BFG RV/7101474/2022

IM NAMEN DER REPUBLIK Das Bundesfinanzgericht hat durch die Richterin Mag. Ilse Rauhofer in der Beschwerdesache ***Bf1***, ***Bf1-Adr*** vertreten durch ***STB*** Wirtschaftstreuhandgesellschaft OG Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, ***ADR STB***, über die Beschwerde vom 17. September 2021 gegen den Bescheid des Finanzamtes Österreich vom 7. Juli 2021 betreffend Grunderwerbsteuer zu ***ErfNr***, Steuernummer ***BF1StNr1*** nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung am 8. Juli 2026 in Anwesenheit der Schriftführerin ***SF*** zu Recht erkannt: I. Die Beschwerde wird gemäß § 279 BAO als unbegründet abgewiesen. II. Gegen dieses Erkenntnis ist eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig. Entscheidungsgründe I. Verfahrensgang Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer am 15.9.2016 Am 15.11.2016 nahm die ***RÄ*** Rechtsanwälte OG (kurz RÄ) über FinanzOnline zu ***ErfNr*** eine Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer für den im September 2016 durch ***Bf1*** (der nunmehrige Beschwerdeführer, kurz Bf.) als Erwerber mit der ***VERKÄUFERIN*** GmbH & Co KG (***FN1***) als Verkäuferin abgeschlossenen Kaufvertrag über den Erwerb von Anteilen an der Liegenschaft ***EZ1***, ***KG***, mit der Adresse ***GASSE***, ***PLZ*** Wien vor. Die Selbstberechnung erfolgte ausgehend von dem im Kaufvertrag als Kaufpreis ausgewiesen Betrag. Mit der Bekanntgabe des selbstberechneten Abgabenbetrages an das (damalige) Finanzamt für Gebühren, Verkehrsteuern und Glücksspiel (nunmehr Finanzamtes Österreich, Dienststelle für Sonderzuständigkeiten, kurz FA) wurde dem FA weder die Kaufvertragsurkunde übermittelt noch wurde dem FA der Zugriffscode für die in einem Dokumentenarchiv abgespeicherte Vertragsurkunde erteilt. Offenlegung vom 19.3.2020 Mit Telefax vom 19.3.2020 informierte die ***STEUERBERATER*** GmbH Wirtschaftsprüfer und Steuerberater (kurz ***STEUERBERATER***) das FA im Namen und im Auftrag der ***A*** Immobilien- und Finanzierungsberatungs-Gesellschaft m.b.H. & Co KG über folgenden Sachverhalt: "1 Ausgangslage Innerhalb des ***B*** Konzernes werden Bauherrenmodelle entwickelt und vertrieben bzw verschiedene Dienstleistungen im Zusammenhang mit Immobllieninvestments erbracht. Der grundsätzliche Ablauf kann dabei im Wesentlichen wie folgt beschrieben werden: In einem ersten Schritt werden potentiell interessante Grundstücke Inkl etwaiger darauf errichteter Bestandsgebäude seitens der ***B*** Gruppe geprüft. Sollte die jeweilige Immobilie den Vorstellungen entsprechen und eine prinzipielle Förderwürdigkeit des Projektes bestehen, wird eine Grobkalkulation erstellt. Dabei werden die wesentlichen Parameter des Projektes (Insbesondere Grundstückskosten sowie Nebenkosten des Ankaufes, Flächen, Bau- und Planungskosten, Werbungskosten, Finanzierungsbedarf, Mieten, Förderart samt Zuschüssen, Zeitplan etc) geschätzt und können grobe Berechnungen (Liquidität, steuerliche Prognose, Totalgewinn, Rendite, Eigen- und Fremdkapitalbedarf) vorgenommen werden. Auf dieser Basis wird entschieden, ob seitens von Gesellschaften Innerhalb der ***B*** Gruppe bzw von Gesellschaften, die mit diesen in engem Zusammenhang stehen, ein verbindliches Kaufanbot unter Beiziehung eines externen Rechtsanwaltes, der in weiterer Folge vielfach auch das nachfolgende Bauherrenmodell rechtlich betreut, an den Verkäufer gelegt wird. In einem zweiten Schritt wird die jeweilige Immobilie - bezogen auf die gegenständlichen Projekte - in der Regel von der ***C*** (nachfolgend kurz "***C***") oder eigens gegründeten Projekt GmbH & Co KG's (***D*** 1, 2 etc), deren Komplementär die ***E*** GmbH und deren Kommanditist die ***C*** sind, gekauft. In weiterer Folge entscheidet die ***B*** Gruppe welche Art von Projekt angeboten und zu welchem Zeitpunkt dieses vertriebsfertig gemacht werden soll. Diese Entscheidung basiert im Wesentlichen auf der bereits in der ersten Phase erhobenen Rahmenbedingungen, wobei noch eine entsprechende Nachschärfung der Daten zur Erstellung der Konzeption des jeweiligen Projektes durch die Projektabteilung unter Berücksichtigung der entscheidenden Parameter zu erfolgen hat. Die Projekte werden den Investoren durch externe Vertriebspartner angeboten. Die ***B*** ***b*** AG (nachfolgend kurz "***B*** AG") stellt diesen umfangreiche Unterlagen (zB Vollmachten, Verträge, Entwurfspläne, Projektbeschreibungen, Berechnungen zu Liquidität, steuerliches Ergebnis, Totalgewinn etc) zur Verfügung und kümmert sich darum, dass Jedes Projekt von einem geeigneten Vertriebspartner am Markt platziert wird. Die erstellten Unterlagen werden den externen Vertriebspartnern zur Verfügung gestellt, welche die Bauherrenmodelle gegenüber den Investoren anbieten. Sollte sich ein Interessent auf Basis der zur Verfügung gestellten Unterlagen für eine Teilnahme am Projekt entscheiden, wird von diesem ein von einem externen Projektanwalt auf Basis der zu diesem Zeitpunkt vorliegenden Informationen erstellter Kaufvertrag unterfertigt. Als Kaufpreis sind dabei die reinen Grundstückskosten angeführt. Neben diesem Kaufvertrag wird seitens des Interessenten in der Regel auch eine unverbindliche Teilnahmeerklärung (= Zeichnungsschein) am Projekt unterfertigt. Nach Platzierung der MEG-Anteile wird die Einladung zur konstituierenden Bauherrnversammlung versandt. Kurz davor kommt es zur Gegenzeichnung des Kaufvertrages durch den Verkäufer (in der Regel ***C*** bzw ***D***). Im Rahmen der Bauherrenversammlung wird die potentielle Entwicklung des Projekts (zB Sanierung und Dachbodenausbau Altimmobilie, Abriss und Neubau etc) besprochen. In diesem Zusammenhang können bauliche, wirtschaftliche, rechtliche, aber auch abgabenrechtliche Fragen an die fachlich anwesenden Experten (wie zB Steuerberater, Rechtsanwalt, Architekt etc) gestellt werden. Die Entscheidung über die Durchführung des Projektes obliegt den Bauherren. Sollten sich die Investoren für die Durchführung des Projektes entscheiden, kommt es im Rahmen der Bauherrenversammlung ua zur Unterzeichnung des vom externen Rechtsanwalt ausgearbeiteten Miteigentümervertrages. Ferner wird die ***A*** Immobilien- und Finanzierungsberatungs-Gesellschaft m.b.H. & Co KG (nachfolgend kurz "***A***") in allen außerbehördlichen und behördlichen Angelegenheiten in Zusammenhang mit dem Jeweiligen Projekt bevollmächtigt sowie werden die ***A*** und die ***F*** Institut für Wirtschaftsberatung GmbH (nachfolgend kurz ***F***) mit der wirtschaftlichen und kaufmännischen Betreuung beauftragt. Weiters wird das Finanzierungskonzept beschlossen und erfolgen die Beschlüsse zur Beauftragung etwa des Rechtsanwaltes, des Planers, der technischen Begleitung sowie des Steuerberaters. Im Nachgang an die Bauherrenversammlung erfolgen seitens ***A*** in der Regel Innerhalb weniger Wochen aufgrund der ihr gewährten Vollmacht die von den Investoren beschlossenen Beauftragungen. Weiters wird die Grunderwerbsteuer unter Zugrundelegung der vorliegenden Unterlagen auf Basis des Grundstückswertes im Rahmen der Selbstberechnung vom involvierten Rechtsanwalt ermittelt und fristgerecht an das Finanzamt abgeführt. Auch die weiteren für die Abwicklung des Projektes erforderlichen Tätigkeiten (Detailplan Architekt, detailliertere Kostenschätzung, Antrag auf Baubewilligung, Ausschreibung und Vergabe der Bauaufträge) erfolgen im Auftrag der Bauherren, welche auch gegenüber den Baubehörden als Bau- und Konsenswerber auftreten (vertreten durch Architekten). Das gesamte rechtliche, bauliche und finanzielle Risiko der Sanierung oder des Ausbaus wird von den Investoren getragen, die gegenüber den bauausführenden Unternehmen unmittelbar berechtigt und verpflichtet sind." Zur rechtlichen Würdigung wurde in der Offenlegung die bisherige Judikatur des VwGH zur Bauherreneigenschaft der Erwerber dargestellt und sodann ausgeführt, dass sich unter Zugrundelegung der Ausführungen der Entscheidung des VwGH 30.1.2014, 2013/16/0078 trotz der erfolgten Änderungen In Bezug auf den Ablauf ergäbe, dass bei den gegenständlichen Projekten insbesondere auch die Baukosten, Planungskosten und Vertragserrichtungskosten in die Ermittlung der Grunderwerbsteuer einbezogen hätten werden müssen. Gegenständlich seien von den am Erwerbsvorgang Beteiligten (vgl § 9 GrEStG) weder Grunderwerbsteuererklärungen eingereicht, noch seien im Rahmen der Selbstberechnung die Baukosten etc in die Ermittlung der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einbezogen worden. Da die Berechnung und Abfuhr ausschließlich auf Basis der Grundstückskosten erfolgt seien, sei es In Bezug auf die gegenständlichen Projekte zu Verkürzungen an Grunderwerbsteuer gekommen. Der Offenlegung angeschlossen war eine Berechnung der Grunderwerbsteuerbemessungsgrundlage bezogen auf das gesamte gegenständliche Projekt "***GASSE***" mit folgenden Beträgen: | Baukosten inkl Reserve | | 2.450.000,00 | Planungskosten | | 274.300,00 | Technische Baubetreuung | | 35.700,00 | Agio | | 85.500,00 | Rechtsanwalt | | 13.000,00 | Beglaubigungskosten | | 3.837,30 | | | 2.862.337,30 | Umsatzsteuer | 20% | 572.467,46 | BMGL GrESt Zwischensumme | | 3.434.804,76 | Grund und Boden | | 1.400.000,00 | BMGL GrESt gesamt | | 4.834.804,76 Ermittlungen durch das FA In der Folge richtete das FA am 23.11.2020, am 16.3.2021 und am 17.3.2021 Ergänzungsersuchen an ***STEUERBERATER*** und wurden dem FA für das gegenständliche Projekt folgende Unterlagen vorgelegt: am 18.1.2021: Zeichnungsschein Miteigentümervertrag Generalvollmacht Vollmacht Rechtsanwalt Bauansuchen Baubewilligung Aufträge bzw Verträge/Vereinbarungen laut Beilage zum Protokoll vom 13.9.2016 sowie entsprechende Rechnungen Rechnung Agio/Beratungshonorar Generalunternehmervertrag Zusatzauftrag samt Schlussrechnung Gesamtkostenaufstellung (Netto) nach Endabrechnung am 15.4.2021: Teilnahmeerklärungen Informationsunterlagen für Interessenten: Info und Planmappe Vollmachten Unterlagen zur Position Eintragungsgebühren Baukostenrechnungen Beleg zur Bauwesenversicherung am 16.3.2022: Gesamtkostenaufstellung Infomappen Planmappe Grunderwerbsteuerbescheid - Festsetzung gemäß § 201 Abs. 2 Z. 3 BAO Mit Bescheid vom 7.7.2021 setzte das FA Grunderwerbsteuer gemäß § 201 Abs. 2 Zi 3 BAO gegenüber dem Bf. fest. Die Bescheidbegründung lautet wie folgt: "Die Festsetzung erfolgt gemäß § 201 Abs. 2 Zi 3 BAO, da bei sinngemäßer Anwendung des § 303 BAO die Voraussetzungen für die Wiederaufnahme des Verfahrens vorliegen würden. Die Feststellungen in der Außenprüfung, die der darüber aufgenommenen Niederschrift bzw. dem Prüfungsbericht zu entnehmen sind, bzw. im Abgabenverfahren (laut nachstehender Begründung) stellen für das Abgabenverfahren neu hervorgekommene Tatsachen oder Beweismittel dar, deren Kenntnis allein oder in Verbindung mit den sonstigen Ergebnissen des Verfahrens einen im Spruch anders lautenden Bescheid herbeigeführt bzw. zu einer anderen Abgabeneinhebung als jener im Zuge der Selbstberechnung geführt hätte. Die Festsetzung gemäß § 201 BAO erfolgt unter Bedachtnahme auf das Ergebnis der Ermittlungen im Abgabenverfahren bzw. der durchgeführten abgabenbehördlichen Prüfung und der sich daraus ergebende Gesamtauswirkung. Bei der im Sinne des § 20 BAO vorgenommenen Interessensabwägung war dem Prinzip der Rechtsrichtigkeit (Gleichmäßigkeit der Besteuerung) der Vorrang vor dem Prinzip der Rechtsbeständigkeit (Parteieninteresse an der Rechtskraft) einzuräumen. Auch können die steuerlichen Auswirkungen unter dem Gesichtspunkt der Verwaltungsökonomie nicht bloß als geringfügig bezeichnet werden. Daher war dem Gesetzeszweck, mittels einer Erlassung eines rechtmäßigen Sachbescheides ein den gesetzlichen Vorschriften entsprechendes Steuerergebnis zu erzielen, Rechnung zu tragen. Die (weitere) Begründung ergeht gesondert." Die gesonderte Begründung vom 8.7.2021 lautet (bis auf die persönlichen Daten des jeweiligen Erwerbers bzw die Anteile an der Liegenschaft) jeweils ident wie folgt: "Am 19.03.2020 wurde von der Steuerberatungskanzlei ***STEUERBERATER*** GmbH im Namen und Auftrag der ***A*** Immobilien- und Finanzierungsberatungs GmbH & Co KG eine Sachverhaltsdarstellung und Offenlegung (mit Aufstellung, Ermittlung, Nachforderungsbetrag) - Nacherfassung von Grunderwerbsteuer im Zusammenhang mit dem Bauherrenmodell "***GASSE***" (NeubauHerrenmodell), - dem FA für Gebühren, Verkehrsteuern und Glücksspiel übermittelt. Darin wird ausgeführt, dass neben den Grundstückskosten auch die Baukosten, Planungskosten und die Vertragserrichtungskosten in die Bemessungsgrundlage miteinzubeziehen sind, dies ist im Zuge der Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer nicht erfolgt. Weiters wurden 2 Protokolle zum o.a. Projekt übermittelt. In weiterer Folge wurden mit Anfragen vom 23.11.2020 (übernommen am 17.12.2020) und 16.03.2021 die entsprechenden Unterlagen abverlangt. Aus den vorgelegten Unterlagen ergibt sich folgender Sachverhalt. Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 07.09.2016, kaufte Herr ***Bf*** 60/600-tel Miteigentumsanteile am GST-***Nr***, ***EZ1***, ***KG***, mit der Adresse ***PLZ*** Wien, ***GASSE***, von der ***VERKÄUFERIN*** GmbH & Co KG, ***FN1***, um einen Kaufpreis von 140.000€. Bereits am 03.06.2016, wurde eine Teilnahmeerklärung für 60/600-tel Miteigentumsanteile zum Bauherrenmodell "***GASSE***", von der ***B*** ***b*** AG, mit geschätzten Kosten in Höhe von 570.000 € exkl. USt.. durch Herrn ***Bf*** unterzeichnet. Von der Kostenschätzung sollten 143.450€ aus Eigenmitteln aufgebracht werden. In dieser Teilnahmeerklärung nahm Herr ***Bf*** zur Kenntnis, dass die Investition zur gemeinschaftlichen Erzielung von langfristigen Mieteinkünften dient. Weiters verpflichtete sich Herr ***Bf*** in der Teilnahmeerklärung das Beratungshonorar in Höhe von 1,50% (8.550€) der Gesamtinvestitionskosten für die Zusammenführung der Miteigentümergemeinschaft an die ***B*** ***b*** AG zu bezahlen. Sollte der Beitritt nicht mitvollzogen werden, so schulde der Teilnehmer der ***B*** ***b*** AG weder Honorar noch Aufwandsentschädigung. In der vorgelegten Infomappe wird unter dem Punkt großes Bauherrenmodell angeführt: • Abbruch/ Neubau eines Wohnhauses in guter Wohnlage im ***BEZIRK*** mit einer ertragsbewerteten Nutzfläche von 1.365m2 • Sicherheit durch persönliche Grundbucheintragung • Vorzeitige Abschreibung der Bau- und Planungskosten auf 15 Jahre gemäß Wohnungssanierungsgesetz auch bei Neubau • Sofortige Abschreibung der Finanzierungs- und sonstigen Nebenkosten (großes Bauherrenmodell gern. Abschnitt 6.3. Abs. 2 V+V-Richtlinien vom 13.05.1991) • Vorsteuerrückerstattung durch Unternehmereigenschaft • Hohe Förderung gemäß Wohnhaussanierungsgesetz durch Land Wien (Direktdarlehen 700€/m2 mit Fixzinssatz von 1% für 20 Jahre) • Vermietungssicherheit durch gemeinsame Vermietung (Mietenpool) und günstige Miete • Inflationsschutz durch Indexierung der Mieten • Totalgewinn muss innerhalb von 28 Jahren (25 Jahre zuzüglich Bauzeit) erreicht werden Weiters enthält die Infomappe Bilder zur Lage und Infrastruktur, die Umgebung, das Objektumfeld, die Objekt-Visualisierung, eine Nutzflächenaufstellung, den voraussichtlichen Investitionsplan (Gesamtinvestitionssumme netto: 5.700.000€), Aufstellung der kalkulierten Mieteinnahmen nach Fertigstellung, Aufstellung der Förderung, das voraussichtliche steuerliche Ergebnis (2016, 2017, 2018 und 2019) und eine Prognoserechnung mit Erläuterung. Bereits in der 1. Besprechung am 13.09.2016 (der Ankauf der Anteile erfolgte am 07.09.2016), wurde der Abbruch und der Neubau der Liegenschaft beschlossen, die Planungen vorgestellt, der entsprechende Zeitplan und die steuerliche Situation erläutert. Die Angebote der Vertragspartner sind schon vorgelegen, betreffend die Baukosten war die Kostenschätzung bereits ausgearbeitet, zur Finanzierung waren schon Angebote eingeholt und der Käufer hat sich sofort für eine Variante entschieden. Weiters wurde auch ein Großteil der Beschlüsse betreffend der Auftragserteilungen gefasst und der Miteigentümervertrag unterzeichnet. Die Miteigentümergemeinschaft erteilte am 13.09.2016, der ***A*** Immobilien- und Finanzierungsberatungs-Gesellschaft m.b.H. & Co KG, den Auftrag (samt gesonderter Vollmacht), zur Ausführung der vom Auftraggeber im Zusammenhang mit dem Abbruch und Neubau des Objektes "***GASSE***" gefassten Beschlüsse der Miteigentümergemeinschaft in sämtlichen außerbehördlichen und behördlichen Angelegenheiten jeder Art im Namen und auf Rechnung des Auftraggebers zu vertreten. Alle weiteren Vereinbarungen und Aufträge (Vereinbarung über Generalplanung und technische Baubetreuung (04.11.2016), Vereinbarung über technische Baubetreuung (14.09.2016), Vereinbarung über Wirtschaftlichkeitsberechnungen und -Analysen (14.09.2016), Vereinbarung über wirtschaftliche Betreuung (14.09.2016), Vereinbarung über Hausverwaltung und Erstvermietung(14.09.2016), Vereinbarung über Finanzierungsbeschaffung und -Bearbeitung (14.09.2021), Steuerberatungsvertrag (undatiert)) wurden durch die ***A*** Immobilien- und Finanzierungsberatungs-Gesellschaft m.b.H. & Co KG unterzeichnet Der Generalunternehmervertrag (undatiert) wurde ebenfalls durch die ***A*** Immobilien- und Finanzierungsberatungs-Gesellschaft m.b.H. & Co KG unterzeichnet. Mit unterschiedlichen Rollen und Funktionen treten auf Seiten des Projektanbieters, Projektbetreibers bzw. Organisators folgende verbundene Firmen auf: • ***VERKÄUFERIN*** GmbH & Co KG, ***FN1*** • ***A*** Immobilien- und Finanzierungsberatungs-Gesellschaft m.b.H. & Co KG • ***ARCHITEKT*** GmbH • ***B*** ***b*** AG • ***G*** Immobilien Management GmbH • ***F*** Institut für Wirtschaftsberatung GmbH • ***H*** Service GmbH Die o.a. Vereinbarungen wurden eben mit diesen Firmen abgeschlossen. Weiters wurden durch den Käufer folgende Vollmachten erteilt: • ***RÄ*** Rechtsanwälte OG (undatiert) • ***G*** Immobilien Management GmbH (undatiert) • ***Bf***, ***STB*** Wirtschaftstreuhandgesellschaft OG (undatiert) • ***ARCHITEKT*** GmbH (undatiert) • ***A*** Immobilien- und Finanzierungsberatungs-Gesellschaft m.b.H. & Co KG (undatiert) Bei der zweiten Besprechung am 25.04.2019 wurden laut Protokoll folgende Punkte besprochen: 1. Zwischenbericht - über die Investitionsphase durch ***ARCHITEKT1*** und ***ARCHITEKT2***, zur Dokumentation wurde eine Zwischenübersicht ausgehändigt und von Frau ***...*** erörtert. Im Zwischenbericht wird empfohlen, die Reserve für die Grunderwerbsteuer in Höhe von 156.216€ nicht aufzulösen, da eventuell noch mit einer Vorschreibung seitens des Finanzamtes gerechnet werden muss! 2. Finanzierung und Förderung 3. Bericht über die Vermietungssituation durch Herrn ***...*** (es wurden bereits alle Wohnungen vermietet) 4. Bericht über die steuerliche Situation durch die ***STB*** Wirtschaftstreuhandgesellschaft OG 5. Beschlussfassung: Laut Punkt 4 der Beschlussfassung wird die Reserve für die Grunderwerbsteuer in Höhe von 156.216€ vorerst nicht aufgelöst. Der Käufer wollte - wie sich aufgrund der vorgelegten Unterlagen darstellt - nicht bloß ein Gebäude erwerben, sondern ein Anlageobjekt zur Einnahmenerzielung. Daraus ergibt sich das Interesse des Erwerbers einerseits an einer zum Großteil fremdfinanzierten Bauführung zum Zwecke der Vermögensschaffung und andererseits an der Einnahmenerzielung künftiger Mieterträge und Steuervorteile. Nach dem ermittelten Sachverhalt ergibt sich für die Abgabenbehörde, dass das Projekt von langer Hand vorbereitet war und innerhalb kürzester Zeit durchgezogen werden sollte. Bei der Art der Abwicklung hatte der Käufer keine wesentlichen Dispositionsbefugnisse mehr. Es erfolgte eine Einbindung des Interessenten in ein vorgegebenes, vorgeplantes, komplexes Konzept, in ein fertig geplantes Bauprojekt. Der Käufer wollte ein ausgebautes für die Erzielung von Mieterträgnissen taugliches Objekt erwerben. Der Käufer hat keinen wesentlichen Einfluss auf die bauliche Gestaltung genommen und hat auch in weiterer Folge keine wesentlichen baulichen Änderungen veranlasst. Bei der Einflussnahme auf die bauliche Gestaltung des Hauses ist entscheidend, ob dem Abgabepflichtigen das Recht und die Möglichkeit der Einflussnahme auf die Gestaltung des Gesamtbauvorhabens oder das Recht zu wesentlichen Änderungen des Projektes zugestanden werden. Die Möglichkeit zu geringfügigen Planänderungen, Änderungen in der Raumaufteilung bzw. Einrichtung und Ausstattung ist nicht von Bedeutung. Nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes sind auch das Versetzen von Zwischenwänden, der Ersatz eines Fensters durch eine Tür oder die Änderung der Fensterzahl nicht als wesentlich zu betrachten. Dass in einem solchen Zusammenhang in mehreren Urkunden auf mehrere Vertragspartner aufgespalten wird, vermag nichts zu ändern. Gemäß § 4 Abs. 1 GrESt G ist die Grunderwerbsteuer grundsätzlich vom Wert der Gegenleistung zu berechnen. Nach § 5 Abs. 1 Z 1 GrEStG ist die Gegenleistung bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen. Gegenleistung ist nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch alles, was der Erwerber über den Kaufpreis hinaus für das unbebaute oder noch nicht entsprechend bebaute Grundstück aufwenden muss. Besteht zwischen dem Grundstückskaufvertrag und weiteren, die zukünftige Bebauung des Grundstückes betreffenden Verträgen mit Dritten ein sachlicher Zusammenhang, so ist maßgeblicher Gegenstand des Erwerbsvorganges für die grunderwerbsteuerrechtliche Beurteilung das Grundstück in bebautem Zustand. Voraussetzung für die Einbeziehung der Kosten der Sanierung/Errichtung ist, dass die Sanierung/Errichtung des Gebäudes mit dem Erwerb der Liegenschaft in finaler Verknüpfung steht (vgl. UFS 11.12008, RV/0558-W/03). Dies ist dann der Fall, wenn der Erwerber in ein bereits fertiges Planungs-, Vertrags- und Finanzierungskonzept im Wege eines Vertragsgeflechtes eingebunden wird (VwGH 29.4.1988, 97/16/0234; 28.5.1998, 97/16/0494 und 6.11.2002, 99/16/0204). Zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung (Bemessungsgrundlage) gehören in diesen Fällen alle Leistungen des Erwerbers, die dieser an den Grundstücksveräußerer und an Dritte gewährt, um das Eigentum an dem Grundstück in seinem zukünftigen bebauten Zustand zu erwerben. Gegenstand eines der Grunderwerbsteuer unterliegenden Kaufvertrages kann demnach auch eine künftige Sache sein. Leistungen an Dritte sind insbesondere solche, die an einen vom Veräußerer verschiedenen Errichter des Gebäudes auf dem Grundstück erbracht werden. Übernimmt der Käufer nicht nur die Verpflichtung zur Leistung des im Kaufvertrag ausgewiesenen Kaufpreises, sondern auch zur (Fremd-) Finanzierung all jener Mittel, die zu einem Ausbau des Objektes erforderlich sind, um dereinst aus dem Objekt Erträgnisse zu erzielen, ist als Bemessungsgrundlage nicht lediglich der Kaufpreis laut Kaufvertrag, sondern auch die weitere anteilige Investition des Eigentümers in die Bemessung miteinzubeziehen (vgl. VwGH 30.1.2014, 2013/16/0078). Zusammenfassend wird festgestellt, dass die Grundkonzeption betr. des Gebäudes auf der Liegenschaft ***PLZ*** Wien, ***GASSE*** nicht vom Erwerber selbst stammt, es handelt sich vielmehr um ein vorbereitetes Konzept der ***B*** ***b*** AG. Diese entschied als Organisator in Folge über die Zulassung eines Interessenten zum Erwerb bzw. wurde der Interessent mit Unterfertigung der Teilnahmeerklärung, die von der ***B*** ***b*** AG als Initiatorin aufgelegt und ausgefertigt wurde, in das bereits vorgefertigte Konzept eingebunden. Der Interessent konnte vom Ablauf her gesehen nur das gesamte Konzept zur Gänze annehmen oder zur Gänze ablehnen. Dem Käufer kommt daher die Bauherrneigenschaft nicht zu, und die Grunderwerbsteuer ist von den Grund- und Baukosten einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen - Leistungen an Dritte unterliegen der GrESt, wenn die Verpflichtung zur Übernahme dieser Leistung durch Einbindung in ein vorgegebenes Gesamtkonzept von vornherein feststeht - sowie der jeweiligen USt vorzuschreiben. Bemessungsgrundlage sind somit alle Leistungen, die vom Käufer aufgewendet wurden, und nicht nur die in der Offenlegung angeführten Kosten. Die Festsetzung erfolgt gemäß § 201 Abs. 2 Z 3 BAO da bei sinngemäßer Anwendung des § 303 BAO die Voraussetzungen eines Wiederaufnahmegrundes vorliegen würden. Die Feststellungen der Überprüfung der Selbstberechnung stellen für das Steuerverfahren neu hervorgekommene Tatsachen oder Beweismittel dar, die bisher nicht geltend gemacht worden sind. Die Kenntnisse dieser Umstände allein oder in Verbindung mit dem sonstigen Ergebnis des Verfahrens, hätten einen im Spruch anderslautenden Bescheid herbeigeführt. Die Wiederaufnahme erfolgte unter Bedachtnahme auf das Ergebnis der durchgeführten Überprüfung der Selbstberechnung und der sich daraus ergebenden Gesamtauswirkung. Für gegenständlichen Kaufvertrag wurde die Grunderwerbsteuer ausgehend von den anteiligen Grundkosten durch die Rechtsanwälte ***RÄ*** Rechtsanwälte OG selbstberechnet, daher wurde dem Finanzamt der Vertrag im Zeitpunkt der Selbstberechnung nicht vorgelegt und somit zur Kenntnis gebracht, auch der Zugriffscode für das Finanzamt wurde im gegenständlichen Fall nicht aktiviert. Im Zuge der Überprüfung der Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer wurde für den gegenständlichen Kaufvertrag, nach einer Offenlegung vom 19.03.2020, aufgrund von Anfragen weitere Unterlagen (Teilnahmeerklärung, Vollmachten, Vereinbarungen, Rechnungen, der Generalunternehmervertrag u.a.) vorgelegt. Aufgrund der Unterlagen hat das Finanzamt festgestellt hat, dass für den Erwerber aus den o.a. Gründen (siehe dazu o.a. Ausführungen) die Bauherrneigenschaft nicht gegeben ist, da der Erwerber in ein vorgegebenes, vorgeplantes Konzept eingebunden wurde. Dies stellt den Wiederaufnahmegrund gem. § 303 BAO dar. Die Selbstberechnung wurde unrichtig durchgeführt. Durch die Offenlegung vom 19.03.2020 und die Ausfolgung bzw. Übermittlung von diesen weiteren Unterlagen (siehe o.a. Ausführungen) zum Kaufvertrag hat das Finanzamt davon Kenntnis erlangt, dass für den Erwerber die Bauherrneigenschaft nicht gegeben ist, insoweit sind Tatsachen oder Beweismittel im abgeschlossenen Verfahren neu hervorgekommen. Es sind daher die Baukosten und sonstigen Kosten neben den Grundkosten in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer miteinzubeziehen. Bei der im Sinne des § 20 BAO vorgenommenen Interessensabwägung war dem Prinzip der Rechtsrichtigkeit (Gleichmäßigkeit der Besteuerung) der Vorrang vor dem Prinzip der Rechtsbeständigkeit (Parteieninteresse an der Rechtskraft) einzuräumen. Auch können die steuerlichen Auswirkungen unter dem Gesichtspunkt der Verwaltungsökonomie nicht bloß als geringfügig bezeichnet werden. Daher war dem Gesetzeszweck, mittels einer Erlassung eines rechtmäßigen Sachbescheides ein den gesetzlichen Vorschriften entsprechendes Steuerergebnis zu erzielen, Rechnung zu tragen. Die Bemessungsgrundlage wurde wie folgt ermittelt: Anteilige Grundkosten betragen insgesamt 140.000€ ohne - USt. (laut Kaufvertrag ohne USt) b) Anteilige Baukosten und sonstige Kosten (inkl. anteiligem Agio) betragen insgesamt 468.321,51€ inkl. USt (laut u.a. Aufstellung). Diese Beträge entsprechen jenen Beträgen in der vorgelegten Gesamtkostenaufstellung. Es wurden dazu auch Rechnungen und Honorarnoten vorgelegt. Diese wurden stichprobenweise überprüft und mit der Gesamtkostenaufstellung verglichen und es wurde festgestellt, dass die Beträge übereinstimmen. Somit kam es zu keinen Änderungen in der Höhe der Beträge. Folgende sonstige Kosten laut Punkt 2 der Gesamtkostenaufstellung sind kein Teil der Bemessungsgrundlage und wurden daher nicht in die Bemessungsgrundlage miteinbezogen: • Grunderwerbsteuer in Höhe von 49.000€ • Eintragungsgebühr in Höhe von 15.400€ • Sonstige Kosten o Sonstige Aufwendungen Investitionsphase 16.356,34€ o Bankspesen Hausverwaltungskonto bis 30.06.2019 in Höhe von 59,96€ o Leerstehungsbetriebskosten bis 30.06.2019 in Höhe von 283,97€ o Mieteinnahmen bis 30.06.2019 in Höhe von -20.614,21€ o Kleinreparaturen/Kleinmaterial in Höhe von 280,00€ [Grafik]   SEQ Abbildung \* ARABIC Abbildung 1 [Grafik]   SEQ Abbildung \* ARABIC Abbildung 2 Für die erworbenen Anteile ergibt sich daher folgende Bemessungsgrundlage: 608.321,51€ Beschwerde In den nach Fristerstreckung am 16.9.2021 eingebrachten Beschwerde wird die Aufhebung des Grunderwerbsteuerbescheides beantragt. Zur Begründung wurde eingewandt, dass die Voraussetzungen für eine Wiederaufnahme gem. § 303 BAO nicht vorlägen, weil keine neuen Tatsachen hervorgekommen sein können, zumal der Aufbau der Bauherrenmodelle der ***B*** der bescheiderlassenden Behörde immer schon bekannt gewesen sei. Die großen Bauherren würden bei allen von der ***B*** konzipierten Bauherrenmodellen immer ein Höchstausmaß an Mitsprache- und Mitgestaltungsrechten bereits ab der Projektauflage genießen. Entscheidungswesentlich sei die Möglichkeit und das Recht der Mitsprache zu jedem Zeitpunkt Auch das Ausmaß der Entscheidungsgeschwindigkeit und die Form der Entscheidungsausübung (Miteigentümerversammlungen in Präsenz, Umlaufbeschlüsse) seien kein Kriterium für die steuerliche Anerkennung als großes Bauherrenmodell. Die bescheiderlassende Behörde habe den Sachverhalt dieses Bauherrenmodell in wesentlichen Punkten unrichtig beurteilt. Die Investoren hätten stets die Möglichkeit gehabt, auf die Planung und Bauausführung maßgeblichen Einfluss zu nehmen. Der Bf. ***Bf*** habe persönlich bereits bei der ersten Planvorlage den dezidierten Wunsch geäußert, der Planer möge bei der Fassadengestaltung, solange das Baugerüst noch steht, den eingefärbten Putz noch mit einem abperlenden Nanoporanstrich versehen lassen, um nachfolgende Algen- und Schmutzbildungen möglichst lang verhindern zu können, um teure, nachträgliche Anstriche hintanhalten zu können. Diesen Vorschlag habe er bei der konstituierenden Bauherrenversammlung am 13.09.2016 dem Planer ***ARCHITEKT1***, Architektur ***ARCHITEK1*** ***ARCHITEKT2*** ZT GmbH, nochmals zur Kenntnis gebracht. Dieser Vorschlag sei auch vollinhaltlich bautechnisch umgesetzt worden und es finde sich im Baubericht 5 der Architektur ***ARCHITEK1*** ***ARCHITEKT2*** ZT GmbH vom 23.01.2019 unter Pkt. 3 Kostenentwicklung als fünfte und größte Mehrkostenposition der Nanoporananstrich auf Nanoporputz mit EUR 18.716,94 und dem Text: Anforderung Bauherren. Die gesamten Mehrkosten, die die Bf. als große Bauherren zu bezahlen hatten, hätten in dieser Bauphase EUR 43.641,50 betragen (22 Einzelpositionen). Es entspräche nicht den Tatsachen, dass das Projekt von langer Hand vorbereitet und innerhalb kürzester Zeit durchgezogen werden sollte. Die Investoren/großen Bauherren hätten alle nur möglichen Dispositionsbefugnisse gehabt und hätten sich während der gesamten Bauphase mit Änderungswünschen einbringen können. Es entspräche auch nicht den Tatsachen, dass die Bf. keinen wesentlichen Einfluss auf die bauliche Gestaltung genommen hätten. Selbst wenn dem so wäre, gehe es ausschließlich darum, ob den Bf. vom Projektanten die Möglichkeiten dazu eröffnet worden sei und dies sei während der gesamten Laufzeit sehr wohl der Fall gewesen. Dass das nämliche Bauprojekt nahezu ideal vorgeplant worden sei, spreche für die Qualifikation der Planer Architektur ***ARCHITEK1*** ***ARCHITEKT2*** ZT GmbH, lasse aber absolut keine Rückschlüsse darauf zu, dass den Bf. Änderungs-Möglichkeiten nicht zur Verfügung gestanden wären. Die ***B*** sei sehr daran interessiert, dass sich die Bauherren - vor allem wenn sie Erfahrungen aus den verschiedensten Baugewerken mitbringen - aktiv in der Projektierungs-/Planungs- und Ausführungsphase einbringen. Nicht wenige Projekte würden während der Planungs- und Projektierungsphase umfassend umgeplant werden. Diese Änderungen seien vielfach auch auf konstruktive Vorschläge der zahlreichen Investoren zurückzuführen. Der Einbeziehung der gesamten Projektnebenleistungen in die GrESt-Bemessungsgrundlage wurde entgegengehalten, dass die ***B*** allen Investoren stets eine freie Gestaltung der Finanzierung (Barzahlervariante, 100 %-Kreditfinanzierung sowie ein frei wählbares Aufteilungsverhältnis einer Eigen-/Fremdkapitalfinanzierung) eröffne. In der Bundeshauptstadt Wien werde das Grundkonzept eines Bauherrenprojektes stets von einem dazu befähigten Professionisten stammen und nicht vom Bauherren selbst. Auch entspreche es keineswegs den Tatsachen, dass die ***B*** über die Zulassung eines Interessenten zum Erwerb entscheidet. Dass ein Investor/ein großer Bauherr ein vorbereitetes Vertragswerk - nach entsprechenden Vorverhandlungen - am Ende unterfertigen wird und sich in diesem auch zur Übernahme bestimmter Konditionen bereit erklärt, entspräche wohl der gängigen Praxis in der Bau- und Immobilienbranche. Im Protokoll der konstituierenden Bauherrenversammlung vom 13.09.2016 stehe unter Punkt 2. Planung und Bauausführung, 1. Absatz klar nachvollziehbar: "Nach der Besprechung mit den neuen Eigentümern hat Herr ***ARCHITEKT1*** die Planung in den letzten zwei Wochen nach den geäußerten Wünschen und Vorgaben (der Bauherren) ausgearbeitet und präsentiert die Entwürfe." Unter Punkt 2 Baukosten, 2. Absatz, sei in diesem Protokoll der konstituierenden Bauherrenversammlung vom 13.09.2016 nachzulesen: "Diese Kosten beruhen auf Schätzungen. Der Planer weist darauf hin, dass die exakten Kosten von den Ausführungs- und Ausstattungswünschen der Miteigentümer und vor allem vom Ergebnis der öffentlichen Ausschreibung abhängig sein werden. Ev. Auflagen der Baubehörde oder des Wohnfonds Wien, wie auch ein unerwartetes Auffinden von Kriegsmitteln oder eine nachträglich festgestellte Bodenkontaminierung können Mehrkosten verursachen." Dieses Faktum zeige wiederum, dass seitens der ***B*** allen großen Bauherren im max. Ausmaß zu allen Zeitpunkten Mitspracherechte eingeräumt und diese Anregungen/Vorgaben auch umgesetzt wurden. Die Miteigentümer seien sehr wohl als große Bauherren bei diesem Bauherrenmodell anzusehen, weil sie maßgeblichen Einfluss auf die Bauausführung nehmen konnten und auch das volle Bauherrenrisiko zu tragen hatten. Sie seien gegenüber den bauausführenden Unternehmen unmittelbar berechtigt und auch verpflichtet gewesen. Sie hätten das volle finanzielle Risiko getragen und nicht bloß einen Fixpreis bezahlt. Alle Kostensteigerungen seien aus eigenem getragen und seien sie durch die Beschlussfassungen stets gemeinsam tätig geworden (alle Miteigentümer mussten die Entscheidungen mittragen). Sie hätten zu allen Zeitpunkten die Möglichkeit gehabt, auf die Bauführung Einfluss zu nehmen. Während der gesamten Planungs-, Bauvorbereitungsphase und vor allem in der Bauzeit (nach jeweiliger Rücksprache mit den persönlich bekannten und mit großer Bauexpertise ausgestatteten Mitinvestoren ***X*** und ***Y***) seien alle Kostenpositionen/- steigerungen stets hinterfragt und die Mitinvestoren stets über das Ergebnis seiner meiner Recherchen unterrichtet. Erst danach haben sie mittels Umlaufbeschluss den Kostensteigerungen zugestimmt. Die Pläne der Architektur ***ARCHITEK1*** ***ARCHITEKT2*** ZT GmbH seien eine grobe Vorgabe gewesen und habe bis zur Einreichung bei den entsprechenden Institutionen, insbesondere der Baubehörde, jederzeit die Möglichkeit der Investoren bestanden, auf diese Einfluss zu nehmen. Allen zitierten höchstgerichtlichen Entscheidungen seien grundsätzlich andere Sachverhalte zugrunde gelegen. Dass die Grundkonzeption betreffend des Gebäudes auf der Liegenschaft ***PLZ*** Wien ***GASSE*** nicht vom Erwerber/großen Bauherren/Investor stammt, sei nicht entscheidungsrelevant. Bei jedem größeren Bauvorhaben werde ein Generalunternehmer bestellt, der alle Aufgaben koordiniere. Dass die ***B*** mit ihren verbundenen Firmen mit verschiedensten Aufgaben betraut wurde, sei weder unzulässig noch vermöge dieses Faktum die steuerliche Anerkennung als großes Bauherrenmodell zu beeinflussen. Dass das Zusammenwirken verschiedenster eingespielter Akteure am ehesten die Einhaltung der geplanten Kosten garantiere, spreche für die ***B***, sei aber wiederum kein Versagungskriterium für die große Bauherreneigenschaft. Der Steuerbemessung sei ausschließlich der Ankauf der Liegenschaft von 1,4 Mio. EUR zugrunde zu legen. Beschwerdevorentscheidung vom 16.2.2022 In der abweisenden Beschwerdevorentscheidung vom 16.2.2022 führte das FA zur Begründung Folgendes aus: "Gemäß § 303 Abs. 1 lit. b) BAO kann ein durch Bescheid abgeschlossenes Verfahren auf Antrag einer Partei oder von Amts wegen wiederaufgenommen werden, wenn Tatsachen oder Beweismittel im abgeschlossenen Verfahren neu hervorgekommen sind und die Kenntnis dieser Umstände allein oder in Verbindung mit dem sonstigen Ergebnis des Verfahrens einen im Spruch anders lautenden Bescheid herbeigeführt hätte. Die Festsetzung erfolgte gemäß § 201 Abs. 2 Z 3 BAO da bei sinngemäßer Anwendung des § 303 BAO die Voraussetzungen eines Wiederaufnahmegrundes vorliegen würden. Die Feststellungen aufgrund der Überprüfung der Selbstberechnung stellen die für das Steuerverfahren neu hervorgekommenen Tatsachen oder Beweismittel dar, die bisher nicht geltend gemacht worden sind. Die Wiederaufnahme erfolgte unter Bedachtnahme auf das Ergebnis der durchgeführten Überprüfung der Selbstberechnung und der sich daraus ergebenden Gesamtauswirkung.Bei der im Sinne des § 20 BAO vorgenommenen Interessensabwägung war dem Prinzip der Rechtsrichtigkeit (Gleichmäßigkeit der Besteuerung) der Vorrang vor dem Prinzip der Rechtsbeständigkeit (Parteieninteresse an der Rechtskraft) einzuräumen.Auch konnten die steuerlichen Auswirkungen unter dem Gesichtspunkt der Verwaltungsökonomie nicht bloß als geringfügig bezeichnet werden. Daher war dem Gesetzeszweck, mittels einer Erlassung eines rechtmäßigen Sachbescheides ein den gesetzlichen Vorschriften entsprechendes Steuerergebnis zu erzielen, Rechnung zu tragen. Für gegenständlichen Kaufvertrag wurde die Grunderwerbsteuer ausgehend von den anteiligen Grundkosten durch ***RÄ*** Rechtsanwälte OG selbstberechnet. Daher wurde dem Finanzamt der Sachverhalt im Zeitpunkt der Selbstberechnung nicht gern. §10 GrEStG vollständig offengelegt und zur Kenntnis gebracht. Im Zuge der Überprüfung der Selbstberechnung des gegenständlichen Kaufvertrages, nach einer Offenlegung vom 19.03.2020, wurden aufgrund von Anfragen (vom 23.11.2020 und vom 16.03.2021) weitere Unterlagen (Info und Planmappe, Teilnahmeerklärung, Vollmachten, Miteigentümervertrag, Vereinbarungen, Rechnungen, Generalunternehmervertrag, etc.) vorgelegt, aufgrund derer das Finanzamt festgestellt hat, dass für den Erwerber die Bauherrneigenschaft nicht gegeben ist, da der Erwerber in ein vorgegebenes, vorgeplantes Konzept eingebunden wurde (siehe dazu auch nachstehende Ausführungen);" Die Selbstberechnung wurde somit unrichtig durchgeführt und sind daher Tatsachen oder Beweismittel Im abgeschlossenen Verfahren neu hervorgekommen. Dies stellt den Wiederaufnahmegrund gemäß § 303 Abs. 1 BAO dar. Der notariell beurkundete Kaufvertrag vom 07,09.2016 mit dem Sie an der ***EZ1*** ***KG*** - ***PLZ*** Wien, ***GASSE*** - 60/600 Grundstücksanteile erworben haben, stellt einen dem Haupttatbestand des § 1 Abs. 1 Z 1 GrEStG unterliegenden Rechtevorgang dar. Die Grunderwerbsteuer ist gemäß § 4 Abs. 1 GrEStG vom Wert der Gegenleistung zu berechnen. Nach § 5 Abs. 1 Z 1 GrEStG ist die Gegenleistung bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen. Erbringt ein Käufer im Hinblick auf die Bebauung eines Grundstückes neben dem als Kaufpreis bezeichneten Betrag weitere Leistungen - an wen auch immer - ist demnach zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage auf den Besteuerungsgrund zurückzugreifen. Es ist zu hinterfragen, in welchem körperlichen Zustand des Grundstückes der Rechtserwerb von der Grunderwerbsteuer erfasst wird. Maßgebend ist der Zustand eines Grundstückes, in dem dieses erworben werden soll. Das muss nicht notwendig der im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gegebene Zustand sein. Entscheidend ist der Zustand, in welchem das Grundstück zum Gegenstand des Erwerbsvorganges gemacht wird. Denn Gegenstand eines Kaufvertrages kann ohne weiteres auch eine künftige Sache sein, hinsichtlich welcher zur Erfüllung des Vertrages bestimmte Eigenschaften durch den Verkäufer erst geschaffen werden müssen (vgl. Erkenntnis des VwGH vom 19.04.1995, ZI. 89/16/0156). Ein Käufer ist nur dann als Bauherr anzusehen, wenn er a) auf die bauliche Gestaltung des Hauses Einfluss nehmen kann, b) das Baurisiko zu tragen hat, d.h. den bauausführenden Unternehmungen gegenüber unmittelbar berechtigt und verpflichtet ist und c) das finanzielle Risiko tragen muss, d.h. dass er nicht bloß einen Fixpreis zu zahlen hat, sondern alle Kostensteigerungen übernehmen muss, aber auch berechtigt ist, von den Bauausführenden Rechnungslegung zu verlangen. Die von der Judikatur erarbeiteten Kriterien für das Vorliegen der Bauherreneigenschaft müssen dabei kumulativ vorliegen (vgl. VwGH 29.7.2004, 2004/16/0053 unter Hinweis auf Fellner, Gebühren und Verkehrsteuern, Band II, 3. Teil, Grunderwerbsteuergesetz 1987, Rz 90 zu § 5 GrEStG). Ist der Grundstückserwerber an ein bestimmtes, durch die Planung des Verkäufers oder mit Verkäufer zusammenarbeitenden Organisatoren vorgegebenes Gebäude gebunden, dann ist der Kauf eines Grundstückes mit einem herzustellendem Gebäude anzunehmen, selbst wenn über dessen Herstellung gesonderte Werkverträge bzw. andere Verträge mit den Erwerbern abgeschlossen wurden. Bemessungsgrundlage ist in einem solchen Fall gemäß § 5 Abs. 1 Z 1 GrEStG die gesamte Gegenleistung, also die Grundkosten, Baukosten und sonstigen Kosten sowie nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch alles, was der Erwerber über den Kaufpreis hinaus für das unbebaute oder noch nicht entsprechend bebaute Grundstück aufwenden muss. Der Käufer wollte - wie sich auf Grund der vorgelegten Unterlagen darstellt - nicht bloß einen Altbau zum Abbruch und Neubau erwerben, sondern ein Anlageobjekt zur Einnahmenerzielung. Daraus ergibt sich das Interesse des Erwerbers einerseits an einer zum Großteil fremdfinanzierten Bauführung zum Zwecke der Vermögensschaffung und andererseits an der Einnahmenerzielung künftiger Mieterträge und Steuervorteile Nach dem ermittelten Sachverhalt ergibt sich daher für die Abgabenbehörde, dass das Projekt von langer Hand vorbereitet war und innerhalb einer relativ kurzen Zeitspanne umgesetzt werden sollte. Bei der Art der Abwicklung hatte der Käufer keine wesentlichen Dispositionsbefugnisse mehr. Es erfolgte eine Einbindung des Interessenten in ein vorgegebenes, vorgeplantes, komplexes Konzept und fertig geplantes Bauprojekt. Voraussetzung für die Einbeziehung der Kosten der Sanierung/Errichtung ist, dass die Sanierung/Errichtung des Gebäudes mit dem Erwerb der Liegenschaft in finaler Verknüpfung steht (vgl ÜFS 11.1.2008, RV/G55S-W/ö3). Dies ist dann der Fall, wenn der Erwerber in ein bereits fertiges Planungs-Vertrags-und Flnanzierungskonzept im Wege eines Vertragsgeflechtes eingebunden wird (vgl. VwGH vom 29.04,1998, ZI, 97/16/0234; vom 28.05.1998, ZI. 97/16/0494 und vom 06.11.2002, ZI. 99/16/0204). Der Käufer hatte keinen wesentlichen Einfluss auf die bauliche Gestaltung genommen und hat auch in weiterer Folge keine wesentlichen baulichen Änderungen veranlasst. Bei der Einflussnahme auf die bauliche Gestaltung des Hauses ist entscheidend, ob dem Abgabepflichtigen das Recht und die Möglichkeit der Einflussnahme auf die Gestaltung des Gesamtbauvorhabens oder das Recht zu wesentlichen Änderungen des Projektes zugestanden werden. Die Möglichkeit zu geringfügigen Planänderungen, Änderungen in der Raumaufteilung bzw. der Einrichtung und Ausstattung ist nicht von Bedeutung. Nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes sind z. B. auch das Versetzen von Zwischenwänden, der Ersatz eines Fensters durch eine Tür oder die Änderung der Fensterzahl nicht als wesentlich zu betrachten. Die Möglichkeit der Einflussnahme im Hinblick auf die Fassadengestaltung, Art der Heizung bzw. die Ausstattung mit Schallschutzfenstern sowie die Genehmigung auftretender Mehrkosten mittels Umlaufbeschlüssen vermögen hier am Gesamtbild nichts zu ändern. Es ist daher davon auszugehen, dass die Erwerber nicht bloß ein "nacktes Grundstück" hätten kaufen können, sondern es wurden nur solche Bewerber in Betracht gezogen, die am Erwerb eines Hausanteiles interessiert waren und auch die erforderlichen Mittel nachweisen konnten. Auf Grund der vertraglichen Vereinbarungen war Gegenstand des Erwerbes daher das Grundstück samt dem darauf zu errichtenden Gebäude (Wohnungen). Zusammenfassend wird festgestellt, dass die Grundkonzeption betreffend dem Gebäude auf der Liegenschaft ***PLZ*** Wien, ***GASSE*** nicht vom Erwerber selbst stammt, sondern es sich vielmehr um ein vorbereitetes Konzept der ***B*** ***b*** AG handelt. Diese entschied als Organisator in Folge über die Zulassung eines Interessenten zum Erwerb eines Miteigentumsanteiles bzw. wurde der Interessent mit Unterfertigung der Teilnahmeerklärung, die von der ***B*** ***b*** AG als Initiatorin aufgelegt und ausgefertigt wurde, in das bereits vorgefertigte Konzept eingebunden. Es ist daher nach dem Gesamtbild der Verhältnisse davon auszugehen, dass die Erwerber einen Grundstücksanteil samt einem erst zu errichtenden Gebäude erworben haben. Ebenso ist davon auszugehen, dass sich der rechtsgeschäftliche Wille aller Erwerber darauf gerichtet habe, die Anteile samt dem kompletten (vorformulierten) Vertragswerk zu erwerben und damit den in Aussicht gestellten finanziellen Erfolg sicherzustellen. Dem Käufer kommt daher die Bauherrneigenschaft nicht zu und die Grunderwerbsteuer war von den Grund- und Baukosten einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen - (auch an Dritte) vorzuschreiben" Vorlageantrag Im Antrag auf Vorlage der Beschwerden ans BFG wurde die Durchführung einer mündlichen Verhandlung beantragt. Den Argumenten des Finanzamtes wurde wie folgt entgegen gehalten: Es wird weiterhin in Abrede gestellt, dass ein Wiederaufnahmegrund gem. § 303 Abs. 1 lit. b BAO vorliegt, weil der Behörde der inhaltliche Aufbau des sog. Bauherrenmodells der ***B*** (ihrer Partnerunternehmen) seit mehr als 20 Jahren bekannt ist. Es kann somit die Behörde nicht mit Erfolg behaupten, dass die Selbstberechnung der GrESt unrichtig durchgeführt wurde und Tatsachen oder Beweismittel im abgeschlossenen Verfahren neu hervorgekommen seien, wenn mehrmals höchstgerichtliche Erkenntnisse zitiert werden, die ***B***-Bauherrenmodelle betreffen. Der Wiederaufnahmegrund gern. § 303 Abs. 1 BAO liegt somit nicht vor Die in der BVE erwähnten Hinweise auf die VwGH-Erkenntnise sowie auf die UFS- Entscheidung vermögen in keiner Weise zu überzeugen, da sie zum einen als Einzelfallentscheidung zu qualifizieren sind und zum anderen zu gänzlich anderen Sachverhalten ergangen sind Ad 1) VwGH vom 19.04.1995, ZI. 89/16/0156: Bei diesem Erkenntnis wurde bei der Baubehörde ein Ansuchen um eine Ausnahmegenehmigung (Entlassung aus der Bausperre) eingebracht. Es wurde von einer Vermögensanlagen-GmbH eigens ein Prospekt aufgelegt, in welchem die Lukrierung steuerlicher Vorteile beworben wurden. Auch wurde damit geworben, dass nach zehn Jahren die Miteigentümer Wohnungseigentum begründen könnten. Die Miteigentümerhaftung wurde auf die übernommen Anteile eingeschränkt und die gesamtschuldnerische Haftung durch die Vertragsgestaltung ausgeschlossen. Anlässlich einer Miteigentümerversammlung wurde ein eigener Geschäftsbesorger beauftragt. Im Prospekt wurde darüberhinaus mit dem Argument einer steuerfreien Veräußerung des erworbenen Anteiles nach Ablauf von zehn Jahren geworben. In einer der auflagenstärksten Tageszeitungen des Landes wurde dieses Modell mittels Annonce beworben. Der Bauwerber wurde im Bauverfahren ausgewechselt. Die Grundstückserwerber waren an die Planung des Verkäufers kpl. gebunden und hatten keine Dispositionsbefugnisse. Auch trugen auf grund der Vertragsgestaltung die Bauherren weder ein Bau- noch ein Finanzierungs risiko. Diesem VwGH-Erkenntnis lagen somit gänzlich andere Sachverhalte zugrunde, weshalb es für den gegenständlichen Beschwerdefall keinesfalls herangezogen werden kann Ad 2) VwGH vom 29.07.2004; ZI. 2004/16/0053: Bei diesem Erkenntnis lag zuvor bereits ein Optionsangebot der bauausführenden Unternehmung vor. Überdies wurde vorab eine Punktation errichtet, die den Beschwerdeführer bereits verpflichtete, auf der nämlichen Liegenschaft ein Haus der Fa. K zu errichten. Das Bauansuchen wurde bereits vom Grundeigentümer vor Unterfertigung der maßgeblichen Verträge bei der Baubehörde gestellt. In den Vertragswerken wurde das Kostentragungsrisiko der Beschwerdeführer/Bauwerber dezidiert ausgeschlossen. Eine sinnvolle Bebauung des nur 287 m2 großen Grundstückes war ohne Gewährung einer Bauabstandsnachsicht nicht möglich. Die gegenüber dem Angebot erfolgten Änderungen in der Bauführung waren marginal. Die Baudurchführungsverträge wurden der Behörde nicht angezeigt. Die belangte Behörde stellte bei diesem Fall uE vollkommen zu Recht fest, dass die beschwerdeführenden Parteien bereits vor der Unterfertigung des Kaufvertrages für den Erwerb der Doppelwohnhaushälfte entschieden haben und zudem auch kein Kostentragungsrisiko zu übernehmen hatten. Auch diesem VwGH-Erkenntnis lagen somit gänzlich andere Sachverhalte zugrunde, weshalb mit diesem höchstgerichtliche Erkenntnis für den gegenständlichen Fall nichts gewonnen werden kann