BFG RV/7101474/2022

Ad 3) UFS vom 11.01.2008, RV/0558-W/03: Bei diesem Fall ging es inhaltlich um ein Einfamilienhaus, das in einem Prospekt beworben wurde: In diesem Prospekt war bereits ein Grundriss enthalten. Es wurde nach bereits existierenden Plänen gebaut, Änderungen wurden in der Bauführung keine vorgenommen. Es gab ein einheitliches Kreditkonto für die Bezahlung des Grundes und der Bauführung. Der Werklohn war ein Fixpreis. In div. Tageszeitungen wurde das Projekt als ganzes beworben. Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages und des Werk vertrages war die Planung im Wesentlichen bereit abgeschlossen. Änderungen bei den angebotenen Haustypen waren nur in geringfügigem Ausmaß möglich. Das Ansuchen um Baubewilligung und die ganze Abwicklung wurde vom Organisator vorgenommen. Die Bezahlung der Kosten erfolgte nach einem strikten Zahlungsplan. Der Erwerber war somit an die vorgegebene Planung gebunden. Zum Zeitpunkt des Anbietens der Objekte in den Tageszeitungen waren die Liegenschaften bereits parzelliert und baureif hergerichtet, die Planungen abgeschlossen und die Prospekte bereits gedruckt Analog den vorzitierten Fällen lag auch hier ein gänzlich anderer Sachverhalt zugrunde, sodass diese Entscheidung des UFS aus 2008 in keiner Weise für den verfahrensgegegenständlichen Fall herangezogen werden kann Ad 4) VwGH vom 29.04.1998, ZI. 97/16/0234: Bei diesem Fall hat der Beschwerdeführer unmissverständlich geäußert, dass er ein ganzes Stockwerk erwerben möchte und hat bereits vorab in einem die Eigenmittel incl. Agio überwiesen. Die Bauausführung erfolgte ohne nennenswerte Änderungen gegen über den vorliegenden Plänen. Das Erkenntnis des VwGH war in diesem Fall nachvollziehbar, da die Bauherreneigenschaft nicht "gelebt" wurde, weil die kumulativ erforderlichen Voraussetzungen (Einflussnahme auf die bauliche Gestaltung des Hauses; Tragung des Bauherrenrisikos und des vollen finanziellen Risikos) offensichtlich - im Gegensatz zum streitgegenständlichen Fall - nicht Vorlagen Ad 5) VwGH vom 28.05.1998, ZI. 97/16/0494: Diesem Fall liegt die Konstellation zugrunde, dass den Investoren die Bauherreneigen schaft von der Behörde und letztlich auch vom Höchstgericht zu Recht aberkannt wurde, weil sie die zuvor erwähnten kumulativ erforderlichen Voraussetzungen nicht erfüllten. Gerade diese wurden aber beim verfahrensgegenständlichen Fall sehr wohl allesamt erfüllt, weshalb auch dieses Erkenntnis als Einzelfallentscheidung keine analoge Anwendung finden kann Ad 6) VwGH vom 06.11.2002, ZI. 99/16/0204: Bei diesem Fall ist es den Beschwerdeführern wiederum nicht erfolgreich gelungen, ihre Bauherreneigenschaft in der notwendigen Ausformung nachzuweisen, sodass keine Analogie für den gegenständlichen Fall hergestellt werden kann Ausführungen zum verfahrensgegenständlichen Fall ***PLZ*** Wien, ***GASSE***: Dass die von der Judikatur erarbeiteten Kriterien für das Vorliegen der Bauherreneigenschaft kumulativ vorliegen müssen (Fellner, Gebühren und Verkehrsteuern, Band II, 3. Teil Grunderwerbsteuergesetz 1987, Rz 90 zu § 5 GrEStG) darf als bekannt vorausgesetzt werden (Stammrechtssatz). Dr. Christian Prodinger, Wien, führt in seinem Buch Liegenschaften im Abgabenrecht, 2. Auflage, 2001, zum Thema Bauherreneigenschaft, S 360, zutreffend aus, dass entscheidend ist, wer als Bauherr anzusehen ist. Für indiziell hält er, wenn der Veräußerer vor der Baubehörde als Bauwerber aufgetreten ist, der Erwerber die Verträge mit Ausnahme unbedeutender Änderungen entweder nur zur Gänze annehmen oder ablehnen kann, somit das für den Bauherren typische Gestaltungsrecht gänzlich fehlt und der Erwerber keinerlei finanzielles Risiko trägt, sondern nur zur Zahlung eines Fixpreises verpflichtet ist, der ihm das Risiko von Kostensteigerungen abnimmt. Alle vorerwähnten Ausschlusskriterien für die Anerkennung als Bauherren lagen aber im gegenständlichen Fall nicht vor. Auch der em. o. Univ.-Prof. Dr. Werner Doralt schreibt in seinem Standardwerk Steuerrecht 2015/16, 17. Auflage, 2015, S. 197, zum Thema Bauherrenproblem Folgendes: Ein Problem (das sogenannte Bauherrenproblem) stellt sich allerdings dann, wenn der Verkäufer (der z. B. zugleich Bauunternehmer ist) den Grund und Boden mit einem von ihm noch zu errichtenden Gebäude verkauft. Verkauft er das erst zu errichtende Gebäude zu einem Fixpreis (er trägt das Risiko der Bauführung), dann wird der Fall genau so behandelt wie der Verkauf eines bebauten Grundstücks; der Kaufpreis für das noch zu errichtende Gebäude unterliegt dann ebenfalls der GrESt. Trägt jedoch der Käufer das Risiko der Bauführung (kein Fixpreis), dann werden die Errichtung des Gebäudes und der Wert des Grundstücks getrennt gesehen. Die Errichtung des Gebäudes unterliegt dann nicht der GrESt. Diesen Ausführungen ist unzweifelhaft zu entnehmen, dass auch der renommierte Univ.-Prof. Dr. Werner Doralt die Ansicht vertritt, dass bei einem Kostentragungsrisiko der Bauherren die Baukosten nicht in die GrESt- Bemessungsgrundlage einzubeziehen sind. In einigen höchstgerichtlichen Entscheidungen, insbesondere im Jahr 1998, wurde immer wieder darauf abgestellt, dass die Bauherreneigenschaft der Erwerber von Miteigentumsanteilen kritisch zu hinterfragen ist, wenn der Erwerber/Miteigentümer/Bauherr von vorneherein in ein bereits fertiges Planungs-, Vertrags- und Finanzierungskonzept im Wege eines Vertragsgeflechtes eingebunden ist und der Veräußerer eine in bautechnischer und finanzieller Hinsicht konkrete und bis annähernd zur Baureife gediehene Vorplanung zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis anbietet und der Erwerber/Miteigentümer/Bauherr dieses nur einheitlich annehmen oder insgesamt ablehnen kann. Damit wurde in einem Stammrechtssatz der Rahmen eindeutig abgesteckt. Es mag durchaus zutreffen, dass die von der ***B*** konzipierten "alten" Bauherrenmodelle diese Voraussetzungen nicht immer kumulativ aufwiesen. Aus diesem Grund wurden beginnend ab 2001 gerade bei großen Bauherrenmodellen die Mitsprache- und Mitgestaltungsrechte der Bauherren bereits in der Konzeptionsphase sukzessive erweitert. Wie schon der Name sagt, geht es um Mitsprache-Rechte, nicht um Mitsprache-Pflichten der Bauherren. Inwieweit sich ein Bauherr einbringt oder aufgrund seiner beruflichen Herkunft einbringen kann oder will, obliegt jedem einzelnen selbst. Faktum ist, dass sich mehrere Bauherren bei diesem großen Bauherrenmodell permanent eingebracht haben, bis es finalisiert werden konnte. Diese Gestaltungsvorschläge wurden auch großteils umgesetzt (z. B. nachträglicher Fassenschutzanstrich). Im Protokoll der konstituierenden Bauherrenversammlung vom 13.09.2016, das der Finanzbehörde vorliegt, steht unter Punkt 2. Planung und Bauausführung, 1. Absatz klar nachvollziehbar: Nach den Besprechungen mit den neuen Eigentümern hat Herr ***ARCHITEKT1*** die Planung in den letzten zwei Wochen nach den geäußerten Wünschen und Vorgaben (der Bauherren) ausgearbeitet und präsentiert die Entwürfe. Unter Punkt 2 Baukosten, 2. Absatz, ist in diesem Protokoll der konstituierenden Bauherrenversammlung vom 13.09.2016 nachzulesen: Diese Kosten beruhen auf Schätzungen. Der Planer weist darauf hin, dass die exakten Kosten von den Ausführungs- und Ausstattungswünschen der Miteigentümer und vor allem vom Ergebnis der öffentlichen Ausschreibung abhängig sein werden. Ev. Auflagen der Baubehörde oder des Wohnfonds Wien, wie auch ein unerwartetes Auffinden von Kriegsmitteln oder eine nachträglich festgestellte Bodenkontaminierung können Mehrkosten verursachen (die natürlich die Bauherren vollinhaltlich zu tragen haben). Die gesamten Mehrkosten, die wir als große Bauherren zu tragen hatten, betrugen EUR 43.641,50 (22 Einzelpositionen, die größte Einzelposition war nun der Nanoporanstrich auf Nanoputz mit EUR 18.716,94 (Textanmerkung: Anforderung Bauherren). Diese umgesetzten Maßnahmen gehen nun weit über die in der Judikatur des VwGH erwähnten Beispiele von baulich unwesentlichen Veränderungen hinaus. Somit sind bei diesem Fall alle drei geforderten Vorausaussetzungen für die Bauherreneigenschaft in einer geradezu vorbildlichen Art und Höhe gegeben: Große Einflussnahme auf die Gestaltung des Hauses; volle Tragung des Baurisikos und volle Übernahme der finanziellen Mehrkosten für Planung und Bauausführung in Höhe von 44 TEUR. Der Behörde kann somit in keiner Weise zugestimmt werden, wenn sie bei diesem Projekt ohne weitere Erhebungen anzustellen und ohne Prüfung der Fakten behauptet, dass die Bauherren ein vorgegebenes, vorgeplantes Konzept abgesegnet haben und somit nicht als Bauherren anzusehen sind. Das Gegenteil ist der Fall. Es war dieses Bauprojekt wiederum ein solches, bei dem die Bauherren großen Einfluss auf die Bauführung genommen haben und auch das Bauherrenrisiko in allen Ausprägungen tragen mussten. Als Investor und gleichzeitig berufsmäßiger Parteienvertreter aller betroffenen zehn großen Bauherren kann ich mich des Eindruckes nicht erwehren, dass die Behörde ohne die notwendige Prüfung des Sachverhaltes vorzunehmen, bei diesem "***B***-Fall" routinemäßig auf die ständige Rechtsprechung des VwGH verweist, ein vorgegebenes Vertragsgeflecht unterstellt und damit die Einbeziehung aller Projektkosten in die GrESt- Bem.-Grundlage begründet. Wir wiederholen unseren Antrag auf vollinhaltliche Aufhebung aller gem. § 201 BAO geänderten Grunderwerbsteuer-Nachforderungs-Bescheide wegen Rechtswidrigkeit infolge Verletzung wesentlicher Verfahrensvorschriften (nicht erfolgte inhaltliche Prüfung der Bauherreneigenschaft im gegenständlichen Fall anhand der drei kumulativ zu erfüllenden Bauherrenkriterien) und bestreiten das Vorliegen tragfähiger Wiederaufnahmegründe gem. § 303 BAO." Verfahren vor dem BFG Mit Vorlagebericht vom 20.5.2022 legte das FA das gegenständliche Rechtsmittel dem BFG zur Entscheidung vor. Mit Beschluss vom 31.8.2023 wurde die Entscheidung gemäß § 271 Abs. 1 BAO bis zur Beendigung des beim Verwaltungsgerichtshof zu GZ Ra 2023/16/0073 bzw. Ra 2023/16/0076 anhängigen Verfahrens ausgesetzt. Mit Verfügung des Geschäftsverteilungsausschusses vom 27.3.2026 erfolgte eine Aktenumverteilung zum Stichtag 01.04.2026 und ging die Zuständigkeit für die gegenständliche Rechtssache auf die Gerichtsabteilung 1062 über. Mit Beschluss vom 8.4.2026 teilte das BFG den Parteien mit, dass das Beschwerdeverfahren gemäß § 271 Abs. 4 BAO von Amts infolge der Entscheidung VwGH 9.3.2026, Ra 2023/16/0073 fortgesetzt wird und wurde die Gelegenheit eingeräumt noch vor Anberaumung der beantragten mündlichen Verhandlung eine Stellungnahme abzugeben oder die Anträge zu modifizieren. Mit Schreiben vom 04.05.2026 teilte der Bf. dem BFG mit, dass die Beschwerde vom 17.09.2021 vollinhaltlich aufrechterhalten werde. Die von der Finanzverwaltung angeführten Argumente seien nicht auf das verfahrensgegenständliche Bauherrenmodell anzuwenden. Die Erwerber hätten als Bauherren und Investoren zu jedem Zeitpunkt Mitsprachemöglichkeiten gehabt und hätten sich im Ifd. Verfahren mit allen Verbesserungsvorschlägen und Abänderungsanträgen auch aktiv einbringen können. Der persönliche Abänderungswunsch auf Anbringung eines Nanoporputzes sei im Ifd. Verfahren eingebracht und auch vollständig umgesetzt worden. Die Mehrkosten dieses Abänderungswunsches hätten die Erwerber als Bauherren kostenmäßig tragen müssen, wie auch die anderen Mehrkosten. Die Erwerber seien somit in jeder Phase der Umsetzung dieses Bauherrenmodelles aktive Bauherren gewesen und hätten keineswegs ein fix vorgeplantes ***B***-Konzept übernommen. Kein Bauherrnmodell der ***B*** sei mit einem anderen vergleichbar. Die Rolle der Bauherren sei in jedem Einzelfall zu prüfen und separat zu beurteilen, erst dann könne nachvollziehbar entschieden werden, ob die in Rede stehende Bauherreneigenschaft der Investoren gegeben ist. Vor Durchführung der mündlichen Verhandlung wurde durch die zuständige Richterin Beweis erhoben durch Einsicht in die vom Finanzamt elektronisch vorgelegten Teile der Bemessungsakte ***ErfNr***, ***...*** sowie durch Abfragen bei FinanzOnline zu den genannten ErfNr. und ergibt sich daraus der oben dargestellte Verfahrensablauf. Mündliche Verhandlung An der am 8.7.2026 durchgeführten mündlichen Verhandlung nahm der Bf. persönlich und als steuerlicher Vertreter der übrigen Miteigentümer teil. Er erklärte sich namens aller Miteigentümer auch im Hinblick auf die abgabenrechtliche Geheimhaltung damit einverstanden, dass die mündliche Verhandlung für alle Beschwerden gemeinsam durchgeführt wird und dass nur eine gemeinsame Niederschrift aufgenommen wird. Nach Vortrag der Sache durch die Richterin wie in der den Parteien ausgehändigten Beilage .1 zur Niederschrift antworteten der Bf. und das FA auf die Frage der Richterin, ob es zum Sachverhalt noch Ergänzungen gibt: "Zum Sachverhalt gibt es nichts zu ergänzen." Zur rechtlichen Beurteilung verwiesen die Parteien auf die Schriftsätze im bisherigen Verfahren und ergänzten: "Bf.: Es hat eigentlich eine Zweiteilung bei den ***B***-Bauherrenmodell gegeben. Es gibt sogenannte kleine Bauherrenmodelle, bei denen viele Miteigentümer mit kleineren Summen beteiligt sind. Dem gegenüber stehen die sogenannten großen Bauherrenmodellen, die dadurch gekennzeichnet sind, dass nur eine kleine Anzahl von Miteigentümer mit größeren Summen beteiligt sind. Beim Modell ***GASSE*** handelt es sich um ein sogenanntes großes Bauherrenmodell. Die wesentliche Unterscheidung liegt darin, dass den Miteigentümern vom großen Bauherrenmodell größere Mitspracherechte bereits in der Planungs- und Projektierungsphase eingeräumt werden. Im Regelfall gibt es eine kleinere Anzahl an solchen Bauherren österreichweit, die direkt von der ***B*** kontaktiert wurden. Auch wir sind eingeladen worden, um zu diesen nämlichen Projekt Vorschläge zu unterbreiten. Der Architekt war mir persönlich bekannt, aus vorherigen großen Bauherrenmodellen. Er legte Wert darauf eine erste Einschätzung für die Projektumsetzung wie geplant zu erstatten. Daraus ergab sich auch der Vorschlag für die Fassadengestaltung, die zum einen Mehrkosten verursachte, aber in der Nutzung größere Vorteile erbrachte. So hat mich der Architekt nach Jahren direkt darauf angesprochen, dass der Effekt der Verschmutzung oder Nichtverschmutzung der Fassade auch für ihn überraschend größer war. Weil er auch das Nachbarobjekt geplant hatte, konnte nach einigen Jahren klar festgestellt werden, dass sich die Fassade durch den Nanopuranstrich weiß präsentiert, wobei in Gegensatz beim vergleichbaren Objekt die Fassade bereits neu gemalt werden muss. Dies soll nur ein kleiner Hinweis darauf sein, dass bei den sogenannten großen Bauherrenmodellen auf die Expertise der Mehrfachzeichner - vielfach Architekten und Baufachleute - seitens der ***B*** Wert gelegt wird. Hinsichtlich der Finanzierung kann das Konzept der ***B*** angenommen werden, es kann aber auch eine Barzahlung erfolgen mit Ausnahme des Förderdarlehens. Man kann eine komplett eigene Finanzierungsschiene aufstellen, wenn man der Meinung ist, dass man über die Haubank bessere Konditionen erhält. FA: Diese Tatschen sind aus dem bisherigen Verfahren bekannt. Bf.: Es hat sich bewährt, dass die Firmen, die von ***B*** vorgeschlagen werden, aus dem "***B***-Verbund" kommen. Es wäre realitätsfremd, wenn ich z.B. als Tiroler eine Tiroler Baufirma für ein Wiener Projekt vorschlagen würde. Auch wenn Baumängel sind und es zu Verzögerungen kommt, besteht die Möglichkeit der Einflussnahme. Durch die Qualität des Architekten war hier im Nachgang nichts erforderlich." Nach dem festgehalten wurde, dass die Parteien keine weiteren Fragen und Beweisanträge stellen, beantragte der Behördenvertreter die Abweisung der Beschwerde. Der Bf. beantragte, dass der Beschwerde stattgegeben und der angefochtene Bescheid aufgehoben wird. Die Verhandlungsleiterin verkündete den Beschluss, dass die Entscheidung gemäß § 277 Abs. 4 BAO der schriftlichen Ausfertigung vorbehalten bleibt. II. Das Bundesfinanzgericht hat erwogen: 1. Sachverhalt Innerhalb des ***B*** Konzernes werden seit vielen Jahren laufend Bauherrenmodelle entwickelt und vertrieben bzw verschiedene Dienstleistungen im Zusammenhang mit Immobllieninvestments erbracht. Der grundsätzliche Ablauf ist, dass in einem ersten Schritt potentiell interessante Grundstücke Inkl etwaiger darauf errichteter Bestandsgebäude seitens der ***B*** Gruppe geprüft werden. Sollte die jeweilige Immobilie den Vorstellungen entsprechen und eine prinzipielle Förderwürdigkeit des Projektes bestehen, wird eine Grobkalkulation erstellt. Dabei werden die wesentlichen Parameter des Projektes (Insbesondere Grundstückskosten sowie Nebenkosten des Ankaufes, Flächen, Bau- und Planungskosten, Werbungskosten, Finanzierungsbedarf, Mieten, Förderart samt Zuschüssen, Zeitplan etc) geschätzt und werden grobe Berechnungen (Liquidität, steuerliche Prognose, Totalgewinn, Rendite, Eigen- und Fremdkapitalbedarf) vorgenommen. Auf dieser Basis wird entschieden, ob seitens von Gesellschaften Innerhalb der ***B*** Gruppe bzw von Gesellschaften, die mit diesen in engem Zusammenhang stehen, ein verbindliches Kaufanbot unter Beiziehung eines externen Rechtsanwaltes, der in weiterer Folge vielfach auch das nachfolgende Bauherrenmodell rechtlich betreut, an den Verkäufer gelegt wird. In einem zweiten Schritt wird die jeweilige Immobilie in der Regel von der ***C*** (nachfolgend kurz "***C***") oder eigens gegründeten Projekt GmbH & Co KG's (wie hier die ***D*** Entwicklungs GmbH € Co KG), deren Komplementär die ***E*** GmbH und deren Kommanditist die ***C*** sind, gekauft. (hier: Erwerb durch Kaufverträge vom 18./19.5.2016) In weiterer Folge entscheidet die ***B*** Gruppe welche Art von Projekt angeboten und zu welchem Zeitpunkt dieses vertriebsfertig gemacht werden soll. Diese Entscheidung basiert im Wesentlichen auf der bereits in der ersten Phase erhobenen Rahmenbedingungen, wobei noch eine entsprechende Nachschärfung der Daten zur Erstellung der Konzeption des jeweiligen Projektes durch die Projektabteilung unter Berücksichtigung der entscheidenden Parameter zu erfolgen hat. Die Projekte werden den Investoren durch externe Vertriebspartner angeboten. Die ***B*** ***b*** AG (nachfolgend kurz "***B*** AG") stellt diesen umfangreiche Unterlagen (zB Vollmachten, Verträge, Entwurfspläne, Projektbeschreibungen, Berechnungen zu Liquidität, steuerliches Ergebnis, Totalgewinn etc) zur Verfügung und kümmert sich darum, dass jedes Projekt von einem geeigneten Vertriebspartner am Markt platziert wird. Die erstellten Unterlagen werden den externen Vertriebspartnern zur Verfügung gestellt, welche die Bauherrenmodelle gegenüber den Investoren anbieten. Sollte sich ein Interessent auf Basis der zur Verfügung gestellten Unterlagen für eine Teilnahme am Projekt entscheiden, wird von diesem ein von einem externen Projektanwalt auf Basis der zu diesem Zeitpunkt vorliegenden Informationen erstellter Kaufvertrag unterfertigt. Mit Teilnahmeerklärung vom 4.6.2016 hat Herr ***Bf*** (kurz Bf.) gegenüber der ***B*** ***b*** AG (kurz ***B***) erklärt, 60/600 Miteigentumsanteile an der Liegenschaft ***PLZ*** Wien, ***GASSE*** erwerben zu wollen. Darin wurde festgehalten, dass die von ihm zu übernehmenden anteiligen Investitionskosten voraussichtlich € 570.000,00 (exkl. USt) betragen werden und er davon € 143.450,00 an Eigenkapital aufbringen wird. Weiterts verpflichtete sich der Bf., das Beratungshonorar in Höhe von 1,50% der Gesamtinvestitionskosten für die Zusammenführung der Miteigentümergemeinschaft an ***B*** zu bezahlen und wurde der Anteil des Bf. mit € 8.550,00 ausgewiesen. Auch die übrigen an der Verwirklichung des Investionsprojektes interessierten Erwerber haben vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages eine - bis auf die Anteile und sich daraus ergebenden unterschiedlichen anteiligen Beträgen - gleichlautende Teilnahmeerklärung unterfertigt. Das Projekt "***GASSE***" ist von der ***B*** als sog. "Großes Bauherrnmodell" konzipiert worden und wurde die Teilnahme am Projekt von vornherein nur wenigen Personen angeboten, darunter auch einigen, die bereits Erfahrung mit der Umsetzung von ***B***-Projekten hatten (sog "Mehrfachzeichner") und die über eine von der ***B*** wertgeschätzte fachliche Expertise verfügten. Einzelne Investoren sind beim gegenständlichen Projekt auch bereits in der Planungs- und Projektierungsphase mit Vorschlägen an den Architekten herangetreten wie zB der Vorschlag des Bf. über die Ausgestaltung der Fassade mit einem Nanopuranstrich. Die im Auftrag der Verkäuferseite vorbereiteten Kaufverträge über den Ankauf der Liegenschaftsanteile wurden zuerst durch den jeweiligen Käufer unterzeichnet (zB durch ***Bf*** am 27.6.2016) und erfolgte die Unterzeichnung durch die Organe der Verkäuferin für alle 10 Kaufverträge gleichzeitig am 7.9.2016. Als Kaufpreis sind im Kaufvertrag die reinen Grundstückskosten angeführt. Ausgehend davon erfolgte die Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer und wurde bei der Selbstberechnung gegenüber den FA nicht offengelegt, dass es sich um einen Erwerb im Rahmen eines ***B***-Projektes handelt. Unmittelbar nach der Gegenzeichnung der Kaufverträge durch die Verkäuferin wurde seitens der ***B*** die Einladung zur konstituierenden Bauherrnversammlung an die Käufer versandt. Für das Projekt "***GASSE***" erfolgte die konstituierende Miteigentümerversammlung am 13.9.2016, in der die vorbereiteten Verträge sowie Vollmachten unterzeichnet und folgende Beschlüsse mit den angeführten wesentlichsten Inhalten gefasst wurden: "1.) Errichtung des Miteigentümervertrages sowie des Kaufvertrages und dessen grundbücherliche Durchführung und Übernahme der Finanzierungstreuhandschaft und Verbücherung der Pfandrechte durch die ***RÄ*** Rechtsanwälte OG, Wien - Honorar: EUR 20.000,-- zuzüglich USt 2.) Generalplanung und Baubetreuung durch die Architektur ***ARCHITEK1*** ***ARCHITEKT2*** ZT GmbH,Wien - Erbringung sämtlicher erforderlichen Leistungen laut HOA/HOB - Durchführung der Projektleitung sowie Planungskoordination gemäß den Bestimmungen des Bauarbeitenkoordinationsgesetzes - Beschaffung der behördlichen Bewilligungen namens der Bauherren - Beibringung der erforderlichen Statik sowie Haustechnik und Elektroplanung - Ausschreibung der einzelnen Gewerke gemäß den Förderungsrichtlinien - Technische Überwachung der Baudurchführung, Kontrolle auf der Baustelle und Abnahme des Bauwerkes namens der Bauherren - Prüfung der Teil- und Schlussrechnungen - Abgabe der Fertigstellungsmeldung samt Ziviltechnikerbestätigung - Gewährleistungsbegehung - Vergütung: EUR 268.000,- zuzüglich USt bei einer Vorauszahlung von 30 % im September 2016 3.) Durchführung des gegenständlichen Bauvorhabens nach öffentlicher Ausschreibung - Durchführung sämtlicher Arbeiten laut Planungsbeschluss und Bau- und Ausstattungsbeschreibung - Bauzeit: 15 Monate ab Baufreigabe Gesamtbaukosten zu voraussichtlich EUR 2.520.000,-- zuzüglich USt als Höchstpreis mit Abrechnung nach Aufmaß, ausgehend von einer vorläufigen Kostenschätzung 4.) Begleitende Kontrolle des Bauvorhabens durch die technische Bauabteilung der ***H*** Service GmbH, Wien - Kontrolle des Planungsprozesses in Bezug auf Termine, Kosten und Qualität und laufende Abstimmung mit dem Generalplaner - Prüfung der Ausschreibungsunterlagen und Mitwirkung bei der Vergabe des Bauauftrages - Kontrolle der Bauausführung in Bezug auf Termine, Kosten und Qualität - Mitwirkung bei der Abnahme der Bauarbeiten - Überprüfung der vom Planer freigegebenen Rechnungen - Vergütung: EUR 42.000,- zuzüglich USt bei einer Vorauszahlung von 30 % im September 2016 5.) Durchführung der Investitionen aufgrund der heute getroffenen Bauherrenentscheidungen unter Zugrundelegung der Wirtschaftlichkeitsanalysen und -berechnungen der ***A*** Immobilien- und Finanzierungsberatungs-Gesellschaft m.b.H. & Co KG, Linz und Abschluss einer diesbezüglichen Vereinbarung - Recht zur Nutzung der Analysen und Berechnungen sowie des Durchführungsplanes zur ertragbringenden Vermietung - Vergütung: EUR 200.000,- zuzüglich USt; davon EUR 100.000,- als Vorauszahlung für den Leistungszeitraum bis Ende 2017 6.) Hausverwaltung und Erstvermietung durch die ***G*** Immobilien Management GmbH, Linz - organisatorische Vorbereitung der Hausverwaltung - Abwicklung mit der Wohnservice Wien GmbH - laufende Überprüfung und Anpassung der Mietverträge an die Förderungs- und Mietrechtsgesetzgebung - Vorbereitung eines Wirtschaftsplanes und einer Hausordnung - Ermittlung der Betriebskostenvorschreibung - Mitwirkung beim Abschluss der erforderlichen Energielieferungsverträge - Beauftragung der iw Immobilien Verkauf und Vermietungs GmbH zur Vermittlung der Erstmieter (ohne Vermietungsgarantie) - Übernahme sämtlicher Kosten für Marketing - Durchführung der Gebührenanzeige von Mietverträgen - Aufbereitung/Vorbereitung der steuerlichen Ergebnismitteilungen - Vergütung: EUR 120.000,-- zuzüglich USt, davon EUR 60.000,-- als Vorauszahlung für den Leistungszeitraum bis Ende 2017 7.) Auftragserteilung an die ***A*** Immobilien- und Finanzierungsberatungs-Gesellschaft m.b.H. & Co KG, Linz zur Durchführung der von den Bauherren gefassten Beschlüsse - Abwicklung der von der Miteigentümergemeinschaft gefassten Beschlüsse in deren Namen und deren Vertretung in sämtlichen außerbehördlichen und behördlichen Angelegenheiten - Vergütung: EUR 230.000,- zuzüglich USt; davon EUR 115.000,- als Vorauszahlung für den Leistungszeitraum bis Ende 2017 Zur Durchführung des Auftrages erhält die ***A*** eine gesonderte Vollmacht. 8.) Wirtschaftliche Betreuung durch die ***F*** Institut für Wirtschaftsberatung GmbH, Linz - Erstellung eines Zahlungsplanes (Mittelabflussplan), diesen anzupassen und seine Einhaltung zu überwachen - Prüfung der Rechnungen unter kaufmännischen Gesichtspunkten auf Übereinstimmung mit dem Investitionsplan und Mitfertigung diesbezüglicher Überweisungen (Mittelverwendungskontrolle) - Mitwirkung bei der finanziellen Abwicklung des Investitionsvorhabens - Vorbereitung des Abschlusses einer Rohbauversicherung - Vergütung: EUR 140.000,- zuzüglich USt; davon EUR 70.000,- als Vorauszahlung für den Leistungszeitraum bis Ende 2017 9.) Steuerberatung durch die Kanzlei ***STB*** Wirtschaftstreuhandgesellschaft OG, ***...*** - Vertretung der Miteigentümergemeinschaft in sämtlichen laufenden Steuerangelegenheiten beim zuständigen Finanzamt und anlässlich einer ersten Betriebsprüfung für die Dauer der Investitionsphase - Erstellung der erforderlichen Erklärungen - Prüfung der Steuerbescheide - Vergütung: EUR 25.000,- zuzüglich USt; davon EUR 12.500,- als Vorauszahlung für den Leistungszeitraum bis Ende 2017 10.) Inanspruchnahme des vorgeschlagenen Finanzierungskonzeptes in der festgelegten Form und Abschluss einer Vereinbarung über Finanzierungsbeschaffung mit der ***B*** ***b*** AG, Linz - Vermittlung der Zwischen- und langfristigen Endfinanzierung - Übernahme der im Zusammenhang mit der Erstellung der Kredit- und Darlehensverträge auflaufenden Bearbeitungs- und Ausfertigungsgebühr - Abwicklung und Bearbeitung der Zwischen- und langfristigen Finanzierung - Beantragung von Förderungsmitteln, Abwicklung und Bearbeitung bis zur Endabrechnung - Vergütung: EUR 170.000,- zur Gänze fällig unmittelbar nach Vertragsabschluss 11.) Steuerliches Konzept durch die ***STB3***, Wien- Erstellung des steuerlichen Gutachtens, worin das steuerliche Grundkonzept, die von der MEG beabsichtigten Maßnahmen und Investitionen, die dem steuerlichen Grundkonzept zugrundeliegenden Unterlagen sowie die von der MEG abzuschließenden Verträge auf ihre steuerlichen Auswirkungen überprüft sowie allfällige Verbesserungsvorschläge ausgearbeitet werden. - Vergütung: EUR 5.000 zuzüglich USt; zur Gänze fällig unmittelbar nach Vertragsabschluss 12.) Für eventuelle Mehrkosten im Zusammenhang mit dem Bauauftrag sowie den Bauzeitzinsen bis zur Fertigstellung ist eine Erhöhung des Fremdkapitals zu beantragen. Sollte das derzeit kalkulierte Darlehen des Landes Wien nicht oder in geringerer Höhe gewährt werden, ist ebenfalls eine Zwischenfinanzierung bei der Raiffeisenlandesbank Niederösterreich-Wien AG zu beantragen. Anlässlich der Übergabe werden die Bauherren entscheiden, ob die Endfinanzierung dieser Beträge mit Eigenkapital oder Fremdkapital erfolgt." Im Rahmen dieser Bauherrenversammlung wurde von den Erwerbern der Miteigentümervertrag unterzeichnet und die ***A*** Immobilien- und Finanzierungsberatungs-Gesellschaft m.b.H. & Co KG (nachfolgend kurz "***A***") in allen außerbehördlichen und behördlichen Angelegenheiten in Zusammenhang mit dem Projekt bevollmächtigt sowie die ***A*** und die ***F*** Institut für Wirtschaftsberatung GmbH (nachfolgend kurz "***F***") mit der wirtschaftlichen und kaufmännischen Betreuung beauftragt. Die weiteren zur Umsetzung des Projektes vorgesehenen Verträge wurden in den Tagen nach der konstituierenden Bauherrenversammlung namens der Miteigentümergemeinschaft durch die ***F*** abgeschlossen. Die Miteigentümer traten gegenüber den Baubehörden als Bauwerber auf und hatten sie das gesamte rechtliche, bauliche und finanzielle Risiko des Ausbaus zu tragen und waren sie gegenüber den bauausführenden Unternehmen unmittelbar berechtigt und verpflichtet. Der Bauauftrag an die Firma ***BAUFIRMA*** wurde durch die Miteigentümergemeinschaft erst nach Durchführung eines Vergabeverfahrens erteilt. Es gab keinen Fixpreis und waren alle durch Zusatzaufträge und durch Planänderungen entstehenden Mehrkosten von den Miteigentümern zu tragen. Umgekehrt kam auch ein Minderaufwand wie zB iHv rd. EUR 60.000,00 durch die Ausschöpfung von Skontovereinbarungen sowie Einsparungen im Zuge der Ausschreibungen den Miteigentümern zugute (siehe dazu das Protokoll vom 25.4.2019). Alle Käufer wollten die Liegenschaftsanteile als Anlageobjekt unter weitestgehender Fremdfinanzierung zur Lukrierung möglichst hoher Mieterträgnisse erwerben. Dafür wurde den Erwerbern ein Gesamtkonzept angeboten, in welches sich die Interessenten einbinden ließen. Interessenten, die sich an der Neuerrichtung des Gebäudes und Vermarktung nicht beteiligt hätten, wären von der Verkäuferseite zum Anteilserwerb nicht zugelassen worden. 2. Beweiswürdigung Der festgestellte Sachverhalt ergibt sich im Wesentlichen aus der Offenlegung vom 19.3.2020, in der der generelle Ablauf der vom ***B*** Konzern entwickelten Bauherrnmodelle nachvollziehbar dargestellt wurde sowie den in der Folge dem Finanzamt vorgelegten Unterlagen. Damit im Einklang steht auch das Vorbingen des Bf. in der Beschwerde und im Vorlageantrag sowie die bei der mündlichen Verhandlung getätigten Ausführungen. Der nunmehr festgestellte Sachverhalt wurde im Wesentlichen bereits bei der mündlichen Verhandlung vorgetragen und dazu von den Parteien erklärt, dass es dazu keine Ergänzungen gäbe. Dass seitens der ***B*** zwischen sog. "kleinen Bauherrnmodellen" (mit vielen Investoren) und sog. "großen Bauherrnmodellen" mit nur relativ wenigen Investoren (hier 10 Investoren) differenziert, die dementsprechend anteilig größere Geldbeträge für die Umsetzung des Projektes aufwenden müssen, wird auch durch Abfragen auf der Homepage der ***B*** bestätigt. Dass eine kleinere Anzahl von künftigen Miteigentümern sich bereits in der Planungs- und Projektierungsphase aktiver an der Projektplanung beteiligen als Kleinanleger ist nachvollziehbar. Es deckt sich mit den Erfahrungen der erkennenden Richterin aus früheren Beschwerdeverfahren, dass einige der Erwerber an mehreren Bauherrnmodellen beteiligt sind und dass gerade diese "Mehrfachzeichner" (so die Bezeichnung durch den Bf. bei der mündlichen Verhandlung) häufig Architekten oder Baufachleute mit entsprechender Expertise sind und wird nicht in Frage gestellt, dass die ***B*** auf deren Expertise bei der Projektierung gerne zurückgreift. Aus dem Ablauf früherer Projekte ist auch ersichtlich, dass sich diese Fachlaute, aber auch Steuerberater und Rechtsanwälte, häufig einerseits persönlich am Projekt als Erwerber beteiligen, aber auch Dienstleistungen (meist über Gesellschaften, an denen sie beteilgt sind) an die spätere Miteigentümergemeinschaft für die Umsetzung des Projektes anbieten (siehe dazu zB die Sachverhaltsdarstellung bei BFG 20.12.2022, RV/7103116/2021). Die Tatsache, dass auch beim gegenständlichen Projekt einige der Investoren bereits in der Planungs- und Projektierungsphase mit Vorschlägen an den Architekten herangetreten sind - wie zB der Vorschlag des Bf. über die Ausgestaltung der Fassade mit einem Nanopuranstrich - steht auch im Einklang mit dem Protokoll der konstituierenden Miteigentümerversammlung vom 13.9.2016, in dem festgehalten wurde, dass der Architekt "nach der Besprechung mit den neuen Eigentümern die Planung in den letzten zwei Wochen nach den geäußerten Wünschen und Vorgaben ausgearbeitet" hat. Aus diesem Protokoll ist allerdings auch ersichtlich, dass zum Zeitpunkt der Abhaltung der konstituierenden Miteigentümerversammlung bereits für alle Teilnehmer klar war, dass der Altbestand abgerissen wird und es bereits eine Bau- und Ausstattungsbeschreibung für das neue Gebäude sowie Pläne gab, die Anzahl der Wohnungen mit 20 und einer Gesamtnutzfläche von rd. 1.241m2 (inkl. Loggien) und die Anzahl der Stellplätze in der Tiefgarage mit 4 festgelegt war. Aus diesem Protokoll geht auch deutlich hervor, dass bereits zuvor vom Architekten ausgehend vom Planungs- und Baukonzept eine Kostenschätzung ausgearbeitet worden war und von ihm die Bau- und Baunebenkosten mit € 2.520.000,00 beziffert wurde. Die Tatsache, dass kein Fixpreis vereinbart wurde und alle durch Zusatzaufträge und durch Planänderungen entstehende Mehrkosten von den Miteigentümern zu tragen sind, ist ebenfalls durch die im Protokoll vom 13.9.2016 gewählten Formulierungen ("Die Miteigentümer sind in Kenntnis darüber, dass es sich bei diesem Zeitplan um Prognosen handelt und sich sowohl die bekanntgegebenen Termine als auch die Baukosten verändern können") ersichtlich. Wie sich auch aus dem Protokoll vom 25.4.2019 ergibt, sollte aber umgekehrt auch ein Minderaufwand den Miteigentümern zu Gute kommen (wie zB durch die Ausschöpfung von Skontovereinbarungen oder Einsparungen im Zuge der Ausschreibungen). Dass bereits vor finalem Abschluss der Kaufverträge durch Unterzeichnung auf Seite der Verkäufer und Übergabe der Liegenschaftsanteile an die Käufer am 7.9.2016 ein Bündel von Verträgen über diverse Dienstleistungen durch die ***B*** ausgearbeitet und mit den Vertragspartnern der künftigen (noch nicht existenten) Miteigentümergemeinschaft ausverhandelt wurde, ergibt sich schon aus der knappen zeitlichen Abfolge. Bereits wenige Tage nach der Übergabe der Liegenschaftsanteile am 7.9.2016 fand die konstituierende Miteigentümerversammlung statt und wurden dort bereits alle Vertragspartner, der Leistungsumfang, das vereinbarte Honorar etc vorgestellt und dort die Konditionen für das gesamte Vertragsbündel von allen Erwerbern akzeptiert. Gleich am 14.9.2016, dem Tag nach der konstituierenden Miteigentümerversammlung, wurden eine Vielzahl der an die Miteigentümergemeinschaft adressierten Rechnungen ausgestellt und zeigt sich auch daran, dass die Ausarbeitung der Verträge für die diversen Dienstleistungen schon zu einem Zeitpunkt erfolgt sein muss, in dem die spätere Miteigentümergemeinschaft noch gar nicht existierte. Etliche der Dienstleistungen dienten der Präsentation als lukratives Anlageobjekt (wie zB Wirtschaftlichkeitsberechnungen, Förder- und Vermarktungskonzept, steuerliches Gutachten, etc) und wurden die entsprechenden Tätigkeiten von den Dienstleistern ebenso wie die ersten Tätigkeiten des Architekten schon vor der Vertragsunterzeichnung durchgeführt. Dass der Auftrag an den Architekten dem Abschluss der Kaufverträge bereits zeitlich vorgelagert war, ist durch die Honorarnote vom 10.10.2016 über € 96.480,00 inkl USt dokumentiert, in der als Leistungszeitraum 1.3.2016 bis 1.9.2016 genannt wird. Auch die Honorarnote der ***STB3*** über € 6.000,00 inkl USt vom 30.9.2016 für die Überprüfung des steuerlichen Grundkonzeptes nennt als Leistungszeitraum 04.09.2016 bis 30.09.2016 und somit teilweise einen Zeitraum noch vor Übergabe der Liegenschaftsanteile. Auch wenn bis zur konstituierenden Miteigentümerversammlung keine formale Verpflichtung der Käufer bestand, alle von der ***B*** angebotenen Dienstleistungen in Anspruch zu nehmen bzw die Kosten dafür zu tragen, so sprechen sowohl der zeitliche Zusammenhang der Beauftragung der Dienstleistungen innerhalb eines Zeitraumes von wenigen Tagen nach dem Liegenschaftserwerb als auch die Tatsache, dass die Dienstleistungen der Umsetzung des Projektes und damit der Erreichung des angestrebten Zweckes des Liegenschaftserwerbes (zur ertragreichen Vermietung geeignetes Anlageobjekt) dienten, für das Vorliegen eines inneren Zusammenhanges mit dem Liegenschaftserwerb. Durch die Ausführungen des Bf. bei der mündlichen Verhandlung wurde bekräftigt, dass die Käufer nicht bloß einen Liegenschaftsanteil mit Altbestand erwerben wollten, sondern es um ein Investment in eine Neubauimmobilie ging und dass die Umsetzung des Immobilienprojektes durch von der ***B*** vorgeschlagene Firmen aus dem "***B***-Verbund" erfolgte. Nach dem Gesamtbild besteht daher kein Zweifel für die erkennende Richterin, dass die Liegenschaftsanteile von vorneherein als Anlageobjekt im Rahmen eines von der Verkäuferseite ausgearbeiteten Immobilienprojektes angeboten wurde und der Erwerb eines Liegenschaftsanteiles ohne Einbindung in das Vertragsbündel und ohne Übernahme der anteiligen Kosten für den bereits geplanten Neubau nicht möglich gewesen wäre. 3. Rechtliche Beurteilung 3.1. Zu Spruchpunkt I. (Abweisung) Gmäß § 4 Abs. 1 GrEStG 1987 ist die Steuer zu berechnen vom Wert der Gegenleistung (§ 5), mindestens vom Grundstückswert. Gemäß § 5 Abs 1 Z 1 GrEStG 1987 ist Gegenleistung bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Gemäß § 5 Abs. 2 GrEStG 1987 gehören zur Gegenleistung 1. Leistungen, die der Erwerber des Grundstückes dem Veräußerer neben der beim Erwerbsvorgangvereinbarten Gegenleistung zusätzlich gewährt, 2. Belastungen, die auf dem Grundstück ruhen, soweit sie auf den Erwerber kraft Gesetzes übergehen, ausgenommen dauernde Lasten. Gemäß § 5 Abs 3 GrEStG 1987 sind der Gegenleistung hinzuzurechnen 1. Leistungen, die der Erwerber des Grundstückes anderen Personen als dem Veräußerer als Gegenleistung dafür gewährt, dass sie auf den Erwerb des Grundstückes verzichten, 2. Leistungen, die ein anderer als der Erwerber des Grundstückes dem Veräußerer als Gegenleistung dafür gewährt, dass der Veräußerer dem Erwerber das Grundstück überlässt. Gemäß § 5 Abs. 4 GrEStG 1987 wird die Grunderwerbsteuer, die für den zu besteuernden Erwerbsvorgang zu entrichten ist, der Gegenleistung weder hinzugerechnet noch von ihr abgezogen. Der Begriff der Gegenleistung im Sinne der §§ 4 und 5 GrEStG ist ein dem Grunderwerbsteuerrechteigentümlicher Begriff, der über den bürgerlich-rechtlichen Begriff der Gegenleistung hinausgeht (vgl. ua VwGH 26.6.2003, 2003/16/0077). Der Begriff der Gegenleistung im Grunderwerbsteuergesetz ist im wirtschaftlichen Sinn (§ 21 BAO) zu verstehen. Für die Beurteilung der Gegenleistung kommt es nicht auf die äußere Form der Verträge, sondern auf den wahren wirtschaftlichen Gehalt an, der nach wirtschaftlicher Betrachtungsweise zu ermitteln ist. Unter einer Gegenleistung ist daher jede geldwerteentgeltliche Leistung zu verstehen, die für den Erwerb des Grundstückes - in den Fällender Abs. 2 und 3 des § 5 GrEStG auch nur mittelbar - zu zahlen ist (vgl. Fellner, Gebühren und Verkehrsteuern, Band II, Rz 5 zu § 5, samt angeführter Rechtsprechung). Steht die Leistung des Erwerbers in einem unmittelbaren, tatsächlichen und wirtschaftlichen oder "inneren" Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstückes, dann ist sie als Gegenleistung im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes anzusehen (Fellner, aaO, Rz 9 zu § 5, samt angeführter Rechtsprechung). Leistungen des Erwerbers an einen Dritten sind insbesondere dann in den Bereich der Gegenleistung einzubeziehen, wenn sie den Veräußerer von einer ihn treffenden Verpflichtung befreien (vgl. VwGH 20.2.2003, 2002/16/0123). Zur Gegenleistung gehören grundsätzlich auch Leistungen an Dritte, die dem Veräußerer - sei es aufgrund des Gesetzes, sei es aufgrund einer vertraglichen Verpflichtung - obliegen, aber aufgrund der Parteienabrede vom Erwerber getragen werden müssen, die sich also im Vermögen des Veräußerers zu dessen Gunsten auswirken, zur Gegenleistung (vgl. ua VwGH 22.5.1980, 1879/79). Für die Einbeziehung in die Bemessungsgrundlage ist es weder erforderlich, dass die übernommene "sonstige Leistung" dem Veräußerer selbst zufließt, noch dass die Verpflichtung dazu vorher in der Person des Verkäufers - sei es im Innenverhältnis zum Käufer, sei es im Verhältnis zu einem Dritten - entstanden ist und der Käufer sich anschließend verpflichtet, diese Verbindlichkeit zu tragen. Es genügt, dass die Verbindlichkeiten erst in der Person des Käufers entstehen. Eine dem Verkäufer gegenüber eingegangene Verpflichtung, in einen gegenseitigen Vertrag einzutreten oder einen Vertrag mit einem Dritten abzuschließen, kann dem Grunde nach als sonstige Leistung zur Gegenleistung gehören. (vgl. Fellner, a.a.O., Rz 66 unter Hinweis auf BFH 29.6.1988, II R 258/85, BStBl II 898 sowie BFH 13.12.1989, II R 115/86, BStBl II 1990, 440). Gegenstand eines Kaufvertrages kann grundsätzlich auch eine künftige Sache oder eine Sache sein, hinsichtlich welcher zur Erfüllung des Vertrages bestimmte Eigenschaften erst geschaffen werden müssen (VwGH 24.5.1971, 1251/69; VwGH 19.4.1995, 89/16/0156). Für die abgabenrechtliche Beurteilung eines Erwerbsvorganges ist daher der Zustand des Grundstückes maßgebend, in dem dieses erworben werden soll, wobei es sich dabei nicht zwangsläufig um jenen Zustand handeln muss, in dem sich das Grundstück im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses befindet (VwGH 19.4.1995, 89/16/0156). Wird ein Grundstück veräußert, auf dem ein Gebäude errichtet werden soll oder wird ein bebautes Grundstück veräußert auf dem das bereits vorhandene Gebäude saniert werden soll, ist für die abgabenrechtliche Beurteilung des Erwerbsvorganges somit entscheidend, von welcher Vorstellung über den Zustand des Kaufgegenstandes die Vertragspartner ausgegangen sind, dh in welchem Zustand die Sache verkauft bzw gekauft werden sollte (VwGH 10.10.1963, 46/63 und 256/63; VwGH 30.1.2014, 2013/16/0078). Steht die Leistung des Erwerbers also in einem unmittelbaren, tatsächlichen und wirtschaftlichen oder "inneren" Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstückes, dann ist sie als Gegenleistung im Sinne des GrEStG anzusehen. Für die Frage nach der finalen Verknüpfung zwischen Erwerbsgegenstand und Gegenleistung ist es gleichfalls unerheblich, ob mehrere abgeschlossene Verträge nach dem Willen der jeweils vertragschließenden Parteien zivilrechtlich ihrem Bestand nach voneinander abhängig sein sollen. Entscheidend für die Qualifikation einer Leistung als Gegenleistung im Sinne des § 5 Abs. 1 Z 1 GrEStG ist, dass die Verpflichtung zur Leistung auf den Erwerb des Grundstücks in dem Zustand, in dem es zum Erwerbsgegenstand gemacht wurde, bezogen ist und zwischen den Verträgen ein so enger sachlicher Zusammenhang besteht, dass der Erwerber bei objektiver Betrachtungsweise als einheitlichen Leistungsgegenstand das bebaute Grundstück erhält. (vgl. zB. VwGH 25.8.2005, 2005/16/0104; 30.4.1999, 98/16/0357; sowie Fellner aao, § 5 Rz 9 und 88b samt der dort zitierten Rechtsprechung des VwGH). Voraussetzung für die Einbeziehung der Baukosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist, dass die Errichtung des Gebäudes mit dem Grundstückserwerb in einer finalen Verknüpfung steht. Bei der Beurteilung dieses Zusammenhangs ist vom wahren wirtschaftlichen Gehalt des Erwerbsvorganges auszugehen. Wenn also etwa der Grundstückserwerber an ein bestimmtes, durch die Planung des Verkäufers oder eines mit diesem zusammenarbeitenden Organisators vorgegebenes Gebäude gebunden ist, dann ist ein Kauf mit herzustellendem Gebäude anzunehmen. Zudem hat der Verwaltungsgerichtshof in seiner bisherigen Rechtsprechung klargestellt, dass dies auch für Interessenten gilt, die in ein fertiges Vertragsgeflecht eingebunden werden, welches sicherstellt, dass nur solche Interessenten zugelassen werden, die sich an ein im wesentlichen vorgegebenes Baukonzept binden, welches durch vom Verkäufer bestimmte Unternehmen zu verwirklichen ist. In diesem Falle sind auch die das Baukonzept betreffenden Verträge in den grunderwerbsteuerrechtlichen Erwerbsvorgang einzubeziehen. Das Vorhandensein mehrerer Urkunden und mehrerer Vertragspartner steht dem nicht entgegen, insbesondere kommt es dabei nicht darauf an, dass über Grundstückskauf und Gebäudeerrichtung unterschiedliche Vertragsurkunden unterfertigt wurden. (vgl. zB. VwGH 16.11.1995, 93/16/0017; 9.11.2000, Seite 51 von 61 2000/16/0039; 29.7.2004, 2003/16/0135; 24.2.2005, 2004/16/0210; 17.3.2005, 2004/16/0246; 10.4.2008, 2007/16/0223). Übernimmt der Käufer als Miteigentümer nicht nur die Verpflichtung zur Leistung des im Kaufvertrag ausgewiesenen Kaufpreises, sondern auch zur (Fremd-)Finanzierung all jener Mittel, die zu einem solchen Ausbau des Objektes erforderlich waren, um dereinst aus dem Objekt Erträgnisse zu erzielen, ist als Bemessungsgrundlage nicht lediglich der Kaufpreis laut Kaufvertrag, sondern auch die weitere anteilige Investition des Miteigentümers in die Bemessung miteinzubeziehen (vgl. VwGH 30.1.2014, 2013/16/0078). Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes kommt es bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage stets darauf an, zu welcher Leistung sich der Erwerber im zeitlichen Umfeld des Kaufvertrages verpflichtet hat (VwGH 30.1.2014, 2013/16/0078). Die durch die Annahme eines einheitlichen --sowohl den Verkauf eines bestimmten Grundstücks als auch die Errichtung eines bestimmten Gebäudes umfassenden-- Angebots ausgelöste Indizwirkung für das Vorliegen eines engen sachlichen Zusammenhangs zwischen Kauf- und Bauvertrag im Sinne der Grundsätze zum einheitlichen Leistungsgegenstand gilt auch dann, wenn auf der Veräußererseite mehrere Personen auftreten. Ein einheitliches Angebot im vorgezeichneten Sinne kann auch dann gegeben sein, wenn die bis (annähernd) zur Baureife gediehene Vorplanung inhaltlich maßgebend von der Erwerberseite mit beeinflusst oder gar veranlasst worden ist (vgl. BFH 21.9.2005, II R 49/04). Für die Beurteilung der Gegenleistung kommt es nicht auf die äußere Form der Verträge, sondern auf den wahren wirtschaftlichen Gehalt an, der nach wirtschaftlicher Betrachtungsweise zu ermitteln ist. Unter einer Gegenleistung ist daher jede geldwerte entgeltliche Leistung zu verstehen, die für den Erwerb des Grundstückes zu zahlen ist (vgl. VwGH vom 24.2.2021, Ro 2020/16/0024, mwN). Nach der Rechtsprechung ist bei einer Miteigentümergemeinschaft die Bauherrneigenschaft nur dann gegeben, wenn sämtliche Miteigentümer gemeinsm tätig werden und das Risko tragen (VwGH 29.7.2004, 2003/16/0135). Auch wenn einzelne der Miteigentümer in die Erarbeitung des Gesamtkonzepts eingebunden waren, ist bei der Besteuerung der Zustand des Grundstücks maßgebend, der jeweils anteilig Gegenstand des Erwerbsvorganges werden sollte und sind alle in einem unmittelbaren, tatsächlichen und wirtschaftlichen oder "inneren" Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstückes stehenden Leistungen als Gegenleistung im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes anzusehen. Ist von Anfang an beabsichtigt, die Kosten für diverse der Durchführung des Projektes dienende Dienstleistunge der Miteigentümergemeinschaft in Rechnung zu stellen und damit anteilig auf alle Miteigentümer zu überwälzen, werden auch sog. "Konzipienten" des Projektes (die selbst auch Miteigentumsanteile erwerben) wirtschaftlich gesehen genauso belastet wie die anderen Erwerber (vgl BFG 20.12.2022, RV/7103116/2021) Bei Einbindung der Grundstückskäufer in ein bereits geplantes Bauprojekt - aufgrund eines ihnen vorgegebenen, allenfalls auch auf mehrere Urkunden sowie auf mehrere Vertragspartner aufgespalteten "Vertragsgeflechtes" - sind die damit zusammenhängenden Kosten bzw. Leistungen der Erwerber (insbesondere die Baukosten) Teil der Bemessungsgrundlage (vgl. etwa VwGH 19.5.2022, Ra 2022/16/0007; 10.4.2008, 2007/16/0223,, jeweils mwN). In derartigen Fällen ist der innere Zusammenhang zwischen dem Grundstückserwerb und den sonstigen Leistungen der Erwerber evident. Auf die zeitliche Abfolge der jeweiligen Vertragsabschlüsse kommt es in diesen Fällen daher nicht an (vgl. etwa VwGH 30.1.2014, 2013/16/0078; 6.11.2002, 99/16/0204; 27.1.1999, 97/16/0432). Für die Beantwortung der Frage, welche durch den Erwerber erbrachten Leistungen Teil der Gegenleistung nach § 5 Abs. 1 Z 1 GrEStG 1987 sind, kommt es nicht auf den "Typus" des jeweiligen "Bauherrenmodells" an, sondern ausschließlich auf das Vorhandensein eines inneren Zusammenhanges mit dem Grundstückserwerb (vgl VwGH 20.12.2023, Ra 2023/16/0033). Es ist daher für die grunderwerbsteuerliche Beurteilung nicht von Relevanz, ob ein bestimmtes Projekt als "kleines" oder "großes" Bauherrnprojekt von einem Organisator entwickelt wurde. Für das Vorliegen eines "inneren Zusammenhangs" zwischen den zum Kaufpreis hinzutretenden Leistungen des Erwerbers und dem Erwerb des Grundstücks kommt es nicht auf die Wahrscheinlichkeit (ebensowenig wie auf die Notwendigkeit oder Unabdingbarkeit) des Anfallens dieser Leistungen an (sondern nur darauf, dass die Verpflichtung zur Leistung auf den Erwerb des Grundstücks in dem Zustand, in dem es zum Erwerbsgegenstand gemacht wurde, bezogen ist; vgl. etwa VwGH 13.12.2023, Ro 2021/16/0015, mwN). Aus dieser Judikatur ergibt sich für den vorliegenden Fall: