BFG RV/7101703/2022

Der Antrag auf Entscheidung durch den gesamten Senat wird zurückgezogen. Beilagen: Stellungnahme ***9*** - ***17*** ***19***/Top 247, 2314 Ort Stellungnahme ***9*** - Stra Str2 Nr2/Top 3547, 4321 Ort" Die beiden Stellungnahmen der ***9*** liegen dem Erkenntnis bei. In der Folge wurden die beiden Zeugen seitens der Richterin schriftlich einvernommen. Der Zeuge Zeuge1 sagte aus (Schreiben vom 9.12.2024): "1) Ist es richtig, dass Sie Geschäftsführer der ***16*** Verwertungs GmbH & Co OG (in weiterer Folge nur mehr ***16*** genannt) sind? Falls dies nicht (mehr) der Fall ist, waren Sie im beschwerdegegenständlichen Zeitraum 2017 und 2018 Geschäftsführer? Ich bin seit 1.5.2019 Geschäftsführer der Firma10 Österreich GmbH, welche als unbeschränkt haftender Gesellschafter der ***16*** diese seit 11.9.2014 selbständig vertritt. Aufgrund dessen bin ich seit 1.5.2019 ebenfalls Funktionsträger bei der ***16***. In den beschwerdegegenständlichen Jahren (2017 und 2018) war ich nicht Geschäftsführer der ***16***. 2) Ist es richtig, dass die ***16*** die gegenständlich strittige Wohnung Top 247 in der ***6***. ***19*** verkauft hat? Ja es ist richtig, dass die Wohnung (***6***. ***19*** Top 247) durch die ***16*** verkauft wurde. 3) Sind Sie mit dem Beschwerdeführer verwandt/befreundet oder fremd? Der Beschwerdeführer ist mir nicht bekannt. 4) Ist die beiliegende Rechnung korrekt? Die beiliegende Rechnung vom 30.11.2017 wurde im Zuge des Verkaufs der Wohnung von der ***16*** ausgestellt. 5) Ist die Angabe der Bf. richtig, der Grundanteil sei mit 5,52 % ermittelt worden? Aus der Rechnung ist ersichtlich, dass eine Aufteilung auf den Grundteil sowie den Baukostenanteil stattgefunden hat. Darin wurde der Grundanteil iHv EUR 12.771,46 ausgewiesen. 6) Wie wurde der in der Rechnung ausgewiesene Grundanteil ermittelt? Bitte um genaue Beschreibung und allenfalls Übermittlung dazu vorhandener Unterlagen. Die exakte Berechnung des Grundanteils ist für uns im Detail leider nicht mehr rekonstruierbar, jedoch erscheint der in der Rechnung vom 30.11.2017 ermittelte Grundanteil plausibel. Die Gesamtinvestitionskosten des Bauprojekts haben sich auf EUR 33.185.000,00 belaufen. Das Grundstück wurde um EUR 1.417.753,18 gekauft. Für die Berechnung des Grundanteils wurden dem Kaufpreis des Grundstücks offensichtlich noch weitere Kosten (zB Finanzierungskosten, Projektkosten) des Gesamtprojekts anteilig zugeordnet (siehe beiliegende Aufstellung (Anlage 71)). Zudem darf ich hierbei darauf verweisen, dass die vergleichsweise niedrigen Anschaffungskosten des Grundstückes tatsächlich sehr gering ausgefallen sind, da sich auf diesem zuvor lediglich Ablageplätze und Mischanlagen befanden und daher der Wert des Grundstückes vergleichsweise gering war." Der Zeuge DI Zeuge2 sagte aus (Schreiben vom 7. Jänner 2025): "1) Ist es richtig, dass Sie Geschäftsführer der ***16*** Verwertungs GmbH & Co OG (in weiterer Folge nur mehr ***16*** genannt) sind? Falls dies nicht (mehr) der Fall ist, waren Sie im beschwerdegegenständlichen Zeitraum 2017 und 2018 Geschäftsführer? Ich bin seit 8.11.2023 Geschäftsführer der Firma10 Österreich GmbH, welche als unbeschränkt haftender Gesellschafter der ***16*** diese seit 11.9.2014 selbständig vertritt. Aufgrund dessen bin ich seit 8.11.2023 ebenfalls Funktionsträger bei der ***16***. In den beschwerdegegenständlichen Jahren (2017 und 2018) war ich nicht Geschäftsführer der ***16***. 2) Ist es richtig, dass die ***16*** die gegenständlich strittige Wohnung Top 247 in der ***6***. ***19*** verkauft hat? Ja es ist richtig, dass die Wohnung (***6***. ***19*** Top 247) durch die ***16*** verkauft wurde. 3) Sind Sie mit dem Beschwerdeführer verwandt/befreundet oder fremd? Der Beschwerdeführer ist mir nicht bekannt. 4) Ist die beiliegende Rechnung korrekt? Die beiliegende Rechnung vom 30.11.2017 wurde im Zuge des Verkaufs der Wohnung von der ***16*** ausgestellt. 5) Ist die Angabe der Bf. richtig, der Grundanteil sei mit 5,52 % ermittelt worden? Aus der Rechnung ist ersichtlich, dass eine Aufteilung auf den Grundteil sowie den Baukostenanteil stattgefunden hat. Darin wurde der Grundanteil iHv EUR 12.771,46 ausgewiesen. 6) Wie wurde der in der Rechnung ausgewiesene Grundanteil ermittelt? Bitte um genaue Beschreibung und allenfalls Übermittlung dazu vorhandener Unterlagen. Die exakte Berechnung des Grundanteils ist für uns im Detail leider nicht mehr rekonstruierbar, jedoch erscheint der in der Rechnung vom 30.11.2017 ermittelte Grundanteil plausibel. Die Gesamtinvestitionskosten des Bauprojekts haben sich auf EUR 33.185.000,00 belaufen. Das Grundstück wurde um EUR 1.417.753,18 gekauft. Für die Berechnung des Grundanteils wurden dem Kaufpreis des Grundstücks offensichtlich noch weitere Kosten (zB Finanzierungskosten, Projektkosten) des Gesamtprojekts anteilig zugeordnet (siehe beiliegende Aufstellung (Anlage ./1)).Zudem darf ich hierbei darauf verweisen, dass die vergleichsweise niedrigen Anschaffungskosten des Grundstückes tatsächlich sehr gering ausgefallen sind, da sich auf diesem zuvor lediglich Ablageplätze und Mischanlagen befanden und daher der Wert des Grundstückes vergleichsweise gering war." Mit der Ladung zur mündlichen Verhandlung wurden den Parteien die Zeugenaussagen und der Amtspartei auch die Stellungnahme der steuerlichen Vertretung vom 15.2.2024 übermittelt. In der mündlichen Verhandlung vom 6.3.2025 wurde ausgeführt: "Die Richterin befragt die Parteien zu einer möglichen Einigung hinsichtlich des Anteiles des Grund und Bodens. Der steuerliche Vertreter gibt an, aufgrund der Verfahrenskosten eine Einigung erzielen zu wollen. Es folgt eine diesbezügliche Diskussion, der Amtsbeauftragte lehnt eine Einigung zum jetzigen Zeitpunkt ab und möchte die Ausführungen des Sachverständigen hören. Gutachtenserörterung mit dem Sachverständigen VN NN Beginn: 11:15 Uhr Nach Begrüßung durch die Richterin werden durch die Richterin folgende Fragen gestellt: Sind die beiden Stellungnahmen/Verplausibilisierungen bei der Gutachtenserstellung vorgelegen? Ja (Frage, weil sie in einem Gutachten nicht erwähnt wurden und dies vom Bf. angemerkt wurde) Die Stellungnahme des Bf. zu den Gutachten wurde mit der Ladung zu dem heutigen Termin übermittelt. Ergeben sich aus diesen Ausführungen ihrer Meinung nach Änderungen zu den Gutachten? Nein Wurden Ihrer Meinung nach die Gutachten lege artis erstellt? Ja Zu den einzelnen Einwänden wird vom Sachverständigen ausgeführt: Wohnung B) Stra Str2 Auswahl Vergleichspreise: Zu den Vergleichspreisen wird ausgeführt, dass es zwar richtig ist, dass es möglichst vielen Vergleichspreise geben soll, allerdings müssen sie auch vergleichbar sein. In der Region Stra Str2 gibt es sehr vielen Vergleichspreise, beginnend von ca. 480 € bis 4 bis 5.000 €. Wenige sind aber vergleichbar mit dem gegenständlichen Grundstück, daher muss man auch auf die Verbauungsdichte abstellen. Im gegenständlichen Fall liegt eine hohe Bebauungsdichte vor und es wurden dementsprechende Vergleichspreise genommen. Die von der Gegenpartei herangezogenen Vergleichspreise beginnen bei 287 €. Diese sind für das städtische Gebiet mit dieser Bebauungsdichte jedenfalls zu niedrig, daher wurden sie nicht herangezogen. Im städtischen Bereich werden für die Baulandbeurteilung regelmäßig Abbruchobjekte herangezogen. Es gibt eher weniger unbebaute Grundstücke. Zum Zuschlag Bebauungsdichte der von mir in Höhe von 30 % angesetzt wurde verweise ich auf die unterschiedlichen Bauklassen (Bauklasse 3 des Vergleichsobjekts und Bauklasse 5 bzw. 6 der gegenständlichen Liegenschaft). Die höhere Bauklasse weist eine höhere Bebauungsdichte auf. Der Zuschlag ergibt sich aus der Markterfahrung in Ort. Die in der Literatur zum Teil verwendeten Umrechnungstabellen wurden für deutsche Städte entwickelt und sind auf Ort nicht umlegbar. Diesbezüglich wird auf die Erfahrung des Sachverständigen in der Erstellung solcher Gutachten verwiesen. Die von der Finanz herangezogenen 30 % Grundanteil sind maximal in der ***7*** ***5*** erreichbar. Auf Befragen des Steuerberaters gibt der Sachverständige an, er habe die Bebauungsklassen nicht überprüft und die Angaben von SV2 nicht zu Grunde gelegt. Er habe jene Grundstücke herangezogen, die ihm passend erschienen. Er gibt weiters an: Ich habe versucht, sehr zeitnahe Vergleichspreise heranzuziehen. Bei der Vergleichspreisermittlung versucht man in Bebauungsdichte ähnliche Grundstücke heranzuziehen. Das gegenständliche Grundstück wäre schon deswegen ausgeschieden worden, weil der Verkauf 2014 erfolgte. Wäre der Verkauf 2016 erfolgt, wäre er ausgeschieden worden, weil Ausreißer nach oben und nach unten ebenfalls ausgeschieden werden. Ich suche Vergleichsgrundstücke, die in Lage, Preis, Bebauung dem gegenständlichen Grundstück entsprechen. Kriterium ist der durchschnittliche Marktteilnehmer. In Ort ist eine starke Inhomogenität gegeben. Über Befragen des SV zu früheren Verkäufen: Der Markt pendelt sich auf einem bestimmten Niveau ein, Ausreißer werden ausgeschieden. Auf welchen Überlegungen der Kaufpreis festgesetzt wurde, müssen sie den Käufer fragen, das kann in einem Gutachten nicht überprüft werden. Über Befragen des Sachverständigen: Ist es nicht am besten den konkreten Verkauf zwischen unabhängigen Dritten heranzuziehen? Es wird im Gutachten festgestellt, was der durchschnittliche Käufer bezahlen würde. Der konkrete Verkauf spielt dabei keine Rolle. Über Befragen des Sachverständigen zum Zuschlag von 30 %: Für den VwGH sind nach Vorhalt des steuerlichen Vertreters lediglich die Hinweise auf die Kenntnisse des Sachverständigen zu wenig. Antwort SV: Dieser Wert ergibt sich aus der Markterfahrung und ist ein Schwachpunkt jedes Gutachtens. Die Verplausibilisierung ergibt sich aus meinem Erfahrungsschatz. Ein Verweis auf fremde Gutachten ist nicht möglich, aber der Wert ist realistisch. Über Befragen des Sachverständigen zu den Vergleichsgrundstücken: Zur Transaktion 1: Welchen Wert hatte das Gebäude? Antwort SV: Keinen. Es wurde ein Nutzwertgutachten erstellt. In der Kaufpreissammlung werden auch die Nutzwertgutachten erfasst. Frage des steuerlichen Vertreters: In wieweit spielt es eine Rolle, wenn bei einer Sonderkonstellation ein Grundstück gekauft oder wiederverkauft wird? Antwort SV: Die Sonderkonstellation macht den Vergleichswert nicht per se unbrauchbar. Es ist auch immer die Frage, ob wirklich ein Abbruchobjekt vorliegt. Aber nach der Markterfahrung hat ein Abbruchgebäude keinen Marktwert mehr. Zur Transaktion 2: Bezug auf 638 m²: Antwort SV: Diese Quadratmeter von 738 m² sind korrekt, meine Datenbank war diesbezüglich falsch. Zur Transaktion 3 und 4: Wie erklären Sie sich die Wertsteigerung? Warum wurde diese Transaktion herangezogen? Antwort SV: Es sind beide Transaktionen passiert. Welche Transaktionen passend sind und welche höher sind, kann nicht verifiziert werden. Ich wusste nicht, dass es sich um eine Scheinfirma handelt. Konsequenterweise müsste man dann beide Transaktionen ausscheiden. Wir wissen nicht, ob diese Werte falsch sind. Daher sind die Werte sehr wohl einzusetzen. Einwand Amtsbeauftragter: Die Feststellung, dass es sich hierbei um eine Scheinfirma handelt, wurde erst 1 Jahr später (nach dem gegenständlichen Kaufvertrag) festgestellt. Was zum Zeitpunkt des Kaufes bei der Firma an Tätigkeit vorhanden war, kann nicht festgestellt werden. Der Amtsbeauftragte: Für das Finanzamt sind die Ausführungen des Sachverständigen nachvollziehbar. Natürlich wäre eine größere Anzahl besser, jedoch nur unter der Prämisse, dass die Objekte vergleichbar sind. Die Aufgabe des Gutachtens war die Erstellung eines Gutachtens und nicht die Beurteilung der vorgelegten Unterlagen. Zu Wohnung A): ***21*** Der Sachverständige gibt an: Ich muss versuchen vergleichbare Grundstücke zu finden. Bei der konkreten Liegenschaft kommt die hohe Bebauung zum Tragen. Es gibt in der Stadt vergleichbare Lagen, sogenannte Mikrolagen. Die Stadtteile werden entwickelt und dies muss berücksichtigt werden. Hier wurde ein Durchschnittswert gebildet und kein Zuschlag gemacht. Dies aufgrund der Unterschiede der Bauklassen. Hier fanden Ausgleich zwischen den einzelnen Vergleichsgrundstücken statt. Eine höhere Raunditerwartung würde den Kaufpreis sogar eher anheben. Über Befragen des steuerlichen Vertreters: Welche Rolle spielt bei der Bewertung die Lage? Antwort SV: Die Lage ist ein sehr wesentliches Kriterium, aber eines von mehreren. Über Befragen des steuerlichen Vertreters: Alle vier Objekte sind in Bahnhofsviertel, diese Lage ist unserer Ansicht nach nicht vergleichbar. Antwort SV: Die Marktteilnehmer sehen das anders. Es hat sich herausgestellt, dass im Jahr 2021 eine Transaktion stattgefunden hat, wobei der Kaufpreis 5.161 € pro Quadratmeter war. Diesbezüglich werden Unterlagen zum Vergleichsgrundstück vom Sachverständigen vorgelegt und diesem dem Protokoll angeschlossen. Die Parteien erhalten ebenfalls vom Sachverständigen die Unterlagen. Sodann werden die vorgelegten Unterlagen erörtert. Mikrolage und Bebauungsdichte sind laut Sachverständigen entscheidend. Die Transaktion würde seine Ausführungen bestätigen. Auf Befragen des steuerlichen Vertreters: Wie erklären Sie sich, dass Käufer und Verkäufer, die einander fremd gegenüberstehen, auf einen Wert von 5 % kommen? Dies wurde auch in die Rechnung aufgenommen. Antwort SV: Es handelt sich um eine Einzeltransaktion. Einwand Amtsbeauftragter: Es widerspricht den Zeugenaussagen. Der Zeuge kann selbst nicht angeben, wie die Aufteilung erfolgt ist. Diese Ansicht wird auch durch die vorgelegte beispielhafteTransaktion des Gutachters bestätigt. Zum Thema Scheinfirma: Im Zeitpunkt der Durchführung der Grundstückstransaktion ist keine Scheinfirma vorgelegen, daher kann diese Transaktion sehr wohl herangezogen werden. Es gibt keine weiteren Fragen an den Sachverständigen. Ende der Befragung des Sachverständigen: 12:42 Uhr Ergänzung Amtsbeauftragter: Die Feststellung der Scheinfirma erfolgte am 6.3.2018. Was ein Jahr vorher war ist nicht feststellbar. Der steuerliche Vertreter stellt folgende Beweisanträge: Vernehmung der entsprechenden Organwalter und Einsicht in den Veranlagungsakt zum Nachweis einer Scheinfirma bereits zu einem früheren Zeitpunkt. Beweisantrag aufgrund der aufgezeigten methodischen Schwächen und inhaltlichen Unrichtigkeiten: Bestellung eines neuen Gutachters. Die Richterin vertagt die Verhandlung auf einen späteren Termin." Mit Schreiben vom 11.3.2025 wurde seitens der steuerlichen Vertretung nochmals Stellung genommen und ausgeführt: "Zur am 06.03.2025 stattgefundenen (und vertagten) mündlichen Verhandlung wird zunächst auf die zahlreichen Argumente verwiesen, die nach Befragung des Sachverständigen gegen dessen Gutachten sprechen. Weiters wird darauf hingewiesen, dass sich das Bundesfinanzgericht zur Bestellung eines Gutachters entschlossen hat. Wenn nun - wie ausgeführt - dieses Gutachten fälschlich zu hohe Grundanteile bringt, ist die folgerichtige Konsequenz, ein weiteres Gutachten, allenfalls zu diesem Gutachten, durch das Bundesfinanzgericht zu beauftragen. Darauf begründet sich auch der gestellte Beweisantrag. Von der vorsitzenden Richterin wurde, übereinstimmend mit der Amtspartei, argumentiert, dass nach der Grundanteilsverordnung, die generelle Wirkung hat, bei Abweichen von der pauschalen Ermittlung nach § 2 GrundanteilV, nach § 3 Abs 1 leg.cit. ein Nachweis durch ein Sachverständigengutachten zu führen ist. Wenn also der Beschwerdeführer ein solches Gutachten nicht vorgelegt hat, könne der Nachweis nicht gelungen sein. Würde das Gutachten welches durch das Bundesfinanzgericht beauftragt wurde sozusagen "wegfallen", wäre wieder kein Nachweis gegeben. Diesfalls kämen wieder die pauschalen Sätze des § 2 leg.cit. zur Anwendung. Diese Auffassung wird nicht geteilt, widerspricht sie doch Gesetz und Verordnung. §16 Abs 1 Z 8 lit d EStG spricht davon, das "ohne Nachweis" ein bestimmtes Prozentausmaß anzusetzen ist. Von einer bestimmten Form, also zwingend eines Sachverständigengutachtens, kann keine Rede sein. § 3 Abs 1 GrundanteilV lautet: "Der auszuscheidende Anteil des Grund und Bodens ist nicht nach § 2 pauschal zu ermitteln, wenn er nachgewiesen wird. Der Nachweis kann beispielsweise durch ein Gutachten eines Sachverständigen erbracht werden. Ein vorgelegtes Gutachten unterliegt der freien Beweiswürdigung der Behörde. (Herv d. Verf). Somit ist klar, dass ein Gutachten eines Sachverständigen grundsätzlich eine Nachweismöglichkeit darstellt. Allerdings wird ein solches Gutachten ausdrücklich als ein Beispiel dargestellt, sodass andere Beweismittel ganz offenkundig auch zulässig sind. Sämtliche Argumente, die bisher vom Beschwerdeführer vorgebracht worden sind, sind daher zu berücksichtigen. Dies gilt also sowohl für die Ergebnisse des Grundstückswertrechners, die ursprünglichen Aussagen des SV SV2, die Stellungnahme des SV SV2 zum Gutachten des SV NN und die Aussagen des Verkäufers in der gerichtsbekannten Rechnung. Da das Gutachten der freien Beweiswürdigung der Behörde unterliegt, gilt dies natürlich auch für alle anderen Beweismittel. Somit ist das Bundesfinanzgericht durch nichts gehindert, etwa den Aussagen des Beschwerdeführers mit den entsprechenden Nachweisen mehr Glauben zu schenken als den Ausführungen des Sachverständigen NN, wie es denkbar ist, in freier Beweiswürdigung etwa vom Sachverständigen als herauszunehmende Transaktionen (Grundstücke 3 und 4 Stra Str2) in der Berechnung zu eliminieren, und den nicht begründeten Zuschlag von 30 % nicht anzusetzen. Die Aussage, es müsse jedenfalls ein Gutachten beigebracht werden, ist daher unhaltbar. Die bereits beigebrachten zahlreichen Beweismittel sind ebenso zu würdigen wie das vom Bundesfinanzgericht beauftragte Sachverständigengutachten; letzteres unter Berücksichtigung aller Gegenargumente im letzten Schriftsatz und in der mündlichen Verhandlung." Mit Ladung vom 12.2.2026 wurde die vertagte mündliche Verhandlung neuerlich ausgeschrieben, den Parteien die Niederschrift der vertagten Verhandlung sowie der Amtspartei das Schreiben der steuerlichen Vertretung vom 11.3.2025 übermittelt. Mit Schreiben vom 4.3.2036 wurde auf die Fortsetzung der mündlichen Verhandlung verzichtet. Die mündliche Verhandlung wurde daraufhin mit Schreiben vom 5.3.2026 abberaumt, die Amtspartei wurde gemäß § 271 Abs. 1 BAO informiert. Es erfolgte keine Reaktion. II. Das Bundesfinanzgericht hat erwogen: 1. Sachverhalt Der Beschwerdeführer (Bf.) hat im Jahr 2017 zwei Eigentumswohnungen erworben und in der Folge vermietet. a) Wohnung ***6*** ***19***/Top 247, 2314 Ort (Wohnung A) b) Wohnung Stra Str2 Nr2/ Top 3547, 4321 Ort (Wohnung B), Für beide Wohnungen gilt: Strittig ist im gegenständlichen Verfahren der Anteil der Anschaffungskosten, der auf Grund und Boden entfällt und damit die Höhe der vom Bf. (Eigentümer und Vermieter) geltend gemachte Absetzung für Abnutzung für die Jahre 2017 und 2018. Dass die Nutzungsdauer der Eigentumswohnungen des Bf. 67 Jahre beträgt, ergibt sich nach Dafürhalten des Bundesfinanzgerichts aus der Bauweise und sind sowohl der Bf. in seinen Einkommensteuererklärungen als auch die belangte Behörde von einer solchen Nutzungsdauer ausgegangen. Für die Bemessung der Absetzung für Abnutzung von den Anschaffungskosten eines bebauten Grundstückes ist der Anteil des Grund und Bodens auszuscheiden. Der Bf. schied in seiner Steuererklärung für die Wohnung Str. Str. Nr., Top 247, 2314 Ort einen Grundanteil von 5,5% aus. Für die Wohnung Stra Str2 Nr2, Top 3547, 4321 Ort, schied er einen Grundanteil von 4,34% aus. Diesbezüglich wurden Verplausibilisierungen des SV DI Vorname SV2, ***1***, vorgelegt. Die Amtspartei setze in den Bescheiden vom 17. Dezember 2019 und der dazu ergangenen Bescheidbegründung 30 % Grundanteil an. Dadurch ergaben sich folgende unterschiedliche Ansätze: 2314, Str.-Straße Nr. Top 247 | | | | It. Erkl | 2017 | 2018 | It GrundV. | | 2017 | 2018 | | | | % | Afa Lt. Erkl. | Afa lt. Erkl. | % | | Halbj. | Afa | G+B | 05.10.2017 | 14.730,23 | 5,50 | | | 30 | 80.346,72 | | | Wohnung | 05.10.2017 | 253.092,16 | 94,50 | 1.898,19 | 3.796, 38 | 70 | 187.475,67 | 1.406,07 | 2.812,14 | | | 267.822,39 | | | | | 267.822,39 | | | Küche Anzl. | 20.11.2017 | 1.958,33 | | | | | | | | Restzlg. | 30.01.2018 | | | | 555,84 | | | | 555,84 | Summe Afa | | | | | 4.352,22 | | | | 3.367,98           4321, Stra Str2 Nr2/Top 3547   | | | | It. Erkl. | 2017 | 2018 | It GrundV. | | 2017 | 2018 | | | | % | Afa It. Erkl | Afa .It. Erkl | % | | Halbj.Afa | AFA | G+B | 16.10.2017 | 9.078,13 | 4,34 | | | 30 | 62.752,05 | | | Wohnung | 16.10.2017 | 200.095,36 | 95,66 | 1.500,72 | 3.001,44 | 70 | 146421,44 | 1.098,16 | 2.196,32 | | | 209.173,49 | | | | | 209.173,49 | | | Küche Anzl. | 20.11.2017 | 1.708,33 | | | | | | | | | | | | | | | | | | Restzlg. | 30.01.2018 | | | | 495,82 | | | | 495,82 | Summe Afa | | | | | 3497,26 | | | | 2.692,14   Wohnung A: B-LNr. 521 und 522 mit insgesamt 92/23623 Anteilen an der EZ Zahl2 KG 23546 ***4*** ***5*** BG Bezirk2 verbunden mit dem Wohnungseigentum an W ***19*** 247, ER ***19*** 247 und dem Wohnungseigentum an KFZ-Abstellplatz in 2314 Ort, ***11***-Str. ***19***. Der Kaufvertrag datiert vom 5.10.2017, die Übernahme erfolgte am 14.11.2017. Der Gesamtkaufpreis der Wohnung betrug € 296.583,00. Der Komplex der Wohnung A) befindet sich im Bezirk7. Für das gegenständliche Grundstück ist Bauklasse III bzw. V und VI festgelegt. Das Objekt besteht aus einer 3-geschoßigen Tiefgarage, einem Turmbau mit 20 Obergeschoßen, einem Flachbau mit 6 Geschoßen und einem zweiten Turm mit 9 Obergeschoßen. Die gesamte Grundstücksgröße beträgt 3122 m². Ein Teil der Liegenschaft EZ Zahl2 wurde 1998 im Ausmaß von 1842 m² zu einem Gesamtkaufpreis von € 3165650,45 (€ 1175,71/m²), ein weiterer Teil wurde 2013 um 2.801.790,00 (270/m²) erworben und ein weiter Bauplatz im Jahr 1998 um € 3.401.088,64 € 370/m²) erworben. Zur Lage des Objektes und zu seiner Bauweise wird auf die Punkte 2.7.2. und 2.8. des Gutachtens NN verwiesen. Im Komplex Wohnung A) befinden sich 473 selbständig eigentumstaugliche Objekte, davon 228 Wohnungen. Zur weiteren genauen Beschreibung des Objekts und der Eigentumswohnung wird auf das eingeholte Gutachten von NN verwiesen. Das Gebäude wurde in den Jahren 2015 bis 2017 errichtet. Die Wohnung umfasst 67,56 m², eine Loggia von 2,10 m² und einen Balkon von 4,86 m² und befindet sich im 15. Obergeschoß. Der KfZ-Stellplatz umfasst 14,55 m² und befindet sich im 2. Untergeschoß. Der Bauwert der Wohnung beträgt, wie unten in der Beweiswürdigung dargestellt: 194.810,-- Der Bodenwert beträgt, wie in der Beweiswürdigung dargestellt: 47.180,88 Der Anteil an Grund und Boden für Wohnung A) beträgt wie unten in der Beweiswürdigung dargestellt: 19,5% Es ergibt sich folgende Abschreibungshöhe: | 2017 Halbjahresafa | 1616,98 | 2018 Afa | 3233,96 Wohnung B: B-LNR. 90 mit 94/9476 Anteilen an der EZ Zahl KG 12345 Bezirk BG ***7*** ***5*** Ort verbunden mit dem Wohnungseigentum an Wohnung Tür 3547 in 4321 Ort, Stra Str2 Nr2. Der Kaufvertrag datiert vom 16.10.2017. Die Übernahme erfolgte am 22.11.2017. Der Gesamtkaufpreis betrug € 190.833,33. Die gesamte Grundstücksgröße beträgt 533 m². Der Gesamtkaufpreis für die damals unbebaute Liegenschaft betrug im Jahr 2013 € 992.000,--. Der Komplex der Wohnung B) befindet sich im Bezirk5. Für das gegenständliche Grundstück ist Bebauungsklasse V bzw. VI festgelegt. Auf ihm befinden sich 83 Wohneinheiten. Die Errichtung erfolgte in den Jahren 2016/2017. Das Gebäude umfasste ein 1. und 2. Untergeschoß, ein Erdgeschoß sowie ein 1.-10. Obergeschoß. Die Wohnung B umfasst 48,66 m². Die Summe der Nutzflächen des Gesamtobjektes betragen 4698,34 m². Zur weiteren genauen Beschreibung des Objekts und der Eigentumswohnung wird auf das eingeholte Gutachten von NN verwiesen. Der Bauwert der Wohnung beträgt, wie unten in der Beweiswürdigung dargestellt: 127.606,88 Der Bodenwert beträgt, wie in der Beweiswürdigung dargestellt: 16.931,34 Der Anteil an Grund und Boden für Wohnung B) beträgt 11,71% Die Abschreibungshöhe beträgt: | 2017 Halbjahresafa | 1385,09 | 2018 Afa | 2770,19 2. Beweiswürdigung Der Beschwerdeführer (Bf.) hat im Jahr 2017 zwei Eigentumswohnungen erworben und in der Folge vermietet. a) Wohnung ***6*** ***19***/Top 247, 2314 Ort (Wohnung A) b) Wohnung Stra Str2 ***22*** 3547, 4321 Ort (Wohnung B) Der Ankauf ergibt sich aus den vorliegenden Kaufverträgen. Die Grundstücksflächen sowie die Anzahl der Eigentumswohnungen in den Gebäuden ergeben sich aus dem Grundbuch sowie den unstrittigen Ausführungen in den Gutachten und den Verplausibilisierungen. Lage, Bauweise und Ausstattung sind unstrittig und sowohl in den Gutachten als auch in der Verplausibilisierungen vergleichbar dargestellt. Dass die Nutzungsdauer der Eigentumswohnungen des Bf. 67 Jahre beträgt, ergibt sich nach Dafürhalten des Bundesfinanzgerichts aus der Bauweise und sind sowohl der Bf. in seinen Einkommensteuererklärungen als auch die belangte Behörde von einer solchen Nutzungsdauer ausgegangen. Strittig ist im gegenständlichen Verfahren lediglich die Aufteilung der Anschaffungskosten der beiden Eigentumswohnungen auf den Anteil an Grund und Boden und die Wohnung selbst. Folgende Beweise wurden aufgenommen: 2 Bewertungsgutachten vom Sachverständigen VN NN 2 Verplausibilisierungen durch SV DI Vorname SV2, ***8*** GmbH vom 31.7.2020 Zeugenbefragungen von DI Vorname Zeuge2 und Zeuge1 2 Stellungnahmen der ***8*** GmbH zu den Gutachten, jeweils vom 14.2.2024 Gemäß § 167 Abs. 2 BAO hat das Bundesfinanzgericht unter sorgfältiger Berücksichtigung der Ergebnisse des Abgabenverfahrens nach freier Überzeugung zu beurteilen, ob eine Tatsache als erwiesen anzunehmen ist oder nicht (Grundsatz der freien Beweiswürdigung). Zur Anwendbarkeit des Grundstückswertrechners nach der Grundstückswertverordnung: In der Beschwerde wurden als Grundanteil die durch die Grundstückswertverordnung ermittelten Beträge angesetzt. Es ist ständige Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes, dass die Aufteilung des Kaufpreises einer bebauten Liegenschaft nach streng objektiven Maßstäben zu erfolgen hat und hiezu jeweils der Verkehrswert des bloßen Grund und Bodens einerseits und des Gebäudes andererseits zu schätzen und der Kaufpreis im Verhältnis dieser Werte aufzuteilen ist (z.B. VwGH 28.5.2015, 2012/15/0104). Auch § 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG 1988 und die GrundanteilV stellen auf ein bestimmtes Verhältnis der Verkehrswerte ab, dieses Verhältnis wird lediglich, abhängig von Parametern wie Einwohnerzahl der betreffenden Gemeinde und Anzahl der Wohneinheiten, vermutet. Zur Widerlegung dieser Vermutung kann daher im Sinne der zitierten Rechtsprechung ebenfalls nur ein auf dem jeweiligen Verkehrswert beruhender Nachweis geeignet sein. Daher eignet sich aus Sicht des Bundesfinanzgerichts für das anhängige Verfahren eine Berechnung nach der Bestimmung des § 2 GrWV zur Darlegung tatsächlicher Verhältnisse, die offenkundig erheblich vom Ergebnis der vom Gesetzgeber vermuteten pauschalen Verhältniswertermittlung abweichen, nicht, da der Berechnung nach § 2 GrWV ebenfalls eine Methode der pauschalen Ermittlung der Verhältniswerte und keine Verkehrswerte zu Grunde liegen. Die GrWV ist zu § 4 Abs. 1 GrEStG ergangen und dient der Ermittlung des Grundstückswerts als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Beim Pauschalwertmodell nach § 2 GrWV wird der Grundwert in der Weise ermittelt, dass die Grundfläche mit dem dreifachen Bodenwert gemäß § 53 Abs. 2 BewG multipliziert wird, wobei für den Bodenwert jener Wert maßgebend ist, der auf den dem Erwerbsvorgang unmittelbar vorausgegangenen Feststellungszeitpunkt festgestellt wurde, weiters ist der dreifache Bodenwert mit einem Faktor, der konkret für den jeweiligen Bezirk in der Anlage zur GrWV festgelegt wurde, hochzurechnen; zur Berechnung des Gebäudewertes wird ein für jedes Bundesland (für Ort mit 1.470,00 €) festgelegter Baukostenfaktor herangezogen. Dieser pauschalen, standardisierten Berechnung liegen somit keine Feststellungen über die tatsächlichen Verkehrswertverhältnisse zu Grunde, weshalb die von der Bf vorgenommene Berechnung nach dem Pauschalwertmodell des § 2 GrWV nicht geeignet ist, ein anderes als das von der Behörde herangezogene Aufteilungsverhältnis nachzuweisen. Das Bundesfinanzgericht folgt daher nicht der vom steuerlichen Vertreter zitierten gegenteiligen Meinung von Prodinger, SWK 1, 2019. Nach § 138 Abs. 1 BAO haben die Steuerpflichtigen auf Verlangen der Abgabenbehörde die Richtigkeit ihrer Ausgaben zu beweisen oder zumindest glaubhaft zu machen. Wie oben dargelegt, sind die Berechnungen der steuerlichen Vertretung nach § 2 GrWV zur Darlegung tatsächlicher Verhältnisse, die offenkundig erheblich vom Ergebnis der vom Gesetzgeber vermuteten pauschalen Verhältniswertermittlung abweichen, dafür nicht geeignet. Wenn in der Beschwerde ausgeführt wird, das BMF habe die Anwendbarkeit des Grundstückswertrechners in den Einkommensteuerrichtlinien ausdrücklich zugelassen, so wird dem entgegengehalten, dass sich daraus keine Bindungswirkung für das Bundesfinanzgericht ergibt. Zur Parteieneinigung Von den Parteien der beiden Kaufverträge wurden die Grundanteile laut Grundstückswertverordnung als plausibel angesehen. Dies ergibt sich hinsichtlich dem Objekt ***23*** aus den eingeholten Zeugenaussagen von DI Zeuge2 und Mag. Zeuge1. Die von der Richterin vernommenen Zeugen Mag. Zeuge1 und DI Zeuge2 bestätigten zunächst die Richtigkeit der vorgelegten Rechnung, erklärten dass der ausgewiesene Grundanteil plausibel sei und gaben dann übereinstimmend bekannt, dass die vergleichsweise niedrigen Anschaffungskosten sehr gering ausgefallen sind, da sich auf dem Grundstück zuvor lediglich Ablageplätze und Mischanlagen befunden hätten. Eine Aufteilung des Kaufpreises hat jedoch nicht nach den Vorstellungen der Parteien, sondern nach den objektiv ermittelten Werten zu erfolgen. Allgemeines/Beweislast Die Wertansätze für Grund und Boden und Gebäude sind als objektiv ermittelte Werte zu verstehen. Die Beweislast eines niedrigeren Grundanteiles im Sinne der GrundanteilV 2016 trifft denjenigen, der diesen niedrigeren, abweichenden Grundanteil begehrt, somit den Beschwerdeführer. Es wäre daher am Beschwerdeführer gelegen, den Grundanteil einwandfrei nachzuweisen. Die Gutachten sowie die vorgelegten Plausibilisierungen sind wie jedes andere Beweismittel auf seine Beweiskraft hin zu untersuchen. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist die Würdigung eines Sachverständigengutachtens, und damit auch die Frage, ob ein Verwaltungsgericht einem Gutachten folgt oder nicht, Teil der Beweiswürdigung (VwGH 13.01.2023, Ra 2022/06/0318). Die Beweiskraft eines Sachverständigengutachtens kann ua durch den Nachweis erschüttert werden, es stehe mit den Denkgesetzen oder mit den Erfahrungen des täglichen Lebens in Widerspruch (VwGH 21.7.1993, 91/13/0231). Wird jedoch vorgebracht, es stehe mit den Erfahrungen der betreffenden Wissenschaft in Widerspruch, so muss diese Behauptung - und zwar tunlichst unter präziser Darstellung der gegen das Gutachten gerichteten sachlichen Einwände - durch das Gutachten eines anderen Sachverständigen unter Beweis gestellt werden; durch eine bloß gegenteilige Behauptung, die einer sachverständigen Grundlage entbehrt, kann das Gutachten eines Sachverständigen nicht entkräftet werden (VwGH 16.10.1986, 85/16/0102, 0103). Die Einholung von wiederholten Gutachten durch das Bundesfinanzgericht zur Untermauerung des Vorbringens des Bf. ist jedenfalls nicht vorgesehen. Es kann nicht Aufgabe des Bundesfinanzgerichtes sein, solange Gutachten einzuholen, bis das Ergebnis den Vorstellungen der Partei entspricht. Der diesbezügliche, in der mündlichen Verhandlung gestellte Beweisantrag wird daher abgelehnt. Zu den Gutachten/Verplausibilisierungen allgemein: Ein Gutachten ist eine begründete Darstellung von Erfahrungssätzen und die Ableitung von Schlussfolgerungen für einen bestimmten Sachverhalt durch einen Experten (Sachverständigen). Es dient dazu, Laien oder Gerichten die Entscheidung in Fachfragen zu ermöglichen, die spezielles Wissen erfordern. Es wird zwischen Befund und Gutachten unterschieden: Befund: Die Tatsachengrundlage (Was wurde vorgefunden? z. B. Risse im Mauerwerk, Messwerte). Gutachten (im engeren Sinn): Die fachliche Schlussfolgerung daraus (Was bedeuten diese Tatsachen? z. B. Ursache der Risse, Wertminderung). Wann ist ein Gutachten glaubwürdig? Ein Gutachten ist dann glaubwürdig (bzw. "schlüssig" und "nachvollziehbar"), wenn es folgende Kriterien erfüllt: Nachvollziehbarkeit: Auch ein Laie muss die Gedankengänge des Experten verstehen und prüfen können, wie er zu seinem Ergebnis gekommen ist. Methodik: Der Gutachter muss anerkannte wissenschaftliche oder fachliche Methoden verwenden und diese offenlegen. Vollständigkeit: Alle relevanten Fakten müssen im Befund berücksichtigt worden sein. Das Ignorieren von Gegenargumenten mindert die Glaubwürdigkeit massiv. Unparteilichkeit: Der Sachverständige muss objektiv und unabhängig sein. Ein Gefälligkeitsgutachten ist rechtlich wertlos. Logik: Die Schlussfolgerungen dürfen keine logischen Widersprüche enthalten. Zu den vorgelegten Plausibilisierungen: Dipl.-Ing. Vorname SV2 ist ein prominenter österreichischer Experte im Bau- und Immobilienwesen sowie in der Schadensbegutachtung. Er ist primär als geschäftsführender Gesellschafter der ***24***, SV2 & Partner Firma) bekannt, einem international tätigen Sachverständigenbüro mit Hauptsitz in Leonding. Er ist seit 1998 allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für zahlreiche Fachgebiete, darunter Hochbau, Architektur, Kalkulation sowie die Bewertung von Wohnbau, Gewerbeimmobilien und Baugrundstücken. In beiden Plausibilisierungen wird unter Punkt 2.2. festgehalten, dass keine vollständige Liegenschaftsbewertung vorliegt und die Grundlagen überschlägig erhoben und ermittelt wurden. Hinsichtlich Wohnung A) Str.-Straße kommt DI SV2 in Punkt 4. Zusammenfassung zu dem Ergebnis, dass der geltend gemachte Grundanteil von 5,5% plausibel ist. Die theoretische Obergrenze liege bei 7,28 %. Hinsichtlich der Wohnung B) Stra Str2 kommt DI SV2 zu dem Ergebnis, dass der vom Auftraggeber geltend gemachte Grundanteil von 4,34, % plausibel ist. Der gerundete Anteil betrage 4,5% und es bestehe eine theoretische Obergrenze von 6,37%. Hingewiesen wird darauf, dass in der Begründung der Beschwerdevorentscheidung zahlreiche Unstimmigkeiten aufgezeigt wurden, in die in der Folge seitens des Bf. trotz Ankündigung im Vorlageantrag nicht eingegangen wurde. Zum vom Gericht beauftragten Gutachter: VN NN ist ein anerkannter österreichischer Sachverständiger für Immobilienbewertung und Fachbuchautor. Er gilt als einer der führenden Experten auf dem Gebiet der Liegenschaftsbewertung in Österreich. Berufliche Schwerpunkte Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger: Er ist für Immobilienbewertung und Nutzwertfestsetzung am Landesgericht ***18*** eingetragen. Autor & Herausgeber: NN ist Verfasser des Standardwerks "Liegenschaftsbewertung", das im MANZ Verlag erscheint und als wesentliche Referenz für die Branche gilt. Dozent & Referent: Er lehrt an verschiedenen Institutionen, darunter die Akademie der Steuerberater:innen und Wirtschaftsprüfer:innen sowie die UBIT-Akademie. Fachpublikationen: Er veröffentlicht regelmäßig Artikel in Fachzeitschriften, beispielsweise in der ZLB (Zeitschrift für Liegenschaftsbewertung) zu Themen wie dem Pachtwertverfahren oder der Nutzungsdauer von Gebäuden. Der von der Richterin beauftragte Sachverständige kommt im Fall der Wohnung A) zu einem Anteil an Grund und Boden von 21,04 % und im Fall der Wohnung B) zu einem Anteil an Grund und Boden von 23,60%. In beiden Gutachten wird unter Punkt 4 darauf hingewiesen, dass aufgrund einzelner in die Bewertung einfließender Faktoren, insbesondere der Notwendigkeit, auf Erfahrungswerte zurückzugreifen und Annahmen zu treffen, das Ergebnis der Bewertung keine mit mathematischer Exaktheit feststehende Größe sein könne. Die angeführten Beweismittel führen zu folgenden, nach den Wohnungen getrennten, Darstellungen und Erwägungen: Beweiswürdigung hinsichtlich Wohnung A) ***25*** Lage, Ausstattung und Art der Bebauung sind unstrittig. Wie bereits oben angeführt, kommt der Grundstückswertrechner nicht zur Anwendung. DI SV2 kommt in der Plausibilisierung in Punkt 4. Zusammenfassung zu dem Ergebnis, dass der geltend gemachte Grundanteil von 5,5% plausibel ist. Die theoretische Obergrenze liege bei 7,28 % Der Gutachter VN NN kommt zum Ergebnis, dass der Anteil des Grund und Bodens an den Anschaffungskosten des Wohnungseigentums an W ***19*** 247, ER ***19*** 247 mit 84/23623 Anteilen an der Liegenschaft EZ Zahl2 KG 23546 ***4*** ***5*** BG Bezirk2 mit der Adresse ***17*** ***19***, 2314 Ort zum Bewertungsstichtag 5. Oktober 2017 21,04 % beträgt. Die Gutachten unterscheiden sich in folgenden Punkten und hat die Richterin die vorgelegten Unterlagen wie folgt gewürdigt: Zunächst ist festzustellen, dass die Verplausibilisierungen und die Gutachten unterschiedliche Bewertungsstichtage aufweisen. Die ***8*** GmbH bewertete zum Tag der Übernahme (14.11.2017), SV NN bewertete mit 5.10.2017 (Datum des Kaufvertrages im Grundbuch). Der notariell beurkundete Kaufvertrag bildet nach Ansicht der Richterin die rechtliche und wirtschaftliche Grundlage, es erfolgte eine Einigung über Preis und Objekt. Zu diesem Zeitpunkt, und nicht zum Zeitpunkt der Übergabe, wird daher der Verkehrswert der Immobilie festgeschrieben. Eine Auswirkung auf den festgestellten Verkehrswert ist aber nach Ansicht der Richterin aufgrund der kurzen Zeitspanne nicht gegeben. Die verwendete Methodik hinsichtlich der Aufteilung ist gleich und unstrittig. Unterschiedliche Bauwerte: DI SV2: Der Bauwert des Gebäudes ist die Summe der Werte der Baulichen Anlagen. Bei seiner Ermittlung wird vom Herstellungswert ausgegangen und von diesem die technische und wirtschaftliche Wertminderung abgezogen. (Seite 24 der Verplausibilisierung) Laut eigener Baupreissammlung und in Anlehnung an die Literatur sowie unter Berücksichtigung des angegebenen Qualitäts- und Ausstattungsstandard werden die Herstellkosten mit € 3000,-- pro m² als angemessen erachtet. Für den PKW-Abstellplatz wird eine Pauschale von € 14.000,-- geschätzt. (Seite 30 der Verplausibilisierung) Gesamthaft ermittelt DI SV2 den Bauwert sohin mit € 216.700,--. NN : Zur Ermittlung der Herstellkosten (Neubaukosten) werden die Baukosten je m² Nutzfläche excl. Umsatzsteuer herangezogen. Berücksichtigt werden dabei Bauweise und Ausstattung. Er leitet die Herstellkosten aus Richtpreisen 2016 ab und kommt zu Herstellkosten in Höhe von € 2500,--, in Summe laut Berechnungen auf den Seiten 17 und 18 des Gutachtens zu einem Bauwert von 177.100, und den Sachwert in Höhe von 224.280 € (177.100+47180,88 Bodenwertanteil) Die Herleitung der Herstellkosten pro m² wurde somit unterschiedlich vorgenommen, beide stützen sich auf unterschiedliches Zahlenmaterial. Die Richterin geht daher unter der Annahme, dass beide Gutachter ein korrektes Zahlenmaterial verwendet haben und es sich um keine mathematisch exakte Berechnung handelt, vom Mittelwert von € 2750 Herstellkosten pro m² aus. Unter Zugrundelegung des Berchnungsschemas von NN auf Seite 18 seines Gutachtens ergibt sich nach Ansicht der Richterin ein Bauwert der Wohnung von € 194.810. Unterschiedliche Vergleichsgrundstücke: Der wesentlichste Unterschied ist jedoch, dass unterschiedliche Vergleichsgrundstücke herangezogen wurden. Die steuerliche Vertretung kritisiert, dass hinsichtlich der Vergleichsobjekte nicht im Gutachten angeführt ist, weshalb sie als Vergleichsmaßstab geeignet sind. Dem kann nicht gefolgt werden. In Punkt 3.2. wird angeführt, dass zum Bewertungsstichtag zeitnahe Kauftransaktionen von vergleichbaren Baugrundstücken im Bezirk Bezirk2 gewählt wurden. Vom Bf. wurde vorgebracht, die Transaktionen von SV NN würden sich nicht in vergleichbarer Lage befinden (Schreiben der ***9***-ZT vom 14.2.2024), alle vier Grundstücke würden sich in Bahnhofsnähe befinden, dort seien die Preise naturgemäß höher und daher nicht vergleichbar. Dagegen wurde in der mündlichen Verhandlung vom Sachverständigen eingewendet, er habe eine zusätzliche Transaktion aus dem Jahr 2021 vorliegen, wo der Quadratmeterpreis 5161 € pro m² gewesen sei. Die Marktteilnehmer würden dies also anders sehen. Mikrolage und Bebauungsdichte seien entscheidend. Zudem wurde vorgebracht, die Anzahl der Vergleichsgrundstücke im Gutachten sei zu gering. Wichtiger als die reine Anzahl an Vergleichsgrundstücken ist nach Ansicht der Richterin die Aktualität und die Ähnlichkeit der Objekte in Bezug auf Lage, Ausstattung und Größe. Wie der Gutachter NN bekanntgab, werden Ausreißer nach oben oder unten ausgeschieden. Folgende Grundstücke (alle im Bezirk Bezirk2) wurden von NN herangezogen (detailliertere Darstellung im beiliegenden Gutachten): | Nr. | Jahr | Größe | Kaufpreis | Preis/m² | 1 | 2017 | 2337 m² | 9.437.200 | 4038,17 | 2 | 2017 | 6521 m² | 26.621.000 | 4082,35 | 3 | 2017 | 11.627 m² | 49.730.000 | 4277,11 | 4 | 2018 | 1597 m² | 7.258.577 | 4545,13 | | | | Durchschnitt | 4235,69 Die Richterin hat keine Bedenken hinsichtlich der Anzahl der Vergleichsgrundstücke und sind sie nach ihrer Ansicht sehr wohl vergleichbar mit dem gegenständlichen Grundstück. Sie schließt sich daher der Darstellung von NN an. Der Bodenwertanteil errechnet sich daher wie im Gutachten NN mit 47.180,88. Der Sachwert errechnet sich demnach wie folgt: | Bodenwertanteil | 47.180,88 | Bauwert der Wohnung | 194.810 | Sachwert der Wohnung | 241.991 Unter Zugrundelegung dieser Aufteilung errechnet sich der auszuscheidende Bodenwertanteil mit 19,5%. Von den Anschaffungskosten vom 267.822,39 entfallen demnach 52.225,37 auf den Bodenwert und sind auszuscheiden. Die Afa-Basis beträgt somit € 215.597,02. Die Halbjahresafa beträgt 1616,98 (2017), die Jahresafa 3233,96 (2018). Beweiswürdigung hinsichtlich Wohnung B) Stra Str2 Lage, Ausstattung und Art der Bebauung sind unstrittig. Wie bereits oben angeführt, kommt der Grundstückswertrechner nicht zur Anwendung. DI SV2 kommt in der Plausibilisierung in Punkt 4. Zusammenfassung zu dem Ergebnis, dass der geltend gemachte Grundanteil von 5,5% plausibel ist. Die theoretische Obergrenze liege bei 7,28 % Der Gutachter VN NN kommt zum Ergebnis, dass der Anteil des Grund und Bodens an den Anschaffungskosten des Wohnungseigentums an W ***19*** 247, ER ***19*** 247 mit 84/23623 Anteilen an der Liegenschaft EZ Zahl2 KG 23546 ***4*** ***5*** BG Bezirk2 mit der Adresse ***17*** ***19***, 2314 Ort zum Bewertungsstichtag 5. Oktober 2017 21,04 % beträgt. Die Gutachten unterscheiden sich in folgenden Punkten und hat die Richterin die vorgelegten Unterlagen wie folgt gewürdigt: Auch hier ist zunächst ist festzustellen, dass die Verplausibilisierungen und die Gutachten unterschiedliche Bewertungsstichtage aufweisen. Die ***8*** GmbH bewertete zum Tag der Übernahme (22.11.2017), SV NN bewertete mit 22.11.2017 (Datum des Kaufvertrages im Grundbuch). Der notariell beurkundete Kaufvertrag bildet nach Ansicht der Richterin die rechtliche und wirtschaftliche Grundlage, es erfolgte eine Einigung über Preis und Objekt. Zu diesem Zeitpunkt, und nicht zum Zeitpunkt der Übergabe, wird daher der Verkehrswert der Immobilie festgeschrieben. Eine Auswirkung auf den festgestellten Verkehrswert ist aber aufgrund der kurzen Zeitspanne nicht gegeben. Die verwendete Methodik hinsichtlich der Aufteilung ist gleich und unstrittig. Unterschiedliche Bauwerte: DI SV2: Der Bauwert des Gebäudes ist die Summe der Werte der Baulichen Anlagen. Bei seiner Ermittlung wird vom Herstellungswert ausgegangen und von diesem die technische und wirtschaftliche Wertminderung abgezogen. (Seite 21 der Verplausibilisierung) Laut eigener Baupreissammlung und in Anlehnung an die Literatur sowie unter Berücksichtigung des angegebenen Qualitäts- und Ausstattungsstandard werden die Herstellkosten mit € 3000,-- pro m² als angemessen erachtet. (Seite 27 der Verplausibilisierung) Gesamthaft ermittelt DI SV2 den Bauwert sohin mit € 150.000,--. NN : Zur Ermittlung der Herstellkosten (Neubaukosten) werden die Baukosten je m² Nutzfläche excl. Umsatzsteuer herangezogen. Berücksichtigt werden dabei Bauweise und Ausstattung. Er leitet die Herstellkosten aus Richtpreisen 2016 ab und kommt zu Herstellkosten in Höhe von € 2500,--, in Summe laut Berechnungen auf den Seiten 15 und 16 des Gutachtens zu einem Bauwert von 116.006,25 und den Sachwert in Höhe von 137.948,84 € (116.006,25+21942,59 Bodenwertanteil) Auch hier wurde die Herleitung der Herstellkosten pro m² somit unterschiedlich vorgenommen, beide stützen sich auf unterschiedliches Zahlenmaterial. Die Richterin geht daher unter der Annahme, dass beide Gutachter ein korrektes Zahlenmaterial verwendet haben und es sich um keine mathematisch exakte Berechnung handelt, vom Mittelwert von € 2750 Herstellkosten pro m² aus. Unter Zugrundelegung des Berchnungsschemas von NN auf Seite 16 seines Gutachtens ergibt sich nach Ansicht der Richterin ein Bauwert der Wohnung von € 127.606,88. Vergleichsobjekte Die steuerliche Vertretung kritisiert, dass hinsichtlich der Vergleichsobjekte nicht im Gutachten angeführt ist, weshalb sie als Vergleichsmaßstab geeignet sind. Dem kann nicht gefolgt werden. In Punkt 3.2. wird angeführt, dass zum Bewertungsstichtag zeitnahe Kauftransaktionen von vergleichbaren Baugrundstücken im Bezirk Bezirk gewählt wurden. Der steuerliche Vertreter bringt vor, es seien zu wenige Vergleichsobjekte gewählt worden. Der Gutachter führte dazu im Rahmen der mündlichen Verhandlung an, es sei richtig, dass mehr Vergleichsobjekte besser wären. Es gibt in der Region um die Stra Str2 auch sehr viele Vergleichspreise, jedoch seien nur sehr wenige vergleichbar. Die Spanne reiche von 480 € bis 5000 €. Man müsse hier insbesondere auf die Bebauungsdichte abstellen, es liege im gegenständlichen Fall eine hohe Bebauungsdichte vor. Sei sie bei Vergleichsgrundstücken zu niedrig, seien sie nicht herangezogen worden. Konkret wurden folgende Grundstücke ausgewählt (detailliertere Darstellung im Gutachten): | Nr. | Jahr | Größe | Kaufpreis | Preis/m² | 1 | 201 | 769 m² | 1.900.000 | 2470,74 | 2 | 2017 | 638 m² | 1.925.000 | 3017,24 | 3 | 2017 | 366 m² | 1.600.000 | 4371,58 | 4 | 2017 | 366 m² | 910.000 | 2486,34 | | | | Durchschnitt | 3086,48 Der Gutachter nahm zu seinen durch Vergleichsgrundstücke ermittelten Durchschnittswert einen 30%igen Aufschlag vor und kam zu einem Durchschnittswert von € 4000,--. In der Verplausibilisierung werden zwar mehr Vergleichstransaktionen herangezogen, jedoch eignen sie sich nach Ansicht der Richterin nicht. Zutreffend wird bereits in der Begründung der Beschwerdevorentscheidung ausgeführt, dass die ausgewählten Vergleichsobjekte viel niedrigere Bauklassen aufweisen würden. Ebenfalls ist zu berücksichtigen, dass das Grundstück im Jahr 2013 um € 992.000 erworben wurde. Dies entspricht einem m²-Preis von 1861,16 € pro m². Ein Wert unter diesem erscheint der Richterin im Hinblick auf die seither stets steigenden Immobilienpreise jedenfalls unglaubwürdig. Auch diesfalls wird auf die schlüssige Darstellung in der Beschwerdevorentscheidung verwiesen. Folgende strittige Punkte ergeben sich daraus im Detail: Bebauungsdichte Aufwertung In der Folge wurde zum durchschnittlichen m²-Preis ein Zuschlag in Höhe von 30% aufgrund der Bebauungsdichte abgeleitet und in Folge von einem durchschnittlichen Preis von € 4000,-- ausgegangen. Der Zuschlag ergebe sich lt. Sachverständigen aufgrund der höheren Bauklasse und der Markterfahrung in Ort. In Ort sei eine starke Inhomogenität gegeben. Aus welchem Grund ein Kaufpreis in einer bestimmten Höhe gewählt werde, sei Sache des Käufers und des Verkäufers und könne in einem Gutachten nicht geklärt werden. Vom Sachverständigen wurde im Rahmen der mündlichen Verhandlung zugestanden, dass sich die Höhe des Zuschlages aus der Markterfahrung ergebe und der Schwachpunkt jedes Gutachtens sei. Der steuerliche Vertreter leitet aus diesem Zuschlag ab, dass das Gutachten nicht lege artis erstellt worden sei. Dieser Ansicht wird seitens der Richterin nicht gefolgt. Ein Zuschlag zum Quadratmeterpreis aufgrund einer hohen Bebauungsdichte ist in einem Gutachten zulässig und oft sogar notwendig, um den tatsächlichen Marktwert konkret abzubilden. Auch in der Verplausibilisierung von DI SV2 wird bei der Wohnung A) ein solcher Zuschlag gemacht. (Seite 29 der Verplausibilisierung) Ein solcher Zuschlag führt daher nicht dazu, dass das Gutachten nicht lege artis erstellt worden ist. Wenn die vorhandenen Vergleichsgrundstücke eine geringere Bebauungsdichte aufweisen, muss der Gutachter einen Zuschlag vornehmen. Konkret erzielen Grundstücke für den Mehrgeschoßbau wie im gegenständlichen Fall oft höhere Quadratmeterpreise als Grundstücke für Einfamilienhäuser oder weniger dichte Verbauung, was im Gutachten abzubilden ist. Allerdings muss der Zuschlag und die Höhe nachvollziehbar begründet werden. Der Gutachter NN verweist hier lediglich auf die Verbauungsdichte, ohne dies konkret auszuführen (siehe Seite 15 des Gutachtens). Die Richterin legt diesen Zuschlag daher ihrer Berechnung nicht zugrunde und geht daher vom durchschnittlichen m²-Preis der angegebenen Vergleichsgrundstücke in Höhe von 2983,26 aus. (Berechnung siehe nächster Punkt) Dies führt zu einem Bodenwertanteil von 1.706.823,44 für das Gesamtgrundstück, 94/9476 Anteile davon ergeben 16.931,34. Transaktion 2: