BFG RV/7105482/2019

Das Gericht kam zum Ergebnis, dass ein Vergleich zwischen den Umständen, unter denen das Wohngebäude im gegenständlichen Fall den Gesellschaftern überlassen wurde, und den Umständen, unter denen die entsprechende wirtschaftliche Tätigkeit für gewöhnlich ausgeübt wird (vgl. VwGH 7.7.2011, 2007/15/0255) ergab, dass sich aus dem Gesamtbild der Umstände erschließen lässt, dass die Überlassung der Nutzung der Liegenschaft an ***Vorname1*** und ***Vorname2*** ***Nachname1*** nicht deshalb erfolgt ist, um Einnahmen zu erzielen, sondern um ihnen einen Vorteil zuzuwenden, sodass es an einer wirtschaftlichen Tätigkeit fehlt und begründet dies wie folgt: Zunächst wird ausgeführt, dass seitens der Beschwerdeführerin Versuche, eine wesentliche höhere Miete durchzusetzen und somit einer Rentabilität der Vermietung (abseits von Wertsteigerungserwartungen hinsichtlich der Liegenschaft) näher zu kommen, weder behauptet noch welche dokumentiert sind. Vielmehr wurde die Miete vom Geschäftsführer der Beschwerdeführerin ***Name3*** aufgrund zwei stattgefundener Telefonate mit zwei Immobilienmaklerin im Juli 2015 von diesem festgelegt und von den Gesellschaftern als Mieter anstandslos akzeptiert bzw. wurde über den Mietzins auch nicht verhandelt. Darüber hinaus erfolgte die Festlegung des Mietzinses erst nach Beginn des Mietverhältnisses, welches bereits am 1.6.2015 begann. Diese Vorgehensweise entspricht nicht einen gewissenhaften, nur auf die Interessen der Körperschaft Bedacht nehmenden Geschäftsführer und entspricht nicht der Marktrealität. Im Vordergrund stand daher nicht das Bestreben, für das eingesetzte Kapital eine nach unternehmerischen Gesichtspunkten kalkulierte Rendite zu erwirtschaften, sondern den Ehegatten ***Nachname1*** einen Vorteil zuzuwenden. Auf Grund dieses Umstandes wurde als Mietzins € 13.000,00 netto monatlich festgesetzt, was lediglich einer Renditemiete von rund 2,75% entsprach. Ein marküblich agierender Immobilieninvestor hätte aber - wie bereits oben festgestellt - üblicherweise aus dem eingesetzten Kapital eine Rendite iHv 4,7% erzielt, wodurch sich eine monatliche Nettomiete von € 22.285,60 ergeben hätte. Das Bundesfinanzgericht verweist hinsichtlich der Angemessenheit der Miete auf die Ausführungen in der Beweiswürdigung, wonach ein funktionierender Mietenmarkt für Immobilien der vorliegenden Art seitens der Beschwerdeführerin nicht nachgewiesen wurde bzw. ein solcher Markt für eine Immobilie der vorliegenden Exklusivität nicht existiert und mit der gegenständlichen Vermietungstätigkeit keine Renditen erzielt werden, die den Renditen eines "marktüblich agierenden Immobilieninvestors" entsprechen (siehe VwGH 7.12.2020, Ra 2020/15/0067). Daraus folgt, dass die Beschwerdeführerin aufgrund der gesellschaftsrechtlichen Stellung der Mieter keinen fremdüblichen Mietzins verrechnet hat, wodurch kein marktkonformes Streben nach Mieteinnahmen vorliegt. Darüber hinaus hat sich im Beweisverfahren herausgestellt, dass das Mietverhältnis bereits mindestens ab Juni 2015 begründet wurde, obwohl der schriftliche Mietvertrag erst mit Wirksamkeit 1.9.2015 im Rahmen einer Anwaltskorrespondenz am 23.9.2015 zustande kam. Unüblich erscheint in diesem Zusammenhang neben der Form der Anwaltskorrespondenz, mit welcher man laut Beschwerdeführerin die Mietvertragsgebühr vermeiden wollte, jedenfalls, dass nicht schon viel früher, konkret spätestens vor Nutzungsbeginn, eine entsprechende vertragliche Grundlage für das Mietverhältnis geschaffen worden ist. So wollen die Parteien für gewöhnlich schon vor Mietbeginn die Mietbedingungen schriftlich festgehalten haben. Dies hätte den Parteien eine rechtlich abgesicherte Position verschafft, wie es auch im Wirtschaftsverkehr zwischen Fremden für gewöhnlich abgewickelt wird. Zudem hat die Beschwerdeführerin den Ehegatten ***Nachname1***, als der Entschluss gefallen ist, die Villa selbst zu mieten, erlaubt "Adaptierungen und Umbauten vorzunehmen, die ihren Geschmack und Zeitgeist einsprachen." Auch darüber wurde nichts Schriftliches festgehalten, was nicht fremdüblich ist, zumal zukünftige Mieter, aber auch Vermieter ihre Position abgesichert haben wollen. Bemerkenswert ist zudem, dass ***Name3*** als Geschäftsführer der Beschwerdeführerin (Vermieterin) nicht diese vertreten hat, sondern die Ehegatten ***Nachname1*** als Mieter und der Steuerberater ***Name5*** für die Beschwerdeführerin in zivilrechtlichen Angelegenheiten eingeschritten ist. Auch diese Vorgehensweise ist ungewöhnlich und lässt sich wohl nur mit dem Näheverhältnis der Beschwerdeführerin mit den Mietern erklären. Dazu passt, dass in der Rechnung der Aufzugsfirma ***Firma8*** vom 3.4.2015 an die Beschwerdeführerin bereits als Anlageort "Fam. ***Nachname1*** Privathaus" angeführt ist und ***Vorname1*** ***Nachname1*** in seiner Einkommensteuererklärung 2012, welche am 19.1.2015 elektronisch übermittelt wurde, als Wohnsitz bereits die Anschrift ***Adr3***, angegeben hat. Diese Umstände lassen erhebliche Zweifel aufkommen, ob die tatsächliche Nutzung durch ***Vorname1*** und ***Vorname2*** ***Nachname1*** nicht schon viel früher als im Mietvertrag angegeben bzw. vor dem 1.6.2015 erfolgte und untermauert die Ansicht des Gerichtes, dass die Anschaffung der Immobilie deswegen erfolgte, um diese in der Folge an die Gesellschafter zu vermieten und diesen einen Vorteil zuzuwenden. Dies auch deshalb, da der Erwerb der gegenständlichen Immobilie, welche offensichtlich den Bedürfnissen der Ehegatten ***Nachname1*** entsprach - sie waren auf der Suche nach einer Luxusimmobilie mit mindestens fünf Schlafzimmern - nach Angabe der Beschwerdeführerin nur über den Erwerb der Gesellschaftsanteile möglich war. Dahingehend wird noch vollständigkeitshalber erwähnt, dass ***Vorname1*** und ***Vorname2*** ***Nachname1*** sowie deren Kinder melderechtlich bereits am 26.5.2015, somit vor Abschluss der gegenständlichen Mietvereinbarung, ihren Wohnsitz im streitgegenständlichen Objekt begründet haben und erst im Beschwerdeverfahren seitens der Beschwerdeführerin der tatsächliche Vermietungsbeginn an die Gesellschafter auf Juni 2015 korrigiert wurde. Zudem ist es bemerkenswert, dass ***Vorname1*** ***Nachname1*** schon 8 Monate vor Abschluss des Mietvertrages als Wohnsitz die neue Adresse des Mietobjektes gegenüber der Finanzbehörde angegeben hat, was ein weiteres Indiz dafür ist, dass von Anfang an eine Vermietung an die Gesellschafter geplant war und ***Vorname1*** ***Nachname1*** wahrscheinlich über die Immobilie schon viel früher verfügen konnte, wurden den Gesellschaftern doch erlaubt Adaptierungs- und Umbauarbeiten durchzuführen, welche gewöhnlicherweise eine gewisse Zeit für Planung, Beauftragung und Ausführung beanspruchen. Darüber hinaus waren laut Mietvertrag die Mieter verpflichtet eine entsprechende Gebäude-, Haushalts-, Glasbruch- und Eigenheimversicherung auf eigene Kosten abzuschließen und hatten neben der Zahlung der Betriebskosten auch für die Erhaltung des Mietobjektes zu sorgen, ihnen traf somit auch die laufende Wartung, Instandhaltung und Erhaltung für das Innere des Mietgegenstandes. Bemerkenswert ist, dass bisher, somit seit 10 Jahren, laut Beschwerdeführerin noch keine solchen Erhaltungsaufwendungen angefallen sind und in der Prognoserechnung sehr wohl Instandhaltungsaufwendungen berücksichtigt wurden. Hinsichtlich der Versicherungen stellte die Beschwerdeführerin im Zuge des Beschwerdeverfahrens klar, dass diese aufgrund der besseren Konditionen tatsächlich von ihr abgeschlossen und in der Folge an die Mieter weiterverrechnet wurden und dass hinsichtlich des Erhaltungsaufwandes wohl ein falsches Muster im Vertrag verwendet worden sei. Auch diese Fakten deuten auf ein nicht fremdübliches Verhalten hin, andernfalls es längst schon zu einer Berichtigung der entsprechenden Punkte im Mietvertrag gekommen wäre. Auch der vereinbarte Verzicht auf die Kaution iHv € 40.000,00 mag aufgrund der Darlehensgewährung erklärbar sein, unter fremden Dritten wäre aber ein solcher Verzicht gewöhnlich nicht erfolgt. Im Übrigen wurde die Beschwerdeführerin dahingehend nicht von ihrem Geschäftsführer, sondern von ihrem Steuerberater ***Name5*** vertreten. Bemerkenswert ist, dass man diesen Kautionsverzicht nicht in den Mietvertrag aufgenommen hat, zumal zu Mietbeginn die Darlehensgewährung schon längst erfolgt ist. Auch das Fehlen von individuellen Kündigungsvereinbarungen (insbesondere in Form eines längerfristigen Kündigungsverzichts seitens des Mieters) ist im Hinblick auf die Tatsache, dass das Gebäude auf die Bedürfnisse der Gesellschafter zugeschnitten ist, eine geringe Marktgängigkeit aufweist und dadurch eine alternative Verwertung wesentlich erschwert ist, fremdunüblich. Darüber hinaus gibt es bezüglich des Mietobjektes lediglich eine Projektbeschreibung (Beilage 1 zum Mietvertrag), welche aber lediglich eine Flächenaufstellung beinhaltet. Ein Übergabeprotokoll wurde hingegen nicht ausgefertigt, welches aber bei Immobilienvermietungen üblich ist, zumal laut Pkt. I. des Mietvertrages zum Mietgegenstand auch darin befindliche Einrichtungen angehören und unter Pkt. V. auf die bei Mietbeginn vorhandenen Einrichtungen Bezug genommen wird, zumal sich zu Mietbeginn in der Villa eine eingerichtete Küche im Wert von rund € 110.000,00 und lt. Anlageverzeichnis zumindest eine Soundanlage im Wert von € 50.000,00 befunden haben. Auch diese Vorgangsweise entspricht nicht einem marktkonformen Verhalten und wären dies vertraglich festgehalten worden (vgl. VwGH 18.10.2017, Ra 2016/13/0050). Zudem ist es naheliegend, dass der Einbau der Soundanlage auf Wunsch von ***Vorname1*** und ***Vorname2*** ***Nachname1*** erfolgte, ist es doch gewöhnlich nicht üblich in einem Mietobjekt eine derart teure Musikanlage zu installieren. Die fehlende Abfassung eines solchen Protokolls verstärkt den Eindruck eines fehlenden Interessensgegensatzes aufgrund der Identität der handelnden Personen und räumt die Beschwerdeführerin in der Vorbehaltsbeantwortung vom 27.1.2017 zudem ein, dass nicht davon auszugehen sei, dass die Schlüssel erst am 23.9.2015 übergeben wurden, zumal die Familie ***Nachname1*** vor tatsächlichen Bezug noch mit Adaptierungen beschäftigt war. Darüber hinaus gewährte ***Vorname1*** ***Nachname1*** als Gesellschafter und zukünftiger Mieter der Beschwerdeführerin am 30.9.2013 im Zuge des Anteilserwerbes ein Darlehen iHv € 6.395.710,15, sodass die Beschwerdeführerin die aus der Anschaffung der Immobilie entstandenen Verbindlichkeiten tilgen konnte. Aus der Bilanz der Beschwerdeführerin zum 30.9.2015 ist aber nicht annähernd ein Vermögen ersichtlich, dass es der Beschwerdeführerin ermöglicht hätte, diese Verbindlichkeiten zu tilgen. Es ist im Wirtschaftsleben zwar nicht ungewöhnlich, dass die Kapitalisierung einer Gesellschaft durch den Gesellschafter erfolgt. Der zeitliche und sachliche Zusammenhang lässt jedoch darauf schließen, dass die Kapitalhingabe des ***Vorname1*** ***Nachname1*** an die Beschwerdeführerin zur Realisierung des konkreten Projekts gedient hat und untermauert den wesentlichen Einfluss und das besondere Interesse des Gesellschafters an der Liegenschaft. Auffallend ist zudem auch der Zeitablauf, zumal der schriftliche Darlehensvertrag erst zwei Jahre nach Darlehensgewährung am 24.7.2015 und die Ausstellung der intabulationsfähigen Pfandurkunde zur Sicherstellung des Darlehens überhaupt erst rund drei Jahre nach Darlehenszuzählung am 29.7.2016 erfolgte, wobei keine Pfandrechtseintragung in das Grundbuch erfolgte und der Zusatz nur von ***Name3*** unterfertigt wurde. Ein fremder Dritter hätte eine solche Form (zunächst mündlich) und Abfolge mangels ausreichender Sicherheit nicht zugelassen und auch eine Eintragung ins Grundbuch veranlasst und erklärt sich diese Gestaltung nur mit dem Näheverhältnis der beteiligten Personen und dem besonderen Interesse des ***Vorname1*** ***Nachname1*** an den Erwerb dieser Immobilie, zumal - wie festgestellt - diese auf die Bedürfnisse und den Ansprüchen seiner Familie zugeschnitten war. Zudem scheint in den Urkunden mehrmals ein unrichtiges Datum betreffend "Beginn Darlehenszuzählung" (30.9.2014 statt 30.9.2013) auf und dürfte der Grund für die nachträgliche Erstellung der Urkunden wohl der Beginn der Vermietung an die Gesellschafter in Verbindung mit der Geldendmachung der Vorsteuer in der Umsatzsteuervoranmeldung 9/2015 und die nachfolgende Umsatzsteuerprüfung gewesen sein. Diese Umstände sind für das Gericht ein weiteres Indiz, dass nach dem Anteilserwerb eine Fremdvermietung nicht beabsichtigt war, andernfalls eine Verschriftlichung schon zu diesem Zeitpunkt für gewöhnlich erfolgt wäre. Darüber hinaus ist neben einen Zinsstopp bereits bei 2,75 % auffallend, dass sich die Beschwerdeführerin als Darlehensnehmerin (und Vermieterin) verpflichtet hat während der Laufzeit des Darlehens bzw. solange das Darlehen nicht zur Gänze zurückgezahlt ist oder vollinhaltlich mit Forderungen aufgerechnet wurde, über die Liegenschaft ohne vorheriges Einverständnis des Darlehensgebers (somit des Mieters) nicht zu verfügen oder diese belasten. Abgesehen davon, dass unter Fremden eine solche Regelung für gewöhnlich nicht getroffen wird, bedeutet dies, - sollte diese Regelung schon zu Beginn des Darlehens mündlich vereinbart worden sein - dass der zukünftige Mieter schon im September 2013 wesentlichen Einfluss auf die Beschwerdeführerin nehmen konnte und ein Abhängigkeitsverhältnis bestand. Aber selbst wenn dieser Passus erst nachträglich im schriftlichen Darlehensvertrag aufgenommen worden ist, erscheint dieser ungewöhnlich, zumal sich kein Vermieter vom Mieter ein faktisches Verfügungsverbot verhängen lässt. Das Argument der Beschwerdeführerin, sie könne das Mietverhältnis durch Aufnahme einer Zwischenfinanzierung jederzeit kündigen, überzeugt nicht, zumal derartige gravierende Entscheidungen gewöhnlicherweise wohl die Zustimmung der Gesellschafter erfordern. Zudem geht aus der vorgelegten Prognoserechnung hervor, dass nur aufgrund des nichtrückzahlbaren Gesellschafterzuschusses des ***Vorname1*** ***Nachname1*** iHv € 3,6 Mio. und einer Sondertilgung iHv € 400.000,00 ein Gesamtgewinn aus der Vermietung nach 22 Jahren errechnet werden konnte und ohne diese Zuzahlungen aufgrund des hohen Zinsaufwandes an den Gesellschafter die Vermietung nicht positiv bzw. rentabel betrieben werden kann. Es ist daher evident, dass die Liegenschaft aufgrund der der Beschwerdeführerin erwachsenen Anschaffungskosten ohne den Gesellschafterzuschuss nicht in wirtschaftlich sinnvollerweise an Fremde vermietbar und daher die Liegenschaft aufgrund der Höhe der Investitionen im Vergleich zum erzielbaren Mietzins nicht wirtschaftlich vernünftig im betrieblichen Geschehen einsetzbar gewesen wäre. Es widerspricht der Lebenserfahrung, dass ein Mieter dem Vermieter Geldmittel in Höhe der Herstellungskosten des Gebäudes zuschießt, damit die Vermietung überhaupt wirtschaftlich geführt werden kann. Aufgrund des Umstandes, dass der ***Vorname1*** ***Nachname1*** als Mieter und Gesellschafter der Beschwerdeführerin als Vermieterin € 3,6 Mio. zuschießt, welche mit dem gewährten Darlehen gegenverrechnet wurde, ist kein fremdübliches, marktkonformes Verhalten zu erblicken. Weiters hat die Beschwerdeführerin - wie bereits in der Beweiswürdigung ausführlich dargestellt - weder vor noch nach dem Anteilserwerb eine Erkundung des Mietenmarktes durchgeführt, welche zur Vermeidung von Fehlinvestitionen bei am Mietertrag interessierten Immobilieninvestoren üblicherweise erfolgt, wodurch indiziert ist, dass ausschließlich die Interessen der Gesellschafter im Vordergrund standen, um ihnen einen Vorteil zuzuwenden. Zudem war keine Fremdvermietung beabsichtigt und wird dahingehend auf die dahingehenden Ausführungen in der Beweiswürdigung verwiesen. Dazu passt, dass sich die Tätigkeit der Beschwerdeführerin im streitgegenständlichen Zeitraum ausschließlich auf die Vermietung der Villa an die Gesellschafter beschränkte. Zudem ist es ungewöhnlich, dass es über die laufenden Gespräche vor Abschluss des Kauf- und Abtretungsvertrages, des Miet- und des Darlehensvertrages, welche - nicht den allgemeinen Wirtschaftsverkehr entsprechend - zumeist erst später verschriftlicht wurden, keine Besprechungsprotokolle gibt bzw. solche nicht vorgelegt wurden, liegt es doch in der Natur der Sache, dass sich sämtliche Parteien und deren Vertreter Rechtssicherheit haben wollen und die Beschwerdeführerin in der Vorbehaltsbeantwortung am 30.5.2016 angab, dass "selbstverständlich vor Abschluss des Mietvertrages laufend Gespräche geführt wurden." Diese Vorgangsweise erscheint ebenfalls nicht fremdüblich bzw. nicht marktkonform und ist deshalb nur gesellschaftsrechtlich zu erklären. Zusammenfassend kommt das Gericht unter Bedachtnahme auf alle Besonderheiten des Einzelfalles zum Ergebnis, dass in einer Gesamtschau unter Berücksichtigung des Gesamtbilds der Verhältnisse (zB keine fremdübliche Miete bzw. Renditemiete, Miete wird erst nach Mietbeginn festgelegt, keine Erkundung des Mietenmarktes, keine Fremdvermietungsabsicht, Nutzung der Immobilie schon Monate vor Unterfertigung des Mietvertrages, Form und zeitliche Abfolge des Darlehens- und Mietvertrages, kein Übergabeprotokoll, (Mit)übernahme der Finanzierung, kein Anteilserwerb ohne Gesellschafterdarlehen, faktisches Verfügungsverbot des Mieters) die Überlassung der Nutzung der gegenständlichen Immobilie an die Gesellschafter nicht deshalb erfolgt ist, um Einnahmen zu erzielen, sondern um den Gesellschaftern einen Vorteil zuzuwenden (vgl. VwGH 16.5.2007, 2005/14/0083). Eine nachhaltige, einnahmenorientierte und unternehmerische Tätigkeit liegt somit nicht vor. Da die Nutzungsüberlassung somit nicht unter Umständen erfolgte, unter denen die entsprechende wirtschaftliche Tätigkeit für gewöhnlich ausgeübt wird, war diese Vermietungstätigkeit als nichtunternehmerisch zu werten (vgl. VwGH 17.12.2021, Ra 2019/13/0063) und die Tätigkeit der Beschwerdeführerin als bloße Gebrauchsüberlassung zu qualifizieren. Die Vornahme eines Vorsteuerabzuges nach § 12 Abs. 1 UStG 1994 setzt voraus, dass Leistungen für das Unternehmen eines Abgabepflichtigen ausgeführt werden. Dagegen entsteht kein Recht auf Vorsteuerabzug, wenn der Steuerpflichtige Leistungen nicht für Zwecke seiner wirtschaftlichen (unternehmerischen) Tätigkeiten verwendet (EuGH 11.07.1991, C 97/90, Lennartz). Im gegenständlichen Fall hat die Beschwerdeführerin die Liegenschaft zur Gänze nicht für unternehmerische Zwecke genutzt. Es stand der Beschwerdeführerin somit mangels Unternehmereigenschaft kein Vorsteuerabzug aus dieser Tätigkeit zu. Die auf die Mietentgelte verrechneten und in den ausgestellten Rechnungen ausgewiesene Umsatzsteuer wird seitens der Beschwerdeführerin aufgrund des Ausweises in der Rechnung geschuldet (vgl. § 11 Abs. 12 und 14 UStG). Aber selbst wenn man in der Nutzungsüberlassung der Wohnimmobilie durch die Beschwerdeführerin am ***Vorname1*** und ***Vorname2*** ***Nachname1*** keine bloße Gebrauchsüberlassung, sondern eine unternehmerische Betätigung iSd UStG 1994 erblicken würde, wäre für die Beschwerdeführerin aus nachfolgenden Gründen nichts gewonnen: Nach ständiger Rechtsprechung des VwGH ist bei Wohnimmobilien, die von der Körperschaft den Gesellschaftern (Stiftern) fremdunüblich zur Nutzung überlassen werden, im Rahmen der verdeckten Ausschüttung zu unterscheiden zwischen jederzeit im betrieblichen Geschehen (zB durch Vermietung an fremde Personen) einsetzbaren Gebäuden ("klassische" verdeckte Ausschüttung) und solchen Wohngebäuden, die schon ihrer Erscheinung nach (etwa besonders repräsentative Wohngebäude) bloß für die private Nutzung durch den Gesellschafter bestimmt sind (verdeckte Ausschüttung "an der Wurzel") (vgl. VwGH 19.3.2013, 2009/15/0215; VwGH 27.6.2018, Ra 2017/15/0019). Für die Prüfung des Vorliegens einer Wurzelausschüttung ist daher zunächst zu untersuchen, ob ein besonders repräsentatives Gebäude oder ein solches, das speziell auf die Wohnbedürfnisse des Gesellschafters zugeschnitten ist, vorliegt. Weitere Voraussetzung ist, dass eine fremdunübliche Miete bezahlt wird (VwGH 16.5.2007,2005/14/0083). Wie bereits oben festgestellt wurde, liegt gegenständlich ein besonders repräsentatives Gebäude vor, war die Immobilie auf die Wohnbedürfnisse der Gesellschafter zugeschnitten und wurde keine fremdübliche Miete verrechnet. Darüber hinaus war die Anschaffung der Immobilie rein gesellschaftsrechtlich veranlasst und hätte ein sorgfältiger, nur auf die wirtschaftlichen Interessen der Körperschaft bedachter Geschäftsleiter eine solche gar nicht angeschafft. Da es einen funktionierenden Mietenmarkt für Einfamilienhäuser der gegenständlichen Art nicht gibt bzw. ein solcher von der Beschwerdeführerin nicht nachgewiesen wurde (und es überdies nach der Rechtsprechung des VwGH in den Fällen einer verdeckten Ausschüttung "an der Wurzel" nicht auf das Vorliegen eines funktionierenden Mietenmarkts ankommt [siehe etwa VwGH 21.6.2023, Ro 2023/15/0008; VwGH 30.8.2023, Ra 2022/15/0100]), ist für die Frage der Fremdüblichkeit der Miete entscheidend, ob die vereinbarte Miete von der als angemessen erachteten Miete, der Renditemiete, abweicht (vgl VwGH 21.6.2023, Ro 2023/15/0008). Ein Abweichen um 50% oder mehr ist hier allerdings nicht Voraussetzung, es reicht ein geringeres Abweichen von der als angemessen zu wertenden Miete (vgl VwGH 7.12.2020, Ra 2020/15/0004; VwGH 7.12.2020, Ra 2020/15/0067; siehe auch Zorn, ÖStZ 2021, 72). Wie bereits oben festgestellt wurde, ist der im vorliegenden Fall vereinbarte Mietzins von € 13.000,00 Euro pro Monat ("Kaltmiete" netto) deutlich niedriger als die Renditemiete iHv € 22.285,60. Vor diesem Hintergrund war die Überlassung des Wohngebäudes auch als eine verdeckte Ausschüttung "an der Wurzel", die zum Ausschluss des Vorsteuerabzuges nach § 12 Abs. 2 Z 2 lit a UStG 1994 führt ("zweiter Fall" im Sinne des Erkenntnisses des VwGH vom 7.12.2020, Ra 2020/15/0004), einzustufen. Selbst wenn man also in der Nutzungsüberlassung der Wohnimmobilie durch die Beschwerdeführerin an ihre Gesellschafter keine bloße Gebrauchsüberlassung, sondern eine unternehmerische Betätigung iSd UStG 1994 erblicken würde, wäre der Vorsteuerabzug dennoch aufgrund des Vorliegens einer verdeckten Ausschüttung "an der Wurzel" im eben beschriebenen Sinn ausgeschlossen und unterläge die Vermietungstätigkeit ebenso nicht der Umsatzsteuer. Aus diesen Gründen hat sich der angefochtene Umsatzsteuerbescheid der belangten Behörde als zutreffend erwiesen, weshalb die Beschwerde abzuweisen war. Körperschaftsteuer Gem. § 7 Abs. 1 KStG 1988 ist der Körperschaftsteuer das Einkommen zugrunde zu legen, das der unbeschränkt Steuerpflichtige innerhalb eines Kalenderjahres bezogen hat. Gem. § 7 Abs. 2 KStG 1988 ist Einkommen der Gesamtbetrag der Einkünfte aus den im § 2 Abs. 3 des EStG 1988 aufgezählten Einkunftsarten nach Ausgleich mit Verlusten, die sich aus den einzelnen Einkunftsarten ergeben, und nach Abzug der Sonderausgaben (§ 8 Abs. 4) und des Freibetrages für begünstigte Zwecke (§ 23). Wie das Einkommen zu ermitteln ist, bestimmt sich nach dem EstG 1988 und diesem Bundesgesetz. [...] Durch § 7 Abs. 2 KStG 1988 werden u.a. die einkommensteuerlichen Vorschriften über die Gewinnermittlung in den Bereich der Körperschaftsteuer übernommen. Daraus folgt, dass die Betriebsvermögenseigenschaft von Wirtschaftsgütern bei Körperschaftsteuersubjekten nach den gleichen Grundsätzen zu beurteilen ist wie bei Einkommensteuersubjekten (VwGH 20.6.2000, 98/15/0169). Nach § 8 Abs. 1 KStG 1988 bleiben bei der Ermittlung des Einkommens Einlagen und Beiträge jeder Art insoweit außer Ansatz, als sie von Personen in ihrer Eigenschaft als Gesellschafter, Mitglieder oder in ähnlicher Eigenschaft geleistet werden. Für die Ermittlung des Einkommens ist es nach Abs. 2 ohne Bedeutung, ob das Einkommen im Wege offener oder verdeckter Ausschüttungen verteilt oder entnommen oder in anderer Weise verwendet wird. Gem. § 20 Abs. 1 EStG 1988 sind gem. Z 1 die für den Haushalt des Steuerpflichtigen und für den Unterhalt seiner Familienangehörigen aufgewendeten Beträge nicht abzugsfähig. Nach Abs. 1 Z 2 lit. a können Aufwendungen oder Ausgaben für die Lebensführung, selbst wenn sie die wirtschaftliche oder gesellschaftliche Stellung des Steuerpflichtigen mit sich bringt und sie zur Förderung des Berufes oder der Tätigkeit des Steuerpflichtigen erfolgen, bei der Ermittlung der Einkünfte nicht abgezogen werden. Nach dem Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 16.5.2007, 2005/14/0083, umfasst notwendiges Betriebsvermögen jene Wirtschaftsgüter, die objektiv erkennbar zum unmittelbaren Einsatz im Betrieb bestimmt sind und ihm tatsächlich dienen (vgl. auch VwGH 24.10.2002, 98/15/0083). Ein Wirtschaftsgut, das objektiv erkennbar privaten (bzw. gesellschaftsrechtlichen) Zwecken dient oder objektiv erkennbar für solche Zwecke bestimmt ist, stellt notwendiges Privatvermögen dar. Solche Wirtschaftsgüter einer Körperschaft, deren Anschaffung allein gesellschaftsrechtlich veranlasst ist und die ein sorgfältiger, nur auf die wirtschaftlichen Interessen der Körperschaft bedachter Geschäftsleiter gar nicht angeschafft hätte, bilden (hinsichtlich der laufenden Besteuerung) steuerneutrales Vermögen der Körperschaft (VwGH 20.10.2021, Ra 2019/13/0041). Solche Wirtschaftsgüter können nicht zum gewillkürten Betriebsvermögen werden (VwGH 18.12.2001, 98/15/0019). Laut obigen Ausführungen sind in der Körperschaftsteuer lt. Lachmayer nach der bisherigen Rechtsprechung nicht vier, sondern zwei Fallkonstellationen zu unterscheiden: das Vorliegen von außerbetrieblichem Vermögen und die Betriebsvermögenseigenschaft des Gebäudes. Wesentlich ist, dass es in keinem der beiden Fälle zu einer Ausschüttung der gesamten Anschaffungs- und Herstellungskosten kommen kann; dies wäre nur beim Übergang des wirtschaftlichen Eigentums der Immobilie auf den Gesellschafter (VwGH 19.3.2013, 2009/15/0215) oder in jenen Fällen, bei denen das Grundstück dem Gesellschafter gehört und durch die Bauausführung der Körperschaft das Gebäude in das Eigentum des Gesellschafters übergeht (vgl. VwGH 25.4.2013, 2010/15/0139) möglich (Lachmayer, SWK 2021, 128). Die bloße Gebrauchsüberlassung" ist daher eine reine umsatzsteuerliche Kategorie (vgl. Zorn, ÖStZ 2021, 70). Bei Vorhandensein ein für den Gesellschafter errichtetes und an ihn vermietetes Gebäude liegt nach der Judikatur dann außerbetriebliches Vermögen bei der Körperschaft vor, wenn - wie oben bereits ausgeführt - es sich bei dem Gebäude um ein besonders repräsentatives oder besonders auf die Vorlieben des Gesellschafters zugeschnittenes Objekt handelt und keine fremdübliche Miete bezahlt wird (vgl. VwGH 20.3.2013, 2009/13/0259; VwGH 16.5.2007, 2005/14/0083; VwGH 24.6.2004, 2001/15/0002; VwGH 30.6.2005, 2001/15/0081). In diese Kategorie fällt Fall 2 in der Umsatzsteuer, also die Ausschüttung an der Wurzel. Dies hat die rechtliche Konsequenz, dass das gegenständliche Wohngebäude (hinsichtlich der laufenden Besteuerung) steuerneutrales Vermögen der Beschwerdeführerin bildet und eine verdeckte Ausschüttung "an der Wurzel" iSd § 8 Abs. 2 KStG 1988 vorliegt (vgl etwa VwGH 7.12.2020, Ra 2020/15/0004; VwGH 7.12.2020, Ra 2020/15/0067). Folge der Zuordnung zum außerbetrieblichen Vermögen ist, dass Aufwendungen, die das Gebäude betreffen, von der Körperschaft nicht als Betriebsausgaben abgezogen werden können. Auf der Ertragsseite gibt es weder eine Hochrechnung auf die Renditemiete noch eine Versteuerung der vom Gesellschafter tatsächlich bezahlten Miete (Lachmayer, SWK 2021, 128). Da gegenständlich festgestellt wurde, dass es sich bei dem Gebäude um ein besonders repräsentatives oder besonders auf die Vorlieben des Gesellschafters zugeschnittenes Objekt handelt und keine fremdübliche Miete bezahlt wird, war die Immobilie somit nicht dem Betriebsvermögen der Beschwerdeführerin zuzuordnen, sondern dem (steuerneutralen) außerbetrieblichen Vermögen (vgl. VwGH 16.5.2007, 2005/14/0083; VwGH 7.12.2020, Ra 2020/15/0004). Die aus der Vermietung entstandenen Aufwendungen waren daher weder als Betriebsausgaben noch die tatsächliche entrichtete Miete bzw. die Renditemiete als Betriebseinnahmen anzusetzen. Der angefochtene Körperschaftsteuerbescheid der belangten Behörde hat sich daher als zutreffend erwiesen, weshalb die Beschwerde abzuweisen war. Kapitalertragsteuer Das entscheidende Merkmal einer verdeckten Ausschüttung iSd § 8 Abs. 2 KStG 1988 besteht in der Zuwendung von Vermögensvorteilen, die ihrer äußeren Erscheinungsform nach nicht unmittelbar als Einkommensverwendung erkennbar sind und ihre Ursache in den gesellschaftlichen Beziehungen haben. Diese Ursache ist anhand eines Fremdvergleiches zu ermitteln (vgl. VwGH 30.12.2020, Ra 2019/15/0126 mit Verweis auf VwGH 31.1.2018, Ra 2015/15/0006). Für die Zurechnung einer verdeckten Zuwendung als Einkünfte aus Kapitalvermögen kommt es darauf an, ob, wann und in welcher Höhe den Gesellschaftern ein vermögenswerter Vorteil zugeflossen ist. An diesen nach § 19 Abs. 1 EStG 1988 zu bestimmenden Zeitpunkt des Zuflusses knüpft in der Folge der Kapitalertragssteuerabzug bzw. die Haftung für dessen Unterlassung an (vgl. VwGH 29.3.2012, 2008/15/0170, mwN). Im Falle einer Ausschüttung an der Wurzel kommt es auf Ebene der Gesellschafter zu einer laufenden Ausschüttung in Höhe der Differenz zwischen tatsächlich bezahlter Miete und Renditemiete. Der kapitalertragssteuerliche Vorteil berechnet sich daher in der Höhe der Renditemiete abzüglich vereinbarter Miete. Da gegenständlich festgestellt wurde, dass das Mietverhältnis zwischen der Beschwerdeführerin und den Gesellschaftern spätestens mit 1.6.2015 begründet wurde, wäre Kapitalertragssteuer ab dem Monat Juni 2015 festzusetzen gewesen. Die Änderungsbefugnis ("nach jeder Richtung") des Bundesfinanzgerichtes ist aber durch die Sache begrenzt. Sache ist die Angelegenheit, die den Inhalt des Spruches erster Instanz gebildet hat (zB VwGH 27.9.2012, 2010/16/0032; VwGH 2.2.2023, Ra 2020/13/0012). Da gegenständlich die Haftungsbescheide Kapitalertragssteuer 9-12/2015, 1-12/2016 und 1-4/2017 bekämpft wurden, ist es dem Gericht verwehrt über die Kapitalertragssteuer für die Monate 6-8/2015 abzusprechen. Aufgrund des Zuflusses von Kapitalerträgen gem. § 93 EStG 1988 an die Empfänger ***Vorname1*** und ***Vorname2*** ***Nachname1*** wird die Kapitalertragsteuer entgegen den bekämpften Bescheiden nunmehr in folgender Höhe geltend gemacht: | Zeitraum | 9 bis 12/2015 | 1 bis 12/2016 | 1 bis 4/2017 | vereinbarte Miete | 13.000,00 | 13.000,00 | 13.000,00 | Renditemiete | 22.285,60 | 22.285,60 | 22.285,60 | verdeckte Ausschüttung | 9.285,60 | 9.285,60 | 9.285,60 | ***Vorname1*** ***Nachname1*** 90% Anteil | 8.357,04 | 8.357,04 | 8.357,04 | ***Vorname2*** ***Nachname1*** 10% Anteil | 928,56 | 928,56 | 928,56 | Kestsatz | 25,00 | 27,50 | 27,50 | Kest monatlich | 2.321,40 | 2.553,54 | 2.553,54 | Kest Zeitraum | 9.285,60 | 30.642,47 | 10.214,16 | ***Vorname1*** ***Nachname1*** Anteil Kest | 8.357,04 | 27.578,22 | 9.192,74 | ***Vorname2*** ***Nachname1*** Anteil Kest | 928,56 | 3.064,25 | 1.021,42 Gem. § 95 Abs. 1 EStG 1988 iVm § 202 BAO und § 224 BAO wird daher die gem. § 95 Abs. 2 EStG 1988 zum Abzug Verpflichtete Beschwerdeführerin zur Haftung der Kapitalertragsteuer für die oben genannten Zeiträume und in der oben angeführten Höhe herangezogen und bezüglich der Begründung auf die Ausführungen in den bekämpften Haftungsbescheiden verwiesen. Die Geltendmachung der Haftung gegenüber der Beschwerdeführerin war nicht zu beanstanden, zumal die Direktvorschreibung an Empfänger der Kapitalerträge nur ausnahmsweise zu erfolgen hat und eine Gefährdung der Einbringlichkeit bei der Beschwerdeführerin nicht gegeben ist. Zu Spruchpunkt II. (Revision) Gegen ein Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes ist gem. Art 133 Abs 4 B-VG die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Die Frage des Vorliegens einer unternehmerischen, marktkonformen Vermietung kann jeweils nur im Einzelfall bezogen auf das konkret vorliegende tatsächliche Geschehen beantwortet werden und ist daher eine auf der Ebene der Sachverhaltsermittlung und Beweiswürdigung zu lösende Tatfrage. Hinsichtlich der Rechtsfragen folgte das Bundesfinanzgericht der oben zitierten höchstgerichtlichen Rechtsprechung. Es lag keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung vor. Die Voraussetzungen für die Revisionszulassung sind demnach nicht erfüllt. Wien, am 7. August 2025