BFG RV/7101474/2022

Sämtliche Erwerber haben schon vor der Kaufvertragsunterzeichnung eine an die ***B*** adressierte Teilnahmeerklärung unterzeichnet und musste daher allen Erwerbern bewusst sein, dass sie entsprechend dem zu erwerbenden Anteil der Liegenschaft anteilig auch die Investitionskosten zu tragen haben werden, wobei für jeden Erwerber bereits betragsmäßig die voraussichtlichen anteiligen Investitionskosten beziffert wurden (beim Bf. € 570.00,00) und entspricht der Betrag für 100 Anteile einer Gesamtinvestitionssumme von € 5.700.000,00. Damit wurde schon vor Kaufvertragsabschluss definiert, welche Aufwandspositionen die Erwerber anteilig zu tragen haben werden, die dann auch in der ersten Miteigentümerversammlung formell beschlossen wurden. Daraus ergibt sich deutlich, dass ein kausaler und wirtschaftlicher Zusammenhang des Liegenschaftserwerbes mit der anteiligen Tragung aller im Protokoll der Miteigentümerversammlung genannten Aufwendungen besteht. Mit der Kaufvertragsunterzeichnung durch die Käufer erteilten alle Erwerber umfassende Vollmachten und war damit noch vor der Unterzeichnung der Kaufverträge durch die Verkäuferin sichergestellt, dass ein mit der Verkäuferseite zusammenarbeitender Miteigentümer namens der sich erst konstituierenden Miteigentümergemeinschaft tätig werden kann. Dazu kommt, dass nur wenige Tage nach Unterzeichnung der Kaufverträge durch die Vermieterin in der Miteigentümerversammlung vom 13.9.2016 nochmals bekräftigt wurde, dass alle Erwerber in das vorbereitete Vertragskonvolut einsteigen. Bereits in dieser Versammlung wurde die Planung mit der vermietbaren Fläche präsentiert und die voraussichtlichen Mieterträgnisse und das Gesamtinvestionsvolumen von allen Miteigentümern akzeptiert. Damit wurde im zeitlichen Umfeld mit dem Erwerb der Liegenschaftsanteile dem Grunde nach festgelegt, welche Leistungen die Erwerber zu erbringen haben. Die Tatsache, dass einige Käufer bereits in der Planungsphase Vorschläge zur Umsetzung des Projektes erstattet haben, ändert nichts daran, dass Gegenstand des Erwerbsvorganges auch bei diesen Personen die Liegenschafsanteile samt dem noch zu errichteten und für eine ertragreiche Vermietung geeignetem Gebäude waren. Die Mehrkosten durch die Fassadengestaltung wurden bereits bei der konstituierenden Miteigentümerversammlung akzeptiert und waren im Übrigen diese Beträge in den prognostizierten Baukosten gedeckt (weil es auf der anderen Seite auch Minderkosten gab). Nach der Rechtsprechung ist bei einer Miteigentümergemeinschaft die Bauherrneigenschaft nur dann gegeben, wenn sämtliche Miteigentümer gemeinsam tätig werden und das Risiko tragen (VwGH 29.7.2004, 2003/16/0135). Von einer Miteigentümergemeinschaft kann erst dann gesprochen werden, wenn Personen Miteigentümer geworden sind. Erst Miteigentümer können verbindlich mitgestalten und - beschließen. Wer noch nicht Miteigentümer ist, kann nicht Bauherr sein. Wirkt jemand schon vor Erwerb des Miteigentumsanteiles als Interessent mit, ist dies wegen seiner in dieser Phase unmaßgeblichen Stellung unbeachtlich (VwGH 30.5.1994, 93/16/0096; vom 27.1.1999, 96/16/0142.) Solange diesen Personen Miteigentum nicht eingeräumt ist und eine solche MEG gar nicht besteht, können diese auch nicht als Bauherrn handeln, Planungswünsche von Interessenten, die noch nicht Eigentümer sind, sind bloß unverbindliche Anregungen; mit ihnen werden nicht in der Stellung eines Bauherrn gründende, durchsetzbare Rechte geltend gemacht (VwGH vom 27.1.1999, 96/16/0142; vom 18.4.1997, 96/16/0043; vom 3.10.1996, 95/16/0003 u.a.). Auch wenn einzelne der späteren Miteigentümer an der Erarbeitung des Gesamtkonzepts bereits eingebunden waren, ist bei der Besteuerung der Zustand des Grundstücks maßgebend, der - hier jeweils anteilig - Gegenstand des Erwerbsvorganges werden sollte und sind alle in einem unmittelbaren, tatsächlichen und wirtschaftlichen oder "inneren" Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstückes stehenden Leistungen als Gegenleistung im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes anzusehen. Ebenso wie im Beschwerdefall zu VwGH 30.1.2014, 2013/16/0078 ist auch im gegenständlichen Fall auf Grund der zwischenzeitigen Abwicklung und Abrechnung des Bauprojektes ein Rückgriff auf die Prognose der Investitionskosten nicht mehr notwendig. Auch im gegenständlichen Fall liegt kein Anhaltspunkt dafür vor, dass sich die Käufer (Miteigentümer) dazu verpflichtet hätten, unabhängig von der Höhe der tatsächlichen (abzurechnenden) Kosten pauschaliter Investitionen in der prognostizierten Höhe aus welchem Titel auch immer abzugelten. Es liegen daher wirtschaftlich betrachtet die gesamten tatsächlich für den Neubau aufgewendeten Bau- und Baunebenkosten in einem unmittelbaren tatsächlichen und wirtschaftlichen oder inneren Zusammenhang mit dem Erwerb der Liegenschaft und sind auch die durch die geänderte Fassadengestaltung verbundenen zusätzlichen Baukosten als Teil der Gegenleistung anzusehen. Auch die Kosten für diverse Dienstleistungen wurden vom Finanzamt zu Recht in die Bemessungsgrundlage einbezogen, da sie dazu dienten, den Erwerbsgegenstand in jenen Zustand zu versetzen, der Gegenstand des Erwerbsvorganges war. Gegenstand des Erwerbsvorganges war hier die Liegenschaft mit dem noch zu errichteten Gebäude mit zu einer möglichst ertragsreichen Vermietung geeigneten Wohnungen. Bereits durch Unterzeichnungen der Teilnahmeerklärung war den späteren Käufer bekannt, welche Dienstleistungen in der Kalkulation der "Gesamtinvestionskosten" einbezogen wurden und welche Kosten sie als Miteigentümer bei der Verwirklichung des Projektes voraussichtlich anteilig zu tragen haben werden. Dabei kommt es nicht darauf an, ob bereits für alle Dienstleistungen ein formeller Auftrag vorlag oder ob von den Erwerbern bereits vor der Kaufvertragsunterzeichnung eine formelle Verpflichtung zur anteiligen Kostentragung eingegangen wurde, sondern ist nur entscheidend, ob ein innerer (wirtschaftlicher) Zusammenhang der Dienstleistungen mit dem Liegenschaftserwerb besteht. Wie der Bf. in der mündlichen Verhandlung bestätigte, wurden beim gegenständlichen Projekt den Erwerbern für die Erbringung der zusätzlichen Dienstleitungen Firmen aus dem Umfeld der ***B*** angeboten und wurden diese Dienstleitungen von den Erwerbern so in Anspruch genommen, wie sie im Gesamtkonzept enthalten waren. Nur wenn einzelne der angebotenen Dienstleistungen tatsächlich von den Erwerbern nicht in Anspruch genommen worden wären, wären die Kosten nicht Teil der Gegenleistung. Im gegenständlichen Fall wurden die in der konstituierenden Miteigentümerversammlung aufgezählten Kosten für die diversen Dienstleistungen auch tatsächlich anteilig übernommen und wäre ein Erwerb des jeweiligen Liegenschaftsanteiles ohne die anteilige Kostentragung faktisch nicht möglich gewesen. Auch die anteiligen Finanzierungskosten sind hier Teil der Bemessungsgrundlage, weil die Erwerber das von der ***B*** ausgearbeitete Finanzierungskonzept im gesamten Umfang übernommen haben (vgl. dazu VwGH 27.2.2025, Ra 2022/16/0101). Die nur vom Kaufpreis laut Kaufvertrag erfolgte Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer war daher unrichtig. Vom FA wurde im angefochtenen Bescheid samt gesonderten Begründung detailliert dargestellt, wie sich die Bau- und Baunebenkosten sowie die Kosten für die diversen Dienstleistungen betraglich zusammensetzen und wurde vom Bf. keine Einwände gegen die Höhe, der für den Erwerb des Bf. angesetzten anteiligen Kosten, erhoben. In der gesonderten Begründung wurde vom FA auch dargetan, welche Tatsachen und Beweismittel für das FA erst durch die Offenlegung vom 4.5.2020 und die anschließenden Ermittlungen neu hervorgekommen sind und weiters auch eine nachvollziehbare Ermessensabwägung für die Ergreifung der Maßnahme nach § 201 Abs.2 Z 3 BAO vorgenommen. Billigkeitsgründe, die gegen die Festsetzung nach § 201 BAO sprechen würden, wurden in der Beschwerde nicht vorgebracht. Zudem haben die Erwerber bereits durch Bildung einer Reserve für eine etwaige Grunderwerbsteuernachforderung vorgesorgt (vgl. dazu das Protokoll vom 25.4.2019). Die Beschwerde ist daher als unbegründet abzuweisen. 3.2. Zu Spruchpunkt II. (Revision) Gegen ein Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes ist die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Sämtliche hier entscheidungswesentlichen Rechtsfragen wurden durch die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs (vgl insbesondere VwGH 20.12.2023, Ra 2023/16/0033; VwGH 27.2.2025, Ra 2022/16/0101 und VwGH 9.3.2026, Ra 2023/16/0073) bereits abschließend geklärt. Die Revision an den Verwaltungsgerichtshof war daher nicht zuzulassen. Wien, am 27. Juli 2026