UFSW RV/2700-W/06

14.642,70 € | 14.642,70 € | Einnahmen der Jahre 2001 bis 2008 | 101.787,89 € Um die Einnahmen aus der Vermietung der beiden noch nicht verkauften Wohnungen Top 4 und Top 5 vom Beginn der Vermietungstätigkeit im Jahr 2001 bis zum Jahr 2008, dem letzten Jahr, für das Zahlenmaterial zur Verfügung steht, zu ermitteln, wurden in jenen Jahren (2002, 2004, 2005 und 2006), in denen auch Einnahmen aus der Vermietung von Wohnungen erzielt wurden, die in weiterer Folge veräußert wurden, die Einnahmen aus dem Jahr 2008 in Ansatz gebracht, da in diesem Jahr nachweislich nur mehr die beiden Wohnungen Top 4 und Top 5 unverkauft waren. | Jahr | Ausgaben in S | Ausgaben in € | Mo-na- te | | Anteile lt Grund-buch | anteilige Ausgaben für Top 4 + 5 | 1998 | 431.004,00 S | | | | | | 1999 | 591.731,00 S | | | | | | 2000 | 717.606,00 S | | | | | | 2001 | 622.795,38 S | | | | | | 1998-2001 | 2.363.136,38 S | 171.735,81 € | | | | | 2002 | | 48.204,00 € | | | | | 2003 | | 30.704,48 € | | | | | 1998-2003 | | 250.644,29 € | | | 268/888 | 75.644,90 € | 2004 | | 39.705,17 € | 4/12 | 13.235,05 € | 268/888 | 3.994,36 € | | | | 8/12 | 26.470,11 € | 268/704 | 10.076,69 € | 2005 | | 32.876,86 € | 5/12 | 13.698,69 € | 268/704 | 5.214,84 € | | | | 7/12 | 19.178,16 € | 268/462 | 11.124,99 € | 2006 | | 18.259,36 € | | | 268/462 | 10.592,00 € | 2007 | | 32.423,62 € | 10/12 | 27.019,68 € | 268/462 | 15.673,75 € | | | | 2/12 | 5.403,93 € | | 5.403,93 € | 2008 | | | | | | 19.694,89 € | Ausgaben der Jahre 1998 bis 2008 | 157.420,35 € | - Einnahmen der Jahre 2001 bis 2008 | 101.787,89 € | Gesamtverlust innerhalb von 10 Jahren | 55.632,46 € Laut Grundbuchsauszug verfügen die fünf Wohneinheiten samt dazugehörigen Abstellplätzen über folgende Anteile an der gegenständlichen Liegenschaft: | | Wohnung | Abstellplatz | Anteil | Top 1 | 119 x 2 = 238 | 2 x 2 = 4 | 242/888 | Top 2 | 190 | 4 | 194/888 | Top 3 | 180 | 4 | 184/888 | Top 4 | 128 | 4 | 132/888 | Top 5 | 132 | 4 | 136/888 | | 868 | 20 | 888/888 Die beiden noch nicht verkauften, aber vermieteten Wohneinheiten (Top 4 und Top 5) verfügen zusammen über einen Anteil von (132/888 + 136/888) 268/888 an der Liegenschaft. Mit dem Verkauf der ersten Wohnung (Top 3) am 16.04.2004 erhöhte sich der Anteil der Wohneinheiten Top 4 und Top 5 an der im Eigentum der Bw verbliebenen Liegenschaft auf 268/704 (888 - 184 = 704). Mit dem Verkauf des Reihenhauses am 20.05.2005 erhöhte sich der Anteil der Wohneinheiten Top 4 und Top 5 auf 268/462 (704 - 242 = 462) und mit dem bislang letzten Verkauf einer Wohnung (Top 2) am 23.10.2007 beläuft sich der Anteil der Wohneinheiten Top 4 und Top 5 auf 268/268 (462 - 194 = 262).   | | Kaufvertrag | Anteile | Wohneinheit Top 3 (Wohnung) | 16.04.2004 | 888 - 184 = 704 | Wohneinheit Top 1 (Reihenhaus) | 20.05.2005 | 704 - 242 = 462 | Wohneinheit Top 2 (Wohnung) | 23.10.2007 | 462 - 194 = 268 Da am 16.04.2004 die Wohneinheit Top 3 verkauft wurde, wird bei der Ermittlung jener Ausgaben, die im unmittelbaren Zusammenhang mit der Vermietung der beiden Wohneinheiten Top 4 und Top 5 angefallenen sind, davon ausgegangen, dass von den Ausgaben der ersten vier Monate (4/12) des Jahres 2004, die mit der Vermietungstätigkeit der Bw in Zusammenhang stehen (ds 4/12 von 39.705,17 € = 13.235,05 €), solange die gesamte Liegenschaft noch im Eigentum der Bw war, 268/888 dieser Ausgaben (268/888 von 13.235,05 € = 3.994,36 €) auf die beiden Wohneinheiten Top 4 und Top 5 entfallen, während von den Ausgaben der restlichen 8 Monate des Jahres 2004 (ds 8/12 von 39.705,17 € = 26.470,11 €) 268/704 der Ausgaben (268/888-184=704 von 26.470,11 € = 10.076,69 €) auf die beiden Wohneinheiten Top 4 und Top 5 entfallen. Die anteiligen Ausgaben, die im unmittelbaren Zusammenhang mit der Vermietung der beiden Wohneinheiten Top 4 und Top 5 in den Jahren 2005 und 2007 angefallenen sind, wurden in analoger Vorgehensweise zum Jahr 2004 ermittelt. Gemäß § 28 Abs 1 Z 1 EStG 1988 sind Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen und von Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen, soweit sie nicht zu den Einkünften im Sinne des § 2 Abs 3 Z 1 bis 5 gehören, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Gemäß § 1 Abs 2 LVO ist Liebhaberei bei einer Betätigung anzunehmen, wenn Verluste entstehen 1. aus der Bewirtschaftung von Wirtschaftsgütern, die sich nach der Verkehrsauffassung in einem besonderen Maß für eine Nutzung im Rahmen der Lebensführung eignen (zB Wirtschaftsgüter, die der Sport- und Freizeitausübung dienen, Luxuswirtschaftsgüter) und typischerweise einer besonderen in der Lebensführung begründeten Neigung entsprechen oder 2. aus Tätigkeiten, die typischerweise auf eine besondere in der Lebensführung begründete Neigung zurückzuführen sind oder 3. aus der Bewirtschaftung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten. Die Annahme von Liebhaberei kann in diesen Fällen nach Maßgabe des § 2 Abs 4 ausgeschlossen sein. Das Vorliegen der Voraussetzungen der Z 1 und 2 ist für jede organisatorisch in sich geschlossene und mit einer gewissen Selbständigkeit ausgestattete Einheit gesondert zu beurteilen. ... § 2 ... (4) Bei Betätigungen gemäß § 1 Abs 2 liegt Liebhaberei dann nicht vor, wenn die Art der Bewirtschaftung oder der Tätigkeit in einem absehbaren Zeitraum einen Gesamtgewinn oder Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (§ 3) erwarten lässt. Andernfalls ist das Vorliegen von Liebhaberei ab Beginn dieser Betätigung so lange anzunehmen, als die Art der Bewirtschaftung oder der Tätigkeit nicht im Sinne des vorstehenden Satzes geändert wird. Bei Betätigungen im Sinne des § 1 Abs 2 Z 3 gilt als absehbarer Zeitraum ein Zeitraum von 20 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Überlassung, höchstens 23 Jahren ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben). Die im vorliegenden Fall gegebene mit Verlusten verbundene Bewirtschaftung von zwei Eigentumswohnungen stellt eine Betätigung iSd § 1 Abs 2 Z 3 LVO dar, bei der die Liebhabereivermutung gemäß § 2 Abs 4 LVO widerlegt werden kann, wenn die Art der Bewirtschaftung einen Gesamtüberschuss der Einnahmen in einem Zeitraum von 20 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Überlassung oder höchstens 23 Jahren ab dem erstmaligen Anfallen von Ausgaben (= absehbarer Zeitraum) erwarten lässt. Die Bw hat von Anfang an ausschließlich eine Veräußerung der Wohneinheiten und nicht auch eine (auch nur teilweise) Vermietung geplant, weshalb es bezüglich etwaiger Vermietungsszenarien keine Planungen bzw Planrechnungen gab und gibt. Aus der Gegenüberstellung der aus der Vermietung der Wohneinheiten Top 4 und Top 5 erwirtschafteten Ausgaben und Einnahmen für einen Zeitraum von 10 Jahren ergibt sich - wie in der Tabelle oben dargestellt - ein Gesamtverlust von 55.632,46 €. Aufgrund der hohen Zinsbelastung ist auch nicht zu erwarten, dass in den folgenden 10 Jahren ein derart hoher Überschuss erzielt werden könnte, sodass aus der Vermietung der beiden Wohneinheiten ein Gesamtüberschuss erwirtschaftet werden könnte. Da es sich - wie die Bw in ihrem Schreiben vom 01.12.2009 selbst formuliert - rückwirkend betrachtet bei dem gegenständlichen Immobilienkauf um eine wirtschaftliche Fehlinvestion handelt - und die Art der Bewirtschaftung der in Rede stehenden Liegenschaft einen Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten in einem absehbaren Zeitraum von 20 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Überlassung nicht erwarten lässt, ist auch die bloße Vermietung der beiden Wohneinheiten Top 4 und Top 5 als Liebhaberei im Sinne der Liebhabereiverordnung zu qualifizieren. Es war daher spruchgemäß zu entscheiden. Wien, am 21. April 2010