BFG RV/7101703/2022

IM NAMEN DER REPUBLIK Das Bundesfinanzgericht hat durch die Richterin Mag. Susanne Haim in der Beschwerdesache ***Bf1***, ***Bf1-Adr***, vertreten durch Beate Böckle, Diepoldplatz 6/20/Stock 4, 1170 Wien, über die Beschwerde vom 28. Jänner 2020 gegen die Bescheide des Finanzamtes Österreich vom 17. Dezember 2019 betreffend Einkommensteuer 2017 und 2018 Steuernummer ***BF1StNr1*** zu Recht erkannt: I. Der Beschwerde wird gemäß § 279 BAO teilweise Folge gegeben. Die angefochtenen Bescheide werden abgeändert. Die Bemessungsgrundlagen und die Höhe der festgesetzten Abgaben sind dem Ende der Entscheidungsgründe zu entnehmen und bilden einen Bestandteil des Spruches dieses Erkenntnisses. II. Gegen dieses Erkenntnis ist eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig. Entscheidungsgründe I. Verfahrensgang Mit Bescheiden vom 17.12.2 019 wurden die Einkommensteuer 2017 und 2018 veranlagt. Für 2017 wurden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von € 176,14, für 2018 in Höhe von € 14.417,04 festgesetzt. In der gesonderten Bescheidbegründung vom 17.12.2019 wurde ausgeführt: "Die Erledigung weicht von Ihrem Begehren aus folgenden Gründen ab: Im Zuge der Beantwortung des Ergänzungsersuchens am 5.8.2019 wurde bekanntgegeben, dass für die Eigentumswohnung in 2314 Ort Str.-Strasse Nr. Top 247 für die Bemessungsgrundlage der Abschreibung ein Grundanteil von 2,45 % und bei der Wohnung 4321 Ort, Stra Str2 Nr2/Top 24 ein Grundanteil von 4,34 % ausgeschieden wurde. Als Begründung für die Anwendung des niedrigen Grundanteils wurde angeführt, dass die Grundstückswertverordnung herangezogen wurde. Dem Antwortschreiben wurde ebenso die Berechnung des Grundstückwertes (§ 4 Abs 1 Grunderwerbssteuergesetz) auf Grundlage des Pauschalwertmodells gemäß § 2 Grundstückwertverordnung (GRWV) pro Vermietungsobjekt vorgelegt. Gemäß § 16 Abs 1 Z 8 EStG können bei Gebäuden, die der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen, ohne Nachweis der Nutzungsdauer jährlich 1,5% der Bemessungsgrundlage als Absetzung für Abnutzung geltend gemacht werden. Ohne Nachweis eines anderen Aufteilungsverhältnisses sind ab dem 1.1.2016 von den Anschaffungskosten eines bebauten Grundstückes grundsätzlich 40% als Anteil des Grund und Bodens auszuscheiden. Dies gilt nicht, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich davon abweichen. Alternativ dazu kann auch das Aufteilungsverhältnis entsprechend der GrundanteilV 2016, BGBl. II Nr. 99/2016, herangezogen werden: Danach beträgt der auf Grund und Boden entfallende Anteil der Anschaffungskosten: • 20% in Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern, bei denen der durchschnittliche Quadratmeterpreis für baureifes Land weniger als 400 Euro beträgt; • 30% in Gemeinden mit mindestens 100.000 Einwohnern und in Gemeinden, bei denen der durchschnittliche Quadratmeterpreis für baureifes Land mindestens 400 Euro beträgt, wenn das Gebäude mehr als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst; • 40% in Gemeinden mit mindestens 100.000 Einwohnern und in Gemeinden, bei denen der durchschnittliche Quadratmeterpreis für baureifes Land mindestens 400 Euro beträgt, wenn das Gebäude bis zu 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst. Für zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung bereits vermietete Grundstücke ist auf die relevanten Verhältnisse zum 1. Jänner 2016 abzustellen (Anzahl der Einwohner, durchschnittlicher Quadratmeterpreis für baureifes Land und Anzahl der Wohn- oder Geschäftseinheiten). Das pauschale Aufteilungsverhältnis kommt allerdings nicht zur Anwendung, wenn das tatsächliche Aufteilungsverhältnis nachgewiesen wird, oder wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich, d.h. eindeutig ersichtlich, vom pauschalen Aufteilungsverhältnis abweichen. Ein erhebliches Abweichen liegt dann vor, wenn der tatsächliche Anteil des Grund und Bodens um zumindest 50% abweicht. Der Nachweis eines vom pauschalen Aufteilungsverhältnis abweichenden tatsächlichen Aufteilungsverhältnisses kann z.B. durch ein Gutachten erbracht werden. Das Gutachten unterliegt der freien Beweiswürdigung der Behörde. Die Anteile des Grund und Bodens und des Gebäudes können aber auch entsprechend dem Verhältnis von Grundwert zum Gebäudewert gemäß § 2 Abs. 2 und 3 der Grundstückswertverordnung (GrWV) glaubhaft gemacht werden, sofern eine solche Glaubhaftmachung aufgrund der Erfahrungen aus der Praxis plausibel erscheint. Ein auf diese Weise ermittelter Anteil des Grund und Bodens von weniger als 20% des Gesamtkaufpreises erscheint jedenfalls nicht plausibel. In diesem Fall ist weder eine Glaubhaftmachung noch ein Nachweis erbracht worden. Wie oben erwähnt, wurde für die Eigentumswohnungen in Ort ein Grundanteil von 2.45 % bzw. von 4,34 % ausgeschieden. Die ermittelten Anteile des Grund und Bodens liegen damit weit unter 20 %. Es sind daher die pauschalen Aufteilungsverhältnisse gemäß GrundanteilV 2016 anzuwenden. Da die beiden Eigentumswohnungen in der Gemeinde Ort gelegen sind (Einwohnerzahl mehr als 100.000), sowie die Gebäude, in welchen diese Wohnungen situiert sind, jedenfalls mehr als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfassen, ist ein Anteil an Grund und Boden im Ausmaß von 30 % von den Anschaffungskosten auszuscheiden. Daraus ergeben sich folgende Änderungen der Bemessungsgrundlagen für die Abschreibung bzw. geänderte Höhen der Abschreibung für 2017 und 2018: 2314, Str.-Straße Nr. Top 247 | | | | It. Erkl. | 2017 | 2018 | It GrundV. | | 2017 | 2018 | | | | % | Afa It. Erkl | Afa .It. Erkl | % | | Halbj.Afa | AFA | G+B | 05.10.2017 | 14.730,23 | 5,50 | | | 30 | 80.346,72 | | | Wohnung | 05.10.2017 | 253.092,16 | 94,50 | 1.898,19 | 3.796, 38 | 70 | 187.475,67 | 1.406,07 | 2.812,14 | | | 267.822,39 | | | | | 267.822,39 | | | Küche Anzl. | 20.11.2017 | 1.958,33 | | | | | | | | Restzlg. | 30.01.2018 | | | | 555,84 | | | | 555,84 | Summe Afa | | | | | 4.352,22 | | | | 3.367,98 4321, Stra Str2 Nr2/Top 3547 | | | | It. Erkl. | 2017 | 2018 | It GrundV. | | 2017 | 2018 | | | | % | Afa It. Erkl | Afa .It. Erkl | % | | Halbj.Afa | AFA | G+B | 16.10.2017 | 9.078,13 | 4,34 | | | 30 | 62.752,05 | | | Wohnung | 16.10.2017 | 200.095,36 | 95,66 | 1.500,72 | 3.001,44 | 70 | 146421,44 | 1.098,16 | 2.196,32 | | | 209.173,49 | | | | | 209.173,49 | | | Küche Anzl. | 20.11.2017 | 1.708,33 | | | | | | | | Restzlg. | 30.01.2018 | | | | 495,82 | | | | 495,82 | Summe Afa | | | | | 3497,26 | | | | 2.692,14 Mit 28.1.2020 wurde gegen die genannten Bescheide Beschwerde erhoben, eine mündliche Verhandlung und eine Senatsentscheidung beantragt. In der Begründungsergänzung vom 10. August 2020 wurde ausgeführt: "Strittig ist alleine die Höhe des Grundanteils. Zunächst wird festgehalten, dass - entgegen der Bescheidbegründung vom 17.12.2019 - der Grundanteil bei der ***17*** ***19*** nicht mit 2,45 %, dem Ergebnis nach dem Grundstückswertrechner, angesetzt wurde. Vielmehr wurde in der Rechnung, die der Veräußerer gelegt hat, ein Grundanteil von 5,5 % angesetzt, der der Berechnung des Grundanteiles und damit auch der Abschreibung zu Grunde gelegt wurde. Beim Objekt Stra Str2 Nr2 wurde von 4,34 % ausgegangen. Das Finanzamt argumentiert nun, dass nach dem Gesetz ein Grundanteil von 40 % vorgesehen ist. Die Anteile können aber alternativ dazu auch nach der Grundanteilsverordnung errechnet werden. Diese Überlegung ist unrichtig, da die Verordnung das Gesetz näher ausführt und daher selbstverständlich per se anwendbar ist. Die Anwendung der Verordnung stellt kein Wahlrecht dar. Aus der Verordnung selbst ergibt sich richtigerweise ein Grundanteil von 30 %. Auf Basis von zwei Informationen des BMF respektive der EStR Rz 6447 ergibt sich, dass der Grundanteil auch nach der Grundstückswertverordnung glaubhaft gemacht werden kann. Den Einkommensteuerrichtlinien war es Vorbehalten, die bisherigen Aussagen der Informationen des BMF dahingehend zu ergänzen, dass einerseits die Glaubhaftmachung aufgrund der Erfahrungen aus der Praxis plausibel erscheinen muss. Andererseits würde ein Grundanteilswert von weniger als 20 % jedenfalls nicht plausibel erscheinen, sodass weder eine Glaubhaftmachung noch ein Nachweis erbracht worden sei. Unabhängig von einem auf Basis des EStG bzw. der Grundanteilsverordnung vorzunehmenden Nachweises ist zunächst festzuhalten, dass es keine bestimmte Mindestgrenze oder Höchstgrenze für den Grundanteil geben kann. Wie in der Literatur ausführlich nachgewiesen (Prodinger, SWK 1/2019, 30 mit vielen Zahlenbeispielen), hängt der am Ende der Betrachtung resultierende Grundanteil von der Größe des Grund und Bodens, vom Quadratmeterpreis des Grund und Bodens, von der Größe des Gebäudes und von den Baukosten des Gebäudes ab. Mit diesen unterschiedlichen Parametern ergeben sich natürlich sehr geringe, durchschnittliche und sehr hohe Grundanteile. So wird also ein sehr großes Grundstück, das in einer Gegend mit sehr hohen Grundstückspreisen gelegen ist, und nur mit einem kleinen und baufälligen Gebäude bebaut ist, einen Grundanteil von weit über 40 % (keinesfalls 20 % oder 30 %) haben. Mit gutem Grund ist daher auch vorgesehen, dass die Pauschalierung dann nicht anwendbar ist, wenn eine Abweichung von mehr als 50 % in die eine oder andere Richtung gegeben ist.Im Umkehrschluss führt aber ein kleines Grundstück, das allenfalls noch dazu zu geringen Grundstückspreisen erworben wurde, nur zu einem sehr kleinen Grundanteil, wenn es mit einem entsprechend großen Gebäude bebaut ist. Es ist daher evident, dass es auch Grundanteile von weniger als 20 % oder mehr als 40 % geben muss. Selbst unter Beachtung der 50 %-Grenze muss es Grundanteile von weniger als 10 % oder mehr als 60 % geben. Daraus folgt aber, dass eine Automatik, wonach ein Grundanteil von weniger als 20 % jedenfalls nicht plausibel sei, jeder betriebswirtschaftlichen Betrachtung und nachfolgend auch jeder steuerlichen Betrachtung der Aufteilung der Gesamtkosten eines bebauten Grundstückes widerspricht. Wenn aber klar ist, dass ein Grundanteil von weniger als 20 % durchaus möglich ist, dann ist nicht verständlich, warum die Grundstückswertverordnung diesfalls nicht entsprechend anwendbar sein soll. Diese Verordnung ermittelt in einem pauschalierenden und damit vereinfachenden Verfahren die Werte von Grundstücken für Zwecke der Grunderwerbsteuer. Betrachtet man das Verfahren näher, so zeigt sich, dass bezüglich des Grund und Bodens im Ergebnis ein Sachwert im Sinne eines Vergleichswertes ermittelt wird. Ausgangspunkt ist zwar der (dreifache) Einheitswert, der aber durch Faktoren, die nach den Erläuterungen gerade den Zweck haben, die Einheitswerte auf die tatsächlichen Verkehrswerte umzurechnen, auf eben die Verkehrswerte angepasst wird. Beim Gebäude wird aus der Fläche des Gebäudes, den Baukosten, der Art des Gebäudes und dem Alter des Gebäudes (Bauzustand) ein Wert ermittelt, der offensichtlich dem Sachwert des Gebäudes entspricht. Nunmehr kann man argumentieren, dass die jeweiligen Rechengänge nicht zum genauen Verkehrswert der Teilwirtschaftsgüter führen werden. Letztlich ist dies aber auch nicht entscheidend: Bekanntlich geht es bei der Ermittlung des Grundanteiles um eine Aufteilung des Gesamtkaufpreises eines bebauten Grundstückes auf Grund und Boden und Gebäude. Entscheidend ist daher, ob die Rechengänge dem Grunde nach zu wirtschaftlich sinnvollen Werten führen. Dies kann nicht bestritten werden (siehe nochmals Prodinger, aaO), da zum einen die Grunderwerbsteuer durchaus auf realistischen Werten des Grundstückes basiert, zum anderen eben gerade Sachwerte ermittelt werden. Somit muss aber klar sein, dass gerade das Verhältnis von Grund und Boden und Gebäude nach der Grundstückswertverordnung, klarerweise in einem Rahmen, den jede Schätzung nach der Judikatur des VwGH (zB VwGH 18.3.1980, 3133/79; dazu Mima, SWK19/1991, 261) innehat, eine sinnvolle Abbildung des Wertverhältnisses der Teilwirtschaftsgüter zeigt. Die Grundstückswertverordnung ermittelt daher die Sachwerte von Grund und Boden und Gebäude, sodass diese zueinander in Relation gesetzt werden können. Kennt man daher die Werte der einzelnen Wirtschaftsgüter, so kennt man klärerweise auch deren Summe und kann dann durch einfache Division den Grundanteil errechnen. Mit anderen Worten sind ja die Anschaffungskosten des bebauten Grundstückes bekannt und kann durch die Grundstückswertverordnung das Verhältnis von Grund und Boden und Gebäude ermittelt werden. Somit kann aber durch einfache Anwendung des Grundanteiles auf den Gesamtwert der richtige Wert des Grund und Bodens ermittelt werden. Es ist daher durchaus zu begrüßen gewesen, wenn das BMF in den genannten beiden Informationen die Anwendung des Grundstückswertrechners ausdrücklich zugelassen hat. Wie nachgewiesen, gibt es keinerlei Automatik, dass der Grundanteil immer ca. 20 % oder 30 % oder 40 % (je nach Kategorie) ausmacht. Es bedarf daher durchaus eines Nachweises. Um nun diesen Nachweis möglichst einfach zu machen, wurde die Anwendung der Grundstückswertverordnung zugelassen. Abzulehnen ist daher die Aussage, dass ein Anteil von weniger als 20 % jedenfalls nicht plausibel sei. Einerseits wurde gezeigt, dass niedrigere Werte durchaus vorkommen können, anderseits wurde nachgewiesen, dass die Grundstückswertverordnung durchaus zu sinnvollen Rechengängen und damit Grundanteilen führt. Somit zeigt sich aber, dass die nachgewiesene Aufteilung dem Grunde nach zu akzeptieren ist. Dazu kommt noch, dass in einem Fall der verkaufende Bauträger selbst einen bestimmten Grundanteil angesetzt hat, welcher eben - wie dargestellt - übernommen wurde. Die beiden konkreten Fälle sind nun Bauträgerobjekte in Ort, bei denen einmal der Bauträger sogar zu einem relativ hohen Grundpreis gekauft hat. Im anderen Fall wurde konzernintern verkauft. Die Objekte haben sich offensichtlich sehr für die Verbauung geeignet, da etwa bei einem Objekt Bauklasse 6 gegeben war, also eine sehr große Bausubstanz mit entsprechender großer Höhe erreicht werden konnte. Die Grundstücke wären daher zwar von einem gewissen Wert, aber beide relativ klein. Sie wurden in beiden Fällen mit sehr großen und daher im Gesamtergebnis sehr teuren Gebäuden bebaut. Es entspricht daher der oben dargestellten Logik, dass der Grundanteil in dieser Konstellation relativ gering ist. Wäre nur ebenerdig bebaut worden, hätte sich vielleicht ein Grundanteil ergeben, der sogar höher als der sich aus der Verordnung ergebende Wert von 30 % (bzw. dann 40 %) gewesen wäre. Beim Bau von nur einigen Stockwerken hätte dann vielleicht der Wert von 30 % näherungsweise resultiert. Da aber eine sehr hohe Baumasse realisiert wurde, ist es logische Folge, dass der Grundanteil geringer als 30 %, in concreto durchaus auch deutlich geringer als 20 % ist. Nach der Judikatur des VwGH (vgl. die zahlreichen Hinweise bei Prodinger/Ziller, Immobilienbewertung im Steuerrecht4, 174 ff.) ist der Grundanteil nach der Verhältnismethode zu ermitteln. Entscheidend sind daher die Werte beider Teilwirtschaftsgüter, die sodann in das Verhältnis gesetzt werden. Weiters hat der VwGH in diversen Erkenntnissen ausgeführt, dass die Wertaufteilung nach objektiven Gesichtspunkten im Verhältnis der Wertanteile des Grund und Bodens und des Gebäudes durchzuführen ist. Dabei wurde vom VwGH das Sachwertverhältnis als richtig angesehen (vgl hiezu die Nachweise bei Prodinger/Ziller, Immobilienbewertung im Steuerrecht4,179ff., zum Sachwertverfahren zB VwGH 29.10.2003, 2000/13/0088). Eine Parteieneinigung kann alleine nicht ausreichen, da sie dem objektiven Charakter der Wertermittlung zuwider laufen würde. Allerdings kann sich durchaus eine Bestätigung im Sinne eines zusätzlichen Beweismittels ergeben. Um nun im vorliegenden Fall zu einer raschen Lösung im Sinne einer Stattgabe der Beschwerde zu kommen, wurden die gewählten Werte auf Basis einer Plausibilisierung durch einen Sachverständigen im entsprechenden Gebiet bestätigt. Beiliegend werden daher die beiden ausführlichen Stellungnahmen von Dl Vorname SV2/Firma übermittelt. Der Sachverständige ermittelt zunächst ausführlich den Wert des Grund und Bodens, wobei er einerseits auf Vergleichswerte, anderseits auf die Werte nach den jeweiligen Kaufverträgen abstellt. Ebenso wird ausführlich die Bausubstanz beschrieben, nämlich das Gebäude in seinen (verschiedenen) Gebäudehöhen, Nutzflächen in den jeweiligen Stockwerken usw. Sehr klar kommt dabei zum Ausdruck, wie viele Tausende Quadratmeter Nutzfläche die Objekte haben bzw. dass etwa ein Bauteil allein 20 Stockwerke umfasst. In der Beschreibung der steuerlichen Grundlagen stellt der Sachverständige völlig, korrekt die Grundsätze der Judikatur des VwGH dar und kommt zur Auffassung, dass die Sachwerte des Grund und Bodens und des Gebäudes zu ermitteln und zueinander in Relation zu setzen sind: In ausführlicher Ableitung und Überlegung der Werte des Grund und Bodens respektive der anteiligen Gebäudewerte kommt der Sachverständige zum Ergebnis, dass die jeweils gewählten Grundanteile durchaus plausibel sind. Der Sachverständige geht darüber hinaus sogar darauf ein, dass der durchschnittliche Vergleichspreis der Grundstücke bei einem Objekt eigentlich deutlich geringer als der tatsächlich realisierte Kaufpreis des Grundstückes war. Dies wird wohl darauf zurückzuführen sein, dass der Bauträger wegen der möglichen dichten Bebauung zu einem höheren Grundstückspreis bereit war. Insofern betrifft gerade diese "Überzahlung" letztlich den Gebäudewert und gerade nicht den Grundstückswert. Wie dargestellt, kommt es nach dem VwGH auf die objektiven Verhältnisse an. Trotzdem ermittelt der Sachverständige - hilfsweise - ausgehend von dem Grundstückswert, wie er aus dem Kaufvertrag über den Grund und Boden resultiert, auch hier den Grundanteil im Sinne einer theoretisch maximalen Höchstgrenze. Es zeigt sich, dass sogar hier der Grundanteil deutlich unter 20 %, ja deutlich unter 10 % liegt. Somit sind durch den Sachverständigen die Werte des Grund und Bodens und des Gebäudes nach objektiven Kriterien ermittelt bzw. plausibilisiert worden. Aus diesen Überlegungen resultiert daher ein bestimmter Grundanteil. Dieser Grundanteil ist dann auf die Gesamtanschaffungskosten der erworbenen Wohnungen anzuwenden. Daraus ergibt sich, dass auch Grundanteile unter 20 % möglich sind, gerade bei den gegenständlichen Objekten, bei denen auf kleinen Grundstücken hohe Gebäude gebaut worden sind. Durch die Plausibilisierung der angesetzten Werte durch einen Sachverständigen wurde auch der Nachweis eines von der Grundanteilsverordnung abweichenden Prozentsatzes geführt. Dieser Nachweis ist gesetzlich ausdrücklich als möglich erklärt. Sohin kann kein Zweifel bestehen, dass die angesetzten Grundanteile inhaltlich korrekt sind und daher die resultierende Abschreibung in den jeweiligen Bescheiden rechtskonform ist. Sollten Sie noch weitere Informationen oder Unterlagen benötigen, stehen wir jederzeit gerne zur Verfügung." Beigelegt waren diesem Schreiben zwei Plausibilisierungen der ***1*** zu den strittigen Wohnungen. Diese liegen dem Erkenntnis bei und sind Bestandteil dieser Entscheidung. Mit Beschwerdevorentscheidung vom 26.4.2021 wurde die Beschwerde abgewiesen. Begründend wurde ausgeführt: "Die Abgabenbehörde ist verpflichtet, sich mit einem ihr vorgelegten Schätzgutachten, das den Verkehrswert einer Liegenschaft (im gegenständlichen Fall Berichte die den Grundanteil plausibilisieren sollen) nachweisen soll, eingehend auseinanderzusetzen, um allenfalls vom Befund der Expertise abweichen zu können: Zu den vorgelegten Berichten der ***1***: Aus dem Bericht: Die Erstellung des Berichtes zu Liegenschaft EZ Zahl, GSt, Nr. .***2***, KG 12345 Bezirk erfolgte am 31.7.2020 zum Bewertungsstichtag 22.11.2017 d.s. 2 Jahre und 8 Monate nach dem Stichtag. Zur Liegenschaft EZ Zahl2, GSt. Nr. ***3***, KG 23546 ***4*** ***5*** erfolgte die Erstellung des Berichts am 11.8.2020 zum Stichtag 14.11.2017 d.s. 2 Jahre und 9 Monate nach dem Bewertungsstichtag. Eine Besichtigung durch die ***1*** erfolgte weder bei der EZ Zahl, GSt. Nr. .***2***, KG 12345 Stra noch bei dem Objekt, EZ Zahl2, GSt. Nr. ***3***, KG 23546 ***4*** ***5***. Aus dem Bericht: S 20 und S 24: "Das gegenständliche Gutachten stellt keine vollständige Liegenschaftsbewertung dar." "Die Grundlagen wurden nur überschlägig erhoben und ermittelt..." Wie der Berichtersteller selbst auf S 20 bzw, S 24 ausführt, handelt es sich um kein Gutachten, sondern um eine überschlägige Berechnung. VwGH 3290/80 v. 18.2.1982 Das Gutachten unterliegt der freien Beweiswürdigung; die Behörde hat es auf seine Richtigkeit, Vollständigkeit und Schlüssigkeit zu überprüfen. Ein Gutachten, das den genannten Anforderungen nicht entspricht; ist als Beweismittel unbrauchbar. Zum Bodenwert It. Bericht zur EZ Zahl, GSt. Nr. .***2***, KG 12345 Stra: Die auf Seite 23 angeführten "Vergleichsobjekte" sind aufgrund der unterschiedlichen Bauklassen nicht vergleichbar. (Siehe Darstellung Beilage 1) Aus diesen im Bericht angeführten "Vergleichspreisen" ist ein Mittelwert iHv. € 656,95/m² Grundfläche errechnet worden, Daraus wird laut S 25 des Berichtes der angemessene Wert von € 1.300/m² Grundfläche abgeleitet. Wie diese Ableitung vorgenommen wurde, ist weder begründet noch ziffernmäßig dargestellt. Die Ableitung ist nicht nachvollziehbar und daher unschlüssig. Der Privatgutachter versucht auf Seite 25 darzustellen, dass der tatsächlich für das Grundstück bezahlte Kaufpreis am 26.6.2013 zu hoch gewesen wäre. (tatsächlicher Kaufpreis € 1861,16/m² - Mittel: € 656,95/m² - angemessen(?) € 1300/m²) Dazu wird angeführt, dass der 2013 bezahlte Kaufpreis um 40 % hoher war, da im Bezirk5 die Kaufpreise seit 2013 in gleicher Höhe gesunken wären. Dabei dürfte es sich um eine interessante Sondermeinung des gefertigten Sachverständigen handeln. Wertentwicklung Grundpreise TU Ort nach Nutzflächen veröffentlicht Zeitschrift Gewinn (Graphik) Wertentwicklung Eh Grundstücke It IPS d. WKO Ort ***20*** (Graphik) Die angeführten Vergleichsobjekte sind wegen viel niedrigerer Bauklassen mit dem bewertungsgegenständlichen Objekt gar nicht vergleichbar. Zulässige Gebäudehöhen: Bauklasse VI - über 26 m Bauklasse V - 16 bis 26 m Bauklasse IV - 12 bis 21 m Bauklasse III - 9 bis 16 m Bauklasse II - 2,5 bis 12 m Bauklasse I - 2,5 bis 9 m "Die Frage nach der Schlüssigkeit eines Gutachtens bezieht sich primär darauf, ob sich die in einem Gutachten dargelegten Schlussfolgerungen aus den Feststellungen des Befundes ergeben bzw. ob diese Schlussfolgerungen begründet sind. Diese Schlüssigkeitsprüfung richtet sich nach der allgemeinen menschlichen Erfahrung. Die Überprüfung eines Gutachtens auf seine Schlüssigkeit hin bedeutet es dahingehend zu überprüfen, ob es den "Denkgesetzen" und den "Erfahrungen des täglichen Lebens" entspricht. Besondere Kenntnisse sind hierfür nicht nötig. Daher kann eine entsprechende Einwendung auch von Laien ohne fachkundige Unterstützung wirksam vorgebracht werden. Sachverständige wirken an der Feststellung des Sachverhaltes mit, indem sie aus bestimmten Tatsachen - die bereits bekannt oder von ihnen zu erheben sind auf Grund ihres besonderen Fachwissens Schlüsse auf das (Nicht-) Vorliegen bestimmter Umstände ziehen. Das vom Sachverständigen zu erstattende Gutachten hat somit aus zwei Teilen zu bestehen: Dem Befund, das ist die Zusammenfassung der bekannten oder vom Sachverständigen erhobenen Tatsachen; darin sind insbesondere alle Grundlagen und die Art ihrer Beschaffung zu nennen, auf die sich das eigentliche Gutachten stützt; Dem eigentlichen Gutachten, das sind die auf Grund seiner Fachkenntnis aus diesen Tatsachen gezogenen Schlussfolgerungen. Diese Schlussfolgerungen müssen methodisch einwandfrei und schlüssig begründet sein, der Sachverständige muss also nachvollziehbar darlegen, wie er zu seinen Schlussfolgerungen gelangt. Dass auf dem bewertungsgegenständlichen Grundstück ein viel höheres Bauvolumen errichtet werden konnte und wurde, ist eine Tatsache und hat mit subjektiven Wertvorstellungen nichts zu tun. Zusammenfassend wird festgestellt, dass die angefühlten Vergleichsgrundstücke aufgrund der höchst unterschiedlichen Bebauungsbestimmungen (BKL I zu BKL VI) gar nicht vergleichbar sind. Die Schlussfolgerung, dass auf Basis dieser Vergleichswerte sich ein angemessener Quadratmeterpreis von € 1.300 ableitet, ist ebenfalls weder nachvollziehbar noch begründet und daher unschlüssig. Am 15.9.2016 wurde die EZ EZ (im Bericht Vergleichspreis B) neuerlich veräußert. Der Kaufpreis betrug € 2.600.000,00 wobei die erzielbare Nutzfläche konkret mit 2.790,25 m² angegeben wurde. Kaufpreis dividiert durch die mögliche Nutzfläche ergibt einen Betrag von € 931,02 €/m² Nutzfläche; umgerechnet auf das bewertungsgegenständliche Objekt ergibt das einen Bodenwert zum Bewertungsstichtag 2017 von € 4.377.939,00 (4.698,34 m² Nutzfläche laut Bericht S 17 multipliziert mit € 931,82) d.s.: € 462,00/Nutzwertanteil. Zu den Baukosten: Die auf Seite 27 angeführte Höhe der Baukosten/m² ist unbegründet. Es wird weder deren Herkunft noch deren Höhe nachvollziehbar und nachprüfbar genannt oder dargestellt. Der vorgelegte Bericht ("Privatgutachten"') kann wegen Fehlens wesentlicher Parameter gar nicht auf seine Schlüssigkeit hin überprüft wenden. VwGH RS 90/15/0178 vom 14.10.1991, ÖStZB 1992, 667; Ein Urteil eines Sachverständigen, das mangels Darlegung des vom Sachverständigen erhobenen Befundes nicht auf seine Schlüssigkeit hin überprüft werden kann, darf die Behörde ihren Sachverhaltsannahmen nicht zu Grunde legen (Hinweis E 26.1.1970, 114/69, VwSlg 7714 A/1970). Die Beschreibung aus dem Wohnungseigentumsvertrag nennt keinerlei hochwertige oder luxuriösen Ausstattungsmerkmale und entspricht laut den Definitionen des Sachverständigenverbandes (Zeitschrift "Sachverständige'' Heft 2/2019) durchschnittlichen bis gehobener Ausstattungsmerkmalen Aus den in der Zeitschrift "Sachverständige" werden in der Ausgabe 2019 Heft 2 folgende Normalherstellungskosten für normale bis gehobene Ausstattung angegeben: € 2.270 - € 2.720 (brutto) Das sind € 1.884,00 - € 2.258,00 netto. Indexiert mit dem BPI 2015 (BPI 2019: 112,0 BPI 2017: 104,6 ergibt das Baukosten von w € 1.760,00 - € 2.109,00 pro Quadratmeter. Der Mittelwert beträgt daher € 1.933,50/m² Zum Bodenwert: It. Bericht EZ Zahl2, GSt. Nr. ***3***, KG 23546 ***4*** ***5*** Die auf Seite 27 angeführten "Vergleichsobiekte" and aufgrund der unterschiedlichen Bauklassen nicht vergleichbar. (Siehe Darstellung Beilage 2) Aus diesen "Vergleichspreisen" wird ein Mittelwert iHv € 770,62/m² Grundfläche errechnet. Daraus wird laut S 29 des Berichtes der angemessenen Wert von € 1000/m² Grundfläche abgeleitet. Wie diese Ableitung vorgenommen wurde, ist weder begründet noch Ziffernmäßig dargestellt. Die Ableitung ist nicht nachvollziehbar und daher unschlüssig. Auch hier ist sowohl die Ermittlung des Mittelwertes als auch die begründungslose Höhe des als angemessen bezeichneten Wertes von € 1000/m² weder nachvollziehbar noch schlüssig. (Mittelwert It. S 30 des Berichts: € 770,62/m² - angemessener Kaufpreis 2017 It. S 30 des Berichts € 1.000,00/m²) Auch in diesem Bericht versucht der Privatgutachter darzustellen, dass tatsächlich bezahlte Kaufpreise wie der am 20.12. 2013 bezahlte Kaufpreis für 3130/21760 Anteile der gegenständlichen Liegenschaft ihv € 2.801.790,00 netto, das sind umgerechnet auf 1/1 Anteile € 7,499.000,00 viel zu hoch waren. Da im Jahr 2017 der Grund und Boden nur mehr € 3.122.000,00 wert sei. Hier gibt es offensichtlich einen Wertverlust seit 2013 von mehr als 100%.Gleichzeitig wird auf S 32 behauptet, dass das Nachbargrundstück seit 2012 eine Steigerungsrate von + 29 % (woher diese Indexierung stammt bleibt verborgen und kann daher auch nicht auf sehe Schlüssigkeit hin überprüft werden) erfahren hätte. Diese Ausführungen im Bericht widersprechen der Erfahrung des täglichen Lebens. Die Werteinbrüche partiell nur bei den bewertungsgegenständlichen Liegenschaften sind nicht nachvollziehbar. Wertentwicklung Grundpreise TU- Ort nach Nutzflächen veröffentlicht Zeitschrift Gewinn (Graphik) Wertentwicklung EH Grundstücke lt. IFS der WKO. (Graphik) Die Nutzfläche des gegenständlichen Objekts beträgt It. Nutzwertgutachten 19.671,81 m2. Multipliziert mit dem Preis von € 750/m² (Wert lt. TU Ort) pro Nutzfläche ergibt das einen Bodenwert von € 14.753.857,50 ds.: € 624,56 pro Nutzwertanteil. Zu den Baukosten: Da diese Kosten ebenfalls unbegründet und daher nicht nachvollziehbar sind wird dazu auf die Ausführungen zu den Baukosten bei der EZ Zahl, G5t. Nr. .***2***, KG 12345 Bezirk verwiesen. Diese gelten ebenso für dieses Objekt. Ein Gutachten ist das nachvollziehbare ,,allgemein verständliche Urteil eines Sachverständigen über einen komplexen Inhalt". Es muss leicht verständlich und in sich schlüssig sein und sollte alle wertbildenden Aspekte darlegen und beurteilen. Dabei ist der Befund Basis eines jeden Gutachtens; er gibt Auskunft über die tatsächlichen Grundlagen, auf denen die Wertermittlung basiert und wie der Sachverständige das Faktenmaterial und die Quellen beschafft hat. Das Gutachten muss einen Befund, also die Erhebung von Tatsachen nennen. Ein Gutachten, aus dem weder die zugrundeliegenden Tatsachen noch wie sie beschafft wurden, erkennbar ist, ist mit einem wesentlichen Mangel behaftet und als Beweismittel unbrauchbar. Die Aufgabe, möglichst vollständige Informationen über alle wertbeeinflussenden Merkmale einer Liegenschaft im Befundteil des Gutachtens aufzubereiten ist analog der Sachverhaltsdarstellung in einem richterlichen Urteil, eine der wesentlichen Anforderungen an ein Gutachten. Dem Steuerpflichtigen obliegt es, den Nachweis durch ein Sachverständigengutachten so zu führen, dass ihm von Gerichten ohne Bestellung weiterer Sachverständiger gefolgt werden kann. Konsequenz dieser Rechtsprechung ist die Tatsache, dass ein Steuerzahler nie Kosten für ein Gutachten nicht im Wege eines Klageverfahrens faktisch auf die Finanzverwaltung abwälzen kann, indem er ein methodisch - (möglicherweise) offenkundig - zu beanstandendes Gutachten vorlegt. In der Würdigung des vom Steuerpflichtigen hergebrachten Sachverständigengutachtens ist das Finanzamt grundsätzlich frei. Enthält ein Gutachten Mängel, z.B. methodische Mängel oder unzutreffende Wertansätze ist es zurückzuweisen; ein Gegengutachtendurch das Finanzamt ist nicht erforderlich. Ein Sachverständigengutachten, das von der Behörde ihrer Entscheidung zu Grunde gelegt wird, muss ausreichend begründet sein (vgl. das hg. Erkenntnis vom 26. September 2002, ZI. 2001/06/0030) (VwGH 2012/06/0063 vom 27.02.2015). Zusammenfassend: Die errechneten Grundanteile in den vorgelegten Berichten können hinsichtlich der verwendeten Parameter mangels Darlegung der Herkunft und der Höhe gar nicht auf ihre Schlüssigkeit hin überprüft werden. Die angeführten "Vergleichsobjekte" sind, da es sich um unterschiedliche Bauklassen handelt nicht vergleichbar. Schon der Ersteller selbst führt aus, dass das gegenständliche Gutachten (bzw. die überschlägige Berechnung) keine vollständige Liegenschaftsbewertung darstellt und die Grundlagen nur überschlägig erhoben wurden. Die vorgelegten Unterlagen waren daher als Nachweis bzw. Glaubhaftmachung eines von der Grundanteilsverordnung abweichenden Grundanteiles nicht geeignet." Im Vorlageantrag vom 17.5.2021 wurde die Vorlage der Beschwerde an das Bundesfinanzgericht beantragt und die Vorlage weiterer Beweismittel angekündigt. Die Beschwerde wurde dem Bundesfinanzgericht mit Vorlagebericht vom 8. Juni 2022 vorgelegt. Mit Beschluss vom 4. Juli 2023 bestellte die Richterin VN NN als Sachverständigen zur Feststellung des Grundanteils. Die Gutachten wurden am 22. November 2023 übermittelt. Sie liegen dem Erkenntnis bei und bilden einen Bestandteil des Verfahrenslaufes. Mit Beschluss vom 28. November 2023 wurden die Gutachten den Parteien zur Stellungnahme übermittelt. Die Amtspartei teilte mit Schreiben vom 12. Jänner 2024 mit, dass hinsichtlich der Gutachten keine Einwände bestehen. Die steuerliche Vertretung nahm mit Schreiben vom 15. Februar 2024 wie folgt Stellung: "Einleitung: Bezüglich der gegenständlichen Ermittlung des Grundanteiles sei zunächst festgehalten, dass nunmehr verschiedene Bewertungsansätze gegeben sind. Das Finanzamt hat sich auf den gesetzlichen Wert von 30 % zurückgezogen, der nach alle anderen Methoden offensichtlich inhaltlich falsch ist. Eine weitere Bewertung basiert auf dem Grundanteilsrechner des BMF. Wie schon in der Beschwerde ausgeführt, führt dieser Rechner zu deutlich niedrigeren Grundanteilen im einstelligen Prozentbereich. Dem entspricht auch die Verplausibilisierung durch den SV DI Vorname SV2, ***8*** GmbH ("idF "***9***"), wie vorgelegt. Weiters wurden von den Parteien eines Kaufvertrages klare Aussagen zum Verkaufspreis des Grund und Bodens gemacht. Der vom BFG bestellte Sachverständige kommt nunmehr gegenüber den letzten drei Methoden zu exorbitant hohen Grundstückswerten. Zur Vereinfachung der weiteren Diskussion soll nur auf die Ermittlung der Grundwerte im Vergleichsverfahren eingegangen werden. Zwar sind Wertansätze für die Baukosten durchaus auch zu diskutieren; der Beschwerdeführer muss jedoch akzeptieren, dass eine detaillierte Diskussion aller Punkte zu überbordenden Kosten führen würde. Vorausgeschickt sei, dass selbstverständlich die Sachverständigengutachten lege artis zu erstellen sind. Auf die Zusammenfassung all dieser Erfordernisse unter weitreichender Zitierung der Literatur bei Prodinger/Ziller, Immobilienbewertung im Steuerrecht4 wird verwiesen. Auf Basis der Judikatur des VwGH sei dahingestellt, ob die gegenständliche Bewertung steuerliche Werte zum Inhalt hat, sodass nach dieser Judikatur das LBG nicht anwendbar ist, oder aber, ob einfach nur eine Aufteilung der ja bekannten Anschaffungskosten der Immobilie auf Grund und Boden und Gebäude nach dem Sachwertverhältnis zu erfolgen hat, sodass das LBG durchaus direkt anwendbar wäre. Jedenfalls ist davon auszugehen, dass die Inhalte des LBG, so auch die Grundsätze zur Erstellung eines Gutachtens, anwendbar sind. Gleiches gilt für die Anwendung der ÖNORM B 1802. Aus diesen Normen folgt, dass der Sachverständige ein klares und nachvollziehbares Gutachten zu erstellen hat, und sämtliche seiner Schritte zu begründen sind. Vorwegnehmend kann festgehalten werden, dass der Sachverständige diese Pflichten offensichtlich verletzt hat, und bestimmte Annahmen und Bewertungsschritte setzt, ohne dass in irgendeiner Form nachvollziehbar ist, wie und warum der Sachverständige zu diesem Schritt gelangt Im Detail wird dies unten diskutiert, Die Betrachtung erfolgt daher anhand der Gutachten zu den jeweiligen Objekten: Stra Str2 Der Sachverständige verwendet für seine Ermittlung, die nach seinen Angaben im Sachwertverfahren erfolgen soll, wobei er dann beiläufig das Vergleichswertverfahren heranzieht, vier in den Jahren 2016 und 2017 stattgefundene Transaktionen. Entgegen den gesetzlichen Verpflichtungen wird zu keinem einzigen Objekt angeführt, warum dieses als Vergleichsmaßstab geeignet sein soll. Interessant ist auch, dass der Sachverständige, dem die Verplausibilisierung durch ***9*** nach seinen Angaben übermittelt wurde, auch mit keinem Wort darauf abstellt, warum die Vergleichsgrundstücke, die ***9*** herangezogen hat, für seine Bewertung keine Rolle spielen sollen. Dies ist umso mehr unverständlich, als es der bewertungswissenschaftlichen Literatur entspricht, dass beim Vergleichswertverfahren mit zunehmender Anzahl an Vergleichspreisen der Verkehrswert zunehmend an Repräsentativität gewinnt. So wird in der Literatur der Ansatz von 7-8 Vergleichspreisen gefordert, ja teilweise auch von mindestens zehn Vergleichspreisen (siehe dazu Prodinger/Ziller, Immobilienbewertung im Steuerrecht4, mVa die Lit). In Entsprechung dieses Erfordernisses wurden von ***9*** acht Transaktionen erhoben und dargestellt. Auch wenn diese teilweise wenige Jahre vor der gegenständlichen Transaktion stattgefunden haben, sind sie offensichtlich für die Bewertung signifikant. Es zeigt sich, dass hier deutlich niedrigere Vergleichspreise gegeben waren. Diese werden, ohne jede Begründung, einfach ignoriert. ***9*** hat nun eine Gegenüberstellung der verschiedenen Bewertungsansätze durchgeführt (Beilage). Unter Punkt H wurde zur Veranschaulichung auch eine Tabelle mit ausgewiesenen zwischen 2019 und 2023 stattgefundenen Transaktionen eingespielt. Bekannt ist wohl, dass jedenfalls bis 2022 die Immobilienpreise zum Vergleichszeitraum noch deutlich gestiegen sind. Es zeigt sich, dass auch durchaus höhere Quadratmeterpreise gegeben sind, als dies noch 2016 der Fall war. An sich zu eliminieren wären manche Transaktionen (zB 2, 3 und 12), da diese wohl bebaute Grundstücke zum Inhalt haben. Auch ist fraglich, ob der Ausreißer nach Transaktion 3 nicht schon deshalb zu eliminieren ist, da nicht ersichtlich ist, wieso hier ein dermaßen hoher Preis bezahlt werden sollte (allenfalls auf Gebäude entfallend). Bildet man aber - vereinfachend -- über alle Grundstücke einfach den Durchschnitt, so ergibt sich ein Wert von EUR 2.535,87 (würde man den Durchschnitt nur über jene Grundstücke rechnen, bei denen keine (oder abbruchreife) Gebäude gegeben sind, ergibt sich ein Durchschnitt von EUR 2.130,09). Es zeigt sich also, dass signifikante Transaktionen einige Jahre nach der zu bewertenden Transaktion trotz stattgefundenen Immobilienpreissteigerungen noch immer einen deutlich niedrigeren Wert, als der Sachverständige für 2017 ermittelt, ergeben. Weiters ist zu bedenken, dass in Bezug auf die von ***9*** herangezogenen Grundstücke aus der zwischen 2013 und 2017 erfolgten (allgemeinen) Wertentwicklung deutlich abzulesen ist, dass eine Wertsteigerung bei den von ***9*** ermittelten Transaktionen im Vergleich zu den vom Sachverständigen herangezogenen Transaktionen im Vergleich zu den durchschnittlichen Wertsteigerungen laut Immobilienpreisspiegel für den Bezirk5 zu völlig überhöhten und daher unglaubwürdigen Werten führen würde. Betrachtet man nun die vom Sachverständigen herangezogenen Transaktionen im Einzelnen, so ergibt sich: Nach Transaktion 1 ist das Grundstück zunächst bebaut. Es wird zwar im Kaufvertrag festgehalten, dass im Hinblick auf das Energieausweisvorlagegesetz das Gebäude abbruchreif sein soll. Ob das Gebäude tatsächlich keinen Wert mehr gehabt hat, wäre vom Sachverständigen zu ermitteln gewesen. Diese Argumentation gilt für alle 4 Vergleichsobjekte. Dem Kaufvertrag zwischen der ***28*** Partei Österreichs und der ***27*** GmbH ist ein Vorvertrag beigeschlossen, wonach die ***27*** GmbH das Grundstück samt einem zwischenzeitig errichteten Wohnhaus mit vier Regelgeschossen usw. wieder an die ***28*** Partei Österreichs zurück verkauft. Es wäre daher im Detail zu ermitteln, ob durch diese Sonderkonstellation der Kaufpreis aus der ersten Transaktion etwa überhöht dargestellt wurde, um den Errichter der Liegenschaft und späteren Verkäufer entsprechend abzusichern. Bei der Transaktion 2 hat der Sachverständige den Kaufpreis ausgehoben, und ihn auf 638 m2 bezogen. Laut Vertrag ist die Fläche allerdings 738 m2, sodass sich schon mathematisch ein anderer Wert ergibt. Schon deshalb kann das Gutachten des Sachverständigen nicht richtig sein. Die beiden letzten Transaktionen, 3 und 4, betreffen, wie schon nach der Tagebuchzahl festgestellt hätte werden können, und sich aus den Verträgen ergibt, das gleiche Grundstück. Die Transaktion 4 ist dabei zeitlich um rund einen Monat vorgelagert und bringt für die Liegenschaft einen Kaufpreis von EUR 910.000. Ein Monat später soll dieselbe Liegenschaft bereits EUR 1.600.000 wert sein. Der Sachverständige bezieht bei den Transaktionen, insbesondere auch den höheren Wert mit einem Quadratmeterpreis von EUR 4.371,58 ohne jegliche Auseinandersetzung mit der Problematik einfach ein. Dabei übersieht er auch, dass die Transaktion sowohl ankaufseitig (Transaktion 4) als auch verkaufseitig (Transaktion 3) von einer Scheinfirma durchgeführt wurde. https://service.bmf.qv.at/service/allq/lsu/ Liste der Scheinunternehmen ***10*** Ort Es fehlt: PN | Suchen mit FN Es ist nun, wenn man sich die Mühe macht, sich ausreichend mit den einzelnen Transaktionen zu beschäftigen, augenscheinlich, dass allenfalls die Transaktion 4 herangezogen werden kann, nicht aber die kurze Zeit später folgende Transaktion 3, die eine exorbitante Wertsteigerung in einem Monat (mathematisch ist eine Wertsteigerung von 910 % pro Jahr gegeben, was wohl nicht ernsthaft diskutiert werden kann). Schon insoweit erweisen sich die vom Sachverständigen herangezogenen Transaktionen isoliert betrachtet (auf das Ignorieren der von ***9*** herangezogenen Transaktionen sei nochmals verwiesen) in ihrer Auswirkung als offensichtlich untauglich. Nunmehr wird auf diese Durchschnittswerte ein Zuschlag von 30 % für die hohe Bebauungsdichte aufgeschlagen. In offensichtlicher Verletzung der Verpflichtung zu Erstellung eines Gutachtens lege artis gibt der Sachverständige weder für den Grund noch für die Höhe des Zuschlages irgendeine nachvollziehbare Begründung an. Durch diesen Zuschlag landet der Sachverständige nun bei Grundstückspreisen, die auch fast den Ergebnissen seiner Vergleichstransaktionen bei der Bewertung Str. entsprechen. Wie dort noch zu zeigen sein wird, zieht der Sachverständige Vergleichspreise heran, die den Preisen beim neu entwickelten Stadtzentrum ***13***/***12*** entsprechen. Der Sachverständige hat auch die konkrete Lage des Grundstückes in Bezirk nicht reflektiert. Schon aus den Darstellungen der Lärmbelästigung durch Straßenbahn, der Lage an einer Ausfallstraße in einem offensichtlich niederpreisigen Bezirk usw. muss sich zwingend ergeben, dass die Werte auf der Stra Str2 nicht gleich hoch sein können wie die Werte in einem neu entwickelten Stadtteil von Ort. Dies gilt umso mehr, als in diesem Stadtteil auch ein hohes Ausmaß von Geschäftsflächen, die von potenten Unternehmern angemietet werden, gegeben ist. Dazu kommt noch, dass das Bewertungsobjekt 2013 vom Bauträger fremdüblich angeschafft wurde, wobei ein Kaufpreis pro m2 von EUR 1.861,16 gezahlt wurde. Woraus sich dann die Wertsteigerung auf weit mehr als das Doppelte bis 2017 ergeben haben soll, kann nicht nachvollzogen werden. Beweis: Der Sachverständige möge daher zu seinem Gutachten und den oben gemachten Bedenken in der mündlichen Verhandlung befragt werden. Beweis: Vernehmung der Geschäftsführung des Verkäufers bezüglich deren Einschätzung des Grundanteiles vorbehalten. ***11*** Die oben dargestellten methodischen Schwächen und mangelnden Begründungen gelten für dieses Gutachten genauso, sodass zur Vermeidung von Wiederholungen auf obige Ausführungen verwiesen werden darf. Zum Unterschied zum obigen Gutachten wird die Expertise ***9*** in den übermittelten Unterlagen nicht erwähnt. Ob und wie weit der Sachverständige diese Unterlagen hat oder nicht, kann nicht nachvollzogen werden. Jedenfalls ist festzuhalten, dass sich der Sachverständige auch in diesem Gutachten nicht mit den zehn Bewertungen durch ***9*** auseinandersetzt, sondern diese einfach ignoriert. ***9*** hat nun eine Gegenüberstellung der verschiedenen Bewertungsansätze durchgeführt (Beilage). Sämtliche der nur vier (zur nötigen Anzahl von Vergleichsobjekten siehe oben) Bewertungsobjekte sind in unmittelbarer Lage am neu entwickelten Stadtteil ***13***/***12***. Siehe dazu zB https://de.wikipedia.org/wiki/***12*** Am neuen ***14***r ***13***, der erstmals einen Durchgangsbahnhof darstellt, hat sich eine Vielzahl von Bürogebäuden für potente Mieter, diversen Geschäftslokalen und auch Wohngebäuden entwickelt. Das Zentrum hat daher in den letzten Jahren einen exorbitanten Aufschwung genommen. Ohne jede Auseinandersetzung, warum das gegenständliche Bewertungsobjekt, das deutlich weiter von diesem Zentrum entfernt und in einer völlig anders zu beurteilenden Lage ist, gleich zu bewerten sein soll wie entsprechende Liegenschaften in diesem neuen Stadtteil, werden einfach ohne jede Diskussion der Lage und allfälliger Unterschiede (nur) diese Vergleichsobjekte herangezogen. Hinsichtlich des Objektes 2 (Str5) zeigt sich etwa, dass auf der Liegenschaft ein Hotel der Gruppe "Gruppe" errichtet wurde. Es ist daher davon auszugehen, dass die Vermietung oder Verpachtung eines Hotels an einen Betreiber zu anderen und höheren Renditen als die Vermietung von Wohnungen in schlechterer Lage führt, sodass auch deshalb der Kaufpreis für den Grund und Boden höher gewesen sein kann. Weiters zeigt sich, dass die Verkäuferin offensichtlich eine Projektgesellschaft war, die bereits 2017 wieder gelöscht wurde. Zu ermitteln wäre, ob wegen der Namensähnlichkeit von Verkäufer und Käufer eine Transaktion im Konzern stattgefunden hat. Auffällig ist jedenfalls, dass das Objekt 2014 von der ***15*** an die spätere Verkäuferin verkauft wurde, und der Kaufpreis EUR 6.000.000 betrug, sodass in 3 Jahren wiederum eine Vervierfachung des Wertes stattgefunden haben soll. Selbst wenn dies im Hinblick auf die Entwicklung des Stadtviertels tatsächlich so stattgefunden haben sollte, ist augenscheinlich, dass eine derartige Preissteigerung am ca. 1,6 bis 2,2 km (bezogen auf alle Vergleichsobjekte) entfernten in deutlicher schlechterer Lage befindlichen Bewertungsobjekt nie gegeben sein kann. Zur Transaktion 3 kann festgehalten werden, dass die Bebauungsvorschriften einen 104 m hohen Turm zugelassen haben. Demgegenüber ist das höchste Gebäude am Bewertungsobjekt 65 m hoch. Wenn nun der Sachverständige beim Objekt Stra Str2 einen Zuschlag von 30 % für die höhere Bebauungsdichte ansetzt, wäre logischerweise ein Abschlag beim Vergleichsobjekt 3 vorzunehmen. Auch dies ist mangels Auseinandersetzung nicht geschehen. Der Sachverständige gelangt also nur durch Heranziehung einer zu geringen Anzahl von Vergleichsobjekten, die in einer nicht vergleichbaren Lage liegen, und unter Ausschluss der von ***9*** herangezogenen Vergleichsobjekte, zu einem deutlich zu hohen Wert. Weiters hat ***9*** auch hier die künftigen Transaktionen ausgewiesen (Seite 5), wobei sich ein Durchschnittswert (ohne Diskussion der einzelnen Fälle) von EUR 1.002,76 ergibt. Interessant ist dabei auch die Transaktion 5, da diese ebenso beim ***13*** liegt, aber vom Sachverständigen wohl gerade nicht aufgenommen wurde. Abgesehen davon, dass die vom Sachverständigen ermittelten Werte diametral von den von ***9*** aufgezeigten Werten und den Werten des Grundstücksrechners abweichen, darf nicht übersehen werden, dass auch eine exorbitante Abweichung von jenem Wert, den der Verkäufer selbst für den Grundstücksanteil angenommen hat, gegeben ist. Wie aus der amtskundigen Rechnung ersichtlich ist, geht der Verkäufer ***16*** Verwertungs GmbH & Co KG von einem Bodenwertanteil von 5,52 % aus. ***9*** hat demgegenüber 5,33 % ermittelt. Der Sachverständige gelangt mit 21,04 % zum knapp vierfachen Wert, den der Verkäufer als gegeben angesehen hat. Nun verkennt der Beschwerdeführer nicht, dass nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes die Aufteilung nicht nach Vorstellungen der Parteien, sondern nach den objektiv ermittelten Werten vorzunehmen ist (dazu Prodinger/Ziller, Immobilienbewertung im Steuerrecht4, 171 mVa die Jud). Allerdings ist dieser Judikatur auch zu entnehmen, dass in Ausnahmefällen sehr wohl eine Parteieneinigung im Sinne der Darstellung im Kaufvertrag heranzuziehen ist. Dies sei dann gegeben, wenn gegenläufige Interessen vorhanden sind. Nunmehr gibt es beim Bewertungsobjekt keine Einigung der Parteien, sondern hat vielmehr der Verkäufer von sich aus den Verkaufspreis in Grund und Boden und Bauwert aufgeteilt. Zum einen geschah dies nach dem Lebenssachverhalt ohne jede Involvierung des Käufers. Abgesehen davon wäre eine solche Involvierung und Einigung schon deshalb nicht möglich gewesen, weil ja der Beschwerdeführer nur eine im Vergleich zum Gesamtobjekt ganz kleine Wohnung gekauft hat. Insofern hatte der Verkäufer auch nicht das geringste Interesse, irgendwelche Werte nach dem Wunsch des Käufers bekannt zu geben. Es ergibt sich daher, dass jene Person, die durch den Ankauf des Grundstückes, und durch genaue Kenntnis der Baukosten den besten Einblick in die Kostenstruktur und damit in die Aufteilung der Kosten auf Grund und Boden und Gebäude hat, nämlich der Verkäufer und Errichter des Gebäudes, von sich aus und ohne jede Berücksichtigung des Interesses des Käufers zu einem Grundanteil von 5,52 % gelangt. Dieser Grundanteil ist wiederholend mit den Erkenntnissen von ***9*** und dem Grundanteilsrechner des BMF vergleichbar. Er steht jedoch ebenso wiederholend in diametralem Widerspruch zu den angeblichen Erkenntnissen des Sachverständigen. Daraus folgt also, dass die Ergebnisse des Sachverständigen nur durch die Heranziehung von nicht vergleichbaren Objekten, bei denen tatsächlich eine hohe Wertentwicklung stattgefunden haben mag, die aber mit dem Bewertungsobjekt gerade nicht vergleichbar ist, zustande kam. Die Schlussfolgerungen des Sachverständigen sind also nicht lege artis ermittelt und inhaltlich nicht überzeugend. Sohin wird die Festlegung des Grundanteiles mit den vom Beschwerdeführer vertretenen Werten weiterhin begehrt. Beweis: Der Sachverständige möge daher zu seinem Gutachten und den oben gemachten Bedenken in der mündlichen Verhandlung befragt werden. Beweis: Zeugeneinvernahme der Geschäftsführung des Verkäufers Zeuge1 c/o "***16***" Verwertungs GmbH & Co. OG 2314 Ort, ***17*** 43 DI Vorname Zeuge2 c/o "***16***" Verwertungs GmbH & Co. OG 2314 Ort, ***17*** 43 Der Antrag auf Abhaltung einer mündlichen Verhandlung wird aufrechterhalten. In dieser kann auch der Sachverständige einvernommen werden und können die beantragten Beweise aufgenommen werden.