BFG RV/4100630/2022

IM NAMEN DER REPUBLIK Das Bundesfinanzgericht hat durch den Richter ***Ri*** in der Angelegenheit der Parteien ***Bf1*** (Beschwerdeführerin), vertreten durch die Neuner & Neuner Steuerberatung GmbH und das ***FA*** (FA) als Amtspartei über die Beschwerde vom 26.5.2021 gegen die Umsatzsteuerbescheide 2016-2018 vom 29.4.2021, gegen den Bescheid vom 13.7.2021 betreffend Umsatzsteuer 2019, gegen den Bescheid vom 2.4.2024 betreffend Umsatzsteuer 2020, gegen die Bescheide vom 29.4.2021 betreffend Körperschaftsteuer 2016-2018, gegen die Bescheide vom 30.4.2021 betreffend Kapitalertragsteuerhaftung 2016-2020, und gegen die Bescheide vom 29.4.2021 betreffend Anspruchszinsen 2016 und 2017 nach am 9.7.2025 und 30.7.2025 durchgeführten mündlichen Verhandlungen zu Recht erkannt: 1.)Ad Umsatzsteuer 2016: Der Bescheid wird abgeändert. Die Bemessungsgrundlagen und die festgesetzte Zahllast betragen: | 1,557.979,91 € | Steuerbarer Umsatz | | | 491.907,27 € | Umsatz 20% lt. BFG | 98.381,45 € | USt 20% lt. BFG | | | 1,066.072,64 € | Umsatz 10% lt. BFG | 106.607,26 € | USt 10% lt. BFG | | | 1.681,10 € | Steuerschuld gem. § 19 UStG | 206.669,81 € | Summe USt | | | 158.275,42 € | Bemessungsgrundlage i g Erwerb | 9.576,90 € | ig Erwerb 20% | 1.915,38 € | Erwerbsteuer 20% | 148.698,52 € | ig Erwerb 10% | 14.869,85 € | Erwerbsteuer 10% | 16.785,23 € | Erwerbsteuer insgesamt | | | -106.461,2 € | Vorsteuer | -16.785,25 € | Vorsteuer ig Erwerb | -1.681,10 € | Vorsteuer betreffend § 19 Abs 1 UStG | 98.527,49 € | Zahllast | | 2.) Ad Umsatzsteuer 2017: Der Bescheid wird abgeändert. Die Bemessungsgrundlagen und die festgesetzte Zahllast betragen: | 1,732,343,14 € | Steuerbarer Umsatz | | | 551.832,35 | Umsatz 20% lt. BFG | 110.366,47 € | Umsatzsteuer 20% lt. BFG | | | 1,180.510,79 | Umsatz 10% lt. BFG | 118.051,08 € | Umsatzsteuer 10% lt. BFG | | | 117,80 € | Steuerschuld gem. § 19 UStG | 228.535,35 € | Summe USt | | | 154.629,32 | Bemessungsgrundlage ig Erwerb | 42.884,35 € | ig Erwerb 20% | 8.576,87 € | Erwerbsteuer 20% | 111.744,97 € | ig Erwerb 10% | 11.174,50 € | Erwerbsteuer 10% | 19.751,37 € | Summe Erwerbsteuer | | | -113.658,19 € | Vorsteuer | -19.751,39 € | Vorsteuer aus ig Erwerb | -117,80 | Vorsteuer Steuerschuld § 19 Abs 1 zweiter Satz | 114.759,34 € | Zahllast 3.) Ad Umsatzsteuer 2018 Der Bescheid wird abgeändert. Die Bemessungsgrundlagen und die festgesetzte Zahllast betragen: | 1,977.185,9 € | Steuerbarer Umsatz | | | 627.420,83 € | Umsatz 20% lt. BFG | 125.484,17 € | Umsatzsteuer 20% lt. BFG | | | 1,349.765,07 € | Umsatz 10% | 134.976,51 € | Umsatzsteuer 10% | | | 163 € | Steuerschuld gem. § 19 Abs 1 UStG | 260.623,68 € | Summe USt | | | 186.706,35 € | Gesamte Bemessungsgrundlagen ig Erwerb | 49.183,33 € | ig Erwerb 20% | 9.836,67 € | Erwerbsteuer 20% | 137.523,02 € | ig Erwerb 10% | 13.752,30 € | Erwerbsteuer 10% | 23.588,97 € | Erwerbsteuer | | | -116.538,97 € | Vorsteuer 2018 | -23.589 € | Vorsteuer igE | -163 € | Vorsteuer betreffend Steuerschuld gem. § 19 Abs 1 zweiter Satz | 143.921,68 € | Zahllast 2018 4.) Ad Umsatzsteuer 2019: Die Beschwerde wird als unzulässig zurückgewiesen. 5.) Ad Umsatzsteuer 2020: Der Bescheid wird abgeändert. Die Bemessungsgrundlagen und die festgesetzte Zahllast betragen: | 2,033.929,60 € | Steuerbarer Umsatz | | | 170.640,92 € | Umsatz 20% | 34.128,18 € | USt 20% | 325.076,26 € | Umsatz 10% | 32.507,63 € | USt 10 % | 1,538.212,42 € | Umsatz 5% (§ 28 Abs 52 Z 1) | 76.910,62 | UST 5% | 39,20 € | Steuerschuld gem. § 19 Abs 1 | 143.585,63 € | Summe USt | 222.101,60 € | Gesamtbetrag der Bemessungsgrundlagen für i g Erwerbe | 15.873,61 € | i g Erwerb 20% | 3.174,72 € | Steuer i g Erwerb 20% | 206.227,99 € | i g Erwerb 10% | 20.622,80 € | Steuer i g Erwerb 10% | 23.797,52 € | Steuer aus ig Erwerb | | | -114.352,6 € | Vorsteuer | | | -23.797,56 € | Vorsteuer ig Erwerb | -39,20 € | Vorsteuer betreffend Steuerschuld gem. § 19 Abs 1 | 29.193,79 € | Zahllast lt. BFG 6.) Ad Körperschaftsteuer 2016: Der Bescheid wird abgeändert. Die Bemessungsgrundlagen und die festgesetzte Körperschaftsteuer betragen: | 131.079,93 € | Einkommen | 32.769,98 € | Körperschaftsteuer | -75 € | Einbehaltene Steuerbeträge | 32.694,98 € | | +0,02 € | § 39 Abs 3 EStG | 32.695 € | Festgesetzte Körperschaftsteuer 7.) Ad Körperschaftsteuer 2017 Der Bescheid wird abgeändert. Die Bemessungsgrundlagen und die festgesetzte Körperschaftsteuer betragen: | 139.002,75 € | Einkommen | 34.750,69 € | Körperschaftsteuer | -70 € | Einbehaltene Steuerbeträge | 34.680,69 € | | + 0,31 € | § 39 Abs 3 EStG 1988 | 34.681 € | Festgesetzte Körperschaftsteuer 8.) Ad Körperschaftsteuer 2018: Der Bescheid wird abgeändert. Die Bemessungsgrundlagen und die festgesetzte Körperschaftsteuer betragen: | 291.920,74 € | Einkommen | 72.980,19 € | Körperschaftsteuer | -38 € | Einbehaltene Steuerbeträge | -0,19 € | § 39 Abs 3 ESTG | 72.942 € | Festgesetzte Körperschaftsteuer 9.) Ad Kapitalertragsteuer 2016: Der Bescheid wird abgeändert. Der Kapitalertragsteuerhaftungsbetrag wird auf 2.138,95 € herabgesetzt. Die Beschwerdeführerin als Haftungspflichtige wird aufgefordert, diese Abgabenschuld, für die sie haftet, binnen einer Frist von einem Monat zu entrichten. 10.) Ad Kapitalertragsteuer 2017: Der Bescheid wird abgeändert. Der Kapitalertragsteuerhaftungsbetrag wird auf 892,1 € herabgesetzt. Die Beschwerdeführerin als Haftungspflichtige wird aufgefordert, diese Abgabenschuld, für die sie haftet, binnen einer Frist von einem Monat zu entrichten. 11.) Ad Kapitalertragsteuer 2018: Der Bescheid wird abgeändert. Der Kapitalertragsteuerhaftungsbetrag wird auf 1.751,90 € herabgesetzt. Die Beschwerdeführerin als Haftungspflichtige wird aufgefordert, diese Abgabenschuld, für die sie haftet, binnen einer Frist von einem Monat zu entrichten. 12.) Ad Kapitalertragsteuer 2019: Der Bescheid wird abgeändert. Der Kapitalertragsteuerhaftungsbetrag wird auf 1.818,87 € herabgesetzt. Die Beschwerdeführerin als Haftungspflichtige wird aufgefordert, diese Abgabenschuld, für die sie haftet, binnen einer Frist von einem Monat zu entrichten. 13.) Ad Kapitalertragsteuer 2020: Der Bescheid wird aufgehoben. 15.) Ad Anspruchszinsen 2016 und 2017: Die Beschwerde gegen diese Bescheide wird abgewiesen. 16.) Eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof gegen dieses Erkenntnis gemäß Art 133 Abs 4 B-VG ist in Bezug auf die Entscheidung betreffend Kapitalertragsteuer 2019-2020 zulässig, im Übrigen unzulässig (§ 25 a Abs 1 VwGG).. Entscheidungsgründe Es ist strittig, ob die bf GmbH für die Miete eines Büros, das ihr von ihrem alleinigen Gesellschafter und Geschäftsführer (GF) (2016-31.3.2018) und später ab 1.4.2018 -2020 von dessen Ehefrau zur Verfügung gestellt wurde, eine marktübliche Miete bezahlt hat. Es ist in Bezug auf den Zeitraum 2016-2018 auch strittig, ob durch das FA auf Grund von Mängeln bei den Aufzeichnungen zu Recht Sicherheitszuschläge angesetzt wurden. Ablauf des Verfahrens: BP-Bericht vom 1.5.2021 TZ 1 Büromiete: Das FA ist der Ansicht, dass die bf GmbH zunächst an ihren alleinigen Gesellschafter-Geschäftsführer (GF) , und später an dessen Ehefrau eine höhere Miete bezahlt habe, als dies marktüblich gewesen wäre. TZ 2 Buchführungs- und Aufzeichnungsmängel Das FA sah in Bezug auf die Jahre 2016-2018 Mängel bei den Aufzeichnungen , und setzte deshalb Sicherheitszuschläge an. Daher erließ das FA die bekämpften Bescheide . Dagegen wurde am 26.5.2021 Beschwerde eingelegt und eine mündliche Verhandlung beantragt. Zur Büromiete: Die Miete sei angemessen gewesen; eine Vermögenszuwendung mit Wissen und Wollen der Bf habe es nicht gegeben. Zu den Sicherheitszuschlägen: Die Mängel reichten für eine Schätzungsbefugnis nicht aus. Die Schätzung sei auch nicht nachvollziehbar. Beschwerdevorentscheidung (BVE) 1.4.2022 betreffend KESt 16-20: 1.)Zur Büromiete: Das FA änderte insoweit die bekämpften Bescheide zu Gunsten der Bf ab, blieb aber bei der Ansicht, dass die Büromiete fremdunüblich hoch gewesen sei. 2.) Ad Sicherheitszuschläge: Diese wurden beibehalten. Es ergingen auch BVEn 1.4.2022 betreffend USt 16-19 und 12/20, KSt 16-18. Ferner erging auch eine abweisende BVE vom 5.4.2022 betreffend die Anspruchszinsen. Vorlageantrag vom 27.4.2022: Zur Büromiete (erstes und zweites Mietverhältnis): Die Miete sei unter Zugrundelegung eines Fremdvergleichs angemessen gewesen. Das FA habe sich mit der subjektiven Komponente der vGA nicht auseinandergesetzt. Zu den Sicherheitszuschlägen: Während der Schlussbesprechung am 24.3.2021 habe die Bf für jedes Jahr die nicht verkauften Lose vorgelegt; dies sei von den Prüfungsorganen zur Kenntnis genommen worden und nicht weiter beanstandet worden (S. 2). Die Bf habe im Rahmen der Schlussbesprechung i V mit den T-Shirts eine Excel-Liste vorgelegt. Die geringen Mängel würden keine Sicherheitszuschläge in der bisherigen Höhe rechtfertigen. Vorlagebericht des FA an das BFG vom 17.11.2022: In Bezug auf den Aufwand betreffend die Büromiete sehe das FA die Willensentscheidung betreffend die vGA in der Vereinbarung einer fremdunüblichen Benützungsgebühr an sich. Es erging sodann ein Ergänzungsauftrag vom 22. 5. 2025 an das FA. Das FA brachte mit Schreiben vom 10.6.2025 insbesondere vor: Die Excel-Aufstellung betreffend die verschenkten T-Shirts sei im Rahmen einer Besprechung vorgelegt worden, es sei aber mangels Relevanz von dieser keine Kopie angefertigt worden. Das FA legte mit Schreiben vom 10.6.2025 die Anlagen 1-12 vor: Anlage 1: E-Mails Feber 2021 Anlage 2: Diese Anlage 2 enthält insbesondere eine nicht datierte Vorhaltsbeantwortung bestehend aus 5 Seiten, die nach Ansicht des BFG vom März 2021 stammt. Anlage 3: Niederschrift (NiS) 30.3.2017 über die Aufzeichnungspflichten. Anlage 4:) Rechnung des Registrierkassenverleihunternehmens vom 19.9.2016, Anlage 5.) Diese Anlage ist eine Tabelle mit Hinweisen auf Mängel der Aufzeichnungen Anlage 6.) Darstellung der strittigen, vom FA für unsicher gehaltenen Bemessungsgrundlagen Anlage 7.) Darstellung der durchschnittlichen Mietentgelte für Büroflächen lt. Immobilienpreisspiegeln 2016, 2017, 2019, 2020. Anlage 8.) Darstellung des Kontos Büromiete Anlage 9.) Mietvertrag 26.3.2018 Anlage 10.) Dauermietvorschreibung .../ Straße (zweites Mietverhältnis) ab 1.4.2018 Anlage 11.) Dauermietvorschreibung ..../(erstes Mietverhältnis) ("…….weg 6"; richtig: "7") Anlage 12.) NiS Ortsaugenschein 12.10.2021 in ... am Standort des Büros: Am 30.6.2025 ergänzte das FA auf Befragen (2. Ergänzungsauftrag an das FA vom 23.6.2025) seine Angaben. Mit Ergänzungsauftrag vom 22.5.2025 wurde die Bf ersucht, folgende Unterlagen vorzulegen: -alle Konten, auf welchen die Aufwendungen der Bf im Zusammenhang mit der Büromiete in (erstes Mietverhältnis) .... erfasst worden seien -alle Konten, auf welchen die Aufwendungen der Bf im Zusammenhang mit der Büromiete in (zweites Mietverhältnis) ... erfasst worden seien Die Bf wurde im Ergänzungsauftrag gefragt, - in welcher Höhe die Bf Betriebskosten-Zahlungen geleistet habe (zweites Mietverhältnis) -wie hoch die Betriebskosten in ... gewesen seien; Mit Schreiben vom 25.6.2025 antwortete die Bf: Sie machte ergänzende Angaben über beide Mietverhältnisse. Mit dem o.e. Ergänzungsauftrag wurden der Bf noch weitere Fragen zu den Umsätzen während der Events und zu den Umsätzen, die der Kalte-Hände-Regel unterworfen gewesen seien, gestellt: Zu den Eventkassen 2016 wurde die Bf im o.e. Ergänzungsauftrag (Pkt 2.a.) weitere Fragen gestellt. Habe es ursprünglich Journale der Eventkassen gegeben? Die Bf antwortete mit Schreiben vom 25.6.2025 wie folgt (S. 3): Die Eventumsätze seien täglich mittels Registrierkassen erfasst worden. Die Losungen seien in das Kassabuch eingetragen worden. Auf die Beilage 2/1 werde verwiesen. Weitere Unterlagen seien nicht mehr vorhanden. Der Beilage 2/1 des Schreibens der Bf vom 25.6.2025 sind zu entnehmen: Die der Bf heute noch vorliegenden Unterlagen betreffend die Tageslosungen von 2016 Zu den Umsätzen, die der Kalte-Hände-Regel (§ 1 BarumsatzV) unterlagen, wurde die Bf im oben erwähnten Ergänzungsauftrag vom 22.5.2025 (S. 5-13) gefragt: Wie sei der tägliche Kassasturz durchgeführt worden (S. 6, 11-13)? Die Bf habe von einer Aufstellung darüber, dass nicht verkaufte T-Shirts verschenkt worden seien, gesprochen. Sie werde aufgefordert, diese Aufstellung vorzulegen (Ergänzungsauftrag 22.5.2025, S. 6). Die Bf habe erwähnt, sie habe die nicht verkauften Lose vorgelegt. Dies sei durch die Prüfungsorgane zur Kenntnis genommen worden. Die Bf werde aufgefordert, die Lose, die 2016 nicht verkauft worden seien, vorzulegen. Sinngemäß gleiche Fragen wurden auch für die Jahre 2017 und 2018 gestellt (S. 11-13). Die Bf antwortete in ihrem Schreiben vom 25.6.2025 wie folgt: Die Erfassung der Verkaufserlöse der T-Shirts und Lose und der Erlöse auf dem FEmarkt sei durch Strichlisten unterstützt worden. Diese seien leider nicht aufbewahrt worden ( S. 3, 4). Frau…. habe dem GF täglich die Listen und das Bargeld übergeben (S. 3). Alle Mitarbeiter hätten kostenlos T-Shirts erhalten (S. 4). Die nicht verkauften Lose seien zwischenzeitig entsorgt worden (S. 4). Die Bf legte ferner die Beilagen 1/1-1/5, und 2/1 -2/9 vor. Mündliche Verhandlung vom 9.7.2025: Der StB brachte vor: Bei der Schlussbesprechung seien alle nicht verkauften Lose vorgelegt worden. Die Zahlen aus dem Preisspiegel ***1***-Land seien für ... (zweites Mietverhältnis) nicht maßgebend [Niederschrift (NiS) S. 3]. Der Geschäftsführer (GF) unterliege einer Steuerprogression von 40% bis zu 50%. Dies betreffe das erste Mietverhältnis .... (S. 5, 6). Geschäftsführer (GF) der Bf: Die Strom- und Heizkosten in (erstes Mietverhältnis) .... hätten 180-200 € pro Monat betragen (S. 4). Auf Befragen des FA, ob er 24 € pro m² Büromiete in .... (erstes Mietverhältnis) als günstige Vereinbarung ansehe: Die Mieten laut Mietenspiegel hätten mit den Verhältnissen vor Ort (zweites Mietverhältnis) nichts zu tun. (S. 5). FA: In Bezug auf (erstes Mietverhältnis) .... gebe es keinen klaren und deutlichen, hinreichend nach außen hin zum Ausdruck kommenden Mietvertrag. Auch in Bezug auf (zweites Mietverhältnis) ... fehle ein klarer und deutlicher, hinreichend nach außen hin zum Ausdruck kommender Mietvertrag. Es hätte zusätzlich zur regelmäßigen Entrichtung pauschaler Betriebskosten eine Betriebskostenabrechnung geben müssen. Der Höhe nach sei (erstes Mietverhältnis) das Verhältnis zwischen einem Mietentgelt von 1.650 € pro Monat für die Vermieterin in .... und von 1.008 € brutto pro Monat für den Geschäftsführer auffällig (S. 4). Das FA verweise in Bezug auf die Mängel bei den Aufzeichnungen auf die Kassenrichtlinie, die RKSV, die BarumsatzV. Mängel gebe es bei der Aufzeichnung der Umsätze anlässlich der Events und in Bezug auf die Umsätze, die vermöge der Kalte-Hände-Regel erfasst worden seien. Bei letzteren Umsätzen gebe es keine Grundaufzeichnungen (NiS S. 6). In Bezug auf 2016 fehlten Einzelaufzeichnungen betreffend die Eventumsätze, dh, es gebe keine Kassenjournale. 2017 fehle in Bezug auf die Eventkassen die Fiskalisierung. In Bezug auf 2018 gebe es bei den Eventkassen keinen Fehler (NiS S. 6) . Der Richter trug der Bf auf, bis 23.7.2025 Mietpreise für vergleichbare Büroräume in ... (zweites Mietverhältnis) nachzuweisen (NiS S. 6). Mit Schreiben vom 22.7.2025 legte die Bf in Bezug auf das zweite Mietverhältnis mehrere Mietverträge und Mietanbote vor. Im Schreiben vom 22.7.2025 wurde durch die Bf vorgebracht: Die Eventumsätze 2016 seien mit Registrierkasse aufgezeichnet worden. Sie seien ins das Kassabuch eingetragen worden . Die Kassen seien zurückgegeben worden, die Aufzeichnungen seien nicht aufgehoben worden. Es gebe von allen Kassen einen X - und Z- Abschluss, der in ausgedruckter Form vorliege. Es sei damals (2016 ) noch nicht bekannt gewesen, dass es einen GT- Ausdruck gebe. Alle Kassenumsätze 2017 stimmten mit den ausgedruckten Journalstreifen überein. Es würden die Ausdrucke vom Juli 2025 übermittelt werden sowie die Datenträger der Kassen. Soweit das Vorbringen der bf GmbH vom 22.7.2025. Vorbringen des FA vom 25.7.2025, beim BFG eingelangt am 25.7.2025: Das FA legte vor: -Internet- Inserat betreffend das Anbot einer Vermietung einer Zentralen Bürofläche i n ... 90m² für 15 €/m² undatiert, und ohne Internet-Adresse Zeitgleich brachte das FA vor: Die Immobilien in ....(erstes Mietverhältnis) und in der ……straße (zweites Mietverhältnis lägen peripher- es sei insoweit keine erhöhte Standortattraktivität gegeben. Alle gefundenen Vergleichspreise seien mit dem gegenständlichen Mietobjekt nicht vergleichbar. Zu den betreffend das Jahr 2017 vorgelegten Unterlagen der Registrierkassen, mit welchen die Event-Umsätze festgehalten worden seien: 1.)Der Grandtotal-Speicherstand (Z3) und die Monatssummen (Z2) fehlten 2017 bei einem Teil (3 von 5 ) der Eventkassen 2.) Die Fiskalisierung fehle 2017 bei den Eventkassen. Mündliche Verhandlung vom 30.7.2025: Das FA brachte vor Man könne stark vereinfachend sagen: Für 2017 fehle bei den Eventkassen jedenfalls die Fiskalisierung, und es fehle jedenfalls bei drei von 5 Eventkassen der Z3-Abschlag, dh die Grand-Total Kumulierung des Gesamtumsatzes seit Beginn der Nutzung der jeweiligen Eventkasse (NiS S. 11). Es sei allerdings nicht nachvollziehbar, warum der Sicherheitszuschlag für 2017 höher sein sollte, als für 2016, obwohl die Mängel in Bezug auf 2016 wesentlich schwerwiegender gewesen seien, als in Bezug auf 2017 (NiS S. 11, 12). Ein Zuschlag zu den Preisen lt. Immobilienpreisspiegel möge gerechtfertigt sein, aber nicht in einer Hohe, dass man auf eine Miete von 25 € pro m² komme (NiS S. 13). In Bezug auf die Büromiete begehre das FA die Beibehaltung der Ansätze lt. BVE. Bei den Sicherheitszuschlägen 2017, 2018 sehe das FA ein gewisses Potenzial für eine Verringerung (NiS. S. 14). Der Steuerberater brachte vor: Die zum Teil fehlende Grand-Total - Kumulierung betreffend die Eventkassenumsätze 2017 sei von untergeordneter Bedeutung. Diese Eventkassen seien nur wenige Tage lang in Verwendung gewesen. In Eventu wäre es allenfalls erwägenswert, bei den Eventkassenumsätzen angesichts der geringen Aufzeichnungsmängel einen Sicherheitszuschlag von 2-3% pro Eventkasse zu verhängen (NiS S.11). Die fehlenden Grundaufzeichnungen im Zusammenhang mit den Kassasturzumsätzen seien von untergeordneter Bedeutung (NiS S. 11). Die Sicherheitszuschläge seien auch der Höhe nach nicht gerechtfertigt. Für 2018 sehe er überhaupt keinen Grund für einen Sicherheitszuschlag, für 2017 auch nicht (NiS S. 12). Zur versuchten Übergabe der Lose: 2021 habe der GF die Lose mitgenommen und dem FA angeboten, die vorhandenen Lose nachzuzählen. Das FA habe die Lose nicht zum Akt genommen (NiS S. 12). Der Ort, wo sich das zweite Mietobjekt befunden habe, gehöre neben den Seegrundstücken zu den besten Lagen von DE. Der GF habe - dies betreffe das erste Mietverhältnis- die Miete bei einem Steuersatz von 50% voll versteuert (NiS S. 13). Die Mietverträge seien dem Grunde nach anerkannt worden. Die Höhe der Mietentgelte sei fremdüblich. Die Lage des zweiten Mietobjektes sei eine "Bel Etage-Lage". Die Aufzeichnungsmängel seien nicht so schwerwiegend, dass Sicherheitszuschläge gerechtfertigt sein könnten (NiS S. 14). Der Geschäftsführer brachte vor: Wenn im Zusammenhang mit den strittigen Umsätzen etwas schief gegangen sein sollte, sei er selbst der Betrogene gewesen (NiS S. 11). Die damals noch vorhandenen Lose, die er dem FA habe damals zeigen wollen, seien auf jeden Fall nicht verkauft worden. Dies hätte den Rahmen des Rechtsstreites jedenfalls einschränken können (NiS S. 12). Er verweise auch auf den nachgewiesenen Vergleichspreis von 48 €/m² brutto (NiS S. 12). In Bezug auf das Beweisthema der Lage legte der GF 4 Fotos mit Blick auf den See von jenem Haus vor, in welchem sich das zweite Mietobjekt befunden hat (NiS S. 13). Der GF teilte auf Befragen mit, die Anschaffungskosten des Grundes hätten damals etwa 280.000 € betragen. Das Grundstück habe einschließlich aller Errichtungskosten etwa 800.000 € gekostet (NiS S. 13). Auf den Hinweis des Richters, dass das Haus im August 2022 um 1,890.000 € verkauft worden sei, brachte der GF vor, dass der Seeblick einen beträchtlichen Wert habe (NiS S. 13). Erwägungen des BFG: 1.)Miete von Büroräumlichkeiten 2016-2020: 1.1.) erstes Mietverhältnis (2016-31.3.2020): Die bf GmbH mietete von 2016-31.3.2018 in EB, TA, einen Büroraum (47 m²) von ihrem alleinigen Gesellschafter und alleinigen Geschäftsführer (GF) um 840 € pro Monat. Dabei war die Miete eines Parkplatzes (12 m ²) inkludiert. Es waren keinerlei Betriebskosten-, Heizkosten- oder Stromkostenersätze vereinbart. Die tatsächliche Miete (759,41 € pro Monat) war im Zeitraum 2016 bis 31.3.2018 um 259,41 € pro Monat höher als die marktübliche Miete ( 500 €) (siehe unten a.). Auf Grund der beträchtlichen Diskrepanz zwischen der marktüblichen und der weitaus höheren tatsächlichen Miete ist ein auf Vorteilsgewährung gerichteter Willensentschluss der GmbH, vertreten durch ihren GF, an eben diesen GF anzunehmen. Es liegt daher eine vGA der GmbH an ihren Gesellschafter-GF (GF) in Höhe von 259,41 € pro Monat in diesem Zeitraum 2016 vor. a.)überhöhter Aufwand, überhöhte Vorsteuern, verdeckte Ausschüttungen (vGA) 2016-31.3.2018: | 840 | bezahlte monatliche Miete für 47 m² Bürofläche (35m²) mit Vorraum und WC (12m²) und KFZ-Abstellplatz (erstes Mietverhältnis) | -80,59 € | Monatliche Betriebskosten, auf das Büro entfallend | 759,41 € | Tatsächliche Miete | | , | -500 € | fremdübliche Miete [(47x 10 € Bürofläche)+30 € Parkplatz] | 259,41 € | Gekürzter Aufwand, v G A netto p. M. | 3.112,92 € | gekürzter Aufwand, v G A p. J netto | 778,23 | Gekürzter Aufwand 1-3/2018 | 622,58 € | Kürzung der Vorsteuer p. J. | 51,88 € | Kürzung der Vorsteuer p.M. | 155,64 € | Kürzung der Vorsteuer 1-3/2018 | | | 3.735,5 € | 3.112,92 € + 622,58 € = vGA pro Jahr brutto 2016, 2017 Miete Büro | 933,88 € | 3.735,5/12 x 3= vGA brutto 1-3/2018 b.) Begründung der fremdüblichen Höhe: Zu den 47 m²: siehe Schreiben des StB vom 25.6.2025, S.2 und Beilage 1/2 . Die fremdübliche Miete für den Büroraum mit Nebenräumen wird in Höhe von 470 € angesetzt (47 m² x 10 €). Die fremdübliche Miete für 47 m² Bürofläche (47 m² x 10 €) ergibt sich daraus, dass in den Jahren 2016-2018 die höchsten durchschnittlichen Büromieten im Bezirk ***1*** Land und in allen TA Bezirkshauptstädten jedenfalls nicht höher als 10 €/m² und Monat waren (Immobilienpreisspiegel der WKÖ 2016-2019), und daraus, dass die bf GmbH nichts Substantiiertes gegen die Höhe von 10 € pro m² , die durch das FA für das Objekt angesetzt worden waren, vorgebracht hat. Es wird daher davon ausgegangen, dass die fremdübliche Miete im ersten Mietobjekt 10 € pro m² betragen hat. Die fremdübliche Miete für den KFZ-Abstellplatz wird in Höhe von 30 € (ebenso unwidersprochen BVE betreffend KESt) angesetzt. Dies ergibt insgesamt eine für fremdüblich erachtete Miete von 500 € pro Monat (470 + 30). c.) Höhe der Betriebskosten, Stromkosten, Heizkosten erstes Mietverhältnis: | 2.024,67 € | Betriebskosten 2016 und 2017 lt. Darstellung der Bf (Beilage 1/1 Schreiben 25.6.2025) | 1.012,34 € | Geschätzte Betriebskosten pro Jahr für 160 m² | 297,38 € | Betriebskosten pro Jahr für 47 m²: 1012,34/160x47 | 24,78 € | Betriebskosten pro Monat für 47 m² Büro | | | Stromkosten +Heizkosten geschätzt: | | | | 2.280 € | Stromkosten + Heizkosten 160 m² lt. GF im Jahr (190 € x12) | 190 € / Monat | Stromkosten + Heizkosten 160 m² lt. GF (NiS MV 9.7.25, S. 4) | | | 55,81 € | Stromkosten+ Heizkosten Büro 47 m² (190€/160m²x47m²) | | | 80,59 € | BK, Heizkosten und Stromkosten pro Monat 47 m² Büro (24,78 €+55,81 €) | 967,08 € | BK, Heizkosten und Stromkosten pro Jahr 47 m² Büro [(24,78 €+55,81 €) x 12] | 241,77 € | BK, Heizkosten und Stromkosten für drei Monate 2018 für 47 m² Büro [(24,78 €+55,81 €) x 3] d.) Zum Vorbringen des StB der bf GmbH, der alleinige Gesellschafter und alleinige GF habe die Miete bei einem Steuersatz von 50% voll versteuert (NiS MV 30.7.2025, S. 13): Die Höhe der Inanspruchnahme zur Haftung wegen der vGA wird durch die bereits durch den GF in seinem Einkommensteuerverfahren veranlasste Besteuerung seines Vermietungsentgeltes für das Büroobjekt EB beeinflusst: | 3.112,92 € | vGA pro Jahr exklusive USt 2016, 2017 Miete erstes Objekt | 778,23 € | 3.112,92/12 x 3= vGA netto 1-3/2018 2016 Miete erstes Büro, bezahlt durch die GmbH an ihren alleinigen Gesellschafter und alleinigen GF (abgekürzt GF): Der GF erklärte aus der Vermietung des ersten Büroobjektes an die bf GmbH in seinem Einkommensteuerverfahren Einkünfte in Höhe von 8.280 € [(840x12)- 1.800 € Werbungskosten ]. Diese Einkünfte aus Vermietung erklärte er bei einem effektiven Steuersatz von 50% (Einkommensteuerbescheid an den GF vom 20.2.2018 St.Nr. 61 209/3146). Bei richtiger Besteuerung hätte er für die vGA (Bemessungsgrundlage ohne USt 3.112,92 €) keine Einkommensteuer aus V+V entrichten müssen, sondern die bf GmbH als zum Steuerabzug Verpflichtete (§ 95 Abs 1 und 2 EStG ) veranlassen müssen, dafür KESt in Höhe von 27,5% (TZ 4 BP-Bericht, § 27a Abs 1 EStG) zu entrichten. Diese Steuer von 27,5 € hätte er sodann der GmbH ersetzen müssen. | 10.080 | Einnahmen des GF V+V lt. ESt-Erklärung | -3.112,92 € | vGA ohne USt | -1.800 € | Werbungskosten lt. ESt-Erklärung und lt. Einkommensteuerbescheid an den GF | 5.167,08 € | Einkünfte des GF aus V+V, die er in seiner Einkommensteuererklärung hätte erklären müssen. | 8.280 € -5.167,08 € 3.112,92 € | Tatsächlich erklärte Einkünfte des GF aus V+V (8.280 €), die um 3.112,92 € zu hoch erklärt wurden. | 3.112,92 € | Zu viel im Zusammenhang mit der vGA erklärte Einkünfte des GF aus V+V | 1.556,46 € | Vom GF zu einem Steuersatz von 50% bezahlte Einkommensteuer 2016 (lt. ESt-Bescheid 2016 an den GF) für die in Höhe der vGA zu viel erklärten Einkünfte | 3.735,5 | vGA inklusive USt 2016 Miete erstes Objekt | 1.027,26 € | 27,5% KESt 2016 für vGA 2016 betreffend erstes Mietobjekt Somit ist die vom GF im ursächlichen Zusammenhang mit der vGA aus der Miete zu viel erklärte Einkommensteuer (1.556,46 €) höher gewesen, als die KESt (1.027,26 €) für die vGA aus dieser überhöhten Miete gewesen wäre. Der GF hat somit im Zusammenhang mit der vGA aus der Miete um 529,2 € (1.556,46 € - 1.027,26 €) mehr Steuer bezahlt, als bei richtiger Versteuerung der Ausschüttung hätte bezahlt werden müssen. Aufgrund der Akzessorietät zwischen Steuerschuld und Haftung darf keine Inanspruchnahme zur Haftung mehr erfolgen, wenn keine entsprechende ESt-/KSt-Steuerschuld (mehr) besteht, zB weil die entsprechenden Erträge bereits in einem Veranlagungsverfahren versteuert worden sind (Hohenwarter-Mayr in Kirchmayr/Mayr/Schlager, Kapitalvermögen, 38 ff; Quantschnigg/Schuch, § 95 Tz 2; vgl auch VwGH 13.9.1972, 2218/71) (DKMZ EStG 24.Lief. § 95 TZ 2/3). Die Entrichtung der KESt durch den einen Gesamtschuldner befreit den anderen Gesamtschuldner (vgl.Jakom, EStG, 2024, § 95 TZ 3 m w N; vgl.Ra 2021/13/0084). Nach der Ansicht des BFG ist es unerheblich, ob der GF im Zusammenhang mit der Bürovermietung die zu viel bezahlte Steuer als Einkommensteuer oder als Kapitalertragsteuer bezahlt hat, da die Kapitalertragsteuer eine Einkommensteuer ist ( § 27a, § 93 ESTG). Der GF hat seine Abgabenschuld aus dem Einkommensteuerbescheid 2016 vom 20.2.2018 am 30.3.2018 bezahlt (Abfrage der Buchungen auf dem Abgabenkonto des GF vom 16.8.2025). Der GF hat daher in seinem Einkommensteuerverfahren 2016 bereits für diese vGA aus der Vermietung an die bf GmbH mehr ESt bezahlt, als KESt wegen dieser Ausschüttung zu bezahlen gewesen wäre. Daher darf wegen dieser vGA eine Inanspruchnahme zur Haftung der bf GmbH nicht mehr erfolgen, weil es keine Abgabenschuld mehr gibt. Schon deshalb unterbleibt die Inanspruchnahme zur Haftung der bf GmbH aus der Büromiete 2016. Zum selben Ergebnis käme das BFG auch im Rahmen des Ermessens: Die Inanspruchnahme zur Haftung wegen KESt (§ 95 ESTG 1988, § 224 BAO) ist eine Ermessensentscheidung (§ 20 BAO). Würde das BFG die bf GmbH im Haftungswege (§ 95 ESTG 1988, § 224 BAO) für die wegen der Miete angefallene vGA 2016 in Höhe einer Bemessungsgrundlage von 3.735,5 € inklusive UST zur KESt-Haftung in Anspruch nehmen, wäre dies in voller Höhe eine Doppelbesteuerung, weil der GF im ursächlichen Zusammenhang mit derselben vGA betreffend die Büromiete bereits eine höhere Einkommensteuer entrichtet hat, als dies wegen der vGA erforderlich gewesen wäre. Auch im Rahmen des Ermessens (§ 20 BAO) wäre daher von der Festsetzung einer KESt-Haftung für die vGA 2016, die sich im Zusammenhang mit der Vermietung des ersten Objektes an die GmbH ereignet hat, Abstand zu nehmen. Im ursächlichen Zusammenhang mit der vGA aus der Miete hat der GF um 529,2 € mehr ESt bezahlt, als wegen der vGA KESt hätte bezahlt werden müssen. Das FA hätte nicht nur wegen der vGA, die sich im ursächlichen Zusammenhang mit der Vermietung durch den GF ereignet hat, einen KESt-Haftungsbescheid erlassen müssen, sondern im Interesse der Verhinderung einer unrichtigen Besteuerung gleichzeitig auch das Einkommensteuerverfahren 2016 des GF wiederaufnehmen müssen, die Einkommensteuerbemessungsgrundlage um die vGA vermindern, und dem GF eine Einkommensteuergutschrift gewähren müssen. Das FA hat somit im Zusammenhang mit dieser Haftungsinanspruchnahme 2016 wegen der vGA betreffend die Miete sein Ermessen einseitig geübt, und nur die Inanspruchnahme zur KESt-Haftung verfügt , weil daraus ein Mehrergebnis zu erwarten war, jedoch von der Wiederaufnahme des damit in logischem Zusammenhang stehenden Einkommensteuerverfahrens 2016 des GF Abstand genommen, bei dem es im Zusammenhang mit derselben vGA zu einer Minderung des Abgabenaufkommens gekommen wäre. Auch deshalb wäre von der Festsetzung einer KESt-Haftung für die vGA 2016, die sich im Zusammenhang mit der Vermietung des ersten Objektes an die GmbH ereignet hat, im Rahmen des Ermessens Abstand genommen worden, wenn die Inanspruchnahme zur Haftung nicht schon von vornherein unzulässig gewesen wäre, weil es im Zusammenhang mit der vGA aus dieser Vermietung 2016 keine Abgabenschuld mehr gibt. 2017 Miete erstes Büro, bezahlt durch die GmbH an ihren Gesellschafter-GF (GF): Der GF erklärte aus der Vermietung des ersten Büroobjektes an die bf GmbH Einkünfte in folgender Höhe: | 8.280 € | Einkünfte aus V+V [840 € x12)- 1.800 € Werbungskosten lt. Einkommensteuererklärung 2017 des GF ]. Darauf entfiel ein Steuersatz von 50% (Einkommensteuerbescheid an den GF vom 6.5.2019 ). Bei richtiger Besteuerung hätte er für die in diesen Einkünften aus V+V enthaltene vGA (3.112,92 € ohne USt) keine Einkommensteuer aus V+V entrichten müssen, sondern die bf GmbH als zum Steuerabzug verpflichtete (§ 95 Abs 1 und 2 EStG ) veranlassen müssen, dafür KESt in Höhe von 27,5% (TZ 4 BP-Bericht, § 27a Abs 1 EStG) zu entrichten. Diese Steuer von 27,5 € hätte er sodann der GmbH ersetzen müssen. | 3.112,92 € | In zu großer Höhe im Zusammenhang mit der vGA erklärte Einkünfte des GF aus V+V | 1.556,46 € | Vom GF zu einem Steuersatz von 50 % bezahlte Einkommensteuer für die in zu großer Höhe erklärten Einkünfte | 3.735,5 | vGA 2017 Miete erstes Objekt inklusive USt | 1.027,26 € | 27,5% KESt 2017 für vGA betreffend erstes Mietobjekt Somit ist die vom GF im ursächlichen Zusammenhang mit der vGA wegen der Vermietung zu viel erklärte Einkommensteuer (1.556,46 €) höher gewesen, als die KESt (1.027,26 €) für die vGA betreffend die Vermietung gewesen wäre. Der GF hat somit im Zusammenhang mit der vGA aus der Miete um 529,2 € (1556,46 €-1027,26 €) mehr Steuer bezahlt, als bei richtiger Versteuerung der Ausschüttung hätte bezahlt werden müssen. Da die vGA zusammen mit allen Erträgen aus der Vermietung an die bf GmbH bereits durch den GF in dessen Einkommensteuerverfahren versteuert worden ist, und diese Abgabenschuld bereits bezahlt worden ist (siehe Abgabenkonto des GF mit den Buchungen vom 17.4.2019-31.5.2019), gibt es keine offene Abgabenschuld mehr; eine Inanspruchnahme zur KESt-Haftung darf daher nicht mehr erfolgen (DKMZ EStG 24.Lief. § 95 TZ 2/3 m.w.N. , u.a. VwGH 13.9.1972, 2218/71). Zum selben Ergebnis käme das BFG auch im Rahmen einer Ermessensentscheidung: Würde das BFG die GmbH im Haftungswege (§ 224 BAO, § 95 EStG 1988) für die wegen der Miete angefallene vGA in Höhe einer Bemessungsgrundlage von 3.735,5 € inkl. USt zur KESt-Haftung in Anspruch nehmen, wäre dies in voller Höhe eine Doppelbesteuerung, weil der GF im ursächlichen Zusammenhang mit derselben vGA bereits eine höhere Steuer entrichtet hat, als wegen der vGA hätte bezahlt werden müssen. Auch im Rahmen des Ermessens wäre daher von der Festsetzung einer KESt-Haftung für die vGA, die sich im Zusammenhang mit der Vermietung des ersten Objektes an die GmbH ereignet hat, Abstand genommen worden. Im ursächlichen Zusammenhang mit der vGA aus der Miete hat der GF mehr ESt bezahlt, als wegen der vGA KESt hätte bezahlt werden müssen. Das FA hätte nicht nur wegen der vGA, die sich im ursächlichen Zusammenhang mit der Vermietung durch den GF ereignet hat, einen KESt-Haftungsbescheid erlassen müssen, sondern im Interesse der Verhinderung einer unrichtigen Besteuerung gleichzeitig auch das Einkommensteuerverfahren des GF wiederaufnehmen müssen, die Einkommensteuerbemessungsgrundlage um die vGA vermindern, und dem GF eine Einkommensteuergutschrift gewähren müssen. Das FA hat somit im Zusammenhang mit dieser Haftungsinanspruchnahme wegen der vGA betreffend die Miete sein Ermessen einseitig geübt, und nur die Inanspruchnahme zur KESt-Haftung verfügt, weil daraus ein Mehrergebnis zu erwarten war, jedoch von der Wiederaufnahme des damit in logischem Zusammenhang stehenden Einkommensteuerverfahrens des GF Abstand genommen, bei dem es im Zusammenhang mit derselben vGA zu einer Minderung des Abgabenaufkommens gekommen wäre. Auch deshalb wäre von der Festsetzung einer KESt-Haftung für die vGA , die sich im Zusammenhang mit der Vermietung des ersten Objektes an die GmbH ereignet hat, im Rahmen des Ermessens Abstand genommen worden, wenn die Inanspruchnahme zur Haftung nicht schon von vornherein unzulässig gewesen wäre, weil es im Zusammenhang mit der vGA aus dieser Vermietung keine Abgabenschuld mehr gibt. Jänner bis März 2018, Miete betreffend erstes Büro, bezahlt durch die bf GmbH an ihren Gesellschafter-GF: Der GF erklärte aus der Vermietung des ersten Büroobjektes an die bf GmbH Einkünfte in Höhe von 2.070 € [(840x3)- 450 € Werbungskosten lt. Einkommensteuererklärung des GF ]. Diese Einkünfte aus Vermietung erklärte er zu einem Steuersatz von 48% (Einkommensteuerbescheid an den GF vom 3.12.2020 ). | 778,23 € | 3.112,92/12 x 3= vGA 1-3/2018 Bei richtiger Besteuerung hätte er für die in diesen erklärten Einkünften enthaltene vGA ohne USt (778,23 €) keine Einkommensteuer aus V+V entrichten müssen, sondern die bf GmbH als zum Steuerabzug Verpflichtete (§ 95 Abs 1 und 2 EStG ) veranlassen müssen, dafür KESt in Höhe von 27,5% (TZ 4 BP-Bericht, § 27a Abs 1 EStG) zu entrichten. Diese Steuer von 27,5 € hätte er sodann der GmbH ersetzen müssen. | 778,23 € | Zu viel im Zusammenhang mit der vGA erklärte Einkünfte des GF aus V+V | 373,55 € | Vom GF zu einem Steuersatz von 48 % bezahlte Einkommensteuer für die zu viel erklärten Einkünfte | 933,88 € | vGA 1-3/2018 Miete erstes Objekt inkl. USt | 256,82 € | 27,5% KESt 2018 für vGA betreffend erstes Mietobjekt Somit ist die vom GF im ursächlichen Zusammenhang mit der vGA zu viel erklärte Einkommensteuer (373,55 €) höher gewesen, als die KESt (256,82 €) für die vGA gewesen wäre. Der GF hat somit im Zusammenhang mit der vGA aus der Miete um 116,73 € (373,55 €-256,82 €) mehr Steuer bezahlt, als bei richtiger Versteuerung der Ausschüttung hätte bezahlt werden müssen. Da die vGA zusammen mit allen Erträgen aus der Vermietung an die bf GmbH bereits durch den GF in dessen Einkommensteuerverfahren versteuert worden ist, und diese Abgabenschuld bereits bezahlt worden ist (siehe Abgabenkonto des GF mit der Buchung vom 3.12.2020), gibt es keine offene Abgabenschuld mehr; eine Inanspruchnahme zur KESt-Haftung darf daher nicht mehr erfolgen (DKMZ EStG 24.Lief. § 95 TZ 2/3). Zum selben Ergebnis käme das BFG auch im Rahmen einer Ermessensentscheidung: Würde das BFG die GmbH im Haftungswege (§ 95 ESTG, § 224 BAO) für die wegen der Miete angefallene vGA in Höhe einer Bemessungsgrundlage von 933,88 € inkl. USt zur KESt-Haftung in Anspruch nehmen, wäre dies in voller Höhe eine Doppelbesteuerung, weil der GF im ursächlichen Zusammenhang mit derselben vGA bereits eine höhere Einkommensteuer entrichtet hat, als wegen der vGA hätte bezahlt werden müssen. Auch im Rahmen des Ermessens (§ 20 BAO) wäre daher in Bezug auf den Zeitraum 1-3/2018 von der Festsetzung einer KESt-Haftung für die vGA, die sich im Zusammenhang mit der Vermietung des ersten Objektes an die GmbH ereignet hat, Abstand genommen worden. Im ursächlichen Zusammenhang mit der vGA aus der Miete hat der GF mehr ESt bezahlt, als wegen der vGA KESt hätte bezahlt werden müssen. Das FA hätte nicht nur wegen der vGA, die sich im ursächlichen Zusammenhang mit der Vermietung durch den GF ereignet hat, einen KESt-Haftungsbescheid erlassen müssen, sondern im Interesse der Verhinderung einer insgesamt unrichtigen Besteuerung gleichzeitig auch das Einkommensteuerverfahren des GF wiederaufnehmen müssen, die Einkommensteuerbemessungsgrundlagen um die vGA vermindern, und dem GF eine Einkommensteuergutschrift gewähren müssen. Das FA hat somit im Zusammenhang mit dieser Haftungsinanspruchnahme wegen der vGA betreffend die Miete sein Ermessen einseitig geübt, und nur die Inanspruchnahme zur KESt-Haftung verfügt , weil daraus ein Mehrergebnis zu erwarten war, jedoch von der Wiederaufnahme des damit in logischem Zusammenhang stehenden Einkommensteuerverfahrens des GF Abstand genommen, bei dem es im Zusammenhang mit derselben vGA zu einer Minderung des Abgabenaufkommens gekommen wäre. Auch deshalb wäre von der Festsetzung einer KESt-Haftung für die vGA , die sich im Zusammenhang mit der Vermietung des ersten Objektes an die GmbH ereignet hat, im Rahmen des Ermessens Abstand genommen worden, wenn die Inanspruchnahme zur Haftung nicht schon von vornherein unzulässig gewesen wäre, weil es im Zusammenhang mit der vGA aus dieser Vermietung keine Abgabenschuld mehr gibt. 1.2.) zweites Mietverhältnis 1.4.2018-31.12.2020: Die bf GmbH mietete von 1.4.2018-jedenfalls 31.12.2020 in DE, TA, einen Büroraum (44,26m²) von der Ehefrau ihres alleinigen Gesellschafters und alleinigen Geschäftsführers (GF) um 1.272,74 € pro Monat. Dabei war die Miete eines Parkplatzes (12 m ²) inkludiert. Es waren Betriebskosten-, Heizkosten- oder Stromkostenersätze von monatlich pauschal 100 € vereinbart. Die tatsächliche Miete (1.272,74 € pro Monat) war im Zeitraum 2018 und 2019 um 523,20 € pro Monat höher als die marktübliche Miete (749,54 €) (siehe unten a.). Auf Grund der beträchtlichen Diskrepanz zwischen der marktüblichen und der weitaus höheren tatsächlichen Miete ist ein auf Vorteilsgewährung gerichteter Willensentschluss der GmbH, vertreten durch ihren GF, an eben diesen GF anzunehmen. Es liegt daher eine vGA der GmbH an ihren Gesellschafter-GF in Höhe von 523,20 € pro Monat im Zeitraum 2018 und 2019 vor. Die tatsächliche Miete (1.172,74 € pro Monat) war im Zeitraum 2020 um 423,20 € pro Monat höher als die marktübliche Miete ( 749,54 €) (siehe unten a.). Auf Grund der beträchtlichen Diskrepanz zwischen der marktüblichen und der weitaus höheren tatsächlichen Miete ist ein auf Vorteilsgewährung gerichteter Willensentschluss der GmbH, vertreten durch ihren GF, an eben diesen GF anzunehmen. Es liegt daher eine vGA der GmbH an ihren Gesellschafter-GF in Höhe von 423,20 € pro Monat im Zeitraum 2020 vor. a.)überhöhter Aufwand, überhöhte Vorsteuern, verdeckte Ausschüttungen (vGA) aus der zweiten Vermietung 1.4.2018-31.12.2020 2018, 2019: | 1.280 | bezahlte Miete p.m. für 44,26 m² Bürofläche | 100 | Bezahlte BK- Pauschale p.M. lt. Mietvertrag | -107,26 | BK, Stromkosten, Heizkosten für 44,26 m² | 1.272,74 € | Tatsächliche Miete pro Monat für 44,26 m², dh 28,76 €/m². | | | -619,64 € | fremdübliche Miete Bürofläche (44,26 x 14 €) | -99,9 | Fremdübliche Miete Kellerraum (22,2 x 4,5 lt. BVE KESt) | -30 | Fremdübliche Miete KFZ-Abstellplatz lt. BVE KESt | -749,54 € | Summe marktübliche Miete p.M. | | | 523,20 € | v G A und überhöhter Aufwand p. M.ab April 2018, dh 2018 523,20 x 9= 4.708,8; , insgesamt 2018 4.708,8 € | 4.708,8€ | vGA und gekürzter Aufwand 2018 ab April | 941,76 € | Gekürzte Vorsteuer ab April-Dezember 2018 ab | 5.650,56 € | vGA 2. Mietverhältnis 2018 | | | 6.278,4 € | gekürzter Aufwand v G A p. J. 2019 (523,20 x 12) | 1.255,68 € | gekürzte Vorsteuer p. J. 2019 | 7.534,08 € | KESt-BMG aus der zweiten Vermietung | | 2020 | 1.280 | bezahlte Miete p.m. für 44,26 m² Bürofläche | 0 | eine BK- Pauschale von 100 € p.M. wie im Jahr 2019 wurde 2020 nicht bezahlt (Einkommensteuererklärung 2020 der Gattin des Bf) | -107,26 | BK, Stromkosten, Heizkosten für 44,26 m² | 1.172,74 € | Tatsächliche Miete für 44,26 m², dh 26,48 €/m². | -619,64 € | fremdübliche Miete Bürofläche (44,26 x 14 €) | -99,9 | Fremdübliche Miete Kellerraum (22,2 x 4,5 lt. BVE KESt) | -30 | Fremdübliche Miete KFZ-Abstellplatz lt. BVE KESt | 423,20 € | v G A und überhöhter Aufwand p. M. 2020 | 5.078,40 € | Gekürzter Aufwand , vGA lt. BFG p J 2020 (423,20 x 12) | 1.015,68 € | Gekürzte Vorsteuer p.J. 2020 lt. BFG | 6.094,08 € | vGA 2020 inkl. USt zweite Vermietung b.) die fremdübliche Miete ab 1.4.2018-31.12.2020 wird wie folgt begründet: Die für das zweite Mietobjekt fremdübliche Miete ergibt sich aus den nachstehenden Vergleichspreisen: | 19,28 € netto/m² (2.132,57 €/ 110,63 m²) | Ab 1.6.2023 Dr. …., OS 25-27 (undatierter Mietvertrag ab 1.6.2023, S. 1-3) | 17 € netto/m² (62,12 m²) | Ab 1.4.2023 OS 25-27 (undatierter Mietvertrag ab 1.4.2023, S. 1-3) | 15,50 € netto/m² (133 m²) | Angebot Juli 2025 Zentrum …. Büro- oder Ordinationsfläche 133 m² lt. www.immobilienscout24.at vom 23.7.2025= Angebot "Objekt 2- Arbeiten im Herzen von….."= Beilage Schreiben der Bf vom 22.7.2025) | 16,51 € netto/m² (109 m²) | Angebot "Objekt 3 - Arbeiten im Zentrum….." als Beilage zum Schreiben der Bf vom 22.7.2025 = Angebot Juli 2025 Zentrum …. Bürofläche/Praxisfläche 109 m² lt immobilienscout 24.at vom Juli 2025- Dieses Anbot war am 23.7.2025 im Internet nur noch bei den Überschriften als "Arbeiten im Zentrum-Seeblick Bürofläche/ Praxisfläche im…" erkennbar, konnte aber nicht mehr angeklickt werden. Klickte man auf diese Überschrift am 23.7.2025, kam man auf eine Seite mit dem Hinweis "Immobilie nicht gefunden." Offenbar war das Angebot im Juli 2025 noch aktuell, aber nicht mehr am 23.7.2025. | 15 € /m² (90m²) | Angebot Juli 2025 OS 1 = Angebot, vorgelegt durch das FA im Schreiben vom 25.7.2025 = https://www.DO.at/wohnungssuche/buero-praxis-buerohaus-in-DE-am-OE-mieten-ve-ac1-b/ (25.7.2025) | | | 16,66 € Durchschnitt aus 5 Vergleichspreisen, aufgerundet auf 17 € pro m² ohne Berücksichtigung der Inflation | (Schreiben Bf vom 22.7.2025 mit Beilagen; Stellungnahme FA 25.7.2025) Zum Wert von 19,28 €/m² vom 1.6.2023 : Zwischen Dezember 2020 und 1.6.2023 hat sich der Verbraucherpreisindex (VPI) 2015 um 19,1% erhöht (www.statistik.at/Indexrechner). Daraus folgt, dass bei einer Miete von 19,28 € am 1.6.2023 damit zu rechnen wäre, dass im Dezember 2020 für ein gleichartiges Objekt eine Miete in Höhe von 16,19 €/m² zu bezahlen gewesen wäre: | 19,28 € | 119,1 % (1.6.2023) | 16,19 € (19,28 €/119,1x100) | 100% (31.12.2020) Zum Wert von 17 €/m² vom 1.4.2023 : Zwischen Dezember 2020 und 1.4.2023 hat sich der VPI 2015 um 18,3 % erhöht. Daraus folgt, dass bei einer Miete von 17 € am 1.4.2023 damit zu rechnen wäre, dass im Dezember 2020 für ein gleichartiges Objekt eine Miete in Höhe von 14,37 €/m² zu bezahlen gewesen wäre: | 17 € | 118,3 % (1.4.2023) | 14,37 € (17 €/118,3x100) | 100% (31.12.2020) Zum Wert von 15,50 €/m² vom Juli 2025 : Zwischen Dezember 2020 und Juni 2025 hat sich der VPI 2015 um 26,7 % erhöht. Daraus folgt, dass bei einer Miete von 15,5 € im Juli 2025 damit zu rechnen wäre, dass im Dezember 2020 für ein gleichartiges Objekt eine Miete in Höhe von 12,23 €/m² zu bezahlen gewesen wäre: | 15,50 € | 126,7 % (Juli 2025) | 12,23 € (15,5 €/126,7x100) | 100% (31.12.2020) Zum Wert von 16,51 €/m² vom Juli 2025 : Zwischen Dezember 2020 und Juni 2025 hat sich der VPI 2015 um 26,7 % erhöht. Daraus folgt, dass bei einer Miete von 16,51 € /m² im Juli 2025 damit zu rechnen wäre, dass im Dezember 2020 für ein gleichartiges Objekt eine Miete in Höhe von 13,03 €/m² zu bezahlen gewesen wäre: | 16,51 € | 126,7 % (Juli 2025) | 13,03 € (16,51 €/126,7x100) | 100% (31.12.2020) Zum Wert von 15 €/m² vom Juli 2025 : Zwischen Dezember 2020 und Juni 2025 hat sich der VPI 2015 um 26,7 % erhöht. Daraus folgt, dass bei einer Miete von 15 € /m² im Juli 2025 damit zu rechnen wäre, dass im Dezember 2020 für ein gleichartiges Objekt eine Miete in Höhe von 11,84 €/m² zu bezahlen gewesen wäre: | 15 € | 126,7 % (Juli 2025) | 11,84 € (15 €/126,7x100) | 100% (31.12.2020) Auf Grund der Teuerung seit 2020 bis 2023 und weiter bis Juni 2025 ist davon auszugehen, dass bei gleichartigen Objekten im Jahr 2020 eine Miete in folgender Höhe erzielt worden wäre: | 16,19 € (19,28 €/119,1x100) (110,63 m²) | Dr. …., OS 25-27 nach Abzug der Inflation seit Dezember 2020 bis Juni 2023 | 14,37 € (17 €/118,3x100) (62,12 m²) | Büro OS 25-27 nach Abzug der Inflation seit Dezember 2020 bis April 2023 | 12,23 € (15,5 €/126,7x100) (133 m²) | Angebot Juli 2025 Zentrum ….Büro- oder Ordinationsfläche 133 m² nach Abzug der Inflation seit Dezember 2020 bis Juni 2025 | 13,03 € (16,51 €/126,7x100 (109 m²) | Angebot Juli 2025 Zentrum …..Bürofläche/Praxisfläche 109 m² nach Abzug der Inflation seit Dezember 2020 bis Juni 2025. | 11,84 € (15 €/126,7x100) (90m²) | Angebot Juli 2025 OS 1 nach Abzug der Inflation seit Dezember 2020 bis Juni 2025 | | | 13,53 € Durchschnitt aus 5 Vergleichspreisen, aufgerundet auf 14€ pro m² nach Berücksichtigung der Inflation seit Dezember 2020 | Rückgerechnete Durchschnittsmiete von 2023 und 2025 auf 2020 nach Abzug der jeweiligen Teuerung (Schreiben Bf vom 22.7.2025 mit Beilagen; Stellungnahme FA 25.7.2025) Die fremdübliche Büromiete für das zweite Büro hätte daher inflationsbereinigt 14 € pro m² betragen. Zum Vergleichspreis von 41,26 €/m² netto (49,51 € brutto) vom April 2025 (Vorschreibung der Immobiliengesellschaft vom 2.4.2025 als Beilage zum Schreiben der Bf vom 22.7.2025): Berücksichtigt man die Teuerung zwischen Dezember 2020 und April 2025 , so wäre für Dezember 2020 für ein gleichartiges Lokal eine Miete von 32,69 € netto/m² zu erwarten gewesen (41,26/126,2x100). Dies ergibt sich aus der Inflation zwischen Dezember 2020 und April 2025 (26,2% Veränderung des VPI 2015 lt. https://www.statistik.at/Indexrechner/#/vpi/wsr/result?startMonth=12&startYear=2024&endMonth=6&endYear=2025&yearIndex=2015&art=GESAMT&yearIndexErstMonat=01.2016&inputAmount=100&currency=EUR&withMonthlySteps=0&withYearlySteps=0&timeIsMonthly=1). In TA werden üblicherweise für Geschäftslokale wesentlich höhere Mieten als für Büroräume bezahlt (Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich für TA 2017-2021). Die Zahlen dieser Immobilienpreisspiegel 2017-2021 betreffen die Immobilienpreise 2016-2020. Die Mieten für Geschäftslokale sind daher mit typischen Büromieten nicht vergleichbar. Ein Geschäftslokal ist typischerweise durch ein Schaufenster gekennzeichnet, welches von außen, z.B. vom Gehsteig aus erkennen lässt, welche Leistungen der Geschäftsinhaber erbringt. Das Lokal liegt üblicherweise im Erdgeschoß, das Schaufenster grenzt üblicherweise an einen Gehsteig an, oder ist von einem Gehsteig aus oder von einer begehbaren Fläche außerhalb des Lokals aus leicht erkennbar und leicht erreichbar. Im Idealfall liegt der Gehsteig oder die begehbare Fläche außerhalb des Geschäftslokals an einem Ort mit guter Kundenfrequenz. Für Geschäftslokale in Einkaufszentren oder mehrstöckigen Kaufhäusern kann es ein anderes Erscheinungsbild geben. Aber auch Geschäftslokale in Einkaufszentren können Schaufenster haben, die jeweils an eine begehbare Fläche im Inneren des Einkaufszentrums mit großer Kundenfrequenz angrenzen. Ein Büroraum ist ein Raum mit normaler Büroinfrastruktur und hat üblicherweise kein Schaufenster.