStG in Anspruch genommen wurde und sich für diesen Fall eine Bewertung erübrigt. Wenn in der Berufungsvorentscheidung die Meinung vertreten wird, dass ein Sachverhalt keinesfalls offen gelegt sei, " ...wenn diverse Kennzahlen in einem Online-Programm ... angekreuzt oder mit Zahlen versehen werden", so wird zum einen übersehen, dass die Auswahl und Anordnung der Kennzahlen im Formular ja einen möglichst guten Einblick in den Sachverhalt geben soll. Zum andern habe ich gleichzeitig den Jahresabschluss eingereicht, der aufgrund der gesetzlich vorgegebenen Gliederung den Sachverhalt klar wiedergibt. Der Sachverhalt wurde iZm der Steuererklärung so vollständig bekannt gegeben, dass die Behörde bei richtiger rechtlicher Subsumtion zu der im wieder aufzunehmenden Verfahren erlassenen Entscheidung hätte gelangen können. Steuerbefreiung nach § 24 Abs 6 EStG: Die Abgabenbehörde erster Instanz geht davon aus, dass die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung nach § 24 Abs 6 EStG nicht gegeben seien, da die Kanzleiräume, die eine eigene wirtschaftliche Einheit gebildet hätten, nicht gleichzeitig der Hauptwohnsitz gewesen seien. Denn der Gesetzgeber stelle auf den Begriff des Gebäudes ab und nicht auf die wirtschaftliche Einheit. Die unrichtige Beurteilung in der BVE zeigt sich darin, dass wohl richtig erkannt wurde, dass der Gesetzgeber auf den Gebäudebegriff abstellt, im Weiteren aber die bezügliche Steuerbefreiung abgelehnt wurde, weil die Kanzlei eine eigene wirtschaftliche Einheit gebildet habe. Die Behörde widerspricht sich damit selbst. Maßgeblich für die Beurteilung des Vorliegens der Voraussetzungen für die Steuerbefreiung ist der wirtschaftliche und rechtliche Zustand zum Stichtag der Betriebsaufgabe. Zu diesem Zeitpunkt stand das Gesamtobjekt im Miteigentum. Auf den Umstand, dass das Gesamtgebäude seit dem Bezug vor mehr als zwanzig Jahren sowohl vom Umfang als auch der Art her bis zur Entparifizierung und weiters bis zur Betriebsaufgabe und bis heute gleich genutzt wird, ist die Behörde nicht weiter eingegangen. Wenn die Behörde annimmt, dass die Entparifizierung einzig in dem Versuch der steuerlichen Entlastung gelegen sei, so irrt sie. Wie ich schon in der Berufung anführte, sollte mit der Entparifizierung die Verkehrsfähigkeit der Kanzleiräume, die bis dahin über das Wohnungseigentum in meinem alleinigen Eigentum standen, gemindert werden. Ausgehend vom Zustand meiner 97-jährigen Mutter, die in einem Altersheim betreut wird, und bei der der ganze Liegenschaftsbesitz allmählich für die entsprechenden Pflegekosten aufgebraucht wurde, möchte ich verhindern, dass für den Fall, dass ich einmal auf solche Betreuung angewiesen bin, die im Wohnungseigentum stehende Kanzlei ohne Weiteres veräußert werden kann. Denn in diesem Fall ist ein Erwerb durch Dritte viel wahrscheinlicher, da die Ehegattin als Eigentümerin der zweiten Einheit im Gebäude keine Mitsprache bei Entscheidungen über diese Wohnungseinheit hat. Ein Erwerber eines Miteigentumsanteiles jedoch kann hinsichtlich des Gebäudes keine Entscheidung alleine treffen, sondern ist immer darauf angewiesen, dass die Inhaberin des anderen Miteigentumsanteiles, in diesem Fall meine Frau, ihre Zustimmung gibt. Dass durch die Entparifizierung die Verkehrsfähigkeit des Gesamtobjektes vermindert wird, ist also evident. Da zum Zeitpunkt der Betriebsaufgabe das gesamte Objekt im Miteigentum stand, dieses seit 20 Jahren der Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen und kein Missbrauch vorliegt, sind unter Hinweis auf die Argumentation in der Berufung die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung gegeben. 2. Entnahmewert des Gebäudes der Kanzlei: Wertminderung durch Denkmalschutz: Wenn in der BVE davon ausgegangen wird, dass ein Abschlag aus denkmalschützerischer Sicht unschlüssig sei, weil dieser Zustand bereits im Anschaffungsjahr gegeben war, so finde ich diese Argumentation unschlüssig. Denn ein Abschlag erfolgt iZm der Ermittlung des Verkehrswertes zum Veräußerungs-/Entnahmezeitpunkt. Der Zustand des Objektes vor zwanzig Jahren bei dessen Anschaffung ist daher relativ unbeachtlich. Auf den Umstand, dass in der Fachliteratur zur Liegenschaftsbewertung dafür ein Abschlag bis zu 15% vorzunehmen ist, wurde in der BVE nicht eingegangen. Ebenso unschlüssig ist die Annahme, dass ein Abschlag unter dem Titel Denkmalschutz nicht in Betracht komme, weil ich seit 1987 praktisch keine Investitionen getätigt hätte und daher keine erhöhten Instandhaltungspflichten aus denkmalschützerischer Sicht damit verbunden seien. Denn die Beeinträchtigung des Preises von solchen Objekten ergibt sich in erster Linie aus der wesentlich eingeschränkten Verfügbarkeit im Hinblick auf erforderliche Veränderungen, Ein-, Zu- oder Umbauten, womit eine Anpassung an individuelle Bedürfnisse in vielen Fällen nicht möglich ist. Sonstige den Veräußerungswert mindernde Faktoren: Wenn der Behörde meine diesbezüglichen laienhaften Vorstellungen nicht ausreichten, so hätte zumindest auf das dem Finanzamt vorgelegte Fachgutachten des damaligen Innungsmeisters für Glaser und Tischler, Hr. Herbert Amann, vom 03.07.1989 eingegangen werden müssen, was in der Berufungsvorentscheidung ebenso wenig geschah wie im Erstbescheid. Aber auf Vorbringen, die die Restnutzungsdauer und den Veräußerungswert betreffende Faktoren behandeln, muss die Behörde auch eingehen, wenn sie nur vom Laien als solche mittels Augenschein festgestellt werden, wie Regenwasser, das bei heftigen Gewittern unter den Fenstern ins Zimmer rinnen kann (geschah z.B. letzte Woche wieder nach einem solchen Gewitter). Oder dass im Winter der ständige Luftzug durch die Außentüren die Mitarbeiter stört. Die Sichtweise des jahrzehntelangen Nutzers des Objektes wurde als laienhaft abgelehnt, die Sichtweise der Betriebsprüferin (ebenso Laie bei der Immobilienbewertung wie ich), "die undichte Fenster oder Türen während der (einige Stunden dauernden) Prüfungsphase (im Juni 2008) nicht feststellen konnte", werden vom Sachbearbeiter in der BVE aber sehr wohl als Argument für seine Ansichten genutzt. Als Beweismittel gilt nach § 166 BAO alles, was zur Feststellung des maßgebenden Sachverhaltes geeignet und nach Lage des einzelnen Falles zweckdienlich ist. In der BVE wurde die Meinung des Sachbearbeiters dargelegt, ohne auf alle wesentlichen, in der Berufung vorgelegten Argumente im Einzelnen einzugehen. Das Fehlen von Bad und Küche im Bürotrakt wird nicht als wertmindernd angesehen, weil sich nicht auf die Anschaffungs-/Herstellungskosten ausgewirkt habe. Da Letztere aber nicht für den Verkehrswert maßgeblich sind, sich dieser Umstand aber sehr wohl auf den Verkehrswert auswirkt (wesentlich kleinerer Interessentenkreis), ist dieses Argument unrichtig. Eine wesentliche Wertminderung stellt wie erwähnt der Umstand dar, dass der Keller des Wohnteiles nur über das Büro zugänglich ist. Die Annahme, dass der Keller einem "fremden" Mieter wohl überlassen worden wäre, ist eine irrige Annahme. Da lediglich der Bürotrakt unterkellert ist, jedoch Waschmaschine, Tiefkühlgerät, Lebensmittel und Werkzeug des Privatbereiches im Keller Platz finden müssen, wäre eine Überlassung an den Mieter des Bürotraktes gar nicht möglich. Auch in der ursprünglichen Parifizierung ist die Waschküche bereits als zum Wohntrakt zugehörig bezeichnet worden. Zum Vorbringen, dass der Mieter, mein Schwiegersohn, die Kanzleiräumlichkeiten trotz der angeführten Mängel nach wie vor nutzt, ist zu sagen, dass er nachträglich eine Klimaanlage installiert hat und dass ich den größeren Teil der Innentüren nachträglich erneuern ließ. Und allein der Umstand, dass Büroräume noch genutzt werden, sagt nicht viel über den Verkehrswert dieser Räume aus. Abgesehen davon ist der Begriff "Steuerkanzlei imX bei den Kunden so was wie ein Markenname, weshalb eine bestimmte Bindung an diese Räumlichkeiten gegeben ist. Restnutzungsdauer des Gebäudes: Aus der Argumentation der Berufungsvorentscheidung ergeben sich einige Widersprüche. So heißt es, dass für die Ertragswertermittlung die wirtschaftliche Restnutzungsdauer und nicht die restliche technische Lebensdauer maßgebend sei. Dennoch wird damit argumentiert, dass ich meine Feststellungen zum Gebäude als Laie getroffen hätte und qualifizierte Ausführungen über den technischen Zustand fehlten. Und obwohl die wirtschaftliche Nutzungsdauer maßgeblich ist, wird in dieser BVE immer wieder mit der technischen Lebensdauer argumentiert ("tatsächlich noch mögliche Verwendungsdauer"; "das Mauerwerk bzw. die konstruktiven und haltbaren Bauteile" seien für die voraussichtlich Nutzbarkeit maßgebend... ). Wenn darauf verwiesen wird, dass meine eigenen Überlegungen zur Gebäudebewertung keine exakten, detaillierten Tatsachenfeststellungen über den Bauzustand enthalten, so ist dies unrichtig, weil eine Vielzahl von Mängeln im BP- und Berufungsverfahren detailliert, nachvollziehbar und nachprüfbar beschrieben wurde. Wenn, wie gefordert, die die Lebensdauer beeinflussenden Faktoren (Baustoffe, Güte der Ausführungen, statistisch relevante Bauteile, Qualität der Planung, der Statik ... ) bei einem 130 Jahre alten Objekt über fachliche Gutachten ermittelt werden müssten, führte das zu einem eklatant hohen Kostenaufwand. Aus diesem Grund gibt es eben von Fachleuten festgestellte Durchschnittswerte, die ich auch bei meiner Bewertung herangezogen habe. Es wurde mit einer Restnutzungsdauer von 80 Jahren argumentiert, obwohl es eine gesetzliche Annahme einer 50-jährigen Restnutzungsdauer für Bürogebäude gibt, die natürlich auf Durchschnittswerten beruhen muss. Es kann jedenfalls für ein gesetzliches Verwaltungsverfahren nicht, wie in der BVE gesagt wurde, dahin gestellt bleiben, ob der Gesetzgeber pauschale AfA-Sätze vorgesehen hat. Vielmehr soll diese gesetzliche Nutzungsdauer einer tatsächlichen durchschnittlichen Nutzungsdauer entsprechen. Wenn für die voraussichtliche Nutzungsdauer "der tatsächliche Bauzustand, das ist das Mauerwerk bzw. die konstruktiven und haltbaren Bauteile, maßgebend" ist, muss auf den Umstand, dass gerade das Mauerwerk und die konstruktiven und haltbaren Bauteile schon über 130 Jahre alt sind und nicht mehr heutigen technischen Anforderungen (Haltbarkeit, Isolationswirkung) entsprechen, eingegangen werden. Auch auf meine Hinweise auf die Interpretation des Gesetzes durch die EStR, den VwGH sowie die Aussagen des Experten und Fachautoren Kranewitters wurde nicht eingegangen. Wertansatz des Gebäudes aus dem Preisspiegel der Vorarlberger Sparkassen: Lt. Behörde könne der betreffende Preisspiegel nicht angewendet werden, da die konkreten und wertbestimmenden Komponenten heranzuziehen seien und keinesfalls typisierte, durchschnittliche Werte schwer vergleichbarer Objekte. Auf die Tatsache, dass die in diesem Preisspiegel angeführten Werte sich aus tatsächlichen Käufen und Verkäufen von Immobilien ableiten und ein Verkehrswert noch genauer über tatsächlich erzielte Preise bei Vergleichsobjekten ermittelt werden kann als über ein Ertragswertverfahren oder ein daraus abgeleitetes discounted cash flow Verfahren, ist die Behörde nicht eingegangen. Natürlich sind zusätzlich zu den Werten dieses Preisspiegels individuelle, wertbeeinflussende Faktoren durch Zu- oder Abschläge mit zu berücksichtigen. Wenn in der BVE darauf verwiesen wird, dass bei einer Bewertung die konkreten wertbestimmenden Komponenten heranzuziehen seien und nicht typisierte durchschnittliche Werte, so ist zu fragen, welche konkreten wertbestimmenden Komponenten die Behörde für ihre abweichende Beurteilung herangezogen hat. Die diesbezüglichen Angaben in der BVE sind vielfach nur Annahmen, Behauptungen, die nicht näher begründet werden und die auch durch keinerlei Fachgutachten untermauert sind. Auch wird von der Behörde selbst die Annahme einer Nutzungsmöglichkeit von 80 Jahren "in Anwendung typisierender Merkmale" eingeschätzt. Ebenso stützte sich die BP hinsichtlich des Ansatzes des Bodenwertes auf den Preisspiegel der Vorarlberger Sparkassen, der wegen der typisierten Werte ja nicht herangezogen werden dürfe. Die Behörde nimmt auch an, dass die Berechnung des Verkehrswertes / gemeinen Wertes über den Preisspiegel nur ein hilfsweiser Ansatz sei, die direkte Ermittlung über einen Ertragswert zu erfolgen habe. Eine Begründung dafür, warum der Preisspiegel, abgeleitet aus direkten Verkäufen, nur ein Hilfswert sei, die Ertragswertberechnung hingegen ein direkter Wert, fehlt. Abgesehen davon habe ich dem Finanzamt eine Ertragswertberechnung (€ 65.537) und eine Sachwertberechnung (€ 68.780) zur Verfügung gestellt, wobei ersichtlich wird, dass beide Berechnungsweisen zu einer relativ geringfügigen Abweichung führen. Grundwertanteil am Wert der Kanzleieinheit: Dieser wurde von der BP und in der BVE mit 20% anstatt wie von mir berechnet mit 33% angesetzt. Die BVE bezieht sich diesbezüglich lediglich auf die BP. Letztere begründet dies damit, dass "ein üblicher Grundwertanteil" nach Ansicht der BP mit ca. 20% anzusetzen sei. Dass und allenfalls warum dies so sei, wurde nicht begründet. Auf mein Rechenbeispiel in der Berufung, das die Absurdität dieser Annahme zeigt, wurde nicht eingegangen. Grundpreis in L: Der in den Berechnungen dafür angesetzte Betrag resultiert aus dem Preisspiegel 2005 und nicht wie in der Vorentscheidung angeführt, dem Jahre 2008. Auch ist nicht maßgeblich der Stichtag 03.01.2004 sondern der 03.01.2005, an dem ich die Betriebsaufgabe vorgenommen habe. Lt. BP-Bericht wird der Bodenwert der Liegenschaft mit € 220 pro Quadratmeter geschätzt, was sich aus dem Immobilienpreisspiegel 2005 der österreichischen Sparkassen ergebe. In diesem Preisspiegel ist L nicht enthalten. Im Gegensatz zu den Baukosten, die in den benachbarten Orten gleich hoch anzusetzen sind, unterscheiden sich die Bodenpreise. Daher habe ich diesbezüglich die Werte angesetzt, die von ortskundigen Fachleuten angegeben wurden. Auch darauf ging die BVE nicht ein. Kapitalisierungszinssatz: Der von mir beantragte mittlere Kapitalisierungszinssatz von 5,5% sei um die Risikokomponente von 2% zu reduzieren, da der Mieter als Steuerberater tätig sei und ich als Vermieter somit kein Ertragsrisiko trage. Es wird dabei übersehen, dass das Risiko des Vermieters nicht im Berufsrisiko des Mieters liegt, sondern darin, dass das Mietverhältnis jederzeit beendet werden kann und ein adäquater Mieter nicht ohne weiteres gefunden werden wird. Speziell die Umstände, die ich unter den wertmindernden Faktoren angeführt habe, erschweren eine Folgevermietung. Auch auf den Hinweis in der Berufung, dass sich mein Schwiegersohn als derzeitiger Mieter schon nach anderen besser geeigneten Räumlichkeiten umgesehen hat, ging die Behörde nicht ein. Der mittlere Kapitalisierungszinssatz von 5,5% ist der niederste, noch sachgerechte Satz. Abschlag für Minderausnutzung des Grundstückes: Im erwähnten Preisspiegel sind Preise für Baugrundstücke in einer Größe von 500 bis 800 m² angeführt. Bei einem Gesamtausmaß des Grundstückes von 1.038 m² beträgt der dem Büro zuzurechnende Anteil 141/286, somit 511 m² Diese Grundstücksfläche liegt an der unteren Grenze der im Preisspiegel angeführten Größe, womit kein Abschlag für Minderausnutzung zu erfolgen hat. Dass ich einen Wohnwert von € 1.050 je m² bei gebrauchten Eigentumswohnungen angenommen hätte, ist unrichtig. Der Wohnwert wurde vielmehr, wie aus Anlage 2 zur Berufung ersichtlich ist, berechnet, um den Werten in L möglichst gerecht zu werden. Affektionswerte sind im Übrigen bei der Bewertung nicht zu berücksichtigen." Über die Berufung wurde erwogen: Gemäß § 303 Abs. 4 BAO ist eine Wiederaufnahme des Verfahrens von Amts wegen u.a. in allen Fällen zulässig, in denen Tatsachen oder Beweismittel neu hervorkommen, die im Verfahren nicht geltend gemacht worden sind und die Kenntnis dieser Umstände allein oder in Verbindung mit dem sonstigen Ergebnis des Verfahrens einen im Spruch anders lautenden Bescheid herbeigeführt hätte. Maßgebend ist in diesem Zusammenhang, ob der Abgabenbehörde in dem wiederaufzunehmenden Verfahren der Sachverhalt so vollständig bekannt gewesen ist, dass sie schon in diesem Verfahren bei richtiger rechtlicher Subsumtion zu der nunmehr im wiederaufgenommenen Verfahren erlassenen Entscheidung hätte gelangen können (vgl. das hg. Erkenntnis vom 4. März 2009, 2004/15/0135, mit weiteren Nachweisen). Hierbei kommt es auf den Wissensstand der Behörde (auf Grund der Abgabenerklärungen und ihrer Beilagen) im jeweiligen Veranlagungsjahr an (vgl. für viele das hg. Erkenntnis vom 18. Dezember 2008, 2006/15/0208). Der Berufungsführer hat seine Einkommensteuererklärung für das Jahr 2005 (E 1 und E 1a) mittels Finanz Online eingegeben. Die allgemeinen Angaben zur Ermittlung der Einkünfte hat der Berufungsführer folgendermaßen ausgefüllt: | (Teil-)Betrieb wurde veräußert oder aufgegeben | Ja | Höhe des Veräußerungsgewinnes- / verlustes (vor allfälligem Freibetrag) (Kennzahl 9020) | 397.943,75 | Höhe eines auszuscheidenden Gewinnes oder Verlustes (Kennzahl 9030) | 96.430,39 | Ein Antrag gemäß § 24 Abs 6 wird gestellt (Gebäudebegünstigung bei Betriebsaufgabe)