UFSW RV/0734-W/05

Berufungsentscheidung Der unabhängige Finanzsenat hat durch den Vorsitzenden Dr. Christian Lenneis und die weiteren Mitglieder Dr. Wolfgang Pavlik, Norbert Pelzer und Mag. Belinda Maria Eder im Beisein der Schriftführerin Diana Engelmaier über die Berufung der ARGE L 105, K. & F. OHG & Mitgesellschafter, H-Gasse, vertreten durch Dr. Thomas Keppert WP GmbH, 1060 Wien, Theobaldgasse 19, vom 23. Dezember 2004 gegen den Bescheid des Finanzamtes Wien 9/18/19 Klosterneuburg vom 19. November 2004 betreffend Umsatzsteuer 2001 nach der am 24. März 2006 in 1030 Wien, Vordere Zollamtsstraße 7, durchgeführten mündlichen Berufungsverhandlung entschieden: Die Berufung wird als unbegründet abgewiesen. Der angefochtene Bescheid bleibt unverändert. Entscheidungsgründe Laut beim Finanzamt (FA) am 16.11.1999 eingelangten Fragebogen für Gesellschaften betreffend die Eröffnung des Gewerbebetriebs wurde der Name des Unternehmens mit ARGE L angegeben. Demnach wurde das Unternehmen mit 1.11.1999 begonnen. Als ausgeübte Geschäftstätigkeit wird "Zinshaus - Renovierung und Ausbau" angeführt. Beteiligt sind M. K. Immobilienhandel KEG, Ms. K. Immobilien Handel KEG, O. F. Immobilien Handel KEG, S. F. Immobilien Handel KEG sowie K. K. & F. . Zeichnungsberechtigt sind Mag. A K. und B F. . Mit dem Ansuchen um Zuteilung einer Steuernummer wurde beim FA wurde auch der Gesellschaftsvertrag der ARGE vom 1.10.1999 vorgelegt. Anlässlich einer bei der Berufungswerberin (Bw) gem § 99 Abs 2 FinStrG durchgeführten Buch- und Betriebsprüfung wurde ein Vorhalteverfahren durchgeführt, in dem u a folgende Feststellungen von der Bp in den Schreiben vom 18.6.2003 und 1.8.2003 getroffen wurden: "Nach Durchsicht der beschlagnahmten Unterlagen ergibt sich nachstehende Würdigung der bisherigen Verrechnungen seitens der Arbeitsgemeinschaften: Wird eine Wohnung erworben und ist in diesem Zusammenhang die Sanierung vorgesehen, ist die Frage zu lösen, ob eine unsanierte oder sanierte Wohnung Gegenstand des Umsatzes ist. Entscheidend ist dabei, ob der Wille der Parteien auf den Erwerb einer sanierten oder unsanierten Wohnung gerichtet ist. Entscheidend ist, welcher Zustand (saniert oder unsaniert) zum Vertragsinhalt gemacht wird (VwGH v 27.6.1991, 90/16/0169). Die Frage, ob Gegenstand des Umsatzes eine sanierte oder unsanierte Wohnung ist, wird von der Judikatur nicht an Hand der vertraglichen Formulierungen, sondern danach entschieden, wem nach dem wirklichen Gehalt und der tatsächlichen Durchführung die Bauherreneigenschaft zukommt. Nach der Judikatur des VwGH ist der Bauherrenbegriff grunderwerbsteuerlich und umsatzsteuerlich gleich auszulegen (VwGH v 8.10.1990, 89/15/0112). Nach Ansicht der Bp sind jene KEGs, welche zum Zeitpunkt des Beginnes der Um-, Ausbau- und Sanierungsarbeiten Eigentümer sind, aus nachstehend angeführten Gründen als Bauherr anzusehen und es sind daher die Baukosten der ARGE an diese KEGs zu fakturieren: a) die Käufer konnten auf die bauliche Gestaltung keinen Einfluss nehmen b) die KEGs haben das Baurisiko zu tragen, d h den bauausführenden Unternehmern gegenüber sind sie berechtigt und verpflichtet c) das finanzielle Risiko tragen ebenfalls die KEGs, da die Erwerber bloß einen Fixpreis zu zahlen haben d) nur dem Bauherren (=KEGs) obliegt es, die Sanierung bzw die Um- und Ausbauten zu planen und der Baubehörde gegenüber als Bauwerber aufzutreten, die Verträge mit den Bauausführenden im eigenen Namen abzuschließen e) teilweise wurden Bauaufträge mit den Käufern abgeschlossen. Diese Bauaufträge wurden nachweislich rückdatiert. Die Bauaufträge wären dennoch als "Scheinauftrag" anzusehen, da zu diesem Zeitpunkt die im Bauauftrag angeführten Leistungen schon vorher begonnen bzw bereits fertiggestellt wurden (somit muss zur Durchführung dieser Arbeiten den Auftrag ein anderer erteilt haben). Aufgrund obiger Ausführungen sind sämtliche Baukosten von der ARGE an die Eigentümer KEGs zu fakturieren. Dies wurde nur teilweise so gehandhabt - die anderen Baukosten wurden direkt an die Wohnungskäufer fakturiert. ... Andernfalls erfolgt von der Bp hinsichtlich der falsch fakturierten Bauleistungen eine nochmalige Vorschreibung der Umsatzsteuer aufgrund des § 19 Abs 2 UStG und die bisher ... in den AR ausgewiesene Umsatzsteuer wird ... weiterhin geschuldet. ... .... Lt Pkt. IX des Wohnungseigentumsvertrages v 7.12.1999 räumen die Vertragsparteien u a das Nutzungs- und Verwertungsrecht des Dachbodens der x Immobilien AG und deren Rechtsnachfolgern ein. Im Dachgeschoß wurden Top 25 (Verkauf an Dkfm. We) und Top 26 (Verkauf an W. Elke) gebaut sowie ein Teil in Top 24 (Verkauf an C. Vermögensverwaltung GmbH) integriert. Warum wurde der x AG dieses Recht eingeräumt und wie verwertete die x AG dieses Recht? In Top 24 (38,57 m2.) wurde im Dachboden um 98,25 m2. ausgebaut. Zusätzlich eine Terrasse im DG von 11,90 m2. Die Baukosten dieses Tops wurden am 30.8.2001 an C. Vermögensverwaltung GesmbH um 750.000,-- netto fakturiert - d s rd 5.480,-- netto pro m2. Dieses Top wurde in weiterer Folge von Mag. K. von der C. Vermögensverwaltung GesmbH angemietet. Frage: Warum wurden so geringe Baukosten fakturiert? Zum Vergleich: Dachgeschoßausbauten Top 25 und 26: Baukosten von 21.000,-- - 23.000,-- pro m2 an We und W. fakturiert. Lt Zusatzauftrag an X Bau- und HandelsgesmbH: Dachsanierung - Ausbau 3. Trakt (99m2 und 12m2 Terrasse):1,552.500,-- netto. Bei Vergleich mit anderen Baukosten gelangt man auf nachstehenden Rechungsbetrag: Sanierung Altbestand: 38m2 x 10.000,-- = 380.000,-- Ausbau Dachgeschoß: 99m2 (ohne Terr) x 22.000m,-- = 2,178.000,-- gesamt 2,558.000,-- netto Dass mehrere Bauaufträge nachweislich zu einem späteren Zeitpunkt erstellt wurden, als die ausgedruckten identen Originaldokumente angeblich unterschrieben wurden, ist aus den EDV-Daten ersichtlich (...). Darüber hinaus wurde festgestellt, dass sämtliche Wohnungen im Internet (www.x.co.at) zu einem Fixpreis angeboten wurden. Aus diversen auf der EDV-Anlage vorgefundenen ... Schriftstücken ist ersichtlich, dass Kaufinteressenten eine Aufteilung des Kaufpreises ("...mögliche Nebenkostenersparnis dadurch, dass ein Teil des Kaufpreises als Bauauftragsrechnung des ausführenden Generalunternehmers ausgewiesen werden kann.."-wörtliches Zitat...) angeboten wurde. Daraus ist wohl unzweifelhaft ersichtlich, dass den tatsächlichen Gegebenheiten zufolge ein saniertes Objekt Gegenstand des Kaufs ist.... Sollten Ihrer Meinung nach Zweifel am Ermittlungsergebnis bestehen, so werden Sie eingeladen, diese zu konkretisieren...." In den Vorhaltsbeantwortungen wurde iW vorgebracht: "... Für uns sprechen folgende Fakten für die Bauherreneigenschaft der Liegenschaftserwerber und gegen eine Bauherreneigenschaft der KEGs: Zum Sachverhalt ist soviel zu sagen, dass bei ... ARGE Li. 105 ein Großteil aller Wohnungen von der x Immobilien AG gekauft worden ist oder die x Immobilien AG in den Verkauf der Wohnungen eingebunden war. ... wurden von insgesamt 28 Tops 16 Tops von der x Immobilien AG gekauft, weitere 12 Tops wurden an Dritte verkauft. ... Die x Immobilien AG investiert in Immobilien, die sie großteils langfristig vermietet. Einzelne Wohnungen sind auch für den Verkauf bestimmt. Die x Immobilien AG hat von Beginn an die Absicht gehabt, unsanierte und unausgebaute Wohnungen zu erwerben, sie selbst zu sanieren und auszubauen, um sie dann weiter zu verkaufen oder aber langfristig zu vermieten. Generalunternehmer war die X Bau- und Handels GmbH, die mit den Um- und Ausbauten beauftragt worden ist. Der Wohnungskäufer war vertraglich nicht gebunden, den Bauauftrag an die X Bau- und Handels GmbH zu vergeben. Es kam auch vor, dass der Wohnungskäufer andere bauausführende Firmen mit den Aus- und Umbauarbeiten beauftragt hat, oder dass auf Wunsch des Wohnungskäufers die X Bau- und Handels GmbH verschiedene besonders gewünschte Zulieferer eingesetzt hat. Siehe dazu ... Top 25 Wohnungskäufer We u a ... In keinem einzigen Fall wurde der Bauauftrag von einer der KEGs erteilt. Der Gesellschaftsvertrag der ARGE ... wurde zwischen 4 Handels KEGs und der Firma K. & F. am 1.10.1999 abgeschlossen. Laut Gesellschaftsvertrag ist einziger Zweck der ARGE die Renovierung und der Ausbau des Immobilienprojektes... mit einem budgetierten Gesamtaufwand von rd ATS 10 Mio zuzüglich Umsatzsteuer (rd Euro 730.000,--) und zwar Teile des gesamten Objektes inklusive der allgemeinen Hausteile, einem Dachgeschoßausbau und einem Liftbau. Die Renovierungs- und Ausbaukosten wurden innerhalb eines Zeitraumes von rd 2 Jahren ab Gründung der ARGE an Wohnungskäufer des Objektes oder - wenn einzelne Wohnungen nicht verkauft werden - an die einzelnen Eigentümer des Objektes mit einem entsprechenden Gewinnaufschlag - je nach Durchsetzbarkeit am Markt - weiter verrechnet werden. Die geplanten Erlöse sollten sich auf ATS 12 - ATS 15 Mio belaufen. Die konkreten Renovierungs- und Ausbautätigkeiten konnten im Frühjahr 2000 in eingeschränktem Umfang begonnen werden. Am 15.5.2000 erfolgte die Baubeginnanzeige bei der Baupolizei. Die überwiegenden Bauleistungen wurden dann zwischen Juni 2000 und September 2001 durchgeführt, was auch durch die vorliegenden Eingangsrechnungen der ARGE nachweisbar ist. Zwischen der X Bau- und Handels GmbH und der ARGE einerseits und der x Immobilien AG andererseits wurden auf Basis einer bereits im Sommer 2000 gegebenen Willensübereinstimmung am 13.12.2000 schriftliche Bauaufträge über die Renovierung und den Ausbau einzelner Wohneinheiten getroffen, konkret über die Tops M1, M2, L2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 13, 14, 15 und 17. Hinsichtlich der im Sommer 2000 gegebenen Willensübereinstimmung zwischen den Vertragspartnern verweisen wir auf beigefügte Erklärung der damaligen Vorstände der x Immobilien AG, die wir als gesonderte Beilage im Original beischließen. Gleichzeitig hat die x Immobilien AG gemeinsam mit der Firma K. & F. es bereits im Sommer 2000 übernommen, Wohnungskäufer und Bauherrn für die Wohneinheiten des Objektes zu werben. Mit der X Bau- und Handels GmbH (als Generalunternehmer) wurde vereinbart, dass am Markt Bauaufträge vermittelt und/oder Wohnungskäufer geworben werden. Dies lässt sich hinsichtlich der x Immobilien AG durch den Internetauftritt und die Verkaufsbroschüren ... und hinsichtlich der Firma x Management Services GmbH in Kooperation mit der x Immobilien AG durch Zeitungsinserate und tatsächlich abgerechnete Vermittlungen nachweisen. Konkret wurden neben dem oben beschriebenen Vertragsverhältnis mit der x Immobilien AG folgende (externen) Bauherrn geworben und haben entsprechende Verträge abgeschlossen: für Top 2 Fr Gabriela We -Ki für Top 25 (neu ausgebaute DG Wohnung) Hr Dkfm Dieter We für Top 26 (neu ausgebaute DG Wohnung) - Fr W. für Top 21 und 24 Firma C. Vermögensverwaltung GmbH bei sämtlichen Bauherrn war zum Zeitpunkt des Abschlusses des Bauauftrages mit den allgemeinen Hausrenovierungsarbeiten und mit einigen Roharbeiten (Maurer-Grobarbeiten, Kanal-, Wasser- und Gas-Rohinstallationen) begonnen worden, im Einzelfall lag der Ausbau erst zwischen 10 und 25% der Gesamtauftragssumme. Der wesentliche Teil der Arbeiten ist jedoch im Rahmen des jeweiligen Bauauftrages auf Basis der individuell ausgehandelten Verträge ausgeführt worden. Beweis dazu: die einzelnen Eingangsrechnungen in der ARGE, die die konkreten Wohnungen betreffen und die in den Zeitraum zwischen Abschluss des Bauauftrages und Endabrechnung fallen. Dies beweist auch, dass die Bauherren maßgeblich auf die Ausbauarbeiten Einfluss nehmen konnten. Als Nachweis sei angeführt, dass zwischen dem Abschluss der Bauaufträge und der Übergabe und Endabrechnung jeweils 2 - 6 Monate Zeitraum liegen, in denen die Arbeiten ausgeführt wurden. Jeder Bausachverständige kann bestätigen, dass eine Wohnungsrenovierung - auch höherer Qualität - innerhalb eines Zeitraumes von 4 - 6 Wochen realisierbar ist. ... G. We Abschluss Anbot 22.12.00 Bauauftrag 8.1.01 Endabrechnung Übergabe 28.2.01 Hr. Dkfm We A 22.12.00 B 8.1.01 E 6.8.01 Fr. W. A 2.1.01 B 5.2.01 E 6.4.01 Fa C. A 15.4.01 B 31.5.01 E 15.8.01 Insbesondere zu den neu ausgebauten Dachgeschoßeinheiten des Haupthauses, Top 25 und Top 26, existiert eine umfangreiche Dokumentation hinsichtlich Planänderungen, Ausstattungsänderungen, teilweise Änderungen von Raumaufteilungen, ... hinsichtlich Top 24 im Hoftrakt des Gebäudes war ursprünglich überhaupt kein Ausbau vorgesehen gewesen. Die Rohplanung wurde erst im Frühjahr 2001 gemeinsam mit dem Käufer, der Firma C. , entwickelt. ... wurden von den Projektpartnern auch Wohnungskäufer vermittelt, die in der Folge eine fertig renovierte Wohnung angeschafft haben, wobei die Baukosten ordnungsgemäß von der ARGE an die jeweilige Eigentümer KEG verrechnet wurden, und die Eigentümer KEG einen Kaufvertrag über die renovierte Wohneinheit abgeschlossen hat. Konkret konnten 6 Wohnungskäufer geworben werden, .... ... Die ER X v 23.8.2000 über ATS 265.000.-- ... betrifft tatsächlich die Li. 109. ... Es ist richtig, dass der x Immobilien AG verschiedene Sonderrechte, ... zustehen. Dazu ist festzuhalten, dass diese Rechte in den Wohnungseigentumsverträgen bei fast allen Häusern zugunsten der x Immobilien AG verankert sind, bei denen die x Immobilien AG einen maßgeblichen Anteil an Wohneinheiten hält. Diese Rechte beziehen sich jedoch nur auf die Allgemeinflächen und nicht auf die bereits parifizierten Dachgeschoß-Wohneinheiten. Gleichzeitig wird mit dem Wohnungseigentumsvertrag ja meistens die Parifizierung des Objektes durchgeführt, die auch die zu schaffenden Dachgeschoß-Wohneinheiten enthält.... Soweit wir wissen, hat die x Immobilien AG ... noch keine wie immer gearteten Verwertungen ihrer Rechte aus den Sonderrechten des Wohnungseigentumsvertrages vorgenommen. Bei der Beurteilung betreffend Hofgebäude (3. Trakt).. Erstens handelte es sich um ein nicht sehr attraktives Hofgebäude, das mühsam erreichbar ist, das ... sehr dunkel ist, teilweise auf eine 8m hohe Stützmauer schaut, die rund 1,5m von den Wohnungsfenstern entfernt ist, und in dem kein Lift bestehet. Bautechnisch darf man in einem Hofgebäude, das von der Widmung auf rot G (Grünland) steht, keine Veränderungen vornehmen. Das gesamte Hofgebäude beinhaltet Wohnflächen von rd 300m2 zuzüglich eines damals nicht ausgebauten Dachstuhls (mit nicht veränderbaren Schrägen an beiden Seiten) mit rd 90m2. Der von Ihnen zitierte Zusatzauftrag der ARGE an die X Bau- und Handels GmbH bezieht sich auf das gesamte Hofgebäude. An die X Bau- und Handels- GmbH wurde damals der Auftrag erteilt, eben wegen der geringen Attraktivität des Hofgebäudes mit einem Minimalaufwand die Renovierungsarbeiten durchzuführen. Das ursprüngliche Baubudget für das Hofgebäude der X Bau- und Handels GmbH bestehend aus Renovierung der bestehenden Wohnungen, der allgemeinen Teile und des Dachgeschoßausbaues, hat hinsichtlich der genannten Hauptpositionen ursprünglich ATS 3,6 Mio betragen. Aus mehreren Gründen (insbesondere erforderliche Kosteneinsparungen, ... eingeschränkte Attraktivität des Hofgebäudes....deutlich geringeren verwertbaren Flächen) wurde das Baubudget nicht vollständig freigegeben und ausgenützt, sodass lediglich rd ATS 2,8 Mio endgültig fakturiert wurden. Das sind rd ATS 9.300,-- per m2 (kalkuliert auf die Bestands- u Ausbaufläche von gesamt rd 300m2). Kalkulatorisch war die Dachgeschoßfläche einer Wohnungsrenovierung gleichzusetzen. Grund: Leichtkonstruktion, d h keine Stahlbetonplatte, normaler Unterboden - wie Sanierung Bestandswohnung - Wände neu vorgesetzt mit Rigips - wie Bestandswohnung, Heizung neu, Sanitäreinrichtungen neu, Fliesen neu, einfache Küche, - alles wie in einer von X Bau und Handels GmbH renovierten Bestandswohnung. ... Aus der dargestellten Ableitung ergibt sich eine kalkulatorische Nutzfläche von 55 - 60 m2 Bezogen auf die bewertbare Nutzfläche von 58m2 beträgt der Ausbaupreis lt Bauauftrag ARGE - C. ATS 12.931 je m2. Der Preis deckt aus Sicht der ARGE die Einstandskosten - siehe Fakturierung X Bau- und Handels GmbH mit ATS 9.300,-- und ist natürlich nicht vergleichbar mit einem sonstigen Dachgeschoßausbau im Haupthaus eines attraktiven Zinshauses mit Lift. Die Kalkulation hält auch einem Fremdvergleich stand. ... Ein weiteres Kriterium für das Vorliegen der Bauherreneigenschaft ist die Einflussnahme auf die planerische Gestaltung des Hauses. In .... Bauprojekten hat die x Immobilien AG den Bauauftrag für den Ausbau und die Renovierung der Objekte in wesentlichem Umfang erteilt und hat gemeinsam mit anderen Bauherren - die von der x Immobilien AG geworben wurden - den überwiegenden Anteil der Projekte damit übernommen und aktiv mitgestaltet. Während des Um- und Ausbaues wurden jeweils wesentliche Änderungen von den Wohnungskäufern bzw der x Immobilien AG veranlasst. ... Die Baubewilligungen wurden auf Basis sehr einfacher Einreichpläne vorgenommen. ... Viele Detaillösungen wurden erst im Zuge der Bautätigkeit festgelegt und gemeinsam zwischen dem Wohnungserwerber als Bauherrn, den Vertretern der X Bau- und Handels GmbH als Generalunternehmer und dem Architekten erarbeitet. Die Einflussnahme auf die planerische Gestaltung des Hauses ist ein wesentliches Merkmal, das für die Beurteilung der Bauherreneigenschaft herangezogen wird. ... Vertragspartner der X Bau und Handels GmbH, die als Generalunternehmer mit den Errichtungs-, Herstellungs- und Renovierungsarbeiten beauftragt worden ist, war und ist der Wohnungserwerber. Nur der Wohnungserwerber hat den Bauauftrag erteilt. Die Bauherreneigenschaft der KEGs ist schon deshalb ausgeschlossen, weil keine Vertragsbeziehung zwischen den bauausführenden Unternehmen bzw der X Bau- und Handels- GmbH und den KEGs bestand. ... Zu keiner Zeit war ein Fixpreis für die Umbauarbeiten vereinbart. In den Bauaufträgen wurde lediglich ein grobes Gesamtausbaubudget festgelegt. ... war in den ersten Kostenkalkulationen in 1999/2000 von einem Ausbaubudget von rd Euro 730.000,-- ausgegangen worden. ... wurde laufend erweitert und umfasste schließlich insgesamt Euro 982.000,-- zuzüglich Umsatzsteuer (d i die Summer der aufgewendeten Bauleistungen). Das sind rd 35% mehr als die ursprünglichen Baubudgets. ... ... ergibt sich schlüssig, dass der Großteil der Merkmale, die für das Vorliegen der Bauherreneigenschaft sprechen, beim Wohnungserwerber erfüllt war. ... Die KEGs können nicht als Bauherren angesehen werden, da - die Wohnungserwerber von Beginn an die Absicht hatten, eine unsanierte Liegenschaft zu erwerben, um sie um- und auszubauen und die einzelnen Wohnungen später zu verkaufen oder zu vermieten. ... - die Wohnungserwerber nachweislich auf die planerische Gestaltung des Hauses maßgeblich Einfluss nehmen konnten, ... - die Wohnungserwerber des Baurisiko getragen haben, dh dass nur sie gegenüber den bauausführenden Unternehmern vertraglich berechtigt und verpflichtet waren; - mit den Wohnungserwerbern kein Fixpreis vereinbart war, da das ursprüngliche Baubudget durch die Endabrechnung bei weitem überschritten worden ist.... Wir möchten uns auch dagegen verwehren, dass es Rückdatierungen und Scheinaufträge gegeben hätte. Die Tatsache, dass es in der EDV einzelne word und excel-Dateien gibt, die ein anderes Datum aufweisen, kann nicht als Beweis angesehen werden. ... Es kam vor, dass Dokumente in einer neuen Version oder mit einer geänderten Bezeichnung zu einem späteren Zeitpunkt neu abgespeichert wurden und als Muster für neue Verträge verwendet wurden... Abschließend wollen wir noch erwähnen, dass Zwischenkäufe und -verkäufe einzelner Wohneinheiten in unsaniertem Zustand im Rahmen der gegenständlichen Bauprojekte durchgeführt wurden. Diese Zwischenverkäufe berühren die Bauherrneigenschaft der x Immobilien AG nicht, da sie ... entsprechende Vereinbarungen über den Erwerb der betroffenen Einheiten hatte und Willensübereinstimmung zwischen den Vertragsparteien zu einem jeweils sehr frühen Projektstadium gegeben war. Der Grund für die Durchführung der Zwischenverkäufe war in der Liquiditätssicherung und Finanzierungsbereitstellung für die einzelnen Projekte zu suchen. Es war den einzelnen Zwischenkäufern bewusst, dass ... die x Immobilien AG langfristiger Eigentümer würde...." Im Bericht über die gem § 99 Abs 2 FinStrG durchgeführte Buch- und Betriebsprüfung traf das FA ua folgende Feststellungen. "Tz 1 Betriebsgegenstand oder Art der Tätigkeit Renovierung und Ausbau des Objektes 9999XY, Li. 105. Tz 2 Rechtsform Gesellschaft nach bürgerlichem Recht Tz 10 Eigentums- bzw Beteiligungsverhältnisse M. K. Immobilienhandel KEG 15% Ms. K. Immobilienhandel KEG 20% O. F. Immobilienhandel KEG 25% S. F. Immobilenhandel KEG 40% Erläuterungen zur Umsatzsteuer Tz 14 Steuerschuld gem § 11 Abs 14 UStG Die ARGE L 105 wurde am 1.10.1999 gegründet. Betriebsgegenstand ist die Renovierung und der Ausbau des Objektes Li. 105. Mit Ausnahme der K. & F. OHG waren alle Gesellschafter des geprüften Unternehmens zu Beginn der Sanierungsmaßnahmen im Jänner 2000 auch Miteigentümer des betreffenden Objektes. Vom geprüften Unternehmen wurden Sanierungsarbeiten an die in der Folge angeführten Käufer der einzelnen Wohnungen abgerechnet, obwohl Empfänger der betreffenden Leistungen die jeweiligen Eigentümer-KEGs (=Wohnungsverkäufer) waren. Im Ermittlungsverfahren wurden folgende Fakten festgestellt: - kein einziger der Wohnungskäufer scheint auf den betreffenden Einreichplänen und bei den Baubehörden als Bauwerber auf, sondern lediglich die jeweiligen Eigentümer KEG-s - die Baubewilligungen wurden ebenfalls den Eigentümer-KEGs erteilt - Gegenstand der Erwerbsvorgänge waren sanierte Wohnungen - der Wille der Vertragsparteien war auf den Erwerb sanierter Wohnungen gerichtet - die Käufer konnten auf die bauliche Gestaltung keinen wesentlichen Einfluss (iS der ständigen Rechtsprechung des VwGH) nehmen - die Verkäufer hatten das volle Baurisiko zu tragen und waren den bauausführenden Unternehmen gegenüber unmittelbar berechtigt und verpflichtet - die Verkäufer hatten das finanzielle Risiko zu tragen - es waren Fixpreise für den gesamten Wohnungskaufpreis inkl Sanierung vereinbart. In den Fällen, wo Mitarbeiter der x - Gruppe eine Vermittlungsprovision für die verkauften Objekte erhielten, wurde diese auf Basis des Gesamtkaufpreises - einschließlich der diesbezüglichen Bauauftragssummen - bemessen - die verrechneten Baukosten sind de facto Bestandteil des jeweiligen Wohnungskaufpreises - die bauausführenden Unternehmen wurden von der ARGE mit der Durchführung der Sanierungsarbeiten beauftragt, somit von jedem einzelnen Gesellschafter und daher auch von den Wohnungsverkäufern Weiters wird auf eines Aussage des Vorstandes der x Immobilien AG gegenüber der Zeitschrift Gewinn (...) hingewiesen, die wörtlich lautet: "Wir gehen immer so vor: Altbauten werden von uns zuerst über kleine Projektgesellschaften gekauft und erst dann, wenn sie saniert und vermietet sind, an die x Immobilien AG übertragen. So bleibt alles in der Gruppe strikt getrennt." Diese Aussage deckt sich mit den festgestellten Fakten. In der Folge sind nochmals die wesentlichen Merkmale, die eine Bauherreneigenschaft der in der Beilage angeführten Wohnungserwerber ausschließen sowie die diesbezügliche Rechtsprechung angeführt: 1) Der (die) Wohnungskäufer trat(en) der Baubehörde gegenüber nicht als Bauwerber auf. Dies stellt bereits ein gewichtiges Indiz gegen die Annahme der Bauherreneigenschaft dar (Hinweis E 17.2.1978, 728/76 und 1949/77; E 8. Oktober 1990, 89/15/0112; E 9. August 2001, 98/16/0158). 2) Die Sanierung der Wohnungen war zum Zeitpunkt der Erwerbsvorgänge bereits in allen Einzelheiten geplant, teilweise bereits fertig bzw in Durchführung. Daher konnte(n) der (die) Käufer, insbesondere, da jeweils nur ein Grundanteil, verbunden mit Wohnungseigentum erworben wurde, auf die Gestaltung des Gebäudes keinerlei Einfluss nehmen und keinerlei Bauaufträge an die bauausführenden Firmen erteilen. (E 19. Mai 1988, 87/16/0102; E 16. Dezember 1993, 88/16/0241; E 28. Juni 1995, 94/16/0160) Laut Rechtsprechung des VwGH reicht nicht einmal eine zusätzliche, ursprünglich nicht geplante Unterkellerung bzw eine Versetzung von Wänden aus, den erforderlichen Einfluss auf die Gestaltung der Gesamtkonstruktion darzulegen (E 16. November 1995, 93/16/0017; E 20. Februar 1992, 90/16/0160,0161; E 9. August 2001, 98/16/0392). 3) Der Wille der Vertragspartner war jedenfalls darauf gerichtet, einen ideellen Grundstücksanteil samt einer fertigen Wohnungseinheit zu erwerben bzw zu veräußern, daher kann der Erwerber die Bauherreneigenschaft - selbst bei Personenverschiedenheit zwischen dem Veräußerer des Grundstücksanteils und dem Bauführer - nicht erlangen (E 20. Jänner 1983, 81/16/0171; E 8. Jänner 1990, 89/15/0112). In dem vom steuerlichen Vertreter in den Vorhaltsbeantwortungen zitierten Erkenntnis des VwGH, 90/16/0093 vom 19. April 1995 ("Entscheidend ist nicht der Zustand im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, sondern der Zustand, in welchem das Grundstück zum Gegenstand des Erwerbsvorganges gemacht wird.") heißt es weiter: "Gegenstand eines Kaufvertrages kann nach dem erwähnten Erkenntnis eines verstärkten Senates ohne weiteres auch eine künftige Sache oder eine Sache sein, hinsichtlich welcher zur Erfüllung des Vertrages bestimmte Eigenschaften durch den Verkäufer erst geschaffen werden müssen. Ist der Grundstückserwerber an eine bestimmtes, durch die Planung des Verkäufers oder eines mit diesem zusammenarbeitenden Organisators vorgegebenes Haus gebunden, dann ist es nicht rechtswidrig, den Kauf eines Grundstückes mit - einem herzustellenden (hier fertig zu stellenden) - Haus anzunehmen, selbst wenn über dessen Herstellung ein gesonderter Werkvertrag (hier: Generalunternehmerauftrag) geschlossen wird." In diesem Erkenntnis stellt der VwGH also fest, dass es möglich ist, einen Kaufvertrag über ein erst zu errichtendes Gebäude abzuschließen. Ihre Interpretation dieses Erkenntnisses, man könne eine bereits fertig gestellte Wohnung in unsaniertem Zustand erwerben und rückwirkend einen Bauauftrag erteilen, steht in Widerspruch zur ständigen Rechtsprechung des VwGH. Dass im Zuge der seinerzeitigen USt-Nachschauen des FA 01 bei einzelnen ARGEn der gegenständliche Sachverhalt überprüft wurde, ist irrelevant, da den damaligen Prüfern maßgebliche Unterlagen und Beweismittel nicht vorlagen und daher naturgemäß auch nicht gewürdigt werden konnten. Dass wirtschaftlich gesehen immer die x Immobilien AG bzw die Wohnungskäufer als Bauherren aufgetreten seien, wurde vom geprüften Unternehmen in keinem einzigen Fall nachgewiesen. Auf sämtlichen Einreichplänen scheinen die Eigentümer-KEGs als Bauwerber auf. Die bauausführenden Unternehmen wurden von der ARGE mit der Durchführung der Arbeiten beauftragt. Arbeitsgemeinschaften sind Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GesbR), denen keine Rechtspersönlichkeit zukommt. Zurechnungssubjekte der Rechte und Pflichten sind vielmehr deren Gesellschafter, die auch Vertragspartner des Dritten sind (...). Somit gelten zivilrechtlich alle von der ARGE oder einem ihrer Gesellschafter erteilten Aufträge als von allen Gesellschaftern - und somit von den HandelsKEGs (= Wohnungsverkäufern) erteilt. Ust-rechtlich tritt die ARGE nach außen auf, daher kommt ihr Unternehmereigenschaft im Sinne des UStG zu. Umsatzsteuerrechtliche Leistungsbeziehungen bestehen daher zwischen den Eigentümer-KEGs und der ARGE einerseits sowie zwischen ARGE und bauausführender Gesellschaft andererseits. Welche konkreten Kosten den einzelnen Eigentumswohnungen zugeordnet worden sind, konnte nicht nachgewiesen werden. Es wurde somit lediglich eine pauschale Aufteilung vorgenommen, die nicht nachvollziehbar ist. Es konnte auch keine wesentliche Einflussnahme der Wohnungskäufer auf die planerische Gestaltung der Wohnungen als Kriterium für das Vorliegen der Bauherreneigenschaft festgestellt bzw nachgewiesen werden. Das Tragen von Baurisiko als maßgebliches Kriterium für das Vorliegen einer Bauherreneigenschaft der Wohnungskäufer konnte in keinem einzigen Fall festgestellt werden. Ein aus allfälligen Preissteigerungen resultierendes finanzielles Risiko für die Käufer war aufgrund der fix vereinbarten Pauschalpreise in keinem Fall gegeben, in seltenen Fällen aufgetretene geringfügige Abweichungen vom Pauschalpreis resultierten immer aus Zusatzwünschen der Käufer. Diese waren somit auch nicht Bestandteil des Kaufpreises. In sämtlichen Bauaufträgen ist unter dem Punkt Kosten des Bauauftrages und Fälligkeiten wörtlich festgehalten: "... Die Kosten für die Durchführung des Bauauftrages belaufen sich auf einvernehmlich festgestellte: | Herstellungs-/Errichtungs-/Renovierungskosten netto | öS | zuzüglich 20% Umsatzsteuer | öS | Gesamtkosten inkl Umsatzsteuer - Gesamtrechnungsbetrag | öS Es wurde kein Vertrag mit einer diesbezüglich abweichenden Vereinbarung vorgelegt. Die Kosten wurden demnach nachweislich im Vorhinein einvernehmlich festgesetzt. Dass für den Ausbau des gesamten Objektes im rahmen der ARGE nur ein Rahmenbudget veranschlagt wurde, ändert nichts an der Tatsache, dass mit den Käufern der einzelnen Wohnungen Fixpreise vereinbart wurden. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass zweifellos alle Käufer die Wohnungen in saniertem Zustand erworben haben. Durch die Aufteilung des Gesamtkaufpreises in Baukosten und Kaufpreis der unsanierten Wohnung wurde den Erwerbern die Möglichkeit eröffnet, Grunderwerbsteuer zu verkürzen und Vorsteuern aus Baukostenrechnungen zu Unrecht in Anspruch zu nehmen. Es wurden von der ARGE Leistungen an den (die) in der Folge angeführten Käufer fakturiert, die de facto im Auftrag der Eigentümer-KEGs erbracht wurden und an diese abzurechnen gewesen wären. Folgende bisher erklärte Umsätze wurden nicht an die tatsächlichen Bauherren, sondern an die Wohnungskäufer zur Abrechnung gebracht: Gabriele We -Ki erwarb mit Kaufvertrag vom 2. Februar 2001 die Wohnung Top 2. Am 22.12.2000 wurde ein Kaufanbot unterfertigt, in dem bereits der tatsächlich entrichtete Gesamtkaufpreis iHv ATS 943.500,-- (Kaufpreis ATS 444.000,--, Baukosten ATS 449.500,--) festgesetzt wurde. Somit ist eindeutig erwiesen, dass der Wille der Vertragsparteien darauf ausgerichtet war, eine fertig sanierte Wohnung zu einem Fixpreis zu erwerben bzw zu veräußern. Laut Eingangsrechnungen in der ARGE L H-Gasse 105 wurden bereits im Oktober 2000 die letzten Elektro- und Sanitärinstallationen durchgeführt, sodass die Wohnung nachweislich zum Zeitpunkt der Unterfertigung des Bauauftrages größtenteils fertig war. Eine Bauherreneigenschaft der Käuferin liegt daher jedenfalls nicht vor. Dkfm Dieter We erwarb mit Kaufvertrag vom 2. Februar 2001 die Wohnung Top 25. Am 22.12.2000 wurde ein Kaufanbot unterfertigt, in dem bereits der tatsächlich (abzüglich eines Haftrücklasses iHv 67.400,-- inkl USt) entrichtete Gesamtkaufpreis iHv ATS 4,358.500,-- (Kaufpreis ATS 1,150.000,--, Baukosten ATS 3,208.500,--) festgesetzt wurde. Somit ist eindeutig erwiesen, dass der Wille der Vertragsparteien darauf ausgerichtet war, eine fertig sanierte Wohnung zu erwerben bzw zu veräußern. Der angeblich am 8.1.2001 unterschriebene Bauauftrag wurde laut Dateiinformation tatsächlich erst am 1.2.2001 erstellt und ist somit nachweislich rückdatiert. Das Argument, dass die Dateiinformation durch Umspeichern oder Kopieren der Datei jederzeit geändert werden kann, geht auch in diesem Fall völlig ins Leere, da im Vertragstext unter Punkt 2.2 auf den beiliegenden und ebenfalls unterschriebenen Einreichplan verwiesen wird, der jedoch laut Kopfzeile erst am 30.1.2001 von der X -Bau per Fax übermittelt wurde und daher unmöglich bereits am 8.1.2001 unterschrieben worden sein kann. Die beim Ausbau berücksichtigten Änderungswünsche des Dkfm. We (normale Treppe statt Wendeltreppe, andere Badewanne, andere Fliesen) sind weiters so geringfügig, dass dadurch keine Bauherreneigenschaft begründet wird, weshalb diese auch hier auf Seiten der Verkäuferin liegt. Mag. Elke W. unterfertigte am 2.1.2001 ein Kaufanbot für die Wohnung Top 26 (Dachgeschoß) und erwarb diese mit Kaufvertrag vom 2. Februar 2001. Im Kaufanbot ist bereits durch die Aufteilung des Gesamtkaufpreises in Kaufpreis und Baukosten dokumentiert, dass Gegenstand der Erwerbsvorganges eine fertige Wohnung ist. Diese Wohnung wurde bereits im Zeitraum Juli - Dez 2000 insgesamt zumindest 7 Personen zum Preis von ATS 3,200.000,-- angeboten, wobei 3 von diesen Personen eine "Nebenkostenersparnis durch die mögliche Teilung des Kaufpreises in Wohnungskaufpreis in Höhe von ATS 800.000,-- und einen Bauauftrag an unser bauausführendes Unternehmen in Höhe von ATS 2,400.000,--" vorgeschlagen wurde, wodurch erwiesen ist, dass die sanierte Wohnung zu einem Fixpreis angeboten wurde und die Aufteilung des Kaufpreises völlig willkürlich exakt im Verhältnis 1 : 3 erfolgte. Die Reduktion der Baukosten und somit des Gesamtkaufpreises um ATS 63.254,40,-- resultiert aus der Tatsache, dass Mag. W. auf 2 Innentüren sowie die Einbauküche verzichtete, wobei diese Änderungen jedenfalls nicht geeignet sind, eine Bauherreneigenschaft zu begründen. Somit ist erwiesen, dass bei der gegenständlichen Wohnung die Bauherreneigenschaft auf der Verkäuferseite liegt. C. Vermögensverwaltung GmbH Diese Firma erwarb mit Kaufvertrag vom 26. Juni 2000 die Wohnungen Top 21 und 24. Die angeblich am 31.5.2001 unterschriebenen Bauaufträge wurde laut Dateiinfo erst am 17. Juli 2001 erstellt und sind somit rückdatiert. Die Baukostenabrechnungen vom 30. August 2001 wurden ebenfalls bereits am 17. Juli 2000 erstellt. Somit wurden nachweislich Schriftstücke falsch datiert, um einen gewissen Zeitraum zwischen angeblicher Auftragserteilung und Endabrechnung der Baukosten und somit eine Bauherreneigenschaft des Käufers vorzutäuschen. Die Sanierungsarbeiten in diesen beiden Tops wurden laut vorliegenden Baustellenberichten bereits Anfang 2001 begonnen. Es konnte keinerlei Einflussnahme des Käufers auf die bauliche Gestaltung festgestellt werden. Weiters wurden die Kaufanbote nicht, wie in der Vorhaltsbeantwortung behauptet, am 15.4.2001 gelegt (zu diesem Zeitpunkt hat die C. GmbH) noch nicht einmal existiert), sondern weisen dasselbe Datum auf wie die Bauaufträge (31.5.2001). In den Bauaufträgen wurde ein Fixpreis für die Sanierung vereinbart, sodass auch keinerlei Baurisiko für die Käuferin bestand. Somit ist erwiesen, dass auch bei der C. Vermögensverwaltung GmbH keine Bauherreneigenschaft vorliegt. x Immobilien AG Die x Immobilien AG erwarb mit Kaufvertrag vom 13.12.2000 die Tops 8,11,12,13,14 und 15 und mit Kaufvertrag vom 26.6.2001 die Tops M1,M2,L2,4,5,6,7,9,10 und 17. Die Wohnung Top 11 wurde erst Mitte 2001, also 1 1/2 Jahre nach dem Erwerb, saniert, sodass diese Nachweislich in unsaniertem Zustand erworben wurde und bezüglich dieser Wohnung der x Immobilien AG Bauherreneigenschaft zukommt. Hinsichtlich der übrigen Tops wurde folgender Sachverhalt festgestellt: Angeblich mit 13.12.2000 wurde ein Bauauftrag für alle o a Tops mit Ausnahme der Wohnung Top 11 unterzeichnet. Dieser wurde jedoch laut Dateiinformation erst am 17. Juli 2001 erstellt und ist somit nachweislich rückdatiert. Die vorgelegte Erklärung der beiden Vorstände der x Immobilien AG der Jahre 2000/2001, Mag. A K. und B F. , im Rahmen der Aufsichtsratssitzung der x Immobilien AG vom 8.6.2000 sei bereits zum Ausdruck gebracht worden, für das Projekt Li. 105, konkret für die Tops M1, M2, L2, 4, 4, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 13, 14, 15 und 17 die Bauherren-Funktion zu übernehmen und diese in unsaniertem Zustand zu erwerben, ist unglaubwürdig, da sich im Protokoll über die Aufsichtsratssitzung der x Immobilien AG vom 8.6.2000 nicht der geringste Hinweis darauf findet. Überdies wurde festgestellt, dass mit Ausnahme der Tops M1 und M2 sämtliche von der x Immobilien AG erworbenen Tops seit zumindest 1.6.2000 durchgehend bis zum Kauf vermietet und bewohnt waren, sodass nachweislich keinerlei Sanierungsarbeiten in den Wohnungen durchgeführt worden sein können. Die gesamten Sanierungsarbeiten waren laut Eingangsrechnungen der ARGE zum Zeitpunkt der angeblichen Unterzeichnung des Bauauftrages bereits zu 60% erbracht, zum Zeitpunkt der tatsächlichen Erstellung des Bauauftrages sogar zu 88%, sodass eine Bauherreneigenschaft der x Immobilien AG nicht bestehen kann. | bisher | | | | | | lt Bp | | | | | | | | | | | | Fakturierung an Bauherrn und Weiterfakturierung | | | Anteil | anteilige Baukosten je Top | Kaufpreis d Wohnung bisher | AR, Datum | Empfänger | Top | Netto | 20% USt | Brutto | Käufer | Datum KV | Top | | netto | | 3 28.2.01 | We Gab. | 2 | 416.250,00 | 83.250,00 | 499.500,00 | Si F. KEG We G. | 7.12.99 2.2.01 | 2 2 | 48/1609 48/1609 | 416.250,00 416.250,00 | 444.000,00 | 9 10.12.01 | x Immo. AG | 13 | 475.000,00 | 95.000,00 | 570.000,00 | O. F. KEG x Immo. AG Fincor Leasing | 22.12.98 13.12.00 15.1.02 | 13 13 13 | 53/1609 53/1609 53/1609 | 475.000,00 475.000,00 | 356.302,52 | 8 30.8.01 | C.Vermv. G. | 21 | 425.000,00 | 85.000,00 | 510.000,00 | WT-Inv. GmbH N. F KEG C. | 13.11.00 31.5.01 26.6.01 | 21 21 21 | 38/1609 38/1609 38/1609 | 425.000,00 425.000,00 425.000,00 | 500.000,00 400.000,00 450.000,00 | 6 30.8.01 | C.Vermv. G. | 24 | 750.000,00 | 150.000,00 | 900.000,00 | M.K.KEG WT-Inv. GmbH N. F. KEG C. | 22.12.98 16.5.01 31.5.01 26.6.01 | 24 24 24 24 | 145/1609 145/1609 145/1609 145/1609 | 750.000,00 750.000,00 750.000,00 750.000,00 | 220.000,00 450.000,00 550.000,00 | 5 6.8.01 | Dkfm We | 25 | 2,673.750,00 | 534.750,00 | 3,208.500,00 | Si F. KEG We | 7.12.99 2.2.01 | 25 25 | 129/1609 129/1609 | 2,673.750,00 2,673.750,00 | 1,150.000,00 | 4 23.3.01 | W. Elke | 26 | 1,947.288,00 | 389.457,60 | 2,336.745,60 | Si F. KEG W. | 7.12.99 2.2.01 | 26 26 | 99/1609 99/1609 | 1,947.288,00 1,947.288,00 | 800.000,00 | 7 30.8.01 | x Immobilien AG | M1,M2,L2, 4,5,6,7,8,9 10,12,13 14,15,17 | 3,050.000,00 | 610.000,00 1,947.457,60 | 3,660.000,00 | M.K.KEG WT-Inv.GmbH N..F.KEG x Imm. AG M.K.KEG WT-Inv.GmbH N..F.KEG x Imm. AG M.K.KEG x Imm.AG M.K.KEG WT-Inv. GmbH N. F.KEG x Imm. AG M.K.KEG WT-Inv. GmbH N. F.KEG x Imm. AG O. F.KEG x Imm. AG Mt.K.KEG x Imm.AG Mt.K.KEG x Imm.AG M.K. KEG x Imm.AG O. F.KEG x Imm. AG O. F. KEG x Imm. AG O. F. KEG x Imm. AG O. F. KEG x Imm. AG M.K.KEG x Imm.AG Mt.K.KEG WT-Inv.GmbH N..F.KEG x Imm.AG | 22.12.98 16.5.01 31.5.01 26.6.01 22.12.98 16.5.01 31.5.01 26.6.01 22.12.98 26.6.01 22.12.98 16.5.01 31.5.01 26.6.01 22.12.98 16.5.01 31.5.01 26.6.01 22.12.98 26.6.01 22.12.98 26.6.01 22.12.98 13.12.00 22.12.98 26.6.01 22.12.98 26.6.01 22.12.98 13.12.00 22.12.98 13.12.00 22.12.98 13.12.00 22.12.98 13.12.00 22.12.98 13.11.00 31.5.01 26.6.01 | M1 M1 M1 M1 M2 M2 M2 M2 L2 L2 4 4 4 4 5 5 5 5 6 6 7 7 8 8 9 9 10 10 12 12 13 13 14 14 15 15 17 17 17 17 | 6/1609 6/1609 6/1609 6/1609 3/1609 3/1609 3/1609 3/1609 20/1609 20/1609 73/1609 73/1609 73/1609 73/1609 52/1609 52/1609 52/1609 52/1609 52/1609 52/1609 51/1609 51/1609 75/1609 75/1609 53/1609 53/1609 54/1609 54/1609 78/1609 78/1609 53/1609 53/1609 55/1609 55/1609 53/1609 53/1609 32/1609 32/1609 32/1609 32/1609 | 66.666,00 66.666,00 66.666,00 66.666,00 66.667,00 66.667,00 66.667,00 66.667,00 66.667,00 66.667,00 200.000,00 200.000,00 200.000,00 200.000,00 200.000,00 200.000,00 200.000,00 200.000,00 200.000,00 200.000,00 200.000,00 200.000,00 650.000,00 650.000,00 200.000,00 200.000,00 200.000,00 200.000,00 200.000,00 200.000,00 200.000,00 200.000,00 200.000 200.000 200.000 200.000 200.000 200.000 200.000 200.000 | 40.000,00 100.000,00 120.000,00 80.000,00 200.000,00 220.000,00 170.000,00 380.000,00 800.000,00 840.000,00 160.000,00 250.000,00 260.000,00 140.000,00 280.000,00 850.000,00 140.000,00 140.000,00 524.369,75   369.747,90 700.000,00 150.000,00 250.000,00 260.000,00 Die bisher erklärten Umsätze sind der tatsächlichen Leistungserbringung an die Eigentümer KEGs zuzuordnen. Die in obiger Tabelle angeführte, an die Wohnungskäufer in Rechnung gestellte Umsatzsteuer wird gemäß § 11 Abs 14 UStG geschuldet. Eine Rechnungsberichtigung ist bis dato nicht erfolgt. Für den Prüfungs- und Nachschauzeitraum errechnet sich folgende Steuerschuld gem § 11 Abs 14 UStG: Zeitraum Steuerschuld gem § 11 (14) UStG 2001 öS1,947.457,60 € 141.527,26 ..." TZ 15 Vorsteuer 2000 Die Eingangsrechnung der X Bau- und HandelsgesmbH v 23.8.2000 über 265.000,-- + 20% USt für den Zeitraum 1.7. - 22.8.2000, bislang verbucht in der ARGE Li. 105, betrifft die ARGE Li. 109 und wird auf Antrag des steuerlichen Vertreters nunmehr bei dieser berücksichtigt. Vorsteuerkürzung 2000 lt. Bp: 20% von 265.000,-- = 53.000,-- Das FA erließ am 19.11.2004 einen entsprechenden Umsatzsteuerbescheid für das Jahr 2001. Dagegen richtet sich die Berufung der Bw, in der iW vorgebracht wird. "... Der angefochtene Steuerbescheid entspricht nicht der eingereichten Umsatzsteuererklärung für das Jahr 2001. Die Steuerbescheide folgen vielmehr den Feststellungen der Betriebsprüfung, die dahin lauten, dass die Leistungserbringung zu den im Jahr 2001 erfolgten Fakturierungen der Renovierung und des Ausbaus der Liegenschaft 9999XY , Li. 105 nicht an Gabriele We -Ki , Dkfm Dieter We , Mag Elke W. , C. Vermögensverwaltung GmbH und die x Immobilien AG, sondern an die jeweiligen Grundeigentümerinnen der einzelnen Eigentumswohnungen erfolgt sei. Aus diesem Grund sei hinsichtlich den gegenständlichen Fakturen an vorgenannten Personen vom 28.2.2001, 10.12.2001, 30.8.2001, 6.8.2001 und 23.3.2001 eine Steuerschuld aufgrund der Rechnungslegung gem § 11 Abs 14 UStG im Ausmaß von € 141.527,36,-- im Jahr 2001 entstanden. Die Begründung der gegenständlichen Bescheide verweist auf die Niederschrift bzw den Prüfungsbericht über die abgabenbehördliche Prüfung. Diesem Bericht ist unter Tz 14 überwiegend lediglich eine "Schemabegründung" zu entnehmen, die als mangelhaft zu bezeichnen ist. In Tz 14 wird zB behauptet, dass keine wesentliche Einflussnahme der Wohnungskäufer auf die planerische Gestaltung der Wohnungen festgestellt werden konnten. Worauf die belangte Behörde diese Feststellung im konkreten Fall stützt, bleibt völlig im Dunkeln. Wahr ist vielmehr, dass selbstverständlich ausschließlich die beiden damaligen Vorstände der x Immobilen AG, Mag K. und Herr F. , den Einfluss auf die planerische Gestaltung der gegenständlichen Umbau-, und Sanierungstätigkeiten hatten, soweit es die von der x Immobilien AG erworbenen Objekte betroffen hat. Wer hätte denn sonst Einfluss haben sollen? Die belangte Behörde behauptet in Tz 14 des Betriebsprüfungsberichts weiters, dass 13 von 15 der hier gegenständlichen und an die x Immobilien AG verkauften Objekte seit zumindest 1.6.2000 durchgehend vermietet waren und daher in diesen Wohnungen keine Sanierungen vorgenommen worden sein konnten. Sie übersieht dabei den tatsächlichen Sachverhalt, nämlich dass von unserer Mandantin im gesamten Betriebsprüfungsverfahren niemals behauptet wurde, dass bei diesem Objekt in den gegenständlichen Wohnungen Sanierungen vorgenommen worden seien. Es wurde immer der Behörde gegenüber dargelegt, dass nur die allgemeinen Teile der Liegenschaft saniert und das Dachgeschoß ausgebaut wurde. Insgesamt kann somit der dem angefochtenen Bescheid von der belangten Behörde zugrunde gelegte Sachverhalt als gravierend falsch festgestellt werden. Der tatsächliche Sachverhalt im konkreten Fall ist vielmehr folgender: - Der Gesellschaftsvertrag der ARGE wurde zwischen den vier Handels-KEGs und der K. & F. OHG am 1.10.1999 abgeschlossen. Laut Gesellschaftsvertrag ist der einzige Zweck der ARGE die Renovierung und der Ausbau der gegenständlichen Liegenschaft. Der dafür budgetierte Projektaufwand betrug bei Abschluss des Gesellschaftsvertrages rd ATS 10,0 Mio zuzüglich Umsatzsteuer (€ 730.000,00). Bei Endabrechnung des Projektes ergab sich ein gesamter Sanierungsaufwand in Höhe von € 982.000,00 netto. Demnach wurde das ursprüngliche Baubudget um rund 35% überschritten. Soviel zur Behauptung der vereinbarten Fixpreise. - Die gegenständlichen Renovierungs- und Ausbaukosten sollten in der Folge von der ARGE vorfinanziert werden und entweder an einzelne Wohnungskäufer - wenn diese vor Abschluss der Bauphase einen Käufer finden sollten - oder - wenn kein Käufer gefunden wird - an die jeweiligen Eigentümerinnen verrechnet werden. Die geplanten Erlöse der ARGE aus dieser Projekttätigkeit beliefen sich auf ATS 12 bis 15 Mio. - Die Renovierungs- und Ausbautätigkeit der ARGE konnte im Frühjahr 2000 in eingeschränktem Ausmaß begonnen werden. Am 15.5.2000 erfolgte die Baubeginnanzeige bei der Baupolizei. Die überwiegenden Bauleistungen wurden erst im Juni 2000 (nach Vorliegen der Baubewilligung für den Dachbodenausbau) begonnen und bis September 2001 durchgeführt. - Da die ARGE die erforderliche Finanzierung der Ausbau- und Sanierungsarbeiten schließlich nicht zur Gänze selbst zwischenfinanzieren konnte, wurde bereits im Sommer 2000 von der x Immobilien AG beschlossen, die Tops M1, M2, L2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 und 17 zu übernehmen. Aus diesem Grund erteilten die Eigentümerinnen der gegenständlichen Objekte der x Immobilien AG Kaufoptionen. Am 13.12.2000 wurde dann der hier gegenständliche Bauauftrag mit der x Immobilien AG abgeschlossen. Mit Kaufvertrag vom 13.12.2000 wurde ein Teil und mit Kaufvertrag vom 26.6.2001 der Rest der Kaufoption effektuiert und die gegenständlichen 16 Objekte von der x Immobilien AG von den beiden Handels-KEGs erworben. Mit Rechnungen vom 30.8.2001 und 10.12.2001 wurden dann der x Immobilien AG von der ARGE die anteiligen Sanierungskosten der Liegenschaft in Rechnung gestellt. - Wirtschaftliche Notwendigkeit der gegenständlichen Konstruktion war die, dass zum Zeitpunkt des Entschlusses zur Renovierung der gegenständlichen Liegenschaft (etwa im Oktober 1999) die grundbücherlichen Eigentümerinnen der einzelnen Eigentumsobjekte zur Finanzierung des erforderlichen Reparaturaufwandes nicht in der Lage waren. Grundsätzlich wäre die WEG zur Erteilung des Auftrages zur Sanierung der allgemeinen Teile der Liegenschaft zuständig gewesen. Dies hätte aber dazu geführt, dass den einzelnen Eigentümern der WE-Objekte erhebliche Sonderbeiträge für die Reparaturrücklage vorgeschrieben hätten werden müssen. Dies war leider unfinanzierbar für die Eigentümerinnen. Die Hausbank hat sich nicht bereit erklärt, Sanierungskosten der allgemeinen Teile der Liegenschaft zu finanzieren. Da somit kein Geld für die notwendige Sanierung der Liegenschaft im Bereich der Eigentümerinnen aufstellbar war, musste die x Immobilien AG die Zusage zum Erwerb der einzelnen Wohnungen tätigen sowie die Finanzierung der mit diesen verbundenen Sanierungskosten vorab übernehmen. Die Sanierung der allgemeinen Teile der Liegenschaft war deshalb unerlässlich, da andernfalls ein Verkauf des unausgebauten Dachbodens nicht möglich gewesen wäre. Jeder potentielle Käufer einer Dachbodenwohnung hat nämlich vorweg zur Bedingung eines Kaufes gemacht, dass die gesamte Liegenschaft saniert ist. Wer würde sich schon eine Dachbodenwohnung in einer optischen "Bruchbude" kaufen? Wieso die belangte Behörde bei dem gegebenen Sachverhalt auf die Idee kommt, dass die Ausbauleistung der ARGE gegenüber den Eigentümerinnen (die an die x Immobilien AG veräußert haben) erbracht worden sein soll, bleibt schleierhaft. Um überhaupt einen Käufer für die gegenständlichen Dachbodenwohnungen finden zu können, musste vorweg die Fassade und das Stiegenhaus auf Vordermann gebracht werden. Dies wurde im Frühjahr 2000 begonnen. - Die beiden neuen Dachbodenwohnungen Top 25 und Top 26 wurden mit Kaufverträgen vom 2.2.2001 von den Liegenschaftseigentümerinnen veräußert. Die Ausbauleistung der ARGE wurde mit Faktura vom 23.3.2001 an Frau Elke W. (Top 26) und mit Faktura vom 6.8.2001 an Herrn Dkfm. We (Top 25) in Rechnung gestellt. In beiden Fällen war natürlich im Zeitpunkt des Abschlusses der jeweiligen Bauaufträge und der Kaufverträge mit den Rohinstallationen im Dachboden begonnen worden. Der wesentliche Teil des Dachbodenausbaues ist aber jedenfalls nach den Wünschen und konkreten Aufträgen der beiden Käufer vorgenommen worden. Jedenfalls wurde die ARGE von den beiden Käufern mit dem Dachbodenausbau beauftragt. - Bereits in der Vorhaltsbeantwortung vom 3.10.2003 haben wir darauf hingewiesen, dass vorerst Gegenstand der Renovierung der gegenständlichen Liegenschaft nur die allgemeinen Gebäudeteile sowie den Dachbodenausbau umfasst hat. Für alle Objekte der gegenständlichen Liegenschaft hat die x Immobilien AG die Garantie für die Finanzierung der Renovierungskosten des Hauses übernommen. Ferner haben wir in der Vorhaltsbeantwortung bereits ausgeführt, dass bei sämtlichen Bauherren im Zeitpunkt des Abschlusses des Bauauftrages die allgemeinen Sanierungsarbeiten des Hauses und die konkreten Wohnungsrenovierungen zu 10 - 25% bereits vorgenommen waren. Die Fertigstellung der Sanierungen in den einzelnen Wohnungen erfolgte aber auf Basis des jeweiligen Bauauftrages innerhalb weniger Wochen zwischen Willensübereinstimmung und Übergabe der Wohnung. - Im Übrigen ist der von der belangten Behörde erhobene Vorwurf, unsere Mandantin hätte immer nur fertig sanierte Wohnungen verkauft und dabei immer eine Aufsplittung des Kaufpreises vorgenommen, in konkreten Fall schon dadurch widerlegt, dass hier neben der Anwerbung von Bauherren auch Wohnungskäufer akquiriert wurden, die fertig renovierte Wohnungen erworben haben. Konkret handelt es sich bei diesem Objekt um folgende Wohnungskäufer: Top 01 G. Kaufvertrag vom 18.10.2000 Top 03 Ol Kaufvertrag vom 18.9.2001 Top 16 D. Kaufvertrag vom 2.11.2000 Top 18 P. Kaufvertrag vom 7.12.2000 Top 19 Ma Kaufvertrag vom 2.11.2000 Top 22/23 D Kaufvertrag vom 2.10.2000