BFG RV/7101703/2022

Zu Transaktion 2 wurde seitens der steuerlichen Vertretung ausgeführt, die m² seien falsch, 738 m² seien korrekt. Dies wurde vom Sachverständigen im Rahmen der mündlichen Verhandlung bestätigt. Dadurch ergibt sich bei dieser Transaktion ein durchschnittlicher m²-Preis von € 2.604,40. Es ergibt sich folgende geänderte Berechnung des Durchschnittspreises: | Nr. | Jahr | Größe | Kaufpreis | Preis/m² | 1 | 201 | 769 m² | 1.900.000 | 2470,74 | 2 | 2017 | 738 m² | 1.925.000 | 2604,40 | 3 | 2017 | 366 m² | 1.600.000 | 4371,58 | 4 | 2017 | 366 m² | 910.000 | 2486,34 | | | | Durchschnitt | 2983,26 Scheinfirma Hinsichtlich Transaktionen drei und vier wurde im Schreiben der steuerlichen Vertretung vom 15. Februar 2024 eingewendet, es handle sich um das gleiche Grundstück. Dies wurde vom Sachverständigen ihm Rahmen der mündlichen Verhandlung auch bestätigt. Der Sachverständige bringt vor, beide Transaktionen seien so passiert und könnten demnach herangezogen werden. Die steuerliche Vertretung bringt vor, die Transaktion sei ankaufsseitig (Transaktion 3) und verkaufsseitig (Transaktion 4) von einer Scheinfirma durchgeführt worden. Der Sachverständige gab dazu im Rahmen der mündlichen Verhandlung an, die Sonderkonstellation mache die Vergleichspreise nicht per se unbrauchbar. Von der Amtspartei wurde dagegen eingewendet, die Feststellung der Scheinfirma sei erst ein Jahr nach dem konkreten Kauf passiert. Konkret am 6.3.2018. Der steuerliche Vertreter stellte sohin den Beweisantrag, die Organwalter zu vernehmen und Einsicht in den Veranlagungsakt zu nehmen um festzustellen, ob bereits zum Zeitpunkt der Transaktionen eine Scheinfirma vorlag. Diesem Beweisantrag wurde seitens der Richterin nicht entsprochen. Sie folgt den Feststellungen des Sachverständigen, dass diese Sonderkonstellation die Vergleichspreise nicht unbrauchbar macht. Hinsichtlich jedes Vergleichspreises die Motive für die Preisgestaltung und den Hintergrund von Verkäufer und Käufer zu ergründen, würde den Umfang jedes Gutachtens sprengen. Demnach war von der Aufnahme dieses Beweises abzusehen. Dem im Schreiben vom 11. März 2025 gestellte Antrag, die Transakionen 3 und 4 herauszunehmen, ist nicht zu folgen. Der Bodenwertanteil errechnet sich daher wie im Gutachten NN mit 47.180,88. Der Sachwert errechnet sich demnach wie folgt: | Bodenwertanteil | 16.931,34 | Bauwert der Wohnung | 127.606,88 | Sachwert der Wohnung | 144.538 Unter Zugrundelegung dieser Aufteilung errechnet sich der auszuscheidende Bodenwertanteil mit 11,71%. Von den Anschaffungskosten vom 267.822,39 entfallen demnach 52.225,37 auf den Bodenwert und sind auszuscheiden. Die Afa-Basis beträgt somit € 215.597,02. Die Halbjahresafa beträgt 1385,09 (2017), die Jahresafa 2770,19 (2018). 3. Rechtliche Beurteilung 3.1. Zu Spruchpunkt I. (Abänderung) Gemäß § 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG 1988 sind bei bebauten Grundstücken ohne Nachweis eines anderen Aufteilungsverhältnisses von den Anschaffungskosten 40 % als Anteil des Grund und Bodens auszuscheiden. Dies gilt nicht, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich davon abweichen. Der Bundesminister für Finanzen wird ermächtigt, an Hand geeigneter Kriterien (z.B. Lage, Bebauung) abweichende Aufteilungsverhältnisse von Grund und Boden und Gebäude im Verordnungswege festzulegen. Aufgrund dieser Verordnungsermächtigung wurde die GrundanteilsV 2016 verordnet. Diese führt aus: "§ 1. Für die Bemessung der Absetzung für Abnutzung von den Anschaffungskosten eines bebauten Grundstückes ist der Anteil des Grund und Bodens auszuscheiden. Ohne Nachweis ist der auszuscheidende Anteil des Grund und Bodens nach Maßgabe der folgenden Bestimmungen zu ermitteln. § 2. (1) In Gemeinden mit weniger als 100 000 Einwohnern sind als Anteil des Grund und Bodens 20% auszuscheiden, wenn der durchschnittliche Quadratmeterpreis für als Bauland gewidmete und voll aufgeschlossene unbebaute Grundstücke (baureifes Land) weniger als 400 Euro beträgt. (2) In Gemeinden mit mindestens 100 000 Einwohnern und in Gemeinden, in denen der durchschnittliche Quadratmeterpreis für als Bauland gewidmete und voll aufgeschlossene unbebaute Grundstücke (baureifes Land) mindestens 400 Euro beträgt, sind als Anteil des Grund und Bodens - 30% auszuscheiden, wenn das Gebäude mehr als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst, oder - 40% auszuscheiden, wenn das Gebäude bis zu 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst. Eine eigene Geschäftseinheit liegt jedenfalls pro angefangenen 400 m2 Nutzfläche vor. (3) Für die Bestimmung der Anzahl der Einwohner ist das jeweils letzte Ergebnis einer Volkszählung heranzuziehen, das vor dem Beginn des Kalenderjahres veröffentlicht worden ist, in dem erstmalig eine Absetzung für Abnutzung angesetzt wird. (4) Für zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung bereits vermietete Grundstücke ist auf die gemäß Abs. 1 bis 3 relevanten Verhältnisse zum 1. Jänner 2016 abzustellen. § 3. (1) Der auszuscheidende Anteil des Grund und Bodens ist nicht nach § 2 pauschal zu ermitteln, wenn er nachgewiesen wird. Der Nachweis kann beispielsweise durch ein Gutachten eines Sachverständigen erbracht werden. Ein vorgelegtes Gutachten unterliegt der freien Beweiswürdigung der Behörde. (2) Der Anteil des Grund und Bodens ist gemäß § 16 Abs. 1 Z 8 lit. d dritter Satz EStG 1988 dann nicht nach § 2 pauschal auszuscheiden, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich davon abweichen. Eine erhebliche Abweichung ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Anteil des Grund und Bodens um zumindest 50% abweicht. § 4. Die Verordnung tritt mit 1. Jänner 2016 in Kraft und ist erstmalig bei der Veranlagung für das Jahr 2016 unter Beachtung des § 124b Z 284 EStG anzuwenden." Die Grundstückswertverordnung (GrWV) wurde zu § 4 Abs. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes 1987 verordnet und dient der Ermittlung des Grundstückswerts als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Es werden dafür pauschal ermittelte Werte herangezogen und nicht auf die im Einzelfall gegebenen Verhältnisse, nämlich den Verkehrswert, abgestellt. Daher stellt eine diesbezügliche Berechnung keinen Nachweis im Sinn des § 3 Abs. 1 erster Satz GrundanteilsVO dar. Sie ist zudem im gegenständlichen Fall nicht anwendbar, da sie zur Grunderwerbsteuer ergangen ist und für das Steuerrecht eigene Regeln normiert wurden. In einem ersten Schritt war nach der Grundanteilsverordnung zu prüfen, ob eine offensichtliche Abweichung der tatsächlichen Verhältnisse vorliegt. Die erhebliche Abweichung muss "offenkundig" sein. Das bedeutet, dass eine zumindest 50%ige Abweichung ohne Durchführung eines besonderen Ermittlungsverfahrens, ohne besondere Fachkenntnisse und ohne jede Schwierigkeit festgestellt werden kann (vgl. zB BFG 12.4.2021, RV/7100418/2021). Denkbar ist eine solche offenkundige erhebliche Abweichung bei vielstöckigen Eigentumswohnhäusern, bei denen auf die einzelne Wohnung ein relativ geringer Grundanteil entfällt (vgl. zB BFG 23.10.2019, RV/7105055/2019). Die im Zuge der Beschwerde vorgelegten Verplausibilisierungen vermochten die Richterin nicht von einem erheblichen Abweichen überzeugen, dies aus den in der Beschwerdevorentscheidung dargelegten Bedenken. Wendet man nun aber den in der GrundanteilsV 2016 vorgesehenen pauschalen Grundanteil von 30% im konkreten Fall an, ergeben sich folgende Werte: | | Wohnung A | Wohnung B | Kaufpreis incl. Anschaffungsnebenkosten | 296.583,00 | 190.833,33 | X 30 % Grundanteil | € 88.974,90 | € 57.249,99 | Grundfläche lt. Grundbuch | 3122 m² | 533 m² | Anteile des Bf. | 92/23623 | 94/9476 | (ideeller) Grundanteil | 12,15 m² | 5,29 m² | Quadratmeterpreis | 7323,04 | 10.822,30 Angesichts der Durchschnittspreise je Quadratmeter Baugrundstück laut Statistik Austria - auf Basis von Transaktionen der Jahre 2017 für den Bezirk Bezirk € 539/m² im Durchschnitt und im gesamten Bezirk Nr. im Jahr 2017 bei 775,20 €/m² - auch wenn man den Umstand bedenkt, dass es sich um ein Hochhäuser handelt (vgl. § 7 Abs. 1 der Bauordnung für Ort) und daher der Durchschnittspreis entsprechend zu erhöhen ist (zumindest zu verdoppeln), ist nach Dafürhalten des Bundesfinanzgerichts aufgrund der Höhe des Gebäudes (vielstöckiges Hochhaus) vom Bf. der Nachweis eines erheblichen Abweichens im Sinn des § 3 Abs. 2 GrundanteilV erbracht worden. Der Immobilienexperte VN NN betont in seinem Standardwerk Liegenschaftsbewertung, dass der Wert eines Grundstücks nicht nur von der Lage, sondern maßgeblich von folgenden Faktoren abhängt: Bebauungsdichte: Wie viel Fläche darf verbaut werden? Widmung: Handelt es sich um reines Wohngebiet oder gemischte Nutzung? Aufschließungskosten: Diese sind in den reinen Grundstückspreisen der Statistik Austria oft nicht enthalten. Die Richterin geht auch nach Berücksichtigung dieser Faktoren aufgrund der dichten Bebauung und der Anzahl der Eigentumsobjekte und Stockwerte davon aus, dass die tatsächlichen Werte erheblich abweichen. Die vorgelegten Plausibilisierungen vermochten die Richterin aufgrund der in der Beschwerdevorentscheidung genannten, in der Beweiswürdigung näher besprochenen Einwände nicht zu überzeugen. Es bedurfte eines Beweisverfahrens mit Gutachten, um die korrekte Abschreibungshöhe zu ermitteln. Gegen dieses Gutachten wurden allerdings Einwände erhoben, diesbezüglich wird auf die Beweiswürdigung verwiesen. Nunmehr sind die in der Beweiswürdigung genannten Beträge als Abschreibung anzusetzen. Zur diesbezüglichen Begründung wird auf die Beweiswürdigung verwiesen. Es ergeben sich folgende Beträge: Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ändern sich daher wie folgt: | | Einkommensteuer 2017 | Einkommensteuer 2018 | Afa ***6***. bisher | 1406,07 | 2812,14 | Afa ***6***. neu | 1616,98 | 3233,96 | Diff | 210,90 | 421,82 | Afa Bezirk bisher | 1098,16 | 2196,32 | Afa Bezirk neu | 1385,09 | 2770,19 | Differenz | 286,93 | 573,87 | Einkünfte V+V bisher | 176,14 | 14.417,04 | Einkünfte V+V neu | 110,79 | 13.843,17 Steuerberechnungen: Einkommensteuer 2017 | Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft | 292,10 | Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung | - 110,79 | Gesamtbetrag der Einkünfte | 181,31 | Abzüglich Sonderausgaben | -60 | Einkommen | 121,31 | Einkommensteuer | 0 Einkommensteuer 2018 | Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft | 0 | Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung | 13843,17 | Gesamtbetrag der Einkünfte | 13.843,17 | Abzüglich Sonderausgaben | -667,71 | Einkommen | 13.175,46 | Einkommensteuer für die ersten 11.000 | 0 | Für die weiteren 2175,46 25% | 543,86 | Einkommensteuer | 543,86 Es war spruchgemäß zu entscheiden. 3.2. Zu Spruchpunkt II. (Revision) Gegen ein Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes ist die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Im gegenständlichen Fall waren lediglich Fragen der Beweiswürdigung strittig. Linz, am 5. Mai 2026